在建工程抵押管理办法

在建工程抵押管理办法（精选14篇）

在建工程抵押管理办法 篇1

关于印发《云南电力建设监理咨询有限责任公司电网工程建设风险抵押金管理办法》的通知

云电监技〔2009〕42号

公司各部室:

根据云南电网公司2009电网工程建设责任书风险抵押考核方案的要求，为了做好公司电网工程建设风险抵押金的交纳、计算和发放管理，制定了《云南电力建设监理咨询有限责任公司电网工程建设风险抵押金管理办法》，请各部门认真贯彻执行。

附件1.云南电力建设监理咨询有限责任公司电网工程建设风险抵押金管理办法

2．2009开工电网工程建设风险抵押金交纳统计表

二○○九年九月十八日

云南电力建设监理咨询有限责任公司电网工程

建设风险抵押金管理办法

1.总则

1.1目的根据《云南电网公司2009电网工程建设责任书风险抵押考核方案》的要求，为了做好公司电网工程建设风险抵押金的交纳、计算和发放管理，制定本办法。

1.2编制依据

《云南电网公司2009电网工程建设责任书风险抵押考核方案》

1.3适用范围

本办法适用于我公司电网工程建设风险抵押金的交纳、计算和发放。

2.电网工程建设风险抵押金的交纳

2.1交纳原则

2.1.1应交纳电网工程建设风险抵押金的人员为：公司经理（副经理、总工）、中层干部、总监及总代（仅包括网公司规定参加工程建设风险抵押金考核管理的工程）；

2.1.2公司经理、副经理、总工交纳的总额不低于工程风险抵押金总额的30%；

2.1.3对于一某个工程，总监交纳金额等于公司经理交纳金额的1.5倍，总代交纳金额等于公司经理交纳金额；各工程监理部主任交纳金额等于公司经理交纳金额的1.2倍（若担任总监的按总监应交纳金额计，但不重复累计）；各工程监理部副主任交纳金额等于公司经理交纳金额（若担任总监的按总监应交纳金额计，但不重复累计）；

2.1.4其余中层干部（除2.1.3条规定之外的）交纳金额由计算得出，计算公式及计算原则如下：

JKy

N

其中：

J ——均摊金额（取整数）；

Ky——工程风险抵押金总额减去按照2.1.2和2.1.3条分配后的余额； N——均摊数，N=1.5a+b；

a——工会副主席、经理助理、副总工程师、副总经济师、安全技术部主任中应交纳风险抵押金的人数；

b——其余中层干部人数减去a。

2.1.7按照以上原则交纳后，如存在零头，则将零头加到总监应交纳金额中。

2.2交纳方式

电网工程建设风险抵押金收取由公司财务部负责。由员工个人单独将抵押金以现金的方式交公司财务或由财务部从员工个人工资中扣除（注意应提前公布扣除金额及时间，以便员工核对）。

3.电网工程建设风险抵押金的计算

3.1返还金额计算

3.1.1电网工程建设风险抵押金返还金额由公司安全技术部负责计算。

3.1.2计算公式

FF1F2

F1BzXt T

F2

其中： B(XBzF1)B

F——返还金额；

F1——按照返还系数及工作时间计算的返还金额；

F2——按照本金数计算的奖金；

Bz——计算基数，BZBKWKZ；

B ——交纳的本金；

Kw ——网公司统一扣款金额（网公司扣款文件中指明要扣款到个人的金额）；

Kz ——我公司扣款金额（网公司扣款文件中应扣款总额减去指明要扣款到个人金额的总额后分摊到个人的金额，根据实际情况由公司确定）；

X ——网公司考核返还系数（X始终大于1）；

t ——为工程工作时间（月；不足月时，≥15天的，计一个月，<15天的，不计算）；

T ——工程总工期（月；不足月时，≥15天的，计一个月，<15天的，不计算）。

4.特殊情况说明

4.1在返还金额计算时，计算公式均以单个工程为计算单位，若某人同时交纳了多个工程的抵押金，则最终发放金额为每个工程的返还金额的相加值；

4.2在返还金额计算时，凡为工程工作时间少于（含）总工期的1/3的，公司不再进行扣款，即Kz=0；

T时，取F1=Bz。X

4.4对于在电网工程建设风险抵押金计算之前辞职、离职或解聘的员工，最4.3在返还金额计算时，当t终返还金额F=B-Kw-Kz。在按照5.4条规定结清后，该员工原交纳的份额由所在工程应缴纳人员中的其它人员分摊，补充交纳。具体每人应补交金额，由安全技术部根据实际情况，报公司领导批准后确定。

5.电网工程建设风险抵押金的发放

5.1在计算完成后，由公司安全技术部将计算结果在OA中行文流转。流转完成后交公司人力资源部。

5.2电网工程建设风险抵押金由公司人力资源部负责根据安全技术部提交的计算结果制作发放表，并交公司财务部。

5.3电网工程建设风险抵押金由公司财务部负责将最终返还金额打入员工个人工资账户中。并统一公布最终返还金额及时间，以便员工核对。

5.4对于在电网工程建设风险抵押金计算之前辞职、离职或解聘的员工，由公司安全技术部依据4.4条计算最终返还金额并通知人力资源部，由人力资源部造表后交财务部，由辞职员工在财务部签字确认后领取现金。由财务部在该员工《离职登记表》中的财务部相关栏中注明此项。

6．附则

6.1本办法由公司安全技术部负责解释。

6.2本办法自发布之日起执行。

在建工程抵押管理办法 篇2

虽然我国《物权法》中明确规定了“国家对不动产实行统一登记制度”。但我国目前还尚未明确统一的不动产登记部门, 大部分地区仍采用房屋和土地分别在两个部门登记的模式, 使得抵押人将建设用地使用权抵押时登记部门为土地管理部门, 而办理在建工程抵押时登记部门却为房屋管理部门。这样就造成了在建工程抵押登记部门分散, 且部门之间职能不清、登记要求不统一、登记程序混乱等诸多问题, 直接导致了在房屋土地抵押过程中, 增加了当事人抵押登记的时间和成本, 降低了登记的效率, 也给抵押登记申请人带来不必要的麻烦和负担。

那么, 如何明确在建工程抵押登记部门, 是统一由房屋登记管理部门还是土地管理部门?对此, 笔者认为, 应当明确在建工程抵押登记机关为工程所在地的土地管理部门。理由为:若单独以在建工程所占范围内的建设用地使用权设定抵押时, 登记部门理应为土地管理部门。而根据我国“房随地走, 地随房走“的房地一体主义, 以在建工程为抵押财产对其设定抵押权时, 该在建工程所占范围内土地的建设用地使用权也应一并予以抵押, 即使抵押人和抵押权人未在抵押合同约定将工程和建设用地使用权一并抵押, 根据相关法律规定, 二者也将被视为一并抵押。若规定在建工程抵押登记的主管部门为房屋管理机构, 则可能发生视为一并抵押的土地使用权抵押登记并未体现出来, 很容易造成在建工程抵押中土地部分抵押权与建设用地抵押权的权利冲突。综上, 结合我国实际, 明确土地管理部门为在建工程抵押的登记部门较为合理。

2 加强在建工程的信息化管理

在建工程抵押常要涉及到房屋主管部门、国土资源管理部门、银行、开发商等众多部门和机构, 而每个机构掌握的信息侧重点有所不同, 因此, 为确保各部门之间的信息交流畅通、及时准确, 实现信息资源共享, 我们必须采取有效举措加强各部门之间的信息交流和沟通。传统上, 我们多采用媒体公告、公文函件等手段来发布信息, 但由于地域限制、时间上滞后等因素制约, 实际上很难实现及时、准确沟通信息的效果和目的。所以, 笔者认为, 在当今的信息化、网络化时代, 随着计算机技术的不断进步和普及, 我们必须充分利用信息管理这一先进管理手段, 通过建立在建工程抵押信息交流平台, 加强对在建工程的信息管理和交流。在在建工程抵押信息数据库中, 将每个在建工程的建设进展情况、工程款价款支付情况、土地抵押情况、预售情况、贷款情况等基本信息及时录入, 进行集中管理, 并通过专门研发的系统平台等方式将在建工程的登记信息实现共享。通过对在建工程抵押信息的信息化、网络化管理, 不仅使相关利益关系人快捷、准确地查询到有关在建工程抵押的重要信息, 更能有效地加强部门之间的信息沟通、避免超额抵押等情况的发生。另外, 加强在建工程的信息化管理也有利于推进在建工程信息的公开, 发挥在建工程登记的公示作用, 进而解决重复抵押等问题, 维护抵押权人的合法权益。

3 完善相关立法

社会发展至今, 在建工程抵押凭借其具有良好的融资优势, 已逐渐得到社会的广泛应用和认可, 该抵押权的法律效力也被我国法律所承认。但是, 由于我国目前对在建工程抵押的研究深度不够, 具体的实施办法在法律上还是空白, 这也导致我国司法实践中在建工程抵押存在诸多问题。笔者认为, 我们必须进一步完善立法上的不足。

3.1 允许在建工程抵押权的自由转让

为更好发挥在建工程抵押融资和投资的功能, 强调抵押权的独立性和流通性, 我国相关立法部门应打破我国传统上抵押权的一般理论, 不再过分注重抵押权的债权担保功能, 从法律层面上规定允许在建工程抵押权的自由转让, 将在建工程作为抵押物用于抵押, 其与传统上一般的不动产抵押是有很大区别的, 如抵押物特殊性、抵押价值不确定性等等, 但既然承认在建工程可以用于抵押, 这已经是对传统抵押理论的突破和挑战, 因此, 我们在对建工程的抵押进行立法研究时, 也就必须考虑到在建工程抵押的特殊性, 不能再完全遵照传统民法上的不动产抵押理论和一些基本原则, 我们必须有所突破和创新, 顺应社会实践发展的需要, 从立法上对在建工程抵押作出科学的规制, 促进我国在建工程抵押的发展。

对此, 笔者认为我们可以借鉴和参考德国法上的流通抵押。所谓流通抵押, 是指为主债权提供担保的抵押权, 可以脱离主债权而独立存在, 并可作为投资标的自由转让的一种不动产担保方式。依照《德国民法典》的规定, 不动产所有人将其不动产在不动产登记簿上办理了抵押登记后, 登记机关依法将该抵押权制作成抵押证券, 并将其交付给不动产所有人。当不动产所有人为某个债务需要提供在建工程抵押担保时, 只需将该抵押证券交给债权人即可。抵押权人需要转让抵押权时, 只需单独交付抵押证券给受让人, 抵押权发生转移, 而无需办理转让抵押登记手续。

此外, 笔者认为更大程度发挥在建工程的价值, 对在建工程本身, 也应规定其可以在不同的主体间自由流通和转让, 这样使得在建工程在建设过程中, 如果发生资金链断裂、开发商倒闭或开发商投资改变等情况下, 工程所有人可将在建工程转让给更合适的投资人, 依法承继在建工程的买受人可以依据继续投资进行建造, 这不仅符合物权法中的“物尽其用”原则, 也避免烂尾楼现象的发生。

3.2 制定专门的在建工程抵押管理办法

我国《物权法》第一次以法律的形式明确了在建工程可以用于抵押, 但对于在建工程抵押的规定过于原则, 虽然我们在相关法律法规、部门规章中可以散见一些关于在建工程抵押的条文和规定, 但我国目前尚没有统一、完善的房地产抵押登记管理办法。全国各地的做法不一, 有按照当事人申报价登记抵押财产价值, 有按照评估价登记等等, 结果造成实践操作中存在种种的矛盾和新问题。且考虑到在建工程抵押与普通的不动产抵押还是有很多特殊之处, 笔者认为, 为更好地实施和完善我国的在建工程抵押制度, 我们有必要制定一部专门的在建工程抵押管理办法, 建立统一的、系统的在建工程抵押制度势在必行。实现在全国范围内办理在建工程抵押登记有统一的登记机关、统一的抵押登记程序, 统一的抵押物价值评估体系以及抵押权的实现条件等, 这样才能有效地避免不同主体间的抵押权冲突, 使得各有权管理在建工程抵押的主管部门之间能有效地加强协调和沟通, 降低交易成本等, 真正做到加强不动产管理, 维护房地产交易安全, 保护公民的合法权益。

参考文献

[1]程啸.不动产登记法研究[M].北京:法律出版社, 2011.

[2]吴春岐, 郝志刚.抵押权[M].北京:中国法制出版社, 2007.

[3]于海涌.论不动产登记[M].北京:法律出版社, 2007.

[4]崔建远.物权法[M].北京:中国人民大学出版社, 2009.

[5]王利明, 尹飞, 程啸.中国物权法教程[M].北京:人民法院出版社, 2007.

[6]陈本寒.担保物权法比较研究[M].北京:法律出版社, 2004.

[7]向明.不动产登记制度研究[M].武汉:华中师范大学出版社, 2011.

[8]张景伊.房地产抵押登记中的几个问题[J].中外房地产导报, 2013.

在建工程抵押管理办法 篇3

金绍达：两者规定没有实质区别，只是表述上有一些差别。在建工程的抵押在当时还没有成为法律上的规定，所以在登记时采用了过渡的方法。而在《房屋登记办法》起草时，《物权法》已规定了“正在建造的建筑物”可以设定抵押。《房屋登记办法》和《城市房屋抵押管理办法》完全一致的规定就是以在建工程抵押的，抵押的房地产在抵押期间竣工的，应当办理房地产抵押登记。

在建工程竣工后，在房屋建造人申请房屋所有权初始登记并申请抵押权登记时，为何用“转为”一词，这是为了与实际的权利变化状况相一致。在建工程是一项工程，或称正在建造中的建筑物，这是一个变化中的物。房屋竣工后，建成的房屋和设定抵押时的在建工程已有了很大的区别，用以抵押的已经不再是相同的标的物，所以，前述两个办法都规定了房屋竣工后应当办理房地产抵押登记。

在实际操作中，为了使登记的权利和实际的权利状态一致，新登记的事项也应当和原登记簿的记载不发生冲突。因此，在房地产抵押权记载于登记簿之时，在建工程抵押应当在登记簿的记载中消失。

如果采用将在建工程抵押先行注销的办法，那就存在两个问题：一是抵押权在此时还没有消灭，在抵押权事实上还存在时将之注销，与实际的权利状态不符；二是将在建工程抵押登记注销以后，而房地产抵押权尚未记载于登记簿之前，有一个短暂的时间间隙。如果在这一期间房地产被法院查封或是当事人提出异议登记，登记机构就不能为申请人继续办理房地产抵押登记，这样就会损害在建工程抵押中抵押权人的合法利益。

而采用“转为”的方法，情况就完全不同：登记机构毋须先注销在建工程抵押登记，而可以将之转为房地产的抵押登记。犹如房屋所有权的转移登记，在房屋所有权转移登记时，毋须先注销原房屋所有权登记，而是通过转移登记使房屋所有权变更为受让方。采用“转为”的方法，房地产的抵押权记载于登记簿之时，在建工程抵押权在登记簿上同时消失，其间没有任何时间间隙。与实际的权利状态的变化也完全吻合。

登记机构在办理在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记时，应收取哪些要件？《房屋登记办法》和《房地产登记技术规程》均未专门予以规定。因为这也是抵押权登记，所以，收取的登记材料应是等同于房地产抵押权的设立登记。其中：抵押合同应是重新签订的房地产抵押合同，主债权合同应是办理在建工程抵押时已提交的原合同。如果是将房屋所有权初始登记与在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记合并办理的，不提交房屋所有权证。在登记审批表上，宜注明“在建工程抵押权登记转为房地产抵押权登记”字样，以示（与一般的抵押权设立登记）区别。

在建住房工程抵押承诺 篇4

建行怀化宝家山支行：

我公司在 新建的商品房

栋

单元

已售给

。因该住房尚未竣工验收，房地产权属证书无法办理到位，同意

用该套住房作为在建工程住房贷款抵押，办理预抵押备案登记手续，贷款金额为

万元。并对以下内容承担责任：

1、在 已购住房尚未竣工未办理好有关抵押权属证书（含房屋他项权证书）以及土地使用证前，我单位愿意为

同志与建行宝家山支行签定的《住房公积金借款合同》书面形成的债务人交纳借款额的5％作为保证金。若逾期限未办好产权证，可从承诺人的保证金中收取30％的违约金。

2、承诺该在建住房工程按时竣工，并保证该住房建成验收后将债务人 的法定权属证书、他项权证书、土地使用及时交付给建行宝家山支行，建行宝家山支行应在三日内将保证金返还承诺单位。

3、本承诺书为借款人购买该在建工程借款抵押承诺书，并附《住房公积金借款合同》，具有同等法律效力，本承诺书随债务 人的房屋他项权证书及土地使用权证交付你单位之日起而终止。

承诺单位（公章）： 法定代表签字：

在建房屋抵押的效力 篇5

1993年12月，中国银行广东某市分行（以下简称中行分行）与该市东大集团股份有限公司（以下简称东大集团）签署了一批授信协议，根据该批授信协议，中行分行分别为东大集团项下的12份信用证发放贷款，共计美元22，309，889.11元。1994年1月20日，东大集团向中行分行出具《财产抵押书》，承诺将东大电子城房产作为向分行借款及授信开证的抵押物，同时表示因电子城在建尚未完工，等电子城完工后，将房产证办妥后补交分行。分行对此表示同意。1994年3月8日，分行与东大集团就此共同签署《财产抵押书》，并上报市房产局。市房产局在《财产抵押书》之上签署“同意按东大、分行以上意见办”，并加盖了公章。为了确保此项抵押有效，应分行的要求，东大集团向市人民政府提交了《财产抵押申请报告》，有关领导在审阅后批示，此种抵押可以在市房产局确认后再办理房产证。4月28日，分行将其对东大集团的债权转让给了东方资产管理公司。

208月16日，该市中级人民法院受理东大集团破产案，在债权人会议上，其他债权人对东方资产管理公司是否享有优先受偿权存有争议，就中行和东大集团之间就在建房屋上设定的抵押是否成立和生效也有两种相反的意见：

一种意见认为，东方管理公司不享有优先受偿权，理由是：1、本案中当事人向市政府、房产局报批的行为不是抵押登记行为；2、即使是抵押登记行为，也因违反当时的法律、法规的规定而应认定无效。依据广东省人大常委会通过的《广东省抵押贷款条例》第11条，以建筑物设定抵押权时，须凭建筑物产权证，而当时东大集团公司并无房产证书，且至今也未取得房产权证书。

另一种意见认为，东方资产管理公司享有优先受偿权，其理由是：1、本案中当事人的行为，是一种意思表示非常清楚、明确的抵押登记行为；2、该抵押行为合法有效。东大集团公司在设定抵押时，虽然没有房屋产权证书，但已非常清楚地向登记部门说明了是在建工程，且该工程至今也无任何权属争议。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第47条明确规定：“以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其它建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定有效。”

在建工程抵押管理办法 篇6

备注：提前五日到规划局出具规划函

1.抵押登记申请书

2.房屋抵押清单

3.抵押人，抵押权人营业执照正副本，金融许可证印件盖章

4.股东会决议（房屋所有权人）

5.抵押人，抵押权人委托书，授权书，授权人身份证复印件改公章（各委托一人）

6.借款合同，抵押合同，（抵押给担保公司还需要提供，委托保证合同，保证合同）

7.价值确认函 8.房产证原件

9.办理顺位还需要出具知晓函

10.介绍信

办理注销抵押清单

在建工程抵押的几种特殊情况 篇7

《物权法》出台前,在建工程抵押一直缺乏明确的法律依据。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定,以依法获准尚未建造的或者正在建设中的房屋或者其他建筑物抵押的,当事人办理了抵押物登记,人民法院可以认定抵押有效。该司法解释对在建工程抵押的合法性进行了明确,但对在建工程抵押的条件未作具体规定。建设部《城市房地产抵押管理办法》第三条将在建工程抵押限定为“抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产,以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为”,这也是房屋登记部门办理在建工程抵押的依据。

直到2007 年《物权法》第一百八十条规定,债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:……(五)正在建造的建筑物、船舶、航空器。首次从法律层面明确了在建工程抵押的“合法性”。后来住建部下发《房屋登记技术规程》更是对在建工程的内容和抵押范围进行了明确。

一、集资建房、公租房等政策性房产办理在建工程抵押

集资房是实行政府、单位、职工个人三方面共同承担建房成本,通过多方筹集资金进行房屋建设,不通过市场购买而直接分配的一种房屋。主要是为了解决单位和社会团体组织既定范围的中低收入家庭的住宅问题。2004 年《经济适用住房管理办法》首次将集资、合作建房纳入经济适用房的范畴。集资、合作建房是经济适用住房的组成部分,其建设标准、优惠政策、上市条件、供应对象的审核等均按照经济适用住房的有关规定严格执行。向职工收取的集资、合作建房款项实行专款管理、专项使用,并接受当地财政和经济适用住房主管部门的监督。《公共租赁住房管理办法》第三条规定,公共租赁住房是保障性住房,可以通过新建、改建、收购、长期租赁等多种方式筹集,可以由政府投资,也可以由政府提供政策支持、社会力量投资。

《城市房地产抵押管理办法》第三条对在建工程抵押做出明确规定,抵押目的就是取得工程建造的后续资金,专款专用。该办法第二十八条规定,在建工程抵押的,抵押合同还应当载明的内容包括:施工进度及工程竣工日期。未有禁止集资建房和公共租赁住房办理在建工程抵押的规定。当企业或者政府在资金暂时不足的情况下,利用在建工程抵押获得后续资金,有利于保证房屋的及时建设。

需要注意的是,如果是政府直接投资建设的公租房,办理抵押时,还需要国资部门批准。《公共租赁住房管理办法》第二十五条规定,公共租赁住房的所有权人及其委托的运营单位不得改变公共租赁住房的保障性住房性质、用途及其配套设施的规划用途。公共租赁住房建成后抵押,由于其具有社会保障功能,应该获得批准建设部门同意后方可办理。

有些同行对政策性房产办理在建工程抵押持有异议,认为万一形成烂尾,登记部门会担责。实务中,询问时可以询问抵押权人是否知道是政策性房产,抵押资金只能用于工程后续建设,抵押权人认可后登记部门就没有责任。还有人认为集资建房,资金已经由集资人“凑齐”,再抵押已经没有意义,实际此观点也是错误的。集资建房不一定完全由集资人承担全部费用,有可能企业承担部分;另外,由于建设成本的变化,导致资金不够,企业可能予以承担,但企业暂时资金不足,抵押获得后续建设资金,保证项目完成,都是合理合法的。

二、商品房办理在建工程抵押

一是未预售的办理在建抵押。在建工程抵押是以当事人的约定设定的债权担保登记,预售许可是国家的行政许可审批制度,是完全不同的概念。在建工程抵押,是建设单位拥有合法的土地使用权、建筑规划许可证,有合法的正在建设的工程项目和建筑物,可根据《物权法》第一百八十条和《房屋登记办法》第六十条的规定办理在建工程抵押。法律、法规和规章均未要求在建工程必须取得预售许可才可以抵押。而开发商要进行预售,则必须符合《房地产管理法》第四十五条、国务院《开发经营管理条例》第二十三条和建设部《城市商品房预售管理办法》的要求,缴纳全部土地出让金,取得土地使用权证、建设规划许可证,按提供的商品房建设达到25%以上,并取得预售许可证后才可以预售。

二是已经预售的办理在建工程抵押。已经办理预售许可的房屋,在办理在建工程抵押登记时,登记部门必须核查是否已经销售备案,已经销售备案的在办理在建工程抵押时应当扣减相应的权利价值,不能包含该套房屋。

实务中,未销售部分设定在建工程抵押后,在办理备案时,必须先解除抵押或者抵押权人出具同意抵押人对外销售的证明材料后,相关部门方可受理备案。

三、主体完工的项目可否办理在建工程抵押

在形象工程已经完成或者已经交付使用但未办理竣工验收的,在理论上都属于在建工程。但登记部门在办理此类在建工程抵押登记要特别慎重,要对抵押合同中约定的内容进行分析审核,是否是后续工程必须的资金,如非必须用途,登记机构不予登记。

虽然根据《物权法》的规定,登记部门不得要求对抵押权进行评估,但按照《房地产抵押管理办法》第三十二条的规定,抵押双方提供的材料中,应当包含可以证明抵押物价值的材料。如果申请抵押的是商品房开发项目,按照国家法律中对商品房项目进行预售资金监管要求;如果在建工程抵押已预售的商品房价款已经明显大于工程实际投入款,或者贷款金额明显大大超过继续建设的资金需要,则贷款用途明确不符合在建工程继续建设的本意,不允许再设定在建工程抵押。

四、在建工程抵押权人有无限制

最高人民法院《关于〈城市房地产抵押管理办法〉在建工程抵押规定与上位法是否冲突问题的答复》(〔2012〕行他字第8 号)明确,在建工程属于《担保法》规定的可以抵押的财产范围。因为法律对在建工程抵押权人的范围没有作出限制性规定,《城市房地产抵押管理办法》第三条第五款有关在建工程抵押的规定,是针对贷款银行作为抵押权人时的特别规定,但并不限制贷款银行以外的主体成为在建工程的抵押权人。这个解释也与目前中央经济政策方针相一致,个人也可以成为抵押权人。而《贷款通则》第六十一条明确规定,企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。因此,只要抵押权人具备相应的金融资质或者主债权合同不违反国家禁止性的法律规定,那非银行的金融机构和企业也是可以成为在建工程的抵押权人的。

五、在建工程能否转移

在建工程抵押管理办法 篇8

【关键词】个人住房抵押贷款 风险管理 商业保险

一、我国个人住房抵押贷款业务的风险类型

（一）银行经营管理风险

1.贷前调查的风险。一是一些信贷从业人员工作责任心不强，综合业务素质不高，认识不到潜在风险，给贷款安全留下隐患。二是一些信贷员重视抵押物或担保者的情况调查，忽视借款者贷款资料真实性的了解，从而给银行带来风险。

2.贷时审查的风险。由于各家商业银行业务竞争激烈，一些银行为了扩大其业务范围，片面追求贷款投放的规模指标，忽视贷款项目和借款人的严格审查，放松对贷款人的审批条件。

3.贷后管理的风险。由于个人住房贷款金额小，笔数多，个人变化因素较多，特别是期限较长，个人住房贷款的这些特点给贷款的后期管理带来极大的不便，同时也造成贷后管理上的风险。

（二）借款人风险

借款人风险是指由于借款人不遵守合同约定的按期还贷而导致银行本息不能按时收回甚至损失的风险。

（三）抵押物风险

1.抵押物不足。这既可能是贷款抵押物的价格未经评估部门评估或评估失准，其评估价值超过实际价值，使银行在实现抵押权时造成部分债权无法实现，也可能是因为贷款期问，抵押物由于市场变化而导致抵押物的价格下跌使得借款人尚未偿还的房屋抵押贷款债务高于其抵押物（房屋）本身的现有市场价格，此时银行即使处置抵押物，也不足以偿付其所欠贷款本息，势必有一部分贷款将难以正常收回。

2.抵押物灭失。这主要是随着环境的变化，抵押物可能由于自然的、人为的、或社会原因发生毁损、甚至灭失，而银行由于疏敷没有要求借款人办理保险从而给贷款银行的信贷资产造成了损失。

3.抵押物处置困难。处置工作并非银行的专长，处置抵押物时需经借款人同意，否则只能通过法院强制执行，这一过程需牵涉银行大量精力，必然加大行使抵押权的成本，有时甚至得不偿失。

二、我国个人住房抵押贷款风险成因分析

（一）风险控制和防范制度存在缺陷

个人信用制度，担保、保险制度、社会保障制度是分散、转移风险的手段。在我国，由于制度安排本身的缺陷和运行环境的问题，弱化了防范风险效果。

（二）房地产业发展不够规范

由于房地产业具有很强的区域性，对带动地方经济增长具有举足轻重的作用，因此当地政府对成立房地产开发公司审批也不太严格，由此造成众多的开发公司中良莠不齐，部分公司资金实力不强，管理水平低，资信度差。

（三）容易产生逆向选择和道德风险

1.逆向选择。个人住房抵押贷款市场上，逆向选择来自于贷款银行与借款人之间在贷款合同发生前所存在的信息不对称。

2.道德风险。一是银行信贷内部管理中的信息不对称导致内部道德风险。二是贷款银行与借款者信息不对称导致的外部道德风险。借款人的违约可分为被迫违约与理性违约两种类型。

（四）个人贷款管理体制不完善

目前商业银行普遍存在的一个现象就是：在各银行中在信贷业务经营方面，因信贷经营违规或信贷人员的不作为而造成的信贷风险，最终导致银行大量信贷资金流失，银行真正追究有关责任人责任的很少。

（五）房地产融资渠道的狭窄

目前我国房地产企业资金来源主要包括以下几个渠道：自筹资金、银行贷款以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款在内的其他资金来源。我国房地产融资渠道比较单一，多元化融资体系远未形成，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。

三、我国个人住房抵押贷款风险的防范措施

（一）加大个人住房贷款产品的金融创新

住房贷款市场的进一步发展需要产品创新，而且这种创新应该是面向市场的、以满足多元化需求为目标的创新。由于个人住房贷款刚刚起步，贷款品种贫乏，因此，要结合居民收入和住房消费水平，创造更多更新的住房信贷品种，使住房贷款更具广泛性、适用性，以满足不同的借款需求。

（二）加快个人信用制度建设

为了完善我国个人信用制度，首先要建立完善严密的个人信用法律环境，制订与个人信用相关的法律是建立个人信用制度的保障

（三）建立和完善个人住房信贷保障制度

1.建立政策性保险与商业性保险有机结合的住房保险体系。我国的住宅金融机构，目前多以提高首期付款比率、缩短贷款期限和提高服务费等方式，来防范住宅抵押贷款信贷的风险。政府应该设立政策性保险公司，对中低收入者提供住房抵押贷款保险，负责政策制定、委托银行的资格认定和监督管理等，以利于实现抵押贷款的标准化和提高抵押保险规模经济的效益。

2.将寿险引入住房抵押贷款机制中。为了防范借款人在还款期限中因故死亡等灾祸导致贷款余额无法偿还的风险，保险公司可推出以购房者为标的物的寿险产品。该类消费信贷寿险的主要责任一般为：还款期内，借款人一旦身故或者全残，保险公司将按年度的保险金额给付保险金，其家人可以用保险金支付尚未还清的贷款余额，从而完全取得房屋的所有权。

3.健全个人住房贷款担保制度。一是目前企业员流工动日趋频繁借款人很难取得所在单位提供的担保。二是房产开发商提供担保问题颇多。因此，有必要参照国外先进经验，引进政府、民间各自分工机制，组建全国统一性的政策性住房抵押贷款担保机构，通过为个人住房贷款提供国家信用担保的办法来帮助商业银行分散化解金融风险。

（四）建立健全与房地产金融相关的法律法规

国家有关部门应在深入调研的基础上，制定完善以下法律法规：与房地产抵押相关的法律法规包括房地产抵押的条件、程序、抵押物权力的保证、抵押物的保险、抵押物二级市场的运作、抵押物的处置等，为商业银行个人住房贷款业务的开展扫清障碍；与房地产交易过程相关的法律、法规包括房地产交易过程债权、债务的转移、产权交易中税费的确定、减免、计收等。

参考文献

[1]殷红，张卫东.房地产金融[M].首都经济贸易大学出版社，2009.

[2]张炜.住房金融业务与法律风险控制[M].法律出版社，2010.

磷矿权抵押管理办法 篇9

第一章

总 则

第一条

为拓展磷矿产业信贷市场，防范信贷风险，规范信贷行为，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国矿产资源法》、《**省矿产资源开采管理条例》、《探矿权采矿权转让管理办法》、《矿产资源开采登记管理办法》等法律法规及信贷管理制度，特制定本办法。

第二条

本办法称磷矿权抵押贷款是指**银行（以下简称农合行）向磷矿企业发放并用企业自有磷矿开采权抵押，用其磷矿经营收入作为还本付息主要来源的贷款。

第三条

本办法所称磷矿权是指按照国家有关规定已经足额缴纳采矿权使用费、采矿权价款、矿产资源补偿费和资源税，合法取得的磷矿开采权。

第四条

磷矿权抵押贷款实行一次核贷、分期偿还的原则。

第二章

贷款准入条件

第五条

申请磷矿权抵押的企业准入条件：

（一）具有年检注册的工商营业执照、组织机构代码证、税务登记证；

（二）拥有磷矿开采证和安全许可证；

（三）取得采矿许可证后正常生产经营至少1年以上，尚未出现安全事故；

（四）开采规模每年在10万吨以上，实行采选或采选加工一体化，有省内对接的磷化工深加工企业；

（五）企业评级达A及以上；

（六）必须开立基本账户或一般存款账户；

（七）注册资本在500万元以上，法人治理结构完善；

（八）规定的其他条件。

第六条

用于抵押的磷矿权准入条件：

（一）采矿权属企业自有、无争议、未出租、无承包、未办理抵押等情形；

（二）按照国家有关规定已足额缴纳采矿权使用费、采矿权价款、矿产资源补偿费和资源税；

（三）具有省国土资源厅每年出具的储量证明文件；

（四）磷矿品位平均在28%以上；

（五）采矿权证在有效期内且离有效期不得低于三年；

（六）采矿权证办理了年检手续。

第三章

贷款用途、额度、利率和期限 第七条

贷款主要用途为探矿、开采及矿石储备。第八条

贷款额度控制在采矿权评估价值的50%以内。第九条

贷款期限一般不超过3年。

第十条

贷款利率执行市场浮动利率，即在基准利率的基础上适当上浮。

第四章

贷款管理

第十一条

贷款调查。借款人提出意向申请后，承贷网点和信贷管理部联合进行调查，调查的重点事项如下：

一是申请企业主体资格，法人治理结构是否完善，是否为整合规划后的合格采矿企业，走访企业和当地矿业管理机构；

二是要求调查地矿管理部门划定的矿区范围图、经储量审批机构审批的矿产勘查报告、矿山设计或者矿山建设项目可行性研究报告、开采规模等文件，采矿权取得方式、税费及价款缴付情况，采矿权出让合同，是否办理了抵押登记，要求到省国土资源厅地矿管理部门核查；

三是调查矿产资源是否有承包、出租、擅自买卖等行为； 四是查验安全许可证件，以往是否出现过安全事故，要求到当地安全管理部门核查；

五是查验税务发票或其他证明，以往开采量，调查现在开采能力，资产负债利润及其他经营情况；

六是调查企业发展前景，是否有自己的选矿厂，是否有磷矿加工企业或对接的加工企业等；

七是矿山企业的开采回采率、采矿贫化率和选矿回收率应当达到设计要求；

八是调查企业矿产资源现有储量、矿产资源品位情况，要求到当地矿管办调查，走访其他同行企业和销售企业；

九是合行认为其他重点调查事项。第十二条

矿产资源价值的评估。对于预抵押的矿产资源要求经省国土资源厅批准设立的具有磷矿资源评估资质的合法有效评估机构进行预评估。待贷款审批通过后进行正式评估，正式评估报告要有矿业评估专业资质的评估师签名和评估机构签章，评估机构要有为磷矿权抵押提供评估依据的表述。

第十三条

贷款审查审批。贷款审查中心主要对以下内容进行合法、合规、审查要点：

1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书、法人的授权委托书；

2、企业章程，验资证明；

3、人民银行颁发的贷款卡；

4、采矿许可证、安全许可证；

5、税务部门颁发的税务登记证；

6、在农合行的开户证明；

7、符合公司章程或法律规定的申请贷款决议书；

8、采矿权出让合同和交纳采矿权价款发票复印件；

9、省国土资源厅资源储量证明文件；

10、新客户还需提供印鉴卡、法定代表人签字式样；

11、经会计师事务所审计的年度财务报表、验资报告，上月末财务报表；

12、省联社和合行规定的其他资料。

贷款审查中心审查后上交贷审会审批，并报董事长审定，超权限的依程序上报审批。 第十四条

贷款审批后，签订借款合同和抵押合同，合同当事人一同到省国土资源厅办理抵押备案登记，领取登记备案证后予以发放贷款。

第十五条

贷后管理。管户经理要加强贷后管理，及时报告和化解风险。

一是要密切关注国家政策及市场的变化对采矿业的影响，特别关注省市对磷矿业的规划和整合方案；

二是要密切关注因企业合并、分立，与他人合资、合作经营，或者因企业资产出售以及有其他变更企业资产产权的情形；

三是要关注企业的经营方式，防止违法违规经营形式的出现，如以承包、出租、买卖等方式擅自将采矿权转给他人进行采矿的行为；

四是采矿权人因故需中途歇业六个月以上的，要求向原发证机关提出歇业申请，经审查同意后，办理歇业手续，歇业时间满一年要提出开业申请；

五是关注安全生产情况，走访相关安检部门； 六是资金归行率不得低于70%； 七是按照有关要求贷后管理的其他情形。

第十六条

贷款本息全部清偿完毕后，解除采矿权抵押关系，抵押权人应书面告知原发证机关，办理采矿权抵押注销登记。

第五章

风险控制

第十七条

为了防止经营管理风险，借款单位的主要股东或实际控制人须提供连带责任保证;同时还须提供足以覆盖贷款风险的其他担保措施。

第十八条

采矿权的价值评估。采矿权价值评估要求具有省国土资源厅许可的采矿权评估资质和专业评估师并经农合行认可的机构进行评估，储量要参照省国土资源厅出具文件，评估结果只能作为授信额度的参考依据。

第十九条

磷矿权抵押手续必须在法律专业人员的指导下，严格按照法律规定的条件和程序办理。

第二十条

根据借款人资金回笼的特点，在签订借款合同时，必须约定按月或按季偿还本息。

第二十一条

要加强贷后管理，重点关注借款单位是否有以下行为：

（一）买卖、出租、承包或者以其他形式转让矿产资源的；

（二）超越批准的矿区范围采矿的；

（三）违规超计划开采或违规销售矿产品的；

（四）采取破坏性的开采方法开采矿产资源，造成矿产资源严重破坏的；

（五）开采回采率、采矿贫化率和选矿回收率达不到矿山设计要求或者省地质矿产部门核定的指标的；

（六）收购、销售无采矿许可证的单位或者个人开采的矿产品的；

（七）不接受年检，拒绝监督检查或者弄虚作假的；

（八）借款单位在贷款期间是否连续为采矿人员办理了足够的人身伤亡险。

第二十二条

管户经理发现借款单位出现第二十一条规定的情形时要及时制止并报告，对可能影响贷款安全的行为或事件要提前收回贷款。

第二十三条

贷款到期或者宣布提前到期未足额清偿本息的，要采取诉前保全措施，查封矿产品，依法诉讼，采取拍卖、变卖采矿权证，用获取的价款优先偿还借款本息，未获清偿部分追究股东的连带保证责任或其他担保责任。

第二十四条

此类贷款若有两笔逾期或逾期一个月以上的金额与总额之比超过5%时，立即停止办理此项业务。

第二十五条

为了加强此类贷款的监测和管理，农合行在录入信贷风险管理系统时，应在信贷管理系统中对该类贷款作出标识，按月信贷管理部门上报运行情况。

第六章

附 则

第二十六条

本办法由**银行制定、解释和修订。第二十七条

本办法中就抵质押、保证贷款办理手续的未尽事宜按照省联社信贷管理相关办法执行。第二十八条

班组建设考核抵押办法 篇10

班组是企业的细胞，是企业各项工作的最基本机构与组织，更是企业最重要的组成部分，为推动我队班组建设工作，使班组管理能够日常化，习惯化、规范化，特制订此办法。

一、考核指标：

1、队委会对各班组考核包括六个方面的内容：安全工作、思想政治、生产任务、业务素质、学习培训、其他

2、各责任目标所占比重：安全工作30％，思想政治10％、生产任务15％、业务素质20％、学习培训10％、其他15％

二、考核小组

组长：

副组长：

成员：

三、实施目的使班组建设能够落到实处，促进班组间的良性竞争，加强班组竞争力。提高每名员工素质，确保安全事故零目标的顺利实现，提高班长及每名班组成员参与管理的积极性，加强责任落实。

四、考核原则

客观公正、民主公开、注重实绩的原则进行全面考核。

六、实施办法

1.各班正班长为本班班组建设的第一责任人。

2.每名班长每季度交200元班组建设抵押金。

3.班组建设要完善相关各项机制，执行好相关要求，填写好各项台账与记录。

4.对于班组建设搞的好的班组，给予班长每次50元的奖励，对于队班组建设不重视的班长给予每次50元的罚款。（以上级相关考核为准）

5.对于班组建设每季度搞得第一名的班组给班组每名成员奖励50分，班长奖励200元，对于每季度的最后一名，班长200元的罚款，班组成员扣25分。

6.班长要切实保证好安全生产，执行好集团公司和矿相关安全制度，确保实现创建安全型班组。

7．深入开展劳动竞赛、业务学习、思想政治学习等活动，深挖班组及班组成员内潜，提高班组综合竞争力。

8.开展好各项文体活动、三违帮教活动、技术比武、扶贫解困等活动，提高班组向心力、凝聚力。

9.要加强民主管理。各班组要虚心接受班组每名职工的监督，对于班组成员的合理化建议要虚心接受。对于班组自身存在的问题要及

时纠正。

10.在劳动分配上要公平、公正、公开，严格按照综采一队计分办法计分，不得出现随意克扣班组成员工分的现象。

在建工程抵押管理办法 篇11

一、在建工程抵押的法律特征

我国《担保法》规定, 抵押是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有, 而将该财产作为债权的担保, 在债务人不履行债务时, 债权人有权按法律规定以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权从性质上看, 是一种物权, 是对物的直接支配权, 抵押权人可以不依赖物之所有人的意志自行实现对物的处分, 通过折价、变卖、拍卖而使自己获得优先受偿;从功能上看, 由于它是一种担保物权, 以担保主债权的实现或主债务的履行为目的, 而并不在于对物的使用价值的运用;从追求的价值形态上看, 抵押权为价值权, 抵押权对债的担保是通过对抵押物进行处分获得交换价值而实现的, 而不得使抵押物直接归属于抵押权人所有;从担保的标的物占有状态来看, 抵押权在担保债权期间, 标的物不转移占有, 这是抵押权区别于其他担保物权的最重要标志。

房地产抵押则是抵押人以其合法的房地产采取不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。在建工程抵押属于房地产抵押的一种, 除了具备房地产抵押的一般法律特征外, 还有其独特的法律特征, 表现在:

1. 设定抵押时, 抵押标的物尚未形成。

在建工程抵押中的标的物是在设定抵押时尚未建成, 不具有完全使用价值的房屋。传统民法理论一般认为, 抵押的标的物应该是现实存在的特定物, 抵押人以未来的财产作抵押的, 抵押合同无效。那么, 在建工程属于尚未建成的建筑物, 其是否可以作为抵押的标的物呢?这个问题在实践中大量存在。我国一些省市制定的地方性法规中都做出了允许在建工程抵押的规定, 建设部1997年公布的《城市房地产抵押管理办法》对此也做出了肯定规定。我国《担保法》虽没有明确规定, 但在所列举的不得抵押的财产中, 并没有禁止在建工程的抵押, 这表明我国现行法律是允许以在建工程设定抵押的。

2. 在建工程抵押的实质是一种抵押期待权。

所谓期待权是“为权利取得的必要条件和某部分虽已实现, 但未全部实现之暂时的权利状态”。期待权“自消极意义而言取得权利之过程尚未完成, 权利尚未发生。自积极意义而言权利之取得, 虽未完成, 但已进入完成之过程, 当事人已有所期待”。在建工程抵押是以将来建成的房屋作为抵押标的物, 因此抵押权只有在房屋建成后才能成立。这意味着在建工程抵押合同是以设定将来权利为目的的抵押合同, 而不是现在就可以设定某种权利。因此, 在建工程抵押权不是一种现实的抵押权, 而是一种抵押期待权。

3. 在建工程抵押极易发生重复抵押。

房地产开发商开发房地产的目的是销售, 用在建工程抵押贷款也是为了尽快实现开发目的, 由于我国目前实行房地产预售制度, 在商品房尚未建成的情况下, 开发商只要取得预售许可证, 即可对外公开销售。而购房人往往采取按揭方式购房, 即用所购期房在银行办理按揭交付房款。这样就很容易造成已在银行办理了在建工程抵押的房屋再次通过预售办理了抵押, 形成了重复抵押。

二、在建工程抵押的法律风险

通过对在建工程抵押的法律特征分析, 我们可得出以下结论:在建工程抵押在抵押合同设定时, 抵押标的物并未形成或未完全形成、抵押权尚未成立正处于期待状态, 在建工程极易形成重复抵押。因此, 在建工程的抵押权并不是现实的抵押权, 存在先天的法律风险。

1. 房地产不能竣工无法交付的风险。

在建工程是指正在建设而尚未使用的房地产。由于房地产市场资金紧张, 房屋竣工和交付的进度要视房地产开发商资金筹措到位而定, 还要受国家房地产开发政策等一系列宏观调控政策的影响。实践中房地产开发商延期竣工甚至破产歇业、无法交付等现象也屡见不鲜。

2. 开发商拖欠建筑商施工价款导致银行抵押权落空的风险。

目前在房地产开发市场上, 开发商和建筑商往往不是同一人, 而建筑商又通常是垫资施工, 开发商拖欠建筑商的施工价款比比皆是。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中, 应当依照《中华人民共和国合同法》第286条的规定, 认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”由于在建工程抵押时银行无法预见和控制开发商能否拖欠工程款, 只要开发商承认, 建筑商在法定期间内主张优先受偿权, 银行的抵押权就会落空。

3. 商品房预售形成的购房人的消费权导致抵押权落空的风险。

商品房不同于其他房屋的一个特点就是用于销售。正在建设的商品房作为在建工程抵押后, 开发商并不停止商品房的预售, 如果开发商不用售房资金偿还贷款, 那么设定了抵押权的在建工程将作为期房被消费者进行购买, 如果购房人用按揭方式支付价款, 又设定了一个新的抵押。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中规定:“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后, 承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”这就说明购房人的消费权优先于承包人的工程价款权, 同样优先于抵押权。这样银行抵押权就形成了落空的风险。

三、在建工程抵押法律风险的防范

针对在建工程抵押存在的法律风险, 银行在设立抵押权时要充分了解在建工程抵押的法律特征, 采取有效措施防范这些风险, 而不能一押了之, 放任不管。笔者认为, 应当从严格抵押条件、综合监管开发资金流转、加强地方立法等三个方面防范风险。

1. 严格在建工程抵押条件。

在建工程抵押应满足以下四个条件:一是拟抵押工程已取得了《国有土地使用权证》《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》, 开发项目已具备开工条件;二是开发项目投入资金占项目资金投资比例不低于40%;三是建筑商开具的放弃工程价款优先受偿的承诺;四是开发商和贷款银行签订按揭贷款只在开发贷款银行办理协议。

2. 综合监管开发资金的流转。

开发商拟用在建工程抵押必须保证贷款银行对在开发资金的全程监管。一是存款账户只能在贷款行开立, 不在其他行建立任何账户;二是项目资金全部存入存款账户, 不搞体外循环;三是资金使用要向贷款行提出资金使用计划, 贷款行按资金使用计划划拨资金;四是按揭贷款只能在开发贷款提供银行办理并用于还贷。

3. 加强立法, 营造和谐市场环境。

风险抵押金考核办法 篇12

为严格队伍管理，进一步加强对安全生产工作的重视，强化班组的安全生产管理责任，从根本上消除事故隐患，杜绝各类事故的发生，确保安全生产，经队班子讨论研究决定，特制定本抵押考核办法。

一、抵押办法：

1、本班当月未出现严重“三违”工伤事故，被矿，科组织事故追 查的，当月金额全部兑现。

2、当月本班出现严重“三违”的，当月班中出现工伤（休三天以上的），分管干部班长抵押金全部没收，当月月底前重新抵押，不予上交抵押的，次月不兑现；当月班中出现一般“三违”轻伤（休三天以内的），或被矿、科室按事故追查的，当月兑现50%，一月连续出现2次一般“三违”的，不予兑现抵押。

二、抵押金额

1、分管干部抵押400元。

2、班长抵押300元。

三、抵押人员：

冯心立 卫小林 王建峰 郭向欢 陈龙飞 孙红川 胡炳华 万保华 王廷亮 王保伟

四、附 则：

本办法于2012年3月1日执行，其它情况按矿、队制度执行。

企业动产抵押物登记的管理办法 篇13

第二条本市对企业动产抵押物的登记实行抵押物属地管辖，

若抵押物存放在两个以上区(县)，则由主要抵押物存放地的工商

行政管理局负责登记。

属特殊情况或抵押金额在1000万元(不含1000万元)以上的

由市工商行政管理局办理登记。

第三条本程序所指企业动产抵押物，指企业除航空器、船舶。

车辆以外的下列财产：

1. 企业的设备;

2. 企业的原辅材料;

3. 企业的`产品或商品;

4. 企业其他可以依法抵押的动产。

第四条登记机关依法审查申请登记当事人提供的主合同、

抵押合同、抵押物及有关材料的真实性和合法性。

第五条企业动产抵押物的登记工作，应于受理的次日起

5个有效工作日内完成。

第六条若抵押物与抵押人不在同一区(县)时，

为防止抵押物重复登记，登记部门应及时将企业动产抵押物登记情况，

向抵押人登记注册的工商行政管理局备案。

第七条《企业动产抵押物登记证》由国家工商行政管理局统一印制，

其它各种表格由市工商行政管理局统一制定及印制。

第八条动产抵押登记当事人采取欺骗手段办理登记的，

登记机关应依法注销《企业动产抵押物登记证》、并处予罚款。

第九条动产抵押登记当事人不按规定办理动产抵押变更登记的，

在建工程抵押管理办法 篇14

1住房抵押贷款提前还贷的不利影响

存贷款业务仍然是我国商业银行的主要业务, 2008年国内各银行利差收入占比近80%, 获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源。住房抵押贷款以收益高、风险低而成为银行间竞相争夺的优质业务。提前还贷使得该笔优质业务提前结束, 增加了银行成本, 减少了银行收益。

1.1增加再投资风险

作为以盈利为目的的商业银行, 有其自身的资金运用计划, 个人住房抵押贷款作为商业银行长期资金运用计划, 收益基本是确定。在借款人提前还贷时, 如果市场利率降低了, 商业银行将面临收回投资后再重新投资新项目时损失利息的风险。

1.2影响商业银行的资本成本和资本结构

个人住房贷款是商业银行的资产项目, 是建立在商业银行吸收存款这一负债项目基础上的。个人住房抵押贷款作为商业银行的长期资产, 是在其资金运用计划范围之内的, 如果个人住房抵押贷款的借款人提前还贷, 则会打乱商业银行的资金运用计划, 提前还贷使商业银行资产负债表上的长期资产较少, 从而使商业银行的资本结构发生变化, 影响商业银行的经营管理。

1.3提前还贷直接减少商业银行的利息收入

目前, 存款业务仍然是我国商业银行的主要业务, 获取存贷差仍然是我国商业银行利润的主要来源。个人住房贷款因有房产作为抵押, 同时又有保险公司的意外保险, 其风险相对其他贷款项目来说更低。如果借款人选择提前还贷, 贷款额度将减少, 商业银行的利息收入就会减少。

1.4加大商业银行的经营成本

从国内商业银行的操作程序看, 提前还口需要经过借款人提出申请、银行受理并批准、变更借款合同、部分或全部提前偿还这几道环节。提前还贷不可避免的会导致商业银行经营成本的提高。而在银行收回资金后, 在寻找新的放贷对象时, 又会产生交易成本。增加的成本如果没有适当补偿, 无疑会进一步减少银行的收益。

为了补偿借款人的提前偿付行为给商业银行造成的风险, 少数几家银行开始收取提前偿付违约金, 这一举动引起了强烈反响, 社会各界开始争论违约金存在的合理性。

2如何看待住房抵押贷款提前还贷

2.1影响提前还贷的因素

(1) 现行市场抵押利率。

首先, 现行市场抵押利率与借款人支付的合同利率 (即原来的抵押利率) 的差额可能会导致借款人的再融资。借款人所承担的直接成本是现行的合同利率, 如果当前市场抵押利率的差额越大, 机会成本也就越高, 刺激借款人对抵押贷款进行在融资的动机就越强。因此, 再融资动机实际上是合同利率与现行利率的差额的函数。也就是说, 提前偿付率是合同利率与现行利率的差额的函数。其次, 较低的抵押贷款利率使借款人觉得能够承担得起购买新房的负担, 即增加了借款人买房的承担能力, 借款人会卖出他们现有的住房并购买新的住房, 从而导致提前偿付的增加。

(2) 国民经济发展形势。

近年来, 我国经济呈一种持续高速稳定发展的趋势, 居民收入逐渐增高。此外, 发生还款较多的大部分是地处于经济发展速度快、居民收入增幅大的地区。这些地区的居民住房公积金交存额也很高, 提出住房公积金归还银行贷款的做法十分普遍。

(3) 货币化分房政策的落实。

随着货币化分房政策的逐步兑现, 对那些己购买商品房的居民来说, 货币收入的增加自然会促进居民提前归还贷款, 以节约利息支出。

(4) 我国的金融市场不够完善, 投资渠道狭窄。

一般情况下, 当其他投资项目的投资收益率高于个人住房贷款利率时, 个人住房贷款的借款人就愿意承担低利率的贷款, 而将自身富余的资金投资于投资收益率高的项目。但我国目前可提供给消费者的金融产品并不多, 证券市场的风险也很大, 作为风险规避者的借款人多不愿意将资金投放在证券市场, 借款人通常会在有能力提前还贷的情况下, 选择提前偿付。

(5) 银行的抵押贷款管理机制。

当前我国商业银行在处理提前还贷时的普遍做法是, 按照原贷款利率收取到提前还贷时的未偿还利息和本金。如《中国工商银行商品房开发贷款管理暂行办法》的第二十条规定:“借款人要求提前还贷, 须事先通知贷款人, 并征得贷款人同意”, 并且没有罚息和征收手续费的规定, 借款人提前还贷的成本很小。加之“无债一身轻”的传统观念在消费者的潜意识中根深蒂固。借款人一旦手头有钱, 首先考虑的就是提前偿还部分或全部贷款。

2.2从银行角度应该如何看待提前还贷行为

虽然借款人的提前还贷引发了银行的利率风险, 银行获得某种补偿如收取违约金、罚息确有其合理性。但是, 违约金 (罚息) 的收取却有两个方面的大问题:

首先, 收取违约金 (罚息) 前如何界定提前还贷给银行带来的损失?损失中由贷款人承担的部分又如何界定?违约金 (罚息) 金额是按贷款数量还是随市场利率走?这些问题在实践中都面临巨大的市场阻力。

其次, 银行是经营风险的, 从某个角度讲, 风险管理是银行的基本职能, 通过提供风险转移和风险管理的服务, 银行可以培育新的利润来源, 增强自身的核心竞争力。根据收益风险的匹配原则, 银行替贷款人承担了风险、管理了风险, 那么银行从风险的承担中将会获得风险收益的机会。银行收取违约金诚然能补偿损失、扩大盈利, 但是这种做法与银行的基本职能却是相悖的。

允许贷款人提前还款、不收取违约金, 这其中是包括了一个隐含的期权, 银行通过替贷款人管理风险, 增强了客户服务能力, 更重要的是获得了该风险定价的权利, 大大缓冲了基本利率调整带来的不确定性。所以, 银行对提前还贷收取违约金 (罚息) 的行为不仅仅拒绝了贷款人转移风险的请求, 同时也失去了风险定价的权利, 弱化了银行风险管理的职能, 减少了银行的风险收益, 最终将削弱银行的核心竞争力。

提前还贷本质上是银行给与贷款人的一个权利, 不过这种权利的交易和价格却是隐含在基础的住房抵押贷款中的, 应该被称为隐含期权。当贷款协议达成时, 期权也随之成交。利率等风险因素的变动将导致期权价值的变动, 银行承担了这种不确定性, 就需要得到风险收益, 即该隐含期权的价格。

3住房抵押贷款提前还贷的风险管理策略

3.1完善个人信用体系, 建立住房抵押贷款提前支付的数据库

建立个人信用档案, 逐步完善个人消费贷款的配套机制, 这有利于提高银行对个人资产、收入和按揭承受力等信用评价指标评估的准确度。审核借款人的信用等级, 根据其信用等级情况发放贷款。通过个人征信系统, 专业化的征信机构会取得全面的个人信用数据及个人信用报告, 从而减少银行繁琐的贷前调查审批环节, 提高审贷效率。

随着当前提前还贷行为的增多, 商业银行需要建立抵押贷款提前支付的数据库系统, 掌握提前还贷的行为驱动因素和变化规律, 通过长期监测, 对提前还贷导致银行现金流的变化统筹规划, 更好地经营提前还贷的风险。

3.2建立风险因子追踪模型, 提前预警

在数据研究的基础上, 商业银行可以建立两类模型, 一类是定性分析, 将国民经济发展水平、城镇居民可支配收入、人口结构、城镇化水平等与提前还贷行为的关系模拟出来, 初步的解释提前还贷行为的趋势;另一类是定量分析, 加强对市场利率走势的研究, 探寻其变动的大致规律, 商业银行通过全面分析提前还贷行为的特点及其与经济变化之间的关系, 在理论分析和历史数据的基础上找出决定因素, 建立较为实用提前偿付模型, 选择适合我国的利率模型, 对提前还贷导致的现金流量预先进行统筹规划, 提高资金的使用效用, 降低风险损失。

3.3推出多样化的住房贷款抵押方式

借款人的还款能力有很大差别, 单一的贷款方式远远不能满足借款人的需求, 有相当一部分的借款人每月应还按揭额与每月可还按揭额有很大的缺口, 进而导致提前还贷行为的发生。为了适应不同借款人的需要, 降低提前还贷风险, 商业银行有必要推出更多的抵押贷款方式。

根据生命周期贷款理论, 住房抵押贷款主要分为三种:一是递增式抵押贷款, 主要适用于年轻人;二是递减式抵押贷款, 适用于中年人;三是增值抵押贷款, 适用于老年人。不同的年龄阶段有不同的收入水平、住房需求、风险的回避程度, 有了适合的贷款方式, 提前还贷行为的不确定将大大减少。

3.4通过资本市场转嫁风险

首先, 可以运用金融工程技术设计出多种金融工具, 风险转嫁机制, 尽量减少发起人自身承担的风险。住房抵押贷款证券化运作可将提前还款风险转移给投资者, 抵押贷款证券化通过将住房按揭贷款打包出售给特设公司, 财务报表上按揭贷款就转为现金, 按揭贷款的信用风险和提前还款风险都转移给了该特设公司, 该公司在通过发行按揭贷款支持证券, 将风险完全转移给了投资者实现了住房抵押贷款一级市场的风险向二级市场的众多投资者的转移分散。根据投资者的偏好, 在证券种类、结构和优先层次上的不同设计可以将提前还贷风险向部分投资者转移, 在各类投资者间分担, 这就保证了银行资产的安全性, 金融体系的系统风险大大降低。

其次, 可以通过购买各种利率衍生品来对冲利率风险, 贷款人以一定的成本将利率风险转嫁给银行, 同理, 银行业可以通过资本市场将该风险转嫁给愿意承担风险的机构和投资者。

参考文献

[1]吴青.我国可变利率住房抵押贷款的利率风险管理[J].国际商务——对外经济贸易大学学报, 2005, (5) :22-24.

[2]施方.住房贷款证券化中的提前偿付预测[J].商业研究, 2005, (2) :28-32.

[3]严太华.刘林住房抵押贷款证券化提前偿付风险的探讨[J].金融与经济, 2006, (8) :25-26.