以房抵债

以房抵债（共4篇）

以房抵债 篇1

以房抵债, 即以完工房地产抵付借款、银行贷款等。房地产开发企业无钱还款 (银根收紧以后更甚) , 便以房子或建筑材料等非货币性资产抵偿工程款的现象非常普遍, 其中尤以用房屋抵债的方式最为突出, 往往到不能再“拖”的时候才办理销售手续申报纳税, 甚至隐瞒销售, 这使企业无形中增加了税务处罚的隐患。准确把握以房抵债业务中会计与税务处理方式的差异, 能有效避免税务行政处罚的风险。

一、新准则下房地产开发企业以房抵债的会计处理方式探析

一般而言, 以房抵债在会计处理上应按照债务重组进行。

债务重组, 即债务人发生财务困难时, 债权人依据其与债务人达成的协议或法院的裁定作出让步的事项。其中, 债务人发生财务困难是债务重组的前提条件, 债权人作出让步则是债务重组的必要条件。换句话说, 只要原合同规定发生改变, 就意味着债务重组的发生。

债务重组主要包括以资产清偿债务、债务转化为资本、修改其他债务条件以及上述三种方式的组合等几种方式, 即债务重组同时包含非等价偿债和等价偿债。但如果原合同本来就有以房产售价等额归还债务的规定, 则不属于债务重组, 这是必须注意之处。据现行债务重组准则, 用非现金资产清偿债务的具体会计处理方式分别为:

(一) 债务人以非现金资产清偿某项债务

用非现金资产清偿某项债务时, 债务人应确认资本公积或当期损失, 即重组债务的账面价值与转让的非现金资产账面价值及相关税费之和的差额;债权人则应把重组债权的账面价值当作受让的非现金资产的入账价值。

理论上讲, 清偿某项债务时如果涉及多项非现金资产, 债权人就应该依照各项非先进资产的公允价值占非现金资产公允价值总额的比例, 对重组债权的账面价值予以分配, 进而确定各项非现金资产的入账价值。但在实际问题处理过程中, 房地产开发企业大多用开发的房屋抵偿工程款, 即以房抵债。当债务人选择以开发的房屋抵偿工程款时, 应按存货清偿债务进行处理。

(二) 债务人以房屋作存货清偿债务

房地产开发企业开发的房屋大多属于存货, 债务人用房屋作存货清偿债务的会计处理方式常分为两种情况:

首先, 用房屋存货清偿债务, 债务人应依据债务账面价值转销债务, 并依据存货的账面价值结转存货, 把债务账面价值扣除营业税以及附加和存货账面价值后的金额确认为当期损失或资本公积。

其次, 受让的房屋常作为固定资产来管理, 债权人应依据债权的账面价值结转债权, 并依据债权的账面价值加上应支付的相关税费, 进行固定资产的确认。至于受让的房屋是否发生减值, 在重组当日不涉及, 等期末与其他资产一同考虑减值问题。

二、新准则下房地产开发企业以房抵债的税务处理方式探析

在处理以房抵债的税务内容上, 房地产开发企业主要面临该业务所涉及的营业税和所得税的相关问题。以实际案例分析:A企业是一家位于某市市区的房地产开发企业, 2005年欠下B企业建筑工程款100万元。后因A企业开发的房产销售十分不佳, 致使企业内部现金流量严重不足, 进而不能支付拖欠B企业的债务。A企业开发的房产账面成本为80万元, 市场价格 (公允价值) 为120万元。现假设B企业未对该项应收款项计提坏账准备, 把抵债过来的商品房屋当作固定资产入账, 且在上述业务过程中, 契税、土地增值税、印花税及其他费用均不予考虑, 那么, A企业的税务处理须面对以下问题:

(一) 流转税的处理

毋庸置疑, A企业用其开发的商品房屋抵债公司债务, 即应按照5%的税率缴纳营业税。而营业税的计税价格则又关乎两种不同选择:

一方面, 计税价格应等于市场价格 (公允价值) 120万元。

根据《营业税暂行条例实施细则》, 纳税人提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由的, 主管税务机关有权按照下列顺序核定其营业额, 按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定;按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或销售的同类不动产的平均价格核定。同时, 核定计税价格=营业成本或工程成本× (1+成本利润率) ÷ (1-营业税税率) 。这时, A企业两套商品房屋的市场价格 (公允价值) 为120万元, 若按100万元作价, 很显然价格偏低, 因而即应依照市场价格 (公允价值) 核定营业额。

另一方面, 计税价格应等于双方推选价格100万元。

以房抵债可分为销售不动产和清偿债务两笔经济业务, 根据《营业税暂行条例》, 纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用, 而价外费用则包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项和其他各种性质的价外收费。所以不妨视作A企业销售商品房屋取得100万价款后, 又把取得的价款100万元用来偿付B企业的债务。此时, 应将100万元当作营业税的计税依据。

理论上讲, 第一种按照市场价格 (公允价值) 计征营业税的处理方式中, 在转让同样商品房的情况下, 其税务均相同, 且不会因企业间作价的差别而造成税负的不同。从公平税负的角度来看, 此种方式能防止纳税人利用较低的作价减少纳税, 因此较为公平合理, 理论上更应该采用市场价格 (公允价值) 作为营业税的计税依据。但从实际操作情况看, 此种处理方式的法律依据并不充足, 其依据“纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的, 主管税务机关有权按顺序核定其营业额”中, 核定营业额的前提为价格明显偏低且无正当理由。

A企业现金流量严重不足, 而导致不能支付拖欠B企业的工程款, 便只能采用以房抵债的方式, 且B企业接受此种方式, 这意味着A企业把商品房作价偏低有较为充分的理由, 则不符合税法规定的采取核定营业额的条件。故不能按照市场价格 (公允价值) 核定, 而应按照双方的作价进行缴纳营业税的计算, 即:应交营业税=100万×5%=5万, 应交城市维护建设税=5万×7%=3500, 应交教育费附加=5万×3%=1500。

(二) 所得税的处理

根据《企业会计准则———债务重组》的相关规定, A企业以房抵债, 应把商品房的账面价值与相关税费之和跟应付债务账面价值的差额, 当作资本公积或作为损失计入当期扣益。其中, 应计入资本公积的金额=1000000-800000-50000-3500-1500=145000元, 借:应付账款给B企业100万, 贷:库存商品80万, 应交税金:应交营业税5万、应交城市维护建设税3500, 其他应交公款:应交教育费附加1500, 资本公积:其他资本公积145000。

根据《企业债务重组业务所得税处理办法》, 债务重组业务中债权人对债务人的让步, 包括以低于债务计税成本的现金、非现金资产偿还债务等, 债务人应当将重组债务的计税成本与支付的现金金额或非现金资产的公允价值 (包括与转让非现金资产相关的税费) 的差额, 确认为债务重组所得, 计入企业当期的应纳税所得额中;债权人应当将重组债权的计税成本与收到的现金或非现金资产的公允价值之间的差额, 确认为当期的债务重组损失, 冲减应纳税所得。因此, A企业以房抵债, 应当分解为按照公允价值销售该商品房, 尔后以相当于该公允价值的金额偿还债务两笔经济业务来处理所得税, 分别确认商品房转让所得和债务重组所得。

A企业按照公允价值销售其商品房的转让所得=1200000-800000-50000-3500-1500=345000, 以相当于该商品房公允价值的金额偿还债务的债务重组所得=1000000-120000=-200000, 以房抵债的所得=345000-200000=145000。从账面上看, 以房抵债业务中, 税务上确认所得145000元, 会计不确认收益, 税务处理则比会计处理多计入所得145000, 与会计分路中“资本公积:其他资本公积”科目的金额相等。所以, 在申报2005年企业所得税时, A企业应调增应纳税所得额145000元。

再看B企业:根据《企业会计准则—债务重组》的相关规定, B企业接受A企业的商品房屋, 其入账价值即为按应收债权的账面价值和应支付的相关税费之和。借:固定资产100万, 贷:应收账款 (从A企业处) 100万。

根据《企业债务重组业务所得税处理办法》, B企业得到的商品房, 应按该商品的公允价值 (包括与转让资产有关的税费) 确定其计税成本, 据以计算可在企业所得税前扣除的结转商品销售成本, 且确认当期债务重组所得或损失。其中, 按该商品房的公允价值确认计税成本=120万, 确认债务重组收益=120万-100万=20万。鉴于税务上确认债务重组所得20万, 而会计上不确认收益, 税务处理比会计处理多计入所得20万, 所以, 在申报2005年企业所得税时, B企业应调增纳税所得额20万。同时, 因商品房会计成本为100万, 计税成本为120万, 则在以后计提折旧或处置该项资产时, B企业应相应调减应纳税所得额。

参考文献

〔1〕财政部.2006.企业会计准则, 经济科学出版社.

〔2〕李晓梅.新会计准则对房地产行业相关变化的影响分析〔J〕.时代经贸 (理论版) , 2006 (4) .

〔3〕彭礼寿.房地产市场运行与我国房地产税收体系〔J〕.税收征纳, 2005 (6) .

以房抵债 篇2

乙方：许乙，女，0000年00月00日出生，公民身份号码：1201000000000，现住：天津开发区金色花园4门101室。

甲、乙双方就以物抵债事宜，经协商一致，达成本协议，共同遵守执行。

第一条 关于截止0000年00月00日止乙方所欠甲方人民币壹佰叁拾万元的债务，乙方自愿以自有财产清偿乙方所欠甲方的该项债务。

第二条 乙方提供下列两套房屋(以下简称上述房屋)以清偿乙方所欠甲方人民币壹佰叁拾万元的债务，房屋具体情况如下：

1、房屋坐落于天津开发区洞庭路00号0号楼000室，房地产权证编号：房地证津字第114031000000号，建筑面积44.78平方米，房地产权证取得时间：10月13日;

2、房屋坐落于天津开发区洞庭路01号01号楼010室，房地产权证编号：房地证津字第114031000001号，建筑面积89.57平方米，房地产权证取得时间：2010月13日。

上述房屋作价人民币壹佰叁拾万元。

第三条 乙方应于本协议签署当日配合甲方去房屋所在地的登记部门办理产权转移登记过户手续，并在本协议签署之日起三个工作日内将上述房屋交付给甲方。房屋过户所需税费由甲、乙双方按照法律规定各自负担。

第四条 乙方保证对上述房屋拥有完整的所有权，房屋产权无争议，亦不存在任何法律上的瑕疵。

第五条 乙方保证对上述房屋及其土地使用权未设定抵押或权利受到其它限制。

第六条 自甲方的上述房屋的房屋房地产权证书办理完毕之日起，甲乙双方的人民币壹佰叁拾万元的债权债务即告清结，该项债权债务关系归于消灭。

第七条 本协议签署之日起一个月内，因乙方怠于履行义务等原因导致房屋产权证无法办理到甲方名下，甲方有权向乙方继续追索人民币壹佰叁拾万元的债务，并有权自本协议签署之日起按每日500元向乙方计收违约金。

第八条 本协议未尽事宜可双方协商后进行书面修改或补充，由此形成的`补充协议，与协议具有相同法律效力。

第九条 任何一方因有不可抗力致使全部或部分不能履行本协议或迟延履行本协议，应自不可抗力事件发生之日起三日内，将事件情况以书面形式通知另一方，并自事件发生之日起三十日内，向另一方提交导致其全部或部分不能履行或迟延履行的证明。

第十条 本协议双方当事人对本协议有关条款的解释或履行发生争议时，应通过友好协商的方式予以解决。协商不成的，可依法向有管辖权的人民法院提起诉讼。

第十一条 本协议自双方签字捺指印起生效。

第十二条 本协议一式肆份，甲乙双方各执一份，泰达公证处留存一份，房屋产权登记部门留存一份，具有同等法律效力。

甲方(签名捺指印)： 乙方(签名捺指印)：

以房抵债 篇3

以房抵债, 即以完工的房地产抵付借款、银行贷款等。由于一些无法控制的因素, 房地产企业没有办法按期归还借款或银行贷款, 就会通过用房屋来抵偿工程费用的方式来完成还款。在这种情况下, 企业往往要拖欠到最后期限, 再去办理销售手续并申报纳税, 或者直接将纳税隐瞒, 从而使得企业的纳税风险提高, 这种做法也会使得企业的信誉受损。只有正确的理解以房抵债在会计和税收方面的差异, 才能使企业免于税务行政处罚, 使其行为符合法律的规定。

二、以房抵债的不同类型

以房抵债的类型有很多种, 本文根据房的价值与债的价值大小, 主要探讨三种不同的类型。

(一) 抵债房的账面价值小于债的账面价值, 并且, 债的账面价值减去房的账面价值所得的差额, 大于抵债房市值减去账面价值的毛利。

这时, 会出现债务重组利得。举个例子, 抵债房的账面价值200万元, 市值250万元, 债的账面价值280万元。

(二) 抵债房的账面价值低于债的账面价值, 并且, 债的账面价值减去房的账面价值所得的差额, 小于等于抵债房市值减去账面价值的毛利。

这种情况下也会出现债务重组利得。举个例子, 抵债房的账面价值200万元, 市值250万元, 债的账面价值220万元。

(三) 抵债房的账面价值高于债的账面价值, 而且, 债的账面价值减去房的账面价值所得的差额是负数, 这会导致债务重组损失。

举个例子, 抵债房的账面价值200万元, 市值250万元, 债的账面价值180万元。

三、新准则下房地产开发企业以房抵债的税务处理

在新准则下, 房地产开发企业以房抵债面临的税务问题主要包括营改增和所得税问题。

(一) 流转税的处理

房地产企业以房抵债的行为, 可以被看做是一种视同销售行为, 那么, 流转税=房的市值*适用税率。

“以房抵工程款”情形下, 会计部门应该将工程款的价格按照结算款的标准进行登记。即:

用房抵偿欠的工程款, 一般情况下登记如下:

应该注意到的是, 上文提到的城建税、教育费附加是以抵偿房屋的市值作为计算的参考标准。

(二) 企业所得税的处理

房地产开发企业的利润运作空间大, 国家要保证对其企业所得税的征收, 无论哪种以房抵债都要视同销售, 围绕房的市值减除账面价值的差额 (毛利) 权衡纳税。当计入当期损益的债务重组利得高于房的市值与账面值差额 (毛利) 时, 按债务重组利得额纳税;当计入当期损益的债务重组利得大于0元而又低于房的市值与账面值差额 (毛利) 时, 按房屋的毛利减除债务重组利得额后的差额, 调增应纳税所得额纳税;而当计入当期损益为债务重组损失, 低于0元、又低于房屋的市值与账面值的差额 (毛利) 时, 按房屋的市值减除账面值的差额 (毛利) , 调增应纳税所得额纳税。

(三) 营改增的处理

“营改增”后, 771号文对以房抵债的相关行为较营改增之前进行了大幅度的改进, 对以房抵债税务做出了相对明确的税务界定, 应该将该税务政策的精神继续延续下去。根据《税务人转让不动产增值税征收管理暂行办法》公告 (国家税务总局公告2016年第14号) 的第三条规定, 我们可以这样理解:

1. 如果自建不动产是在2016年4月30日之前建成, 一般纳税人将其转让时, 可以适用简易计税方法来计算税务, 以取得的全部价款和价外费用为销售额, 计算应纳税额时, 按照5%的税率来计算。

纳税人应该按照上述方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 申报纳税是向机构所在地的主管国税机关申报。

2. 如果自建不动产是在2016年4月30日之后建成, 计税方法选用一般计税方法, 以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应该缴纳的税款。

纳税人将获得的全部价款以及价外费用全部计算在内, 按照5%的税率向不动产所在地主管地税机关预缴税款, 报税的时候向机构所在地主管国税机关进行申报。

除此之外, 房地产开发企业还应该根据增值税实际缴纳的最终税款来计算缴纳城建税、教育费附加以及地方性教育费附加等费用。

(四) 土地增值税的处理

从《土地增值税暂行条例》的规定可以看出, 以房地产抵债而发生房地产权属转让的, 应该列入土地增值税的征收范围。房地产公司以房抵债计算土地增值税的时候, 比如应税收入是市场价格4400万元, 按照税务部门确定应该扣除的项目有:800万元用于支付土地使用权的地价款, 1200万元用于投入房地产开发成本, 200万元用于房地产开发, 242万元用于转让房地产税金, 400万元用于加计扣除项目。总体来看, 扣除项目总金额为2842万元, 增值额为1558万元, 增值额/扣除项目金额=54.82%, 适用土地增值税税率40%, 速算扣除系数5%, 最终的应纳土地增值税为:1558*40%-2842*5%=481.10万元。

四、结语

在新会计准则下, 房地产企业以房抵债行为在税务方面还有许多需要解决的问题, 流转税、企业所得税、营改增、土地增值税等各方面的税务问题都应该作为重点进行研究与解析, 从而使得房地产企业的税务处理符合相关法律法规的要求。

摘要：在企业的经营过程中, 有些企业由于资金不足, 常常会用资产来偿还债务, 这类行为叫做债务重组。房地产开发企业以房抵债也属于这类行为。以房抵债的现象在房地产开发企业中非常常见, 由于市场低迷、银根收紧、销售活动成效不明显、建筑安装工程结算时间紧等因素, 在工程欠款无法支付的情况下, 房地产企业只能采取以房抵债的方法。然而, 很多企业都没有充分认识到以房抵债的税务问题, 在申报纳税时出现了偷税漏税的现象, 使得企业的税务风险大大提高。本文结合税法以及企业会计准则的规定, 充分分析房地产企业以房抵债税务的相关问题, 并提出合理的建议, 为企业以后在税务操作方面提供借鉴。

关键词：房地产企业,以房抵债,税务,措施

参考文献

[1]李进, 袁曙明, 许春梅.《对法院执行中以房抵债涉税事项处理的探讨》[J].时代经贸工作探索, 2016 (10) .

[2]王杉, 高屺.《空余房地产租赁管理存在问题及对策探讨》[J].海军工程大学, 2014 (02) .

以房抵债涉及的税务问题 篇4

林铁蛋房地产纳税服务网2 days ago

建设方以房屋抵偿工程款的情况在建筑行业是非常普遍的，特别是2015年下半年以后随着国家要求的“去库存”和各地的“限购令”产生以后，房地产公司的销售情况大不如前，为了“去库存”和资金回笼，房地产公司经常将自己开发的房屋作价抵偿所欠建筑企业的工程款，为了避免产生增值税以外的税费，建筑企业又将房屋等价抵偿给材料供应商或者分包商，于是就产生了“三方抵房协议”——债权债务抵消协议。

一般抵房三方协议为建设方主导草拟，因为具体条款几乎是条条对甲方有利。且不论协议是否公平，实质上是以物抵债，只要是建筑企业以平价抵偿给分包方或供应商，除本身因提供建筑服务应该缴纳的增值税以外，不涉及其他税费。

协议的实质是建设方将房子直接抵给建筑企业的分包方，则建筑企业按照建设方所抵房屋的价格向建设方开具总包发票，分包方向建筑企业开具同等金额的分包发票。发票流必须跟业务流保持一致，不得出现由分包方直接给建设方开票。以下以建筑企业一般计税项目的角度进行会计处理： 前期按分包工程量计价单确认分包成本、债务（不含税）的会计处理： 借：工程施工—合同成本—分包成本 贷：应付账款—某项目—某分包方

在前期取得总包工程量计价单，尚未开具抵房款对应的发票，会计处理： 借：应收账款—某项目—某地产公司 贷：工程结算—进度款

应交税费—待转销项税额

签订完三方协议，当期开总包票时会计处理： 借：应交税费—待转销项税额

贷：应交税费—应交增值税（销项税额）取得分包发票时会计处理：

借：应交税费—应交增值税（进项税额）贷：应付账款—某项目—某分包方 当期债权债务抵消时会计处理： 借：应付账款—某项目—某分包方 贷：应收账款—某项目—某地产公司

转自：铁蛋税客-我们致力于保护作者版权，除我们确实无法确认作者外，未注明来源，如涉及侵权，请及时联系我们删除，并表示歉意，谢谢！联系电话：***房地产纳税服务网

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