土管所 土地使用说明（通用9篇）
土管所 土地使用说明 篇1
土管所 土地登记
一、土地登记程序
1、申报：土地所有者或使用土地的单位和个人向市国土管理部门提出土地登记申请。
2、地籍调查：由国土管理部门查清每一宗地的位置、界限、面积、用途等。含地籍测量。
3、权属审核：对该宗地申请者提交的证件进行审核。
4、注册登记：符合权属合法、界址清楚、面积准确、政府批准。
5、颁发证书：经市政府批准后颁发土地所有权和使用权证书。
二、土地登记用提交下列文件：
1、土地登记申请书；
2、单位法定代表证明、个人身份证明或户籍证明；
3、土地权属来源证明；
4、土地权属证明；
5、房屋等地上建筑物、其它附着物权属证明；
6、国家或省、市规定的土地税费交纳证明；
7、法律、法规、规章规定的其它资料。
委托他人代理土地登记的授权委托书和代理人身份证明；
三、不予受理土地登记的：
1、土地不在本行政区域内的；
2、提交文件不齐全或不能提供权属证明的；
3、土地使用权转让、出租、抵押期限超过土地使用权出让期限的；
4、应当申报地价而未申报的或未经国土管理部门确定地价的；
5、未依法办理房产变更的；
6、其它依法不予受理的情形。按省、市物价部门核定的标准交纳。建设用地
一、非农集体建设用地： 包括国有土地使用权出让、国家建设征用土地、集体建设使用土地等，均需按《土地管理法》的规定向县级人民政府土地行政主管部门申请，分别报请省政府或国务院审批。
国家实行占用耕地补偿制度，交纳耕地开垦费。
非农业建设经批准占用耕地的，按照“战友多少，垦多少”的原则，由战胜耕地的单位负责开垦与所有耕地的数量和质量相当的耕地。
二、住宅建设用地：
农村村民一户只能拥有一处宅基地，且宅基地面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的不予批准。
1、申批程序：
（1）符合条件的农户向户口所在地的村委提出用地申请；（2）村委根据控制指标和农户现状进行讨论、初审；（3）按土地利用总体规划、村镇建设规划要求现场勘察；（4）张榜公布，听取群众意见；（5）镇政府审核；（6）交纳税费；
（7）县级政府批准，颁发许可证；（8）现场放验灰线；（9）验收、登记发证。
2、材料要求：
主件：住宅建设用地审批表：（用钢笔填写）
附件：（1）建房用地申请书（附户主身份证和户口簿复印件）；（2）原住宅建设用地使用证书；（3）土地利用总体规划位置图；（4）土地利用总体规划审查表；（5）二公开一监督记载表；
（6）现场勘察记录表（附图件）；
（7）民房建设规划审批表（村镇建设办公室审批）；（8）四邻协议书；
（9）拆老房协议书、拆老房委托书；（10）其它有关材料；（11）本镇以外迁入落户的农户，原籍土管部门（跨镇的镇级、跨县市的县市级）无宅基地证明材料。
3、条件：
（1）因国家建设需要搬迁重建的；
（2）农村村民多子户具备条件确需分户，且宅基地低于规定标准的；
（3）经批准由外地迁入的农户无住房且原籍无宅基地或虽有已合法处理的；（4）离休、退休、退职的干部职工、复原军人和华侨、侨眷、港、澳、台同胞持合法证明回原籍落户定居，需建户而无宅基地的；（5）税费按省、市政府的规定收取。土地监察
1、监察检查土地管理法律、法规及规章的贯彻执行情况；
2、受理本辖区内对土地违法行为的检举、控告；
3、调查本辖区内的土地违法案件，及时报有权机关依法处理；
4、指导、监督、检查辖区内的土地监察工作；
5、协助有关部门调处土地管理人员依法执行职务遭受打击报复的案件；
6、承办市局和镇政府交办的案件。承诺服务
1、农村、城镇居民建户和需临时占用土地的，承办人在接到报批材料后5日内预审完毕，符合要求的经镇政府同意后，5日内报送市国土局审批；不符合要求的3日内作出答复或退还重新办理。
2、建设单位在建设项目可行性研究论证时，应向市国土局提出建设用地预申请。
3、凡有意受让土地的境内外公司、企业、其他组织和个人，持单位法定代表人资质证明及授权委托书等证明文件，向市国土局提交受让土地申请书。
4、在收齐土地登记申报资料后，对权属合法、界址清楚、面积准确的宗地，20日内办妥土地登记手续；经市政府批准后7日内发放土地证书。不符合要求的，3日内退还资料重新申报。
5、权属争议调处。接到当事人申请后，属单位之间的争议3日内报送市国土局；个人之间、个人与单位之间的在15日内决定是否受理。决定受理的10日内将申请书副本发送对方当事人，决定不受理的10日内通知申请人，并说明理由。
6、凡属调查和本所有权属范围内处理的纠纷需在15日内作出答复。
土管所 土地使用说明 篇2
近年来, 上海市通过调控土地供应总量、优化用地结构、完善体制机制等多种措施和途径, 不断强化土地管理参与宏观调控的能力。但上海人口稠密、土地资源紧缺, 经济社会各部门的发展都受到空间范围狭小的制约, 随着城市的发展、产业结构的调整升级和人民生活水平的提高, 土地资源瓶颈问题日益突出, 必须在更大程度上实现土地的节约集约利用。土地使用标准是对土地资源使用的源头上的控制, 是促进上海建设节约集约型城市的前提条件。
中国由于同国外体制差异, 存在规划和国土两套管理、两套用地指标体系, 规划指标体系重在规划用地选址, 国土指标体系则重在项目用地审批。目前, 上海市规划国土管理部门虽然初步建立了用地标准体系, 但整体看体系还不够紧密与全面, 偏重对用地规模在审批环节的控制, 关口较偏后, 在规划用地理念、技术方法、环节程序和控制方式等方面与国外存在不小差距。需要我们认真对国内外先进国家地区经验加以借鉴。
增加综合用地分类并开展有关功能复合用地指标的研究。借鉴新加坡和日本, 加强对土地、建筑物相容性研究, 结合本市特点展开专题调研, 如相邻权的问题、用途转变增值收益计算等, 研究不同性质用地和不同功能建筑物的空间、时间复合效用, 明确可兼容地类及其比例要求等, 提高用地效率和用地强度。
建立全市“横向到边、竖向到底”的指标覆盖。用地标准体系应与时俱进, 不断纳入新增用地类型, 并为未来发展留有余地。借鉴国家和外省市做法, 加强对新增用地类型标准研究, 对既有标准体系适用性开展定期评估, 及时发现与修订当中不适用标准, 强化项目用地个案的节地论证, 制定保障实施细则。
强化对公益性设施用地的细分, 提高规划公共管理的针对性。借鉴日本, 强化政府公共政策对公益性用地的保障与控制, 对市场难以有效配置的公益性设施和市政设施用地做进一步细分, 以利于政府直接调控和项目落实。对商业办公、工业仓储等市场化用地可并类或粗分, 以利于依靠市场机制进行调控。
加强对不同用地分类与建筑物设施功能利用的引导。标准体系应为政府管理服务。借鉴日本和中国香港, 结合当前多种开发形态, 制定一个基本涵盖城市生活的土地用途及建筑设施分类表, 引导不同类型用地或建筑物功能间的可行转换。方便开发控制中的用途转换管理, 及作为规划审批和建筑用途管理依据。
土管所 土地使用说明 篇3
【关键词】土地流转 存在问题 解决对策
土地是人们赖以生存的物质条件,是农业生产的基础。从古至今,我国进行了多次土地改革,每一次都提高了土地生产效益,加快了农业生产的发展。特别是党的十一届三中全会以来,农村实行了家庭联产承包责任制,极大地调动了广大农民的生产积极性,农民对土地的依赖性更强。特别是农村实行费税改革后,那些不愿种地的农户又开始重视土地,上访告状讨要土地,由此带来的有关土地经营权的案件越来越多,这些问题如果解决不好,不仅会影响农业生产的发展,也会影响农村的稳定。因此,合理引导土地经营权流转工作就越来越重要。
1.现阶段农村土地流转存在的问题
1.1 缺乏政府部门的有效指导和监管
现在双辽市农村土地经营权的流转还处在初级阶段,大多是农户之间自发进行的。流转行为不规范,多数是口头约定,没有书面合同。即使有书面合同,从内容到形式也过于简单,双方的权力义务约定不明确,没有农经部门的鉴定,很容易发生纠纷。而且一旦发生纠纷,缺乏解决的依据,很难裁定,致使近几年因土地问题的纠纷上访不断,影响了农业生产和农村的安定环境。
1.2 集体土地发包不公开、不公平、不合理
村集体经济组织预留的机动地、荒山、荒坡及林地在发包过程中,存在不公开、不公平、不合理的现象,以很低的价格发包很长的时间,减少了村集体经济组织的收入;给有些干部为政不廉开了方便之门,造成了干群关系紧张,群众上访告状不断发生。
1.3 集体土地发包存在盲目性
村集体土地在流转中,往往只顾眼前利益不顾长远的社会效益和生态效益。擅自改变土地用途,乱垦乱伐,导致了土壤沙化、退化,影响整个生态环境。
1.4 土地流转机制不健全
1.4.1土地流转信息不畅通现阶段农村土地流转多数是在本社与本村农户之间自发进行的,要想扩大土地经营规模,形成大量流转必须具备及时有效的供求信息。而现在的情况是出包方不能及时找到承包时只好请人代耕或低价转包,而那些种田大户又找不到愿意流转的土地,无形中阻碍了土地经营权的流转速度。
1.4.2 没有相对准确的价格评判标准农户往往根据上一年土地经营的收入来确定流转的价格。如果上一年收益好,就会出现流转难,转让方竟相抬高价格方,反之,就会竞相压价。损害农民的利益,损伤农民对土地流转的积极性。
1.4.3 政府部门对土地流转工作缺乏有效的引导监管 没有建立依法有序的流转渠道,没有合乎規范的合同文本。
2.解决的对策
2.1 提高广大干部群众对土地流转工作的认识
要从农村安定的大局出发,严格按照《农村土地承包法》和科学实践发展观的要求,认真做好农村土地使用权的流转工作。农村土地使用权的流转要有利于农业生产要素的合理配置和优化;要有利于农业生产结构的调整和布局;要有利于农业机械化的使用和发展;要有利于提高农民的经济收入。要科学、合理、有序依法进行。
2.2 发挥乡(镇)村级农经部门的作用
建立监管机制,村级组织是我国农村最基层的村民自治组织,是执行党的各项农村政策的最基层部门。要由他们做好政策宣传、业务指导和监督;农户在转让土地经营权时村级要有登记、备案,乡镇农经部门要有审批鉴证合同;要建立内容详细、责任明确,条款完备的土地流转台帐。这样发生纠纷时才能有据可裁。
2.3 要建立土地流转信息库,把土地流转工作纳入市场调节
随着社会的发展,城乡的一体化,将会有越来越多的农村剩余劳动力转移到城镇就业,从事农业的人口将越来越少,这些转移出来的人口所承包的土地就需要流转出去,因此土地流转工作将是一次长期的动态工作。为此要建立土地流转的信息资料,包括土地的位置、等级、价格等信息;要培植土地流转市场,通过市场的调节机制发挥作用,加快土地及时有效地流转。
2.4 要发挥县级农经部门仲裁机构的作用
农村土地流转一旦发生纠纷,仲裁机关要本着依法、公平、公正、公开、合理的原则进行调节和仲裁。维护当事双方的合法权益,把土地纠纷解决在基层。
2.5 土地流转要本着农民依法、自愿、有偿的原则进行
不能违背国家的土地承包政策,不能擅自改变农业土地的用途。集体的荒山、荒坡、林地等土地可以采取公开招标、拍卖、公开协商的方式进行承包。
2.6 要积极引导,创造条件推动土地流转工作
土地使用协议 篇4
甲方：
乙方：
甲乙双方经过协商，达成以下协议
1、乙方自愿将部分场地亩及间平房无偿提供给甲方建。
2、建在。北临 公路，西公路边。东止，东长、西长，宽：南米、北米。
3、新建房屋由甲方投资建造。原有自愿给甲方使用，甲方拥有房屋产权和客运站的经营管理权。乙方拥有土地所有权，甲方拥有站内场地的永久使用权，站内空地作为客运站停车场地。
4、甲方一次性付给乙方叁万元作房屋和土地的补偿费用。
5、在建站过程中和以后的管理经营中，乙方负责协调各方面关系，做好环境保障工作以确保建站工程顺利进行和后期的经营管理正常进行。
6、本协议一式三份，自双方签字盖章之日起生效。
甲方：乙方：
土地使用合同 篇5
第一条本合同双方当事人
收购方：XX市土地储备供应中心(以下简称甲方)，法定代表人：，职务：，住址：樊城炮铺街3号，联系电话：3486000。
被收购方：(以下简称乙方)，法定代表人：，职务：，住址：，联系电话：。
第二条甲方收购位于的国有土地，面积平方米(合亩)，用途为用地，其四至位置：东：;南：;西：;北：。《国有土地使用证》证号为：，原土地取得方式。
第三条 经协商土地收购价格(含地上建筑物)确定为(大写)人民币万元/亩(元/m2)(小写)万元/亩(元/m2)。总额为(大写)人民币万元/亩(元/m2)(小写万元)。
第四条 收购款支付方式
本合同经市政府批准后日内，甲方一次性付给乙方土地收购款总额的10%即万元，作为履行合同的定金，定金可充抵土地收购款。
㈠本合同经政府批准后日内，甲方一次性支付乙方土地收购款(大写)万元(小写)万元。
㈡本合同经政府批准后日内开始甲方分期付给乙方土地收购款。
第一期：年月日前付给乙方土地收购款总额的%即万元;
第二期：年月日前付给乙方剩余土地收购款总额的%即万元
第三期：年月日前付给乙方全部土地收购款即万元。
分期支付的土地收购款计利息。
第五条 甲、乙方的责任和义务
㈠甲方的责任的义务
1、甲方按本合同第四条一款规定按期支付乙方土地收购款。
2、甲方在支付收购定金后，负责办理土地使用权及房屋产权变更登记手续，费用由甲方承担。
3、甲方于年月日验收乙方交付的全部土地和地上建(构)筑物。
㈡乙方的责任和义务
1、乙方在收到甲方支付收购定金的同时，向甲方交付国有土地使用证、房屋所有权证等资料，并开始清理、搬迁、拆除其宗地范围内的暂停户、工程技术设备和房产设施。年月日前向甲方交付全部土地和地上建(构)筑物。
2、乙方应协助甲方办理土地使用权及房屋所有权的变更登记手续，并提供相关资料。
3、若因该宗地或房产权属发生纠纷，乙方负责协调处理。
第六条 违约责任
本合同一经签订，违反本合同任一条款，即为违约。
㈠若甲方未能按本合同第四条规定按期支付收购款，每延迟一天，按应付款项的3‰向乙方支付滞纳金。
㈡若乙方不能按期向甲方交付土地及地上建(构)筑物，每延迟一天，按应付款额的3‰赔偿甲方损失。
㈢若因甲、乙任何一方原因造成本合同不能履行，违约方按本合同约定土地收购款总额的13‰向守约方支付违约金。
第七条 本合同未尽事宜，经双方商定可签订补充协议。若因本合同发生纠纷，协商不成的可向人民法院提起诉讼。
第八条 本合同于年月日在XX市签订，壹式陆份，并具同等法律效力，甲、乙双方各执叁份。
第九条 本合同经XX市人民政府批准后生效。
甲方： 乙方：
(章) (章)
法定代表人： 法定代表人：
浅谈农村土地使用的现状及对策 篇6
关键词：农村土地,使用,现状,对策
1 概述
近年来, 我国农村土地使用改革情况取得了一定成果, 但仍然存在不少问题, 还需要进一步推广和不断完善, 农村土地承包经营权流转市场化程度低, 中介服务体系落后, 农户对土地依赖程度仍然较高;宅基地确权、登记和颁证工作进展缓慢, 置换机制不健全制约了农民向城镇转移, 流转受到制约, 管理机制不完善等问题依然困扰着农村土地使用改革的进展。本文就农村土地使用的现状进行深入分析, 并对有关问题提出解决的对策。
2 我国农村土地使用的现状
2.1 耕地意识弱化
近年来, 一些地方政府错误地认为种粮食不如建工厂, 打着招商引资的灯号, 肆意圈占、破损耕地。
2.2 土地流转不够规范
土地流转存在无序性和无偿性, 操作不规范、流转中介不健全、流转中政府定位不妥等问题较为突出, 没有成立起顺应市场成长要求的流转机制。提倡土地使用权的合理流转, 一直是中央农村政策的主要内容之一, 这在中央一系列农村政策中均有涉及, 但比较原则。对土地流转的管理, 从上到下的农业行政主管部门没有具体实施细则, 在流转程序、流转手段、流转档案管理等方面缺乏统一规定, 大多数农户之间的土地流转, 只有口头约定, 没有书面合同, 即使有书面合同, 其内容不完整, 在某些方面不具有法律效力。有的未经村社集体经济组织审查同意。这是当前农村土地流转不规范的一个重要原因。
2.3 违规征占矛盾凸起
闲置土地问题严重。土地征占存在强迫呼吁和不当行政问题, 土地征占抵偿价钱偏低, 有的甚至无偿占用集体土地, 失地农民的糊口和就业问题难以保障。多征少用、早征迟用或征而不用, 造成大量的土地闲置。
2.4 宅基地的流转无章可循
除了耕作外, 宅基地建设是农村土地最重要的用途。然而, 我国农村目前存在未批先建、少批多建、大量圈地、私搭乱建、和谈出让、私行生意、破损耕地等问题。
3 我国农村土地使用制度改革的对策
3.1 改变耕作方式
近年来。随着我国消费结构升级, 农产品需求加快, 扩大农产品供给、保持农业总量供给平衡、结构平衡难度加大。蔓延全球的粮食危机为国家农产品生产敲响了警钟。提高农产品的产量, 增强农民种地的积极性, 归根结底要在提高农业收益上下功夫。我们应该采取多种渠道加大对于农业基础设施投资的力度, 完善基本农田保护建设制度, 提高农业生产方式中科技的含量, 提倡科学种田, 减少人力、物力资本的投入上着手, 提高农民收入水平, 自发引导农民种田积极性。
3.2 完善土地法规
健全相应的法律法规体系, 加大政府的支持与保护力度。在我国目前特定的社会政治经济环境条件下, 要尽快实现农地资源配置市场化的目标, 就必须得到法律的保障, 特别是政府的有力支持与保护。一方面政府及其领导人要进一步提高加快农地资源配置市场化重要性的认识, 积极推动与正确引导农地资源配置市场化的实现。另一方面, 政府、人大等有关部门要制定和完善农地制度、农地市场交易规则等方面的法律法规, 以规范各类行为主体, 保护其合法权益。《中华人民共和国农村土地承包法》第一次以法律形式规定了农地使用权流转的合法性, 我们必须大力宣传, 并真正落实到实处。同时, 我们还应看到土地使用权立法的不完善, 特别是对于农民的权利界定不规范, 使侵犯农民权益事件屡屡发生。我们应加强立法, 构筑新的法律体系来指导我国土地使用权流转, 促使农村土地使用权配置市场化健康发展。
3.3 规范土地流转
针对土地大量撂荒、浪费现象严重现状, 除提高科技含量、增加收益以外, 还要积极探索新形势下的农村土地开发利用制度。推进土地流转, 盘活现有农村土地。对于撂荒土地或一些农民无力甚至不愿耕种的土地, 按照平等、互利、自愿的原则, 可以采取出租、转让、转包或其他方式把土地经营使用权转移到种田能手手中。对于荒地、荒滩、荒山等, 可以采用公开招标、拍卖、协商等方式承包给单位和个人, 提高土地利用效率。同时, 鼓励农民土地入股分红, 走互助合作、规模化、集约化经营方式, 促进农业效益最大化。
3.4 创新制度模式
市场经济条件下, 农村土地流转必须走向市场, 建立与完善农地所有权市场制度。一是政府要从自身做起, 规范政府征地行为。进一步完善政府农地征用申请与审批制度;合理确定农地征用时的“转用价格”, 充分考虑农地本身的价值和由于供求关系的影响而形成的市场价格, 绝不损害农民的利益;加强监督与管理, 防止农地征用后闲置现象的发生, 把土地补偿款及时足额发放到位。二是适度放开搞活农地所有权市场, 建立农村集体与国家之间、集体与集体之间以及农民个人之间 (即实行新型土地股份合作制的合作经济组织的社员之间及与其他个人之间的土地股权的交易) 的多向流动关系。三要依法培育完善的土地产权交易组织, 可在县、乡建立土地产权交易所及其它土地交易的中介组织。
结束语
综上所述, 我国农村的土地问题是一个涉及到方方面面的极其复杂的问题, 新时期的农村针对新情况、新问题, 在坚持土地承包经营权流转不得改变土地集体所有性质、不得改变土地用途、不得损害农民土地承包权益, 这“三个不得”重大原则前提下, 大胆尝试土地股份合作、土地托管经营、土地转包租赁等流转方式, 探索建立土地预流转储备库制度。为改变现行农村土地流转多以农民私下交易为主, 存在不规范、矛盾纠纷上升、维权难等现象, 应积极探索建立由政府宏观调控、市场为主导、农民自愿参加、政府无偿服务的土地流转形式。如通过信息员采集农民土地流转信息, 统一发布, 统一交易, 统一签订合同, 避免了土地私下交易造成的无序和混乱状态, 使农村土地流转进入快捷、有序、公开、公平的快车道。通过土地交易大厅, 建立土地交易的有形市场, 做到了土地价格形成机制、谈判机制、管理体制的有机统一。
参考文献
[1]石洪.深化农村土地使用制度改革的思考[J].中国乡镇企业.2010.07.
划拨国有土地使用权应谨慎使用 篇7
案例一：行政机关对外使用公章须慎重
案情简介
1998年，市政府为D公司颁发301060号国有土地使用权证，土地性质划拨。D公司以该宗土地抵押给工商银行贷款50万元人民币。市国土局在工商银行提供的格式化抵押申请书上盖章。1999年，市工商局公告吊销D公司营业执照。2001年，市国土局公告声明301060号土地证作废。2002年，区法院就工商银行诉D公司借款纠纷作出生效民事判决书，判决D公司偿还工商银行50万元借款及相应利息。随后，D公司与工商银行达成执行和解协议，自愿将301060号土地使用权抵债给工商银行。区法院作出以地抵债的民事裁定书及协助执行通知书，要求市国土局将D公司名下的该宗土地过户给工商银行所有。2005年，工商银行与C公司签订债权转让协议。2007年，C公司委托拍卖公司对D公司债权公开拍卖，Y公司竞得。2008年，区法院作出恢复执行民事裁定书，要求将301060号土地证转户给Y公司。市国土局以该宗土地为划拨土地不能由法院直接裁定过户为由向区法院提出协助执行异议。2009年，Y公司向法院起诉，要求确认市政府为D公司颁发301060号土地使用证违法、市国土局抵押登记行为违法、擅自公告声明土地证作废行为违法并赔偿各项损失共计60余萬元。
案例分析
本案主要的争议焦点有以下四点，我们来一一分析：
第一，市国土局是否为D公司办理抵押登记？该笔50万元的债权是否为担保债权？
市国土局在工商银行提供的格式化抵押申请书上的盖章不符合《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》国土〔籍〕字〔1997〕第2号文第一条、《土地登记规则》第二十九条的规定，因此应当不能视为对301060号国有土地使用权抵押登记办理，即该50万债权不属于担保债权。
第二，D公司是否具备签订执行和解协议的主体资格，执行和解协议是否有效？
根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条的规定，D公司具备签订执行和解协议的主体资格，但其无权处分301060号证下的国有土地使用权，该和解协议无效。
第三，市政府的颁证行为及市国土局公告声明土地证作废行为与Y公司的损失是否有直接的因果关系？
无因果关系。Y公司的损失归根究底是由于D公司擅自处分国有划拨土地使用权导致。1999年，市工商局公告吊销D公司营业执照。《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（四）项和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定精神，企业以划拨方式取得国有土地使用权，在企业不再持续经营时，政府有权收回其国有划拨土地使用权。因此市国土局于2001年公告301060号国有土地使用权证失效。Y公司2007年参与竞拍获得该土地使用权，其自身也有过错，但其此时可依据合同法的相关规定向C公司主张相应权利。
第四，区法院是否可以直接将划拨土地裁定过户？
根据〔1997〕国土函字第96号国家土地管理局对最高人民法院法经〔1997〕18号函的复函第4条、《关于对涉及国有划拨土地使用权处置有关问题紧急请示的批复》国土资函〔2001〕407号文件精神可知，国有划拨土地使用权属于国家财产，区法院不能直接对国有划拨土地使用权裁定过户，即不能擅自处分国家财产。
思考与探索
市国土局盖章的行为虽不能确认为使用权抵押登记手续已办理妥善，但本案Y公司起诉市国土局并要求赔偿的原因皆是由此而起，且本案若是从行政机关社会公信力及信赖利益保护原则出发的话，则工商银行对D公司享有的担保债权将成立，和解协议将被认定为合法有效，区法院亦可以直接将划拨土地裁定过户。因此，各市州国土资源局都应当引起高度重视，国土部门属于行使国家公权力的行政机关，所进行的行政行为是具有社会公信力的，因此要求我们在对外加盖行政章时必须慎重稳妥，在作出相应的行政行为时必须严格依法依规依程序，以免引起不必要的矛盾争议。
法眼链接
一、《国家土地管理局关于土地使用权抵押登记有关问题的通知》国土〔籍〕字〔1997〕2号文第一条规定“土地使用权抵押登记的设立、变更和消灭应依法办理土地登记手续。土地使用权抵押合同经登记后生效，未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。”
《土地登记规则》第二十九条规定“依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后十五日内，持抵押合同以及有关文件申请土地使用权抵押登记。土地管理部门应当在被抵押土地的土地登记卡上登记，并向抵押权人颁发土地他项权利证明书。”
二、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”
三、《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定：“有下列情形之一的，由有关人民政府土地主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以收回国有土地使用权……（四）因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的……”
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条规定“无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让……“
四、国土函字〔1997〕96号国家土地管理局对最高人民法院法经〔1997〕18号函的复函第4条规定：“对通过划拨方式取得的土地使用权，由于不属于当事人的自有财产，不能作为当事人的财产进行裁定。”
nlc202309010801
《关于对涉及国有划拨土地使用权处置有关问题紧急请示的批复》（2001年9月12日国土资源部国土资函〔2001〕407号）
山西省国土资源厅：
你省《关于法院委托拍卖公司强行拍卖民事案件涉及单位的划拨土地使用权问题的紧急请示》（晋国土资发〔2001〕148号）收悉。经研究，答复如下?：
1.根据《城市房地产管理法》第二十二条的规定，经有批准权的人民政府批准，单位和个人支付土地补偿、安置费用后取得的土地使用权，属于划拨国有土地使用权，不同于依法有偿取得的土地使用权，不属于使用单位的财产。
2.划拨国有土地使用权是国家财产，单位和个人使用的划拨国有土地使用权转让，必须按照《城市房地产管理法》第三十九条的规定，经有批准权的人民政府批准，依法签订国有土地使用权出让合同，向人民政府支付出让金，或者缴纳有关土地收益。
（点评嘉宾：张强 湖南省国土资源厅政策法规处副处长）
什么是划拨国有土地使用权
概 念
划拨国有土地使用权是指土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
这里所指的补偿、安置费用是指用地单位在征用集体土地或者通过行政划拨取得其他单位已经使用的划拨土地的基础上取得国有土地使用权时支付给农民或原用地单位的，不是付给国家的。
特 征
划拨国有土地使用权是国有土地使用权的一种，其特殊之处主要有兩个方面：一是权利取得的方式，因为没有向国家支付土地使用费，属于无偿取得国有土地使用权；二是权利的期限，除有法定期限的情形外，划拨国有土地使用权一般没有使用期限。在此基础上，还有一个特点，那就是权利的交易限制，划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要取得出让国有土地使用权。划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益应当上交国家。
适用范围
《划拨用地目录》（国土资源部令第9号）明确，下列用地使用权可采取划拨方式取得：国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地，以及法律法规规定的其他用地。
案例二：划拨土地使用权必须经行政审批方可租赁或转让
案件简介
原告（被上诉人）：白某，男。
被告（上诉人）：A公司。
第三人：C公司。
1995年，A公司投资成立清洗剂厂，以划拨方式取得某宗土地的《国有土地使用证》。2006年11月，A公司与白某签订了《租赁协议》，将厂房租给白某，租期为3年，年租金25000元。2007年3月，A公司以131万元的价格将清洗剂厂土地使用权及地上建筑物转让给C公司，《转让协议》约定：C公司于协议签订后15日内将131万元转让费付给A公司，A公司应在接到转让费60日内将厂区完整移交给C公司。之后双方在当地人民政府办理了转让土地使用权申请，并通过了人民政府批准手续。随后，A公司通知白某有关转让事宜，并要求白某于2007年6月30日前搬走。但白某不服，拒绝搬迁，同时向法院提起诉讼，请求法院判决A公司继续履行《租赁协议》，同时判决A公司与C公司签订的《转让协议》无效。
当事人诉辩主张
白某诉讼请求
1.要求判决A公司继续履行《租赁协议》。
2.判决A公司与C公司签订的《转让协议》无效。
A公司答辩理由
1.租赁合同未经有关部门审批，系无效合同。
2.A公司与C公司签订的《转让协议》系双方真实意思表示，且经过相关政府部门批准，是合法有效的。
A公司上诉请求
1.一审法院判决继续履行《租赁合同》适用法律错误。
2.请求二审法院撤销原审判决，依法改判《租赁合同》无效；一、二审诉讼费用由白某承担。
白某答辩理由
1.《租赁合同》系双方真实意思表示，且已实际履行，是合法有效的合同。A公司违反合同约定提前收回是违反合同的，应承担违约责任，《租赁合同》继续履行。
2.《租赁合同》签订在前，《转让协议》签订在后，《转让协议》影响了《租赁合同》履行，根据合同的先后性原则，A公司与C公司签订的《转让协议》应为无效。请求二审法院维持原判。
法院裁判
一审法院观点：
原审法院认为：依照《合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效”，双方签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同系有效；A公司在租赁期内违反合同约定，依法应承担相应的赔偿责任。《租赁合同》签订在前，《转让协议》签订在后，《转让协议》影响了《租赁合同》履行，根据合同的先后性原则，A公司与C公司签订的《转让协议》应为无效。
综上，一审法院判决：1.《租赁合同》合法有效，A公司和白某的租赁合同继续履行。2.驳回原告的其他诉讼请求。
二审法院观点：
二审法院经审理后认为：《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”可见，法律将行政审批作为划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的前置条件。因此A公司与白某签订的《租赁协议》未经过有关土地管理部门审批，系无效合同。造成双方签订的《租赁协议》无效双方均有过错，法院判决：1.撤销一审判决，依法改判《租赁协议》无效，A公司给予白某4万元经济补偿。2.A公司与C公司签订的《转让协议》系双方真实意思表示，且经过相关政府部门批准，是合法有效的。限期白某腾退场地及房屋。
法院裁判
本案中涉及的法律问题是：划拨建设用地使用权出租以及转让合同的效力问题。
nlc202309010801
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条对划拨土地使用权的取得途径进行了规定：“土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用權的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”
《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定：“下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。”由上可知，划拨用地是无偿的，一般用于城市基础设施及公益事业用地。划拨用地的无偿性与公益性决定了其审批程序的严格性。
《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十六条规定：“对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。”可见，对于划拨国有建设用地而言，其出租行为受到法律限制，为保证国家土地所有权者利益不受损，法律法规将行政审批作为划拨建设用地使用权转让、出租、抵押的前置条件。违反此规定，签订的划拨国有建设用地使用权出租合同应为无效。二审法院的裁决是合法的。
在此，我们探讨一下本案中A公司与C公司签订的土地使用权转让合同的效力问题。
《城市房地产管理法》第三十九条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”同时依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释【2005】5号）第十一条规定：“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”由此可知，司法实践中对未经审批签订的划拨国有建设用地转让合同无效的观点已经得到认可。本案中A公司与C公司签订的土地使用权转让合同经过有关政府部门的批准，应属合法有效。
实践中因计划经济时期对国有划拨土地使用权管理的不规范，历史原因造成享有国有划拨土地使用权的主体已经远远超出了《土地管理法》限定的范围，如很多生产流通领域中经营性企业也享有国有划拨土地使用权。这种使用权已经成为企业的一种财产权利，它的流转有利于企业盘活资产，促进企业提高效益；有利于提高国有土地的利用价值，促进城市的综合改造。对于划拨建设土地使用权人是国家机关以及学校、医院等具有社会公益性质的单位，其享有的国有划拨土地使用权及地上建筑，属于市政公用设施，带有社会公益性质，未经批准擅自出让转租，实质上改变了土地用途，损害了国家和社会公共利益，这是违反我国法律的。因此对于划拨建设用地使用权人是公司、企业、其他组织的，应依法严格进行审批，防止国家利益受损。
（本文由上海建纬（长沙）律师事务所提供， 熊煜、聂慧琴撰写）
土地有偿有期使用合同 篇8
甲方： 乙方：
本着引进发展为目的，引导带动地主产业结构，发展壮大地方经济，提高土地的经济效益。经甲乙双方共同协商，在本着平等互利的基础上，双方自愿达成如下协议合同：
一、总则
乙方所承租的土地属于官渡区官渡街道办事处后所社区三组耕地，土地位于后所三组珥季路以南（四十亩）方块，甲方将该土地有偿租赁给乙方使用，用于建盖厂房、仓库、商铺等。
二、甲方责任
1、甲方积极配合乙方办理该土地使用的相关手续，全部办理的费用由乙方自行承担。其它证照由甲乙双方共同协商协助办理。
2、甲方协调安装自来水源、电源、道路，所需费用（含安装费、电力费）由乙方负责承租，甲方协调解决好该地因占地产生的各项事宜。
3、甲方在乙方经营过程中，不得干涉乙方的合法经营权，不得以任何理由收回乙方承租的土地及变相涨价，人事变动不影响该合同的执行。
三、乙方责任
乙方投资办厂房、仓库、商铺在经营过程中，应守法经营，服从甲方权限范围内的管理，并缴纳国家规定的一切法定税收。租用期间内乙方的债务、债权由乙方承担做到安全生产经营，自负盈亏，如所承租土地发生治安、安全事故及责任均由乙方负责。
四、租赁期限
租赁期为
年（年），即自2013年01月01日至2027年12月31日止。
五、租用面积：11.6亩（壹拾壹亩零陆分）
六、租金付款时间及方法
1、租金定为30000元每年每亩，每五年递增10%，即第一个五年自2013年01月01日起至2017年12月31日止每年租金合计人民币：348000元（大写：叁拾肆万捌仟元整）。
2、第二个五年自2018年01月01日起至2022年12月31日止每亩租金在原基础上递增10%，即每年每亩租金为33000元，全年租金合计人民币：382800元（大写：叁拾捌万贰仟捌佰元整）。
3、第三个五年自2023年01月01日起至2027年12月31日止每亩租金在原租金基础上递增20%，即每年每亩租金为：36000元，全年租金合计人民币：417600元（大写：肆拾壹万柒仟陆佰元整）。
4、付款方式：签字之日起，缴清当年的租赁款，以后每年合同到期前一个月内一次性付清下年租金，如租金到期
拖欠不付清，每月按拖欠款总金额的5%计算加收滞纳金，如逾期3个月仍未付清租金，甲方则有权终止本合同，收回土地的使用权，同时乙方建盖在土地上的全部固定资产归属甲方，乙方承担违约责任。
七、租金期满后的财产归属
租赁期满后，不动产部分交归甲方集体所有，动产部分及设备由乙方自行处理。在租赁期间，如遇国家征用，地上附属物赔偿款分十个等分。五年之内被征用，地上附属物赔偿款归乙方所有，从第六年开始，甲方享有地上附属物10%的赔偿，以此类推。租赁期间土地如被征用，土地赔偿款归甲方，租赁期满后，甲方在同等条件下优先租给乙方使用。
八、其它事项
1、乙方在本合同期限内，只能对该土地上的建筑物转租，不得将土地使用权转让，有权联营、引资甲方不得以任何理由干预，因甲方干预，乙方由此造成的损失全部由甲方承担。
2、该土地办理手续后，甲方不得将该土地及土地上的建筑物私自抵押、贷款或其它影响乙方正常经营的活动，由此造成乙方的损失由甲方负责承担。
3、乙方不得将该土地私自抵押，由此造成甲方的损失由乙方负责承担。
4、如遇国家征用，甲方应及时将国家征用的期限相关通知告知乙方，不得拖延或隐瞒国家实际征用的期限及政策，乙方在国家妥善处理地上附着物赔偿问题前提下，应配合甲方做好国家征用工作。土地赔偿款归甲方所有。
九、违约责任
1、除国家征用外，不得以任何借口和理由毁约，甲方必须按合同内容执行。
2、此协议甲乙双方必须严格遵守，租赁期限15年，租金和递增幅度严格按协议执行，以后不因当地积极发展和土地升值、人事变动而发生任何变动，若因上述原因甲方违约，甲方除赔偿乙方所有投资款外，还要按乙方的总投资的100%做为违约金赔偿乙方。
十、如遇地震、洪水等不可抗拒的自然灾害，双方协商解决。
十一、本协议未尽事宜，经双方协商作出的补充规定，均与本协议具有同等的法律效力。
十二、本协议壹式陆份，经双方签字后生效，双方各执贰份，居委会、见证机关各执壹份。
甲方（签章）：
乙方（签章）：
居委会（签章）：
见证机关：
土管所 土地使用说明 篇9
2011年10月25日，全国国土资源管理系统向社会公布了4起国土资源领域违法违规案件的查处结果。同时，为加大对违法用地和违法采矿等国土资源领域违法违规案件的查处力度，国土资源部决定，挂牌督办黑龙江省、江苏省、山西省和重庆市4起违规用地典型案件，并适时公布查处结果。
对于国家加大对违规用地的查处力度，我们应当给予肯定。但是我们也应该看到，查处不是目的，惩治也不是目的，探究违规用地出现的深层原因，以及探索规避土地违规现象出现的措施，才是大众更希望看到的。本期《经济》杂志将就城乡建设中土地违规使用现象出现的原因进行探析，试图找出解决这一问题的办法。
目前我国的城乡建设取得了很大成绩，但是仍然存在一些问题。在前一段时间的地产开发热潮中，出现了早开发、大开发、快开发、高开发就可以获得高额回报的不正常效益。因此各地政府和开发机构为了抢占早班车，争相参加了这种对赌竞赛，竞相圈地、拆迁、开发和建设。随着地产调控的严厉化和市场竞争的白热化，很多项目和园区都掉进了各种陷阱和泥沼，在城乡一体化和土地利用过程中出现大量的问题，这些问题主要可以综合归纳为四大类：
唯规模论：很多地方政府领导人总是觉得建设开发的面积越大越好，规模越大越好。因此我们常常可以看到，某些地方的城乡建设开发动辄就是大型工业园区、居住新城，即便是很多乡镇，也经常会出现大型社区和产业园区的招牌。几十万平方米已经不足而论，百万平方米都是屡见不鲜了。
唯速度论：很多地方领导人的任内心态很重，总想早干快干，想快速开发、超前开发，5年大开发都已经不是新鲜事了，很多地方是3年一个新乡镇，5年一个新县城。
唯资金论：很多地方领导人认为只要有资金，一切都不成问题。快速招商引资成了压倒一切的政治任务。为了大干快干，盲目吸收资金，过多吸收了境外资金、私有资金、投机资金和违规资金，根本不考虑资金的安全性、可持续性和合理性。
唯档次论：很多地方领导人为了政绩、业绩，脱离实际，动辄就提出国际化大都市、现代化卫星城、高档大型社区、国际化城镇的说法和理念。经常可以见到一个小时车程之内会出现几个国际化新城、现代化城镇的宣传。不经过严格的论证，就将建设开发的档次标准人为地盲目提高。
而在建设开发的过程中，出现了大量违法和违规的行为与现象，而这些行为很多都是地方政府主导的。在这些行为中，土地违法和建设开发违法的比例占到了绝大多数，其根源包括四大类：
恶意违法：极少数地方领导和开发人员，出于贪污、受贿、侵占等恶意目的，实施了自绝于人民的犯罪行为。这一部分的情况虽然属于极少数，但是影响恶劣、危害极大。地方的政法环境和上级部门疏于监管、疏于调控，造成了一些恶性事件的发生。
政策不明：很多地方领导人，出于建设开发的热情，盲目的上项目、搞规划，不顾自身的能力和水平，在没有领会中央和国家的相关三农和新农村开发的政策之前，凭借自身的粗浅认识，盲目相信一些企业和社会机构的游说，擅自应用、解释，甚至是制定一些屁股决定脑袋的地方特殊政策，大搞建设和开发，选择性失明，忽略各种问题和隐患，结果违背了真正的中央政策，造成了大量的土地问题。另一方面，由于中央在很多建设开发方面的具体执行政策尚不具体、不明确，造成了省级机构无法为县级机构提供指导和界定，造成了一些县级区域的建设开发停滞不前，因此一些县级机构被迫采取了特殊方式。由于经验不足、环境复杂，也随之造成了一些土地开发的问题。
法规不清：很多地方政府机构和领导还是行政思路为主，不了解也不去深入了解相关的法律法规，凭借政策心态和行政指令就开始了建设开发的大运动，造成了很多违法和违规的现象。另外，新中国成立以来制定的各部门和各行业的法律法规有很多，条文繁杂众多，很多都有矛盾和冲突，至今国家还没有进行全面的法规清理。因此，不仅是县级机构，就是省级机构，实际上也不可能将法规都了解清楚，更不用说应用。而且，在新农村开发的领域，中央的相关精神已经出台几年了，但是国家层面的相关配套法规一直出于缺失的状态，各地的理解和执行难免会出现很多问题。
执行过失：在建设开发的过程中，地方政府和领导的指挥与规划不严格，出现了大量的疏漏和脱节。例如，下属主管机构和指派人员的工作能力不达标，出现了大量的行政失误和违法；地方的干群关系处理不妥当，造成群体事件经常出现；很多隐患不能提前发掘和避免，一边推着走，一边解决，造成了很多麻烦和问题；在出现突发事件和意外情况时，盲目相信行政力量，不能妥善及时处理和化解；商业化的行为过重，过分追求经济效益，产生了很多社会矛盾。
城乡建设开发是我国社会主义建设的重要和基本组成部分，是一切工业化、现代化的基础，也是关系到社会主义体制和人民切身利益的核心组成部分。在城乡建设开发过程中，任何的工作失误都可能会导致严重的、不可挽回的损失和影响，因此城乡建设开发工作需要严格遵守六大原则：
服务对象原则：城乡建设开发工作的服务对象包括原住人民、开发投资人和周边地区，其中原住人民是核心，开发投资人是基本，周边地区是配套。城乡建设开发工作必须要同时满足这三大服务对象的需求，要时刻将三大服务对象的利益放在第一位。在目前的城乡开发建设中，原住人民的利益损害最大，造成了很多问题；同时，在很多乡村建设中，开发投资人的利益也得不到保护；而周边地区的利益在各种建设开发中基本都没有被很好地考虑到，造成了很多长期的隐患和问题。
长远发展原则：城乡建设是一个大型、基础和不可逆的发展过程，因此必须要从长远考虑。不仅要考虑到短期的开发回报，还必须要考虑到各个服务对象的长远受益，例如要考虑到至少原住人民3代人员的生存问题，投资开发人的10年、20年中长期发展问题，周边地区的最少10年乃至20年、30年以上的交流往来问题。
稳定发展原则：城乡建设开发最忌讳的是急功近利、短期行为。必须要克制住政绩工程的心态，要严格地贯彻匀速发展、直线发展、平稳发展的基本原则。城乡建设开发牵扯到广大人民的基本生活、开发投资人的生存和周边地区的基础发展，任何一个短视的行为，不仅会造成隐患，而且也会导致短期的混乱。在当今高速发展的市场经济和近乎透明化的社会环境中，对于地方政府和领导来说，开发建设工作中的失误报复根本不会等到长期出现，在短期就会立即显现，政绩和发展都会受到严重的影响。
遵纪守法原则：在法制化建设的大环境中，城乡建设开发必须要恪守全部的政策、法律乃至风俗习惯，不仅要严守中央政策，也要遵守地区和民族政策，不仅要严守国家的法律法规，也要遵守地区和行业的法规；不仅要尊重地区、民族的风俗习惯，也要尊重各个团体、集体的风俗习惯。如果出现任何一个违法的隐患，迟早都会造成严重的后果和隐患。
合理成本原则：城乡建设开发是需要有成本的，不仅包括建设投资，还包括各种基础建设成本、文化建设成本、人民劳动成本、生存成本和周边共生成本。忽略掉任何一个成本都会导致严重的隐患和致命伤。很多地方政府好大喜功，缺乏远见，利用行政力量压制人民的各种需求，屏蔽社会的呼声，表面上将开发成本降低，加快了开发速度，降低了开发门槛，实际上却埋下了冲突的种子，造成了很多不可弥补的损失。实际上，建设开发的成本是不能降低的，该花多少钱就得花多少钱，该什么时候支付就得什么时候支付。压制基础设施的需求、压低老百姓的生存成本、减少对投资人的服务、忽略周边地区的要求，都是偷工减料的行为，迟早要出问题。开发成本必须要公平合理、及时足量，要首先满足原住人民的劳动成本、生存成本。
环境相符原则：必须要符合所开发项目的时代、地区、文化、经济等环境特色与要求，不能人为地主观设计虚拟环境。很多不发达地区向发达地区看齐、边远地区非要向沿海地区看齐、三四线地区非要向一线城市看齐、内陆地区非要搞国际化特色，这些问题层出不穷，严重影响了这些地区的正常发展和健康发展。不顾自身环境的限制，非要好大喜功地搞大跃进、放卫星，最后的结果只能是搬起石头砸自己的脚。
城乡建设开发工作中出现的这些问题，其根本原因在于缺乏一个整体性开发的思路。现在这个时代、这个规模的城乡建设开发，不仅是中国历史上从未有过的，也是世界历史上从未有过的，因此举国上下都缺乏一个整体性建设开发的思路。很多地方的建设开发明显就是片面的、阶段性的，根本没有整体的思路和计划。就从城市建设规划来说，做规划的人员都不知道全部的限制条件和发展目标，都是参照其他规划方案，照猫画虎复制的。所以很多地方的村镇规划，千篇一律，一个县里会出现几十个旅游村、几十个生态园区。在开发建设过程中，严格按照规划方案执行的非常少，大多都是一边建设一边更改，遇到困难就更改，全然没有固定、稳定的目标和核心。缺乏经验、存在失误是必然的，是不能苛求的，但是盲目的乐观、蛮干强干也是要严格避免的。因此，采用整体性建设开发思路是解决当前城乡建设开发工作问题的唯一办法和第一关。整体建设开发主要具有以下几个方面的特点：
整体目标：必须要树立一个整体目标，其特点是长远、综合、合理，要以这个整体目标为基准零点，去规划和设计整体的建设开发工作。例如不能只考虑到3年的住宅建设费用问题，还要考虑到老百姓的装修、物业、水电燃气等长期生活费用问题。
整体环境：必须要从整体环境上来考虑，而不是单方面的简单环境。整体环境包括政策环境、社会环境、经济环境、文化环境和其他各种环境。例如不能盲目地建设一个工业园区，还要考虑本地的财政收入、地理位置、交通限制、教育水平，要从基础建设投资、交通物流和人力资源提供各个方面来考虑。
整体资源：不能只考虑单一方面或者某几方面的资源投入，必须要进行整体的资源配置。例如，不能只考虑投资资金的数量，还要考虑资金的性质和投机程度；不能只考虑矿产等自然资源，还要考虑人力资源和技术资源；不能只考虑本地的务工人员数量，还要考虑周边地区和其他地区的人才竞争。
整体过程：要从全过程的建设开发角度来整体规划，而不是只看眼前的短期开发。例如要考虑到10年、20年的多期开发建设计划，要进行整体过程控制，实现匀速发展、可持续性发展和连续发展，而不是只进行3年的建设规划，不考虑3年后的入住率、第二期建设的衔接、后期基础设施的配套和跟进。
为了实现城乡建设的整体性开发，需要开发相应的管理模式，并且开发各种配套的管理工具。这些开发模式不仅可以提供给国家作为决策工具，也可以提供给地区政府、开发投资人作为应用工具。一个良好的整体开发模式应该具备以下的特点：
立体模式：应该包括全部开发阶段、全部开发事项、全部利益关系方这三个方面的内容，构成一个立体的管理模式。
全部过程：其中，在过程方面，必须要包括开发的全程长度。要包括从策划规划开始，到建成运营，再到循环发展的全部过程。即便是对于一个乡镇来讲，也是一个最少10年的开发计划。
全部内容：这个模式需要包括全部建设开发过程中所需要解决、实施和面临的全部工作内容。不仅要包括投资、建设，还要包括文化建设、法规梳理、交通配套和地区交流等工作。在投资一个方面，不仅要包括建设工程投资，还要包括各种软硬基础设施的投资、居民生活补贴、再就业和教育投资等各种投资。
全部关联：整体模式必须要包括在建设开发过程中有关的全部关联地区、机构、人员和利益群体。不仅要包括原住居民、农民，还有外来就业人口；不仅包括开发投资单位，还包括相关的供应商和竞争者；不仅包括本地的各个村镇，还要包括相邻的村镇和有经济往来的地区；不仅包括国家和上级行政机构，还要包括各个行业部委和具有竞争关系的同等行政机构。
在整体模式中，整体管理、政策法规和投资核算是三个最重要的基础工作，目前在城乡建设开发工作中所出现的问题大多也集中在这三个领域。针对这三个领域，有关部委、地区和高校的科研机构已经开展了多年的科研工作，取得了长足的进展。自从2004年以来，一些高校、央企和社会专业科研机构的专家已经在研究立体项目管理模型，其中针对建设开发项目的模型已经基本完成了设计。这一模型已经可以将城乡建设开发具体浓缩为一个大型复杂项目，通过立体的管理模式，实现现代化的管理效果。在政策法规方面，国家住房和城乡建设部牵头开展了一系列的相关研究，其中专门针对土地利用方面的政策法规问题的《当前新农村建设中非耕地利用政策集成研究》，已经由国家住房和城乡建设部政策研究中心在今年完成。该课题将新中国成立以来的与农业非耕地有关的全部国家级政策法规、国家部委行业政策法规、省级地方法规全部梳理了一遍，完成了一项前所未有的复杂工作，属于领域内的重大科研成果，为各个地方政府、投资单位和专业服务单位提供了基本的政策法规技术支持，为避免新农村建设中的土地利用违法违规提供了指路的明灯。在建设开法的投资核算方面，也有很多高校和科研机构开展了相关的研究，并且设计了一些基本的工具和方式，在一些项目的实验和实践中取得了不错的效果和反馈。
目前，城乡建设开发的工作压力和重点集中在各个县级行政机构和区域，出现问题最多的也是在县级区域。根据相关调查，县级区域对于建设开发管理模式、土地利用法规指导、投资开发管理咨询的需求量是最大的，占有绝大多数。因此，为县域经济层面的政府机构、投资开发机构和专业服务机构提供相关的管理模式、法规指导和投资咨询就成了当前城乡建设开发工作中的重中之重。根据有关调研和实验，在这三个方面实行了精细化的管理、重大的前期投入和重点的解决措施之后，城乡建设开发工作中的违规、违法和失误可以减少80％以上；其经济效益同缺少这三方面改进的项目相比，相差可以达到几个数量级。社会效益的差距更是无法估量，群体事件、上访和冲突纠纷可以减少90％以上，区域内的发展速度可以提高6倍以上。因此，大力研发城乡建设开发整体管理模式，提供城乡建设开发整体管理工具是可以为城乡建设开发工作做出巨大的贡献。