美国住宅工业化之路论文

美国住宅工业化之路论文（共4篇）

美国住宅工业化之路论文 篇1

中国的住宅产业正处在一个重要的发展阶段。如何摆脱现有的土地本位和规模型的单一开发模式, 使住宅产业更加理性和有序发展, 更加注重效率、品质和质量, 这是关系到中国住宅的可持续发展的核心问题。各国的经验表明, 根本的出路是实现住宅工业化, 使住宅产业形成一个完整、配套的工业生产系统。住宅工业化在西方发达国家已有半个世纪以上的发展历史, 形成了各有特色和比较成熟的产业和技术。本文在阐述住宅工业化概念以及在回顾国外、国内的发展历程的基础上, 具体提出了对于我国新时期住宅工业化的建设性意见和展望。

一、关于住宅工业化

住宅工业化容易与住宅产业化混淆, 两者的英语都是H o u s i n g Industrialization。但是它们的概念有着很大的区别。工业化首先是一种技术手段 (生产方式) , 在实际操作过程中常常使用”prefabrication”这个词。也就是pre (预先) 与fabricate (制作) 的组合词, 即通过“预制生产”, 在现场进行机械化、装配化施工。而“产业化”一词在我国用的比较宽泛, 综合表达了建筑、住宅领域中的技术进步、合理化生产的状态。

在衡量一个国家的住宅 (建筑) 工业化水准的时候, 我们常常使用这样的一个指标, 就是用于预制混凝土 (以下PCa) 的水泥的量在整个水泥 (Cement) 的消费量中所占的比率。这个指标某种程度可反映于一个国家在预制生产和装配化施工上所处的水准。1993年的统计指标显示, 北欧三国皆保持高水准 (芬兰42%/丹麦41%/瑞典30%) , 而原来的PCa大国如法国和日本均在20%以下, 德国和英国 (26%/25%) 则位于中间。那么, 二战后, 各国都曾经大力发展工业化, 但如指标显示的那样, 经过半个世纪的发展, PCa工业化的水准为什么会有如此之差呢?国外的住宅工业化都经过怎样的历程和阶段呢?

二、国外住宅工业化的历程

PCa起源于19世纪的欧洲。1875年首项PCa专利在英国提出。1903年, 有名的“富兰克林大街的公寓”在巴黎建成。1920年代在美国建筑巨匠赖特创作出了印有纹样的预制砖工法;同年代, 建筑表现的混凝土“阿利制法” (Earley Process) 在美国确立。

在欧洲, PCa真正得以运用和发展的时期是第二次世界大战以后, 特别是在各国为了缓解大量的住宅不足而进行的公共性质的住宅建设的时期, 又称Mass housing期。虽然各个国家有所不同, 一般指1960年代初开始, 到1973年的第一次石油危机结束的期间。由于这段时期的主要任务是在短时间内建设大量的多层集合住宅, 需要找寻一种能代替传统工法的手段, 而RC (预应力混凝土reinforced concrete) /PCa技术也有了一定的积累。这样, 各国顺理成章地选择了在标准设计基础上的PCa的大板工法。

政府在早期推行工业化方面发挥了主导性的作用。具体表现两个方面, 一是通过优惠政策、制定标准 (模数等) 、技术认定等进行扶植和引导, 其次是通过公共住宅建设计划来实际采用和推广工业化构法。丹麦在1960年制定了工业化的统一标准“Danish Open System Approach (丹麦开放系统办法) ”, 规定凡是政府投资的住宅建设项目必须按照此办法进行设计和施工。为了适用于大规模住宅建设, 芬兰在1960年代中叶由政府和民间企业共同开发了工业化部品的通用系统 (BES) , 并在全国推广和普及。法国是最早拥有混凝土技术的国家, 二战以后为了发展PCa工业化, 有两个机构发挥了重要的作用, 一个是CSTB (建设科学技术中心, 1947年成立) , 主要负责工业化技术的研发和评定;另外一个是半官半民的HLM (适宜租金住宅机构) , 政府借助这样的机构, 通过融资和政府补贴的方式积极推动了工业化。

Mass housing期可以说是PCa工业化的黄金时代, 出现了一些代表性的国家和先进的工厂。1960年代, 为了发展PCa技术, 很多国家都派人赴法国、丹麦等PCa的发达国家取经和学习。但各国的工业化构法多以专用体系 (Closed system) 的大型工法为主, 兼容性不强。如法国的Camus (卡谬) 大板体系是一种“承重结构”的专用体系, 并未形成通用设计。它的建筑设计由业主指定的建筑师制定, 施工企业及所属的预制工厂根据设计图加工制作。预制工场中的模具可在一定范围调整, 构件生产具有一定的灵活性。由于当时工程规模较大, 一次生产上千户住宅的构件, 所以预制工厂能够获得足够的批量进行反复性的生产。

但是, 1973年发生了第一次世界石油危机以后世界的经济环境发生了极大的改变。并且, 之前的住宅数量的不足也由于大规模的建设得到了解决。很多国家实现了“一个家庭一套住宅”的目标。

这样, 由政府主导的工业化发生了极大转变。许多国家便以1973年为界开始减少了带有公共性质的集合住宅的建设量。致使PCa行业失去政府部门的大批量的订单, 以大型板式的工法为基础的产业趋于崩溃。同时, 通过标准设计和重复生产的方式进行建设的集合住宅本身也受到了严厉的批评。

1970年代以后, 在细微之处各国虽有所不同, 但基本形态变化上大的走向是由高层向低层、由单调的外观向丰富的外观转变的过程。由于工程规模趋向分散化和小型化, 为了在新形势下发展和丰富住宅工业化, 很多国家尝试了与建筑师合作, 或者通过全国性或地区性的技术竞赛的方法来形成优秀方案, 并将这些方案推荐给各地的建筑工程中使用。比如从1972年开始, 法国共选出25种“新样板住宅 (Modele Innoration) ”, 分别在1973、1974和1975年建设了16000户、20800、12800户。

PCa的使用方法也在80年代发生了变化。有别于前期的适用于标准设计的大型板式工法, 出现了多元化的尝试。逐渐形成了扎根于各个的地域的技术特色。

三、我国住宅工业化的发展历程

解放后, 国家为了工业建设的需要, 提出了向前苏联学习标准设计, 发展工业化、模数化的方针, 因而出现了许多关于工业化、标准化的讨论, 并有了一些实践。但由于之后的十年动乱, 工业化没有得到应有的发展。

上世纪70年代和80年代, 国家又重新开始重视工业化, 关于工业化的学术交流活动也有所增加, 并从原来主要借鉴前苏联的经验转向广泛借鉴国外的经验, 一些主要的模数标准都在这个时期出现和修订。

1980年代以前, 我国的房屋结构主要以砖混 (Brick and concrete mix) 为主, 在此基础上构件的预制化也发展很快。比如楼板空心板 (Hollow core slab) , 还有许多楼梯, 过梁等。

模数标准的形成与工业化的关系密切。解放后, 我国的模数制和应用主要是参照前苏联的体系。1987年, 我国制定了《建筑模数协调统一标准》, 标准主要是针对结构构件的模数协调。模数数列体现了模数统一标准, 可以看出我国已经形成了3M为主, 还有6M、12M为主的扩大的体系。

进入1980年代, 中国的住宅供给机制发生重大改变, 逐步实行了全面市场化, 住宅建设量规模空前, 而有计划的住宅建设是越来越少。我国完成了住宅供给方式的转变, 但住宅建设方式没有发生大的改变。

尽管如此, 这个阶段还是出现了不少可贵的尝试。1990年代初进行了中日小康住宅的合作研发, 通用小康住宅体系在这个时期形成。

1990年代以后, 住宅产业化以及部品层面的工业化 (集成化) 得到了强调。不同于住宅工业化的提法, 住宅产业化的定义显然更为宽泛, 比较适合中国的发展现状和实际情况。部品和集成化在我国是在1990年代后出现在住宅领域的概念, 相对于主体结构的施工的工业化 (多被称为装配化) , 主体结构以外的局部的“工业化”更为突出和迅猛。说明了我国正在探索一种具有自身特色的工业化生产方式。

1990年代后期 (20世纪末) , 住宅产业化迈向了一个新的阶段, 国家相继出台了诸多重要的法规政策, 并通过各种必要的机制和措施, 推动了住宅领域生产方式的转变。1999年开始建设部实施国家康居住宅示范工程, 鼓励在示范工程中采用先进适用的成套技术和新产品、新材料, 引导并促进住宅的全面更新换代。随着全社会对于资源环境的危机意识的加强, 以及我国特殊的城镇化需求与土地等资源匮乏的现状, 2004年政府提出了发展节能省地型住宅的要求, 即“四节一环保”。并在新版的《住宅建筑规范》、《住宅性能认定标准》中做了具体详细的表述。

四、我国发展住宅工业化的启示和展望

回顾战后半个世纪的西方各国的建筑生产的历史, 实际上是一个工业化的发展历程, 无论是作为大批量住宅不足的解决方式, 还是作为建筑业摆脱原始的手工生产方式的技术手段, 工业化都是必经之路。

4.1 我国住宅工业化的阶段性及经验教训

虽然我国的工业化起步比较早, 但受到当时的体制和生产力的影响, 其发展道路一直不平坦。发达国家在上世纪50年到70年代初为止的大规模建设时期 (被称为Mass Housing) 推行工业化PCa大板住宅, 在解决住房短缺的同时又在不同程度上完成了建设行业的生产方式的转变。我国在70~80年代也盛行过运用PCa大板工业化工法进行批量化住宅建设, 当时在国外大板工法已经是非常成熟的技术, 但由于是舶来品, 而我国当时底子薄, 工业化生产各环节不健全, 因而没有得到良好的“消化和吸收”, 出现了很多的质量问题。不仅工业化住宅在人们心目中留下了不良印象, 也失去了一次宝贵的产业生产力水平提升的机会。

4.2 发挥政策导向作用, 实现新时期的住宅工业化的迈进

在住宅供求关系基本理顺, 住宅产业走向正规的时候, 重新反思住宅工业化问题, 吸取国外发展过程中的经验教训, 探索我国新时期工业化之路非常迫切和重要。各国的经验表明, 发展工业化关系到全社会住宅产业乃至建筑行业的生产方式改变的问题, 政策的导向作用毋容置疑。

1) 大力宣传和研究工业化、广泛提高全社会对于工业化, 对于改变产业、技术以及生产方式重要作用的认识;尝试教育、研究手段, 培育专业人才;另一方面, 通过宣传工业化住宅的产品价值提升其在商品市场的认知度和地位。也就是说, 在今天我国住宅逐渐摆脱“温饱型”, 逐渐向“小康型或舒适型”迈进的时候, 产业升级、生产方式的改变与满足更高的居住需要的重要基础条件就是工业化。

2) 通过持续有效的政策支持扶植优秀的专有技术或企业, 推动工业化的产业布局调整, 完善产业链条, 比如通过疏通市场流通环节, 重点支持和发展具有研发和生产工业化部品以及成套体系能力的专业住宅企业, 改变现有房屋开发企业自行研发住宅工业化的市场风险以及单一孤立的模式。

3) 在通过政策引导和扶植培育工业化技术产品以及优良企业的研发能力, 使之具备市场竞争力的同时, 发挥保障性住宅的公共住宅建设的公益性和计划性, 积极采用并推广优秀的工业化单项或成套技术, 支持好的专有技术向通用技术升级, 通过标准化和批量化生产, 充分发挥工业化生产方式的优势。

4.3 我国发展住宅工业化的特殊性和必然性

国外早期发展住宅工业化主要基于两个方面需求, 一是大批量建设住宅的需求, 另一个是劳动力资源的不足。而到了后期, 对于住宅质量 (价值) 的要求以及劳动力成本等动因, 成就了国外住宅建设中的高度工业化的行业基础。我国住宅建设经过快速发展, 居住水平得到很大的改善, 除了保障性住宅以外, 商品化住宅的批量建设的需求虽然存在, 但却不集中。与此同时, 对于居住质量的要求和劳动力成本的提高却与日俱增。虽然我国的工业化的整体水平与国外发达国家相比存在不小的差距, 但我国很多城市对于今后住宅建设和产品的高质量、高精度、高耐久性、高附加价值的要求却正在追赶着世界水平。这些需求都是传统的手工作坊、现场生产方式所无法达到的, 因此, 要求我国生产企业加快生产方式的转变, 并实现产业的升级和可持续发展。

4.4 全球化视野下, 住宅工业化发展的机遇与挑战

今天, 我国已经拥有世界最大的商品住宅市场, 企业也拥有了雄厚的开发能力, 在全球化背景下, 我国现在完全有能力引进并消化世界上先进的工业化生产模式和技术体系。事实上, 我国很多企业已经在不同的层面上展开国际合作和尝试, 拥有了世界上比较先进的工业化技术, 并且逐步推出了令消费者为之青睐的产品。因此, 新时期的中国住宅工业化的展开, 不需要重复国外早期工业化模式或者我国上世纪70、80年代的大板住宅的批量化生产的模式, 而是要以同时代的国际工业化文明为背景, 加强自身的吸收消化以及自主研发的能力, 构建满足我国不同消费层次的多元化住宅工业化体系。

4.5 走多元化、地域性特色的工业化之路

我国幅员辽阔, 不同地域间的差别较大, 这也说明我国的住宅工业化应该走多元化、适应不同地域特色以及地方标准的多层次的工业化之路。芬兰是PCa工业化程度很高的国家, 芬兰在早期发展住宅建设工业化的动机, 除了提高生产效率以弥补劳动力不足的原因以外, 还因为气候寒冷, 冬季的季节长, 造成现场施工的时期短。我国南北方气候差异大, 应根据不同的地域发展适宜的工业化体系。比如, 在北方严寒地区的情况与芬兰相似, 发展住宅工业化可以提高冬季施工的效率, 采用厚重的PCa方式有利于保温隔热的要求。相反, 在气候温暖的南方, 采用钢结构体系或者混合结构 (Highbrid Structure) 等轻质结构的工业化体系较为合理。

研究表明, 建筑行业的工业化可以极大地改善资源浪费, 促进绿色环保。在全球气候变暖, 全社会对于资源环境的危机意识高涨的大背景下, 中国发展住宅工业化, 对于消费者、企业、以及产业是重要的低碳行动和举措, 对于世界也是重大的贡献。因此, 后工业社会的信息化发展特点, 构建结合绿色环保主题下的设计、制造、建造、以及维修服务为一体的住宅工业化体系, 将是新时期, 我国住宅工业化的可持续发展的目标。

北京万科住宅产业化之路 篇2

基于北京地区住宅建设的高抗震设防烈度、外墙外保温、采暖及“三步节能”要求、高容积率、日照间距和冬季施工等特点, 从开始阶段, 北京万科就确定了“以我为主、因时制宜、因地制宜, 解决工程建造痛点”的产业化发展思路, 逐步推进产业化研究与实践。

万科集团以适合于北京地区特点的产业化发展原则, 对各项研究目标进行优先级排序, 即:结构体系>外围护保温防水体系>设备体系>精装修体系>其他新技术。因此, 确定采用装配式剪力墙结构体系, 并采用精装修全面家居解决方案实现业主附加价值的最大化。

1. 工业化进程中应用新技术的优势

位于北京市西南部丰台区的北京万科中粮假日风景项目, 以其节材、节水、环保、智能化等优势, 将中国的住房产业逐渐引入到工业化时代。项目总用地面积273, 500平方米, 其中建设用地面积226, 500平方米, 规划总建筑面积416, 500平方米。项目共分四期开发建设, 其中二期、三期、四期为全精装修交房。

三期B3、B4#楼为装配整体剪力墙结构, 南立面、北立面外墙为预制受力剪力墙, 东西立面、电梯外墙、部分内墙为现浇剪力墙。内墙采用现浇剪力墙及轻质陶粒砌块墙, 山墙、内墙的现浇保证了结构的安全性;B 3、B 4保温采用外墙夹心保温, 防水采用启口构造防水与材料防水相结合的设防措施, 外窗的安装直接在预制构件洞口预埋木砖上, 有效的避免了冷桥的发生并取得一定的防水效果;阳台、空调板、楼梯踏步板均为预制。

2. B 3#、B 4#楼采用的技术体系及优势

免维护外墙保温体系

外保温体系采用夹芯保温系统。预制外墙内侧是受力的结构层, 中间为保温层, 最外侧是保护层。通过阻热性能非常好的玻璃纤维连接件把三层连成一个整体;保护层是5公分厚的钢筋混凝土, 以保证保温层与房屋的寿命同步。

面砖反打工艺

外墙板在工厂预制时, 通过事先定制好的模具, 将已切割好的瓷砖反铺上去, 瓷砖铺好后在背面浇筑混凝土, 由于混凝土压筑在瓷砖上, 其牢固程度是传统施工工艺所不能比拟的。同时由于瓷砖和外墙板在工厂里一次成型, 与传统做法相比, 大大节省了外立面装修工期。

外窗安装工艺

由于在工厂制作, 外窗洞口尺寸误差控制在毫米级, 窗户安装精确、严丝合缝。窗洞口的夹心保温层内预留防腐木转, 有效防止冷桥, 也方便现场安装。传统做法下的窗户渗漏是客户集中投诉的焦点, 工厂预制构件误差的控制, 从根本上解决了外窗渗漏问题。

防渗漏体系

上世纪80~90年代, 我国装配式大板建筑趋于衰落的重要原因之一, 是没有解决外墙拼缝的渗漏问题, 在B 3#、B 4#产业化试点楼中, 我们使用了更为先进、可靠的防渗漏体系, 外墙水平缝反槛构造防水, 外墙用防水材料。

防渗体系包括结构自防水、构造防水、材料防水三部分。

竖向缝采用结构自防水, 即两块墙板的拼缝处采用现浇混凝土浇筑, 使之浑然一体。

水平缝采用构造防水, 即墙板的上部和底部均预制企口, 阻止水流到室内;

外墙接缝均采用材料防水, 原料为改良硅酮胶。特点如下:

具有优越的耐寒、耐热、耐气候、耐久性;

能柔和的适应预制墙板的运动;

不会像聚氨酯那样受到紫外线会使表面产生裂化。

预制楼梯

预制楼梯工业化生产的烙印非常明显, 整体为清水混凝土浇筑, 外表肌理异常细密, 无需再做装饰面。安装也很便捷, 减少了现场施工量, 真正达到品质坚固, 安装便捷, 外表美观。

全面家居解决方案

传统毛坯住宅业主入住后需要装修改造, 产生大量建筑垃圾, 并造成邻里间互相干扰。精装修作为产业化住宅的重要组成部分, 品质得到充分保证。一体化卫浴、整体厨房、收纳系统等, 给业主以人性化家居的生活体验。

3. 产业化住宅项目与传统项目能耗数据对比

在B 3#、B 4#楼建造全过程中, 对其物耗、能耗进行了统计, 并与传统的建造方式进行了比较, 结果如下 (见下图) :

图上数据表明, 产业化住宅项目与传统项目相比, 资源消耗方面的优势显著。

项目科技创新技术应用的意义

节水:假日风景项目周边大市政条件在尚不具备的前提上, 更长远的考虑到未来的发展需求, 小区内设计并实施了中水回用技术, 一旦大市政中水管线完成, 即可实现中水回用, 利用其浇花、洗车、冲厕, 节约大量水资源。

节材:假日风景项目各期的二次结构材料均符合新型墙体材料要求, 使用新型、环保的轻质材料, 杜绝使用粘土砖。

环保:假日风景项目建筑垃圾分类, 特别是工业化建筑的建筑垃圾分类, 生活垃圾分类;假日风景园区排水采用渗水路面利于生态和环保。

智能化:假日风景项目综合智能化系统共包括闭路电视监控系统、电子巡更系统、周界报警系统、停车场管理系统、门禁系统、电子显示屏、对讲、背景音乐与紧急广播、物业管理系统、电源与接地、通用布线、室内安防、中控室机房系统等13个子系统。

载体桩新技术应用:假日风景项目I期共有9栋楼天然地基承载力不满足设计要求需要处理, 经过综合比较, 选择获得多项国家专利技术复合载体夯扩桩技术进行加固, 该项技术具有承载力高、造价节省、环保等综合效益。

建筑预制技术应用:工业化建筑外墙、空调板、楼梯均为工厂加工, 现场吊装。

建筑外窗安装技术应用:工业化建筑外窗安装采用在预制外墙板上直接预埋防腐木砖, 然后将窗主框直接固定在防腐木砖上, 有效避免窗框处的冷桥现象的发生, 最大限度实现了建筑保温节能的目标。

建筑外墙防水技术应用:工业化建筑预制外墙缝的防水, 采取构件防水和材料防水相结合的双重防水措施, 构造防水主要是墙板上下留置企口, 材料防水采用企鹅牌改良性密封胶2 5 0 0, 该种防水材料在日本的PC住宅中大量使用, 耐久性一般在1 0~1 5年, 更换、维修也比较方便。

做为中国第一个产业化试点工程项目, 万科假日风景借鉴国外成熟开发经验, 规避了北京城市化进程中引发的噪音、污染、交通拥堵、生活空间恶化等种种问题, 将新都市主义理念融入到项目的开发中, 规划建设30万平方米低密度、高绿化、超舒适的新城市洋房榜样社区, 取得了令人瞩目的成绩。并始终坚持以“全心全意全为你”服务的宗旨, 精心营造四季花城“邻里守望”的物业服务模式, 为业主提供高品质的物业服务。

4. 政府关心与支持

在北京万科住宅产业化科研进程以及B3#、B4#楼实施过程中, 得到了各级政府领导的关心与支持。

科研课题获得科委立项:

2008年10月26日, 北京万科参与2009年北京市科委重大课题《住宅产业化关键技术及示范应用》并立项通过。

B 3#、B 4#楼成为北京市住宅产业化试点工程:

2009年5月11日, 北京市住房和城乡建设委员会在万科中粮假日风景项目举行“北京市住宅产业化试点工程”现场授牌仪式, B 3#、B 4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。

2009年5月18日, 住房和城乡建设部部长姜伟新同志在北京市副市长陈刚、北京市建委主任隋振江的陪同下, 参观了北京万科中粮假日风景项目B3#、B4#楼, 以及北京万科工业化展示厅。刚刚被北京市建委授予“北京市住宅产业化试点工程”的B 3#、B 4#实体楼, 得到了建设部以及北京市领导的一致好评。认为万科通过工业化的解决手段, 不仅加快了住宅生产周期, 并在保证安全生产与一流质量的同时, 节能减耗, 有效降低成本, 同时采用全面家居解决方案一次装修到位, 减少装修垃圾、避免装修污染, 值得建筑业借鉴参考。

5. 万科的住宅产业化进程

万科企业股份有限公司成立于1984年, 是目前中国最大的专业住宅开发企业之一, 也是中国首家销售额突破500亿的住宅开发企业。

万科于1988年进入住宅行业, 1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。目前公司业务范围已覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及其它区域中心共31个城市, 2007年万科共销售住宅4.8万套, 销售套数位居世界首位, 已经跻身全球最大的住宅企业行列。

迄今为止, 万科共为超过2 0万户中国家庭提供了住宅。2 0 0 5年6月, “万科”被国家工商行政管理总局正式认定为驰名商标, 成为中国房地产行业第一个全国驰名商标。

万科致力于不断提升产品品质。截至2009年, 共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”, 其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。2 0 0 8年, 万科集团上海公司荣获由中国质量协会颁布的“2008年全国质量奖”, 成为房地产行业内首家获此殊荣的企业。

作为中国房地产行业的持续领跑者, 一直以来万科也是住宅产业化的积极呼吁者和坚定推动者。1999年7月, 住房和城乡建设部等八部委发布《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》, 加快住宅建造方式转变, 推进住宅产业现代化, 提高住宅质量, 万科是第一个也是唯一的一个响应者。

1999年12月, 万科集团建筑研究中心正式成立, 进行住区理论和住宅品质提升研究, 拉开了万科住宅产业化序幕。随后, “万科客户体验中心”、“万科住宅产业化企业联盟”等机构相继成立, 万科实施住宅产业化的步骤有条不紊展开, 并于2 0 0 2年建成了万科建筑研究中心大楼。

2004年, 万科成立工厂化中心, 开始了工厂化住宅的研究工作。

2005年, 万科在深圳建筑研究中心试验基地建设1#工业化生产试验楼。在这栋住宅楼上试验了P C (预制混凝土) 结构、P C外墙、P C整体式厨房和卫生间、轻钢外墙、轻钢屋顶和A L C外墙, 对各种工业化建筑体系完成了一次全面的检验。

2006年7月12日, 建筑研究中心下属万科住宅产业化研究基地项目取得政府批复及用地规划条件, 同年破土动工。2 0 0 7年, “万科住宅产业化研究基地”落成, 是目前国内最为先进、齐全的住宅产业化研究中心。

2007年11月, 建设部批准同意万科为“国家住宅产业化基地”, 建设部副部长齐骥代表建设部, 授予万科为企业联盟型“国家住宅产业化基地”, 万科成为获得此资格的第一家房地产开发企业。

2008年10月, 北京万科假日风景B3#、B4#工业化楼开始构件吊装, 成为北京地区第一批利用工业化技术建造并向市场销售的工业化商品住宅楼。

2008年, 万科修订中长期发展战略, 明确将卓越绿色企业作为万科的发展愿景。从2008~2014年, 万科将历经三个阶段的努力, 根据成本和客户价值选择绿色技术, 打造绿色产品系列, 通过低碳、微碳、碳中和三个阶段性目标的实现, 逐步实现引领房地产行业、成为卓越绿色企业的愿景, 将万科打造为世界级的绿色企业。

万科住宅产业化进程将分为三个阶段推进, 2009年产业化住宅面积126万平方米, 第二阶段到2012年预计产业化住宅面积500万平方米, 第三阶段到2015年产业化住宅面积将达1 4 0 0万平方米, 实现万科企业绿皮书对社会的承诺。

万科对于产业化的理解包含四个方面:

设计的标准化;

生产过程的工厂化;

装配的现场化;

产业链的整合。

万科希望通过自身的产业化倡导和实践, 在不断为客户提供更优质的产品和服务的同时, 能够带动行业进步和产业链完善, 并愿意协助政府制定行业标准, 为推动中国住宅产业化进程做出自己的贡献。

6. 结语

北京万科中粮假日风景项目B 3#、B 4#楼在经历了孕育、出生、成长的漫长期待后, 终于迎来了各位业主的乔迁入住, 它标志着北京万科的住宅产业化道路由理想成为现实, 也预示着北京市的住宅产业化进程迈上一个新的台阶。我们坚信, B3#、B4#楼的优异品质将为各位业主提供前所未有的高尚居住体验。

万科的住宅产业化进程没有停止, 就在B 3#、B 4#楼交付的同时, 还将举行住宅产业化D1#楼的奠基仪式。D1#楼建筑面积11000平方米, 地上15层, 位于假日风景项目D地块, D1#楼继续采用了装配式复合外墙板剪力墙体、外墙夹心保温预制墙板、外墙构件节点防水做法, 以及精装修全面家居解决方案等技术, 并在B3#、B4#楼的基础上, 提升了技术体系、改进了构件连接技术、提高了工厂预制化率, 进一步提升客户满意度。

D 1楼技术措施如下:

复合保温预制外墙板;

灌浆套筒连接技术;

叠合楼板;

预制楼梯、预制空调板、叠合阳台板;

精装修全面家居解决方案;

预制外立面装修技术;

太阳能热水技术。

在建设试点项目的同时, 北京万科也正积极推进住宅产业化的相关科研与技术开发工作, 并计划在不久的将来能够形成完整的技术体系和标准、开发更为先进的施工技术、实现材料的完全国产化, 并培育完善的产业化链条, 从而带动整个行业的发展和进步。

在万科的积极倡导下, 各级政府对住宅产业化的认识和理解日益趋同, 北京市正酝酿出台住宅产业化推进政策, 并将在保障性住房中大力实施住宅产业化项目。

全装修房,住宅产业化的必由之路 篇3

首先,是政府有力地推动着装修住宅市场的前进。1997年4月,建设部颁发《家庭居室装饰装修管理试行办法》;同年1 1月,建设部和中国建筑装饰协会公布《关于在部分城市开展家庭居室装饰装修管理试点工作的意见》;2001年以来,建设部接连发布了几个相关文件,如2001年的《建筑装修工程质量验收规范》,2002年的《住宅室内装饰装修管理办法》和《商品房住宅装修一次到位实施细则》。近两年,国家明确提出大力发展“节能省地型”住宅,鼓励开发商一次装修到位,这些政策促进了我国新建住宅装修化。

我国第一部有关住宅性能评定的国家标准《住宅性能评定技术标准)(GB/T50362-2005)已于2006年3月1日开始实施,它将住宅性能划分成适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能和经济性能等五个方面,按照评定得分,住宅性能按照评定划分为A、B两个级别,其中A级住宅执行了国家现行标准且对住宅的精装修、隔声性能、停车位及绿地配置、日照条件、住宅的卫生间配置等作了较高标准要求,且性能良好,A级住宅按照得分由低到高又细分为1A、2A、3A三等,其中3A住宅要求必须全装修。毫无疑义,《住宅性能评定技术标准》的出台,对于全装修住宅是一个有力的推动。

除了上述国家级的文件以外,部分省市也出台了相关法规。比如上海市,2001年下发了《关于在本市开展新建住宅菜单式全装修试点工作的通知》,拉开了上海住宅全装修工作的序幕;2002年,上海市政府批转了《上海市住宅产业现代化发展“十五”计划纲要》,对全装修住宅建设提出了总体要求;相关部门制定了《上海市新建住宅全装修试点工程装修设计导则》、《上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点》、《上海市新建住宅全装修质量控制要点》等指导文件。2006年又出台了一系列鼓励开发商推出全装修房的措施,在新版预售合同中,在全装修合同总价中单独列出装修价格,只根据毛坯楼盘价格征收税费,这将进一步降低税费。

装修房的种类及利弊

第一种:买房送装修。从实质上讲,这是“毛坯房+装修”的概念。开发商是“卖了房再装修”,购房者买的就是毛坯房,交税即按毛坯房总价计算。从这个层面讲,“送装修”的房子还是蛮实惠的。当然,购房者也须明白,这也可能开发商先行涨价,然后抛出个“送装修”的噱头。这一装修类型多见于前几年,在市场低迷期常被开发商作为一种促销手段。

从运作流程上看,由开发商选择装修公司并与其签约,装修公司根据开发商的要求和成本控制对装修房进行设计,并做出样板房。此类装修房装修品种单一,大多只有一种设计方案。虽然标榜为“买房送装修”,实际装修成本已计入房价,但总价并未超出周边市场很多,从而体现“送”的优势。为控制成本,开发商不得不要求装修公司在保证一定质量的前提下尽量压缩费用。消费者通常与开发商签订的是毛坯房购房合同,与装修公司签订的是装修及售后服务合同,装修质量问题直接由装修公司负责。

从开发商的角度考量,这一做法的优势在于,由于装修公司在进行批量装修时控制了成本,同时在一定程度上保证了品质,使得客户对成本的估计高于实际成本,从而认为其价值高于周边楼盘,同时又具备省时省力等优势。不仅为楼盘创造了一个卖点,更可为开发商创造额外利润。而且,开发商与购房者签订的是毛坯房合同,在涉及延期交房等赔偿问题时都去除了装修部分的价值,因此大大降低了开发商未来的赔偿风险。另外,若装修问题部分出现质量问题,客户将直接找装修公司,开发商避免了麻烦,且在经济利益上不受损失。

但劣势也相当明显。装修方面出现的质量问题,会使开发商名誉受损;由于是“送装修”,开发商通常不愿意透露装修部分的价格,在一定程度上有价格欺诈的嫌疑;“买房送装修”所采用的两份合同的做法,实质是开发商推托责任的一种作法,因而受到很多质疑。总而言之,从规范市场的角度来说,这是一种比较初级的装修房方式,有待改进,目前市场上已基本不多见。

第二种:菜单式装修。通常由开发商及设计单位做出几种装修方案,由开发商选几家装修企业提供样板房,标出综合报价及分项报价,供住户选择或参考;购房者挑选装修方案,并在结构完全允许和管线布局合理的前提下,对方案做局部修改或另提供装饰方案,然后确定各装修分项的材料、色彩、纹样,汇成一份装饰订单;由开发商或物业公司,代表全体户主监督整栋住宅楼的装修施工,以保证质量。菜单式装修在销售中大多也采用签两份合同的作法,但开发商承担主要责任。

这一方式的优势在于:客户选择余地大,市场接受程度高,客户可参与设计,选择装修材料和设计方案,可以根据自己承受能力选择不同的装修标准,有利于促进销售。劣势在于:对于开发企业而言,客户选择多样化将会提高采购成本,增加施工困难,质量也难以控制。菜单式装修的优势在于产品个性化,购房者选择余地较大,比较讨消费者欢心。虽然目前市场上统一装修占据大半江山,但多数发达国家一直沿用“用户参与设计”的个性化装修方式,这一装修方式具有相当大的发展空间。

第三种:全装修。由开发商联合装修公司统一完成建、装程序,将装修房作为一个完整商品出售给购房者。交付标准是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门和门套、窗和窗套、水电煤气表具和管线等一次装修到位,并向购房者提供全装修住宅的《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。开发商为装修质量第一责任人,负责相应的售后服务,建筑装饰施工单位、装修材料和部品生产厂家负责相应施工和产品的质量责任。一般来说,交房时开发商会交给业主一本业主手册,里面有关于隐蔽工程的保修和质量承诺等内容。如果业主在验收房屋时没有收到这些物品,可以向有关部门进行投诉。目前已经有不少开发商在交房时会主动将隐蔽工程的设计图纸、相关配件品牌列表清单和质量保证书等,统一交给业主。

全装修的优势在于:开发商是全装修房的第一责任人,并且承担保险、赔偿等责任,装修部分的价值明确,消费者无后顾之忧,在销售时无需隐瞒装修价格,利于建立客户的购买信心。另外,与送装修不同,全装修房在合同中签订的房价中即包含了装修部分的价格,开发商更加有理由不公开装修部分的价格,但目前市场上大多开发商都提供装修的价格,当然其与实际的装修成本存有较大的差距。其劣势在于:全装修房通常仅有一种装修设计,对于一些追求个性化的客户来说销售难度较大。合同约定开发商为第一责任人,但开发商往往并不具备装修与保修的能力,出现问题仍需找装修公司解决,因此解决装修问题的周期难以保证。总体而言,全装修将是未来我国装修房的大势所趋,将占居主流位置。

上海市装修房市场形态

2001年5月,上海市正式推出15个全装修试点住宅小区,2002年装修试点小区增加到84个,经过近几年的快速发展,目前全市装修住宅的比重已接近全部新建住宅的50%。2006年销售数据表明,中档(8000～15000元/平方米>与中高档(15000～25000元/平方米)装修住宅已成为市场成交的主力军,分别占到总成交套数的50%左右与30%左右。其中,进入2007年后,中高档装修住宅的成交比重明显上升,由2006年的30%上升到当前的40%多。

从户型上分析,在售装修住宅户型以常规类套型(90～150平方米)为主,占总成交量的59%;其次小户型(90平方米以下)装修住宅的成交也较为明显。中低档装修住宅成交以常规面积套型为主,小面积套型为辅;中档装修住宅成交套型同样集中于常规类户型,但相较中低档装修住宅,其大面积套型成交比重上升;在中高档装修住宅方面,常规类面积套型的成交优势明显减弱,成交套型成分散状;高档装修住宅则集中于200平方米以上的套型。

从装修价格上分析,去年以来的平均装修标准为1550元/平方米,装修价格约占其售价的10%。中低档装修住宅的装修报价集中于700～1000元/平方米,平均装修标准为768元/平方米,装修与售价比为1 1.7%;中档装修住宅的装修报价跨度较大,400至2000元/平方米不等,平均装修标准为1249元/平方米,装修售价比为1 1.4%;中高档装修住宅的装修报价400～3200元/平方米,平均装修标准为1839元/平方米,装修售价比为9.9%;高档装修住宅的装修报价1800～5000元/平方米,平均装修标准为3705元/平方米,装修售价比为9.1%。

国外装修房经验借鉴

装修房虽然是大势所趋,而且目前推进的速度很快,但也面临着诸多问题,比如消费观念的改变需要一个过程,开发商认为装修房比卖毛坯房麻烦,国家尚缺乏政策上的优惠与扶持等,最突出的问题是装修质量整体不高,由此导致交房后纠纷较多。目前我国装修行业,尤其家装行业的整体水平不高,整个行业体系、体制、机制尚不完善,装修公司大多是一些知名度不高的中小型企业,资金、管理、经验、人员、施工工艺、质量、履约能力等各个方面都存在不足。在现实操作中,普遍存在以次充好、偷工减料等欺瞒行为,时常会出现项目样板房美仑美奂,实际大规模施工时粗制滥造的现象。为了更好的推进我国装修住宅的发展,不妨参考一下国外的相关经验。

韩国没有所谓建筑设计师和室内设计师之分,每个项目都是整体全盘考虑,从规划、建筑、景观、户型到装修,各个设计环节由一家设计单位系统进行。最终成稿的设计图册非常详尽细致,从设计方案到施工图纸,每个细部都极其考究。另外,建筑装修也全部由一家施工单位进行,从而保证效率与施工工艺。水、电、煤等各种管道线路都是浇混凝土前预备好的,免去了毛坯房装修中敲墙埋管的烦琐过程。而且还预留好了各种龙头和接口,只要是生活可能用到的,房屋设计建造时都已考虑到,绝对不需要再敲打破坏。韩国住宅装修普遍采用工厂化生产方式,住宅通用部品使用频率高,建筑材料或部品设备尽量实现可回收重复利用,既强调住宅美观,也倡导节能。基本上都是全装修的房子,购房者自己只要买家具、带行李就可以入住。

日本从上世纪50年代中期,开始鼓励企业进行装配式住宅的开发和推广;60年代,政府制定了“住宅建设”工业化基本设想,加快产业化步伐;70年代,住宅装修改造、优良节能建筑技术进一步得到推广。发展到现在,所有在售住宅都是全装修房。日本住宅早已不在全装修房初级发展层面上,对住宅建设规定了明确的居住水平和居住环境水平要求。针对楼盘的质量问题,监管部门有一套标准化的处罚方法:对开发商作出巨额罚款并可能注销公司,相关责任人还将面临牢狱之灾,问题严重的楼盘会推倒重建。因而在日本,开发商轻易不敢造次。日本住宅所用材料和规格都十分透明,售楼处设有展示厅,让购房者亲自体验所用建材的优点。

美国住宅建设已实现产业化,市场上出售的都是全装修房,基本没有为个体服务的装修企业。美国住宅大多采用木结构或轻钢结构,采用工业化的建造方式,一般3～4层木结构独栋住宅2周交工;为数不多的高级公寓单位装修技术和质量很高,通常先是由购房者向建筑师传达装修意向,双方共同制定装修菜单,再由建筑师转交设计图给开发商进行施工。销售计划书是开发商得到预售许可的前提,具有法律效力,一旦被确认后不可擅自改变。一般计划书有几百页厚,除了地基、外墙、门窗等大项目要写清楚外,内部装备例如冰箱、炉灶、马桶、浴缸品牌、尺寸,以及保修期等都要写明白。

法国多层和高层集合式住宅基本是没有毛坯房,其装修特点是“轻硬装,重软装”,装修很简单,按照中国人概念装修过的恐怕只有卫生间和厨房。法国人不喜欢顶灯照明,卧室、书房、餐厅、客厅全部依靠台灯、落地灯提供局部照明,只有门厅、走廊、楼梯等地方才有顶灯大面积照明,对天花板几乎完全放弃了装饰,从不吊顶,四周用石膏线装饰后,连房顶带四周墙壁用乳胶漆刷白。法国人喜欢用大量软装饰将室内打扮得美伦美奂,布艺、地毯、油画,无不体现了这个国家固有的浪漫。

低碳经济下的中国住宅产业化之路 篇4

1 中国住宅产业化的优势与困境

住宅产业化是一种低碳经济的建设模式, 通过利用新兴的科技技术、充分合理地配置资源, 最终达到减少劳动力的消耗, 实现节能减排的效果, 以发展经济与保护环境的双向协调, 对社会的可持续发展具有极为重要的意义与价值。以绿色环保为导向的住宅产业化相较于传统的住房建设模式, 对煤炭等高碳能源的需求量较少, 能够有效地控制二氧化碳等有害气体的排放与污染物的产生。除此之外, 对新能源的充分利用又能节约材料、水电等成本, 不仅节约了劳动力, 还提高了材料、能源的利用率, 在减少了噪音、废弃物等污染的前提下节省了施工人员的开支, 促进了商业经济的发展。可见, 住宅产业化不仅能节约成本、保护生态环境, 还能促进经济的长期发展, 为老百姓提供性价比更高的住宅环境, 对我国未来房地产事业的发展有着重要的价值和意义。

然而, 对环境与经济都极具优势的住宅产业化在当下却面临着种种困境与挑战。首先在产业方面, 属于新兴行业的住宅产业化在运营机制上并不成熟, 缺乏成体系的产业链, 厂商配合不理想, 甚至常有供应不足的现象发生。其次在资金方面, 由于住宅产业化前期的资金投入过大, 为加大盈利, 后期的产品价格势必定位较高, 以致超过了民众的购买力, 造成了供过于求、少人问津的尴尬局面。另外, 政府方面对住宅产业化的发展也未给予相应的重视, 管理部门相互工作不协调。最后在技术方面, 住宅产业化更是遇到了技术水平不足、缺乏相关专业人才的困境, 这些现实状况下的种种困境都值得我们深刻反思。

2 中国住宅产业化的未来之路

产业、资金等问题是造成当下中国住宅产业化困境的五大原因。但我们不能因发展中遇到了困难就裹足不前, 而应针对困境出现的原因, 提出合理的建议尽可能地推进中国住宅产业化的未来发展之路。

2.1 政府方面

想要合理发展住宅产业化, 推进环保型住宅建设模式的进程, 政府的支持与鼓励是必不可少的。而政府发挥主导作用最有效的措施莫过于建立健全相应的政策法规, 科学地宣传低碳经济下住宅产业化的优势, 以带动更多的企业参与生产建设。政府可以要求建筑公司在建设住宅时以可持续发展为行为准则, 按照相应的法律法规进行指导施工, 针对对环境造成恶劣影响的地产开发商, 政府应依法对其进行调整, 倘若情况严重者, 还可明确勒令其停止施工重新规划, 以明确的态度表明支持住宅产业化的坚定立场。此外, 政府还需综合多个部门进行协作配合, 如协调城建局、民政局、财政部等多个部门进行管理工作, 以便全力配合绿色住房的建设与住宅产业化的发展。

2.2 企业方面

发展住宅产业化, 光靠政府的一己之力是断然不够的, 政府在发展之路上起到的是引导与推进的作用, 真正投入实践的还是企业自身。住宅产业化想要成体系, 就必然需要多家企业的积极参与和联合合作, 特别是实力雄厚的国资房地产企业要起到带头作用。而产业链的形成也需多种形式的企业配合, 如材料业、能源业的积极参与和配合, 这样才能形成良好的配套生产与服务机制。多企业的联合参与不仅是中国住宅产业化发展的必要基础, 还是能为企业自身带来更多竞争优势的商机。

2.3 技术方面

技术水平的不足与专业人员的缺乏也是当今中国住宅产业化发展中不可规避的困境与挑战。针对这一问题, 各企业与技术研究单位首先应注意专业人才的引进与培养。企业应注意引进先进的专业型人才, 这些专业型的人才不仅指可以服务于设计生产等领域的高学识人才, 还指在开发、管理、施工等领域有着丰富工作经验的“老手”, 只有这些人才的综合利用才能完善企业的运营机制, 推进技术的进步发展。另外, 企业还应注意选派优秀的技术人员定期出国考察学习, 以引进先进的管理理念与技术理论, 做到不断革新与进步, 以提高企业的生产力与生产水平。除了人才培养之外, 加大科技的研究力度与科研经费也是需要注意的重要问题之一。而想要解决这一问题则需政府与科研单位的大力配合, 政府对科研的经济补贴在很大程度上能促进科技的发展与进步, 而科研单位的通力协作也奠定了低碳住宅产业化的技术基础, 可以说科技是发展住宅产业化的必要性基础手段。

3 结束语

关乎民生和环境资源的住宅产业化具有保护环境、推进经济发展的双重优势。然而就现状而言, 由于产业链的不完善、政府引导的不足、资金投入的不合理, 以及技术人员和技术水平的缺乏, 导致了住宅产业化在当今的中国遇到了前所未有的困境与挑战。怎样做好低碳经济下的中国住宅产业化的进一步发展是目前中国住房建设必须认真思考的一个重要问题。针对现有的困境与挑战, 笔者建议从政府、企业以及技术层面三方面入手, 加强政府与企业间的联合合作, 从技术层面上改进科技手段、适当培养人才, 以求住宅产业化在中国更好地发展, 实现经济与环境的双向协调。

参考文献

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[3]齐宝库, 王慧玲.低碳住宅产业化发展制约因素辨识与分析[J].沈阳建筑大学学报 (社会科学版) , 2015, (1) :57-61.