抵质押物价值评估表

抵质押物价值评估表（共5篇）

抵质押物价值评估表 篇1

抵(质)押物价值评估管理办法

第一章 总则

第一条 为规范抵（质）押物价值评估，提高押品评估质量和效率，有效防范业务风险，根据公司《固有资金贷款管理规定》、《贷款资金贷款管理规定》等制度及《建设部 中国人民银行 中国银行业监督管理委员会关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）等政策法规要求，结合公司实际情况，制定本制度。

第二条 本制度所称抵（质）押物价值评估是指为确定抵（质）押融资额度提供价值参考依据，对抵（质）押物价值进行分析、估算和判定的活动。

第三条 抵（质）押物价值评估包括内部评估和外部评估。公司实行“内部评估和外部评估相结合，以内部评估为主要确认依据”的抵（质）押物价值评估原则。

第四条 内部评估和外部评估均须坚持客观性、公正性和谨慎性，保证抵（质）押物价值认定的合理性。

第五条 押品主要包括房地产类、金融产品类、机器设备类、交通工具类、股权类、应收账款及其他权利类。

第二章 基本流程及职责分工

第六条 抵（质）押物价值评估包括评估调查和初评、评估审查及评估审定三个环节（见附件一）。除上市流通股票、定期存单、金融企业股权可采用简易流程，直接进行评估审定外，其他押品均应经上述流程进行评估。

第七条 评估调查和初评人由负责相应业务的投资运营经理或贷款经理担任。

第八条 公司通过内部考评，选拔具有资产评估和风险管理经验的业务骨干3-5人组成“抵（质）押物价值评估小组”，承担押品价值审查职责。“抵（质）押物价值评估小组”设组长一人，负责评估审查工作的组织协调。

第九条 自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会负责抵（质）押物价值的最终审定。决策委员会委员不得同时兼任“抵（质）押物价值评估小组”成员。

第三章 评估调查和初评

第十条 评估调查包括评估资料搜集和现场调查。主要包括以下工作：

（一）资料搜集

抵（质）押权属所有人同意以抵（质）押物担保的文件； 押品已对其他债权设定担保的情况； 押品的权属资料； 押品清单及基本情况资料； 外部评估报告（如有）； 其他所需资料。

（二）现场调查

核实押品范围、状况及产权证明文件； 调查押品相关市场信息； 拍摄押品影像资料；

了解其他影响押品价值及变现能力的相关情况。

第十一条 完成评估调查后，投资运营经理或贷款经理应根据押品基本情况、现场调查情况，参考外部评估报告（如有），结合自身判断，对押品价值进行初评，形成《抵（质）押价值评估表》（见附件二），详细记录评估依据和过程，连同调查资料一并提交“抵（质）押品价值评估小组”进行审查。

第四章 评估审查

第十二条 “抵（质）押品价值评估小组”以小组讨论方式实施评估审查，按照“少数服从多数”原则确定审查结果。

第十三条 评估审查工作主要包括： 核实押品基础资料；

审查评估调查及初评操作的合规性；

审查初评方法使用的恰当性及评估依据及评估结果的合理性； 审查外部评估报告的合理性（如有）。

第十四条 评估调查和初评不符合要求或经审查对初评结果存在较大疑义的，“抵（质）押品价值评估小组”可退回调查人，要求补充调查或重新进行初评。

第十五条 不需要补充调查或重新进行初评的，“抵（质）押品价值评估小组”应在收到送审资料两个工作日内完成评估审查，由主审查人在《抵（质）押价值评估表》上签署审查意见。

第五章 评估审定

第十六条 自主投资决策委员会或贷款投资决策委员为抵（质）押物价值最终认定机构。第十七条 融资项目提交自主投资决策委员会或贷款投资决策委员会审议时，担保方式为抵（质）押的，应同时提交经“抵（质）押品价值评估小组”审查后的《抵（质）押价值评估表》。

第十八条 对抵（质）押物价值的审定是委员会审议内容之一，委员会通过集体讨论，确定是否认可“抵（质）押品价值评估小组”审查的内部评估结果或采信外部评估结果或直接对评估价值进行调整（仅限于向下调整）。

第十九条 对评估调查、初评及审查环节的合规性，及评估方法选取的合理性等存在异议的，委员会可要求相关人员进行补充调查或调整评估方法。

第二十条 决策委员会在《抵（质）押价值评估表》上签置的意见为公司对抵（质）押物价值最终评估结果。

第六章 常用评估方法

第二十一条 根据押品的不同，常用评估方法有市场比较法、收益还原法及重置成本法。内部评估人员可根据押品的类型、特点、状态、市场条件及资料搜集情况等因素选择与押品相适应的评估方法。若以上三种方法均不能满足评估需要，可根据实际情况选用其他评估方法。

第二十二条 土地使用权评估一般采用成本法或基准地价系数修正法：

近期通过招拍挂或转让等市场方式取得的出让土地可用成本法评价，土地使用权价值包括土地取得成本和后期投入开发成本。

对政府公布了基准地价体系的地区，可采用基准地价系数修正法进行估价，以基准地价为基础，参考使用年限、容积率、开发程度等因素进行调整。

第二十三条 在建工程抵押价值可按以下公式评估：

在建工程价值＝抵押在建工程面积×单位建安成本×建筑工程部分占建安成本百分比×（1＋综合费率）。

评估在建工程抵押价值时应考虑建筑企业法定优先受偿款等因素。

第二十四条 已竣工验收的房屋的抵押价值可采用市场比较法。参照周边相似房屋市场价值，结合影响价值的其他因素，如开发商品牌等综合确定。

以出租为主要目的的房屋抵押价值可采用租金收益还原法评估。第二十五条 股权质押价值可采用整体评估加和法或收益现值法评估。

第二十六条 机器设备及交通工具等可采用重置成本法或购置成本扣除折旧费用等方法评估。第二十七条 应收账款等债权质押价值依据质押债权合同中约定可实现的收入扣除实现债权的费用后净值，结合付款方实力信誉等因素，设定适当的折算比率进行认定。

第七章 外部评估结果的采信

第二十八条 外部评估报告一般仅作为抵(质)押品价值认定的参考依据。在以下情况下，公司可采信外部评估结果确认押品价值：

（一）公司对押品所在的市场环境等因素不熟悉，内部评估存在操作障碍；

（二）押品为知识产权等对评估专业性要求较强的领域。

第二十九条 需采用外部评估的业务，由内部评估体系以外的部门，如合规风控部，对评估中介机构及人员的资质、经验等进行审核。由融资方提供外部评估报告的，还需对评估中介机构与融资方关系是否影响评估公正性等相关情况进行审查。

第八章 后续评估

第三十条 存续期限超过两年的抵（质）押融资业务，应于每满一年的一个月内，对抵（质）押物价值进行重新评估，评估流程同融资前评估。抵（质）押品管理部门应加强抵（质）押品价值持续跟踪管理，可根据抵（质）押品特性及市场状况确定不低于前述要求的内部评估频度，由管理人员建立台账对抵（质）品及其价值变化进行登记、管理。

第三十一条 出现下列特殊情况，应立即组织抵（质）押物价值重新评估： 押品价值相对市场价格大幅下降；

融资人财务状况恶化或发生信贷违约事件； 公司认为需要重评的其他事项。

第三十二条 重新评估确认的抵（质）押物价值不满足公司抵（质）押率要求的，原则上应要求融资人追加其他担保或提前归还不足值部分融资。

第九章 内部监督

第三十三条 融资项目后续管理人员应及时跟踪融资方及押品情况，一旦出现预警信息，及时报告公司采取重新评估等处置措施。

第三十四条 合规风控部及审计部应将抵（质）押物价值评估纳入合规检查及内部审计范围，进行监督和检查，具体内容包括：

内部评估各环节操作是否符合规定； 对外部评估的认定是否符合规定； 档案资料是否真实完整；

评估方法选用及结果是否存在明显不合理情况； 是否按规定周期或条件进行重新评估； 其他需要检查的内容。

第三十五条 对抵（质）押物价值评估工作的检查至少每年开展一次，覆盖面应不低于全部押品宗数的30%。

第十章 附则

第三十六条 公司通过内部培训、外部学习等方式不断提高抵（质）押物价值评估相关人员的专业水平。

第三十七条 公司将内部评估人员的履职情况纳入员工绩效考评体系。第三十八条 本制度自公布之日起实施。附件一：抵（质）押物价值评估流程图 附件二：抵（质）押价值评估表

抵质押物价值评估表 篇2

机器设备包括直接用于制造或者加工产品的生产设备、提供服务的运输设备、管理用的办公设备等, 是唯一既可以用于抵押, 又可以用于动产质押的担保品。其区别主要是用于抵押 (或质押) 的物品有谁保管的问题, 抵押品仍然有抵押人, 即抵押品所有人保管使用, 而动产质押品则由质权人保管或者使用。不管抵押 (或质押) 期间使用效果如何, 通常真的被用于抵债处置的时候, 结果是相同的, 所以其价值评估往往也被视为相同的。机器设备价值评估最常用的方法是重置成本法。所谓重置成本法, 是指在评估资产时按被评估资产的现时重置成本扣减其各项损耗价值来确定被评估资产价值的方法。机器设备的现时重置成本可以按不同的来源估算, 包括购置、自制、进口等等。计算公式和建筑物的重置成本法相同。其中成新率可以同时使用年限法和勘察法等单独或者综合获取。此外, 机器设备也可以用市场比较法和收益法评估, 但实际操作因数量多金额小的特点很少使用。

三、贵重物资抵、质押的评估技术方法

贵重物资专指价值高值得重视的物品, 用于质押的贵重物资还包括持有时间长、稀有独特、保值增值、艺术观赏等特点。评估工作的难点主要是鉴定和评级, 这是一项技术含量非常高的工作, 需要从宏观、微观的视角识别以判断其对贵重物资价值的影响, 宏观因素包括需求和供给, 而微观因素包括种类、品级质别、大小或体量、款式题材和构思、工艺质量、产地及艺术品的设计和制作人员等。因贵重物资通常不能作为生产工具给未来带来预期收益, 所以很少用收益法对其进行评估, 常选用成本法或者市场法进行评估。具体有:

(1) 成本法。就是按照评估标的物的现时完全重置成本扣除各种损耗价值, 从而确定金、银、珠宝、玉石等贵重物资价值的方法。计算公式是:

评估值=重置成本-经济性贬值-功能性贬值-实体性贬值

通常, 贵重物资不存在功能性贬值, 所以功能性贬值可以确认为0。贵重物资也可以根据不同的组成部分评估, 然后计算总和, 比如珠宝首饰有贵金属底托和宝石 (主石和辅石) 两大部分组成。贵重物资评估时, 要充分考虑贵重物资成型当时及现时的社会生产力水平和技术条件, 确定加工费和制作风险系数, 以及投资利率、税收情况、其他费用支出等, 以估算珠宝首饰的价值, 以珠宝首饰为例, 计算公式是:

评估值=红宝石批发价格+贵金属原料价格+社会平均制作工费+其它费用

(2) 市场法。是指通过与最近市场上销售的类似贵重物资进行比较, 建立市场模型, 通过匹配分析, 调整价格系数, 确定评估价值的一种技术方法。

四、依法可以转让的股份、股票抵、质押的评估技术方法

质押用的股票, 通常可按股票, 或者股份能否流通进行分类评估, 其中:

(1) 上市股票的评估。计算公式是:

评估值=股票数×评估基准日前-日该股票市场收盘价-该股票假设交易需要支付的各项税费、手续费等

(2) 非上市股票的评估。非上市股票的评估, 简单的方法通常是按所持股份占被投资企业总股份的比例和被投资企业净资产的乘积作为其评估值。如果所持股份比例较高, 可以通过对被投资企业整体资产进行评估, 用被评估后的净资产作为基数;如果所持股份比例较小, 可通过对被投资企业的价值评估, 计算净资产作为基数, 上市公司质押期间依然被限制流通的股票也可以按这种方法进行评估。但这类股票一旦解除流通限制, 用这些方法评估获得的数据, 显然是忽视了上市公司的盈利能力和上市股份特有的市盈率因素。除此之外, 也可以按固定红利模型和红利增长模型等技术方法进行评估, 但如果被投资企业没有发放红利, 这些方法显然是不可行的。固定红利模型评估非上市股票的计算公式是:

红利增长模型评估非上市股票的计算公式是:

上述两式中:

P——股票的评估值;

R——该股票下一年的红利额;

i——折现率;

g——股利增长率。

五、依法可以转让的商标专用权, 专利权、著作权中的财产权抵、质押的评估技术方法

商标专用权, 专利权、著作权都是无形资产的重要组成部分, 用于质押评估目的的评估方法主要包括:

(1) 商标专用权。商标专用权是商标注册后, 商标所有者依法享有的权益。实务操作中, 商标专用权通常用收益法进行评估, 就是预测尚可使用期限内使用商标引起的新的收入或利润 (即超额收益) 部分, 按合理的折现率确定现值之和求得。计算公式为:

式中:P——商标评估值;

Ri——第i年商标产品的超额收益;

r——折现率;

n——收益年期。

(2) 专利权。专利权是国家专利机关依法批准的发明人或其权利受让人对其发明成果, 在一定期间内享有的独占权或专有权, 实务操作中和商标专用权一样, 也通常用收益法进行评估, 评估的思路也基本相似。除此之外, 还可以用成本法进行评估, 其思路主要是分析计算专利权形成的重置完全成本构成、数额及相应的成新率, 从而计算评估值。

(3) 著作权。又称版权, 是作者及其他著作权人依法对文学艺术和科学作品所享有的各项专有权利。著作权价值评估比较复杂, 可以根据著作权的性质分类进行评估。其一, 文学艺术和科学作品的评估: (1) 收益提成法。评估思路是先分析确定著作权可以产生收益的方式, 并确定著作权产品收益, 确定提成率, 估算提成现金流, 确定折现率, 计算现值, 即为评估值。 (2) 市场法。首先收集相关市场成交案例, 选取与委托评估著作权的作品内容、作用等相同或相似的交易案例的著作权作品, 选取与委托评估的著作权权利束相同或近似的著作权交易所涉及的著作权权利束, 尽量选取在时间上距评估基准日越近越好的交易案例 (最好不超过一年) , 选取著作权的保护地域与交易案例的著作权保护地域尽量一致的案例。分析确定修正因素, 包括:作品的预计发行数量修正系数、交易时间修正系数、著作权剩余经济寿命年限修正系数等, 以此获得评估值。其二, 计算机软件评估: (1) 收益法。很简单, 就是未来收益期内各超额收益现值之和, 即为评估值。 (2) 市场法。常用于软件市场、技术市场和资产市场比较发达的国家和地区, 是通过软件市场或技术市场、资产市场上选择相同或近似的资产作为参照物, 针对各种价值影响因素, 主要是软件的功能类比, 包括生产率调整系数和价值调整系数, 将被评估软件与参照物软件进行价格差异的比较调整, 分析各项调整结果, 得出的评估价值。 (3) 重置成本法。即按评估资产的现时完全重置成本减去损耗或贬值来确定被评估资产价格的一种技术方法。

六、抵押品、质押品评估主要风险的识别

抵押、质押的目的或者用途无疑是: (1) 提高抵押人、质押人抵押、质押所附着的经济行为的违约成本, 降低违约概率; (2) 减少抵押或质押行为主权风险暴露的余额, 降低违约损失。由此可见, 给评估行为带来的风险, 实质就是有上述目的的无法达成或者用途的偏差而引起, 通过上述对抵押品、质押品内在规律及其评估技术方法的研究和了解, 不难发现, 抵押品、质押品评估过程的风险主要表现在:

1. 抵押品、质押品现状或进展程度的识别精确与否引起的风险

抵押品、质押品的现状, 存在的形式, 包括形象进度, 使用程度、维护保管水平等等, 都决定着这些物品的价值。就说土地使用权, 土地是毛地、生地还是熟地;土地的开发程度达到了七通一平还是五通一平, 或者不通不平;土地取得的年限, 或者土地尚可以使用的年限;土地的位置、土地的规划状况、土地的用途、土地的利用条件、土地的形状等等, 全都是土地最终价值的决定因素。再说包括交通运输工具在内的所有机器设备, 是正在使用的机器设备, 还是闲置的机器设备;是生产用的机器设备, 还是有其他用途的机器设备;机器设备存在的年限或者尚可使用的年限, 使用的程度;维护保养大修的情况;技术领先的程度, 制造的能力等等, 直接决定着这些财产的贬值程度。同样道理, 商标专用权、专利权、著作权等无形资产权利, 也存在功能性贬值或实体性贬值的问题, 需要评估人员正确识别导致这些贬值的因素或者原因。珠宝首饰则需要了解需求、供给、种类、品质级别、大小或体量、款式、题材和构思、工艺质量、产地、艺术品的设计和制作人员、存在年限等要素, 因为正是这些要素, 决定了珠宝首饰的价值。其他可以用于权利质押的金融资产, 也要充分了解票单上载明的所有内容, 根据载明的内容判断金融资产的现时价值。矿产资源、森林资源等资源性资产无不如此, 都需要用谨慎细微的心态, 正确识别抵押品、质押品的现时存在状态、进度、趋势等要素。凡此种种, 识别不当, 或者不清, 都将潜藏巨大的风险。

2. 抵押品、质押品和抵押人、出质人之间依附关系的判断是否正确引发的风险

抵押品、质押品与抵押人、出质人之间的经济依附关系, 或从属关系, 比如, 土地使用权的权利形式, 是划拨用地, 还是出让用地, 抑或租赁用地, 不同的权益类型, 就会有不同的评估结果, 没有明确相互之间的经济依附关系和从属关系, 就无法得出最终的公允价值;而抵押人依法承包并经发包方同意可以抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权, 其评估价值更是和城市国有土地使用权大相径庭;地上定着物, 也有不同的产权区别, 是所有权还是使用权, 不同的权益就有不同的价值, 甚至可以决定能否用于抵押或者质押。又如资源资产, 是探矿权还是采矿权, 是林木资产、林地资产还是林区野生动植物资产, 抑或森林景观资产, 不同的资源占有形式, 不但评估结论有明显区别, 而且评估思路也往往很难苟同。再说国有的机器、交通运输工具和其他财产等动产, 这些动产是租赁的资产, 还是自有资产, 如果是租赁的资产, 其来源还可以继续细分为融资租赁和经营租赁, 不同的对动产资产占有的形式, 其效果和价值往往不同, 经营租赁的动产甚至还不能用于抵押和质押, 而融资租赁的资产还要看资产最终的走向来决定能否用于抵押或者质押, 如果租赁合同约定, 资产最终归承租人所有, 不是返还出租人, 那么应该说是可以用于抵押或质押的, 反之就不能用于抵押或质押;自有机器设备还可以按来源途径分为购买、自制和进口等方式, 不同的方式, 会有不同的取得成本。其他质押资产, 如商标专有权、专利权、著作权, 及一系列金融资产, 权属关系的判断, 甚至是评估目的能否进行的重要依据。已经发生了抵押, 或者质押;已经转移的物品或者权利;来历不明的物权等等;就不能用于抵押或者质押。还有, 权利年期的限制, 即多少年的占有权或者使用权、收益权, 对评估价值也将产生巨大的影响。权属关系判断失误的风险, 是资产评估后果最为严重的风险。

3. 评估技术方法选取不当导致的风险

抵押、质押行为发挥作用的前提条件是对抵押人、出质人或第三者提供的抵押品、质押品价值的合理评估。抵押品、质押品价值评估的风险主要反映在评估假设前提设定、评估基准日确定、评估方法运用和评估参数的选取等方面。特别是评估技术方法不当导致的风险, 集中体现在抵押品、质押品的价值高估上, 使得评估价值无法全额覆盖被抵押或质押的债权, 抵押品、质押品从债权债务发生时就不足值, 给债权人 (也称抵押权人或质权人) 带来极大的风险。抵押品、质押品价值高估的原因主要来自债务人 (抵押人、出质人) 、评估机构 (评估人员) 以及债权人 (抵押权人、质权人) 。 (1) 债务人。债务人希望降低违约成本和增加融资额度, 有虚增抵押品、质押品价值的强烈动机。 (2) 评估机构。抵押品、质押品价值评估是目前国内评估机构的重要业务之一, 对于部分评估机构来说甚至是主要收入来源;然而一些评估机构执业水平低下, 对一些价值大、情况复杂、性质特殊的抵押品、质押品, 采用不恰当的评估方法, 加上供求关系的不平衡, 导致评估机构往往会迁就委托方 (即抵押人、出质人或债务人) 高估抵押品、质押品的价值, 提供违背职业道德的服务。 (3) 债权人。如果债权人有发放债权的动因, 就像美国次贷危机的始作俑者贷款公司的经纪人, 也就不可避免有希望价值高估的冲动, 从而大大影响了抵押品、质押品评估价值的准确性。而在评估实务操作中, 不同评估方法的选用, 往往会得出截然不同的结果, 所以评估方法和技术参数的选取, 需要智慧、水平和高尚的职业道德情操。加上评估理论不完善、评估监管不到位, 使评估技术方法和参数选取随意性太大, 影响评估可比性, 从而导致抵押品、质押品高估风险。

4. 抵押品、质押品管理不善引起的风险

抵押品、质押品管理不善, 有可钻的空子, 及易引起抵押物、质物被偷梁换柱等遭致毁损或者灭失的风险, 比如金、银、珠宝、玉石等有形动产, 质权人不能妥善保管质物, 就有可能致使其灭失或者毁损, 也有可能被保管方内部人调换, 以次换好。再比如股权质押实体资产被掏空的风险, 企业用股权质押, 出质人对持股企业有控制权或重大影响, 转移办理了股权质押的企业的实体资产, 待出质人到时无法履行本次质押所指向的债务, 债权人 (或质权人) 需要处置质权以回收债权时, 却发现已经是一个空壳公司。凡此种种, 结果都是竹篮打水一场空, 明明办理了抵押、质押手续, 也签订了抵押、质押合同, 实际却找不到抵押物、质押物的风险。一旦发生这种现象, 即使最后能证明评估机构和评估师的清白, 也难免因曾经的牵连而给评估机构和评估师带来负面影响。

5. 外部环境影响因素 (其他原因) 产生的风险

外部环境因素, 包括抵押品、质押品处置时是否畅销, 即我们常说的变现能力如何, 市场价值的波动性和易变性, 尤其在市场发生整体逆转的情况下, 抵押、质押行为人可能因此面临巨大的系统性风险并遭受巨额损失, 美国次贷危机就是因为房地产市场的逆转而引发。国家财税政策、金融政策、贸易政策等宏观经济政策的变动, 最终都将归结于分配体制的变革, 在一定程度上将影响抵押品、质押品的市场价值, 导致通货膨胀或者通货紧缩。对于抵押、质押行为而言, 主要风险在于价值下降, 即价值衰减, 从而使抵押品、质押品有原来的尚且可以全额覆盖的主权风险变成了部分覆盖, 即不足值, 影响主债权的回收能力。战争、自然灾害、社会异常事件等不可抗力的因素, 对尚处在抵押、质押期间的抵押品、质押品造成灭失或者损坏, 使抵押、质押行为提前被迫实质性中止, 或者部分中止, 从而形成评估机构评估人员的连带风险。

七、抵押品、质押品评估主要风险的规避

抵押品、质押品管理的首要任务就是保证抵押品、质押品尽可能少地贬值或者损耗, 减少风险, 所以对于评估主体来说, 需要在整个评估过程中, 关注评估风险, 尽量规避风险, 其途径或者方法有:

1. 正确识别抵押品质押品的现时生存状态

可以采用文字描述的方式, 详细地予以介绍, 并辅之以摄像、摄影等方法, 形象地记录评估对象的外观和外貌, 为自己对评估客体的识别提供佐证资料。也可以利用专家的工作, 请教专家合理判断抵押品、质押品的完工程度、进度, 以及尚可使用年限等, 并对品质、品位、质量、功能等各种内在因素进行鉴定, 科学客观合理地评价抵押品、质押品的公允价值。

2. 正确区别抵押、质押活动抵押品 (质押品) 与抵押人 (出质人) 之间的经济依附关系

所谓的依附关系或从属关系实质就是权属关系, 所以有效避免权属关系判断失误形成的风险, 有必要对权证实施检验, 土地使用权就需要收集土地使用权证、出让土地则还应检验土地出让合同, 划拨土地要收集缴纳土地使用费的原始凭据, 租赁用地要采集租赁合同, 承包土地要审阅承包合同, 通过这些收集的文件资料, 以确认土地的权属关系。建筑物则要查验房产证, 在建工程或正在开发的房地产则要查验建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证等相关的政府批文。无证建筑物、构筑物则要了解无证的原因, 以判断建筑物、构筑物的合法性。运输车辆应检验其行驶证、出厂合格证明或进口凭证、缴纳相关税费的税票、第三者责任强制险标志等等;购买或者进口的机器设备, 则检验入账原始凭证。矿业权则要检验采矿许可证和探矿许可证。森林资源则要占有方提供林业管理部门颁发的山林权属证、图、基本图、小班调查记录等森林资源资料。金融资产则要检验票单, 通过票单上记载的事项, 作出权属关系的合理判断。

3 加强抵押品、质押品管理

为了防止抵押品、质押品被调包, 被更换, 不但在签订抵押、质押合同时, 一定要明确合同的各项要素, 而且有必要在合同上附加反映抵押品、质押品各个角度的影印作品, 并载明权威部门对抵押品、质押品作出的各项权威指标。为了防止权利被架空, 或者被抽空, 建立对抵押人、出质人的长效跟踪制度, 及时掌握抵押人、出质人的动态, 以及各种蛛丝马迹, 关注抵押人、出质人的持续经营能力, 最大限度地保证抵押品、质押品的安全。

4. 建立资产评估机构和评估人员评估结果服务跟踪制度

建立跟踪服务制度以有效防范抵押或质押期间抵押品、质押品价格严重波动给评估机构或评估人员造成的风险, 一旦价格发生严重波动, 评估主体应当以高度负责的精神, 类似于提供售后服务形式, 书面告知抵押权人、质权人和抵押人、出质人或者其他第三者价格波动的事实以及对抵押品、质押品造成的影响, 形成对抵押、质押期间评估机构出具的所有用于抵押、质押目的评估报告数据进行长期、系统的跟踪分析制度, 找出确定抵押价值的一般规律, 运用数学的、统计的方法, 构建抵押、质押价值评估与监测分析的模型体系, 量化分析指标, 提高抵押、质押评估的科学性。

5. 提高评估机构、评估人员的执业水平

包括专业胜任能力、独立性和职业道德水准, 是规避评估风险一项非常有效的措施。在不动产抵押贷款价值评估中, 评估人员所起的作用就至关重要。一方面由于抵押评估专业性极强, 没有适当的不动产金融和市场的背景知识以及丰富的抵押评估实践经验, 一般评估师很难胜任抵押评估业务;另一方面评估结果将直接应用于贷款为目的的商业活动, 这不仅对银行等提供贷款的金融机构带来风险, 对评估人员自身而言也存在因估价不当而承担法律责任的风险。可见, 评估人员拥有相应的职业经验, 具备关于相关资产评估的充分知识, 独立于债权债务的决策过程, 且与债权人、债务人之间不存在私人或商务关系的重要性。

6. 与国际接轨, 引进国外先进的抵押品、质押品评估先进理念

抵质押物价值评估表 篇3

2011年是集体林权制度改革全面推开的第三年(即是本文所称的后集体林权制度改革时期，以下简称后集体林权制度改革时期)，也是改革后深层次问题逐渐显现的时期。同时，后集体林权制度改革时期引进了新的资本和资源，也使得林农的收入和行为发生了一系列变化。森林资源资产评估和林权抵押（质押）融资，作为有效解决林权制度改革中，森林资源资产有关问题的两个关键点，理应得到更多地关注和思考。

一、后集体林权制度改革时期森林资源资产评估相关问题的国内外研究现状

不同体制的国家对森林这个特殊资源的管理方式存在较大的差异，国外的研究现状更多的是从整个森林资源资产和国有森林资源资产的评估角度去探讨，并没有做详细的划分。而且在评估的过程中，不管是国有林，还是私有林，都更注重森林资源的生态价值。同时，国外的森林资源资产的评估方法也是在不断的探索过程中。值得重视的是，自2003年以来，国外森林资源资产的评估注重参与式的方法在其中的运用，其精髓就是重视当地小区在其中所发挥的不可缺失的重要作用，同时注重森林资源资产评估在信贷融资领域的前置环节应用和评价。

目前,我国针对集体森林资源资产评估的研究主要在以下几方面: 一是集体森林资源评估管理和现状问题研究。主要是对集体森林资源资产评估存在的问题进行深入的研究，在此基础上提出相关的政策建议和投融资管理建议；二是区域性的集体森林资源资产评估研究。主要是针对某区域的集体林权制度改革过程中的森林资源资产评估研究，分析该区域森林资源评估存在的问题；三是案例研究。针对某个实践案例，对集体林权制度改革后森林资源资产的评估提出可操作性的措施。不可否认的是，自2003年集体林权制度改革，尤其是在全国全面推开以来，引起了针对森林资源资产评估研究新一轮热潮，引起了社会学、经济学和法学界的广泛关注。但是，总结我国目前针对集体林权制度改革背景下的森林资源评估问题的研究，主要存在两方面的缺陷：一是“针对性不强、偏重于理论”。针对性不强主要是指目前的研究范围太宽,虽然也有某些区域性的研究，但是提的政策建议或者结论在其它地方几乎全部可以适用。偏重于理论主要是指理论性较强、实践性较差，尤其是集体林权制度改革后林地流转增加，作为新型的评估形式更需要实践性较强的措施去指导各个利益相关方尤其是林农森林资源的评估。二是忽略了集体林权制度改革大背景下的集体林地的“三重”特殊性。集体森林资源资产与国有林地相比，有其独特的特点，其中最为明显的三点就是地块分散、面积较小、集体林地流转面对的对象为单个的林农(有的地方是针对村民小组)。总体而言,我国森林资源评估工作起步较晚，存在不少问题,集体森林资源资产的评估更为滞后，因此，建立一个适合集体林权制度改革的森林资源评估标准显得十分重要。

二、后集体林权制度改革时期森林资源资产评估存在的问题与林权抵押贷款

随着林业事业的大力发展，林业的生态作用越来越被重视，集体林权制度改革顺利完成，林业市场要素逐渐成熟，森林资源资产评估工作在平衡相关利益者中发挥的作用越来越大，也受到政府各个部门的重视。但是根据相关资料的搜集和实地调查，总体认为后集体林权制度时期森林资源资产评估存在以下问题:

1. 专业的森林资源资产评估人员较少，远远不能满足当前的需要。目前，财政部、国家林业局(财企[2006]529号)《关于印发〈森林资源资产评估管理暂行规定〉的通知》是森林源资产评估的重要行政规章，其中，对我国林业行业涉及的森林资源资产评估工作人员做出了原则性规定。目前主要有两种：一是注册资产评估师，二是森林资源资产评估专家。前者需要参加国家统一组织的考试，后者由中国资产评估协会和国家林业局共同审批，并下发由中国资产评估协会和国家林业局共同盖章的专家资质证书。而对于森林资源，一般都处于偏远的地方或者深山，对集体林权的森林资源进行评估需要花费较大的人力、物力和时间，如果严格按照通知要求的话，一是当前我国森林资源资产评估人员远远不能满足现在评估的需求，二是在评估时需要考虑很多专业评估员不所知的地方因素。

2. 评估结果多样性，偏离市场的价值。森林资源资产评估要求客观、真实、公正，然而目前部分森林资源资产评估活动由于受人为干扰和评估理论、方法的局限，常常出现评估结果与实际不符的现象。

3. 评估标准不统一。集体林的评估标准灵活性较强，用林农夸张的说法是:“在一个大的框架下，怎么评估、评估出来多少价值都是评估人员说了算”。由此可以看出，虽然评估时根据当地的实际情况需要一定的灵活性，但是如何掌握“度”成为评估的难点。

4. 评估时没有考虑一些隐形的因素。集体林权制度改革后，集体林地流转日益活跃,流转出去的用途也是多种多样，其中利用集体林地的特殊性开展农家乐在某些地区成为最主要的方式，也为当地的农民增收和经济增长带来了有利的条件。此类的集体林在评估时就要考虑一些外在的因素，例如政府对当地的投资(水利、交通、电力等等) 。

5. 集体林地评估费用高。目前的森林资产评估收费执行国家发展改革委、财政部关于发布《资产评估收费管理办法》的通知（发改价格[2009]2914号）。

按此标准，集体林地的评估费用堪比房地产的评估费用，没有充分考虑到森林的生态环境效用和农户收入较低的现实条件。以价值最少的100万元的森林资源为例，评估费用至少都是几千元，这对农户来说是笔不小的开支。评估费用高增加了集体林地流转的难度。

6. 林权抵押贷款业务风险控制体系的研究滞后。长期以来，由于后集体林权制度改革时期森林资源资产评估的滞后发展，加之林权抵押贷款业务风险控制体系的研究滞后，使得林权抵押（质押）融资在支持“三农建设和发展”的作用方面也大打折扣。

林权抵押贷款业务主要存在六个方面的问题，一是贷款期限与林业生产周期不匹配；二是贷款利息偏高；三是贷款抵押范围狭窄；四是林农办理抵押登记不便；五是资产评估机构少，收费标准偏高；六是林业资源变现困难。

三、建议

1. 充分认识集体林森林资源资产评估的特殊性。森林资源资产的评估是为特定的目的服务的。同样的森林资源资产因评估的目的不同，所采纳的评估标准和评估方法就可能不同，所得的结果也就不同。在某种意义上，森林资源资产评估的结论只能是一种判断性意见。通常是建立在外部环境、技术上的可能性，经济上的合理性等因素的基础之上，会随各种因素的变化而变化。

2. 规范和完善森林资源评估体系。人员方面，应该降低森林资源评估机构门坎，降低小宗林地评估收费标准，加强对评估师的培训，为将来储备更多具备资质条件的评估师。建议在有条件的地区适当增加评估机构数量，满足更多林权流转所需评估要求。森林评估制度中要求小宗林地流转也必须进行评估，但是对于小宗林地，例如5亩地或者更少的1亩地，包括此次林改分到户的个人林地，少的仅有几分地，如果林农要流转，按照程序也需要评估，过高的评估价格和繁琐的评估程序，势必影响他们的流转热情，不利于林业集中经营。实践也证明，并不是所有的森林资源资产评估都要请专业评估机构评估。特别是对要流转的、面积较小的林地，只要确实尊重群众意愿，可以不聘请专业评估机构对其行评估，只要相关的程序和内容做到公开、公正、公平。

3. 确定评估费用的合理标准和优惠政策。集体林权改革把集体林分权到户后，分是前提，合是方向，这样才能促进林业的可持续发展。但是分权到户后，流转的前提就是对林地和林木进行合理的评估。在实际调查中，我们发现许多林农,尤其是林业收入所占家庭收入比重较小和林地地处僻远地区的，特别渴望林地流转，但是过高的林地评估费用增加了林地流转的难度。所以在集体林权流转的时候对特殊地区、特殊的林地可以考虑进行一定的收费优惠。

4. 根据集体林的特点适当增加专业的森林资源评估人员。针对集体林的森林资源评估的“双重特殊性”，对针对集体林评估的评估机构和评估人员应适当地放宽条件，可以考虑在基层林业工作者中选一批经验丰富的“老林业”充当评估助理的角色。例如基层退休的林业工作者，国有林场的看护人员等，这部分人员的优点在于熟悉当地条件，了解当地集体林木的品种数量等，可使评估的结果更具市场性。

5. 建立适应集体林权制度改革的森林资源资产评估指标体系。目前的森林资源资产评估指标体系，没有考虑到森林周围的交通等基础设施因素对林木价值的影响。例如某块集体林木A，经相关林业机构评估价值为20万，但是位于偏僻的山沟，且只有一条羊肠小道可以进去。如果经营者要是购买这批林木，运输费用大概为5万元，那么大多数经营者会把5万元的运输费计算到成本里面去，为追求利益最大化，林木经营者可能就不会购买A块山林。所以A块的林木的价值到底是20万，还是15万？再者，如上述集体林经营农家乐的例子，如果投资者经营好的话，会有正外部效应。这部分效应该如何分配给相关利益者也是新型指标体系应当考虑的。因此，为保证集体林地的森林资源资产评估的结果更加公平、公正，建议在充分考虑各种不确定因素的前提下，建立新型的适应集体林权制度改革的森林资源资产指标体系。

6. 完善和健全林权信贷管理办法，开拓和创新森林资源资产融资种类。林权抵押贷款作为一种金融产品创新，为解决“三农”融资担保难问题发挥着积极的作用，为创新农村金融服务、加快地方经济发展、建设社会主义新农村、实现林银双赢开辟了一条新渠道，值得大力推广。建议做好以下工作：

（1)加大林权抵押贷款配套政策支持。金融机构要进一步明确林权抵押率的合理区间，提高林权抵押贷款的抵押率。

（2)建立林权抵押贷款财政扶持机制。政府要加大政策扶持力度，通过提供贷款贴息等方式，降低贷款成本，简化贷款手续（如减少林农评估、保险、公证等贷款环节和费用支出），为广大林农、林业企业创造林权抵押贷款融资便利，支持地方经济发展。

（3)金融部门要及时配备专业的林权抵押贷款风险识别人才。各地农村金融部门应及时引进专业的林产评估人员，并建立起专门的林权贷款风险识别岗位，落实岗位职责，以确保林权抵押贷款的安全。

（4)要对现有以家庭承包形式到户的林木、林地的相关规定进行适当调整，如果继续限制家庭承包取得的林权进行抵押，就难以充分挖掘林地的潜在价值。建立集体统管山进行抵押的相关制度。建议在当地乡镇党委、政府领导下，尽快建立村级经济合作社，并将村级集体统管山的权利所有人归属到村级经济合作社，允许以村级合作社的名义进行抵押担保，从而规避村委会作为集体统管山的林权权利所有人不能作为抵押人的法律瓶颈。

（5）针对国家征用和包发依法收回的情形下导致抵押消灭的情形，建议在《担保法》或《物权法》中明确：在该种不可抗力情况下抵押权可以优先受偿，收回行为不得对抗抵押权人。在国家提高征用土地补偿标准的情况下，归属于土地承包经营者所有的补偿金，抵押权人可以在担保债权的范围内获得优先受偿。

（6）进一步健全完善森林资源流转体系，可以考虑市场化流转与政策性收储相结合、市场化流转和市场性收储相结合两方案。同时在更大范围内组建林业专业性担保公司，可采取由政府部门出资启动、广泛收集民间资本、林业企业或林农参股等形式，扩大担保基金规模，以解决担保公司担保能力不足的问题。

抵、质押贷款流程及条件 篇4

一.借款人应具备的条件：

1、外地车牌照、非全款的京牌车和全款的京牌车（此业务是押车押手续）

2、借款人必须为车主本人

3、车必须开到公司查看车况

二.需提供的资料：

1、身份证、户口本

2、驾驶证（查看）、机动车登记证、税务登记证、发票、行驶证、保险单、备用钥匙

3、如果车主是外地人的要提供暂住证。

三.贷款流程：

1、与担保公司签订借款合同(借条、收条、买卖合同)

2、工作人员家访并办理抵押登记，10万以上做公证(抵押登记时外地人必须提供暂住证)并且必须要安装GPS3、担保公司放款，最高可达评估值的120%

四.其他要求：

1、车龄在6年之内

2、如果在押期间发生交通事故要及时通知

3、核对身份真假，在网上核查

4、查违章，如有违章则按违章罚和扣分需交纳相应的违章押金。

5、如车主是外地人且在北京没有房产，需要找有房产或固定收入的北京人做担保

6、审核资料----签订手续----做借款公证----装GPS----做抵押登记----放款 必须压的证件：身份证、机动车登记证、税务登记证、发票、车钥匙（一把）、保险单

【房屋短期借贷】房屋短期借贷是利用自己或他人名下的房产作为抵押物，向担保公司申请一笔资金，其用途可以包括装修购车，短期周转、短期投资等。一般借款期限为1-6个月，贷款人在取得信贷资金后，根据与担保公司的约定在期限内向还本付息。

一.借款人应具备的条件:

1、年满18周岁，具有稳定收入的中华人民共和国公民（港、澳，台）

2、贷款人有实际的还款能力证明

3、担保公司规定的其他条件

二.申请人需提交的材料:

1、房屋产权证原件及购房合同、发票

2、借款人有效身份证复印件（正反面）

3、户口本复印件（夫妻双方）

4、婚姻证明（已婚结婚证、未婚未婚证明、离婚离婚证或法院判决书、丧偶的死亡证明及财产公证书）

5、其它的财力证明（行驶证、二套房产证、保险）

三.贷款流程：

1、与担保公司签订委拖代理合同，恰谈贷款的相关事项;

2、夫妻双方当面与担保公司签订合同;

3、担保公司对贷款申请进行调查、审批;

4、担保公司进行家访、公证和抵押登记;

5、担保公司发放贷款;

8、贷款申请人，按月还款(等额本息或月还息 期还本)

【房屋抵押借贷】房屋抵押借贷是利用自己或他人名下的房产作为抵押物，向北京各商业银行申请一笔资金，其用途可以包括购房，装修购车，出国留学、投资等。贷款人在取得信贷资金后，根据与银行的约定在期限内向银行还本付息。

一.借款人应具备的条件:

1、年满18周岁，具有稳定收入的中华人民共和国公民（港、澳，台）

2、贷款人的银行征信良好

3、贷款银行规定的其他条件

4、拥有北京地区房产

二.申请人需提交的材料:

1、房屋产权证原件及购房合同、发票

2、借款人有效身份证复印件（正反面）

3、户口本复印件（夫妻双方）注：外地人须提交暂住证

4、收入证明、收入流水（银行统一格式，须加盖单位公章）

5、婚姻证明（已婚结婚证、未婚未婚证明、离婚离婚证或法院判决书、丧偶的死亡证明及财产公证书）

6、其它的财力证明（行驶证、二套房产证、保险）

三.贷款流程：

1、与担保公司签订委拖代理合同，恰谈贷款的相关事项;

2、夫妻双方当面向银行申请贷款，并签订银行抵押贷款合同;

3、银行对贷款申请进行调查、审批;

4、担保公司约评估所进行评估;

5、分行审批后，银行批贷;

6、贷款申请人和银行工作人员办理房产抵押登记;

7、银行发放贷款;

8、贷款申请人，按月还款(等额本息或月还息 期还本)

【企业经营借贷】企业经营借贷以法人或者中小企业名下的房产作为抵押物，向北京各商业银行申请一笔资金，其用途作为企业经营。这种贷款，贷款审批时间短、还款方式灵活的优势。同时，北京森强担保与合作银行执行更加灵活，务实的评判标准，建立特色服务通道，简化的审批流程，使每一位私营业主满意。

一.借款人应具备的条件：

1、年满18周岁，具有稳定收入的中华人民共和国公民（港、澳，台）

2、贷款人的银行征信良好(征信问题可以进一步沟通)

3、贷款银行规定的其他条件

4、企业银行信用良好，具备按时足额偿还贷款本息的能力。

二.需提供的资料：

1、个人身份证、户口本、婚姻状况证明

2、个人收入证明、收入流水、个人资产状况等还款能力证明

3、贷款用途证明（如购货合同等）

4、房屋产权证（以第三人房产作抵押的，还需提供房产所有人身份证件及同意抵押的书面证明）

5、经营实体的经年检的营业执照、税务登记证、组织机构代码证、企业章程、财务报表

三.贷款流程：

1、与担保公司签订委拖代理合同，恰谈贷款的相关事项;

2、夫妻双方当面向银行申请贷款，并签订银行抵押贷款合同;

3、担保公司约评估所进行评估;

4、银行对贷款申请进行调查、审批;

5、分行审批后，银行批贷;

6、贷款申请人和银行工作人员办理房产抵押登记;

7、银行发放贷款;

抵质押品出入库的操作流程 篇5

为进一步规范抵质押物权利凭证管理，促进抵质押贷款业务的健康发展，特制订该流程，具体操作如下：

一、入库

第一、在抵押贷款发放前客户经理应做该笔贷款的抵质押品入库单（以下简称入库单）一式三份，入库单要求有客户经理与部门负责人签字（客户经理为制表人，部门负责人为复核人），并加盖部门公章，客户经理及其部门负责人有义务对该入库单的正确性负责。

第二、由客户经理将入库单递交到柜台，综合柜员根据入库单内容，进入3069交易科目进行该笔抵押品的账务处理。

第三、柜员操作抵质押品入库账务处理后，将打印出的抵押物品入库凭证加盖业务章，柜台保留一份入库单，交予客户经理抵押物品入库凭证一份。

第四、客户经理保留一份入库单，将最后一份入库单、入库凭证与权证一起交予业务发展部综合员，并在抵质押物品出入库登记簿上做交接。业务发展部综合员负责保管抵押物权利凭证，抵质押物品出入库登记簿，并建立各支行抵押品台账，并每月与各支行对账。

第五、各业务部门要求建立抵质押品台账，明确记录入账的机构。

一、出库

第一、在抵押贷款结清后客户经理应做该笔贷款的抵质押品出库单（以下简称出库单）一式三份，出库单要求与入库单内容填写一致，并有客户经理与部门负责人签字（客户经理为制表人，部门负责人为复核人），并加盖部门公章，客户经理及其部门负责人有义务对该出库单的正确性负责。

第二、由客户经理将入库单递交到柜台，综合柜员根据出库单内容，查询历史该笔抵押品的入账信息，抵押品价值一致才可在 3069交易科目进行该笔抵押品的账务处理。

第三、柜员操作抵质押品出库账务处理后，将打印出的抵押物品出库凭证加盖业务章，柜台保留一份入库单，交予客户经理抵押物品出库凭证一份。

第四、客户经理保留一份出库单，将最后一份出库单、出库凭证一起交予业务发展部综合员，综合员根据出库单核对实物和抵押物品出入库登记簿无误后，要求客户经理在抵押物品出入库登记簿上签收。客户经理方可领走权证。

三、入库后管理

抵质押物品收妥后，应执行双人管理。一人管登记簿以及保险柜密码，一人管保险柜钥匙物，物品出入库时要相互交叉复核。

各业务部门每月末定期进行抵押品时账务核对，即柜台账与手工台账核对。业务发展部应对保管的抵押物品每年定期进行核查，对抵质押物品的明细账和总账与实物核对，保证做到账、实相符。查库时如发现抵质押物品不符，须立即查明原因，向领导及总行汇报。

特别注意的是在计财部入账的抵质押品，还是应该在原入账机构销账，以免分账混乱。

该流程从2014年12月1起实施，抵质押品入账工作在营业部或各支行进行，取消在计财部入账。