房屋租赁法律（精选12篇）
房屋租赁法律 篇1
众所周知, 租赁是一种以一定费用借贷实物的经济行为。在这种经济行为中, 出租人将自己所拥有的某种物品交与承租人使用, 承租人由此获得在一段时期内使用该物品的权利, 但物品的所有权仍保留在出租人手中。承租人为其所获得的使用权需向出租人支付一定的费用 (租金) 。现今, 不断发展的租赁活动市场扩展了人们经济活动的范围, 成为完善市场经济的一个重要组成部分。
租赁人和承租人之间在经济地位上向来不平等。在房屋租赁合同的签订中, 当事人之间的权利义务也就存在不平衡, 以致租赁合同中的不平等条款的存在。我国在1998年之前对房屋租赁制度及法律法规, 施行的都是实物性住房分配制度。1998年之后进行了货币性住房分配改革, 才产生了我国的房屋租赁行业。我国的房屋租赁市场一直受到传统福利租赁制度的影响。为了应对现今的社会需求, 房屋租赁市场的发展需要有新的法律制度来促进其发展。
目前我国颁布的关于房屋租赁的法律有两部:1995颁布的《城市房屋租赁管理条例》以及1999年颁布的《合同法》分则中关于租赁合同的部分, 司法解释一条, 即2009年7月30日最高人民法院发布的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。国内学者对房屋租赁制度的研究集中在租赁权的性质、房屋租赁合同的设计、转租制度和房屋租赁管理制度这几方面。
刘言浩先生提到:“承租人对租赁物的使用收益权利是承租人直接支配其标的物并享受其利益的排他性权利, 无须出租人行为即可行使。不动产租赁权之本体, 和地上权、土地使用权一样, 为对物的支配权, 即物权, 而非请求权。
龙翼飞主编的《新编合同法》中, 将租赁权的性质分为债权说、物权说以及租赁权之物权化说等三种观点。江帆、孙鹏主编的《交易安全与中国民商法》中提出:“买卖不破租赁”使租赁关系不因租赁物的买卖、转让而受影响, 使得承租人能够对租赁物进行持续、合理、充分的利用, 以发挥财产的最大功用和社会效益, 同时已存在的租赁关系完全直接地适用于租赁物新所有人, 免去了就该物另行订立租赁合同所花费的成本, 避免了资源浪费。我国《合同法》第229条也规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的, 不影响租赁合同的效力。”此内容被认为是“买卖不破租赁”在我国合同法上的正式确立。对于承租人的有优先购买权制度, 房绍坤、郭明瑞认为承租人的优先购买权属于形成权, 因为承租人在具备了法律规定条件的情况下, 只须自己一方的意思表示, 即可形成与出租人 (出卖人) 之间的买卖关系, 而无须征得出租人 (出卖人) 的同意, 当然, 如果将“同等条件”视为条件, 则以将优先购买权看成一种附条件的形成权。因此, 在出租人未遵守租赁契约的情况下, 承租人并不能拒绝支付租金, 而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。
在美国, 房屋租赁法律制度的发展已经有几百年的历史。19世纪早期, 城市人口迅速扩张, 住宅渐渐供不应求, 为了解决这个矛盾, 租赁住宅数量不断增加, 填补了城市发展和扩张带来的不足。在这种背景下, 租赁法案第一次改革开始。法院再次采用了平静受益权协议, 承租人开始享有救济权。即使租赁协议中没有包含平静受益权条款, 法院也可以据此推定租赁协议默示包括这个条款。在解释此条款时, 法院认为, 如果出租人作出相当于收回房屋使用权或者类似的行为, 那么就侵害了承租人的平静受益权, 这就构成推定驱逐, 承租人据此获得救济。其房屋租赁制度以出租人的义务和承租人的救济展开, 在出租人未遵守租赁契约的情况下, 承租人并不能拒绝支付租金, 而是到法院寻求除出租人违约之后的赔偿损失的其它救济方式。例如:适住性担保义务、预期违约制度和房屋保证金制度。拉伦茨也认为:“尽管租赁权的债权性法律地位得到强化, 受到了类似物权的保护, 但其仍不是物权, 拉伦茨称其为相对的支配权, 债权性的支配权。可见, 大陆法系国家多采用债权说的说法。
相对我国的租赁制度来说, 有诸多地方值得借鉴。针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因, 从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源, 规范我国房屋租赁合同, 用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的权利地位差距, 维护出租人和承租人之间的利益平衡。
在美国的租赁法中, 有“买卖不破租赁”的规定, 但无承租人优先购买权的相关规定。对于承租人有限购买权制度:英美法系国家的优先购买权制度, 主要体现在公司法的规定中, 其先买权制度主要是指公司股东转让股份时, 其他股东的享有优先购买权。承租人可以通过几种方式寻求救济, 首先在承租违约的情况下有权请求赔偿损失;其次在被推定驱逐情况下, 有权终止租约;第三, 可以通过租金以反应租赁不动产的真实价值, 最后维修租赁房屋时有权在下期租金中进行抵消。
因此, 总结美国所有司法管辖权范围内的出租人义务和承租人救济规则, 针对两国法律中对转让和转租制度的不同原因, 从法律、社会、文化等多方面找出我国房屋租赁制度存在问题的根源, 规范我国房屋租赁合同, 用法律技术的手段缩小出租人和承租人之间的地位差距, 维持出租人和承租人之间的利益平衡。对于完善现行租赁制度, 规范现行房屋租赁市场, 平衡当事人之间的利益有一定的意义。
摘要：衣食住行是人生存的必要条件。房子, 作为这四个必要条件之一, 一直是我国人民所关注的焦点。尤其, 近些年房价的普遍升高, 使房屋成为人们生活中最难解决的因素之一。所以租房便成为无房户急于解决的最大问题。
关键词：租赁,法律制度,差异
参考文献
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[3]王泽鉴.民法学说与判例研究修订版[M].北京:中国政法大学出版社, 2005.
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[5]波士顿阿瑟住宅机构诉海明威 (马萨诸塞州1993年判决) [Z].东北汇编.
房屋租赁法律 篇2
致：****有限责任公司
关于：贵司与^^^签订《房屋租赁合同》的相关事宜。敬启者：
作为贵公司的法律顾问，根据贵我双方《法律顾问合同》的约定，现就贵司与^^^签订《房屋租赁合同》的相关事宜提供如下法律意见，供贵公司参考：
一、法律分析
根据《中华人民共和国合同法》第12条“合同的内容由当事人约定”，同时《合同法》第52、53、54、55条规定了合同无效、可变更、可撤销的情况。贵司签订的《房屋租赁合同》具体内容应由双方协商确定，是双方真实意思的表示，并不得违反法律的强制性规定，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。同时《房屋租赁合同》签订后应向相应的行政主管部门进行备案。《房屋租赁合同》在上述前提下，依法可以签订。
二、相关建议
鉴于上述情况，贵司在协商合同签订及合同履行过程中应注意：
1、对于出租方提交的各项证件复印件，要与原件核对其真实性，并需要相对方在复印件上签章。
2、合同租赁标的房屋应具有合法性。在交付使用前租赁房屋应取得消防验收合格，同时应确保出租人享有完全的房地产权证书。
3、租赁标的物在合同期间内发生产权变更、抵押或被司法机关依法拍卖等情况的处理。
房屋租赁法律 篇3
合同签订后，罗某依约向黄某支付了租金，2009年6月下旬至8月底，罗某根据经营需要并遵照黄某的要求对房屋进行了全面建设整修和装潢。当年8月15日，罗某去有关部门办理旅馆经营执照，需要黄某出具《住所产权证明》，但黄某一直未能提供，并且违反合同的约定及《合同法》规定擅自提高租赁房屋用电价格。
黄某的行为给罗某带来了严重损失，故罗某诉至法院：要求黄某赔偿经济损失，包括改扩建费用、装修费用及为旅馆配备物品费用，共计100万元整；返还房屋租金5万元；转租房屋可得利益及经营旅馆可得利益，共计20万元整。
案件经人民法院审理后认为：黄某根本没有权属证书及相关建设批复手续的房屋与罗某订立的房屋租赁合同，应视为无效，黄某对此应承担责任。罗某在缔约过程中未对其所租赁房屋的权属尽到注意义务，亦应对合同无效承担部分责任。由于罗某扩建房屋未办理合法建设手续，对其实际支付的扩建费用，依据双方的过错程度，确定各自承担的具体数额，判决如下：被告黄某于本判决生效后10日内赔偿原告罗某经济损失43万元；被告黄某于本判决生效后10日内返还给原告罗某租金5万元。
律师点评：
房屋租赁法律 篇4
随着城市规模的增大, 原来属于村一级的村民居住区已经纳入了城市的整体规划范围, 原属于村民耕种的农业用地几乎完全被征用, 村民们的生活也发生了翻天覆地的变化。多数村民不再依赖于耕种土地而获得收益, 主要依靠出租在自己宅基地上建造的房屋获得大部分收入, 其生存方式逐步向城市转型。但是由于城市化进程需要一个过程, 所以他们的生活并没有完全进入城市生活的轨道, 大部分建筑景观和文化生活习惯仍然缺乏城市特征并被保留下来。这种城市和农村特点兼而有之的过渡性“农村”被称之为“城中村。”
“城中村”与传统城区和农村相比, 其特征主要有:
1.“城中村”土地属于集体所有制土地, 以村民宅基地为主, 其他建设用地为辅, 农用土地不断减少甚至消失。
2.“城中村”村民在自家宅基地上建房, 缺乏统一规划, 违
章建筑较多, 建筑密度和建筑容积率较高, 有的村民家建筑楼层达到20多层。
3.“城中村”居住人口构成复杂, 外来人口多, 职业分散, 流动性大, 很难进行集中管理, 社会治安难度较大。
4.“城中村”村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红。
由于居住人口较多, 部分村民或外来人口在村里从事商业经营活动。
5.“城中村’城市基础配套设施普遍缺乏, 公共绿地、体育、文化、休闲等设施不能满足居民需要。
由于建筑密度较大, 道路普遍狭窄, 带来消防安全隐患。
二、“城中村”房屋租赁
“城中村”村民通过在自家宅基地上建造多层甚至高层楼房并出租房屋来获取租金, 这是他们获取经济收入的主要途径。当前, 房屋售价居高不下, 加上房屋居住需求量日益增加, “城中村”房屋租赁市场变得异常火爆。近年来, “城中村”村民看到了出租房屋给他们带来的巨大收益, 纷纷在可支配的土地和空间上, 加大对宅基地的有效使用, 有的村民把原有住宅加高, 有的干脆拆除原有住宅, 不经批准私自建造多层甚至高层楼房予以出租。
“城中村”是城市化进程中的产物, 城市和农村双重特征色彩浓厚, 由于传统观念影响, 再加上管理不到位, “城中村”房屋租赁市场出现了诸多问题。
三、“城中村”房屋租赁存在的问题
1. 出租价格问题。
“城中村”房屋出租形式普遍单一, 管理比较粗放, 价格高低往往由房东说了算。一旦房屋出租市场需求增大, 比如在每年七月大学生毕业离校时, 房东马上对房租涨价。
2. 合同签订问题。
部分房东害怕签订的合同影响以后租金涨价, 产生纠纷, 往往和租户不签合同或者草签合同, 而有的租户贪图省事, 认为合同签不签无所谓, 所以一旦发生纠纷就很难解决。比如有的房东私自终止租赁合同, 把已租房屋再次租给出价更高的租客, 严重损害了第一承租人的合法权益。
3. 租客身份管理问题。
“城中村”房屋凭借其相对低廉的租金吸引着外来务工人员、低收入者来此居住。有的房东在租赁房屋时, 只要求承租人交押金和租金, 对租客的身份不管不问, 有时连身份证都不看, 更别提对租客身份进行登记了。由于居住人员结构复杂, 加上不进行身份登记, 管理上存在漏洞, 一旦发生治安或刑事案件后, 很难及时破案。
4. 基础设施薄弱问题。
部分房屋, 尤其是高层楼房, 由于建设质量不高, 埋下很大的安全隐患。再加上违章建筑集中, 房屋装修不合要求, 各种电线杂乱无章, 街道普遍狭窄拥挤, 一旦发生紧急情况, 救护、消防车辆无法正常通行, 居民难以得到及时救助。
5. 社会治安问题。
由于管理松懈, 传销、黑作坊、黑诊所、制假贩假窝点、卖淫嫖娼窝点等都可能在“城中村”集中出现, 社会治安问题较为突出, 房屋租赁管理难度较大。
四、“城中村”房屋租赁的法律规制
在“城中村”改造彻底完成之前, “城中村”房屋租赁市场在很长一段时间内仍会存在。所以, 对“城中村”房屋租赁进行有效管理仍是政府各部门面临的共同任务之一, 也是社会各界及租赁双方的共同愿望。对“城中村”房屋租赁的法律规制途径有:
1. 租赁合同要规范。
合同是当事人之间订立的、明确双方权利义务关系的契约, 租赁双方的真实意思都应该体现在合同中。现有规范房屋租赁合同关系的法律主要有《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房屋租赁管理办法》等。根据上述法规及实际情况, 签订合同时要注意以下几点: (1) 关于“城中村”房屋租赁价格, 政府有关部门可以根据实际情况拟定政府指导价, 这样可以有效保护房屋租赁双方利益。 (2) 房屋未依法取得所有权证的、房屋产权有争议的、属于违法建筑等会引起争议的房屋, 不得进行出租, 一旦发现, 有关部门要严肃处理。 (3) 对由于合同解除而引起的违约责任处理, 如果有约定就按照约定, 如果没有约定的要依法进行处理。
2. 应用“旅馆式”管理模式。
“旅馆式”管理模式, 就是对“城中村”出租房屋实行“旅馆式”管理, 房东要像旅馆一样对租客身份进行核查, 登记并上传信息。郑州警方在全国率先提出对出租房屋使用“旅馆式”管理模式, 该模式把房屋出租与治安管理结合起来, 创建了一套比较完备的房屋租赁管理体系, 收到良好的社会效果。同时, “旅馆式”管理会对出租人进行星级评定, 根据出租人遵纪守法情况和履行治安责任情况, 将出租屋分成不同等级并挂牌, 星级高低直接影响出租房屋的入住率, 这极大地调动了村民的积极性, 也给了租户更多的选择。
3. 政府各部门要加强合作。
由于“城中村”房屋租赁市场出现的问题较多, 再加上“城中村”改造仍然是一个漫长的过程, 这就需要城建、房管、公安、工商、税务、市政等政府各职能部门相互协作, 补充和完善相关法律和规章制度, 及时发现并解决“城中村”房屋租赁中出现的各种问题, 有效维持“城中村”房屋租赁市场的正常秩序和运行。
摘要：本文分析了“城中村”房屋租赁存在的问题, 从法律角度提出了规范“城中村”房屋租赁的途径。
关键词：“城中村”,房屋租赁,问题,途径
参考文献
[1]何频.城中村管理的若干问题及对策[J].乡镇经济, 2005, (12)
房屋转让-法律效力 篇5
为解决本单位职工的住房问题，许多单位包括事业单位和学校与“城中村”改造企业或房地产开发企业签订《商品房团购协议》，约定本单位的职工购买房地产公司开发的某小区享有优惠，一般与市场价相对较低，但交房时间一般比较长，交通不是很方便，购房者一般有房屋数套，不愿购买，只想把名额或购房的指标转让给其他人以获取利益。转让方与受让方签订《转让协议》，约定转让费的数额、《商品房购销合同》的签订的配合义务、违约责任等内容。但由于房价不断的上涨，最常见的问题是，转让的房屋交房时比购买时已经价格上涨很多，转让费明显过低，转让者欲毁约，不继续履行与受让者签订的《转让协议》，对此，怎样保护受让方的合法权益呢？双方所签订的《转让协议》是否受法律保护？
根据我国《房地产管理法》第三十七条的规定：“下列房地产，不得转让：
（六）未依法登记领取权属证书的；”我国《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”一般认为，转让方将在建的房屋转让给受让方，因该房屋没有依法登记领取权属证书，从而违反了法律的强制性规定，《转让协议》无效，根据我国《合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如果转让方与受让方所签订《转让协议》被法院或仲裁机构确定为无效，那么受让方因该《转让协议》所取得的财产就应该予以返还。但笔者认为，转让方与受让方所签订的《转让协议》合法有效，应受到法律的保护，理由如下：
首先，根据我国民法关于物的所有权的基本原则，不动产的所有权是指对其占有、收益、使用和处分的权利，该权利的行使，必需要该客观物体存在，且能够行使法律规定的权利，但转让方与受让方签订《转让协议》时，房屋尚未建成，建立在该物权客体上的不动产所有权也不可能实现，因此转让方和受让方所签订《转让协议》中，应该是购买权的转让，而非房屋的转让。
其次，关于《转让协议》的效力问题。在我国现行的法律和行政法规中，并没有禁止房屋购买权转让的强制性（禁止性）规定，故转让方将购买权转让给受让方的行为，没有违反法律和行政法规的强制性规定，应得到法律的合法保护。
最后，转让方擅自违约，明显是由于利益的驱使，是一种恶意违约行为，且与签订《转让协议》时的真实意思不相一致，同样也违反了我国民法体系中诚实信用的原则。
农民房屋财产权法律保护制度探析 篇6
[关键词]农民房屋财产权；土地所有权；征收；房屋拆迁；房产证
一、农民房屋产权保护的重要性
“耕者有其田，居者有其屋”是对农民生产生活的基本写照，“田”和“屋”是农民生存的最原始、最基础的条件。先秦时期已有“五亩之宅”制度，《孟子·梁惠王章句上》：“五亩之宅，树之以桑，五十者可以衣帛矣。”《孟子·尽心章句上》：“五亩之宅，树墙下以桑，匹妇蚕之，则老者足以衣帛矣。”说的就是“田”和“屋”对提高百姓生活水平的重要性；宅之不存，百姓就无法安定生活，社会也将处于动荡之中， 从“千里无鸡鸣，白骨露于野”到“朱门酒肉臭，路有冻死骨”中可看出百姓失去“田”和“屋”的惨状。
从先秦的井田制到商鞅时期的名田宅制度，继而发展到魏晋以后的均田制等土地制度，我国古代各历史时期均有专门的宅地制度，对宅地实行比其他土地更为有力的法律保障，宅地比耕地更早获得永久使用、自由买卖的权利。在封建社会农民的最高追求就是“买田地，置房屋”，无论是山西的“乔家大院”，还是山东的“牟氏庄园”，都是农民发迹后用其积蓄建造的“不动产”。在封建社会，先人们对农民房屋所有权的论述和一些零碎的保护制度，都是从统治阶级的利益出发，安抚民心，以巩固其统治地位。新中国成立后，党和国家在农民问题上十分重视，特别现阶段进行的新农村建设，就是改善农民的居住条件，保护农民房屋的所有权。因此，对农民房屋产权进行保护，有利促进农村经济发展，有利于社会稳定，有利于社会主义政治文明建设，其意义十分重大。
二、农民房屋产权保护存在的的现实风险
从法律的视角看，农民房屋财产权益之所以很容易受到侵害，笔者认为，主要是在以下法律制度方面存在风险：
（一）法律制度不完善存在风险
《中华人民共和国宪法》第十三条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”《中华人民共和国物权法》第四十二条规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”农民的房屋既是《宪法》上说的“公民的合法私有财产”，也是《物权法》上说的“私人的物权”，是受法律保护的，是不得侵犯的。但存在的问题：一是宪法规定，为了公共利益的需要而依法征收公民私有财产的“主体”只有一个就是国家，而物权法上没有讲“主体”是谁，也就是说只要是为了公共利益的需要一切社会主体都可以“依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产”，这与宪法不一致，农民房屋被征收除国家外还要面对众多主体，被征收的可能性扩大，风险加大；二是什么是“公共利益”，宪法没有界定。由于公共利益具有优先性和强制力，各种利益集团往往假借公共利益之名实现小集团利益，由此出现了对公共利益的种种解释。对于公共利益的概念第一次在中华人民共和国国务院令第590号《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条中作了这样规定：“（一）国防和外交的需要；（二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；（三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；（四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；（五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；（六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要”这是一大进步，但只是行政法规上的概念，其层次和权威性不够高，并且只规定了国有土地上为了公共利益需要征收房屋的情形，对集体土地上征收房屋没有涉及。这在源头上埋下了农民房屋财产权容易受到侵害的法律风险。
（二）权属管理制度上存在风险
农民房屋产权产籍的管理在有关法律上有所涉及，如《物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十条规定“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第二十八条规定：“县级以上人民政府建设主管部门，应当加强对村庄、集镇房屋的产权产籍管理，依法保护房屋所有权人对房屋的所有权。”但由于没有相关配套的政策规定，农民房屋产权产籍的管理还没有纳入行政管理之中，农民居住的房屋还没有“房产证”，没有法律文书来确认自己房屋的合法面积。和城市居民相比，其房屋合法权益的保护在管理制度上存在相当大的风险。
（三）征收管理制度上存在风险
从土地管理法上看，对集体土地上的房屋只是作为附属物来补偿的。如第二条第四款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”征收土地好多是土地上建有房屋，而土地管理法?第四十七条第三款规定：“被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。”对征收集体土地上的房屋如何补偿，只字未提，只能按“附着物”进行补偿，也就是把农民的不动产当“附着物”来对待，这是不尊重农民的。只所以农民“拒不搬迁”就是这“附着物”的补偿政策惹的祸。因为相对于城市国有土地上的房屋征收安置补偿差距较大，特别是城市毗连的集体土地上的房屋，反差更大，农民接受不了，因此协议难以达成，有的农民不得不成为“钉子户”。这是农民房屋财产权受到威胁的最大的法律风险。
（四）公权力介入风险
土地是经济发展的重要资源，按现行的法律规定，集体土地变为国有土地性质才能进行开发建设，经济的扩张必然迫使集体土地“变性”，由于国家实行了严格的土地保护政策，建立了基本农田保护制度，征用集体土地的空间有限，多是征用非耕地和集体建设用地，特别是城乡结合部，对涉及村庄的集体土地连片征收，有的是当地重点项目建设，有的是开发新区，有的是基础设施建设，有的是房地产开发，还有的是“形象工程”，征用土地的同时往往伴有大量的农民房屋拆迁。为了加快工程进度，公权力以不同的方式介入了对农民房屋的拆迁活动。有的成立指挥部，集各方面的公权力于一体，统一组织指挥房屋拆迁；有的把拆迁任务压给基层，基层发挥“七站八所”的行政力量进行拆迁；有些开发单位也借公权力实施强制拆迁。公权力介入农民房屋拆迁，是农民房屋财产权受到侵害的最大风险，一些“钉子户”采取自焚等极端行动，就是与公权力抗衡的结果。公权力之所以很容易介入农民房屋拆迁，就是农民房屋拆迁无法可依，给公权力留下了操作空间。
三、加强农民房屋产财权保护的法律措施
（一）完善农民房屋所有权制度
农民的房屋财产权之所以容易受到侵害，是因为一个私有的物权座落在一个集体所有的物权之上，从自然属性上讲房与地是不可分割的，两权合一才是一个完整的物权。完整的物权应当包括占有权、使用权、收益权和处分权。农民的房屋在这“四权”中，除使用权外，其他三权都存在问题：一是占有权，占有房屋必先占有土地，农民的房屋占有的宅基地是集体土地，现行法律规定没有使用期限，无期限不是永久占有，而是占有期限不确定，在这种情况下对物权的占有就没有稳固的基础，房屋也就成了“空中楼阁”，“皮之不存，毛将焉附”？二是收益权，和城市居民相比，农民几乎没有房屋收益权，城市居民在房屋交易时有大量的土地增值收益，在房屋被征收时，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：“对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”也就是按市场价给予补偿，农民的房屋被拆迁是按征收土地地上附着物给予补偿的，不是市场价值；三是处分权，农民对自己的房屋不能进行合法的处分，房地产市场上不允许集体土地上的房屋上市交易，也不能进行抵押。因此，对农民房屋物权的完整性应当进行立法研究，建议立法机关依照《物权法》的原则和与时俱进的原则，对农民房屋所有权作出具体规定。
（二）建立农村房屋权属登记管理制度
农民的房屋是私有财产，应当和城市居民一样给予确权发证，为农民的房子颁发房产证。房产证是一种法律文书，是对物权的量化。为农民的房屋颁发房产证至少有两个作用，一是物权的合法证明，是不受侵害的标的；二是可以有效制止违章建设，在集体土地上存在合法房屋保护力度不够和违章建筑制止不力两大问题，给农民的房屋确权发证，合法的房产予以保护，不合法的列入制裁之列，这样违章建筑自然就减少了。为此建议有关立法机关应研究制定《农村房屋权属登记管理办法》、《农村房屋抵押登记管理办法》等，建立登记发证制度，为农民的房屋发放受法律保护的《房产证》。
（三）建立农民房屋征收补偿安置制度
随着城市现有国有土地的快速利用，今后将主要从集体土地中获得建设用地，征用集体土地的同时不可避免的要大量征收农民的房屋，征收农民的房屋将成为今后一个时期的主要矛盾，在这个焦点问题上恰恰征收补偿安置制度不完善，致使“征收”这只无形的手毫无约束地威胁着农民的利益。因此，应当对现行的补偿政策进行反思，制定符合农民实际的补偿政策。一是建立农民房屋征收许可制度，对征收主体资格、补偿安置方案进行防控，防止乱征收、乱拆迁；二是建立适应市场经济原则和符合农民生产、生活习惯的补偿安置制度，不能让农民失去宅基地，对农民房屋不再按“附着物”补偿。三是建立救济制度，农民对安置补偿方案有意见，可以进行行政复议和行政诉讼，让农民依法反映自己的诉求，通过法律途径解决补偿安置争议，依法化解社会不稳定因素。
（四）建立农民房屋征收约束制度，慎用强制执行
我国目前拆迁领域中矛盾最为激化的是集体土地上房屋的拆迁，房屋拆迁活动中发生的被拆迁人“自焚”等极端事件都是在采取强制手段的过程中发生的，是行政强制滥用的结果。立法机关应引以为戒，制定《农民房屋征收法》或者《公民房屋及其不动产征收监管法》，明确监管主体、监管措施和监管责任，界定“公共利益”的范围，同时明确征收原则、征收条件、征收程序等，防止强制权滥用，使征收活动依法进行。
[作者简介]毕凌雪，西南政法大学行政法学院2009级研究生，研究方向：中国法制史。
房屋买卖居间合同的法律解析 篇7
一、房屋买卖居间合同的概述
房屋居间合同是房屋居间人为委托人在房屋转让、抵押、租赁等活动中提供订立合同的信息、咨询或提供代理或策划的服务, 委托人支付报酬的合同。房屋居间合同的特征:一是房屋居间合同以促成委托人与第三人订立合同为目的。在合同中居间人是为委托人提供信息服务的。二是房屋居间人在合同关系中处于介绍人的地位。居间人只需按照合同的规定履行中介服务行为, 而不是委托人的代理人或当事人一方。三是房屋买卖居间合同具有诺成性、双务性和不要式性。四是房屋买卖合同具有有偿性。居间人提供服务后, 委托人要支付约定的报酬。
二、房屋买卖居间合同在实践中存在的问题
(一) 房屋买卖居间合同的现状。
随着市场经济的发展, 房屋买卖二手市场入行门槛低, 造成大量谋求短期利益的中小型中介公司给市场带来负面影响。一方面, 房屋居间活动中缺乏完善的行业自律体制, 致使一些房屋经纪机构片面追求利润, 不讲职业道德, 不顾法律规定, 运用各种手段欺诈和胁迫客户, 严重损害了房屋居间行业的声誉和发展前景;另一方面, 房屋买卖居间合同只有合同法等几部法律规定, 法律制度不健全, 导致房屋买卖合同中的出现许多漏洞。
(二) 房屋买卖居间合同在实务中的问题。
1.各方当事人不履行如实告知义务。在商事活动中经常会发生法律无法预测到的新变化, 在法律没有规定的情况下, 诚实信用原则发挥了作用。虽说诚实信用原则是民法领域的基本原则, 但是因缺乏相应的法律制度及惩罚制度而被大多数人忽视。在房屋买卖居间法律关系中, “居间人关于订约事项, 应就其所知, 据实报告于各当事人。”在实践中, 委托人或买受人常常为了能以更高的价钱卖出房子或买到心中理想的房子而隐瞒一些重要事实。例如委托人可能隐瞒该房子是共有房子或者是已经抵押的房子。
2.居间人从事“行纪人”的行为。居间人与代理人是两种不同的法律概念。在行纪合同中行纪人是以自己的名义根据委托的需求与第三人订立合同或者是达成交易。在居间合同中居间人只是提供订立合同的机会或者是促成合同订立的媒介服务, 居间人不是买卖合同的当事人。在实践中, 一些不良中介公司常利用居间合同掩盖行纪的目的, 利用居间合同获取房屋买卖的差价。这样以居间为名行行纪之实的行为无疑给委托人和买受人都造成了经济损失。
3.居间合同中的“跳单”。根据合同法的规定, 居间人在促成买卖合同成立时, 可以取得事先约定的报酬。如果没能促成买卖合同成立, 则只能要求委托人支付必要的费用。事实上居间报酬比必要费用高很多, 委托人与买受人恶意串通不达成买卖合同以达到不支付报酬的目的, 这就是“跳单”情况。这样的行为对居间人来说是很不公平的。如果居间人想通过起诉维权时, 又要提供证据证明“跳单”行为, 这对居间人极为不利。
三、完善我国的立法制度
(一) 建立严格执行信息披露制度。
房屋买卖交易市场中的信息不对称降低了交易效率。实务中, 居间人要披露的信息很多。实践中不是说委托人没有尽到如实告知义务而免除了居间人的如实告知义务。居间人作为房屋买卖中介的专业人士, 应主动搜集尽可能多的信息并向委托人汇报, 这样不仅可以保障自身权利, 还能更好地履行合同。
(二) 明确禁止居间人从事行纪业务。
前文提到一些非法中介以居间为名行行纪之实, 这样的行为在法律是上绝对禁止。这些非法中介利用自身搜集到的信息以较低的价钱买下委托人的房屋后以高价售出赚取差价, 这样的行为不仅损害了委托人的合法利益, 也破坏了房屋买卖市场秩序, 应严格禁止。
(三) 完善报酬制度和赔偿制度。
关于居间人报酬取得问题存在着不同的观点。主流观点认为如果房屋买卖合同不成立或者无效, 居间人仅取得支出的必要费用。要判断居间人取得报酬与否, 不能单纯地看当事人是否达成合意, 还要看合同是否能有效地履行。存在“跳单”情况下, 就不能以买卖合同有效成立为前提取得报酬来约束居间人, 因为这种行为是买卖双方的故意欺诈致使合同不能有效成立, 这种情况应该排除在外。在房屋买卖居间合同中居间人是强势的一方当事人, 常出现居间人利用强势地位损害委托人权利的情况, 法律对这种情况的赔偿问题规定不明规, 应加强针对不同情况下赔偿问题规定, 这有助于房屋买卖市场秩序的建立。
四、结语
现行城市房屋拆迁的法律体系缺陷 篇8
我国尚没有直接指导和规范房屋拆迁行为的《房屋拆迁法》, 城市房屋拆迁活动中“法律”层次实际上是缺位的。
1.《物权法》在指导和规范房屋拆迁活动中的局限性
《物权法》强调了对公民私有财产的保护, 为公民在房屋拆迁活动中保护自身权益提供了有力武器, 由于其本身的法律性质决定了有关规定还是比较原则, 不可能也不应当代替更具操作性的《拆迁法》等专门法律。如《物权法》没有规定“何为公共利益”和“如何确定征收补偿标准”等重大问题, 也没有解决“如何实施强制拆迁制度”等拆迁中的核心问题。只有更具操作性的《拆迁法》才能解决此类问题。
2.《城市房地产管理法》关于城市房屋拆迁的规定
《城市房地产管理法》中没有有关城市房屋拆迁的直接规定, 全国人大常委会2008年2月30日通过关于修改《城市房地产管理法》的决定, 在第一章“总则”中增加一条作为第六条:“为了公共利益的需要, 国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋, 并依法给予拆迁补偿, 维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的, 还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定”。
二、《城市房屋拆迁管理条例》存在欠缺
《城市房屋拆迁管理条例》 (下称《条例》) 作为直接指导和规范房屋拆迁行为的法规在城市房屋拆迁活动中具有极为重要的作用和地位。现行《条例》的前身是1991年2月22日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》, 再早就是1983年的《城市私有房屋管理条例》中规定的房屋拆迁条款“对于拆迁决定, 被征用拆迁房屋的所有人或使用人只能服从, 不得拖延”。从几个条例内容的比较可看出整个拆迁制度在不断发展进步, 但是《条例》虽历经修改仍存在欠缺。
1. 法律层次低
《条例》是由行政机构制定的行政法规, 法律层次较低, 由它来解决涉及居民最主要私人财产住房的拆迁有点“力不从心”。由于拆迁直接影响公民的居住权和生存权, 理应通过法律来解决。《宪法》修正案 (四) 第二十条规定:“国家为了公共利益的需要, 可以依照法律规定对土地实行征收或征用并给予补偿。”《立法法》第八条规定, 对非国有财产的征收只能制定法律。这里的“法律”都不是通常意义上的广义的法律, 而是狭义的法律, 即由全国人大及其常委会制定的法律。以行政法规来规范拆迁中的民事法律关系, 尽管依据《城市房地产管理法》第六条规定得到了法律追认, 从法理上讲非常勉强, 只能作为权宜之计。
2. 立法理念落后
《条例》虽历经修改, 但并没有完全抹去计划经济的烙印, 许多条款已经不合时宜。《条例》从行政管理角度设计各种制度, 更关注城市建设的顺利进行, 对合法财产平等保护的原则体现不多, 没有保证被拆迁人合法利益得到合理补偿的根本措施。
3. 拆迁裁决制度不合理
目前的拆迁裁决制度设计不合理, 尽管建设部希望通过《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》来规范拆迁裁决, 保证行政权力的正确行使, 但是效果并不明显。
第一, 当前多数情况是政府本身与拆迁活动有直接或间接的利益关联, 《条例》规定既由房屋拆迁管理部门颁发《拆迁许可证》和《拆迁公告》, 出现争执时又由房屋拆迁管理部门进行裁决。作为政府下属的房屋拆迁管理部门在这里既是运动员又是裁判者, 其公正性难以保证。
第二, 现行的拆迁裁决制度排除了被拆迁人在与拆迁人达不成拆迁补偿安置协议时提起民事诉讼的权利。在无法达成拆迁补偿安置协议时, 被拆迁人不能提起民事诉讼, 要寻求司法解决必须先经过行政裁决。如果被拆迁人对行政裁决的结果不服提起行政诉讼, 司法机关也只是审查行政机关作出的拆迁裁决是否具有合法性。即使法院认定行政裁决行为不合法, 也只能判决撤消并判令由原处理机关重新裁决。
4. 强制拆迁制度存在问题
强制拆迁是指行政主体或者人民法院为实现拆迁裁决所确定的内容而强制拆除被拆迁人房屋的行为。这种对被拆迁人权益起限制甚至是剥夺作用的行为应当受到严格的约束, 由行政法规中规定强制拆迁制度本身就不合理。
在城市房屋拆迁实践中, 行政机关滥用行政权力进行强制拆迁的现象十分突出, 因强制拆迁的不当行使而侵犯被拆迁人财产权利和人身权利的事件频频出现, 不当的强制拆迁已严重影响了社会稳定, 激化了社会矛盾。
三、地方拆迁法规、规章存在问题
与《城市房屋拆迁管理条例》相比, 地方性拆迁法规、规章和规范性文件存在问题更多。很多地方法规、规章, 由于地方利益的驱使, 在实际立法过程中并没有更多地把被拆迁人作为权利主体来保护, 而是站在管理者的角度, 以方便拆迁为目的, 最大程度地体现社会经济建设的效率优先, 被拆迁人的权利在《条例》规定的框架不是得到了加强, 而是进一步被限制。
房屋拆迁中的法律适用冲突 篇9
关键词：拆迁,法律冲突,效力等级,利益
回顾这几年的新闻报道, 自从重庆“史上最牛钉子户”事件发生以来, 全国各地时常发生类似拆迁者与拆迁户之间的大战。我们发现在城市房屋拆迁的过程中, 被拆迁方依据《物权法》争理, 而拆迁方依据《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称《条例》) 进行拆迁。拆迁双方各用各的法, 各说各的话。这说明现实中《条例》与《宪法》、《物权法》等法律规定存在不同程度的抵触和冲突。奇怪的是, 这几部显然不在一个“重量级”的法律的较量过程中, 竟然往往是《宪法》、《物权法》等基本法律斗不过《条例》。
一、拆迁相关法律之间的矛盾
从表面上看, 双方各有法律依据。但仔细推敲这两个法律法规, 存在很大问题。以《条例》而言, 其与现行法律发生了以下几个矛盾:1、依据宪法和法律, 补偿是征收合法有效的构成要件, 应当在房屋拆迁之前完成, 而《条例》却将本应在征收阶段完成的补偿问题延至拆迁阶段解决。2、依据宪法和法律, 征收、补偿主体应该是国家, 其法律关系应该是行政法律关系;而《条例》却将补偿主体定位为拆迁人, 将拆迁补偿关系界定成民事法律关系。3、依据宪法和法律, 对单位、个人房屋进行拆迁, 必须先依法对房屋进行征收, 而《条例》却授权房屋拆迁管理部门在没有依法征收的前提下就可给予拆迁人拆迁许可。其相关规定之间的冲突显而易见。
类似这样法律与法律、法律与法规之间发生矛盾并不是偶然的。现代社会随着经济社会的不断发展, 立法主体和立法种类都呈现多样化的趋势, 因而法的形式和种类也随之复杂化。法律由多方面的立法主体制定或认可, 或有多方面的司法机关所创制, 且产生的时间和针对的侧重点不同, 使得它们之间常有冲突。这种冲突即我们通常所说的上位法和下位法的冲突。也就是效力等级更高的法律与效力等级相对较低法律两者之间的冲突。
二、法律效力等级规则
1、效力等级规则
在深入了解这个问题前, 先要弄清何为法律效力和法律效力等级两个相关概念。著名法律家凯尔森则认为“法律效力的意思是法律规范有约束力的, 人们应当像法律规范所规定的那样行为, 应当服从和适用法律规范。”而法律效力等级则是, “基本规范是规范效力的最高理由, (其他规范) 一个根据另一个被创造, 因而形成等级结构的法律秩序。”可以看出, 法律效力是法律规范的一种特性, 它表明法律规范与其调整对象之间的一种联系, 而且不同规范具有不同层次的效力。在此类拆迁案的关键问题就在于两部法律具有不同的法律效力等级。
从理论上上来说, 处理不同层级的法之间所发生的冲突, 其原则就是“上位法优先于下位法”。中国现行法律关于解决这类法律冲突的规定如下:第一, 宪法具有最高的法律效力, “一切法律、行政法规和地方性法规都不得同宪法相抵触”;第二, 法律的效力高于行政法规、地方性法规和规章;第三, 法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章有下位法违反上位法规定的, 由有关机关依照《立法法》第88条所确定的权限予以改变或者撤销。那么根据以上处理原则和处理办法, 作为下位法的《条例》, 在与《宪法》、《物权法》等上位法发生冲突时显然无效的, 应该由有关机关按照法定程序予以改变或者撤销。
2、效力等级规则失效的原因分析
按照以上分析, 拆迁法律适用的困局, 是可以用法律效力等级的规则轻易结局的。但是现实中却发生了完全相反的结果——《宪法》、《物权法》往往效力“敌不过”《条例》。这个问题存在可能存在以下两个原因。
(1) 政府的利益博弈
政府部门在实际中会完全忽视《物权法》等法律的相关规定, 转而一致认定《条例》是合法有效的, 这个问题值得深究。1994年国家开始实行分税制。分税制实施的结果是, 许多地方政府开始财政窘困, 这与GDP至上的政绩观导致的地方发展发生了严重冲突。地方政府就开始大规模从事房地产开发, 以期获得更多地方财政收入。这一过程中, 政府并没有在意法律的位阶高低, 而纯粹是从利益博弈的角度出发。而《条例》的相关规定显然有利于地方政府靠买卖土地来增加财政收入, 因此《条例》受到欢迎和拥护就显而易见了。
政府机关作为法律执行机关, 负有执行法律法规的重要职能。因此政府在执法活动中, 必须遵循合法性原则, 必须在法律规定的范围内进行活动。同时对自己违法或者不当行使职权, 还应依法承担法律责任, 实现权力和责任的统一。此外, 政府执法还要遵循合理性原则, 恰当处理“合理”与“合法”的关系。当出现某一项法律法规已不适合社会实际情况, 但国家又未命令废止时, 行政机关可根据法律精神, 依照法定程序进行一定变通以适应社会需要。
(2) 《物权法》本身的缺陷
从《物权法》实施的实际情况来看, 目前其尚不能真正成为保护私人财产的法律。出于立法技术的考虑, 物权法在不少问题上采取了“宜粗不宜细”的立法原则, 留下了许多立法空白点, 并将这些立法任务以授权等方式移交给了配套法或下位法。这里面争议最大的就是“公共利益”。根据《物权法》的规定, 这是征收土地、拆迁房屋的基本前提。对此《物权法》仅仅提出了“公共利益”这一概念, 却没有对其做出任何明确的法律界定。理由是公共利益在不同领域、不同情形下相当复杂, 《物权法》不宜也难以做出统一规定, 由有关单行法律做出规定更为适宜。但是直到《物权法》步入正式实施, 《土地管理法》等相关法律仍未就“公共利益”做出修法反应, 最应对“公共利益”做出明确表态的《征收征用法》更是未见踪影。最终导致《物权法》抵不过《条例》, 更是难以阻止以“公共利益”之名行“掠夺私产”之实的行为。
此外, 地方政府在贯彻实施《物权法》时执行不力, 尤其是执行理念。其错误主要在于仍然大量存在乱征用、乱摊派。在相当多的地区, 政府随意征用土地, 补偿方案极不到位, 失地农民或是拆迁居民处于相当艰难的境地。关于地役权, 相邻权的规定对于公权力的拥有者从来就是一纸空文。从各地的实际情况已经说明了, 《物权法》对公权力的牵制力有限。
三、法律适用冲突的解决
近些年经济和社会早已发生翻天覆地的变化, 很多旧有的法律法规已经不再适应宪法、法律以及经济、社会的巨大发展。可见要从根本上解决房屋拆迁及其引发的系列社会问题, 仅仅靠政府的一些临时性措施是不够的, 需要从制度上反思, 从根本上解决目前拆迁问题的困局。所以在当前形势下, 必须统一各部分散的法律法规, 把征收、拆迁的条件、程序、补偿、安置标准与争议裁决及救济机制作为一个统一的全盘法律问题解决, 使各个与拆迁、征地等相关的法律协调一致, 更好地为当下的经济、社会发展以及保护老百姓合法权益保驾护航。而这当中首当其冲的便是《条例》。
参考文献
[1]张文显.法理学[M].北京:高等教育出版社和北京大学出版社, 2007.[1]张文显.法理学[M].北京:高等教育出版社和北京大学出版社, 2007.
[2][奥]凯尔森.法与国家的一般理论[M].北京:中国大百科全书出版社, 1996.[2][奥]凯尔森.法与国家的一般理论[M].北京:中国大百科全书出版社, 1996.
房屋租赁法律 篇10
(一) 指导开发企业通过合同明确约定公共场所、公用设施的权属
《物权法》第七十三条规定:“建筑区划内的道路, 属于业主共有, 但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地, 属于业主共有, 但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房, 属于业主共有。”由于现行的法律法规对属于全体业主共有的公共场所、公用设施的范围无明确界定, 登记机关在实践工作中, 对公共场所、公用设施的权属认定上存在操作上的不明确及相应的法律风险。如能指导开发企业通过合同约定明确公共场所、公用设施的权属, 可确保登记工作的顺利开展。
(二) 具体实施措施
登记机关应指导开发企业在申请预售许可前, 向楼盘表建立科室提供明确项目全部公共场所、公用设施权利归属的预售方案, 凡属于业主共有部分的房源, 由工作人员建立楼盘表时设置为“非售”状态。开发企业在向申请办理预售许可时, 应向相关科室提供该预售方案, 由工作人员依据有关规定指导开发企业进一步规范和完善预售方案, 进一步调整楼盘表设置状态, 并要求开发企业书面承诺预售合同中的权属约定, 将与预售方案内容一致。开发企业在取得预售许可证后, 应将预售方案明确的权利归属内容在销售现场进行公示, 并将公示情况办理公证。相关科室在办理初始登记时, 根据公证文书的内容及开发企业的书面申请, 对公共场所、公用设施的权属分别登记。
(三) 具体流程图
二、能否为工业用地上的房屋办理商品房预售许可证
随着城市工业化的飞速发展, 房地产开发用地正从传统的住宅、商业等土地性质扩展至工业用地上, 以满足日新月异的企业及社会发展需求。房屋预售对于开发企业可以加快资金周转、缓解资金压力, 对于购房者可以降低投资成本及购房风险, 对于城市的经济发展也将起到优化投资软环境、释放巨大经济效能的作用。因此, 房地产开发企业对工业用地上建设的房屋, 办理商品房预售许可证的潜在需求非常巨大, 并且这种需求还将随社会经济的发展日渐突出, 成为房屋登记机关必然思考和面临的问题。由于工业用地在土地用途性质上具有特殊性, 建设部对此种用地上可修建的房屋范围也作了限制性规定, 在登记实践工作中, 工业用地上修建的房屋能否办理商品房预售许可证呢?
(一) 现有的法律、法规依据
1、现有法律、法规对商品房销售的定义
《商品房销售管理办法》第三条规定:商品房销售包括商品房现售和商品房预售。商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人, 并由买受人支付房价款的行为;商品房预售, 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人, 并由买受人支付定金或者房价款的行为。《商品房销售管理办法》第七条, 《城市商品房预售管理办法》 (2 0 0 4年) 第五条分别对商品房预售及现售应当符合的条件进行了规定。从上述规定可以看出, 只要买卖双方就正在建设中的商品房达成预先出售的一致, 就符合了商品房预售的定义, 该定义并无对土地性质的限制。
2、现有法律、法规对房地产开发经营的定义
《城市房地产开发经营管理条例》第二条规定:房地产开发经营, 是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行基础设施建设、房屋建设, 并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的行为。可以看出, 只要是房地产开发企业在城市规划区内国有土地上进行的基础设施及房屋建设, 均属于房地产开发行为, 关于国有土地中的土地用途并无范围上的限制。
根据上述有关规定, 笔者认为, 工业用地上修建的房屋能否办理商品房预售许可证须满足三个要件:其一, 房屋由房地产开发企业开发并销售;其二、房屋属于“商品房”范畴;其三、房屋符合预售条件。
(二) 对必须满足的三个要件的研究
1、工业用地上修建的房屋是否为房地产开发企业开发并预售
《城市房地产管理法》第二十九条规定, 房地产开发企业是以营利为目的, 从事房地产开发和经营的企业。该条对设立房地产开发企业应当具备的条件进行了详细规定, 符合条件的即可设立房地产开发企业。《物权法》第一百三十七条将工业用地界定为经营性用地。因此, 房地产开发企业可以对工业用地上修建的房屋进行开发和经营, 开发企业的投资性经营行为必然包括预售行为。
2、工业用地上修建的房屋是否为商品房
建设部《房地产统计指标解释 (试行) 》中将商品房界定为:由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。从现行相关商品房预售的法律、法规来看, 国有土地的用地性质并无不予许可的法定区分, 但如以划拨方式取得土地使用权的, 按照《城市房地产管理法》的规定, 转让房地产时, 应当报有批准权的人民政府审批及缴纳土地使用权出让金。可见, 工业用地上的房屋只要是房地产开发企业通过出让取得土地进行开发建设并出售、出租的, 均应属于商品房的范畴。属于划拨取得的土地, 在报有权机关审批, 并完善相关手续后, 进行开发建设并出售的, 仍应属于商品房的范畴。结合《物权法》中将工业用地定性为经营性用地的规定, 工业用地上修建的房屋应当属于商品房的范畴。
3、工业用地上修建的房屋是否符合销售条件
《城市房地产管理法》第三十七条对房地产转让作了禁止性规定, 根据该规定, 不得转让的房地产包括司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利等几种情形, 并无因土地用途的不同而限制转让。《商品房销售管理办法》与《城市商品房预售管理办法》对商品房的预售和现售条件作出了明确规定, 可见, 工业用地上修建的房屋只要符合条件可以进行销售。
(三) 各城市的做法
通过对其他城市房管部门的了解, 各城市对工业用地上修建的房屋能否办理预售许可证的做法不同。有的城市对工业用地上修建的房屋办理预售许可证持肯定态度, 对符合预售条件的工业用地上修建的房屋可颁发商品房预售许可, 但限于发改委立项为商品房的项目。有的城市对工业用地上修建的房屋颁发预售许可证的前提为:开发企业首先向国土部门申请改变用地性质, 并相应依法征得出让方同意, 并经土地管理部门和城市规划部门批准等。也有城市仅对工业用地上修建的房屋现售持肯定态度, 不办理预售许可。
综上所述, 工业用地上修建的房屋只要符合法定的预售条件, 并申请办理商品房预售许可证及权属登记, 登记机关应当受理。由于法律、法规对工业用地上修建的行政办公及生活服务设施用地面积作了限制性规定, 若开发企业的开发行为不符合规定, 则应当依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定, 由开发企业依法经土地管理部门和城市规划部门批准并完善相关手续后, 再申请办理预售许可。
三、预告登记能否对抗公权力
预告登记不能对抗国家为了公共利益之需而实行的征收或者征用行为, 在这一点上是很明确的。在此主要探讨:预告登记能否对抗法律文书或裁判决定所体现的公权力?
(一) 从预告登记所涉权利的性质来分析
预告登记能否对抗公权力, 本质上取决于预告登记所涉权利的性质如何。如果预告登记产生的是一种债权, 则应当适用债权法规则, 预告登记权利人享有债权的抗辩。如果预告登记产生的是一种物权, 则应当适用物权法规则, 预告登记权利人享有物权的抗辩。
关于预告登记所涉权利的性质, 目前主要有请求权保全说、债权物权化说和物权说三种观点。笔者持债权物权化说, 认为预告登记所涉权利并非物权, 其本质仍然是一种债权。理由是:其一, 物权是一种支配权, 权利人对标的物享有占有、使用、收益及处分的权利。但预告登记权利人, 尤其是预购商品房权利人, 对其所购的尚未竣工的期房尚未占有, 遑论使用、收益和处分。其二, 物权人可对妨害物权的第三人直接主张权利, 而预告登记权利人无需直接对妨害权利行使的第三人主张权利, 其依法当然享有保障将来实现物权之权利。可见, 预告登记并未改变合同所产生的法律关系, 它是债权的物权化, 所涉权利本质上仍为债权, 应适用债权法的一般规则。
《物权法》第9条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭, 经依法登记, 发生效力;未经依法登记, 不发生效力。”该条充分体现了我国对不动产物权变动采取登记生效原则。通过上述的分析表明, 既然预告登记所涉权利的本质仍属债权, 权利人办理预告登记后, 房屋的所有权人不会因此发生变动, 故登记的房屋所有权人为被执行人时, 预告登记权利人不能以办理了预告登记对抗法律文书或裁判决定代表的公权力。最高人民法院《民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第25条第1款对此有详细的规定:“查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时, 尚未核准登记的, 应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。”
(二) 从预告登记的权利对抗范围、物权能否对抗公权力来分析
预告登记权利人对其标的物不具有物权支配权, 预告登记只是法律在债权的基础上赋予预告登记权利人对抗第三人这一物权性质的效力, 但是这种对抗性是限于第三人的范围内的, 其实质限制了预告登记义务人的契约自由及其不动产处分权。我们不能将这种对抗性的范围任意扩大, 预告登记不妨碍其他权利的登记, 对于法律文书或裁判决定所代表的公权力更无排除之效力。
房屋交易中的法律风险控制 篇11
房产交易中，您是否注意到以下风险：交易主体资格是否了解？所购房屋是否有权利限制？购房合同条款约定是否齐全？违约责任是否约定明确？购房款在交易过程中是否安全？产权是否如愿登记在自己名下？产权变更登记后是否能如期收到购房款？如此多的问号，是否都能准确回答和适当安排和处理？这些环节隐藏着未知，意味着风险。
我们的社会尽管法制并不完善，但法律无处不在。当实施一项重大的行为时，必须首先考虑是否符合法律规则？这就是“法律意识”，必须评估行为的法律风险。当我们无法判断行为的法律属性和结果时，应当借助于法律专业人士的咨询意见，达到了解和控制法律风险的作用。
房产交易主要有以下一些环节需要重视和把握的：
房产权属调查、审核；房屋出售人身份调查、审核；房屋權利限制情况调查；房屋买受人身份调查、审核。这几项直接关系到房屋买卖主体的合法性，从而影响到合同的法律效力。
此外，房屋坐落、楼层、部位、面积、区域、环境等调查审核，有助于买受人全面了解选购房屋的综合要素，最大程度满足买受人的意愿。
同时，通常情况下房屋买卖合同当事人对房屋买卖合同不够重视，其中主要有两个原因，其一，法律风险意识淡漠。其二，缺乏法律和文字的知识和解读能力。
有时在购房款的交付中买卖双方从自己的利益和风险控制角度出发，都希望先获取期待目标，客观上，双方的诉求形成了一对矛盾。对于这个矛盾，应当寻求符合双方利益的风险控制机制，比如，担保、第三方监管等等。由于购房款以及对应的房屋所有权是房屋买卖合同和交易的核心利益，一有疏忽便会产生严重的利益冲突，必须高度重视。
在产权转移登记申办中，要重视有关文件签署的真实性，特别是代理人的身份合法性。
在合同的履行或文意发生争议时，经常会采用向合同对方发送“法律意见书”，以确定本方的主张和理由。发送“法律意见书”需三思而行，因为“法律意见书”不仅是向对方表达你的主张，同时也固定了某些事实，或将成为对你不利的证据。
代理房屋交易是房屋买卖行为中常见的行为，在代理交易中普遍存在不规范，甚至严重违规和违法的行为。对此，合同当事人应当高度重视，代理行为的不规范会直接导致合同的无效，或者直接造成委托人的理由损害。
简述房屋登记中的生效法律文书 篇12
一、境内的法律文书
(一)仲裁文书
《仲裁法》第2条规定,平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。第3条规定,下列纠纷不能仲裁:(一) 婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷;(二)依法应当由行政机关处理的行政争议。由此可以看出,除与身份权有关和行政专管的纠纷外,其他的合同和财产权益都可以通过仲裁来处理。
《仲裁法》第52条规定,调解书应当写明仲裁请求和当事人协议的结果。调解书由仲裁员签名,加盖仲裁委员会印章,送达双方当事人。调解书经双方当事人签收后,即发生法律效力。裁决书自做出之日起发生法律效力。
在具体实践中,如果当事双方不签字,法院或者仲裁委不会对外出具正式的调解文书,因此,无论是仲裁的调解书、裁决书还是裁定书,只要当事人手持仲裁文书申请登记,都属于生效的法律文书。
(二)人民调解委员会的调解书
《人民调解法》第1条规定,为了完善人民调解制度,规范人民调解活动,及时解决民间纠纷,维护社会和谐稳定,根据宪法,制定本法。可以看出,只要是民事的纠纷,都可以通过人民调解来解决。
《人民调解法》第33条规定,经人民调解委员会调解达成调解协议后,双方当事人认为有必要的, 可以自调解协议生效之日起30日内共同向人民法院申请司法确认,人民法院应当及时对调解协议进行审查,依法确认调解协议的效力。在我国尚没有建立个人信用制度的前提下,在登记实务中,如果没有经过法院确认的人民调解书,需要双方申请。经过法院裁定确认后,调解书就取得了生效法律文书的地位,可以单方申请。
(三)人民法院的文书
根据《民事诉讼法》的规定,与房屋登记相关的人民法院的文书主要有调解书、判决书、裁定书等。
1.调解书
《民事诉讼法》第97条规定,调解达成协议,人民法院应当制作调解书。调解书经双方当事人签收后,即具有法律效力。《房地产登记技术规程》B.0.15规定,用于申请房地产登记的人民法院、仲裁委员会法律文书应为已生效法律文书。已生效的一审人民法院法律文书,除民事调解书、不予受理民事裁定书、驳回起诉民事裁定书和管辖权异议民事裁定书外,尚应提交一审人民法院出具的法律文书生效确认证明材料或协助执行通知书。因此,民事调解书可以直接使用。
2.判决书
判决书中可以分成一审判决、终审判决、再审判决。终审判决书的标识为××民终字第××号民事判决书;再审判决书中最后会有一句“本判决为终审判决”。如果有以上两种情况的,则可以认定其为生效法律文书,可以直接使用。如果没有以上内容且无法明确判断的,则需要有法院的生效证明或者协助执行通知书方可认定为生效法律文书,然后予以单方申请。
3.裁定书
一般我们遇到都是与执行有关的裁定,按照《民诉法》154条对于裁定和执行的规定,都属于生效法律文书,可以直接使用。
二、境外的法律文书
我国港澳台地区法院的文书主要有以下3种。
1.香港的法院文书
根据《最高人民法院关于内地与香港特别行政区法院相互认可和执行当事人协议管辖的民商事案件判决的安排》第4条规定,申请认可和执行符合本安排规定的民商事判决,在内地向被申请人住所地、经常居住地或者财产所在地的中级人民法院提出,在香港特别行政区向香港特别行政区高等法院提出。
2.澳门的法院文书
根据《最高人民法院关于内地与澳门特别行政区法院相互认可和执行当事人协议管辖的民商事案件判决的安排》第4条规定,内地有权受理认可和执行判决申请的法院为被申请人住所地、经常居住地或者财产所在地的中级人民法院。两个或者两个以上中级人民法院均有管辖权的,申请人应当选择向其中一个中级人民法院提出申请。
3.台湾的法院文书
根据《最高人民法院关于认可台湾地区有关法院民事判决的规定》第3条规定,申请由申请人住所地、经常居住地或者被执行财产所在地中级人民法院受理。
从以上法律规定中可以看出,港、澳、台地区的民事判决书都不能直接使用,都必须通过国内相应的中级人民法院裁定或者执行。所以,在实际工作中,必须参照国内法律来判断,需要有国内中级人民法院的裁定书或者协助执行通知书方可办理相应登记,不能直接使用港、澳、台的法律文书。
三、国外仲裁和法院的文书
最高人民法院关于执行我国加入的《承认及执行外国仲裁裁决公约》的通知中规定,根据《1958年纽约公约》第4条的规定,申请我国法院承认和执行在另一缔约国领土内作出的仲裁裁决,是由仲裁裁决的一方当事人提出的。对于当事人的申请应由我国的中级人民法院受理。
《民事诉讼法》第282条规定,人民法院对申请或者请求承认和执行的外国法院作出的发生法律效力的判决、裁定,依照我国缔结或者参加的国际条约,或者按照互惠原则进行审查后,认为不违反我国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的,裁定承认其效力,需要执行的,发出执行令, 依照本法的有关规定执行。违反我国法律的基本原则或者国家主权、安全、社会公共利益的,不予承认和执行。第283条规定,国外仲裁机构的裁决,需要我国人民法院承认和执行的,应当由当事人直接向被执行人住所地或者其财产所在地的中级人民法院申请,人民法院应当依照我国缔结或者参加的国际条约,或者按照互惠原则办理。
由此可以看出,境外法律文书在实务中使用时,也需要中级以上人民法院出具协助执行书后方可使用。
四、应当注意的问题
在操作实务中不能教条化,要对文书的内容进行具体分析。经常会遇到有些生效的法律文书,仅仅只是明确了双方的合同效力,在这种情况下,如果没有协助执行通知书要求将房产过户给申请人,此种生效法律文书即非法律规定的可以单方申请的法律文书。因为合同的效力不等同于物权的效力,根据《房屋登记办法》规定,必须是取得房屋权利的生效法律文书才可单方申请。