住宅产业化调研报告

住宅产业化调研报告（精选8篇）

住宅产业化调研报告 篇1

住宅产业化调研报告

房地产业作为拉动国民经济持续增长的主导产业，近十几年来，为我省经济社会发展做出了巨大贡献。在全面贯彻落实中央新的宏观经济政策大背景下，我省房地产业正面临重大机遇和挑战。大力发展住宅产业化是房地产业调整结构、转型升级的必然选择，对于加快“四化两型”、“四个湖南”建设，促进我省“三量齐升”，推动经济发展方式转变，将起到强大助推作用。为此，我室与省住建厅组成联合调研组，赴XX、上海、沈阳等地开展调研，并结合我省实际，提出住宅产业化发展建议。现将有关情况综合整理，供领导参阅。

一、推进住宅产业化的必要性和紧迫性

住宅产业化主要指用工业化生产的方式来建造住宅。住宅产业化有利于实现节能减排，推进绿色安全施工，提高资源能源使用效率；有利于提高建筑空间健康指数和舒适程度，改善人居环境；有利于提高住宅科技含量和劳动生产率，促进产业结构调整。湖南作为两型社会综合改革试验区，加快住宅产业化发展尤显必要和紧迫。

住宅产业化是实现房地产业转型升级的必然要求。传统住宅产业科技含量低，费时费力，作业艰苦，加上资源日益紧缺、成本持续上升、生态环境日趋恶化，特别是质量通病 无法根除、建筑工地安全事故频发等现状，必然要求以现代制造的生产方式对整个住宅产业进行工业化革命和产业链重构，实现建筑设计标准化、构配件生产工厂化，施工机械化和组织管理科学化，确保提升住宅产业劳动生产率和工程建设整体质量，降低对资源、能源的消耗，实现房地产业转型升级。

住宅产业化是建设节能省地环保型住宅和绿色建筑的迫切需要。我省工业化率和城镇化率分别达到41.3%和46.65%，正处于住宅产业化与城镇化互动发展的关键时期。一方面，城镇化的快速发展、建设规模的不断扩大，为住宅产业化发展提供了良好的基础条件；另一方面，住宅产业化为城镇化带来了新的产业支撑，通过工厂化生产可有效解决农民工就业，促进农民工向产业工人和技术工人转型。并由此发展省地节能环保型住宅和绿色建筑，提升建筑质量，降低资源、能源消耗，保护生态环境，优化资源配置，推动我省“四化两型”建设。

住宅产业化是发挥我省基础优势，打造战略型支柱产业的重要方向。在国家推进中部崛起和产业转型升级的大背景下，我省正面临着承接产业转移的机遇，同时也面临着培育发展新型产业的压力。随着三一重工、中联重科等为核心的传统工程机械制造业出现产能过剩、增长放缓的现状，我省急需培育发展以信息化、高新技术为核心的新型制造业。同 时，强大的产学研基础和远大住工世界级水平的住宅产业化龙头企业，为我省发展住宅产业化，打造产值过数千亿元的新型战略型支柱产业提供了优势条件和历史机遇。

住宅产业化调研报告 篇2

根据日本政府的统计规则, 日本的住宅市场可按以下5种方法进行分类。本文主要按住宅的建筑类型, 构造类型及施工方法进行分类研究。

1.1 按建筑类型分类

按建筑类型分类, 日本住宅体系可分为各人独户住宅、租赁住宅和共同住宅。

图2显示, 2003年新建住宅中, 个人独户住宅为50万7千户, 占住宅全体的43.3%。共同住宅 (公寓) 为59万6千户, 占住宅全体的50.9%。1960年度, 个人独户住宅为32万1千户 (占全部新建住宅的71%) , 共同住宅为13万1千户 (占全部新建住宅的29%) 。1960年以后, 个人独户住宅的占有率总体呈长期下降趋势。

资料出典:日本国土交通省统计资料

实际上, 在自有土地上自建住宅是日本的传统住宅观念。租赁住宅及共同住宅只是大部分居民实现自建住宅目标的过渡手段。但是, 随着土地价格的上涨、家庭小型化 (子女在未婚前同父母共同居住;结婚后独立居住的生活方式) 、独户住宅平均使用面积的减少以及郊区相继出现的住宅新村、城市小区、高层公寓, 共同住宅的占有比例逐渐增加, 泡沫经济时期其占有率达到顶峰。泡沫经济后期, 虽出现下降趋势, 但仍保持在50%左右的较高比例。

据日本统计局2003年的土地统计调查, 日本全国的住宅区内, 公寓型集合住宅的平均占有率为40.0%, 其中关东地区的大城市区域内达到55.5%。近来, 非居住用而是以房地产投资为目的的住宅购买占有较大比例。

1.2 按构造类型分类

按住宅构造分类, 2003年新建住宅中, 木制结构住宅为52万9千户 (45.1%) , 钢混结构住宅为33万4千户 (28.5) , 钢结构住宅为24万户 (20.5%) 。根据1966年的统计数据, 木结构住宅为66万2千户 (75.1%) , 钢混结构住宅为13万2千户 (15%) , 钢结构住宅为3万4千户 (3.9%) 。数据显示虽然近年木结构住宅的比例逐年递减, 钢筋混凝土结构、钢结构住宅的比例逐年递增 (参考图3) ;但独户住宅中木结构住宅仍保持在80%左右的高比例。

资料来源:日本国土交通省统计资料。

木制结构住宅保持高比例的原因如下:木制结构是日本传统的建筑形式。日本工业化住宅的历史较短, 日本人的住居观念仍然倾向于传统的木制结构。初期的工业化住宅, 因未达到较高的质量水准;predicated住宅 (预制构件住宅) 成为劣质住宅的代名词。该种意识的转变预计需要30年以上。木制结构住宅, 尤其是木制独户住宅的价格较为便宜。积水房屋等企业开发的新型工业化住宅被公认为高级住宅, 价格比较昂贵。大工·工务店 (地方的中小型建设企业) 在进行木制结构住宅建设时, 多采用设计+施工承包方式, 房屋需求者更习惯于此种承包方式。预制构件住宅虽也可采用设计+施工承包方式, 但部分需求者认为工业化住宅在设计阶段的手续比较繁琐。随着城市开发及土地的高度利用, 预计将来高层公寓式住宅将会显著增加, 木制结构住宅的占有比例将逐年递减。

1.3 按施工工法分类

(1) Pre-fabricated 工法 (预制构件工法) 。

Pre-fabricated 工法是大型住宅建设企业的主要施工方法。该工法是将住宅的主要部位构件, 如墙壁、柱、楼板、天井、楼梯等构件, 在工厂成批生产, 现场组装。2003年使用Pre-fabricated 工法的新建住宅户数为15万8千户, 占全部新建住宅的13.5%。

1959年大和住宅工业株式会社首次采用Pre-fabricated 工法研制开发微型 (Mini) 房屋。随后, 住宅金融公库将采用该工法建设的住宅作为提供贷款的对象, 使Pre-fabricated 工法在住宅建设上推广开来。1992年该采用Pre-fabricated 工法建造的住宅25万3千户, 占全部新建住宅的17.8%, 达到历史最高水平。

但从目前的日本住宅市场来看, Pre-fabricated住宅并没有真正发挥其标准化生产而降低造价的优势。其主要原因是大部分消费者仍倾向于日本传统的木制结构住宅。其次, 标准部件以外的非标准设计、加工所需要的费用使该工法建造的住宅总体造价上升, 价格优势无法发挥。

(2) 2×4工法。

传统的轴线工法主要是以柱、梁等线形部件构成房屋的主体框架。2×4工法是以2英寸×4英寸木材为骨材, 结合墙面, 地面, 天井面等面形部件作为房屋的主体框架进行房屋建造。该工法较传统的轴线工法有较高的施工效率。施工时不需要技术较高的熟练工和多能工, 中小企业适合采用该工法进行房屋建造。1974年原建设省 (现在的国土交通省) 将该工法作为标准工法正式在建设业界内推广使用。该工法不同于当时盛行的美国式的标准化, 规格化工法;房屋构造形式多样、较高的抗震与耐火功能、西洋式的外观设计等是2×4工法住宅的特色。

1988年日本开始将2×4工法同Pre-fabricated 工法分别统计, 当年采用该工法的新建住宅户为4万2千户, 占全部新建住宅的2.5%。以后持续增长, 2003年达到8万3千户, 占全部住宅的7.2%。

(3) 木造轴组工法 (传统木制工法) 。

传统木制工法多被大工·工务店 (地方中小型建设企业) 所采用, 是历史最悠久、最被广泛采用的住宅施工方式。但是, 采用该工法的住宅数量难以统计。其原因有以下两点:

①一般欲从事建设事业的企业必须依据建设业法取得建设业许可。较小的建设工程 (工程造价低于一千五百万日元) 无需取得建设业许可。

②建设业许可的种类包括“建筑一式工事”、“大工工事”两种许可方式。建设企业可以自由选择以上两种许可类型。取得“建筑一式工事”许可的企业, 即可能是承建写字楼、集合住宅等大型工程的综合建设企业, 也可能是承建木制住宅的地方中小型建设企业, 仅从许可类型上, 难以区分企业的规模及主要事业内容。其次, 由于取得“大工工事”许可的企业, 其承包工程的范围, 还可涉及模板工程等业种, 单纯从许可资质上难以明确区分企业的属性。

2 日本住宅产业主要开发模式

日本的建设产业与住宅产业没有明确的区别。前面章节里已就大工·工务店的资质与属性问题进行了记述。一般来讲, 从事住宅建设的企业, 还是从事一般建筑工程的企业, 其企业的属性基本相同。例如, 大部分从事一般建筑工程的建设企业也将集合住宅工程列入自己的事业范围之内。专门从事住宅工程的企业同从事一般建筑工程的企业的区别仅仅在于企业的规模、保有技术、营业范围、总包同分包的依存关系等方面的差异。

日本典型的工程组织形式如图4所示。

本节就图4中的右半部, 施工阶段的工程组织方式作简要介绍。

该方式近似于中国的建筑工程总承包方式。日本的施工总包企业同中国一样, 企业在承包工程时需具备建设业法规定的相应资质。例如, 承包建筑工程、土木工程的企业必需取得相应的建筑工事施工资质、土木施工资质。各分包企业也必须拥有相关的专业工程承包资质。例如, 承包模板工程的企业需具备模板施工许可, 承包基础工程、混凝土工程的企业需具备基础工程施工许可。日本建设业共设有26种专业工程施工许可。至2003年3月末, 日本共有55万家持各类建设许可的建设企业。

图5是Pre-fabricated住宅 (预制构件住宅) 生产企业经常采用的典型组织形式之一。住宅需求者同Pre-fabricated住宅 (预制构件住宅) 生产企业签订合同。住宅生产企业作为总包方可同各专业工程施工企业 (分包方) 签订分包合同, 或者直接同大工·工务店签订分包合同, 将住宅的主体工程、材料供应等业务委托工务店处理。

图6是大工·工务店进行住宅建设的工程组织形式。住宅需求者同大工·工务店签订合同。大工·工务店作为总包方同各专业工程施工企业 (分包方) 签订分包合同。

图7是住宅开发企业进行住宅建设的工程组织形式。住宅需求者同住宅开发商只就完成后的商品型住宅签订买卖合同。住宅开发商同建设企业签订住宅建设合同。建设企业作为总包方同各专业工程施工企业签订分包合同。现在, 作为总包的建设企业只负责工程的管理, 住宅开发商同其他施工企业另外签订施工合同。其他的工程组织形式, 如雇用CMR (Construction Manager) 进行工程管理的CM方式也开始被住宅开发商采用。

3 国内主要住宅开发模式

(1) 按建筑类型分类。

各人住宅即习惯所说的私宅, 多存在与农村、公有土地所建的集合住宅以及城市中现存私人民宅;廉租房, 目前多存在于大城市中, 主要针对城市低收入家庭所建;商品房住宅, 目前主要的住宅类型。还包括少量的公共集资住宅、企业集体住宅等。

(2) 按构造类型分类。

和日本住宅体系相比, 我国住宅结构体系并无明显差异, 同样包括木结构住宅、砖木结构住宅、砖混结构住宅 (较少) 钢筋混凝土住宅、钢混结构住宅和钢结构住宅, 其中木结构住宅现有量较少, 砖木、砖混结构主要应用于农村地区私有住宅建设, 钢结构、钢混结构住宅在国内出于起步阶段, 钢筋混凝土住宅是目前住宅体系中的主体。

(3) 按施工工法分类。

目前国内施工做法和日本住宅体系存在一定的差异, 主要体现在预制构建住宅体系, 我国住宅市场主要施工方式还停留在现浇混凝土体系, 早期 (上世纪70年代) 为满足城市日益突出的居住矛盾, 出现过大量的预制构件住宅 (主要为预制混凝土楼板) , 但由于结构存在的缺陷以及产品质量等问题, 现基本已经被淘汰。

对于目前国内住宅建设 (主要指城镇商品住宅建设) 体制, 在前文中已经和日本的建设体制有过对比, 不再赘述。但必须提出目前的住宅建设方式的单一性 (主要为现浇混凝土体系) , 使得国内住宅产业化发展进程与日本相比存在较大差距。

4 我国住宅产业化发展的反思

住宅产业化, 是指让住宅融入社会化大生产的模式中来进行发展。一般认为住宅产业化的概念由沃尔特·格罗皮厄斯在1910年提出, 1928年第一届《国际现代建筑会议》 (CIAM) 通过的拉萨拉兹宣言强调了建筑产业化的必要性, 认为“建筑质量的高低并不取决于工匠们的手艺, 而在于要普遍地采用合理化的生产方法”。指出“建筑产业化首先应该是尺寸规格化, 并采用有效的生产方法”。有人给它归纳为六化, 即连续化、标准化、集团化、规模化、一体化、机械化。

对于加快我国住宅产业化进程, 应考虑从以下几方面着手:

(1) 要加强标准和模数协调基础性的工作。这些基础性的工作应该跟国际接轨, 否则会和上世纪40年代日本住宅产业化研究初期一样走入复杂化的歧途。

(2) 加快产业政策的配套。我们现在的住宅产业化政策, 在配套方面还不完善, 国务院颁发的72号文件——《关于加快住宅产业化提高住宅质量》里提到的对住宅产业化要在税收、金融、财政等方面给予的优惠政策, 目前基本还在制订当中。国外很多产业发展到今天的规模和水平, 除了市场有需要外, 最大的因素可以说是有政府产业政策的引导。

(3) 要加强民族品牌的发展。我国入世后, 随着外资的进入, 房地产业也必然会出现一个以规模求生存、优胜劣汰的过程。也就是说房地产开发企业当中只有跨地域甚至跨国界的企业集团才有生存能力、才能形成规模。企业要形成规模, 实施品牌战略必不可少。应该说, 规模化同时也是住宅产业实现集约化、内涵性发展的重要保证, 这需要将住宅建设模式由目前的劳动密集型产业向工业化制造产业转型。

因此以产业政策为先导, 引导和扶持一批以住宅与房地产开发为龙头的、从事住宅部件研究开发设计和各种材料生产的企业, 使之真正形成规模化, 可以说是实现住宅产业化的题中应有之义。同时在推进住宅产业化的过程中, 也需要加快推进和改造产业化的物流环境, 因为住宅产业化的很大一部分成本都是在物流过程中发生的。我们应该抓住现有机遇, 走出一条符合我国国情的住宅产业化发展道路。

参考文献

住宅产业化先行者 篇3

这期间遭遇过诸多困惑和质疑，幸运的是，他们没有成为“先烈”，而是站在了行业的前端。

如今，来自政策和市场的双重影响，使得越来越多的企业走向住宅产业化之路。

“操之过急”还是“恰逢其时”

作为全国乃至全世界盖房子最多的房地产企业，万科在“怎样盖房子”这样的基础性问题上，比国内同行们更有前瞻性。

万科董事长王石认定，住宅产业化是必然趋势，也是“万科唯一出路”，因此1999年就确定了住宅产业化的发展战略。然而，技术落后、国家标准缺失、产业链没有形成……很长一段时间，万科的住宅产业化之路形单影只。

1999年，国务院发布住宅产业化纲领性文件《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，万科成为第一个也是唯一响应的开发商——当年即成立了公司的建筑研究中心。但在此后八年中，“大部分时间都在考虑如何吃螃蟹”，直到2007年，第一个工业化住宅项目上海新里程20号、21号楼开工，万科住宅产业化的技术和理念，才真正从实验室走向市场。

在此期间，万科做了很多“本来应该由政府来做的事”。比如2003年启动标准化项目，开展设计模块化并建立了成熟产品库。在标准化工作的基础上，2004年成立工厂化研究中心，经过调研，从轻钢结构、木结构和预制混凝土结构三种住宅体系中选择预制混凝土结构（PC）进行技术研究。

之后在2005年建造的一号实验楼上使用了PC结构、外墙、整体式厨房、卫生间和轻钢外墙、屋顶以及ACL（蒸压加气轻质混凝土）外墙板，“对各种工业化建筑体系进行了一次全面的检验。”曾参与万科一号实验楼建设的资深建筑业人士楚先锋说。

2006年，万科的产业化基地在东莞启动，2007年其PC技术进入实战，在国内第一个工业化生产的商品住宅——上海新里程项目两栋楼的建造过程中，又分别对香港的PC技术和日本的PC技术作了比较，认为后者更适合中国国情。

然而，经过近十年的摸索和实验，2009年，首个全PC技术应用项目上海金色雅筑却效果不佳。漏水、墙体变形、房屋不隔音、瓷砖开裂等，许多报道和批评直指万科PC技术。

“住宅产业化险些被害惨了。”中国建筑标准设计研究院执行总建筑师刘东卫向《瞭望东方周刊》回忆，“PC有一定的技术瓶颈，当时又没几个建筑队伍懂这种施工工艺。”

更多的困难则来源于成本和产业链配套的缺乏。

工厂化、流水线的批量生产，本来应该达到降低成本的效果，但因为构件生产、运输、吊装等设备昂贵，而住宅产业化规模较小，工业化住宅建安成本反而“比传统建筑方式平均增加40%”，王石在2007年的一档电视节目中说。

此外，制约住宅产业化发展并且一直为行业诟病的是，部品部件标准化、通用化、系列化没有形成，无法实现工厂化生产，上下游产业链缺失。万科只能按照自己制定的企业标准向构件生产商、部品提供商定制“专用化”材料，但能够满足要求的构件厂商、部品商以及工业化施工技术人才少之又少。

对市场和消费者而言，除了“像搭积木一样”的盖房方式听起来神奇而有趣，住宅产业化的房子并没有更多吸引力。万科集团副总裁毛大庆曾透露说，为了推销工业化的产品，2008年万科北京的两栋工业化住宅楼“价格比非工业化的楼更便宜”。

与此同时，有人怀疑万科标准化将成为国家标准制定的依据而最终造成垄断；还有人认为国内住宅产业化发展时机不成熟，万科“盲目突围”、“操之过急”。

王石却坚称万科推行住宅产业化“恰逢其时”。

住宅产业化与传统建筑方式相比，可实现节能环保、减少垃圾和污染，这与国家推行绿色低碳、可持续发展战略目标一致。工业化还可以节省人力、缩短工期提高效率、保证房屋质量等等，会成为未来的企业核心竞争力。

万科的“深谋远虑”正在被证实。经济转型和产业升级的迫切性使得政府对住宅产业化的重视和支持力度越来越大；对企业自身而言，房地产业如今正在经历深度调整，房屋质量重新成为消费者最为关注的问题，建筑业则面临越来越严重的用工荒……工业化的优势愈加凸显。

分散的力量

上世纪70年代末、80年代初曾出现过一波住宅产业化的发展热潮，带动了一批大型构件厂的出现，但是由于技术、经济等原因，这场住宅产业化运动中断，构件厂也逐渐凋零。

坚持做住宅产业化的企业大多也和万科面临同样的困境，因为产业链缺失，没有房地产商大规模使用他们的产品，“逼得像北新建材、海尔、远大住工自己开发房地产，以便大规模推广应用自己的住建产品。”

远大住宅工业有限公司是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的工业企业，1996年就开始探索住宅部品的产业化，同年与日本铃木合作发展整体浴室。

1999年，远大引进日本钢结构，建成了我国第一座以工业化生产方式建设的钢结构集合住宅。

“远大是住宅产业化做得最完善的企业。”住建部住宅建设及产业现代化技术专家委员会专家开彦告诉《瞭望东方周刊》。目前，远大住工已应用工业化集成技术，成功制造出超过500万平方米的绿色建筑。

在上海世博会上，八层高的远大馆仅用一天时间建成。当时，远大馆新闻中心主任伏广旭说，使建筑成为一种标准化工业产品，不仅实现了五倍节能、六倍节材，建筑垃圾只有1%。

2012年6月落成于湖南湘阴的30层大厦“T30酒店”，建成入住仅用了48天。该酒店用钢量比常规建筑少10%～20%，混凝土少用80%～90%，建造成本比常规建筑低10%～30%。

2012年，长沙“天空城市”引起广泛关注。远大集团子公司远大可建科技有限公司与长沙市望城区人民政府签订战略协议，规划建设220层大楼。

838米，比当时世界第一高楼迪拜塔还要高10米。更引人瞩目的是建设时间：七个月。而迪拜塔历时五年半。

中国建筑界“空心楼盖”知名专家、湖南省工商联副主席邱则有对本刊记者介绍说，远大集团的技术核心为全钢结构模块化建造，“高楼建造团队已经准备了七八年，七个月是指全钢结构模块的拼装时间，这部分程序并不难，时间足够。如果加上工厂加工、建筑骨架搭建等，时间就远远不止了”。

类似远大这样从部品商扩展成集成商，或者万科这样从开发商直接参与到上下游产业链的企业也不在少数。

2006年6月建设部下发《国家住宅产业化基地试行办法》（建住房[2006]150号）文件，确立了开发企业联盟型（集团型）、部品生产企业型和综合试点城市型三种产业化基地类型。其中，北京北新建材集团、天津三建公司等主要从事钢结构的住宅产业化、青岛海尔主要从事家居集成的住宅产业化、南京栖霞建设主要从事创建新型环保节能型住宅、温州正泰集团主要从事电器业的住宅产业化，等等。

截至目前，全国先后批准建立了50个国家住宅产业化基地。但是在开彦看来，各个产业化基地的建设“与全行业产业链的打造没什么关系”——企业各自单兵作战，部品标准仍然缺乏通用性。

城市突围

2014年5月9日，北京市通过了“国家住宅产业现代化综合试点城市”评审，此前与北京一同申报试点城市的还有上海、青岛、厦门、潍坊、烟台、聊城、南通、南京市江宁区、常州市武进区、吉林等17个城市。

从2006年建设部《国家住宅产业化基地试行办法》发布以来，由政府主导的住宅产业现代化试点城市仅有深圳、沈阳、济南三个。2013年10月由住建部牵头的《国家住宅产业现代化综合试点城市（区）发展规划及评价标准》讨论稿公布，“计划到2015年，在全国培育20个左右试点城市（区），其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个”。通过试点城市整体带动住宅产业现代化发展。

尽管住宅产业化十几年间推行缓慢，但各地政府一直不乏动力。

住建部住宅产业化促进中心副主任文林峰对本刊记者分析，建设资源节约型、环境友好型社会的需要，使越来越多的地方政府把建筑产业化作为建设领域节能减排的重要抓手，但行动上却明显滞后，“缺乏明确的政策引导和相关的产业支持政策，如增加的税收成本等，如何进行减免；对于全装修住宅，增加的装修价格如何与房价控制目标相协调等。”

北京市曾在2010年出台《关于推进住宅产业化的指导意见》并制定《关于产业化住宅项目实施面积奖励等优惠措施的暂行办法》，万科北京项目中粮万科长阳半岛祥云湾4号至7号产业化住宅楼，成为第一个获得3%面积奖励的项目。

除了北京，自2011年以来，上海、重庆、山东、吉林等省市政府也出台了关于“加快推进住宅产业化”相关的指导文件。

万科2007年曾对首个面世的工业化住宅上海新里程项目作了节能测算：假设全行业推行PC建造方式，到2012年，行业总体节约的能耗相当于葛洲坝发电站三个月的发电量，节约的用水能造11.5个西湖，减少的木材相当于0.8万公顷森林。

然而，直到今天，在这个全世界最大的房地产市场中，高能耗高污染的传统建筑方式仍是主流。

远大住工集团总裁唐芬曾向媒体表示，中国住宅产业化的发展空间极为广阔，就目前参与的大型企业集团来看，“根本谈不上存在竞争这回事”，与日本、美国等发达国家80%以上的工业化率相比，中国的住宅产业化才刚刚起步。

住宅产业化调研报告 篇4

1、什么是住宅性能认定制度？

答:住宅性能认定系指按照国务院建设行政主管部门规定的评定方法和认定程序，根据国家统一颁布的《住宅性能评定技术标准》，对住宅综合性能状况进行技术评估，最终确定其性能等级，并授予相应认定证书和认定标志的制度。

2、实行住宅性能认定制度的意义是什么?

答:实行住宅性能认定制度，可以使消费者对住宅的性能状况做到心中有数。消费者在购买住房时，可以根据自身需要和经济条件选购不同性能的得等级的住宅。同时，住宅性能认定制度的建立也有利于鼓励开发商提高住宅品质，有利于引导住房的理性消费，对于完善我国的住宅产业现代化体系，推进住宅产业现代化发挥重要作用。

3、住宅性能认定的内容有哪些方面？

答：按照国标《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005的规定，住宅性能认定工作首先要对主债五方面的性能，即实用性能、环境性能、经济性能、安全性能和耐久性能分别进行评价，在分别评价的基础上，在对住宅性能进行评价，由此确定住宅的综合性能等级。

4、住宅如何分定得等级？

答：住宅性能按照评定的分划分为A、B两个级别，其中A及住宅为执行了国家现行标准且性能好的住宅；B及住宅为执行了国家现行强制性标准但性能达不到A级的住宅。A级住宅按照得分由低到高又细分为1A、2A、3A三等。至于那些没有执行国家现行强制性标准的城镇新建和改建住宅，按照规定，必须局部乃至于全部返工重做，待完全符合国家现行强制性标准之后，才能够通过验收，进入市场销售。因此可以说，B级是城镇新建和改建住宅必须达到的最低性能等级。

5、什么是A级住宅？

答：凡按照《住宅性能评定技术标准》的评定方法和统一的认定程序，经过专家组评审，获得建设部1A、2A、3A级证书和认定标志的住宅统称为“A级住宅”标识A,是字母“A”的变形体，它的图案代表住宅，其颜色为标准绿，象征着A级住宅是健康、绿色和生态的住宅。

6、住宅适用性能的评定包括哪些方面？

答：适用性能从单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施6个反感认定的优劣。

7、面积越大的房子，性能认定的等级越高吗?

答：不是这样的，A级住宅对户型和面积的要求不是越大越好。国标《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005充分体现了节能、节地、节水、节材的产业技术政策，提倡建造高性能的中小套型住宅。那些综合性能高的小户型会得到高分；相反，一些大户型如果综合性能差，反倒可能得分很低。

8、实行住宅性能认定对购房者有哪些好处？

答：对购房者而言，在购买住宅中，只要看到“1A”、“2A”、“3A”住宅，就等于购买了一套经过业内资深专家帮助把关的住宅。A级住宅是在各专业专家指导、监督和跟踪下，从规划、设计、建造到交付使用，精心打造出来的，所有认定程序完成后，还要报经国务院建设行政

主管部门予以公布。比如适用性能以共有78个评定子项来考察住宅，包括居住空间的自然通风、采光和视野、楼板的隔声性能、墙体的隔声性能、管道的噪声量、设备的减震和隔声、单元公共区域无障碍设施的设置等，这些都是一般购房者在选购住宅时，容易忽略或无法考察的。所以购买A级住宅就买到了业内资深专家帮忙把过关的住宅。

9、住宅环境性能的评定包括哪些方面？

答：环境性能的评定包括用地与规划、绿地与活动场地、室外噪声与空气污染、水体与排水系统、公共服务设施、智能化系统等，有68个评定子项。具体考查内容包括住宅的建设是否因地制宜，合理利用原有地形地貌。是否重视居住区内原有的自然环境及历史文化遗迹的保护和利用，比如是否保留和利用了原有的树木和水体等。还要考查建筑形式是否美观，是否体现了地方气候特点和建筑文化传统等。作为A级住宅的比保指标，要求绿地率要达到30%以上。同时要考查绿地配置是否合理，位置和面积是否适当，是否充分利用建筑散地、停车位、墙面、平台、屋顶和阳台等部位进行了绿化等。

12、A级住宅的汽车停车位有何要求？

答：考虑到全国的经济发展水平不一，在机动车停车位设置方面，国标《住宅性能评定技术标准》CB/T50362-2005对于1A和2A及住宅的机动停车率并无硬性规定，但规定只有当停车场率高于40%，而且不低于当地标准时，相关子项才能得分。作为3A级住宅，国标《住宅性能评定技术标准》CB/T50362-2005规定停车率不得少于100%，即户均1辆，而且不低于当地标准。

13、为什么要进行住宅经济性能评价？包括哪些方面？

答：住宅经济性能着重体现了节约资源、能源，并与消费者日常生活息息相关。住宅经济性能主要包括节能、节水、节地和节材四方面的内容。

14、住宅节能都包括什么方面，与消费者什么关系？

答：住宅节能主要包括：?住宅建筑设计采取的节能措施，如建筑朝向、建筑物体形系数、窗墙面积比、外窗遮阳、可再生能源利用等；?维护结构隔热保温性能，如窗外和阳台的气密性、外窗的转热系数、外墙的平均转热系数、屋顶的平均传热系数等；?采暖空调系统的节能；

4、照明系统的节能。这些都决定着今后消费者日常能耗支出，换句话讲，居住经济性能好的住宅。日常能耗支出就少。

15、住宅节水都包括什么方面，与消费者什么关系？

答：水是生命之源，我国是严重缺水的国家，因此住宅节水非常重要，它关系到我们每一个人的生存。住宅节水主要包括家庭和公共场所节水器具的使用、管道系统防漏损、中水和雨水的利用、绿地采用节水灌溉方式、不用自来水作为小区景观水体的补充水等。

16、住宅安全性能评定包括哪些方面？

答：住宅安全性能的评定包括结构安全、建筑防火、燃气及电器设备安全、日常安全防范措施和室内污染控制5个方面。

17、耐久性能评定包括哪些内容？

答：住宅耐久性能的评定应包括结构工程耐久性、装修工程耐久性、防水工程耐久性、管线工程耐久性、设备耐久性和门窗耐久性6各方面。

18、住宅性能认定对结构耐久性能有何要求？

答：A级住宅必须采取措施，使结构耐久性能达到50年。

19、A级住宅要求外墙装修设计年限是多少年？

答：A级住宅外墙装修设计年限最低是10年。二档要求是15年，三档要求是20年。

20、A级住宅对隔声有什么要求？

答：近年来，随着人民生活水平的提高，对住宅隔声的要求也越来越高，但是一些开发商对这些问题仍重视不够，往往达不到标准。国标《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005规定板楼计权标准化撞击声，压级≦75分贝是该评定子项才能得分，3A级住宅楼板计权标准化撞击声压级必须≦65分贝；国标《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005同时规定楼板和分户墙的空气声计权隔声量，≧40分贝该两个评定子项才能得分，而3A级住宅板楼和分户墙的空气声计权隔声量必须≧50分贝此外，国标《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005还规定要考查还窗外强、户们、分室墙、管道和设备的隔声性能。

21、A级住宅对适应老龄化社会作了哪些努力？

答：A级住宅把“无障碍”作为考查住宅性能问题时特别关注的方面。从户内和户外的设备问题，都有了评价要求。有些要求在无需大量增加投入的情况下是可以做的。比如有住宅单元入口室内外高差留有10厘米的台阶，拦住的轮椅的通行，只要将10厘米的高度做成坡道，就能给出行不方便的人，增加不少便利。

22、开发商如何开发A级住宅？

答：首先，开发商应当阅读《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005，按照开发项目的定位提出拟达到的住宅性能要求，然而交给规划设计单位进行设计。在初步设计完成后，应对照《住宅性能评定技术标准》GB/T50362-2005进行自评。如首次自评介过于项目设定性能目标差距较大，应交规划设计单位查找原因平修改完善。当自评介过达到了项目设定的性能目标并有一定余地后，就可以证实申报住宅性能认定了。在通过专家组的预审后，可以进一步明确项目在那些性能方面存在不足。经过继续优化和完善方案，并严格按照规范精心设计、精心时空、就能够在项目终审时达到预定的性能等级。

23、A级住宅如何获得优先贷款服务？

答：根据建设部和中国工商银行的合作协议，A级住宅可以优先获得中国工商银行的开发贷款和按揭贷款服务。

24、A级住宅可以获得住宅质量保证保险吗？

住宅产业化调研报告 篇5

建筑工程学院 建筑学14-1 王朝红 20142204201

工业化住宅的利与弊和我国住宅工业化程度

工业化住宅最一批房屋的外墙壁是在数公里之外的工厂里预先制作好，然后被运送到盖房的工地现场。尘土漫天飞舞、泥浆遍地、手脚架如丛林遍布、轰鸣不绝的搅拌机、建筑工人大汗淋漓的景象一去不复返。现场少许工人只需要将这些“零件”组装起来，房子就盖好了。这样盖出来的房子就是住宅工业化

住宅工业化优点：

1.结合最新BIM建筑信息革命高效精准：

每一个复杂构件，每一个零件在电脑上就可以提前模拟，制作，甚至可以提前把零构件的属性功能强度都可以提前设计好，加之后期的BIM结构设计，BIM设备管道，BIM的工程进度安排，BIM的工程预算，就可以在工厂进行预制加工生产，再运到施工现场施工安装，可以高效的解决问题，高效率的施工，提高了施工效率和精度。2.绿色环保，减少污染，减少建筑生产能耗：

零构件提前预制加工，可以极大减少工地的粉尘污染，减少光污染，减少噪声污染。也可以减少建筑模板的使用，节约成本，减少物品的消耗，有了精准的工业化集约化的生产和施工，就可以极大的减少无用的消耗，提高施工的精度和质量，同时也极大地减少了污染物的消耗。3.系统化，标准化，工整有序：

运用现代工业手段和现代工业组织，对住宅工业化生产的各个阶段的各个生产要素通过技术手段集成和系统的整合，达到建筑的标准化，构件生产工厂化，形成有序的工厂的流水作业，从而提高质量，提高效率，提高寿命，降低成本，降低能耗。4.住宅品质的提高：

住宅工业化是以标准化、系列化和工业化为前提，较好地解决厨房、卫生间漏水和窗台、外墙渗水，水电管线及消防设施存在安全隐患等传统施工方式存在的通病，同时可以保证装修质量和方便使用过程中部品的维修更换，全面提高住宅的品质。5.能促进保障房建设：

建筑质量的提高拉近了住宅类建筑之间的差距，使得建筑同质化加强，建筑质量和生活质量提高，普通人民的住宅和富裕的人民住宅差距会缩小，同时可以保证装修质量和方便使用过程中部品的维修更换，全面提高住宅的品质。6.建筑智能化： 建筑将来发展趋势就是智能化，建工业化可以更好的和建筑智能家居相结合创造出更好服务人们的住宅，建筑工业化装配化可以为建筑搭建这个平台。

总结：建筑工业化推动住宅产业化发展，而且是未来建筑发展的一个方向

传统的住宅建造方式对住宅产业化的制约和影响日益凸显，集中表现在：一是工业化水平低，生产效率差。目前我国住宅建设仍以现场手工操作为主，工人的劳动强度大，生产条件差，劳动生产率低。二是技术集成能力弱，标准化、集约化程度低。目前住宅技术的发展还主要以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合，尚未形成标准化、工业化的建筑体系，一些事关产业发展共性、前瞻性、基础性的关键技术问题还缺少有效的解决机制。三是资源消耗高，生产过程的资源浪费严重。住宅产业是大量消耗资源和能源的产业，我国在住宅建造和使用过程中与发达国家相比存在严重的资源浪费现象，虽然已经基本解决了住房的有无问题，但却付出了资源高消耗、环境高污染的代价。住宅建筑工业化归根结底是生产方式的变革，其核心是住宅主体结构技术的变革。不从住宅生产方式入手，解决主体结构技术问题，住宅工业化就难以实现。因此住宅工业化势在必得。

住宅工业化的缺点：

1.目前工业化水平低，生产效率差。目前我国住宅建设仍以现场手工操作为主，工人的劳动强度大，生产条件差，劳动生产率低。2.BIM没有完全铺开，无法给工业化搭建平台，BIM的使用仍然是少部分，这也减缓的BIM的发展速度，缓慢艰难前进，每一步前进甚至都在消耗着高昂的代价。3.住宅工业化对技术水平的要求较高，而现在各种技术也不成熟。我国在技术集成能力弱，标准化、集约化程度低。目前住宅技术的发展还主要以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合，尚未形成标准化、工业化的建筑体系，一些事关产业发展共性、前瞻性、基础性的关键技术问题还缺少有效的解决机制。我国现代住宅工业化程度和工业化现在面临的弊端：

1.我国住宅工业化起步较晚，经历了漫长的发展期，随着近年来改革开放和房地产行业的快速发展，我国住宅工业化发展取得了长足的进步，住宅工业化的实践进入了新的发展时期，但是各种技术并不完善成熟。

2.而且市场上的各项技术也未完全整合，看起来就是星星点点，不成系统化，集约化，住宅技术的发展还主要以单项技术推广应用为主，技术上缺乏有效的集成和整合，尚未形成标准化、工业化的建筑体系，一些事关产业发展共性、前瞻性、基础性的关键技术问题还缺少有效的解决机制。

3.我国住宅整体工业化水平低，生产效率差。很多住宅建设仍以现场手工操作为主，工人的劳动强度大，生产条件差，劳动生产率低。4.不掌握核心科技，或者说没有核心科技进入这个行业，给这个行业带来绿色的生机。5.高污染，部分群众深受其害，通往绿色节能环保的道路是曲折的。6.低产出。投资和投入不成正比，因技术难度大，功能服务质量的要求较高，大量的资金的投入在短期内无法获得回报，而且没有持久的投入难以换来革命性的进展，工业化住宅举步维艰。7.劳动集约化现状比较明显，相对机械化的高成本，较多的廉价劳动力相对于市场来说显然更具诱惑力。8.虽然目前高科技含量正在提高，但是和发达国家差距明显。由于国外的技术封锁，很多高精尖科技项目无法国产化，无法引入国内。未来住宅工业化发展的建议和措施：

1.地产暴利模式的终结，才能给给住宅工业化带来力量。

住宅产业化BT信托管理模式 篇6

一、房地产科学发展

1998～2010年由开发商提供的商品住宅为49.56亿平方米。空置面积已占商品房开发面积的56%。商品房饱和市场已产生泡沫，中央政府宏观调控“调整住房供应结构”和“转变房地产发展方式” 实现“十二五”规划期间人民群众“居有所居”。国务院颁布国六条，制定了90/70政策，住房供应结构中把商品房调整到30%,保障性安居房70%。

从市场看，开发商追求利益最大化，存在希望房价越高越好的动机；商品房的土地供应，招、拍、挂，价高者得，自然形成高价商品房。无疑人民群众“住有所居”的任务不能依赖商品房市场来完成。

住房体制改革坚持市场化的基本方向，政府不可能包揽大多数人民群众的住房。如何实现“住有所居”已成为中国人民最关注、最突出的社会矛盾和问题。

“十二五”规划指出：“发展仍是解决我国所有问题的关键”要实现快速发展，我们必须房地产科学发展和住房体系科学建设，完善符合国情的住房体制机制和政策体系，合理引导住房需求，加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造，相应调整土地供给方式，促进房地产业平稳健康发展。住宅产业现代化将成为战略性新兴产业，推进住宅产业化BT信托管理方式转变房地产发展方式，提高房地产发展速度，用速度转化成效益，让大多数人民群众共享改革成果，提高购房支付能力，降低购房支付负担，才能使房价与大多数人民群众购房支付负担相匹配，促使大多数人民群众拥有合理住房，实现住有所居。

二、住宅产业化BT信托管理模式

住宅产业化是通过连续不断流水线生产的梁柱杆件、连续不断流水线生产的各种配套的装配式板材，和连续不断灌浇混凝土完成的高品质住宅。BT是英文Build-Transfer“首位字母的缩写,直译为”建设-移交"。它是一种特殊商品公平、公正的交易方式。在国际上早已成为通常建设模式。土地持有人在取得了开发权的土地上采用BT模式，建设过程中的资产属于总承包企业所有。BT规则土地持有人付款后总承包企业移交,这时建筑产权才属于土地持有人所有。根据房地产预售政策，没有移交前实现销售，销售收入中包括土地持有人的土地投资成本、前期费用、项目开发利润和总承包企业投入的建筑成本。销售收入归谁？怎么处分？为了公平、公正、完成交割，住宅产业化BT工程资产必须委托信托公司管理，从国外情况来看，信托是实现资产管理的主要途径。住宅产业化BT项目资产信托管理有二部分组成。一部分是土地持有人取得房地产开发权的土地资产，另一部分总承包企业投入的建筑物资产（总承包建设资金）地与房匹配组成完整的BT项目信托资产各自委托信托管理。根据中国《信托法》住宅产业化BT项目只有信托管理才能顺理成章推行。

三、转变房地产发展方式

1、投融资方式转变：取得房地产开发权的土地持有人（简称开发单位）从合资、投资、融资等筹集建设资金方式转变为项目开发权合作。只要按房地产开发程序操办，不需要投融资即能获得项目预期开发利润。合作方出资、出技术，却不可能分享项目开发利润。资金持有人只是收取资金信托收益、住宅产业化运营人收取加快资金周转速度所产生的收益，投入资金、技术、商业运营收入与开发项目权益完全剥离实现共赢。

2、实现利润方式改变：开发单位分享核定利润，按前期投入成本加上按钢筋混凝土技术造价、毛胚房标准和当地成交价测算开发单位的净利润，把开发单位的总收益列入住宅产业化投资成本。只要住宅产业化BT项目合作成立，实现销售就能帮助开发企业收回前期成本与核定净利润，建安成本高、低与开发单位利润相剥离。

3、支付工程款方式改变：BT项目建设标准由开发企业确定，建设资金由承建单位投入，高进高出、低进低出，由消费者承担、由担保公司担保、信托公司清偿与开发单位直接付款行为相剥离。

4、住房供应结构调整：从商品房转变成安居房供给，住宅产业化把加快建设速度所创造的效益和免征的税费，捐赠给现代住房养老信托基金会，捐赠资金列入投资成本与开发单位净利润剥离。基金会逐年返回给补贴给购房者，提高购房支付能力，减轻居民购房支付负担，无影中把商品房开发转变为安居工程建设稳妥推进住房供应结构调整。

5、评估投资风险方式转变：核定住宅产业化的投资成本价是由二部分组成，一部分是开发单位应回收的前期投入成本与项目利润，另部分是住宅产业化建安

成本和捐赠款组成。审核投资风险是根据当地大多数居民支付负担是否与住宅产业化投资成本价的50%相匹配为依据，与商品房市场价剥离。(20年累计补贴相当房价的50%)

四、住宅产业化推进城镇现代化

“十二五”规划提出：“发展战略性新兴产业积极稳妥推进城镇化，形成高效、协调、可持续的国土空间开发格局。合理确定城市开发边界，提高建成区人口密度，防止特大城市面积过度扩大。”

住宅产业现代化转变了房地产发展方式，将成为“十二五”规划的战略性新兴产业，积极稳妥推进城镇化，充分利用低效率土地，向空间要住房，形成高效、协调、可持续的国土空间开发格局；住宅产业化BT信托管理方式彻底破解了区政府成为旧城区改建房屋征收主体筹集“资金”的难题。加大保障性安居工程建设力度，加快棚户区改造将成为“十二五”规划期间解决大多数人民群众的“住有所居”主攻方向。

五、完善符合国情的住房体制机制和政策体系

住宅产业化调研报告 篇7

一、加强住宅性能认定工作, 全面推进住宅产业化发展

去年四季度以来, 受国际金融危机和全国房地产市场大环境的影响, 宁夏房地产市场一度出现居民持币观望, 市场信心下降, 商品房销售不畅的现象, 为了鼓励房地产开发、引导住房消费、提高住宅品质、稳定房地产市场, 也为了深入学习落实科学发展观活动精神, 按照自治区政府《关于促进房地产业平稳健康发展的若干意见》等文件精神, 自治区以《关于进一步推进我区住宅产业化工作的实施意见》为纲领, 从支持房地产开发建设、提高住宅产品品质、推进住宅产业化入手, 利用行业进入调整期后, 购房人对住宅品质、性能更加重视为契机, 积极引导企业在提高住宅综合品质上做文章, 以性能认定为切入点, 大力推进自治区的住宅产业化进程。

(一) 科学理解住宅性能认定制度的内涵, 积极组织房地产开发企业申报住宅性能认定

住宅性能认定是对现有的住宅质量管理体系的完善, 它对住宅的各个方面进行综合评价, 从而优化了住宅建设的各个环节。今年年初, 自治区召开了2009年度申报住宅性能认定开发企业座谈会, 了解企业项目进展情况, 帮助企业提高住宅品质, 创立品牌, 积极引导企业利用“四新”成果, 扩大了住宅性能认定制度的影响力, 并对银川“建发·宝湖湾”、银川“凯威·观湖壹号”、银川“中房·丽景湖畔”、银川“颐和城府”、石嘴山“塞上水乡”、石嘴山“民乐小区”、吴忠“东方秦韵”、吴忠“阳光娇子”、吴忠“城市花园”、中卫“紫荆花城”、固原“山城名邸”等11个住宅项目共113.07万平方米住宅进行了住宅性能认定, 约占全区住宅施工面积的8.8%。目前, 全区还有11家房地产开发企业的11个建设项目已经申报参与住宅性能认定或有了申报意向。截止2009年10月, 全区在五个地级市全面普及了住宅性能认定制度, 共有20家房地产开发企28个建设项目320多万平方米住宅申报了A级住宅性能认定。其中有11家房地产开发企业的12个建设项目160多万平方米住宅达到了A级住宅性能标准的终审条件, 获得了住房和城乡建设部颁发的证书。

今年, 由于对住宅性能认定工作准备的早、落实得好, 并利用座谈会、评审会、调研的机会, 邀请新闻媒体参与报道, 工作呈现出了项目多、分布广、类型多的特点, 特别是保障性住房参与评审, 大大提升了住宅性能认定的知名度, 并得到了部住宅产业化促进中心的肯定, 为性能认定工作开辟了一条新途径。

(二) 以推进住宅产业现代化为切入点, 积极推行住宅性能认定制度化建设

2009年, 为提高自治区住宅建设的整体水平, 促进住宅技术进步, 加快住宅建设从粗放型向集约型转变, 推进住宅产业化的进程, 自治区建设厅住宅产业化促进中心研究出台了《关于进一步推进我区住宅产业化工作的实施意见》、《宁夏住宅性能认定评审实施细则》等政策性文件, 确定了今后3至5年全区住宅性能认定工作目标和任务, 对房地产开发各个环节提出了具体要求, 为住宅性能认定全面展开起到了引导和促进作用。

(三) 以住宅性能认定为依托, 积极组织企业申报“广厦奖”

为了推进住宅产业现代化, 提高住宅综合品质, 宣传推荐精品住宅, 树立房地产行业品牌意识, 4月20日, 区建设厅住宅中心会同宁夏房地产业协会, 根据中国房地产业协会、住房和城乡建设部住宅产业化促进中心2009年度“广厦奖”评选工作会议精神和《关于开展2009年度“广厦奖”评选活动的通知》 (中国房协[2009]第15号) 要求, 组织五市房地产管理部门分管领导、房地产业协会负责人、“广厦奖”评审专家组成员、二级以上房地产开发企业负责人共70余人召开了自治区2009年度“广厦奖”评选工作会议, 对今年“广厦奖”的评选情况进行了安排部署。为了提高“广厦奖”的权威性, 本着“好中选优、优中评奖”的原则, 住宅中心会同“广厦奖”评选专家组专家, 实地查看了“中房·丽景湖畔”、“正丰·馨和苑”、“民生·艾依水郡”、“银帝·丽水家园”、“银帝·云和家园”、“派胜·欧陆经典”、“鑫业·尚景世家”等项目, 为评选工作的顺利开展, 进行了摸底调查。通过专家评审, “中房·丽景湖畔”和“正丰·馨和苑”两个项目最终获得了2009年度“广厦奖”。

(四) 2010年工作设想

在2010年, 宁夏将根据全区社会经济发展的实际情况, 在调研、考察的基础上提出关于推进住宅产业现代化, 建设省地节能环保型住宅工作思路与目标措施:一是要出台《宁夏住宅产业化发展规划 (2010年～2015年) 》, 以此为纲领性文件, 指导近几年住宅产业化工作;二是要求自治区一、二级资质的房地产开发企业从2010年起, 所有新建商品住宅都要申报住宅性能认定并达到A级标准;三是要协助各市县建设部门抓好经济适用住房和廉租房等保障房建设业务技术指导工作, 提高经济适用住房和廉租房等保障性住房综合质量。

二、科学发展住宅产业化关键技术, 努力提高住宅科技含量和产业化水平

科学技术是住宅产业化的重要支撑。在住宅产业化工作中, 高度重视科技对住宅的贡献, 积极引导房地产开发企业建设省地节能环保型和全装修住宅, 大力推广外墙保温成套技术、太阳能利用成套技术、节能门窗成套技术等建设省地节能环保型住宅的成套技术。

(一) 大力推广应用住宅新技术、新材料、新部品、新工艺, 努力提高住宅综合品质

2009年, 积极引导房地产开发企业应用太阳能利用、垃圾生化处理等新技术、新材料、新部品、新工艺。目前, 在我区已设立了8个建设新技术 (太阳能) 产业化基地, 小区太阳能景观照明、多层建筑太阳能集热等多项技术, 已经在银川长城发展集团房地产开发有限公司开发的“领世湖城”、吴忠民族房地产开发有限公司的“阳光骄子”等项目开始应用, 并准备在全区实力较好的房地产公司的开发项目上逐步推广。这些新技术、新材料、新部品、新工艺的应用, 大大提高了我区住宅的综合品质, 优化了人居环境, 提升了群众生活质量。

(二) 以住宅产业化基地为平台, 促进住宅科技创新

积极创建住宅产业化基地, 以基地为平台, 加速住宅科技成果转化, 提高企业住宅科技创新能力。为此, 先后深入宁夏清华园新能源科技有限公司、宁夏建发集团门窗厂等企业, 实地了解企业的生产、经营和销售情况, 为企业出谋划策, 鼓励企业技术创新, 为建立国家住宅产业化示范基地夯实了基础。今年5月, 自治区举行了宁夏第二批建设新技术产业化基地评审会, 评选出了4个太阳能利用示范省级基地。这些扎扎实实的工作, 提升了企业参与住宅产业化的积极性, 有利的促进了全区住宅产业化的发展。

(三) 积极推行住宅全装修

住宅全装修是产业发展趋势, 它将促进住宅产业走上科技含量高、资源消耗低、环境污染少、经济社会环境效益好的标准化、工业化、集约化道路。所以, 宁夏积极推广住宅全装修或菜单式装修模式并采用绿色环保、降噪、阻燃的建筑装饰材料。截至2009年, 全区共有全装修住宅39.72万平方米, 其中住宅4.59万平方米, 公寓34.52万平方米, 写字楼0.6万平方米。到2015年, 银川市新建住宅全装修面积每年达到30万平方米以上, 同时在其它市、县积极推广。

(四) 2010年工作设想

2010年, 宁夏将紧密结合住宅产业工作实际, 深入贯彻中央关于建设节约型社会, 发展省地节能环保型住宅的指导方针, 大力推行“四节一环保”技术, 逐步建立和完善适合我区住宅产业发展实际的住宅技术、建筑部品体系, 使全区住宅综合质量和产业整体水平有一个显著提高。

1、鼓励住宅技术创新, 推广应用适应我区特点和符合“四节一环保”技术标准与要求的住宅部品、部件、材料

住宅性能和品质的提高, 前提是住宅部品、部件、材料和新技术的质量保证与提高。要把大力推广应用住宅新技术、新材料、新部品、新工艺作为推进住宅产业化, 提高住宅综合质量的一项基础性工作, 抓在手中, 落到实处, 取得进展。

自治区将从住宅性能认定示范区入手, 推广应用适应宁夏特点和符合“四节一环保”技术要求的住宅部品、部件和新技术、新材料、新部品、新工艺, 积极引导开发企业从项目开发到住宅部品、部件、材料应用快速向产业化方向发展。要在住宅规划设计中充分考虑套型布局和符合“四节一环保”技术要求的住宅部品、部件、材料的使用, 鼓励开发建设单位和材料、部品同步招标, 积极推广太阳能等新型能源在住宅中的应用, 提高住宅的科技含量和综合质量, 以达到住宅建设“造价不高水平高, 面积不大功能全, 价格不高品质好, 占地不多环境美”的目标。

2、从住宅性能认定示范小区入手, 抓好室内一次装修到位试点与推广

推行住宅室内一次装修到位, 是住宅产业发展的方向, 是建设节能省地环保型住宅的基本条件, 也是广大消费者的一致要求与企盼。推广室内一次装修到位关键是如何通过精细化、模数化设计, 采用产业化技术, “菜单式”服务, 满足个性化的需求。

要从住宅性能认定示范小区和新建商品房住区入手, 抓好室内和厨卫一次装修到位试点的调研与推广, 促进住宅内一次装修到位取得进展。

3、积极培育住宅产业现代化基地

根据宁夏经济的发展水平, 积极培育和扶持住宅产业化部级示范基地, 发挥示范基地展示和推广作用, 形成一批产业特点鲜明, 技术创新水平高, 产业关联度强的住宅产业企业群体, 加快住宅技术、部品的更新换代的步伐。在2010年, 全区要争取建立1个特色鲜明、技术领先的国家住宅产业化基地。

三、加强宣传和引导, 做好住宅产业化的培训和宣传工作

住宅产业化是一项综合性很强的系统工程, 涉及众多行业和广大消费者的利益。必须加强宣传引导工作, 形成舆论宣传合力, 以提高房地产开发企业对推进住宅产业化的认识和参与的积极性, 同时还要引导消费者和全社会都来了解、关心和支持、参与住宅产业现代化工作, 提高住宅产业化工作的社会认知度。

(一) 统筹规划、有序推进, 做好住宅产业化的组织培训工作

为扩大住宅产业化工作的影响, 区建设厅住宅中心举办了全区住宅性能认定工作培训班, 邀请全国知名专家教授窦以德、叶耀先、吕振灜、娄乃琳来宁为企业讲座, 全区200多家房地产开发企业和设计单位参加, 引起了强烈的社会反响。

(二) 积极开展学习考察活动, 有的放矢, 做好服务工作

为了学习外省市发展节能省地环保型住宅经验, 提高住宅综合品质, 2009年9月15日至26日, 区建设厅住宅中心组织各市住宅产业化行政主管部门及部分开发企业, 对北京市、山东省、江苏省、安徽省住宅产业化政策制度建设、国家住宅产业化基地建设、“四新技术” (住宅新技术、新产品、新材料、新工艺) 成果的推广应用、住宅性能认定、国家康居示范工程建设情况进行了学习考察, 通过此次赴先进省市学习考察住宅产业化工作, 大家认识到建立健全推进住宅产业化的相关政策制度, 是引导住宅产业优化升级和快速健康发展的保障;实施康居示范工程, 是引领住宅建设整体水平提高的有效途径;建立国家住宅产业化基地, 对辐射带动当地经济社会发展具有重要作用;广泛深入地开展住宅性能认定工作, 是推进住宅产业化发展的着力点;“四新”技术成果是推进住宅产业化的主要载体。此次考察必将为推进我区住宅产业现代化进程, 加快住宅产业结构性调整起到很好的推动作用。

(三) 采取积极有效措施, 加大住宅产业化宣传力度

2009年, 宁夏利用电视、广播、报刊等媒体, 广泛深入地宣传开展住宅性能认定的目的、意义、具体标准、规范和要求, 做到了电视有“影”, 电台有“声”, 报刊有“文”, 力求家喻户晓, 人人皆知。今年前十个月, 共在《宁夏日报》、《新消息报》等媒体发表文章20余篇, 在宁夏电视台《宁夏房地产》栏目中集中报道5次, 通过以点带面的方式, 引导房地产开发企业在提高住宅品质创企业品牌上大做文章, 推进了全区住宅建设整体水平的提高, 扩大了住宅产业化工作的知名度和美誉度。

(四) 2010年工作设想

开展多种形式的宣传活动, 普及住宅产业现代化知识, 提高全社会对发展节能省地型住宅和住宅产业现代化重要性的认识, 树立良好的节约能源资源意识和正确的消费观。加强对管理人员和专业技术人员的业务培训, 使之充分认识发展节能省地型住宅和推进住宅产业现代化的重要意义, 了解国家产业发展政策和相关的法律法规、标准规范, 不断提高业务素质和业务能力, 以适应形势发展的需要。

四、加快推进住宅产业化工作的建议

推进住宅产业现代化, 加快省地节能环保型住宅建设是一项涉及面广的系统工程。需要政府、企业和全社会的共同努力, 形成合力, 增强创新能力、创新发展模式, 营造推进住宅产业化, 发展省地节能环保型住宅的社会和市场环境。

(一) 制定住宅产业发展政策

确立住宅产业发展规划和目标, 组织制定推进住宅产业现代化相应的技术政策和经济政策。在经济制度和政策方面予以突破, 制定有利于技术创新和新技术推广的优惠、鼓励政策。在研发、生产领域, 要加大基础技术的投入力度, 鼓励节能、节地、节水、节材和环保技术的研发和生产, 淘汰落后的技术与产品。在推广应用领域, 要从土地供应、信贷、税收等方面予以优惠, 尤其是对建设中小户型、中低价位的“高品质、低能耗”普通住宅给予引导和鼓励, 激发企业主体推进住宅产业现代化的积极性、主动性和创造性。

(二) 完善推进住宅产业化工作机制

加强对住宅产业化工作的领导, 综合协调规划、设计、建设科技、建筑管理、房地产管理等部门, 把住宅性能认定的标准贯穿于项目立项、规划设计、施工管理等住宅建设的各个环节, 完善住宅产业现代化的推进机制, 统筹规划、统一协调、有序推进。

(三) 强力推行住宅全装修

逐步取消毛坯房销售, 强力推进住宅全装修。抢抓机遇, 会同有关部门出台强制性措施, 提高新建商品住宅的成品化率。尤其对政府投资兴建的经济适用房、廉租房等保障性住房, 必须要求全装修, 以提高保障性住房的综合品质。

(四) 鼓励发展住宅产业技术

协商相关部门, 统一住宅产业技术的认证标准及机构, 推广实用住宅产业技术。鼓励社会资本进入住宅产业, 通过住宅产业关键技术创新, 提高住宅的科技含量。

结合相关政策, 分地域、分步骤在国家康居示范工程、住宅性能认定项目中, 通过政策激励、技术扶持等手段, 强制推行太阳能、地源热泵、水源热泵等可再生能源技术, 通过示范工程的带动作用, 逐步普及可再生能源住宅, 提高住宅的节能效果, 以达到住宅绿色、低碳排放的效果。

(五) 加强住宅产业化工作培训和交流

杭萧钢构引领钢结构住宅产业化 篇8

杭萧钢构未来5年的发展重点是钢结构住宅产业化。

杭萧钢构高层的理念就是“做钢结构行业的领路人”，不光是技术，还是产品，甚至战略都要永远比人家领先一步。“实施一步，储蓄一步，规划一步”。

决定以钢结构住宅产业化为战略突破口，倡导和推进“绿色住宅”潮流，引领行业产业发展，倾尽全力做精、做强企业。

杭萧钢构建设的国内第一个真正意义上的绿色高层钢结构住宅项目——武汉世纪家园项目总占地7.26万平米，建造12幢24层住宅，总建筑面积22.97万平方米，是全国最大的钢结构住宅示范项目。

该项目整个地面主体建筑几乎不用一块黏土砖，除全部以钢结构作为主体外，还采用由杭萧钢构自主研发的自承式楼层板和填补国内空白的CCA隔音、保温、防火、防水内外墙板。这标志着杭萧钢构“高层钢结构住宅建筑体系”及相关产品达到国内钢结构住宅成套体系领先水平，列为建设部推广项目，是21世纪住宅产业发展的主要趋势与导向。

钢结构住宅产业化革除了生产砖瓦石灰沙等建材对环境破坏与影响，施工现场、建筑垃圾、建筑施工噪音都减少到最低程度，抗震性能高，改建和拆迁容易，材料的回收和再利用率高，是人与自然和谐可持续发展的“绿色住宅”。通过推进钢结构住宅产业化，实施做精企业发展战略，杭萧钢构每年建设100万平方米、甚至200万平方米“绿色住宅”项目，对于全国的住宅产业与和谐社会的建设起到重要的推动。

对于钢结构住宅产业化战略，杭萧钢构四年前就开始谋划、布局，前期的研发、设备投入近8亿元，准备四年后终于‘亮剑’”。这是杭萧钢构提高产业准入门槛，拉开同业竞争差距与水平，主导产业发展潮流的战略出击，是确保杭萧钢构发展成为行业前列企业的战略根本。

近年来，国内城市的标志性建筑及100米以上的写字楼等建筑相当一部分也都是采用钢结构。也就是杭萧钢构建造了国内第一座由土建改为钢结构建筑的68层，高331米的武汉中国民生银行大厦，书写了21世纪中国建筑业新的篇章。

“绿色住宅”广阔前景

在常人思维中，建造“铜墙铁壁”的住宅，造价会高得离谱。可从杭萧钢构建造的武汉世纪家园项目传来信息，工程综合造价略低于钢筋混凝土。

随着钢构住宅产业配套的水泥纤维板、新型墙体项目产业化与规模化，钢结构住宅造价将进一步降低，而得到实惠最大的将是普通购房者。

钢结构住宅造价低，一般比同规模的混凝土建筑低1/3；施工快，建筑时间是混凝土建筑的2/3；隔热、保温、防震效果好，可提高使用面积率5%-8%，等。杭萧钢构整个钢结构住宅需要的结构、楼层板、墙体，都是一条龙地配套研发与产业化。

杭萧钢构系统配套钢结构住宅项目并产业化的最终使命是，实现钢结构住宅既经济，又实惠，更环保。“品质第一，建造精品。”这是杭萧钢构通过精细设计、精湛制作、精密安装，来实施钢结构住宅产业化战略。

在钢结构建筑设计方面，与各大建筑设计院相比，杭萧钢构的优势设计的精细化。在保障安全的前提上，尽可能优化再优化，既考虑安全系数，又着眼经济环保，实现美观、安全、经济三者的最佳组合。