房屋预售制度（精选9篇）
房屋预售制度 篇1
一、我国房屋预售制度的建立
我国房屋预售制度的雏形要追溯至上世纪80年代。由于历史原因, 1978年我国城镇人均住房使用面积仅为3.6平方米, 为历史最低点。为了应对住房严重供给不足的局面, 我国采用住房预订购制度。虽然这种制度有悖于市场机制, 但却构成了我国房屋预售制度的雏形。直至1982年, 国务院才开始在四个城市进行售房试点, 1994年建设部出台《城市商品房预售管理办法》。1995年实施的《中国房地产管理法》用立法的形式明确了商品房预售制度, 2001年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》又给予细则规定。1998年人民银行进行了个人住房贷款优惠利率等信贷政策的调整, 促进了期房预售制度的实施。
二、取消房屋预售制度带来的新问题
近些年来, 在法律上取消商品房预售制度的声音就不断, 2005年8月, 央行就曾提出过取消房屋预售制度的建议。2006年全国“两会”时, 33名全国人大代表联署签名提出方案, 要求取消商品房预售。2007年, 全国两会期间多位人大代表和政协委员继续建议取消商品房预售。2010年1月23日, 广西壮族自治区住房和城乡建设厅提出, 将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点城市, 成为全国首家。笔者认为在当前的房地产市场态势下, 草率做出取消房屋预售制度会带来许多新问题, 影响房地产市场的稳定发展, 不利于对房地产市场的宏观调控。
1. 可能出现国内行业垄断和国际外资抢
占我国房地产市场。房地产管理部门若取消房屋预售制度, 转而实行现房制度, 那么房地产开发商的资金来源无疑会受到严重限制, 能够筹集到的有限资金的周转率也必将大大降低, 这将降低资金的使用效率, 从而增加资本的需求量, 更不利于我国资本市场的建设与完善;更为严重的是, 一旦我国房地产开发商由于资金不足而退出房地产行业, 少量大型房地产开发商可能因此而形成行业垄断。若我国房地产开商的资金链随着房屋预售制度的取消而断裂, 那么, 可能形成外资抢占我国房地产市场的局面, 会引起外资对我国房价的控制, 届时房价的攀升将更加不可控制。而就目前状况来看, 外资正在通过各种途径不断挤入我国房地产市场。到目前为止, 境外个人投资房产在我国不受任何限制, 我国的房地产市场出现中资企业收购境外壳公司, 以方便举借外债, 进而投资于国内房地产市场的局面。以上直接或者变相的外资进入方式无疑会对我国房地产业造成强烈冲击。
2. 开发商可能向国外金融机构和国内“地
下钱庄”融资, 影响我国商业银行的贷款数量和质量。央行于2003年6月颁布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即 (121号文件) , 对房地产开发商的开发贷款, 个人住房公积金贷款等7项贷款提出了更高要求, 开发商的贷款门槛加高。
取消房屋预售制度后, 对于不愿被迫退出房地产行业的国内房地产开发商来说, 他们必然寻找筹资渠道, 诸如通过地下钱庄或国外融资机构融资, 这样一来纵容了我国非法融资机构, 扰乱了我国资本市场的秩序;二来丰富了境外融资机构的资产项目, 缩小我国融资机构的融资空间, 不利于我国融资机构健康成长。
另外, 从融资机构的具体业务方面来看, 房屋的预售制度相当于开发商向消费者的“民间融资”, 而通过民间途径融通的资金又主要是来自于消费者向商业银行等融资机构的贷款。作为目前我国商业银行质量最高的贷款项目之一, 个人按揭提高了银行贷款的数量和质量, 当作为商业银行的主要资产业务的贷款业务不能得到有效保障时, 商业银行的成长也必将受阻, 进而导致我国整个间接融资市场不能健康稳定的发展。
3. 取消商品房预售制度会增加供给不足
的矛盾, 拉长资金回收期, 增加成本, 不利于稳定房价。房屋预售制度实施的目的从某种程度上来讲在于降低房地产开发商的准入门槛, 而在我国房地产投资结构失衡、中小型住房有效供给不足的背景下, 若以现房制度取代房屋预售制度, 只会增加供给不足的矛盾。而且预售制度的取消会拉长开发商的资金回收期, 从而提高房地产的开发成本, 而这个成本的承担者最终就是消费者。运作的结果就是房价直接上涨, 不利于稳定房价。
4. 现房调整空间和调整成本远大于期房,
取消房屋预售制度不利于对房地产市场的调控。市场经济可能出现的缺陷是市场失效。尤其是在我国这样尚未发展成熟的房地产市场中, 楼盘滞销等不利状况时有发生。此时, 不论是作为市场主体的房地产开发商还是作为政策制定者和市场监督者的政府部门都会尽可能地采取一切有效措施积极应对这种不利的局面。对于我国的房地产开发商, 在允许采取房屋预售制度的情况下, 由于房屋还未开始建设施工, 房地产开发商可以在市场饱和时预见即将出现楼盘滞销等不利局面, 就能尽早采取灵活的措施, 如推迟房屋开始建设的时间, 调整房地产市场供求状况, 最大程度避免或减少自身损失。在这一点上, 现房的调整空间要远远小于期房, 而调整成本却远远大于期房。作为我国房地产政策制定者和市场监管者的政府部门, 在现行的房屋预售制度下, 面对这样的不利局面, 也会采用各种有效措施调整市场结构的失调状态, 使供求在时间上和空间上都尽量平衡。为了保证整个宏观局势的稳定, 当市场潜伏着不稳定因素时, 政府部门无疑期望有更大的调控空间。当然, 以现房制度取代房屋预售制度是我国房地产市场发展的必然, 但何时取代应该审时度势。笔者认为, 只有在房地产市场已相当成熟、开发商已有足够的资金实力的前提下, 取消期房预售制度才是合适的。因此, 取消房屋预售制度最合适的时机应由市场决定, 而非政府的直接干预。现阶段, 政府必须尽早出台新的措施加强预售资金方面的管理, 制定出合理的监管商品房预售款方面的政策, 通过合理的监管体系对房屋预售进行监督, 加大商品房销售透明度, 减少购房风险, 建立严密的房地产市场监管体系, 努力将房地产预售的直接融资功能向间接融资功能转变, 使我国房地产市场逐步完善。如在时机不成熟的情况下取消预售制只是对房产市场中所出现问题的消极应战, 对房地产长远发展十分不利。
摘要：文章分析了取消房屋预售制度可能出现的新问题, 对房地产市场调控和监管提出了建议。
关键词：房屋预售制度,取消,利弊分析,建议
房屋预售制度 篇2
分类：案例实务标签：商品房预售 房屋抵押 预售期间抵押 判决书 法院意见 上海一中院意见 |
陈平诉上海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷
案
原告陈平，男，1955年11月1日出生，汉族，海滨时装（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650号。
委托代理人谢学锋，上海市海燕律师事务所律师。
委托代理人陈山尧，上海市海燕律师事务所律师。
被告上海新瑞房地产开发有限公司。
住所地本市顺昌路10号12A室。
法定代表人范文渊，上海市新瑞房地产开发有限公司董事长。
委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人韦烨，上海市光大律师事务所律师。
原告陈平与被告上海新瑞房地产开发有限公司房屋预售纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈平及其委托代理人谢学锋、被告上海新瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈健、韦烨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈平诉称，其与被告签订《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室的商品房预售合同，并支付购房款人民币275500元。后得知被告在签订合同之前已将该房抵押给银行。根据《中华人民共和国担保法》的有关规定，被告未将抵押情况告知其，该转让行为无效。故此要求确认商品房预售合同无效，要求被告返还其已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失。
被告上海新瑞房地产开发有限公司辩称，其与原告订立的商品房预售合同的标的是房屋期权，不能适用《担保法》中的规定。同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，1998年6月24日，原、被告签订《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，预购被告开发的《上海新家坡一园景苑》
听涛阁（C2）幢7层A室房屋一套，房屋价款为人民币801000元，并约定被告于1999年5月1日前交付使用。为此，原告先后支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。另查明，被告于1997年12月办理系争房屋抵押登记，将该房抵押给花旗银行上海分行。1999年7月2日注销抵押登记。
本院认为，原、被告之间签订了关于《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋的《上海市内销商品房预售合同》，双方系房屋预售关系，原告所取得的是预售商品房屋期权，而非房屋所有权。故原告要求确认房屋预售合同无效的依据不足，本院难以支持。原告要求因合同无效而返还已付购房款并承担利息损失的诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、第八十五条的规定，判决如下；
一、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）的诉讼请求不予支持。
二、陈平要求上海新瑞房地产开发有限公司返还已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失的诉讼请求不予支持。
案件受理费人民币6642.50元，由陈平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
上诉人（原审原告）陈平，男，1955年11月1日出生，汉族，海滨时装（上海）有限公司工作，住本市朱梅路650号。
委托代理人谢学锋，上海市海燕律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）上海新瑞房地产开发有限公司，地址：本市顺昌路10号12A室。
法定代表人范文渊，董事长。
委托代理人陈健，上海市光大律师事务所律师。
委托代理人徐军，上海市光大律师事务所律师。
上诉人陈平因房屋预售纠纷一案，不服上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于1999年10月18日公开开庭审理了本案，上诉人陈平及其委托代理人谢学锋律师与被上诉人上海新瑞房地产开发有限公司的委托代理人陈健、徐军律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，1998年6月24日，原、被告签订《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，预购被告开发的《上海新家坡一园景苑》听涛阁（C2）幢7层A室房屋一套，房屋价款为人民币801000元，并约定被告于1999年5月1日前交付使用。为此，原告先后支付购房款人民币275500元。1999年4月29日，被告取得上海市房地产权证，并于同年6月9日通知原告办理房屋交接验收手续，但原告未办理。另查明，被告于1997年12月办理系争房屋抵押登记，将该房抵押给花旗银行上海分行。1999年7月2日注销抵押登记。为此，原告诉至法院，要求确认商品房预售合同无效，由被告返还购房款并承担利息损失。被告辩称，其与原告订立的商品房预售合同的标的是房屋期权，不能适用《担保法》中的规定。同时系争房屋已经注销抵押登记，故要求驳回原告的诉讼请求。在原审中，因双方各执己见，致调解不成。原审法院于1999年7月23日作出判决，一、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）的诉讼请求不予支持。
二、陈平要求上海新瑞房地产开发有限公司返还已付购房款人民币275500元并承担至还款日的利息损失的诉讼请求不予支持。案件受理费人民币6642.50元，由陈平负担。
判决后，陈平不服，上诉要求二审法院依法改判双方之间所订立的《上海市内销商品房预售合同》为无效合同，并返还已支付的房款及利息。被上诉人上海新瑞房地产开发有限公司则不同意上诉人陈平的上诉请求，要求维持原判。
经审理查明，原审法院认定的事实无误。由双方当事人陈述及房地产权证、上海市内销商品房预售合同以及有关其他权利证明等材料佐证。
本院认为，陈平与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日所签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）一份，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。上海新瑞房地产开发、预售期间将系争房屋抵押给花旗银行上海分行，然后与陈平签订房屋预售合同的行为，法律对此并无禁止性规定，且在取得上海市房地产权证之前已注销抵押登记，也未损害上诉人陈平的利益。原审法院根据查明的事实依法所作的判决并无不当。上诉人陈平因被上诉人曾将系争房屋抵押给银行，而要求确认房屋预售合同无效的上诉请求，缺乏
法律依据，本院不予支持。原审法院判决主文第一项中有笔误，本院予以更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条之规定，判决如下：
一、维持上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决第二项。
二、撤销上海市卢湾区人民法院（1999）卢民初字第1149号民事判决第一项。
三、陈平要求确认与上海新瑞房地产开发有限公司于1998年6月24日签订的《上海市内销商品房预售合同》（编号为0097-003-0622）无效的诉讼请求不予支持。
一、二审案件受理费人民币13285元，由上诉人陈平负担。
预售制度是楼市萎缩的重要根源 篇3
早在2005年，央行在《中国房地产金融报告》中就提出，当时中国的住房预售制度是一种不合理、不健全、不完善的制度，是一种导致房地产金融风险的制度，因此，该央行报告建议政府相关的职能部门要重新审查该制度并在适当的时候取消它。但是，该建议一提出就受到房地产开发商及相关政府职能部门激烈的反对。
我的关于住房预售制度的报告表明，中国的住房预售制度完全是一种单边的风险承担机制。它与发达市场体系下的住房预售制度有很大差别。因为。作为任何一种制度设计与安排都是当事人风险与利益共同承担的。但是，中国的住房预售制度安排更多的是考虑房地产开发商的利益、防范的是房地产开发商的风险，而更少考虑购买住房居民及商业银行的风险，从而使得这种制度安排的金融风险或是让住房购买者来承担或是由商业银行来承担。
这种住房预期制度的问题还表现为它仅根据计划经济下的1994年制定的《城市管理法》而设立的一种房地产金融政策。在当时，中国房地产市场还没有真正出现，制订法律者根本无法知道1998年后特别2008年后中国的房地产市场的情况。但是，就是这样一种带有明显计划经济烙印的制度安排，经过15年中国经济及房地产市场的翻天覆地的变化，竟然不修改，也不完善，央行提出要修改则遭遇到房地产开发商激烈的反对。从这些现象中我们也应该看到当前住房预售制度有多少不合理，对房地产开发商又是多么有利。
更为重要的，住房预期制度作为一种购买者的预售安排，它在房价上升时期，这种制度不仅可以为房地产开发商“空手套白狼”创造条件，也可以为购买住房者提供一种可见的利益。即购买住房者购买期房时的价格可能会低购买现房的价格。从1998年以来，由于中国房地产市场一直处于价格上升的通道，也没有出现过周期性调整，因此，住房预售制度弊病及风险也就无法全部显示出来。但是，从2008年开始，不仅全球经济及房地产出现全面的周期性调整，早几年房地产市场价格只涨不跌的神话完全打破，而且中国经济开始出现周期性调整。
当住房的价格全面回归理性，或当房地产'市场出现全面的周期性调整时，由于投资者是否进入房地产市场是由他对房价的预期决定的。当房地产的价格进入下降的通道时，而购买的期房价格是向下行的，因此，在住房预售制度下，投资者的住房需求为零，即没有投资者会进入这个市场；如果购买住房者是消费者，由于他们看到预期购买的期房价格在向下行，购买者拿到现房时。其住房价格早就下跌了。因此，购买住房者一定会想，与其现在购买，还不如等住房建筑好时购买。这样做。不仅降低购买住房者购买期房的风险与成本，也减少购买住房的机会成本等。在这种情况下，房地产销售萎缩也就会越来越严重。这是就是为什么房地产市场二手房市场交易开始好起来，而一手房市场销售萎缩越来越严重。
房屋预售制度 篇4
一、第18条的适用条件
第一,预售合同必须是有效的。由于合同标的物是建设中的房屋,使房屋预售合同有了与一般的买卖合同不同的特点,如标的物具有不确定性、合同履行周期长、交易关系复杂、交易程序繁琐等,导致其在有效性上需满足不同于其他合同的条件。如果合同因不满足相应的条件而被判定无效,该条当然不能适用。另外,如果预售合同的签订被证实不是为了房屋买卖而是另有他图,如为了借贷的担保等,则其也没有预售合同的效力,该条也不得适用。
第二,合同必须是“在破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同”,如果合同仅是一方当事人未履行完毕,则不能适用该条。需要明确,破产法中“均未履行完毕”的含义是不同于合同法的,合同“履行完毕”并非是指包括主合同义务、从合同义务、附随合同义务等在内的所有合同义务完全履行完毕,而是仅指合同的主合同义务履行完毕。而主合同义务要看合同中哪项义务的履行可以起到决定合同类型的作用。
第三,并非对所有的双方“均未履行完毕的合同”都可适用该条选择解除或继续履行,如果解除合同的后果是法律所禁止的,则管理人是无权解除合同的,只能选择继续履行合同。
实务中每份房屋预售合同都存在着不同,有着其特殊性,这就要求破产管理人在处理预售合同时需根据合同的实际情况对其进行具体的处理,而不能不加区分的简单适用破产法第18条或解除或继续履行合同。
二、不能适用第18条的几种预售合同的处理
(一)无效的预售合同
为了防控房屋预售合同的风险,法律为房屋预售合同的生效附加了额外的强制性条件。根据《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》,预售方主体必须具备一定的条件,取得“五证”。如果房地产企业“五证”不全,则合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。(2)例如山东省济南市“某山庄项目破产案”(3),就是因为该房产项目的开发商在预售楼盘时没有预售许可证,在该企业进入破产程序后法院认定当初的预售合同无效。
虽然造成合同无效的主要原因在于房地产企业,但由于合同无效意味着合同自始无效,合同双方之间不存在任何合同上的权利或义务。因此购房者无权主张预售合同中的权利,只能根据缔约过失责任向房地产公司追责,要求返还已支付的购房款和相应的利息。在上述“某山庄项目破产案”中购房者就只能接受返还房款本金及利息的后果。同时,由于购房者自身未尽到注意义务,在签订合同之前未尽到查询核实房地产企业的“五证”的义务,在合同的订立上存在一定的过错,需自行承担一定的损失。
(二)名为预售合同实为担保合同
实务中一些预售合同的签订实际是为了给双方的借款合同进行担保。由于房地产企业所开发的商品房尚未办理产权证,无法办理抵押,在其需要借款而对方要求提供抵押的情况下通常会采取签订《商品房买卖合同》并到房产管理局备案的办法,以达到类似抵押的目的。双方在签订房屋预售合同之外往往另有借款合同,或者虽未另签借款合同,但所谓的购房者定期会收到房地产企业支付的借款利息。
例如“广西某房地产开发有限责任公司与杨某商品房销售合同纠纷案”(4)就是名为预售合同实为担保合同的情况。为了保证其他债权人的利益,我国物权法第186条对抵押合同规定了不允许流质的条款。(5)因此,此种预售合同的相对人只拥有对该房屋的抵押权而无权要求房地产公司交付房屋。如果房地产企业进入破产、到期不履行还款义务,该合同相对人只能作为有担保的一般债权人获得受偿,而无权要求取得房屋。
(三)已支付全部购房款的预售合同
在房地产企业进入破产程序时,最常见的是其预售合同的相对人已经交付了全部购房款,包括已经缴足首付并办理了按揭贷款的情况。对于按揭贷款的情况,购房者实际已经用从银行借的钱向房地产企业支付了全部的购房款。此时,购房者已经完成了房屋预售合同中支付价款的义务,该预售合同已不是双方“均未履行完毕”的状态了,所以破产法第18条对此种状态的预售合同不能适用。
有些管理人认为,房屋预售合同中购房者的义务不仅是支付房款,还包括其他的合同义务。上文已对“均未履行完毕”在破产法中的内涵进行了明析,在此只需判定预售合同的主合同义务是否履行完毕。对于房屋买卖合同,买方的主合同义务为支付购房款,所以对买方已支付了全部购房款的预售合同为破产法中买方已履行完毕的合同,对此类合同第18条是不能适用的。
基于对购房者合同利益的保护,只有在由购房者提出撤销合同的情况下合同才能被撤销,房地产破产企业此时需承担根本违约的责任,将购房者的购房款和损失作为共益债权,优先于其他债权予以清偿。否则,管理人只能履行合同,尽最大可能向购房者交付房屋;如若不能,应将该合同作为在建工程的一部分进行处分,即将合同与在建工程进行整体处理。
(四)已预告登记的预售合同
预告登记是指对于不动产物权转让如房屋买卖过程中,在当事人就交易已达成协议但债权人尚未取得不动产物权时,为了防止债务人二次处分该不动产,保障债权人将来实现物权,向相关登记机构进行的登记。当事人对是否进行预告登记有自主选择权。具体到房屋预售合同中,购房者在签订了房屋买卖合同后可以就尚未建成的房屋进行预告登记,以限制房地产企业把已出售的房屋再次出售或者进行抵押。预告登记不会使购房者拥有房屋的物权,而是使其对将来获得房屋的物权有了物权担保的效力,即物权的公示效力。(6)在房地产企业进入破产程序时,为了使预告登记的物权担保效力仍然能够得以实现,学界一般认为,此时预告登记具有破产保护的效力,即排除他人对标的物的权利而保障预告登记人对该物的请求权能够发生既定的效果。(7)如果管理人对此类合同行使解除权,则有违预告登记的破产保护效力,即合同解除的后果是法律所禁止的,所以该类合同不能适用破产法第18条。
对此类预售合同,管理人只能继续履行,如果能交付房屋,管理人应交付房屋并协助办理房屋登记手续;如果确实无法交付房屋,房地产破产企业应承担根本违约的责任,同时基于预告登记的破产保护效力,应赋予购房人对该房屋的变价款优先受偿的权利。
三、适用第18条需考虑因素
如果预售合同符合破产法第18条的适用条件,破产管理人则可依据此条对预售合同选择继续履行还是解除。然而什么情况应继续履行合同,什么情况可以解除合同,法律并没有给出明确的规定。
一般认为管理人合同解除权的行使应符合破产法的立法目的———使破产财产的价值实现最大化。然而如何判定破产财产的价值最大化并没有明确的标准,实务中多参照美国的“商业判断标准”,即管理人依据是否能够给破产企业带来经济利益来选择对待履行合同继续履行还是解除。对于管理人来说,选择解除预售合同通常会使已预售楼盘的拍卖或变卖更容易操作,更容易实现破产财产的变现价值,因而管理人通常会选择解除预售合同。
然而在此过程中预售合同的相对人即购房者的利益往往会被忽视。但需要注意的是,购房者此时处于无过错但完全被动的地位,其合法利益理应受到保护,特别是对住房有着迫切需求的购房者,所以仅对管理人的合同解除权设置“使破产企业的财产价值最大化”这一单一的标准是不够的。
待履行合同双方当事人之间的利益平衡是否应作为管理人行使合同解除权的限制条件目前尚存在争议,笔者认为,管理者在适用第18条时需考虑合同双方利益的平衡,理由有三:
第一,在很多房屋预售合同中卖方会要求买方为其未来支付房款的义务提供担保,而卖方向买方未来交付房屋的义务却没有担保,从而造成双方的请求权风险大小不对等;再加上在房屋的建设、公司的运营状况等问题上双方信息的不对称,决定了双方在合同签订过程中并不是两个平等的主体,买方作为消费者处于相对弱势的地位,有必要对其利益进行倾斜保护。当卖方进入破产程序后,也应对原本就处于弱势地位的买方利益予以特别考虑。
第二,法律最终的目的是追求实质的公平正义,如果法律适用导致了实质的不公平,则说明其适用的预设条件是有问题的,应当寻求新的更合适的法律适用条件。对于房屋预售合同来说,解除合同导致的是购房者无法得到住房的结果。首先,从经济利益上来说,购房者面对当前房价的飙升其承受的实际经济损失远大于其根据合同缔约过失责任所得到的赔偿,更何况该赔偿还不能够得到全部清偿。解除合同实质上是把原属于购房者的经济利益向其他债权人进行了分配,这对购房者来说是极其不公平的。其次,从合同标的物来看,房屋不同于其他商品,其对价极高,导致多数普通人已无经济能力再买第二套房子,与破产企业签订的预购合同已剥夺了购房者与其他房地产商签订合同的机会和能力。如果管理人在行使解除权时不考虑购房者的现实利益显然对其是极其不公平的。最后,从人权角度来说,房屋对于一个人、一个家庭的影响是巨大的,不仅决定着生活质量,甚至决定着婚姻等人生大事。居住条件、居住环境等还会不可避免的引发很多其他问题,解除合同给购房者带来的损失和问题是无法用金钱所能衡量的。
第三,对于多数预售合同,解除合同无疑会增加破产企业的财产,继而使破产债权人得到更多的清偿率,如果只考虑债权人的受偿利益,这些待履行合同都应当解除。但法律将待履行合同的解除权没有赋予债权人委员会而是赋予给了管理人,且管理人是独立行使该项权利,其权利不受债权人委员会或任何债权人的影响,笔者认为,法律的这种设置就是要求管理人在行使该项权利时考虑合同相对人的利益而非仅考虑破产企业债权人的利益。
综上,管理人在适用破产法第18条对房屋预售合同进行处理时,其合同解除权需受到限制,使破产财产实现价值最大化和对合同双方利益进行平衡均应作为其限制条件。只有这样,管理人对其解除权的行使才具有充分的合理性,使其行使得到购房人的认可,从而保证房地产企业的破产程序得以顺利进行。
参考文献
[1]大卫·G·爱泼斯坦等著.韩长印等译.美国破产法[M].北京:中国政法大学出版社,2003.
[2]王宏,王道昌.不动产预告登记制度初探[J].法学论坛,2000(6).
商品房预售制度的法律思考 篇5
商品房预售, 又称期房买卖, 是指预售方将正在建设而尚未竣工的房屋预先出售给预购方, 预购方交付定金或购房款, 并在未来确定的日期将预售房屋交付给预购方的一种法律行为。我国对商品房预售的引进始于改革开放后, 从1982年起, 我国开始进行住房制度改革, 住房制度逐步商品化, 加之住房供应不足, 房地产开发企业缺乏原始资金等等因素, 商品房预售开始在东部沿海经济发达地区出现, 并迅速发展至全国各大城市, 已经成为当下商品房销售的主要方式。
从过去的实践来看, 商品房预售制度无论是对开发商还是对预购人来说其作用都不容忽视:开发商可以利用预售解决先期资金投入问题, 从而降低房地产业进入门槛, 增加市场可供应商品房, 供应满足市场需求;预购人则可以用较低的价格购买住房, 甚至将房地产视为一项投资, 获取升值后的收益。
二、商品房预售的风险及相关法律制度
(一) 商品房预售存在的风险
商品房预售是法律关系比较复杂的一种交易行为, 而且具有履行周期长、标的物不确定的特点, 使得商品房预售具有较多的不确定因素, 因此交易当事人都要承担较大的市场风险。
对预购方来说, 要面临房屋能否按期按质量交付和开发商隐瞒欺诈的风险;对开发商来说, 会受到资金回笼周期, 市场行情变化和国家政策的影响;对银行来说, 可能会面临贷款人逾期还贷, 开发商挪用预售资金以及“假按揭”等引起的风险。
(二) 现行预售管理制度存在的问题
商品房预售牵涉到多方的利益, 如果放任自流必然会引发过分投机、欺诈等违法行为, 必须结合市场情况进行必要的法律规制, 因此商品房预售亦具有较强的国家干预性。
我国目前的商品房预售制度包括一系列的法律、行政法规、部门规章以及各地方的地方性法规, 主要是通过《城市房地产管理法》、《合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房销售管理办法》等法律法规基本上建立了商品房预售许可制度、预售监督制度和预售合同制度。然而, 开发商与购房者之间的地位仍然不平等, 预售制度对购房者保障力度还是相对薄弱。以广州为例, 2000～2003连续四年里涉及住房的消费投诉和来信来访都名列前三名, 其他房地产发展较快的城市也基本类似。这说明, 现行的预售管理制度存在不少的纰漏, 主要表现在以下几个方面:第一, 预售登记制度实质上只属于一种行政意义上的备案义务, 使得该制度停留在表面上而不能切实保护预购方的期待权;第二, 对预售款项使用的监管空白, 惩处不到位, 令开发商的违规行为不能得到及时制止;第三, 对于商品房预售合同订立后的监管相对薄弱, 尤其对于商品房预售中产生的新的法律关系, 如预售商品房的转让、按揭等没有作出具体规定或制订出实际的操作程序;第四, 缺乏较为透明的房地产市场信息披露机制, 造成交易双方信息不对称。
通过上文的分析我们可以看到, 预购方在预售过程中处于一个相对较弱的地位, 预售法律制度的不完善使预购方的风险得不到有效的分散, 其合法权益缺乏强有力的保障和救助机制, 因此, 下文将着重于对预购方权益的保护, 从三个方面提出完善预售法律制度的建议。
三、商品房预售法律制度的完善
(一) 完善预售登记备案制度
随着近几年房地产市场迅猛发展的热潮, 完善预售登记制度已是大势所趋。2007年通过的《物权法》在第20条中首次以法律形式确立了预告登记制度, 虽然《物权法》中对预告登记所作的规定相对简略, 但仍然为预售登记制度的完善提供了方向。在我看来, 商品房预售合同登记应当作为合同的对抗要件, 约束开发商任意将商品房再预售给第三方, 或在预售后进行抵押, 损害预购方的权益, 这与预告登记的公示作用是相似的。具体来说, 可以参照预告登记制度从以下几个方面改进登记备案制度:
1. 明确预购方申请登记的权利, 并对预售登记申请人的条件作出规定。
实践中, 由于预售方不及时、不配合办理登记而损害另一方利益的情形经常发生, 明确预购方申请登记的权利, 可以督促预售方及时办理登记。
2. 对商品房预售登记的请求权范围作出规定。
除了商品房预售买卖合同, 预售中还可能有预售房的再转让, 以预售房设定抵押以及抵押权的转让等等, 都可以通过法律的规定保护相关权利人的合法权益。
3. 赋予预售登记准物权效力。
当开发商与预购方签订预售合同之后, 预购方获得了相应的债权请求权, 但这仅仅是相对权。如果赋予预售登记准物权的效力, 规定预售方未经预购方同意不得与他人就同一商品房签订预售合同, 那么预售登记就有了更强的公示作用, 也可以更好地防止一房多售等行为的发生。
(二) 建立预售商品房转让制度
建立预售商品房转让制度符合我国当前房地产市场的需求, 但反对者的担心也是正确的, 我国商品房预售市场尚未成熟, 政府有必要对转让行为进行干预, 保证市场的健康运行。从立法层面来看, 我们应当设立再转让应当满足的条件, 限制过分投机的炒卖行为:
1. 商品房预售合同必须合法有效。这是保护受让方权益最基本的要求, 如果预售合同违法应当禁止转让。
2. 预售合同没有禁止转让的规定。预售合同中明文约定不得转让的, 预购人应当遵守合同约定。
3. 预售合同应已办理登记备案。未经登记备案的预售合同不利于受让方的权利保护, 而且容易导致偷税漏税, 应予禁止。此外, 转让预售商品房也要办理变更登记, 使受让方获得与原预购方相同的权利。
(三) 建立预售商品房按揭管理制度
根据我国当前预售商品房按揭的实际情况, 本人认为建立按揭制度可以考虑以下几个方面:
1. 明确规定商品房预售按揭的登记机关、登记程序和效力等内容。按揭关系到多方当事人的权益, 登记备案这一环节决不可草率。
2. 鼓励保险业的介入, 降低各方当事人的风险。现实操作中, 按揭合同几乎都强制要求购房人购买保险, 而且一般都只能购买银行指定的保险公司的险种。这种强制性规定有一定的不合理性, 法律应当在这方面作出更为规范的措施, 为保险业的介入提供法律依据。
3. 建立规范的个人信用体系。个人信用体系的建立将有利于降低按揭各方当事人的风险, 进一步推广按揭制度。
四、结论
综上, 商品房预售制度在其产生阶段, 为促进房地产市场发展发挥了积极作用, 但随着房地产市场的发展, 它存在的弊端也逐渐浮出水面。资金链是房地产业的命脉, 房地产企业以预售资金、银行贷款、自发资金进行开发建设, 如果取消预售制度, 无异于切断了房地产企业的资金链条。我们认为, 取消预售制度无异于矫枉过正, 因此进行制度设计使其回到正轨, 从而为房地产业注入新的活力。从本文的分析来看, 可以尝试从完善预售登记备案制度、建立预售商品房转让制度和建立预售商品房按揭制度三方面进行设计, 促进我国房地产市场持续、稳定、健康的发展。
参考文献
[1].陈耀东.商品房买卖法律问题专论[M].法律出版社, 2003.
[2].符启林.房地产法学[M].法律出版社, 2002.
商品房预售预告登记制度的完善 篇6
一、商品房预售制度简介
(一) 商品房预售制度的定义和产生背景
商品房预售方式首创于20世纪50年代初的香港, 香港立信置业公司最先推出了楼宇的“分层售卖”与“分期付款”。商品房预售, 是指房地产开发经营主体将建设中的商品房预先出售给房屋承购人, 由承购人根据预售合同约定支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。有关商品房预售的定义, 我国《商品房销售管理办法》第三条规定:“商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人, 由承购人支付定金或房价款的行为。”
房地产开发过程中, 房屋完全建好再进行出售的情况甚少。房地产开发周期较长, 房地产开发需要开发商投入巨额的资金。对于经济实力并不雄厚的一些开发商而言, 在整个施工过程中若能够获得部分建设资金, 对于公司加快资金回笼, 提高资金使用效率, 减少借贷压力十分有益, 同时也能够推动楼宇出售以及房地产市场中的行情下跌之时风险的转嫁。此外, 从房地产开发商发售楼花至楼宇的正式竣工交付之间尚存较长时间, 房地产业的行情处于变动状态, 现房与期房的房价之间可能形成一定差价, 该差价使得预购者甘愿进入房地产市场。由此, 实务中商品房预售即成为房地产商开发融资的主要手段, 成为房地产买卖的一种最主要的售楼方式。
(二) 商品房预售预告登记产生的法律后果
商品房预售中的标的物是订约时尚在施工中的商品房, 即期房。相比现房交易, 商品房预售合同签订时, 标的物尚处在建阶段, 买卖双方通过在合同中约定房屋的未来支付日期的方法, 使承购人获得了房屋建成之后取得所有权的期待权。因此, 承购人从预售人手中买到楼花就意味着他将取得房屋所有权, 商品房开发商只能将房屋交至楼花持有人, 不得将卖掉的楼花又向其他人出售。
根据《物权法》第20条第二款的规定, 预告登记后债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内没有申请登记的情况下, 预告登记失效。我国学界对于预告登记的法律性质说法不一, 主要包括物权性与债权性兼具说、准物权说、物权债权化说等。而无论针对预告登记的性质界定如何, 上述三种学说对于预告登记所产生的法律后果都是予以认同的, 即预告登记制度能够使预告登记人获得优先购买登记之特定不动产的权利。预告登记之后, 债权人获得对抗债务人处分该不动产及对抗第三人的权利, 该项对抗以该处分行为对债权人先前成立的债权请求权造成妨碍为必要前提。预告登记使得以变更不动产物权为目的订立的债权契约产生类似物权之效力, 在权利的行使与保障方面债权人将面临的风险显然比普通一般债权人减少, 这一点有助于债权人的利益保护。
二、我国商品房预售预告登记制度存在的问题及完善建议
《物权法》对于不动产登记的规定十分简单, 甚至对一些棘手的问题采取了搁置处理的方式。目前我国不动产登记制度中的明显不足就是理论基础模糊不清, 制度设计简单粗糙, 缺乏可操作性。
首先, 关于商品房预告登记所涉及的具体内容, 法律规定过于单一, 使得实际操作无法得到满足。法律并未明确商品房预告登记时仅将预售买卖合同予以登记即可, 还是如同产权登记一样需要详细登记房屋的面积、位置这样的问题作出具体规定, 给实际操作带来困难, 使得立法现状与实际操作之间出现脱节。笔者认为, 有必要通过制定具体的实施细则或规定对商品房预告登记的内容予以明确, 将“预告登记”, 作为“准物权登记”对待, 在登记过程中详细记载商品房预售房屋的面积、位置等具体内容, 相关审查部门进行实质审查, 从而具备确定性与可操作性。
其次, 我国预告登记的涵盖性较窄, 无法满足实际需要。根据《物权法》第20条第1款规定可以看出, 我国预告登记制度仅适用于“当事人签订买卖房屋”或者“其他不动产物权的协议”的情形, 适用范围无法满足商品房预售发展的日新月异。
德国的预告登记制度作为一项保障不动产物权变动为标的的登记请求权的制度, 目的也是在于保全设立、转移、变更和消灭不动产物权请求权的登记, 即限制现实预告登记之权利人处分其权利, 但该制度涵盖的范围之广泛, 不仅包含不动产物权的取得和丧失、变更与消灭为目的的请求权之外, 还包括附期限之请求权与附条件之请求权。根据《德国民法典》第883条第一款之规定, 对于保全目的为转让或废止土地上的物权请求权或土地上负担的物权请求权, 以及变更上述物权内容及其顺位之请求权, 可以通过在土地登记簿中作出预告登记, 当被保全的请求权附条件或者附期限时, 也准许预告登记。在德国, 保全债权请求权所作的预告登记具有保全顺位之效力, 如此一来, 能够避免第三人的介入, 使得将来的所有权转移能够得到顺利实现, 第三人即使以善意第三人之理由抗辩, 也是不予以认可的, 除非预告登记权利人之请求权不存在或消灭, 或者预告登记人对于现在不动产物权人的处分表示同意, 那么该不动产物权人对于第三人的处分行为即为有效。保全债权请求权也是我国的制度设计的初衷, 这是由于物权变动尚未发生之时, 本不具备物权登记的条件, 如果通过预告登记将债权请求权公示于众, 能够达到告知第三人的效果, 并产生对抗之效力。此外, 德国预告登记制度也发挥着保护破产人的土地权利的作用, 在满足请求权履行之期限要求或者履行条件之前, 对他人均具有排他效力。
日本也有类似的预告登记制度, 该国的预告登记制度以涂销既存登记或恢复原来的登记为目的, 在该国《不动产登记法》中规定, 出现预告登记情形时, 由受诉法院受理, 并依职权嘱托管辖登记所, 将所涉诉讼事实记录在登记簿进行登记, 从而预告第三人不得无视预告登记的存在。可以看出, 与我国的由签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议的当事人, 按照约定向登记机构申请预告登记的规定不同, 其特别之处在于法院在预告登记中扮演一个协助的角色, 依职权帮助权利人向有关管辖登记所嘱托登记。
在我国预告登记制度基本框架的设置上, 笔者认为可以结合我国商品房预售市场的发展所需, 适当扩充预告登记制度的适用范围, 即将不动产物权的转让或废止、变更物权内容及其顺位之请求权, 以及附条件或附期限的请求权等, 纳入预告登记的准许范围内, 同时明确顺位保证以及破产保护方面的内容, 使得立法能够更全面、实际地保护交易双方的权益。
参考文献
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房屋预售制度 篇7
(一)开发商“一房二卖”
近年来,中国房地产市场十分繁荣,商品房预售成为开发商销售的重要手段,房价急剧上涨使得预售商品房中买受人的风险加大,买受人在与开发商签订预售合同之后,在房屋在建期间,不能够取得预售房屋的所有权,这期间房价上涨的趋势容易促使开发商将已经预售的商品房再次向他人出售,并且办理登记。虽然预购人可以向开发商请求赔偿,但是房价上涨的速度将会使得几年前的购房款不够几年之后购买同等条件的房产。一般而言,开发商与预购人依据私法自治原则签订商品房预售合同,合同双方依据合同的约定履行义务,在商品房建成之后,开发商将指定的商品房交付给买受人,在商品房尚未建成之前,双方办理不动产变动登记的条件尚未具备,此时该预售合同的双方关系仅是债权关系。由于房价波动剧烈,开发商可能在签订预售合同之后将该商品房再次卖与付出更高价款的第三人,并办理不动产变动的登记手续,此时由于物权优先于债权,已经办理登记的不动产物权优于预购人的债权请求权,第三人取得该房屋的所有权。在这样的情况下,预购人则不能够取得该房屋的所有权,虽然该预购人可以向开发商请求违约损害赔偿,但是《最高院关于审理商品房预售合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定,开发商向预购人支付不超过购房款一倍的赔偿款,而房价上涨的速度或许使买受人不能够以预计购房款和赔偿款另行购买商品房,另行购买预售的房屋仍旧需要付出等待房屋建造的时间,种种不利给预购人带来了不能弥补的损失。
(二)预购人与开发商的信息不对称
信息是交易过程中的重要部分,买受人通过所得知的信息能够了解合同相对方的履行情况和履行能力等内容。开发商或者开发企业作为控制商品房施工进程的一方,在关于房地产开发过程中的信息上有明显优势。在预售制度的安排下,交易双方的“标的物”(商品房)并不存在。消费者在一无实物可视,二无证据可查的条件下参与交易,一切都是由开发商说了算[1]。预购人虽然与开发商签订了平等主体的民事合同,但是实际上预购人是得到的信息与开发商极其不对称的弱者。信息不对称对买受人有直接的消极影响,买受人在支付部分甚至全部的购房款之后,合同是否履行、履行的进度、履行的质量等内容,大多均由开发商操控,加之商品房预售中,买受人众多且较为分散,很难抗衡开发商对于信息的操纵。
由于预购人与开发商的信息不对称,引发了市场风险和道德风险。开发商对房地产开发的相关信息向预购人隐瞒或欺诈的成本较低,开发商可能哄抬房价,获得高额利润,同时也违背了诚实信用原则,扰乱市场经济和秩序。商品房预售给买受人带来了许多风险,可见一项完备的制度以保障预购人的合法权益、维护市场经济的稳定发展则显得十分必要。
二、中国商品房预售合同登记备案的制度缺陷
(一)预购人并未成为预售合同备案制度的一方主体
商品房预售申请登记的主体是开发商,开发商必须在指定的期限内向指定的政府机关进行预售合同备案。但是该登记所牵涉的主体只有开发商和法律法规规定的房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门,虽然商品房预售登记备案也需要基于开发商与预购人的预售合同,但是预售合同登记备案制度没有赋予预购人申请登记备案的权利,而是体现为国家的行政力量对购房人的保护,更重要的是国家对商品房预售市场的经济监管。预购人并没有成为商品房预售合同备案制度的一方主体,并不能够在该制度中主张权利,该制度设计是由国家机关强行、主动介入该民事关系来保护预购人的利益。由于预购人并非该制度的一方主体,也因为该制度具有明显的行政性质,所以预购人一方在运用该制度维护自己的合法权益时是处于绝对的被动地位的,预购人对预售商品房的期待利益只能由行政机关主动介入和保护,登记备案的内容一般情况下不能够向相关利害关系人公开查阅。
(二)商品房预售合同登记备案制度缺乏体系性和完整性
目前中国关于商品房预售合同登记备案制度散见于部门规章、行政法规或司法解释中,内容杂乱,甚至是零星的、破碎的,尤其对其法律效力缺乏全面体系化的规定,致使在法律实践中难以适用[2]。首先,在预售合同登记备案时间的规定上,容易产生一定的风险。《城市商品房预售管理办法》规定:“商品房预售,开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签订之日起30 天内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”30 天的时间跨度过长,开发商可能利用这一时限,消极履行义务。其次,制度设计的目的是防止开发商“一房二卖”,维护房屋买卖市场的秩序,但是由于经过登记备案之后的合同所具备的效力不明,效力的起算和终止时间不明,造成许多纠纷很难仅由预售合同登记备案这一制度得以解决。仅规定开发商向房地产管理部门和土地管理部门进行登记备案的强制性义务,不能得出该制度赋予了买受人物权的排他效力。另外,相关的法律法规也没有规定如果开发商不进行登记备案将承担怎样的法律后果。上述问题的存在,是商品房预售合同登记备案缺乏完整性和体系性的问题,是由规定该制度的法律法规层级较低、地方规章不统一等原因造成的。由于制度设计偏重于国家对经济的监管,导致该制度并未切实维护预购人的权益,预购人在运用该制度维权时,面临着不同程度的困难。
(三)预售合同登记备案不具有可诉性
对于预售合同登记备案是否具有可诉性,有的观点认为,预售合同登记备案的行为,从行为主体、职权要素和内容方面看,都具有具体行政行为的特征。但是《行政诉讼法》对于诉讼范围的规定表明,针对特定行政相对人作出的且对其实际权利、义务发生影响的具体行政行为才能够纳入行政诉讼的受案范围。预售合同登记备案制度是一项经济市场监管的行为,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6 条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”预售合同的登记备案与预售合同的效力无关,也与预购人的权利或义务无关,则不能纳入行政诉讼的范围。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第6条规定,除当事人之间有约定,登记备案不影响合同的效力。很明显,登记备案缺乏预告登记所具有的确定力、执行力和拘束力,因此备案只是一种行政管理行为,而并非具体行政行为[3]。另外,关于登记错误的登记机关赔偿责任上,预售合同登记备案制度也存在立法空白。
(四)预售合同的公示效力不足
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第6 条规定:“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。”商品房预售合同必须向相应的行政机关进行登记备案,但是登记备案并非商品房预售合同的生效要件。因此,预售合同是否进行登记备案,不影响合同效力,预售合同不一定能够具有公示效力而起到使买受人彰显权利,警示第三人的作用。
三、建议
商品房预售合同登记备案制度所依据的法律法规层级较低,法律法规对其内容作出的规定比较杂乱,所登记的内容究竟是合同,还是合同所载的权利,尚不明确。法律法规只规定了登记是预售人的义务并且要求预售人按照规定进行登记,没有规定登记备案之后承购人的权利是否具有物权效力。而且预售合同登记备案具有明显的行政性,没有可诉性,使得预购人在发现登记备案错误的情况下不能寄希望于将登记机关作为行政诉讼的被告而获得赔偿。
房屋预售制度 篇8
在此背景下, 我们积极开展实务探索, 明确在预售许可之前, 通过预售方案界定公共场所、公建配套等依法属于业主共有部分的权利归属, 制订了预售方案的申报、审核、公示和记载于合同的流程和环节, 并以房管局的名义陆续出台了关于加强商品房预售方案管理和规范非居住用房分割销售基本单元的通知。近期, 我们又推出了人性化的商品房项目约谈制度, 进一步完善了市场管理与登记服务行为。为保证约谈效果, 规范预售方案填报, 我们重点做了以下几方面工作。
一、明确约谈目的, 找准工作定位
商品房项目约谈制度是指第一次预测成果出来之前, 交易登记机构主动约请开发企业负责人及项目人员进行座谈, 主要目的是通过面对面的交流方式, 宣传解释政策, 详细剖析楼盘, 提供指导帮助, 起到一定的告知、引导和劝诫作用。通过预售方案明确依法或者约定属于业主共有的公共场所、公用设施等建筑物情况, 明晰产权, 不仅可以有效保护业主的合法权益, 同时也有利于开发企业规范销售, 减少后期可能发生的不必要的矛盾纠纷。一是宣讲有关政策, 宣传预售方案的好处, 让开发企业从心理上接受预售方案的管理, 在思想上重视预售方案的编制, 同时告知涉房业务办理的所有流程、环节和注意事项。二是对照有关规定和开发企业一起剖析整个项目, 理清小区及单体建筑所有的公建配套和公共设施的范围, 同时对公摊事项达成一致, 规范出具测绘报告。三是指导和帮助开发企业规范地制订并填写预售方案。预售方案的填报在盐城市刚推出不久, 很多开发企业都是第一次填报, 为保证预售方案填写规范, 在约谈时我们对预售方案的内容进行详尽讲解, 以便开发企业顺利填报。四是根据相关法律和有关文件精神, 明确告知预售方案的管理规定及违反规定的相应后果。
二、抓住主要环节, 明确约谈要点
预售方案包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度等内容。小区内公共场所、公建配套作为预售方案填报的主要内容, 在约谈过程中通过参考土地出让合同、小区总平面图, 了解设计意图、明确权利归属。要求开发企业在预售方案中明确“属开发企业所有的房屋和设施”、“属全体业主所有的房屋及公共设施”, 例如幼儿园、农贸市场、会所等, 特别是明确车库的权属和处置问题, 并要求开发企业将预售方案在销售现场进行公示, 将相关内容在预售合同中进行约定。对于业主共有部分, 做到买卖前方案公示、买卖时楼盘锁定及合同约定、买卖后登记记载, 环环相扣。通过方案公示, 将相关信息公开, 减少因信息不对称导致的矛盾纠纷;通过楼盘锁定, 业主公共部分无法签订网上销售合同, 无法办理备案手续;通过合同约定, 明确各自的权利归属;通过登记记载, 便于业主查询以及维权。
三、做好事前准备, 提高约谈质量
约谈一般由市场管理部门牵头, 主动约请开发企业及测绘、登记人员座谈, 完成约谈工作。我们事先做好几方面准备工作, 确保约谈取得实效。一是印制了《商品房项目服务手册》, 将涉及到房管部门的所有服务流程和环节按办理部门、收件要求、服务时限、收费标准、注意事项进行逐一说明, 做到透明、公开。二是制定统一的预售方案和约谈纪要格式文本。根据住建部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》和省住建厅《关于进一步规范商品房预 (销) 售行为的通知》等文件精神, 新的预售方案包括了项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金落实情况、住房质量责任承担主体和承担方式、住房能源消耗指标和节能措施等10方面的内容。三是合理安排约谈时间。约谈时间一般安排在初步预测成果出来之后、正式预测报告出来之前。主要是考虑通过测绘对整个楼盘进行初步解析, 开发企业和房产管理部门已经对项目有了初步了解, 在约谈时可以有针对性地提出问题、交换观点, 以利于进一步沟通, 经过约谈之后出具预测成果可以减少重复修改, 大大提高测绘部门的效率。四是约谈后形成会谈纪要。约谈达成的一致意见作为测绘、市场管理及房屋登记的依据, 及时整理形成纪要, 做到有据可查。
四、重申注意事项, 规范企业行为
在约谈过程中, 我们重点对以下几个问题进行重申强调。
1. 从严把关自留用房申报。
开发企业应当在商品房预售方案内列明自留房屋的情况, 住宅不得高于10%的比例。告知其商品房预售方案确定的自留房产, 原则上初始登记之前不得销售。
2. 规范基本单元及界址点设置。
预售方案必须明确到拟登记的基本单元, 基本单元应当与规划设计一致。针对商场、综合楼等复杂的项目, 就基本单元的划分, 我们明确既可以是永久性的间隔墙围合, 也可以埋设地面界址桩加以分隔, 但都必须符合建筑物区分所有权中专有部分的判断标准, 即构造和使用上的独立性。埋设地面界址桩应当符合一定的规范要求, 提供界址点分布图, 各边尺寸标注清楚, 并对界址点进行编号。出卖人应当向购房者明示基本单元固定界限的设置方式, 设置界址点的应在合同或者合同附图中予以记载。
3. 预售方案不得擅自变更。
预售方案公示后, 相应的条款既是对购房人的要约, 也是将来购房人取得区分所有权的依据, 具有约束力, 房地产开发企业不得擅自变更。如遇规划调整或者其他特殊原因, 必须予以变更的, 在办理相关规划审批手续之后, 还应当按要求到商品房预售管理部门办理变更手续。
4. 公建配套同步建设一并登记。
住宅产业化下商品房预售制度分析 篇9
一直以来, 建筑业和制造业作为我国的两大传统产业, 两者在生产方式和管理体系方面存在明显不同, 建筑业一直希望并试图学习和借鉴制造业的生产模式和管理模式[1]。基兰和廷伯莱克提出:新建筑不是新在造型、风格上, 而是新在更为本质的东西———建造的方法和流程, 要在材料科学家、产品工程师和流程设计师的支持下, 完成设计和组装工艺的完全整合[2]。而住宅产业化恰恰就是将建筑业与制造业这两大产业结合了起来, 实现了在工厂里建造房子。沙凯逊[1]的研究对制造业和建筑业业务流程进行比较, 从理论上证实了在建筑业中实施精益项目管理和预制生产与预装配的可行性, 但是又指出精益项目管理并不是简单地把制造业精益生产的技术移植到建筑业, 而是用精益思想对建设项目进行全方位、全过程的改造, 在项目的目标、组织、决策、实施过程等各个方面都产生根本性的改变。建筑产业化的实现不仅要借助制造业的先进经验, 更要针对建筑业的自身特点制定对应的实现对策。然而, 住宅产业化在我国正处于发展时期, 各个方面并不健全, 尤其是我国目前商品房基本采用预售制度, 两者相结合必然会面临诸多问题。
一、产业化现状
建筑 (住宅) 产业化是一种新型的住宅建设生产方式, 也称为建筑工业化, 就是采用工业化的生产方式来建造住宅。具体来讲, 就是将住宅生产过程中的设计、构配件和部品生产、现场组装建造、住宅销售以及售后服务集为一体的完整产业系统。在实现建筑 (住宅) 产业化的过程中, 需要以工业化的方式来生产部品、构配件, 将房子的建造过程搬到生产车间内[3]。目前, 现代建筑 (住宅) 产业对于传统建筑方式的优势已经凸显, 建筑 (住宅) 产业化不仅能够加快建设周期, 而且能够降低水耗、能耗、人工以及垃圾和污水的排放量, 为人们提供健康舒适和高效的住宅。
我国已有国家住宅产业化基地分为政府主导和企业主导两种形式, 深圳市、沈阳市、济南市和合肥经济技术开发区、大连花园口经济区为政府主导形式, 企业主导形式主要为建设领域具有代表性的大型领军企业, 例如万科、远大住工等。
二、产业化的短板
1. 政府短板。
自1994年产业化在我国被正式提出以来, 政府对相关企业的政策扶持缺少, 缺乏政府的鼓励以及支撑, 企业就不能积极有效地联合高校的科研力量对住宅产业化进行相应的科学技术研究;并且相关优惠策及扶持措施在后续发布的文件也很少提及, 住宅产业化相应的政策体系不完善, 政策支撑没有落实到实处。意识到住宅产业化中政府政策支持的重要性后, 沈阳市人民政府印发《关于加快推进现代建筑产业发展若干政策措施的通知》, 推出18条新政推进现代建筑产发展, 对于主动申请采用装配式建筑技术的开发建设项目, 给予一定数量的建筑面积奖励;对开发建设单位办理《商品房预售许可证》开辟绿色通道等服务支持;适当上调现行普通住房价格界定标准, 以及享受税收等方面优惠政策;鼓励消费者购买现代建筑产业化商品住宅。购买采用装配式建筑技术的商品住宅, 公积金贷款首付比例为20%;购买全装修商品住宅, 公积金贷款首付比例为30%。随着产业化的不断发展, 政府对其的政策支持还会不断加大。
2. 技术短板。
住宅产业化的优点之一是成本降低, 但是由于目前我国住宅产业化处于起步阶段, 在加工设备上的自动化程度、加工精度、数控化程度还不能与发达国家相比, 并且在规模上没有达到一定的规模效应。因此, 目前我国的住宅产业化要想突破技术关, 必须引进、消化、吸收国内外先进的技术体系。
3. 标准短板。
欧洲在提出住宅产业化之前, 就标准化问题做了大量的研究, 在提出住宅产业化以后, 即制定了产业化建筑和通用部品的标准。日本提出住宅产业化以后成立了日本住宅公团, 归纳了大量的通用部品的标准设计, 并制定了公共住宅设计标准, 开发了标准住宅建筑体系。而我国从正式提出住宅产业化以来, 对于相应标准规范没能进行严格确切的制定, 在推广产业化住宅时缺乏系统通用的标准体系。但随后各地根据项目实际结合国外住宅产业化发展成熟国家的经验, 制定了多项标准, 将以往抽象理念转化为可依据的具体理论, 企业、行业技术体系、标准体系从无到有、逐层丰富, 奠定了行业发展的基础, 行业整体技术积累开始形成。
4. 资金短板。
合肥市提出住宅产业化的菜单顺序:保障房、棚户区安置房、公益性项目和工业园区厂房、商品房, 这也反映了我国对于住宅产业化的一个发展思路, 即先从政府主导的保障房入手, 最终扩展到市场主导的商品房。目前, 我国住宅产业化主要的建设对象是保障房, 查阅相关文献资料会发现, 对于保障房与住宅产业化相结合的研究比较多, 但是住宅产业化最终面向的是市场更加广阔的商品房。由于商品房具有预售制度, 因此对于资金的要求有其特殊性。
综上所述, 虽然住宅产业化在政府支持、技术以及标准等方面存在着有待改进的地方, 但是上述问题已经在实践中被认识并且逐渐得到解决。然而当商品房预售遇上住宅产业化, 一系列的问题便接踵而至, 下面本文主要来分析一下住宅产业化下的商品房预售必须要面对的问题。
三、住宅产业化预售制度问题
我国内地商品房预售是引进香港的通行做法, 商品房预售制度的确立, 与我国房地产市场发展进程紧密相连, 它的引进为成长中的房地产开发商提供了一项扶持政策, 降低了房地产业的门槛, 解决了房地产开发商先期工程建设资金不足的困难, 增加了商品房供应, 保证了我国住房制度改革顺利进行, 目前预售已成为我国商品房销售的最主要方式。
一般制造业资金需求量相对建筑业来说较少, 且制造周期较短, 资金回笼快。但由于建筑业的特点是资金需求量大, 建造周期长, 因此他跟制造业的销售方式有所不同, 目前我国建筑业商品房中大都采用预售方式也就很大程度上解决了房地产开发企业资金不足的问题。如今, 商品房预住宅产业化结合, 也就是将建筑业跟制造业相联系。例如, 长沙57层的“小天城”只需19天即可建成, 实际上就是住宅产业化的成果。人们不禁要考虑:在这么短的时间内就可以完成一项工程, 根据预售条件“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”, 且满足施工进度达到±0才能预售的话, 预售时间将大大缩短, 并且跟传统建造方式相比, 装配式住宅在成本上还不能达到规模效应, 资金需求相对来说高于现浇式建筑, 那么对于庞大的资金需求便又成了亟须解决的问题。
四、建议
根据以上对住宅产业化下商品房预售的分析, 不难看出, 原有的预售条件不能很好地适用于住宅产业化下的商品房预售, 根据分析提出以下建议:
住宅产业化商品房预售, 对房地产开发企业来说, 所需构配件必须在进行现场组装前到位, 也就是说在项目建设前期, 就需要向部品生产企业下订单, 因此建设资金很大一部分需要在项目现场装配前到位。针对此问题, 可以尝试将预售时间提前, 根据项目的具体情况制定预售时间标准。例如将预售提前时间按照计划工期来制定, 或者按照项目的投资金额来确定预售的时间等, 这样就可以满足开发企业对资金的需求。当然, 对于政府来说, 可以适当地对购房者提出鼓励措施, 例如沈阳市《关于加快推进现代建筑产业发展若干政策措施的通知》中还提到:如果购买装配式建筑技术的商品住宅, 公积金贷款首付比例为20%, 购买全装修商品住宅, 公积金贷款首付比例为30%。通过政府的各项鼓励措施使购房者更倾向于购买装配式商品房, 这样对于资金回笼也会起到重大的推进作用。
结语
住宅产业化是住宅建设的趋势, 其各方面的优越性已经证明了这一点, 要将住宅在产业化全面推广, 仅仅依靠保障房是不够的, 必须要跟商品房建设相结合, 才能实现普遍意义上的住宅产业化。两者的结合过程中由于建设方式的改变, 预售条件、资金管理等问题有待通过项目实践进行深入探讨。
参考文献
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