不推荐提前还贷（精选6篇）
不推荐提前还贷 篇1
个人理财案例分析——不推荐提前还贷
作为一个现代人生活中应该学会理财，把自己闲置的资金利用起来为自己创造出更多的财富。有很多人像小编咨询关于这方面的知识。
作为一个现代人生活中应该学会理财，把自己闲置的资金利用起来为自己创造出更多的财富。有很多人像小编咨询关于这方面的知识。看看下面的实例：
个案资料
朱女士，28岁，单身，年收入税后10万元。单位四险一金，住房公积金每月550元。
2007年购入一套二居室，目前还有贷款11万元左右，月供1840元。去年5月全款购入一辆车。车和房父母都出资赞助了。上月给父母4万元用于老家新房装修，因此目前家庭活期存款为0。有股票10万元，基金定投总额2万余元，4年下来收益率约15%，每月定投500元。
目前每月生活费包括车和房大概6000多元。父母均在职，没有其他任何负担。
理财问题
1.一直在考虑提前还款，因为正好股票的钱够还清房贷，是否有必要？
2.当下股票低迷，定投是否有必要增加到1000元？
3.持有多个银行多种信用卡，是否有必要销掉一些卡，以免入不敷出？
财务状况分析
朱女士年收入加住房公积金总计每年10.66万元，年支出包括房贷、汽车维护、生活费及投资基金定投等总计7.8万元，每年结余
2.86万元。现持有股票10万元，基金总额2万多。目前无赡养老人等支出。有车，有房，有房贷。
朱女士正处于人生阶段中的单身期。这个阶段参加工作时间不长，收入不是很高，但也没有太大的家庭负担，是资金积累的初期。此阶段的理财可以拿出部分资金尝试自己喜欢的投资方式，积累投资理财经验。另外，必须存下一笔钱，一为将来结婚做准备，二为进一步投资积累本钱。此时，由于负担较轻，作为年轻人的保费相对低些，可以为自己买些人寿保险。
提前还贷？建议推迟
朱女士目前单身，接下来即将步入家庭的形成期，迎来结婚、生子等问题，那么对于所要付出的精力与资金就要有所准备。而且朱女士因父母老家房屋装修，刚把仅有的存款全部拿出，现存款为零，如把现有的投资产品出售还清房贷，迎接下一个人生阶段将会比较困难。
另外朱女士在2007年购入房产并做贷款，对比目前的政策，朱女士当时的贷款条款是比较优惠的。
由于欧、美债危机导致的信用危机蔓延，还有利比亚战争等外界因素与国内各大企业在A股上不断圈钱发债、增发等各种因素混合导致资本市场的低迷，上证指数已经跌至低位2500点左右，投资价值已显现，估值已回落至2008年全球金融危机时A股1600多点的水平，现在出售股票也不是太好的时机，虽然有些个股比较特别，但大多数如此，等等出售会更好。
还有一点可以参考，就是新婚姻法。其解释指出，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方。对于结婚前持有房产且有未还贷款的朱女士是有利的。综上所述，建议把提前还贷的想法推迟进行
负利率时代提前还贷不划算 篇2
今年起房贷执行新利率 房奴负担减轻
去年6月和7月，央行连续两次宣布降息，5年期以上贷款的基准利率将从年初的7.05%降到6.55%，累计降了0.5个百分点。这两次降息将从2013年1月1日起兑现。月供减少，这是让“房奴”高兴的一件事。
20年期百万房贷月供少298元
今年起执行新利率就意味着，去年6月前购房的房贷客户，如果购房合同中约定是按年调息，那么从今年元旦起这部分房贷客户每月都减少一些月供压力。
以贷款额度100万元、期限20年、等额本息的还款方式为例。计算显示，如果按照调整前7.05%的基准利率计算，月还款额为7783元，但是如果按6.55%的基准利率计算，月还款额为7485元。所以新利率执行后，贷款购房者每月将少还298元。
还款利息减少 提前还贷愿望下降
2010和2011年银行不断提高贷款利率，本就被高房价压得喘不过气的“房奴”支付给银行的利息不断增多，不少人想尽力筹钱提前还贷，以减轻月供负担。
今年利率下降，“房奴”身上的负担不升反降，提前还贷的想法也少了。因为他们认为现在利率已经进入降息通道，说不定明年还会降息。
以北京的房价看，大多数购房者房贷金额在100万元以上。虽然降息后每月偿还的月供变化不是太大，但累计计算，要偿还的利息就会少很多。利息负担减轻，对未来还将降息的预期，“房奴”提前还款的愿望变弱。
负利率时代提前还贷为什么不划算
一般来说，在通胀较高、利率较低的情况下，保持负债是比较好的做法，因为这样能让银行等债权方承担通胀的损失，提前还贷不划算。
银行也不愿意客户提前还房贷。
一般情况下，存贷利差是银行的主要利润来源，银行自然不愿客户提前还房贷，有的客户想提前还贷，还曾遭到银行拒绝，有的银行规定需要提前一个月向银行递交提前还贷申请。
由于十多年来房价一直保持上涨，个人住房贷款的风险相对较小，收益较为安全，这对银行来说是难得的优质业务，客户提前还贷会打乱银行的资金使用计划，更主要的是损失了贷款所带来的利息收入。
提前还贷不如投资
对于提前还贷的人来说，一次付清贷款能少些利息，但最多也只能节省利息成本，如果你将这部分钱投资于一个年利率超过银行贷款利率的投资产品，那就比用来还贷赚得多。在2012年，中国香港的股市上涨了20%、A股在上月的涨幅也达到了14.60%。对于懂投资的人来说，在全球资本市场上配置资产跑赢大盘不是太难的事情。此外，国内理财产品的无风险利率1年期为5.8%～7.2%，这样的收益对于普通人来说也好于提前还贷。
提前还贷通知书 篇3
通知人：
2015年 月 日篇二：住房公积金贷款提前还款通知书
住房公积金贷款提前还款通知书
存根联 no： 第 号
贵州省房改资金管理中心：
本人：，单位：，身份证号：，贷款账号：。
我申请提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本（）：
1、调减还款期
限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）请审批！
本人承诺：本人的住房公积金贷款发放时间已满一年并距离上次提前还款时间已满一年。
借款人签章： 年 月 日
经中心审核，同意 提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本
（）：
1、调减还款期限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）
若该借款人的住房公积金贷款发放时间不满一年并距离上次提前还款时间不满一年的，本申请书无
效。
本申请书三个月内有效。
审 核： 年 月 日
（公 章）：
时 间： 年 月 日
住房公积金贷款提前还款通知书 no： 第 号
贵州省房改资金管理中心：
本人：，单位：，身份证号：，贷款账号：。
我申请提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本（）：
1、调减还款期
限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）请审批！
本人承诺：本人的住房公积金贷款发放时间已满一年并距离上次提前还款时间已满一年。借款人签章： 年 月 日
经中心审核，同意 提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本
（）：
1、调减还款期限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）
若该借款人的住房公积金贷款发放时间不满一年并距离上次提前还款时间不满一年的，本申请书无
效。
本申请书三个月内有效。
审 核： 年 月 日
（公 章）：
时 间： 年 月 日
备注：
一、借款人原则上在贷款发放壹年后方可申请提前还贷。提前还贷每年可申请一次。提前还贷最多不超过三次。”
二、提前还贷须提交资料：（复印件统一用a4纸复印）
1、《住房公积金贷款提前还款申请书表》(中心范本)；
2、委托贷款行出具的“贷款转存凭证（借款借据）”原件及复印件；
3、借款人身份证原件及复印件2份。
三、本申请书作为借款合同的补充协议。篇三：还款通知书
还款通知书
：
你于 年 月 日 向 借款，总金额为人民币（大写）（小写：），已到还款期限。
现特通知你于接到本通知7日内办理还款，并支付先前约定的借款利息（利率为）逾期不办理，我方将保留采取进一步措施的权利。
还款帐户：
年 月 日篇四：公积金提前还贷申请书
住房公积金贷款提前还款通知书
存根联 no： 第 号
贵州省房改资金管理中心：
本人：，单位：，身份证号：，贷款账号：。
我申请提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本（）：
1、调减还款期
限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）请审批！本人承诺：本人的住房公积金贷款发放时间已满一年并距离上次提前还款时间已满一年。
借款人签章： 年 月 日
经中心审核，同意 提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本
（）：
1、调减还款期限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）
若该借款人的住房公积金贷款发放时间不满一年并距离上次提前还款时间不满一年的，本申请书无
效。
本申请书三个月内有效。
审 核： 年 月 日
（公 章）：
时 间： 年 月 日 住房公积金贷款提前还款通知书 no： 第 号
贵州省房改资金管理中心：
本人：，单位：，身份证号：，贷款账号：。
我申请提前还款：
（一）结清贷款（）。
（二）部分还本（）：
1、调减还款期
限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）请审批！本人承诺：本人的住房公积金贷款发放时间已满一年并距离上次提前还款时间已满一年。
借款人签章： 年 月 日
（）：
1、调减还款期限 年。（）
2、调整月还款额，还款期限不变。（）
若该借款人的住房公积金贷款发放时间不满一年并距离上次提前还款时间不满一年的，本申请书无
效。
本申请书三个月内有效。
审 核： 年 月 日
（公 章）：
时 间： 年 月 日
备注：
一、借款人原则上在贷款发放壹年后方可申请提前还贷。提前还贷每年可申请一次。提前还贷最多不超过三次。”
二、提前还贷须提交资料：（复印件统一用a4纸复印）
1、《住房公积金贷款提前还款申请书表》(中心范本)；
2、委托贷款行出具的“贷款转存凭证（借款借据）”原件及复印件；
3、借款人身份证原件及复印件2份。
三、本申请书作为借款合同的补充协议。篇五：大连公积金提前还贷一日搞定详细流程
公积金提前还贷一日搞定详细流程
最近刚提前全部还清了公积金贷款，拿到了注销抵押的产权证。之前上网详细查询了相关程序，自以为没什么问题，可实际操作起来还是有出入。现将办理的过程详述如下，与大家分享，相信一定会让您事半功倍。
第一步：到房屋所在的区公积金管理中心办理《提前还款通知书》。
需携带的材料：
1、《个人住房公积金抵押借款合同》;
2、还贷现金（若用公积金卡中的钱转账还贷需携
带公积金卡）；
3、身份证；
4、保险单副本；
5、如为组合贷款，且商贷已还清，需携带商贷还
款证明（应在去公积金管理中心之前持贷款合同和身份证到商贷银行办理，同时其还应提供
抵押注销手续和它项权证）。
第二步：到代办公司（金亿置业担保公司）办理税费结算手续，多退少补，开具结算证明，领取税费正式发票。需携带的材料：
1、《提前还款通知书》（代办公司联）；
2、身份证；
3、代缴代收费用清单。
第三步：到公积金管理中心领取房屋产权证、它项权证、保险单正本、注销手续等。需携带的材料：
1、《提前还款通知书》（借款人联）；
2、借款合同；
3、结算证明。
第四步：到太平洋保险公司退保险费。
需携带的材料：
1、《提前还款通知书》（保险公司联）；
2、保险单正、副本；
3、身份证及一份复印件。
第五步：到房屋交易市场办理注销抵押手续，领取注销抵押的产权证。
需携带的材料：
1、《提前还款通知书》（借款人联）；
2、房屋产权证；
3、身份证及一份复印件；
4、抵押注销手续（如为组合贷款应有公积金管理
中心和商贷银行提供的两套注销抵押手续）；
5、他项权证（如为组合贷款应有公积金管理中心
和商贷银行提供的两个他项权证）；
6、如为组合贷款需提供商贷还款证明。
注：
1、办理此项工作之前应通过114查询各机构的联系电话，了解清楚各机构的办公地点及作息时间，合理安排时间。
2、办理第四步和第五步没有先后次序之分，可根据相应机构的办公地点及办公时间合理安排。
3、去公积金管理中心和房屋交易市场必须贷款人本人到场办理，去保险公司办理退保时贷款本人可不去，由配偶代办时需携带结婚证及其本人身份证，并需将两人身份证和结婚证复印到一张a4纸上。
4、房屋交易市场：五一广场 tel:83685566(基本打不通)下午17点下班。
各大银行提前还贷流程对比 篇4
今年央行持续5次加息，加大了贷款购房者的还款压力，因此，不少人纷纷表示希望能提前还款，以减轻房贷月供的负担。
但是，想提前还款的人有可能还不知道，对于提前还款，各家银行的门槛都不一样，即使是同一家银行，各支行的还款门槛也不完全相同，所以，若想要提前还款，还需要做足一番准备。
下表是各商业银行提前还款业务比较表，从表中，我们能够看到各银行的一些基本情况。
序号 银行名称 申请要求 还款步骤 所用时效
周一至周五提前一天预填写申请表，当日划款、还款后，等通知领10个工作日左1 民生银行 约 取返还资料 右
周一至周五提前一天预2 农业银行 提前一天预约还款，即可 5个工作日左右 约
周一至周五提前一个月3 招商银行 提前一个月预约还款，即可 一个月左右 可预约还款
周一至周五提前一天预4 华夏银行 提前一天预约还款，即可 5个工作日左右 约
先填写申请表，确定还款日期后，存入本息光大银行 周一至周五可预约还款 合计金额，5个工作日内银行划账，10个工15个工作日
作日内取回返还资料
预还金额存入还款卡填写申请表，一个月后6 广发银行 周一至周五预约还款 一个月左右 还款
周一至周五提前一个月到银行填写提前还款的申请书、一个月后通7 中国银行 一个月左右 可预约还款 知还款
周一至周五提前作预约到银行填写提前还款的申请书、等银行确定8 建设银行 一个月左右 还款申请 还款日，通知还款
周一至周五提前一个月到银行填写提前还款申请书、一个月左右银9 兴业银行 一个月左右 可预约还款 行通知还款
到银行填写提前还款申请书，一个月后通知周一至周五提前一个月10 工商银行 还款，每周二、三、四可作还款当天取返还一个月左右 可预约还款 资料
周一至周五提前一周预提前一周提前还款，一周后通知还款，每周11 农村商业银行 7个工作日左右 约还款 二、四颗作还款
周一至周五提前一个月12 中信银行 提前一个月预约还款，即可 一个月左右 预约还款
周一至周五提前预约还提前电话预约，等银行取定还款日，提前把时效不等（最高13 浦发银行 款 本金合计金额存入还款卡，还款当日扣款 一个月左右）
周一至周五提前申请预提前填写预约还款申请单，一周内可作还15个工作日左14 深圳发展银行 约还款 款，取返还资料等银行通知 右
到银行填写还款申请表，10个工作日后通知周一至周五提前10天15个工作日左15 北京银行 还款，存入还款金额，银行划帐待领取返还可预约还款 右 资料
了解了各商业银行的时限要求后，我们再来看看不同的贷款方式下，所规定的不同的办理要求吧。
商业贷款
1、办理流程不同
每个银行的业务都有自身的特点，在办理提前还款时，手续及流程也多有不同。有的银行先电话预约后填单，如中国工商银行和北京银行的绝大多数支行，借款人可
以先与银行约定一个还款日期，即到了指定时间，再到银行填写《个人住房贷款提前还款申请表》即可办理。
而有的银行却需要先填写《个人住房贷款提前还款申请表》，如中信银行、建设银行和深圳发展银行的绝大多数支行，需要银行相关部门审批合格后，借款人才可以还款。
2、办理周期不同
绝大多数银行需要借款者提前十五个工作日预约还款，而个别银行的支行可能需要提前三个月预约，提前还款最快的要数中国农业银行西城支行，只需要提前一周电话预约，届时再到银行填写《个人住房贷款提前还款申请表》即可办理。
3、提前还款利息如何计算
当事人在合同中对提前还款没有约定的，提前还款不损害贷款人利益的，可以不经贷款人的同意，利息按照实际借款期间计算；提前还款损害贷款人利益的，贷款人有权拒绝借款人提前还款的要求。
贷款人同意提前还款的，视作贷款人同意变更合同的履行期，借款人应当按照变更后的期间即实际借款期间向贷款人支付利息。
若结清了贷款，如每月10日为还款日，约定在本月25日提前还款，则把月平均利息分摊到每天，则最后一个月只收取当月10日至24日期间的利息。公积金贷款
1、按自由还款方式还款的公积金贷款（市管公积金）
在自由还款方式下，由于借款人可以自由设定还款额，所以不存在提前部分还款。如果想在下一还款日之前把贷款全部还清，需要提前三个工作日通过呼叫中心进行委托或到管理部办理相应手续。
2、按非自由还款方式还款的公积金贷款（国管公积金）
无论是全部还款还是部分还款，因为都是银行放款，所以，可以参考商业贷款的还款流程，根据发放贷款的指定银行支行或储蓄所，咨询其具体流程和要求还款即可。
3、利息的计算
公积金部分提前还款后,提前还款部分从贷款额的本金中扣除,在以后的还款中将不再计算利息,提前部分还款后的利息计算基数是扣除提前还款部分的剩余本金数。
4、贴息贷款
因贴息贷款的每次还款都是按照商业贷款利率计算，只是公积金管理中心每半年会把息差返还给借款人，所以，办理流程基本等同于商业贷款流程。
对于想要办理提前还款业务的借款者，还需要注意一下以下事项：
1、提前还款必须到贷款经办行办理，所以只能咨询贷款经办行的具体办理流程及相关规定。
2、各银行办理手续不同，务必咨询清楚需要携带的证件，如身份证、借款合同、收押房产证文件、代扣还款委托书等银行放贷手续资料，到贷款经办银行办理，否则就会失去本次预约机会，重新预约。
3、偿还部分贷款的，每次提前偿还的数额应不少于壹万元或壹万元的整数倍。
4、目前，在北京市各商业银行办理以等额本息或等额本金方式还款的提前还款是无须缴纳任何违约金的，只有以固定利率还款的提前还款才需要缴纳违约金。
5、年底是银行年终业务统计的高峰，办理相关业务可能会有一点的延期，建议借款者若要提前还款，尽早咨询，抓紧办理。
6、购房者在提前还清全部贷款后，勿忘到保险公司等部门退保。贷款人可以携带保险单正本和提前还清贷款证明，到保险公司按月退还提前交的保费，提前还清贷款所退还保险费为已交保险费在提前归还时的现值减去提前归还前占用保险费在提前归还时的现值。
7、勿忘记注销抵押。贷款人办理注销时需要在银行申领退还的抵押权证明书，去房屋抵押产权部门领申请注销登记表(注意不要跨区办理)，最后附上购房合同或产权证办理抵押注销。
小心提前还贷银行多吃利息 篇5
【利息被吃】
唐先生去年底在当地一家银行办了一笔23万元的组合房贷，其中15万元为个人住房公积金贷款，余下8万元是个人住房按揭贷款。考虑到利息支付，唐先生于今年3月6日到银行办理了8万元个人住房按揭贷款提前还贷手续。可是，银行出具的回单让唐先生“看不懂”：回单显示已剩贷款余额中扣除了8万元，但注明的还贷日期为今年4月1日。
为何银行将还贷日期拖到4月1日?唐先生从银行得到的答复是：这是银行的“规矩”。然而，“规矩”背后却是银行“多吃”了消费者的利息。
唐先生算了一笔账：银行把他提前还贷的日期从3月6日拖到4月1日，银行就能从中多收20多天的利息，总共有几百元。
其实，有过唐先生这种遭遇的人很多。据了解，消费者按揭买房提前还贷遭遇银行“拖延”还贷日期，主要是一些银行的相关系统“不支持”提前还贷，有的银行在收到提前还贷信息后，系统要到次日甚至下个月才按新贷款余额计息。
为此，业内人士提醒，消费者按揭买房提前还贷要注意以下两点：一是提前向银行递交申请。银行一般要求消费者提前几天申请提前还贷，银行接到消费者提前还贷申请后要审批，这个过程长则十天半月，最短也要5个～7个工作日。二是对于只提前还部分贷款的消费者，还贷后一定要认真核对贷款余额、日期和利息计算方式等信息，若与实际情况不符，一方面可与主办银行协商解决，另一方面可向银行业主管部门投诉。
首套房贷利率将从8.5折逐步取消
从本月1日起，执行两年之久的首套房贷利率7折优惠政策宣布终结。各银行全面取消房贷利率7折优惠，银行给予房贷客户的利率优惠下限调整为同档期基准利率的85%。
这意味着，对于80后购房者等“刚需族”来说，首套房贷7折利率的优惠政策已成为“过去时，如今再申请贷款买房，以100万元20年期的贷款为例，不但月供将增500元，利息总支出也要增加12万元。不仅如此，最近还有专家表示，明年房贷利率优惠政策有可能继续缩小至9折以上，甚至取消，届时，购房者的还款压力还将进一步加大。
津城多数银行已实施8.5折利率
对于准备贷款购房的市民来说，最近出台的贷款利率优惠调整政策又增加了他们买房的难度。据了解，目前本市大多数银行已对普通客户贷款购买首套住房利率优惠从原先的7折缩减至8.5折，只有部分银行对于个别高端客户还可以给出7折利率优惠。
在国有银行中，建设银行、工商银行以及中国银行相关人士均表示，现在对于首套房贷均是要求最少支付首付三成，利率优惠最多为8.5折。兴业银行、招商银行等股份制银行业已经在实施相同的利率调整政策。兴业银行有关人员说：“从5月份开始，我行就已经执行
房贷利率优惠最高8.5折的政策了。”不过，也有股份制银行相关人士表示，对于首套房贷的7折利率优惠并没有完全取消，但只针对银行认为风险极低、对银行贡献度又非常大的高端客户才能给出这样的优惠，普通用户则不可能享受。
提前还贷认准四准则 篇6
想想也是，投资渠道缺乏，股市不给力，黄金不敢投；通胀由预期变成了现实，现金握在手中只能越来越贬值；加息通道也成定局，月供增加在情理之中。那么，唐先生是否该提前还贷呢？
从按揭贷款说起
要讲清楚提前还贷，需要从按揭贷款源头说起。按揭贷款简单地说，就是购房人的钱不够了，以所购住房为抵押，以约定的期限、利率水平和还款方式向银行借了一笔钱。有借就有还，天经地义。在还款的过程中，一般按月还本付息，按揭利率和当期央行规定的法定利率直接挂钩（按照购房人资质不同，约定有7折、8.5折以及1.1倍、1.2倍等不同的利率水平）。
最常见的还款方式为等额本息法和等额本金法。以按揭额10万元，按揭期限10年，年利率6.60%为例，分别见表1、2。同样的贷款金额，采用等额本息还款法，因为每期的月供额度相同，故而在最初的还款额中，利息支出占的比重最高、本金支只占很小一部分，以后利息逐期减少，而归还的本金则逐期增加。采用等额本金法，每期归还的本金都一样多，而利息的占比逐期减少。其他典型的方式还有气球贷、双周供、等额递增和等额递减等。
无论还款方式如何，当期还款额均由两部分构成：当期应还利息（由上期未偿还本金和当期按揭利率决定）和当期偿还本金。当然，只要还款开始，当期还款额不能低于应还利息。
可以看出，如果不考虑利率优惠的因素，本期还多少钱，直接决定了下期的还款利息和还款额。换句话说，只要还款开始，支付本期的利息是必须的，减去利息就是本期偿还的本金。这期偿还的本金多了，此后就能少还点利息；这期偿还的本金少，此后还息就多。直至最后一期把所有的本金还完。
等额本息法偿付本金慢，付息加起来多；等额本金法偿付本金快，相对来说节省了利息。还款方式只是一种工具，无论是等额本息还是等额本金，本身并不存在优劣，关键在基于自己偿付能力和还款习惯等方面上的选择。偿付能力偏差的人，更宜采用等额本息法。
四准则你了解多少
提前还贷是按揭贷款的对立面，它加快了还款进程，造成了按揭贷款部分或全部提前终止。不考虑手续费等因素，它相当于向银行提供了一笔逆向分期贷款。
准则一（基本准则）：提前还贷相当于购房人向银行提供的一笔逆向投资（分期贷款）。投资额为提前还贷额；投资期限为剩余按揭期；名义收益率不固定，为剩余按揭期内各期的按揭利率；在各剩余按揭期内，购房人分期收回本金和当期收益。
以表1为例，假设在第3年末提前还贷，相当于进行了一笔总额为76559元的投资，年收益率为6.60%（为简化过程，假定为各年相同）。该笔投资至第4年末累计收回本金32341－23441＝8900元，投资额减少为76559元，该年度累计盈利4787元。
在表2中，同样假设在第3年末提前还贷，则相当于进行了一笔总额为7万元的投资，年收益率为6.60%（同样假定为各年相同）。该笔投资至第4年末累计收回本金1万元，投资额减少为6万元，该年度累计盈利21230－16913＝4317元。
从购房人角度来说，提前还贷无疑是一笔投资，是否划算，要看收益率为多高，即综合考虑剩余按揭期内各期的利率水平。最简单的方法是以本人当期执行的按揭利率为参照，如果能找到高于它的投资方式并且风险程度适宜，就不宜提前还贷，反之亦然。
提前还贷通常有5种方式：一是全部提前还款；二是部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变；三是部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短；四是部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短；五是剩余贷款本金保持不变，每月还款额增加，从而缩短还款期限。前两种是最基础和常见的方式。
还款方式：（资金利用）效率高可消除差别
仅看收益率，各种还款方式提前还贷并无不同。如表1、2所示，无论等额本息法还是等额本金法，也无论在按揭的哪个阶段以及还款为多少，提前还贷的年收益率均为6.60%。但是我们必须注意到提前还款的特殊性：它相当于做了一笔分期贷款，每个按揭期都要进行部分本金收回，而不是我们通常熟悉的整笔投入整笔收回的投资方式。上面所说的收益率均为名义收益率，能否变成实际收益率，要分具体情况。
在现实中，既然有提前还贷能力，往往意味着按揭偿付能力强。对于这类购房人，如果按揭时选择的是等额本息法，那么从源头上就错了，他们更应选择还本速度更快的还款方式。从及时纠错可减少损失的角度来看，等额本息法提前还贷比等额本金法更有利。如在上面的示例中，假设在第3年末提前还贷，等额本息法偿还本金的速度较慢，对应提前还贷收回本金的速度也慢（如在第四年间，本额本息法累计收回本金8900元<等额本金法累计收回本金1万元），相同期限内获利较多，实际收益率较高（4787元/76559元＝6.25%>4317元/70000元＝6.17%）。
可以看出，实际收益率无论是6.25%还是6.17%，都低于6.60%的名义收益率。为什么出现了这样看似矛盾的结论？
经济学上有一个规律，在投资总额和名义收益率相同的情况下，本金收回速度较慢的方式实际收益率较高，如表3所示。在该例中，投资总额10万元，分6期收回投资，各期名义收益率10%。
各期名义收益率相同，实际收益率却出现了差异，根本原因在于在计算时假定了各期收回的本金不再产生收益，因此导致了本金收回速度越慢的方式得以获取了更多收益。
在理财实践中，这看似矛盾的两种方式同时存在着，主要看对各期收回本金的利用效率：利用效率高（不低于名义收益率），适用名义收益率；利用效率偏低，适用实际收益率。
准则二：对于资金利用效率较高的购房人，提前还贷的实际收益率约等同于名义收益率，不同还款方式无影响。对于资金利用效率偏低的购房人，提前还贷的实际收益率低于名义收益率，偿本速度越慢的还款方式越有利。
提前年限：（资金利用）效率低想还就趁早
从同样的角度看，如果手头经常拥有大笔现金而找不到合适的投資渠道，资金利用效率较低且已认定要提前还贷，无论什么还款方式，都是早了比晚了好。
仍以表1为例，如果在第1年末提前还贷1万元，相当于进行了一笔总额为1万元、期限为9年的投资；而如果在第9年末提前还，投资期限则缩短为1年。1万元投资分散在9年内进行本金回收，速度远远慢于分散在1年内，自然更为划算。另据专家测算，采用等额本息法和等额本金法，如果还款期限已经分别过半和超过1/3，提前还贷的必要性就大大降低了。
还款额：想还不论钱多少
如果已认定要提前还贷，额度的高低不造成影响。如在表1的示例中，在第3年末全部一次性还贷76559元，与部分还贷如5万元，从收益率的角度上来说无差别。为了更容易理解，不妨把按揭从源头上分为两部分：在第三年末，第一部分5万元全部一次性还贷，第二部仍旧按揭下去。
准则三：还款额多少对提前还贷无影响。如果资金利用效率一般且确定要提前还，无论何种还款方式，都是越早越好。若按揭期过半，则必要性大减。
通胀：钱缩水了宜早还
考虑到通胀因素，参照投资收益率就要减去通胀率，然后才能与提前还贷的收益率相比。一般来说，通胀对提前还贷有利。
加减息：神马都是浮云
也许有人会说，加息了，意味着按揭利率提高，提前还贷的收益率随之水涨船高，自然更为划算。这是把问题简单化了。
提前还贷的收益率是由剩余按揭期内各期的按揭利率综合决定。现在加息，并不意味着剩余按揭期内的利率水平一定会提高。如果剩余按揭期很长，如20年，期间既有加息也可能降息，一时的加息对提前还贷与否的意义就不大。剩余按揭期很短，如只有3年，在加息背景下，虽然以后期限内处于加息通道或高息状态的可能性极大，有利于提前还贷，但与准则三相悖，结论不成立。
准则四：通胀对提前还贷有利，加减息基本无影响。
优惠舍弃难再来
利率调整虽然对提前还款基本不造成影响，但根据准则一可知，享受优惠利率的购房人，一般不宜提前还贷。主要有两类人。
享受优惠利率折扣的首套购房人不像利率调整的作用主要表现在短期，除非购房协议中有特殊约定，7折及85折优惠利率一般贯穿于整个按揭期内的始终。由于折扣的存在，提前还款的收益率很低，而一旦这部分人群选择提前还贷后，再申请贷款时则要按照二套房执行1.1倍的上浮利率执行。首套购房人尽量不要选择提前还贷，最大限度地享受首套房下浮优惠利率。
公积金贷款的购房人 道理基本同上，不再赘述。