昆明市场报告

2024-08-04

昆明市场报告（精选7篇）

昆明市场报告篇1

昆明果汁饮料市场调查报告

果汁饮料是以水果为原料经过物理方法如压榨、离心、萃取等得到的汁液产品，一般是指纯果汁或100％果汁，昆明果汁饮料市场调查报告。果汁按形态分为澄清果汁和混浊果汁。

果汁及果汁饮料类。它的定义为用新鲜或冷藏水果为原料，经加工制成的制品。果汁及果汁饮料类也可以细分为果汁、果浆、浓缩果浆、果肉饮料、果汁饮料、果粒果汁饮料、水果饮料浓浆、水果饮料等9种类型，其大都采用打浆工艺将水果果汁按形态分为澄清果汁和混浊果汁。或水果的可食部分加工制成未发酵但能发酵的浆液或在浓缩果浆中加入果浆在浓缩时失去的天然水分等量的水，制成的具有原水果果肉的色泽、风味和可溶性固形物含量的制品。

果汁饮料是指从新鲜水果榨汁而成的一种饮料。各种不同水果的果汁含有不同的维生素等营养，而被视为是一种对健康有益的饮料，但其缺乏水果所有的纤维素和过高的糖分有时被视为其缺点。各种常见果汁：苹果汁、葡萄柚汁、奇异果汁、芒果汁、凤梨汁、西瓜汁、葡萄汁、蔓越莓汁、柳橙汁、椰子汁、柠檬汁、哈蜜瓜汁、草莓汁、木瓜汁。

基本种类

果汁、果浆、浓缩果浆、果肉饮料、果汁饮料、果粒果汁饮料、水果饮料浓浆、水果饮料等9种类

营养分析

因为人们一般早餐很少吃蔬菜和水果，所以早晨喝一杯新鲜的果汁或纯果汁应该是一个好习惯，补充身体需要的水分和营养。可惜的是人们常常喝一杯牛奶，无法再喝下别的了。要注意的是，空腹时不要喝酸度较高的果汁，先吃一些主食再喝，以免胃不舒服。不管是鲜果汁、纯果汁还是果汁饮料，中餐和晚餐时都尽量少喝，调查报告《昆明果汁饮料市场调查报告》。果汁的酸度会直接影响胃肠道的酸度，大量的果汁会冲淡胃消化液的浓度，果汁中的果酸还会与膳食中的某些营养成分结合影响这些营养成分的消化吸收，使人们在吃饭时感到胃部胀满，吃不下饭，饭后消化不好，肚子不适。除了早餐时外，两餐之间也适宜喝果汁。

人们喝果汁大多是因为觉得有营养，而且好喝。许多人认为果汁可以代替水果，喝果汁可以补充水果中的营养成分(例如维生素C)，特别是应该给不爱吃水果的孩子多喝一些，甚至完全取代饮用水。但果汁也不能完全代替水果。

老人和小孩适量少喝点果汁可以助消化、润肠道，补充膳食中营养成分的不足。

成年人如果不能保证合理膳食，通过喝果汁适量补充一些营养，也算是一种不错的方法。还有些人不爱喝白开水，有香甜味道的果汁能使他们的饮水量增加，保证了身体对水分的需要，的确也是一件好事。

果汁中保留有水果中相当一部分营养成分，例如维生素、矿物质、糖分和膳食纤维中的果胶等，口感也优于普通白开水。比起水和碳酸饮料来说，果汁的确有相当的优势。但是大部分果汁之所以“好喝”，是因为加入了糖、甜味剂、酸味料、香料等成分调味后的结果。

果汁的营养和水果有相当大的差距，千万不要把两者混为一谈，果汁不能完全代替水果。首先，果汁里基本不含水果中的纤维素；第二，捣碎和压榨的过程使水果中的某些易氧化的维生素被破坏掉了；第三，水果中某种营养成分(例如纤维素)的缺失会对整体营养作用产生不利的影响；第四，在果汁生产的过程中有一些添加物是必然要影响到果汁的营养质量的，像甜味剂、防腐剂、使果汁清亮的凝固剂、防止果汁变色的添加剂等；第五，加热的灭菌方法也会使水果的营养成分受损。因此，对于能够食用新鲜水果的人来说，整个的水果永远是营养学上最好的选择。

中国饮料工业协会统计报告显示，国内果汁及果汁饮料实际产量超过百万吨，同比增长3

3.1%，市场渗透率达36.5%，居饮料行业第四位，但国内果汁人均年消费量仅为1公斤，为世界果汁平均消费水平的1/7，西欧国家平均消费量的1/4，市场需求潜力巨大。

我国水果资源丰富，其中，苹果产量是世界第一，柑桔产量世界第三，梨、桃等产量居世界前列。据权威机构预测，到2005年，我国预计果汁产量可达150—160万吨，人均果汁年消费量达1.2公斤左右。2015年，预计果汁产量达195—240万吨，人均年消费量达1.5公斤。近日，我对云南市果汁饮料市场进行

昆明市场报告篇2

商品住房在我国经济发展过程中发挥着越来越重要的作用, 商品住房在我国地产和国家税收收入中都起到举足轻重的影响, 以近几年经济发展的过程为例, 昆明市住宅房地产发展过程相对较快, 由于面临了住宅供需之间的不合理结构, 在处理供需结构过程中存在以下的问题与挑战。

(1) 宏观经济:在2008年以后面临世界金融危机的影响, 国家GDP增长缓慢, 通货膨胀率在逐渐加大, 国民消费需求受到严重影响。

(2) 城市发展:由于国家在大力推进城市化的进程, 城市的流动人口在逐年加大, 给城市的房地产带来了很大的压力。

(3) 需求主体:由于地方面临更多的利润诱惑, 相当大的一部分投资进入房地产市场, 房地产面临需求冲击。

(4) 宏观政策:微观的经济调控政策会减少消费, 宏观的经济政策在一定程度上会鼓励投资, 政府面临的宏观调控政策有限。

(5) 土地市场:土地市场存在严重的供需不协调现象, 土地价格的增长过高带动了地方价格的增长。

通过对昆明房地产市场的调查我们可以发现, 本文涉及的相关模型非常适合系统动力学的相关研究, 通过对房地产建立仿真模型并对发展趋势进行预测与分析, 以保证昆明市商品住宅健康稳定地发展。

2 系统动力学基本理论概述

系统动力学 (System Dynamics, 简称SD) 是一门建立在信息反馈学科的学科, 能够使社会科学领域和自然科学领域各个学科进行结合, 并进行沟通。也是系统科学中的一个重要分支。其理论的缔造者是麻省理工学院的福瑞斯特教授。系统动力学既是一个认识系统问题和处理相关系统问题的综合性、交叉性学科, 又是一个信息反馈的学科。

2.1 系统动力学的重要概念

系统动力学通过对系统进行分析与综合研究和解决复杂系统的问题。在研究过程中我们首先要对系统进行定量和定性的分析, 从而确定数学关系, 对数学关系进行模型的分析, 通过对数据和关系之间的建立进行仿真实验, 实现定量和定性之间的协同集成。

2.1.1 信息反馈

所谓信息反馈指的是相关信息的传递和回收。在涉及商品房的信息反馈时, 系统内同一单元和同一模块之间的信息输入和信息的输出就是反馈。按照反馈的种类我们可以将其分为正反馈和负反馈两类。正反馈的特点是在运用的过程中逐渐地自我加强。负反馈的特点是在达到目的过程中逐渐寻求自己需要达到最优化的过程, 在未达到目标时不断地做出相关响应。表1显示相关反馈过程。

2.1.2 系统流图

系统动力学的流图主要包括状态变量、速率变量、辅助变量和常量, 其一般形式如图1所示。

状态变量:是在对系统的累积效应描述的变量, 它直接地反映了信息、能量、物质等对时间的积累, 在系统过程中其是一个点数, 可以在任何时间点进行检测。

速率变量:在系统中我们对累积效应变化快慢的变量称为速率变量, 反映了变量的时间变化, 对系统的变化速度和决策幅度变化进行了描述。

辅助变量:在系统决策过程中对中间变量描述的量我们称为辅助变量, 它反映了速率变量和状态变量之间的信息传递。

常量:在一定时期内变化非常小或者是不变的量称为常量, 在系统中一般作为局部目标或标准出现。

2.2 系统动力学研究问题的主要步骤

应用系统动力学研究问题大体可分为7步:系统分析、结构分析、构思流图、建立模型、模拟模型、模型评估和政策模拟。在模型评估阶段, 如果模型评估不合格, 就要对模型进行修改, 返回第一步, 重新进行系统分析、结构分析和构思流图。如果合格, 就进入政策模拟。系统动力学研究步骤如图2所示。

3 昆明市商品住宅市场的系统动力学模型

对于商品住宅系统来说, 它具有典型的复杂系统特性, 我们可以根据商品住宅市场系统各项商品房市场的影响和系统结构, 在本文中将昆明市住宅市场分为四个子系统:土地供应系统、城市人口系统、区域经济系统和住宅供需系统。这些系统和因素之间相互影响, 相互促进, 共同推动房地产市场的开发。然后通过运用系统动力学专业软件vensim PLE建立系统动力学模型。

3.1 模型主要指标及变量

本模型共选取了40多个变量进行研究, 模型中涉及相关变量有:GDP、城市人口规模、城市、住宅需求和空置土地面积, 见表2中标明灰色部分。主要的速率变量为:人口净增长率、住宅供给、新增需求、经济增长速率、新增供给。辅助变量为人均可支配收入、房价收入比、住宅价格、供求比、新竣工住宅面积、空置土地面积、新成交土地面积、施工延迟时间、土地价格、楼面地价以及各个影响因子。常量为人均住宅面积、容积率和基准地价。

3.2 系统因果反馈图

分析商品住宅供求系统, 首先分析住宅供求及其影响因素之间的因果关系。在本文中我们涉及到的变量达到40多个, 关系到模型中的反馈关系图。关于上文分析和假设, 本文建立了昆明市商品住宅系统反馈因果的关系, 如图3所示。其中“+”号表示促进和增加, “—”号表示抑制和减少。从图中我们可以看出昆明市商品住宅市场的影响机理。

由图3可知, 城市人口子系统涉及人口自然增长率、迁出人口、迁入人口等。地区经济子系统涉及经济增长系数、经济增长、城市GDP等。有正反馈:经济增长系数+经济增长+城市GDP+经济增长。住宅供需子系统, 有正反馈:基准地价+土地价格+楼面地价+综合成本+住宅价格+房价收入比+住宅需求+供求比+企业开发意愿+新成交土地面积+土地价格, 负反馈:施工延迟—新竣工住宅面积—住宅供给—供求比—住宅需求。土地供应子系统, 有负反馈:土地规划—空置土地面积—新成交土地面积—空置土地面积—新成交土地面积。

3.3 系统流圈

通过对本文中的4个子系统 (地区经济子系统、城市人口子系统、住宅供需子系统和土地供应子系统) 之间的分类, 建立昆明市商品住宅市场影响的系统流图。分析昆明市商品住宅系统, 首先要分析住宅供给及其影响因素之间的因果关系。系统所选择的主要变量有40多个, 主要因果关系见图4。

4 结语

在本文中我们根据系统动力学原理对昆明市商品住宅市场的外部和内部因素进行分析, 并运用系统动力学的软件vensim PLE对昆明市2005~2015年商品住宅市场进行预测与分析, 为昆明市制定相应的商品房策略提供相关的理论依据, 动力学系统也存有一定的缺陷, 在系统的定量研究中存在很多的不足, 在参数确定中也存在一定的难度, 最为结构化的研究模型可以结合其他模型进行有机合成。

参考文献

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昆明市场报告篇3

云南特产的野生鸡枞、竹荪、松茸、干巴菌、牛肝菌、青头菌、虎掌菌、羊肚菌、黑松露、老人头是味道鲜美的十大稀有野生菌种，生长在海拔1500到3000米左右的山区上，地形、地貌错综复杂的立体气候地区，在神秘而美丽的大自然丛林里，野生菌们悠然自得地生长着，他们尽情地吸收着天地灵气、日月精华，不沾染半点世俗之气。

Q&A

Q=天下美食

A=茶马古道刘新

Q：野生菌如何长期保存？

A：有三种方法，传统技术。一是干制，市面上常见的由干香菇、木耳、牛肝菌、红菇、干黑虎掌等，便于运输，保存方便。只是干货大多在加工时没有把泥沙洗干净，给烹饪带来难度。二是速冻，采用降温到零下30度，有效抑制微生物活动。三是盐腌，用饱和盐水浸泡，延长保存期限。但是无论哪一种方法，最佳保藏期都只是一年，长则变质。

Q：在市场上新鲜买到的菌子呢？如何存放？

A：事实上，因为新鲜菌子营养丰富，加上菌体生命没有停止生长，所以孢子一直在生长，易腐烂变质。采买来新鲜菌子后，最好当天食用；否则保存在3至5度的空间里，可以存个3到6天。烹饪前不要将之泡在水里清洗太长时间。

Tips：云南十大野生菌

菌中之王——鸡枞：鸡枞又名鸡脚菇、蚁枞等，得名菌中之王，是传统云南人最爱吃的野生菌，其味可与鸡肉媲美，故名鸡枞。成书于嘉靖五年，也就是1526年的《南园漫录》记载：“鸡枞，茵类也。惟永昌所产为美，且多……后过夜，则香味俱尽，所以为珍”。

菌族皇后——竹荪：竹荪又名竹参、僧竺蕈，是云南省特产的一种名贵食用菌，主要生长在昭通地区和南部竹林中。竹荪是寄生在苦竹根部的一种隐花菌类，被人们称为“真菌之花”。

抗辐射之王——松茸：松茸又名松口蘑、松蘑，秋季生于红松、落叶松和油松林地，在日本、欧洲享有很高的声誉，历来被视为食用菌中的珍宝，被誉为“蘑菇之王”。在古代日本，松茸是老百姓向贵族和天皇进贡的珍品之一，素有“海里的鲱鱼籽，陆地上的松茸”之说。

干巴菌：干巴菌又名松毛菌，每年7至9月生长在马尾松树下。腌牛肉干当地百姓称为干巴，因而此菌得名干巴菌。干巴菌宜于炒食或铁板油煎，荤素均宜。将洗净的菌丝浸入鸡蛋清后，在油锅中滑一遍，再配上火腿丝、灯笼辣丝，放入甜、咸酱油等佐料煸炒，盛于盘中，淋上少许芝麻油，这道加了火腿煸炒的菜肴，同时具有火腿和菌的鲜香味道。

牛肝菌：牛肝菌是牛肝菌科和松塔牛肝菌科等真菌的统称，除少数品种有毒或味苦而不能食用外，大部份品种均可食用。云南牛肝菌资源丰富，著名的有白、黑等优良牛肝菌可供食用。

青头菌：青头菌主要生长在树林草丛中，每年夏季月出茹。刚出土时有点像球形，以后逐渐展开呈扁圆形。菌帽质地坚固，呈青绿色。菌肉色白质嫩，香气芬芳，含多种营养成分。

虎掌菌：虎掌菌生长于高山悬崖的草丛深处，云南只有楚雄彝族自治州和丽江地区的少数地方生长。这种菌呈黄褐色，并有明显的黑色花纹，形同虎爪，因此得名。

羊肚菌：羊肚菌是云南独有的食用菌，产于丽江地区和香格里拉迪庆藏族自治州。菌肉细嫩，食味香甜鲜美而富有营养，畅销国内外，是适合干制的野生菌之一，上好的干货发制后可以用鲍汁烧透捞饭，其美味不输给鲍鱼捞饭。一公斤羊肚菌价格在5000元左右，云南人所说的斤指的基本都是公斤。

植物鲍鱼——老人头：老人头，菌体洁白细嫩、鲜脆可口，又名仙人头，味可与鲍鱼媲美，故被誉为“植物鲍鱼”。

昆明市场报告篇4

一、市场营销现状

昆明xx男科医院自9月底开业以来，用填补男科市场空白的“男科航母”开进云南市场，利用专业技术更强的“男科医院”这一在云南人眼里陌生但容易理解的概念，不断冲击早已形成的男科诊疗市场，并通过10.28男性健康日，大力炒作“男人其实更需要关怀”，希望通过市场培育，挖掘更大的市场空间；11月推出我院的科室，直接诉求我院的功能；12月底经过调整，认为医院形象还需要继续获得市场的认可，又推出以“男人应该拥有自己的医院”为主题的形象广告。阶段性营销已基本完成，为市场初步树立了信心，大众基本能接受这样一家综合实力强劲的“男人自己的医院”，并由刚开始的（第一阶段）了解情况进入到（第二阶段）直诉病情或直奔主题。

经分析，我院的挂号和门诊量在3个阶段取得相对于其他时段较好的效果：第一、10月28日，我院做活动的2－3天，（10月29日达到22个初诊）；第二、11月直接诉求我院的功能，在11月5日左右也跳到了一个高点；

第三、1月初也跳到一个高点；

从整体情况分析，我院的挂号和门诊量是在一条直线上，上下起伏不大，跳动的点少，而且持续的时间短。并且我们的挂号和门诊量并未取得质的突破。应该说，离我们的第二个大的目标（挂号和门诊量持续在15人），还有很大的差距。

就整体营销趋势来看，我们保持乐观，但市场突破口还未真正意义上的找到。

二、机会与问题分析

1、机会与威胁

a、云南众多男科医疗市场经过多年无序地、盲目地竞争，在消费者心目中的地位日益下滑，消费者对有实力的专业的规范的男科医院呼声日益高涨；

b、我院是云南第一所，也是唯一的一所专业的男科医院，第一个提出“男人应该拥有自己的医院”，让男人有强烈的认同感和归属感；

c、其他医院的男科或泌尿科只是医院的一个科室，而我们是一家男科医院，“专业只为男人”，市场细分非常明确；

d、我院进入云南市场以来，引起其他医院高度重视，将“男科”作为与我院竞争的武器，纷纷推出诸如“金牌男科”、“男科专业旗帜”来争夺和扰乱市场，均把“男科”作为炒作的筹码；e、由于我院的进入，使其他医院的广告投入力度加大，无疑提高了男科诊疗市场的竞争成本；

f、整个医疗市场在国家的监控下，将日益规范，过度宣传和开发市场将受到严格管制；g、由于我院进入云南市场的时间较短，市场认知度不高，但对我院的期望值比较高，希望得到我院更广泛的信息；

h、部分久治不愈的顾客对很多就诊过的医院失去信心，希望“抓到最后一根救命稻草”。

2、优势与劣势

a、集团实力雄厚，全国18家品牌连锁医院的成功运作，为打开云南男科医疗市场提供了宝贵的经验和经济基础；

b、10年男科临床经验，拥有一批知识丰富、医术精湛的专业男科医师；

c、拥有一整套国际先进的男科诊疗设备和相配备的医护人员；

d、拥有舒适的诊疗环境，配备形象素质俱佳的导医；

e、拥有云南唯一的“圆梦采精室”，拥有私密的挂号室、专家诊疗室，体现人文关怀；f、拥有云南男科市场唯一的“多媒体智能输液大厅”；

g、我院坚决不打价格战，有力的维护了我院形象；

h、九洲医院、西昌路医院、昆医康复医院、协和医院、圣堡绿医院进入市场较早，已有一定的市场沉淀，拥有比较高的认知度；

i、以上医院的社会公共关系和媒体关系较我院好，资源整合方面较我院强；

j、以上医院均采用多种方式打折促销，夺走了部分中低端市场；

k、以上医院广告投入较我院多，投入方式多而广。

3、问题分析

a、xx医院在众多医疗同行中 “专业只为男人” 的形象还未真正凸现出来，男人出现问题就找xx医院的局面还没有形成；

b、消费者对xx集团的实力没有清晰的认识；

c、其他医院的快速跟风扰乱了男科医疗市场，掩盖了我院的真正优势，让消费者无所适从；

d、其他医院广告量的加大，短期内抢占了部分市场；

e、在医疗市场还未真正规范的真空时间，部分医院必然会充分利用有限的时间，极尽夸大之所能，继续过度开发市场，损害消费者的利益，进而损坏民营医院在人们心目中的地位；f、消费者对我院仍存在一知半解，我院的信息没有传达到位，消费者还没有找到和靠近我们；

g、不打价格战，维护了品牌形象，但也没有找准符合消费者的价格心理，显得有些“曲高和寡”；

h、品牌沉淀不足，口碑不足，门诊量不足；

i、社会公共关系和媒体关系还未理顺，资源整合得慢，广告投入相对竞争者少。

三、目标

根据以上出现的问题，特拟定此市场营销计划书所要达到的目标，分别为短期目标、中期目标和长期目标，以便于为以后的市场营销工作指定方向。

1、短期目标：

①、2月28日以前，理顺媒体关系，完成电视、电台、报纸、户外等资源的整合，加大广告投放量，提高门诊量至8人/天；

②、3月31日以前，开展一次大型的活动，短时间内提高品牌效应，营造出“男人出现问题就找xx医院”的有利局势，继续加大广告投放量，提高门诊量至15人/天；

2、中期目标：一年内，拥有良好而且广泛的口碑，在男科医疗市场上脱颖而出，并且与其他医院拉开差距，奠定坚实的市场基础，医院快速盈利。

3、长期目标：两年内，对男科医疗市场进行洗牌，并规范市场，树立行业标准，将xx男科医院打造成云南最知名的医疗品牌。

四、营销策略

1、市场策略

我院要立足市场，就必须要有绝对的核心竞争力，没有竞争力，则无法生存。市场竞争的法则就是行业标准的制定者能左右一切。我院若想占领新的市场，只有提升自我高度，成为行业领袖和标准的制定者。

对于医院的推广，采取两大方式：一是树立行业标准，拉开和竞争对手的距离，掌握市场主动权和生杀大权，从而成为最后的赢家。主要通过邀请国内顶尖男科专家提供医疗技术支持和开展医疗行业诚信规范服务活动。一是坚持做公益活动，举行系列活动，最大化的取得社会效应。正所谓得民心者得天下。

2、产品策略

⑴ 专业只为男人提供的医疗服务，迎合和满足男人的消费心理

⑵ 能提供高质量的医疗服务：专家临床经验丰富，医术精湛；拥有国内领先的诊疗设备、系统的科学的诊疗方法

⑶ 宽敞、明亮、舒适、高档、人文化的诊疗环境

3、媒体策略

媒体投放是一项科学、系统的工作。如何投放，如何把各种媒体资源利用到极致，如何避免无效的广告，事关重要。

根据我院以往媒体投放所产生的市场效应，特制定以下投放策略：

⑴ 媒体选择：电视、报纸、电台、户外、公交车身

⑵ 总费用分配比例：

电视：报纸：电台：户外：网站＝4.5：2.5：1：1.8：0.2

品牌形象：功能述求＝3.5：6.5

昆明市：各地州＝8：2

常规宣传：主题活动＝6：4

五、行动方案1、2月15日前，签定电视广告投放时段，电视广告全面展开

报纸具体投放方案：2月8日《都市时报》半版综合（突出包皮包茎）2月9日《都市时报》整版软文（包皮包茎）＋综合2月10日《都市时报》11通综合（突出包皮包茎）

2月13日《都市时报》半版综合（突出前列腺）

……

2、2月15日前，研究“午夜1＋1”栏目，对本栏目内容及形式进行包装3、2月3日－2月10日，针对学生假期，围绕开展青少年包皮包茎整形手术重点宣传，并集中版面投放在《都市时报》上，软文和硬广告密切配合（诉求点：利用假期有时间、冬季不易感染等）

4、2月3日－10日，就如何推广前列腺，在集团内、医院内、部门内展开讨论，集思广益，拿出推广方案5、2月3日－2月10日，全面的整理出我院的产品特色，形成文字6、2月3日－2月6日，全面分析和整理出目标人群的消费心理，形成文字7、2月3日，明确我院的市场定位，形成文字8、2月3日－2月7日，拟定健康讲座方案9、2月8日—2月28日，与部队干休所对接，开展健康知识讲座，与离退休老干部进行面对面沟通，力求通过此类讲座寻求成功的推广模式，一方面为媒体输送新闻点，另一方面为和其他团体合作提供成功案例；另外，老干部们的子女多是活跃在政府机关及企事业单位的中高层人士，通过老干部可以影响到他们的子女10、2月28日前，在人流量大的地方选择5块品质好的户外广告牌，选择至少60辆公交车做车身广告，形成xx氛围，树立医院品牌形象

11、年后的报纸投放坚持以《都市时报》为主，《春城晚报》为辅，其他暂不考虑，另外尽量紧跟玛利亚医院的版面，一前一后，出现她就出现我12、2月份谈定刘家营车站和气象路口车站改名（或增加）为xx男科，导向路牌手续办理和制作完毕13、2月15日前，电视广告15秒和30秒创意脚本确定14、2月28日前，15秒和30秒电视广告拍摄制作初稿成形15、3月10日前，完成15秒和30秒电视广告片制作

16、各院校开学后，对各大院校学生进行性知识教育讲座，充分利用专家优势，扩大社会影响面17、3月份进行一次大规模的专家炒作活动18、2月28日前，敲定来昆明的专家队伍，头衔、专长、人数19、2月28日前，完成与各媒体联合的炒作方案20、3月初，把男科顶尖专家借给媒体先行炒作，然后让媒体进行跟踪报道，把专家炒作成社会热点21、3月中旬，我院以报纸为主要阵地，猛炒专家，矫正男科概念，强调我们才真正拥有男科专家22、3月推出健康主题活动月，增加促销手段23、4月持续活动余热，后续报道紧跟

24、与遍及昆明市各区域的各级青少年事务所接洽，争取能为其提供免费的青少年性健康知识讲座、青少年性心理矫正等项服务内容。目的：一是营造新闻热点，二是利用有公信力的政府基层组织的影响力来为我院在消费者心目中树立规范、诚信的形象，三是为医院“走出去”开展业务推广探寻一条可资借鉴的路子。

25、与对门的派出所携手，在安康路下端街道两側制作、安放供行人休息的条凳，目的：一是营造新闻热点，二是利用有公信力的政府基层组织（派出所）的影响力来为我院在消费者心目中树立起有亲和力的公益形象，三是为我院谋求一“块”自己可以利用的对外宣传“媒体”。

26、持续不断得寻求社会新闻热点事件，不失时机地与我院的宣传推广策略相结合。

六、过程分析与控制

1、由于媒体整合不到位，直接影响到市场效果，所以电视台、户外、车身广告签定时间越早，对我们越有利，我院应控制好谈判节奏

2、与部队干休所建立联系，进行健康讲座，短期内可以影响门诊量，口碑也会逐渐扩散出去，并且能很好的树立我院的社会形象

……

七、效果预测

ps:道家策略，什么叫迅雷不及掩耳。

与地面结合的还算比较充分。

一个强有力而特异化的广告定位，并没有看到。定位易流于形式，难以形成落地。数据参考有限，市场调查并不是很充分

预算没有做。这个功能版块本身就比较难。

昆明会展中心实习报告篇5

课程名称：园林工程技术与管理

指导教师：魏开云

专业：人文地理与城乡规划

学号：20140557008 姓名：陈一铭第二次实习

一、实习目的及任务

1.1 实习目的 1.2 实习任务要求

二、实习地点及地点介绍 2.1 实习地点 2.2 实习地点简介

三、实习内容

3.1 测量各种规格园路的宽度、说明路面材料，现场观察测量断面，绘制相应断面图；

3.2 测量实习所见的园林建筑（亭、廊架），说明相应材料，现场观察测量并绘制相应施工图；

3.3 测量实习所见的园林水景，说明相应材料，现场观察测量并绘制相应施工断面图、驳岸详图；

3.4 现场观察绿化给水水嘴、照明灯具，测量他们主要的布置距离；

3.5 现场观察和记录主要植物，判断他们的现状； 3.6 对正在施工的现场进行观察一个施工流程，记录当时施工的实景状况。

四、实习心得体会

五、实习总结

一、实习目的及任务 1.1 实习目的

通过实际场地和项目的考查，进行现场教学讲解，让学生能直接了解园林工程技术与管理的流程；同时通过实践参观活动，让学生了解真实的园林施工现场，增加感性认识。

2.2 实习任务要求

学生根据现场照片和现场观察测量，并根据实习见闻，运用专业原理进行现场的分析。

二、实习地点及地点介绍 2.1 实习地点

本次实习地点为昆明滇池国际会展中心。2.2 实习地点简介

昆明滇池国际会展中心位于昆明市官渡区福保半岛滇池之滨，是第三届中国南亚博览会暨第二十三届昆明进出口商品交易会（昆交会）的会场。昆明滇池国际会展中心，也是云南省集展会、酒店、商业、休闲于一体的重大标志性工程，占地面积540万平米，位列全国第三，西南地区第一。一期展馆及配套建筑面积约117万平米，室内展厅23个，可提供30万平米室内展览面积、10万平米室外展览面积、10万平米会议、宴会、洽谈及相关服务设施，地下固定停车位8000个。

此外，还配备22套弱电智能化系统，展馆内设置了视频监控、广播、无线网络、多媒体广告发布系统以及自助查询系统等。

同时，据介绍，滇池国际会展中心地基是过去围湖造田产生，因而土质偏软，含水量高。

三、实习内容

3.1 测量各种规格园路的宽度、说明路面材料，现场观察测量断面，绘制相应断面图；

耐火砖地面

在昆明国际会展中心内部的园路上，基本来说表现形式只有一种，即上图所见红色耐火砖园路。该园路宽约一米五，两侧有同样质地耐火砖做路肩。铺装图案的不同尺度能取得不一样的空间效果。铺装图案大小对外部空间能产生一定的影响，形体较大、较开展则会使空间产生一种宽敞的尺度感，而较小、紧缩的形状，则使空间具有压缩感和私密感。通过不同尺寸的图案以及合理采用与周围不同色彩、质感的材料，能影响空间的比例关系，可构造出与环境相协调的布局。通常大尺寸的花岗岩、抛光砖等材料适宜大空间，而中、小尺寸的地砖和小尺寸的马赛克，更适用于一些中小型空间。就形式意义而言，尺寸的大与小在美感上并没有多大的区别，并非越大越好。有时小尺寸材料铺装形成的肌理效果或拼缝图案往往能产生出较好的形式趣味，或者利用小尺寸的铺装材料组合而成大的图案，也可以与大空间取得比例上的协调。昆明滇池国际会展中心在这一点上就做得很好。

铺装的色彩要与周围环境的色调相协调，它也是心灵的表现，能把设计者的情感强烈地贯入人们的心灵。铺装的色彩在园林中一般是衬托景点的背景，除特殊的情况外，少数情况会成为主景，所以要与周围环境的色调相协调。假如色彩过于鲜亮，可能喧宾夺主，甚至造成园林景观的杂乱无章法。色彩的选择还要充分考虑人的心理感受。色彩具有鲜明的个性，暖色调热烈，冷色调优雅，明色调轻快，暗色调宁静。昆明滇池国际会展中心的园路采用了有淡淡暗红色的耐火砖做为园路主要的铺装形式，从铺装色彩与周围环境色彩相协调的角度上来说，做的十分到位。因为采用这样色泽的铺装可以使人有一种新奇、活泼的感觉，极好的掩盖了周围景物的重复性。

铺装质感在很大程度上依靠材料的质地给人们传输各种感受。在进行铺装设计的时候，我们要充分考虑空间的大小。大空间要做的粗犷些，应该选用质地粗大、厚实，线条较为明显的材料，因为粗糙往往使人感到稳重、沉重、开朗；另外，在烈日下面，粗糙的铺装可以较好的吸收光线，不显得耀眼。小空间则应该采用较细小、圆滑、精细的材料，细致感给人轻巧、精致、柔和的感觉。因此，大面积的铺装宜选用粗质感的铺装材料，细微处、重点之处宜选用细质感的材料。昆明滇池国际会展中心的园路在质感这一点上也表现良好，其所采用的耐火砖表面足够粗糙，因而不显得耀眼、喧宾夺主，反而是通过其暗哑的色泽与周边的环境良好的融合在了一起。同时，其粗糙的质地也能在雨天起到一定程度上的防滑作用。从功能到美观坐到了一种有机的平衡。

3.2 测量实习所见的园林建筑（亭、廊架），说明相应材料，现场观察测量并绘制相应施工图；

廊架昆明滇池国际会展中心当中的园林建筑相当稀少，仅有的园林建筑就是上图所示的单柱曲廊。

该廊架属于单柱曲廊，采用空廊的形式。从意境上来说，中国园林追求“曲折幽深”的空间形式，其中结构元素都围绕“曲”的思想布局，然而在该处廊架所设置的位置上来说，是完全达不到此种意图的。该廊架所处的位置基本上可以说是，四面透风，四通八达，完全不能给人一种“曲折幽深”的感觉。也不能起到丰富园林弓箭，制造曲折回环的空间感的作用。

同时，该处廊架背对水景，正面看过去只能看见一片稀疏的树林，反而背面可以看见颇多景致。从设置的方向上而言，这处廊架也仅仅是设置而已，可以说是随心所欲，完全没有考虑到与周边景物相融合。

该廊架的柱，是一种钢架外包长方块状防腐木的结构形式，总给人一种不伦不类的感觉。钢柱的现代感基本不存在，木柱的简单明快也基本看不出来，而其反而与砖石结构的柱子从外观上有相似之处，但也没有砖石结构那种浑厚朴实的感觉。远看还好，近看就给人一种不伦不类、四不像的感觉，很难给人以美的感受、放松的气息。

园林建筑市园林设计的三大要素之一，而廊架景观通常都是作为建筑物之间的联系而出现的，通常是用来将一幢幢的单体建筑组织起来，形成空间层次丰富多变的中国传统建筑特色。该处廊架从外观上来说，是贴近于中国传统廊架的外观特点的，然而该处廊架并没有作为几幢建筑的联系，也没有作为不同风景的联系，而是单独拿出来，作为一个单独的景观。从其本身具备的中国风味上，就有一种不合适的感觉。

就算是从现代廊架最重要的划分空间和营造视觉经管的功能上来说。该处廊架也是不伦不类的。因为它所正面的不是什么风景绝佳的场所，反而是其背对的园林水景反而有点看头。该处廊架不但是背对着明显风景更好的场所，而且还使用大量的滕蔓植物攀附在廊柱、架上，彻底的堵死了看见背后景观的视觉通道。

可能是因为去实习的时间不对路，我也没能在该处廊架上看到为藤蔓植物提供生长空间构筑出的意境美，第一眼的影响就是荒凉。可能也有天气的影响，看上去就给人一种遗世独立的感觉，非常难以忍受。

从上面几方面而言，我建议将这处廊架整体拆除后调换方向，不要弄成现在这样不伦不类的样子。

3.3 测量实习所见的园林水景，说明相应材料，现场观察测量并绘制相应施工断面图、驳岸详图；

无水的水景

干涸的池塘

水是人类心灵的向往，人类自古喜欢择水而居。在园林水景规划设计中，水景已占据了很重要的地位，它具有水的固有的特性，表现形式多样，易与周围景物形成各种关系。它具有灵活、巧于因借等特点、能起到组织空间、协调水景变化的作用、更能明确游览路线、给人明确的方向感。

水的形态因水体的形状而定，风景园林中的静态湖面，多设置堤、岛、桥、洲等，目的是划分水面，增加水面的层次与景深，扩大空间感；或是为了增添园林的景致与趣味。城市中的大小园林多有划分水面的手法，且多运用自然式，只有在极小的园林中才采用规则几何式。然而在昆明滇池国际会展中心里的水体中，并没有出现什么划分水面的东西，尽管整个池塘都是干涸的，但也可以想象的到当其充满水时会是一种死水一潭的景象。特别是它本身的体量并不大，更难给人以美的感受。

就其本身的构筑方式来说，是十分想要贴近自然水体的形式的。这一点从它本身自然驳岸的样式也可以看出来，它的驳岸仅仅是在自然土上镶嵌一些卵石，从驳岸的外观上来说也确实是别有野趣，然而整体水面的平静，周边环境的不配套，特别是水生植物几乎只在驳岸上有的情况下，一股浓郁的匠气扑面而来。自然驳岸所带来的一点点自然的气息也在各种不合适、各种压抑下变得微乎其微，整体上看上去就像是设计人员觉得这里需要一片水，那就在这里设计一片水，至于它好不好看、自不自然那就管不到了。

建议能做一些让整个水体更加灵动、富有生气的措施，比如在池塘内加几块形状奇诡的山石，或是栽种一些多年生的水生植物。这样一来，整个水体就显得生气勃勃而富有趣味了。

3.4 现场观察绿化给水水嘴、照明灯具，测量他们主要的布置距离；

绿化给水嘴

草坪灯经过现场调查，我发现所有的绿化给水嘴处都有明显的标识，上面写着“再生中水，请勿饮用”的字样，就我看来这是一个极富责任心的措施。众所周知的，现在绿化给水的水源基本上都是经过一定去污处理的生活污水等，如果饮用会对人体产生很多不良影响。昆明滇池国际会展中心在每个绿化给水嘴处都放置这样一个标识牌可以有效地防止一些好奇的小孩饮用其中中水，毕竟滇池国际会展中心人流量是比较大的，很多家长也会带着小孩过来，这样的一个措施既能防止小孩去随便动绿化给水嘴导致绿化给水嘴被损坏，也能在万一发生不好的事情时及时的撇清责任，是一个极人性化的措施。

昆明滇池国际会展中心主路旁的路灯大约高三米，之间的间距大约在二十五米左右，我当时测量过后发现这与魏老师在课堂上讲述的灯具之间的间距最好是灯具本身高度的十倍左右，后来听学长讲解才知道，灯具之间的间距并不是一成不变的是本身高度的十倍，可以顺应本身所处地点的不同而做适当的改变。就比方是在昆明滇池国际会展中心，因为人流量比较大的原因，为了提供更好的照明效果，灯具之间的距离就有必要拉近一点。

昆明滇池国际会展中心中的草坪灯大约高六十厘米，整体上是铁皮包裹塑料的形式，间距大约在七米左右。这个间距就符合之前提到的灯具间距应该是灯具本身高度的十倍左右。草坪灯本身的样式也是别有新意，灰白色的铁皮上面镂空出月亮和星星的形状，镂空处的内层又有一层白色的塑料，仿佛就是一片微缩的夜晚天空，灰白的是天，亮白的是月亮和星星。当人们晚间走过时，很难不给人一种美的享受。3.5 现场观察和记录主要植物，判断他们的现状；

生长良好的植物

错误的支撑方式和过冬措施

在滇池国际会展中心内部，各种植物看起来生长情况都十分良好，没有看到有枯树、死树。

但是滇池国际会展中心内部对大树的支撑方式是错误的，他们将木板直接钉在树身上，然后把用作支撑的木棒又钉在木板上，这样对树的健康是有着很不好的影响的。

不但如此，滇池国际会展中心给植物的防寒措施也是不符合标准的，他们仅仅是用网格很大的黑色塑料网将需要防寒的灌木、乔木等包裹起来就算完事。但这种方式不仅不能起到保暖的作用，因为网格太大，空气流通完全不受阻碍，而且也会妨碍植物的光和作用，因为这层网把光线全都挡住了。

建议能够拆掉现有的树木支撑方式，在树木需要支撑的部位先绑上几层麻绳，然后再钉木板一类的东西，这样能把对树木的损伤降到最低。同时也要改变现在不规范的树木防寒措施，按照昆明市新出台的植物越冬相关的规定进行防寒准备。

3.6 对正在施工的现场进行观察一个施工流程，记录当时施工的实景状况。

积水的生态停车场

返工的生态停车场

在本次实习中，我见到了生态停车场返工的施工现场。看到工人们都是用1:3的水泥砂浆在垫平的地面上先敷设上一层，然后用一层薄薄的水泥涂抹在 1:3水泥砂浆上，最后放上预制砖并用橡胶锤轻轻锤平，在他们的整个施工过程中都严格按照水平线的标识施工。

在学长的讲解中我了解到他们之所以要对生态停车场返工是因为有很多生态停车场都发生了地面沉降的现象，导致积水严重。学长说地面沉降的原因是他们当初施工时没有严格按照标准施工，我想也可能与当地填湖造陆的地质情况有关。

四、实习心得体会

在此次实习中，我了解到部分铺装的具体施工流程，看到了很多不符合标准的措施，看到了一些难看的水景和不知所谓的园林建筑，也看到了一些规则上的变通。

经过此次实习，我认识到，园林中的每一样东西都是要符合整体环境的，如果不符合整体的环境就会显得莫名其妙。

五、实习总结

通过这次实习，我认识到园林建筑的摆放位置和样式都是要符合所在位置的整体环境，不然就会让建筑与整体环境脱节。明白了平面设计不同于景观设计，景观设计必须要实事求是的去设计，不能想当然的为了在平面上好看就随意的摆放。

也了解到一些具体的施工流程，将书本上的知识与现实的施工相对应起来。

昆明市场报告篇6

（2007年11月29日）

为学习外地老年公寓建设经验，根据市政府研究市老年公寓建设专题会议要求，市民政局组织有关同志于11月16－23日赴昆明、重庆、上海三地考察学习。在当地民政部门的支持安排下，分别参观考察了昆明市老年公寓和昆明市寿星乐园老人院、祥和老年公寓，重庆市第三社会福利院（歌乐山老人休养院），上海宝康老年公寓和上海市第三福利院暨民政老年医院。同时学习考察三地流浪儿童救助保护中心建设和城乡医疗救助工作。通过学习考察，获得了许多启发。现将老年公寓建设考察情况报告如下：

一、三地老年公寓暨养老服务机构建设情况

昆明市现有老年人口69.5万，占总人口的13.5%；拥有各种养老服务机构47个，床位5714张，每千名老人拥有8.2张。重庆市老年人口达455万，占总人口的14.6%，人口老龄化排名全国第六，拥有养老服务机构1275所，床位55926张，每千名老人拥有12.5张。上海市老年人口达275.6万，占总人口20.5%，其中中心区达20.9%，近郊区达19.8%，崇明县达22.5%,浦东社区为19.4%；上海全市养老机构505家，床位数597353张，每千名老年拥有21.6张，上海另有老年医疗机构（老年护理院、老年医院）70所，实际开放床位99822张，每千名老人拥有3.63张；还有家庭病床6.1万张, 1

每千名老人年拥有2.2张。

二、三地老年公寓建设特点及比较

通过学习考察，我们感到三地在老年公寓建设发展中，有许多共同点，值得学习总结和借鉴：

1、起步早发展快。上海早在1982年第三次人口普查中，65岁以上人口为7.37%，成为全国第一个老龄化城市。重庆、昆明两地近年来老龄化速度也都在3‰以上。人口老龄化迫切需要养老服务机构，上海早在1990年就在浦东建设了第一家老年公寓；重庆第三福利院、昆明老年公寓都始建于上世纪80代，通过20来年的发展，三地老年公寓暨养老服务机构建设具有相当规模，设施档次和服务规范都走在前列。

2、养老设施投入大。重庆直辖以来共投入近10亿资金用于养老服务机构建设，其中财政和福利金投入达6.3亿元，社会力量投资2.3亿。上海仅“星光计划”一项，三年新建老年人服务机构83家，改造敬老院185家，增床位9000张，投入各类资金约17亿元，其中市级福利金投入2.12亿元。另外，三地投资主体实现多元化，昆明市47家养老福利机构，属民政部门兴办6个，街道单位兴办13个，其他28个为民办；上海505家养老机构中，市、区县级养老机构29家,街道（乡镇）级养老机构214家,社会办养老机构231家，社会办养老床位数占51.6%。

3、养老必备医疗服务。即养老机构必须有医疗服务机构以之相配套，才能为老人提供医、护、养全方位服务。上

海第三福利院暨民政医院是养老机构与医院合二为一，医院床位90张，养老闲位10张，老人在看病不仅在护理、用药享受医保政策，而且在床位费上也可享受医保优惠。昆明市老年公寓是福利院、养老院和疗养院三院合一，拥有专业医护人员29 名，其中医师5名、护师8名、护士16名，占全院职工的23.5 %。重庆第三福利院有医师4人，护士5人，护理保健师40名。上海宝康老年公寓则为疗养院式公寓，按医院要求配备医护人员主，按医院模式进行管理。

4、规划设计科学合理。公寓建筑设计一般使用单边走廊，有利通风，且走廊应适度加宽，方便老人行走活动；高层公寓使用电梯，电梯采用医用宽大电梯，能容医用推车进出；低楼层公寓不设电梯，但楼梯设计平缓，台阶极低，并设有轮椅通行功能。公寓规划采用分区管理模式，即对生活自理老人、介护(生活不能自理)老人、痴呆老人、民政“三无”对象等采取分区生活、分级护理；重庆第三福利院还设有单幢别墅型养老公寓，吸收家庭式养老对象。

5、公寓建设环境宜人。重庆第三福利院座落在歌乐山国家森林公园旁，风景秀丽，院内绿树成荫，为市级园林式单位；昆明市寿星乐园、祥和老年公寓位于昆明大观公园西门旁，一门之隔即通公园，成为老年人休闲活动理想场所。上海第三福利院占地面积2.7万平方米，绿地面积达1.19万平方米，院内辟有中心花园，小桥流水，环境十分幽雅。

同时，我们也发现三地老年公寓建设在规划、定位及其

经营管理上，有着各自明显特点：

一是经营模式各具特色。上海宝康老年公寓由宝钢集团投资建设，总投资约3500万元，现由社会力量管理经营，老年公寓员工由宝钢集团指派，经营者负责其工资福利待遇，不需上交其他经费。昆明市老年公寓、重庆第三社会福利院、上海第三福利院为政府出资兴建，大部分工作人员为财政供养的事业编制对象，少数为临时雇工，经费管理实行收支两条线，不足部分由财政补助。昆明市寿星乐园老年公寓、祥和老年公寓为社会力量兴办，政府按床位给予一定补助，接受社会爱心资助，自负盈亏。

二是服务对象各有侧重。上海宝康老年公寓收接对象主要是生活可自理和康复疗养型老人，不收临终型老人。上海第三福利院收治对象则80%为生活不能自理、需特级护理的卧床老人，80%为80岁以上高龄老人，80%为宝山区所属居民；目前正在筹建800个床新公寓，专门为收治老年痴呆患者而设计。昆明祥和老年公寓利用当地四季如春的气候优势，专门为外地老年来滇过冬而设计，为“候鸟式”公寓。重庆市第三福利院还成立了老人护理专业培训中心，向北京、上海等外地输送老人专职护工人员。

三是内部管理各显优势。上海第三福利院在管理上建立三个系统，即老人呼叫系统、公共场所视频监控系统、护理人员巡访电子登记系统，加强公寓的规范化管理，并创新为住公寓老年人买意外保险，规避内部管理风险。重庆第三福

利院利用周边居民缺少医院现状，发挥院内医疗机构服务优势，向居民开放就医，获得少许赢利，弥补养老经费不足。

三、对我市老年公寓建设的启示

从三地老年公寓暨养老服务机构建设和发展的经验看，我市应着重抓好以下几方面工作。

1、明确老年公寓建设定位。老年公寓建设是社会化养老的一部分，从整个社会养老需求和老年人的愿望看，选择居家养老的为绝大多数。从上海的调查资料显示，希望在家中养老占92.1%，希望社会养老的为2.0%；昆明分别为89.2%和6.1%。养老机构主要是针对生活不能自理老人，以此为社会和家庭分忧。如果都把养老问题都推向养老服务机构，政府和社会是承担不了的，也是不现实的。因此，首先必须坚持“居家养老为主、社区服务为依托、机构养老为补充”这一思想定位。

2、加快老年公寓建设步伐。我市目前人口老龄化达13.6%，其中三明市区人口老龄化达14%。而社会养老机构建设起步晚，发展相对滞后。目前全市有社会化养老机构15家668个床位，其中社会福利院11家441个床位，有一定规模社会养老机构仅有永安市老年公寓一家，床位116张；全市每千名老人床位为1.85张，供不应求。因此，要加快老年公寓等养老服务机构建设，研究制定专门工作意见，通过政策引导、资金扶持等，推进我市养老社会化服务，力争到“十一五”未，全市每千名老人床位达10张以上。

3、加强科学规划与设计。在建筑设计上，应适合老人生活活动特点，更各项设施、布局安排更加科学合理；在功能分布上，即考虑按老人健康情况进行分区管理，也可因地制宜，从个性化角度进行设计，如家庭公寓、家庭病房等，适应不同层次需求。在规划选址上，既要考虑交通方便和大多数老年不喜欢远离城市、远离居住习惯地方等因素，也要考虑周边环境因素，选址在空气清新、相对安静幽雅的地方建设老年公寓。

4、注重推进规范化建设。制定养老服务机构规范化建设意见，从规划设计、建筑标准、硬件设施，特别是管理服务上护理、医疗、餐饮、生活、康复娱乐、安全等方面进行规范，并可借鉴外地经验和做法，对养老服务机构实行评星认定，星级档次与核定收费标准、政策补助等经济利益相对应，同时加强行业日常监管，促进我市养老服务机构建设开好头、起好步，健康有序快速发展。

课题组长：魏炽芬

昆明市场报告篇7

关键词：住宅,短期价格,影响因素,昆明市

0 引言

近年来,随着中国经济的快速发展以及城市化进程的稳步提高,中国房地产价格在经历大幅上涨的同时,还呈现出明显的区域不平衡及短期大幅波动的现象。以昆明市为例,纵观近五年的住宅市场价格,其波动幅度也不容小觑。特别是刚刚过去的2015年,被称为昆明楼市“最艰难的一年”,随着化解房地产库存政策上升到国策的高度后,昆明楼市以降价的姿态面对“卖房难”的窘境,以价换量成为现在昆明市住宅市场的主旋律。本文试图从多家机构的统计数据入手,探究影响昆明市房地产住宅市场短期价格的主要因素,以期为区域房地产住宅市场实现稳步发展和政府宏观调控政策的制定,提供理论依据和参考建议。

1 房地产价格及影响因素

1.1 房地产价格的定义

房地产价格是一个复杂的经济范畴,既包括土地的价格,又包括房屋建筑物的价格,房与地是不可分割的统一体,房地产价格是这个统一物的价格。房屋建筑物是人类劳动的结晶,具有价值,这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品,却不完全是劳动产品,一方面,原始土地是自然界的产物,并不包含人类劳动在里面,其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化。

所以,房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一,房地产价格就是这种综合性特殊价值的货币表现,由于房屋建筑物价值和土地中投入的劳动形成的价值占了主要部分,因此可以说房地产价格基本上是房地产价值的货币表现。

1.2 房地产价格的影响因素

房地产价格受各种因素的影响而发生变动,从房地产价格的形成和特点来分析,根据各种影响房地产价格因素自身的性质,可以将其分为经济因素、社会因素、行政因素、房地产自身因素和环境因素。

①经济因素。影响房地产价格的经济因素主要是国家、地区或城市的经济状况、城镇居民的人均年可支配收入和储蓄、投资水平。这些因素会影响房地产市场的总体供求,特点是影响需求。经济周期对房地产价格也有很大影响。

②社会因素。影响房地产价格的社会因素包括人口、家族、城市化状况、社会治安、文化氛围、风俗习惯、大众心理趋势等。社会因素对房地产价格的影响作用是相当复杂的,它的作用方式不如经济因素那样直截了当,作用过程也比较长,是一种渗透性的影响。

③行政因素。行政因素主要是国家或地方政府的财政、税收、金融、土地、住房、城市规划与建设、交通治安、社会保障等方面的一些制度、法规、政策和行政措施。行政因素对房地产价格的影响作用也比较突出,并且行政因素对房地产价格影响作用的速度相对较快,市场反应也比较迅速。

④房地产自身因素和周边环境因素。这个因素主要是指房地产自身及其周边环境状态,如土地的区位、建筑物的外观、朝向、结构、内部格局、设备配置状况、施工质量,以及所处环境的地质、地貌、气象、水文、环境污染情况等。

2 近五年昆明市房地产住宅市场价格与影响因素的相关性分析

2.1 近五年昆明市房地产住宅市场的价格

中国指数研究院从2010年6月起对昆明房价进行统计分析,根据其公示的数据,模拟出图1所示曲线。在2010年10月前,昆明楼市保持“7”字头房价,好景不长,2010年11月起,昆明房价便直奔“8”字开外,随后连续55个月保持“8”字头房价,2014年2月则到达峰值8633元/m2,直至2015年6月才首次回归“7”字头,并将其保持到年底,房价回到5年前。

2.2 短期住宅市场价格与影响因素的相关性分析

参与建立短期住宅市场价格估测方程的影响因素主要包括城市化水平、城市人口数量、家庭平均人口数量、土地价格、城市GDP增长率、城镇居民的人均年可支配收入和储蓄、消费者预期、汇率、长期贷款利率、税收、国家政策等共38个因子。由于考虑建立短期住宅市场价格模型为多元线性回归模型,为了提高估测模型中选定参数的估计和住宅市场价格预报的精度,减少计算量,尽可能地把一些对短期住宅市场价格估测影响很小,有的甚至没有影响的因子剔除掉。

首先通过相关关系法及偏相关关系法,将38个因子中跟短期住宅市场价格的因子剔除,最后得到城市化水平、土地价格、城镇居民的人均年可支配收入、消费者预期、长期贷款利率、按揭贷款金额、国家政策、城市GDP增长率八个主要影响因子。

2.3 最优影响因子的选择

对统计数据中提供的城市化水平、土地价格、城镇居民的人均年可支配收入、消费者预期、长期贷款利率、按揭贷款金额、国家政策、城市GDP增长率八大因子进行多重相关性诊断(见表1),发现消费者预期与国家政策相关系数较大,为0.7536,因此将消费者预期因子剔除,得到为城市化水平、土地价格、城镇居民的人均年可支配收入、长期代款利率、按揭贷款金额、国家政策、城市GDP增长率七大因子为最优影响因子。

3 房地产短期住宅市场价格模型建立

3.1 一元线性模型构建

将短期住宅市场价格作为因变量Y,分别用城市化水平、土地价格、城镇居民的人均年可支配收入、长期代款利率、按揭贷款金额、国家政策、城市GDP增长率作为因变量,建立七个一元线性模型Y=b0+b1X。

七个模型的检验结果见表2。

从各因变量与短期住宅市场价格的散点图中分析,短期住宅市场价格与城市化水平、土地价格、城镇居民的人均年可支配收入、消费者预期、长期代款利率、按揭贷款金额、国家政策、城市GDP增长率七个因变量很难建立回归方程。由此可以得出:短期住宅市场价格与城市化水平、土地价格、城镇居民的人均年可支配收入、长期代款利率、按揭贷款金额、国家政策、城市GDP增长率没法建立一元线性模型。

3.2 一元非线性模型的构建

将短期住宅市场价格作为因变量Y,分别用城市化水平、土地价格、城镇居民的人均年可支配收入、长期代款利率、按揭贷款金额、国家政策、城市GDP增长率作为因变量,建立八个一元非线性模型。

研究选用了8种曲线模型,包括二次函数、复合函数、对数函数、三次函数、S形曲线、指数函数、逆函数和幂函数。其拟合结果和检验结果表明,短期住宅市场价格与八个影响因子无法建立一元非线性模型。

3.3 多元线性逐步回归模型

逐步回归模型可以解决自变量间多重共线性的问题,所以这里将七个相关性较大的因子逐步收入自变量中,对已选用的变量进行逐个检验,如果原来引入的变量由于后面变量的引入而变得不再显著,那么就将其剔除。这个过程反复进行,从而得到回归模型。

从F检验结果来看,短期住宅市场价格Y与市化水平、土地价格、城镇居民的人均年可支配收入、长期贷款利率、按揭贷款金额、国家政策、城市GDP增长率的逐步回归模型拟合效果比较好,得到的拟合模型为:

该模型的检验结果:①t检验:t值为0.25,Sig.值为0.8028;②F检验:F值为70.2569,Sig.值为0。从检验结果来看,该模型符合要求。

4 结论

本文通过分析各影响因子之间、短期住宅市场价格与影响因子之间的关系,从而找出反映短期住宅市场价格的最优因子,根据它们之间的关系模型:一元线性、一元非线性以及多元线性逐步回归,建立相应的模型并求解和检验,得到如下结论:

①影响昆明市短期住宅市场价格最主要的因素为:城市化水平、土地价格、城镇居民的人均年可支配收入、消费者预期、长期贷款利率、按揭贷款金额、国家政策、城市GDP增长率。

②从结果来看,达到要求的模型有下面几类。用短期住宅市场价格与七个主要影响因素所构建的多元线性逐步回归模型拟合和检验结果比较好,能达到要求。

参考文献