城市商品房预售管理办法

城市商品房预售管理办法（共7篇）

城市商品房预售管理办法 篇1

《城市商品房预售管理办法》

发布时间：2017年08月01日

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中华人民共和国建设部令

第95号

《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》已经2001年7月23日建设部第45次常务会议审议通过，现予发布，自发布之日起施行。

部长 俞正声

二○○一年八月十五日

（1994年11月15日建设部令第40号发布，2001年8月15日根据《建设部关于修改＜城市商品房预售管理办法＞的决定》修正）

第一条为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，制定本办法。

第二条本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。

第三条本办法适用于城市商品房预售的管理。

第四条国务院建设行政主管部门归口管理全国城市商品房预售管理；

省、自治区建设行政主管部门归口管理本行政区域内城市商品房预售管理；

城市、县人民政府建设行政主管部门或房地产行政主管部门（以下简称房地产管理部门）负责本行政区域内城市商品房预售管理。

第五条商品房预售应当符合下列条件：

（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

第六条商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

第七条开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：

（一）本办法第五条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；

（二）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；

（三）工程施工合同；

（四）商品房预售方案。预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

第八条房地产管理部门在接到开发企业申请后，应当详细查验各项证件和资料，并到现场进行查勘。经审查合格的，应在接到申请后的10日内核发《商品房预售许可证》。

第九条开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。

未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。

第十条商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。

商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。

第十一条开发企业进行商品房预售所得的款项必须用于有关的工程建设。

城市、县房地产管理部门应当制定对商品房预售款监管的有关制度。

第十二条预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当持有关凭证到县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理权属登记手续。

第十三条开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款。

第十四条开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。

第十五条省、自治区建设行政主管部门、直辖市建设行政主管部门或房地产行政管理部门可以根据本办法制定实施细则。

第十六条本办法由国务院建设行政主管部门负责解释。

第十七条本办法自1995年1月1日起施行。

城市商品房预售管理办法 篇2

在此背景下, 我们积极开展实务探索, 明确在预售许可之前, 通过预售方案界定公共场所、公建配套等依法属于业主共有部分的权利归属, 制订了预售方案的申报、审核、公示和记载于合同的流程和环节, 并以房管局的名义陆续出台了关于加强商品房预售方案管理和规范非居住用房分割销售基本单元的通知。近期, 我们又推出了人性化的商品房项目约谈制度, 进一步完善了市场管理与登记服务行为。为保证约谈效果, 规范预售方案填报, 我们重点做了以下几方面工作。

一、明确约谈目的, 找准工作定位

商品房项目约谈制度是指第一次预测成果出来之前, 交易登记机构主动约请开发企业负责人及项目人员进行座谈, 主要目的是通过面对面的交流方式, 宣传解释政策, 详细剖析楼盘, 提供指导帮助, 起到一定的告知、引导和劝诫作用。通过预售方案明确依法或者约定属于业主共有的公共场所、公用设施等建筑物情况, 明晰产权, 不仅可以有效保护业主的合法权益, 同时也有利于开发企业规范销售, 减少后期可能发生的不必要的矛盾纠纷。一是宣讲有关政策, 宣传预售方案的好处, 让开发企业从心理上接受预售方案的管理, 在思想上重视预售方案的编制, 同时告知涉房业务办理的所有流程、环节和注意事项。二是对照有关规定和开发企业一起剖析整个项目, 理清小区及单体建筑所有的公建配套和公共设施的范围, 同时对公摊事项达成一致, 规范出具测绘报告。三是指导和帮助开发企业规范地制订并填写预售方案。预售方案的填报在盐城市刚推出不久, 很多开发企业都是第一次填报, 为保证预售方案填写规范, 在约谈时我们对预售方案的内容进行详尽讲解, 以便开发企业顺利填报。四是根据相关法律和有关文件精神, 明确告知预售方案的管理规定及违反规定的相应后果。

二、抓住主要环节, 明确约谈要点

预售方案包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度等内容。小区内公共场所、公建配套作为预售方案填报的主要内容, 在约谈过程中通过参考土地出让合同、小区总平面图, 了解设计意图、明确权利归属。要求开发企业在预售方案中明确“属开发企业所有的房屋和设施”、“属全体业主所有的房屋及公共设施”, 例如幼儿园、农贸市场、会所等, 特别是明确车库的权属和处置问题, 并要求开发企业将预售方案在销售现场进行公示, 将相关内容在预售合同中进行约定。对于业主共有部分, 做到买卖前方案公示、买卖时楼盘锁定及合同约定、买卖后登记记载, 环环相扣。通过方案公示, 将相关信息公开, 减少因信息不对称导致的矛盾纠纷;通过楼盘锁定, 业主公共部分无法签订网上销售合同, 无法办理备案手续;通过合同约定, 明确各自的权利归属;通过登记记载, 便于业主查询以及维权。

三、做好事前准备, 提高约谈质量

约谈一般由市场管理部门牵头, 主动约请开发企业及测绘、登记人员座谈, 完成约谈工作。我们事先做好几方面准备工作, 确保约谈取得实效。一是印制了《商品房项目服务手册》, 将涉及到房管部门的所有服务流程和环节按办理部门、收件要求、服务时限、收费标准、注意事项进行逐一说明, 做到透明、公开。二是制定统一的预售方案和约谈纪要格式文本。根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》和省住建厅《关于进一步规范商品房预 (销) 售行为的通知》等文件精神, 新的预售方案包括了项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等10方面的内容。三是合理安排约谈时间。约谈时间一般安排在初步预测成果出来之后、正式预测报告出来之前。主要是考虑通过测绘对整个楼盘进行初步解析, 开发企业和房产管理部门已经对项目有了初步了解, 在约谈时可以有针对性地提出问题、交换观点, 以利于进一步沟通, 经过约谈之后出具预测成果可以减少重复修改, 大大提高测绘部门的效率。四是约谈后形成会谈纪要。约谈达成的一致意见作为测绘、市场管理及房屋登记的依据, 及时整理形成纪要, 做到有据可查。

四、重申注意事项, 规范企业行为

在约谈过程中, 我们重点对以下几个问题进行重申强调。

1. 从严把关自留用房申报。

开发企业应当在商品房预售方案内列明自留房屋的情况, 住宅不得高于10%的比例。告知其商品房预售方案确定的自留房产, 原则上初始登记之前不得销售。

2. 规范基本单元及界址点设置。

预售方案必须明确到拟登记的基本单元, 基本单元应当与规划设计一致。针对商场、综合楼等复杂的项目, 就基本单元的划分, 我们明确既可以是永久性的间隔墙围合, 也可以埋设地面界址桩加以分隔, 但都必须符合建筑物区分所有权中专有部分的判断标准, 即构造和使用上的独立性。埋设地面界址桩应当符合一定的规范要求, 提供界址点分布图, 各边尺寸标注清楚, 并对界址点进行编号。出卖人应当向购房者明示基本单元固定界限的设置方式, 设置界址点的应在合同或者合同附图中予以记载。

3. 预售方案不得擅自变更。

预售方案公示后, 相应的条款既是对购房人的要约, 也是将来购房人取得区分所有权的依据, 具有约束力, 房地产开发企业不得擅自变更。如遇规划调整或者其他特殊原因, 必须予以变更的, 在办理相关规划审批手续之后, 还应当按要求到商品房预售管理部门办理变更手续。

4. 公建配套同步建设一并登记。

商品房预售管理的通告 篇3

****市住房保障和房产管理局

为进一步规范我市房地产开发企业商品房销售行为，保护广大购房者的合法权益，维护正常的税收秩序，防止税款流失，现就规范我市商品房预售管理的有关事项通告如下：

一、商品房预售相关规定

(一)商品房销售实行预售许可制度。房地产开发企业在取得商品房预售许可前，严禁以任何形式预售或者变相预售商品房。

(二)商品房销售实行预售资金监管制度。所有购房款，均应按合同约定，存入市住房部门设定的预售资金监管账户。

(三)商品房销售实行网上联机备案制度。购房者与房地产开发企业签订网上联机备案的`《商品房买卖合同》是办理房屋权属登记的要件之一。

二、商品房预售票据使用

(一)《专用票据》的领购。房地产开发企业在取得《商品房销售许可证》之前发生销售行为，必须到项目所在地地税机关领购《****市商品房销售预收款专用票据》(简称《专用票据》)。

(二)《专用票据》的开具。房地产开发企业采取各种形式预售商品房取得的所有款项，必须向购房者开具《专用票据》，不得以其它任何收款凭证替代。

(三)《专用票据》的作用。《专用票据》是房屋预售环节唯一合法有效的凭证，是购房者换取《销售不动产统一发票》和办理权属登记的重要前置条件，是维护自身合法权益的要件。

三、购房者的合法权益

(一)购房者在购买新建商品房时，应确认房地产开发企业是否取得《商品房预售许可证》。对未取得《商品房预售许可证》，擅自进行商品房预售的，可向项目所在地房产监察部门举报。

(二)购房者在交纳房屋预收款时，应向房地产开发企业索取《专用票据》。对房地产开发企业不使用《专用票据》，以其他收款凭证代替的，可持取得的其它收款凭证到项目所在地地税机关举报，或者拨打“12366纳税服务热线”进行举报。

(三)购房者取得房地产开发企业开具的《专用票据》，对《专用票据》真伪有疑问的，可持《专用票据》到项目所在地地税机关进行查询辨别。

四、违法处罚规定

(一)对未取得《商品房预售许可证》，擅自预售商品房的，由市房产管理部门依据《****市城市房地产市场管理条例》第六十六条的有关规定，责令限期补办手续，并对预售人处以交易额5%的罚款;由相关行政管理部门依据《关于维护****市开发建设市场良好秩序的工作意见》(哈房发〔XX〕4号)的有关规定，对存在问题的开发建设单位予以停建、停售，并记入开发企业信用档案，直至缴回行政许可或终止办理建设项目相关建审手续的处罚。

(二)房地产开发企业未按规定向购房者开具《专用票据》，取得预售房款，在规定期限内不缴或者少缴应纳或者应解缴的税款，税务机关依据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十八条的有关规定，责令限期缴纳;逾期仍未缴纳的，税务机关除采取强制执行措施追缴其不缴或者少缴的税款外，可以处不缴或者少缴税款的百分之五十以上五倍以下(以上、以下均含本数)的罚款。

广东省商品房预售管理条例 篇4

第三十条 预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用账户内的款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

预售人有多个商品房预售项目的，应当分别设立商品房预售款专用账户。

第三十一条 预购人应当按合同约定的付款时间，将商品房预售款直接存入商品房预售款专用账户，凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款收据。

预售人代预购人办理商品房房地产权证的，预购人可以留百分之十五的商品房价款，其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后、交付使用之前支付，百分之五的商品房价款在预售人交付商品房房地产权证时支付。

预购人自己办理商品房房地产权证的，预购人可以留百分之十的商品房价款，在预售人取得商品房项目产权确认证明书并将商品房交付使用之日起十日内支付。

第三十二条 预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。

第三十三条 预售人申请商品房预购销合同登记时，应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用账户的凭证。

预售人使用商品房预售款时，银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。

房地产交易登记机构应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复;对符合本条例第三十条第一款规定的，应当同意其使用;对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。

第五章 法律责任

第三十四条 预售人违反本条例第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条规定或者预购人违反本条例第二十四条、第三十一条第一款规定，给对方造成损失的，应当依法承担赔偿责任。涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

第三十五条 违反本条例第六条规定预售商品房的，由主管部门责令停止预售，没收违法所得，可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。

第三十六条 违反本条例第九条规定，用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的，其设定无效。由此造成的损失，由预售人承担。

第三十七条 违反本条例第十三条第三款规定预售商品房的，主管部门应当责令其停止预售，补办手续，没收违法所得，可以并处违法所得五倍以下的罚款。

第三十八条 违反本条例第十七条、第十八条规定，预售人和代理人未向预购人明示法定事项，预购人提出请求仍不明示的，主管部门应当责令改正，予以警告，可以处以五百元以上二千元以下的罚款。

第三十九条 预售人发布虚假广告和印发虚假宣传资料，欺骗和误导预购人，使预购人的合法权益受到损害的，预售人应当承担民事责任。广告经营者、发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。

第四十条 预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的，主管部门应当责令其改正，降低或者注销其房地产开发资质，可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。

第四十一条 银行违反本条例第三十三条第二款支付商品房预售款和房地产交易登记机构违反本条例第三十条第一款规定同意使用商品房预售款的，上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项;给预购人造成损失的，依法承担连带责任。

预售人合法使用商品房预售款，房地产交易登记机构不予同意，给预售人造成损失的，应当承担赔偿责任。

第四十二条 当事人对主管部门和其他有关行政管理部门作出的具体行政行为不服的，可以在接到行政决定之日起十五日内向上一级机关申请行政复议，或者直接向人民法院起诉。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。

当事人对具体行政行为既不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行具体行政决定的，由作出具体行政行为的机关申请人民法院强制执行。

第四十三条 主管部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的，依法追究行政责任;涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

第六章 附 则

城市商品房预售管理办法 篇5

各房地产开发公司、房地产中介服务机构，各区（县级市）国土房管局，广州经济技术开发区国土房管局、南沙分局：

为加强广州市商品房预售款监督管理，规范商品房预售款的收存使用行为，确保商品房预售款专款专用，维护交易双方当事人合法权益，促进房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广东省商品房预售管理条例》等法律、法规的有关规定，配合广州市房屋管理系统投入运行，现将有关事项通知如下：

一、本通知下列用语的含义是：

预售商品房，是指房地产开发经营企业将其开发的商品房在竣工

验收前依法出售，由预购人按合同约定支付购房款，预售人按合同约 定交付商品房的行为。

预售人，是指预售商品房的开发经营企业。预购人，是指购买预售商品房的单位和个人。

商品房预售款，是指预购人依照合同的约定，预先支付给预售人，在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。

二、预售人申请商品房预售许可证，应当设立预售款专用账户。设立预售款专用账户应当向广州市商品房预售款监督管理小组（设在广州市房地产中介服务管理所）提供开发企业法定代表人委托书、商品房预售申请表、商品房预售款专户证明、商品房预售款专用账户监管协议书等资料。

预售人有多个商品房预售项目的，应根据所申请的商品房预售许可证分别设立商品房预售款专用账户，一个预售项目只能设立一个专用账号。

预售人变更专用账号的，经我局确认后直接在网上公布，不再变更预售许可证。同时，预售人有义务告知预购人有关变更情况。

三、商品房预售款专用账户实行专款专户、专款专存、专款专用。

四、我局受理预售人办理商品房预售许可证的申请后，市商品房预售款监督管理小组、预售人及设立商品房预售款专用账户的商业银行等三方应签订《商品房预售款专用账户监管协议书》，明确各自的职责和义务。

五、专用账号内的商品房预售款，在项目竣工验收之前，只能购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

六、商品房销售的双方当事人应根据网上公布的《商品房买卖合同》，协商拟定《商品房买卖合同》。同时，通过广州市房屋管理系统打印《商品房买卖合同》和《商品房预售款缴款通知书》。预购人应当按《商品房预售款缴款通知书》规定的付款时间，将预购房款直接存入该商品房预售款专用账户。预售人不得擅自收存预售人支付的预售款。预购人凭银行出具的存款凭证，向预售人换领交款票据。

七、预购人申请办理按揭贷款的，其预售款必须直接存入专用账户内；各商业银行发放的按揭贷款也必须直接划入专用账户内，不得直接支付给预售人或转作它用。

八、预售人需要使用商品房预售款时，可在网上向市商品房预售款监督管理小组提出申请，经网上预审通过并经设立专用账户的商业银行审核并加署意见后，需提供以下资料：

（一）申请用款报告；

（二）商品房预售款专户资金拨付审批表；

（三）预售人与承建商签订的施工进度合同及有关材料、设备等合同；

（四）其他所需资料。

市商品房预售款监督管理小组应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起５日内作出答复，对符合条件的，出具《预售款专用资金拨付批准书》，并向预售人收取核准款项千分之二的监督管理服务费（行政事业性收费）；对不符合条件的，应当书面通知预售人并告知不同意划拨资金的理由。

九、设立预售款专用账户的商业银行必须根据市商品房预售款监督管理小组核准同意的数额拨付预售款。

十、预售人的预售商品房项目竣工验收合格后，经市商品房预售款监督管理小组审核，凭销户批准书到开户银行办理专用账户取消监控手续，其专用账户内的商品房预售款方可解除监督管理。预售人的预售商品房项目未缴清国有土地使用权出让金或国有土地使用权出让金滞纳金或其它法定税费的，不得申请取消预售款监控专用账户。

十一、市商品房预售款监督管理小组根据《广东省商品房预售管理条例》对预售人使用预售款进行监督管理，并应当对预售项目进行检查。

十二、预售人不按规定用途使用或擅自挪用商品房预售款专用账户内的款项及自行接收商品房预售款的，按《广东省商品预售管理条例》第四十一条处理，降低或者注销其房地产开发资质，并可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。

各商业银行不得擅自批准预售人使用专用账户内的款项或挪作它用，否则，按《广东省商品预售管理条例》第四十一条规定处理。

十三、本通知自公布之日起施行。

附件：《商品房预售款专用账户监管协议书》 商品房预售款专用账户监管协议书

甲方：广州市商品房预售款监督管理小组 乙方：监控银行（分行或支行）丙方：房地产开发企业

为加强商品房预售管理，规范商品房预售款使用行为，根据《广东省商品房预售管理条例》的规定，经甲、乙、丙方协商，就位于广州市

区

路

地段，项目名称为

，监控账号为

楼盘的预售款收存和划拨使用订立如下协议共同遵守。

一、权利

1.甲方负责对商品房预售款收存和使用的日常监督管理，并贯彻实施《广东省商品房预售管理条例》。

2.乙方在为丙方办理预售款拨付时，应要求丙方出具《预售款专用资金拨付批准书》。3.进入监控账户的预售款未经甲方同意拨付的，一律不准使用。

4.楼宇竣工后，丙方凭竣工验收证明向甲方申请办理监控账户销户手续。经甲方审核批准销户的，丙方持销户批准书向乙方办理账户取消监控手续。

5.根据《广东省商品房预售管理条例》，甲方可以向预售人（丙方）收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。在工程建设期内，丙方向甲方申请使用商品房预售款项，经甲方审核同意支付的，按拨付数额收取千分之二的监督管理服务费。

二、义务

1.甲、乙、丙三方必须严格按照《广东省商品房预售管理条例》的具体要求开设监控专户及签定本协议。

2.甲方应在收到丙方使用预售款申请之日起五天内作出答复；对不同意使用的，应当以书面方式说明理由。

3.乙方应积极配合甲方开展监管工作，按甲方批准的支付额给丙方办理预售款拨付。4.乙方须将所有按揭贷款划入监控账户，不得直接支付给丙方或转作它用。

5.乙方须按甲方的要求于每个工作日将前一天监控账户的预售款收支情况填报到房屋管理系统上，同时要及时在房屋管理系统上对监控账户内所收到的每一笔预售款予以注记。

6.丙方不得直接收存预售款。

7.丙方应根据房屋管理系统上公布的示范合同文本，与预购人协商拟订合同条款并签订商品房销售合同；应要求预购人按《商品房预售款缴款通知书》将购房款直接存入商品房预售款监控账户，并凭银行出具的存款凭证为预购人换取交款收据。

8.丙方与预购人签订《商品房买卖合同》后在网上备案之日起10天内，向房地产交易登记机构申请办理商品房买卖合同登记备案手续。在办理合同登记备案手续时，丙方应同时附送银行出具给预购人的商品房预售款存入专用账户的凭证。

9.丙方经甲方批准拨付取得的预售款项，在项目竣工之前，只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费，不得挪作他用。

10.丙方必须遵守《广东省商品房预售管理条例》，并接受甲方管理和监督，切实保障预购人的合法权益。

三、法律责任

丙方违反规定直接收存预售款的，甲方应责令其改正。对情节严重的，应降低或注销其房地产开发资质，并处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。

四、其他

本协议自签订之日起生效，一式四份，甲方两份，乙、丙方各持一份。

甲方（公章）：

负责人签章：

乙方（公章）：

负责人签章：

丙方（公章）：

年

月

负责人签章：

商品房预售制度的法律思考 篇6

商品房预售, 又称期房买卖, 是指预售方将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给预购方, 预购方交付定金或购房款, 并在未来确定的日期将预售房屋交付给预购方的一种法律行为。我国对商品房预售的引进始于改革开放后, 从1982年起, 我国开始进行住房制度改革, 住房制度逐步商品化, 加之住房供应不足, 房地产开发企业缺乏原始资金等等因素, 商品房预售开始在东部沿海经济发达地区出现, 并迅速发展至全国各大城市, 已经成为当下商品房销售的主要方式。

从过去的实践来看, 商品房预售制度无论是对开发商还是对预购人来说其作用都不容忽视:开发商可以利用预售解决先期资金投入问题, 从而降低房地产业进入门槛, 增加市场可供应商品房, 供应满足市场需求;预购人则可以用较低的价格购买住房, 甚至将房地产视为一项投资, 获取升值后的收益。

二、商品房预售的风险及相关法律制度

(一) 商品房预售存在的风险

商品房预售是法律关系比较复杂的一种交易行为, 而且具有履行周期长、标的物不确定的特点, 使得商品房预售具有较多的不确定因素, 因此交易当事人都要承担较大的市场风险。

对预购方来说, 要面临房屋能否按期按质量交付和开发商隐瞒欺诈的风险;对开发商来说, 会受到资金回笼周期, 市场行情变化和国家政策的影响;对银行来说, 可能会面临贷款人逾期还贷, 开发商挪用预售资金以及“假按揭”等引起的风险。

(二) 现行预售管理制度存在的问题

商品房预售牵涉到多方的利益, 如果放任自流必然会引发过分投机、欺诈等违法行为, 必须结合市场情况进行必要的法律规制, 因此商品房预售亦具有较强的国家干预性。

我国目前的商品房预售制度包括一系列的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规, 主要是通过《城市房地产管理法》、《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》等法律法规基本上建立了商品房预售许可制度、预售监督制度和预售合同制度。然而, 开发商与购房者之间的地位仍然不平等, 预售制度对购房者保障力度还是相对薄弱。以广州为例, 2000～2003连续四年里涉及住房的消费投诉和来信来访都名列前三名, 其他房地产发展较快的城市也基本类似。这说明, 现行的预售管理制度存在不少的纰漏, 主要表现在以下几个方面:第一, 预售登记制度实质上只属于一种行政意义上的备案义务, 使得该制度停留在表面上而不能切实保护预购方的期待权;第二, 对预售款项使用的监管空白, 惩处不到位, 令开发商的违规行为不能得到及时制止;第三, 对于商品房预售合同订立后的监管相对薄弱, 尤其对于商品房预售中产生的新的法律关系, 如预售商品房的转让、按揭等没有作出具体规定或制订出实际的操作程序;第四, 缺乏较为透明的房地产市场信息披露机制, 造成交易双方信息不对称。

通过上文的分析我们可以看到, 预购方在预售过程中处于一个相对较弱的地位, 预售法律制度的不完善使预购方的风险得不到有效的分散, 其合法权益缺乏强有力的保障和救助机制, 因此, 下文将着重于对预购方权益的保护, 从三个方面提出完善预售法律制度的建议。

三、商品房预售法律制度的完善

(一) 完善预售登记备案制度

随着近几年房地产市场迅猛发展的热潮, 完善预售登记制度已是大势所趋。2007年通过的《物权法》在第20条中首次以法律形式确立了预告登记制度, 虽然《物权法》中对预告登记所作的规定相对简略, 但仍然为预售登记制度的完善提供了方向。在我看来, 商品房预售合同登记应当作为合同的对抗要件, 约束开发商任意将商品房再预售给第三方, 或在预售后进行抵押, 损害预购方的权益, 这与预告登记的公示作用是相似的。具体来说, 可以参照预告登记制度从以下几个方面改进登记备案制度:

1. 明确预购方申请登记的权利, 并对预售登记申请人的条件作出规定。

实践中, 由于预售方不及时、不配合办理登记而损害另一方利益的情形经常发生, 明确预购方申请登记的权利, 可以督促预售方及时办理登记。

2. 对商品房预售登记的请求权范围作出规定。

除了商品房预售买卖合同, 预售中还可能有预售房的再转让, 以预售房设定抵押以及抵押权的转让等等, 都可以通过法律的规定保护相关权利人的合法权益。

3. 赋予预售登记准物权效力。

当开发商与预购方签订预售合同之后, 预购方获得了相应的债权请求权, 但这仅仅是相对权。如果赋予预售登记准物权的效力, 规定预售方未经预购方同意不得与他人就同一商品房签订预售合同, 那么预售登记就有了更强的公示作用, 也可以更好地防止一房多售等行为的发生。

(二) 建立预售商品房转让制度

建立预售商品房转让制度符合我国当前房地产市场的需求, 但反对者的担心也是正确的, 我国商品房预售市场尚未成熟, 政府有必要对转让行为进行干预, 保证市场的健康运行。从立法层面来看, 我们应当设立再转让应当满足的条件, 限制过分投机的炒卖行为:

1. 商品房预售合同必须合法有效。这是保护受让方权益最基本的要求, 如果预售合同违法应当禁止转让。

2. 预售合同没有禁止转让的规定。预售合同中明文约定不得转让的, 预购人应当遵守合同约定。

3. 预售合同应已办理登记备案。未经登记备案的预售合同不利于受让方的权利保护, 而且容易导致偷税漏税, 应予禁止。此外, 转让预售商品房也要办理变更登记, 使受让方获得与原预购方相同的权利。

(三) 建立预售商品房按揭管理制度

根据我国当前预售商品房按揭的实际情况, 本人认为建立按揭制度可以考虑以下几个方面:

1. 明确规定商品房预售按揭的登记机关、登记程序和效力等内容。按揭关系到多方当事人的权益, 登记备案这一环节决不可草率。

2. 鼓励保险业的介入, 降低各方当事人的风险。现实操作中, 按揭合同几乎都强制要求购房人购买保险, 而且一般都只能购买银行指定的保险公司的险种。这种强制性规定有一定的不合理性, 法律应当在这方面作出更为规范的措施, 为保险业的介入提供法律依据。

3. 建立规范的个人信用体系。个人信用体系的建立将有利于降低按揭各方当事人的风险, 进一步推广按揭制度。

四、结论

综上, 商品房预售制度在其产生阶段, 为促进房地产市场发展发挥了积极作用, 但随着房地产市场的发展, 它存在的弊端也逐渐浮出水面。资金链是房地产业的命脉, 房地产企业以预售资金、银行贷款、自发资金进行开发建设, 如果取消预售制度, 无异于切断了房地产企业的资金链条。我们认为, 取消预售制度无异于矫枉过正, 因此进行制度设计使其回到正轨, 从而为房地产业注入新的活力。从本文的分析来看, 可以尝试从完善预售登记备案制度、建立预售商品房转让制度和建立预售商品房按揭制度三方面进行设计, 促进我国房地产市场持续、稳定、健康的发展。

参考文献

[1].陈耀东.商品房买卖法律问题专论[M].法律出版社, 2003.

[2].符启林.房地产法学[M].法律出版社, 2002.

商品房预售合同 篇7

出卖人：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

营业执照注册号：_________

企业资质证书号：_________

法定代表人：_________

联系电话：_________

委托代理人：_________

联系电话：_________

委托销售代理机构：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

营业执照注册号：_________

买受人：_________

【法定代表人】【负责人】：_________

国籍：_________

【身份证】【护照】【营业执照注册号】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性别：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系电话：_________

【法定代理人】【委托代理人】：_________

国籍：_________

【身份证】【护照】【_________】：_________

出生日期：_________年_________月_________日，性别：_________

通讯地址：_________

邮政编码：_________

联系电话：_________

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规的规定，出卖人和买受人在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就商品房预售事宜达成如下协议：

第一条　项目建设依据

1、出卖人以【出让】【转让】【划拨】方式取得座落于_________地块的国有土地使用权。

2、该地块【国有土地使用证号】【城镇建设用地批准书号】为：_________，土地使用权面积为：_________，买受人购买的商品房（以下简称该商品房）所在土地用途为：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。

3、出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房【地名核准名称】【暂定名】为：_________，建设工程规划许可证号为：_________，建筑工程施工许可证号为：_________，建设工程施工合同约定的开工日期为：_________，建设工程施工合同约定的竣工日期为：_________。

第二条　预售依据

该商品房已由_________批准预售，预售许可证号为：_________。

第三条　基本情况

1、该商品房所在楼栋的主体建筑结构为：_________，建筑层数为：_________层，其中地上_________层，地下_________层；位于_________，距离最近的公车站的实际距离为_________。

2、该商品房为第一条规定项目中的第_________【幢】【座】_________【单元】_________【层】_________号，该房号为【审定编号】【暂定编号】，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，该商品房平面图及在整个楼栋中的位置图见附件一。

3、该商品房的用途为【普通住宅】【经济适用住房】【公寓】【别墅】【办公】【商业】【_________】；【层高】【净高】为：_________米，【坡屋顶净高】最低为：_________米，最高为：_________米。该商品房朝向为：_________。有_________个阳台，其中_________个阳台为封闭式，_________个阳台为非封闭式。

4、出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是_________，其预测建筑面积共_________平方米，其中，套内建筑面积_________平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积_________平方米。有关共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二。

5、签订本合同时该商品房所在楼栋的建设工程进度状况为_________。

6、本条所称层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。净高是指楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。

第四条　抵押情况

与该商品房有关的抵押情况为以下第_________种。（其中2和3可以同时选择）

1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押；

2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为：_________，抵押登记部门为：_________，抵押登记日期为：_________。

3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为：_________，抵押登记部门为：_________，抵押登记日期为：_________。

抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定见附件三。

第五条　计价方式与价款

（一）该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第1种方式计算该商品房价款。其中，该商品房为经济适用住房的，出卖人与买受人约定同时按照下列第1种方式和第2种方式分别计算该商品房价款。

（二）该商品房为非住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第_________种方式计算该商品房价款。

1、按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米_________元人民币，总金额_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元人民币整（大写）。

2、按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米_________元人民币，总金额_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元人民币整（大写）。

3、按照套（单元）计算，该商品房总价款为_________仟_________佰_________拾_________万_________仟_________佰_________拾_________元人民币整（大写）。

4、其他约定。见附件四

本条所称建筑面积，是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。

所称套内建筑面积，是指成套商品房（单元房）的套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积之和。

第六条　付款方式及期限

买受人采取下列第_________种方式付款。

1、一次性付款。

2、分期付款。

（1）第一次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________％；_________币_________元。（小写：_________万元）

（2）第二次付款自签约日起_________日内付全部价款的_________％；_________币_________元。（小写：_________万元）

（3）其余部分在移交房屋前一天付清_________％；_________币_________元。（小写：_________万元）

3、贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的_________％，其余价款可以向_________银行或住房公积金管理机构借款支付。

4、其他方式。

具体付款方式及期限的约定见附件五。

第七条　出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。

第八条　规划变更的约定

出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。

出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。

第九条　设计变更的约定

（一）经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。

1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；

2、供热、采暖方式；

3、_________；

4、_________；

5、_________。

（二）买受人应当在通知送达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。

（三）买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还买受人已付房款，并按照_________利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议_________。

第十条　逾期付款责任

买受人未按照约定时间付款的，按照下列第_________种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_________日之内，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_________的违约金，并于实际支付应付款之日起_________日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过_________日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起_________日内按照累计的逾期应付款的_________％向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之_________（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起_________日内向出卖人支付违约金。本条所称逾期应付款是指依照约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。

2、_________。

第十一条　交付条件

（一）出卖人应当在_________年_________月_________日前向买受人交付该商品房。

（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、_________、_________、_________、_________、_________项所列条件；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；

2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；

3、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明；

4、满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件；

5、_________；

6、_________；

7、_________。

第十二条　市政基础设施和其他设施的承诺

出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：

1、市政基础设施：

（1）上水、下水：_________年_________月_________日达到_________；

（2）电：_________年_________月_________日达到_________；

（3）供暖：_________年_________月_________日达到_________；

（4）燃气：_________年_________月_________日达到_________；

（5）_________；

（6）_________。

如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：

（1）_________；

（2）_________。

2、其他设施

（1）公共绿地：_________年_________月_________日达到_________；

（2）公共道路：_________年_________月_________日达到_________；

（3）公共停车场：_________年_________月_________日达到_________；

（4）幼儿园：_________年_________月_________日达到_________；

（5）学校：_________年_________月_________日达到_________；

（6）会所：_________年_________月_________日达到_________；

（7）购物中心：_________年_________月_________日达到_________；

（8）体育设施：_________年_________月_________日达到_________；

（9）_________；

（10）_________。

如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：

（1）_________；

（2）_________。

第十三条　逾期交房责任

除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第_________种方式处理：

1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）

（1）逾期在_________日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之_________的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起_________日内向买受人支付违约金，合同继续履行。

（2）逾期超过_________日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_________％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_________（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起_________日内向买受人支付违约金。

2、_________。

第十四条　面积差异处理

该商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第_________种方式处理：

1、根据第五条按照套内建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

（1）套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照_________利率付给利息。

买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实测套内建筑面积－预测套内建筑面积

套内建筑面积误差比＝—————————————————×100％

预测套内建筑面积

2、根据第五条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：

（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3％以内（含3％）的，根据实测建筑面积结算房价款；

（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3％时，买受人有权退房。

买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照_________利率付给利息。

买受人不退房的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于合同约定建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

实测建筑面积－预测建筑面积

建筑面积误差比＝——————————————×100％

预测建筑面积

3、双方自行约定：_________。

第十五条　交接手续

（一）该商品房达到约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十一条约定的证明文件，并满足第十一条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足约定的其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。

（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理_________。

（三）双方同意按照下列第_________种方式缴纳税费：

1、出卖人不得将买受人交纳税费作为交接该商品房的条件。

2、买受人同意委托出卖人代交下列第_________种税费，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。

（1）专项维修资金（公共维修基金）；

（2）契税；

第十六条　约定的物业服务费用；

（4）供暖费；

（5）_________；

（6）_________。

3、买受人自行向相关单位缴纳下列第_________种税费，并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。

（1）专项维修资金（公共维修基金）；

（2）契税；

第十七条　约定的物业服务费用；

（4）供暖费；

（5）_________；

（6）_________。

第十八条　风险转移

房屋的风险责任自该房屋交付之日起由出卖人转移给买受人。如买受人未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，出卖人应当发出书面催告书一次。买受人未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由买受人承担。

第十九条　商品房质量、装饰、设备标准的约定

（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和_________市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。

建筑材料、构配件的具体品牌：_________，规格：_________。

（二）出卖人和买受人约定如下：

1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还全部已付款，并按照_________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议_________。

2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起_________日内（该时限应当不低于60日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还买受人全部已付款，并按照_________利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不退房的或该商品房交付使用已超过_________日的，应当与出卖人另行签订补充协议_________。

3、交付该商品房时，该商品房应当已由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格，且出卖人应当与买受人共同查验收房，发现有其他问题的，双方同意按照第_________种方式处理：

（1）出卖人应当于_________日内将已修复的该商品房交付。由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理_________。

（2）由出卖人按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在商品房交付之日起_________日内负责修复，并承担修复费用，给买受人造成的损失由出卖人承担赔偿责任。

（3）_________。

4、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第_________种方式处理：

（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。

（2）_________；

（3）_________。

具体装饰和设备标准的约定见附件六。

（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。_________。

第二十条　住宅保修责任

（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方应当签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。

（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。

（三）在保修期内，因不可抗力或者其他非出卖人原因所造成的损坏，出卖人无须承担责任，但可以协助买受人维修，维修费用由买受人承担。

第二十一条　住宅节能措施

该商品房为住宅的，应当符合国家有关建筑节能的规定和_________市规划委员会、_________市建设委员会发布的《居民建筑节能设计标准》的要求。未达到标准的，出卖人应当按照《居民建筑节能设计标准》的要求补做节能措施，并承担全部费用；因此给买受人造成损失的，出卖人应当承担赔偿责任。

第二十二条　使用承诺

买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。除本合同、补充协议及其附件另有约定者外，买受人在使用该商品房期间有权与其他权利人共同使用与该商品房有关的共用部位和设施，并按照共用部位与共用房屋分摊面积承担义务。

该商品房只作_________使用，出卖人不得擅自改变与该商品房有关的共用部位和设施的使用性质_________。

第二十三条　产权登记

（一）初始登记

出卖人应当在_________年_________月_________日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第_________种方式处理：

1、买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的_________％向买受人支付违约金。买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之_________的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起_________日内由买受人支付。

2、_________。

（二）转移登记

1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第_________种方式处理：

（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。

（2）买受人同意委托_________向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用_________元人民币（大写）。

2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起_________日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第_________种方式处理：

（1）买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起_________日内退还买受人全部已付款，并按照_________利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之_________的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起_________日内向出卖人支付。

（2）_________。

第二十四条　共有权益的约定

1、该商品房所在楼栋的屋面使用权归全体产权人共有；

2、该商品房所在楼栋的外墙面使用权归全体产权人共有；

3、_________；

4、_________。

第二十五条　前期物业服务

（一）出卖人依法选聘的物业管理企业为：_________，资质证号为：_________。

（二）前期物业管理期间，物业服务收费价格为_________／月／平方米（建筑面积），由物业管理企业按照【年】【半年】【季】收取。价格构成包括物业区域内保洁费、公共秩序维护费、共用部位共用设施设备日常维护费、绿化养护费、综合管理费、_________、_________、_________。其中地上停车费_________、地下停车费_________。

（三）出卖人负责监督物业管理企业按照前期物业服务合同的约定提供物业服务。

（四）物业服务的内容和业主临时公约的内容见附件七。买受人已详细阅读附件七有关物业服务的全部内容和业主临时公约，同意由出卖人依法选聘的物业管理企业提供前期物业服务，遵守业主临时公约。

第二十六条　专项维修资金

买受人委托出卖人代交专项维修资金（公共维修基金）的，出卖人应当自受托之日起_________日内，向买受人提交专项维修资金（公共维修基金）缴纳凭证。

买受人自行缴纳专项维修资金（公共维修基金）的，应当在商品房交付【时】【之日起_________日内】，向物业管理企业提交专项维修资金（公共维修基金）缴纳凭证。

第二十七条　不可抗力

1、因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人。

2、声称受到不可抗力事件影响的一方应尽可能在最短的时间内通过书面形式将不可抗力事件的发生通知另一方，并在该不可抗力事件发生后_________日内向另一方提供关于此种不可抗力事件及其持续时间的适当证据及合同不能履行或者需要延期履行的书面资料。声称不可抗力事件导致其对本合同的履行在客观上成为不可能或不实际的一方，有责任尽一切合理的努力消除或减轻此等不可抗力事件的影响。

3、不可抗力事件发生时，双方应立即通过友好协商决定如何执行本合同。不可抗力事件或其影响终止或消除后，双方须立即恢复履行各自在本合同项下的各项义务。如不可抗力及其影响无法终止或消除而致使合同任何一方丧失继续履行合同的能力，则双方可协商解除合同或暂时延迟合同的履行，且遭遇不可抗力一方无须为此承担责任。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

4、本合同所称“不可抗力”是指受影响一方不能合理控制的，无法预料或即使可预料到也不可避免且无法克服，并于本合同签订日之后出现的，使该方对本合同全部或部分的履行在客观上成为不可能或不实际的任何事件。此等事件包括但不限于自然灾害如水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争（不论曾否宣战）、**、罢工，政府行为或法律规定等。

第二十八条　合同的变更

合同的内容若需要修改，应经双方协商一致并签订书面补充协议，如果在登记后变更合同内容的，应当到登记机关办理变更登记。

第二十九条　通知

1、根据本合同需要一方向另一方发出的全部通知以及双方的文件往来及与本合同有关的通知和要求等，必须用书面形式，可采用_________（书信、传真、电报、当面送交等）方式传递。以上方式无法送达的，方可采取公告送达的方式。

2、各方通讯地址如下：_________。

3、一方变更通知或通讯地址，应自变更之日起_________日内，以书面形式通知对方；否则，由未通知方承担由此而引起的相关责任。

第三十条　争议的处理

1、本合同受中华人民共和国法律管辖并按其进行解释。

2、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第_________种方式解决：

（1）提交_________仲裁委员会仲裁；

（2）依法向人民法院起诉。

第三十一条　合同的解释

本合同未尽事宜或条款内容不明确，合同双方当事人可以根据本合同的原则、合同的目的、交易习惯及关联条款的内容，按照通常理解对本合同作出合理解释。该解释具有约束力，除非解释与法律或本合同相抵触。

第三十二条　本合同自双方签字（盖章）之日起生效，未尽事项，双方可以另行签订补充协议。对本合同的变更或解除，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。

第三十三条　本合同及附件共_________页，一式_________份，具有同等法律效力，其中出卖人_________份，买受人_________份，_________份，_________份。

第三十四条　自本合同生效之日起30日内，由出卖人向_________申请办理该商品房预售合同登记备案手续。出卖人自本合同生效之日起30日内未申请预售登记的，买受人可以申请预售登记。预售的商品房已抵押的，预售登记应当由出卖人和买受人双方共同申请。

出卖人（盖章）：_________买受人（盖章）：_________

法定代表人（签字）：_________法定代表人（签字）：_________

委托代理人（签字）：_________委托代理人（签字）：_________

签订地点：_________签订地点：_________

_________年____月____日_________年____月____日

附件

附件一：　房屋平面图及在整个楼栋中的位置图（略）

附件二：　共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明（略）

附件三：　该商品房取得抵押权人同意销售的证明及抵押当事人的相关约定（略）

附件四：　计价方式与房款的其他约定（略）

附件五：　付款方式及期限的约定（略）

附件六：　装饰和设备标准的约定

1、采暖系统：

（1）集中采暖：【散热器】【地板采暖】【_________】_________；

（2）分户采暖：【燃气炉】【电采暖】【_________】_________；

（3）采暖设备品牌：_________。

2、保温材料：

（1）外墙保温：【挤压聚苯板】【发泡聚苯板】【发泡聚安酯】【_________】_________；

（2）内墙保温：【石膏聚苯板】【_________】_________。

3、外墙：【瓷砖】【涂料】【玻璃幕墙】【_________】_________。

4、内墙：【涂料】【壁纸】【_________】_________。

5、顶棚：【石膏板吊顶】【涂料】【_________】_________。

6、室内地面：【大理石】【花岗岩】【水泥抹面】【实木地板】【_________】_________。

7、门窗：

（1）外窗结构尺寸为：_________；

（2）开启方式为：_________；

（3）门窗型材：【双玻中空断桥铝合金窗】【塑钢双玻璃】【_________】_________。

8、厨房：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【_________】_________；

（2）墙面：【耐水腻子】【瓷砖】【_________】_________；

（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【_________】_________；

（4）厨具：_________。

9、卫生间：

（1）地面：【水泥抹面】【瓷砖】【_________】_________；

（2）墙面：【耐水腻子】【涂料】【瓷砖】【_________】_________；

（3）顶棚：【水泥抹面】【石膏吊顶】【_________】_________；

10、阳台：【塑钢封闭】【铝合金封闭】【断桥铝合金封闭】【不封闭】【_________】_________。

11、电梯：

（1）电梯品牌名称：_________；

（2）电梯速度：_________米／秒；

（3）电梯载重量：_________千克；

（4）_________。

12、其他_________。

附件七：　物业服务

（本附件内容与出卖人和物业管理企业签订的前期物业服务合同一致）

1、物业服务内容

2、物业服务质量

3、物业收费项目及价格

4、业主临时公约