合同管理思路（共9篇）
合同管理思路 篇1
合同能源管理：大事业需要新思路——转载《中华工商时报》
日期:2011-01-20
日前，天壕低碳技术研究院在北京召开成立大会。这是目前国内第一家由专门从事合同能源管理（EMC）的企业集团投资设立的以清洁能源和低碳技术为研究方向的科研机构。全国人大常委、民建中央副主席、经济学家辜胜阻和中国工程院院士、清华大学原副校长倪维斗共同为研究院揭牌。
国务院讨论“最小的行业”
2010年3月17日，两会闭幕后仅仅过了三天，温家宝总理主持召开了一次国务院常务会议。在这次会议中，除确定《政府工作报告》重点工作部门的分工事项之外，一个重要的议题是“加快推行合同能源管理，促进节能服务产业发展”。由于“合同能源管理”这个概念对很多人来说还非常陌生，而且到2009年时我国合同能源管理行业的产值不过区区200多亿。有人戏称，这是国务院讨论的“最小的行业”的问题。但是，对于业内人士和关注合同能源管理行业的国内外专家而言，总理亲自过问合同能源管理的问题却是非同小可。特别是在那次会议之后，2010年4月2日，国务院办公厅转发了发改委、财政部、人民银行、税务总局四部委《关于加快推行合同能源管理促进节能服务产业发展的意见》。《意见》提出，将采取资金补贴、税收、会计和金融四方面措施推动合同能源管理发展。《意见》同时明确，到2012年，扶持培育一批专业化节能服务公司，发展壮大一批综合性大型节能服务公司。到2015年，建立比较完善的节能服务体系，使合同能源管理成为用能单位实施节能改造的主要方式之一。
中国工程院院士、清华大学原副校长、我国研究节能减排技术领域的泰斗倪维斗对国家的决定感到由衷的高兴。这位专家认为，加快推行合同能源管理，是为落实国家承诺的节能减排目标所采取的最重要的手段之一，是必须要“打好节能减排攻坚战和持久战”最现实、最有效的产业发展方向。作为中国合同能源管理行业龙头企业的天壕节能科技股份有限公司，董事长陈作涛及其团队伙伴们在得知国家的有关决定后，有一种“找到组织”的感觉。公司总经理王坚军对记者说，搞了几年合同能源管理的项目，最难的问题就是怎么向有关政府部门和客户解释自己干的是件什么样的事情。如今，总理发话支持，国家给出“促进节能服务产业发展”这样的定位，真有一种豁然开朗、心明眼亮的爽快。
相当于“三个三峡”的产业
合同能源管理最早兴起于西方发达国家，引入中国仅仅几年时间。合同能源管理是一种新型的市场化节能机制。其实质就是以减少的能源费用来支付节能项目全部成本的节能业务方式。通俗的说，合同能源管理就是节能服务公司以承诺节能项目的节能效益、或承包整体能源费用的方式为客户提供节能服务。这种方式不需要客户花一分钱投资，却能够用未来的节能收益为工厂和设备升级，并降低目前的运行成本。而节能服务公司与客户签订能源管理合同后，将通过与客户分享节能项目的收益获取利润。
以天壕公司按EMC方式在湖北当阳以及沙河建成投产的余热发电项目为例，此类项目均是与能耗企业签订了合同，完全由天壕公司（节能服务企业）投资，利用客户（能耗企业）生产中排放的废气余热，设
计并建设起余热发电站。电站由天壕公司负责管理运营，发出的电“并网不上网”，参考国电价格，以优惠的价格供客户使用。如此，一方面节能服务企业能够通过发电、“卖电”，按合同约定得到收益。另一方面，客户在减排、节能两方面达到预期目标，大大降低了生产成本。显然，推行合同能源管理，无论对国家、对社会，还是对合同当事双方企业，都有利可图，完全是一种多赢结果，是最优化的节能减排方案。说到“有利可图”，合同能源管理的盈利空间有多大？有这样几笔账可以算一算：
其一，中国是世界第二位能源生产国和消费国，钢铁、冶金、玻璃、水泥、建材等高耗能产业居世界前列。为保障中国经济的可持续发展，降低单位GDP能耗，实现节能减排的市场需求极大。
其二，通过回收利用高耗能行业的余热资源，将余热余压转化为电能，大大降低耗能企业的成本。其三，由于在某些行业中的余热发电技术相对成熟，建一座装机容量1.5MW的电站不到一年即可投产发电，并随即获取收益。
其四，在实行“碳排放交换”的情况下，耗能企业通过合同能源管理模式实现节能减排，同时可以通过出售碳排放“指标”再次获得回报。
据悉，天壕节能科技股份有限公司成立仅仅三年，已建成的余热电站9座，在建项目10个，还有10余个意向项目。从目前来看，其投产项目毫无例外均是盈利的。而其服务的客户通过降低成本，普遍提高了企业利润，并以节能减排的成绩获得了更多收益。
根据中国节能协会节能服务产业委员会(EMCA)对于节能服务产业的估算，目前我国节能服务市场总规模大约4000亿。业内人士则称，如果在现有高耗能产业中大力推行合同能源管理，广泛采用余热发电技术，所发电量估计相当于“三个三峡”。“三个三峡”，这将是多么巨大而诱人的未来发展空间。
发展的瓶颈
据了解，目前，我国余热发电技术研究还处于逐步完善、日趋成熟、快速发展的阶段，水泥、玻璃、钢铁、冶金、化工等多个领域还有很多基础科研问题和技术应用攻关问题需要深入的分析、研究和实践。因此，以余热发电为低碳技术研究的切入点既有解决大量实际问题的科研需求，又有广泛成果应用的社会需求。希望有更多的企业能够积极参与低碳技术的研究和开发利用。据悉，新近成立的天壕低碳技术研究院整合了天壕公司的研发力量，为企业科技研发提供了新的平台。这一技术团队核心成员主要来自发电行业，并均有丰富的发电行业技术工作从业经验，也是我国较早一批从事余热发电行业技术研发工作的人员。目前，该研究院拥有余热发电业务环节四大核心技术，即余热资源分析处理技术、取热及烟风系统技术、热力系统优化设计技术、关键装备技术。这些核心技术均是公司通过自主创新形成的拥有自主知识产权的技术。
然而，在合同能源管理以及我国节能服务产业领域，仍有资金、技术、管理等方面的问题存在，形成了影响我国节能服务产业发展的瓶颈。以资金为例，由于合同能源管理是由节能服务企业事先投资，项目建成后再与客户“分账”，资金需求量大，回收周期长，给节能服务企业带来不小的资金压力。再比如，余热发电项目针对的客户不同，建成的发电厂类型差别很大，如何进行规范化管理也是一个考验。此外，节能服务企业利用余热发电，确实为客户节省了大量的用电量，却不免动了地方供电企业的“奶酪”。这种与垄断行业之间的利益冲突，常常使合同能源管理项目的谈判过程十分艰难。显然，为了确保节能减排目标的实现，让合同能源管理这一“节能、环保、共赢”的、极具潜力的行业加快步入发展的快车道，还有许多工作要做，需要全社会用一种新的思路、新的观念去给予支持。
摘自 《中华工商时报》2010年12月22日 星期三 第5303期 今日八版 国内刊号：CN11—0168 国内发行：1—146
合同管理思路 篇2
关键词：基建管理,合同管理,思路探究
基建管理是工作期间比较长、投资比较大的一项较为复杂的管理工作, 涉及到技术质量、进度控制以及计划投资等多个方面的细节问题以及由此而产生的工程延误和索赔等一些问题, 做好基建管理需要花费很多的人力物力。所以, 提升基建管理的效率, 最大限度地减少基建投入, 是目前研究的热点问题。合同约定的甲方和乙方在合同中约定了双方的权利和义务, 因此工程建设主要也是围绕合同而进行的。基层的基建涉及到合同的履行问题和各种风险, 因此只有对合同各个方面进行认真的考虑, 做到防患于未然, 对合同采取事前、事中以及事后的控制手段, 才可以有效的保证工程如期交付。
1 合同签订的过程充分地考虑可能存在的一些风险因素
1.1 技术风险
伴随着科学技术的不断发展, 一些新的技术和新的工艺在施工中不断涌现, 这会使得施工过程中的所产生的利润和预期差异较大。同时一些新技术和新工艺的应用也会在一定程度上对于施工质量造成影响。所以, 为了能够最大限度地降低由于技术因素所产生的一些风险, 业主在招标文化和资格预审文件中应当明确采取什么样的设备和技术开展施工, 要求什么资质的施工企业来进行施工, 同时对于施工企业无法达到施工要求的状况, 要规定必要的处罚措施。
1.2 设计变更
设计变更会使得工程量发生比较大的变化。如果对于设计变更问题没有写入合同, 那么在结算的时候必将会引发一些不必要的麻烦。因此对于合同要进行仔细、认真的审核, 对于相应的应急措施也要写在合同上。也只有这样, 才能够较为有效地做好对于合同管理过程中的事前控制, 减少一些不必要的风险。
1.3 材料价格变化
很多单位为了能够中标, 必然会对市场建材价格进行研究, 计算出相应的利润才进行投标。但是市场中建筑材料的价格是不断变化的, 这会对工期比较长的一些建设项目产生比较大的影响, 造成整个工程施工成本的变动。
2 履行合同的过程中要重视合同的严肃性和法律性
2.1 做好相应的签证工作
在合同签订的过程中, 要尽力对可能产生的一些风险考虑到位。在进行实施的过程中, 发生变更也是比较正常的, 要正确认识变更, 也要做好相应的预防工作。签证是合同在具体的实践过程中的重要体现方式, 能够对合同中所无法评估的问题进行有效的补充。通过签证, 可以使得工程在结算的过程中有更加全面的依据, 进而保证合同的法律性和严肃性。
2.2 合理控制施工的进度
首先, 要落实合同工期管理的相关责任, 用合同的法律性来对工程的施工进行科学有效的指导, 对于可能改变的事由要进行责任的区分, 同时做好必要的监督和控制工作。另外一方面, 对于那些没能够及时提交图纸和资料而打断进程使部署变化的时候, 甲乙双方应当明确责任并采取相应的措施进行补救。同时, 因为气候等一些因素所引发的变化, 甲乙双方要能够互相理解, 进行冷静的处理, 尽快拿出方案减少因为工期改变所造成的损失。另外要严把质量关, 如果因为乙方的管理不善而造成工期的延误, 要给予一定的惩罚, 进而确保各方利益的有效平衡。
3 终止合同的时候要完善合同的整体性
3.1 处理好有关索赔的问题
在基建管理的过程中应当尽力避免因为考虑不周而引发的各种索赔问题。工程建设有着一定的不确定性, 所以导致索赔发生的一些隐性条件还是存在的。业主在签订合同的过程中应当强化索赔的意识, 从而保证业主自身的利益。一方面是业主应当减少和避免因为自身原因所造成的各种索赔问题, 如在实际的工程中, 甲方不能够提出明确的设计变更, 而产生工期的延误, 这些问题业主在审核的过程中, 都应当把握好相应的对策, 最大限度地减少承包商所提出的索赔借口。另外, 也要注意施工企业在投标中所采取的一些不平衡的报价造成的索赔机会, 处理好索赔的问题。
3.2 对工程结算进行归档
在整个工程竣工之后, 对于工程要进行结算, 做好最后一道程序的工作。在进行结算的时候要本着实事求是的原则, 以承包方对于工程额投标价作为依据和基础, 另外要充分结合设计变更的情况对整个工程的工程量进行审核, 以便可以形成最终的结算价格。对于没有能够完成的工程, 应当及时进行合同终止或者办理结算。通过结算、保留部分维修金和进行归档, 整个合同就算最终完成了。
3小结
总的来讲, 在工程建设的每一个阶段, 都必须会和合同产生一定的关系。开展工程建设其实也是履行合同的重要内容, 因此, 我们应当在基建管理的过程中重视合同管理工作, 从多个角度入手, 对合同管理采取事前控制和事后结算等多种方法, 以便保证合同的顺利履行, 这样才能够确保工程量的如期完成, 提升基建管理的水平和质量。
参考文献
[1]吴汉燕, 徐剑雄.加强合同管理控制施工企业工程造价[J].中国新技术新产品, 2009 (2) .
[2]任秀琴.论建筑施工企业合同管理的完善[J].内蒙古科技与经济, 2009 (6) .
[3]潘自强.项目建设合同管理中需注意的几个关键环节[J].山西建筑, 2010 (1) .
[4]苏源江.浅谈施工企业建设工程施工合同管理[J].山西建筑, 2010 (32) .
合同管理思路 篇3
关键词：油田单位；合同管理；法律风险；防范思路
一、合同管理中风险和防范的概念
（一）合同管理风险的概念
从字面上来看，风险就是指那些不确定的事件和条件。风险一旦出现将会对当前事件产生消极的影响，消极程度根据风险大小和事件需求性来确定。风险发生必定是有一旦原因的，而风险一旦出现所造成的后果是无法估量的。在合同管理中只有在有限的时间和空间内，通过不同的方式减少风险发生的诱因，才能够降低风险出现到的几率，减少因风险而受到的损失，但是风险是不能完全被消除的。
（二）合同管理中的风险
1.来自企业外部的风险，即环境风险
企业外部环境对企业构成风险的主要表现为：企业的经营活动是否符合国家的法律法规以及行业的需求，是否具备规定的相关因素：在合同管理和执行过程中，经济是否会出现波动，社会环境及自然环境对其产生的影响，并最终出现的风险。
2.企业内部管理风险，即流程风险
企业在招投标和签订合同时，将会面临诸多的因素，若控制不当，这些因素将会被转化为潜在风险并随时会爆发。在合同项目实施过程中，还存在着诸如存储资金、生产和实施质量等风险。如果企业对这些风险处理不当，那么企业的商誉将会受到直接的影响。商誉是企业发展的隐性资产，就如同企业的社会形象和客户关系一般。如果一个企业失去了商誉或商誉降低，那么该企业以后的发展必定会受到影响。
二、油田单位合同管理中存在的风险问题
（一）法律因素对油田单位合同管理产生的影响
1.国家立法制度的影响
现在和未来是一个时期，国家政府的法律建设速度明显加快，企业依法建设和发展已成为目前明显的趋势。特别是当一系列关于油田单位的法律被颁布之后，油田单位的建设体制、组织行为、劳动关系、政企联系等方面将被更加严格的规划。这就要求油田单位的合同管理人员要熟悉国家的相关法律法规，要及时了解新出台的相关政策，预防法律问题的出现。
2.政府部门职能的转变
随着政府部门职能的弱化和市场监督力量的强化，油田单位各方面出现法律风险的几率都成倍增长，尤其是我国陕西、甘肃、内蒙古等地区，若合同管理工作稍有不慎轻则受到罚款，重则影响油田生产，甚至是追究单位法人的刑事责任。这就要求油田单位要与各阶层部门处好关系，进一步遏制法律风险的出现。
（二）合同管理流程中所存在的问题
1.前期工作的参与力度不够
立项是合同正式签订之前的重要工作：油田单位各部门年度预算会议和大量的项目会议没有参与，让合同管理人员在签订合同时不知道项目的任何内容，缺乏一定的数据依据，严重影响合同形式的效率，致使合同管理往往处于被动，比较容易出现资金流动失控风险。
谈判：合同管理人员因某些原因未能及时参与合同谈判会议，致使管理人员在后期管理工作中对合同的價值结构不了解，无法掌握合同中的细节，不能发挥出合同的最大效用。
2.合同履行的监督力度不够
当合同在签订完成之后，还存在验收和参与不足的问题。如果合同验收环节出现漏洞，那么就会导致违约信用风险的出现，容易让合同双方因经济问题发生纠纷。因此，当合同在正式签订之后，合同双方也应该同时注意合同履行的监督力度，尽可能让监督工作做到多面化。
（三）合同管理其他方面存在的问题
1.工作人员的学习和培训力度不足
提高工作人员的法律风险意识是合同管理工作强化的前提条件，对于法律工作者来说，其职业水平要求将很高。因此，若不能对工作人员开展专业的法律知识培训，那么后续的各项管理工作都无法开展。
2.重视程度不足
油田单位的高层领导往往只是重视油田的开发效益，对于合同管理这一块的工作往往比较忽视。通常情况下，单位上级领导班子与合同管理人员之间的交流都比较少，往往是在风险发生之后才与之进行对话交流。
三、油田单位如何改变合同管理模式来规避法律风险
（一）进一步完善合同管理的相关制度
首先要让合同管理更加科学化、规范化和法律化，从管理制度的角度切入，根据管理现状制定符合实情的合同管理制度，让合同管理工作有制度可依。其次，再是根据现有的发展趋势推算出油田单位未来的发展方向，从而制度出未来的管理工作计划。
（二）合同签订之前的参与工作
（1）合同管理人员必须参加每一场合同签订之前的立项会议，及时了解立项的内容，同时制定好管理工作计划。
（2）参与到合同谈判会议当中去，对合同谈判的价格结构要充分的了解，防止价格出现虚高现象，为后续的管理工作打下坚实的基础。
（三）减少事后合同出现的几率
（1）增强合同前期工作的参与强度，充分了解合同项目的各项价格。
（2）合同管理人员要提高自身依法经营和规范管理的意识，严格规范合同管理模式，坚持先签约后履行的管理原则，除特殊紧急情况外，可以在正式合同签订生效一星期后补签合同，严防出现事后合同。
（3）合同的签订是油田单位各项生产工作健康运转的前提条件，不能因生产任务紧张就疏忽了合同的签订和审阅工作。
四、结束语
总而言之，油田单位的合同管理及风险防范措施与油田单位的现有工作形式密不可分，在未来的时间内，油田单位的各项合同管理措施都应该得到进一步的优化，只有这样才能够让油田单位在激烈的竞争中不断的发展下去。
参考文献：
[1]马莉.浅谈在油田单位合同管理中的法律风险防范[J].法制与社会，2012，16：207-208.
[2]孟祥明.吉林油田地面工程质量管理体系研究[D].吉林大学，2012.
[3]张永剑.T油田对外合作EPC项目合同管理风险度评价研究[D].西南石油大学，2014.
[4]简单.M油田油气资产全生命周期管理研究[D].西南石油大学，2014.
房屋赠与合同纠纷案件审理思路 篇4
社会生活中，由于办理房屋赠与过户与办理房屋买卖过户两者之间，当下所需承担的税费及相关费用不同，以及今后再行出售该套房屋时还可能需要承担的税费不同，故而不少当初是“真心实意”赠与房屋的当事人，最终却会选择通过签订房屋买卖合同的形式完成房屋权属登记转移。
然而斗转星移、时过境迁，生活中的矛盾、变化了的情感慢慢消移了当年赠与房屋的“初心”和“真情”。一旦当事人关系恶化或受其他利害关系人影响，极易引发纠纷。
审判实践中，我们发现在以下几类案件中，各方当事人对“是买卖还是赠与”产生争议的情况较为普遍：
涉老年人房产的家庭矛盾引发纠纷、形成诉讼
许多以买卖形式赠与房屋的情况系发生在老年人与他们的晚辈之间。此类案件的起因往往是若干年前，老人将名下房屋赠与数个子女或孙子女中的一个或几个。后续，因赡养老人等问题引发其他子女或孙子女的不满，故而“挑唆”“诱导”老年人作为原告起诉，以此谋求房屋财产权利的重新分配。
分手恋人就房产权益分配引发纠纷、形成诉讼
不少恋人会在热恋期间，为今后结婚结成家庭，将名下房屋赠与对方以表心意，并通过房屋买卖的形式完成产权过户。然而恋情告吹、双方分手后，赠与人心生悔意，诉至法院意图挽回财产损失。
在这两类案件中，出售人(赠与人)作为原告，一般的诉讼请求类型为：
或是诉请要求确认买卖合同无效;
或者以购买方未实际支付或未足额支付房款为由要求诉请解除房屋买卖合同;
或是诉请要求购买方(受赠人)支付相应的房款作为对价;
或是出售方以实为赠与为由诉请要求撤销房屋赠与行为。
此外，还有一种较为常见的案件类型是，房屋买卖双方系以房屋买卖的形式掩盖其转移房屋权属的真实意思，以此达到转移财产、逃避债务等不当目的。债权人等相关当事人起诉要求确认房屋买卖合同无效、房屋权属恢复原状等。
2、明辨关系：如何辨析是“房屋赠与”抑或“房屋买卖”?
买卖和赠与显然法律关系不同，法律后果也不同：房屋的买受人需按约支付房屋价款，否则即构成违约，需承担违约责任(或由买受人支付拖欠的房款并承担逾期付款违约责任;或出售方可以对方构成根本违约为由，要求解除合同);而房屋的受赠人则无须支付对价，房屋完成过户后，所有权归受赠人所有，赠与人一般无权索回。由此，审判实践中，厘清法律关系最为基础、也最为关键。
基本原则：探究当事人当初的真实意思表示
根据《民法总则》第一百三十三条的规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。
由此，区分民事法律行为的法律属性，最核心的是探究当事人的真实意思表示。虽然法官身处当下的时空、目睹眼下的纷争，但裁判的触手是要力求“回看”当事人从前签订合同、办理过户的“时空”，全面审核各方当事人提交的各项证据、结合当事人的陈述，探究当事人的真实意思表示，审慎认定法律关系，尽量将法律事实贴近客观事实、还原本真。
辨析途径：当事人的举证责任
根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。
审判实践中，主张当事人间法律关系时，主张属房屋买卖合同关系的一方当事人通常具有证据形式上的优越性。为办理过户手续所需而签订的《上海市房地产买卖合同》等相关合同，其中载明了双方当事人的合同身份、房屋交易的价格、房屋交易的条件等，在没有充分的证据予以推翻的情况下，一般应当认定为买卖合同关系。故而，对于要主张双方系房屋赠与合同关系的当事人需进一步承担相应举证责任。
需要说明的是，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零九条的规定，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。由此，当事人主张存在房屋赠与事实的，其证明标准已不仅仅是民事诉讼中一般的“高度盖然性”标准，而是更为严格的标准，即当事人应当提供充分的证据以达到足以排除合理怀疑的证明标准，否则其所主张的待证事实便难以认定。
事实要素：可供形成内心确认的相关事实要素
法院在审理辨析法律关系时，除当事人可以提供的相关证据外(诸如当事人之间的其他书面约定，当事人间对话的录音录像等)，还可以考虑以下相关事实，以便对双方当事人的真实意思表示形成内心确认：
1 房屋买卖合同的相关内容及形式，如：对交房时间、过户时间、户口迁移时间、付款方式、违约责任等相关的交易细节的约定是否完备。
2 房屋买卖的交易价格，如：交易价格如何磋商确定，交易价格相比当时的市场价有无明显偏低等。
3 房屋交易磋商的具体过程，如：出售方因何出售?买受方因何购买?有无实际看房?有无房产中间居间媒介等?
4 房屋历史居住、控制情况及户口情况，如：未按约交房、迁移户口，对方是否催告交房、催告迁移户口等。
5 房屋交易当事人间的身份关系和经济能力，如：当事人此前的亲密程度、交往过程中有无恶化情况，买受人是否具备购房的基本经济支付能力等。
6 房款支付情况，如：有无实际付款、有无申请银行贷款;如逾期付款，是否有催告付款的情况等。
7 是否存在因房屋交易导致权利可能被侵犯的案外人。
3、撤销赠与：离婚协议中赠与未成年人房屋的约定可否撤销?
审判实践中有一类较为典型的案例是，夫妻双方在离婚协议中约定，将夫妻共同共有的房屋赠与未成年子女。夫妻双方离婚后，房屋权属变更登记至未成年子女之前，夫妻一方是否有权撤销关于赠与房屋的相关约定?
对此有两种观点。一种观点认为，依据合同法第一百八十六条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，夫妻一方有权撤销。另一种观点认为，此类案件不能简单机械套用上述规定，夫妻一方无权撤销。
本文同意第二种观点。主要理由在于，夫妻双方的离婚协议内容多而复杂，所包含的不仅仅是共有房屋赠与未成年子女的这一项内容，还包含了解除婚姻关系、子女抚养、其他共同财产分割、共同债务清偿等众多涉及人身和财产的内容。所有的这些约定是互为前提、互为结果，构成了一个完整不可分的整体，可谓是一个“一揽子”的解决方案。
工厂管理思路 篇5
工厂的运营若从层次划分来看，鄙之以为，可从一为工厂基础管理；一为精细化管理。然首先从工厂基础管理谈起。
工厂运作的基础管理是今后精细化管理的基石，也是工厂发展不可逾越的阶段，当然可依据企业具体情况可加快或缩短这个过程。
工厂运作的的基础管理思路是以建立企业运作规范即游戏规则为目标，此游戏规则建立是以企业业务运作流程为核心与相关职能工具运用为前提。
推进步骤如下：
1、梳理贯穿企业运作的主业务流程模式。
如从市场调研到客户订单处理、生产制造、仓储物流，直至售后服务、货款回收等。
2、依据主业务流程逐层分级，层层展开，逐步细化。
3、依据业务流程明晰各部门职责、配备制度、表报制度。
4、依据划分各职能部门职责厘定各岗位作业规范、作业工具、制作表报。
生产制造管理：
（1）生产计划管理体系：
生产计划支持体系：产能信息、机台设备、工装模具、工艺路线、基准日程。生产计划编制体系：大日程、中日程、小日程。
生产进度管控：
生产汇报体系：
（2）目视化管理体系：
现场分区定置、状态标识、生产进度、品质状况、安全警示、人员状况、物流通道设计、信息传递渠道、生产可追溯性、保养信息。
（3）物流管理体系：
物流运输通道设计、物流人员管理、物流器具管理、物流信息可追溯性。
（4）设备管理体系：
检修计划、保养计划、易损件等预见性计划、设备台帐编码。
（5）绩效管理体系：
建立生产制造绩效管理标准，作为赏罚分明与否的基准。
（6）现场管理体系：
建立现场分区定置的制度标准、明晰各相关人员在现场管理中的职责及开展作业标准。
（7）安全管理体系：
识别安全隐患并予以整改，制做安全警告标示且予以隔离；建立安全三级教育体系；成立安全责任制度，分解至责任并定期排查；对安全隐患点定期实施保养、检修。
（8）成本控制体系：
建立物料领用制度、超领审批制度；降低品质失败成本；工程变更审批制度；削减现
场7大浪费。
品质管理：
（1）新品导入管理：
（2）品质组织建设：
（3）检验基准书；
成本管理思路 篇6
房地产项目管理包括投资成本控制、进度控制、质量控制、合同管理、信息管理、组织协调。而投资成本控制管理是房地产项目管理中重要的组成部分。
成本控制管理强调的一种全面管理方法，强调三全性即全员、全方位、全过程。
制定目标成本，目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
明确责任成本体系，责任成本管理是在“组织架构”建立时就明确责任成本体系的基本框架，从而在“组织架构”的层面保证目标成本的顺利执行。也可以按照项目投资的构成进行分解，分解到执行主体，落实责任到岗位,落实责任到人,最大程度的减少“目标与执行脱钩”现象的出现，真正做到“权责明晰，有据可依”。
跟踪执行动态成本反馈，项目实施过程中的预期成本，通过实时反馈目标成本和动态成本的差异，帮助相关部门及时发现问题并解决问题，实现对成本的控制。
业绩评估优奖劣罚，最后我们就可以根据执行的结果对相关的业绩进行评估拿数据说话。
目标责任成本管理充分调动各项目各职能部门、全体职工降低工程成本的积极性。是实现全员参与、全面管理、全过程控制成本的一
种管理方式。
房地产项目的工程造价控制贯穿于项目运作的全过程。即项目的决策阶段、设计阶段、施工招标及合同签约阶段、施工阶段、结算及后评等阶段都关系到房地产项目的总的成本；所对应的全过程成本控制是指包括项目投资估算、概算造价、预算价格、承包合同价、结算价、竣工决算价的控制管理。
项目总投资主要包括土地征用及拆迁费用，前期工程费用，基础
设施建设费用，建筑安装工程费用，公共配套设施建设费用，不可预见费用，管理费用，开发间接费用，销售费用，开发期税费，财务费用等等。
下面简述一下各阶段的成本控制的要点：
一、项目总投资估算阶段
项目总投资估算是项目开发前期的重要经济比较性成果控制文
件，是所有的经营活动的经济数据的估算，是项目的总投资控制性文件。
实事求是地搜集相关数据，杜绝为了论证可行性而脱离实际，盲
目设定相关成本经济技术指标；成本指标的设定必须以事实和数据为依据，科学的反映相应指标。
项目总投资估算的内容是指基础设施费、建安工程费、公共配套
设施费、管理费用的制订和投资估算相关数据的汇总计算等。
项目进行了初步构思，初步确定了产品的类型、结构型式、建设
标准及相关收费标准等。
工作程序是投资估算制订的基础为项目定位方案以及相应的指
标；从项目意向开始，跟踪、配合集团相关部门进行调查相关资料，准备、收集项目总投资估算的相应数据指标；按照项目的实际情况进行汇总编制。
二、项目总投资估算深化
项目总投资估算深化方案是项目开发产品定位时的重要经济比
较性成果控制文件，是项目开发期经济数据的估算，是项目的总投资预算控制性文件。全面客观、满足开发大纲确定的利润要求。
项目总投资估算深化方案的内容是土地成本、前期费用、基础设
施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。
项目总投资估算深化方案的编制根据，总投资估算、项目总体
规划方案、产品类型、结构形式、建设标准及相关收费标准。
三、工程概算与设计
工程概算与设计一同制定，完整的反映扩初设计的内容，实事
求是的反映扩初设计阶段建安造价的原则。
工程概算的内容是建设项目内各个单项工程的综合概算书和
其他费用概算表，包括制订说明、总概算表、各单项工程综合概算书、工程建设其他费用概算表、主要建筑安装材料汇总表等内容。
工程概算的制订标准及依据，符合国家及行业的规定，客观反
映方案阶段建安成本。如果概算结果影响项目投资收益与成本指标，成本管理部可提出扩初设计修改建议。
四、项目总投资预算
项目总投资预算编制的原则，项目总投资预算编制遵循全面详
细、数据实事求是的原则。
项目总投资预算的内容是土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。
五、项目施工阶段成本管理
施工过程中的成本控制是成本人员投入时间及精力最多的阶段，也是成本控制过程中最重要最繁琐的阶段。
参与主体工程招标、分包工程招标、甲供材料招标，提出合理化 建议，保证工程在投资预算限价内招标。抓好成本预测和计划工作，强化事前控制和合同管理。
通过加强过程成本控制，对施工过程中工程成本进行动态结算 管理、成本核算预警，达到过程结算及时、有效反映项目成本。
项目施工阶段成本管理的原则，准确计量施工过程中的单项结算，及时反映项目工程动态成本。
项目施工阶段成本管理的内容，施工过程中的设计变更、现场签证的计算、审核，材料价差调整、材料认价、审核工程进度款、动态成本分析、成本数据整理及招投标工作；
六、工程竣工结算
工程结算阶段是整个项目运作过程中成本人员工作量最大的阶段，是成本人员工作的主要的关键阶段。
工程结算要有准确、及时、有理有据、全面的原则。
工程竣工结算内容及条件，工程竣工验收合格后，根据工程竣工结算资料进行工程结算。
严格按照工程结算计划进行结算，结算过程要向公司领导及时汇报，让领导随时了解项目结算情况，遇到和施工单位分歧较大的项目要及时上报领导并同时向领导提出解决建议，以供领导做出合理决策。
七、项目总投资决算
为全面、详细、准确地反映项目最终经济成果，全面评价项目开发的经济效果，规范项目总投资决算的管理。
项目总投资决算编制原则，项目总投资决算按项目实际发生的费用全面准确计入。
项目总投资决算内容，全面准确地反映土地成本、前期费用、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、管理费用、开发间接费、营销费、开发期税费、财务费用、销售收入等内容。
参与管理:教师发展新思路 篇7
一、教师参与学校管理的重要意义
1.教师参与管理能够促使教师保持良好的心态
学校参与式管理不但考虑了教师的心理因素,而且注重强化人的管理。国际21世纪教育委员会强调,“人是发展的第一主角,也是发展的终极目标”“应该让每个都人得到发展” 等。因此,学校要针对实际,在管理制度上加强人本管理,让教师参与进来。
参与式管理可以使教师以良好的心态参与到学校管理中来,让教师保持乐观积极平和的心态,在管理中学会自我调控,并以旺盛的精力投入到教学工作中去。参与式管理还能聚焦教师的情感、价值观,营造宽松的工作环境;充满民主、平等、和谐气氛的管理模式,尊重教师、信任教师、理解教师,引导教师在和谐中竞争,在竞争中和谐,不是再用制度“管、卡” 教师,而是使每一位教师都能在学校管理制度面前感到安全和舒适,觉得自己是真正的“主人”。
2.教师参与管理可以提高教师工作的积极性
据研究,参与式管理中,教师参与学校各项政策的制定, 可以提高全体教师工作的积极性和工作热情。事实正是如此, 有教师参与的决策,可以得到全体教师更好地执行,从而使教师在工作中奋发向上,积极进取,为学校工作增添活力。
3.教师参与管理可以体现教师专业人员的特点
在学校管理中,教师的参与具有积极的意义,教师在教学实践中积累了大量的经验,其宝贵的经验如果不自发地传递给别人,简直是一种损失。因此,教育浪费的最大原因便是管理中缺乏民主。实践证明,教师参与到学校管理中,不但会改变学校组织本质,更能改变师生与管理人员间的关系。更有资料表明,教师参与学校管理,表示学校能够把教师作为专业人员,这样做,可以增强教师的职业认同感,十分有利于教师在专业方面的发展。
二、教师参与学校管理面临的问题
目前,学校管理中,加上绩效工资的实施背景,教师成为了学校制度管理的奴隶,教师的工作往往受到一定程度的束缚或限制。
一是教师无权参与管理。在注重权力和服从的学校“制度管理”环境下,不允许教师参与管理,而呈现出许多问题,如程序化的学校管理制度给教师造成的压力;教师机械化的工作表现;教师无视学校工作的目标、职业倦怠现象严重等,数据显示,目前我国正常人群的心理障碍约占20%。心理健康测试结果表明,将近一半的教师存在心理健康问题,近三成的教师伴有轻微的心理障碍,约一成的教师伴有中度的心理障碍,约有二成的教师心理问题突出。与其他群体相比,教师群体患精神疾病的比例偏高。
二是教师无效参与管理。制度管理更强调学校内部的管理,但是管理者多是中层领导,教师很少参与进来,即使参与进来,也只是表面的民主管理形式,教师在决策制定过程中, 有时付出的是无效的劳动,没有话语权和表达权。如经过教师参与而制定的学校竞争激励机制得不到广大教职员工的欢迎,许多评估不是太客观。最终导致教师缺乏奉献和服务精神,教师的潜能得不到有效开发。
三是学校管理仍旧走不出制度管理的怪圈。学校制订的制度成为学校管理的归宿或目的,没有创新精神。虽然学校的管理制度中,也明确教师的“主人翁”地位,教师是主体,但在实际操作中,仍以严格的制度,过分强调科学的管理,以量化考评为主,然后用冷冰冰的数字来约束教师。实质上,这种管理是脱离教师参与的非道德的管理。这在一定程度上制约了学校的发展与教师的提高。
三、促成教师参与学校管理的有效方式
为了提高教师参与管理的有效性,学校管理者需要考虑以下问题:
1.全局把握教师参与的合理性
从决策的问题来看,所有学校决策,凡是涉及教职工切身利益的,一般都要求教师参与进来。道理非常简单,与教师自身利益相关的管理决策,教师会非常重视;而如果教师认为学校的决策与自身毫无关系或关系不大,即使是重大的事件,教师也会漠不关心,参与进来也没有实际意义。例如,一些学校的树先评优等,无缘优秀的教师可能就会因为某些人情等置评优树先的标准于不顾。
另外,让教师参与管理,还要从决策问题的时效性、常规性和结构性等方面综合考虑。如学校的奖金分配方案,它涉及每个员工的经济利益,虽然可以采用绩效考核的方式,但是不同岗位的工作性质不同,一些岗位的工作量难以计算, 工作质量短期内难以表现出来,采用工作数量为主的薪酬分配方案,必然又会引发教师相互竞争的问题,即使教师广泛地参与决策,意见也难以统一。但是这项制度又必须得到教职工的参与和获得教职工的认可。对此,可以采取教职工代表参与制定的方式,以获得绝大多数教师的认可,保持资金分配的相对平衡。
2.营造教师参与管理的氛围
有效参与管理的前提是教师要具备相应的心理承受力, 从内心深处接受学校的参与管理活动,赞成教师参与管理,在整个参与过程中得到领导们的信任并可以自由地表达自己的意见或建议,而不是因为意见不同而承受某种压力。总之,一句话,参与学校管理对于教师来说应该是安全的。这种参与氛围,有助于提高教师参与学校管理的有效性和信任度。另外, 还要考虑学校决策的时效性、成本的合理性和经济性等。反之,如果学校的管理还没有形成上述氛围,教师的参与便是低效的参与,甚至成为一种形式,即表面上教师十分合作与同意,事实上却对组织的决定持怀疑态度。
因此,学校要为教师有效参与管理提供一种动力机制。要具备同理心,做好与教师的沟通。要善于站在教师的角度考虑管理问题,互相信任,杜绝话语霸权主义,反对一言堂作风,通过交流,消除教师和组织间的隔阂,保证学校的管理质量和工作效率,让教师能够以良好的心态参与学校的各项决策与管理活动。
3.建立教师参与管理的信息共享机制
教师成功参与管理的基础是对信息的控制权。教师参与学校各项管理工作是民主的体现,但个别学校却人为误解教师的“参与”,表面大张旗鼓地鼓励教师的参与,但却对信息的传输给予限制,导致参与管理的教师由于没有足够的信息而无法对学校的决策制定发表自己的意见,这种参与,对教师而言是没有多大价值的参与,实质上是学校组织在推卸责任,通过控制信息而控制教师。因此,为了让教师有效地参与管理, 必须建立各项信息的共享机制,为广大教职员工提供参与的渠道,提高参与管理的质量。
4.掌握好参与会议的数量和质量
教师参与管理的主要形式是参加各种会议。实际上学校每一项决策的出台,必然伴随着大大小小的无数次会议。但是其中有些会议没有取得应有的效果,浪费了教师的时间,参与教师对此极为不满。教师的本职工作是教学,在参加会议期间,常常会打乱自己的教学计划,有时会暂时中断自己的本职工作,如果再参与无效的长时间的无数次会议,其损失可按倍数计算。一是教师参与管理的效率不高;二是教师本身的工作受到影响。因此,提高教师参与的有效性,一定要先控制学校召开的各种会议的数量,提高会议的效率,避免教师再做无效的陪伴式劳动,避免加重参与教师的负担。即提高教师参与管理的有效性必须在各种会议的时间、数量和质量上下工夫。
5.创新教师参与和管理的形式和途径
除了必要的参与会议外,还要对参与形式和途径进行一些创新,为广大教师的参与提供便利。
一是设立建议箱。这是广大教职员工参与学校管理和监督管理执行的较为便捷的方式。这种参与方式即不受时间的限制,也可以间接向学校反映真实问题,很受教师的欢迎。教师提供的优秀建议,如果得到学校的采纳,一律给予精神或物质的奖励。
二是设立领导接待日。选取一周固定的时间,让教师随时与学校领导面谈各种管理制度,与学校领导沟通、交换意见。学校领导可轮流值班,接待来访的教师,这是教职员工参与学校管理的另一种便捷方式。这种参与方式,可以减少学校领导与教师间的心理隔阂,促进情感的融合,在一定程度上可以有效预防出现教师在执行学校各种决策过程中所产生的消极行为。
三是领导“下访”制度。学校领导在重大决策前,经常性地 “下基层”,缩短与教师的心理距离,走到各科室与教师亲切交谈,嘘寒问暖,可以听到教师真实的声音,获取到一线教师发自内心的建议或意见,从而为决策的制定打下坚实的基础。这种方式,可以让更多的教师无意识地“参与”到学校管理中来, 为学校管理提供最有价值的服务。
四是召开听证会。当前学校在推出重大的方案或决策,尤其是关系到教职员工切身利益的问题前,可以灵活地召开一些听证会,如“教职工考评方案听证会”,让广大教职员工参与听证会,提出自己的建议和意见,对合理的超过半数的建议或意见进行采纳,及时调整原定的方案,这样可以降低决策风险,得到绝大多数教师的支持与赞同,保证各项方案的执行与落实。
高校学生自主管理思路探索 篇8
【关键词】自主管理 学生干部
现代社会的发展对大学生提出了越来越高的要求，大学生要适应信息社会的高速发展就必须学会自立、自强，自主管理，独立生活，为将来步入社会作铺垫。对当代大学生自主管理的现状进行理论上的分析和认识，提出相应的对策，并在实际工作中加以正确引导，加强学生工作的针对性，提高工作效率，无疑具有重要意义。
一、当代大学生自主管理的现状
不可否认，当代大学生自主管理的主流是好的，绝大多数学生通过良好的自主管理，促进了主观能动性的充分发挥，使自身在知识技能、个性特长等诸多方面得到了长足进步。但是，在实际管理工作中，我们发现仍然存在着很多问题。
1、大学生依赖心理比较严重
大学生的依赖心理及行为是指学生无论是在心理上还是在行为上经常依靠别人或外在环境，自己不能自立。过分依赖他人，遇事犹豫不决，很难单独完成自己的事，总是依赖他人为自己做出决策或指出方向。同时，当代大学生大多是独生子女，已形成一种校门、家门、宿舍门三点一线的生活，从而导致他们自主管理能力的缺失。
2、部分大学生集体观念淡薄，个人主义倾向滋生
这主要表现在，部分学生沉溺于个人的兴趣爱好，把大量时间花在娱乐上，放松专业学习，模式学校和集体的规章制度，不参加集体活动，我行我素；而部分学生则热衷于“自我设计”、“自我完善”，“两耳不闻窗外事，一心只读圣贤书”、“事不关己高高挂起”，淡漠思想教育，不求上进。具有这种个人主义倾向的大学生往往在多方面忽视对自己的严格要求。他们甚至会感到集体的道德规范、校规校纪约束了个人自由，抑制了个性发展，进而产生逆反心理。
二、导致部分大学生问题出现的原因
1、家庭环境与教育
现在的大学生大多是独生子女，家庭的娇生惯养使学生在思维上已经初步形成一种定势，由于父母包办代替的太多，使他们自己在独立遇到事情时，无从下手，而家长也没有过多地教育过学生遇事应该怎样去做。从未跌倒过，故不知该如何爬起。人都是在不断地摸爬滚打中不断成熟的。再者，我国现行的义务教育没有能够充分地为学生提供自主管理教育的内容、环境和要求。
2、市场经济体制的影响
当代社会是一个激烈竞争、充满挑战的社会。面对如此的社会背景，大学生必须有一技之长才能在社会上立足。而大学生恰恰在提高自己知识技能的同时忽视了对自己全面素质的培养，再加上义务教育对于自主管理方面的教育缺失，导致大多数学生缺乏与他人之间的交流，自我意识极其强烈。
3、学生随意性强
课余时间、生活作息时间不能够很好的把握，随意性比较强。同时，互联网的出现使当代社会成为一个信息迅猛发展的社会，但是部分学生抵不住社会上一些信息的诱惑，比如沉迷于网络游戏，沉醉于网络情感等。
三、加强对大学生自主管理的积极引导
我们要注重在加强自主管理同时，也要采取一定的措施，合理地引导学生自主管理朝正确的方向发展。这就要求我们管理者、教育者深入到学生中，做学生的知心人，了解他们的生活学习情况，为他们解决思想上、生活上、学习上的难题，同时也要注重大胆使用学生中的骨干、干部，通过他们了解信息，并通过他们去实施教育，指导学生开展自主管理。
1、充分尊重学生、相信学生，以人为本
青少年具有巨大的潜能可以开发和提高。如果在学校内这种宝贵的潜能得不到很好的开发和提高，具有这种潜能的学生不能收到尊重和相信，那无疑将是一种食物。所以要尊重学生，相信学生自己能管理自己，而老师要多一点指导，少干涉，多一点帮助，少包办，把学生当作合作者，增强民主意识，虚心听取学生的意见，为学生提供一种民主、和谐的活动环境，使他们在不断地参与中学会自主管理。
2、事务性工作健全相关制度
学生已经是成人，但他们没有意识自己遇到事情应该怎样处理，该向哪些部门询问，每当遇到事情总是在依赖周围的人（老师、同学），询问应该怎样做，自己不动脑。久而久之，依赖思想就形成了。所以，对于日常有可能发生的事情，我们要归纳总结，提供一套可行的方案。
从学生干部抓起，逐步逐层。建立动态的学生自主管理机制，老师只是起导向作用。学生要想有效地管理自己，首要建立有效地管理机制。按照现代管理学的组织原理，应建立“一中心三系统”的模式，所谓一中心，即由学生会的主席团和团总支的主要骨干组成，形成学生自己的领导核心。三系统即执行系统（如学生会的学习部、生活部、文体部等）、信息反馈系统（如信息部等）、监督系统（如形成学生自律委员会等）。而后，经过一段时间的管理，学生干部可以交流，取长补短。
3、为学生创造参与管理的条件
学校的大量活动是与学生息息相关的，这本身就要求学生参与管理，学生的自主管理有时是需要实践活动去培养和锻炼的。凡是学生能做到的事，要大胆放手，对于学生做不到的事，教师要积极指导学生去做。
4、教师要当好学生自主管理的导师
教师是教育者，本身的行为就是无声的召唤，有力的向导。要支持和引导学生积极参与学校管理。事前要引导学生做好计划，包括正常的计划和突发情况的计划，事后教师要启发学生进行小结，同时要及时做好点评。使学生们能够得知自己所作所为的得与失，吸取经验，纠正错误。
总之，学生的自主管理不仅在于学生的管理，同时也要发挥其培养人才的功能。人的组织才能是在实践中锻炼出来的，学生的自主管理机制为学生提供了施展、开拓这种才能的舞台，他们的管理水平也在不断地探索中提高，他们的心理也逐渐走向成熟。在工作中，他们也会感到做一名教师的丰富内涵，感到教育这门学问的高深和献身于教育事业的意义。
参考文献：
[1] 林根金. 学生自主管理实验教学探究[J]. 实验室研究与探索, 2009, (08) .
[2] 申万兵. 论柔性管理理论在高校学生工作中的应用[J]. 思想教育研究, 2009, (08) .
[3] 贾宗林. 学生自主管理模式探究[J]. 教学与管理, 2007, (33) .
保安管理思路 篇9
现在大多数物业公司对保安队伍的建设感到非常头痛，比如大家常说的人员整体素质不高、人员流动频繁、招聘困难、服务意识和安全意识低、不服从管理等问题，严重的还有监守自盗的现象。但在物业管理企业，保安在物业管理中的地位是别人无法替代的，除了肩负着物业辖区内秩序维护的重任外还是公司对外形象宣传的一面旗帜，起到形象展示的作用，保安工作人员是工作在物业管理的最前线，他们直接和业主（顾客）接触，为业主（顾客）提供最直接的物业管理服务，所以保安队伍的管理和服务水平将直接影响到整个物业管理服务质量及品牌信誉。那么如何做好保安队伍的建设呢，笔者认为应从以下几个方面加强保安队伍管理：
一、严格控制招聘环节
在保安招聘的环节上一定要把好关，招聘前要先制定出招聘条件，这个是最基本的也是最重要的，不要没有方向的招聘，人员的选才很重要，对于保安岗位的重要性从公司领导就要端正认识态度。招聘人员要明白应聘人员做保安的目的，预防很多人“跳板式”的工作方式，这样即使招聘来也不会做太久，也做不好，因为他们感觉只是个跳板，无所谓，极易不服从管理，另外尽量去招聘没有做过保安的人员，最好是刚毕业的学生，这样便于管理，因为保安工作年限和工作表现可以用这样四个字来形容，那就是“古、灵、精、怪”，意思就是说第一年的保安比较古板，第二年的保安比较灵活，第三年的保安就成精了，第四年的保安就成怪了。所以保安工作时间长对企业未
必有好处，虽然不是绝对的，但的确有它的道理。故在招聘的时候对特殊的岗位，比如车库，可以考虑年龄大一点成家的退伍人员，或一些中年下岗职工，因为他们找份工作也很不容易，会比较珍惜工作，并且责任心强。另可多招聘些农村出来的人员，他们还是比较珍惜工作的，并且思想单一。在保安招聘时杜绝有“痞子”性子的人和杜绝同一地方和朋友关系的人（即使要也不能超过两个），有“土”性的是可以考虑的，因为有训练，基本可以纠正。
二、做好岗前和岗中培训
在保安招聘来后岗前培训很重要，如果有条件的话一定要独立培训，有些公司因为条件上的限制喜欢让老员工在岗中带，不过通过我多年的保安工作经验，这样的做法效果不大，因为老的保安往往不会说怎么教新员工如何做好，而是教员工如何偷懒和如何应付领导，往往新来的员工在专业知识还没学到的情况下其他的已经很精通了。在岗前培训中一定要讲明公司的要求和管理制度，当然也是有技巧的，如果是开始就讲管理制度，那么很大一部分人也会被吓跑了，感觉管理太严。在岗前培训中开始要着重于军事训练，因为从中可以看出一个人的纪律性和接受能力，如果实在不行那么只能从这一环节淘汰掉，另外要加强管理专业化和物业管理基础知识的培训，让大家了解物业管理并对物业行业前景看好，可以给他们举例说明，因为很多公司的高层领导都是从保安做起的，要对未来有信心。对于岗中培训同时要加强，在每周都要定期培训，其中主要包括军事、体能、消防、业务知识、法律法规等，要安排合理时间进行反复培训，并结合现场管理情况定制出培训计划，有计划一定要施行。
三、严格执行管理制度
在正常管理中，一定要结合现场严格执行管理制度，最终的目的是让处罚有依据，被处罚人无怨言，做到公平公正，这样也能提高管理者的威信，保安队伍是个特殊的队伍，团队年轻化，员工遇事很容易冲动，情绪波动较大，但对道理也很清晰，接受新的事物较快，所以一个团队开始的管理很重要，做好管理预防工作，如果等到问题都出现了再去处理，那么要多付出很大的人力和物力，还未必能达到理想的效果。
四、巧用管理技巧
在保安队伍中管理技巧很重要，要讲究方法，在生活中要真心关心我们的每位员工，有困难要马上解决，在工作中要严格要求每个员工。打个比方，有一个员工违反了纪律，那么做为保安队长肯定要对违规人员做出处罚，那么这时候就要按两条路线走，给被处罚的员工处罚后就不能不处理了，要在私下再找这名队员谈一下心，问为什么违反，有什么想法，对处罚结果如何认识，并给其讲处罚的目的，当然我们都知道处罚的目的是为了整个团队的建设，不是说对那一个人而言。在部门会议上要进行宣布，要把事情拿出来进行分析，引起大家的注意，这样一个处罚才能起到应有的作用；另要加强逐级管理的制度，但在这个制度中最难实行的就是保安班长对保安员的监督，很多保安班长由于本身认识的问题即使在发现本班员工违反纪律也不
进行处罚，并且还为其打掩护，感觉这样员工会感激他，会服从他，这样的想法是错误的，一个团队只有纪律严明，每个人才更便于管理，如果长久这样下去在真的遇到问题要进行解决的时候很容易出现员工集体辞职的现象发生。我们为了做好逐级管理可以考虑在管理制度中做好连带责任处罚，比如说本班队员在一个月内出现三次违纪现象班长扣多少分，前提是违纪不是本班班长发现的，要不然又达不到效果。
五、重视他们，同时也要让他们感觉到受到重视
管理处上下员工都要相互关心，在队员有生活问题或有工作情绪的情况下要做好思想工作教育和沟通，这时候管理员要起到作用，要做好沟通，不能单靠保安主管，特别是女管理员、管理处主任也要定期不定期地与员工沟通，不要给员工高高在上的感觉，要重视他们，对员工讲他们的重要性，对他们的工作成绩要给予肯定，这样员工才会更加努力的去工作，有时候加工资不是最好的办法，特别是保安人员，他们更想得到别人的认可和尊重，尤其是领导的认可。
六、让其生活感到充实
对于保安工作，做久了都会感觉到无聊，特别是下班后，如果这时候管理不善的话很容易使保安队伍纪律涣散，这是因为保安队伍大部分都是一些年轻小伙子，即使有退伍军人也会因社会环境而变化。加之处于结交朋友谈情说爱阶段。那么在这样的关键时刻，除了要经常灌输安全重要性和岗位重要性外还要提高员工的业余生活，让其感觉生活每天都排的满满的，比如培训、训练、娱乐项目比赛等，这样的话他们感觉既有部队的生活又有社会的乐趣，既能统一管理又能增加保安队伍整体团队的凝聚力、战斗力。
七、要有好的薪酬体制
物业公司除有好的体制和规范完整的规章制度外，要想保安队伍综合素质高，服务理念强，就必须做好保安薪酬评估计划。在当今的社会里，经济是大家关心的问题，那么要招聘好的保安就得在薪水方面让他感觉到比周边同行企业要高，他们就会感到自己能进入这样的企业而自豪，就会珍惜这份来之不易的工作。物业公司在薪酬计划评估方面做到位，薪酬体制完善，保安的流动率就会下降，人员的素质就会提高，服务理念就会加强。这个问题比较现实，但确实管用。
八、人员着重培养，选拔人才
除了以上管理措施，企业还要有完善的人才选拔机制，给员工能看到自己的前途，形成良性循环，说实话没有一个保安愿意一辈子做保安，都感觉只是在吃青春饭，要给员工希望，让员工感觉到自己的努力是有回报的，这样才能形成一个积极向上的团队，才能建设好保安队伍。