天津大悦城考察报告

天津大悦城考察报告（精选5篇）

天津大悦城考察报告 篇1

《房地产经济学》

社会调研报告

天津市大悦城商业区调研报告

天津理工大学中环信息学院

二〇一三年十月

天津市大悦城商业区调研报告

一、项目介绍

1、基本信息

天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。

项目定位

天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名片，诠释JOY CITY的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。

交通位置

天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交通脉络使项目周边具有极大的辐射力。项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。

天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。

商业环境

天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。日数十万人的脚步涌动此间，开启大悦繁华。

资源优势

天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：

建筑设计：美国RTKL 中国建筑科学研究院

景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社

机电顾问：香港沣信

交通顾问：香港弘达

物业顾问：中粮凯莱物业

灯光顾问：美国CD+M

灯光设计：照奕恒

2、开发商介绍 中粮集团有限公司（COFCO）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服务链的城市综合体。利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。

3、购物中心

购物中心以18岁至35岁的中青年人为主力消费人群，引进国际时尚主流品牌，集合新颖、时尚、前卫于一体，传播潮流最新资讯。购物中心主体部分四层，局部五层。分为北端的时尚潮流馆和南端的青春活力馆，中间以独有的十六米开阔的艺术连廊创意连通。共有店铺约500个，是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型一站式购物中心。

地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共3000个停车位，统一的空间设计，多样的行车体验，让你的大悦城梦幻之旅从路上便已悄然展开。

月季花广场，与往来的人潮一起成就独特的风景，俯仰之间，穿梭眼花缭乱的铭牌印记，纵横之中，体验百米跨度的体量视野。让我们不觉在每一个角落流连忘返，纷至沓来，感受国际时尚品牌荟萃的影像志，留恋每一个橱窗精致的文化感。

大悦城购物中心，集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态，在天津首次

引入大型综合电影院金逸国际、全明星大型真冰场、欢乐主题KTV酷姿、儿童职业体验店宝贝当家（Babyboss）、高档亲子游乐馆悠游堂（YuYuTo）、高端精品超市华润堂以及国际快速时尚品牌，打造出一站式购物的全新体验。国际顶级品牌主力店的进驻，国际化商业街区规划理念的融入，使之成为天津乃至华北地区的时尚潮流聚集地、流行资讯发布地、新锐达人体验地和生活理念引领地，是天津都市青年8小时以外的时尚生活中心、交流中心和娱乐中心。

地位

天津大悦城购物中心是天津至今投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心。坐拥25万平米的超大商业建筑体量，500余米沿街展示面，500米长室内步行街，150米长主题街区，承载最齐全的功能业态。天津大悦城涵盖集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为一体的多元化时尚消费模式，完美融合了消费文化、人文文化、国际文化、企业文化的同时，颠覆传统商业模式，独创中粮式大悦文化，以其不一样的视野，定义商业地产新格局。

理念

经营理念：“引领时尚共享大悦”

人无我有——我们有主力业态、主力店、国际品牌

人有我精——我们有最好的品牌形象店、旗舰店

创新业态——我们有独具特色的主题街区

差异化经营——我们的经营品类与众不同

大悦人正是以这种不断创新的经营理念，执着于现代商业运作精神的本质，诠释着生活方式哲理，缔造国际前沿的品味生活。

服务理念：“享你所享悦你所悦”

悦是一种心情、一种感受、也是一种体验

让每一位顾客感到悦

让每一位商户感到悦

让每一名员工感到悦

让每一个来到大悦城的人感到悦

天津大悦城秉承中粮文化的优良传统，结合天津百年文化积淀，解构服务文化的深层内涵，彰显“悦你，悦我，悦精彩！”。

悦是文化，悦是态度，悦是精神。天津大悦城用激情与实力，在2011年，即将点燃这座城市的大悦梦想。

4、公寓住宅

大悦城购物中心完美的商业配备，中心区域方便的交通优势，凝聚区域内无限的升值潜力，造就了大悦城的独特魅力，大悦城时尚住区将以全新的模式阐述繁华都市中的静雅生活。

大悦城北区住宅“悦府”地上总建筑面积约7万平方米，占据该“城市综合体”西侧的单独地块，是天津核心区域内纯正的高尚住宅群。典雅、简洁的现代主义设计风格，满足对质感生活，高尚品位的追求。无论设计、用材还是配套，都是以国际最新标准规划，完全体现城市主流精英的健康品位。

5栋高层建筑，70-145平米主力户型，简约时尚风格的精装示范标准，面向城市中高端客群，依托大悦城时尚品牌标签，诠释了全新的生活模式，满足了都市精英对现代生活的要求，在众多城市精英中统领生活潮流。

大悦城高档住宅以时尚现代的建筑立面配合人本主义的景观环境，致力于打

造高品质的生活体验，让每一位住在这里的人拥有自己的家园畅想，陶冶时代繁华，尽享天伦之乐，于简约处诠释居家风格蓝本。

大悦城南区公寓定位于“城市综合体时尚精品公寓”，作为大悦城住宅产品的升级版，面向城市时尚精英客群，地上总建筑面积4.6万平米，位于项目地块最南端，由南北两栋百米塔楼构成。

精装公寓规划设计之初，就聘请了美国RTKL、日本丹青社等国际设计团队，倾力打造符合国际化品质需求的精品。无论从简洁流畅的外立面设计，独具特色的屋顶花园，到后期的人性化物业服务，均体现出大悦城国际化时尚品牌的特性，作为综合体中对商业、写字楼业态客群有效地结合，各种业态足不出区尽享其中，为城市新兴中产阶级打造全新国际化时尚精品住区。

凭窗望去，大悦城时尚精品公寓与住宅彼此呼应，独有的帆型外檐，精致的回车廊道，让您在繁华世界的背后静静的感悟着宁静的归属。抛却公共空间的烦扰，重拾私有空间的品位，每一天都留给自己一段完美的心灵假期。

5、写字楼

190米超高层建筑体，采用5A全智能化控制，LOW-E双层中空玻璃幕墙，12.3米挑空大堂、标准层单体建筑面积约1900平方米、层高4.25米，净高达2.8米，核心筒结构，室内无立柱，分割自如的大跨度设计。

大悦城国际甲级写字楼，以超高端配套和完美的空间体量设计，引领世界经济浪潮，依托大悦城的城市综合体以及一站式购物中心定位，建成后将是一座规模最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代时尚的综合建筑集群，打造环球商务旗舰，更有宽阔的区域景观视野，一览天津的繁华古今。与这座城市彼此欣赏，据守地标核心，成就宏图万景。

作为一种全新的地产、生活模式，天津大悦城项目是集诸多功能于一体的现代综合建筑集群，它浓缩了一个城市的精华，在这里居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等诸多功能样样俱全，你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。天津大悦城开业 再添城市综合体 天津大悦城项目位于天津市内环核心区域，紧邻城市主干道南门外大街、南马路，占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米(含地下部分)，是涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高端住宅等多种业态的“城市综合体”。

二、分析

1、房地产区位理论

房地产业是与区位紧密联系的特殊产业土地的区位不同，会产生不同的区位效益。土地的用途不同，产生的区位效益也不同。国家发展房地产业，力求使土地获得最佳用途，追求最优的社会效益、经济效益和生态效益。

房地产企业追求最大的经济效益。

房地产投资者追求理想的投资回报。

消费者追求最佳的使用功能。

城市土地区位效益的实质是（位置）级差地租

（1）城市土地区位形成的因素

自然条件和环境

交通和通讯

基础设施

人口和经济集聚

文化教育卫生科技状况

（2）房地产区位的选择

房地产宏观区位的选择〔布局指向〕

房地产中观区位的选择：商业区；工业区；居住区

房地产微观区位的选择：商用房地产微观区位选择的标准

外部经济性

临街深度

人口流量

交通和通讯

增值潜力

居住房地产微观区位选择的标准

周边环境

交通和通讯

社会文化环境

购物便利

增值潜力

就大悦城商业区而言,其自身是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。高度集中的优势，在于其资源可以更高的利用和共享。工作、休闲、生活可以在该区位同时的到满足，减少了交通时间与成本。这是该综合体的优势所在。而另一方面，其地理位置也十分具有优越性，项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。还有公交观光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路 837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此区位。而日后还有地铁4号线开通，更是大大方便其交通出行。而大悦城周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。这更是其商业优势的所在。

2、地租理论

地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。

在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。

（1）地租分类

绝对地租：绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值。

级差地租：是指对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。

垄断地租：是指由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。

分离地租：关于非农业用地的地租在土地所有权与土地经营权相分离的条件下，不论租用农地或非农地都须支付地租。

更具地租和地价理论我们可以知道，房地产的价值不是简单的，地价与房屋自身成本之和。

其价值是波动的，是根据其经济价值、使用价值等综合分析的。如地租理论中差级地租中所说，如果对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化为地租。而这是会使得房屋升值的所在。简单而言，开发商如果后期对该区位在此投入，使得该区位的基础设施更加完善，自然房子会升值。而大悦城商业区，在未来还会开通地铁4号线，周围设施也会不断地完善，自然其价值是有升值空间的。

天津大悦城考察报告 篇2

欧亚集团CIO高岗:我一直关注你们的APP推广、微信推广。请把经验给我们分享一下, 谢谢!

大悦城李总:我首先介绍一下, 这位是我们的技术负责人唐哲, 这是市场部负责人孙芸芸。2012年开始做微信推广, 微信刚开始做的是微生活。2013年O2O概念起来以后, 我们开始觉得要做自己的APP。微信可能第一天有一万人打开, 第二天有8000人打开, 第三天就变成3000-4000人打开。而APP平常有2000-3000人打开。周六日可能有4000-5000人打开, 所以我建议有能力的公司这两种方式可以都做。APP我们找的猫扑平台合作, 他们的很多功能还很落后。

《信息与电脑》苏建东主编:APP投入大约多少?

大悦城李总:大约几十万, 搞促销活动一般一年得投入100-200万了。大悦城比较特殊, 不像万达集团, 大悦城给每个门店比较大的授权, 所以每个店都有自己的特色。

欧亚集团高总:大数据方面大悦城做了哪些尝试?

大悦城李总:大悦城有自己的POS机, 我们就可以了解总收入及每个业态的收入比例。我们觉得不应该只做百货, 刚开始只做品类的研究, 后来领导也要求我们做消费人群的研究, 主要通过Wi Fi进行采集流量, 把消费者的数据整合起来进行深度挖掘, 可以通过购物篮的分享, Ifm会员的加制模型。虽然现在我们Wi Fi布局商场有几百个点, Beacon (蓝牙) 也有问题, 很多内容不支持, 很多商户的信息抓取不到。当然我们现在收集的数值也不少, 我们正在研究和分析。

微信、APP如何与产品结合营销?

欧亚集团高总:对于微信与APP这两种方式, 你们如何与产品营销合作结合的?

大悦城李总:我们这边微信在市场部, 市场部专门有个部门负责。现在请负责人芸芸介绍一下相关情况。

大悦城孙芸芸:我们现在拥有的数据比较多, 数据的处理是由专门的公司来做的。数据的准确性是通过会员或者信息的交流来完善, 比如通过消费结果来看, 消费行为通过网站来看。营销合作方面, 他们可以通过短信、Email、微信推送等, 我们主要做的是通过短信和微信。现在还有一部分识别不到个人具体信息, 信息最关键的是手机号码, 其次是邮件, 当然现在看邮件的人也越来越少了。

大悦城唐哲:我先给大家介绍一下我们的会员情况。我们以前做会员主要是以活动为主, 比如情人节、国庆节会办一些与节日相关的活动和促销等。现在会员也是从感性到理性的转变, 我们会进行数据的分析, 我们做会员的方式主要通过:

1、数据的供应商对会员进行分析。对消费者的信息记录进行分析, 知道消费者喜欢那个品牌, 通过他们的消费数据和场外的活动结合。

2、个性化的短信营销。通过和专门的大数据分析公司的合作, 当然我们会和合作公司签订保密协议。但是也不保证信息完全不被泄漏。所以现在我们也在想做医药会员体系的营销, 现在的体系已经基本成型了, 目前还在测试阶段。主要有以下几个功能:A、个性化短信的推送;B、品牌推荐。例如我们去年举办的朝阳阅读季, 营销提升10%-20%。

苏主编:你们的会员大约有多少人?数据公司那边引流的多吗?

大悦城李总:20-30万人, 活跃的用户超过10万人。我们一直在对数据做整合, 数据公司的数据也不全。现在大家的数据都不全, 数据比较全的可能就是阿里巴巴, 但是线下公司很少愿意和阿里巴巴合作。有些大数据公司可能通过各种关系搞得一些数据 (手机号码) , 但数据的整合还要靠我们自己分析。大数据能够自动化, 怎样与APP结合, 有没有公司把O2O和大数据结合起来, 怎样把大数据接口和营销结合做精准化营销和个性化推送?我们希望大数据公司供应商的水平不断提高, 整个行业共同推广。

欧亚集团高总:昨天有位嘉宾讲的很多数据都是通过和百度公司合作。我们商场有POS机, 通过它打标签很不科学, 我们需要联合百度搜索进行标签的制定。

大悦城李总:大数据就是一张excel表格, 每个人的信息占一行, 先进行数据的整合, 后来进行数据的分析。

欧亚集团高总:数据的提取, 进行个性化短信推送, 有没有自动化?

大悦城李总:大数据行业的问题, 大数据能否量化, 不好评比。大数据在营销中的作用, 整个行业没有结论。

欧亚集团高总:我们希望把大数据整理好, 分享给我们的零售商。比如:GAP、酷奇、优衣库等合作, 共享数据合作, 整个卖场和商户的合作, 每次活动都需要和零售商合作。

整合大数据, 寻求新的发力点

苏宁肖总:李总您提到不管Wi Fi还是微信之间数据对接, 整合跨领域跨公司是如何实现的?

大悦城李总:和苏宁谈O2O有点班门弄斧的感觉, 现在苏宁好像在行业排第三吧?

苏宁肖总:是的, 但是第一和第二之间差距有点大。

大悦城李总:苏宁现在线上做得比较好, 数据打通比较难。

苏宁肖总:我们现在也在做一些尝试。例如百度在做一些大数据, 但是不适合用户, 毕竟他们不是做零售行业的。百度只是提供了一个工具, 我们需要自己去建立模型。苏宁也在做专门的整合, 包括做标签。现在有个问题, 需要商户做运营, 做推广。像阿里巴巴他们是做电商的, 可以专门学习。但是苏宁从线下到线上的转化就比较难。为什么参加这个会议的是市场部门来而不是产品部门或者运营部门来, 因为这两个部门有线下销售的收入, 虽然收入在下降。现在的CPI在引流, 虽然有一定的效果, 但是GMV效果还是不明显。可能苏宁是做家电类的, 消费周期没有那么长, 百货类可能会好很多。现在很多活动, 商户感觉占用很多时间, 但是效果不明显。甚至效果通过哪种方式实现的, 现在都不好说。一个店可能好说, 1000家店面就不好叠加。我们苏宁一直在尝试, 从去年我们的IT部门成立, 通过单品进行数据分析, 数据的属性需要上层供应商提供。

大悦城李总:下次我们去苏宁学习一下, 有3000多人的线上团队。

苏宁肖总:是的, 3000多人分布在各个部门, 包括苏宁易购。

欧亚集团高总:现在苏宁的数据没有以前那么好看, 但是没准大数据的整合是以后苏宁的一个发力点。

苏宁肖总:我们做产品的, 比较难的还是运营, 包括运营的细分。假如对业务不了解, 数据就没有人用。苏宁模式没有进行BO制, 但是连锁企业可以这么做。

欧亚集团高总:大悦城的定位比较准确, 25-35岁人群。

大悦城李总:像西单大悦城定位18-25岁, 那边带孩子去玩的就比较少, 朝阳大悦城定位是新兴中产和白领。

苏主编:朝阳大悦城25-35岁之间会有所占比例是多少?

大悦城李总:大约占75%。

欧亚集团高总:这些人群对新兴工具的使用率比较高, 类似APP、微信等。我们欧亚卖场有88个业态全覆盖, 人群定位很难做, 经营模式自营、联营、出租等都有。

苏主编:像咱们举办梵高展对客源有没有影响?

大悦城李总:我们鼓励大家多搞活动带动人流量, 办一些卡, 也是比较常规的方法。

问:现在很多用户都是通过美团或者大众点评搜索, 大悦城自己的APP有什么用处?

大悦城李总:给大家举个例子。之前我们卖商场的通券, 他们糯米网在推广, 每天卖50张, 我们的APP卖1000张, 糯米是超级APP。我们的用户才几十万, 所以我们的APP也不能小看。但是APP不能做的太繁琐, 消费者比较看中的还是好的活动和优惠, 这种转化率特别高, 所以有好的运营, 一定要做自己的APP, 简单实用。

问:我们在数据整合的过程中, 会出现类似竞争对手的信息。

大悦城李总:这个需要行业的自律。提供些标签还是可能的。

问:阿里巴巴以后线下开实体店, 标签就比较准确。大悦城李总:所以很多线下实体店就不愿和阿里合作。欧亚集团高总:像京东、阿里巴巴形成一定体量, 线上到线下比较容易。

苏主编:高总, 您怎么看京东到家?

欧亚集团高总:他们既是裁判员又是运动员, 而我们只是运动员。我们不能和他合作, 中国目前没有法律、诚信规范这些东西, 也没有约束力。

问:支付宝和线下很多商户合作, 对我们有什么影响?

欧亚集团高总:新型的支付方式是不可避免的, 就像有了高铁, 坐飞机的人还是很多一样, 是产业的进步。

天津中新生态城考察报告 篇3

沧州建投广润房地产开发有限公司

2012年7月23日

根据公司项目的绿色建筑和生态社区的建设要求，我司设计部、销售部、工程部于2012年7月19日，赴天津中新生态城进行了现场考察和学习，参观了天津中新生态城管委会的展示中心、天津世茂·湿地公元、北京嘉铭·红树湾项目。此行得到了北京C＆P（喜邦）国际建筑设计公司中国和北京事务部、天津中新生态城绿色建筑研究院业内专家的鼎力支持，全程陪同进行了实地考察，以PPT形式对生态社区和绿色建筑的建设为专题进行讲解并提出建议和意见。

为应对全球气候变化应运而生的中新天津生态城，创新性地提出了“三和”、“三能”发展目标，即人与人、人与社会、人与经济和谐共存；做到能实施、能复制、能推广。基于这一理念，创造了中国乃至世界上第一套生态城市的指标体系，用于生态城市的规划、建设和管理，并将以人为本，生态优先和环境保护作为首要原则。

一、天津中新生态城管委会的展示中心的体会

上午我们通过展示中心的学习考察，重点对《中新天津生态城指标体系》进行了了解。它包括22条控制性指标、4条引导性指标，在世界上首次完整地量化诠释了生态城市。生态城将各项指标分解到主体、阶段、空间、环节，构建了由51项核心要素、129项关键环节、275项控制目标、723项具体控制措施以及100项统计方法的指标分解实施方案。

体会一：国家级乃至世界级的生态城建设有大政策、科学持续的发展观和管理体系，与我们地方的生态社区的要求相差甚远。但是，我们的项目可以成为生态社区级的范围和尺度，有值得借鉴的地方。我们的一个地块（400×400M）相当于其的一个生态细胞，4个生态细胞相当于其的一个生态社区，4-5个生态社区构成一个生态片区。流津时代项目的12个地块（含现规划的洋房地块，但是用地指标不能满足绿色建筑标准）可考虑几个生态细胞，以流津河的生态治理为源头，集合为相应的生态社区的二级生态城市级别的居住模式。

体会二：鉴于以上情况，要有生态自然、设施完善的文教卫体系，绿色交通慢行系统，建立适应流津河生态产业特点的就业体系。我司面对的沧州市规划局的生态住区的建设试点的任务，务必要有地方政府的统筹规划和生态发展的地方政策、财政、土地、建设等诸多方面的支持；单凭地产开发企业的努力是很困难的，还要市民具备较高的生态意识和素质。

体会三：站在这样的角度和视点，我们能做的是绿色建筑的二星级标准，达到生态细胞的尺度；以流津河的生态治理为纽带，市政府、开发商和社会市民的通力协作，方可达到生态社区的要求。没有地方政府的城市配套支持，绿色生态社区的试点就会流于形式和概念炒作。

二、天津世茂·湿地公元项目的考察体会

中午，我们通过北京C＆P（喜邦）国际建筑设计公司北京事务部的李梦瑶博士、丁晓波副总引荐，对天津世茂·湿地公元项目的生态展览馆、精装样板间进行了考察。

知名国际化房企集群--世茂集团开发的天津世茂·湿地公元作为世茂绿色产品系的首个低碳豪宅，除严格执行中新生态城26条限定性指标（22条控制性指标、4条引导性指标）外，还独立研发了22条专属于建筑本身的绿色指标，从空气质量、水环境、垃圾处理、节能节水节电、室内环境、运营管理以及建筑精装一体化等无所不包，成为了中新生态城的示范标杆。项目全部采用节能、创能的科技，诸如，室内全部采用负压式新风系统、地下车库全部采用自然采光通风、100%住户设置太阳能热水系统、高性能保温的外围护结构、气力垃圾收集系统让垃圾全部走入地下……所有的这些低碳举措，从城市的生态发展的角度出发，旨在为中国和全世界提供一个低污染、低排放、高效能为特征的低碳城市的样板示范。同时，世茂将建筑装修一体化的设计全方位应用于项目，建筑材料全部采用环保无污染材料，室内装修品牌采用国际一线的尖端品牌，不仅体现了居住者尊贵时尚的品味，也让低碳科技更加生活化。

值得一提与众不同的是，它紧邻天津80万平米永定洲湿地公园，这是无法复制的资源，也将使世茂·湿地公元成为天津乃至全国首例湿地系统生态社区。

体会一：天津世茂除严格执行中新生态城26条限定性指标外，还独立研发了22条专属于建筑本身的绿色指标。此项是在天津中新生态城大环境下，享受土地等优惠政策，依据国家、地方、生态城管委的绿色建筑评价标准，针对性地制定了绿建指标（三星级）。相比较而言，我司的流津时代项目没有较好的政府绿色生态低碳大政策、大环境，我司作为引领地方区域绿色生态房产的责任开发商，加大投入，能够按照国家、河北省绿色建筑评价标准，全过程地完成二星级绿色建筑；但是，有关生态社区的通用指标在沧州当地尚无评级标准，我司面临资金投入和生态项目运行的各种风险。

体会二：天津世茂运用了各个方面的被动生态技术和措施，是世茂绿色产品系的项目，以生态城的土地、财政等政策优惠对冲绿建和生态社区建设的成本投入，将成为中新生态城的示范标杆。而我们若在各方面采用众多被动生态、低碳技术措施，必将增加项目成本和运营费用，在沧州当地的销售现状下，达到预期的销售利润困难较大；当地市民的绿色生态意识和素质对我们的运营管理提出严峻的考验。因而，我们可以以绿色建筑达到二星级绿建为载体、基础，借鉴此项目的主要亮点绿建指标，同时，深入地与政府沟通确定几项符合沧州实际的生态大指标，完成当地绿色社区的建设任务。

体会三：80万平米永定洲湿地公园是其天然的资源，为其生态指标的满足创造有利条件。而我们要面临流津河的生态治理的艰巨任务，流津河即是我们项目的灵魂主线，又是影响绿色建筑、生态社区的限定性大指标。这必将成为我们生态社区建设的重头戏，务必要有全局的统筹规划和政府相关部门（规划、城管、水务等）的大力支持，决不能孤立地割裂，要使之成为我们生态社区的灵动水脉。

体会四：通过世茂生态展示和精装样板间的实地考察，发现其有以生态示范掩盖其通常技术使用之嫌。诸如，采暖仍采用钢制散热器而非当地适合的地板采暖、外窗的断桥合金型材降低为塑钢型材、新风独立系统在精装样板间未能让消费者真实感受其环保的优势等。由此，我们在项目实施中，一定要注重实用、适宜。

三、嘉铭·红树湾项目的考察体会

下午，我们经李博士、丁副总引荐，对嘉铭·红树湾项目与开发商刘宇副总进行了面对面的沟通并进行了项目实地考察。

嘉铭·红树湾项目是北京嘉铭地产在天津中新生态城的首个开盘销售的项目，共计13万平米，分两期建设。作为首个交房入住社区，红树湾项目除了全部精装修外，在很多方面体现出生态、环保的健康理念。在阳台的设备间内，不仅有已经配备好的空调，还有太阳能热水器。通过屋顶的太阳能板，每户居民家中都用上太阳能热水，这一设备可以保证家庭至少60%的热水需求；居民还将使用地下气力垃圾输送系统，看不到裸露在外的垃圾；除了智能电网可一键遥控家居用电，每户居民家中还通上了直饮水。此外，整个小区内将看不到一辆私家车，所有车辆将停放在双层机械地下车库；地下车库日间照明采用太阳光导管照明系统；南侧紧邻生态谷的绿化带。

体会一：通过与嘉铭刘总沟通，此项目是天津中新生态城首个开盘交房入住的住区，虽然其公司没有主动申报绿色建筑的星级，但是，在生态城的建设中运用了很多适合项目特点的绿色建筑技术，因此增加成本300元/㎡。他们成为区域的销售价格的风向标。我们梳理了一下，针对流津时代项目的绿建、生态社区的建设也要实事求是地制定方案和标准，达到地方的绿色建筑和生态社区的引领。

体会二：根据上午在天津中新生态城绿色建筑研究院与李晓明博士交流，他正在研讨制定中新生态城绿色建筑的评价标准，其高于国标和天津地标。对已完工的项目经评估、监测，视情况要补充绿建配套，保证生态城的100%绿建（2020年）。鉴于此情况，生态城起步区阶段的绿建也要动态管理，要全过程执行绿建的标准。所以，我们的工作也要标准适度，要有前瞻性，要动态地监测、评估。

四、生态社区和绿色建筑的建设PPT演示讲解和与天津中新生态城绿色建筑研究院的专家沟通

下午，我们在天津中新生态城绿色建筑研究院听取了北京C＆P（喜邦）国际建筑设计公司北京事务部李梦瑶博士的“生态社区和绿色建筑的建设”PPT演示讲解。从技术层面我们了解到:

1、做生态社区要因地制宜建立数据库和模型，通过分析归纳形成生态社区的指标体系，取得地方政府的确认方可实施，并进行动态监测。

2、对开发商提出10条建议，要开发商、政府、设计、施工、物业及市民共同完成绿色生态社区的建设和运营。

3、不能照搬照抄其他项目的绿色生态的建设模式。

天津中新生态城绿色建筑研究院李小明博士透露信息，城市绿色生态社区的建设评价，要达到2年内开工在建200万平方米且3星级绿建要达到30%，政府奖励五千万等。这是绿建与生态社区的发展趋势。

北京C＆P（喜邦）设计公司、中新生态城绿色建筑研究院不便提供相关资料和成果，不排除其与我司下一步合作的伏笔。中新生态城的口号是“三和、三能”，即人与人、人与经济活动、人与环境和谐共存；能实行、能复制、能推广。因此，我们面对现实要通过本次初步对生态城的考察，梳理我们的思路和策略，找出我们自己的绿色建筑和生态社区建设之路。

五、几点思路

1、生态低碳绿色开发：一方面从每个家庭的居所——绿色建筑入手；另一方面还必须从城市整体的层次来寻求应对之道，即打造生态社区。制定绿色、生态社区标准，应该是：政府主导，开发商参与，整合社会资源，强调：规划、设计、建造、监理、物业、社区居民共同参与建设与动态管理的模式，建立利益相关方参与的合作机制。

2、以实用技术为技术主体；以绿色建筑为建筑主体；以服务业或新兴产业为产业主体；以步行、自行车、公交等绿色交通为交通主体；以TOD“以公共交通为导向”为主导的土地利用开发模式；以可以复制、可以持续、可以改进为目标主体的适用宜居型生态建设模式，应是我们的实践之路

3、充分借鉴地方传统的生态思路，传统民族独有的“背景观野”也有利于推行生态社区建设。

4、绿色生态社区应当是建设成本可负担，发展模式可模仿，自身发展可持续的城市生态社区。

天津大悦城考察报告 篇4

一、天津新技术产业园区国际创业中心发展现状 天津新技术产业园区国际创业中心暨留学生创业园成立于1998年8月18日，是天津新技术产业园区管委会投资创办的公益性创业服务机构。2000年被国家科技部批准为“国家高新技术创业服务中心”，2001年，被认定为“国家留学人员创业园示范建设试点”、“国家高新区先进孵化服务机构”，2003年被科技部评为“火炬计划先进高新技术创业服务中心”。目前，中心2万平方米的孵化面积累计孵化企业215家，毕业企业64家，累计实现技工贸总收入196030万元，上缴税金10329万元，利润总额17128万元，六年来，中心帮助受孵企业通过各种方式融资11000万元，有效扶植了一大批初创型企业快速发展。三个月来的交流和学习，我感受到了国际创业中心高效的工作效率和有条不紊的工作秩序，并形成了自己独特的风格，归结起来有以下几个鲜明的特点：

1、确立了“孵化精品”的工作理念。国际创业中心山洪主任在介绍经验时特别强调了“孵化精品”的工作理念，即通过孵化器的运作来降低创业者的创业成本，帮助企业解决成长中的难题，并适时给予企业必要的政策和建议来帮助企业健康、快速发展。六年来，国际创业中心始终坚持创造性地开展工作，加强团队建设和文化建设，按照国内一流孵化器的标准开展各项服务工作，不仅实现了中心企业孵化工作的高效动作及良性循环，同时在员工中普遍树立了“管理就是服务”、“人人都是投资环境”的指导思想并认真贯彻到日常工作中。因此，国际创业中心的各项工作得到了社会各界及进驻企业的高度肯定和普遍赞扬，特别是国际创业中心踏下心来认认真真地为企业做实事、与企业家交朋友的工作风格更是得到了企业的交口称赞。目前，国际创业中心已初步形成了以“尊重知识、尊重人才、激励创新、鼓励创业、容忍失败、服务为上、诚心为本”为核心的、具有浓郁创新特色和现代意识的文化理念。并培养出一大批具有发展前景的优秀企业和有前瞻性意识的企业家。

2、严把进驻质量关，注重优选企业。为保持孵化企业的高成长性，国际创业中心制订了一整套完善的孵化流程，首当其冲的就是严把企业入驻审核关，这其中不仅包括对企业技术研发能力、产品市场前景的评审，还包含对企业创业团队及管理者素质的评审。在对每家企业进行进驻审核工作时，他们都要与企业主要领办人和企业骨干进行面对面的交流，让企业明确提出3年的发展目标。在我和中心办公室刘颖主任的交谈过程中了解到，2003年申请进驻国际创业中心的企业有310家，最后仅优选了34家，2004提出进驻申请的企业有220家，最后也只批准引进了17家。通过数据不难发现，创业中心企业严把进驻质量关，做到了优中选优。

3、注重企业培训，全方位开展创业辅导。国际创业中心自成立以来，非常注重对企业进行全方位的培育。他们常年坚持逐一为企业提供专家咨询，充分利用能整合到的一切资源，帮助企业在市场拓展、发展战略制定、内部机制设计、新项目技术开发、资本动作等方面进行全面的创业咨询与辅导，帮助企业尽快成长。正如山洪主任说的那样，创业中心的资源是有限的，但是对于企业提出的问题，只要创业中心能解决的，绝不耽误。同时，他们还十分重视企业培训工作，在充分了解企业需求的基础上，有针对性地开展税务、专利及知识产权保护、商业计划编写、人力资源、基金项目申请、风险投资知识介绍等各类讲座和培训，受到了企业的普遍欢迎。除此之外，他们从今年开始还全面实施了企业个性化诊断服务，为所有企业建立企业发展档案，对入驻企业进行全面的企业发展咨询服务。这次学习期间，我也先后参加了创业大赛、人力资源、风险投资知识介绍等各类讲座和培训。对所学的知识有了系统的掌握和明确的思路。同时，我也和国际创业中心的同仁们一道深入企业搞孵化企业成功案例的素材，通过分析和比较我感觉到成功的企业都有共同之处。他们根据行业的特点，准确定位，找到适合企业自身发展的道路。那就是：超凡的经营理念、完善的管理制度、卓越的科技产品和优秀的团队精神。

4、将帮助企业解决融资问题作为重点工作。在国际创业中心的各项服务中，帮助企业解决融资问题始终是工作的重点，目前国际创业中心主要通过以下三种渠道来帮助企业解决融资问题：一是高新区的中小企业担保资金。对那些技术比较先进、团队人员素质较高、经综合考核为合格的企业，通过高新区的担保中心帮助企业获得银行贷款；二是科技部中小企业创新基金。自科技部1999年正式启动该项基金以来，他们一直对这项工作倾注了大量精力。对所有申报企业都提供免费咨询辅导，帮助企业确定申报重点。几年来，中心先后有36家企业累计获得科技部中小企业创新基金的无偿资助1560万元，占天津市无偿资助总额的60%，同时提供地方配套资金近期500万元，有力地支持了受孵企业的快速发展。特别是在创新基金小额资助上，去年和今年都用足了270万元的资助额度，是国内仅有的几家足额使用小额资助的试点单位之一；三是多渠道地吸引民间资本进行融资。国际创业中心在孵企业清华德仁是一家环保企业，在发展中急需资金，经过创业中心的帮助，企业从清华大学融资1000万元，创业中心还帮助中力防雷公司通过风险投资公司融资400万元，帮助

瑞普公司获得外商投资1500万元等。国际创业中心山洪主任认为，风险投融资体系的建立是国际创业中心发展中不可或缺的支撑体之一。不夸张地说，它们是创业中心高科技企业迅速发展的推动力和培育高科技巨人的摇篮。他认为，没有风险投融资体系，就没有今天国际创业中心众多科技企业从小到大，由贫至富、由弱到强的辉煌。

5、注重企业创业文化的培育，激发创业者的创业激情。国际创业中心非常重视构建创业文化，他们不仅帮助企业培育企业文化，而且自身也注重营造良好的文化氛围，我感到这是能给企业提供优势服务的根本因素。他们提倡互相帮助、相互配合的工作作风，并共同创造了和谐、宽松的创业氛围。中心的每位员工都能先从自身做起，高标准地要求自己，不断提升自己的专业技能和综合素质。正如山洪主任所说，“创业中心的人不可能是面面俱到的专家，但是我们可以整合社会上一切可能整合到的资源来为企业服务，这是孵化器最重要的优势。同时，国际创业中心还想方设法通过培训、沙龙、座谈、演讲等形式不断激发企业家的创业激情。我认为唤起创业者的创业激情，激发创业者潜在的精神动力，也是创业中心比较独到的工作职责。在我深入走访企业，和企业家面对面交谈，我理解了“精神的力量是巨大”的这句话的含义，尤其对于企业家来讲，激情不仅激发了他自身的潜能，同时又将其传递、感染给了广大企业员工，从而产生了巨大的团队效应，使得企业能够蓬勃发展。前不久，国际创业中心组织了“创业杯”羽毛球大赛，大赛丰富了国际创业中心进驻企业员工业余文化生活，倡导了健康向上的创业文化，增强了企业凝聚力，受到了企业的积极和参与。我也作为工作人员积极参与其中，并在科技导报上发表了一篇文章。8月18日，是天津国际创业中心成立六周年纪念日，国际创业中心举办了隆重而热烈的联谊活动，天津新技术产业园区和市各有关单位的领导均到会祝贺。我作为***开发区的代表也即兴表演了节目，并带回了影像资料，以供我们在今后的工作当中参考、借鉴。

二、天津国际创业中心的经验对我们孵化工作的启示 三个月的学习和实践使我受益匪浅，也感受颇深。连日来，我认真总结了天津国际创业中心的成功经验，并与我们现今的工作进行了对比，我感觉天津国际创业中心的经验对于我们今后深入开展孵化工作颇具指导意义。归纳起来有以下几点：

1、要准确定位，找到适合自身发展的道路 我们和天津新技术产业园区虽然在地理位置和创新资源等方面不在同一水平线上，但是我们具有相同的发展机遇和良好的外部环境，因此我们应该扬长避短，充分发挥我们自身的优势，做大做强我们的优势产业，将前一段时间我们开展的“增强自身素质，创新工作方法，提高工作效率”的活动不断推向深入，把天津国际创业中心好的经验做法和消化吸收，为入区企业提供更加优质的服务，将我们开发区的科技服务水平提升到一个新高度。

2、对区内高科技项目予以筛选，对于科技含量高、项目发展潜力大的公司进行重点孵化和培养 现在我们开发区已有一批有发展潜力的高科技项目已经立项，正待开工，如那瑞化学科技有限公司、宝恩生物科技有限公司、神达药械公司、生态菌生物工程公司、鑫源泰大口径螺旋焊钢管机组生产线技改项目等。这些高科技项目是开发区未来发展的生力军，更应该让企业自身明确发展目标，做到优质服务给予企业实实在在的支持，帮助企业实现跨越式发展。

3、充分利用创新基金帮助企业解决资金问题 结合***的发展特点，我认为走创新基金的融资之路是最佳的选择。天津国际创业中心在这方面切入较早，积累了丰富的经验并始终保持了较高的申报成功率。我们应该借鉴天津的做法，多多参加科技部、省科技厅的申报培训，进一步熟悉申报流程，掌握申报技巧，把握申报的重点环节。同时聘请相关知名专家、学者辅导企业申报。

4、注重企业创业文化的培养 在这次学习交流中，我深深地被天津国际创业中心为在孵企业培育文化的氛围所感染，深刻感受到我们应当在这方面加强，通过定期举办企业家沙龙，座谈、培训等活动，不断激发企业家的创业激情。来增强企业家对园区的认同感和向心力。

5、加强企业培训 目前这是我们工作中比较薄弱的环节，应该在今后的工作中重点加强。比如在我参加完创业大赛和风险投资讲座后，我就对企业融资的理念及如何编写商业计划有了深刻了解。通过多方咨询，还找到了为企业解决融资的中介机构。这是件具有前瞻性的事情，让企业清楚的认识了帮助企业融资的“娘家人”。会为今后的工作打下良好的基础，从而提高全区科技型企业的融资能力。

三、天津的经验对我区科技创新工作的重要启发 学习归来我清醒地认识到，与天津同行相比，我们的科技工作无论在理论上还是实践中都能实实在在的找出诸多差距。这种紧迫感理应成为我们务实、创新、迎头赶上的动力。对于如何切实改进我区的科技工作，提高工作效率，我有如下一些建议：

1、运用创新服务理念，开拓服务功能 对全区科技型企业开展个性化服务。促进企业技术上的完善，拓宽融资渠道，帮助其找到具体的市场切入点，制定出合理的商业模式。在经过产业调研的基础上为企业实施“三个引进”：一是引进能与现有产业快速对接的高新技术项目；二是引进企业界所需的高科技人才；三是引进包括科研所、大专院校、风险投资及科技中介等机构，加速企业发展。

2、加强企业包装，积极申报各类项目 围绕区内主导产业的发展，选择科技含量高、发展前景好的优势项目，瞄准国家、省、市各类科技计划项目，如国家863计划、火炬计划、中小企业技术创新基金等，积极组织企业申报，在项目筛选、申报材料编制上给予帮助，力争在扶持资金上获得新突破。有计划的对区内重点产业如医药制造、玻璃等进行“中小企业创新基金”申请培训和其他项目申报培训，邀请天津国际创业中心的同行定期为企业进行辅导，通过抓培训，抓服务引导企业成为创新的主体，提高申报的成功率。

天津大悦城考察报告 篇5

考察归来后，北京市发展和改革委员会陈双与其他专家在对比分析了印度与中国(尤其是北京)软件产业现状的基础上，分别撰写了系列考察报告，对中国软件产业发展提出了新颖独特的观点。此为系列报告中的第四份。

以下为其报告全文：

近年来，随着计算机技术和网络通信技术的快速发展，全球信息产业结构性调整步伐加快，信息产业由硬件主导型向软件和服务主导型发展，全球软件市场将进入较快增长时期。中国软件产业将进一步与国际接轨，成为世界软件产业发展最快的区域之一。北京软件产业孕育着蓄势待发的良好机遇，也面临着亟待解决的现实矛盾。

一、软件产业发展现状

(一)中国占全球软件产业份额不断加大

进入新世纪以来，由于全球信息化浪潮和政府的强力推动，软件产业在全球范围内已经发展成为一个规模庞大、最具活力的产业。2003年全球软件产业销售额为7480亿美元，比上年增长7.39%。份额分配大致为美国40%，西欧30%，日本10%。中国、印度、韩国软件的份额为分别2.58%、2.14%、2.69%，比上年上升了0.67、0.39、0.27。美国依然处于高端霸主地位，拥有全球三分之一顶尖软件人才，印度软件和办公支持服务出口增长迅速。

目前我国电信用户数(6亿户)、互联网用户数(9000万户)和电子信息产品制造业(1.88万亿元)规模分别居世界第一、第二和第三位，信息服务和产业基础预示着我国未来软件需求将高速增长。

(二)北京软件产业规模位居全国首位

1、北京软件产值占全国总量三分之一。2003年北京软件产业实现营业收入385.3亿元(不含整机产品中的嵌入式软件产值)，约占全国软件产业销售收入总量的34%，并保持连续几年发展速度超过30%的业绩。

2、北京软件出口占全国总量三分之一。2003年北京通过海关的软件出口额1.38亿美元，占全国通过海关的软件出口额的37%。

3、北京软件企业占全国总量三分之一。据不完全统计，北京的软件企业3400家，占全国34.5%；国家规划布局内的重点软件企业北京有31家，占全国18%。

4、北京软件产品占全国总量三分之一。北京软件产品5000多个，约占全国总量的30%。北京软件著作权登记的数量占全国43%。

(三)在软件人才和软件内需拉动方面北京对全国贡献率为50%

全国软件人才50%来源于北京，北京是软件人才培养的高地。全国软件市场订单50%来源于北京，北京是软件投资与决策地。如全国电子政务十二金工程和金融、电信等行业的软件系统解决方案由北京决策，推动全国实施。

(四)软件从业人员占全市从业总人数1.7%

软件从业人员12.1万人，占我市从业人员的1.7%。2003年北京软件产业实现增加值100.3亿元，占全市GDp总值的2.8%。软件人均创造的增加值高于全市平均水平。

二、软件产业发展的几个基本判断

(一)软件产业依然是我国的幼稚产业

1、我国软件产业规模比较小

2003年我国的彩电、彩管、激光视盘机、收录机、电话机、程控交换机、移动电话手机等产品产量居世界第一，打印机、光盘驱动器等产品也名列前茅，我国境内生产的显示器、手机、彩电、激光视盘机、笔记本电脑分别占全球总产量的50%、31%、43%、80%和40%。中国软件产业销售收入占电子信息产业的8.5%，只占全球软件产业总额2.58%，规模较小。

小型软件企业居多。国内软件企业人员一般在30-100人之间，最大的不过千人左右。据业内人士说，要进入欧美外包市场，500人的公司规模是一个基本的门槛。

2、高端软件控制在美国、西欧、日本等国家手中

美国是全球最大的软件市场，以微软、IBM、甲骨文(Oracle)等跨国公司为龙头的软件企业垄断着全球90%以上的操作系统、数据库管理软件及网络浏览器等基础软件、高端软件产品，绝大

分产品标准的控制权掌握在美国，他正利用其垄断地位获取丰厚的超额利润。在部分中低端应用软件外包的同时，美国还是全球最大的软件产品出口国。

日本软件产业是依靠国内巨大的软件市场快速发展的，在物流、交通、制造、通信和半导体等领域对企业级软件需求很大，其国内软件市场仅次于美国。为降低成本，日本的企业把很多定制软件外包给人力成本较低的国家(包括中国)。日本的软件设计技术先进，松下、东芝、日立、索尼、富士通等跨国公司都有相当规模的软件公司，他们研发的软件产品往往随着企业的各类产品(通信、计算机、家电、精密电子设备等)出口世界各地。

美国、西欧和日本软件产业占有全球80%份额。中国和其他一些国家处于软件产业低端和初级阶段。

3、我国软件企业利润率不高

2003年我市大型软件企业利润率为9.25%，中关村的软件企业平均税后利润率只有4.5%，而美国微软、甲骨文和IBM的利润率均超过30%，甚至达到70%以上。

(二)兄弟省市软件产业发展势头强劲

深圳软件产业继续保持强劲发展势头。2003年深圳软件产值为291亿元(含嵌入式软件)，比上年增长45.5%，增速超过北京。华为、中兴、金蝶是深圳软件产业的骨干力量。

上海软件产业连续三年增长超过50%。2001年上海软件产业增长52%，2002年为61%，2003年达到72%，经营收入为201亿元，实现了高速增长。

大连重点发展对日软件出口。2003年大连软件产业销售收入为45亿元，比上年增长52%，出口1.2亿美元，比上年增长140%，出口占软件总销售收入22%，比上年增长4个百分点。软件园建设极具特色，对日软件出口能力不断增强。

(三)印度软件出口发展咄咄逼人

经过十几年努力，印度在相对贫瘠的国内经济基础上实现了软件产业的腾飞，在高技术产业和知识经济的核心领域取得了令人瞩目的发展。

印度软件出口规模是中国的6.5倍。2003年，中国软件产业总额为1600亿元人民币，其中软件出口20亿美元；印度软件出口为130亿美元，同比增长30.26%。印度软件产业的发展模式是出口导向型，以定制软件开发和服务出口为主，2003年印度软件和服务出口额在软件产业总额的比重为81%。

印度软件出口业务正在走向高端。印度软件企业在国际上已经建立品牌知名度，得到国外客户特别是欧美客户的认可，美国是印度软件最大出口国，占印度软件出口额的58%。全球500强企业中有200多家企业采用印度的软件(日本是中国软件最大出口国，占中国软件出口额的61%，多数为低端软件编写)。

印度拥有一批软件出口龙头企业。印度排名前三家的软件企业(Tata、Infosys、Wipro公司)出口额之和超过2003年中国软件出口总额。印度有8家软件企业出口超过1亿美元，中国目前没有一家软件企业出口额过1亿美元(随设备出口的嵌入式软件除外)，中国的软件企业国际竞争力与印度相比存在较大差距。

(四)国际服务业向我国的转移明显加快

近几年,随着制造业的国际化大规模转移，国际服务业向新兴市场国家转移成为重要趋势，信息产业服务项目外包是项目外包中的热点，全球仅软件外包市场每年就有1300亿美元的规模，印度是最大的软件外包承接国。业务集中在电话客户服务(呼叫中心callcenter)、金融保险、人力资源、IT服务等行业。北京、上海、大连、杭州、济南、深圳、西安等城市都瞄准了软件外包市场，制定了各自的软件外包发展计划。

(五)国家已确定软件产业为发展战略重点

党的十六大提出，“以信息化带动工业化，以工业化促进信息化”，加快推进国民经济与社会信息化进程，必将进一步促进全社会对软件的巨大需求。

2000年国务院发布《鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策》(国发[2000]18号)，2002年又发布了《振兴软件产业行动纲要》，进一步明确了软件产业发展的战略地位，加大了对软件产业的扶持力度。纲要提出到2005年我国软件产业销售额将达到2500亿元，国产软件产品和服务的市场规模达到1500亿元，出口达到50亿美元，软件人才达到80万人

这为我国软件产业发展明确了近期奋斗目标，围绕这一目标实施的各项政策措施，将带来我国软件产业发展的新高潮。

三、北京软件产业发展存在的主要问题

1、注重引进制造业，忽视软件产业(包括现代服务业)的招商。国际服务业大规模转移的兴起，软件产业正在成为我国吸引外资的新热点。但是，目前我们还没有为此做好充分的准备，招商引资工作大多是围绕制造业开展的。

2、注重开发国内低端市场，忽视国际化能力的提高。我国国内软件市场较大，大多数软件企业，如中软公司、用友公司均是以国内市场为重点，努力开发自己的产品替代国外进口软件，没有把精力用于开拓国际市场。信息安全软件、用友的财务软件、金山的WpS软件最为典型，与跨国公司合作和出境承接国际软件业务相对不足。

3、注重扶持自有技术，忽视服务型业务的发展。国家和地方有关部门的政策支持一直倾斜于自有技术的项目，忽视IT服务型业务的发展。软件企业的认定是从自产软件产品销售收入占总收入的比例等方面来界定的，而将占软件产业总量近50%份额的软件服务业排除在外。如市场较大、高端的金融业务服务型软件和通信业务服务型软件项目，企业一般得不到政府的政策和资金支持。

4、注重产业推进，忽视知识产权保护。“盗版软件实际上助推了国内信息化发展”，这个论调由来已久，加上90%以上的操作系统、通用型应用软件(如办公软件、游戏软件)来源于国外，这些年盗版猖獗，打击力度不够。对知识产权的侵害，也严重影响了国内软件产业的发展。

5、注重人才总量，忽视软件人才质量和结构。北京软件人才呈橄榄型结构，高端国际化软件经营人才、高级产品设计专家(架构设计师)和低端技术工人相对不足，中间层程序开发人员较多。因此在承接跨国公司个性化较强的软件定单时，综合能力明显低于印度公司。

6、注重自有资金投入，忽视金融和资本市场的支持。由于软件企业固定资产少，无形资产比重大，很难通过资产抵押争取到银行贷款。软件企业规模小，前期研发投入过大，与传统制造业的赢利模式有所不同，在上市发行股票和发行企业债券方面存在实际困难。国务院《鼓励软件产业和集成电路产业发展的若干政策》(国发[2000]18号)中规定的由国家扶持的软件产业风险投资公司和投资基金至今尚未组建，实施难度很大。

四、北京发展软件产业目标和政策措施建议

(一)发展思路与目标

发展思路：抓住全球信息化浪潮和软件等服务业伴随跨国公司制造业转移中国的新机遇，充分利用国内外两种资源、两个市场，以软件产业国际化为突破口，引进国外先进的软件开发过程管理技术与风险投资，迅速提升软件企业的综合实力，提高软件产业对首都经济的贡献能力，推动软件产业成为首都高新技术产业和现代服务业的主导产业，初步成为首都经济的支柱产业。

发展目标：到2010年北京软件产业销售收入要保持年均30%以上的增长率，软件产业销售收入超过2000亿元，软件产业实现增加值占当年北京市国内生产总值比2003年翻一番，超过6%，力争达到8%；海关出口额比2003年翻三番，超过10亿美元，力争达到12亿美元；软件从业人员达到45万人；年销售收入超10亿元的软件企业集团超过30家。

发展重点：软件产业基地、软件出口基地；软件外包，重点行业应用软件、信息安全软件、嵌入式软件、国产基础软件、游戏软件。

(二)措施建议

1、确定一个地位：统一思想，确定软件产业在我市产业发展中的战略地位。由于土地、水、电、油、运等资源匮乏，生产性资源不足，从未来工业发展趋势看，我市制造业难以保持长期高速发展。北京有着人才智力优势，我们认为软件产业发展最能体现“五个统筹”的思想，因此建议扬长避短，集中政府资源，着力打造软件产业之都。

2、抓住一个基地：抓住机遇，加快国家级软件产业基地建设。抓好“点、线、面”，形成大企业—产业链—产业群的基地产业格局，充分利用好中关村国家级软件产业基地和软件出口基地的集聚效应，以中关村地区为重点，培育一批软件业旗舰企业，建设好国家软件产业基地和软件出口基地，加速软件出口增长，促进产业集聚。

3、营造一种氛围：创造环境，营造一种“搞软件，在北京”的国际氛围。与制造业相比，现代服务业国际转移对投资境的要求更高。北京集聚着大量服务业资源，借鉴制造业引进技术和外资的经验，进一步加强软件产业的规划、政策研究，完善和落实出口扶持、境外投资、外汇管制、境外上市、知识产权保护、政府软件采购等政策，加强技术支撑体系和服务支持体系建设，创造国际化、专业化的投资环境。

4、培养一批人才：促进跨国公司、大企业与学校的结合，培养适用性软件人才。全国35所国家示范性软件学院，北京就有6家学院。以重点发展领域的人才需求为出发点，以培养大型软件开发人才、国际化软件人才为重点，积极引进和整合教育资源，使北京软件人才结构更加合理。

5、提高一种能力：走国际化道路，提高软件过程管理能力。与印度相比，我市许多软件企业的开发和生产处于“技术少标准、开发缺规范、生产无检验、质量无保障”的状态，成为软件产业快速发展、软件产品走向高端的最大障碍。通过引入印度公司等一批国际知名软件外包公司，加快建立质量保证体系，提高企业软件开发过程管理能力。

6、引导一批资金：疏通资金渠道，促进软件产业与金融和资本市场的对接。软件产业的资金瓶颈主要是投资制度的制约，要努力研究软件产业的新特点，加快企业信用体系建设，积极向银行和资本市场披露产业发展信息，促进金融业、投资业和企业的对接，促进软件企业在国内外上市。国家发展改革委与十个部委共同起草的《创业投资企业暂行管理办法》已上报国务院，这个办法的颁布将进一步促进社会资金投入软件产业。

7、拓展一个市场：加快信息化建设，创造更大的软件内需。以电子政务、“数字奥运”、城市信息化和企业信息化为切入点，以软件正版化、知识产权保护、政府采购方式创造更大的市场拉力，拓展更大的软件市场。

8、促进一种融合：利用制造业规模优势，促进软件、硬件融合发展。我国制造业庞大，尤其是电子信息制造业，位居世界第三。硬件产品中嵌入着软件,硬件制造中的技术支持和售后服务又离不开软件外包服务。就像手机和短信、彩信服务，以及1860服务一样，产品围绕服务，服务围绕制造，融合发展，互为促进。