深圳经济特区商品房预售合同书

深圳经济特区商品房预售合同书（精选8篇）

深圳经济特区商品房预售合同书 篇1

出售方：（甲方）

地址：电话：

购买方：（乙方）

姓名：性别：出生：年　月　日

国籍：身份证号码：

地址：电话：

本合同依据中华人民共和国法律、《深圳经济特区土地管理条例》和《深圳经济特区商品房产管理规定》制定。

第一条　甲方经市府国土局批准，取得位于深圳市用地面积的土地使用权。

地块编号：使用年期年，自年月日起至年月日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系定名为，由甲方预售。

第二条　乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第幢号（第层）。建筑面积，土地面积／（其中：基底分摊、公用分摊、其它）。

第三条　甲方定于年月日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过天：

１．人力不可抗拒的自然灾害；

２．施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决；

３．其它非甲方所能控制的因素。

上述原因必须凭深圳市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。

第四条　甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：单价元／，总金额币千百十万千百十元整（小写万元）。

付款方式：乙方按甲方指定收款银行：

帐户名称：

分期（一次）付款（见附表一）。

第五条　乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。

第六条　甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。

第七条　甲方出售的楼宇须经深圳市建筑质量检验部门验审合格、并负责保修半年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在三十天内退回乙方。

第八条　甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。

乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关连的公共通道、设施、活动场所。同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。

第九条　乙方所购楼宇只作使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。

乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。

第十条　预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，违反市府有关规定，后果自负。

第十一条　后面的附表一、二均为本合同内容的组成部分。

第十二条　本合同自签订盖章之日起生效。如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，应提请深圳市仲裁机关仲裁或深圳市中级人民法院房地产审判庭裁决。

第十三条　本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。

出售方：购买方：

法定代表人：法定代表人：

签约

附表一建筑期购楼分期付款

一、第一次付款自签约日起日内付全部价款的％；币千百拾万千百拾元。（小写：万元）

二、第二次付款自签约日起日内付全部价款的％；币千百拾万千百拾元。（小写：万元）

三、其余部分在移交房屋前一天付清％；币千百拾万千百拾元。（小写：万元）

附表二

本合同售价中已包括的主要项目：

深圳经济特区商品房预售合同书 篇2

(一)开发商“一房二卖”

近年来,中国房地产市场十分繁荣,商品房预售成为开发商销售的重要手段,房价急剧上涨使得预售商品房中买受人的风险加大,买受人在与开发商签订预售合同之后,在房屋在建期间,不能够取得预售房屋的所有权,这期间房价上涨的趋势容易促使开发商将已经预售的商品房再次向他人出售,并且办理登记。虽然预购人可以向开发商请求赔偿,但是房价上涨的速度将会使得几年前的购房款不够几年之后购买同等条件的房产。一般而言,开发商与预购人依据私法自治原则签订商品房预售合同,合同双方依据合同的约定履行义务,在商品房建成之后,开发商将指定的商品房交付给买受人,在商品房尚未建成之前,双方办理不动产变动登记的条件尚未具备,此时该预售合同的双方关系仅是债权关系。由于房价波动剧烈,开发商可能在签订预售合同之后将该商品房再次卖与付出更高价款的第三人,并办理不动产变动的登记手续,此时由于物权优先于债权,已经办理登记的不动产物权优于预购人的债权请求权,第三人取得该房屋的所有权。在这样的情况下,预购人则不能够取得该房屋的所有权,虽然该预购人可以向开发商请求违约损害赔偿,但是《最高院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,开发商向预购人支付不超过购房款一倍的赔偿款,而房价上涨的速度或许使买受人不能够以预计购房款和赔偿款另行购买商品房,另行购买预售的房屋仍旧需要付出等待房屋建造的时间,种种不利给预购人带来了不能弥补的损失。

(二)预购人与开发商的信息不对称

信息是交易过程中的重要部分,买受人通过所得知的信息能够了解合同相对方的履行情况和履行能力等内容。开发商或者开发企业作为控制商品房施工进程的一方,在关于房地产开发过程中的信息上有明显优势。在预售制度的安排下,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视,二无证据可查的条件下参与交易,一切都是由开发商说了算[1]。预购人虽然与开发商签订了平等主体的民事合同,但是实际上预购人是得到的信息与开发商极其不对称的弱者。信息不对称对买受人有直接的消极影响,买受人在支付部分甚至全部的购房款之后,合同是否履行、履行的进度、履行的质量等内容,大多均由开发商操控,加之商品房预售中,买受人众多且较为分散,很难抗衡开发商对于信息的操纵。

由于预购人与开发商的信息不对称,引发了市场风险和道德风险。开发商对房地产开发的相关信息向预购人隐瞒或欺诈的成本较低,开发商可能哄抬房价,获得高额利润,同时也违背了诚实信用原则,扰乱市场经济和秩序。商品房预售给买受人带来了许多风险,可见一项完备的制度以保障预购人的合法权益、维护市场经济的稳定发展则显得十分必要。

二、中国商品房预售合同登记备案的制度缺陷

(一)预购人并未成为预售合同备案制度的一方主体

商品房预售申请登记的主体是开发商,开发商必须在指定的期限内向指定的政府机关进行预售合同备案。但是该登记所牵涉的主体只有开发商和法律法规规定的房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门,虽然商品房预售登记备案也需要基于开发商与预购人的预售合同,但是预售合同登记备案制度没有赋予预购人申请登记备案的权利,而是体现为国家的行政力量对购房人的保护,更重要的是国家对商品房预售市场的经济监管。预购人并没有成为商品房预售合同备案制度的一方主体,并不能够在该制度中主张权利,该制度设计是由国家机关强行、主动介入该民事关系来保护预购人的利益。由于预购人并非该制度的一方主体,也因为该制度具有明显的行政性质,所以预购人一方在运用该制度维护自己的合法权益时是处于绝对的被动地位的,预购人对预售商品房的期待利益只能由行政机关主动介入和保护,登记备案的内容一般情况下不能够向相关利害关系人公开查阅。

(二)商品房预售合同登记备案制度缺乏体系性和完整性

目前中国关于商品房预售合同登记备案制度散见于部门规章、行政法规或司法解释中,内容杂乱,甚至是零星的、破碎的,尤其对其法律效力缺乏全面体系化的规定,致使在法律实践中难以适用[2]。首先,在预售合同登记备案时间的规定上,容易产生一定的风险。《城市商品房预售管理办法》规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签订之日起30 天内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”30 天的时间跨度过长,开发商可能利用这一时限,消极履行义务。其次,制度设计的目的是防止开发商“一房二卖”,维护房屋买卖市场的秩序,但是由于经过登记备案之后的合同所具备的效力不明,效力的起算和终止时间不明,造成许多纠纷很难仅由预售合同登记备案这一制度得以解决。仅规定开发商向房地产管理部门和土地管理部门进行登记备案的强制性义务,不能得出该制度赋予了买受人物权的排他效力。另外,相关的法律法规也没有规定如果开发商不进行登记备案将承担怎样的法律后果。上述问题的存在,是商品房预售合同登记备案缺乏完整性和体系性的问题,是由规定该制度的法律法规层级较低、地方规章不统一等原因造成的。由于制度设计偏重于国家对经济的监管,导致该制度并未切实维护预购人的权益,预购人在运用该制度维权时,面临着不同程度的困难。

(三)预售合同登记备案不具有可诉性

对于预售合同登记备案是否具有可诉性,有的观点认为,预售合同登记备案的行为,从行为主体、职权要素和内容方面看,都具有具体行政行为的特征。但是《行政诉讼法》对于诉讼范围的规定表明,针对特定行政相对人作出的且对其实际权利、义务发生影响的具体行政行为才能够纳入行政诉讼的受案范围。预售合同登记备案制度是一项经济市场监管的行为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6 条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”预售合同的登记备案与预售合同的效力无关,也与预购人的权利或义务无关,则不能纳入行政诉讼的范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第6条规定,除当事人之间有约定,登记备案不影响合同的效力。很明显,登记备案缺乏预告登记所具有的确定力、执行力和拘束力,因此备案只是一种行政管理行为,而并非具体行政行为[3]。另外,关于登记错误的登记机关赔偿责任上,预售合同登记备案制度也存在立法空白。

(四)预售合同的公示效力不足

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6 条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”商品房预售合同必须向相应的行政机关进行登记备案,但是登记备案并非商品房预售合同的生效要件。因此,预售合同是否进行登记备案,不影响合同效力,预售合同不一定能够具有公示效力而起到使买受人彰显权利,警示第三人的作用。

三、建议

商品房预售合同登记备案制度所依据的法律法规层级较低,法律法规对其内容作出的规定比较杂乱,所登记的内容究竟是合同,还是合同所载的权利,尚不明确。法律法规只规定了登记是预售人的义务并且要求预售人按照规定进行登记,没有规定登记备案之后承购人的权利是否具有物权效力。而且预售合同登记备案具有明显的行政性,没有可诉性,使得预购人在发现登记备案错误的情况下不能寄希望于将登记机关作为行政诉讼的被告而获得赔偿。

论商品房预售合同的若干问题 篇3

[关键词]商品房预售合同;本合同;瑕疵担保责任

商品房出售分为现售和预售。根据《城市商品房预售管理办法》规定,商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房屋价款的行为。由此可知,商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定,预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方,预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。

一、商品房预售合同的性质

商品房预售合同是以建造中的房屋为标的物的,属于买卖合同的一种,但商品房预售合同与一般买卖合同又有所不同,如:第一,预售的标的物是尚未建成的房屋;第二,依照合同由承购人支付房价款,承购人取得的是将来的房屋使用权;第三,预售商品房实际交付之前预购人可以依法转让给第三人;第四,从合同成立到标的物交付需要较长的周期[1]。因而,理论上对于商品房预售合同性质的认识,还存在着许多不同的意见。

在合同法中,合同有预约合同与本合同之分,它们是根据订立合同是否有事先约定的关系来划分的。预约合同是当事人约定将来订立一定合同的合同,简称预约;本合同是为了履行预约合同而订立的合同。预约合同与本合同具有不同的性质和法律效力,二者不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同,所以,当事人一方只能请求对方订立合同,而不能依预约的本合同内容请求对方履行。那么,商品房预售合同是否为预约合同呢?对此,学者们的看法并不一致。有的学者认为,商品房的预售是预约交易行为,商品房预售合同即商品房交易预约合同。本人认为,因为商品房预售合同在成立之时;房屋并不存在或尚未建成,所以带有“预售”的字样,但商品房预售合同绝不是预约合同。因为:在商品房预售合同中,预售方与预购方关于房屋的坐落与面积、价款的交付方式与期限、房屋的交付期限、房屋的质量、违约责任等都有明确的规定,双方无须将来另行订立一个房屋买卖合同,即可以按照商品房预售合同的规定直接履行,并办理房屋产权过户登记手续,达到双方的交易目的。当然,我们并不否定在商品房销售过程中,双方当事人不能订立预约合同,而只是想明确商品房预售合同本身不是预约合同。

明确商品房预售合同不是预约合同,在实践中具有重要意义。因为如果将商品房预售合同看成是预约合同,那么,一方面,预售方与预购方必须在将来再订立一个商品房买卖合同;另一方面,在一方当事人违反商品房预售合同时,对方只能要求其承担不订立合同的责任,而不能要求其承担违反合同的违约责任。可见,上述情况对商品房预售合同的双方当事人而言,都是不利的,也不利于解决商品房预售合同纠纷。

二、房屋瑕疵担保制度建立的必要性

(一)房屋瑕疵的概念

关于瑕疵的概念以及判断标准,在各国的立法上也有很大的不同。台湾著名学者王泽鉴先生认为,物之瑕疵系就物的“应有状态”和“实际状态”加以比较,而其实际状态有不利于买受人的差异而言。如桶有漏洞,不能蓄水。王泽鉴先生认为,关于瑕疵的判断应采用主观说,依照买卖契约的目的加以认定。在2002年1月1日实行的德国债法现代化法中,并没有直接给瑕疵下定义,而是通过对无瑕疵的描述以达到对瑕疵的间接说明,它明确了在判断物的瑕疵时出卖人和买受人之间就买卖物性质进行单独约定的优先地位,即带有主观色彩的约定性质成为衡量不存在物的瑕疵的首要考虑因素。仅当双方没有就买卖物的性质进行约定时,才用合同约定的用途、通常用途、买受人可以期待的性质等因素来进行衡量。这体现了新法{1}倾向于对消费者进行保护的立法精神。因为一旦就买卖物是否存在瑕疵发生争议,最直接也是最有效的证据就是双方之间的约定。将单独约定作为衡量物的瑕疵的首要因素,降低了作为买受人的一般消费者的举证难度。从另一方面而言,它考虑到了个案具体情况的丰富性,体现了私法自治原则。

商品房作为一种不动产,其预售合同中关于瑕疵之规定也有不同与其他物之瑕疵。商品房的瑕疵不仅仅包含房屋的实体瑕疵,还包含房屋的权利瑕疵,例如开发商为房地产设抵押,以换取银行之贷款,而在房屋转移之后,开发商因不能偿还贷款,从而导致银行行使抵押权,使买受人处于有房无地的尴尬境地,買受人的利益保障大大降低。预购人签订商品房预售合同是为了取得房屋的产权,满足日常生活起居之需要,以达到安居乐业之目的,因此,在商品房预售合同中,不仅要标明房屋的面积、质量标准等实体要求,还应在合同中限制开发商设置抵押权,以确保自己的利益不受侵害[2]。

(二)商品房瑕疵担保责任的两级制 :

物之瑕疵担保,系物之出卖人,就其买卖标的物的本身所存在的瑕疵,对于买受人应负担的担保责任,其旨意在维持交易的对等价值以及诚实信用。在一般的商品房预售合同中,若房屋瑕疵确实存在,买受人可以解除合同、降低价金或者请求损害赔偿。其缺陷在于忽视了大多数情况下买受人订立合同的利益所在。买受人订立商品房预售合同旨在获得他所期待的使用价值或者某种性质,当存在瑕疵时,他更希望的是获得不存在缺陷的买卖物以实现他的期待而非通过其他方式获得救济。相比之下,新法更加尊重买受人订立合同的初衷,将买受人的权利分为两级,在存在瑕疵的情况下,买受人先向出卖人主张继续履行以获得没有瑕疵的买卖物,在主张继续履行请求权未果时方得解除合同、降低价金或请求损害赔偿以替代给付。然而买受人却不能像以前一样立即解除合同从而使自己摆脱合同义务,而是原则上必须给予出卖人继续履行的机会。假使不实行两级的瑕疵担保责任,即将继续履行、解除合同、降低价金和请求损害赔偿作为平等的对买受人的救济手段,似乎能够给予买受人更多的选择自由,更利于买受人利益的保护。然而“法律的重要作用之一乃是调整和调和种种相互冲突的利益”[3],买卖合同法除了要保护买受人的利益之外,同样要兼顾出卖人利益的实现与保护。

两级制的设立恰恰体现了出卖人和买受人之间的利益平衡。假如不实行两级制,出卖人将因存在瑕疵而面临买受人轻易解除合同、价金降低或承担损害赔偿的不利。民法的作用之一即在于促成交易,而非使可达成的交易破灭。因此,赋予买受人继续履行请求权的优先地位能够使出卖人和买受人双方遵守“合同忠诚原则”尽力履行合同义务,在买受人的利益得以保全、实现的情况下,使出卖人也能够享受到合同利益,免于遭受其他不利。这样的解决方式更符合公平正义的理念。

(三)出卖人承担瑕疵担保责任的条件

首先,权利瑕疵必须是在买卖合同成立时就存在,即权利瑕疵应当发生于买卖合同成立之前,并且在合同成立时该权利瑕疵仍然存在。如果第三人在买卖合同成立之后才发生对买卖标的的权利,则出卖人对买受人承担的是违约责任而不是权利瑕疵担保责任。

其次,买受人在订立合同时不知道并且也不应当知道买受人对标的享有的权利存在瑕疵。根据合同法的规定,买受人订立合同时知道或者应当知道第三人对买卖的标的物享有权利的,出卖人不承担权利瑕疵担保责任。

第三,第三人已经向买受人主张权利。虽然合同标的存在买受人不知道的权利瑕疵,但是对合同标的享有权利的第三人没有向买受人主张权利或者第三人的权利已经自动放弃或者因法定事由而丧失,则买受人的权利实际上没有受到侵害,所以出卖人不承担权利瑕疵担保责任。

当第三人向买受人主张权利时,买受人可以请求出卖人承担责任。出卖人承担责任的方式主要有以下几种:1.继续实际履行合同。因买卖合同标的的权利瑕疵致使买受人取得的标的被第三人依法取得后,买受人可以要求出卖人重新提供出卖物,因此而引起的合同履行期限延误的,出卖人应当依照合同及法律的规定承担迟延履行合同的责任。2.解除合同。当出卖人实际不能履行或者买受人认为没有必要履行合同时,买受人可以主张解除合同,出卖人应当承担合同不能履行的责任。3.赔偿损失。如果因第三人主张权利给买受人造成损失时,出卖人应当赔偿。4.支付违约金。需要指出的是,此处所指违约金仅限于有关权利瑕疵的违约金,如果买卖合同中没有关于权利瑕疵的违约金的约定,买受人则不能主张。

总之,商品房预售合同的相关规定已经建立,然而关于预告登记以及瑕疵担保的问题,却出现了法律法规的缺位,现今主要依靠一些部门规章和地方性法规进行调整。商品房预售合同行为是符合市场经济的运行规则的,并将会继续发展下去,然而这种行为并不是不需要任何的限制,靠市场自身就能调整好的[4]。所以建议有关立法部门尽快制定这方面的法律规定,使这种行为有法可依,避免恶意的投机行为,建立健全预告登记制度和瑕疵担保制度,这对我国房地产市场的健康稳定发展和维护社会稳定无疑具有重要的意义。

[注释]

{1}此处的新法指2002年1月1日实行的德国债法现代化法。

[参考文献]

[1]郭东海,李云飞.商品房预售中的法律问题.河北企业,2007,(1):61.

[2] 吴舒昕.论商品房预售合同的效力.建筑管理现代化,2004-05.

[3]博登海默.法理学——法哲学及其方法.邓正来译.华夏出版社,1987.383.

商品房预售合同 篇4

第一条

甲方通过土地使用权出让/转让/划拨方式取得 区/县____________________地块土地使用权，并依法进行了土地使用权登记取得房地产权证，证书号 为：______________， 土地面积为：___________________，土地用途为”_______________。 甲方经批准，在该地块上投资建造《___________________》(暂定名/现定名)商品房，主体寻址建筑 结构为_________结构; 建筑物地上层数为_________层，地下层数为______层。

第二条

乙方向甲方购买______路______《_____________》__幢 (号__层__室(以下简称该房屋)，政府批准的规划用途为__________。

据甲方暂测该房屋建筑面积为_________平方米，其中套内建筑面积为_________平方米、公用分摊建筑面积为___平方米。该房屋建筑层高为_____米。

第三条

乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币___________________元。 (大写)：___________________。

第四条

乙方购买该房屋的总房价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格。本合同约定的总房价款除该房屋建筑面积的暂测不一致的原因外，不再作变动。

第五条

在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：

1、按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补;

2、甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过+_________%(包括_____%)，不向乙方收取超过部分的房价款;甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-____%(包括-______%)，乙方有权单方面解除本合同。乙方行使单方解除权时，必须在双方签署《房屋交接书》之时或之前提出，否则视为放弃该项权利。

第六条

签订本合同时，该房屋建设工程建设到___________________。乙方应当按本合同约定时间如期 足额将房价款解入甲方的预售款监管帐户(预售款监管机构：___________________、帐户名称： ___________________、帐号：___________________)。预售款按政府规定监管使用。

第七条

乙方如未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之_____计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止。逾期超过______天后，甲方有权选择下列第_______种方案追究乙方责任：

第八条

签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)，确需变更的应当征得乙方书面同意并报规划管理部门审核批准，在获得批准之日起____天内与乙方签订本合同变更协议。

第九条

甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求甲方恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的____%违约金。

第十条

该房屋的交付必须符合下列第_____种方案所列条件：

商品房预售买卖合同 篇5

随着人们法律意识的建立，合同对我们的约束力越来越不可忽视，它也是实现专业化合作的纽带。那么相关的合同到底怎么写呢？下面是小编精心整理的商品房预售买卖合同，欢迎阅读与收藏。

商品房预售买卖合同1

售房人(以下简称甲方)： 购房人(以下简称乙方)：

身份证号： 联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方于 20xx年xx月xx日在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，达成如下协议：

一、乙方所购商品房位于

二、该商品房的具体幢号、建筑结、设计用途、建筑面积如下：该商品交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关实测面积为准。

三、甲方应向同示所售房屋的下列证件：

1、国有土地使用证，编号： 2、房屋所有权证，编号： 3、商品房预售许可证，编号：

四、该商品房销售价格为：实得建筑面积(即套内面积) 元/平方米(公摊面积按建造成本折算计入实利面积单价)，房款共计 元，大写人民币： 。

五、付款方式及付款时间甲、乙双方按下列第 种约定办理。 1、乙方在合同签订之日起 日内一次性付清全部房款，甲方给予乙方 %优惠，即实付房款总额 元。 2、乙方在合同签订之日起 日内首付房款 元，余款在 付清。

3、甲、乙双方约定其他方式付款或乙方属贷款(按揭)购房，甲、乙双方就此项内容另订补充合同。

六、乙方如未按合同第五条约定给付房款，属乙方违约。甲方按下列第 种约定追究乙方违约责任。

1、终止合同，乙方按应付房款的 %向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

2、合同继续履行，乙方按 向甲方支付违约金。

七、甲方须于 20xx年xx月xx日前将竣工验收(包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙协商同意解除或变更合同外，甲方可据实延期。

八、除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如果未能按合同约定期限，将该商品房交付乙方，属甲方违约。乙方按下列第 种约定追究甲方违约责任。

1、终止合同，甲方按乙方应付房款的 %向乙方支付违约金，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额 部分由甲方据实赔偿。

2、合同继续履行，甲方按 向乙方支付违约金。 九、甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在± %(含本数)至± %以内，按实测面积结算房款;差异超过± %(含本数)，乙方按下列第 种约定办理。

1、终止合同，甲方在乙方提出终止合同要求之日起 日内，将乙方已付房款退还乙方，并按 利率给付利息。

2、合同继续履行，双方约定 。

九、预售商品房在开发建设过程 中，甲方对原设计方案进行调整和修改，必须在调整和修改的方案批准后 日内书面通知乙方，乙方应在收到该通知之日起 日提出退房或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起内将乙方已付房款退还乙方，并按 利率给付利息。

十、甲方所售商品房在交付给乙方时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合甲方售房时所作的承诺和双方约定。该商品房的装假、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺。

十一、甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在 日内到房地产管理部门办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第 种约定办理。

1、终止合同，甲方须在乙方提出终止合同要求之日起 日内将乙方已付房款退还乙方，并按乙方已付款房款的 %支付违约金。

2、合同继续履行，甲方按 向乙方支付违约金。 十三、甲乙双方在签订本合同时，应当依照政府相关规定，同时签订前期物业管理服务协议。

十二、本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。 十五、本合同边同附件及补充协议共 页，一式三份，经甲乙双方签字后生效，双方各执一份，新都区房地产交易管理所备案一份，均具有同等法律效力。

十三、本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，甲乙双方同意按下列第 种约定办理。

1、由 仲裁委员会仲裁。 2、向人民法院起诉。

十四、其他约定：

甲方(签章)： 乙方(签章)：

20xx年xx月xx日 20xx年xx月xx日

商品房预售买卖合同2

出卖人：

买受人：

根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖商品房达成如下协议：

第一条项目建设依据。

出卖人以方式取得位于、编号为的地块的土地使用权。【土地使用权出让合同号】【土地使用权划拨批准文件号】【划拨土地使用权转让批准文件号】为。

该地块土地面积为，规划用途为，土地使用年限自____年____月____日至____年____月____日。

出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【现定名】【暂定名】。建设工程规划许可证号为，施工许可证号为。

第二条商品房销售依据。

买受人购买的商品房为【现房】【预售商品房】。预售商品房批准机关为，商品房预售许可证号为。

第三条买受人所购商品房的基本情况。

买受人购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为本合同

第一条规定的项目中的：

第【幢】【座】【单元】【层】号房。

该商品房的用途为，属____结构，层高为____，建筑层数地上____层，地下____层。

该商品房阳台是【封闭式】【非封闭式】。

该商品房【合同约定】【产权登记】建筑面积共____平方米，其中，套内建筑面积平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。

第四条计价方式与价款。

出卖人与买受人约定按下述第____项计算该商品房价款：

4.1按建筑面积计算，该商品房单位为(币)每平方米____元，总金额(币)仟佰拾万仟佰拾元整。

4.2按套内建筑面积计算，该商品房单位为(币)每平方米____元，总金额(币)仟佰拾万仟佰拾元整。

4.3按套(单元)计算，该商品房总价款为____(币)仟佰拾万仟佰拾元整。

第五条面积确认及面积差异处理。

根据当事人选择的计价方式，本条规定以【建筑面积】【套内建筑面积】(本条款中均简称面积)为依据进行面积确认及面积差异处理。

当事人选择按套计价的，不适用本条约定。

合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第____项进行处理：

5.1双方自行约定：

5.2双方同意按以下原则处理：

5.2.1面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

5.2.2面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按____利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比____×100%

因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

第六条付款方式及期限。

买受人按下列第____项按期付款：

6.1一次性付款

6.2分期付款

6.3其他方式

第七条买受人逾期付款的违约责任。

买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第____项处理：

7.1按逾期时间，分别处理(不作累加)

7.1.1逾期在____天之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之____的违约金，合同继续履行;

7.1.2逾期超过____天后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的____%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之(____该比率应不小于第7.1.1项中的比率)的违约金。

本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

第八条交付期限。

8.1商品房交付使用期限及条件

出卖人应当在____年____月____日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第____项条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：

8.1.1该商品房经验收合格。

8.1.2该商品房经综合验收合格。

8.1.3该商品房经分期综合验收合格。

8.1.4该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。

8.2交房延期条件

但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：

8.2.1遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起____天内告知买受人的;

第九条出卖人逾期交房的违约责任。

除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第____项处理：

9.1按逾期时间，分别处理(不作累加)

9.1.1逾期不超过____天，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____的违约金，合同继续履行;

9.1.2逾期超过____天后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起____天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的____%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之____(该比率应不小于第9.1.1项中的比率)的违约金。

第十条规划、设计变更的约定。

经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买受人：

10.1该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向;买受人有权在通知到达之日起15天内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15天内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起____天内将买受人已付款退还给买受人，并按____利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。

第十一条交接。

商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。

由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：

第十二条出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。

第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。

出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第____项处理：

13.1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。

14.1基础设施、公共配套建筑规定日期内需达到的使用条件。

出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：

基础设施、公共配套建筑规定日期内未达到使用条件的处理方式。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：

第十五条关于产权登记的约定。

出卖人应当在商品房交付使用后____天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第项处理：

15.1买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起____天内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的____%赔偿买受人损失。

15.2买受人不退房，出卖人按已付房价款的____%向买受人支付违约金。

第十六条保修责任。

买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。

买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。

第十七条双方可以就下列事项约定：

17.1该商品房所在楼宇的屋面使用权

17.2该商品房所在楼宇的外墙面使用权

17.3该商品房所在楼宇的命名权

17.4该商品房所在小区的命名权

第十八条买受人的房屋仅作____使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同及其附件另有规定者外，买受人在使用期间有权与其他权利人共同享用与该商品房有关联的公共部位和设施，并按占地和公共部位与公用房屋分摊面积承担义务。

出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。

第十九条本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决;协商不成的，按下述第项解决：

19.1提交仲裁委员会仲裁。

19.2依法向人民法院起诉。

第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议(附件四)。

第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

第二十二条本合同连同附件共____页，一式____份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人____份，买受人____份，____份，____份。

第二十三条本合同自双方签订之日起生效。

第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向____申请登记备案。

出卖人(签章)：买受人(签章)：

法定代表人：法定代表人：

委托代理人(签章)：委托代理人(签章)：

____年____月____日____年____月____日

签于签于

商品房预售买卖合同3

第一章 合同当事人：

出卖人： 通讯地址： 邮政编码：

营业执照注册号： 企业资质证书号： 法定代表人：

联系电话： 委托代理人： 联系电话：

委托销售经纪机构： 通讯地址： 邮政编码：

营业执照注册号： 经纪机构备案证明号：

法定代表人： 联系电话：

买受人： 【法定代表人】 【负责人】：

【国籍】 【户籍所在地】：

证件类型： 【居民身份证】 【护照】 【营业执照】 【民办非企业登记证书】 【军人证件】【 】

证件号码： 出生日期： 年 月 日，性别：

通讯地址： 邮政编码： 联系电话：

【委托代理人】 【法定代理人】： 【国籍】

【户籍所在地】： 证件类型：

【居民身份证】 【护照】 【营业执照】

【民办非企业登记证书】 【军人证件】【 】

证件号码： 出生日期： 年 月 日， 性别：

通讯地址： 邮政编码： 联系电话：

(买受人为多人时，可相应增加)

第二章 商品房基本状况

第一条 商品房项目建设依据

(一)出卖人以【出让】【

】方式取得坐落于 地块的建设用地使用权。该地块【国有土地使用证号】【 】为 ，土地使用权面积为平方米。

(二)买受人购买的商品房(以下简称该商品房)所占用的土地规划用途为

，土地使用权终止日期为 年 月 日。

(三)签订本合同时，出卖人经批准在上述地块上建设的该商品房所在建筑区划的核准名称为

，规划的容积率 ，规划的绿地率 。

建设用地规划许可证号为： ;

建设工程规划许可证号为： ;

建筑工程施工许可证号为： ;

建设工程施工合同约定的.开工日期为： ;

建设工程施工合同约定的竣工日期为： 。

第二条订立本合同时，受托为本建筑建设与服务的单位：

工程勘察单位： ;

工程监理单位： ;

工程设计单位： ;

房屋面积测绘单位： ;

工程施工总承包单位： ;

装修实施单位： ;

前期物业服务单位： 。

第三条 商品房预售依据

该商品房已由 批准预售，预售许可证号为 。

第四条 商品房基本情况

(一)该商品房为预售许可证

号下第 【幢】【座】【 】

单元 层 号。房屋竣工后，如房号发生改变，以房屋登记的房号为准，但不影响该商品房的特定位置。

该商品房所在建设工程规划总平面图、建筑区划划分情况公示于商品房销售现场。

关于该商品房在所在楼栋的平面位置示意图的具体说明，见附件一。

(二)签订本合同时，该商品房的规划用途为【住宅】【办公】【商业】【车位】【

】。

(三)该商品房所在建筑物的主体结构为

，建筑总层数为 层，其中地上 层，地下 层。

(四)该商品房层高为

米，有 个阳台，其中 个阳台为封闭式， 个阳台为非封闭式，阳台是否封闭以规划设计文件为准。

该商品房的户型平面图，见附件一。

(五)该商品房的预测建筑面积共

平方米，其中套内建筑面积平方米，分摊的共有建筑面积平方米;出卖人在销售现场公示该商品房所在楼栋的建筑面积预测报告。

该商品房共用部位、共用设施设备构成，见附件二。

第五条 抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为【抵押】【未抵押】。

抵押类型： ，抵押人： ，

抵押权人： ，抵押登记机构： ，

抵押登记日期： ，债务履行期限： 。

抵押类型： ，抵押人： ，

抵押权人： ，抵押登记机构： ，

抵押登记日期： ，债务履行期限： 。

抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定，见附件三。

第六条 房屋权利状况承诺

(一)出卖人对该商品房出售前享有合法权利;

(二)该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人;

(三)该商品房没有被司法查封;

(四)该商品房除本合同第五条情形外没有其他限制转让的情况;

(五) ;

(六) 。

第七条 该商品房权利状况与本合同第六条不符，导致不能完成本合同房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。

第三章 商品房价款

第八条 计价方式与价款

出卖人与买受人按照下列第 种方式计算该商品房价款：

(一)按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米

(币种)

元，总价款为 (币种) 元(大写 元整)。

(二)按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米

(币种) 元，总价款为 (币种) 元(大写 元整)。

(三)按照【套(基本单元)】【幢】【

】计算，该商品房总价款为 (币种) 元(大写 元整)。

(四)按照

计算，该商品房总价款为 (币种) 元(大写 元整)。

第九条 付款方式及期限

(一)签订本合同前，买受人已向出卖人支付款项

(币种) 元(大写 元整)，该款项于【本合同签订】【支付首付款】【 】时【抵作】【 】商品房价款。

(二)买受人采取下列第

种方式付款：

1.一次性付款。买受人在 年 月 日前支付该商品房全部价款。

2.分期付款。买受人在 年 月 日前分 期支付该商品房全部价款;其中，买受人于 年 月 日前首期支付该商品房全部价款的 %，金额 (币种) 元(大写 元整);买受人于 年 月 日前第二期支付该商品房全部价款的 %，金额 (币种) 元(大写 元整);买受人于 年 月 日前第三期支付该商品房全部价款的 %，金额 (币种) 元(大写 元整); 。

3.贷款方式付款：【公积金贷款】【商业贷款】【 】。买受人于 年

月 日前支付首期房价款 (币种) 元(大写 元整)，占全部房价款的 %;余款 (币种) 元(大写 元整)向 (贷款机构)申请贷款支付。

4.其他方式：

关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，见附件四。

第十条 逾期付款的处理

(一)除不可抗力外，买受人未按照本合同约定时间付款的，双方同意按照下列第

种方式处理：

1.按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)。

(1)逾期在 日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 的违约金。

(2)逾期超过 日(该期限与本条第(一)款第1项第(1)目中的期限相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的 %向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)。

出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之 (该比率不低于本条第(一)款第1项第(1)目中的比率)的违约金。

本条所称逾期应付款是指依照本合同第九条及附件四约定的到期应付款与该期实际已付款的差额;采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2.

(二)因不可归责于买卖双方的原因，未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，双方可以解除合同。

解除合同的，出卖人退还买受人已付购房款本金及其利息或者定金。不解除合同的，双方于 日内达成新的房价款支付协议，合同继续履行。

第十一条 预售款监管

(一)出售该商品房的全部房价款专户存入预售资金监管账户，专项用于本工程建设。

(二)该商品房的预售资金监管机构为

，预售资金监管账户名称为 ，账号为 。

第四章 规划、设计变更

第十二条 规划、设计变更

(一)出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。

该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。

(二)经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。

(三)买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。

买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。

第十三条 出卖人未在本合同第十二条第(二)款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息;同时，出卖人按照全部房价款的 %向买受人支付违约金。

买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：

第五章 面积差异处理

第十四条 面积差异处理

(一)该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据(以下简称实测面积)。

实测面积与本合同第四条第(五)款载明的预测建筑面积发生误差的，买卖双方同意按照下列第

种方式处理：

1.根据本合同第八条第(一)款按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

(1)套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;

(2)套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权解除合同。

买受人选择解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。

买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

2.根据本合同第八条第(二)款按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

(1)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内(含3%)的，根据实测建筑面积结算房价款;

(2)建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。

买受人选择解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照 %(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。

买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足，超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

3.因规划、设计变更造成面积差异，买卖双方不解除合同的，签署补充协议。

4. 根据本合同第八条第(三)款按照【套(基本单元)】【幢】【 】计价的，出卖人承诺在房屋平面图中标明详细尺寸，并约定误差范围。该商品房交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，买卖双方约定：【退房】【重新约定总价款】【 】【 】。买受人退房的，由出卖人承担违约责任。

商品房预售买卖合同4

卖方：_________

营业执照号码：_________

开发企业资质证书号码：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

买方：_________

法定代表人：_________

委托代理人：_________

第一条 本合同依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律、法规的规定，由买方、卖方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。

第二条 卖方与_________市规划国土局签订深地合字(_________)_________号《土地使用权出让合同书》及_________号补充协议，取得位于_________市_________区_________路，宗地编号为_________，土地面积_________平方米的土地使用权，土地用途为_________，土地使用期限自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

卖方经批准在上述土地上兴建商品房，定名为_________，主体建筑物的性质为_________，属_________结构，建筑层数：地上_________层，地下_________层。

本房地产项目地价款已缴清，所售房地产未设定抵押，也无其他权利限制。深圳市规划国土局已批准本房地产项目进行预售，《房地产预售许可证》号为_________。

第三条 买方购买_________的第_________栋_________座_________号房，位于_________层，用途为_________，建筑面积_________平方米，其中：套内建筑面积_________平方米，分摊公用建筑面积_________平方米。

具体分摊项目和不分摊项目见附表。

具体楼层和位置见所附总平面图、立面图、楼层平面图及分户平面图。

卖方出售的房地产所位于宗地编号为_________的土地及公共设施，为该地域范围内房地产权利人共同享有(法律、法规及土地使用权出让合同中另有规定的除外)。

卖方承诺在本合同所售房地产交付买方使用时，本项目的土地出让合同书及其补充协议中规定的公共设施，也一并建成交付使用，否则买方可以拒绝收楼(买卖双方另有约定的除外)。

第四条 买卖双方约定前条所述房地产按下面第_________种方式计算购房款：

(一)按建筑面积计算，单价为人民币/港币_________元/平方米，总金额为人民币/港币_________元(小写_________元)。

(二)按套内建筑面积计算，单价为人民币/港币_________元/平方米，总金额为人民币/港币_________元(小写_________元)。

(三)按套计算，总金额为人民币/港币_________元(小写_________元)。

第五条 卖方委托_________为购房款的代收和监管机构，_________为本项目的工程监理机构。

双方约定：买方不直接将购房款交给卖方，而是按照附表规定的付款方式将购房款汇入代收机构，以便于监管。

卖方在代收机构的帐户名称是_________，帐号_________。

第六条 买方未按本合同附表规定的付款方式按期给付购房款的，应当承担迟延支付的违约责任：

(一)买方给付的价款达到应付总价款_________%以上的，买方应就房价欠付额向卖方支付延期付款的违约金(违约金标准按债务履行期间人民银行有关延期付款的滞纳金标准执行)。

(二)买方给付的金额不足应付价款_________%的，卖方可要求买方支付欠付价款百分之_________的违约金(一般不超过_________%)。

(三)买方超过合同约定时间_________日仍不付清应付价款的，卖方有权单方解除合同。

卖方单方解除合同的，应以书面形式及时通知买方，并在_________日内从买方已付价款中扣除双方约定的违约金，剩余款项退还给买方。

第七条 卖方须于_________年_________月_________日前将本合同规定的房地产交付买方使用，交付使用时应取得建设主管部门规定的工程竣工验收证明。

卖方在房地产竣工验收合格之前交付房地产的，交付行为无效。

卖方向买方交付房地产时，应发出书面通知，并由买方签收。书面通知应包括实际交付建筑面积的内容。买方接到书面通知后，应及时对房地产进行验收。如有异议，应当在_________日内提出，逾期不提出，视为同意收楼。

第八条 卖方不能按约定时间交付房地产予买方使用的，每延期_________日，卖方应向买方支付买卖总价款万分之五的违约金。造成买方损失的，卖方除支付违约金外，还应当负赔偿责任。

卖方超过约定时间_________日仍不交付房地产的：

(一)买方有权单方解除合同。

卖方接到买方解除合同的书面通知后，应当在_________日内将买方已付的一切款项(不计利息)退还，并支付双方约定的违约金。造成买方损失的，还应当负赔偿责任。

(二)买方不解除合同的，按本条第一款处理。

第九条 如遇不可抗力的特殊原因，严重影响施工进度，可能使房地产不能按约定时间交付使用的，卖方应以书面形式及时通知买方。

第十条 已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得变更公共设施的用途、设计和项目名称。如确需变更的，卖方应持五分之四以上购房者同意的公证书，向政府规划设计主管部门申报。

第十一条 卖方在住宅交付使用时，应当向买方提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。不提供的，买方可拒绝接收。

《住宅质量保证书》应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。卖方应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担房地产保修责任。

第十二条 交付使用的房地产实际面积与本合同规定面积存在差异的，按以下方式处理：

按建筑面积计算购房款的：

(一)交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在1%以内(含1%)的，为允许的合理差异，买卖双方互相不退、不补。

(二)交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在1%以上(不含1%)、5%以内(含5%)的，按购房时的单位价格，实行多退少补。

(三)交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5%以上(不含5%)的，买方有权解除合同。

买方要求解除合同的，卖方应在_________日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金。

(四)交付使用的房地产实际建筑面积与本合同规定面积差异在5%以上(不含5%)，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。

按套内建筑面积计算购房款的：

(一)交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在0.6%以内(含0.6%)的，为允许的合理差异，买卖双方互相不退、不补。

(二)交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在0.6%以上(不含0.6%)、3%以内(含3%)的，按购房时的单位价格，实行多退少补。

(三)交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在3%以上(不含3%)的，买方有权解除合同。

买方要求解除合同的，卖方应在10日内退还买方交付的购房款及利息，并承担购房总价款5%的违约金。

(四)交付使用的房地产实际套内建筑面积与本合同规定面积差异在3%以上(不含3%)，经买卖双方协商不解除合同的，按购房时的单位价格，实行多退少补。

第十三条 交付使用的房地产的装修部分达不到本合同附表约定的装修标准的，买方有权要求卖方补偿装修的差价款。

第十四条 买方付清购房款后，卖方应出具付清购房款证明书。

第十五条 房地产移交后，在未由业主委员会聘请住宅区管理机构之前交由_________公司负责房地产的物业管理，物业管理费按_________元/平方米(建筑面积)计收。业主委员会成立后，可续聘或另选聘物业管理公司，管理费由业主委员会与物业管理公司协商确定。

买方所购商品房仅作_________使用，买方在装修及使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。对此，卖方有权监督、制止及向政府有关部门报告。

第十六条 卖方应在取得工程竣工验收证明之日起_________日内，书面通知买方共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。

第十七条 如卖方未按前条规定通知买方，或因卖方原因造成买方不能按法定期限领取《房地产证》的，卖方从取得《深圳市建设工程竣工验收备案证明书》之日的第_________日起，每日按买卖总价款的万分之三支付违约金，直至深圳市房地产权登记机关核发《房地产证》之日止。

第十八条 卖方应自本合同生效之日起_________日内将本合同向深圳市房地产权登记机关作备案登记。

如卖方未履行此项义务，造成买方损失的，应当承担赔偿责任。

第十九条 卖方应向买方提供查阅、复印、摘抄以下文件的便利：

(一)卖方与深圳市规划国土局签订的深地合字(_________)_________号《土地使用权出让合同书》及_________号补充协议或者《房地产证》;

(二)《房地产预售许可证》、《建设工程规划许可证》及《施工许可证》;

(三)主管部门批准的总平面图、立面图、楼层平面图、分户平面图及房屋面积测绘报告。

第二十条 除买卖双方另有约定外，买卖双方的地址以本合同所确定的地址为准。

本合同中的“通知”指书面通知，送达方式采取当事人签收或邮寄送达的方式。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

第二十一条 本合同发生纠纷时，由买卖双方协商解决，协商不成的，选择下列第_________种方式解决：

(一)向_________仲裁委员会申请仲裁;

(二)向中国国际经济贸易仲裁委员会_________分会申请仲裁;

(三)依法向人民法院起诉。

第二十二条 买卖双方可约定其他条款列于附表中，内容包括屋顶使用权、外墙面使用权等问题，附表须经双方签字、盖章方为有效。除买卖双方另有约定外，卖方所作的售楼广告、售楼书、样板房视为本合同的组成部分，卖方应承担相应的义务。

第二十三条 本合同的附表及附图均为合同内容之一部分。

第二十四条 本合同连同附表及附图，共_________页，为一式_________份，卖方、买方各执一份，其他交有关部门，均具有同等法律效力。

第二十五条 本合同自双方签订之日起生效。

卖方(盖章)：_________买方(盖章)：_________

卖方代理人(签字)：_________买方代理人(签字)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

商品房预售买卖合同5

售房人(以下简称甲方)： 购房人(以下简称乙方)：

身份证号： 联系电话：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律、法规的规定，甲、乙双方于 年 月 日在平等自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买商品房，达成如下协议：

一、乙方所购商品房位于

二、该商品房的具体幢号、建筑结、设计用途、建筑面积如下：该商品交付时如有面积差异，以房屋产权监理机关实测面积为准。

三、甲方应向同示所售房屋的下列证件：

1、国有土地使用证，编号： 2、房屋所有权证，编号： 3、商品房预售许可证，编号：

四、该商品房销售价格为：实得建筑面积(即套内面积) 元/平方米(公摊面积按建造成本折算计入实利面积单价)，房款共计 元，大写人民币： 。

五、付款方式及付款时间甲、乙双方按下列第 种约定办理。

1、乙方在合同签订之日起 日内一次性付清全部房款，甲方给予乙方 %优惠，即实付房款总额 元。

2、乙方在合同签订之日起 日内首付房款 元，余款在 付清。

3、甲、乙双方约定其他方式付款或乙方属贷款(按揭)购房，甲、乙双方就此项内容另订补充合同。

六、乙方如未按合同第五条约定给付房款，属乙方违约。甲方按下列第 种约定追究乙方违约责任。

1、终止合同，乙方按应付房款的 %向甲方支付违约金，甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。

2、合同继续履行，乙方按 向甲方支付违约金。

七、甲方须于 年 月 日前将竣工验收(包括建筑工程质量验收和规定必须的综合验收)合格的商品房交付乙方，如因除甲、乙协商同意解除或变更合同外，甲方可据实延期。

八、除本合同第七条约定的特殊情况外，甲方如果未能按合同约定期限，将该商品房交付乙方，属甲方违约。乙方按下列第 种约定追究甲方违约责任。

1、终止合同，甲方按乙方应付房款的 %向乙方支付违约金，乙方实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额 部分由甲方据实赔偿。

2、合同继续履行，甲方按 向乙方支付违约金。

九、甲方所售商品房面积与产权监理机关实测面积差异在± %(含本数)至± %以内，按实测面积结算房款;差异超过± %(含本数)，乙方按下列第 种约定办理。

1、终止合同，甲方在乙方提出终止合同要求之日起 日内，将乙方已付房款退还乙方，并按 利率给付利息。

2、合同继续履行，双方约定 。

十、预售商品房在开发建设过程 中，甲方对原设计方案进行调整和修改，必须在调整和修改的方案批准后 日内书面通知乙方，乙方应在收到该通知之日起 日提出退房或与甲方协商一致签订补充协议。乙方要求退房，甲方须在乙方提出退房要求之日起内将乙方已付房款退还乙方，并按 利率给付利息。

十一、甲方所售商品房在交付给乙方时，该商品房的配套环境和配套设施，必须符合甲方售房时所作的承诺和双方约定。该商品房的装假、装修、配套设施、设备的标准、保修责任和质量要求，必须符合附件《商品房使用说明书》和《商品房质量保证书》中所作的说明、规定和承诺。

十二、甲方将该商品房交付乙方后，应协助乙方在 日内到房地产管理部门办理权属登记手续，如因甲方过失造成乙方不能在规定期限内办理权属登记的，乙方按下列第 种约定办理。

1、终止合同，甲方须在乙方提出终止合同要求之日起 日内将乙方已付房款退还乙方，并按乙方已付款房款的 %支付违约金。

2、合同继续履行，甲方按 向乙方支付违约金。

十三、甲乙双方在签订本合同时，应当依照政府相关规定，同时签订前期物业管理服务协议。

十四、本合同未尽事项，由甲乙双方另行议定，并签订补充协议。

十五、本合同边同附件及补充协议共 页，一式三份，经甲乙双方签字后生效，双方各执一份，新都区房地产交易管理所备案一份，均具有同等法律效力。

十六、本合同在履行中发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成的，甲乙双方同意按下列第 种约定办理。

1、由 仲裁委员会仲裁。 2、向人民法院起诉。

十七、其他约定：

甲方(签章)： 乙方(签章)：

年 月 日 年 月 日

商品房预售买卖合同6

出售方(甲方)：

地 址：____ ______ 邮 码：___ __ 电话：_____________

购买方(乙方)：_________________

姓名： 性 别：

出生：年月日

身份证号码：

地址：

邮 编： 电话：

第一条 甲方经批准，取得位于____市用地面积____㎡的土地使用权。

地块编号：____ 使用年期____年，自____年__月__日起至____年__月__日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系____定名____，由甲方预售。

第二条 乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第____幢____号(第__层)。建筑面积____㎡，土地面积/㎡(其中：基底分摊____㎡、公用分摊____㎡、其他____㎡)。

第三条 甲方定于____年__月__日交付乙方使用。

如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过____天：

1.人力不可抗拒的自然灾害;

2.施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;

3.其他非甲方所能控制的因素。

上述原因必须凭____市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。

第四条 甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：____单价元/㎡，总金额____币____千____百____十____万____千____百____十____元(小写_____万元)。

付款方式：乙方按甲方指定收款银行：

帐户名称：________________帐号：_______________

第五条 乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期____天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。

第六条 甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。

第七条 甲方出售的楼宇须经 市建筑质量检验部门验审合格，并负责保修一年，如质量不合格时，乙方有权提出退房，退房后甲方应将已付款项及全部利息在30天内退回乙方。

第八条 甲乙双方在楼宇交付使用并付清楼款后，签订《房地产转让合同书》，经市府主管部门办理转让登记手续，发给《房地产权证》，乙方才能获得房地产权。

乙方在使用期间，有权享用与该楼宇有关联的公共通道、设施、活动场所，同时必须遵守中华人民共和国法律、法令和社会道德，维护公共设施和公共利益。

第九条 乙方所购楼宇只作____使用，在使用期间不得擅自改变该楼宇结构和用途，如有损坏应自费修缮。

乙方购置的楼宇所占用的土地，按有关土地管理规定缴纳土地使用费。

第十条 预售的楼宇，乙方不许转让、抵押，否则，后果自负。

第十一条 本合同自签订盖章之日起生效，如发生纠纷，双方应友好协商解决，不能解决时，按下列( )项解决：

1.由仲裁机关仲裁;

2.由人民法院裁判;

第十二条 本合同正本一式四份，甲乙双方、公证机关、房地产权登记机关各一份。

甲 方：____________ 乙 方：____________ 代 表：____________ 代 表：____________

年 月 日 年 月 日

商品房预售买卖合同7

甲方（卖方）：

乙方（买方）：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方在平等、自愿、诚实、协商一致的基础上就商品房买卖达成如下协议：

第一条、交易房屋的基本情况

1、位于合肥市经济开发区徽园“绿色港湾”。

2、该房屋面积约为平方米，房屋类型为高层全框架结构，最终面积、结构和成交价格以单位公布的正式文件为准。

第二条、房款的支付方式及期限：

1交价格，另加人民币贰拾万元整（￥200000）的转让费为最终成交价格。乙方须于签定本合同后将人民币叁拾万零肆仟元整（￥304000）作为该房屋款转至甲方，以后补缴费用由乙方自付。

2、乙方付款后，甲方开具给乙方的收条的单位缴款收据作为已付款凭证。

第三条、房屋交接

1、单位正式公布商品房达到交付使用条件的书面通知，并移交房屋钥匙给甲方后，甲方通知乙方办理交付手续。

2房屋产权资料，该房不得出租不得转卖。

3、甲方因该房而造成一切经济损失（房屋的税收、退休后半价电费），由乙方负责补偿。

第四条、责任与权利

1、甲方获得该房屋的房产证后，甲方保证转让上述房产已征得其他产权共有人的同意。

2、乙方享受甲方单位对该集资房的部分优惠条件，（实物补贴除外）。

本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决。

合肥附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内容，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。

本合同一式两份自双方签订之日起生效。

甲方： 乙方：

联系方式： 联系方式：

商品房预售合同范本 篇6

出卖人：______________ 法定代表人：____________

联系电话：____________ 买受人：____________

身份证号码：_______________

联系电话：_______________ 根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《北京市城市房地产转让管理办法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的弎上就商品房预售事宜达成如下协议：

第一条

项目建设依据

出卖人【出让】【转让】【划拨】方式取得坐落于__________地块的国有土地使用权。该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：__________，土地使用权面积为：__________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：__________，土地使用年限自_____年_____月_____日至_____年_____月_____日止。

出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：__________，建设工程规划许可证号为：__________，建设工程施工许可证号为__________，建设工程施工合同约定的开工日期为：__________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：__________。第二条

预售依据

该商品房已由__________批准预售，预售许可证号为：__________。第三条

基本情况

该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_______________，建筑层数为：__________层，其中地上__________层，地下__________层。该商品房为第一条规定项目中的第__________【幢】【座】__________【单元】【层】__________号，该房号为（审定编号）（暂定编号），最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。

浅谈商品房预售模式 篇7

所谓商品房预售, 是指房地产开发企业, 就是我们常说的开发商在商品房的建设工程还没有竣工的时候, 将正在施工的商品房预先出售给购买者, 购房人交付定金或预付款, 开发商在合同约定的时间向购房人交付现房的房地产买卖行为。在香港, 商品房预售被形象地称为“卖楼花”。

商品房预售是上个世纪90年代初从境外引进的一项制度, 相对于现房销售, 属于期房性质。商品房预售制度的产生与我国房地产市场自身的特点紧密联系。一方面, 长期以来我国城镇住房供应不足, 加快建设、增加住房供应是客观需要。另一方面, 我国刚起步的房地产业面临资金严重不足的窘地。商品房预售作为一种新的销售形式首先出现在深圳等沿海地区、继而在全国各地被普遍采用。近年来, 房屋预售制度在一定程度上确实拉动了我国经济增长、促进了房地产市场的快速发展。

2 商品房预售模式存在的主要问题

商品房预售模式作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一, 已越来越普遍地变房地产开发企业所采用, 它对于加快房地产融资、活跃房地产市场、稳定房地产开发的外部环境, 都有着积极地作用。然后在实际交易中, 由于购房人对商品房预售市场认识不够, 加之现行法律法规的不完善, 往往在实践中会出现一些问题, 这些问题的出现, 不但会给购房者带来难以估量的经济损失, 而且也扰乱了我国房地产市场秩序, 影响了社会稳定。

虽然在1994年出台的《城市房地产管理法》对商品房预售条件、监管作了原则性规定, 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第44条规定, 商品房预售应当具备下列条件:一是依法取得土地使用权证书;二是依法持有建设工程规划许可证和施工许可证;三是投入开发建设的资金达到总投资的25%以上, 并已确定施工进度和竣工交付日期;四是取得商品房预售许可证。然而在实际的交易过程中, 我国的商品房预售模式还是显露出了种种弊端。

一是从购房者角度而言, 在交易过程中, 购房者经常遭遇以下问题, 如开发商逾期办理合同监证或房地产证、售楼部现场不悬挂预售证原件销售、购房合同中存在着霸王条款、楼价不明码标价等侵犯购房者权利的事件发生。而且由于我国商品房预售模式对于预售款项的限制不足以及购房者对于法律知识的缺乏, 往往在遇到纠纷时, 购房者就会沦为弱势群体, 购房者的利益很难真正的得到保障。

二是从银行角度而言, 预售模式可能会给银行带来巨大金融风险。商品房预售制度还隐藏着巨大的金融风险。在此种制度下, 开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押, 或进行房屋重复预售, 以套取银行资金;预售商品房后, 开发商可能会席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”等。商品房预售制度本是为开发商资金问题解渴的, 但由于一些中小开发商的诚信度及自身实力欠缺, 在项目得到银行贷款后无力继续进行开发, 使银行蒙受巨大损失, 背上巨额不良资产包袱。

3 现阶段是否应当取消商品房预售

现阶段是否应当取消商品房预售模式, 已经成为近年来讨论的激烈话题。2005年8月, 中国人民银行在 (2004中国房地产金融报告》中提到:“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度, 目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力, 可以考虑取消现行的房屋预售制度, 改期房销售为现房销售。”在此之后更是引发了社会各界对于预售模式的深刻思考。

2006年3月的十届全国人大四次会议上、2007年“两会”期间, 先后有人大代表提出了取消预售制度的必要性。今年“两会”期间, 再次出现提案建议, 要求加快修订《中华人民共和国城市房地产管理法》, 并全面取消商品房预售制度, 建立商品房竣工入市销售制度。对于是否应当取消商品房预售制度, 各界的态度也是各执一词, 褒贬不一。在此, 我个人提出两点建议。

3.1 完善我国商品房预售制度, 就是要取消预售的融资功能

在我国现行的商品房预售模式下, 购房者在缴纳房屋的预售款项后, 开发商在预售款收取后就成为其名下的自有资金, 预售款全部转到开发商名下, 并没有专门的资金机构来对其资金的使用和利用情况进行管理。这无疑给开发商带来了无比的优势, 无形之中, 也使购房者沦为弱势群体。

在这一点上, 我们可以借鉴国外发达国家的做法, 完善资金监管体制。可以考虑在银行或是中介机构设立信托账户, 由购房人共同委托相关机构以自己的名义监管资金, 使预售款真正做到“只用于有关的工程建设”, 在工程通过竣工验收前, 开发商只能取得其中部分款项。

以美国为例, 美国也有商品房预售制度, 但预售所占比例很小。根据美国法律的规定, 住房在没有正式竣工、没有经过验收的情况下, 还没有形成真正法律意义上的不动产, 而未成形的不动产在许多州都是不允许交易的。在美国, 所谓的预售其实只是开发商在竣工前的推广宣传和购买意向协议, 并不是真正意义上的销售, 买卖双方只是根据意向签订“商品房预订协议书”。根据美国法律, 在这种情况下, 开发商可以要求有购房意愿的人缴纳一定数额的订金, 但这部分订金并不直接交给开发商, 而是由第三方 (具有合法执照的律师事务所、房地产经纪公司、保险公司、能够提供担保服务的政府有关部门等) 进行保管。

3.2 在全国部分城市推行试点

我们可以选择适当时机, 先以部分条件具备、市场运作相对成熟的城市作为试点城市, 在这些试点城市先行推行取消商品房预售制度, 取而代之的是商品房现售模式。通过一段时间的观察, 分析该区域房地产市场运作情况, 等待时机成熟后再向全国范围过渡。

总而言之, 任何制度的产生发展或取消与否, 都有它自身的特点, 这些都要通过市场来进行检验。在现阶段, 我国的房地产市场确实已经发展到了一定阶段, 通过前期的积累, 市场上也有不少品牌房地产商具备了相当的实力, 但是我们同样也要考虑目前全球和我国的经济环境, 以及目前房地产市场上的供求情况。我们应当认识到选取合适的时机, 采用合理的过渡方式对于整体房地产市场的发展尤为关键。

摘要：商品房预售模式作为我国房地产销售市场的主要销售形式之一, 已越来越普遍地变房地产开发企业所采用, 它对于加快房地产融资、活跃房地产市场、稳定房地产开发的外部环境, 都有着积极地作用。然后在实际交易中, 由于购房人对商品房预售市场认识不够, 加之现行法律法规的不完善, 往往在实践中会出现一些问题, 因此, 对于商品房预售模式的探讨也就具有十分重要的意义。

关键词：商品房预售,现房销售,房地产市场

参考文献

[1]中华人民共和国城市房地产管理法.

[2]胡兰玲.商品房预售制度存废的法律思考.

取消商品房预售破冰 篇8

近几天，有一则消息触动了许多人的神经，成了时下一个不折不扣的热点。1月23日，广西住房和城乡建设工作会议召开，广西壮族自治区住建厅党组书记宋继东在工作报告中提出，将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市。

其实，预售制度的存废一直是房地产市场的一个热门话题，许多舆论一次又一次地把它推到了台前。预售制度取消箭在弦上

2003年10月，广东人大代表朱永平向广州市国土房管局指出商品房预售制的五大弊端，建议废除预售制度。2005年8月，中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》中首次建议：“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

去年“两会”期间，民革中央提交集体提案，建议全面取消预售商品房制度，建立商品房竣工人市销售制度。提案指出，预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一，该制度不仅导致面积缩水、设计变更等问题得不到解决，更为严重的是诱发了延期交房、抵押房再预售、预售房再抵押，甚至还会出现携款潜逃等违法犯罪行为。

的确，虽然此次广西提出的取消预售制究竟会如何实施，是否能落到实处还不得而知，但无论如何该政策的提出都是一次实质性的进步，它无疑向市场释放了一个巨大的信号，取消商品房预售制度已经箭在弦上。就像广西壮族自治区住建厅相关负责人表示的那样，取消商品房预售制度可以看做是一个方向，会有一个过渡，如推进商品房现房销售试点等。

预售款已成房价助推剂

那么，预售制究竟该不该取消呢?对此记者认为，现在已经到了对预售制进行全面反击的时候了，因为预售款其实已经成了房价上涨的助推剂。长期以来，对于当前的高房价，人们往往都从供应、需求等市场层面的因素考虑，但却忽略了预售款这一幕后推手，因为恰恰是预售制度的存在维系了开发商的资金链，让他们玩起了“空手道”的游戏。

说到底，在任何一个投资市场中，最为关键的还是资金。这是所有一切生根发芽的源泉。有人说当今社会，最难的就是用别人的钱来为自己赚钱，所谓“空手道”的游戏是最高深莫测的，不过这一幕却在房地产市场不断地上演着，原因就在于存在一个预售制度，它让使用别人的钱造房成了顺理成章的事。一位业内人士向记者透露，有不少房地产开发企业目前已形成了这样的“资金路线图”：“先以自有资金或流动资金贷款，交纳土地出让金等，取得土地使用权，然后抵押贷款，拿到建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建设工程施工许可证等。项目开工后，建筑单位垫资修建。接着就开始着手预售期房，启动银行按揭贷款程序，售楼资金回笼，资金链条由此相连。”

由此可见，预售制度的存在无疑有效地放大了开发商的资金能量，这也是其敢于在土地市场上高价拿地的重要原因，从而间接推升了房价。虽然目前有不少观点认为当前开发商的融资渠道已趋多样化，比如可以通过资本市场筹措资金等等，但不容否认的是，如果缺少了预售款的支撑，不少开发商原来的运作模式由此也将发生根本性的改变，楼市排浪式的涨升也将得到收敛。

预付款购房者陷入窘境

除了市场层面的因素外，预售制度的存在也让很多购房者陷入了窘境，各种矛盾和纠纷也由此引发。在现行政策下，消费者购买的商品住房大多数是期房，购房人交了房款要在10—15个月或者更长的时间后才能收到现房，购房人购房时看到的只是一个沙盘模型和售楼书的宣传图片。这种由购买人为开发商提前支付资金和贷款利息的预售方式其实是一种极为不公平的交易行为，更让许多购房陷于极为被动的局面。

有不少律师分析认为，现在有很大比例的房产纠纷均源于预售制度，而且有问题越来越严重的趋势。

如果我们回顾一下历史可以发现，商品房预售制度出台之时，我国城镇住房的改革刚刚起步，房地产业面临的问题是资金严重不足，从银行贷款几乎是房地产开发企业的唯一选择。实际上，商品房预售制度也确实发挥了其积极作用，拉动了城市经济的发展。不过，问题随之而来。在预售制度之下，开发商仅用很少的自有资金就可启动项目，很多风险被转嫁到购房者身上，质量问题、延迟交房甚至烂尾等现象时有发生。

中国政法大学研究生院常务副院长、教授李曙光曾直言，预售制度是中国很多腐败的源头，建立这项制度的背景是供应不足，同时，由于房地产行业的市场化刚刚起步，为了鼓励资金进入这个行业，而现在的情况是，不用鼓励也有人抢着进入这个行业，预售制度已经是弊大于利，到了该取消的时候了。

取消期房预售是根本措施

通过以上分析我们可以发现，无论从市场层面还是消费层面出发，取消期房预售无疑是利大于弊。当前，有关方面正在对房地产市场进行全方位的调控，遏制房价的快速上涨已经成了当务之急，在这种情况下，进行一些制度性的变革显然是非常有必要的。

有些事情的确有些匪夷所思，开发商用购房者的钱造房子，购房者却用自己的钱堆高房价，由此对预售制度的变革已成了市场一种期盼。换个角度说，如果能够取消预售来对市场旧的资金链条进行一次彻底的斩断，就有可能化解当前市场中存在的方方面面的矛盾，使楼市回到理性有序发展的轨道上来。 但是，当前市场上对取消预售制度持反对意见的观点也不在少数，总结起来不外乎就是这样一条，那就是取消预售将会使楼市的供应大幅度减少，从而出现房价的大幅攀升。然而记者认为，这一理由根本站不住脚，取消预售完全可以通过一系列过渡措施来进行解决。中国人民银行金融市场司房地产金融处处长程建胜曾撰文指出，完善我国商品房预售制度，就是要取消预售的融资功能。这里有两个途径可供选择：一是加强预售资金管理，二是预售只许收取定金。他认为，预售融资带来了四方面的问题：削弱了宏观调控能力，不利于保护消费者利益，存在较大的风险隐患，不利于提高房地产开发企业的竞争力。

而深圳社科院城市运营中心主任高海燕则提出，中国快速城市化的趋势，使相当多的资本力量和商业组织看到了中国房地产市场的长远光明前景，所以我们不需要担心规则改变后，就没有资本力量和商业组织进入房地产市场，它只会使中国房地产市场主体结构更加优化。我们不用担心市场力量的流失，预售制度取消后，市场会出现重组，会出现结构优化，甚至会出现新兴的市场力量进入房地产市场。

商品房预售制度