天津商圈分析报告

2024-10-11

天津商圈分析报告（精选9篇）

天津商圈分析报告篇1

天津商圈分析

商圈地区分析：

每当天津人一提起商圈，大家第一个就会想到滨江道。确实滨江道是天津的第一商圈，其在商业界的地位至今无人撼动。滨江道何以长盛不衰？未来 3－5年，滨江道是否还能保持这种霸主地位？谁又将取代滨江道？

天津地区的主要商圈就是以滨江道、和平路为主的商圈。

滨江道在一公里的长度内聚集了数个大百货商店－劝业场、乐宾、津汇、伊势丹、国际商场、友谊新天地、财神道和滨江商厦等等。其中劝业场和百货店已有近70年的历史了，滨江商厦也有10年以上的历史了，而且上百间品牌店挤满了滨江道。而在其他地方确找不到这样的百货店和品牌店高度汇集的情况。

和平路商圈：和平路商业街位于海河西侧，南起渤海大楼，北至东南角，全长2138 米，与滨江道商业街相交叉，构成天津最繁荣的商业区。和平路商业街始建于1902 年。20 年代末，随着天祥、劝业、泰康三大商场，国民、惠中、交通三大旅馆以及渤海大楼、浙江兴业银行等高大建筑的落成，街道日趋繁荣。在这条街上，不仅有全国闻名的劝业场、百货大楼等大型百货商场，还有中华百货售品所、天津鞋店、冠生园食品店、桂顺斋糕点店、正兴德茶庄、盛锡福帽店、南京理发店等许多老字号。2000 年，和平路商业街经过大规模的改造，已经成为了一条现代化的商业步行街，被命名为金街。

但是由于和平路及与其交叉的滨江道均为半封闭的步行街，而和平路的商业气氛长期以来都不及滨江道，在顾客首选滨江道的前提下，和平路往往因为顾客的体力原因被选择放弃，百货大楼更因远在和平路的另一端而可望不可及。因此在过去的几十年里，百货大楼自成孤岛，顾客不愿在此购物，主要是因为交通成本，信息成本和不能买到如意商品的风险都较高。所以，长期以来和平路商业街不过是滨江道商圈的一个附属品，并没有形成独立的具有竞争力的商圈。

小白楼商圈：小白楼位于和平、河西、河东三区的交汇处，自1902 年后，日渐繁华。由于这一带周围银行、洋行众多，临近洋商、买办、官僚居住区，促进了这个商业区的发展。20 世纪20 年代后，这个商业区达到鼎盛时期，经营的多是高档商品或舶来品。商业区内，各类商店林立，其中著名的有大新呢绒服装店、起士林餐厅、重庆理发馆、音乐厅、北京影院等等。

东南角商圈：东南角商圈坐落于南开区古文化街附近，拥有鼓楼街、食品街、服装街和旅馆街等多条特色街步行街，是南开区的经济文化中心。商圈附近的东马路为交通主干线之一，拥有多条公交线，可便捷的通往市内六区且商圈内拥有足够停车位，方便了消费者的通达。由于经营模式的单一及定位的失误，东南角商圈中的特色街均未有很好的“作为”，其中古文化街已被改建，服装街更是面临淘汰的局面；而滨江金耀广场也难形成气候。目前，东南角商圈仅靠新世界百货和家乐福超市苦苦支撑。东南角商圈急需新的业态注入，丰富商圈内容，改建中的古文化街和新建中的铜锣湾广场正顺应了这一需求。

理论上讲，商圈格局的交替更换是个必然规律，但之后却有很多令人思索的问题，值得深究，过往的商圈老大劝业场摆出竞争姿态，效仿新的超市销售，也投入在远离商圈中心的地方开办大型超市，叫劝业超市，表面上看和所有大型超市没有什么区别，但没多久，便难以为继续。据供应商和员工私下讲，总丢东西。

天津的和平路，从早先的商业黄金地段变成了眼镜一条街，在一些民营企业经营者的呼吁下，终于投入巨资进行改造，将其修缮一新，重新划分商业格局，重新起名为“金街”，为天津的百货零售业带来新的生机。由于“金街”的改造成功，令她的尽头也成为投资的目标，大连万达盖起了一座庞大的万达商业广场，销售和招商。形成一个新的商业零售区域，直接和小白楼商业区、滨江道商业区抗衡。

“金街”的成功让商业管理决策者看到了希望，于是天津服装街也进行了大规模的投资改造，服装街的一侧是南市食品街，另一侧是天津商场和东方商厦，决策者希望这条老服装街的重新兴起将这一商业领域带动起来。

天津商业格局中，不得不提的是南市食品街、旅馆街，这个雄伟的中式建筑

是住宿和吃饭的地方，在多年的经营中，自然而然地就成了天津一个重要的旅游景点，由于是旅游资源，因此天津本地人是不大去那里吃饭的。而多是外地来的游客，想集中体会天津风情，尤其是北京人，这里也是旅游大客车的一个终点站。

凡是外地游客就餐的地方，本地人是不会轻易去的，如果去多半也是陪外地客人去，这一市场规律使得食品街每到六日或别的节假日就满是北京口音，走的时候带走很多天津的大麻花或者果仁张的大小花花绿绿的旅游食品。

经营范围和常去人群分析：

天津滨江道的商场档次分布应该是伊势丹、国际商场、乐宾、友谊新天地、劝业场等商家为同一档次，内部销售的品牌大多一致，适合高中低各个阶层的消费群体去购物，经营范围主要以服装、化妆品、百货等大型的综合类百货为主。

海信广场为天津主要的高端品牌商场，内部主要各种国际奢华类服装品与其他各类高端商品。消费人群以有钱人、社会地位高、官员等消费群体前去购物，经营范围主要以服装、化妆品、百货等大型的综合类百货为主。

但是现如今时尚品牌扎堆南京路

南京路集中了各色各样的时尚百货店，也是很多白领和年轻消费者热衷的购物场所。特别是快时尚品牌纷纷扎堆这一带，也让南京路更添时尚气息。

津乐汇和乐宾百货都是年轻人喜欢的商场，其经营的品牌均以时尚著称。

时尚品牌ZARA、MANGO、无印良品以及大嘴猴等国际连锁品牌不约而同地选择了米莱欧百货吉利大厦店，也让这家商场由原来的成熟型转变成现在的时尚年轻型。而这些品牌给米莱欧吉利大厦店带来的人气是毋庸置疑的。特别是每到打折季，总会有大批的“粉丝”前往淘货。

国际商场被海航收购后，商场品牌也进行了大规模调整。其中的日本MIMO、韩舍等时尚品牌也成为亮点，与其他几个快时尚品牌形成了一个独特的商圈。据说，ZARA、H&M等快时尚品牌进天津前，都非常看好南京路这个黄金地理位置，而店面开业以来的经营状况也令这些大牌企业相当满意。

南京路上另一端的伊势丹百货则以经营高端时尚商品为主，加上配套的餐饮楼层，把许多白领锁定为目标客户。

事实上，南京路上还在增加新的面孔。有消息称，和记黄埔旗下天津世纪都会也计划于明年开业。届时，南京路一带就会更加热闹。

据说四五月份，就有一家叫做858城市广场的新店要开业，这家店的定位以经营淑女装为主，这个定位与其对面的麦购形成了一定的竞争态势。麦购已经是年轻消费者和学生族购物的首选商场之一。

促销渠道：

滨江道上的老百货店也是竞争最激烈的，每每到了打折季，打得最热闹的也是这条街。你“满100减50”，我“满99减51”，虽说看上去就差那么一两块钱，但遇上细心的消费者，就非要货比三家再下手。而这一两块钱，就成了消费者选择的理由。

友谊新天地、中原百货和滨江商厦组成了滨江道的中心区，这三家商场几乎门对门，比拼得也最为激烈。友谊新天地融合了众多时尚品牌，还有餐饮、娱乐、休闲等多种配套业态，主打的就是年轻、前卫、时尚的特性；毗邻的中原百货品牌也在不断调整，同时还主打“无忧消费”的特色服务；天津老牌商场之一的滨江商厦除了引进成熟的品牌外，还把文化营销作为商场的特色之一，经常举办化妆讲座、服饰搭配技巧等活动，以吸引更多的固定会员。

劝业场作为津城的百年老店，其中华老字号品牌的信誉度非一般商场可比，也给劝业场带来了一定的客流量和消费群。特别是商场特有的天华景戏院，让很多老天津市民重享了上世纪老天津卫戏院的风采。

滨江道和金街组成的十字街商圈已经成为天津市的金字招牌,大多数外地游客来天津后首先要到金街来,踩一踩大铜钱,逛一逛大商场。这里，也形成了天津市商业的主脉。这条主脉始建于1902年，是天津近代最繁华的商业街，其所在区域亦是当年城市繁华核心区。

2000年，和平路、滨江道大规模翻新，翻新后成为全国最长、辐射东南角及小白楼、南京路商圈的商业步行街，取新名为“金街”。近两年，“金街”再次升级改造，提升后的金街业态将由中低档向高档转变，为该区域重现繁华奠定了基础，成为天津现代国际化都市核心区的主脉。

眼下，这条主脉连接着滨江道、南京路、东马路，形成一条不间断的购物街，成了天津市一道独特的风景。

现如今南京路滨江道还是目前绝对的“老大”

大多数市民逛街购物，最希望的还是能有更多的选择，更多的比较，而南京路滨江道和金街恰恰满足了这种需求。所以，很多人每当想到买东西，还是第一时间到这个区域。在业内专家看来，这里也是目前当仁不让的“老大”。

尽管眼下新商场不断在其他区域出现，但南京路、滨江道商圈几乎集合了所有大众品牌和精品品牌，可以满足大多数消费者的需求。市百货商业协会秘书长王炳东认为，目前，这个区域仍然是天津商业区的代表，特别是外地游客来津，都会选择到这里逛逛。

不过，这一区域的软肋也在逐渐显现，那就是交通问题。到南京路滨江道一带，是公认的停车难，每到节假日，私家车就更是寸步难行。

营销建议：

在现如今商场竞争的激烈情况下，各个品牌进驻什么样的商场是至关重要的事情，合适的品牌进驻合适的商场才会到达最高的利润。

比如古驰、迪奥、阿玛尼等奢华品牌必须进驻高端商场，比如海信等。像阿迪哦、耐克、杰克琼斯等进驻中端商场，比如津汇、国际商场等。像zara、hm、ca等国际流行品牌，应进驻流行商圈的核心地带，人流大的地方。比如滨江道的黄金地段。

天津服装销售市场调研报告

天津商圈分析报告篇2

一家成功的商店, 其成功的因素很多, 商圈的影响有着关键作用, 因为地点好坏直接影响营运的效率。据调查, 商圈的影响程度达60%以上。因此如何选择一个好的商圈, 对商店日后的经营发展有很大影响。另外, 对于成熟商圈来说, 商圈可以产生叠加效应, 各零售商家在商圈内能够产生倍增效应, 降低零售商独立宣传推广的成本, 还能产生巨大的集客能力。商圈的存在对于商业来说, 已经是一荣俱荣、一损俱损, 商圈的暗淡也必将使零售商家暗淡, 因此维护商圈的平衡和繁荣, 寻求商圈资源的最佳配置, 是一项明智之举。

一、商圈的内涵

商圈也称购买圈或商势圈, 是指在一定经济区域内, 以商场或商业区为中心, 向周围扩展形成辐射力, 对顾客吸引所形成的一定范围或区域。商圈有两层含义:一是在一定空间内的商业设施和商业企业的位置情况与地理范围情况;二是在一定空间内的商业企业经营商品种类与客流情况。根据在经济区域中的地位, 可以区分为核心商圈、次级商圈和边缘商圈, 如图1所示。

核心商圈一般占据该经济区域顾客总数的60%~70%, 每个顾客平均购买额为最高。一个城市可以拥有一个以上的核心商圈, 这种情况一般只发生在超大型城市中, 例如北京就可以在一定时间内拥有西单和王府井两个核心商圈。但是, 在一般大中型城市中, 因为消费者和购买力有限, 客观只需要一个核心商圈。

次级商圈是指核心商圈外围的商业区, 它一般拥有着该经济区域20%左右的顾客, 顾客较分散。这个区域的大型商场在软硬件各个方面与核心商圈的大型商场完全一样, 但由于位置上的差异, 客观环境使它们很难像核心商圈的大型商场一样进行市场定位, 消费者的数量和消费水平使其难以维持较高级的经营项目和较高级的经营环境。

边缘商圈是指次级商圈外围的商业区, 其拥有顾客的比例低于次级商圈, 一般来说, 非核心商圈商业密度相对较小, 其商场适合建立经营挑选性不强、档次相对较低的商业物业。

可以清楚地看出, 核心商圈、次级商圈和边缘商圈的客流量、营业额是依次递减的, 而且其商业物业的价格必然由高到低。例如:一个城市以百货市场为中心, 由西向东延伸, 由西向东的商业物业就比较典型, 商业物业的价格、商场的装修情况、经营项目的档次等都可以画出一条逐渐下降的曲线, 如果在最靠东的路上开设较高级的百货商店, 客观的困难就会相应增大。

二、商圈的类型及形状分析

1、类型

(1) 互补型商圈。这类商圈是建立在购买力消费连锁反应的基础之上的。无论消费者步入商圈内哪一个专业商店, 均有可能去别的专业店, 这是一种错位现象, 如图2所示。

(2) 专业型的商圈。专业型的商圈处于一种竞争型的商业环境中, 在这类商圈中, 商家经营同类商品, 在价格、款式、服务等方面展开竞争。在竞争中, 商圈形成同类产品的价格凹地, 竞争者的大量广告投入及专业商圈的价格、商品种类、规格, 吸引远近的大量购买力, 薄利多销的经营方针使商圈内商业企业得以在竞争中生存和发展。

(3) 综合型的商圈。综合型的商圈过去多为人为安排布置的。它根据当地居民人口日常所需, 设置了各种类型的商店, 商圈内各店各行其道, 相安无事。由于缺乏竞争, 商圈内企业缺乏竞争力。在现代连锁商业迅速发展后, 这类商圈原先的平衡被打破, 或形成一个新的平衡或此类商圈衰落。

2、商圈的地理形状

(1) 十字状。该类商圈多见于居住小区内或中小型城镇, 商圈内以两条商业街的交叉处为中心, 向四个方向延伸, 沿街开设相连的各种商店或百货公司, 随着街道向外不断延伸, 远离中心, 街市逐渐冷落。

(2) 环状。这类商圈延续了传统的商业街市布局, 多见于国外大型商业中心区域。商圈以中央绿地、广场及停车场为中心, 周边环状矗立着大型商业设施, 道路呈放射性延伸。如上海徐家汇商圈就属于发射型环状商圈, 上海豫园商城则属于封闭型环状商圈。

(3) 条状。这是一种比较常见的商圈形状, 如北京的王府井步行一条街、上海的南京路步行街、四川北路商业街、天津的和平路步行街等都属于此类。

三、影响商圈的因素

商圈受许多因素的影响, 诸如商店类型、商店规模、竞争对手的位置、居民居住模式、行程所需时间和交通状况 (如过桥费和糟糕的路况) 以及媒体接受状况等。

在同一商业区或购物中心内, 由于商店类型不同, 其商圈的范围会有所不同。如果商店品种齐全, 进行广泛促销, 并注意树立良好形象, 即人们通常所说的目标商店, 那么其商圈将比一般商店的商圈大得多。例如, 即使在同一购物中心内, 特色突出的服装店能够吸引30英里以外的顾客, 而一般的鞋店只能吸引10英里以内的顾客。另一类商店被称为附着式商店。这类商店自身并不创造客户群, 也不真正形成自己的商圈。顾客由于其他原因被吸引到商店所在区域。例如, 书报亭、购物中心内的美食广场均属附着式商店。顾客并非被这些商店本身所吸引, 可一旦他们来到附近, 往往会顺便光临这些商店。

商店商圈的范围受商店规模的影响, 随着商店规模不断扩大, 其商圈的范围通常也不断扩大。两者之所以存在一定的正相关关系, 主要是因为商店规模的扩大通常表现为商店和服务种类的增加。但值得注意的是, 商圈并不随商店规模同比例增加。例如超市的商圈比便利店的商圈要大得多, 主要原因就在于规模不同。超市市场经营的产品种类较多, 而便利店则主要满足顾客零星应急性需求。

竞争对手的位置会对商圈的范围产生影响。只要潜在客户处于两家商店之间, 那么每家商店商圈的范围都会比预期的小。每家商店商圈的范围却并不一定会由于竞争而缩小, 商店群很可能会扩大每家商店的商圈, 这是因为这一区域由于商品和服务种类齐全而能够吸引更多的顾客, 然而值得注意的是, 在此情形下, 每家商店的市场渗透率很可能会降低。

居住方式对商店商圈有所影响。在许多城区, 人们都集中居住在商业区附近的住宅楼里。由于人口密度大, 在顾客居住区附近开设商店成本较低, 因此形成了若干个相距不远的商业小区。于是每家商店的商圈都比较小, 而在郊区, 人们各自分散居住在单独的房子里。因此, 零售企业为保证其销售额, 必须吸引其远处的顾客。

步行或驱车时间往往也会对商圈产生一定的影响。如果仅从人口地理分布的角度进行考察, 这一点很容易被忽略, 交通障碍如过桥费、隧道、路况差、河流、铁路、单行道通常会使商圈缩小和变形。

无论采取何种方式对商圈进行分析, 商店还应该考虑时间因素。市中心商业区平时顾客和周末的顾客数量不同, 特殊事件如节假日会吸引远处的顾客, 但只限于特定时期内, 一旦结束, 商圈立即缩小, 因此, 必须经过完整、持续的调研才能确定商店商圈的范围。

最后, 零售企业开展的促销活动也会影响其商圈大小。因而, 当借助报纸等各种形式的媒体进行广告宣传时, 对于媒体所辐射到的地区, 零售商店能够很容易地收回投资、扩大商圈。如果存在当地媒体辐射不到的地区, 零售企业则应将成本和在全城地区大做广告可能产生的额外广告支出与扩大商圈的可能性进行权衡。

四、如何进行选址

1、商圈调查

商圈实地调查十分重要。商店在开店之前, 对于实地调查作业应精心细致, 如考虑商店出入的人口流量、附近有几家同类店或不同类店、其营业情形如何、商品的内容如何、价位的高低等, 均是调查的重点。商圈实地调查的内容包括以下几个方面。

(1) 人口规模和特征。包括人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人口变化趋势、人均可支配收入、消费习惯。

(2) 城市结构。包括交通, 地形。

(3) 商业结构。包括销售动态、零售商店的种类和经营方式、竞争的饱和度情况的分析。

(4) 商圈基础设施。

(5) 商圈潜力。即未来商圈发展趋势及未来零售市场销售空间的期待和预测。

通过上述商圈调查, 就基本可以预估商店坐落地点, 可能交易范围内的住户数、消费水准、流动人口量、营业额;通过实地评估, 就店铺地理位置的便利性、人的流量、车的流量、接近性、视觉效果等, 判断该点是否适合开店, 这样才不致因为盲从而贸然开店, 得不偿失。

2、商圈分析

在进行了这一系列的调查之后, 就进入了商圈分析阶段, 商圈分析包括理论计算和实际评估操作。一般常用的商圈计算理论有零售吸引力法则和零售饱和理论。

(1) 零售吸引力的赖利法则。通过确定两个城市或社区之间的无差异点, 进而分别确定商圈。无差异点是指两个地区之间的地理分界点, 这里的顾客去那里采购都无所谓。根据赖利法则, 许多顾客都被吸引至大城市或大社区, 因为那里商店多, 商品种类多, 路途多花时间也值得。假设前提为:两个竞争性区域的交通同样便利, 两个城市的商店竞争力相同, 其他因素如人口分布状况等或视为不便, 或忽略不记。具体表述如下:

式中:Dab为城市或社区A商圈的范围, d为城市或社区A和B主要干道之间的距离, Pa为城市或社区A的人口数量, Pb为城市或社区B的人口数量。

(2) 顾客吸引力的赫夫法则。从不同地区商店的品种、顾客从家庭住处到购物区所花的时间及不同类型顾客对路途时间不同的重视程度这三个方面出发, 对商圈进行分析。商品品种种类以商业区各商店某种商品的总销售面积来测算。在考察顾客对路途时间的重视程度时, 购物类型既包括购买目的, 也包括购买内容, 计算公式为:

式中:Pij为消费者从住所前往商业区的可能性, Sj为某类商品在商业区内的总营业面积, Tj为消费者从住所到商业区所需花费的时间, Λ指数用来衡量因购物类型不同而对路途时间的重视程度不同, 通过实际调研或运用计算机程序加以确定, N为不同商业区的数量。

赖利的零售吸引力定律认为门店对于顾客的吸引力是随着门店可用面积的平方根的增加而增加。赫夫提出的模式是顾客在某一地点购物的可能性与销售面积和到达商店所需的时间之比相一致。但是赖利的理论只与商店位置的相关吸引力有关, 认为购物所走的距离是不同的, 它是由人和所选商品的性质决定的。由于不同地区的地势 (如有山或河的阻隔) 、生活习惯、市场情况及收入水平的差异性, 计算商圈的大小没有什么固定的方法, 需要结合实际的环境进行推测, 这些方法只是在做一些粗略的估计时才有意义。

(3) 零售饱和理论。饱和度指数是测量商圈饱和度, 使用比较广泛的是, 其公式为:

IR S= (C*R E) ÷R F

其中:IRS为饱和度指数, C为顾客总数, RE为每一位顾客的平均购买额, RF为商圈内商场的营业面积。

假设某年某商圈的商场每平方米平均营业额10996元, 顾客为350万人, 全年人平均购买5000元, 现有商业物业为110万平方米, 那么该商圈的饱和指数为:

(350*5000) ÷110=15909元/平方米

那么, 该商圈每平方米的营业额与正常水平相差近5000元, 说明该商圈的商业物业已经饱和了, 不应该在此开设新店。

3、商圈评估

评估对商店的成败关系很大。一般而言, 评估是开店前必要的工作, 以国内而言, 大多是靠有经验的人员来论定, 因此评估的结果可能各不一样。不过普遍来说, 调查经验丰富的老手, 比起刚加入评估作业的新人, 其评估结果的准确度优于后者。评估过程中, 数据化、定量化的评价数据是非常重要的, 可将人为干扰的因素减至最低。下面我们将讨论一下评估作业的方法, 方法如下。

首先要确定商店的位置, 然后以其为中心由内向外画三个圆, 各代表50米、150米、250米的范围, 可将250米内的道路、住宅及公共场所分别标注在圈内, 再进行分析与判断。将车辆路线标示清楚, 这时设立商店地点附近的相关位置就清清楚楚, 可以很容易地判断哪一点比较有利, 其车辆的路线是在哪里汇集, 广告效果哪一个比较理想, 哪里停车较方便等。最后再把距离内的商圈标注清楚, 就可以很清楚地判断该点是否可以设店了。

其实, 商圈的调查分析是为门店的设立服务的, 各项指标也因为其局限性需要结合在一起, 才能真正衡量一个门店的店址合适与否。在结合分析了各项商圈的统计数据之后, 我们才能说对于门店的将来有一个成功的预期。

摘要：商圈的选择对于在不断成熟的市场经济中商店的选址非常重要。本文通过对商圈的类型、形状以及影响因素进行分析来确定商店在进行。选址时应该考虑的方法和因素, 以便为商店的成功经营提供前提。

关键词：商圈,商店,选址

参考文献

[1]姜新国:商铺投资[M].上海财经大学出版社, 2002.

[2]黄桂芝:零售营销[M].清华大学出版社, 2003.

天津商圈分析报告篇3

行业现状

1.商圈规模

天津大胡同服装批发市场主要有小百货批发市场、天奕商城、万隆大胡同商业中心等10余座、20余类的专业市场，总经营面积达500000平方米，在我国北方的专业市场中位居前列。2002年被国家有关部门评为全国十大小商品批发市场之一。

大胡同商圈内有各种商户超过6000家，经营摊位8000余个，年交易额超过100亿元。产品最初为简单的南货北销，至现在已经发展成为集众多全国知名品牌的商品总代理，产品加工销售，并拥有自创品牌的多种经营复合体。大胡同已经成为了集20多个大类，2万多个品种为一体的庞大商品集散群体。

2.市场地位

“南有义乌，北有大胡同”。作为近代天津商业的发祥地，大胡同商品批发市场素有“商业航母”之称。大胡同商品批发市场兼有物资交流、信息流通、商务广告等多种经营业务，经营范围包括百货、服装、五金、家用电器的批发、零售。大胡同商业圈紧贴海河三岔河口，不仅是华北地区各类物资的集疏要地，也是重要的商业枢纽和便利的商品交易中心。这里客商汇聚，商铺云集，有浓厚的商业氛围和深厚的商业基础，是天津市非常成熟的商业区。

大胡同商圈于上世纪80年代末开始具备雏形，最初是面对天津地区的零售市场，90年代是大胡同发展的黄金10年，并逐步辐射大半个华北地区，具备了商品集散和现代物流功能，形成了完整的产业链和物流配套产业。2000年以后，大胡同已经成为辐射“三北”乃至全国的小商品集散中心，年交易规模已经超过100亿元，是天津地区最大的小微零售企业商圈。

集群整体经营状况

1.从规模看

大胡同商圈的商户多为家族经营模式，小规模的商户为夫妻店，这类商户约占50%，大规模的雇佣同乡或亲戚作为店员，一般店员3-5人。很多商户一个家族的兄弟、姐妹、表亲，包括配偶的亲属都在同一楼层或同一商城内开店。店面面积小的约10平米，较多集中在都行、老楼、万隆1-2层。部分规模较大的营业面积达到50-200平米，多集中在天奕4层以上和天鸿商厦的5-7层的精品屋，这类商户多为品牌代理商。

2.从分布看

可分为都行、老楼、万隆、天奕、天鸿和天奕负一层这几个区域。都行1-2楼多为内衣、袜子、珠饰、4-5楼集中为童装；老楼为内衣、袜子、日用品；万隆1区是小家电、2区服饰、3区包类、4区服饰、5区鞋类、6-7区手机城、8-9区办公用品、10-11区为针棉织品；天奕负1层集中为小家电、 1-2层为内衣、4层为精品服装、5-7层为精品箱包和男女装；天鸿1-2层为童装和针织品、3-4层为中老年服装、5层为裤子、6层为精品女装。

3.从品牌看

目前，国内知名品牌基本均有涉及，另外还有大量的中小品牌和商户自创品牌。

一是纺织品类（除内衣及家纺之外）：主要产品包括男女正装、休闲装、毛衣、衬衣、羽绒服及牛仔系列。客户（共3158户）分布在大胡同天奕大厦3-7层、天鸿大厦A座和B座、万隆商业中心2、3及11区、小百货批发市场和都行商城3-5层。产品产地为江苏、广州及温州地区，产品销售净利润率为15%左右。二是内衣品类：主要产品包括内衣、泳衣、文胸、袜子及短裤等。客户大多分布在都行商城1-2层、天奕商城2-5层、小百货批发市场1-4楼、天鸿大厦A座1-3层和B座1-2层、万隆商业中心3区（共528户）。产品产地为江苏、广东及浙江温州地区，产品销售净利润率为10%-15%左右。

三是家纺及床上用品类：主要产品包括布料、窗帘及床上用品等。客户分布在万隆商业中心3区、5区，天奕大厦3层，天鸿大厦B座2层，共计338户。产品多来自浙江、上海、江苏、广东等地，产品销售净利润率为18-20%左右。四是箱包类：主要产品包括箱、包、鞋及帽等。客户主要分布在万隆商业中心3、4、6区，都行商城1-2层，天鸿大厦B座1层，天奕商城2、3、7层，共计786户。产品产地多为广州，成都浙江等地，产品销售净利润率为20-25%左右。五是小百类：主要产品包括小家电、季节性商品、婚庆用品、通讯器材及办公用品等。客户分布在万隆商业中心1、3、7-9区，都行商城1、2层，小百货市场1层，共计2512户。商品产地分布较广，以南方省份居多。产品销售净利润率为20%左右。

综上数据分析表明：商户的销售规模跟他们的营业年限成正比，根据我们的调查，经营5年以上的商户，年销售收入基本不低于200万元。该商圈没有明显的区域差别，一楼临街户和六楼精品户的销售规模通常不相上下，主要依靠固定批发户，散户销售占比较小。

集群管理方

大胡同商圈分别由三个管理方组成。其中天津大胡同天奕商城有限公司成立于2000年，掌控着有天津大胡同集团有限公司、天津大胡同建筑装饰有限公司和天津大胡同商务广告有限公司。此外，万隆大胡同商贸中心和都行商城的市场管理方为万隆置业有限公司和泰丰置业有限公司。大胡同商圈三个管理方实力较强，治理良好且内控能力较强。

市场商铺的产权属于管理方，商户向管理方进行商铺租赁，商铺通常是低层为店面，高层为仓库或办公场所，中小型的面积一般在30-100平方米，大型商户通常在200平米左右。其中，天鸿大厦A的1、3、4层和都行商城的1层的租赁权都以10-50年为期不等卖给了商户，商户可以在市场里公开买卖。但经过调查得知，商圈内的商铺换手率极低，其中主要是因为租金和房价每年都在上涨。

作为商铺出租方和商场管理方的市场管委会，由万隆集团，温州商会，红桥区政府三方组成。该组织的主要职能是收取租金，维护市场秩序，提供商铺转让租赁，办理营业执照等服务。

客户群体经营及财务特点

1.进货特点

从时间上看：中等经营规模的商户每月进货1-2次，一般下次进货时结算上次的货款，每季度会直接到南方的厂家采购一次。经营时间较长的商户，都有固定的进货渠道，日常通过传真或电子邮件发送订货单，直接从厂家进货，货物发到大胡同的物流中转站，周转速度较快，一次进货周期5-7天。这中间，针棉制品、服装、丝袜内衣行业的季节特点比较明显，每季需要换货，资金占压为年销售收入的20%-30%，单次进货30万左右。五一、中秋等节日都是销售的旺季，一般提前2个月为资金需求的高峰。从进货渠道看：南货北销为基本特点，江浙商户占到50%，针棉制品，内衣的货源多来自江浙，小家电、小百货、玩具和手机等的货源多来自广州深圳。服装的货源比较分散，北京也是一些高档服装的加工基地。除了直接从厂家进货，从经销商批发商进货的情况也占到了50%。

2.销货特点

从时间上看：销售没有明显的季节性变化，一年四季比较平稳，劳动节、国庆、春节为传统的销售旺季，一般销售会高于平时50%。从销售方式上看，批发占到了营业收入的80%，批发商户多集中在上午出货，零售虽然规模较小，但单价会高于批发1-2倍。

结算方式跟销售金额关系密切，1万元以内的结算基本采用现金，超过1万的批发商户都有固定的账本，一般当时无需结账，货款会在3天以后或下次进货前通过电汇方式支付。一般单个商户欠款不会超过10万元，部分超市拿货的客户会欠款多一些。中型商户每日的营业收入至少2-3万元，其中现金1万元左右。由于进货商一般没有信用卡或为外地商户，POS机使用的并不频繁。商城内不设统一收银柜台，资金没有占压。

3.库存特点

商户的库存至少保证2个月的销售，一般库存占年营业收入的20%，平均库存在100万左右，销售旺季库存至少要扩大一倍。大胡同初建时，在天奕负二层或天鸿都有固定的库房，现在该处的库房售价都在40-50万一间，由于距离卖场最近，进出货方便，所以这类库房最为抢手，基本没有商户出售。后继的商户，库房一般设在周边的楼盘内。

商圈调查报告篇4

1、店铺所在地区平面图。以店铺为圆心，半径分别为1公里、3公里、5公里范围内各居委会所辖区、各居民小区、村镇、各大机关团体单位、学校、各业态竞争店、农贸市场、餐饮业所在地，交通状况。

2、各商圈内居委会所辖区、居民小区、村镇家庭数、人口数、就业人口数、外来人口数、大致收入水平。——常住人口数、户数、人口来源、收入水平、就业位置、主要职业、主要购物场所

3、新建小区规划情况、入住率、大致收入水平、未来发展趋势。

4、各商圈内机关团体、学校人数、集体就餐人数、收入水平、以往购物去向。——行业、占地面积、企业性质、职工人数、平均收入、食堂就餐人数、企业效益情况、距离

5、各商圈内竞争店、农贸市场、餐饮业营业面积、销售额、经营品类、基本特征。——业态、营业面积、结构、客流量、客单价、日均销售额、价格水平、企业性质、经营项目、距离、收银机、停车场规模、

6、店铺营业面积、现有经营品类、历史销售额、各大类所占比重、停车场面积。

7、店铺客流情况、门前客流、车流情况、各时段客流的构成、购买商品构成及大体客单价。

影响零售商圈的主要因素

1.构成。零售商圈是以商店为中心，向四周扩展与辐射，形成一定商圈范围。零售商圈可以分为四个层次：核心商圈、次级商圈、边缘商圈、异地商圈。一般而言，核心商圈占总顾客的55%--70%的顾客，次级商圈占总顾客的55--25%,边缘商圈是最小的。商店的规模不同，对顾客的吸引力也是不同的。中心商业区和大型商店对次级商圈和边缘商圈顾客的吸引力是最大的。

2.限度。零售引力法则又称雷利法则指的是具有零售中心的两个城市，从位于它们中间的城市吸引的交易量与各自城市的人口成正比例，而与从中间城市到市场的距离的自乘成反比例。该法则主要证实一个城市的人口越多，规模越大，商业越发达，对顾客的吸引力就越大。

雷利法则有两项假定：一是两城市同样接近公路，距离的衡量限于主要大道，不包括交叉的小路。二是两城市的零售能力相同，顾客之所以到人口较多的城市，由于城市商业设施好，商品品种多等因素的影响。

商圈调查报告篇5

由于这四种路径各有优势和风险，企业必须对即将进入市场进行深入研究，结合自身具体情况选择最适合的路径。当然，企业也可以在一个时期同时运用四种路径加速扩张，这需要高超的资源整合能力和运作能力。以下就是做的关于连锁商圈扩张的路径的调查资讯，希望对大家能够有所帮助。

1.自建

自建路径是指连锁商圈企业借助自己筹集的资金，通过对当地市场进行详细的商圈分析，对备选地址逐一分析优选，确定店址并开设新的连锁门店，通过自身力量逐步拓展市场。

优势：新的连锁门店以开始就能按企业统一经营模式运行，迅速走上正轨，有利于商圈企业的一体化管理，公司原有的经营理念和经营模式能不折不扣地贯彻实施;有助于树立良好的企业形象;由于选址时对当地商圈进行了周密的调查分析，前期的市场调查对新店开业后的经营策略调整有很大帮助。

风险：该方式前期投入需要大量资金，企业必须有雄厚资金支持，且对内部资源应用要求较高;发展相对较慢。企业需要对新区域市场有一个了解、认识、把握的过程，当地消费者需要时间了解、接受新的进入者，因而初建的门店需要一个过渡期才能站稳市场。

2.并购

并购是指连锁企业采取资本运营的方式，将当地现有的企业收购、兼并过来，再进行整合，使兼并商圈企业融为一体。

优势：通过收购兼并马来浓缩商圈企业可以共享市场资源、扩大顾客基础、提高讨价还价的实力。容易进入一个新的市场，因为兼并过来的企业就是当地已经存在的企业，熟悉当地情况，了解本地市场，或者已经积累了一定的无形资产，被当地消费者所接受，并购能使总部迅速占领新的市场;可以利用被并购商圈企业的人力资源，如果运作较好，投资成本可以相对减少，而扩张速度也会加快。

风险：兼并过来的商圈企业本身的组织结构、管理制度，以及商圈企业文化与母体商圈企业相差较大，还需要对其按母体商圈企业的标准进行改造，有一个磨合阵痛期，这同样需要成本;寻找合适的被并购企业需要机会，这可能会贻误进入一个新市场的时机;并购本身及整合被并购企业是一项复杂的工作，需要高超的管理技术和专业知识。

3.加盟

加盟一般称为特许经营，是总部将自己所拥有无形资产包括商标、商号、专利和经营管理模式等许可给投资者或加盟商，加盟上按合同规定在总部的统一指导下从事经营活动。

优势：可以节省大量资金投入和时间成本，迅速提高市场占有率;可以节省总部的人力资源和财力，风险小，充分利用加盟者在当下的人缘和经营积极性，可以提高成功率。

风险：加盟不能适合所有零售业态和服务行业，这使得该路径扩张范围受到限制;管理特许门店难度较大，加盟双方容易闹矛盾，总部不能随意更换店长和工作人员，不利于整体营销战略的实施和服务品质的整体规一;个别加盟店行为或经营失败会对总部品牌形象造成损害，不利于树立良好的企业形象。

4.合作

合作是指连锁商圈企业与合作意向的伙伴进行多方面合作，包括引入战略投资伙伴共同开发新市场，包括与合作方结成联盟体采取复合连锁的方式进入新市场，包括向合作方输出管理、输出人力资源等方式，共同开发某地区市场。

优势：可以利用合作伙伴的人力、财力、物力等资源，减轻总部的投资压力;可以利用合作方的影响力占领市场，降低投资风险，双方可以共享顾客资源，相对加盟形式，合作形式更为灵活，店面招牌可以灵活处理，或打上连锁企业商号，或采用双商号，合作方式较加盟更容易被双方所接受，双方是在平等的位置上谋求双赢。

商圈顾客购买力分析篇6

——市场观察法

客单价的形成除与店铺本身经营的商品、服务和经营定位高度相关外，还与顾客的购买能力高度相关。同样把店铺开设在顾客购买能力高的地方，其客单价相应会较高；反之，则较低。精确的做法是查看GDP等各种指标，但是太累，所以此处给出大家两种相对简单的办法以供参考。通常对它的预测方法有两种，第一种是对竞争店及备选店址周边的店铺的整体观察。第二种是将市场调查的实测数据通过统计方法进行测算。本文先只叙述第一种——市场观察法。

竞争状态下，通过长期的运营，商业高度发达的城市中会形成不同整体消费水平的商业地带。定位过高的店铺会因为曲高和寡、缺乏大量稳定的消费者而逐步退出某个地域范围，而定位过低的店铺则会因为没有足够的收入消费成本压力也会逐步退出，最后在同一个地域范围内，经营较好的店铺其顾客消费实力也大体相当，这就是市场观察法能够用同一商业区域内消费者购买实力进行评估的重要原因。

选址人员只要通过对主要的竞争店或类似店铺进行观测，就能大体上把握消费者的购买实力。在具体的测评操作上，选址人员既可以从停车场的车的档次以及顾客的实际购买过程中分析他们的平均客单价，推测这些消费者未来可能在本店铺中的消费能力，也可以通过样本店在商品种类、档次、价格带和促销方式上推测顾客的消费能力。完成此项工作后，选址人员从对多个商业区域进行对比中，即可直接发现哪一个商业区域顾客的消费能力更高。

另外此处给大家一个比较简单的判断城市商圈购买力的外在指标，虽然不太精确，但是考虑到它的成本非常低，几个指标结合起来还是有一些借鉴意义的。

（1）指标一：你到这个城市的时候是坐飞机还是火车或者大巴，第一次去不建议公司直接配车过去，因

为只有通过大众通用的交通方式才能更好地了解市场。如果你是坐飞机过去的，那么这个城市比较发达，因为不是每一个城市都有飞机场，尤其是对于地级市和县级市尤其如此，能够有飞机场的绝对是发达地区的城市，购买力不菲。往下一个层次，那就是坐火车过去的，还好，这个城市还有火车站，还不错，再差的就是只有长途汽车了，最差的就是连长途汽车都不通，总体来说交通工具的级别能够反映这个城市的购买力水平。

（2）指标二：出了车站之后，你问车站的工作人员一个问题——“我现在想去这个城市的繁华商业区逛

逛，请问怎么走啊”，一般来说回答有三种，第一种“出了车站就是，非常近”，第二种“出了车站向前走500米左右或者坐几路公交„„”，第三种“你到底想去哪个商业区，这里有好几个商业区，都比较繁华„„”。第一种回答说明比较穷，因为当地的固定人口不足以支撑起一个繁华的商业区，不得不依靠车站带来的流动人口。第二种回答说明城市发展了，当地的固定人口不喜欢车站附近脏乱差的购物环境，要求有自己的商业区，也就是商业区域车站开始分离。第三种回答意味着这个城市的商业中心已经由单核向多核发展，这意味着城市发展程度已经比较高了，如南京除了新街口还有湖南路、中央门、夫子庙等多个服装时尚类的商业聚集区，这个是需要强大的购买力和足够的人口来支撑。

（3）指标三：到了繁华商业区之后到当地最有代表性的大卖场看一看，看什么？看生鲜区所占的比重，5%以下表示很穷，老百姓离不开农贸市场，5%-15%表示相对发达，15%-30%甚至更高，表示购买力高，越来越喜欢在大卖场购买生鲜了。

天津商圈分析报告篇7

在国际化大都市建设影响下, 挖掘自身文化内涵和注重树立品牌的意识越来越强, 它体现了一个城市的现代文明化程度。现在国内大部分的商圈都在量身定做符合自己的品牌形象系统, 诸如各大商圈绞尽脑汁的寻找属于各自的亮点符号并且纷纷设计探索适合自身的商圈形象。这种潮流的出现, 表明我们正在由传统意义上的仅仅满足于生活和居住的环境, 向现代意义上的艺术和品牌特色的商圈过度。

成功的视觉形象识别系统能够体现商圈的品牌特色以及提升商圈的文化内涵, 以塑造出独特的商圈风格。通过强烈的视觉冲击力和独特的内涵表达使商圈整体视觉风格尽显大都市繁华的现代风格。商圈的特色主要是从当地两方面的人文历史文化入手, 大兴善寺和小寨工人文化宫。以大兴善寺内的元素为灵感来源结合工人文化宫所遗留下来的“小寨现象”, 形成一个符合当地居民印象的新鲜活力商圈。而这个设计是一个形态赋予的过程, 更是一个意义赋予的过程。人是城市商圈的“血液”, 而理念毋庸置疑就是商圈的“心”, 而当下要做的就是将商圈的“脸”进行美化、传播, 最终在公众的心中留下独有的印象。因此, 在对小寨商圈视觉形象识别系统进行方案设计时, 重点突出有着长久商业繁荣的历史积淀和传统浓厚的文化氛围的设计, 能使之跟上现代化的脚步, 最终把小寨商圈的名片推广至全国乃至全世界。

纵观现状, 不难发现, 城市商圈面貌发生巨大变化, 一些原本富有人文景观的商圈形象, 逐渐淡化自身的特色和个性。逐渐丧失属于自己的元素和符号。在设计过程中, 设计者简单粗暴地扼杀了商圈固有传统的地域特色和文化, 尤其是视觉形象更是毫无特色, 人文与自然风貌荡然无存。对于一个有品味的商圈, 特别是对特色文化区域进行设计时更应小心谨慎, 尊重其地域特色。如何让每一个路过这座城市、这个商圈的人, 由衷的欣赏这座城市或商圈, 并享受视觉设计所带来的视觉美感, 在脑海中留下独属于这座城市、这一商圈的固定印象, 是每一个设计者应有的初衷, 因此总结了几点后续建议。

1) 合理定位:商圈是集商业、商务、酒店、购物、休闲、娱乐、餐饮和公共服务为一体的体验式消费中心, 其视觉形象设计有别于企业、品牌视觉形象。成功的视觉形象设计案例充分证明了前期调研在设计中的重要性, 我们应多层次全角度开展设计前调研准备工作, 了解商圈内各种业态、人员结构及分布规律、建筑景观空间关系及交通公共设施状况等, 将商圈核心区和辐射区一并统筹设计, 准确定位, 明确视觉重点, 做到详略得当。

2) 凸显差异兼顾统一:商圈视觉形象的独特性时和差异性是大众牢记商圈的主要因素之一, 形象的平庸和雷同, 只能使人视觉疲乏, 甚至抑制人们消费体验的欲望, 只有独特才能有别于其他商圈。同时要兼顾视觉形象协调统一, 要把商圈内建筑立面、景观、户外广告和公共设施等视觉资源一并整合设计, 理顺视觉关系, 既突出重点, 传达差异, 又注重整体形象的和谐统一, 防止出现视觉形象生硬呆板, 视觉关系杂乱无章, 拒人于千里之外。

3) 坚持以人为本: 商圈是集商业、商务、酒店、购物、休闲、娱乐、餐饮和公共服务为一体的体验式消费中心, 其视觉形象设计有别于企业、品牌视觉形象。成功的视觉形象设计案例充分证明了前期调研在设计中的重要性, 我们应多层次全角度开展设计前调研准备工作, 了解商圈内各种业态、人员结构及分布规律、建筑景观空间关系及交通公共设施状况等, 将商圈核心区和辐射区一并统筹设计, 准确定位, 明确视觉重点, 做到详略得当。

将保留西安小寨商圈所遗留下来的人文特色为基础, 更新小寨视觉形象为前提, 发展国际化潮流商圈为目的, 最终营造出品牌商圈的氛围。如何使大兴善寺和工人文化宫的文脉在小寨商圈的现代化进程中得以继承、发扬和完美的体现, 这需要以小寨商圈的时代性为基础, 结合老建筑和新建筑元素的提取, 使文化特色、商业特色和建筑风格一体化。在深刻理解这个商圈居民生活习惯的基础上, 加之对现有环境的研究, 将新旧融合, 通过现代的手法对传统进行演绎, 通过新的活力将历史文化注入到商圈当中。

结论:最终创造出一个新内容、新形式、新色彩、新面貌, 独特品牌潮流时尚的特色商圈视觉环境, 在保留商圈地域文化特色的基础上从美学的角度出发用标准化的设计方法将商圈的全新形象呈现于眼前, 使商圈焕然一新的同时带给受众眼前一亮的感觉。最终在给人带来强烈视觉冲击和独特人文特色的同时使人们对于商圈的历史文化特征逐渐表现出应有的关切和认同。

摘要：今天, 不断丰富的物质生活激发了人们对更高层次精神生活的追求, 虽然大多数商圈的发展顺应了时代的要求, 但在视觉形象方面远远没有满足人们的精神需求。如何设计一个商圈的视觉形象来推动商圈经济发展, 体现人类对美好形象的孜孜追求。而最终, 不但提高本地人的文化认同感, 增强与受众者之间的审美联系, 也对外发挥商圈文化宣传力, 提高商圈知名度。商圈视觉形象对商圈建设起着至关重要的作用, 直接关系到商圈建设的成败和商业活动的繁荣。小寨商圈位于西安南郊, 而西安是六朝古都, 大兴善寺又坐落在此。所以对西安小寨商圈视觉形象的设计策略研究, 必需基于对区域内传统历史文化的深入了解, 对文化底蕴的深刻领悟和对居民生活形态的充分认识。通过视觉形象识别系统的艺术设计达到保留传统地域特色和延续文化民风的目的。

商圈集中趋势篇8

商圈是一个地理概念，是指某一行业以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展到涵盖的地区范围，也就是说，不同业种和业态在一个相对集中的区域从事经营活动，这个区域的范围就叫商圈，也叫产业群。

一个行业要做大做强，而不仅仅是某几个企业的强强联手。而是要使整个生产系统强大，就是所谓的“商圈化”。而一旦“商圈化”形成，就会出现一种“共赢”的局面，企业也将有更为广阔的发展空间。

商圈的互联优势

因地理上靠近的相互联系的公司和关联的机构同处于一个特定的产业领域，因具有共性和互补性而联系在一起，这就是商圈的优势之一。商圈通常包括上下游、互补产品的生产商、提供专业化基础结构和提供技术支持的其他机构，例如大学、智囊团、职业培训机构、技术标准机构等。许多商圈还包括商会和涵盖产业群成员的其他集体组织。在经济全球化的今天，“商圈化”发展将是国家、区域和城市提高产业竞争力的关键。

在传统的资源型产业集聚区域中，节约运费和能耗，是产业集聚的主要原因。以前，我国在产业分布上追求的是平衡布点和国防原则，对产业集聚的认识十分缺乏。过去我国产业群中企业间的联系，基本上停留在物质层面，主要是原材料、燃料等的流动，而专业技术人员的调动却极少。而当代重要的产业群概念是指企业之间不仅有物质的流动，更要有信息和知识的交流。总之，多个企业之间有了经济的或非经济的各种联系才能获得发展。

产业群之所以生龙活虎，重要原因是产业群中企业的交往，不仅是建立在契约关系之上，而是有大量的基于社会文化的非贸易网络。

在沿海外向型出口加工业基地，如珠三角、长三角；在智力型企业密集地区，如：北京中关村；在劳动密集型的民营企业集中地，如浙江温州，广东顺德、河北清河等地，中小企业的生存和发展都有着得天独厚的优势。

商圈的专业化分工优势

只有越来越细化的专业分工，才能最大限度地促进生产力的发展。

据了解，我国改革开放以来，浙江、广东、福建、江苏、河北、河南等省，已经出现了数不胜数的；初具雏形的产业群。它们的形成和发展，经历了不尽相同的阶段，但由于众多企业群聚而形成的高度专业化分工现象，在各地却基本一致。如：在东莞清溪镇，用不出十几公里范围内的企业所生产的电脑配件，就足以装配出一台PC机。又如，在浙江临安的分水镇，圆珠笔在以分计的低廉成本中，仍不乏众多企业孜孜不倦的身影。

由于高度的专业化分工，“商圈化”发展不仅可以让大量的劳动力得以就业，缓解当地的就业压力，还使生产效率成倍提高，并吸引了许多国际采购商。如：东南亚厂商就经常到顺德采购家具配件。近一个时期以来，精明的阿富汗商人到浙江义乌、温州等地采购小商品原料的消息也不胫而走。

“商圈化”的技术创新难题

虽然“商固化”发展是大势所趋，我国的一些现有商圈也吸引了世界的目光，但同国际一些先进的商圈相比，我们仍有相当大的差距。从严格意义上说，我国现有的大多数由相关中小企业集聚所形成的商圈并不能算是真正意义的商圈，真正有外部经济而又有集体效益的商圈在我国还非常少，能促进技术创新的更少。

发展中国家的商圈基本都是建立在劳动力密集型企业基础之上，而发达国家的商圈则较多以创新机制为基础，通过高信用体制不断促进企业的合作创新，迅速抢占市场。

目前，我国商圈的基础低主要表现在低价格竞争、充足廉价劳动力、廉价原材料采购等方面。如：湖南、江西两省北部的花炮产业链中，上述低层次的竞争直接导致了多起重、特大伤亡事故的发生。在那里，许多企业扎堆做着几乎完全相同的工作，这是我国现在商圈最为致命的症结所在。

我国“人世”之后，与一般开发区和其他地区相比，很多地方已经成为跨国公司投资的优势区位。然而，真正增强商圈竞争力，使区域发展有持久的活力，使它们成为真正意义上的商圈，成为建立我国竞争优势产业所需要的创新基地，企业还需要加强间互动、学习和创新，而诚信和先进的法规和制度则是基础。

百货商店选址调查与商圈分析篇9

有关人口数和家庭人口之组成，可参考选址地域街道办事处和派出所存档的户藉人口数和人口普查资料。所需调查的项目包括：

1．常住人口数

2．家庭及构成3．人口密度

4．教育程度

5．从事行业

6．自然增加率

7．社会增加率

8．家庭人均收人

9．白天流动人口数

10．年龄构成

1１．家庭年支出及支出结构

现就一些主要项目分述如下：

1．家庭人口及收入水平

家庭状况是影响消费需求的基本因素。家庭特点包括：人口、家庭成员年龄、收人状况等。如每户家庭的平均收入和家庭收人的分配，会明显地影响未来商店的销售。如所在地区家庭平均收入的提高，则会增加家庭对选购商品数量、质量和档次的要求。家庭的大小也会对未来的商店销售产生较大影响。比如一个两口之家的年青人组成的家庭，购物追求时尚化、个性化、少量化；而一个三口之家的家庭(有一个独生子女)，则其消费需求几乎是以孩子为核心来进行。家庭成员的年龄也会对商品具有不同需求。比如，老龄化的家庭其购物倾向为购买保健品、健身用品、营养食品等；而有儿童的家庭则重点投资于儿童食品、玩具等。

2．人口密度

一个地区的人口密度，可以用每平方公里的人数或户数来确定。一个地区人口密度越高，则选址商店的规模可相应扩大。

要计算一个地区的白天人口，即户藉中除去幼儿的人口数加上该地区上班、上学的人口数，减去到外地上班、上学的人口数。部分随机流入的客流人数不在考察数之内。

白天人口密度高的地区多为办公区、学校文化区等地。对白天人口多的地区，应分析其

消费需求的特性进行经营。比如采取延长下班时间、增加便民项目等以适应需要。

人口密度高的地区，到商业设施之间的距离近，可增加购物频率。而人口密度低的地区吸引力低，且顾客光临的次数也少。

3．客流量

一般在评估地理条件时，应认真测定经过该地点行人的流量，这也就是未来商店的客流量。人流量的大小同该地上下车人数有较大关系。上下车客人数的调查重点为：

各站上下车乘客人数历年来的变化。

上下车乘客人数愈多的地方愈有利。

上下车乘客人数若减少，又无新的交通工具替代的情况下，商圈人口也会减少。

根据车站出入的顾客年龄结构，可了解不同年龄顾客的需求。一般而言，调查人口集聚区域是企业选择立地的重点。如：

·居住人口集聚区。如新建小区、居民居住集中区等。

·日常上班的场所、学校、医院等，乃白天人口集结之场所，也就是人口聚集地区。

火车站、汽车站、地铁站等是人们利用交通工具的集结点，也是人口聚集之处。

体育场、旅游观光地及沿途路线也是人们集聚活动的场所。

4．购买力

商圈内家庭和人口的消费水平是由其收入水平决定的，因此，商圈人口收入水平对地理条件有决定性的影响。家庭人均收入可通过入户抽样调查获取。比如北京西郊某商厦在立地之初，就对周围商圈一至二公里半径的居民按照分群随机抽样的方法，抽取出家庭样本2000个。经过汇总分析，这2000户居民中，人均收入在月千元左右的约占50％，500—1000元的占 20％，1000—1500元的占20％，人均月收入500元以下的10％；人均月收入2000元以上的约占10％。由此说明，该地区居民大都系工薪族家庭，属于中等收入水平。

企业在选择立地时，应以处于青年和中年层顾客，社会经济地位较高，可支配收入较多者居住区域作为优先选址为佳。 商圈分析的内容和步骤 一.商圈形态

商圈形态的了解是进行商圈分析的基础，一般而言，商圈形态可分为以下几种：

——商业区。商业行业的集中区，其特色为商圈大，流动人口多、热闹、各种商店林立。其消费习性为快速、流行、娱乐、冲动购买及消费金额比较高等。

——住宅区。该区户数多，至少须有1000户以上。住宅区的消费习性为消费者群稳定，便利性、亲切感、家庭用品购买率高等。

——文教区。该区附近有大、中、小学校等。文教区的消费习性为消费群以学生居多、消费金额普遍不高、休闲食品、文教用品购买率高等。

——办公区。该区为办公大楼林立。办公区的消费习性为便利性、外食人口多、消费水准较高等。

——混合区。住商混合、住教混合。混合区具备单一商圈形态的消费特色，属多元化的消费习性。

二.商圈的确定

对现有商店商圈的大小、形状和特征可以较为精确地确定。在国外，一般用信用证和支票购物，可由此查知顾客的地址、购物频率、购物数量等情况，国内可以通过售后服务登记、顾客意向征询、赠券等形式搜集有关顾客居住地点的资料，进而划定商圈。

但是对于一家尚未设立的连锁店铺而言，由于缺乏商圈统计的基本资料，当然更谈不上顾客的支持程度了。因此在从事商圈设定的考虑时，可以针对设店地区居民的生活形态及具有关连性的因素为出发点，并配合每天人口的流动情形，深入探讨该地区人口集中的原因，以及其流动的范围，以此作为基本资料来从事商圈的设定。

尤其是一家大规模的连锁经营企业，其商围的设定并不像一般小型商店是徒步商圈，可能顾客会利用各种交通工具前来，因此其商圈乃属于特性商圈，所以对于设店地区内工作、学习的人的流动性、购物者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等均要加以观察，并配合各有关的调查资料，运用趋势分析以进行商圈设定。

三．商圈分析的内容与步骤

商圈分析的内容主要由以下部分组成：

(1)人口规模及特征：人口总量和密度；年龄分布；平均教育水平；拥有住房的居民百分比；总的可支配收入秾格昵戈弄;人均可支配收入；职业分布；人口变化趋势，以及到城市购买商品的邻近农村地区顾客数量和收入水平。

(2)劳动力保障：管理层的学历、工资水平；管理培训人员的学历、工资水平；普通员工的学历与工资水平。

(3)供货来源：运输成本；运输与供货时间；制造商和批发商数目；可获得性与可靠性。

(4)促销：媒体的可获得性与传达频率；成本与经费情况。

(5)经济情况：主导产业；多角化程度；项目增长；免除经济和季节性波动的自由度。

(6)竞争情况：现有竞争者的商业形式、位置、数量、规模、营业额、营业方针、经营

风格、经营商品、服务对象；所有竞争者的优势与弱点分析；竞争的短期与长期变动；饱和程度。

(7)商店区位的可获得性：区位的类型与数目；交通运输便利情况、车站的性质、交通联结状况、搬运状况、上下车旅客的数量和质量；自建与租借店铺的机会大小；城市规划；规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店；成本。

(8)法规：税收；执照；营业限制；最低工资法；规划限制o

(9)其它：租金；投资的最高金额；必要的停车条件等

下面对上述内容作一具体分析。

先看人口特征分析。关于商因内的人口规模、家庭数目、收入分配、教育水平和年龄分布等情况可从政府的人口普查、购买力调查、统计等资料中获知。可从商业或消费统计公告中查到特定商品的零售额、有效购买收入、总的零售额等资料。

再看竞争分析。在作商圈内竞争分析时必须考虑下列因素：现有商店的数量，现有商店的规模分布，新店开张率，所有商店的优势与弱点，短期和长期变动以及饱和情况等。任何一个商圈都可能会处于商店过少、过多和饱和的情况。商店过少的商圈内只有很少的商店提供满足商圈内消费者需求的特定产品与服务；商店过多的商圈，有太多的商店销售特定的产品与服务，以致每家商店都得不到相应的投资回报；一个饱和的商圈商店数目恰好满足商圈内人口对特定产品与服务的需要。饱和指数表明一个商圈所能支持的商店不可能超过一个固定数量，饱和指数可由公式求得。

IRS＝C×RE／RF

式中 IRS——商业圈的零售饱和指数；

C——商业圈内的潜在顾客数目；

RE——商圈内消费者人均零售支出；

RF——商圈内商店的营业面积。

假设在商国内有10万个家庭，每周在食品中支出25元人民币，共有15个店铺在商国内，共有144000平方米销售面积。则该商圈的饱和指数为…

IRS＝100000×25／144000＝￥17．36

这一数字越大，则意味着该商圈内的饱和度越低；该数字越小，则意味着该商圈内的饱和度越高。在不同的高圈中，应选择零售饱和指数较高的商圈开店。

第三是对商圈内经济状况的分析。如果商圈内经济很好，居民收入稳定增长，则零售市场也会增长；如果商圈内产业多角化，则零售市场一般不会因对某产品市场需求的波动而发

生相应波动；如果商圈内居民多从事同一行业，则该行业波动会对居民购买力产生相应影响，商店营业额也会相应受影响，因此要选择行业多样化的商圈开业。

商圈分析的步骤一般可分为以下几步：

第一步是确定资料来源，包括销售记录分析、信用证交易分析、邮政编码分析、调查等。