豪宅标准

豪宅标准（共11篇）

豪宅标准 篇1

投资豪宅10个标准

一，位置---地点的不可取代性和稀缺性是豪宅必备要素（25分）

1，海24分； 河，江20分； 山，湖18分；

CBD中心（入则宁静，出则繁华）15分；

2，印象分1分。

二，物业管理好---国际一线、贴心严密的王牌物业管理（15分）

第一太平戴维斯、高力、仕邦、戴德梁行、启德、万科、莱福士

1，热情度1.5分---1分

2、设备是否完好3分---3分

3、机电设施3分---3分

4、卫生设备3分

5、通讯保障设备3分

6、收费合理1.5分

三，明星，实力开发商---与生俱来的豪宅基因（15分）

（万科、保利、新世界、金融街、招商、中海、九龙仓、恒基、瑞安、新鸿基）15分

1，永续经营（10分）：

国内或国外公开上市：大于10年10分；5-10年8分；小于5年6分

没有上市的区域品牌：大于10年3-5分；小于10年1-3分,2，规模：开发商的项目跨3个金融区3分,3，抗风险及经营稳定增长、净现金流、土地储备量、创新2分（万科的创新最好）

四，住/租户品质---豪宅之所以称之为豪宅，并不是因为其建筑而是因为其居者。（10分）

1，大型金融机构（航空、工厂高官）、国外领事馆领事、世界500强上市公司高管、国有企事业高管、明星名人、名编剧大导演、海归派、港澳台知名人士：

大于50%3分；大于20%2分；大于10%1分,2，高级轿车(100万以上)占比：

大于80%1.5分；大于50%1分；10%0.5分,3，家政服务率50%以上：0.5分

五，长期稳定增值---不断咨询银行评估价，价格标杆（5分）

六，买期房不买现房---（5分）

1，期房楼花离交房期限：2年＜交房＜1年5分，小于1年4分

2，次新房：交房小于1年3分，小于3年2分，小于5年1分，大于5年0分

七，首付低---低于3成（5分）

八，买大不买小---200平米以上（5分）

九，买豪装不买毛坯---统一的定位及品质保障，融资更高（5分）

十，城市综合体---（5分）

有学校，超市，商场，地铁，CBD，歌剧院科技馆，博物馆，滨海长廊，体育馆

世界城市与豪宅标准 篇2

“世界城市”的概念内涵是什么?中国社科院副院长王伟光提出了其必备的六大特征，包括——高端化的城市、知识化的城市创新化的城市、国际化的城市、人性化的城市以及生态化的城市。

仅依照此一家之言去看，前四条似乎首都北京已经具备，或者说正在向着这样的方向加速推进，而后两条对于我们居住在这个城市的人来说，则感觉不但落后，甚至有和发达国家城市差距进一步拉大的嫌疑。

之所以这样说，是因为所谓“人性化城市”和“生态化城市”应当是以人为本，城市所有的建设发展都要以人的物质生活和精神生活需求为导向，既要给城市居民提供完善的城币设施等硬件，以及所有人通过就业获得生活自主权利的机会，同时还要给人们提供丰富且健康的文化消费环境，政府并且有能力给这个城市人民提供必要的完善的社保体系。

而现在的北京显然在这些方面还多有不足。比如说交通拥堵日益加剧，以及由此带来的严重空气污染，比如城市管理者与纳税人之间经常出现的本末倒置；再比如城市建设对文化保护的不够重视，像近期还在发生的多起强拆艺术区行动。

在王伟光提出的世界城市应具备的六大特征中，第一条与房地产有最直接关联——高端化的城市。按本人的理解，所谓高端化城市首先应该是人才高端，教育科技高端，服务配套高端，其次产业、资讯，贸易高端，再次就是人民吃、穿、住、用皆相对高端。就“住”相对高端这一项因素来讲，包括房价也注定会是“高端”。

北京的国际化其实在改革开放之初，即已经显露此态势，只不过程度与现今有天壤之别。所以北京的住宅早在二十年前有了商品房就开始“国际化”，上世纪90年代初制定的“外销房”政策至少在形式上已经为其佐证。二十余年之后，“世界城市”轰然而至，物是人非，“国际化”的住宅还真的要再往高端打造，以满足还将日益涌入这个城市的不断增多的国际化人群对巢居的需求。

写此文时正值全国“两会”开幕之际，高房价议题如同“两会”会场上媒体之于明星刘翔的追捧，多少带些娱乐性的同时，确也反映出社会集体对于高房价以及房产泡沫的普遍担，济口关注。但是，房价上涨与城市发展本身就是一个悖论。这一点，似乎包括一些专家在内也看不明白，说不清楚。大家都知道，就房地产内质来说，升值或者贬值的部分主要是指土地，而非建筑本身，那么城市在发展，政府在不断加大城市投入建设，城市的土地必然升值，地上建筑物的商品属性——房屋理所当然就要升值。

就北京商品化住房市场而言，以本人近二十年房产媒体从业经验判断，北京真正符合国际化标准的高端住宅不是过剩过多，而是一直供给量不足。众多有国外居住经验现已回国工作创业的“海归”，以及日益增多的在京工作的外籍高端居住者，在他们看来，我们这个城市所提供的能满足他们需求标准的住房，在产品品质，居住环境，尤其是物业管理方面多数存在或多或少的缺陷，以至于硬伤。

印度首富豪宅 篇3

据福布斯，印度首富穆克什・安巴尼位于孟买的27层摩天大楼仍是世界最贵的私人住宅。有报道称其建筑成本相当于52层的美国纽约世贸中心7号楼。该豪宅房屋总面积达3.7万平方米，超过法国凡尔赛宫。

印度首富Mukesh Ambani位于孟买的住宅Antilia是世界上最贵的豪宅。“Antilia”这个名字以大西洋上某神秘小岛命名，整座豪宅占地40万平方英尺，楼高27层，其中6层为地下停车场，此外更设有3个直升机停机坪。这座总造价高达20亿美元的豪宅内除Mukesh Ambani一家外，还有600名仆人。

印度的安蒂拉估计也是榜单上的常客了，由印度首富穆克什・安巴尼耗资10亿美元建造，这座位于孟买的高173米、拥有直升机停机坪的27层高的大楼将仅供穆克什全家和仆人们居住。但是虽然这栋建筑已经升值至10亿美元，这位富翁依然因为风水原因至今没搬进去，这是一个空置的豪宅。

豪宅的私密性 篇4

古语云：“豪门深如海”，自豪宅诞生的那天起，描述豪宅的词语中，就总少不了这个“深”字。这实际上反应了豪宅的一个重要属性——私密性。

凡是住宅，都追求一定程度的私密性。甚至可以这么说，建筑的出现，本身就是人们追求私密性的一种产物。构成房屋的两个主要构件是“顶”与“墙”，屋顶是人们对于天空与风霜雨雪进行防卫的产物，而墙则是人们与同类之间形成私密性的产物。对于豪宅而言，私密性则更具有超乎一般的意义。其原因就在于，豪宅的客户往往具有更强的防卫感。这一方面是由于他们多为有产一族，有太多的财物需要进行防护；另一方面由于他们多为易受侵害一族，所以他们从心理上也往往具有更强的防卫意识。所以他们在选择自己理想的住宅时，往往将住宅的防卫性与安全感，作为评判一个住宅好坏的最重要指标之一。基于此，豪宅往往表现出更强的私密性。

豪宅的私密性主要表现在规划布局和户型设计两个方面：

在世界各地的豪宅区中，无论是美国的贝弗利山，还是新加坡香格里拉饭店周边的豪宅区域，“尽端路”作为一种通常的规划手法，被普遍地使用着。这似乎与一般的居住区规划道路通畅的原则并不相符，但它却是形成豪宅区私密感的一种重要方式。因为，尽端路是一种典型的越往里走，归属感越强的空间模式，能够形成从公共到私密的连续性空间过渡，从而借助于空间上的深度感，形成空间归属上的私密感。这种空间系列，很像北京四合院中所表现出的几进几出的院落布局，越往里去，私密性越强，不住在里面的人，自然不会过于深入，因为那是只属于内部住户的私家区域。正是在这种空间防卫心理作用下，豪宅区形成了应有的进深感。

在户型设计上，豪宅也同样追求一种私密性。通俗地讲，对于豪宅设计，能够多加一道门，就不要少加一道门，能够一梯一户，就不要一梯两户，能够让一户独占一个门厅，就不要让两户共用一个门厅。这一切，都是为了让客户更有领地感，而这种领地感，正是使他们产生私密性和安全性的最重要的措施——这就是私密性在豪宅户型设计上的体现。

中式庭院泼墨山水 特点：浑然天成 幽远空灵 设计理念：中国传统的庭院规划深受传统哲学和绘画的影响，甚至有“绘画乃造园之母”的理论，最具参考性的是明清两代的江南私家园林。此时期私家园林受到文人画的直接影响，更重诗话情趣，意境创造，贵于含蓄蕴藉，其审美多倾向于清新高雅的格调。此时期的园林代表作品可推无锡寄畅园、苏州拙政园、扬州影园，其审美特点是“接近自然”。园景的主体是自然风光，亭台参差、廊房婉转作为陪衬，这里寄托园主人淡漠厌世、超脱凡俗的思想，在物质环境中寓藏着丰富的精神世界，苍凉廓落、古朴清旷是其美的特征。

必备元素：假山、流水、翠竹。“崇尚自然，师法自然”是中国园林所遵循的一条不可动摇的原则，在这种思想的影响下，中国园林把建筑、山水、植物有机地融合为一体，在有限的空间范围内利用自然条件，模拟大自然中的美景，经过加工提炼，把自然美与人工美统一起来，创造出与自然环境协调共生、天人合一的艺术综合体。苏州沧浪亭的楹联“清风明月本无价，近水远山俱有情”就表现出园主视己与自然浑同一体，陶然与自然的闲适心情。

另一方面，我国的古典园林中特别重视寓情于景，情景交融，寓义于物，以物比德。人们把作为审美对象的自然景物看作是品德美、精神美和人格美的一种象征。

值得一提的是，中国人把竹子作为美好事物和高尚品格的象征。人们把竹子隐喻为一种虚心、有节、挺拔凌云、不畏霜寒的品格精神，所以竹子是中式庭院最具代表性的植物之一，除了竹子以外，人们还将松、梅、兰、菊、荷以及各种形貌奇伟的山石作为高尚品格的象征。庭院是园林的延伸和微缩，按照《辞海》上的解释，“园”是指“四周常围有恒篱，种植树木果树、花卉或蔬菜等植物和饲养展出动物的绿地”。而“园林”，在中国古籍里根据不同的性质，也称作园、囿、苑、园亭、庭园、园池、山池、池馆、山庄等，美英各国则称之为Ｇａｒｄｅｎ、Ｐａｒｋ、Ｌａｎｄｓｃａｐｅ Ｇａｒｄｅｎ。

它们的性质、规模虽不完全一样，但都具有一个共同的特点：即在一定的地段范围内，利用并改造天然山水地貌或者人为地开辟山水地貌、结合植物的栽植和建筑的布置，从而构成一个供人们观赏、游憩、居住的环境。在当代，园林选址已不拘泥于名山大川、深宅大府，而广泛建置于街头、交通枢纽、住宅区、工业区以及大型建筑的屋顶，使用的材料也从传统的建筑用材与植物扩展到了水体、灯光、音响等综合性的技术手段。

美式庭院豪放油画特点：大气、浪漫设计理念：美国的先民们从遥远的欧洲来到这块新天地，为了逃避欧洲的腐败堕落，在没有欧洲封建的宗教和制度的种种束缚下，去开拓一片崭新的世界。他们在这片广阔的天地间获得了最大的自由释放。面对整片荒野，他们感受到原始自然的神秘博大，心灵受到强烈的震憾。自然的纯真、朴实、充满活力的个性产生了深远的影响力，造就美国充满了自由、奔放的天性。

必备元素：草坪、灌木、鲜花

美国这一新生的民族，在北美的新大陆上对自然表现出了人类儿童般的天性，率真、自由，他们在与自然交流中如游戏般获得快乐。在对自然的好奇和热爱中了解自然、融入其中。美国人在自然风景和园林中是很快乐的。丰富的自然：森林、草原、沼泽、溪流、大湖；草地、灌木、参天大树，构成了广阔景观，美国人把它引入自己的生活中，同时要把它引入城市，甚至建筑中。

美国人对自然的理解是自由活泼的，现状的自然景观会是其景观设计表达的一部分，自然热烈而充满活力，于是会有一大片的水面和巨大的瀑布、水层层跌落，自由地折过一个平台；中入下面深潭，漂流至更远的一块水面中，这自由的蜿蜒曲折，哗哗的水声，给都市营造了安静的生活场景，许多的意外和戏剧化也应合了美国异想天开的创造力，好莱坞场景与生活场景的互换与重迭。

日式庭院洗练素描 特点：简练而精于细节设计理念：日本庭院受中国文化的影响很深，也可以说是中式庭院一个精巧的微缩版本，细节上的处理是日式庭院最精彩的地方。此外，由于日本是一个岛国，这一地理特征形成了它独特的自然景观，较为单纯和凝练。

必备元素：碎石、残木、青苔

日本作为岛国，大海的意义非凡。大海可以是铺天盖地，漫无际涯，排天大浪，拥云春雪；也可以是静穆单纯，旷远模糊。白茫茫的大海令人静思，又会浮想，与日本禅宗的空灵、清远结合，能造就不同的景观，是静穆、深邃、幽远的枯山水，几块山石前应后台，白砂一片，绿苔在青石上，白墙上婆娑着竹影，这是亦自然亦人工的境界，是提炼的自然。

景观中以一方庭院山水，而容千山万水景象；日本人对自然资源的珍爱可以从他们对任何自然材料的特性挖掘中看到，草是经过疏理精心种在石缝中和山石边的，它要突现自然生命力的美；树是刻意挑选、修剪过的如同西方艺术的雕塑般有表情含义，置于园中，它是关键，要以一当十。同样一小片薄薄的水面，滴水的声响，要勾起你许多想念，石材当然精心挑选，它的形态质感、色彩组合要提炼成神化的山水，不是自然恰似自然的景地，是人对名山大川的向往，是人对自然的向往。太多的人工的痕迹，反倒衬出了浓缩的自然体验，纯净化的景象留下了大片思想的空白，这也就是东方景观的特征。

设计的精心和细致也培养了观者的敏感和多情，有太多的细腻的场景片断，把墨绿的松针摆放在石板地上，聚散有致，一株红枫在竹林深处，井边石头包上了厚厚的茸样的青苔，细流潺潺从竹槽中流入井中，颜色深重的石井，水中浮着几片红叶。这种细微而注重细节，达到艺术近极致的程度，这种对自然的提炼，使自然景观的精心设计产生了深远的意味。从现代的景观中，也可以看到这种沿袭的特点。

德式庭院精巧版画特点：人为痕迹重，突出线条和设计设计理念：在德意志民族的性格里好像有种大森林的气质：深沉、内向、稳重和静穆。歌德曾说过：德意志人就个体而言十分理智，而整体却经常迷路。理性主义、思辨精神和严谨而秩序，这已经成为德意志民族精神中的一部分。从２０世纪初的包豪斯学派到后来的现代主义运动，我们都能清晰而深切地体会到德国理性主义的力量。

必备元素：修剪、设计、搭配

德国的景观设计充满了理性主义的色彩。

德国到处都是森林河流，墨绿色延绵无际。在保护和合理利用自然资源的同时，他们更尊重生态环境，景观设计从宏观的角度去把握规划，使景观确实体现真正冥想的空间或“静思之场所”，它迫使观者去进行思考，超越文学、历史、文化常规，不断地对景观进行理性分析，辨析出设计者的意图及思想。

德国的景观是综合的理性化的，按各种需求、功能以理性分析、逻辑秩序进行设计，景观简约，反映出清晰的观念和思考。简洁的几何线、形，体块的对比，按照既定的原则推导演绎，它不可能产生热烈自由随意的景象，而表现出严格的逻辑，清晰的观念，深沉、内向、静穆。自然的元素被看成几何的片断组合，但这种理性透出了质朴的天性，来自黑森林民族对自然的热爱，自然中有更多的人工痕迹表达，自然与人工的冲突给人强烈的印象，思想也同时得到提升。

英式花园文明的自然发达的工业污染了泰晤士河水，阴云笼罩着英伦三岛，彬彬有礼的绅士们再也无法忍受，他们向往自然，向往新鲜的空气和纯净的水源。这里，无论多么沉重的心情都会被荡涤一新，让您忘掉工作的压力、生活的琐事，在这里，惬意就是生活，就是自然。英式花园追求自然，渴望一尘不染，没有浮夸的雕饰，没有修葺整齐的苗圃与花木，园艺师的巧妙布置使花园如同大自然浑然天成的杰作。

小仓鼠住进豪宅啦日记 篇5

我的爸爸真是一个好爸爸!我真想给他一百个亲亲!今天，他帮我的小仓鼠买了很多很多东西，比如：大房子，干粮，磨牙棒，沙子，木屑等等。

小仓鼠今天终于可以告别自己的臭臭屋啦!

爸爸给小仓鼠的新房子，真的很棒很棒啊，有滑梯，有跑步机，有卧室，还有游乐场!我好羡慕好羡慕，要是我是那只幸福的小仓鼠就好了!

小仓鼠今天也超级开心，光在沙子里洗澡就洗了6次!现在的它真的很爱干净，远远的，我都能闻到它身上香草气息!今天，它居然能睡到新床上，要知道，新床在整个大房子的三楼呢!它真聪明!

小仓鼠，今天一定吃的`超级饱，因为，我这两天，没有看见像今天这样，吃了面包虫后又吃爆米花，还吃了果仁呢!好像小嘴一直没有停，我有点担心它今天撑坏了，可爸爸说，没有关系，它今天的运动量也大，消化得快呢!

游动的豪宅 篇6

人类起源于海洋，在大海上畅游一直是人们的渴望。不过只有上流社会可以实现这一梦想，而上流有上流的规矩。

应德国皇帝之邀，卡内基和夫人前往基尔。第一天上午，驻德大使陪他登上皇帝的游艇，在甲板上巧遇皇帝。钢铁大王很激动：“这正是我梦想的，没有仪式，天之骄子从天而降。”皇帝微笑说：“可你写的书里说你不喜欢君主。”卡内基随机应变说：“如果我发现在君主的头衔下是个真实的人，我会喜欢的。”

皇帝说：“苏格兰人比德国人更敏锐、更聪明，晚上一起吃饭。”两位大人物一见倾心，相谈甚欢。晚宴大约有60人出席，卡内基与皇帝面对面，频频举杯,互相邀请对方访问自己的国家。豪华游艇成了外交活动的舞台，企业家往往就是总统不署名的特使。

如果是在早年，精明过人的卡内基肯定要充分利用这样的机会拓展自己的业务，不过这个时候，卡内基已经是个慈善家，他的主要任务是花钱。希腊船王亚里士多德•奥纳西斯则不同，他以女儿克里斯蒂娜的名字命名了自己中意的游艇，谈生意时，他常把客户带到“克里斯蒂娜”号上，两三天或者是两三小时后，那些生意对手便乖乖就范。

曾有多少名流商贾或是歌星影星领略了“克里斯蒂娜”号的风采，但1975年他去世后，克里斯蒂娜孤身一人继承了庞大的奥氏帝国，她把这艘游艇给了希腊政府，在海军一个船厂一呆就是10年，结果锈迹斑斑。美国一个旅游业集团总裁彼得•托克说：“克里斯蒂娜”号是一座浮动的平台，在那儿，你可以回忆过去。”于是，历时３年，耗资5000万美元，重修“克里斯蒂娜”，他修复的是人们美好的记忆。

避难所

曾经，俄罗斯只有潜艇，没有游艇。上世纪90年代后期，行事低调的东正教富豪们终于按捺不住，纷纷购买游艇，阿布就是其中之一。

阿布购买了世界第六大游艇。为挑选合适的船长，阿布面试了多名应聘者。之后购买的“Pelorus”号使阿布又拥有了世界上最长的游艇，航程6000英里，航速16节，设有电影院和蒸气房。60多名工作人员都被送出去学习直升机驾驶和防火课程。“Pelorus”号豪华游艇装有防弹玻璃和导弹侦测系统，一旦事态严重，可以乘坐直升飞机和潜艇紧急逃走。

在这艘“航空母舰”上，阿布可以从容地操控自己的商业帝国。俄罗斯的上流社会江湖险恶，今朝座上客，明日阶下囚，多位富豪至今流亡英国、意大利等地。阿布为人谨慎，功能齐全而豪华的游艇就是他避难时的诺亚方舟，虽不是万无一失的保险柜，但或许可以借此争取转败为胜的时间。

爱巢

船是交通工具，而游艇本质上不是，游艇天生就是浪漫的东西。英国首富理查德•布兰森的爱恨情仇都在游艇上展开。刚开始创业，布兰森到处找住的地方，他喜欢水和船的滋味。如果正常申请，估计要五年。于是他找到一位刚得到一条游艇的姑娘，当晚就同居在一起。他们在“阿尔伯达”船顶上共进晚餐，看鸭子和船在运河上穿梭。

因吸毒影响大脑和判断，一年后姑娘搬走了。布兰森随即狂热地爱上了克里斯蒂，第二段疯狂的爱情又在游艇上开始。婚后，克里斯蒂坚持卖掉船，回到陆地。布兰森是个工作狂，两人逐渐产生了问题，各自私通很多次。为了和好，两人出海度假，但船只失事，两人死里逃生后，发誓永不分开。但一回到伦敦，关系最终还是破裂。

那晚，他俩和一对朋友夫妻在另一条游艇上聚会，但彼此对对方的妻子感兴趣，于是换妻。克里斯蒂最后选择了另一个丈夫，布兰森痛不欲生。碰巧得很，这次婚姻开始和结束都在同一个地方：游艇。热爱音乐艺术的布兰森一生都和游艇脱不开干系，就在他九死一生乘气球环球飞行后，载誉归来的他邀请撒切尔夫人乘游艇顺泰晤士河而下，清风吹动了他们的头发，牵动了无数人的梦。

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加油站

看破红尘很难，因为身处红尘。桑迪•韦尔掌控花旗后，被股票下跌搞得焦头烂额。为了从坏消息中解脱出来，夫妻俩决定乘坐定制的豪华游艇去地中海的卡布里岛做一次周末旅行。这船长26.5米，只能配备3名船员。此后，桑迪准备换一条更大的游艇，长48米，配备9名船员。

他邀请一名律师朋友夫妻俩一起旅行。但这位朋友发现，这哪里是出游，纯粹是折磨。桑迪改不掉刨根问底的毛病，不停地追问生意的每一个细节，利益的冲突以及面临的司法指控。大战在即，不解决根本问题，桑迪是不会彻底放松的。身在此山中，云深不知处，律师自是苦不堪言，或许桑迪是自得其乐呢：多懂一点机关，就多一分胜算。

谁叫他俩是在同一条船上呢？月落乌啼霜满天，江枫渔火对愁眠。姑苏城外寒山寺，夜半钟声到客船……这样的意境，古往今来，有几人可以心领神会呢？有的时候，贫穷是财富，另外的时候，财富也是贫穷。

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艺术品

伟大的艺术家都是完美主义者，其实伟大的企业家也是。有的人把自己全部装进了工作的套子中，不达目的不罢休，无暇顾及生活。比如巴菲特，境界高远，身边几乎没有一件奢侈品。而有的人对生活也如同对待公司生产的产品一样，绝不降低一丁点品味，比如埃里森，如果命更好一点，他很有可能就是一位建筑师。

对买来的几艘游艇不满意，埃里森干脆自己投资建造一艘世界上最完美的游艇：足够大、航速要足够快、足够优美。他找到美学感觉和自己相通的怪癖设计师来操刀，设计师身手不凡：“埃里森想要的是一艘意义非凡、拆卸方便、整齐美观而又动力强大的船。除了我，没人能够办得到。”果然，埃里森看到他的设计方案后欣喜若狂。

豪宅标准 篇7

商业圈内豪宅的报刊媒体广告投放策略

商业圈内一般楼盘众多，竞争力也较强。所以在打广告的时候楼盘亮点的挖掘也就很重要。

以广州为例，天河北商圈的楼盘众多，其中天誉华庭·伊顿18的个案最为突出。下面我们以它为例做分析。

自从去年下半年以来，天河北楼市一直处于低迷状态，天河北的楼价也很难走高。进入今年以来，这种状况也没有得到改善，为了打破这种沉寂的局面，天河北路很多楼盘纷纷根据自身的特点作出调整:或重新进行项目包装,或增强服务功能,或推出特别卖点。调整之后的市场反应不错，很多楼盘的出货量明显有所提升。

重新包装求改变

最先开始“变法”的是天河北路的天誉华庭。最初其项目定位是天河北豪宅，广告强调的只是天河北这个地段再也没其它亮点。该盘自去年10月1日推盘以来，销售业绩平平，并未在天河北路脱颖而出并一段时间滞销。**在该区域激烈的竞争下，该盘发展商为了进一步提升楼盘档次，今年3月将该盘更名为“伊顿18”，**并从外立面、售楼部及部分户型结构、样板房上都对项目做了重新包装，外立面的裙楼部分请了“城市组”进行特别设计。

**聘请外籍人士出任首席大管家，对业主进行“一对一”的服务。

并通过广告投放策略，使销售业绩之得以上升。该盘更名后销售速度大大加快，销售业绩也已经接近一个亿，最多的一天销售金额达到3000多万元，接近50套单位。请看下面的统计数字：

2003年3月份房地产平面广告投放排行榜显示，金碧华府，广告量为238.49万元，金碧花园则以145.69万元的广告量位居第二。而天誉华庭则以127.76万元名列第三。在此段时间内，金碧华府、金碧花园的销售量都不如天誉华庭。天誉华庭是如何做出台此漂亮的成绩的呢？请看下面的分析报告。伊顿18基本资料

占地面积 15357平方米 建筑面积 100000平方米 绿化面积 12000平方米 均 价 7500元/平方米

建筑类型 4栋带中央空调的高层 发 展 商 诚启集团 物业管理 世邦魏理仕

挖掘楼盘记忆点

伊顿18在今年3 月份重新包装推出时，广告一改过去的风格，A、以鲜明的个性创新卖点提升楼盘档次。B、提出打造CBD“黄金社交圈”、空中高尔夫概念。（看下表对比楼盘地重新定位后的不同）天誉华庭 伊顿18 概念 CBD高尚社区 英伦高尔夫概念

广告诉求 在广州的颠峰之作 天河北英伦高尔夫风尚生活 园林 贝尔高林光影园林 无变化

配套 Spa会所、雪茄红酒吧等 增加了高尔夫果岭、高尔夫模拟练习场、高尔夫沙龙 物业管理 普通物业管理 英式管家服务 价格 均价7500 无太大变化

伊顿18重新定位后的主题广告文案： 文字一

一个绅士的诞生

12世纪的一天，一个苏格兰牧羊人用木棍把圆石打进远入的兔子洞，几百年后，由此演变出的高尔夫成流社会的娱乐，并促进了一个伟大的阶层——绅士。

绅士无疑是最懂得享受生活的人，他们的谈吐举止，穿着永远无懈可击，是社交界最受欢迎的人，„„在享受生活之前，先学会如何享受。这也是伊顿18创立之初衷。有500年历史的伊顿公学，是英国最高贵的学校，曾培养出24个首相。今天，伊顿精神远渡重洋来到广州，为了广州人的绅士梦。广州今天等待——一个绅士的诞生。文字二

360度开间，提纯天河北的“黄金社交圈” 天河北英伦高尔夫风尚生活，真正的强者不会缅怀曾经拥有，他在乎的是一手掌握自已的未来。在商务高尔夫风靡全球的今天，拥有自已的球场，自已的会所，自已的沙龙，并最终形成自已的“黄金社交圈”，这仅仅是一个开始。世界的脚步走得太快，效率就是一切。

1、以时间为序的广告主题

该项目的主题是以时间为顺序展开的，依据项目铺垫期—开盘期—热销期—准现房发售期—会所开放的顺序来展开的。使整个楼盘的形象因主题的连续个性更加鲜明。铺垫期：从2003年3月份的第一个系列广告，项目以“规划一种上流社区的生活标准”、“一个绅士的诞生”、“一个英伦梦想的诞生”„„广告主题来为购房者指出伊顿18产品定位。是专为有钱有品位的人而建的。

开盘期：配合伊顿18的开盘，从3月11日到3月15日展示项目提倡的生活方式，用“英伦高尔夫风沿生活”形容项目高尚的生活品质挑起购房者对项目的关注。引导消费者去体味项目的内涵。[/NeedRmb] 热销期：随着首次开盘销售八千万，制造出的第一波热销浪潮，3月18日至3月23日广告突出表现的是伊顿18的热销情况。

用开盘当天热销的场面配以文案叙述“3月15日，伊顿高尔夫论坛做了一个示范，当日盛况堪称空前绝后。„„”“这只是英伦高尔夫生活代表性的缩影，如果你向住这种生活方式，就加入到这个行列里去吧，其内涵就像一本打开的书，等待你去慢慢解读和铺陈。„„”

准现房发售期：广告主题不再象前期一样内敛，以“超越你思维的极限，别来迟了，别激动。”等冲击性的广告语言展开广告攻势。

接下来的系列广告再次强调了项目所提倡的生活方式，以“花样英伦，盛情绽放”“空中高尔夫果岭，挥杆天河北。”等语言表现现项目丰富的内涵以及销售速度。一直到后期的系列广告都是在前期的基础上进行补充。可以明显的看出，从伊顿再出江湖之后，所有的广告都很注意用一些实体来填充。虽然提出的只是概念，但或多或少会有相应的一些销售活动及服务来支撑，不再犯之前只提空洞洞概念的错误。

会所开放期：会所的开放也预示着项目的成熟，有实体来充实，也就更有说服力，其所倡导的生活也就更加具体充实。

2、组合强势媒体达到宣传最传佳效果

从伊顿18的客户定位来看，主要是广州的高收入者，如政府机关、金融机构或是企业高层人土CEO。在广州这个城市广州日报占据着重要的地位，其上所刊载的房地产广告量占整个广州市媒体总量的近70%，羊城晚报占第二位，南方都市报占第三位。所以伊顿18的广告以广州日报为主要投放点，同时为了扩大化推广力度，选择了羊城晚报及南方都市报为补充媒体进行投放。表二：

伊顿18广告投放媒体情况

推广阶段 发布时间 投放媒体 版幅 广告主题

伊顿内部认购期 2003/3/9 广州日报 彩色整版 天河北，邂逅，英国24个首相 伊顿内部认购期 2003/310广州日报/南方都市报 彩色整版 一个英伦梦想的诞生 伊顿内部认购期 2003/3/11 广州日报南方都市报 彩色整版 没有高尔夫，就没有英伦生活

伊顿内部认购期 2003/3/12 广州日报南方都市报 彩色整版 全面开启天河北英伦生活标准，就在明天

伊顿开盘期 2002/3/15 广州日报南方都市报 彩色整版 3月15日，天河北，果岭自英伦空降

伊顿热销期 2003/3/162003/3/20 广州日报南方都市报 彩色整版 引爆天河北豪宅核心效应

伊顿热销期 2003/4/2 广州日报南方都市报 彩色整版 生活360度开间，提纯开河北“黄金社交圈”

伊顿热销期 2003/4/25 广州日报 彩色整版 名门望族，携手英伦（伊顿）之约 伊顿热销期 2003/4/27 广州日报 彩色整版 花样英伦，盛情绽放

伊顿热销期 2003/4/30 广州日报 彩色整版 伊顿18，天河北至高交楼标准

伊顿强销期 2003/5/9 南方都市报 报脚（连续4幅不同版面）空中高尔夫果岭，挥杆天河北商务高尔夫会所，开启“一个黄金社交圈”贴心英式管家服务，体现无比尊贵水景光影的皇家园林，尽显英伦风情

伊顿强销期 2003/5/16 广州日报 彩色整版 居住与黄金社交的互动空间 伊顿强销期 2003/520 广州日报 彩色整版 伊顿18会所，就是我家的客厅

伊顿强销期 2003/5/25 广州日报 彩色整版 衣香鬓影天河北，会所落成万人喝彩 伊顿强销期 2003/5/27 广州日报 彩色整版 会所是家的名片，你的英伦生活至高点 伊顿强销期 2003/6/4 广州日报 彩色整版 感悟生活之美

伊顿强销期 2003/6/6 广州日报 彩色整版 黄金分割三度生活空间和谐之美 伊顿强销期 2003/6/13 广州日报 彩色2/1版 和谐，是宁静与繁华的平衡

伊顿强销期 2003/7/4 广州日报 彩色2/1版 天河北·伊顿18英伦名流入席计划今天启程

3、组合广告投放策略 从上表可以看出，伊顿在广告投放时选取彩色整版的广告投放量较多，一方面是为体现发展商的实力，一方面是为整版的广告比半版的广告更能吸引购房者的注意力。到了销售后期逐渐采用整版与2/1版相结和，这是因为到了后期已经有了一定量广告宣传积累，只要周期性打一两幅2/1版的广告加强读者的印象就可以达到有效传宣的结果。这也是有效节省广告支出的有效方法。表三：

伊顿·18销售前期广告投放规格组合 媒体 频次 比例 报纸 2/1版 10 14% 报纸 整版 56 80% 跨版和其他 4 5% 伊顿·18后期广告投放规格组合 媒体 频次 比例 2/1版 34 57.6% 整版 20 33.8% 跨版和其他 5 8.4% 4广告周期的按排

针对目标客户主要是金领人土、企业老总的消费群体，他们没有固定工作时间，伊顿·18的广告主要是按排在星期五和星期二两天。

从投放力度来看，广告密度配合楼盘的推广阶段进行的，在2003年3月到6月份广告密度一直比较大，主要是项目刚开盘，需要在短时间内提升人气。其中4月、6月的广告密度最大，是因为配合“五一”这个销售旺季。但因为今年非典的原故，五月份的地产广告打得很少，全部延迟到6月进行推广，而到了7月份，楼盘销售已进入状态，所以广告的频率相对少一些。

在整个楼盘的推广过程中，伊顿的广告虽说不上是经典的，但它经过重新定位，使整个项目重新翻身达到畅销，通过广告从而调动整个项目的启动、热销、持续到整个项目运动过程式，其广告策略具备了一定的借鉴价值。总结

CBD圈市场特点

优点：一般在商业区内交通方便，地段优势明显，配套成熟，商务氛围浓郁。缺点：空气质量较差，自然环境较差绿化较小，比较吵闹，项目占地面积较小。

客户群：一般在CBD上班的人都是白领，能在CBD买得起豪宅的一般都是企业的老总、商业人土等，这些都是非常有钱的人。CBD豪宅的广告应对策略

针对CBD地段的特点在广告投放的时候要注意诉求点诉求的内容，一般在商业圈卖豪宅的人，他们注重的是买的房子能住能商满足他们居住与工作的需求，因为这一类人他们很忙没有时间照顾家里所以需要有很好的服务，他们注重享受，都是有车一族。所以在广告投放的时候要根据目标客户的特点进行投放。

1、报纸媒体的选择

在选择报纸媒体时，可以选用在一些当地主流媒体的报业与商务类的报纸进结合投放，如21世纪经济报道、经济观察报、中国经营报等商务类报纸。在广州，广州日报占有重要的位置，其占有广州房地产广告投放寡头的地位，宣传力度较大。另外因为这类客户群大多是商业人土及其工作特点一般都有看商务类的报纸。这样用有针对性的选择报纸媒体能达到有效的推广作用。再有就是这类客户群都是有车一族，所以可以选择在电台播放广告，这比在电视上投放更有效。

2、广告诉求点投放策略

豪宅标准 篇8

恒大御景湾即将惊艳开放

豪装房 国际化浪潮登陆龙湾CBD 在国内外的商品房市场，欧美国家从上世纪70年代起就已开始做精装房。在香港、澳门、新加坡，也都是精装房。在国内，上海等中心城市的精装房比例已超过一半。精装房具有环保节能、省心、省力等优点，是住宅产业化成熟的一个标志。

葫芦岛恒大御景湾是恒大集团进驻葫芦岛的首个项目，是滨城的首个精装高端楼盘，全力打造葫芦岛豪宅新标杆，全面引入满屋名牌9A精装理念，为葫芦岛市民奉献值得一生珍藏的湖景豪邸。为什么换房要选精装？

您是否为了保证装修质量，而整日坚守，寸步不离？您是否在数月的装修工程后，有种如释重负的感觉？

“装修，一点不比结婚轻松！”回想起当初为新房装修时的点点滴滴，葫芦岛市民孙先生由衷地感叹道。

事实上，国家建设部门早在2005年就颁布了《商品住宅装修一次到位实施细则》和《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，倡导市场有序、有规范的开发精装房。近年来，一股精装热从南到北，逐渐在全国房地产市场中蔓延开来。

“精装房太省事儿了，省去了人们数月的时间、精力。”选择精装房，置业者大多看重的是其“拎包入住”的便捷生活享受。其实，精装房的优势还不仅仅于此。从房主角度来看，装修过程中的环境污染、用电安全、擅改房屋结构等隐患以及由此出现诸多邻里矛盾，无一不让人头疼；如果从施工方角度看，“马路装修队”的施工质量和监管力度仍然堪忧，工程质量问题不断更让房主“提心吊胆”。

开发商所推的精装房大多采取统一采购模式，保证了装修材料的安全性与可靠性。同时，精装房将装修成本摊入房款中，业主以月供的形式分摊装修费用，对于经济条件有限的购房者而言，精装房在一定程度上减轻了人们的装修压力。

为什么恒大精装房在全国最受欢迎？

沈阳、抚顺、辽阳、鞍山、营口、盘锦，恒大在辽宁每一个项目，都凭借优质的精装房赢得了市场的认可与消费者的青睐。综观房地产市场，精装房产品数不胜数，为何恒大的精装房会在激烈的市场竞争中脱颖而出？

相信熟悉恒大的人们一直熟知这样一句宣传语：“满屋名牌，9A精装”正如宣传语中提到的那样，恒大精装房内全部采用国内外知名建材品牌，在保障精装质量的同时，更成为业主的一种身份象征。

据悉，经过十余年的磨炼，恒大一直在坚持精装修的路线。统一品牌、统一操作模式，使恒大在短时间内集合了大量的品牌要素。例如，在施工单位方面，恒大选择的都是全国前十强的企业；恒大用的品牌，都是国内外知名的品牌。恒大与他们建立了战略合作联盟，能够使在控制成本的前提下，保证产品的品质。

恒大御景湾在设计上，聘请了全国顶级装修设计师针对多种户型反复推敲，在装修空间实用、材料优质、视觉美观、人性细节、施工工艺等角度，反复创新、总结，令户型装修在审美与实用中完美平衡；在施工方面，聘请的全国20强的施工单位，以恒大十年积累下的严苛监理，将6000余条“精品标准”贯穿于项目设计、施工、监理、验收等整个流程中；在选材方面，与西门子、科勒、TOTO、美标、摩恩、松下等几十家国际品牌组成联盟，提供“全国统一采购、全国统一配送”的形式。一业内人士表示，装修本身是个精细活，而能做出如此高品质的精装房，恒大实力可见一斑。

豪装房给葫芦岛带来什么变革？

恒大进入辽宁的5年里，经历了辽宁地产行业快速发展阶段，而这样的境遇，让恒大“豪装房”在机遇和挑战下，不断适应、成熟。对于如何造消费者喜欢的房子，恒大有自己独到的见解和15年的操作经验，深喑“豪装”之道。

那么，葫芦岛人到底需要什么样的家？怎样做才能切合葫芦岛人的喜好？对此，恒大在深度挖掘了葫芦岛人性格喜好后，认为葫芦岛人具有时尚、个性、且独立的特点。于是，恒大在开发葫芦岛恒大御景湾时坚持了自己一贯的原则，那就是做到本土化的同时，坚持走自己的精装路线。

恒大“豪装房”，注重装修风格的奢华性，在带给业主尊贵体验的同时，又不缺乏灵活，为业主在后期装饰上留有较大的个性展示余地。同时，作为全国数一数二的开发商，恒大的豪装房不单是指对套内部分的装修，对居住素质的要求也很高，所以恒大御景湾豪装不单是房间内部豪装、不单是简单的把一家一户的装修整合起来，而是要做到整体豪装。从大堂到楼道、从公共区到房间等等，都要求做到整体豪装，力求在交房后，做到拎包即可入住，没有装修噪音、没有生活垃圾。

表面看，恒大御景湾的豪装房与其他样板房并没有太大差别，但仔细比较，很多细节依然透漏出恒大的一套完整有效经验。比如，厨房燃气灶后的墙面，安装了整块不锈钢面板，很好地解决了清洁问题。又如，按照一般洗切炒操作流线对厨房插座进行优化，为电饭煲、榨汁机等小家电预留备用插座，使厨房小家电的使用更加舒适和便捷。在橱柜人造石台面设置前后挡水，少量溢水不会流到地上和橱柜内部，导致地面脏滑，最大程度增加了厨房的整洁度。此外，卫生间的洗脸盆不但做了大柜子还安装了挂件，方便业主摆放生活用品„„

高端住宅，贵在舒适，精在细节。如今，越来越多的“精装”楼盘在葫芦岛拔地而起，而作为葫芦岛首席豪装房的推动者，在恒大御景湾的豪装体系中，每一个分区，每一处家装设计，无不体现人性化关怀。无可否认恒大以其自身的“豪装”优势和独特的商业嗅觉，开创了葫芦岛“豪装房”市场的新领域，并引领其不断发展壮大。

美国豪宅贱卖排行 篇9

原价：990万美元

现价：790万美元

降价：20.2％

这座房子2001年建在离城市不远的海岛勃宁山上，共有5问卧室，每间都有独立卫生间，共占地1.64英亩。

乔治亚州亚特兰大

原价：788.5万美元

现价：548.5万美元

降价：30.4％

这间房子占地2英亩，有7间卧室和10间浴室，在大卧房里的天花板高21英尺。主卧室设置在主层有两间浴室。同时还有酒窖、健身房、游泳池和网球场。

伊利诺伊州芝加哥

原价：332.5万美元

现价：249.999万美元

降价：24.8％

这座独栋的豪宅34米宽。能提供5间卧室、5间半浴室和一问有24英尺高天花板的双层起居室。核桃地板和餐桌一体式厨房，是新的起居设计。

加利福尼亚州旧金山

原价：499.8万美元

现价：399.8万美元

降价：20％

这座房子在俄罗斯山心脏区的伦巴第街上，能看到北湾和恶魔岛景色。拥有5间卧室和5间浴室，共2348平方英尺。

加利福尼亚州纽波特海滩

原价：459.5万美元

现价：359.5万美元

降价：21.7％

在多弗海岸社区，这座5400平方米的水景房拥有私人码头、5间卧室和5间浴室。建筑设计师安排了很高的天花板、法式门和顶部玻璃采光的时尚设计。

佛罗里达州迈阿密

原价：390万美元

现价：290万美元

降价：25.6％

将近2英亩面积，这座房子被6英尺高的珊瑚岩墙包住，有5间卧室、4问浴室、客厅、温池、按摩浴缸和网球场。

华盛顿州西雅图

原价：369.5万美元

现价：249.5万美元

降价：32.4％

建于2006年，这间温馨的房子有4间卧室和4间浴室。主人房还有单独的平台。配备家庭影院、厨师厨房和大型花园。

马萨诸塞州马布尔黑德

原价：310万美元

现价：230万美元

降价：25.8％

这座房子面向大海、设计时尚、非常具有跨世纪的大方气质、餐桌厨房一体、5间卧室、1间主人房和3车车库。

明尼苏达州明尼阿波利斯

原价：375万美元

现价：295万美元

降价：21.3％

建于1906年位于劳瑞山的这座房子，刚刚完成为期2年的翻修。能提供7间卧室和浴室，超过1824平方英尺宽。总占地面积不超过半英亩。

康涅狄格州格林威治

原价：635万美元

现价：495万美元

降价：22％

拥有6间卧室、5间浴室、9267平方英尺宽、总占地面积6.5英亩的这座房子，还配有SPA池、网球场、篮球场和射击场。

为北京豪宅“正名” 篇10

误区一：

豪宅都在CBD和燕莎

CBD和燕莎是豪宅诞生的真地段。曾经是，未来也是，但现在不全是。如今的豪宅分布呈多极化，京西有颐和园著和钓鱼台7号院、长安街有霞公府，此类为顶级。而其他在单价5万－6万左右的豪宅项目分布更松散，基本靠四环内划定。

随着城市核心地段土地出让的不断减少，但凡进入三环、四环的项目都被地王化，所谓“被豪宅”。从某种程度上说，豪宅的价值从地段开始出现混淆，豪宅的成色从地段开始出现降低。属于豪宅的地段当然不仅仅在CBD和燕莎，地段不仅有城市属性，也兼具自然属性和人文属性，在城市核心区间中，满足其一即可。但以上均不占的，无疑系为“伪豪宅”。若全部拥有，无可非议为“顶级豪宅”。

误区二：

豪装就是豪宅

豪宅之理解，好像只要处处金碧辉煌就可以了。豪宅的产品复制是相对容易，但豪宅的核心价值是稀缺、不可复制性。所以，产品不是决定豪宅价值的关键指标，只是必备要素。而真正决定豪宅价值档次的是外部资源要素，即：自然资源、城市资源和人文资源。

自然资源强调景观独占，通常指公园或海景；城市资源强调城市核心商圈概念，譬如：CBD、金融街、中关村等。人文资源强调历史传承、古迹景点等特殊氛围。外部资源要素占据的多，价值就高，价格高亦会获得支撑。衡量豪宅的价值在于外部资源占据的多寡，而不仅是产品的出色，更不是凭一派奢华就能够定义的。

误区三：

煤老板买豪宅，自住或投资

能源客户确为购买豪宅的主力客群，但绝不是行业划分那么简单。豪宅的客户基本上拥有多种产业，常见的包括：金融、制造、房地产、文化、能源等。用单一行业界定客户并不准确，客户往往属复合产业，拥有集团性质的实体。

而且客户也不是把豪宅买来简单的用于自住或投资，在使用用途上，客户会结合自身事业发展情况和家庭成员变化而使功能复合化，力争实现最大的效能。如盘古大观，有客户这样考虑，在中年作为事业上升期，把盘古公寓作为事业平台，私人会所；到老年了，作为居住，一家三代在一起，享受天伦之乐；故去后，这份珍贵的房产也是—份祖业，值得世代传承和收藏。

误区四：

豪宅市场受政策影响不大

豪宅看似不易受经济及政策影响，因为此类客群购买力强，社会能量大，消费观理性，自住决定意识强。实际上，这类客群也是最为敏感的“小众”，因为他们基本上不缺房住，因为不缺，所以挑剔。在这种情况下，市场一有风吹草动，他们便会高度警惕，转消费为观望。另外，如果经济大势不好，豪宅客户自身的产业盈利减少或者陷入亏损，投资的欲望和消费的冲动就大幅降低，甚至会变卖房产去拯救实业，这对豪宅市场影响很大。所以，如今的豪宅市场还是一个不成熟的状态，随经济大势的起伏和调控政策的影响还都比较大。

误区五：

英雄不问出处，豪宅不讲出身

继续豪宅范？ 篇11

项目成本高企

在2013年北京土地市场的供应狂潮中，泰禾孙河乡地块无疑是最引人注目的。在北京智汇天成土地科技有限公司总经理王军艳看来，这块地由于折合楼面价为28560元/平方米，项目的保本价为近4万元，平方米。

根据资料显示，孙河乡北甸西村w地块位于北京朝陽区孙河乡北甸西村，东至孙河组团三号路中线，南至孙河组团七号路中线，西至孙河组团四号路中线，北至孙河北路中线。建设用地面积58888.11平方米，规划建筑面积64777平方米。虽然孙河乡北甸西村w地块的详细规划尚未出台，但本项目的规划容积率仅为1.1，同时项目所处的孙河区域低密度别墅林立，未来产品定位高档别墅符合周边区域的整体氛围。从该地块已发生和未来要发生的成本入手进行分析，可以得出未来项目的成本价格。

1.土地费用

包括地价款、土地交易契税、土地投资利息。

地价款：依据本次拍卖成交的18.5亿元，分摊到64777平方米的建筑面积上，折合每建筑平方米28560元。

土地交易契税：依据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）和财政部国家税务总局《关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税[2004]134号）文件规定，以竞价方式出让的，其契税计税价格为竞价的成交价格，税率为3%，折合每建筑平方米857元。

土地投资利息：考虑项目地块现状开发程度为“六通一平”，按照北京市高档别墅项目的一般开发周期，本项目预计在2014年年底推向市场，土地费用的时间周期为2年，根据当前中国人民银行公布的1～3年贷款利率6.15%，可推算出：

土地投资利息=（地价款+土地交易契税）×[（1+6.15%）²-1]=3729元/平方米

土地费用=地价款（28560）+土地交易契税（857）+土地投资利息（3729）=33146元/平方米

2.建筑费用

主要包括建筑成本和建筑投资利息。

（1）建筑成本

包括建安费、红线内市政费用、前期工程费、管理费、不可预见费。

建安费：是指在项目施工环节发生的人工、材料、机械等直接费用。结合本项目的规划容积率以及项目所处的孙河区域周边物业形态，本项目未来的定位应该属于低密度别墅为主，参照《北京市建设工程预算定额》（2004年），结合北京市近期各类建筑安装工程造价行情，确定项目下一步的建安费用为2200元/平方米。

红线内市政费用：是指项目红线内的水、电、暖、道路等需要发生的配套费用。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取建安费用的10%，折合每建筑平方米220元。

前期工程费：包括规划设计费、可行性研究费及评估费、工程项目勘察费、招投标管理费、合同预算审查费、工程监理费、质量监督费等。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取建安费用的5%，折合每建筑平方米110元。

管理费：主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取建安费用的5%，折合每建筑平方米110元。

不可预见费：是指在项目建设环节中可能会发生的不可预见支出，如自然灾害、政策变化等导致的项目建设费用的增加。根据北京市当前同等档次楼盘的开发行情，取以上四项费用之和的6%，折合每建筑平方米158元。

建筑成本=建安费（2200）+红线内市政费用（220）+前期工程费（110）+管理费（110）+不可预见费（158）=2798元/平方米

（2）建筑投资利息

考虑项目建设规模和北京市类似项目的一般开发周期，本项目预计在2014年年底推向市场，开发周期为2年。根据当前中国人民银行公布的1～3年贷款利率6.15%，假设建筑费用按年度均匀投入，可推算出：

建筑投资利息=建筑成本（2798）×6.15%=172元/平方米

建筑费用=建筑成本（2798）+建筑投资利息（172）=2970元/平方米

3.销售费用

参考国家及北京市有关规定和市场资料，销售费用主要包括营业税及附加、代理及广告费用。其中营业税及附加按照房地产成本价格的5.6%计缴，代理及广告费用结合项目特点和市场客观行情，按房地产开发成本价格的1.5%计缴。

销售费用=房地产成本价格×7.1%

4.项目总成本价格

项目总成本价格=土地费用+建筑费用+销售税费=33146+2970+项目总成本价格×7.1%=38876元/平方米

综上所述，该项目的总成本价格（包括土地费用、建筑费用、销售费用）已达到38876元/平方米，向4万元关口逼近。也就是说，售价若达不到此标准，该项目基本无利可图。目前北京市房地产开发项目的利润率一般在10%～20%之间，该项目若要达到10%的利润率，则售价要达到42764元/平方米；若要达到15%的利润率，则售价要达到44707元/平方米；若要达到20%的利润率，则售价要达到46651元/平方米。（详见表1、表2、表3-1、表3-2、表3-3）

未来或面临定价难题

孙河乡地块得天独厚的地理位置决定了这块地将是别墅市场的一匹黑马，而泰禾集团亦具备高端产品开发的实力与能力。2010年，泰禾集团成功在国内上市，2012年销售业绩达到62.31亿元。

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孙河乡地块花落泰禾集团之后不久，2月22日国家统计局发布了2013年1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据。数据显示，2013年1月份四分之三左右的城市新建商品和二手住宅环比价格均有所上涨，北京、上海、广州和深圳等一线城市交易量持续放大，环比涨幅有所扩大，新建商品住宅环比涨幅分别为2.1%、1.3%、2.0%和2.2%，二手住宅销售价格环比涨幅分别为1.0%、0.8%、0.4%和0.5%。面对日益强烈的房价上涨预期，国务院再出重拳。2月20日，国务院常务会议从强责任、抑需求、增供应、促保障和严监管五个方面，对房地产市场调控作出新部署。

在房价上涨、调控趋紧的背景下，泰禾孙河乡地块是否会受影响？

在2005年，第一太平戴维斯曾服务于泰禾集团，对其能力与经历有一定了解的第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成在接受本刊记者专访时，对泰禾集团称赞有加，尤感于总裁黄其森先生对产品的坚持和执着。他认为，从泰禾集团在北京开发首个高端项目——运河上的院子至今，已经有十多年的时间。其间，泰禾集团在不少的市场风浪中，积攒了对北京顶级物业市场的绝对的眼光和经验。泰禾集团是敢干、能干、懂干的投资开发方，其在企业资本与投资决策方面的诸多经验都可供同行借鉴。对于孙河乡地块，如果在项目策划方面打造别墅中之极品，并选取极致材料，孙河乡地块未来的产品将有可能是其集团的巅峰之作，开盘价格也有可能成为北京别墅开盘售价的新标杆。

但是，亚豪机构市场总监郭毅却觉得泰禾孙河乡地块将面临挑战。去年9月26日，国土局出让一宗北甸西村宅地，最终龙湖以14.7亿元击败了万科、华远、九龙仓、懋源等竞得，楼面价约22000元/平方米，而该地的容积率也仅为1.1，建筑面积66293平方米。郭毅认为，悬殊的土地成本使得泰禾地产在该地块项目上的售价已失去先机，在其面市之后必然要面临周边项目巨大的挑战。

从周边在售项目情况来看，与孙河地块同属朝陽区的纯独栋类别墅社区远洋LAVIE单价为50000～60000元/平方米，而隶属顺义区的万通天竺新新家园与誉天下二期誉皇殿联排产品均价则在30000元/平方米左右。基于此，郭毅判断，泰禾孙河乡项目未来将面临较大的定价难题。而为解决这一问题，泰禾集团很可能推迟入市时间。别墅项目开发周期较长，如果泰禾孙河乡项目入市时，上述两个项目已经销售完毕，其竞争压力将大大减弱。彼时，泰禾集团只需关注同区域的龙湖项目即可。

三大机构把脉泰禾孙河乡地块

孙河乡地块位于中央别墅区的心脏位置，更是隶属于朝陽区的集中低密度改善性宜居板块，有着较大的改善和提升的内部需求。另外，孙河乡地块位于温榆河生态休闲区，自然环境优越，未来前景被看好。三大机构对泰禾孙河乡地块未来产品定位的预测如出一辙，根据其所在区域及开发商实力，他们从不同角度分析，都认为这块地未来的产品定位为别墅。

赚取平均利润没问题

北京智汇天成土地科技有限公司总经理王军艳

该项目所处的孙河区域，目前高档别墅社区林立，售价均达到40000～45000元/平方米，而且都已基本售罄。从政策方面来讲，国家已经将别墅用地列入禁止供地目录，类似“擦边”的低密度住宅土地供应也将会越来越少。因此，本项目在孙河区域乃至北京东北部区域都具有较好的稀缺优势。可以预见的是，如果今、明年房地产市场行业继续增长或维持当前价格水平，市场可接受价格应该可以达到40000元/平方米以上。由此可见，开发商赚取行业平均利润应该没有问题。

总套数约为70～80套

第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成

朝陽区孙河乡北甸西村W地块二类居住用地建设面积为58888.11平方米，规划建筑面积约64777平方米。该地块位于朝陽区孙河乡北甸西村，属于北京中央别墅区的核心地带，是开发顶级别墅极佳的黄金地段。

第一太平戴维斯的市场研究数据显示，中央别墅区域周边一、二手楼盘成交价格30000～65000元/平方米之间，这代表着中央别墅区的产品市场细分。从新旧交替混合，到高端与顶级别墅物业的交错存量的市场特点情况而言，开发商以此楼面地价获取地块，从成本分析而言属于中高风险的开发决策，但也说明了泰禾集团打造京城最顶级豪华别墅、做全国标杆项目的决心和信心。

泰禾地块起始价为人民币12.35亿元，最终以18.5亿元加上2000平方米保障房成交，溢价率为49.79%，折合楼面价28560元/平方米。从高端低密度居住物业开发的建安成本推算，项目未来的总成本将不低于40000～45000元/平方米，预计最快开发时间也在2014年年中。孙河乡北甸西村W地块项目的总开发面积有限（容积率约1.1），28560元/平方米的楼面地价属于不低的成本，开发商很可能把该项目定位为顶级的别墅类产品，每套平均面积定位为800～900平方米，总套数也将在70～80套之间，以营造极品级的稀缺限量产品。

不可能做纯别墅社区

亚豪机构市场总监郭毅

从地块位置来看，该地块位于首都机场的西南侧，处于中央别墅区的范畴，地理位置上非常适合作为低密度住宅社区开发。此外，中央别墅区作为京城最成熟的老牌别墅区，随着近年来的不断发展，近期该区域内在售项目已经较少，区域内处于供不应求的状态，而该区域新推出的别墅产品必然会受到较大关注。另一方面，泰禾集团进军北京之后，倾力打造了“运河岸上的院子”与“泰禾红御”等代表作。其中，“运河岸上的院子”是目前北京单价最高的别墅社区，泰禾集团开发商具有操作高端项目的丰富经验。地缘的优势以及开发商开发高端住宅的丰富经验基本确定了孙河乡地块将作为别墅项目出现，而该地块1.1的容积率也为别墅项目的打造奠定了基础。

虽然该地块具备一定优势，但是操作起来也有一些难度。自别墅用地出让被明令禁止后，低容积率地块已是凤毛麟角。但是对于别墅项目而言，1.1的容积率却并不能开发纯独栋的高端别墅社区，而只能是联排、叠拼等产品类型，甚至还要混加入一些低层花园洋房类的产品来中和容积率。除此之外，该项目还需配建2000平方米保障房，地块中还将出现一座高层产品。因此该地块上并不能打造一座像“运河岸上的院子”那样的超高端纯别墅社区，而只能以混合型居住社区的形式出现。