2011经济师工商实务知识汇总

2024-05-30

2011经济师工商实务知识汇总（精选4篇）

2011经济师工商实务知识汇总篇1

财务活动：筹资活动、投资活动、资金营运活动、分配活动

财务管理目标：以利润最大化为目标、以每股收益最大目标、以股东财富最大化为目标、以企业最大价值为目标

风险报酬：风险报酬额和风险报酬率投资者预期报酬率=资金时间价值（无风险报酬率）+风险报酬率

风险报酬率=风险报酬系数*标准离差率

筹资管理的原则：合法性、规模适度、适时性、结构合理原则

筹资渠道：国家投入资本、银行信用资本、非银行金融机构资本、其他法人资本、民间资本、企业资本、企业自留资本、国外及我国港澳台资本；

筹资方式：吸收直接投资、发行股票、发行债券、银行借款、商业信用、租赁筹资、利用留存收益、发行短期融资券、其他金融工具；

企业投资活动的动机：获利、分散风险、控制；固定资产投资特点：投资额大，发生次数少、回收时间长、变现能力差；

固定资产投资管理的程序：确定投资决策、投资项目评价、投资项目决策、投资项目实施与控制；

长期股权投资的分类：控制、共同控制、重大影响、无重大影响；

长期股权投资的后续计算方法：成本法、权益法；应收账款，主要包括信用标准、信用条件、收账政策；四种股利政策：剩余政策、固定股利政策、固定比例股利政策、低定额股利加额外股利政策；

财务分析的内容：偿债能力分析、营运能力分析、盈利能力分析和发展能力分析；

现金包括现金和现金等价物（四个条件：期限短、流动性强、易转换为已知金额现金、价值变动风险小）；短期偿债能力分析：1流动比率=流动资产/流动付债；2速动比率=速动资产/流支付债（速动资产指流动资产减去变现能力较差且不稳定的存货、待傩费用、待处理流动资产损失后的余额）；3现金流动负债率=经营现金净流量/流动负债*100%

长期负债能力分析：1资产负债率=负债资产/资产总额；2产权比率=（负债总额/所有者权益）/100%；3已获利息倍数=息税前利润/利息费用；

营运能力分析：1应收账款周转率（次）=营业收/平均应收账款余额（年初加年末/2）；应收账款周转天数=平均应收账款余额*360/营业收入；2存货周转率=营业成本/平均存货；3流动资产周转率=营业收入/平均流动资产总额；4总资产周转率=营业收入/平均总资产；

盈利能力分析：1营业净利率=净利润/营业收入净额*100%；2营业毛利率=[（营业收入-营业成本）/营业收入]*100%；3资产净利率=净资产/平均资产总额*100%；4净资产报酬率=（净利润/平均净资产额）*100%；5总资产报酬率=（利润总额+利息支出）/平均资产总额；

发展能力分析：销售增长率、资本积累率、总资产增长率、三年利润平均增长率、三年资本平均增长率；工作分析的步骤：准备阶段确定工作分析目的、制订工作分析计划、组建工作分析小组、建立有效的沟通体系、确定调查和分析对象的样本调查阶段收集背景资料、收集基本数据与信息、收集工作任职者的意见和建议分析阶段审查工作信息、分析工作信息形成结果阶段、应用反馈阶段；

工作分析的方法：观察法、面谈法、问卷法和工作日志法；

工作说明书编写的原则：逻辑性、准确性、实用性、完整性、统一性；

工作说明书的编写步骤：全面获取工作信息、综合处理工作信息、完成撰写工作说明书；

员工招聘的原则：信息公开、公平公正、效率优先、双向选择；

员工招聘的程序：制定招聘计划、制定招聘决策、选择招聘渠道、选择招聘方法、发布招聘信息（广泛、及时、层次、真实、全面的原则）、收集求职资料、确定录用人员；

内部招聘的形式：晋升、职位转换；外部招聘的形式：媒体广告、人才招聘会、校园招聘、中介招聘、猎头公司、海外招聘、申请人自荐；员工招聘的测试方法：心理测验（成就测验、倾向测验、智力测验、价格测验、能力测验）知识考试、情景模拟考试、面试；

员工培训原则：理论联系实际学以致用的原则、知识技能培训及企业文化培训兼顾的原则、全员培训和核心员工培训相结合的原则、过程管理与结果考核相结合的原则；员工培训的需求分析：企业层面的需求分析（目标、资源、特征、环境）、工作层面的培训需求分析（工作的复杂程度、饱和程度、难易程度、内容和形式）、员工层面的培训需求分析（员工的知识结构、专业、年龄结构、个性、能力分析）；

常用在职培训的方法：师带徒、工作轮换、教练、行动学习、初级懂事会；

常用脱产培训的方法：演讲法、案例分析法、情景模拟法、行为示范法；

技术改造的内容：广义包括对企业进行整体性改造、改建和设备更新，狭义指局部的技术改造；

技术改造的三个层次：表层、内层、深层技术改造；技术改造的程序：调查、得出改造目标方向范围扩预期的目标、提出改造方案、可行性研究；技术改造的可行性研究的四个阶段：确定投资方向阶段、项目的初步选择阶段、项目的拟订阶段、项目的评价和决定阶段；

技术改造的优化选择方法：投资回收期法、追加投资回收期法、效益成本分析法；

设备的寿命：使用寿命、经济寿命和技术寿命；设备的更新方法：低劣化数值法T=[2（K0-O）/低劣化增加值]的平方根、面值法（PN=[设备原值 –第N年的实际残值+累计维持费]/N）

新产品开发战略的特征：全局性、未来性、系统性、竞争性、相对稳定性；

新产品开发战略的基本类型：进取战略、紧随战略、保持地位战略、冒险战略；

新产品开发战略的方式：自行研制开发、引进开发、结合开发、合作开发；

新产品的组织形式：新产品委员会、新产品部、产品经理制、创业小组；

质量具有经济性、广义性、时效性、相对性；常用质量特性划分为：关键、重要和次要类；

质量管理的发展：质量检验阶段、统计质量阶段、全面质量阶段；

三全一多样：全企业、全过程、全员参加、多方法的质量管理；

全面质量管理实施的原则：预防、经济、协作原则；全面质量管理实施的工作程序：决策、准备、开始、扩展、综合；

实施全面质量管理的方法（PDＣＡ）：计划、执行、检查、处理；

质量控制方法：两表一图法排列图、因果分析图、对策表；工序能力分析法［（４Ｍ１Ｅ）：人、机器、原料、方法、环境］直方图、工序能力指数；Ｃp=T/6标准偏差；

质量管理体系评价方式：质量管理体系审核、体系评审、自我评定；

生产过程的构成：生产技术准备、基本生产过程、辅肋生产过程、生产服务过程；

生产过程：连续性、比例性、节奏性、准时性、柔性原则；

生产类型：大量、成批、单件生产类型；

厂址选择的步骤：确定选址目标、收集数据分析因素拟定初步候选方案、评价候选方案、选择最终厂址；厂址的选择方法：因素评价法、重心法、；

生产过程的空间组织形式：工艺专业化布置、对象专业化布置、混合布置、固定布置；

零件的移动方式：顺序移动、平等移动、平行顺序移动方式；

按加工对象的移动方式分固定流水线和移动流水线；按流水线生产对象的种类分单对像流水线和多对象流水线；按加工对象的轮换方式分不变流水线、可变流水线和成组流水线；

按生产过程的连续程度分连续流水线和间断流水线；按流水线的节奏性分强节拍流水线、自由节拍流水线和粗略节拍流水线；安全生产的特点：预防性、长期性、科学性、群众性；访问调查法：入户访问法、拦截式访问法、计算机辅助访问法、焦点小组座谈法、深层访谈法；电话调查法：传统电话调查、计算机辅助电话调查；邮寄调查法、留置调查法；

观查法种类：参与观察法、非参与观察法、跟踪观察法、痕迹观察法、仪器观察法、遥感观察法；

专家会议法：交锋式会议法、非交锋式会议、混合式会议法；

定量预测法：简易平均法、移动平均法、直线趋势延伸法、季节指数法；

按照分工与专业化的发展顺序：部门专业化、产品专业化、零部件专业化、工艺专业化、生产服务专业化；集权与分权的程度的主要标志：决策的频度、幅度、重要性、控制程度；影响集权与分权的程度的主要因素：决策的代价、决策的影响面、组织规模、主管人员的素质与数量、控制技术的完善水平、环境影响；

授权的基本原则：视能、明确授权范围、不可越级授权、适度授权、适当授权；现代企业部门划分的主要方法：职能部门化、产品部门化、区域部门化；

企业组织设计的主要依据：企业战略、企业环境、企业技术、企业发展阶段；

企业组织设计的基本原则；统一指挥、权责对等、分工与协作、精简原则；

现代企业结构的基本形式：直线制、职能制、直线职能制、矩阵制、事业部制、企业集团制；

学习型组织的基本特征：组织成员具有共同的愿景、组织由多个创造性团体构成、地方为主的扁平结构、组织边界的重新界定、组织成员事业与生活的平衡、领导者的新角色；

企业组织的学习形式：适应性学习模式、发展性学习模式、过渡性学习模式、创新性学习模式；

学习型组织的五项修练：自我超越、改善心智模式、建立共同的愿景、团队学习、系统思考；

企业组织发展的四个阶段：创业、集体化、规范化、精细化阶段；

企业变革的外部驱动因素：技术、政治法律、经济、社会；

企业变革的内部驱动因素：企业目标的选择与修正、组织职能的转变、企业成员内在动机与需求的变化；企业变革的先兆：企业决策效率低下或经常出现决策失误、沟通不畅、组织职能难以正常发挥、企业缺乏创新；

企业变革的战略类型：技术变革、产品和服务变革、战略与结构变革、文化变革；

影响企业成功变革的因素：企业战略、企业成长、社会发展、技术创新、企业文化；

库特卢因模式：现状的解冻、转变到新的状态、重新冻结新的现状；

卡斯特模式：回顾反省、觉察问题、分析问题、提出解决问题的方案、实行变革、检查变革的成果；约翰科特模式：形成紧迫感、建立联合指导委员会、努力构思设想制定相应的战略、传播变革设想、授权各级员工采取行动、创造短期的利益、改变组织的制度结构和政策、合新方法在组织文化中形成制度化；企业含义：拥有一定的资源、独立的经济实体、能够自主经营自负盈亏、必须承担相应的责任、能以自己的名义进行民事活动；

企业的形成：马克思的观点（历史角度）、新制度学派的观点；

企业发展：手工生产时期、工厂生产时期、企业生产时期；

企业要素：人力、物力、财力、信息、技术、知识、时间、空间、市场、客户、环境、管理；

企业的优势：创造新的生产力、节约费用、减少机会主义、进行有效控制的手段更多、解决冲突机制更有效、能实现良好沟通；

企业弱势：信息传递易缺失、监督成本增加、激励机制效力减弱、官僚内耗现象产生；

按企业投资主体分：国有企业、集体所有制企业、股份制企业、民营企业；

按产权组织形式：单个业主制企业、合伙制企业、公司制企业；

按实体的集约程度分：单一企业、多元企业、经济联合体、企业集团；按企业从属的行业：工业企业、商业企业、金融企业、其他类企业；

按生产要素分：劳动密集型企业、资金密集型企业、知识密集型企业；

按企业同外国资本的联合方式：合资经营企业和合作经营企业；

企业制度的主要内容：企业的产权制度、企业的组织制度、企业的管理制度；

工商企业的经营目标：获取利润、满足社会需要；工商企业管理的主要职能：计划职能、组织职能、指挥职能、控制职能、协调职能、激励职能；

工商企业的基础工作：标准化工作、定额工作、计量工作、信息工作、规章制度、职业培训；

标准化工作：技术标准产品标准、方法标准、基础标准、安全与环境标准；管理标准：生产组织管理、技术管理、经济管理标准；工作标准

定额工作：劳动定额、设备定额、物资定额、流动资金定额、费用定额、期量标准；计量工作：计量技术、计量管理；

规章制度：基本制度、工作制度、责任制度；

2011经济师工商实务知识汇总篇2

!_ 一个人总要走陌生的路，看陌生的风景，听陌生的歌，然后在某个不经意的瞬间，你会发现，原本费尽心机想要忘记的事情真的就这么忘记了..2010年经济师考试中级工商管理专业知识与实务模拟试题

一、单选题（每题1分，共60分）

第1题：社会文化环境分析不包括（）。A．文化传统 B．经济发展水平C．价值观

D．社会发展趋向【正确答案】：B

第2题：行业的产品已经比较完善，顾客对产品已有认识，市场迅速扩大，企业销售额和利润快速增长的是（）。A．形成期 B．成长期 C．成熟期 D．衰退期【正确答案】：B

第3题：企业所擅长的、能够提高企业竞争力的方面是（）。A．机会 B．威胁 C．优势 D．劣势

【正确答案】：C

第4题：战略选择的组合分析法包括（）A．投资收益分析法 B．资金流分析 C．风险分析 D．价值系统分析法【正确答案】：D

第5题：战略决策具备的特点包括（）A．战术性 B．短期性 C．可操作性 D．稳定性【正确答案】：D

第6题：某公司生产某产品法人固定成本为50万元，单位可变成本为15元，单位产品售价是25元，其盈亏平衡点式（）件 A．50000 B．100.000 C．150000 D．125000 【正确答案】：A

第7题：在决策所面临的自然状态难以确定而且各种自然状态发生的概率无法预测的条件下所做出的决策时（）A．决策收益表法 B．决策树法 C．乐观原则 D．都正确【正确答案】：C

第8题：企业经营管理的核心（）A．所有者 B．经营者

C．财务管理者 D．监督者【正确答案】：B

第9题：原始所有权欲法人产权的分离式公司财产权能的第（）次分离 A．一 B．二

C．三 D.四

【正确答案】：A

第10题：股东的忠诚义务不包括（）A．禁止损害公司利益 B．考虑其他股东的利益

C．以全体员工的利益为主要

D．谨慎负责地行使股东权利及影响【正确答案】：C 第11题：我国公司法规定，股东大会应当每年召开（）次年会。A．一 B．二 C．三

D．四

【正确答案】：A

第12题：在股份有限公司中，董事会的成员为（）。A．1-5人 B．5-19人 C．7-23人 D．20人以上【正确答案】：B

第13题：经理对公司所负的义务与（）基本相同。A．董事

B．监督机构工作人员 C．股东 D．普通员工

【正确答案】：A

第14题：企业集团的特征不包括（）。A．联合性 B．系统性 C．向心性

D．经营的专一化【正确答案】：D

第15题：核心企业控制的子公司是企业集团的（）。A．核心层 B．紧密层 C．半紧密层 D．松散层【正确答案】：B

第16题：设备组的生产能力的核算同企业生产的（）有直接关系。A．产品成本 B．产品价格 C．产品质量 D．产品品种【正确答案】：D

第17题：合成型、分解型、调制型和提取型是按照什么标准进行划分的（A．生产方法 B．接受任务的方式 C．生产的连续程度

D．生产任务的重复程度和工作地的专业化程度【正确答案】：A

第18题：系统能变换零件加工工序和顺序是（）。A．工序柔性。）

B．产品和批量柔性 C．设备柔性 D．扩展柔性【正确答案】：A

第19题：循环经济与（）的生产基本思路是比较一致易的，实际上是层面上的提法问题。

A．柔性制造系统 B．准时生产方式 C．清洁生产 D．敏捷制造【正确答案】：C

第20题：物流要素的管理包括（）管理。A．运输 B．包装

C．技术 D．人员

第21题：现代物流的发展趋势是（）。A．协同配送

B．专业化的配送中心 C．配送中心形成区域性布局 D．电子商务下的物流配送【正确答案】：D

第22题：处于对需求或采购的季节性考虑及保证生产的均衡考虑要设立的是（A．周转 B．预期 C．安全 D．运输【正确答案】：B

第23题：供应链管理的关键是（）。A．供应链上成员的竞争实力

B．供应链的层级

C．供应链内部各个节点之间的连接与合作 D．供应链的效率

【正确答案】：C

第24题：战略管理具有明显的（）导向特征。A．主体 B．客体 C．资源 D．收益

库存。）

【正确答案】：A

第25题：消费者对于任何一个品类的记忆最多是7个，最终会剩下（）个。A．1 B．2 C．3 D．5 【正确答案】：B

第26题：找到一块小得能确保守得住的阵地的是（）战略。A．进攻 B．防御 C．跟随 D．游击【正确答案】：D

第27题：一个品牌的标志图形应该设计得符合眼睛的视觉感受，这是品牌的（A．同胞 B．外形 C．颜色 D．变化【正确答案】：B

第28题：根据顾客心智的特点，品牌的设计应该尽可能的（）。A．简单 B．多样化 C．流行 D．复杂

【正确答案】：A

第29题：品牌经理制的优点不包括（）。A．责任明确，分散风险 B．提高效率、节约成本。

C．保证了企业各部门的协调运作 D．提升整体观念【正确答案】：D

第30题：管理创新不包括（）创新。A．战略 B．模式 C．文化

D．品牌技术

第31题：老七种工具包括（）。A．稳健性设计）原则。

B．六西格玛法 C．散布图

D．价值与工程分析【正确答案】：C

第32题：新七种工具包括（）。A．质量功能展开 B．分层图 C．调查表 D．排列图【正确答案】：A

第33题：基础性技术开发属于中期创新，大概需要（）年时间。A．1-3 B．5-6 C．8-10 D．10年以上【正确答案】：C

第34题：（）创新相对独立。A．工艺 B．产品 C．集成 D．合作

【正确答案】：B

第35题：具有代表性的第五代创新过程模型是（）。A．技术推动 B．交互作用

C．系统集成和网络模型 D．国家创新系统【正确答案】：C

第36题：企业为了鼓励创新，允许自己的员工在一定限度的时间内离开本岗位工作，从事自己感兴趣的创新活动的是（）。A．事业部制组织 B．矩阵组织结构 C．内企业家 D．直线制【正确答案】：C

第37题：无盟主、无核心并且自发性协调的是（）企业联盟。A．星形模式 B．垂直模式

C．平行模式 D．联邦模式【正确答案】：C

第38题：对R&D项目管理的第三个阶段是（）阶段。A．开发 B．实施 C．概念 D．结束【正确答案】：B

第39题：国际技术贸易的基本方式不包括（）。A．许可贸易 B．特许经营 C．技术服务和咨询 D．人才流动【正确答案】：D

第40题：排他性强、费用高、保护期中等，并且无风险的是（）。A．专利法 B．版权法

C．技术秘密 D．商标法

第41题：人力资源的内部信息包括（）。A．技术发展趋势 B．产品市场竞争状况 C．劳动力市场供求状况 D．经营计划【正确答案】：D

第42题：一批有经验的专家依赖自己的知识、经验和分析判断能力为人力资源需求的进行预测的方法是（）。A．管理人员判断法 B．德尔菲法 C．转换比率法 D．回归分析法【正确答案】：B

第43题：找出企业过去在某两个职务或岗位之间的人事变动规律，以此来推测未来企业中这些职务或岗位的人员情况的是（）。A．马尔科夫模型法

B．管理人员接续计划 C．回归分析法

D.本地区的人口总量与人力资源供给率

【正确答案】：A

第44题：员工招聘的作用不包括（）。A：可以为空缺职位找到合适的人选 B．可以改善企业的组织结构 C．树立良好的企业形象

D．节省企业的培训开发费用

【正确答案】：B

第45题：外部招聘的优点包括（）。A．具有一定的风险性 B．注入新鲜血液，有助于创新 C．给内部员工的积极性造成打击 D.需要较长的调整期【正确答案】：B

第46题：企业的工作特征、工作环境和企业文化是（）薪酬 A．基本 B.补偿 C．激励 D．间接【正确答案】：D

第47题：薪酬对员工的功能包括（）功能。A．保障

B．改善用人活动功效 C．促进企业变革和发展 D．增值

【正确答案】：A

第48题：马奇和西蒙模型又被称为（）。A．参与者决定模型 B．雇员决定模型。

C．企业流出容易性模型 D．理出合理性模型【正确答案】：A

第49题：资本成本中企业在筹集资本活动中为获得资本而付出的费用是（A．用资费用 B．融资费用 C．筹资费用 D．增资费用【正确答案】：C。）

第50题：总杠杆被称为（）。A．营业杠杆 B．财务杠杆 C．联合杠杆 D．合作杠杆

第51题：并购的动机不包括（）。A．谋求管理协同效应 B．实现战略重组 C．合理避税 D．降低生产成本【正确答案】：D

第52题：—个母公司将翼珀澡子公司中所拥有的股份，按蜀：公司服东在母：公司持煅比例分慌给现有蜀公司的股东，从而在法律上和组织上将子公司的经营从母公司的经营中分离的是（）。A．标准分立匿 B．出售 C．分拆 D．拍卖【正确答案】：A

第53题：交易者双方按某种约定价格在某一时期内相互交换资产的交易是（）。A．资产置换 B．资产注入 C．资产交易 D．资产抵债【正确答案】：A

第54题：查处走私行为的是（）。A．价格管理部门 B．海关

C．质量技术监督管理部门 D．证券监督管理部门【正确答案】：B

第55题：我国主管市场监督管理的部门是（）。A．工商行政管理部门 B．价格管理部门 C．海关

D．其他有关部门【正确答案】：A

第56题：出卖人转移标的物的所有权于受买人，买卖人支付价款的是（）合同。A．赠与

B．借款 C．买卖 D．承揽

【正确答案】：C

第57题：（）负责集贸市场监督管理。A．价格管理部门 B．工商行政管理机关

C．质量技术监督管理部门 D．证券监督管理部门【正确答案】：B

第58题：限制竞争行为的表现形式包括(、)。A．横向限制协议 B．虚假宣传行为 C．仿冒行为 D．商业贿赂【正确答案】：A

第59题：用在企业生产的所有商品上，区别于其他企业的商标，一般长期使用的是（A．商品群商标 B．主要商标 C．商品别商标 D．防御商标【正确答案】：B

第60题：关于消费者，说法正确的是（）。A．消费者的消费性质为生产消费 B．消费者的消费主体是商品与服务

C．消费者的主体只包括公民的个人消费

D．消费者的消费方式包括购买、使用商品和接受服务

二、多选题（每题2分，共40分）

第61题：集中战略使用的范围是（）。A．有特殊的顾客存在 B．有很强的研发能力 C．有很强的市场营销能力 D．企业经营实力较弱 E．大批量生产的企业【正确答案】：AD

第62题：企业战略实施的基本原则包括（）A．合理性原则 B．统一指挥原则。）

C．权变原则 D．择优原则 E．综合平衡原则【正确答案】：ABC

第63题：以下属于风险型决策的方法有（）A．乐观原则 B．悲观原则 C．折中原则 D．决策收益表法 E．决策树分析法【正确答案】：DE

第64题：股权的主要权限包括（）。A．对股票或其他股份凭证的所有权 B．对股票或其他股份凭证的处分权 C．公司决策的参与权 D．公司人事的任命权

E．公司利益参与分配的权利【正确答案】：ABCE

第65题：关于独立董事，说法正确的是（）A．独立董事必须具有独立性

B．不需要具备公司运作的基本知识 C．可以向经理提出召开临时股东大会

D．具备担任上市公司董事的资格

E．具有五年以上法律、经济或者履行独立董事职责所必需的工作经验【正确答案】：ADE

第66题：母子公司的管理制度包括（）。A．成本管理 B．收益管理 C．风险管理 D．战略管理 E．信息管理【正确答案】：DE

第67题：生产运作系统设施布置的方法包括（）。A．物料流向图法 B．相关图布置法 C．从至表法 D．直方图法 E．散布图法【正确答案】：ABC

第68题：三低一高包括（）。A．高开采 B．高利用 C．低排放 D．低利用 E．高消费

【正确答案】：BC

第69题：供应链管理包括（）。A．信息管理 B．客户管理 C．成本管理 D．关系管理 E．风险管理【正确答案】：ABDE

第70题：品牌战略发展的形象时代，说法正确的是（A．人们关心产品的功能性消费 B．劳斯提出了UPS理论 C．产品趋向同质化

D．品牌出现同质化 E．品牌形象理论盛行【正确答案】：CE 第71题：技术创新的含义包括（）。A．产品创新 B．市场创新 C．工艺创新 D．成本创新 E．营销创新【正确答案】：ABC

第72题：根据创新模式的不同，创新包括（）。A．原始创新 B．合作创新 C．集成创新

D．引进、消化吸收再创新 E．自主创新【正确答案】：ACD

第73题：企业内部的技术创新组织模式包括（）。A．内企业家

B．产、学、研联盟 C．企业政府模式。）

D．企业联盟 E．企业技术中心【正确答案】：AE

第74题：人力资源规划的制定程序包括（）。A．收集信息，分析企业经营战略对人力资源的需求 B．进行人力资源需求与供给预测

C．进行成本与收益分析

D．制定人力资源总体规划和各项具体计划 E．人力资源规划实施与效果品评价【正确答案】：ABDE

第75题：影响人力资源外部供给的因素包括（A．本地区的人口总量与人力资源供给率 B．企业岗位需求信息 C．企业战略

D．行业劳动力市场供求状况 E．本地区劳动力市场供求状况【正确答案】：ADE

第76题：招聘信息的发布原则包括（）。A．及时原则 B．系统原则 C．真实原则 D．全面原则 E．专一原则【正确答案】：ACD

第77题：公司上市的动机包括（）。A．提高产品的市场占有率 B．提高公司估值水平

C．提高员工的忠诚度和效能感 D．完善公司法人治理结构 E．提高股权的稳定性【正确答案】：BD

第78题：公司分立的动机包括（）。A．适应战略调整的需要 B．降低企业的成本 C．反并购的需要 D．筹集资金的需要 E．处置并购后资产的需要【正确答案】：ACDE

。）

第79题：不正当竞争行为包括（）。A．哄抬物价行为 B.贿赂 C．欺诈

D．低价倾销 E．不正当有奖销售【正确答案】：DE

第80题：广告违法行为的处罚包括（）。A．停止发布广告 B．承担刑事责任 C．责令公开更正 D．通报批评 E．取消经营资格

【正确答案】：ACD

三、案例分析题（每题2分，共40分）

根据上述资料，回答下列问题：

为了在市场竞争中获胜，王老吉从产品、价格、促销和分销的层面出发进行品牌定位，展开相应的营销括动，以凉茶始祖的产品特征进入市场，价格比普通饮料高，则体现了其健康的观念，同时在川菜馆，湘菜馆等开展分销，并打出“怕上火，喝王老吉”的广告，同时辅助抽奖旅游的促销活动。

第81题：顾客在7个品牌中最终能记住2个品牌，这体现了顾客心智的（）。A．有限性 B．憎恶迷惑的特性 C．稳定性 D．易失去焦点性【正确答案】：A

第82题：心智认知一旦建立，就很难改变了，这是顾客心智的（）。A．有限性 B．憎恶迷惑的特性 C．稳定性 D．易失去焦点性【正确答案】：C

第83题：大多数新的产品和服务通过的步骤包括（）。A．开发 B．研究 C．广告

D．创立

【正确答案】：ABCD

第84题：关于广告和公共关系，说法正确的是（）。A．公共关系比广告优越 B．广告比公共关系优越

C．先采用广告，后采用公共关系 D．先采用公共关系，后采用广告【正确答案】：AD

第85题：王老吉的案例说明，品牌的传播展开，要先有（）。A．品牌定位 B．广告 C．公共关系 D．市场细分

【正确答案】：A

请根据上述资料，回答下列问题：、某企业为了提高自身的研发能力，投入5亿元建立公司的企业技术中心，开展技术研发活动。

第86题：企业技术中心又可称为（）。A．内企业家 B．技术创新小组 C．技术研发中心 D．企业科技中心【正确答案】：CD

第87题：企业技术中心适合于（）企业。A．小企业 B．大中型企业 C．处于衰退期

D．实行集中化战略【正确答案】：B

第88题：企业技术中心的职责包括（）。A．开展有市场的新产品

B．开展企业重大产品和关键技术的研究开发

C．开展将科技成果转化为生产技术和商品的中间试验 D．参与企业重大技术引进项目【正确答案】：ABCD

第89题：技术中心不仅从事研究开发，同时还是企业的（）。A．试验检测中心 B．情报信息中心 C．数据处理中心 D．教育培训中心【正确答案】：ABCD

第90题：与企业技术中心不同类型的是（）。A．内企业家 B．新事业发展部 C．技术创新小组 D．企业联盟【正确答案】：D 根据以上资料，回答下列问题：

某商场已知某一元回归预测模型，其中a=19.93，b=O.03，该商场预计销售额将达到1000万元时，现在想要知道该商场需要的销售人员是多少？

第91题：案例中采用的是（）。A．转换比率分析法 B．企业人员判断法 C．德尔菲法

D．一元回归分析法【正确答案】：D

第92题：回答该商场的问题，需要销售人员是（）。A．30人 B．40人 C．50人 D．60人【正确答案】：C

第93题：关于德尔菲法，说法正确的是（）。A．依赖专家的知识和经验

B．是客观分析方法 C．专家越多越好．

D．专家可以即来自于企业内部也可以来自于企业外部【正确答案】：AD

第94题：根据历史数据，把企业未来的业务活动量转化为人力资源需求的预测方法是（）。A．转换比率分析法 B．企业人员判断法 C．德尔菲法 D．一元回归分析法【正确答案】：A

第95题：人力资源供给预测的方法包括（）。A．转换比率分析法 B．企业人员判断法 C．人员核查法

D．马尔可夫模型法【正确答案】：CD

根据上述资料，回答下列问题：某客人在饺子馆吃饭时，发现饺子里有残存的塑料袋，该客人要求去厨房看一下卫生情况被饺子馆的工作人员拒绝，双方发生冲突，客人受伤入院，后来客人的家人将此事报知消费者协会。

第96题：该饺子馆侵犯了客人的（）。A．安全权 B．知情权 C．公平交易权 D．获得知识权【正确答案】：AB

第97题：以下不属于消费者权利的是（）。A．选择权 B．知情权一 C．公平交易权 D．参与决策权【正确答案】：D

第98题：消费者因购买、使用或眷陵受服务时受多¨身、财产的损害，有权依法劈求赔偿的是（）。A．安全权 B．知情权 C．求偿权 D．获得知识权【正确答案】：C

第99题：本案例的求偿主体包括（）。A．客人 B．饭店经理 C．饭店厨师 D．全选

【正确答案】：A

2011经济师工商实务知识汇总篇3

第1讲讲义

备考建议

1、学习之前必须要读两个文件：一个是《物业管理师资格考试实施办法》，另一个是《考试大纲》。

2、复习考试要牢记：物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，复习过程中不要走弯路，“编书唯法，考试唯书”，复习的范围就是围绕考试用书。

3、熟读考试大纲：注意大纲中提示的题型、题量和考试时间的长短。这些信息决定了考试的深度和广度，4、把复习的内容分为三个档次：ABC，以此来区分考试的重点和要点。在考试大纲中对每一章的内容分别有掌握、熟悉、了解这三个层次，分别对应ABC三个档次，另外，如果出现在每一章的考试目的和考试要求的内容提示中，就需要在该部分画一个星号（*），如果这项内容在每一章后面的复习题中又出现，还需要增画一个星号（*），根据这些记号可以很容易的找到学习的重点。

5、考试题型分为单选题、多选题和综合分析题。

不同的考题所考核知识的要求是不同的，例如，选择题考核的是对问题的分析、判断的能力和对知识掌握的准确度，而综合分析题则考核分析、判断、总结、归纳的能力。

单选题：单选题要求在备选的4个答案中，能够分辨出一个正确的答案，因此，不要求形成很精确的记忆，要求答题者通过对不同备选答案确认正确答案的筛选过程，判断考试者对所考核知识的分析、判断、运用的能力。

多选题：与单选题相比，考核的准确度要求要高一些，因为对5个备选答案通过分析判断找出若干个正确的答案是一个考核知识准确度的过程，需要通过筛选、比较后选择正确的答案。

一般情况下，当考试用书中所涉及到的知识呈现排比性、罗列性陈述时，会形成单选题、多选题的考核点。

综合分析题是全面检验考试者分析判断能力的题型，单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。

6、考试大纲里面要求“掌握”的内容，必须准确理解、准确记忆、准确运用；考试大纲里面要求“熟悉”的内容，必须能够理解其含义，能够运用知识进行分析和判

断；考试大纲里面要求“了解”的内容，必须能够知道其基本含义、能够进行判断和应用。否则，考试的内容很多，不加以区分，完全去记忆是很难做到的。

7、要制定学习计划，按照通读、精读、重点记忆的顺序去学习，整个过程应当在考试前一个月完成，余下的冲刺时间是做习题和试卷，查漏补缺。

8、复习备考建议2-3人共同进行，这样有利于提醒、讨论、交流和互助。

内容提要及考试要求

一、内容提要

1．物业管理企业的类型及特征 2．物业管理企业的常见模式

3．物业管理企业的设立程序

(1)工商注册登记

(2)资质管理

4．物业管理企业的组织形式与机构设置

(1)物业管理企业的组织形式

(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素

(3)物业管理企业组织机构设置的要求

(4)物业管理企业职能机构及其职责

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。

考试基本要求

掌握：物业管理企业的设立程序，物业管理企业的组织机构及其职能。

熟悉：物业管理企业主要特性、组织结构形式，物业管理企业资质管理制度。

了解：物业管理企业主要类型，物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。

考题类型要求

本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题(注：要根据考试大纲要求来定)。

概述

一、物业管理企业的概念和特征（熟悉）

物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。

其特征可以归纳为以下三点：

第一，是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立，拥有一定的资金、设备、人员和经营场所；拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程，具备相应的物业管理资质；独立核算，自负盈亏，以自己的名义

享有民事权利，承担民事责任；所提供的服务是有偿的和盈利性的。

第二，属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务，确保物业正常使用，为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品，它主要是通过常规性的公共服务、．延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目，尽可能实现物业的保值和增值。因此，物业管理企业的“产品”就是服务，与工业企业等其他经济组织是有区别的。

第三，具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时，还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等，其内容带有公共管理的性质。

二、物业管理企业的分类（了解）

物业管理企业的分类方法有很多种，这里只介绍其中具有代表性的几种分类方法。

(一)按照投资主体的经济成分来划分

1．全民所有制物业管理企业

全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业大多是从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来，以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础，由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时，往往依附于原来企业或行政事业单位，管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的，具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入，这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。

2．集体所有制物业管理企业

集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础，由街道或其他机构负责组建，管理街道区域内的物业或其他物业。此外，这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建，主要管理企业自己开发的各类房产。

3．民营物业管理企业

民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。

4．外资物业管理企业

外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。

5．其他物业管理企业

其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。

(二)按股东出资形式来划分

1．物业管理有限责任公司

物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限，对公司承担有限责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

2．物业管理股份有限公司

物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份，股东以其所持股份为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

3．股份合作型物业管理企业

股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程，按其股份享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务承担责任。

三、物业管理企业的常见模式

(一)房地产建设单位的附属子公司或部门

房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外，也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业)，承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是：房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目，但近年来随着市场化进程不断推进，除了管理上级建设单位开发的项目以外，也通过市场获取物业管理项目。

(二)独立的物业管理企业

独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位，独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。

(三)物业管理集团公司

物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构，集团发展的战略决策由总公司负责，总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门；子公司或分公司既可按地域设置，也可按专业服务内容划分，如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。第2讲讲义

物业管理企业的工商注册登记

根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段。

一、物业管理企业的工商注册登记（分为六个步骤）

根据《公司法》规定，企业设立须向工商行政管理部门进行注册登记，在领取营业执照后，方可开业。因此，物业管理公司在营业前必须到工商行政管理部门注册登记，其办理手续与一般企业相同。

(一)企业名称的预先审核

物业管理企业可结合行业特点，根据所管理物业的名称、地域、公司发起人等取名，但在起名时，必须符合《公司法》的有关规定。根据公司登记管理的有关规定，物业管理企业应当由全体股东或发起人指定的代表或委托的代理人申请企业名称的预先核准，经工商行政管理部门批准后，获得《企业名称预先核准通知书》。

(二)公司地址

物业管理企业应以其主要的办事机构所在地作为公司的地址。

(三)注册资本

《公司法》规定，科技开发、咨询、服务性有限责任公司最低限额的注册资本为l0万元，物业管理企业作为服务性企业应符合此规定。同时，考虑到企业注册后即应办理物业管理企业资质证书，因此，注册资本还应符合各资质等级注册资本的规定要求。

(四)股东人数和法定代表人

在设立物业管理企业时，股东人数必须符合法定条件。

(五)公司人员

物业管理企业的人数和从业资格应该符合相关法规要求。

(六)公司章程

物业管理企业章程是明确企业宗旨、性质、资金、业务、经营规模、组织机构以及利益分配、债权债务、内部管理等内容的书面文件，是设立企业的最重要基础条件之一。企业章程的内容因企业性质和业务的实际情况不同而有所不同。一般工商行政管理部门备有章程文本，主要内容包括：

(1)总则，包括公司名称和地址等；

(2)企业的经营范围；

(3)公司注册资本；

(4)股东的姓名或名称；

(5)股东的权利和义务；

(6)股东的出资方式和出资额，股东转让出资的条件；

(7)公司的机构及产生办法、职权、议事规则；

(8)公司的法定代表；

(9)公司解散事由和清算办法；

(10)职工录用方式、待遇、管理方法；

(11)企业的各种规章制度。

物业管理企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明，以及必要的审批文件。物业管理企业如果符合规定的条件，在工商行政机关发给营业执照后，公司即告成立。

物业管理企业的资质审批及管理

二、物业管理企业的资质审批及管理(一)物业管理企业的资质条件（注意：谁审批、谁颁发、谁管理）

物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。各资质等级物业管理企业的条件

如下：

1．一级资质

(1)注册资本为人民币500万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中，具有中级以上职称的人员不少于20人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

1)多层住宅200万m2；

2)高层住宅100万m2；

3)独立式住宅(别墅)15万m2；

4)办公楼、工业厂房及其他物业50万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有优良的经营管理业绩。

2．二级资质

(1)注册资本为人民币300万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中，具有中级以上职称的人员不少于10人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

(4)管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100％：

1)多层住宅100万m2；

2)高层住宅50万m2；

3)独立式住宅(别墅)8万m2；

4)办公楼、工业厂房及其他物业20万m2。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统，有良好的经营管理业绩。

注：计算基数如何算

计算时，将资质规定中的分类面积数放在分母，将企业的该类物业实际管理面积数量作为分子，然后加和。

例：有一家企业想申报一级资质，管理多层住宅60万m2；管理高层住宅80万m2；管理工业厂房80万m2。

计算：（60/200+80/100+80/50）×100%=（0.3+0.8+1.6）×100%=270% 因此，该企业在这一项上，符合一级企业资质申报要求。

3．三级资质(1)注册资本为人民币50万元以上。

(2)物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中，具有中级以上职称的人员不少于5人，工程、财务等业务负责人应具有相应专业中级以上职称。

(3)物业管理专业人员应按照国家有关规定取得职业资格证书。

(4)有委托的物业管理项目。

(5)建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准，建立企业信用档案系统。

表1-1物业管理企业资质等级比较

资质等级注册资本(万元)从事物业管类型（种类）物业管理面积要求(万平方米)企业管理制度和标准；企业信用档案系统企业经营业绩要求专业管理人员(人数)其中，中级以上职称管理人员对财务、工程人员持有中级职称要求

一级资质≥500≥2本档计算基数之和的100%有要求优良业绩≥30≥20有

二级资质≥300≥2本档计算基数之和的100%有要求良好业绩≥20≥10有

三级资质≥50≥1无要求有要求无要求≥10≥5有

(二)在申请资质时需提供的资料

新设立的物业管理企业，其资质等级按最低等级核定，并设一年的暂定期。物业管理企业在领取营业执照之日起30天内，持以下资料向当地的房地产主管部门申请资质：

(1)营业执照；

(2)企业章程；

(3)验资证明；

(4)企业法定代表人的身份证明；

(5)物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。

(三)物业管理企业的资质管理（内容）

资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的主要内容之一。除资质审批外，资质管理还包括对已设立的物业管理企业是否遵守法规、规章，是否履行合同，以及经营管理、信用等情况进行监督检查。资质管理有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督，维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。物业管理企业在申请核定资质等级时，若出现违反《物业管理条例》规定的相关行为，将不会获得资质审批部门的批准。

物业管理企业的组织形式与机构设置

一、物业管理企业的组织形式（熟悉）

物业管理企业应根据自身实际情况，选择适宜的组织形式。物业管理企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制等。

(一)直线制

直线制是最简单的企业管理组织形式，它的特点是：企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构(如图1—1所示)。这种组织形式适用于业务量较小的小型物业管理企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的物业管理。

(1)主要优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。

(2)主要缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。

(二)直线职能制

直线职能制以直线制为基础，在各级主管人员的领导下，按专业分工设置相应的职能部门，实行主管人员统一指挥和职能部门专业指导相结合的组织形式(如图1—2所示)。其特点是各级主管人员直接指挥，职能机构是直线行政主管的参谋。职能机构对下面直线部门一般不能下达指挥命令和工作指示，只是起业务指导和监督作用。这种组织形式是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式。

(1)主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。

(2)主要缺点：机构人员较多，成本较高；横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。

(三)事业部制

事业部制是较为现代的一种组织形式，是管理产品种类复杂、产品差别很大的大型集团公司所采用的一种组织形式(如图l—3所示)。这类集团公司按产品、地区或市场将公司分成几个相对独立的单位，即事业部。这种组织形式的主要特点有：一是实行分权管理，将政策制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立核算和自负盈亏。这种形式一般多由那些规模大、物业种类繁多、经营业务复杂多样的大型综合型物业管理公司借鉴采用。

(1)主要优点：一是强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策；二是能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强

了企业的活力；三是促进了内部的竞争，提高了公司的效率和效益；四是有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。

(2)主要缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。

(四)矩阵制

矩阵制是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式(如图1—4所示)。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。

(1)主要优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用了人力资源；二是有利于调动各方工作积极性，解决处理各自责任范围内的问题；三是具有较强的机动性和适应性。

(2)主要缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导；二是部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。

二、物业管理企业组织机构设置的影响因素（了解）

(一)企业战略因素

战略是为实现组织目标而制订的产业定位和发展方向。组织机构与组织战略密切相关，一方面组织战略要受到现实组织机构的影响；另一方面，当组织战略发生了重大变化时，组织机构应作相应的调整，以支持组织战略的变化。

(二)外部环境因素

外部环境主要包括物业管理的行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。在设计组织机构时要考虑外部环境及其稳定性。外部环境越复杂、多变，组织机构就越应该强调其适应性，以便采取多种对策来消除外部环境对企业的不利影响。

(三)技术因素

技术因素主要指包括设备、技术、管理知识在内的广义技术概念。一方面，组织活动需要利用技术来进行；另一方面，技术及设备水平影响组织活动，亦影响职责划分、岗位设置及素质要求。

(四)组织规模及所处阶段

组织规模直接影响到组织机构的管理层次、集权程度、规范化及制度化；组织规模比较大的企业，工作专门化、部门化的程度较高。企业所处的发展阶段不同，面临的主要任务和目标也有所不同，组织机构也应有所差异。

三、物业管理企业组织机构设置的要求（了解）(一)按照规模、任务设置

物业管理企业在设置组织机构时，一方面应考虑管理的规模，一般而言，管理面积越大，员工越多，划分的管理层次就越多，部门和职能设置就越全面，分工越精细；另一方面，在保证关键职能的基础上，又应适当减少部门划分，或者将几个相关的部门合并成一个综合部门，采用一专多能、一职多责的组织机构设置方式。物业管理企业的组织机构设置要服从企业的任务和目标，根据物业管理模式的任务和目标的不同，组织机构设置的重点也应该有所区别。

(二)统一领导、分层管理

物业管理企业各部门和项目应有明确的分工，把企业的任务和目标进行层层分解，落实到每个职能部门和项目，有效控制管理行为，实现集权与分权相结合。物业管理企业无论进行怎样的组织机构设置，都要服从统一指挥的原则，即企业的各个机构在公司的总体发展战略和方针的指导下，服从上级的命令和指挥。这样才能避免多头领导和多头指挥，保证政令畅通，提高管理工作的效率和效果。

(三)分工协作

在物业管理企业中，应加强上下级之间纵向协作，改善各职能部门、各项目、各岗位之间的横向协作关系。物业管理企业组织结构的划分包括管理层次的划分、部门的划分和职权的划分。各层级、部门和职位之间要有专业的部门或人员来管理和负责，各部门和人员之间又应该保持相互协作关系。

(四)精干、高效、灵活

物业管理企业组织机构在精简、精干、高效的同时，还应根据企业外部环境的变化和企业内部业务发展的需要，及时作出必要的调整。

四、物业管理企业的机构设置（掌握）

物业管理企业规模较大、管理的物业较多时，企业的总体结构可分为两级：企业总部和各项目管理机构(也有称管理处、服务中心或服务处的)。在企业总部可以设置若干职能部门，分管各项目管理机构的不同业务；项目管理机构负责具体管理服务操作。

一般情况下，企业职能机构及其职责，主要包括以下内容：

(一)总经理室

总经理室一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等)，部分企业还设有总经理

助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。

(二)人力资源部

人力资源部的主要职责包括：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员招募、任免、调配、考核、奖惩、培训、解聘、辞退等工作。

(三)行政管理部

行政管理部的主要职责包括：编制实施行政管理、企业文化建设、品牌管理和信息化建设的规划和预算，建立相关规章制度、管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文化建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。

(四)财务部

财务部的主要职责包括：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度；编制财务计划，做好财务核算、成本控制、预算和决算管理、财务分析和财务管理等工作；督促检查各项目的财务收支情况，监督资金和资产的安全运作，增收节支；定期向总经理室汇报财务收支情况。

(五)品质管理部

品质管理部的主要职责包括：企业质量管理体系运行和维护，各物业项目服务品质监督，客户满意度评价及监督，管理评审，协助新物业项目建立质量管理体系，外部质量审核的协调，内部服务品质审核的组织协调，客户服务监督管理，客户关系管理，客户投诉处理，客户满意度评价等。

(六)市场拓展部

市场拓展部的主要职责包括：物业管理市场调查研究，物业管理市场拓展，物业项目可行性研究分析，制作标书，投标管理，新接管物业项目前期介入管理的组织和协调，顾问项目管理与协调等。

(七)经营管理部

经营管理部的主要职责包括：制订和分解企业经营计划和经营目标，制订物业项目考核体系、考核指标和标准，组织对各物业项目进行目标考核等。

(八)工程管理部

工程管理部的主要职责包括：工程维修和运行保障，合格工程维修分包商评审；各项维修保养工程和工程改造项目招投标、预算及审价、合同评审工作，为各物业项目提供工程技术支持、工程设备运行和维修评审，支持新项目做好新接管物业的移交、验收和工程管理，负责或参与有关工程设备管理文件的编制等。

(九)安全管理部

安全管理部的主要职责包括：各物业项目安全管理监督控制、安全管理指导的统筹安排、安全检查的统筹安排、安全管理评审、新项目安全管理支持和协助、负责或参与有关标书安全管理文件的编制等；具体负责公司安全

管理制度及工作计划的制订与实施，并监督、指导、协调和考核各项月的执行情况；完成安全巡查、安全投诉处理、定期消防安全检查等工作；协助项目对重大安全事故或突发事件的调查和处理。

(十)环境管理部

环境管理部的主要职责包括：负责清洁、绿化管理，保持环境卫生，实施企业对清洁和绿化分包方监管等；具体负责指导、监督各项目清洁绿化日常维护保养工作；负责对承包方的监督检查与考核；负责制订公共环境卫生防护的各类管理措施，组织编制并实施项目清洁绿化的大、中型维护保养计划。

复习思考题

1．简述物业管理企业的概念、特征。

2．简述物业管理企业的类型。

3．物业管理企业注册登记包含哪些要点?

4．物业管理企业资质分为哪些等级?应由哪些机构颁发相应的资质证书? 5．新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料? 6．简述设置物业管理企业组织机构的要求。

7．简述物业管理企业组织机构设置的影响因素。

8．简述直线职能式组织机构的主要优缺点。

第3讲讲义

内容提要

一、内容提要

1．物业管理招标投标及其特点

2．物业管理招标投标的原则与要求

3．物业管理招标投标的策划与实施 4．物业管理招标的类型

5．物业管理招标的方式

6．物业管理招标的内容

7．物业管理招标的条件与程序

8．物业管理投标的条件

9．物业管理投标的程序

10．物业管理投标的策略技巧

11．制定物业管理方案

(1)制定物业管理方案的一般程序

(2)制定物业管理方案的要求

(3)物业管理方案的基本内容

(4)制定物业管理方案的要点及方法

二、考试目的和考试要求

本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求，以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。

考试基本要求

掌握：物业管理招标投标相关法规，物业管理招、投标的内容、步骤和要求，物业管理投标文件及方案的编写。

熟悉：物业管理招标的条件和程序，投标的策略和技巧。

了解：物业管理招标投标的基本要求与原则。

考题类型要求

本部分考题类型为：单项选择题、多项选择题、综合分析题(注：要根据考试大纲要求来定)。

物业管理招标投标的内容与形式

物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。物业管理招标投标，是我国物业管理发展的必然产物，也是行业发展日趋成熟的体现。

物业管理招标投标与其他行业相比，具有一定的自身特点。本章拟从物业管理招标投标的概念入手，对物业管理招标投标的内容、形式以及招标投标策划与实施，物业管理方案的制作等方面分别予以阐述。

第一节物业管理招标投标的内容与形式

一、物业管理招标投标的概念

首先，要将招标和投标加以区分。

(一)物业管理招标

1．物业管理招标的概念

物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人(以下简称招标人)根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。

在我国全面实施市场经济体制的环境下，通过市场竞争机制来筛选物业管理企业已经形成氛围，越来越多的企业会通过招投标这种方式获得对物业实施服务管理的机会。

2．物业管理招标主体

物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会(单一业主)、物业产权人(政府机关或物业产权部门)。

在业主、业主大会选聘物业管理企业之前的前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理的招标组织工作。

一些重点基础设施或大型公用设施的物业(如机场、码头、医院、学校、口岸、政府办公楼等)，其产权人多为政府的国有资产管理部门，此类型物业的招标必须经国有资产管理部门或相关产权部门的批准，一般由产权人或管理使用单位、政府采购中心等作为招标人组织招标。

(二)物业管理投标

1．物业管理投标的概念

物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。

2．物业管理投标的主体

物业管理投标的主体一般是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司(以下简称投标人)。

专业管理公司通常是指具备一定资质、能承接物业管理专项服务的专业化企业，如电梯(安装、维修)专业公司、楼宇设备专业公司、清洁卫生专业公司、园林绿化专业公司等。

就整体的物业管理服务项目而言，投标的主体必须是具有相应资质的物业管理公司。但市场上也存在将一个整体的物业管理项目按内容进行分项投标的情况，参与投标的不仅有物业管理企业，也有相应的专业管理公司。

二、物业管理招标的类型

(一)按物业类型划分

根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅类项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施(如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街)等。

(二)按项目服务内容的实施划分

根据物业管理项目的服务内容和招标人的不同要求，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。

如规划用地为54万m2的某大学城的物业管理项目，其招标单位将该项目的房屋本体与设施设备的维护管理、清洁卫生、环境绿化、综合服务等项目分别招标；在房屋本体与设施设备的维护管理这一单项招标中，又将重要设备如电梯、空调冷水机组的管理分离出来，另行由招标方负责指定专业公司作为分包商；在清洁卫生、环境绿化分项的招标中，不仅有具有专业资质的物业管理公司参与，也有清洁、绿化等专业公司参与。

(三)按招标主体的类型划分

根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会(或单一业主)为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。

前期物业管理一般以物业建设单位为招标主体；物业管理正常运作后，一般以业主大会为招标主体；若物业性质为重点基础设施或大型公用设施、政府办公设施，招标主体则为物业产权人、管理使用单位或政府采购中心。

(四)按项目服务的方式划分

根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权管理项目招标、顾问项目招标等类型。

三、物业管理招标投标的特点

(1)由于物业管理是综合性的服务，服务内容的涵盖范围和领域较广，甚至在一个项目中有时会出现几种不同类

型的物业，并要求投标人提供综合性的管理服务，因此，物业管理招标投标具有明显的综合性特点。如高校物业项目或大型社区物业项目，由于其物业涉及住宅、公寓、办公楼、教学楼、商业服务区、工业区(校办企业)等，一般具有地域广、物业类型多、服务领域广等特点，因此，要求投标方所提供的服务具有综合性。

(2)由于我国幅员辽阔，人口众多，各地经济、地理、人文等方面不尽相同，不同地区的人们对物业管理的认知水平、消费观念、需求标准存在着较大差异；同时，由于物业类型的不同，招标人对项目招标的条件和对投标人的要求就会不同，因此，投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略。

(3)物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在以下两个方面：

一是招标主体的特殊性。首先，物业管理招标主体可以是业主大会(或单一业主)、建设单位、政府机关(或物业产权人)或事业单位，因此，即使是同一类型的物业，也会因产权人的身份不同而致使招标的主体也不同。其次，同一物业在投入使用前后招标主体也会发生改变，如建设期间和成立业主大会之前由建设单位作为招标主体；成立业主大会后则改由业主大会为招标主体。再次，对于公用设施和政府物业，由于其产权人多为政府资产管理部门，因此，该类物业的物业管理招标投标，须由其产权人组织，若由使用人组织，则须经产权部门的授权委托。

二是物业管理服务内容的特殊性。物业管理不同于一般服务业，是具有社会公共服务和个体服务特征的群体服务，提供的是全天候、不间断、全方位和多层次的服务产品，因此，物业管理招标投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。

四、物业管理招标的方式

(一)公开招标

公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。

招标人采取公开招标方式的，首先应依法发布招标公告。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当明确开标日期、时间和地点。凡愿意参加投标的单位，可以按指明的方式领取或购买有关资料，接受按规定程序进行的评选，有的招标还设定预选和人围程序等。

公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。

(二)邀请招标

邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。

采取邀请招标方式的招标人，在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的办法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此具备一定的公开性。

采用邀请招标方式的招标人应当慎重选择参选的投标人，尤其是重点考察投标单位当前和过去的财务状况、近期内承接同类项目的管理水平、是否具有管理经验．在本地区或同行业的信誉度、对招标项目的综合承担能力等。招标人只有对投标人在数量和质量上进行合理的筛选，才能确保邀请招标的最终成功。

邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。

五、物业管理招标的内容（掌握）(一)早期介入和前期物业管理阶段的招标内容

早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早期介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：

(1)对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；

(2)对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；

(3)对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意

见并对现场进行必要监督；

(4)提出投标物业的其他管理建议；

(5)参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；

(6)设计物业管理模式，制订员工培训计划；

(7)对经营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；

(8)建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案；

(9)办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。

(注：具体阐述详见相关章节。)(二)常规物业管理招标内容

常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：

(1)项目机构的建立与日常运作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；

(2)房屋及共用设施设备的管理；

(3)环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；

(4)客户管理、客户服务和便民措施；

(5)精神文明建设；

(6)物业的租赁经营；

(7)财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。

(三)物业管理招标中管理方式的确定

物业管理项目的承接有全方位服务型管理、顾问服务型

管理和合资合作等三种方式。

(1)所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务，由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招标人只负责对管理服务的质量和效果进行综合测评。

(2)所谓顾问服务型管理方式，是指由物业管理企业派驻相应的管理小组，对招标人的前期物业管理或全方位的常规物业管理进行顾问指导服务，日常运作完全由招标人(或原有的管理方)自行负责。顾问服务管理方式实际上是咨询服务的一种延伸。

(3)所谓合资合作方式，是指招标投标双方就招标物业的常规物业管理、物业经营等内容采取合资合作的方式，一般适用于大型的综合性物业、经营型物业或招标人有下属物业管理企业的情况。

物业管理方式一般由招标人在招标文件中明确规定项目所采取的方式，招标人也可以要求投标人根据物业的实际情况选择确定一种方式。

如在北京市某综合办公楼的物业管理招标活动中，项目的建筑面积为94000m2，招标内容为前期物业管理和全方位常规物业管理两项，招标方式为公开招标。在管理方式的确定上，招标人提出了上述三种方式，要求投标人依据招标物业的现状和投标人自身的经验、优势，选择最适合招标物业的管理方式，并提出相应的管理方案。（练习：以这一段内容为素材简单练习方案的编写）物业管理招标投标的基本要求与原则

第二节物业管理招标投标的策划与实施

一、物业管理招标投标的基本要求与原则（了解）

注意：分别站在招标方、投标方的角度提出要求。

(一)物业管理招标投标的基本要求

(1)：遵守法律法规：参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。物业管理招标投标的法律依据主要有《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》及各地方的相关法规政策规定。

(2)：考虑市场需求：在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都应该充分考虑市场要素。招标方应在充分了解和掌握物业管理市场信息的基础上确定招标方式和招标内容，选择投标企业的范围，决定中标结果，确保招标的顺利实施；投标方应在充分把握招标投标活动的信息与动态变化的前提下，对投标项目的可行性和项目外部环境和条件等方面进行综合评估，策划组织投标活动，确保投标的成功。

(3)：根据实际需要：招标方应根据项目的实际情况和业

主(或物业使用人)的需求，选择最适合项目运作和业主(或物业使用人)需求的物业管理企业及服务；对投标方而言，不仅要依据项目的实际情况和业主(或物业使用人)的需求制订符合项目要求的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目运作实施过程中潜在的风险，在投标策略方面也应该结合项目特点与企业自身的条件组织投标活动。

(4)：严格遵守程序：按照国际惯例和相关法律法规的要求，应明确招标投标的相关程序和时间安排，确保招标投标活动顺利实施。如组成评标委员会的专家必须从政府专家库中抽取；招标人在发布招标公告或投标邀请书的10日内必须提交与招标项目和招标活动有关的资料，向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案等。

(二)物业管理招标投标的基本原则

(1)物业管理招标由招标人依法组织实施。招标人不得以不合理条件限制或者排斥潜在投标人，不得对潜在投标人进行歧视待遇，不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际要求不符的过高的资格等要求。

(2)在评标委员会的组成以及开标；答辩、记分、评标、定标等程序和方法上，应当严格遵循相关法律、法规和招标文件的要求，公正地对待每一个投标单位，禁止任何人、任何单位在招标投标过程中利用特权或优势获得不正当利益。

(3)招标投标活动中的条件、程序、方法、过程、结果及相关信息应保持公开，而且是主动针对所有受众的，应使招标投标活动的每一个环节都保持高度透明，确保招标投标公平、公正地实施。

(4)在物业管理招标投标过程中，招标投标双方应该严格按照招标投标的程序要求和相关法律规范实施招标投标活动，实事求是，守信践诺，准确履行招标投标义务，具体表现在以下几个方面：（可能的多选题）

1)招标人不得事先预定中标单位或设定不公平条件，不得在招标过程中以言行影响评标委员会或协助某一投标单位获得竞争优势；

2)招标人不得违反规定拒绝与中标人签订合同；

3)投标人不得与招标人或其他投标人串通投标，损害国家利益、社会公共利益或者他人的合法权益；

4)投标人不得向招标人或者评标委员会成员行贿或以其他不正当手段谋取中标。

二、物业管理招标的条件与程序（熟悉）注意：区分招标方和投标方

(一)物业管理招标的条件

1．主体条件

招标人为业主委员会的，须经业主大会授权，同时应将招标投标的过程和结果及时向业主公开；招标人为建设单位的，必须符合相应的法律法规规定的其他条件；招标项目为重点基础设施或公用事业物业的，招标人必须经相关产权部门的批准、授权。

有能力组织和实施招标活动的招标人，可以自行组织实施招标活动，也可以委托招标代理机构办理招标事宜。

(1)招标人自行组织招标。

自行组织实施招标活动的招标人应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施，审定招标条件、标底、评标程序和定标办法等。

自行组织物业管理招标活动的招标人应具备以下条件：拥有与招标项目相适应的技术、经济、管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标、评标及定标的能力。

(2)招标人委托招标代理机构办理招标。

委托招标代理机构招标常见于公开招标和大范围邀请招标。如2003年湖南省某政府物业、广东省某政府物业等均采取的是委托招标代理机构进行招标的形式。由于招标代理机构具有较强的专业水平、广泛的市场信息和熟练的招标投标技巧，因此，这种招标方式能够提高招标投标工作的效率和质量，使招标机构与投标人之间信息充分对称，有利于招标人选择最符合要求的物业管理企业。

招标人应根据自己的意愿和物业自身情况选择招标代理机构进行招标。招标代理机构与招标人之间仅限于委托代理的关系，因此，招标代理人应当在招标人委托的范围内办理招标事宜，并遵守有关针对招标人的法规规定。

2．项目条件

按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

国家提倡建设单位通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

因此，必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项月，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。

(二)物业管理招标的程序

这一部分内容，为了便于记忆，可以画一个程序图。

1．成立招标领导小组

2．编制招标文件

3．公布招标公告或发出投标邀请书

4．发放招标文件

5．投标申请人的资格预审

6．接受投标文件

7．成立评标委员会

8．开标、评标和中标

同时，在旁边作一些补充资料。

1．成立招标领导小组招标人在政府房地产行政主管部门指导、监督下，成立招标领导小组，确定招标方式、内容、招标条件和投标企业的范围，并对招标过程中可能出现的问题和不确定的风险进行预测：制订相应的防范控制体系；编制招标文件；发布招标公告或投标邀请书；对投标人进行资格审查；向投标人发放招标文件和提供相关技术资料；组织投标人现场踏勘和答疑；制订标底和评标方法；发布中标结果等。

2．编制招标文件

招标人应当根据物业管理项目的特点和需要，在招标前完成招标文件的编制。

招标文件应包括以下内容：

(1)招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基本情况、物业管理用房的配备情况等；

(2)物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；

(3)对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；

(4)评标标准和评标办法；

(5)招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；

(6)物业服务合同的签订说明；

(7)其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的10日前，提交与物业管理有关的物业项目开发建设的政府批件、招标公告或者招标邀请书、招标文件和法律、法规规定的其他材料，报物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。

3．公布招标公告或发出投标邀请书

招标人采取公开招标方式的，应通过公共媒介发布招标公告，并同时在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布招标公告。

招标公告应当载明招标人的名称和地址，招标项目的基本情况以及获取招标文件的办法等事项。

招标人采取邀请招标方式的，应当向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书应当包含上述招标公告载明的事项。

4．发放招标文件

招标文件的发放应当按照招标公告或投标邀请函规定的时间、地点向投标方提供，也可以通过网络下载的方式进行。除不可抗力的因素外，招标人或招标代理机构在发布招标公告和发出投标邀请函后不得终止招标。

在进行规模较大、比较复杂的物业项目招标时，通常由招标人或招标机构在投标人获得招标文件后，统一安排投标人会议，即标前会议。标前会议一般安排在投标物业现场，在投标人进行现场踏勘后召开，标前会议的目的在于解答投标人提出的各类问题。

招标人应当确定投标人编制投标文件所需要的合理时间。公开招标的物业管理项目，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。招标人需要对已发出的招标文件进行必要的澄清或者修改的，应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前，以书面形式通知所有的招标文件收受人。该澄清或者修改的内容为招标文件的组成部分。

5．投标申请人的资格预审

实行投标资格预审的物业管理项目，招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。资格预审文件一般应当包括资格预审申请书格式、申请人须知，以及需要投标申请人提供的企业资质文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料。

经资格预审后，公开招标的招标人应当向资格预审合格的投标申请人发出资格预审合格通知书，告知获取招标文件的时间、地点和方法，并同时向不符合资格的投标申请人告知资格预审结果。在资格预审合格的投标申请人过多时，可以由招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。

6．接受投标文件

投标人应按照招标文件规定的时间和地点接受投标文件。投标人在送达投标文件时，招标人应检验文件是否密封或送达时间是否符合要求，符合者发给回执，否则招标人有权拒绝或作为废标处理。投标书递交后，在投标截止期限前，投标人可以通过正式函件的形式调整报价及作补充说明。

招标人不得向他人透露已获取招标文件的潜在投标人的名称、数量以及可能影响公平竞争的有关招标投标的其他情况。

7．成立评标委员会

招标人或招标代理负责组建评标委员会，评标委员会由招标人的代表与物业管理专家组成，专家从房地产行政主管部门建立的物业管理评标专家库中采取随机抽取的方式确定。评标委员会的人数一般为5人以上单数，其中招标人代表以外的物业管理方面的专家人数不得少于成员总数的2／3。评标委员会成员的名单在开标前应严格保密。与投标人有利害关系的人员不得作为评标委员会的成员。

评标委员会成员应当客观、公正地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。评标委员会成员不得与任何投标人或者与招标结果有利害关系的人进行私下接触，不得收受投标人、中介人、其他利害关系人的财物或者其他好处。

8．开标、评标和中标

(1)开标

开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标入主持+邀请所有投标人参加。

开标应当按照下列规定进行：由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构进行检查并公证。经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。在招标文件要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件，在开标时都应当由招标人当众予以拆封。开标过程应当进行记录，并由招标人存档备查。

(2)评标

开标过程结束后应立即进入评标程序。评标由评标委员会负责，除现场答辩部分外，评标应当在严格保密的情况下进行。评标委员会负责根据招标文件规定的要求和评分方式、标准进行评标，评标采取集中会议的方式对所有的投标文件进行严格的审查和比较，评标一般采用综合评议和百分制量化的评分方法。

评标委员会可以用书面形式要求投标人对投标文件中涵义不明确的内容作必要的澄清或者说明。投标人应当采用书面形式进行澄清或者说明，其澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。在评标过程中召开现场答辩会的，应当事先在招标文件中说明，并注明所占的评分比重。评标委员会应当按照评标文件的评标要求，根据标书评分、现场答辩等情况进行综合评标。评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较，并对评标结果签字确认。评标委员会经评审，认为所有投标文件都不符合招标文件要求的，可以否决所有投标。依法必须进行招标的物业管理项目的所有投标被否决的，招标人应当重新招标。评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并按照招标文件规定的评标标准和评标方法，推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

(3)中标及签订合同

招标人应当在投标有效期截止时限30日前确定中标人。投标有效期应当在招标文件中载明。招标人应当向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，并返还其投标书。招标人应当自确定中标人之日起15日内，向物业项目所在地的县级以上地方人民政府房地产行政主管部门备案。备案资料应当包括开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件等资料。委托代理招标的，还应当附招标代理委托合同。

招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同；招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标人无正当理由不与中标人签订合同，给中标人造成损失的，招标人应当给予赔偿。

如果报考就全部报考，因为四门科目是密切相关的，一起复习可以查漏补缺，比方说基本制度与政策对其他科目都有用到，同时，案例分析也可以使我们准确把握制度与政策。送大家一句话：一劳永逸。

四科目难易程度：

四个科目从题型上分析：基本制度与政策、经营管理两门只有单选和多选两种题型，考试难度相应少一些；物业管理实务、物业管理综合能力考试题型除了单选和多选外还有案例分析，难度相对大一些。不过四个科目是密切相关，比如基本制度与政策是三门考试的基础，任何一门的考试都和制度政策相关。考试题型：

（1）物业管理师资格考试实行统一大纲、统一命题、统一组织考试制度，由人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部共同组织实施，原则上每年举行一次考试，采用闭卷、笔试的方式进行。

（2）资格考试包括《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》等四个科目。

（3）《物业管理基本制度与政策》、《物业经营管理》试题的题型分为单项选择题和多项选择题，《物业管理实务》、《物业管理综合能力》试题的题型分为单项选择题、多项选择题和综合（案例）分析题。

（4）各科目试卷满分均为100分。

（5）考试时间分为4个半天，其中《物业管理基本制度与政策》、《物业管理综合能力》、《物业经营管理》3个科目的考试时间为2.5小时，《物业管理实务》科目考试时间为3个小时。

2011经济师工商实务知识汇总篇4

《工程造价咨询单位管理办法》规定，在某省城新开办的工程咨询单位，其资质由省（人民政府建设行政主管部门商同级有关专业部门）审批3.在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起1个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建设工程的维护管理工作。

11.比例估算法多用于（可行性研究）阶段的投资估算

下列工作不属于建设单位在建设准备阶段应进行的工作是：D编制项目管理实施计划 18.业主应在双方签订合同后的一个月内或不迟于约定的开工日期前的7天内预付工程款。19.在承发包双方确认结果后（14）天内，发包方应向承包方支付工程进度款，并按约定时间发包方扣回工程款。

13.安装工程概算编制方法：预算单价、概算指标、设备价值百分比 23.人工幅度差主要指正常施工条件下，劳动定额中没有包含的用工因素。24.26.由发包人原因导致工程无法按照规定期限竣工验收的，在承包人提交竣工验收报告（90）天后，自动进入缺陷通知期。

27.竣工决算由竣工财务决算说明书、竣工财务决算报表、工程竣工图和工程竣工造价对比分析四部分组成

28.不应计入人工工资单价的费用是：劳动保险费

15.审查施工图预算的方法主要有：全面审查法、分组计算审查法、对比审查法、筛选审查法、重点抽查法、利用手册审查法和分解对比审查法

应在双方签订合同后一个月内或不迟于开工前（给定开工日期）7天内预付工程备料款。概算定额是确定合格的（扩大分部分项）工程，所需消耗的人工，材料和机械台班的数量标准。

在进口设备交货类别中，对买方不利而对卖方有利的交货方式是：在出口国内陆指定地点交货

31.因故不能按期开工超过（6个月）的，应当重新办理开工报告的批准手续。

32.某公司进口10辆轿车，转运港穿上交易价5万美元／辆，海运费500美元，保险费300美元，银行财务费率5%，外贸手续费率1.5%，关税税率？，进口十辆轿车的关税为（B）（外汇汇率，1美元=8.3人民币）

A 415.00万元 B 421.64万元 C 423.72万元 C430.64万元

33.某进口设备POD价为人民币1200万元，国际运费72万元，国际运输保险？，关税217万元，银行财务费用为0.5%，外贸手续费率为1.5%，增值税253.85，税率5%，则该设备的消费税为（A）

A 78.6 B 74.67 C 79.93 D 93.29 34.进口设备采用装运港船上交货价（FOB）时，卖方需承担的责任是（B）A 租船舱，支付运费

B 办理出口手续，并将货物装上船

C 装载后的一切风险和运费

D办理海外运输保险并支付保险费 35.某商品进口设备，到岸价格（CIF）为5600万元，关税率2.15%，增殖税率？，无消费税，则该进口设备应缴纳的的增值税率为（）万元 A2128 B1151.92 C 952 D 752.08 36．根据建筑安装工程费用项目组成，建标【2003】2006号文件规定。下列工程费用中的材料费的是（D）

A 塔吊基础的混凝土费用

B 现场预制构件的胎膜的混凝土费用 C 保护已完石材地面敷设的大芯板费用

D 独立柱基础混凝土垫层费用

38.根据《建筑安装工程费用项目组成》建标【2003】2006号文件的规定，进出场及按拆费中辅助设施费应计入（措施费）

39.建设单位委托工程造价咨询企业编制工程概预算的费用属于（建设单位管理费），下列工程费用

40.以下哪些工作可以作为正式开工日期（D）

A平整场地 B现场管理人员办公用房的修建

C工程地质勘查

D正式打桩

41.工程项目可根据投资作用分为生产性工程项目和非生产性，属于生产性工程项目的是（C）A企业管理机关的办公楼修建项目

B广播电视业项目

C饮食仓储业建设项目