天津市住宅区调研报告

2024-10-13

天津市住宅区调研报告（精选7篇）

天津市住宅区调研报告篇1

天津市制定《关于调整本市普通住房价格标准相关税收政策的通知》

10月17日，国务院常务会议提出“加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房”的要求。为促进本市房地产市场健康发展，根据财政部、国家税务总局、中国人民银行有关文件精神，结合本市实际，经天津市市政府同意，市建委、市国土房管局、市财政局、人民银行天津分行等部门制定八项支持居民购房的政策措施。

一、减免住房交易税

对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。对个人购买不足5年的存量普通住房上市转让的，由按转让价款全额征收营业税调整为按转让价款减去原购买房屋价款后的余额征收营业税。

二、鼓励个人住房贷款

金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。对已贷款购买首套住房但人均住房面积未达到全市平均水平的家庭，使用贷款购买第二套住房时，各商业银行参照首套住房贷款政策执行。

三、完善公积金住房贷款政策

下调个人住房公积金贷款利率，各档次利率分别下调0.27个百分点。利用公积金贷款购买新建住房和存量住房的最低首付款比例由30%调整为20%。购买经济适用住房、限价商品住房申请住房公积金贷款的，由公积金管理部门提供50%的担保费补贴。

四、调整普通住房价格标准

根据本市住房价格变动情况，按照普通住房标准，即：容积率大于1.0、单套建筑面积小于144平方米、上住房平均交易价格的1.2倍，调整本市普通住房价格标准，将更多住房纳入享受普通住房税收优惠政策的范围。对住房平均交易价格的1.2倍超过5000元的区县，按实际测算价格为准；对住房平均交易价格的1.2倍低于5000元的区县，仍按5000元价格标准执行。

五、放宽还迁安置房上市条件

用于拆迁家庭定向安置或定向销售的经济适用住房在取得《房地产权证》后即可上市交易，购房人已领取《房地产权证》并注记准许上市转让日期的，随以上政策进行调整。

六、加快保障性住房建设

积极推进危陋房屋和城市基础设施建设项目涉及的房屋拆迁，加大保障性住房建设力度，改善群众住房条件。对经济适用住房建设提供金融支持，搭建银企交流平台，引导商业银行开展对经济适用住房项目的定向贷款，制定配套管理办法，保证贷款封闭使用。

七、调整经济适用房开发税收政策

对实行查账征收的房地产开发企业，经济适用房所得税预计利润率降至3%。对实行核定征收的房地产开发企业，经济适用房应税所得率由5%下调至3%。

八、进一步规范房地产市场秩序

加强房地产市场监管，加大对违法违规行为查处力度，保护购房者利益。多层次搭建交易平台，创造良好交易环境。加强房地产市场监测分析和信息发布，引导住房理性消费，促进房地产市场发展。

天津市住宅区调研报告篇2

房地产在许多国家己是成熟的产业, 在我国则是个新兴产业。我国的房地产业自20世纪80年代开始起步, 一直以高速度持续发展, 已经取得了很大的成就。房地产业作为基础性和先导性产业, 对经济的影响有着举足轻重的作用。持续健康地发展房地产业, 既是房地产市场本身的需要, 也是宏观经济可持续发展的需要, 更是维护广大人民群众利益的需要。

对于房地产业如何发展日益引起人们的广泛关注, 越来越多的人从不同的角度来关注房地产业的发展, 其中一部分人开始关注中国房地产业的发展和价格走势, 研究中国房地产的价格走势规律具有重要的理论与现实意义:房地产业作为一个具体产业, 其实践性较强, 理论的发展对于产业的实际发展起到积极的指导作用。从微观层面上讲, 各个房地产市场主体都希望能够准确及时的预测房地产的价格趋势及规律, 从而作出正确的投资经营决策。从宏观层面上研究房地产业的价格趋势及影响因素, 是研究房地产业发展战略以至研究国民经济规划的需要, 为政府适时利用反周期政策调整房地产业乃至国民经济使其持续健康发展提供较有效的理论依据。

二、商品住宅价格变动的影响因素

1.可支配收入。房地产价格由房地产市场的供给和需求所决定。如果经济发生衰退, 金融机构和企业将进行大量的改组和合并, 使得市场上供出售的土地和建筑大量增加。居民由于失业以及收入的下降, 收入可以代表消费者的需求能力, 对增量住房的需求也会大幅减少, 存量住房的供给则会上升。供给和需求的不匹配会导致价格的下降。相反, 在经济高速增长期间, 伴随着收入的稳步增长, 人们对未来有良好的期望, 房地产市场一般会出现供销两旺、价格稳步上升的现象。

2.利率。房地产业是资金密集型产业, 其供给和需求都离不开银行贷款, 因此, 贷款利率对房地产市场具有非常重要的影响。房地产开发商和消费者的借款能力如何, 与利率有直接的关系。在供给方面, 当利率下降时, 房地产开发投资和房地产抵押贷款将源源不断地涌向房地产业, 并推动房地产价格持续上涨。在需求方面, 如果你自己拥有一所住宅, 那么年成本的主要部分就是抵押贷款的利息。所以, 在总需求的所有组成部分中, 房地产投资对实际利率最为敏感, 货币紧缩或者是其他原因使利率提高时, 房地产投资将会下降很多。房地产投资下降, 意味着房地产需求下降, 最终会导致房地产价格下跌。因此, 房地产价格与利率在经济上呈负相关关系。

3.当地人口数。从需求方面来看, 一个地方的房地产市场主要的需求者是来自于当地的居民, 尤其是来自于有当地户籍的居民。一般来讲, 当地的人口数越大, 房地产市场的需求就会增多, 从而会提高当地商品住宅的价格, 反之则会降低商品住宅的价格。

4.房地产开发投资成本。从供给方面来看, 房地产开发商在抉择时除了考虑当时的宏观经济环境及政策外, 还有一个非常重要的因素就是开发投资成本。开发商会根据开发投资的成本来进行抉择, 开发投资成本低, 则会加大投入, 增加房地产市场的供给量, 降低房价, 反之则会提高房价。

三、天津市商品住宅价格变动实证分析

(一) 数据

分析使用的是天津市市区商品住宅市场1995年到2006年间12年的时间序列数据。

人口N数据使用的是天津市户籍人口数据, 因为住宅市场具有地区性, 其需求主要来源于在拥有该地区户籍的人们。

我国使用和公布的商品零售价格指数通常是以上年价格为基准的 (即以上年价格为100) 。分析中为了可比性, 将以上年价格为100的商品零售价格指数 (P) 转换为以1995年价格为100的价格指数 (PI) , 用于表示各年的相对价格水平。

我国各城市一般只公布名义国内生产总值数据, 由于缺乏个人可支配收入的数据, 在分析时用实际国内生产总值 (Y) 数据来衡量人们的收入水平。天津市实际生产总值 (Y) 数据由各年的名义生产总值 (Yn) 除以商品零售价格指数 (PI, 以1995年为基期) 得到。

利率数据使用的是商业银行一年期定期存款利率。对于年内存款利率改变的年份, 使用简单的时间加权平均利率代表该利率水平。房地产开发单位投资成本 (H) , 由统计年鉴中公布的房地产年度投资总额除以施工面积得到。

(二) 实证分析

1.商品住宅名义价格趋势分析。为了了解商品住宅名义价格的趋势, 本文利用多元线性回归方法对住宅名义价格 (Pn) 进行了逐步回归分析。回归方程为:

Pn=H0+H1t+H2t2

其中t是时间参数。在基年1995年, t值取为1, 以后每年增加1。本文在逐步回归分析中均使用以下标准:F统计量的概率≤0.050, 保留:F统计量的概念≥0.100, 剔除。

回归的结果见表1。

得到拟合方程:

逐步回归分析的结果表明, 天津市商品住宅的名义价格从1995年到1998年有缓慢下降的趋势, 但从1998年开始趋势是上升的, 而且是以与t2成比例的方式上升。回归拟合的t2的回归系数为37.04, 表明天津市商品住宅名义价格的上升速度还在较快地提高。

2.商品住宅实际价格趋势分析。对商品住宅的实际价格进行同样的回归分析得到表2。拟合回归方程:

和名义价格一样, 实际价格在1995年至1998年也是缓慢下降, 在1998年之后与t2成比例的方式上升。同时t2的回归系数为40.53, 表明住宅实际价格的上升速度也在较快地提高, 但由于扣除了天津市零售价格指数紧缩的影响, 其上升速度较名义价格快。

3.商品住宅价格变动的影响因素分析。通过对商品住宅价格长期均衡关系的分析, 可以了解影响住宅价格的因素能否以及在多大程度上解释价格的长期变动。根据所收集到的数据, 对天津市商品住宅的实际价格进行逐步回归分析。回归方程为:

回归分析的结果见表3。

其中括号内的数字是t值。给定显著水平5%, 除log (y) , I以外都没有显著性。查F分布表, 得临界值为7.85, 故F=40.66>7.85, 回归方程显著。

由于解释变量间存在高度相关, 所以为了检验和处理多重共线性, 采用逐步回归法:

对log (p) 分别关于给解释变量做最小二乘回归得:

根据回归结果, 易知天津市GDP是最重要的解释变量, 所以选取第一个回归方程为基本回归方程。

加入LOG (N) , 对LOG (p) 关于LOG (Y) LOG (N) 做最小二乘回归

可以看出, 加入LOG (N) 后, 影响了LOG (Y) 系数的显著性, 所以在模型中略去LOG (N)

加入LOG (H) , 对LOG (P) 关于LOG (Y) LOG (H) 做最小二乘回归

可以看出, 加入LOG (H) 后, R2虽然有略微增长, 但是LOG (H) 的系数不显著, 应该略去

加入I, 对LOG (P) 关于LOG (Y) I做最小二乘回归

可以看出, 加入I以后, 拟合优度均有非常明显的增加, 而且参数估计值的符号也正确, 并且没有影响系数的显著性, 所以在模型中保留I.

综上所述, 得到LOG (P) 关于LOG (Y) 和I的回归方程

该模型中系数显著且符号正确, 虽然各解释变量间仍存在高度线性关系, 但并没有造成不利后果, 所以该模型是较好的住宅价格变动方程。

(三) 实证分析结果

本文利用价格分析模型对天津市商品住宅价格进行了实证分析, 结果主要包括:

1.对价格趋势的分析表明:天津市商品住宅价格的总趋势是上升, 而且是以与t2成比例的方式上升, 没有明显的周期性;二次拟合曲线中, t2的回归系数远大于0, 表明天津市商品住宅价格的上升速度还在较快地提高。

2.对住宅实际价格变动影响因素分析的逐步回归模型中使用的预测变量有LOG (H) 、LOG (N) 、LOG (Y) 以及I。经过计量模型和显著性检验之后, 最终LOG (Y) 和I被保留, 而LOG (H) 和LOG (N) 被剔除。这表明, 天津市实际生产总值和利率对住宅价格有着显著的影响, 而人口数和房地产单位投资成本的影响作用则不明显, 或者已通过前述两个变量间接体现出来。所以对于天津市的商品住宅价格, 其变动的主要影响因素有两个:可支配收入和利率。在这两个主要影响因素中, 可支配收入对住宅价格的贡献最大, 其每增加1%, 住宅价格就上涨0.704%;其次, 存款利率的下调对商品房平均销售价格的贡献也不小, 而存款利率的下调则会导致住宅价格的上涨, 即存款利率每下调1%, 住宅价格会就上涨0.037%。

本文所做的实证分析还存在一定的片面性, 有待深入。随着国家经济发展和政策变化, 实证分析模型本身需要进行不断修正, 另外12年的时间序列数据对实证分析而言是远远不够的, 需要进一步收集数据, 以提高实证分析的有效度。

四、建议

本文的实证分析表明, 城镇居民收入水平的提高是房价上涨的主要影响因素之一, 这说明随着经济发展水平和居民收入水平的提高, 房价上涨有其必然性和合理性。但是, 为抑制房价的过快上涨, 保障低收入群体的住房需求, 我们认为政府对房价进行适当的调控也是必要的, 而且是可以做到的。其次, 政府可以借助于利率杠杆来调控房价。上文的分析表明, 存款利率对于商品房价格的影响是负相关的。这可能正好说明, 由于在1995-2006年间存款利率整体来看是下调的, 目前阶段的利率水平尽管比2003年 (最低) 时有所提高, 但仍然偏低, 居民会倾向于持有房地产而不愿到银行存款, 从而增加了对住房的需求, 对房价的上涨起推波助澜的作用。所以, 如果政府使用利率手段来调控商品房价格, 效果应该会比较理想。

摘要：文章利用天津市1995—2006年间的数据建立了天津商品住宅价格变动趋势及其影响因素的计量模型并进行了实证分析, 结果表明天津市商品住宅的价格以较快的速度上升, 没有明显的周期性。影响住宅实际价格的因素主要是可支配收入和利率;其中, 可支配收入对住宅价格的影响作用非常显著。

关键词：住宅价格,变动,实证分析

参考文献

[1].刘维新.论房地产及住宅产业的发展前景与政策配套[J].中国房地产金融, 2000 (4)

[2].张红.房地产经济学[M].清华大学出版社, 2005

[3].王文群.房地产经济学[M].经济管理出版社, 2003

[4].李春吉, 孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J].产业经济研究, 2005 (6)

天津市住宅区调研报告篇3

根据中国指数研究院的数据报告显示，三季度天津商品住宅共成交24944套，环比二季度增加23.93％。成交面积261.93万平方米，环比二季度增加29.27％，全市均价9362元／平方米，环比上一季度下浮3.04％。

数据显示，环城四区的成交量占据商品住宅市场上的绝对首位，其中以西青区最为突出。9月，西青区商品住宅成交量爆发性增加，环比增加197.26％，达到25.36万平方米，万科盈润园、卫津领寓、罢锦世家等项目均选在当月开盘。10月17日，西青区成交更为抢眼，当天成交31套。

在成交均价方面，9月除东丽区价格持平外，其余各区均有小幅度下降：西青区价格为9754元／平方米，环比下降16.06％，但依旧在环城四区中领先；津南和北辰成交均价也较有回落，分别为8213元／平方米和8906元／平方米，环比分别下降5.45％和3.61％。

在国家宏观调控的大背景下，刚性需求成为楼市主角。为争取刚需购房者，各楼盘除大打价格战外，还在配套上下足了工夫，“配套牌”成为价格之后的第二张牌。例如，天津华润橡树湾还秉承华润置地“住宅开发+持有物业+增值服务”的差异化生意模式，完善社区内部配套情况，其中就配备了5000平方米的超大会所红·CLUB及2万平方米的邻里中心，集商业购物、休闲娱乐于一体。还组建专门团队设计推出收纳系统的精装增值服务，如卫生间的阅读灯的设计就是为了满足东方人如厕时有阅读书籍报纸的习惯而设计的。

随着传统销售旺季“金九银十”的到来，环城四区诸多项目相继在9月开盘销售，也有众多项目加推后期产品。预计10月底天津秋季房交会召开之时，更多楼盘将借机加大销售力度。

“以价换量”态势明显开发商纠结

相对于全国楼市的一片惨淡，天津房地产市场延续稳定态势，但“以价换量”趋势越来越明显。从整个第三季度的天津房地产市场表现来看，“量涨价跌”的趋势在四季度将更加明显。

据搜房网数据监控中心统计，三季度天津商品住宅共成交24944套，全市均价为9362元／平方米，环比上一季度下浮3.04％。尽管调控较为严厉，但是与去年三季度相比，商品住宅成交量还是有所增加，刚性需求比较旺盛。在价格方面，三季度成交均价同比出现回落，均价较去年第三季度小幅下降0.67％。

据了解，在天津市场有多个楼盘在“金九银十”之际搬出“团购”、“网上半价拍卖”等活动，甚至直接打折，吸引了不少购房者。例如，南开区的熙汇广场一期精装小户型，推出部分特价房，并送家电，全款购房还有9.8折优惠；位于河东区的卓越浅水湾项目也在国庆黄金周期间推出特惠房；而河北区海河边某复式住宅推出的减25万元的优惠，让价力度也毫不逊色。

从相关部门给出的数据分析，天津在售的366多个楼盘中，多数楼盘在今年9月初曾上调价格。与之相反，降价楼盘有20个，约占在售总量的5.46％，总体单价平均降幅达5.51％，其中高档别墅类单价降幅高达3000元。

据估计，10月天津打折的楼盘依然高达247个，占天津待售和在售总楼盘的56.73％，创下今年以来的新高。都会轩、社会山、万科金色雅筑等项目成为10月最新亮相的打折楼盘。值得一提的是，天津市内六区打折楼盘明显增加，数量已占打折楼盘总数的32％。可见，9月低迷的市场环境使环城四区项目纷纷降价后，

“银十”之际，市内六区项目也出现价格松动迹象。

面对此局面，某项目相关负责人坦言：“开发商现在的内心很纠结：坚守价格防线，消费者不买账；可优惠幅度给得过大过低，我们又会蒙受巨大的经济损失。虽然恐慌忐忑，但‘以价换量’、打折卖房并非开发商乐于见到的结果，在对待资金链这一问题上，我相信很多企业宁愿选择从外界‘输血’，而绝非降价自救。用价格换销售量，实在是不得已而为之的无奈之举。”

楼市“银十”已经过去一半，津城楼市的表现仍然不温不火。截止到10月第三周，本月天津已开盘项目数量与预期数量相比不足一半。10月29日，2011年天津秋季房交会在天津梅江会展中心召开。据悉，N1、N2两大展厅已吸引保利、万达、华润等50多家知名房企参展，6块保障房专区也将在房交会上亮相。业内人士分析，开发商可能会选择在此房交会上放手一搏、集中开盘。但从目前的市场走势来看，本次秋交会很难再掀起楼市成交热潮。

首套房贷利率上调刚需压力增大

“限购令”实施后，金融机构也随之抬高了贷款首付和利率门槛。在第二套和第三套住房贷款门槛连续数轮提升之后，首套住房贷款的利率也开始上调。

进入四季度以来，天津各银行个人住房按揭贷款进一步收紧，基准利率上浮1～5％。据了解，自今年年初以来，工行对首套房贷的利率优惠已经取消，目前首套房实行最低首付30％，实行7.05％的基准利率；而农业银行河东支行的工作人员表示，目前农行不但首套房最低要求首付40％，贷款利率还要在基准利率基础上上浮5％，二套房贷已经基本停贷。除国有银行外，股份制商业银行目前的情况也非常“紧”。据悉，天津银行目前首套房贷款要求首付30％的基准利率，而光大银行首套房贷款利率还要上浮5％。

部分业内人士表示，银行此举对刚需购房者心理造成了一定程度的打击；也有业内人士在其微博中称，此举进一步证明了管理层打压房价的决心没有动摇。

今年以来，央行5次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21％。保证金纳入存款准备金收缴范围又加剧了银行流动性压力。在此情况下，不少银行会盯着收益相对较高、风险成本低的项目配置信贷资源，因此还维持在基准利率的个人住房贷款成为调整对象。

以100万元、二十年的首套房贷款为例，如果利率从原先的基准水平上调至1.05倍，月供将从原来的7783.03元上涨至7994.9元，借款人每月要多还款211.87元，大致相当于加息2次。如果首套房贷款利率较基准利率上浮10％，那么月供将增加到8212.57元，借款人每月要多还款429.54元。上调首套房贷利率后，对刚需购房者影响最大，因为首套贷款客户多为刚需客户，处于首次置业状态，手头资金较为紧张，对利率上调等价格变动较为敏感，而差别化的信贷政策也使改善型需求因调控而加重观望。

二手房市场持续观望一成房源售转租

根据市国土房管局《每日房价》数据分析显示，在楼市整体受到宏观调控政策较大影响的背景下，今年第三季度，天津中心城区的一、二手房成交比例逐月下滑。9月新房集中供应，部分区域成交量上升，而二手房观望氛围持续的特征较为显著。

从交易日的日均成交情况来看，进入10月，天津市二手房市场成交量仍保持低位运行。今年十一黄金周期间二手房日均

成交量与中秋小长假相比下降13％，与清明、五一小长假相比降幅更达到50％。对于购房者而言，期待价格下行的心态依旧占了多数。

据伟业我爱我家市场研究中心统计显示，2011年10月3日9日，天津市二手私产住宅交易日为2天，成交总量214套。交易日日均成交面积1.68万平方米，环比下降36.6％；成交均价7263元／平方米，环比下降10％。

二手房房价方面，除郊县五区有1.1％的环比上升外，市内六区、环城四区和滨海新区均呈现出回调迹象。目前天津“出售变出租”的二手房源占在售房源的一成左右，集中在老城厢和梅江片区，以房龄新、户型大、总价在150万元以上为特点。

中原地产(天津)投资顾问部总监高飞认为，近期二手房价格的回落，与新房市场越来越大的降价打折力度不无关系。“二手房卖家的定价，往往以周边一手房楼盘的最新价格为重要参考，新房价格回调，肯定会影响周边二手房的成交价。”不过高飞同时指出，很多二手房业主不像开发商一样有着资金方面的压力，所以降幅会比新房市场小，如果觉得价格不合适，很多人会选择“售转租”。

房价松动已成事实企业反应敏感

在季度交界点上，不断变化的市场数字让购房者对楼市走势格外关注。《今日楼市》记者在走访多个楼盘后发现，多数购房者只看不买，观望心态偏重。但也不难看出，在当前政策面偏紧、成交低迷的楼市局面下，“资金链告急”正在向开发商们“步步紧逼”，他们不得不另择他路，采取种种措施来应对危机。

9月26日，富力地产联席主席李思廉在出席活动时对媒体坦言，已将富力全年销售目标从400亿元下调2 0％至320亿元，这个决定是视中国当下的整体金融情况、宏观环境而做出的。而早先李思廉在出席富力地产上半年业绩发布会时就曾高调表示，富力项目已降价10％，接下来还将继续降价10％。

不久前，标普发布报告称，包括绿城中国、合生创展在内的6家企业流动性压力较大；而华润置地、恒大地产等企业对销售额的下降则非常敏感；万科等6家企业销售金额出现环比下降。

有分析人士认为，下一阶段更多的项目可能将会采取降价求量的营销方式。否则，大量库存积压和年底新项目的增多，也有可能会使明年初上市的项目难以抵抗价格普降的压力。

也有观点认为，楼市平稳发展其实完全取决于购房者的心态和行动。天津房地产学会副会长、南开大学房地产金融与法律研究中心主任徐保满博士表示，购房者热衷讨论“拐点”问题，其实是希望房价在调控背景下不断下降，并在理想价位保持一段时间。“这是不成熟的消费心理，忽略了市场的刚性需求，容易误导消费行为。”徐保满如是说。

需求空间仍旧庞大高端住宅成新宠

事实上，“限购”带来的调控效果不言而喻。除当下楼市的刚性需求者空间仍然庞大外，对于极佳地理位置的城市豪宅，以生态独享、便利的城市资源以及引领居住模式等诸多特点，吸引了不少富裕阶层的青睐。对此有业内人士直言，高端住宅渐成楼市新宠。

所谓豪宅就是当社会经济发展到一定程度时，一部分高收入阶层对居住需求上升的表现。称得上豪宅的房子至少应该具备四个特点：第一是其地点、区位有特定的地理空间。第二是与其他物业相比，其应该在价格、配套、品质等方面都有明显的区别。第三是购买和使用豪宅的人应该具有相当的教育程度，他们对自身的社会地位应该相当自信。第四则是豪宅应该具有相对比较长久的生命力，要有较大的发展空间。

天津市住宅区调研报告篇4

一、活动背景

按照公司文件“中建股京项字[2011]6号文件”的要求，各项目部组织开展“安全生产月”活动。

二、活动主题

2011年我司“安全生产月”活动的主题为：安全责任重在落实。

三、机构设立：成立项目部“安全生产月”领导小组组长：刘宇副组长：王建风实施负责人：俞德军

组员：李长芝、李昌松、宋淑珍、胡国富、吕立坤、朱海岩、沙国良、黄威、郭琦、刘鑫鑫、肖石磊、李耀龙、郭琦、王应凯、左莉岭、姜诗超、马范波、高云龙、陈亚全、李明哲

四、时间安排

准备阶段：2011年5月30日前；活动阶段：2011年5月30日-6月30日；

安全生产事故警示教育周：2011年5月30日-6月5日；安全生产宣传咨询日：2011年6月12日；应急预案演练周：2011年6月13日-6月19日；总结阶段：2011年6月21日-7月5日；

五、活动形式

立足实际，采取标语、挂历、板报、知识竞赛、咨询、事故案例分析风多种形式，大力宣传安全生产方针政策、法律、法规和安全知识。

六、活动内容

（一）、全面宣传

1、施工现场安全生产宣传

围绕主题，结合施工现场情况，在办公场所张贴条幅和安全挂图，在施工现场悬挂“安全生产月”宣传横幅标语，张贴安全生产标语及黑板报，并张贴警示教育的事故案例来提高员工安全意识，加大“安全生产月”活动宣传，营造良好的安全生产氛围，增强员工安全生产意识。

1.1 1-12#楼通道口前围墙制作安全标语，标语内容具体如下：安全生产，文明施工

1.2 外架上增加挂设安全标语，标语内容具体如下：安全是生命之本，违章是事故之源

广泛开展“安全生产月”活动，深入贯彻《建设工程安全生产条例》 1.3 13#入口出围墙张贴安全挂图、事故案例，内容具体如下： 1.4 办公区楼梯入口张贴安全挂图、制作黑板报，具体如下： 1.5 2#基坑边增加挂设安全标语，标语内容具体如下：生产再忙、安全不忘、人命关天、安全在先

2、安全短信送祝福

项目负责人，专（兼）职安全员用手机、小灵通发送安全提示，祝福用语等内容的短信，并每条注明：“请将祝福传递给更多的人”。让更多人参与到活动中来。

部分短信内容如下：

第一条：伴随着和谐、发展社会的乐章，我们走过了2010年，迎来了崭新的2011年，在新的一年里，希望全社会各界人士，为单位、为家庭、为个人、重视安全！只有在乎安全，安全才在乎我们，只有安全社会才能和谐，只有安全单位才有效益，只有安全家庭才能幸福，只有安全个人才有发展！

第二条：温馨家园共同建、安全意识长相伴；请您在繁忙的工作中不要忘记安全”、“一人把关一处安，众人把关稳如山，长岛网通与您共同创建安全环境，构建和谐平安社会

第三条：警言千万句，安全第一句；制度千万例，落实第一例；安措千万点，保命第一点；人才千万个，素质第一个；管理千万计，教育第一计；预防千万条，思想第一条。最是安全抵万金!第四条：值班不怕操作繁，千次万次只等闲。看住盯牢要跟紧，尽职尽责保安全。十个不准严律己，十项承诺人称赞。

第五条：让我们重温并记住这条至理名言：有了安全，生活永远是春天，但愿我们每个人都能向关爱生命那样珍视安全。(二)、征文竞赛活动

1、积极参加公司组织的安全生产知识竞赛

鼓励项目部员工积极参加公司组织的安全生产知识竞赛，通过组

织学习、考试、竞赛等方式，激发广大员工学习和掌握安全生产知识，自己地抵制违章指挥、违章作业和违反劳动纪律的行为。

2、积极参加公司主题征文活动

鼓励项目部员工积极参与公司“我安全、我快乐、我安全、我幸福”的主题征文活动。

3、积极参加公司“金点子”活动

项目现场设置安全“金点子”征文箱，鼓励项目员工通过投稿或直接向“金点子”活动负责建议，意见得到采纳的相关人员，给予相应的奖励作为鼓励，从而调动广大员工参与安全生产的积极性，组织员工就身边的安全注意事项积极献计献策，促使全体员工高度重视安全，珍惜生命，并进行评比，给予鼓励。评比前三的安全“金点子”项目将推荐至公司参加评比。

项目安全“金点子”征文意见箱设置地址：1#楼门卫室旁项目安全“金点子”活动负责人：李长芝沙国良

（三）深入贯彻公司“安全生产月”活动的主题为：安全生产、重在落实，我项目认真办好“民工夜校”，加强农民工教育工作。

办好民工夜校，办好民工夜校，丰富农民工的工余生活，以提高他们的技能，维护农民工就业、生命安全、文化学习等方面的合法权益。能更好地关爱农民工生活，维护农民工的尊严，使农民工在享受城市文明的同时，能较快的融入城市生活。是促进农民工思想素质和文化知识提高的一个好的途径。同时，把对农民工的安全教育工作纳入了系统化、规范化的教育轨道。为了使民工夜校真正成为农民工

“提素”的没有围墙的学校。

在开展“民工夜校”活动中，我项目部采取开展多种形式的授课方式，更好地吸引他们，因地制宜，结合实际，集中学习听课；精炼讲课内容，力求讲得生动活泼；每次上课就一两点问题讲透，让农民工能听懂、会用。管理与宽容相结合，尊重他们的学习积极性，使民工夜校的灯长期亮起来。

（四）深入管理公司征文活动主题，“我安全、我快乐、我安全、我幸福”，建筑工地民工培训艾滋病防治知识及现场艾滋病防治知识宣传，建筑工地从业人员多为外地民工，成分复杂，流动性大，且多处于性活跃年龄段，是预防艾滋病行为干预的重点人群。针对这一情况，我项目举办培训班的形式，组织专人负责，举办专题知识培训，向民工详细讲解艾滋病的基本知识，宣传危险性行为是如何传播艾滋病的，如何预防艾滋病以及发生不安全性行为后如何进行咨询检测等知识，使建筑工人受到了深刻的教育。另在施工现场设置宣传图画，宣传画报等，通过培训咨询和现场宣传结合，使更多的建筑工人掌握了预防艾滋病知识，提高了他们的自我防范意识，极大降低了感染艾滋病的危险性和可能性。

（五）建筑工地食品安全大检查，确保民工吃上“我要安全”的卫生食品

针对建筑工地食堂卫生的薄弱环节和预防集体食物中毒的重点环节，建筑施工工地环境特殊，设施简陋，人群聚集，务工人员卫生

安全意识差，容易产生危害务工人员身体健康和卫生安全的问题我项目广泛开展建筑工地食品安全大检查并加强食品卫生知识宣传工作，倡导健康的饮食和卫生习惯，增强建筑工地食堂责任意识，强化食堂从业人员食品安全意识，提高建筑工人食品卫生知识和自我安全防范意识，切实保障建筑工人饮食安全，通过有效的制度和监管手段，努力改善建筑工地民工的生产、生活条件，确保各项管理措施的落实，确保一方平安。

（六）强化特种设备拆装作业人员安全教育，组织设备安全检查，确保安全作业

为严格执行特种设备拆装作业操作规程，加强拆装作业人员安全意识，规范拆装作业行为，决定在 “安全生产月”活动期间举办两期建筑工地特种设备拆装作业人员安全生产强化培训班。为不影响工作，培训时间安排在晚上进行。今后特种设备拆装作业人员每半年均应接受一次继续教育强化培训，并对设备操作人员进行考核。项目部还将组织设备安全检查，排除设备上的安全隐患，对带病作业的设备，在这次检查中下令停止作业。

（七）建筑工地宿舍防火及用电安全检查及知识讲座，保证职工住宿安全

工地工人的宿舍都很窄小，住得人多，堆放的杂物也很多，私接插座，为了节省生活费，工人们还在屋里做饭等现象，存在很大的火灾隐患。另外，很多分包单位，如园林、降水等都有用竹子、木材、油毡等材料搭建而成的工棚或仓库。针对以上情况，我项目组织一次建筑工地宿舍防火及用电安全检查及知识讲座，对检查的隐患及时排除。据工人反应，虽然大部分工地都配备了灭火器等设备，但都是

4kg的微型灭火器，许多工人都表示不会使用灭火器，对此，我项目部组织一次微型灭火器使用见解及现场演习。

（八）、开展“安全责任重在落实”主题培训学习及观看安全宣传片的活动

1、活动目标

我公司特别摄制了《工人安全生产教育》专题动画片，站在以人为本、安全发展的高度，结合形势任务、典型案例，深入阐释做好安全生产工作的重大意义以及今年的部署安排。通过宣传片讲解和有奖竞答及现场演习，尽让让广大农民工朋友了解相关工程建设安全规范及相关政策，同时掌握现场安全文明施工各工种安全作业情况及相关消防知识。

2、活动开展

时间：初步定为6月6日7：30-----21：30 地点：天津航天配套住宅项目一期工程生活区民工夜校主题：“安全责任、重在落实”安全知识讲座及消防演习主讲人：天津航天配套住宅一期工程项目部执行经理王建风嘉宾：领导小组组长王春跃

参与人员：库建飞颜兆辉孙玮刘腾飞王非非黄伟郭建泉刘百顺曾国元刘五一盛立义柳艳于建生罗帆楮社章周国民及各班组作业人员

主办：天津航天配套住宅一期项目部

（九）安全学习及经验交流

组织项目部各部门部分管理人员去渤龙天地商业街项目部参观

施工现场，并学习项目管理体系相互交流项目管理心得。组织人：沙国良学习小组组长：沙国良

编辑人：沙国良

2011

天津市国家农业示范区调研报告篇5

一、天津市国家现代农业示范区的主要做法及取得的成效

（一）充分发挥科学规划的先导作用。张家窝镇示范镇建设过程中，实行“三区联动，四金农民”的方针，即合理规划建设住宅区、工业区和农业区，实现城市化、工业化和农业现代化的共同发展和进步，通过土地流转和政府牵头加上企业合作，使农民收入有4中来源，包括转让自家土地给政府所获得的租金、在示范园区工作所获得的薪金、政府牵头成立的公司给农户的股金和政府为农户提供的社会保障金。在这一惠农措施的保障下，当地农民的生活水平得到了很大的提高和保障。2010年全镇农民人均纯收入实现17090元。

（二）积极构建有利的政策支持体系。为加快国家现代农业示范区建设，针对示范区功能定位、总体目标和建设任务，西青区制定出台了《西青区提升优化都市型现代农业的扶持意见（试行）》、《西青区扶持科技创新实施办法（试行）》以及《西青区加快科技型中小企业发展的若干政策（试行）》等政策措施。重点扶持新型日光节能温室、使用菌、特种水产等设施化生产车间、种源基地、农田道路建设，鼓励创新农业品牌产品，支持绿色有机食品基地建设。建立了区级科技创新专项基金，重点支持新产品开发、高

新技术引进和成果转化。此外，天津市、区两级财政对于建立国家农业现代示范区建设的财政补贴力度很大，两年来已投入近3亿资金用于示范区建设中。在这些优惠政策措施的推动下，天津市西青区国家现代农业示范区成为全国建设的最好的示范区之一，起很多做法和措施都值得其他示范区学习和借鉴。

（三）不断强化对示范区的组织管理。按照市委、市政府关于“三区”统筹联动发展的战略部署和示范区建设的总体目标，为确保“天津市西青区国家现代农业示范区”项目的顺利实施，天津市委、市政府成立了由主管农业副市长李文喜为组长的示范区建设领导小组，并成立了由西青区主管农业的副区长为组长的示范区管理委员会。在示范区领导小组的指导下，示范区管理委员会协调和有关职能部门和建设单位，高标准落实建设任务，细化建设目标和达标时限。示范区建设主要内容纳入了西青区经济社会发展的“十二五”规划，各项目区所在的街镇也把示范区建设作为农业发展的主要指标。

（四）重视科技投入，大力培育壮大蔬菜、花卉、水产等主导优势产业，注重效益。西青区区长周家彪同志在汇报中指出：从农业效益上来说，一亩菜等于10亩粮，一亩花等于10亩菜，一亩菌等于10亩花。发展都市型现代农业，必须充分发挥本地资源优势，把农业生产效益放在首位，只有让广大农户看到发展现代农业的巨大经济潜力和效益，才能充分调动其积极性投入现代农业示范区建设中。西青区围绕发展设施蔬菜，特色蔬菜和应用推广蔬菜高新技术，扩大生产规模，加大资金投入。在参观水高庄高科技农业示范园时，管理人员告诉我们，该示范园引进种植以色列草莓、西红柿、彩椒及天津农科院的黄瓜、甜瓜等优质高效品种，并引进工厂化育苗和有机蔬菜生产技术，使示范园成为设备一流、全自动化管理、品种先进、经济效益好、带动作用强的现代化农业园。另外，西青区围绕淡水鱼良种繁殖、发展健康水产养殖和观赏鱼集约高效养殖，对5000亩养殖池塘进行了改造，建成了观赏鱼工业化养殖温室32栋，并引进了一批观赏鱼

新品种。为了充分发挥城郊土地的高效益，该区围绕发展精品花卉苗木产业等效益高的主导产业。最后，西青区在发展高效农业的同时还大力发展生态观光产业，建成8000亩的冬枣采摘园、3000亩的花卉观光园、800亩的杨柳青庄园、400亩的农业技术展示园、100亩的子牙河风情园，每年接待100多万名游客到此参观游览，实现旅游综合收入近2500万元。重视科技投入才能有高的效益产出，西青区正是坚持这一理念，加强与农业科研单位和其他农业发达国家和地区的合作，引进高新技术和优良品种，结合自身的土地资源优势、劳动力资源优势和政策优势等大力发展都市型现代农业，获得了巨大的经济、社会效益。西青区水高庄中以高科技示范园通过与以色列的合作，年产优质蔬菜及草莓200万公斤，优质种苗2000万珠，销售收入3000万元，实现经济效益1200万元。

（五）全面加强示范区基础设施建设。一是农田配套条件得到了强化，实施了王稳庄、张家窝镇2.5万亩和大寺、杨柳青镇青凝侯2.5万亩土地治理项目，示范区5万亩中低产田得到彻底改造。二是农业排灌条件得到强化，对卫津河、丰产河、西大洼排河等二级河道进行了治理改造，对31条农田渠道进行了清淤整治，改善灌溉面积1.8万亩，新增节水控制面积6700亩。三是农业生态条件得到了强化，实施绿色道路、绿色河流、绿色村镇、园区绿化、农田林网、成片林地等该林绿化工程，示范区共完成改造林面积

2.46万亩，栽植各类乔灌木270多万株。

（六）努力加快农业科技成果的推广应用。一是加强了种源基地建设。建设了杨柳青镇蔬菜工厂化育苗中心，每年可为示范区提供蔬菜种苗2000万株；建设了占地100亩的脱毒马铃薯微型种薯繁育基地，年产种薯1500万粒。二是加大农业新品种、新技术的推广力度。引进蔬菜、水产等名特优新种养品种40多个，推广沙窝萝卜反季节栽培、测土配方施肥技术、水肥一体化技术、农业信息技术、生物防治、鱼虾套养等种养新技术20多项。三是实施了“国家大宗淡水鱼产业体系建设”和“特色精品沙窝萝卜产

业链支撑技术创新与转化”等科研项目和农业科技成果转化与推广项目。

（七）建立健全农业社会化服务体系。一是农技推广体系进一步健全。完成了区级农业技术推广体系改革与建设工作，进一步强化了示范区技术推广部门的公益性服务职能。二是农业产业化龙头企业进一步壮大。围绕蔬菜、花卉、食用菌、水产养殖等主导产业和农产品市场流通体系建设，重点打造和培育了一批农业产业化经营组织。目前市级以上重点龙头企业达到12家。三是农民专业合作社组织进一步规范。以沙窝曙光萝卜专业合作社典型，该区共有农业专业合作社115家，其中市级标准合作社5家、市级示范社1家，参加农业产业化组织的农户达到85以上。

（八）扎实推进示范区发展体制机制创新。一是规范了土地承包经营权流转机制。建立了土地承包经营权流转信息平台，促进承包地以出租、转包、互换等多种方式向公司、专业大户及种田能手流转。目前，示范区实现流转土地达到8.77万亩，占农户家庭承包经营总面积的65.5%。二是农业投资机制取得了新突破。引进新加坡闽中有机食品公司、台湾康农公司等10余家国内外企业落户示范区投资建设农业园区。三是进一步改善了金融服务。在利用银政合作平台解决银行贷款的基础上，今年又尝试了由投资公司担保，以生产设施作抵押的贷款融资模式，为解决示范区建设资金贷款问题开辟了新的途径。

二、在此次调研中发现存在的问题

（一）示范区建设用地指标过少，影响了示范区的整体规划和进一步发展。在实地调研和座谈中我们了解到天津市西青区国家现代农业示范区规划面积20万亩，但建设用地指标只有30亩，这成为制约示范区发展的一个最大的瓶颈。农业示范区建设一方面要严格遵守基本农田保护的方针，另一方面还应结合实际情况，合理布局规划，高效利用土地。

（二）农户融资难度较大，农户贷款没有有效担保。在示范区建设过程中，通过土地流转，可以很好的实现规模效益，提高土地利用率，但同时由于农户个体经济实力薄弱，在生产扩大过程中经常会遇到因为缺乏资金而无法继续扩大规模、改善品种和提高技术。现有的一些融资政策和贷款机制无法保障农民获得所需贷款。由于没有有效的抵押物，农民向金融机构贷款总是会遇到困难，或者贷不到款，或者是以房屋为抵押贷一部分但也满足不了品种改良和技术引进的资金需要。

（三）示范区惠农政策、惠农体制机制还需进一步改革创新。在调研过程中，我们深刻体会到示范区的发展不仅仅需要国家和政府的支持，农民才是其真正的主力军，只有当某项政策和措施真正给农民带来切身利益时，才会得到农民的大力支持和响应。农民进行示范区建设的积极性高不高关键是看政府采取的惠农体制机制是否真正落实到了农民身上。沙窝萝卜合作社理事长李曙光在座谈时就表示：合作社的发展和强大，统一供种，统一服务，统一指导，统一销售是一方面，最重要的还是要让社员真正感受到加入合作社所带来的利益。

三、关于国家现代农业示范区建设的相关建议

（一）加强政府指导，完善示范区建设的配套政策。我国建设国家现代农业示范区，只有在政府的指导和帮助下才能整合各方资源优势，协调好各级力量共同为一个目标努力。突出政府的主导作用，在农业部和地方政府部门的支持下，示范区的建设就有了政策和资金保障，国内外优秀企业才会有信心参与示范区的建设与合作。另一方面，为了进一步促进示范区的发展和建设，农业部、地方政府和农业主管部门也应完善相应的政策措施和具体扶持办法，如产业扶持政策、科技支撑政策、示范区配套设施建设、农产品物流建设用地审批政策和农业贷款融资优惠政策等。

（二）制定完善的示范区建设规划。国家现代农业示范区的建设，首先要制定完善、明确的规划。只有“规划先行”才可以做好下一步的工作。在规划的制定上要坚持高标准，不能只看眼前利益，要做好以后进一步发展和扩大规模的打算。在具体的规划过程中要坚持都市型现代农业的总体布局和本地区农业结构特色、农业资源特点以及“三区建设”整体规划相结合，以农业部现代农业示范区建设规划指导意见为指南，坚持科学可行的原则，聘请相关领域的专家、学者参与编制规划，多征求基层的意见和建议。最后，还要明确规划建设的最终目的，以实现经济、社会效益的大小来衡量规划的水平，不能过于注重形式，搞面子工程。

（三）突出本地特色，发挥主导产业优势。国家现代农业示范区的建设要以国家的相关政策意见为指南，但同时也不能“一锅端”，各地的示范区建设要立足自身特点，突出本地特色，发挥区域优势，探索适合本区产业发展的途径。在具体的规划建设过程中以经济、社会效益为衡量依据，明确自己的主导产业，扩大规模，在科技的支撑下，发挥出规模效益。凡事有利于规模经营、集约经营的做法，包括组织创新、资本投入创新和管理创新等都可以尝试和采纳。发挥主导产业优势，前提就是必须有一定的规模，形成产业聚集，从而吸引更多的资源进一步加入，产生一系列好的反应，大大推动示范区的发展和建设。

住宅小区调研报告篇6

班级：10级建设一班

姓名：王大伟

学号：2010061200

3调研报告

地点：青岛城阳区盛世美域

一.地理位置：盛世美域，位于青岛城阳区正阳路与铁骑山路交会处，东南方向

为

崂

山余脉——铁骑山，空气清新，自然景观优美。小区

由高层全景公寓、宽景洋房、庭院洋房组成。项目

周边近临青银高速、王沙路及 308 国道、流亭机场，半小时车程即可到达市区中心，交通便捷。公交线

路相对方便。周围教育环境也挺好，附近有城阳十中、惜福镇小学、青岛理工大学琴岛学院。医疗环境有惜福镇医院。商业环境，中行、农行、邮政、移动、联通营业厅遍布周边，相邻不远处盛世景园会所和商业街、惜福镇商业街，利客来大超市。生活相当便利。旁边有盛世景园会所，花园假日酒店，四条社区巴士，两条往返香港中路，两条往返台东商圈，小区的业主可享受专车接送的服务，避免了挤公交车的辛苦，对于生活在郊区却在市里上班的人，这是很人性化的服务。

二、规划结构和建筑布局居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、公共绿地是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施等相互关系而采取的组织方式。居住区作为城市的一个有机组成部分，应有其合理的规模和建筑布局应有其合理的规模和建筑布局。为了适应各个阶层的人群消费水平和需求，两个居住区都是由低层、多层为了适应各个阶层的人群消费水平和需求多层、小高层、公寓等形式多样的建筑组合而成公寓等形式多样的建筑组合而成。盛世美域：高层全景公寓：高层全景公寓共 6 栋，楼层高度为 14—18 层，采用围合布局，互不遮挡，楼间距高达1：1，确保了最佳的采光、观景效果。尤其是入户花园的设计尤其是入户花园的设计，在青岛是独一无二的。

三、盛世美域沿街底层并没有布置商业网点，盛世美域沿街底层并没有布置商业网点。其实这也与居住区所在地是郊区有很大关系，周边并没有很大的消费人群实这也与居住区所在地是郊区有很大关系周边并没有很大的消费人群，而且已有的消费市场已基本饱和，因此，若在此底层建筑商业网点必定而且已有的消费市场已基本饱和若在此底层建筑商业网点必定是无人问津，实在是明智之举。

四、环境配套设施及景观设计

小区康乐设施设置都较为合理，服务的半径也在合理范围之内，并且在儿童玩耍区采用质地软的铺地，踩上去很舒服，处处透着人性化。景观是城市园林景观中的重要组成部分,居住区景观设计是指住宅建筑外环境景观设计,由物质元素和精神元素构成。居住区的优美景观环境,不仅直接提高人们的居住生活质量,还能消除都市的喧嚣,松弛神经安抚情绪,从而有利于居住者的身心健康,进而从整体上可提高城市环境的景观质量。为了充分取得景观效果，景观上除保留原规划中湖岸线的规划思想，将景观设计为早晚休闲、运动的亲水公园，同时赋予这个公园小区公共活动场所的功能。小区内部的水系呈点线面结合的布置模式，丰富景观资源，提升景观价值，并均衡整个小区的景观特征。各种精致的环境小品随处可见，环境相当的怡人。

五、一些想法和建议。在调研过居住小区之后，自己也产生了一些想法。1.盛世美域的环境的确是挺不错的，但是总是有一种特殊的感觉，换句话说没有那种很自然的感觉，人工雕琢太多，虽是很精致我却感觉亲和力不太好。当然这也是现在很多景观设计所存在的问题，花费了大量的资金却没有收最理想的效果。另外,在进行景观设计时,应使建筑和景观能融化在居住区整体设计之中。建筑风格是景观设计风格的基础,景观设计的风格趋向必须考虑建筑的特色,因此应将居住区的景观设计与建筑设计有机结合在一起,才能展现居住区整体的持久魅力。

2.这点在前面也提到了一些，沿街商铺的设置一定是要根据当地的消费人群和消费市场来做决定，并不是适合于每个地域。此外还要有一定的对该地区发展前景的预见性。这样可以在一定程度上避免未来不很长时间内该地区消费结构变化而带来的不能适应的损失。应该结合该区域市民的消费档次、消费需求和生活习惯，对商铺进行精心规划。当然，由于我们所调研的小区不在市区，所以必须要慎重考虑，而在市区的话就应另当别论。

六、居住区的发展趋势 1.随着社会的发展，生活结构的变化，沿街商铺已成为小区设计中不可或缺的一部分，一个街区的商业辐射力和吸引力首先决定于其在街区的地段价值，商铺的价值最终落实于一个区域消费群体的有效需求上。商铺投资是一个长期过程，它不会因房龄增长而降低投资价值。恰恰相反，因其核心地段不可复制的稀有性，将随着生活圈和商圈的发展成熟而不断升值。因此在有消费实力的地区开设沿街商铺是大势所趋。不仅可带来丰厚商业利润，而且可解决沿街噪声的嘈杂问题，当然也可能带来其他的新问题，但总之在利益下，已成为一种不可逆转的趋势。2.目前全球都在关注一个问题就是生态、低碳节能，同样的，小区在其中扮演很重要的角色，整个的生态环境循环可以形成小区内的小气候。因此建设生态小区，已成为居住区发展的主要趋势。并且是利于民生的一项课题。3．在生态化小区中景观又是其中的主导因素。目前,崇尚中国文化历史及地方区域特色,已成为居住区景观设计的发展趋势之一。如今,随着历史文化的不断升温和地域特色,居住区景观设计不仅开始朝着兼具历史感和时尚感的纯正的中国风格发展,而且还充分利用居住区内的地形地貌特点,塑造富有创意和个性的景观空间。开始强调环境景观的“植物布局 +水景点缀”近年来,国家提出节能节水等计划,且部分城市的水费也在逐年上涨,因此在居住区景观设计时,开发商和景观设计师们不再把水景多少作为环境景观设计的目标,在设计上变为“以绿化为主,水景点缀为辅”,即植物布局与点缀性水景并举,则成为现代楼盘造景的新风尚。4.居住区发展逆城市化现象。郊区居住区具有市中心区楼盘所不具备的优势。郊区环境无论是在环境质量还是在空间视野景观等方面，与市区楼盘的环境相比，均具有较大的优势。就目前情况下看，城市中心区楼盘与郊区楼盘在售价上仍存在着较大的差价。对于中国大城市的居民来说，商品房和私家车是两个最大的梦想，同样一笔钱，在郊区，一个梦想变成了两个梦想。因此郊区开发已成为一大趋势。

设计作业分析

一、规划设计概况

1.区位与环境

小区位于淄博市临淄区城区东北部，东临规划路；南临学府路；西临褍台路；北临北外环路。规划区内地势平坦，总体地形趋势南高北低。

2．现状分析

规划区东、西、南、北四面的道路均为城市干道，周边环境绿意盎然、优美怡人，区位优势明显，具有极佳的景观条件。规划区现状地形起伏不大，由北向南渐次升高。

二、规划设计原则

1.切实考虑以人为本，充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意、自然、艺术、和谐、舒适的居住环境。

2.充分考虑人车分流，消除人车混行的不安全因素。

3.贯彻“尊重自然” 思想与“可持续发展”战略，以建设绿色居住空间环境为规划目标，满足住宅的舒适性、安全性、耐久性和经济性。建设一个布局合理、功能齐备、交通便捷、环境优美的现代住区。

4.规划设计贯彻环境原则、经济原则与效益原则，力求塑造一个具有优雅环境、文化内涵、经济效益和鲜明个性的花园式生活居住空间。

三、规划设计整体框架

本规划以人为中心，以社会效益、经济效益与环境效益三者统一为基准点，着意刻划优质生态环境，为居民塑造都市中自然优美、舒适便捷、卫生安全的怡然栖息之地。

1．规划理念．

1.1 人车分流环形车行道系统，住宅组群内部的小环路呈枝状自主路引出。步行系统与中央林荫道结合在一起，贯穿各个住宅组群。

1.2 轴线对称整个方案的空间构图是以轴线对称为主，在强调对称的同时，在建筑与环境的处理上又强调个性。

1.3 扩大院落每一个住宅组群均形成一个相对围合的空间，绿化环境和步行道自成一体。形成较强的领域感和半公共空间。

2．规划思路．

强调小区建设的整体性，包括：功能布局、住宅分布、道路系统、绿化系统与市政基础设施，统一规划，形成统一整体。在整体布局的基础上结合分期开发，在兼顾整体性的同时强化组团规划的相对独立性。

3．规划结构．

3.1 设计手法根据确立的规划设计立意为出发点，方案设计在住宅布局中采用组群式的设计理念，将整个小区分成四个住宅组群。组群的步行道路均开向中央林荫道，相互融合，浑然一体。

3.2 总体布局采用周边式布局的车行环路将规划区联系成为一个整体；南北向延伸的中央林荫道纵贯规划区中部，形成以步行绿轴为中轴线的对称格局，将小区分为四个组群，组群绿地与中心轴线绿地互相渗透，相互融合。

3.3 空间形态整个小区以环状的车行道和中央林荫道划分为四个住宅组群。中央林荫道结合步行系统，直达小区中心绿地，围绕着中心绿地布置了点式高层住宅，形成小区平面与空间的核心标志。机动车沿环路进入组团，与步行系统完全分离。步行系统结合绿化轴线布置，并与各个组团绿地紧密结合，以营造便利居民使用的步行、绿化系统。

3.4 群体轮廓整个小区的总体建筑轮廓，采用多层和高层相结合的方式，在景观界面和核心位置布置高层住宅；在条式住宅的规划设计中，为了避免建筑形象的单调和围合空间的压抑感，所以将住宅组群的一些端头做了分段处理和弧形趋势变化，用降低层数、错位拼接等方式来取得变化：如外侧层数较高、靠近内侧绿化轴线的住宅适当降低层数，以加强节奏感和空间的变化，形成良好的空间感受，并且与绿化相融合。

3.5 住宅布局认别性与认同感——住宅布局强调空间塑造，强调单体的对称式布局，通过住宅单体的造型和空间限定，并结合户外绿化环境设计，形成内向围合的邻里空间，并且通过中央林荫道串联各个组群空间，创造空间丰富、亲近丰富且具有人情味的居住环境。

3.6 公建布局区位性与方便性——小区南侧临学府路布置了金融、邮电、商业、服务等公共服务设施，规划规模为服务两到三个街区。在小区主入口处布置了村委办公和社区医疗。在闻韶路车行入口处布置了服务本小区的商业服务设施。托幼和老年公寓规划在中心绿地北面。

3.7 道路系统整体性与景观性——结合地形特点与空间布局，在加强各组团相互贯连并便利内外交通的同时，创造人车分流的道路系统。整体道路交通系统以车行系统和步行系统为框架，同时，宅间道路和步行道路有机结合，使二者自成体系。车行系统：在学府路和规划路分别设置了两个机动车入口，主入口设在学府路，次入口设在规划路。车行系统为外环式，以满足小区交通、管理和安全的要求。步行系统：小区中心设计了南北向的步行林荫道，从步行林荫道可以直接到达住宅院落，与车行系统分离。同时，注重交通组织与小区入口对景营造的结合，将道路设计与广场空间、绿地空间与建筑空间相结合，共同塑造户外空间景观。

3.8 绿化系统系统性与生态性——结合整体布局与组群规划，本规划以步行绿化主轴为设计重点，以带状绿化为主要布置形式，结合步行系统规划，有机联系各组群绿地，使各个组群绿化连为一体，增强户外空间连续性。将小区中心绿地、组群绿地、宅间绿地、沿街绿地与道路绿地相结合，使之成为统一绿化系统。绿化环境设计在强调组团空间个性化塑造的同时，更为注意整体意境，将中心区户外环境书写成一首充满诗情画意的诗篇。

四、住宅选型设计

本小区住宅采用多层住宅和小高层住宅两种形式：

①小高层住宅，层数 11 层； ②多层住宅，层数 6 层；

五、绿化景观规划

1.总体设计思想

随着社会的不断发展进步，人们的生活已逐渐从 “谋生” 的阶段转入 “乐生”的阶段，人们日益重视生活的质量，对于居住的要求远不仅止于一个遮风蔽雨的 “蜗居” 而是愈来愈注重整体的环境质量，因而住宅小区户外绿化环境的塑造对于改善居民生活整体质量，对于建设现代文明居住小区，提高居民择屋购房吸引力起到相当重要的作用。本次规划设计在整体规划结构布局的基础上，着意强调住宅小区整体绿化环境的塑造。首先，本规划突破了以往一些规划中小区绿化环境视为“边角料”的零散无序现象，而是指出一个“以人为本”的指导思想，将生态和谐理念作为绿化环境的整体宗旨，充分融合到每一个住宅组群环境中，继而营造出一个整体合谐可亲，充满诗情画意的人居环境。从步行主入口广场，结合步行道的设计设置中央林荫道一条，在规划区块中部呈南北向贯穿整个规划区。每一个住宅组群的景观都与中央林荫道的结点相呼应，保证每一户都能直接与绿地相联系，形成以绿地、广场为主，结合点线面的多样空间形式的组合。

2.各入口景观设计

精心设计主入口广场，首先将大门景观设计成一个入口“空间”，改变以往大门仅以立面的形式限定的单薄，彻底理顺人流和车流，使其各行其道，整体形象以简潮明快、朴实亲切又不乏现代感为宗旨，展示中心区物业的基本形象。改造围墙，以种植香樟、广玉兰等高大乔木为主要手法，形成减噪屏障，在视觉上也形成一定的围避，同时丰富空间层次。

3.水景观设计

方案充分考虑北方地区干旱缺水冬季寒冷的气候特点，没有设计大面积的水域，而是以喷泉为主，结合小面积水面。主入口广场设计一组音乐喷泉，沿中间绿化轴线布置了6组喷泉，喷泉之间以浅水面联系，喷水时形成水系流动。

六、物业管理

随着居住水平的提高，居住的安全性已被提到一个非常重要的位置。在规划中已经充分考虑到居住的安全性、空间的私密性，各个住宅组群均形成较强的领域感；同时，通过在车行入口设置管理机构，加强进入宅间车辆的管理，仅仅允许紧急情况下的车辆驶入。组群之间的联系都可以通过步行绿化系统来解决，保证小区环境人流的单一性。同时，提高小区的科技含量，对小区进行智能化信息管理，以加强小区管理的效率和安全性。

小区设置公共厕所一个，每个组团设一个垃圾收集点；并在小区南侧的绿地内、靠近学府路处设置一个垃圾转运站。

七、消防及人防规划

小区内所有道路宽度都满足消防要求，以便发生火险时能够让消防车在最短时间内到达，将居民的损失降到最低。

天津市住宅区调研报告篇7

住宅产业化(Housing Industrialization)从本义讲就是要实现住宅生产、供应等的工业化。以住宅开发、建设为载体,将建筑设计、生产工艺、施工方法及组织管理、设备生产安装、装修、物业管理等多产业进行有机融合,形成产业链,使各产业链之间有机统一在一个平台,从而实现资源利用和经济效益的最大化。包含了四个方面的涵义:住宅建筑的标准化;住宅建筑的工业化;住宅生产、经营的一体化;住宅协作服务的社会化。

模块化住宅(Modular Housing)是指在住宅构件工业化生产的基础上,采用模块化组装的方式来建造住宅,在工厂环境中制造,并运输至事先准备好的项目现场进行安装。模块出厂时所有装修均已完成,包括完整的卫生间和厨房设施,入住者只需添加家具即可。模块化住宅是先进生产力的体现和粗放式生产方式升级换代的必然结果。模块化可以大幅提高住宅生产效率,同时提高住宅的整体质量,降低成本,降低能耗,最终实现绿色生态的“全生命周期”住宅。

国内外住宅产业化的发展进程

国外住宅产业化发展进程。住宅产业化最早是由日本提出来的,目的是通过工业化方式生产住宅,以提高建设效率、降低成本。日本发展预制住宅产业和欧洲反战发展工业化住宅的原因是相同的,都是为了解决二战后的住宅供应不足问题。据统计,二战后日本全国的住宅需求户数达到420万户。针对这种住宅需求,单纯意义上的建设工作基本于50年代前期告一段落。但50年代后半期开始的产业复兴和经济发展,造成了农村人口大量涌入城市,从而再一次造成了城市住宅的供应危机。于是60年代初期诞生了尝试利用工业化手段解决住宅需求的企业。

国外发达国家的住宅产业化基本上经历了三个阶段。20世纪50～60年代是住宅产业化形成的初期,重点是建立工业化生产体系;20世纪70～80年代是住宅产业化的发展期,重点是提高住宅的质量和性能;20世纪90年代后,是住宅产业化发展的成熟期,重点转向节能、降低住宅的物耗和对环境的负荷、资源的循环利用,倡导绿色、生态、可持续发展。目前,在发达国家的住宅建设中,工厂化住宅已经占据相当的市场份额:日本达到20%～25%,美国为31%,瑞典在60%以上。而就目前看来,住宅模块化的发展方向应该是一次到位和菜单式的“全模块”模式。

国内住宅产业化发展进程。

早在1999年,国务院明确指出“满足人民群众日益增长的住房需求,加快住宅建设从粗放型向集约型转变,推进住宅产业现代化,提高住宅质量”,建设部也成立了住宅产业化促进中心;随着我国国民经济和住宅产业的发展,人民生活水平有了很大的提高,但目前我国住宅生产与经营方式还比较传统和相对落后,我国每年竣工房屋面积大约在20亿平方米左右,现有建筑存量400亿平方米,建筑能耗每年达到了1.2万亿度电和4.1亿吨标准煤,加上建材生产过程中的能耗,约占全社会能耗的46.7%。房屋建筑大量的能耗迫使人们重新审视住宅建设的生产方式和增长方式。特别是国家提出发展节能省地型住宅的目标后,加快促进住宅产业化已经刻不容缓,迫在眉睫。

住宅产业化发展水平评估依据。

根据现有资料,大致从以下几个方面分析住宅产业化的发展水平:

1)新型、工业化的建筑结构体系的应用程度

目前以钢结构、钢混结构、木结构等为主的新型建筑结构体系,使得住宅朝着安全、环保、节能和绿色生态方向发展。在我国,尤其是广大的农村建房还是以手工砌筑的方式进行,难以控制住房建设的安全质量和功能质量。

2)住宅产品的开发、生产和供应

住宅产品开发、生产和供应的标准化、系列化、通用化是实现住宅产业化的重要标志。设计人员可从中选择适当产品进行住宅设计。瑞典新建住宅中,通用部品占80%左右。日本用了二十年时间,推行住宅部品,现在住宅的各个部分都有通用部品,对无特殊要求的住宅,只要将通用部品组合起来即可。

3)墙体材料和建筑节能

许多工业发达国家新型建筑材料的比重一般占60%～90%。我国住宅单位面积的采暖能耗,符合《民用建筑热工设计规范》要求的约为发达国家的3～4倍;符合《民用建筑节能设计标准》要求的约为发达国家1.5～2.2倍,而发达国家的采暖期比我国长,居室温度也比我国高。

4)现场施工技术

经济发达国家目前已基本做到分工种、专业来进行施工,在模板工程方面,美国在70年代就有100多家模板工厂,从设计到制作逐步形成独立行业。在经营方面,既可定购、选购,也可租赁与提供技术指导和现场培训。机械租赁业也较发达,同时提供维修服务。此外,现场运输、挖掘、抢救、运垃圾、现场清理、建筑物拆除等均可委托专业公司完成。

5)人均竣工面积

人均竣工面积是反映生产、施工的综合性指标。德国和日本在80～100平方米之间,法国、美国在40～80平方米之间(这些国家木结构和轻钢结构独立式住宅所占比重较大,劳动生产率较高)。日本人均年竣工建筑面积一般在100平方米左右,但人均住宅竣工面积却达到110～120平方米。我国人均竣工建筑面积仅在28平方米左右。

6)环境保护、资源节约和“可持续发展”

可持续发展是指保护地球环境和节约资源,住宅产业的发展将为改善环境做出贡献。住宅产业可持续发展问题已引起世界各国的重视。美国、欧共体各国、日本都进行了探索和试点,积累了一定的经验,为发展和完善住宅产业现代化提供了重要经验。

模块化住宅的优势

可持续性生态优势。可持续性是模块化住宅与传统建筑方式相比最明显的优势之一。建造过程中的集中生产也使得建造能耗低于传统手工方式,工业化生产改变了混凝土构件的养护方式,实现养护用水的循环使用。工厂化集中生产的方式,降低了建筑主材的损耗;装配化施工的方式,降低了建筑辅材的损耗。现场装配施工较传统的施工方式,极大程度减少了建筑垃圾的产生、建筑污水的排放、建筑噪声的干扰、有害气体及粉尘的排放。

建造速度优势。

模块化住宅与传统建造方式相比,能达到更快的建造速度。住宅非现场建造的高速来源于高效生产环境中的批量生产及关键构件的标准化生产。

竣工速度优势。

基础工程与主体的模块同步进行,工厂生产与现场安装同步进行,如此的生产过程可大大节约建造周期,也可以尽可能排除天气及季节变化对现场施工工期的影响,使建筑尽早投入使用。这种开发形式的彻底变革可以极大地加快资本回收速度,更重要的是增加项目的盈利能力。

节省投资优势。

较快的建造和竣工速度以及订单式的生产和购买方式能有效缩短工期和资金占用时间,从而避免资金过早积压,节省投资的资金成本和机会成本。理想的竣工速度使项目比采用传统建筑方式更早交付使用,生效益。

产品质量优势。

模块化住宅产品采用优质的建筑材料,由专业工厂标准化生产,在避免因劣质材料和恶劣天气影响施工质量的同时,可以通过标准化控制手段、现代化检测手段以及工业化生产手段保证建筑质量的稳定性。这是传统建造过程所无法满足的。

模块化住宅的推进难点

目前,我国模块化住宅推进并不理想,影响模块化住宅推广的主要原因有以下几点:其一,是建造模块的预制工厂投资太大,运输、安装需要大型设备,建筑的单方面造价也较贵;其二,是建筑形式。我国现在新开发的房屋建筑主要是高层建筑,在高层建筑建设中,承重体系的计算非常重要,用模块化的形式去生产,面临不少困难。美国、日本的房屋大部分是独立住宅,与高层建筑相比,独立住宅用工业化的形式生产更有利;其三,是劳动力成本。我国的建筑行业是劳动密集型产业,吸纳了大量的剩余劳动力,劳动力成本便宜。住宅工业化生产与农民工现场生产相比,在生产成本上没有优势,这是影响住宅产业化的一个重要障碍;其四,是运输成本和技术的问题。如何把在工厂生产的住宅运送到施工现场,也是一个必须面对的问题;最后,一个影响我国住宅产业化快速发展的重要原因是,我国的工业化水平总体上较低。

模块化住宅在天津市城镇化建设中的应用前景

天津市城镇化建设经验。

“十一五”和“十二五”期间,我国大约有3亿人口将迁移进城市居住和工作。2005年国土资源部将天津市列为全国城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点城市,并为天津市第一批“三镇两村”试点下达土地周转指标,拉开了天津市启动农村城镇化,宅基地换房等一系列开辟创新的大幕。经过多年的经验积累,近几年,天津市城镇化建设成效显著,催生出多个小城镇建设示范工程,如华明示范镇、津南区八里台镇、汉沽茶淀镇等,农村居民的社区环境大大提升,并吸引了大批市内外人口向镇区集中。从天津市近几年新城镇化发展分析,城镇化建设走的不是粗放型发展之路,而是特别注重科学规划、优质发展的一条精致化、示范化和宜居化发展之路。

城镇化建设进程中的部分共性问题。

城市人口的能源消费大约是农村人口的3～4倍,城镇化进程推动大规模城市基础设施和住房建设,所需要的大量水泥和钢铁只能在国内生产,城镇化对高耗能产品的需求是刚性的。我国的城镇化进程不可避免地面临能源稀缺、气候变化等诸多挑战。

如何有效解决城镇化进程中的生态问题,走出部分小城镇建设中出现的“先污染,后治理”的误区,避免以牺牲环境为代价去换取一时的经济繁荣,保持城镇化建设人与自然和谐共生的状态,是关系新建小城镇生存和发展的关键问题。另外,工期紧张、施工人员缺乏且技术素质参差不齐等等,均是目前城镇化建设中的共性问题。

模块化住宅在天津市城镇化建设中的应用前景。

面对城镇化进程中的大量住宅建设,模块化住宅可以在很大限度上解决城镇化建设遇见的上述问题,模块化住宅产品在其生命周期内能源利用效率较高,产品在使用期结束拆卸时依然有大量的材料及部品可回收再利用,而不至于产生大量的建筑垃圾。模块化的生产方式使住宅的建设过程和住宅产品更加环保,资源利用更加合理。数据显示,通过工厂化的生产,现场的垃圾将减少83%,材料损耗减少60%,可回收材料占66%,建筑节能50%以上;失误率降低到0.01%,外墙渗漏率低于0.01%,精度偏差以毫米计算,小于0.1%。更为可观的是建造人员减少89%,建造周期缩短70%。

鉴于我国乃至天津市住宅产业化程度不高,模块化住宅实现百分之百的纯模块化还不具备条件,就目前市场情况和实际施工条件而言,或许部分模块化的方式更容易实现。也就是在实际工程中,基础及主体梁、板、柱等均采用传统的现场施工方式;而二次结构的墙体和门窗、厨卫均可采用工厂模块化生产完成后,再运至施工现场装配。目前,万科、远大、中集等有远见的房地产企业已经进行了一系列有益的实践(见表1)。

结语

适用、经济、美观是建筑设计的基本原则,模块化建筑也应遵循这个原则。另外,如何在模块化建筑中体现灵动、灵活的空间,这就要求建筑师具备丰富的其他领域知识与建筑知识相互融合,打破常规,找到恰当的结合点。最后,建筑师应从模块化建筑所应用的城市文化背景来考虑,在尊重城市文脉基础上进行产业化住宅的设计。我国住宅产业化还有很长的路要走,住宅产业化第一步必然要从模块生产的工厂化开始,而在目前天津市的城镇化建设中,如能将模块化住宅合理地引入,对住宅产业化布局和城镇化建设进程均会起到积极的推进作用。

参考文献

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