公司登记若干问题

公司登记若干问题（通用7篇）

公司登记若干问题 篇1

船舶登记是船舶所有人、经营人、抵押权人、光船承租人等主体, 依据规定向船舶登记机关提出申请, 提交相应的材料, 船舶登记机关审查符合后, 依法予以登记, 发放相应证书的行为。依船舶登记的目的和事项不同, 可将船舶登记分为船舶国籍登记、所有权登记、抵押权登记、租赁权登记等。船舶登记的意义: (1) 船舶登记是船舶取得国籍的前提。船舶通过登记取得国籍, 可以悬挂该国国旗航行。 (2) 船舶登记是登记国推行一国航运政策的重要手段。一方面, 船舶登记国可以用技术条件放宽吸引或限制排斥外国船登记;另一方面, 取得登记的船舶可享受登记国优惠政策。 (3) 船舶登记是确认相关法律关系的依据。登记国对本国登记的船舶可以行使管辖权、外交保护权, 船舶应当适用本国法。 (4) 公示登记权利。登记国发生战争等紧急情况或遭遇自然灾害等不可抗力时, 国家可以对本国登记的船舶进行征用等。目前, 世界各国法律都规定船舶必须进行登记。由于船舶登记的事项和目的不同, 性质和意义也不完全相同。船舶登记行为的法律性质、船舶登记机关的法律责任, 不仅是行政法学理论上的重要问题, 也是海事行政机关的一个重要的实务行为。明确该行为的法律性质, 对于申请登记的船舶所有人、经营人获得法律救济具有重要的指导意义。

一、船舶登记的法律性质

1. 籍登记的法律性质。船舶国籍是指船舶所有权人按一定国家的船舶登记章程进行登记, 取得该国签发的国籍证书, 悬挂该国国旗航行, 使船舶隶属于登记国的一种法律上的身份。在我国, 船舶所有人或经营人依法向登记机关提交申请材料, 登记机关经核准, 给予登记, 并颁发相应航区内的国籍证书, 船舶因此取得中华人民共和国国籍, 方可悬挂中华人民共和国国旗;未经登记的, 不得悬挂中华人民共和国国旗航行。根据《行政许可法》第二条、第三条、第十二条的规定, 行政许可是指行政机关根据公民、法人或者其他组织的申请, 经依法审查, 准予从事特定活动的行为。显然船舶国籍登记是一种行政许可行为。

2. 有权、抵押权和租赁权登记的法律性质。船舶所有权、抵押权和租赁权都是一种对民事权利和民事关系的确认, 是一种行政确认, 仅仅是证明或相对人寄予对行政机关的信任, 因此是一种确认式登记。确认式登记是船舶登记机关依当事人申请, 对当事人之间的民事法律关系状态加以记载、予以认可和证明的一种行政行为。确认式登记并不创设新的权利义务关系, 登记机关不能以自己意志决定当事人是否享有某一权利, 或是否应负担某一义务。当事人之间民事实体权利义务的变动, 取决于当事人本身的法律行为, 而非取决于登记机关的登记。行政登记的法律后果, 在于推定其所登记的民事法律关系的合法性, 船舶登记簿的记载, 起公示作用, 社会公众可以通过查询, 了解船舶的权利状况, 使之具有社会公信力。

二、登记机关在船舶登记中的审查原则和方法

船舶登记的法律效力不同, 其审查原则也不尽相同。一般认为采用对抗要件主义的登记, 主要实行形式审查;而采用成立要件主义的登记, 则实行实质审查。由于船舶登记不仅涉及船舶物权的公示, 还涉及对船舶的行政监督管理, 因此, 目前船舶登记机关对登记申请材料的审查基本上是以形式审查为主, 也有部分进行实质审查的内容。形式审查不涉及到申请材料的实质内容, 主要审查申请材料的数量、种类、格式是否符合要求, 以及本机关有无管辖权等等。而实质审查则需要审查申请材料的实质内容, 甚至需要进行实地核查。

在船舶登记审查过程中, 对于所有权等民事权利登记, 从船舶登记所产生的对抗第三人的效力而言, 笔者认为此类登记仅需且只能进行形式审查。《物权法》第二十四条规定, 船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭, 未经登记, 不得对抗善意第三人。就是说物权的变动不经登记照样可以产生物权变动效力。说明船舶登记法律上未做强制性的规定, 允许当事人就公示方式自由选择。既然如此, 船舶登记可以视为程序性行为, 执行程序性的规定即可。船舶作为动产, 权利人通常可以实施有效的占有, 登记中进行形式审查或不办理登记通常也不会发生重大的物权混乱。尤其是船舶物权变动较之其他物权的变动更具有动态性和复杂性, 不仅增加登记成本, 降低登记效率, 最终影响船舶物权功能的发挥。

而船舶国籍登记, 是对船舶航行权的一种行政许可, 应该采用形式审查与有限的实质审查相结合的原则, 以形式审查为主, 以实质审查为辅, 且实质审查根据实际情况采取登记前和登记后审查相结合。由于船舶国籍登记主要以《船舶检验证书》或《水路运输许可证》为要件, 在审查船舶实际航行情况时, 对于航行于船舶登记机关所在辖区的船舶, 可通过与地方船检或交通主管部门密切联系, 且通过所在辖区海事处对船舶实际营运情况进行反馈核实后方可登记, 即船舶国籍登记与现场核查相结合的方式进行;对于不在本辖区航行的国内船舶, 船舶登记机关缺乏施行登记前实质审查的有效手段, 只能先通过形式审查进行登记, 船舶航行各海事管辖区域内通过船舶安全检查、船舶签证等形式对船舶实际营运情况进行核实, 与登记不符的反馈至船籍港登记机关进行更正甚至予以注销;对于航行国际航线的船舶, 登记机关先通过形式审查进行登记, 但在开航前, 船籍港登记机关要对船舶开展详细的船舶开航前检查, 对船舶国籍证书、船舶检验证书与船舶实际情况进行认真地核对, 没有问题的方可允许其航行。

三、不同审查形式下船舶登记机关的权利和法律责任

在我国, 船舶登记机关是海事局, 因此海事局对于相对人除具有日常的登记管理权外, 还有监督、处罚权。登记申请人对于船舶登记行为不服, 可申请复议或提起诉讼。在这里主要论述登记申请人以外的人认为登记机关的登记与实体权利状况不符, 侵犯自己的合法权益的情形。这种情况又可分为两种情形:一是登记机关工作人员与申请人合谋作违法登记的;二是因相对人提供虚假材料取得登记, 侵犯第三人合法权利的。这种情况下的第一种情形, 应追究违法工作人员的法律责任。间接相对人申请复议或提起行政诉讼理由成立的, 应做出撤销违法登记行为的决定或判决, 对间接相对人造成损失的, 如果能够找到申请人并且其有能力承担责任的, 则由申请人承担法律责任, 否则应由国家承担赔偿责任。第二种情形比较复杂, 解析如下。

对于所有权等民事权利登记。因为船舶登记机关的登记行为是在申请提交的资料形式合法, 但所载内容不真实, 行政登记机关虽已尽形式审查义务, 但仅限于形式审查无法发现这一虚假事实而准予登记的情况下做出的, 对于负有形式审查义务的登记机关而言, 其登记行为在行为主体、行为权限、行为程序方面均无不合法之处, 只是在内容上缺乏事实根据, 但这一结果并不是基于行政机关的真实意思而做出的。如果判决撤销登记行为, 就等于在法律上否定行政登记机关仅对申请材料进行形式审查的合法性。会出现虽然依法行政但却不能取得行政合法之结果的逻辑上的背谬。笔者认为, 此时如果参考民法中“以欺诈手段所为的民事行为”属于无效行为的理论, 确认该行政行为无效, 既可以解决这一逻辑上的背谬, 又使得第三人的合法权利得到保护, 还不会使得行政机关为了保证申请人提供材料的真实性, 而陷入对申请材料进行实质性审查的事务中。

对于船舶国籍登记。如上所述船舶登记机关应采取形式审查和有限的实质审查相结合的形式进行登记, 船舶登记机关所承担的法律责任必然加重, 属于严格登记的范畴。《物权法》规定登记实行严格责任制。只要登记错误, 不论登记机关是否存在过错, 即使因为申请人恶意提供虚假材料造成的, 登记机关都要承担责任, 而且这种赔偿责任是民事赔偿责任, 不享受国家赔偿的责任限制。因此, 为减少此赔偿责任的承担或分散该赔偿责任, 登记机关一方面要规范登记程序和工作流程, 加强对登记工作人员的业务知识培训, 提高人员素质和登记质量, 同时还要通过全国海事系统信息化整合, 建立船舶国籍登记和船舶现场核查的动态机制, 以减少错误的发生率;另一方面, 可以考虑设立赔偿基金, 并为登记工作人员投保登记责任险, 以应对登记责任的赔偿问题。

综上, 船舶登记行为的法律性质不能一概而论。其一, 船舶国籍登记属于行政许可行为, 该行为创设了船舶航行权及确立起船旗国与船舶之间的管辖关系;其二, 船舶所有权、抵押权和租赁权登记是行政确认行为, 并不创设和改变当事人之间的民事法律关系, 目的在于确认并公示船舶关系人的民事法律关系状况。但二者都属于行政行为, 具有单方性和强制性, 针对不同的法律行为, 登记机关所负有的审查原则和形式不尽相同, 船舶登记机关所承担的法律责任也是不同的。

公司登记若干问题 篇2

第一条为加强房屋登记管理，提高房屋登记工作质量，维护房地产交易安全，保护购房人的合法权益, 贯彻落实建设部《房屋登记办法》，结合我市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于本市行政区域国有土地范围内的房屋转移登记、预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。

第三条房屋登记机构在受理直管房（包括直管房、主辅分离房产、市房产局列管的自行接受房产）房改转移登记时，转移登记所需要件中“房屋所有权证”，可以用加盖“沈阳市房产局房产清查验收专用章”的《房产管量清查分栋装户图》代替。

第四条房屋登记机构在受理自管房房改转移登记时，转移登记所需要件中“房屋所有权证”可以暂时用“具结书”代替。此规定执行期限到2009年12月31日。

第五条房改出售公有住房标准价与成本价接轨、房改调房、房改房面积变更，房屋登记机构仍按《房屋登记办法》实施之前的程序办理。

第六条房屋登记机构在受理房改房屋转移登记业务时，暂时可以沿用原有规定，由房改单位代为申请，不需双方到场申请。

第七条2008年7月1日前已经受理的商品房转移登记（含2008年7月1日前担保公司已经受理代办的商品房转移登记），房屋登记机构按《房屋登记办法》实施前的程序、要件操作实施。

第八条开发建设单位营业执照已经被工商行政管理部门注销或者被吊销，对其已经建成的开发项目，购房人申请商品房转移登记的，房屋登记机构按《房屋登记办法》实施前的程序、规定操作实施，可以由购房人单方申请。

第九条国有房产转移登记须提供国有资产管理部门同意书；不能提供的，需提供上级主管单位出具的同意转让国有资产的书面材料。

第十条2008年7月1日前，建设单位取得《商品房预售许可证》的，预售人和预购人申请预购商品房预告登记或者预购商品房抵押权预告登记的，登记机构暂不受理。2008年7月1日后，建设单位取得《商品房预售许可证》的，预售人和预购人订立商品买卖合同后，双方可以约定申请预购商品房预告登记或者预购商品房抵押权预告登记。2009年1月1日后，登记机构全面开展预购商品房预告登记及预购商品房抵押权预告登记。

第十一条商品房预购人以2008年7月1日前核发《商品房预售许可证》商品房设定抵押的，2009年1月1日前，登记机构仍按照预购商品房抵押备案的程序受理。

房地产抵押登记中的若干问题探析 篇3

【关键词】房地产抵押登记；抵押登记；问题；探析

一、前言

在中国特色社会主义事业不断前行的大背景之下，我国经济迎来了发展的新契机。城市化进程不断提速，房地产行业迎来了发展的“春天”。房产价值的一路飙升，让房产抵押逐步成为民众的一种融资途径。房产抵押的融资方式既可以解决抵押人的资金需求，又可以为融资中双方利益的维护提供有力保障。但是，在房产抵押登记中，仍存在诸多的问题，如房地产抵押超额、民间借贷抵押登记和抵押期限等问题，在很大程度上提高了房地产抵押登记中的风险。因此，本文针对房地产抵押登记现状，就存在的主要问题作如下具体阐述。

二、房地产抵押超额的问题

房地产抵押作为一种融资途径，为更好地规范房地产抵押行为，我国也制定了相关的法律法规，明确规定抵押人所担保的债权不得超过其抵押物的价值。但是，从这些法律法规而言，在很大程度上对于规范房地产抵押、维护经济秩序起到了重要作用。但是，这些规定仍存在一定的局限性，特别是当前房地产抵押方式日益多样化，一些法律法规存在滞后性，房地产抵押法律法规的完善显得尤为重要。

当然，在我国《物权法》中，对于房地产抵押有了相关的明确规定。在《物权法》中规定，不动产相关登记机构不得要求对房产进行价值评估。这样一来，在房地产抵押登记中，对于抵押超额风险的顾虑是必然的。这也就需要，在申请人申请房地产抵押登记的过程中，相关登记机构就需要说明其中的风险，并在同意之后，进行登记的后续工作。这样的做法，一方面是为了更好地维护双方的合法权益，确保经济利益的最大化；另一方面，这样有助于降低房地产抵押登记机构的赔偿风险，符合各方权益的诉求。

三、民间借贷抵押登记的问题

在房地产抵押登记中，民间借贷抵押登记占重要部分。这主要是由于，在个体、小微企业等的快速发展中，民间借贷抵押能够为其发展提供了更加便捷的融资方法，对于其发展有着重要的作用。但是，民间借贷具有隐蔽性，巨大的借贷风险，极易导致企业资金链断裂问题。因此，民间借贷对于社会经济发展起到了一定的推动作用，但巨大的风险性、不可控性，对于社会经济秩序的稳定构成了巨大威胁。

于是，对于民间借贷抵押，房地产抵押登记机构往往选择回避，或十分谨慎小心，以确保相关风險降低至最小。对于民间借贷尚未建立完善的法律法规体系，且监管存在较大的空白区。在民间借贷抵押的工程造价，一旦出现抵押担保网问题，将会造成巨大的经济损失。在现行的法律法规中，对于登记机构如何发现非法经济犯罪行为、如何甄别民间借贷关系的合法性等内容，都未进行明确的规定。这就说明，房地产抵押登记机构既没有权利去进行相关甄别工作开展，也没有相关的技术条件，对是否时非法经济行为等进行判断。因此，我国应立足于现状，制定并出台相关的法律法规，或指导性文件，进一步明确房地产登记机构在民间借贷抵押中的职责，也进一步规范民间借贷行为，避免不必要的风险。

四、房地产抵押期限的问题

在进行房地产抵押登记的过程中，申请人会依据实际情况，在合同中约定抵押期限。但是，在我国现行的法律法规中，对于“抵押期限”的规定，造成了房地产抵押登记问题的出现。在《 关于适用 （中华人民共和国担保法）若干问题的解释》中明确规定：“当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间， 对担保物权的存续不具有法律约束力。”也就是说，对于房地产抵押而言，在抵押担保的过程中，对于申请人约定的抵押期限，在法律上是不具有法律效力的。因此，在房地产抵押期限上，抵押人、抵押权人和登记机构，应在登记操作中特别注意，避免因为疏忽而造成必要的麻烦和法律风险。

与此同时，在“抵押期限”的认识上，存在错误认识和不当观点，进而导致不必要的法律风险。例如，在主债权设定抵押担保之后，抵押权人应在主债权诉讼期间行使抵押权，倘若抵押权没有行使，法院则不会予以保护。因此，在房地产抵押登记中，一定要对相关的法律法规有清楚的认识，并对一些错误的观点及时改正，以更好的维护自身的合法权益。

五、结束语

综上所述，房地产抵押作为一种重要的融资方式，对于社会经济的发展起到了一定的推动作用。但是，如何进一步规范并创造良好的抵押环境，是确保社会经济秩序稳定发展的重要基础。当前，房地产抵押登记中仍存在诸多问题，特别是房地产抵押超额、民间借贷抵押登记和抵押期限等问题，既影响了各方利益的有力保障，带来相应的法律风险，又制约了房地产抵押融资的发展。因此，在新的历史时期，进一步强化对房地产抵押登记的优化与改革，通过建立健全相关的法律法规，规避房地产抵押登记中的法律风险。

参考文献：

[1]赵建晖.对房地产抵押登记中的风险防范的思考[J].房地产导刊，2013（12）.

[2]陈亚善.不同类型之债与房地产抵押登记[J].中国房地产，2013（07）.

[3]韦元文.谈房地产抵押登记中两个争议问题[J].广西农村金融研究，2011（04）

[4]王美荣，张宝源.房地产抵押贷款风险及防范[J].现代商业，2010（21）.

[5]王玙.房地产抵押登记中的法律问题探析[J].法制与社会，2009（13）

作者信息：

公司登记若干问题 篇4

一、不动产权证盖章不统一

这涉及谁登记、谁负责的问题,也就是当不动产登记发生错误引发诉讼时,谁是适格被告。行政诉讼被告资格的确认,直接关系到受具体行政行为侵害的公民、法人或其他组织能否顺利地行使诉权并及时有效地获得相关救济。举个例子,早在2009年S市政府就明确了“市房地产权登记中心统一集中负责全市房地产产权登记工作”,登记中心也已经以自己的名义核发了60 余万本房地产证,但由于《土地管理法》《房地产管理法》《土地登记办法》等法律文件都规定土地登记由国土部门负责,而修改前的1993 年《S市房地产登记条例》规定登记机关为市房地产行政主管部门,导致一些业主认为由登记中心作为房地产权登记的行政主体于法不合,进而向法院起诉要求确认其合法的房地产证无效,由规土委重新核发。

中编办《关于整合不动产登记职责的通知》文件印发后,各地不动产登记职责整合文件也陆续出台。从文件内容来看,均明确由国土资源行政主管部门负责指导监督本辖区不动产登记工作,并在国土厅(局)地籍管理处(科、股)加挂不动产登记局牌子,或内设不动产登记管理处,其性质为内设机构。当然,也有国土资源行政主管部门直接加挂不动产登记局牌子。

最近笔者通过网上搜索了11 个已经实行不动产统一登记的地方,发现其中有的地方“不动产权证”盖的是“××国土资源局不动产登记专用章”,有的地方盖的是“××不动产登记局不动产登记专用章”。那么,发生登记纠纷时谁是适格被告呢?不动产统一登记前,各类不动产权属证书由不同部门颁发,统一登记后,对这类颁证行为提起行政诉讼,又应当由谁来应诉呢?

二、不动产登记的行为主体应是政府部门

不动产登记是指国家专门机关根据申请人的申请将不动产事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记簿应公之于众并可供公众查阅,从而达到申请人公示不动产物权的法律效力。因此,不动产登记是行政机关的行政行为,具有公法性质。

《中华人民共和国房地产管理法》第六十条规定,国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。第六十一条规定,以出让或者划拨方式取得土地使用权,应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申报核实,由同级人民政府颁发土地使用权证书。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上人民政府房地产管理部分核实并颁发房屋所有权证书。其他法律、法规对不动产登记也有明确规定,具体某项不动产的登记,需要行政机关依照法定程序进行审查、核实后才能作出。因此,不动产登记含有国家行政机关对不动产物权的行政确认成份。国家行政机关是不动产登记的主体,不动产登记是国家行政机关为不动产确权的行政行为,国家公权力介入了不动产登记,赋予不动产登记强大的公示效力。

有观点认为,虽然《不动产登记暂行条例》第六条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构”,但“部门”不一定为“政府组成部门”。此观点值得商榷。《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》第六十四条第一款规定,“地方各级人民政府根据工作需要和精干的原则,设立必要的工作部门”。第三款规定,“自治州、县、自治县、市、市辖区的人民政府的局、科等工作部门的设立、增加、减少或者合并,由本级人民政府报请上一级人民政府批准,并报本级人民代表大会常务委员会备案”。显然,政府组成部门的增减变动,应当遵循必要的报批程序,而非政府部门如事业单位等政府机构的设立,则是另一个程序。《不动产登记暂行条例》规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门”是依精简、效能原则,在不新增设政府部门的前提下,允许各级政府在现有组成部门中确定一个部门作为不动产登记机构。《不动产登记暂行条例》是行政法规,《地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》是法律,按照立法规定,下位法不得与上位法冲突,对于“部门”应理解为“政府部门”,而非广义上的政府机构,只有这样才能和不动产登记的性质和不动产登记机构所承担的职责在法律上相一致。

从我国改革的具体情况来看,《不动产登记暂行条例》规定由作为政府部门的不动产登记机构全面承担不动产统一登记的职责较为适宜,部门登记符合中央关于不动产登记职能整合的相关要求。《国务院机构改革和职能转变方案》中明确提出,“整合房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记的职责……分别由一个部门承担”。《中央编办关于整合不动产登记职责的通知》也规定,“由国土资源部指导监督全国土地登记、房屋登记、林地登记、草原登记、海域登记等不动产登记工作”。从中央的要求来看,一直强调政府部门在不动产登记中的作用。因此,由部门进行登记,更加符合权责一致原则的要求,有利于对登记行为形成监督,提高登记工作的质量和效能。从房地产统一登记的地方实践来看,登记机构普遍为政府部门。例如,《重庆市土地房屋权属登记条例》第六条、《上海市房地产登记条例》第五条、《深圳市房地产登记若干规定(试行)》第三条、《珠海市房地产登记条例》第三条等都将房地产登记机构规定为政府部门。

三、不动产登记主体应能独立承担相应的法律责任

不动产统一登记作为一种以服务为目的的公权力行为,其行使主体只有具备行政主体资格,才能独立承担相应的行政责任和民事责任。《物权法》第二十一条规定,因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定,不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。2010年发布的《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第十二条规定,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。这些规定表明,不动产登记机构应当对自己的登记行为负责,对登记错误发生的损害承担责任。无论不动产登记机构是隶属于政府或者其行政主管部门的内设机构,前提都应是通过法律或者法规授权获得行政主体地位,使其能独立行使不动产统一登记的职权并独立为登记行为承担责任。

除登记簿和权属证明样式、记载内容、登记要素统一外,权证印章还应进行统一。如前所述,目前有的地方“不动产权证”上盖的是“×× 国土资源局不动产登记专用章”,有的盖的是“×× 不动产登记局不动产登记专用章”。笔者认为,盖“××国土资源局不动产登记专用章”更加规范,符合法律规定。《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式(试行)的通知》(国土资发〔2015〕25 号)也明确规定,纸质介质的“不动产登记簿”“不动产权证书”和“不动产登记证明”应当加盖不动产登记机构的“不动产登记专用章”。不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如:××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作,则县国土资源局为该县不动产登记机构,登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章”。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局(处、科、股),不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务,但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。

因此,笔者认为,如果不动产权利证书加盖“×× 国土资源局不动产登记专用章”,在不动产登记行政诉讼案件中,应以“××国土资源局”为被告。如果加盖的是“不动产登记局”公章且该“不动产登记局”为内设机构,可以“×× 国土资源局”或“×× 不动产登记局”为被告。这是因为该内设机构实际上已经外化,取得了独立主体的资格。但如果没有法律、法规、规章的明确授权,无论事实上内设机构是否以自己名义作出行政行为,它仍不具独立承担法律责任的能力,它的行为则应当由组建或设立它的政府或行政机关负责。依据《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第二十条规定,行政机关的内设机构或者派出机构在没有法律、法规或者规章授权的情况下,以自己的名义作出具体行政行为,当事人不服提起诉讼的,应当以该行政机关为被告,即被告应当是设立或组建它的政府或行政机关。当然,如果“×× 国土资源局”加挂不动产登记局牌子,则可以以不动产登记局为被告。

四、并非所有的不动产管理纠纷都以不动产登记机构为被告

行政诉讼是不动产登记异议的救济途径之一,《物权法》第十九条规定,“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载事项错误的,可以申请更正登记,但如果在不动产登记薄权利人不同意更正的情况下,利害关系人可以向登记机关申请异议登记,登记机关予以异议登记的,申请人当在登记之日起15 日内向人民法院提行政诉讼,请求人民法院撤销行政机关颂让的具体行政行为”。根据国土资源部、住房和城乡建设部《关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》,不动产统一登记与房屋交易管理既要有序衔接,同时又要合理分工。如北京市规定,网签、限购、存量房交易平台、商品房预售合同登记备案(含登记、解除、变更备案)、交易资金监管、商品房现房销售备案、现房网签及注销手续、存量房房源核验、存量房网签及注销手续、房产测绘(含预测和实测)成果审核、预查封及网签数据查询等房屋交易管理工作仍由市住房城乡建设委负责。不动产登记,不动产登记档案管理,不动产登记信息档案查询,不动产查封,因不动产登记引起的行政诉讼、行政复议、信息公开,各类历史遗留及疑难登记问题的处理等工作由市国土局负责。这就意味着,今后不动产行政诉讼案件要根据相关机关的职责来确定被告,并不是所有的不动产管理案件都是告国土部门,应注意区别纠纷缘由是否“因不动产登记引起”。如按以上分工,不动产预查封是住房和城乡建设部门负责,而不动产查封则是由国土部门负责。

五、不动产统一登记前所颁发权证应诉主体问题

公司登记若干问题 篇5

颁布时间：1998-1-1

为更好地贯彻落实十五大精神，支持国有企业改革，日前，国家工商局发出了《关于国有企业改革中登记管理若干问题的实施意见》，并发往各省、自治区、直辖市及计划单列市工商局。现将全文刊登。

党的十五大明确指出，要按照“产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学”的要求，对国有大中型企业实行规范的公司制改革。要以资本为纽带，通过市场形成具有较强的竞争力的跨地区、跨行业、跨所有制和跨国经营的大企业集团。要采取改组、联合、兼并、租赁、承包经营和股份合作制、出售等形式，加快放开搞活国有小型企业的步伐。为了深入贯彻落实党的十五大精神，充分发挥登记管理机关的职能作用，支持国有企业改革，现就国有企业改革中登记管理的若干问题提出如下意见：

一、各级登记主管机关要深入学习和领会党的十五大精神，高举邓小平理论伟大旗帜，按照“三个有利于”原则，紧紧围绕现代企业制度这一中心，既要依法登记注册，又要解放思想，主动介入，热忱服务，积级研究现代企业制度建设中出现的新情况、新问题，探索新的思路和对策，充分发挥企业登记管理在促进现代企业制度建设和推进国有企业战略性改组中的职能作用。

二、国有企业改建为公司（指依《公司法》设立的有限责任公司或股份有限公司，下同），主要应是改建为多个投资主体的有限责任公司和股份有限公司。改建为国有独资公司的，应由经国务院或省级人民政府授权投资的机构或授权的部门作为公司的股东。

三、国有企业整体改建为公司，应由原国有企业投资人或新的投资人作为该公司的股东或发起人，原国有企业自身不得作为该公司股东或发起人。

国有企业以其部分资产改建为公司（部分改建）是企业的一种投资行为。国有企业对外投资按《国务院批转财政部关于加强国有企业财产监督意见的通知》（国发［1997］9号）的有关规定执行，投资后剩余自有资金不得低于法定注册资金最低限额，且应与企业经营规模、经营范围和经营方式相适应。其投资或与其他投资者共同投资设立的公司，按新设立公司登记注册。

四、对原国有企业吸收本企业职工入股改建为有限责任公司的，可由具有社团法人资格的本企业职工持股会或本企业工会，代表全体或部分职工作为公司的投资主体行使股东或发起人的职能；改建为股份有限公司的，按国家有关规定处理。

五、国有企业改建为公司的登记管辖，应符合《中华人民共和国公司登记管理条例》（以下简称《公司登记管理条例》）的规定。原登记机关没有公司登记权的，应当将申请文件和登记档案一并移送有登记管辖权的公司登记机关。

六、国有企业改建为公司，应在原国有企业投资主体依法作出改建为公司的决定，并报经政府授权部门批准后，由全体股东或发起人按照》《公司法》和《公司登记管理条例》的规定，向公司登记主管机关申请公司登记。地方政府对国有企业改建为公司的审批有规定的，按地方政府的规定办理。

七、国有企业整体改建为公司属于下列情形之一的，应按设立登记的要求提交文件，按变更登记程序办理、换发营业执照：

（一）改建为国有独资公司或独家发起的股份有限公司；

（二）吸收新股东投资入股组成公司；

（三）吸收合并组成公司。

属于新设合并组成公司的，应按设立登记办理。

属于吸收合并的被合并方和新设合并的合并各方，应按《中华人民共和国企业法人登记管理条例》（以下简称《企业法人登记管理条例》及其施行细则的规定办理注销登记。

八、国有企业整体改建为公司，公司的经营范围中有属于法律、行政法规限制的项目，如原国有企业已经获得专项审批，只要在有效期内，申请公司登记时可不再重新办理审批手续。但法律、行政法规规定需要重新审批的，或现行法律、行政法规规定需要审批而原企业没有取得批准的，还需向登记主管机关提交有关批准文件。

九、国有企业改建为公司，以原国有企业资产出资的方式、比例应符合《公司法》

及其他有关法规、规章的规定。

十、国有企业整体改建为公司，应将其下属企业法人或营业单位一并纳入改建方案，限期改建为子公司或分公司，对已纳入原国有企业改建方案的下属企业法人，在按《公司法》和《公司登记管理条例》规范之前，不得继续对外投资或设立分支机构，需要进行变更登记的仍按《企业法人登记管理条例》执行，需由主管部门审批或签署意见的，可由已改建的公司行使该职能。

对没有纳入原国有企业改建方案的下属企业法人，应在重新确定其主管部门后，按《企业法人登记管理条例》及其施行细则的规定向其登记主管机关申请变更登记或备案。

十一、国有企业被公司兼并，该国有企业应同时改建为子公司或分公司，也可以参照公司兼并的有关规定，将国有企业撤销。申请登记时除提交《公司登记管理条例》

规定的文件外，还应提交主管部门米嘉募凹娌⑿椤？

国有企业被非公司企业兼并而改变登记注册事项、隶属关系的，应按《企业法人登记管理条例》及其施行细则的有关规定办理变更登记或备案，登记主管机关应重新核定企业的登记注册事项。因兼并而终止的，应办理注销登记。

十二、濒临破产或资不抵债的国有企业被兼并后，要求保留企业法人资格，改建为公司的，应按前条有关规定办理登记注册；以非公司企业法人存在的，则兼并企业应新注入资金，并应达到注册资金的最低数额要求，登记主管机关应重新核定企业的注册资金及其他登记注册事项。

十三、国有企业依照国家有关规定实行承包、租赁经营的，企业的经济性质不变，法定代表人或负责人以及其他登记注册事项发生变化的应进行变更登记。

十四、国有企业改建为股份合作企业的，在国家有关法律、法规出台前，地方已有规定的，可按地方规定执行；地方没有规定的，可参照《关于发展城市股份合作制企业的指导意见》（体改委［1997］96号）制定登记办法。

公司登记若干问题 篇6

一、不动产登记是强制登记还是自愿登记

一般而言,不动产登记具有被动性,应依当事人申请而为之,如果国家要求不动产必须登记,将会产生公权对私生活的干预,但事实上,普通老百姓对不动产登记的愿望是非常强烈的,经登记的不动产权利能得到充分保护的观念已深入人心。在市场体制充分发达,资源能够自由流通的社会,基于交易安全的需要,当事人对不动产登记的愿意是非常强烈的。在过去计划经济条件下,房地产市场并不发达,房屋交易非常稀少,政府曾经实行过一段时间的总登记,这种总登记具有强制性,它主要是为了满足国家房屋普查之需。由于我国城乡二元结构的存在,集体土地上的房屋土地等不动产资源的交易却受到限制,当事人申请农村不动产资源登记的欲望并不强烈,不动产登记比例较低。因此,最近,国家自上而下,大力推进农村房屋土地等不动产的确权登记,这种登记也具有一定的强制性。但是,随着城乡一体化的推进,城乡资源互动的深入,农村房地产市场的建立,特别是在自由流通的城市房地产市场,毋需再行强调不动产登记的强制性,应当回归不动产登记应有的法律属性,即依据当事人的申请而启动。

《征求意见稿》第2条规定:“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为”。建议修改为“本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构根据当事人的申请依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为,法律、法规另有规定的除外”。

二、不动产登记机构的设立

不动产登记机构如何设立,是实务部门最为关心的问题,《征求意见稿》第5条规定“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作”,至于该部门究竟何为,并未明了,是其他不动产登记机构并入国土部门,还是单设不动产登记局,都未明确。由于涉及各自的部门利益,无论如何设置,都需要当地政府部门的强力推进。《征求意见稿》第6条规定“跨县级行政区域的不动产的登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理”,举例示明,比如一个地级市,下辖三个中心城区(不包括下辖设区的县),那么根据该条规定,该地级市可由三个不动产登记机构分别办理。依笔者之见,地级市应设一个统一的市级不动产登记机构,下辖的中心城区可分设派出机构,统一接受市级不动产登记机构的领导。这样设置,可以保证在一个城市里,不动产登记运行体制的顺畅,减少分设不动产登记机构的制度运行成本,因为在中国现行体制下,分设部门就会产生部门利益,产生部门摩擦,带来部门协调问题,影响效率。

三、不动产基本单元理解

不动产基本单元是不动产登记中的核心问题,一个不动产能否纳入登记,能否登记发证,就看它是否满足基本单元的要求。何为不动产基本单元,我国《物权法》并未涉及,按照物权客体特定性原则,纳入物权登记的不动产应当具备构造上和利用上的独立性,一个是物理标准,另一个是使用价值标准,即不动产基本单元是指在构造上及使用上可以独立,且可单独作为所有权等物权之标的物的不动产部分。但如何判定构造上及利用上的独立性,争议很大。一般认为构造上的独立性指物理上的独立性,一般要求物与物之间有固定的墙壁相分割开,能与其他物完全相区别,利用上之独立性指可以排他使用,且能发挥该物之效用。然而,随着经济与社会的发展,土地资源的日益稀缺,为了资源效用的最大化,在构造上独立性的判断标准上,各国大多以范围明确论代替物理上之独立性,同时也放宽了对利用上的独立性的标准。只要具备在图纸上有明显界线且实务中也有明显的界址,即便没有固定墙壁相区分,也可以成为专有部分。至于利用上的独立性,只要利用时不对其他共有人产生不利影响,一般也都认为其具有独立的使用价值。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有纠纷案件具体应用若干问题的解释》第2条规定,“专用部分是指具有构造上的独立性,能够明确区分;具有利用上的独立性,可以排他使用;能够登记成为特定业主所有权的客体”。

《征求意见稿》第7条规定:“不动产以不动产单元为基本单元进行登记。不动产单元具有惟一编码。”该条规定中的“惟一”系用词不当。建议修改为:“不动产应当按照基本单元进行登记,不动产基本单元应当具备构造上和利用上的独立性,不动产基本单元应当具有明确、唯一的编码”。

四、关于空间的登记

当前,土地的空间利用日益重要,在城市中,机械式车位、地下商场、空中走廊、高架桥等立体利用土地的情形大量出现,但是,在当前实务中,这些对空间立体利用的不动产却大多未纳入登记。《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载空间界限”,但对空间究竟如何描述,却是深值研究的问题。《房屋登记办法》和《土地登记办法》对此作了原则性规定,但在操作层面,空间及空间权的登记仍是一个难题,我国相关部委及地方也出台过土地空间利用的相关文件,但比较零星,不够全面和系统,效力也较低,难以满足当前实务的需要。土地空间登记的难点主要表现在两个方面,一是土地空间的界定以及土地空间的虚拟划分,二是土地空间权利的描述。土利空间利用具有三维性,现有土地使用权的二维记载不能准确反映出土地的立体利用,不能清晰有效管理土地的空间布局,必须选择参照物,对土地的立体利用进行三维信息记载,实现对土地空间的三维管理。作为效力较高的《不动产登记条例》必须在这方面有所作为,特别在土地空间利用中不动产权利的取得与公示以及土地空间利用中的不动产权利冲突及其规制等方面加强规范,制定效力高、统一规范的土地空间利用不动产登记制度,指导当前不动产登记机构面临的空间实务登记难题,保障土地空间利用中投资人和购买人的合法权益,促进土地空间的有效利用。

五、登记簿的编制标准及记载内容

登记簿的编成标准应采取“物的编成”标准,以该特定的不动产为基础,一个特定的不动产占据一张簿页,然后依次填充应记载的内容。登记簿记载的内容包括:第一,不动产自然状况;第二,不动产权属状况;第三,不动产物权变动记录,记载不动产前后物权变动记录;第四,其他部分,记载异议、查封、解封等信息。

根据物权法定原则,物权的种类和内容由法律明确规定,当事人不能任意创设,故不动产登记机构不能随意按照当事人的申请在登记簿上作记载,从而使之产生物权的效力,登记簿上应记载的内容,由法律明确规定。比如,甲把房子出卖给乙,但约定一个条件,此房只能由乙居住,乙不得转卖,那么这种约定应该是无效的,违背了物权法定,所有权即包括占有、使用、收益、处分权能,乙取得所有权后当然可以转卖,甲无权干预,这种约定不得在登记簿附记栏中体现。

《征求意见稿》第7条规定“不动产登记簿应当记载不动产的自然状况、不动产的权属状况及不动产权利限制提示事项等”,缺少了不动产物权变动记录的记载,应当增加。同时,不动产权利的限制应当有明确的依据,如法院的查封文书等,至于“提示的事项”,规定较为随意,在实务中徒增歧义,引起混乱,建议去掉。

六、不动产登记种类及其理解

不动产统一登记后,不动产登记种类包括哪些必须明确,对不同种类的登记类型的理解也应当一致,以避免争议。按照物权法定原则,不动产登记种类应当统一到《物权法》的规定上来,不得自行创设。按照《物权法》的规定,不动产的登记类型主要包括:初始登记、转移登记、变更登记、注销登记、他项权利登记、预告登记、更正登记、异议登记等。

《房屋登记办法》第81条规定:“司法机关、行政机关、仲裁委员会发生法律效力的文件证明当事人以隐瞒真实情况、提交虚假材料等非法手段获取房屋登记的,房屋登记机构可以撤销原房屋登记,收回房屋权属证书、登记证明或者公告作废,但房屋权利为他人善意取得的除外。”按此规定,在具备上述情形下,登记机构可以撤销原房屋登记,但有问题的是,撤销登记是一种独立的登记类型吗?显然不是,因此,该条规定造成了实务部门的困惑,容易引起混乱。另外,在目前的登记实务中,如何进行异议登记是一个难点。按照《物权法》第19条及《房屋登记办法》第76条的规定,利害关系人申请异议登记的前提是不动产登记簿记载的权利人不同意更正。可以说,这种规定在实务中根本不具操作性,因为利害关系人之所以要提出异议登记,必定是与登记簿记载的权利人有所争执,而且一旦异议登记生效,登记簿上记载的权利人再行处分已无可能。因此,异议登记须以权利人不同意更正为前提的要求使得法律有关异议登记的规定成为一纸具文。在实务操作中,登记机构大多仅凭利害关系人书面承诺登记簿记载的权利人不同意更正推定登记簿记载的权利人事实上不同意更正,至于登记簿记载的权利人是否不同意更正登记并未审查,再者何为利害关系人,也极不易判断。登记机构无论办与不办异议登记,都会处在一个两难的场面。一方面,由于对利害关系人的判断无统一的标准,登记机构认为其不属于利害关系人而不进行异议登记,会引起申请人的不满,另一方面,登记机构若进行了异议登记,由于在操作层面事实上并未严格执行异议登记须以登记权利人不同意更正为前提,这又会造成登记权利人的抱怨。

《不动产登记条例》在制定过程中,应当充分吸引实务部门在登记过程中遇到的诸如此类的问题,必须在条例中清晰界定不动产登记种类,廓清每种登记的涵义。

七、关于登记程序

《征求意见稿》第三章是登记程序的规定,此章问题较多。

第一,应当增加登记程序的一般规定,增加条文“不动产登记一般依照以下程序进行:(一)申请;(二)受理;(三)审核;(四)记载于登记簿;(五)发证”。

第二,关于不动产登记双方申请与单方申请的规定不甚严谨,哪些情形需要双方申请,哪些情形可以单方申请,这是不动产登记机构每天都会遇到的问题,很多同志对此较为模糊。要把这个问题搞明白,关键是要清楚不动产物权变动的类型及其特点,根据不动产物权变动原因的不同,不动产物权变动分为两种类型:一类是基于合同、协议等法律行为发生的物权变动;另一类是基于判决、调解、裁定、继承等非基于法律行为发生的物权变动。就第一类而言,必须由双方当事人对合同、协议履行完毕,完成登记才能发生物权变动,因此,需要双方申请。就第二类而言,在判决、调解、裁定等生效时,或被继承人死亡时物权即发生变动,这时,登记不是物权变动的要件,不需要前来登记机关完成登记,物权已经发生变动,但是权利人要处分该不动产时,必须以完成登记为前提条件。由于申请人在登记之前即已取得标的物的物权,因此,由取得人单方前来申请办理即可。须注意的是,并非所有的法院判决,申请人都可单方前来申请登记,判决文书有三种类型:第一种是确权判决,当事人凭确权判决文书可单方前来申请办理;第二种是给付判决,这种判决仍须双方前来共同申请办理,一方不愿意配合的,须要法院的协助执行;第三种是变更判决,此种判决需要涉及到的当事人到场。《征求意见稿》第12条规定:“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。”建议以列举加抽象的方式进行规定,修改为:“根据买卖、抵押等合同协议发生的不动产物权变动申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。”《征求意见稿》第12条规定“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的,可以由当事人单方申请”,建议修改为“人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等取得不动产权利的,可以由当事人单方申请”。

第三,关于电子申请。在电子信息日益发达的当今,对于一些登记,可否采行电子申请方式,即当事人或者其代理人不用到登记机构现场申请,而是通过信息化的手段,实现远程申请,通过技术手段,核实申请人身份信息,申请资料通过电子扫描等方式予以送达。因此,《征求意见稿》第13条“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构现场申请不动产登记”还有探讨的必要。

第四,关于登记过程中的时限,由于不动产种类众多,各种不动产登记的简繁程度不一,因此不宜针对所有的不动产登记,统一规定受理审核时限。建议删除《征求意见稿》第15条以及第18条有关5个工作日的初审以及30日内办结的规定。另外,《征求意见稿》第18条第2款的规定:“同一不动产权利有两个以上主体申请登记的,不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记,法律、行政法规另有规定的除外。”该条规定于此,甚感突兀,不知用意何为,建议去掉。

第五,关于不动产登记机构的审核职责与赔偿责任。《征求意见稿》第16条规定“不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验”,从该条规定来看,并未明示不动产登记机构承担的审查职责,该条规定参考了《物权法》第12条的规定。关于不动产登记机构的审查职责一直有形式审查与实质审查之争,多数观点认为根据《物权法》第12条的规定,实际是赋予登记机构以实质审查之责,笔者不赞同要求登记机构承担实质审查之责。目前,学术界有这样一种代表性观点,认为实行实质审查是登记具有公信力的必要前提,这个观点值得商榷,公信力纯粹是一种立法的政策选择,与物权变动模式或审查模式并无关系,无论在哪个国家,如果经登记的不动产物权没有公信力,则交易秩序定会受到破坏。采取比较法的视角,欧美大多数发达资本主义国家采用的是替代审查,比如公证的介入,《征求意见稿》可以增加前期替代审查规定,比如引入公证,以减轻不动产登记机构的审查职责。不动产登记机构审查职责的定位直接与其赔偿责任相关,按照《物权法》第21条的规定“因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任”,如果《物权法》第12条界定登记机构为实质审查,显然,可对《物权法》第21条作如下理解,造成登记错误的原因既包括登记申请人提供虚假材料欺骗登记机构,也包括登记机构工作人员自身故意及疏忽大意等过错,无论哪种情形,登记机构都应承担责任,登记机构承担责任后,可向造成登记错误的人追偿。即登记机构应当承担无过错责任或者结果责任,只要登记结果错误,房屋登记机构就应全部赔偿,然后再追偿。但如此理解,显然对不动产登记机构有失公允。随着《物权法》的实施,过错推定责任渐渐成为实务当中起支配作用的标准。如果第三人提供虚假材料申请登记,登记机构已尽审核职责仍无法发现的,则应由第三人承担民事赔偿责任,而不能要求不动产登记机构承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第12条规定:“申请人提供虚假材料办理房屋登记,给原告造成损害,房屋登记机构未尽合理审慎职责的,应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。”该条规定明确了登记赔偿的过错责任原则,将房屋登记机构的赔偿份额与过错挂钩。建议《征求意见稿》参照该司法解释的规定,明确不动产登记机构合理审慎的审查职责及相应的赔偿责任。

八、登记信息利用与隐私保护

物权法的基本原则之一是公示公信原则,公示原则是指物权变动必须以一定的方式向外界公示,使第三人能够及时了解物权的变动情况,这样才有物权变动的效力,公信原则是指任何因为基于对公示行为的深信,而从事相关交易行为,即使公示错误,其交易行为仍受法律保护,也为有效。公示公信原则的目的是出于对交易安全的保护,特别是保护当事人对公示的信赖利益。物权变动要求公示,但是不是物权变动的所有信息都须要公示出来呢?这涉及到公示的目的究竟是什么,依笔者之见,公示的目的是为了交易,如果不存在交易,公示也无多大意义。当然,国家公职人员的财产公示另当别论。

《征求意见稿》第23条规定:“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。”该规定照搬了《物权法》第18条的规定,《物权法》第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。”建设部《房屋权属登记信息查询暂行办法》第7条规定:“房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息,单位和个人可以公开查询。”这两条规定似乎有冲突,因为《物权法》规定的查询、复制主体限定为权利人和利害关系人,而建设部《暂行办法》对查询主体无限制性要求。在笔者看来,这种冲突并不存在,关键在于对《物权法》第18条如何理解。首先,对利害关系人如何理解,一是指交易当事人,二是指潜在交易当事人,指一切可能从事交易的人或者有交易意向的人,如果把利害关系人扩大到潜在的交易当事人,那么《物权法》与《房屋权属登记信息查询暂行办法》的规定就是一致的了。因为任何人都可理解为潜在交易当事人。其次,对登记资料如何理解,一是仅指登记簿,二是不仅包括登记簿,还包括登记申请表、提交的相关文件等。从《物权法》用语“查询、复制”的表述来看,应包括申请表、相关文件等,因为登记簿不存在复制的说法,登记簿可以查询,只有登记申请表,当事人提交的相关文件等才存在复制的提法。

公司登记若干问题 篇7

第一阶段为“宽进严出”的审查模式。以2004 年3 月1 日为界限,在此之前的夫妻共有房产登记采取的是隐性共有的方式。即夫妻关系存续期间取得的房产,由其中一方申请登记并取得权利。通常申请人为房屋权利来源证明(购房合同、公有住房买卖协议书、拆迁协议书等)上记载的一方,配偶不核发共有权证,视为隐性共有。在该种审查和登记模式中,登记机构在申请人取得房屋权利时对夫妻关系的审查较为宽松。后续房屋所有权人在处分房屋进行转移登记或抵押登记时,登记机构将对其婚姻状况进行严格审查,要求申请人提供相应的婚姻证明,由登记机构结合婚姻证明材料审查取得房屋权利时是否存在隐性共有人,如存在共有人的,要求共有人一并到场方可处分房屋。

这种审查模式下,房屋登记机构在取得登记时的审查较为轻松,但弊端在于处分房屋时当事人负担较重,如每次办理抵押登记均需提供取得房屋时的婚姻状况证明,同时也加重了登记机构后续的审查压力,降低了行政效率。而且尽管如此,仍然会出现当事人弄虚作假、故意隐瞒或是产权人进行房屋登记后婚姻状况发生多次变化的情况,导致登记机构审查不尽。

第二阶段为“严进宽出”的审查模式。鉴于上述模式中繁重的审查压力,也为减少权利人处分房屋时登记机构的审查责任,降低审查难度,提高办事效率。杭州自2004 年3月1日开始,在产权登记上采取了婚姻状况前置审核的模式,即“严进宽出”,将之前在处分环节对婚姻关系的审查提前至取得登记时。登记机构在取得产权登记时强制审查申请人的婚姻状况,要求当事人提供户口簿、结婚证、离婚证等婚姻状况证明材料进行产权登记申请。如房屋系婚姻关系存续期间取得,且无特别约定的,登记为夫妻共有产,对原来的“隐性共有人”核发共有权证,使其显性化。将来待权利人处分房屋时,登记机构以房屋所有权证、共有权证记载的房屋权利人为准,不再审查有无其他共有人。

这种一次性审查的模式,有效降低了登记机构在处分登记时的重复审查压力,不仅简化了手续、提高了办事效率,也在一定程度上减轻了办事群众的负担。但该种登记审查模式也使登记机构陷入另一种困境。由于是一次性审查,所有的审查压力无形之中转移至取得登记之时,且这种对民事实体法律关系的审查存在着较大的行政风险,一旦登记时遗漏了共有人,极易引起行政诉讼。

第三阶段为“询问+ 自行申报”模式,随着《物权法》《房屋登记办法》《房地产技术规程》以及《杭州市区国有土地上房屋登记办法》的相继出台,加之传统审查模式暴露出来的缺陷和行政风险,房产机构对婚姻关系的审查方式开始考虑和酝酿转变。2013 年4 月1 日,杭州正式调整了婚姻关系的审查方式,房屋登记部门原则上不再直接审查夫妻关系,由登记机关进行询问,申请人自行申报。换句话说,房屋登记部门将充分尊重购房人的意愿,在登记机构询问、申请人申报无共有人的情况下,可直接将房屋权利来源证明中记载的“买方”登记为房屋所有权人。今后处分房屋时,仅需房屋所有权证上记载的所有权人确认即可。

在以往的婚姻关系审查模式中,无论是“宽进严出”还是“严进宽出”,都在一定程度上契合了当时的登记背景和社会环境,具有一定的积极意义。比如上世纪90 年代,因福利分房制度,房产的价值未得到充分体现,权利人权利意识淡薄,因此登记的积极性不高,隐性共有的形式被普遍接受。此后,随着房地产市场的不断发展,房产的价值大幅提升,权利人权利意识和登记意识显著提高。为减少房产方面的纠纷,维护隐性共有人的权益,登记机构开始调整原有的登记模式,对配偶一方核发权证。但是这两种方式使登记机构处于一种职责不清的状态。事实上,夫妻共有产的判断属于民事实体法律关系,属于法院民事审判权的范畴,系司法权而非行政权,登记机构作为行政机关对此并没有实质审查的义务。因此,登记机构这种恐不进行实质审查将影响房屋登记的公信力而对民事实体法律关系进行过分探究的行为,使得自身有了越权之嫌。此外,上述两种模式也使得权利人过分依赖登记机构而怠于主张和行使自己的权利,反而不利于对弱者的保护。

随着新的法律、法规的出台,房屋登记更加倾向于程序化和要件化,登记机构的职能和审查义务也进一步得到明确。“询问+ 自行申报”的审查形式应势而生,不仅将登记机构从“审无权、查不清”的境地中解脱出来,也更契合了相关的立法精神。从《物权法》第十二条关于登记机构职责的规定、《房屋登记办法》对“房屋登记”概念的界定以及《房地产登记技术规程》中阐明的登记要件和审查要求来看,房屋登记是一种依申请登记的行为,登记机关的主要职责是查验材料是否齐备、对申请人进行询问,按申请材料将当事人物权变动的事项记载于登记簿,其承担的应当是形式审查而非实质审查。在这样一种立法精神指导下,不动产登记簿记载的应当是一种权利的推定,是通过收取的要件和登记程序拟制出来的结果,登记机构工作人员只要尽到了合理审慎的审查义务,在要件齐备和程序完善的条件下得出的登记结果即可推定为正确的权利。况且,《房屋登记办法》设立有“更正登记”“异议登记”制度,在申请人提供虚假材料或申报不实的情况下,登记机构因审查职能所限而出现登记簿记载与实际权利状况不一致时,为权利人提供了救济渠道。

由于“询问+ 自行申报”模式充分尊重了当事人的意愿和隐私,在杭州实行两年多以来,办事群众反映良好,收到了很好的社会效果。同时,对于登记机构而言,也大大节约了行政成本,提高了行政效率,降低了行政风险。通过这两年的登记实务,笔者认为在该审查模式下的夫妻共有产登记,尚有几个问题值得注意和探讨。

第一,当工作人员询问申请人有无共有人,申请人回答无共有人时,登记机构即可将房产登记为申请人单独所有。但是,如果该申请人既有的产权登记档案中已明确提供有婚姻证明,且该证明表明申请人具有婚姻关系的,笔者认为登记机构应当要求其对此进行说明并提供相应的证明材料,而非一刀切地以自行申报为准。此处要求其提供婚姻证明材料并非是前述的审查民事实体法律关系,而应理解为登记机关工作人员承担合理审慎的审查义务,否则将有疏于审查之责。

第二,房屋权利来源证明中仅记载了申请人一方,经登记机构询问,申请人表示有共有人,若该共有人与申请人无婚姻关系,即使双方共同申请,登记机构也不能直接登记为共有产。此举没有异议,否则登记簿信息将与权利来源证明不一致。