旅游景区中秋节营销策划全案

旅游景区中秋节营销策划全案（精选6篇）

旅游景区中秋节营销策划全案 篇1

在传统意义上，中秋是仅次于春节的第二大节日。除了吃月饼、赏月、祭月外，各地还有不同的风俗，如香港的舞火龙、安徽的堆宝塔、苏州的石湖看串月、苗族的跳月、傣族的拜月……08年假日方案背景下，各家景区会不会端出别样“中秋旅游大餐”呢？

很多旅游企业也想在中秋组织活动，但毕竟游客还没形成中秋景区消费习惯；河南交广则认为：一个节日主题活动要形成固定品牌，如“中秋要旅游、白云山最好”的意识——需要经过几年的时间去沉淀，这期间需要不断投入，经济效益回报的时间比较长。或许这就是许多景区知难而退的主要原因，但消费者心目中的排名一旦确立，就很难更改，所以最好还是抢占先机。

一、农民唐伯虎、民间毕加索（中秋才艺赛）

农民画，故名思义，是农民自己画的画。安塞有民间画家千余人，他们在劳动之余，用画笔描绘新生活，取得了巨大成就。安塞农民画参加过“法国独立沙龙美展”和世界各地的展出，作品多次在全国获奖，其中《牛头》获得全国评比一等奖。

1998年，安塞县被中国国家文化部命名为“中国农民画之乡”。当地景区如果就中秋元素结合民间书画艺人、农民画派代表人物，将会为中秋节带来浓郁的民俗风情。

二、情满中秋·让爱接孤儿回家

《情满中秋·让爱接孤儿回家》活动的主题是：让孤儿感受家的温暖。邀请30位孤儿来到景区，然后结合景区特点，比如引导孩子们进行“石头变月饼”的石头彩绘比赛。

河南交广认为：这一温情而富有创意的策划如果联系当地慈善机构与主流媒体提前预热、当日报道、事后花絮的多重合作，定为品牌塑造、拉动中秋客流创立奇功。

三、吃月饼大赛

为迎双节庆奥运，中秋节期间由河南交广深度合作伙伴——日照黄海九寨沟风景区举办“花好月圆迎奥运”万人品尝世界第一大月饼活动新闻发布会在济南举行。山东省旅游局、日照市旅游局和黄海九寨沟风景区相关领导出席会议。

“花好月圆迎奥运”世界第一大月饼由全国知名面点大师制作.整个月饼直径8．3米，厚度20厘米，用五谷杂粮和花生、核桃仁、大枣、莲子、桂圆等八宝料做成，月饼图案由奥运五环、福娃、祥云构成，五环周长20．0888米，代表2008年8月8日奥运会开幕时间.整个月饼寓意56个民族团结一致，祖国欣欣向荣、国泰民安、风调雨顺、五谷丰登。

河南交广建议景区节日期间组织比赛，看谁在最短的时间内全部吃完（以吞咽下肚，张口后后口中无显著残留物为准），谁为优胜，如违规，比赛成绩无效。吃法不限。比赛有裁判及裁判长，比赛结果由裁判当场判定。若有争议，裁判长为最终决定者。

四、摄影展“收集全国景区的月亮”

河南交广为内蒙古旅游网策划的一个比赛：网络接受手机、数码、书画等多种形式的月亮，从而参与PK，1

找到全国摄影同好，收集全国景区的月亮，赢经典相机大奖！开展一个非常有意思的创意大赛，无疑有助于网站人气和关注度。

五、网络游戏的中秋佳节

在这个合家团圆的节日里，河南交广建议景区联合国产网络游戏《仙界传》推出“中秋烤肉”特别活动，喜迎中秋佳节的到来，用实际行动和惊喜回报向玩家表达诚意。向玩家送上大礼以及节日祝贺的同时，玩家不经意间记住了游戏内——月满太行大峡谷、桃花烤肉度中秋的曼妙幻境。

游戏情景设置：中秋月圆人团圆，最好的方式就是和最亲爱的人一同烤肉、赏月啰！今年的中秋节嫦娥因为吴刚去火星出差，只留下一只不会烤肉的笨兔子陪他，而嫦娥不会下厨，所以希望你可以帮忙烤肉给她吃，她将会回报你她亲手做的礼物。

《仙界传》将于游戏内的冠名景区举办中秋节烤肉活动，凡于活动期间内，打倒游戏中阵法与任务之外的任何敌人，就有机会掉木炭、玉米、豆干、香肠、青椒、甜不辣，然后找烤肉架去烹煮出食物给嫦娥吃，嫦娥将会给玩家礼物。

六、九华山祈福赏月游受宠

中秋佳节在九华山举行的“月光菩萨圣诞日”等佛事纪念活动吸引近万名游客游览。为丰富中秋节旅游活动，昨天，九华山风景区让游客体验一次神秘的吉祥礼佛活动。各大寺院门前举行“月光菩萨圣诞日”等佛事纪念活动。“中秋合家团圆，佛山祈福赏月”等旅游线路也同时启动。

七、石象湖：中秋节相约月光之旅

石象湖为此定于9月20日至22日推出“中秋，石象湖月光之旅”主题休闲旅游活动，其中包括月夜湖荡舟（船篇）、品月饼、泡月茶（月饼篇）、月下吟诗会（文篇）、举杯邀明月（酒篇）、起舞弄清影（露天舞会）以及野外露营等一系列庆祝活动。

八、百舸争流万盏灯火；中外游客中秋闹珠江

广州市旅游局承办的“中外游客中秋闹珠江”活动是“旅游热浪溢羊城”系列精彩活动之一，也是继“抗非英模广州行”、“夏日旅游欢乐月”花车巡游活动后又一重大节庆活动。本次活动特别邀请外国驻穗总领事官员和境外游客参加，以进一步宣传、推广广州旅游的良好形象。

游客们既可以观赏珠江两岸美景，还可以品尝月饼、欣赏精彩的文艺节目，广东省木偶剧团、广州粤剧团等曲艺团体将分别在六艘船上表演精彩的节目。每条船的顶层还安排了一个15－20人的军乐队表演。

另外；组委会还安排了6条表演船进行舞龙、舞狮、威风锣鼓表演。30条花艇将在海印大桥和广州大桥水域游动，供市民观赏。

九、芒果网与网易中秋贺卡

新兴的在线旅游电子商务平台——芒果网利用与网易特色产品——中秋贺卡的合作，成功地取得消费者的情感反馈。

从第三方提供的广告监测报告看，芒果网与网易中秋贺卡的合作获得了巨大成功，推广活动以“病毒性”传播的方式在用户之间蔓延。芒果网实现了超过四亿印象数的品牌形象及产品讯息传播，有超过四百万用户接收贺卡，看到了“芒果网送贺卡抽旅游大奖”这一包含品牌形象的活动信息。此外，在活动期间，芒果网新增注册会员超过了1.2万人，还有超过17万的用户浏览了芒果网促销的详细资料。

芒果网与网易贺卡的合作，在传播执行策略上颇费了一番心思。双方的合作中，除把芒果网活动信息以置入方式加入网易贺卡外，还采取了“专题冠名 活动广告”、“旅游信息网络祝福”、“注册 抽奖”等形式，并调用了曝光率极高的网易邮箱广告位资源。这些方式，将网易贺卡与网易邮箱、页面广告等优势资源合理搭配，优化了传播策略，有效提升了营销投资回报率。

十、“我与海洋动物零距离”DC摄影大赛

很多景区改变了传统文艺演出的节庆活动形式，增加游客的互动性、参与性，如蓬莱八仙过海景区的“金秋我与海洋动物零距离”DC（数码摄影）大赛活动吸引了大量游客的目光。

十一、创意新颖的西湖游“打着灯笼找月亮”

离中秋月圆夜还有一周的时间，杭州一家旅行社推出了一个创意新颖的西湖游线路——“打着灯笼找月亮”。届时，游客们可以打着灯笼漫步白堤，还可以一起品尝甜美的月饼。

这条线路并不复杂，但充满了浓浓的人情味，其主要对象就是老年游客。一方面是考虑到老年人对于传统节日具有浓厚的感情，另一方面也是因为他们比普通上班族的空闲时间要多。河南交广认为：另外旅行社还可将包机奔月作为一个元素融入中秋节线路广告中。旅游景区还可在中秋节设置“月饼接力赛”，增加互动环节，以吸引大城市中每年增长的外来务工、经商人员。

十二、绵山挂铃、请灯，承遗风

绵山为迎接的“十一”黄金周，从8月份就已经开始筹备，专门按照唐宋时期的风格，制作了10000颗“太阴铜铃”和500只名为“请月”的灯笼，同时排练了两个月按照古制规范的挂铃、请灯的仪式，使广大游客能够最切身的体验到绵山的中秋唐宋遗风。

十三、温泉月饼

中秋月饼又多一种选择！台湾中华民国温泉观光协会与著名的烘培业者合作，利用碳酸泉、铁泉开发成口味独特的温泉月饼，让消费者在泡温泉美容养生外，还可以吃到温泉所含的微量元素。

十四、疯狂赛事：滚月饼比赛

据英国《电讯报》报道，每年5月底，英国中部的格洛斯特郡都要举办疯狂刺激的滚奶酪比赛。参赛选手从200米长的山坡上冲下，追逐一个重约3.6公斤的圆柱形巨型奶酪。比赛共分4组进行，由主持人在将巨型奶酪或木制奶酪从山顶推下的同时喊口令。然后，参赛者争先恐后地追逐奶酪下山。

由于山坡太陡，下冲时速度又很快，很多选手都像奶酪一样跌跌撞撞“滚”下了山，因此不少人骨折或擦伤。参加滚奶酪节，虽然冒着受伤的危险，然而既是勇敢精神的体现，又是对古老传统的尊重，当然还有难得的放纵和狂欢，何乐而不为？

如果景区够疯狂、够出位，不妨将中秋节的滚月饼比赛作为一个选择。

节日促销相当于没有神秘感的家常菜，能够把家常菜做出品位、得到“上帝”认可的，必须是手艺高超的大厨

策划书全案 篇2

一、光行图文店的定位策略

1、图文店（也称打印店）处于的发展阶段：

图文店是普通打印店的升级版，它的发展应运了现代商务办公的要求。现代办公是信息化办公为主导，商务办公中人们需要积累大量的资料。然而在这些大量的资料中，可能只有小部分是真正有用的，成熟的，这部分资源，都需要及时的整理，归档，这样才能在办公中快速沟通交流，无形的信息会渐渐回归到纸面化，纸面化的材料更成熟，从而帮助商务人士的工作成果瓜熟蒂落，形象化，从而尘埃落定。

在商务人士的日常办公中，打印资料是最为常见的事务，而且要求规范高效。各种大小规模的打印店的出现，正是应运了这种需要，提供并满足这类人士的需要，处理商务白领的打印，复印，文本等各类资料的再加工。帮助商务人士将自己的工作资料有形化、纸面化。图文店的出现的发展正是满足了这类商务人群，白领全方位的需求，主要涵盖：打字复印，彩色打印，传真扫描，设计排版，A3出图，CAD工程出图，塑封刻字，横幅锦旗，制作名片，文本装订，光盘刻录，画册装订等。

2、光行图文店的独特性：

光行图文店的业务发展目标性强，目标客户具有针对性。规模小的图文店就可以独立经营包括打字复印，彩色打印，传真扫描，设计排版，A3出图，塑封刻字等业务；规模大的图文店就能经营包括横幅锦旗，制作名片，雕刻标牌等业务；而大型的图文店就可承接数码印刷，写真喷绘等业务。现代电子商务快速发展，对于视觉化要求增强，图文店的独特性就在于可以将信息化的资料视觉化，纸面化，具有无限的广阔市场，图文店立足于商务，将进一步拓展到日常家居等市场。（日常家居市场涵盖数码照片冲印、个性相册制作、个性门牌指示牌等）

3、光行图文店分销产品的方法：

图文店采购大量纸张，待客户上门或上网提出信息加工的要求，再使用专业设备，进行打印、复印、排版、设计，然后落实到纸张上，销售给客户。换句话说图文店属于信息技术的输出和采取加工原材料相结合的形式销售。

4、光行图文店的目标客户：

商务人群、白领、缺乏专业设备却需要纸面资料的日常办公人群。

5、产品的生产成本，售价：

6、光行图文店发展新的现代化产品的计划：

光行图文店为了进一步专业高效地为客户提供日常商务服务，将分三头进行专业服务项目拓展：

一、采购专业的原材料；

二、购置专业的机器设备；

三、进行专业的生产流程培训。

二、光行图文店的竞争策略

1、竞争对手有哪些？

光行图文店的竞争对手之一：嘉×图文店（或与之规模相当的图文店）在我图文店铺地址周围仅有一家嘉×图文的规模与我公司规模相当；

竞争对手之二：恒昇图文，恒昇图文属于规模较大的图文店

2、竞争对手如何运作：

嘉×图文店铺地址在密度桥路上，是街边的门面店，他们的分销产品策划与我公司相似，但是缺乏网上接单和24小时营业这两项服务。

恒昇图文距离较远，针对的是公司等需要大量打印复印的客户，这些客户往往签署了协议或者购买了会员卡，形成了长期的业务，但价格较贵。

3、竞争对手的产品与本公司的产品相比，有哪些相同点和不同点？

嘉捷图文的产品和我公司的类似，服务项目类似，但是它的生产效率低，机器设备老旧。不承接或者极少承接网络业务，不提供24小时服务。运营方式是家族形式，缺乏现代化的高效管理。

恒昇图文业务比我公司广泛，客户源稳定，管理规范高效，机器设备领先，承接网络业务并且同时提供24小时服务。不同点在于恒昇的客户多以公司为主，定价较高，一些无法以公司名义进行打印复印的个人客户一般都不会选择价格定位较高的恒昇。

4、竞争对手所采用的营销策略是什么？

嘉捷图文的营销策略单一，凭借位置优势等待客户，再提供相应服务。

恒昇图文采用品牌连锁营销策略，连锁店经营的模式。

5、光行图文店的竞争优势是：

1、门店业务和网络业务双向承接2、24小时服务

3、机器设备生产效率高

4、原材料渠道有价格优势

5、价格适中，既面向个人又面向公司

6、公司产品定位很专业

三、目标市场分析

1、目标市场及客户分析：

光行图文店在新世纪大厦楼下，地下停车场入口旁，周围商务楼林立，另有白马大厦、华浙大厦、坤和中心等。

此地来往人群多为商务白领，出入商务楼多以商务洽谈为主。这类人群主张高效率办公，时间宝贵。商务白领日常工作以写字楼为中心，活动圈较窄，时间利用率高，多以写字楼为中心，步行距离为半径，一般不愿外出或尽可能外出地时间短。所以我公司的地理位置优势满足了他们节省时间，高效办公的需要。

外来商洽人员，目标较为明确，但是由于时间紧张，往往商洽资料准备不够充分，有临

时打印需求，我公司可提供这些人员的快速服务，帮助他们将商洽资料准备充分，顺利完成商务洽谈。而嘉捷图文在新世纪大厦的马路对面，周边店铺林立，服装店、快餐店、便利店都有，人流大但目标性不强。

网上客户，一般也是驻扎在周围写字楼群上，为了节省时间，在外出洽谈之前，只需网上下单，等待他外出时先顺路到我公司拿好资料，按时外出；或者时间紧张，马上要看到工作成果，网上即时下单，等我公司配送到客户单位，及时看到工作成果，顺利完成工作。

2、如何开展公共关系、促销、广告：

光行图文店成立初期应当先立足于周边的商务圈，各座写字楼，顺利进入写字楼内部开展业务，迅速提高知名度，进行各项促销活动，同时伴随店面外的广告横幅，灯箱广告，宣传单页，迅速覆盖周围商圈，提供电话、网上接单、大量配送、立等可取、送货上门等服务。全面积极地开展业务。

备注：我店使用内部职员兼销售代表；我店的销售培训由股东之一的策划主管进行培训。

四、光行图文的执行计划：

店铺选址落实：

店铺装修：

生产资料采购：

原材料采购：

生产和设备成本：

五、光行图文的管理机构

1、管理者及组织：

股东一：陈磊40%

个人简历：杭州师范大学环境艺术本科

工作职务：设计 业务

个人特长：擅长业务洽谈 商业空间设计 有一定的人际关系 个人资源包括广告公司 大学学校 电影院等

股东二：诸茜茜30%

个人简历：苏州大学广告学专业本科

工作职务：广告策划，创意文案、市场营销

个人特长：文采出众、思路活跃、创意独特。广告公司资源广泛，人际关系佳。

个人资源深厚，商务圈涵盖江苏省连云港广告部、江苏卫视广告部、无锡市工商局、杭州尚

势广告公司、杭州可道广告公司、杭州夹板市场、央视签约摄影师、杭州动漫企业职业经纪人等。

股东三：诸敏30%

个人简历：中国美术学院艺术设计技术学院专科

工作职务：设计 业务

个人特长：擅长各类设计及制作业务，有一定的人际关系。个人资源包括广告公司和化妆品公司等各类快速消费品公司。

六、市场预测

1、生产制造所需的店铺、设备情况：

需要集打印、复印、扫描一体的黑白激光打印机，具有A3打印功能或更高级功能的一体机1台；彩色喷墨打印机或更高级功能的1台；名片机1台；刻字机1台；塑封机1台；电话传真机1台；装订机1台；切纸机1台；空调1台；饮水机1台；电脑3台；

设备供应商与安装情况：

设备采取一次性安装，上门保养维修的原则；

2、产品预测：

黑白激光打印，复印A4、A

3彩色打印A4、A

3工程标书装订

平面设计

空间装饰效果图

收发传真

制作名片

刻字塑封

3、生产流程：

任何客户任何业务都见流程单工作：（拟定）

4、原材料需求及其保证措施：

5、产品质量控制方法或改进计划：

我公司在营业之前必须保证拥有3名熟练操作工兼技术人员；3名股东必须熟悉各大小机器的使用方法和性能功能，熟悉简单应急的修理方法；并且与专业的维修保养机器的服务人员保持联系，保证机器功能的互相补充，由于损耗无法使用时有候补机器跟上；

6、技术提升和设备更新的要求：

根据试运营期间的客户需求，及时采购相应的设备满足市场需求，如及时添加雕刻机，或者冲印相纸等设备。

备注：

附录一：

附录二：

媒体全案策划 篇3

—— 选择元升达广告公司

在您的脑海中，“元升达”或许是一家默默无闻的广告公司。其实由于“元升达”的特殊定位：专业服务于金融企业，以及我们向客户提供的特殊资源和特别折扣的缘故，公司运作始终保持低调，成为众多享誉广告业界项目的幕后英雄，同时有效地确保了客户轻松地享受令人兴奋的资源和价格。下面就贵行2003年北京市场媒体推广全案，对“元升达”整体接标优势作要点介绍：

优势1 ：熟知媒体宣传

历时三年，“元升达”曾成功地为中国银行总行作晚会媒体策划全案、为中国工商银行总行作媒体推广方案、为中国建设银行总行、中国农业银行总行、华夏银行总行作不良资产清理媒体宣传方案。

优势2 ：丰富的媒体资源

“元升达”了解各媒体特点和发展动态，享有北京地区包括报纸媒体、杂志媒体、电视媒体、晚会媒体、广播媒体、流动媒体、户外媒体、户内媒体、直投媒体等各媒体领域多家龙头企业的全力支持和一手资源，故此多次为我们的客户争取到媒体优先、优惠使用权。

优势3 ：令您心动的价格

与普通广告公司不同，我们的报价基点大多取自各电视台、广播台长、报社社长、北京市政管理委员会等媒体源头，大幅度降低了银行宣传成本，并且通过媒体间资源置换，我们还可以为客户提供特例价格。

优势4 ：同步发展到永远

随着银行业的蓬勃发展，金融业务推陈出新，植根本土资源抗衡外资竞争对手的策略的实施，“元升达”不断突破自我，永远站在媒体开发最前沿。特别是2002年，“元升达”主持开发了更多令业内瞩目的强势媒体，包括：2002年十六大晚会，2003年两会晚会，各知名大厦户内媒体，二、三环沿线所有桥下灯箱广告位，轻轨广告等。

酒会活动策划全案 篇4

引言

本案成案时间较短，对具体情况也不甚了解，故为我司的初步想法。借进口葡萄酒与龙湖·郦江的超凡品质，强强联手，相信若活动顺利进行，则将达成双赢局面。下面是活动的主要构思：

一、活动背景：

为更进一步增进龙湖·郦江业主邻里间相互了解与沟通，创建和谐生活；重庆麦乐商贸、龙湖·郦江物管单位联袂举办“2010“龙湖·郦江——生活畅享”酒会”。

二、活动目的：

2.1、促进龙湖·郦江业主间的交流、沟通与融合，创造和谐生活。同时，也将突破以往各种酒会的传统形式，把本次活动办成一次品位、格调、温馨的“生活族群聚会”；

2.2、本次活动从“增加了解、畅享生活、品味非凡”这个基点出发，以“品位、高雅、愉快、轻松、温馨”为基调，力图为龙湖·郦江业主们创造一次品位的相约，一次味觉的共享，一场温暖的聚会，让每位参与者更多地体会到生活的多姿、多彩及葡萄酒的异彩纷呈；

2.3、感受重庆麦乐商贸公司作为重庆最专业进口葡萄酒专卖机构在酒会策划中的专心、体贴；感受葡萄酒文化的博大精深；感受进口葡萄酒的与众不同；

三、活动主题：

挥洒天地 红动郦江

-------2010“龙湖·郦江——生活畅享”酒会 主题阐述：

“•挥洒天地”首先暗示龙湖·郦江业主们的社会阶层，既寓意品味生活，一个“挥”字，更体现出生活状态的潇洒与灵动。

“•红动郦江”也暗示出本次活动的另一个内容之“酒会”，“红”字完美的体现了葡萄酒的标识性色彩，也给予美好的寄愿；

主题备选：

物华天成杯享纯酿

-------2010“龙湖·郦江——生活畅享”酒会

四、活动基本资料：

主办单位：新龙湖物业管理有限公司 协办单位：重庆麦乐商贸有限公司 活动时间：2010年*月*日

邀请对象：龙湖·郦江业主及意向客户 与会人数：100人（待定）活动地点：（待定）

五、活动内容、现场装饰、形式&程序：

※内容：葡萄酒文化展示+葡萄酒鉴赏+品酒体验+话题互动这是一次集葡萄酒文化欣赏与体验之夜的精英人群聚会；这是一次集风情佳肴、动感音乐、名贵红酒的盛会；这是一次品位与生活，也是一次健康与邻里的交流会。

※活动流程：

※现场装饰：（略）

※活动亮点：

A、开场——电声小提琴

以电子小提琴的时尚、优雅，一开场就充分吸引与会者的关注；

B、葡萄酒专题影片

从葡萄酒的起源开始，向与会者展示葡萄酒文化的深刻及麦乐公司的专业；

C、专业红酒师进行葡萄酒知识的介绍、演示及现场互动小游戏

※知识介绍：葡萄酒分类介绍、日常搭配技巧、葡萄酒赏析技巧、贮存注意事项等等；※互动游戏：葡萄酒分类鉴赏游戏（将之前所说不通类型的葡萄酒分别盛放，邀请与会

者上台按照葡萄酒特点进行品尝和辨识）；葡萄酒知识及抢答（红酒师就之前所介绍的知识进行提问，与会者进行现场抢答，参与者赠予小礼物）

D、专业人员进行关于葡萄酒与健康的讲座

麦乐专业人员从人体健康的角度，系统讲解葡萄酒的天然成分有事，以及对人体作用，如抗氧化、心血管疾病的辅助和预防功效等方面，结合PPT的生动演示，让与会者充分认识红酒对人体健康的促进作用。

E、葡萄酒的对比体验

将目前国内最为主流的葡萄酒与麦乐推荐的进口葡萄酒进行比对：口感、色泽、、工艺流程、产地等方面；以与会者亲身体验中，感受麦乐公司葡萄酒的超凡出众；

F、葡萄酒拍卖

为展现与会者与葡萄酒爱好者阶层的高尚品味和尊荣感，将设定几款葡萄酒在活动现场进行慈善拍卖。作为整个活动的高潮，讲拍卖葡萄酒的款项作为慈善捐赠用途，更有助于提升整个活动的品味及意义。

六、活动的其他设想

围绕核心诉求进行策划，在可行的前提下，我们建议： 之一：精英歌友会

精英歌友会是歌唱爱好者并相齐唱，是抒发心中的激情歌唱会；也是和谐共处，团结友爱的歌友演唱会。可通过职业歌手与歌唱爱好者相结合，即不失歌唱之品位和亮点，更能带动非职业歌唱者激情歌唱的氛围。之二：精英舞友会

华尔兹、伦巴煽情，假面happy舞会激情碰撞，是又一次高潮的迭起，是活动互动形式的具体体现，是打破陌生面孔促进参与会成员之零距离交际沟通，心灵碰撞的其团队合作的艺术化手段，其表现方式诙谐幽默、生动有趣，更容易促进酒会朝着最高潮人气中发展。之三：颁奖

把“颁奖”留在最后程序中，有利于维持人气坚持到最后及活动参与者的完整，设置别出心裁的十项最佳奖项，这样打破了传统的设奖颁奖形式，又富予与会者更多的活动荣誉。

综上所述：

盛夜，是动感之都。这里风情时尚，整齐划一。这里的精英风趣幽默、诙谐有度，主持人将这场盛夜一次又一次推向高潮，掌声泛起涟漪„„

美味佳肴丰富醇香，名贵红酒，魂牵轻柔的乡间爵士乐，田园畅想的钢琴曲。令人游离失所，无所适从。香槟绽开美好向往，缤纷好酒，叫人留连神往„„楚楚丽人，令人遐想感动，歌声响亮的民族声乐燃起新希望。鞭策从舞姿翩翩、风流倜傥的华尔兹伦巴，目光遐接„„通过佳肴、光影、红酒、丽人、音乐、舞姿汇聚一堂，使活动创造激情。

七、活动所需物料及费用预算（暂略）

※本案之现价段的策划只为活动目的、主题、理念和基本形式、程序提出设想与讨论。若贵方认同和需在基础上作出补充和调整，敝司下一步将展开具体可实操执行方案加以完善之。

旅游景区中秋节营销策划全案 篇5

[ 2010-4-28 23:39:00 | By: wangjunhotel ]

0

推

一、卡的面值及其优惠额度 个人购卡

实付金额酒店给予优惠个人享受优惠率赠送优惠后 卡增值金额

赠送卡金额赠送消费金额优惠总金额优惠率折扣率 30000元7500元7500元15000元150% 67%45000元 20000元4000元6000元10000元150% 67%30000元 10000元2000元3000元5000元150% 67%15000元 5000元500元1000元1500元130% 77%6500元 2000元200元300元500元125% 80%2500元

二、各面值卡具体优惠礼遇 ★ 30000元VIP储值卡

支付30000元人民币购卡，卡内实际储值37500元人民币，另随卡赠送实物和消费金额 7500元： A、本人在浴场洗浴，全年浴资免费（价值2000元以上）； B、赠送酒楼餐饮代金券10张(价值500元）；

C、赠送宾馆豪华套房一日间、商务套房二日间（价值1800元，需提前三日预订）； D、赠送浴场全免浴资券25张(价值1200元)E、赠送酒吧茶资券20张（价值1000元）；

F、会员生日、圣诞节、情人节，赠送礼物(总值700元)； G、赠送高档浴服一套(价值300元)；

H、配梦浴场个人专用更衣柜(大柜)一个（使用期至卡内余额为零且不再续费时）。★ 20000元VIP储值卡

支付20000元人民币购卡，卡内实际储值24000元人民币，另随卡赠送实物和消费金额6000元： A、本人在浴场洗浴，全年浴资免费（价值2000元以上）； B、赠送酒楼餐饮代金券10张(价值500元)；

C、赠送宾馆商务套房一日间，豪华标准房一日间、标准间一日间（价值1000元，需提前三日预订房间）

D、赠送浴场全免浴资券25张(价值1200元)； E、赠送酒吧茶资券10张（价值500元）；

F、在会员生日、圣诞节、情人节，赠送礼物(总值600元)； G、赠送高档浴服一套(价值200元)；

H、配浴场个人专用更衣柜(小柜)一个（使用期至卡内余额为零且不再续费时）。★10000元 VIP储值卡

支付10000元人民币购卡，卡内实际储值12000元人民币，另随卡赠送消费金额3000元： A、本人在梦幻水城洗浴，全年浴资六折优惠（价值800元）； B、赠送王朝御宴餐饮代金券6张(价值300元)；

C、赠送王朝宾馆商务套房一日间、单人间一日间（价值700元，需提前一日预订房间）；

荐

D、赠送浴场全免浴资券15张(价值700元)； E、赠送酒吧资券10张（优惠价值500元）。★ 5000元 VIP储值卡

支付5000元人民币购卡，卡内实际储值5500元人民币，另随卡赠送消费金额1000元： A、本人在浴场洗浴，全年浴资六折优惠（价值800元）； B、赠送浴场全免浴资券5张(价值240)。★ 2000元 VIP储值卡

支付2000元人民币购卡，卡内实际储值2200元人民币，另随卡赠送消费金额300元： A、本人在浴场洗浴，全年浴资六折优惠（价值800元）；

三、卡购买

1、购卡者可在本酒店浴场、宾馆、酒楼、酒吧各收银点现场购卡；也 可挂本酒店服务电话提出购卡意向，本店可派员登门为您购卡服务。

2、购卡以现金方式进行结算，不受理挂帐购卡。

3、卡的购买者为本店尊贵的宾人，为了方便对您的服务、馈赠及挂失，请协助本店进行相关的客户登记。

四、卡的用途

1、本卡为现金储值卡，即电子货币卡。此卡等同于现金，凭此卡可在本酒店浴场、宾馆、酒楼、酒吧各营业区域进行消费。

五、卡使用 1、10000元及其以上面值卡即买即开卡启用；面值2000元卡、面值5000元卡，当天购买，第二天启用。客人用支票转帐方式购卡，待款到本公司账户后方可开卡启用。

2、本卡为购卡者本人专用。如果转借他人使用，须由本人签字授权，或者由本人以电话的方式直接告知本店收银台。

3、卡的储值不兑换现金。

4、卡内储值为零时，本酒店将收回此卡。

5、本卡不适用于按制式餐牌定价的宴会和团体用餐，不适用于会议费用结算，不适用于协议客户。

六、卡挂失与补卡

1、为了维护购卡者的利益，本酒店接受购卡人的挂失。如此卡丢失，请及时通知本酒店财务部或本酒店总服务台(电话：)，本酒店将停止此卡的使用。若挂失前，卡内储值被他人消费，本酒店不予承担责任。

2、挂失之日起两个工作日内，本酒店为购卡者办理新卡(原卡作废)，并将原卡内余额(电脑数据为准)转至新卡。购卡人向本酒店交纳补卡工本费20元。

3、卡挂失仅限面值30000元、20000元、10000元VIP储值卡，面值5000元、2000元卡不予挂失。

七、换卡与退卡

1、因卡质量问题致使卡不能使用，本酒店免费为其更换新卡；因购卡者本人原因造成卡不能使用，本酒店为其更换新卡，并收工本费20元。

2、退卡：因本店原因造成退卡，尚未消费部分按比例减去购卡时的现金让利折扣额，余下金额如数退还(赠送部分不冲减)。因消费者个人原因退卡，尚未消费部分按比例减去购卡时的现金让利折扣额，再按比例减去购卡赠送部分，余下金额退还。

3、因个人原因退卡，仅限面值30000元、20000元、10000元VIP储值卡。

八、其它

1、卡的有效期为一年(从购卡之日起计算)。

2、未尽事宜及各项条款的修改和最终解释权归本酒店。

酒店会员卡销售整合营销策划全案

字体大小：大 | 中 | 小 2006-10-11 18:11评论：0 IC卡销售整合营销策划全案

第一部分：酒店“至尊金卡”会籍手册--------------------1～3

（宗旨、入会资格及条件、入会须知、会员会期、办卡相关事宜、会员权益、会员积分办法、特别说明、会员积分奖励计划、换新卡办法、以下情况，会员将失去会员资格相关事项服务说明）

《至尊金卡》入会申请表-------4

（会员个人资料、个人资料〈如下供附属会员填写〉)

酒店《至尊金卡》会员优惠条款-5

（健康中心优惠、休闲阁优惠、夜总会优惠、餐饮服务优惠、酒店住房优惠）

第二部分：酒店“至尊钻石卡”会籍手册-------------------5～8（宗旨、入会资格及条件、入会须知、会员会期、办卡相关事宜、会员权益、会员积分办法、特别说明、会员积分奖励计划、以下情况，会员将失去会员资格相关事项服务说明）

《至尊钻石卡》入会申请表-----9

（会员个人资料、个人资料〈如下供附属会员填写〉)

酒店《至尊钻石卡》会员优惠条款------------------------------10

（健康中心优惠、休闲阁优惠、夜总会优惠、餐饮服务优惠、酒店住房优惠）

第三部分：会员卡办理程序及提成办法-------------------10～12 第四部分：会员卡全年推广费用预算及效益评估------------12～13 第五部分：酒店“会员卡”推广任务指标分配--------------14～15 第六部分：酒店服务项目会员优惠价目表-------------------16 第七部分：2006年酒店会员卡销售提成计划---------------17～18 第八部分：酒店会员卡推广消费现金券配送-----------------19 第九部分：会员卡实样---20

策划单位：中国酒店策划研究院（）

第一部分：酒店“至尊金卡”会籍手册

一、宗旨

会员俱乐部推行志愿加入及自愿接受酒店会员章程为原则。本会员，以全新的国际休闲事业先进的休闲、康体、消费理念和独特的娱乐项目及热心周到的服务，让会员享受全方位的服务。

二、入会资格及条件

1、酒店欢迎社会各界人士、公司、机关团体、企业等加入本酒店会员俱乐部。

2、凡年满18岁以上的中外人士均可以个人名义登记本会会籍。

三、入会须知

1、个人入会须提供个人身份证或其它有效证件复印件，到本酒店商务中心填写《至尊会籍申请表》，经审批接纳并交付入会费，在本酒店正式发出“至尊金卡”后，方能享用会籍的权益。

2、公司入会须提供公司营业执照副本复印件一份，到本酒店商务中心填写《至尊会籍申请表》，经审批接纳并交付入会费，在本酒店正式发出“至尊金卡”后，方能享用会籍的权益。

3、个人、公司入会需一次性交纳会费￥1888，会员将获赠价值￥1888酒店消费套券；缴纳会费可用现金、支票、信用卡等方式支付。

4、公司会员可申请办理“至尊金卡”附属卡2张，附属卡入会费每张￥1680，会员将获赠价值￥1888酒店消费套券。凡持附属卡消费，享有与主卡同等优惠权益，但消费金额积分将自动转入主卡积分上。

5、申请人也可登陆喜悦假日酒店网站申请入会。

6、会籍使用有效期内不受理退卡，但可在酒店商务中心办理会籍转让，转让会籍需交纳￥200手续费。

四、会员会期

“至尊金卡”及附属卡会员期为3年。

五、办卡相关事宜

2006年广州某大酒店会员俱乐部（IC卡）销售整合营销策划全案

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一、会员收费标准

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3、白金会员入会费1688元/5年。可获如下权益：

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二、付款方式：

1、银行汇款支付会员费：

2、个人帐号[个人用户柜台存款或ATM柜员机转帐专用]

3、请前往任一银行营业网点填写储蓄卡存款单，往下列对应储蓄卡帐户

房地产项目策划全案 篇6

目 录

第一部分：合肥东市房地产市场分析

一、板块之争显示出东区房地产市场亟待发掘

二、谁在东区购房

三、购房者希望在东区购什么样的房

第二部分：市场调研

一、区域市场分析

二、竞争项目分析

三、本案优劣势分析

第三部分：项目主题定位

一、项目定位

二、策划理念

三、策划思路

四、目标人群定位

第四部分：产品策略

一、规划设计建议

二、产品形式建议

三、套型设计建议

四、差异是产品取胜的杀手锏

五、教育——未来的希望

第五部分：项目价格策略

一、价格是把锋利的双刃剑

二、市场不需要雷锋，更会抛弃玩火者

三、低开高走，步步为营

第六部分：广告策略

一、推广策略

二、推广媒体

三、推广诉求

四、推广思路

五、促销活动

第七部分：因为专业所以营销

第一部分 拨云见日看东区（合肥东区房地产市场分析）

第一节 板块之争显示出东区房地产市场亟待发掘

房地产业作为一个风险与机会并存的行业，专业的开发商需从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。合肥市东区作为前些年合肥市经济发展的中心地之一.如今优势已很难发挥。该地区房地产市场的发展受到了很大的制约,无论在发展的规模还是房地产的价格上都要落后于其他的地区,但经济发展的共同富裕是我们的总体目标,这也告诉我们这一地区的暂时落后只是发展的时间问题,在经济飞速发展的今天,这一地区的房地产也将很快进入发展的快车道。

明月港湾小区地处临泉路与郎溪路交汇处，二十埠河东侧，临泉路将小区一分为二，周边相邻肥东二院方庙中心、新安公学、郎溪小学、玻璃总厂、国风塑业、恒通批发市场、漕冲批发市场、长江批发市场。

根据本案的物理特性及当代人文特点，建议提出亲水生态家园的概念主题，在此概念基础上，结合小区自然、地理条件及开发草图，划分出五大组团和八大景观，作为小区的整体规划基本形式。经过详实的调研分析，进行准确的市场定位，对产品、价格、推广方案作出理性的设计，相信这一切都将是我们成功攻破市场的利器。

合肥市四大区域概况：

◆ 包河区：处于城市上风口，是发展房地产的最佳选择，未来合肥大步向南趋向巢湖发展，包河区必将处于前沿阵地、核心区域，作为大城市向南推进的核心区域和市区区域面积最大的新城区，包河区能够对各类生产要素产生强大的吸引力，必将快速迎来一个工业化、城市化跨越式发展的“黄金时期”。

◆ 瑶海区：随着合肥新站综合开发试验区的不断发展，周边的交通、配套等条件也日臻完善，越来越多的房产开发商已经被该区未来的升值潜力所吸引。这与其所处的地理位置有着较大的关系。与其他三个行政区相比，便捷的交通是瑶海区重要的区位特点。瑶海区是交通枢纽区。合肥火车站、长途汽车站、旅游汽车站、出租车旅游公司等坐落在区内，铁路、公路、水运等交通发达。便利的交通条件使该区既与市中心区紧密相连，又可远离都市的喧嚣，公交线路多、站点设置合理，使得居民出行十分便利。

◆ 庐阳区：是以合肥市老城区为主体，南至合肥的“翡翠项链”的南段——银河、包河，东与瑶海区隔淝河相望，整个区域向西北延伸。全区面积１３６．８６平方公里，人口３７．１４万，下辖１０个街道、３个乡镇，是集城乡为一体的新型城区。相对于合肥其他三个行政区来说，其各项发展都较为成熟，住宅的价格在四区中也相对较高。

◆ 蜀山区：目前的开发区域全面红火，且总体来看较为集中三线两区。三线：环城路沿线、长江路沿线、黄山路沿线；两区：高新技术开发区、经济开发区。并且这三线两区各据资源，楼盘开发都很有特色。这些特色概括起来，可以归纳为以下两点：

1、教育为楼盘开发增光添金；

2、围绕山水以生态为题作秀博彩。纵观整体形势，目前蜀山区住宅市场行情走势总体表现平稳。楼盘整体开发品质较以往有所提高，物业多向中高档楼盘发展，显示出蜀山区楼盘整体品位的上升，高档楼盘也有较强的吸纳能力。从购买群体上看，除了区内及周边的有意于改变居住条件的居民，购买群体向整个合肥市外延。未来随着贯通南北的怀宁路工程使道路交通有所改善及开发的区域的趋于成熟，蜀山区地块尚有较大开发余量。

◆ 整合：在对购房者最可能选择的城区进行调查时发现，最受购房者青睐的城区是西区，选择西区的人占了42.１５％，这与合肥市西区逐步形成的优质的生活环境有很大关联；选择南区的人占２１．56％，这与政务区南移、良好的居家环境逐步形成有很大的关系；一环内也有20.46％的人青睐，当然一环内的房价居高不下也是大多数人不将一环内商品房作为首选的一个重要因素；再次是东北新站，目前逐步形成的批发、零售的周边环境以及日益形成的各小区规模也成为一部分购房者将其作为首选房的一个因素，这部分群体占15.83％

第二节 谁在东区购房

1、文化层次上来看。有意向在东区购房的被访者大多属于当地居民，但低学历的高中及以下人群占到16.22%，在各板块中比例最高。

2、从职业状况来看。消费者以区内企、事业单位工作人员及工厂的职工、小生意人居多，二者合计占全部消费者的40.32%。

3、从家庭收入来看。有一半被访者的家庭总收入在1000-3000元之间。

4、从居住区域来看。在购东区住房者中，东区的原市民占了55%

5、从工作地点来看。目前就东区来说，工作在附近市场和工厂企业的人最多，也是本案的主要的购买人群。

第三节 购房者希望在东区购什么样的房

1.总体而言，购房者对东区选择差异并不大，几条主道路修缮后将占65.56% 2.大多数消费者愿意购买东区的多层住宅，极少高层。

3.价格、交通、楼盘质量、生活配套者在东区购房首先考虑的几因素。

序号 因素 比例 % 1 价格 66.22 2 交通 50.00 3 楼盘质量 31.76 4 物业管理 29.05 5 小区内环境景观 12.16 6 学区划分 22.97 7 周边自然环境 12.84 8 周边生活配套设施 10.81 9 开发商的形象及信誉 7.73 10 小区内居住人群状况 8.11 11 增值潜力 0.68 有五成消费者选择在东区购买“两室型”住宅，另外，有四成消费者选择“三室型”住宅。消费者对住房面积的选择主要集中在61-120㎡之间，其中81-100㎡的选择率最高，达35.12%。

第二部分 它山之石，可以攻玉（市场调研）

一、区域市场分析

（一）目前及今后合肥的房地产走向

合肥市房地产市场目前供求两旺，归根到底是需求拉动了投资和供应。在上世纪90年代中期，合肥的家庭就完成了家电消费，经过5-7年的积累，合肥市居民消费需求已经进入住宅消费期，所以这种旺盛的需求实际上是厚积薄发。造成旺盛需求的其他原因有旧城改造拉动了城市建设的步伐。同时，金融的支持、二三级市场的联动都起到很大的作用。据专家分析，这种旺盛的局面将会维持至少二十年不变，如果本案在一至两年内开发，将会很好地利用房地产旺盛的势头，造成销售的火爆。

同时，作为房地产开发商，也同样应该看到：合肥房地产市场的消费群已经开始向理性化消费者转变；市场渐趋成熟；产品向差异化发展；市场竞争加剧。任何违背市场规律的行为都将在这样的市场上遭遇挫折。

（二）周遍环境带来的利好

明月港湾小区地处临泉路与郎溪路交汇处，二十埠河东侧，临泉路将小区一分为二，周边相邻肥东二院方庙中心、新安公学、郎溪小学、玻璃总厂、国风塑业、恒通批发市场、漕冲批发市场、长江批发市场。

（三）政府东拓政策支持对本案的利好

东区位于南淝河、板桥河左岸，包括新站综合试验区和龙岗工业区。建设用地面积40.52平方公里，人口规模控制在39万人。其功能主要是城市对外交通的门户，以冶金、化工、轻工、机械为主的工业基地，建设重点是突出新站试验区的商贸区特点，加快综合开发和现代物流产业的发展。规划在花冲公园地区建设东区市级副中心。

东区作为合肥市整体规划的重点之一，要在开发中做到适度开发，努力寻求人和自然的和谐共处，道路交通和环境建设的改善将大大促进东区经济的发展，从而拉动其他产业投资的发展壮大。为本案在这一区域的发展和升值提供了强有力的保障。

二、竞争项目分析(略)

三、本案劣、优势分析 劣势：

1、本案离长江东路较远，加之临泉路尚未开通，居民出行诸多不便，而长江东路道路拥挤，在高峰期经常塞车，交通严重不便的情况可想而知。

2、虽玉兰苑等小区的人气已经形成，且交通等配套较全，但仍有很多人对此区域认可较低，使本案的销售，面临较大的阻力。

3、本案所处周边人群文化程度较低，玉兰苑等小区在一定程度上形成了一定的先入为主印象，宣传花费恐要较大。

4、长期以来，东区的拥挤、杂乱给购房者留下了较差的印象。

5、周边教育机构较少，现有的学校不具有代表性和知名度，教学质量不能和市内的学校相比，家长对学校教育也不很满意，这相对现在人们对子女教育的重视，是一个很大的不足。

6、周边商场、超市等配套设施不齐全，临泉路又尚未开通，距离本案最近的几个大的超市也在长江东路上，无形给居民购物带来不便。

7、在大环境下周边楼盘的房价较低，给了明月港湾在价格上的浮动空间一定制约。

8、本案所处地域的治安情况较差，居民的收入低，市民对这一区域的印象较差，所以物业无疑要成为不可或缺的重要组成部分。

9、本案周围又有砖厂和化工厂对环境空气的污染，人们现在对健康环境等看得也重，如果环境上不下大力气的话，恐怕就会给了消费者选择其它楼盘的理由。

10、„„ 优势：

1、虽然玉兰苑和斯瑞·新景苑的销售和入住，有一定的先入为主的效应，但它也相应带动了周边的人气基本形成，对本案的销售有一定的潜在营销传播。

2、玉兰苑等小区区内环境一般，景观设计没有太多健康话题，同时户型设计陈旧，根本无法满足现在消费者的需求，因此成了本案的最佳突破点，设计较好的景观，较为理想的户型，且价格相对不高，环境有好。试问产品差异化对我们的营销上是否更具保障力呢？。

1、据利好消息，临泉路与郎溪路的将在明年6月份开通，到那时居民出行方便之极，所谓“要想富，先修路”，到时售价想不涨都不行。

2、„„

第三部分 这是一个概念时代（项目主题定位）

第一节 项目定位

（一）项目名称： 〖明月港湾〗

（二）项目主题：

亲水生态好家园

（三）推广主题：

“明月港湾、居家港湾”

“明月港湾体会五种不同的生活”

……

（四）产品定位：

“亲水生活，今日开启”——亲水

可随时享受动感与宁静交错的生活；

小区内有一大片植物生态，是个具有饱含氧份的生态社区；

充满气息，充满生活，活力澎湃；

“没有富爸爸照样住靓房”——价格

以对品质与细节的追求实现舒适、温煦的生活情趣。

第二节 策划理念

（一）项目名称“明月港湾”来自二十埠河的灵感，有诗情、画意、生活的品质内涵。

（二）从民俗的角度来理解，“港湾”的“明月”字，是“居家团圆”的意思。

（三）从本案的地理位置来看，位于东区。自古就有“紫气东来”之说。所以用“明月”来涵盖别样意味，加之又有“明月寄相思”之情。

（四）“港湾”容易使人联想到“居家”，借此来表明居住的真正内涵。

（五）借“明月港湾”这样一个比较温馨的名字，力图打造一个新的居住空间，使东区有新的居住模式。因为长久以来，东区的居住质量和环境都是比较差的，给东区一个焕然一新的居住环境。

第三节 策划思路

1.关于[明月港湾]

第四节 目标人群定位

一、明月港湾主要客户群

主要客户群年龄分析：

32岁到52岁之间的群体。

主要客户群职业分析：

企业职工及当地居民是明月港湾的消费主力。

以企业普通年轻职员、事业单位职工、自由投资者、个体业主、当地居民等职业构成该项目的消费群体。

家庭人员构成分析：

有一定积蓄，家庭人员较多或不满足现有居住环境；

以丈夫+妻子或丈夫+妻子+孩子+老人为主要特征。

主要客户群收入状况分析： 原东区居民经济基础不强，但随着经济的发展其收入增长将有较大潜力；家庭实际月总收入在1500元左右。

主要客户群特征分析：

u 主要来自东区；

u 绝大部分为初次置业；

u 对交通依赖性较强；

u 对生活品质有一定要求；

u 向往生活的舒适；

u 外地在合工作的也占有一定的比例；

u ……

第四部分 产品是创造传奇故事的唯一途径（产品策略）

我们能在东区做什么

第一节、规划设计建议

（一）、规划设计要点(略)

（二）规划目标

“以人为本——用人类智慧的结晶培育建筑人性”，保证开发商与客户双方的利益预期值永远相似，让“度身定做”的产品在市场产生销售成交量与成交率的最高综合值。

作为巨森在合肥市场开发的又一力作，必须进一步加强品牌的塑造

第二节、产品形式建议 五大组团

根据明月港湾住宅小区的地理状况以及规划设计布局特点，建议将小区分为五大组团，分别以月明阁、近明阁、览明阁、水明阁、逸明阁命名。具体划分（见图示）。

临泉路将小区划分为南北两块，北部由近明阁、览明阁、水明阁、逸明阁组成；南部即为月明阁。

月明阁：单独位于临泉路南侧，略显孤立，可以通过巧妙的设计加以转变。其楼距相对较大，可在间距上种植一定面积的松树和草皮形成绿化带，辅以特制月亮形灯具，独特意境顿时显现。

近明阁：主要为小区临泉路北面的商业门面与中心广场之间的建筑群，紧依小区的主干道，因此不适宜种植高大树木，建议在主干道中间设置绿化带将主干道改成两个单循环道，从中让出一部分作为人行道，以实现小区真正的人车分流，从小区正大门信步进入，建一环形水池，池底铺以鹅卵石，池中央放置大顽石，顽石上书“明月港湾”。

水明阁：沿花坛左侧主干道前行，太阳广场、七彩桥、白沙滩、芦苇荡等景观一一呈现，这一区域即为水明阁。通过人工开凿，引二十里埠河之水，在水明阁与览明阁之间蜿蜒流淌，水明阁四面环水，沿河种上柳树并每间隔一段距离配备休闲座椅（凡于河畔均如此布置），而咏荷亭也位于水明阁与览明阁之间，水明阁的景观配置可谓巧夺天工，尤为突出。

览明阁：主要是位于内河和幼儿园东侧的区域，内河将水明阁与览明阁分割开，建议在两者之间建造木制小桥，并在内河30—50㎝深处种上一定面积的荷花和睡莲并铺以碎石，营造“小桥流水人家”的意境，同时建议在览明阁中部绿化带上建一简易的休憩和健身中心，为业主提供娱乐、晨练场所；在南部种植一片较密集的竹林。

逸明阁：位于小区最北面，为突出逸明阁恬静、安详这特点，在逸明阁绿化带上种植梅花和修筑假山奇石，加之钓鱼台，让业主时刻感受闲逸的生活。

第三节、套型设计建议

一般住宅部分：

根据本次市场调研组近百份样本的调查结果，并结合本地块实际情况，我们对本项目的套型和单体面积有以下建议：

面积（㎡）房型 比例 备注

70-85 两室 30% 位于综合楼两侧，该地段喧闹，故设计出面积小，价格低的房型以吸引顾客。

90-110 两室半或三室 45% 位于咏荷亭以南，幼儿园以北之间，该区各方面条件比较理想，是本区主要顾客集中地。

120-130 三室或三室半 25% 位于咏荷亭两边，该地段位置较好，适合大户顾客。

（三）特别户型建议:

关于本案中增加50—60、70、80平方米1+1户型的建议：

在商住楼附近增设50—80平方米小户型楼群。首先此房型非常吸引一部分投资商，且购房量很大，销售周期短，资金回笼快。

其次，把小套房和大套房建在同一个单元，且两种房之间可合可分，满足年轻人想依赖父母的照顾，但又不愿住在一起的需要，真正实现“一碗汤”的距离效应。

单身住宅：户型面积：为30-35㎡挑高式，每层挑高4.75米，这样保证了上下层足够的层高空间。该房实用面积为30÷1.4×2=43平米,可做成上层一室一工作间，下层厨房及餐厅，上下两层留有窗户，保证上下层的采光。（包含在70—85㎡30%的楼群房型配比中，例70—80㎡配比由30%拆为15%，50—80㎡1+1户型和单身住宅户型可为15%）

普通住宅（多层）：户型面积；主流户型90（两房）及110-130（三房）平米，错层设计，该房型设计采用全明设计，公私、洁污、干湿、动静分离，阳台建议设计成大阳台，客厅与房间的相连。

小户型跃复式（*楼）：主流户型面积为110-130平米（三房、两房），将公私、洁污、干湿、动静完全分离，实现空中别墅的感觉。

第四节、差异化是产品取胜的杀手锏

随着合肥房地产市场的日趋成熟，“千楼一面”必将导致惨烈的竞争，而寻找到产品的差异化才是取得市场胜利的秘密武器。

在我们面前，有一个无法回避的问题，在大环境不容乐观的东区板块，要做一个震撼市场的小区，就必须在产品本身上多下功夫。如前所述，合肥人骨子里是怀旧的、闲散的、宽容的、悠闲的、享受生活的、缺少危机感的、不紧不慢的，只有契合这种心态的产品才能够引起他们的共鸣；同时，合肥人永远喜欢新鲜的东西，所以，产品的创新对这个项目尤其重要，能不能给受众耳目一新、一见钟情的感觉，是关键之一。

而产品创新中最为重要的一点就是对细节的创新，所谓“细节为王”。所以当国人第一次听到英文中“细节为王”这句话时，心里咯噔一下，很震动。细细想来，很多伟大的东西、有力量的东西、能让人感动能让人激动的东西除了那种挥手指方向的，的确来自细节。作为一个现代商人，他所销售的往往就是细节；而作为一个房地产开发商，盖房子讲究细节就更不用说了。

关于总体规划

n 中式徽派现代建筑加自然生态环境（花、山、水、绿地、亭台走廊、假山奇石）为世界著名的中国建筑师陈世民倡导的时代呼唤开发的第五代新型现代住宅区（特点：对自然的污染小，抗疫能力强）。

n 建议四明设计，落地飘窗，观景阳台。

n 针对合肥东区板块人口密度高的特点，针对性的突显低容积率；

n 小广场、假山、溪水、绿地、车库（半地下）、供人们休闲的走廊、石椅。应充分考虑小区内的人车分流；

n 考虑住户到公共活动区域人流线路对小区其他住户造成的影响，合理安排公共活动区间及场所；

n 另外，设计时要充分考虑到自来水管、电路、煤气管道、卫生管道、宽带网、电表群、邮箱群

n 充分利用现有水源营造小区环境；

n 使小区轴心处有水池以增加灵趣；

n 小区四角设四个***房，主干道两边设排水暗道，临泉路边设公共厕所。n 小区大门内水池中央可放一顽石，顽石上书“明月港湾”，n 在注重环境可观赏性的同时，更要注重环境的参与性，人与自然的融合；

n 在配套设施上，以“舒适、完善，但不奢华”为原则。由于项目所处区域本身配套设施的不成熟，所以，在配套设施上，要尽可能地做的完善。

n 考虑到业主对东部治安状况印象不好，故小区加强安全设施，设有电子防盗网络。

关于建筑单体

n 小区临街商住楼应以明快、现代的色彩橘黄色为主色调；墙角采用天蓝色。n 阳台尽可能宽大，宽度宜在1.8-2.5米，长度不小于宽度；

n 卫生间考虑干湿分开，卫生间宽度大于1.8米，尽量做成明厕，卫生间窗户尽可能宽大，主卧室卫生间开门不影响主人休息；

n 针对门面房建议采用大面积落地窗以保证良好的采光通风效果，如有可能，可使用凸窗，部分户型的设计中可考虑阳光房。

n 应充分考虑套内各功能区互不干扰，但应方便各功能区互相联络，同时注意动静分离，污洁分开；

n 充分考虑顾客对朝向的偏好，尽可能设置南厅或东南厅，同时使主卧室及主要休息区朝南；

n 重点考虑空调主机和空调冷凝水排水管安放位置，尽可能使之隐蔽、美观及互不干扰，并在室内对应处设置专用空调插座及出线孔；

n 屋*及外墙使用环保节能材料，同时外墙面尽量做成哑光效果，以减少光污染；

n 楼梯总门尽量挑选抗噪音性能强的材料；

n 考虑到建筑成本与售价，小区最好采用砖混异型柱结构。

n 商业综合楼一楼*层大些，其空余部分能容一辆三轮车并排加一辆自行车。空间做为2—5层居民的走廊（位于门面房的楼上），一楼楼道为横纹型坡式（位于楼两头）。

关于环境

调查发现大多数购房的消费者喜欢有绿化小区环境设计。

潜在购东区住房者对小区环境设计的喜好程度

序号 小区环境设计 比例% 1 以绿化和树木为主 45.5 2 以水景为主 36.5 3 以大面积活动广场为主 22 4 以体育设施为主 18.5 5 以雕塑景观为主 7.5 6 以游戏设施为主 0.37

小 品：

景观的营造不在于壮阔，而在于精致、闲适。不需要有壮阔的喷泉广场，但要有点缀与林间花丛中的小品。小品是精致的、小家碧玉的，让人有无限的亲切感。这样的景观虽然是人造的，但却没有斧凿的痕迹，仿佛一切都来自自然，只是在其中加了些小小的点缀。

绿 化：

奇花名木并不是我们的选择，我们的绿化不在于其珍贵，而在于其能够为人们营造一种闲逸的、在城市中所找不到的心境。用一些低成本的、易于栽培的植物做绿化，一样可以取得良好的效果。我们需要在四季里，花木都是一派欣欣向荣的景象，但每个季节又是不同的景观。

三大倡导——揭开明月港湾神秘面纱

为了体现明月港湾的特点和价值理念，也为了促进明月港湾的营销，我们从不同角度入手提出了亲水社区、生态家园、生活乐土三大倡导，作为本案营销的概念传播。

一：

亲水社区 ——河畔情怀

■古人云：有水则鸣。小区与二十埠河为伴，引二十埠河之水，在小区内蜿蜒流淌；同时建议通过修改河道的宽窄和形态，控制水流速度，制造急流、缓流、静水、形成动静结合，错落有致，自然与人工交融的水景，再辅以灯光、绿化栏杆等装饰，则可形成区内多视线、全天候的标致景观。

■居住区硬软景观要充分挖掘水的内涵，体现东方水文化，营造出人们亲水、观水、听水、戏水的场所。倾城的容颜，也流淌着朱自清与俞伯平的欢笑„„

■通过人工与自然的交汇形成人们观水、听水、戏水的场景。亲水景观：杨柳河畔、内河睡莲、咏荷亭、环形水池等

二：

生态家园 ——健康人生

为了迎合人们“追求健康，渴望自然”的需要，小区规划设计以建设生态型居住环境为目标，在各个设计环节都揉合了先进的建筑设计理念。将整个小区大规划的概念，分散到五个小组团中，真正做到户户有景，窗窗见绿使住户安坐家中也能享受到阳光和绿意。竹林、假山、翠堤杨柳以及高绿化率的绿化带，让小区居民自由呼吸，亲近自然。先进的环保材料，使小区居民远离污染。

■生态景观：竹林闻露、樟香四季、莲映江南、柳岸闻莺等八大主题景观

■环保材料：如住宅管网体系采用环保供水管材，墙体采用水泥珍珠岩式隔层。同时每组楼宇之间有自己的花园空间，不同形式的户外空间形成了多层次的空间环境。

三：

生活乐土——自在逍遥

■小区配套设施齐全，能够满足不同年龄阶层的各种需求。览明阁内的老年休憩中心是老年人休息、娱乐的好地方，小区内配种的各种植物，更显得生机勃勃；咏荷亭、杨柳岸、阳光草坪，太阳岛等景点是年轻人散步聊天的好去处；而儿童乐园则是儿童们玩耍的天堂。

■全方位的物业管理为业主提供亲情式、个性化、零干扰、网络化的服务。24小时的保安服务，柜台式的服务中心，随叫随到的保洁服务让业主尽享休闲安逸的舒适生活。

八大景观串成个性项链

景观规划是社区的一个重要组成部分。随着社会的发展和人们生活水平的提高，人们不再满足于简单的栽点树，种点草，对景观设计提出了更高的要求。

关于景观设计建议：（见参考图示）

第一、竹林闻露：

为表现出安逸恬静之意境，可在此地绿化带上种上几丛竹子，再配以其他草本植物来烘托气氛；同时也与逸明阁的主题向呼应。

第二、樟香四季：

主要在两栋楼的中间种上樟树，用一种四季常青和特有的樟香来表达这种特有的意境。

第三、莲映江南：

在咏荷亭附近建立以荷花为主的绿化带，营造一种“映日荷花别样红”的文化氛围。

第四、柳岸闻莺：

以二十埠河一带为主，沿河栽种垂柳，在绿化的同时也改造了二十埠河，营造出 “万条垂下绿丝涛”的画意。

第五、院落幽兰：

主要坐落在水明阁内，水是这一区域的主题，在这样的地方也较适合种植一些诸如兰花之类的花草，使庭院的美化达到更好的效果。

第六、草木皆春：

道路、宅间绿地配合丰富的植被，营造浓浓春意，绿色天下的生态景象。

第七、踏雪寻梅：

梅花院落为冬日一片银白色的景观增添一种的浪漫氛围。

（略）

第八、绿松唤岭：

月明阁楼距的绿化带上种上松树及其他草木，并配以假山奇石。

就合肥市景观设计的价格，根据市场调查，一般只用一些常用植物的景观设计价格在每平方40元左右，而对于一些较为复杂的景观设计的价格在100多元，主要是一些喷泉和主题景观。按中等的绿化价位水平来算，绿化面积每平方70元，小区绿化面积为27252平米，总价为1907641元左右。按此价格摊入房价中，约每平方增加20元左右。（此价格可做参考之用）

教育——让孩子不输在起跑线上

根据前面的市调所反映出的软肋，教育问题不容忽视，特别在幼儿教育上，本案周边缺乏好的幼儿教育机构，制约了教育的发展。因此开办高水平、高质量的幼儿园是势在必行的大事之一。

因此，本案如将幼儿园与名校连姻，充分借用名校的品牌效应，一来可提高教育品质，二者又创造良好的社会效应，且更能提升小区知名度和美誉度；最后对于小区日后的销售岂不是又多了一个闪亮卖点。

（参考图片略）

第五部分 拨动价格这根敏感的神经（项目价格策略）

第一节 价格是把锋利的双刃剑

n 过低的销售价格是以低利润为代价的；

n 过高的销售价格是以高风险为代价的。

我们的定价原则是：

n 向利润极限挑战；

n 保证开发商的利润最大化；

n 在严格调研的基础上，以市场的实际情况为准则，实事求是；

n 可以控制的风险；

n 力图均衡市场、供方、求方三者的利益；

n平衡销售周期与售价的关系。

我们认为住宅最合理的销售均价为：

第二节 市场不需要雷锋，更会抛弃玩火者

如前文所言：价格是把双刃剑，有经验的“剑客”控制它于掌股，杀敌于游戏之间；而对于掌握不了诀窍的人，往往不但制服不了对手，却有可能伤到了自己。将项目的销售价格制定的过高或过低都是危险的，当其过高时，开发商的利润受到影响，往往做了市场的“雷锋”，而市场却并不赞赏这种“雷锋”；当其过低时，开发商必然要承担过大的风险，而市场的“玩火者”往往是自焚的下场。

n 市场是公平的，又是残酷的！

n 成本+利润=售价不是真正意义上的市场营销

n 市场可售价－成本价=利润，才是物业开发方程式

我们为什么不将价格制定得更低：

u 影响开发商合理利润的实现；

u 市场可以接受现有的定价；

u 影响到今后的项目cao作； u 有可能影响到项目的品质；

u ……

我们为什么不将价格制定得更高：

u 风险过高；

u 市场较难接受更高的定价；

u 对于中国巨森这样的开发商，回避过高的风险显得尤为重要，因为市场的声誉对我们很重要；

u 从合肥楼市大趋势来看，2004商品房销售价格仍有上扬空间，但起幅度很难达到2002、2001年的水平；

u 合肥楼市竞争的加剧是可以预见的；

u 无谓的延长销售周期，影响资金的回笼；

u 价格应有根据市场调整的余地；

u ……

第三节 低开高走，步步为营

在具体的定价策略上，我们建议以“低开高走”为定价原则，在销售周期内，实现四次左右价格上扬。

n 将整个项目分为两到三个销售周期，实行“低开高走”的策略，保证项目最终平均结算售价不低于1608元/平方米

n 在楼盘亮相之初，必须让更多的人群关注东区片区，起售价必须具有诱惑力，建议定在1480元/㎡

n 经验告诉我们，低价入市，逐步提价更能够赢得消费者的追捧，而如果入市时价格偏高，再来调低时，则很难再带旺人气，这也是楼市买涨不买跌的效应。

n 一期销售时，承诺项目二期售价将上涨6%，以吸引购买者早日落订，将有销售难度的部分先售出。

n 建议巨森采用整合营销手法，在品牌推广上做足文章，以巨森以往成功项目来带动此项目的附加值，此项前提：需投入大手笔打造企业及项目品牌。

n 充分利用给项目设计的卖点，实现与同类地区在售项目的差异化，凸现项目亮点，赢得项目销售利润。

n 以“明月港湾，居家港湾”为主线，以新闻宣传手法贯穿项目整个销售期，最终达到项目销售与巨森品牌名利双收之效果。

综上所述：

差异化的、前瞻性的产品

+

卓越的品质 +

优越的性价比

=

该产品的竞争力

如前所述，我们将要面对的主力客群对住宅总价的承受力是在一定范围内的，但他们对产品的性价比较为注重。

毋庸讳言，区位是我们这个项目的软肋所在，并且，实事求是的说，区位可以通过其他手段弱化或改善受众对其不良印象，但却无法规避。所以，在经过一定的调研后，我们认为，区位将成为影响制定价格策略的重要的因素之一。

前面，我们在产品的定位中说到了寻找产品的差异化。在有特别的产品的同时，合理的价格是除了产品之外的又一个支点。在这个项目的运作中，制订价格的技巧尤为重要，既要规避定价过高带来的市场风险，又要保证获取应有的回报。价格是任何产品销售的法宝，同时又是任何产品的陷阱，过高或过低的售价，带给商家的都是无法弥补的伤害。如何避免价格这个陷阱，如何运用价格这个法宝，全看对市场规律的把握，以及弓马娴熟的定价技巧。

我们认为，在该项目中，只要价格策略制订得当，产品价格必将成为保证开发商规避风险、保证投资回报的有力法宝。

第六部分 美丽的新娘需要完美的嫁衣（广告策略）

第一节、推广策略

一、整合营销策略设计

（一）项目包装

基本要素 应用体系

1、项目名称

2、项目、品牌标志

3、项目、品牌标准字体

4、项目专用印刷字体

5、项目标准色

6、项目造形、象征图案

7、项目宣传标语、口号(商用口号)业务用品 证章用品 公共标识 运输工具 商品/包装 广告/展示陈列 服装

名片信纸信封资料袋便条纸(大、小)宗卷夹定单、收购单 徽章工作证职牌旗帜 路标机构标识公共标志、符号 客车轿车运输车 楼书礼品袋、盒 展示道具、柜台、展架展板 制服工作服

（二）包装延展

1、售楼处

a、售楼处是消费者直接而具体地了解本案各项情况的所在，可以利用它完美传达本案的主题概念，对购房者产生积极的引导作用，建立原始信心。售楼处的装修要契合主题：温馨、舒适。

b、售楼处分为接待区、洽谈区、模型展示区、休息区，每个区的功能清晰，风格化，为售楼提供好的氛围。

c、售楼处有形象墙、展板、背投彩电。形象墙是售楼中心的形象标志，突出项目名称、logo标志；展板介绍本案的基本情况、销售情况，突出个体形象；背投彩电可播放开发商形象、业绩及背景等。

2、样板房的包装性格化，可以挑选单身公寓的典型套型及平层公寓及复式的代表套型做三至五个样板房，让消费者非常直观地看到布局的合理和居住的舒适。

3、沙盘模型

4、工地围墙

二、推广媒体

（一）公开媒体：报纸、电视台、广播电台

（二）印刷媒体：楼书、DM、促销宣传品

（三）户外媒体：路牌、大牌、车身

第二节 推广重点

阶段 时间 内容 目的及作用

第一阶段 取得预售许可证前二个月 筹备阶段——售前宣传及优先认购（引导期）本阶段强调售前的引导性。公开发售前配合销售的宣传资料及现场内外部的整体包装是销售的必备工具，资料的主要内容包括本案的地理位置、环境、整体形象等楼盘概况。

第二阶段 取得预售许可证后至项膋ao

?nbsp;预热阶段——公开发售之造势期（开盘期）逐步展现本案买点，进一步吸引目标客户，再以优先认购制造市场声势，配以新颖的促销活动，使正式发售目标达到更理想的效果。

第三阶段 开盘后至项目封* 冲刺沸腾阶段——强销期 此阶段以提高销售数量为目标，进一步挖掘本案亮点，承接前期声势把销售气氛推至高峰，完成主要销售目标。根据市场情况作出相应的调整，包括价格、付款办法、包装宣传策略等各个方面，使项目销售成绩能持续增长。

第四阶段 项目封*后至交付前 保温与再沸腾段——持续期 适时推出适当的促销活动，通过已形成的人气

（一）内部认购

◆主要准备楼盘将要销售的各种资料，包括楼书单页大牌以及各种其他的与销售宣传有关的资料。

◆„„

（二）开盘阶段：

u 巨森宣言：明月港湾，居家港湾。

u 硬广告与软新闻相结合，传达这一概念。

u 以“明月港湾，居家港湾”为该阶段的推广主题，做系列概念化的形象广告，让人们对东区地区将要出现的这个新项目产生浓厚的期待与兴趣。

u 楼书把明月港湾，居家港湾的概念及所要创造的居住理念向消费者展示。

u ……

（三）强销阶段：

u 经过较长一段时间的预热，“明月港湾”终于在媒体全面亮相。

u 以“亲水生活，今日开启”为宣传口号，将“明月港湾”的主要卖点做“处女秀”。

u 通过对明月港湾概念的全面诠释，明月港湾生活的渲染，使目标消费群开始全面的认识“明月港湾”。

u ……

（四）沸腾阶段：

u 对“明月港湾” 产品卖点做深入的挖掘与展示，如景观、配套、交通、未来前景等。

u 通过促销活动等措施加快销售节奏。

u 找出本产品与别的产品差异化优势，找出本案卖点与目标消费者心态和需求的关联，进行有针对的宣传。

u 广告与活动全面铺开，让表面上的广度和垂直的深度相辅相成。

u ……

本案产品卖点的挖掘与展示，如景观、配套、交通、未来前景等。激发目标消费群的需求，找出本产品与别的产品差异化优势，找出本案卖点与目标消费者心态和需求的关联，广告与活动全面铺开，让表面上的广度和垂直的深度相辅相成.（五）持销阶段：

u 持销期是一个“检讨过去，设计未来”的阶段。从前期的推广中分析得失，为后期尾盘的推广调整市场策略。

u 进一步从容展示项目的差异性。

u ……

第三节 推广诉求

以“明月港湾，居家港湾”为项目推广主线，每期的主题都围绕它展开，阐述项目与同类区域在售楼盘的差异化特征及感性诉求点，激发消费者的认同和购买欲望。

1、“明月港湾体会五种不同的生活” “

2、“亲水生活，今日开启”——亲水

3、“绿色生态果林下的幸福时光”——生态

4、“没有富爸爸照样住靓房”——价格

5、“住在舒适里，住在安全里，住在方便里”——设施齐全

6、„„

第四节 推广思路

1、第一阶段以感性诉求为主，力求将人们对现今合肥房地产的关注吸引到本案，并结合自身的优势，大概的介绍一些特点，突出本案的三大倡导五大组团，达到一种感情沟通，产生亲和力。

2、第二阶段以理性诉求为主，突出“精巧合适的户型”和“升值无限和八大景观”的产品特性，这是硬件优势，是作为“拥有明月港湾是一种财富”的物理支撑。

第五节、促销活动

⑴融资营销法：即借势打力，运用先期同区位开发商的大力宣传，明月港湾稍加自身可挖掘的优势，即可上市销售、推销；

⑵送式营销法：即用小赠送的优惠吸引客户，如送一些小型电器等等，主旨是促进客户当时购买的欲望，而在将来也能收获颇丰的利润；

⑶拉销法：定期利用明月港湾自身的优势，建立与社会的沟通交流，同时可通过活动获取潜在客户的资料，为进一步销售打下基础；

⑷口碑连销介绍法：好的楼盘，会有人互相介绍，鼓励已达成交易的客户去介绍，并可给予一定的利益回馈，从而造成1:250的特殊效应。

……

附：

互动交流表

我们十分感谢您的信任和支持，您所填写的个人情况将完全保密，您的要求我们将细阅，愿我们在彼此扶携信赖中共同成长。

1、您或家人是否有计划于未来换房或购房：__________ 1）一年以内 2）一至二年 3）两年以后 4）暂时没有计划

2、您会到瑶海区购房吗:___________ 1）会 2）不会 3）可以考虑

3、您如在城北购房，您有什么的要求或建议：

A、B、C、4、您的年龄：_________ 1）30岁以下 2）30~40岁 3）40~50岁 4）50岁以上 您的教育程度：___________ 1）高中 2）大专 3）本科 4）研究生 5）其它______

5、您所从事的行业：______________ 1）政府部门 2）新闻媒介 3）电子产业 4）服务饮食业 5）教育业 6）化工 7）贸易 8）医疗 9）金融 10）其它_______

6、您的家庭月收入：______________ 1）1000元以内 2）1000~1500元

3）1500~2000元 4）2000~2500元

5）2500~3000元 6）3000元以上

7、您的家庭情况： ______________ 1）独居 2）二人世界 3）三口之家 4）三代同堂 5）与父母兄妹同住

8、您现在的居住区域 ______________ 1）瑶海 2）包河 3）庐阳 4）蜀山 5）经济技术开发区

9、您平时通过渠道获取房产信息：____________ 1）《江淮晨报》 2）《合肥晚报》 3）《新安晚报》 4）户外灯箱 5）电视 6）广播 7）其它

10、您较注重那些地方的布局（可选多项）：____________ 1）主卧室 2）客厅 3）餐厅 4）书房 5）厨房 6）卫生间 7）其它_______

11、您将购买的套型：_____________ 1）一房一厅 2）两房一厅 3）两房两厅 4）三房两厅

5）四房两厅 6）其他___________

12、您将购买房屋的面积是_____________ 1）70以下 2）70~80 3）80~90 4）90~110 5）110以上

13、您所期望的小区配套：____________ 1）幼儿园 2）超市 3）餐饮 4）会所 5）棋牌室 6）其它_____

14、您能承受的小区物业管理费用（平方米/月）：__________ 1）0.2元 2）0.4元 3）0.6元 4）0.8元 5）1元及以上

15、您购房时认为较注重的几项因素（可多选）：_____________ 1）地理位置 2）交通便利 3）离工作地点 4）价格 5）社区活动 6）户型 7）教育问题 8）物业管理 9）小区环境 10）房屋质量 11）周边景观 12）其它______

16、您购房的目的：_______________ 1）投资 2）改善居住条件 3）为父母购房 4）结婚 5）为子女教育 6）其它_______

17、您能承受的穔ao钭芗郏篲_________ 1）10万以下 2）10~15万 3）15~20万 4）20~25万 5）25~30万 6）30~35万 7）35~40万 8）30万以上

18、您如在瑶海区购房您环境保护上有什么好的建议？ A、B、C、D、感谢您的配合与支持，为了便于向您提供本项目的进展情况，请您留下联系方式： 姓 名： 联系电话：

邮政编码：

联系地址：

销售培训计划：

就本项目，我们制定了专门的销售培训计划，具体目录如下：

第一章 销售人员基本要求

1、员工手册

2、销售人员管理制度

3、行为规范

4、培训及概要

第二章 建筑基础知识简介

1、建筑常识

2、建筑名词

第三章 物业管理概述

1、物业管理概述

第四章 房地产销售法律法规

1、商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则

2、城市商品房预售管理办法

3、商品房销售面积计量监督管理办法

4、城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法

5、房地产销售法律法规实务

第五章 住房金融

1、住宅金融

2、贷款利率 第六章 购买商品房的cao作程序

1、商品房买卖合同示范文本

2、购买商品房的cao作程序

3、房地产销售实战技巧

第七章 其它

1、房地产广告运作

2、楼盘调查表

3、培训细则

4、销售人员培训资料

5、销售绩效管理

6、销售访客登记表

7、项目详细情况

8、周边楼盘、竞争楼盘情况分析

当然在具体项目销售过程中，销售前台及销售后台的管理我们会在以后与贵公司的项目合作过程中不断推出。

销售人员的行为举止规范：

1、站姿：

（1）躯干：挺胸、收腹、紧臀、头部端正、微收下颌；

（2）面部：微笑、目视前方；

（3）四肢：两臂自然下垂，两手伸开,手指落在腿侧裤缝处.特殊营业场所两手可握在背后或两手握在腹前,右手在左手上面。两腿绷直，脚间距与肩同宽，脚尖向外微分。

2、坐姿

（1）眼睛直视前方，用余光注视座位。（2）轻轻走到座位正面，轻轻落座，避免扭臀寻座或动作太大引起椅子乱动及发出响声。

（3）当客人到访时，应该放下手中事情站起来相迎，当客人就座后自己方可坐下

（4）造访生客时，坐落在座椅前1/3；造访熟客时，可落在座椅的2/3，不得kao依椅背。（5）女士落座时，应用手将裙子向前拢，以免坐皱或显出不雅。

听人讲话时，上身微微前倾或轻轻将上身转向讲话者，用柔和的目光注视对方，根据谈话的内容确定注视时间长短和眼部神情，不可东张西望或显得心不在焉。

（6）两手平放在两腿间，也不要托腮、玩弄任何物品或有其他小动作。

（7）两腿自然平放，不得跷二郎腿。男士两腿间距可容一拳，女士两腿并拢，脚不要踏拍地板或乱动。

（8）从座位上站起，动作要轻避免引起座椅倾倒或出现响声，一般从座椅左侧站起。

（9）离位时，要将座椅轻轻抬起至原位，再轻轻落下，忌拖或推椅。

3、动姿

（1）行走时步伐要适中女性多用小步，切忌大步流星，严禁奔跑（危急情况例外），也不可脚擦着地板走。

（2）行走时上身保持站姿标准。大腿动作幅度要小，主要以向前弹出小腿带出步伐。忌讳挺髋扭臀等不雅动作，也不要在行走时出现明显的正反“八字脚”。

（3）走廊、楼梯等公共通道员工应kao左而行，不宜在走廊中间大摇大摆。

（4）几人同行时，不要并排走，以免影响客人或他人通行，如确需并排走时，并排不要超过3人，并随时注意主动为他人让路，切忌横冲直撞。（5）在任何地方遇到客人,都要主动让路,不可抢行。

（6）在单人通行的门口，不可两人挤出挤进。遇到客人或同事，应主动退后，并微笑做出手势“您先行”。

（7）在走廊行走时，一般不要随便超过前行的客人，如需超过，首说声“对不起”，待客人闪开时说声“谢谢”，再轻轻穿过。

（8）和客人和同事对面擦过时，应主动侧身，并点头问好。（9）给客人做向导时，要走在客人前两步远的一侧，以便向客人解说和照顾客人。

（10）行走时不得哼歌曲、吹口哨或垛脚。

（11）工作时不得扭捏作态，做怪脸、吐舌、眨眼、照镜子、蚹ao?br />（12）上班时间不得在营业场所吸烟或吃东西。

（13）注意“三轻”，即说话轻、走路轻、cao作轻。

（14）社交场合或与特殊客人见面时，可行礼表示尊敬，行礼约20度，头与上身一同前曲，男性双手自然下垂或同时用右手与对方握手，女性双手在腹前合拢，右手压在左手上。极特殊场合才行45度鞠躬礼。行礼完毕要用热情、友好的柔和目光注视客人。

4、交谈

节点一：

（1）与人交谈时，首先应保持衣装整洁。

（2）交谈时，用柔和的目光注视对方，面带微笑，并通过轻轻点头表示理解客人谈话的主题或内容。

（3）站立或落座时应保持正确站姿，切忌双手叉腰，插入衣裤口袋、交叉胸前或摆弄其他物品。

（4）他人讲话时，不可整理衣装、拨弄头发、摸脸、挖耳朵、抠鼻孔、敲桌子等，要做到修饰避人。

（5）严禁大声说笑或手舞足蹈。

（6）在客人讲话时，不得经常看手表。

（7）三人谈话时，要使用三人均听得懂的语言。

（8）不得模仿他人的语言、语调或手势和表情。

（9）在他人后面行走时，不要发出诡谲的笑声，以免引起误会。

（10）讲话时，“请”，“您”，“谢谢”，“对不起”，“不用客气”等礼貌语言要经常使用，不准讲粗言或使用蔑视性和污辱性的语言.。不开过分的玩笑。

（11）不得以任何借口*撞、讽刺、挖苦、嘲弄客人，不得与客人争辩，更不允许举止鲁莽和语言粗俗，不管客人态度如何都必须以礼相待，不管客人情绪多么激动都必须保持冷静。

（12）称呼客人时，要多称呼客人的姓氏，用“某先生”或“某小姐”或“某女士”，不能用“他”指他人，不知姓氏时，要用“这位先生”或“这位小姐或女士”。

（13）几人在场，在与对话者谈话时涉及在场的其他人时，不能用“他”指他人，应直呼其名或“某先生”或“某小姐或女士”。

（14）无论任何时刻从客人手中接过任何物品，都要说声“谢谢”，对客人造成任何的不便，都要说对不起，将证件等还给客人时要给予致谢，不能将证件一声不吭地仍给客人或是仍在桌上。

（15）客人讲“谢谢”时，要答“不客气”或“不用谢”，不得毫无反应。

（16）任何时候招呼他人均不能用“喂”。

（17）对客人的问询不能回答“不知道”，的确不清楚的事情，要先请客户稍候，再代客人询问，或请客人直接与相关部门或人员联系。

（18）不得用手指或笔竿为客人指示方向。

（19）在服务或打电话时，如有其他客人，应用点头和微笑表示欢迎，请稍候，并尽快结束手头工作，不得无所表示而冷落客人。

（20）如确有急事或接电话而需离开客人，必须说“对不起，请稍候”，并尽快处理完毕。回头再次面对客户时，要说“对不起，让您久等了”，不得一言不发的就开始服务。

节点二：

（1）如果要与客人谈话，要事先打招呼，如正逢客人在与别人谈话时，不可凑前旁听，如有急事需立即与客人说话时，应趋前说“对不起，打扰一下可以吗？我有急事要与这位先生商量”，如蒙客人点头答应，应表示感谢。

（2）谈话中如要咳嗽或打喷嚏时，应说“对不起”，并转身向侧后下方，同时尽可能用手帕遮住。

（3）客人来到公司时，应讲“欢迎您光临”，送客人时应讲“请慢走”或“欢迎您下次光临”。

（4）说话时声调要自然、清晰、柔和、亲切、热情，不要装腔作势，音量要适中。（5）所有电话，务必在三声内接答。

（6）接电话时，先问好，后报项目名称，再讲“请问能帮您什么忙？”不得颠倒次序，要带着微笑的声音去说电话。

（7）通话时，手旁要准备好纸和笔，记录下对方所讲的要点，对方讲完时应简单复述一遍以确认。

（8）通话时，若中途需要与人交谈，要说“对不起”，并请对方稍候，同时用手捂住送话筒，方可与人交谈。

（9）当客人在电话中提出问讯或查询时不仅要礼貌地回答，而且应尽量避免使用“也许”、“可能”、“大概”之类语意不清的回答。不清楚的问题应想办法搞清楚后再给客人以明确的回答，如碰到自己不清楚而又无法查清的应回答：“对不起，先生，目前还没有这方面的资料”。

（10）如碰到与客人通话过程中需要较长时间查询资料，应不时的向对方说声“正在查找，请您再稍等一会”。通话完毕时，要礼貌道别，如“再见”，“谢谢您”、“欢迎您到金盛家园来”等，并待对方挂断电话后再轻轻发下话筒。

（11）客人或同事相互交谈时，不可以随便插话，特殊需要时必须先说“对不起，打扰您”。

（12）对客人的疑难问题或要求应表现充分的关心，并热情地询问，不应以工作忙为借口而草率应付。

（13）客人提出过分要求时，应耐心解释，不可发火，指责或批评客人也不得不理睬客人。任何时候都应不失风度，并冷静妥善地处理。