预售合同

预售合同（精选8篇）

预售合同 篇1

预售前房屋已抵押是否影响预售合同有效案(2008-12-30 14:16:47)

分类：案例实务标签：商品房预售 房屋抵押 预售期间抵押 判决书 法院意见 上海一中院意见 |

陈平诉上海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷

案

原告陈平，男，1955年11月1日出生，汉族，海滨时装（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650号。

委托代理人谢学锋，上海市海燕律师事务所律师。

委托代理人陈山尧，上海市海燕律师事务所律师。

被告上海新瑞房地产开发有限公司。

住所地本市顺昌路10号12A室。

法定代表人范文渊，上海市新瑞房地产开发有限公司董事长。

委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。

委托代理人韦烨，上海市光大律师事务所律师。

原告陈平与被告上海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈平及其委托代理人谢学锋、被告上海新瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈健、韦烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈平诉称，其与被告签订《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室的商品房预售合同，并支付购房款人民币275500元。后得知被告在签订合同之前已将该房抵押给银行。根据《中华人民共和国担保法》的有关规定，被告未将抵押情况告知其，该转让行为无效。故此要求确认商品房预售合同无效，要求被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。

被告上海新瑞房地产开发有限公司辩称，其与原告订立的商品房预售合同的标的是房屋期权，不能适用《担保法》中的规定。同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，1998年6月24日，原、被告签订《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，预购被告开发的《上海新家坡一园景苑》

听涛阁（C2）幢7层A室房屋一套，房屋价款为人民币801000元，并约定被告于1999年5月1日前交付使用。为此，原告先后支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。另查明，被告于1997年12月办理系争房屋抵押登记，将该房抵押给花旗银行上海分行。1999年7月2日注销抵押登记。

本院认为，原、被告之间签订了关于《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋的《上海市内销商品房预售合同》，双方系房屋预售关系，原告所取得的是预售商品房屋期权，而非房屋所有权。故原告要求确认房屋预售合同无效的依据不足，本院难以支持。原告要求因合同无效而返还已付购房款并承担利息损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十五条的规定，判决如下；

一、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）的诉讼请求不予支持。

二、陈平要求上海新瑞房地产开发有限公司返还已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失的诉讼请求不予支持。

案件受理费人民币6642.50元，由陈平负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

上诉人（原审原告）陈平，男，1955年11月1日出生，汉族，海滨时装（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650号。

委托代理人谢学锋，上海市海燕律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海新瑞房地产开发有限公司，地址：本市顺昌路10号12A室。

法定代表人范文渊，董事长。

委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。

委托代理人徐军，上海市光大律师事务所律师。

上诉人陈平因房屋预售纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于1999年10月18日公开开庭审理了本案，上诉人陈平及其委托代理人谢学锋律师与被上诉人上海新瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈健、徐军律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院认定，1998年6月24日，原、被告签订《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，预购被告开发的《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋一套，房屋价款为人民币801000元，并约定被告于1999年5月1日前交付使用。为此，原告先后支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。另查明，被告于1997年12月办理系争房屋抵押登记，将该房抵押给花旗银行上海分行。1999年7月2日注销抵押登记。为此，原告诉至法院，要求确认商品房预售合同无效，由被告返还购房款并承担利息损失。被告辩称，其与原告订立的商品房预售合同的标的是房屋期权，不能适用《担保法》中的规定。同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。在原审中，因双方各执己见，致调解不成。原审法院于1999年7月23日作出判决，一、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）的诉讼请求不予支持。

二、陈平要求上海新瑞房地产开发有限公司返还已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币6642.50元，由陈平负担。

判决后，陈平不服，上诉要求二审法院依法改判双方之间所订立的《上海市内销商品房预售合同》为无效合同，并返还已支付的房款及利息。被上诉人上海新瑞房地产开发有限公司则不同意上诉人陈平的上诉请求，要求维持原判。

经审理查明，原审法院认定的事实无误。由双方当事人陈述及房地产权证、上海市内销商品房预售合同以及有关其他权利证明等材料佐证。

本院认为，陈平与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日所签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上海新瑞房地产开发、预售期间将系争房屋抵押给花旗银行上海分行，然后与陈平签订房屋预售合同的行为，法律对此并无禁止性规定，且在取得上海市房地产权证之前已注销抵押登记，也未损害上诉人陈平的利益。原审法院根据查明的事实依法所作的判决并无不当。上诉人陈平因被上诉人曾将系争房屋抵押给银行，而要求确认房屋预售合同无效的上诉请求，缺乏

法律依据，本院不予支持。原审法院判决主文第一项中有笔误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：

一、维持上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决第二项。

二、撤销上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决第一项。

三、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）无效的诉讼请求不予支持。

一、二审案件受理费人民币13285元，由上诉人陈平负担。

本判决为终审判决。

预售合同 篇2

(一)开发商“一房二卖”

近年来,中国房地产市场十分繁荣,商品房预售成为开发商销售的重要手段,房价急剧上涨使得预售商品房中买受人的风险加大,买受人在与开发商签订预售合同之后,在房屋在建期间,不能够取得预售房屋的所有权,这期间房价上涨的趋势容易促使开发商将已经预售的商品房再次向他人出售,并且办理登记。虽然预购人可以向开发商请求赔偿,但是房价上涨的速度将会使得几年前的购房款不够几年之后购买同等条件的房产。一般而言,开发商与预购人依据私法自治原则签订商品房预售合同,合同双方依据合同的约定履行义务,在商品房建成之后,开发商将指定的商品房交付给买受人,在商品房尚未建成之前,双方办理不动产变动登记的条件尚未具备,此时该预售合同的双方关系仅是债权关系。由于房价波动剧烈,开发商可能在签订预售合同之后将该商品房再次卖与付出更高价款的第三人,并办理不动产变动的登记手续,此时由于物权优先于债权,已经办理登记的不动产物权优于预购人的债权请求权,第三人取得该房屋的所有权。在这样的情况下,预购人则不能够取得该房屋的所有权,虽然该预购人可以向开发商请求违约损害赔偿,但是《最高院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,开发商向预购人支付不超过购房款一倍的赔偿款,而房价上涨的速度或许使买受人不能够以预计购房款和赔偿款另行购买商品房,另行购买预售的房屋仍旧需要付出等待房屋建造的时间,种种不利给预购人带来了不能弥补的损失。

(二)预购人与开发商的信息不对称

信息是交易过程中的重要部分,买受人通过所得知的信息能够了解合同相对方的履行情况和履行能力等内容。开发商或者开发企业作为控制商品房施工进程的一方,在关于房地产开发过程中的信息上有明显优势。在预售制度的安排下,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视,二无证据可查的条件下参与交易,一切都是由开发商说了算[1]。预购人虽然与开发商签订了平等主体的民事合同,但是实际上预购人是得到的信息与开发商极其不对称的弱者。信息不对称对买受人有直接的消极影响,买受人在支付部分甚至全部的购房款之后,合同是否履行、履行的进度、履行的质量等内容,大多均由开发商操控,加之商品房预售中,买受人众多且较为分散,很难抗衡开发商对于信息的操纵。

由于预购人与开发商的信息不对称,引发了市场风险和道德风险。开发商对房地产开发的相关信息向预购人隐瞒或欺诈的成本较低,开发商可能哄抬房价,获得高额利润,同时也违背了诚实信用原则,扰乱市场经济和秩序。商品房预售给买受人带来了许多风险,可见一项完备的制度以保障预购人的合法权益、维护市场经济的稳定发展则显得十分必要。

二、中国商品房预售合同登记备案的制度缺陷

(一)预购人并未成为预售合同备案制度的一方主体

商品房预售申请登记的主体是开发商,开发商必须在指定的期限内向指定的政府机关进行预售合同备案。但是该登记所牵涉的主体只有开发商和法律法规规定的房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门,虽然商品房预售登记备案也需要基于开发商与预购人的预售合同,但是预售合同登记备案制度没有赋予预购人申请登记备案的权利,而是体现为国家的行政力量对购房人的保护,更重要的是国家对商品房预售市场的经济监管。预购人并没有成为商品房预售合同备案制度的一方主体,并不能够在该制度中主张权利,该制度设计是由国家机关强行、主动介入该民事关系来保护预购人的利益。由于预购人并非该制度的一方主体,也因为该制度具有明显的行政性质,所以预购人一方在运用该制度维护自己的合法权益时是处于绝对的被动地位的,预购人对预售商品房的期待利益只能由行政机关主动介入和保护,登记备案的内容一般情况下不能够向相关利害关系人公开查阅。

(二)商品房预售合同登记备案制度缺乏体系性和完整性

目前中国关于商品房预售合同登记备案制度散见于部门规章、行政法规或司法解释中,内容杂乱,甚至是零星的、破碎的,尤其对其法律效力缺乏全面体系化的规定,致使在法律实践中难以适用[2]。首先,在预售合同登记备案时间的规定上,容易产生一定的风险。《城市商品房预售管理办法》规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签订之日起30 天内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”30 天的时间跨度过长,开发商可能利用这一时限,消极履行义务。其次,制度设计的目的是防止开发商“一房二卖”,维护房屋买卖市场的秩序,但是由于经过登记备案之后的合同所具备的效力不明,效力的起算和终止时间不明,造成许多纠纷很难仅由预售合同登记备案这一制度得以解决。仅规定开发商向房地产管理部门和土地管理部门进行登记备案的强制性义务,不能得出该制度赋予了买受人物权的排他效力。另外,相关的法律法规也没有规定如果开发商不进行登记备案将承担怎样的法律后果。上述问题的存在,是商品房预售合同登记备案缺乏完整性和体系性的问题,是由规定该制度的法律法规层级较低、地方规章不统一等原因造成的。由于制度设计偏重于国家对经济的监管,导致该制度并未切实维护预购人的权益,预购人在运用该制度维权时,面临着不同程度的困难。

(三)预售合同登记备案不具有可诉性

对于预售合同登记备案是否具有可诉性,有的观点认为,预售合同登记备案的行为,从行为主体、职权要素和内容方面看,都具有具体行政行为的特征。但是《行政诉讼法》对于诉讼范围的规定表明,针对特定行政相对人作出的且对其实际权利、义务发生影响的具体行政行为才能够纳入行政诉讼的受案范围。预售合同登记备案制度是一项经济市场监管的行为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6 条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”预售合同的登记备案与预售合同的效力无关,也与预购人的权利或义务无关,则不能纳入行政诉讼的范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第6条规定,除当事人之间有约定,登记备案不影响合同的效力。很明显,登记备案缺乏预告登记所具有的确定力、执行力和拘束力,因此备案只是一种行政管理行为,而并非具体行政行为[3]。另外,关于登记错误的登记机关赔偿责任上,预售合同登记备案制度也存在立法空白。

(四)预售合同的公示效力不足

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6 条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”商品房预售合同必须向相应的行政机关进行登记备案,但是登记备案并非商品房预售合同的生效要件。因此,预售合同是否进行登记备案,不影响合同效力,预售合同不一定能够具有公示效力而起到使买受人彰显权利,警示第三人的作用。

三、建议

商品房预售合同登记备案制度所依据的法律法规层级较低,法律法规对其内容作出的规定比较杂乱,所登记的内容究竟是合同,还是合同所载的权利,尚不明确。法律法规只规定了登记是预售人的义务并且要求预售人按照规定进行登记,没有规定登记备案之后承购人的权利是否具有物权效力。而且预售合同登记备案具有明显的行政性,没有可诉性,使得预购人在发现登记备案错误的情况下不能寄希望于将登记机关作为行政诉讼的被告而获得赔偿。

楼市不景气预售合同仔细看 篇3

销售人员所有的口头承诺都要求他具体确认并录音留证。

补充条款是你唯一可能和开发商协商的部分，不要轻易放弃权利。

从看房到交房，关键步骤和关键部分要录像、拍照、录音，并保留到交房以后。

涉及自己利益的合同约定内容必须要求具体、精确表述。

以降价为理由要求退房，多半不会得到法律支持，但规定了“无理由退房”的除外。

石奇峻

性别：男

年龄：33岁

行业：会展广告

职业：项目经理

年收入：10万元至12万元

楼盘和广告宣传完全两样，车库变成储藏室，精装修房的材料、电器档次变低⋯⋯不要认为“货不对板”不会发生在你身上。从法律角度讲，买期房时，商品房预售合同应该规定房屋交易的所有细节，也是最具有法律效力的文件。你签字之前真的了解合同里各种条款代表什么吗？在这个卖方市场，你本来就处于不利的位置，如果再在合同上马虎怕麻烦，受损的一定是你。

明知不公平，还是签了

2010年底，石奇峻被上海嘉定新城地铁站附近的一个楼盘广告吸引，电话咨询售楼处的时候，销售人员热情地推荐了145平方米的四室两厅的精装修房，有四个阳台。

石奇峻很快就去售楼处看了沙盘和样板房。另一个吸引他的地方是公寓区和别墅区共享的35%的绿地，销售人员还强调这是“无间过渡”绿化带，而且这种房型只剩几套了。

他第二个礼拜就来签合同。40多页的合同，售楼人员说看和不看没什么差别，反正一个字都不能改。但石奇峻还是花2个小时看完了合同。

房屋质量的条款规定“甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要甲方除免费维修外，需要按照修复费的0倍给予赔偿。”也就是说，房屋出现质量问题，即使在保修期内开发商也是只修不赔。

合同里还写明，购买人已经知道并同意包括绿地、道路、公园、学校等规划的变化。如果出现粉尘、废气、高压线等不利因素，购买人完全悉知认可。

事实恰恰相反，正是楼盘内外学校、公园、绿地的规划促使石奇峻下决心买这套房子，从咨询、看房到签合同之前，没有一个销售人员提醒他可能发生的变化，怎么可能就被他认可同意？

关于精装修的内容都在补充条款部分，只有粗略的描述。厨房配置标准：橱柜、台面、五金配件。厨房电器（吸油烟机、燃气灶、消毒柜）：西门子或同等品牌。卫生间配置标准：洁具（座便器、台盘、浴缸）科勒或同等品牌⋯⋯看房时销售人员介绍的2500元／平方米的装修标准，合同里没有提及。什么样的品牌是同等品牌，价格标准是多少，谁也不知道。

看完还是一个字没改地签了，不是他傻，而是之前已经交了10万元的定金。如果不买，这笔钱就归了售楼处。他只能祈祷房子别出什么问题。

临近交房时间，公寓区和别墅区的“无间过渡”绿化带上筑起了高高的铁栅栏，一半以上的绿地被划到别墅区那一边了。售楼处的解释是：“栅栏也属于绿化中的一部分”。

石奇峻签字的预售合同能保护他的利益吗？在弄清楚这个问题之前，你要先了解商品房预售合同。

补充条款＞格式合同

商品房预售合同是格式合同。合同范本由各地房屋资源管理局统一，上面有很多空白填空项目：地块信息、买卖双方基本信息、房屋信息、交付时间、付款方式、违约赔偿金额、物业公司等。签合同前销售人员填好大部分，买房者能做的，就是填上自己的姓名、身份证号、地址等个人信息和在落款处签名盖章。

补充条款是补充约定格式合同里没有的事项，法律效力高于格式合同。对买房者来说，补充条款比格式合同更重要。因为这是买房者唯一可能用来维护自己利益的条款。如果按法律效力排队，补充条款＞格式合同＞相关法律规定。

在楼市行情好的时候，补充条款被开发商用来规避责任，买房者没有更改的余地。而现在的楼市惨淡，实际上有利于你争取到更多有效的谈判机会，可以趁这个时候和开发商协商，在补充条款里加入有利于自己的条款。

Attention!看房时

别空着手去看房

你不可能在看房的时候就知道将来要为了这房子和开发商打官司，等走到那一步再搜集证据就晚了。所以应该从看房开始，就保留好所有的证据。相机、DV、录音笔、智能手机都可以。要拍下来的有宣传单页、沙盘、广告片、楼书、样板房装修中承诺安装的实物的品牌和外观。

从事商品房买卖纠纷的执业律师总结，有4个地方最常发生更改：绿地规划改变，公共活动的空间被用作商业或办公，承诺的超市、小学、幼儿园配套改建住宅楼，车库尺寸不达标或数量减少。销售人员的介绍要录音，口头承诺如果既没有写在合同中，又没有录音为证，一旦有纠纷，对方矢口否认，很难再取证。

所以，对方做出的承诺都要求落实到合同上，如果不能写在合同里，保留好录音。

多提问，问细节

录音过程中要多问细节，把对方承诺的内容重复一遍，让他确认，问题包含越多细节越有利。比如“交房时，我的吸油烟机也是现在看到的西门子xxx型号的黑色款，是吗？”“如果换同等价位的吸油烟机有哪些品牌可供选择，价格范围是多少？以什么为标准？”等。

如果你也和石奇峻一样，在购房合同上看到了类似“乙方（购房人）已经被提醒告知并且同意，如果出现变动，甲方（开发商）不承担责任”的表述，要询问清楚。包括更改的告知方式、更改的范围。如果不接受怎么办？询问内容也要录音。

大多数情况下，如果因为广告宣传内容和现实情况不符而打官司的，即使开发商认定已经告知对方并且得到同意，也需要由开发商一方举证。此时，如果买房者保留了有关证据，会对自己更有利。

Attention!买房前

交定金时约定反悔期

定下买这个楼盘的房子了，就要签商品房认购协议并交定金。如果签完协议、交完定金，又不想买了，开发商不会退还定金的，打官司也多半会败诉。

要避免这种情况，可以在认购协议里的补充协议中约定，在交纳定金多少天以内，购房者可以要求无条件返还定金。如果是买房者过了期限再反悔，开发商有权不退还购房定金，如果是开发商不和买房者签商品房买卖合同，应双倍返还定金。如果因为某些条款协商不成导致最后合同没签成，不属于违约，开发商应该原数退还购房定金。

买房时改不了合同？

继续保留证据

其实很多人签购房合同时都发现了不合理之处，但要更改非常困难。

北京的广告销售郑丹在排队等着签合同时，看见购房者带来的律师提出合同中有问题，要求修改合同。售楼人员就把对方手中的合同拿回来：“改合同是吗？下一位。”房子不愁卖的时候，卖房就这么强势：要么签，要么别买。

这个时候，你除了保留看房时的证据，还要等到交房的时候，继续收集小区的照片资料并公证。在法律上，这种做法叫作证据保全，能让你在要求开发商履行承诺和广告宣传内容时，掌握更多的筹码和胜算。

证据的优先级别是：书面合同＞录像＞录音。

Attention!交房时

面积变了房款也要变

商品房的面积计算方式有套内面积、建筑面积、使用面积、公摊面积。在2011年3月最新修订的北京市商品房预售合同的合同样本中，采用4种面积计价方式。但在购房合同中一般只有套内建筑面积和建筑面积两种计价方式。

期房允许合同约定的面积和实际面积有3%以内的误差，在正式交房之前，开发商会再做一次面积实测，如果有3%以内的面积误差，将按照房屋单价计算差额房款，多退少补。如果面积误差超过3%，买房者可以要求解除买房合同或者多退少补差额房款。但是，公摊面积在约定了一定比例后，是不允许出现误差的。

公共空间被占用

绿化条件最容易被更改，特别是别墅和公寓混合的小区。如果绿化是决定买房的重要因素，一开始就在这些环节上尽可能取证。社区活动中心，邻里中心最终成为商铺或办公室的情况也很多。

期房的沙盘要拍照、公证，销售人员对绿化带、社区活动中心等设施的介绍要录音，向销售人员确认绿化带和社区配套建筑的具体位置，以及将来有没有任何东西遮挡和分割等事项。交房时，继续在绿化现场拍照公证。开发商有没有履行承诺，就很明显了。

北京良乡的一个楼盘卖房时宣传，小区内外会造起青山绿水、湖泊花园，交房时却一个也没有，买房者多次拍照公证收集证据并起诉，最后开发商不得不妥协，把广告宣传和楼书上面的配套设施全部落实。

装修标准和材料变了

北京的广告销售郑丹在收房时发现，合同里写明使用某知名品牌的电梯，安装的却是另一个不知名品牌的电梯，写明安装双面断桥铝窗户，实际安装的是普通塑钢窗户。

郑丹和其他买房者找开发商谈判了几次，但是合同里只明确规定了窗户材质，对电梯品牌的表述却非常模糊，而郑丹和邻居们都没有保留对方承诺电梯品牌的证据，最后开发商在电梯的问题上不了了之，只以600元／平方米的单价赔付了窗户的差价。

要退房？只有五种情况可以！

合同有关于退房的规定

以房价下跌为由要求退房几乎不可能实现。2005年，上海大华水岸蓝桥的89户业主通过诉讼，以总房款3%的赔偿金为代价，退房成功。业主胜诉的关键是补充条款中“无理由退房”的约定：若购房者因自身原因提出解除合同，应承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%。

2005年之前，不少开发商在补充条款中都有类似表述。但在大华水岸蓝桥退房案之后，纷纷把这一项删掉了。

要识别是真保价还是假承诺，一看有没有落实在合同里，二看有没有具体执行方案，包括保价承诺生效的具体时间范围、价格下跌的具体参考范围和样本、谁来举证、赔偿的具体形式、赔偿到位的具体时限等。否则，即使开发商把保价承诺写进合同，但用模糊的字眼来规定，买房者仍然可能得不到补偿。

厨房、卫生间、门厅有质量问题

房屋有质量问题不一定能退房。根据法律规定，因为房屋主体结构质量不合格以及房屋质量问题严重影响正常居住使用，购房人要退房或赔偿，法院应予支持。

哪里的质量问题会严重影响正常居住？厨房、卫生间、门厅。这三个地方功能性强，出现质量问题可以被视作影响正常居住，比如漏水、地面不平整、结构变化等。

房屋结构改变了

如果签订合同后，开发商变更设计规划，影响房屋结构、户型、空间尺寸和朝向，又没有书面通知买房者，买房者有权退房，并由房地产开发企业承担违约责任。

房屋与样板户型的结构比例发生变化，也可以视作改变建筑主体结构。

面积误差超过3%

合同里写明的面积和交房时的实际面积的误差达到一定比例。合同里如果没有规定具体的比例，误差超出3％时，买房者就有权要求退房。

交房延迟超过3个月

预售合同 篇4

天津预售商品房合同备案的作用及法律效力是什么呢?什么是商品房预售合同?商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

买受人在购买预售商品房后承担了较大风险，为保障买受人的利益、维护交易安全，法律对商品房预售进行了特别的规制。我国法律除了规定强制性的商品房预售许可制度外，还规定了商品房预售合同登记备案制度。

《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。

商品房预售登记备案的作用在于：

1、商品房预售合同备案登记属于一种特殊的不动产登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。

2、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。

3、商品房预售备案登记使得买受人的请求权具有了对抗第三人的效力。房地产开发企业不得再将经过预售登记的房屋出售或抵押，如果开发商将经过预售登记的房屋出售或设定抵押给第三人，该第三人不能通过登记获得所有权，该抵押权也不能对抗预售登记的买受人。这就防止了开发商的一房二卖。

4、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。

目前，我国法律法规及相关规章均明确规定了商品房预售合同登记备案制度，但对于该登记备案制度的性质与效力并未具体规定。学界对此亦无定论。但一般认为，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记，国外称预告登记或预登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权而为的登记。一般不动产登记的权利是不动产物权，例如所有权、抵押权等。而预告登记发生时物权尚不存在，物权变动是将来发生的行为，故所登记的权利仍是一种请求权(债权)，登记的内容是将来请求发生物权变动。

房屋买受人在商品房预售合同中的`权利、房屋是否被查封、房产证是真的还是假的等等，总的来说，只要在行政服务中心房管窗口签订了买卖合同，那您可以基本放心啦，卖方的人也好，房产的权利限制也好，工作人员都帮你检查过了，都没有问题。

还有一点，在房管窗口签订了买卖合同后，卖方则不能再和第三方再次签订买卖合同了，因为房管局的电脑里有了备案了，如果您和卖方的合同不撤销，则卖方永远不能再将此房卖给第三人了。

我们这儿所称的签订买卖合同，在行业也称为二手房合同备案。

提醒一：

如果您购买的房屋属市区范围内，并且您们的买卖未通过中介成交，则您和卖方带好双方身份证、卖方的房产证、土地证至行政服务中心房管1至4号窗口签订合同并进行现场备案，并在经过备案并打印的合同上买卖双方签字认可。

提醒二：

如果买卖双方经有备案资质的中介机构达成交易的，可由中介机构操作人员直接在中介公司进行签订合同并进行合同备案。经过中介机构备案后，则在过户时，不需要重新进行备案了。目前，江阴具备合同备案的中介公司共有六家，分别是联众、联丰、五星、瑞德、嘉和、天鸿六家房产中介。

提醒三：

只有城区范围内的二手房，才是到行政服务中心的房管窗口来办理过户的，非城区范围的，至各乡区房管所办理过户手续。

下面是二手房合同备案的相关知识：

1、二手房合同为什么要备案

依据建设部、中国人民银行《关于加强房地产经纪管理、规范交易结算资金账户管理有关问题的通知》(建住房〔20xx〕321号)并结合江阴市实际情况，二手房买卖合同进行备案，旨在进一步规范我市二手房交易市场行为，保障二手房交易安全，提高二手房交易的透明度。

2、二手房合同备案的核心内容是什么

我市市区范围内的二手房买卖合同，均须网上备案。买卖双方在申请转移登记申请时，必

须提供经过网上备案的二手房买卖合同。

3、什么是网上备案

网上备案是指二手房交易当事人委托房地产中介机构或登记机构工作人员登录二手房网上备案系统，在线录入《二手房屋买卖合同》的相关条款内容，并联机将合同打印，在合同上签字盖章的行为。经过备案的二手房买卖合同信息，市民可在江阴房产信息网上通过输入买受人姓名和合同备案号进行查验备案信息。

4、进行网上备案有什么好处

可以维护买卖双方的正当权益，《办法》要求市区范围内的二手房买卖行为，均须进行网上备案，目的就是有效防止购房人误购查封房产、防止一房多卖、避免房地产经纪人违规操作等情形的发生。

5、网上备案会很麻烦吗

网上备案是个全新的操作模式，有个熟悉的过程，二手房交易双方当事人只要按要求提交有效证件，填写相关材料即可，具体操作由经过培训的中介人员或行政服务中心房管窗口工作人员来完成，应该说还是很便利的。

6、如何申请网上备案

目前我市在部分中介机构试点实施网上备案服务，其他有意向的中介机构可向市住房保障和房产管理局房产管理科提出申请。

7、如何进行网上备案

操作员凭电脑密钥登陆备案系统后，输入拟转让房屋所有权证号、房屋所有权人姓名后提交，按备案系统提示进行网上备案。

8、双方自行成交的可以申请网上备案吗如何进行操作

可以，双方自行成交的，可由行政服务中心房管窗口的工作人员提供网上备案服务。

9、网上备案后，当事人需变更或注销《二手房屋买卖合同》怎么办

合同在系统上进行提交后即视为网上备案完成。如在申请办理转移登记之前，二手房买卖双方需对合同进行变更或注销的，合同双方当事人可携带相关证件至行政服务中心房管窗口办理，由中介机构撮合成交的，需中介机构人员同时到场。

10、二手房交易当事人在进行网上备案时应注意哪些事项

(1)二手房交易当事人应认真阅读有关网上备案的文件;

(2)为避免房地产中介机构隐瞒网上备案信息，二手房交易当事人应现场全程了解操作人员的录入行为;

(3)网上备案后，二手房交易当事人可根据合同备案登记号，通过江阴房产信息网对网上备案情况进行核实。

11、二手房交易当事人发现房地产中介机构及其从业人员在网上备案的过程中存在违法违规行为的，应怎么处理

应及时至我市住房保障和房产管理局房产管理科或产权监理处投诉。

12、备案的实施日期是什么时间

自20xx年12月28日起，市区范围内申请办理二手房转移登记手续的，必须将二手房买卖合同进行备案。

这里要着重提醒大家的是，备案后的二手房买卖合同办理注销和变更的流程：

上面已经提到，自20xx年12月28日始，我市市区范围内国有土地上的房屋买卖合同，均需进行网上备案。在备案后，如果合同需注销或变更，则买卖双方当事人需携相关资料至行政服务中心房管窗口进行申请办理(如在中介机构进行签约备案，则中介机构工作人员需共同到场)。

在办理时，可先至房产信息网的“政务指南”频道中的“表格下载”中，下载相应的表格

(二手房买卖合同备案变更登记申请表 、二手房买卖合同备案注销登记申请表)，将申请表内信息填写完毕后，买卖双方携本人身份证明原件、原经过备案的买卖合同、申请表等资料至房管窗口办理。

要提醒大家的是，如二手房买卖合同非中介机构签约备案(是在房管窗口工作人员备案的)，则由买卖双方共同提出申请，如合同是中介机构签约备案操作，则需买卖双方、中介机构工作人员三方一起至行政服务中心房管窗口进行申请办理。

商品房预售合同 篇5

第一条

甲方通过土地使用权出让/转让/划拨方式取得 区/县____________________地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号 为：______________， 土地面积为：___________________，土地用途为”_______________。 甲方经批准，在该地块上投资建造《___________________》(暂定名/现定名)商品房，主体寻址建筑 结构为_________结构; 建筑物地上层数为_________层，地下层数为______层。

第二条

乙方向甲方购买______路______《_____________》__幢 (号__层__室(以下简称该房屋)，政府批准的规划用途为__________。

据甲方暂测该房屋建筑面积为_________平方米，其中套内建筑面积为_________平方米、公用分摊建筑面积为___平方米。该房屋建筑层高为_____米。

第三条

乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币___________________元。 (大写)：___________________。

第四条

乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测不一致的原因外，不再作变动。

第五条

在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：

1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;

2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+_________%(包括_____%)，不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-____%(包括-______%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。

第六条

签订本合同时，该房屋建设工程建设到___________________。乙方应当按本合同约定时间如期 足额将房价款解入甲方的预售款监管帐户(预售款监管机构：___________________、帐户名称： ___________________、帐号：___________________)。预售款按政府规定监管使用。

第七条

乙方如未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之_____计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过______天后，甲方有权选择下列第_______种方案追究乙方责任：

第八条

签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起____天内与乙方签订本合同变更协议。

第九条

甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的____%违约金。

第十条

该房屋的交付必须符合下列第_____种方案所列条件：

内销商品房预售合同 篇6

甲方(卖方)：______________________

住所：______________________________

邮编：______________________________

营业执照号码：______________________

资质证书号码：______________________

法定代表人：________________________

联系电话：__________________________

委托代理人：________________________

联系电话：__________________________

乙方(买方)：______________________

国籍________________________________

性别：______________________________

出生年月：__________________________

住所(址)：________________________

邮编：______________________________

身份证/护照/营业执照号码：________

联系电话：__________________________

委托代理人：________________________

住所(址)：________________________

联系电话：__________________________

甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方预售的《________________________》________内销商品房事宜，订立本合同。

第一条 甲方通过______________方式取得___________区/县_____________地块土地使用权，并依法登记取得房地产权证，证书号为：___________，土地面积为：___________土地用途为：___________，土地使用期限自_____年月_____日至_____年_____月_____日止。 甲方经批准，在该地块上投资建造《__________》(暂定名/现定名)内销商品房，主体建筑物的建筑结构为_______________结构，建筑物地上层数为 层。建设工程规划许可证号为_______________。 上述内销商品房已具备《上海市房地产转让办法》规定的预售条件，经______局批准上市预售(预售许可证编号：_________)。

第二条 乙方向甲方购买__________路__________《__________》_____幢号)_____层_____室(以下简称该房屋)。据甲方暂测该房屋建筑面积为平方米：其中套内建筑面积为_____平方米、公用分摊建筑面积为_________平方米，该房屋相应占有的土地使用权分摊面积为__________平方米。

该房屋平面图见本合同附件一;

该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件二;

该房屋相关情况说明(抵押关系、租赁关系、相邻关系等)见本合同附件三;该房屋的.使用公约或有关承诺书见本合同附件四。

第三条 乙方购买该房屋每平方米房屋建筑面积单价为_____币_____元 (大写)：___________________________________ 根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为_____币__________元 (大写)：___________________________________

第四条 乙方购买该房屋的总房价款是指该房屋所有权和该房屋占用范围内土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除房屋建筑面积的暂测与实测不一致的原因外，不再作变动。

百度影棒首发预售 篇7

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预售合同 篇8

关键词：商品房预售合同；违约责任；违约金

一、商品房预售合同中开发商的逾期交房的违约责任及违约金的计算

商品房预售合同签订之后，双方当事人都要受到合同的约束，遵守合同约定，否则要承担相应的违约责任。目前开发商逾期交房，交付不符合约定条件的房屋已经成为引发商品房预售合同纠纷的主要问题。司法实践中对于开发商违约责任的承担方式及违约金额出现了不同的裁判结果，反映出以下几个问题：

1.违约责任的承担

买卖双方通常会在合同中对预售的商品房以及与房屋相关的基础设施、公用配套建筑都达到正常使用的标准予以明确规定，否则就要承担相应的违约责任。实践中可能出现的开发商逾期完工的情况有：

（1）商品房按期竣工交付，但是基础设施及公共配套建筑未能按期完工，在这种情况下，可以按照合同约定计算逾期交房的违约金，因为基础设施及公共配套建筑不能按期投入使用勢必会影响商品房的正常使用，故预购人有权追究开发商的违约责任。

（2）基础设施、公共配套建筑已完工，但商品房还未按期完工。对于一些较大且分期开发的商品房小区，开发商在前期开发时就已经将基础设施及公共配套建筑做好，但因故后期开发的房屋未能按期竣工。在这种情况下，预购人当然有权追究逾期交房的违约责任。

（3）房屋未按期竣工，基础设施、公共配套建筑也未按期完工，这是实践中最常见的现象，开发商先建好房屋，然后才开始建设基础设施和公共配套建筑。笔者认为，此时，预购人无权要求开发商就逾期交房及基础设施、公共配套建筑分别承担违约责任。因为商品房才是商品房预购合同的主要标的物，合同主要标的物不能按时交付，开发商理应承担违约责任。而基础设施及公共配套建筑并不是商品房预购合同的主要标的物，只是为了保证主要标的物商品房能正常使用的附属物，把基础设施、公共配套建筑与房屋放在同等的位置上不符合合同本义，因此，不应当对开发商追究双重违约责任。

2.违约金的计算

（1）违约金的数额。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”违约金的数额由双方当事人自行约定，没有约定时，则适用本条之规定。但在约定了违约金数额的情况下，则需要考虑《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

（2）违约金的计算期限。可以分为两种情况，第一种是以商品房买卖合同中约定的交房日期为违约金计算的起算点，以实际交付日期为止算点。这里的实际交付日期有两种情形，其一是具备交付条件的前提下，以实际交付日期为准；其二是在不具备交付条件的前提下，以具备交房条件且实际发生交付的日期为准。第二种仍以合同约定的交房日期为违约金起算点，以开发商已送达交房通知书中确定的交房日期为止算点。但这种情况需要具备两个前提条件，其一是该商品房已具备交付条件，其二是开发商的通知送达符合商品房买卖合同中关于通知送达形式的约定或法律的相关规定。

二、不能交付或不按期交付商品房纠纷的处理原则与建议

在预售方不能或不按期交付房屋的纠纷中，多数预购方都要求预售方解除合同并承担违约责任。有的预购方则要求预售方继续履行合同并承担违约责任。对于这类纠纷，笔者认为，应当在坚持合同效力的前提下，切实维护预购方的合法权益。一方面，在预售方有能力继续履行合同的情况下，应当要求预售方继续履行合同并承担违约责任；另一方面，在预售方没有能力继续履行合同的情况下，而预售方又有足够的资金可以退还房款的，则可以解除合同，退还房款并承担违约责任。如果预售方既无继续履行合同的能力，又无退款的能力，法院则可以采取一定的保全措施来保护预购方的合法权益，判决解除合同，责令预售方承担违约责任，并对预售方已建的商品房或土地使用权依法进行强制拍卖，以拍卖的价款退还预购方的房款。

根据处理原则，对上述问题的解决可以采用两种方式：

（1）在《商品房买卖合同》示范文本第九条中虽然没有可以写明这一问题，但是可以在第十四条中写上诸如“不得双重计算违约金”或者写明“如果出现逾期交房的情况，基础设施及公共配套建筑的正常投人使用时间应当相应予以顺延”之类的内容。

（2）另行制作补充协议，对于同时出现逾期交付房屋及基础设施、公共配套建筑不能正常投人使用的情况下避免双重计算违约金，或者作出与前述内容相同的更为详细的约定，并且应写明违约金的支付时间。

综上所述，可以看出关于商品房预售合同规定还不完善，商品房预售合同文本中还欠缺一些具体问题的规定。房屋作为典型的不动产，其交付具有特别重要的意义，房屋买卖双方应该就交房事宜作出具体、明确的约定，以减少一些不必要的麻烦。这样一旦发生逾期交房等问题，购房人便可以催促房产商尽快履行交房义务，或者按照合同约定追究开发商逾期交房的违约责任，避免因约定不清而导致的诸如此类的纠纷。

参考文献：

[1]陈明.商品房预售合同研究[M].西南政法大学，2010年9月

[2]彭俊.商品房预售合同法律问题研究[M].新疆大学，2012年5月

[3]符启林.商品房预售法律制度研究[N].北京：中国政法大学出版社，2002年版

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