商业步行街招商策划

商业步行街招商策划（精选7篇）

商业步行街招商策划 篇1

大市口商业步行街超市招商方案 项目简介：

本项目位于市中心鼓楼处50米，交通便利，项目东西两面即是城市的两个主干道（国庆路和大庆路）南面的中源路横贯于两条主干道之间，北面环绕一条护城河——仪城河，环境优美。本项目占地面积约为3.97万平米,建筑面积6.2万平米。项目位于城南，目前还没有大规模的，比较集中的商业街。项目周边聚集着住宅小区（大约有9000户），所以它蕴藏着大量的人流量，它具备聚集人气的先决条件。

租金政策：

A方案：2号楼总面积2484平米，共三层。每平米租金为0.3元/日。

B方案：9号楼总面积2831.45平米，一层为

商业步行街招商策划 篇2

一、理念设计、文化定位、发展规划

理念设计是商业步行街策划的灵魂,它的提出是建立在充分的调查研究基础上的,步行街策划要考虑步行街的商圈特征、消费习惯、区域历史文化、建筑与商业文化。理念的设计要在商业街历史基础上创新,兼顾历史特点,更重要的是有利于未来发展。

商业步行街是城市形象的代表,是城市的名片。

二、洋流学说与商业步行街布局

洋流的形成有许多原因,主要原因是由于长期定向风的推动。世界各大洋的主要洋流分布与风带有着密切的关系,洋流流动的方向和风向一致,在北半球向右偏,南半球向左偏。

世界四大渔场均分布在洋流回旋地带,从经济地理角度分析:洋流流畅区资源流通过速,难以停留累积,成为鱼类迁徙的路径,无其他特殊条件很难形成资源聚集,如果有沙尘暴等带来大量浮游生物资源,那么会吸引鱼类聚集。反之,洋流回旋使大量生物滞留,回旋区内食物丰富,吸引鱼类;由此产生食物链,对各种物种产生吸引,从而形成资源富饶区域如:渔场、海底矿藏。

可见,回旋能使资源和生物聚集。洋流理论在商业步行街布局方面具有很好的应用价值,上海新天地就是一个比较成功的案例。

上海新天地广场由香港瑞安集团投资开发,占地约3万平方米,坐落在市中心太仓路上,位于淮海中路南侧、黄陂南路和马当路之间,毗邻中共一大会址。它以上海独特的石库门建筑旧区和上海历史文化风貌为基础,以中西融合、新旧结合为基调,将上海传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体,改造成为具有国际水平的餐饮、商业、娱乐、文化等多功能休闲步行街区,形成一个具有传统和现代文化特色的都市旅游景点。

石库门建筑群的外表保留了当年的砖墙、屋瓦、石库门,仿佛时光倒流,宛如置身于20世纪20年代。但是,每座建筑内部则按照21世纪现代都市人的生活方式、生活节奏、情感世界度身定做,成为国际画廊、时装店、主题餐馆、咖啡酒吧等。该建筑群同时保留了上海传统特色的里弄,增加了回旋余地。

上海新天地广场为了制造“渔场”气氛,吸引一批名流投资文化娱乐项目谭咏麟、成龙等百位香港明星经营的“东方魅力餐饮娱乐中心”是明星文化结合餐饮的创意,是追星族经常可以与心中偶像交流的场所;台湾著名电影演员杨慧珊经营的琉璃工房主题餐厅,使游客置身于七彩水晶宫中用餐;法国餐厅的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音乐餐厅夜夜摇滚乐绕梁不绝;巴西烤肉餐厅带来了南美风情表演……

新天地在经营管理上注重文化活动引导,通过人气聚集财富。国际模特大赛、时装表演、日本民俗表演、著名影星的电影新闻发布会等时尚文化活动,纷纷选择在上海新天地登场亮相。该项目投资14亿元,建筑成本达到每平方米2万元。从投资角度看,造价过高,但是它带动了周边地产升值。根据洋流理论,笔者结合东京与国内购物中心实践,构建出一个理想的步行街布局模型。

三、商业步行街的经营管理

商业步行街管理机构的最重要职责是提出发展战略,制定好发展规划,调整好整个步行街的商业业态布局,根据功能定位合理安排商业、旅游、文化休闲等不同功能的分布比例,运用城市经营理论,及市场手段,执行统一建筑规划,组织社会力量建设商业步行街。

商业招商策划书范本 篇3

商业招商概括

完好的执行方案和进行招商的实际操作是招商成功的关键所在，而这一过程的一些细节问题不容忽视。第一是招商队伍的组建及招商人才的培训。由于招商具有“三快三省”(“三快”即快速回笼资金、快速组建市场网络、快速将产品送抵终端;“三省”是指对招商的生产厂家来讲，节省人力，节省物力和财力，节省时间和精力。)的特点，其中“三省”中就有一条是节约人力。因为极大程度上动用了代理商的人力资源，招商的企业在人员上自然缓解了大量压力。不是说招商的企业就不需要引进人才，进行队伍建设。相反的，由于企业招商工作繁杂、细琐，不仅需要招商人员有丰富的经验，更要有敬业精神和团结协作的态度。企业要想长期的发展，通过招商培养和锻炼队伍更应是企业发展的重中之重。

制定非常好的招商策略，而在招商实施中没有很好的执行、甚至走样，那么一切都前功尽弃，一个富有热情、精干、强大的招商队伍是招商的工作的关键。

第一步是招商的组织框架和岗位职责的确定，主要是对人才个体的技能的锁定和对团队的整体规划。从长远发展角度看，招商应配备以下几方面人才：

1、招商经理1人，需对本项目所在行业的市场营销有实际操作经验(尤其要擅长招商运作)，懂企划，善管理，具出色谈判技巧和人格魅力。

2、大区招商经理若干，分别负责项目招商大区的工作：大区经理应具备一定的招商运作经验，长于说服、鼓励性的谈判，具团队合作精神、服从意识和大局观念。

3、区域协销经理若干，主要职责是协助开发市场，完成销售。协销经理需人品正直，勤恳敬业，具备较佳的沟通和组织管理能力，并能长驻外埠。

4、商务助理若干，主要职责是帮助一线招商人员作好内务(资料物品、来电来函、来人洽谈、信息收集等)和会务组织等工作。

5、其它服务人员如文案、平面设计、接线及接待人员。

招商队伍组建之后，必须进行培训。一方面，通过培训是团队了解项目的现状、产品，了解招商策略和操作步骤，同时也是进行磨合的过程。招商的培训主要有以下几个方面：

1、项目及产品知识，以使团队成员对项目的现状有清楚的认识。

2、沟通技巧(如接听电话、接待语言、洽谈技巧、仪表举止等)，以培养团队成员的职业感。

3、招商专业知识(招商流程、谈判技巧、接听电话、注意事项等)。

4、招商要旨(招商策略说明及合同解读等)。

招商工作开始后面临许多实际的实施工作，在产品的核心概念基础上撰写招商文案、制定《招商手册》、制定媒体发布计划、准备合同文本、准备各类产品和项目的宣传资料等等，必要的准备将为招商实施打下良好的基础。只有进行有效沟通，把握“求租者”的洽谈与管控技巧，招商工作才能顺利开展。

从第一篇招商广告发布下去，接到第一个咨询电话开始，招商进入了实际运做的阶段。从“求租者”打进第一个电话到招商的合作主体--各分销商和代理商签订协议，进行产品销售这一过程是整个招商工作的核心部分，直接决定着招商的质量和数量，也就决定了整个过程的成败。主要目的是吸引好的“求租者”加入到企业的体系中来，共同把产品推向市场。想要吸引“求租者”的加盟，有效的沟通显得非常重要。

招商中与“求租者”接触的整个程序，一般如下：

第一次信息的处理(来函、来电)-第一次信息回复-第二次信息处理(二次来函、复电、咨询、商洽)-第二次信息回复(信息升级→有选择发送实质性资料)-招商总部零星接单(上门洽谈、签约)-招商会议的筹划、准备(全国性会议、区域性会议)-发出会议邀请(曾经问询者、熟悉者及看报来电者)-接收报名、督促参会-召开会议并签约-督促履约-收款发货。

在这过程中，首先面临的是对“求租者”信息的处理和选择，好的招商广告发布后，招商总部将面对大量的反馈信息，对于第一次来电或来函，主要注意对“求租者”按已经设定的招商区域归类，对求租者姓名、地址、电话、基本状况和问题做以记录，同时给对方发去有关产品和项目的基本资料(包括项目介绍、产品介绍、招商活动的安排)，同时对于各地区实力较强或行业内经营者一类的“求租者”做重点标注，用以综合的研究。在这过程中，不必在电话中向询问者做过多有关招商的说明，对于“求租者”提出的问题也不必急着回答(主要避免“求租者”因了解不够而以偏概全，自我估计或防止竞争者和恶意攻击者获取一手信息)。在“求租者”研读了有关资料后第二次咨询过程，招商部门则应该选择性的介绍关于招商情况和产品信息，并根据“求租者”表现的诚意，发去部分“该求租者”重点关注的内容资料，并力争邀请对方参加招商会议。

对于一些急于了解情况的“求租者”，招商部门要有专人负责接待和谈判，带领来访者参观项目、了解运作方案等，以免流失“加盟商”。

面对面的沟通方式仍是最直观有效的方式，招商会议的成功开展是“求租者”加盟的关键一步。在与“求租者”谈判之前，一些细节的准备十分重要，如招商办公场所的布置、人员的工作状态、对来访者的接待，这些都直接影响洽谈的结果。在沟通的过程中，应该向来访者潜移默化的传递以下几点信息。

1、有实力：与强者合作才能更强，加盟者希望企业的力量雄厚，解除后顾之忧。

2、有决心：坚定的信念和强有力的推广策略将使加盟商感受到项目推广项目的决心，用数字说明项目的力度是最好的方法。

3、有信誉：一味的夸大其辞根本无法联合有实力的经销商，态度真诚、有理有据，最大限度的为“求租者”考虑是双方共同发展的基础。

4、有办法：详细、可行的营销方法对于经销商有极大的吸引力。

5、有利益：归根结底，成功的推广应该有丰厚的利润，项目留给加盟者的利益应该十分可观。

与“求租者”签定合同，收取租金和保证金，则全面招商工作告以段落，后续零星的招商工作开展可以抽取部分力量，而工作的中心转移到产品的全面推广阶段。

招商过程中，要处理大量的信息和参与大量的谈判、说服、培训工作，工作内容非常细琐，实际的过程中会遇到一些具体问题，对“求租者”提出的问题给予良好的解答将大大增强其信心。

招商策略

大型商业物业招商策略

第一部：招商原则和准备过程

招商目标的选择

企业招商的目的是为了吸引知名商家，出租经营场所的使用权，更好地提高项目整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据市场需求和项目定位情况来确定，具体说应考虑以下因素：

(一)项目自身的市场定位;

(二)项目所在地的消费状况;

(三)投资商和发展商的自身资金情况;

(四)拟引进商家的市场定位、发展战略。

招商谈判原则的确定

招商谈判的目的在于使参与谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。

(一)招商谈判的特点

1、谈判对象的广泛性、多样性和复杂性

商场的交易活动不受时空限制，而具体的谈判对象交易条件又是多样的、变化的。这就要求项目的谈判人员要围绕本项目的经营范围，广泛收集信息，了解市场行情，并选择适当的方式与社会各方面保持广泛的联系。

2、谈判条件的原则性与灵活性

项目招商的目标要具体体现在谈判条件上。条件具有一定的伸缩余地，但其弹性往往不能超越最低界限，界限是谈判人员必须坚持的原则。这一特点就决定了项目谈判人员要从实际出发，既要不失原则，又要随机应变具有一定的灵活性，以保证实现招商谈判的基本目标。

3、谈判口径的一致性

在招商谈判中，双方谈判的形式可以是口头的也可以是书面的，谈判过程往往需要反复接触。这就要求谈判人员要重视谈判策略与技巧，注意语言表达和文字表达的一致性。谈判人员要有比较好的口才和文字修养能力，也要有较强的公关能力。

(二)招商谈判的原则

根据招商谈判的特点，谈判双方要取得共识，促使谈判成功应遵循以下原则：

1、坚持平等互利的原则

2、平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。

3、坚持信用原则

信用原则是指招商谈判的双方都要共同遵守协议。重信誉、守信用是商家基本的职业道德。在谈判过程中;应注意不轻易许诺，但一旦承诺，就应履行，保证言行一致，取信于对方，以体现真诚合作的精神。

4、坚持相容原则

相容原则要求谈判人员在洽谈中要对人谦让、豁达，将原则性和灵活性有机结合起来，以更好地达到谈判的目的。

招商谈判的准备

所谓招商谈判的准备就是指在思想上、物质上和组织上为谈判进行充分的准备工作，主要包括：

(一)招商宣传是招商成功的先导，招商手册是宣传的重要环节，是项目招商的基本宣传资料，关系到项目的形象，该手册突出如下关键点：

1、通过钻石地段选择项目选址的正确性，树立基本点核心地段的商业物业。

2、通过事实列举项目投资商与发展商业绩与荣誉，突出其在项目所在地的地位。

3、招商策划和承租户的选择关系购物中心的成败，在招商过程中，有必要对每个承租户进行分级评价，预测他们的经营前景，作为店面出租的指导。

4、第一

承租户的选择确保租金的来源。

5、第二

需要保证购物中心的商品种类的完整性。

6、第三

需要保证购物中心经营项目的多样性与综合性。

(二)准备谈判的依据

1、明确谈判目标，包括最优期望目标、实际需求目标、可接受目标、最低目标等;

2、规定谈判策略，包括了解谈判对象的状况，谈判的焦点、谈判可能出现的问题及对策;

3、选定谈判方式;

4、确定谈判期限。

(三)组成谈判小组

1、挑选谈判小组的成员;

2、制定谈判计划;

3、确定谈判小组的领导人员。

第二部：确定招商方式与渠道

商业物业项目招商的方式

1、项目洽谈会。

项目洽谈会是招商最为常见的一种形式。它是由招商单位携拟与合资、合作或引进的项目，有针对性地与商家洽谈。其特点是针对性强，易于吸引有兴趣的客商。影响大，实效性好，主办者可以派遣技术专家与客商直接进行接洽。

2、项目发布会

项目发布会是招商经常采用的方式。它是由项目主办者在一定的场合公布拟引进合资、合作的项目，阐述招商项目的特点和技术、资金要求，以期吸引客商。

3、经济技术合作交流会

经济技术合作交流会是一种层次较高、范围较大的招商引资方式。其特点是层次较高，范围较大。可以是多种行业的招商。

4、投资研讨会

投资研讨会是一种较小型、时间较短的招商形式。它通常是由政府部门、经济研究机构举行的区域性投资战略、政策、现状和发展趋势的研究讨论会。其特点是灵活，即是务虚，又重务实，主办单位可以公布一些项目进行招商，可以介绍本地区的投资环境和利用外资的政策，达到宣传的效果。

5、登门拜访

登门拜访是招商效果明显的辅助性活动。招商单位专门派出招商小分队或在国内外举办集会式招商活动之余，拜访跨国公司、投资咨询顾问公司、会计师行及其他中介机构，宣传投资环境，具体介绍投资项目，探讨佳作事宜。其特点是机动灵活，针对性强，气氛融洽，容易引起被访者的兴趣。

第三部：制订谈判策略

明确谈判目的

招商谈判的目的就是招商洽谈的主要目标，或招商洽谈的主题。在整个招商洽谈活动中，招商洽谈者的各项工作都要围绕招商洽谈的目的而开展。

在招商洽谈的目的确定以后，就需要确定招商洽谈的各个具体目标;在达到各个具体目标后，招商洽谈的主要目标即招商洽谈的目的就可以实现。

招商洽谈的目标可以分为三个等级：

第一级的目标是最高等级的目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是获得圆满成功;

第二级的目标是基本达到接受的目标，如能达到这一级目标，整个招商洽谈可谓是获得了基本成功;

第三级的目标是最低接受目标，如能达到这一级的目标，整个招商洽谈可谓是达到了最基本的要求。

招商洽谈的目的就是在招商洽谈中所要追求的最佳利益目标。

在确定了招商洽谈目标的同时，还要确定招商洽谈的地点。招商洽谈的地点对招商洽谈的成功与否有很大的影响，因此，在确定招商洽谈地点时要慎重，应考虑以下几方面的问题谈判中各方力量的对比，可选择地点的多少和特色，各方的关系及可能发生的费用等。

本案场分析(飞洲国际广场)

一、徐家汇商圈背景介绍

徐家汇商业中心界定北起广元路，南至南丹路，东起天平路，西至漕溪北路，座落于上海最大的地铁一号线徐家汇站上。30多条公交线路连通四方，漕溪北路立交桥、中山南路内环线高架一同构筑起现代立体交通框架。徐家汇商业中心占地3.3平方公里，共计大小商业网点1000多个，商业营业面积达45万平方米，占全区营业面积的13，徐家汇商业中心附近已建有二条市级特色街，即衡山路欧陆风情街和宜山路建材家具街，分别以休闲娱乐和建材家具闻名于沪上。目前徐汇区正积极培育新的二条商业特色街，一条是以依托上海交大的高新技术孕育而成的广元西路慧谷电子街，另一条是以面向大众消费的天钥桥路餐饮街，起到了为商圈相辅相成的作用。

徐家汇商业中心目前已构成融购、娱、赏、食、游为一体的综合消费商业布局，其中百货商厦、餐饮业、娱乐文化已成为商业中心的主力业态。徐家汇商业中心集天时、地利、人和的优势，尤其经过新一轮精心打造和调整后，得到了突飞猛进的发展。首先徐汇区是人口导入区，吸收了静安、卢湾、黄浦等地区的动迁居民，为徐汇区带来了客流，并且徐汇区人群中以知识分子、海外侨胞、高收入人为主，为创建商业中心奠定了基础。徐家汇投资多元化，招商注重徐家汇商圈特色经营。商圈内有市上第一家沪港合资的东方商厦，沪台合资的太平洋百货，沪港合资的港汇广场以及中英合资的汇金百货等商业企业，吸引了大批不同消费水平的消费者。注重错位经营。商圈率先倡导“错位竞争”和“个性化经营”的经营理念，从消费方式、购物环境、商品结构到文化氛围、功能设施，创造了商圈相依互补，共存发展的成功经验，形成了商圈整体的竞争优势，满足了不同消费者的个性需求。一是注重发掘商家本身的经营能力，形成了不同氛围和水准的商家企业;二是注重业态错位。商圈内率先引进了电脑市场，百脑汇、太平洋电脑成为了全市电脑业的旗舰店，占全市的电脑销售的50%。美罗城在引进百脑汇的同时把美食广场、音响广场引入商圈，使整个商圈的业态更为齐全、合理。

徐家汇商业中心现有的东方商厦、太平洋百货、汇金百货、六百实业、新路达吉买盛、汇联商厦、美罗城百货商厦营业面积达30万平方米，占总面积的64%，2003销售达39亿人民币，占社会消费品总额的30.7%。东方商厦以其“礼在东方”的服务宗旨享誉全市，并以其国际知名品牌吸引各方来宾。沪台合作的太平洋百货定位于“流行的领导者”，在年轻女性顾客中极具号召力，凭借其卓越的经营理念和灵活多样的促销手段，迅速在百货业崭露头角。六百实业首推“自然式服务”，以规范严格的现代化管理模式和温馨的服务在行业内独领风骚。定位于“现代都市型百货”的汇金百货于98年开业，一流的服务设施、浓郁的文化气息和诸多的品牌深得白领人士的青睐。2000平方米的地室超市以生鲜食品为特色，为周边住家提供了极大的方便。

营业面积达7万平方米的港汇广场是上海目前最大规模的购物中心(Shopping Mall)。商场引进商户250家，包括30间特色餐厅及5000平方米的国际美食广场、15000平方米的富安百货、8500平方米的西式主题乐园及大型超市、专业运动城的进驻。即将开幕的桥外桥主题乐园，设有室内模拟高尔夫球场、立体动感游戏、赛车、3维音像、迷宫、激光战斗游戏以及魅力迪斯科舞厅和火焰夜总会等，无论购物、休闲、餐饮、娱乐在港汇均能满足各阶层消费群体的需要。

徐家汇商业中心内有电脑专业市场百脑汇电脑、太平洋电脑、盈河电脑3家，徐家汇的电脑广场目前成为上海最大的计算机及其配件、耗材和其他信息产品的集散地之一。

餐饮娱乐业有40户，营业面积10.1780万平方米，占总面积的31.86%。位于徐家汇商业中心的美罗娱乐城总体面积达6.5万平方米，独特的巨球建筑缀满新颖的满天星顶灯，将购物、休闲融为一体，品种丰富的休闲小吃、白领光顾的舒适堡健身中心及令学生、市民喜爱的思考乐书局、柯达影院等已逐步成为市民消费的新热点。并构成徐家汇商圈休闲娱乐业态主流。天钥桥路餐饮街以品牌著称，以家常为特色，使得工薪阶层慕名而来，成为聚朋小酌的好场所。

徐家汇商业中心现有宾馆业3户，营业面积4.1400万平方米，占总面积的12.96%。徐家汇附近有着四星级的建国宾馆和二星级的西亚大酒店以其便利的交通条件和适中的价格吸引着周边省市的宾客近悦远来。

二、背景分析

优势

经营面积大，可以体现规模经营效应，可以经营不同规模的商品，有较强的满足力和挑选力。

交通优势：地铁1号线、4号线直达本案B1，并设有出口，每天数万人流能保证经营者的利益，高架内环线近在咫尺，轻轨明珠线距本案步行10分钟路程。

商圈优势：徐汇商圈的经济发展已日趋繁华，本案距徐家汇商圈10分钟路程，其发展前景也非常可观。

物业管理优势：国际金牌管理集团，高效统一经营、统一管理、统一回报。同步世界先进经营理念，国际品牌管理公司担纲物业管理工作，展现国际商业气象。

发展优势：徐汇区是上海市的中心城区，这里集聚了上海的科技资源优势、人文环境优势和徐家汇商圈品牌优势。近年来，徐汇区在经济建设、城市管理和社会事业的发展等方面，都取得了令人瞩目的成就，综合经济实力在上海10个中心城区中名列前茅，是上海市首批可持续发展综合试验区。徐家汇地区，已经成为上海最繁华的现代化商业中心之一，上海三年大变样的标志性地区之一。

3.2米挑高中厅，电梯直达5F、6F，尽显贵宾级非凡品质，31部瑞士迅达电梯、自动扶梯、观光梯、垂直电梯应有尽有，商业运作畅通无阻，意大利原装cofsi进口中央空调系统。

弱势

处于次星级地理位置。

徐汇商圈日趋成熟，已形成错位经营，本广场尚处于起步阶段，竞争激烈。

招商价格无明显优势。

机遇

足够的广告预算支持广告及公关活动。

市政府政策的有利倾斜。

由于近徐家汇商圈，商铺需求量大。

周边高档的固定消费群体

强大的地铁消费群

写字楼固定的消费群体

本案招商策划方案

一、招商原则

巧妙利用逆向思维，悬念转播的各类异手法，让本次招商跳出百货业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果。

二、招商策略

● 楼层功能区划按照各类品牌间的经营互动原则，进行局部科学规律整合。

● 严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳国内国际亮点品牌。这是保证整体层面上档次先决条件。

● 店铺采取定价租赁制和协议扣点制，以便为招商信息宣传创造悬念卖点。

● 店铺定价租赁的切入点与众不同的悬念招商策略。

● 与徐汇区政府有关部门合作，打出公益事业牌。孕育徐汇社区系列广场文化活动。为众商铺聚集人气，使发生购买行为提供冲要条件，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为目标业主提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。

三、品牌形象定位

鉴于本商圈潜在消费层面颇高，本次招商对象也应该颇具品牌知名度。利用系统的品牌传播策略，打造成一个国际国内知名品牌汇聚的大舞台。以服务品牌化，个性化模式为先导，以迅速的宣传手段传播飞洲国际广场在本商圈内的行业标志与先驱的形象地位。

四、实施方案(分割出租)

定位的基本依据

①地段决定原则

前面已经提到，本项目属于上海市传统商业中心徐家汇商业圈，距徐家汇中心约1公里的路程，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业氛围。然而，因为徐家汇商业中心仅在方圆200米密集，与本项目相连的漕溪北路是快车道，没有休闲步行道，形成了一定的商业断层。因此，在不能充分地与徐家汇商业中心共享人流、互通商气的现实格局下，须有精准市场错位的经营定位，将消费者吸引在本案地铁站下车。

②互补原则

由于本项目商业规模较小，前期定位是写字楼的配套部分，因此不能简单的定位与上述徐家汇商业中心同质业态，要走专业、高档、精品的路子。引进高利润的专业餐饮品牌店、精品百货店和高档城市会所是本项目对市场的互补。

③业态演变原则

传统的商场只是购物的场所，随着人们的生活水平的提高、消费行为的转变，休闲购物成为主流，休闲、餐饮、娱乐将极大的满足消费者购物外的需求，并且其规模也将赶超购物的规模。

④商圈扩大原则

同样，因为高端的商业市场定位，在我们的消费群定位上就要充分考虑整个上海市城市中心区域，扩大服务半径和商圈，吸引最多的优质消费群，实现商场的持续繁荣。

五、商场布局

飞洲国际广场定位为高档商业中心，招商客户群为：

1、国际知名品牌，国内知名品牌厂商;

2、国际连锁集团。

1、主营项目

地下一层：高档超市休闲系列。

一层：进口化妆品(CD、姿生堂、娇兰等)、高档珠宝(谢瑞琳等)、世界极品服装(阿玛尼杰尼亚等)、高档手表、高档皮具(路易威登等)、高档工艺品、高档笔。

二层：高档女装系列、休闲装、手袋、女饰品、精品鞋店、精品裤店、女士内衣。

三层：高档男装系列、休高闲装、皮具、男饰品、精品鞋店、精品裤店、男士内衣、领带。

四层：儿童服装、高档床品、进口饰品店、精品工艺品、体育服装、体育器材。

五层：餐饮。

六层：娱乐休闲。

2、配套项目

A、家私、布艺、古玩、画廊、厨房用品、书屋。

B、肯德基、麦当劳、必胜客、罗杰斯、茶叶店、酒吧。

C、屈臣氏、医疗诊所、健身中心、美容中心、美体瘦身、茶社、写真工作室、数码工作中心、药店营销理念。

六、人员配备计划：

组成一支强有力，专业的招商，租户物业管理，企划队伍，具体如下：

招商经理(1人)

招商主管(4人)

入租设备工程安装管理，电气管理(2人)(人选可由开发商提供)

企划主管(1人)

筹备期商品部人员总编制8人

七、招商人员岗位职责

副总经理兼招商部经理

▲主要职责：

☆根据购物中心经营方针与要求，制定招商部计划，并组织实施。

☆负责购物中心整体商场策划，布局，商品组合及与厂商协调，公司整体企划，促销等，确保商厦经营指标达成。

☆组织，管理招商，企划团队，培训及辅导招商人员。

☆对招商部门厂商引进，人员招聘，促销方案及相关合同及发生交际费用审核等负责。

招商主管(4人)

▲主要职责：

☆负责整个楼层招商，布局，商品组合及与厂商协调，确保招商品100%达成。

☆配合公司整体布局，完成公司下达指标。

入租设备工程安装管理，电气管理(2人)(人员由开发商提供)

▲主要职责：

☆入租设备工程安装管理，电气管理，维护管理商场的整体工程运行，同时满足正常开业。

☆协助经理开展工作。严格审查招商户经营资格及入住手续。

负责租户单位日常管理工作，督促租户单位认真履行招商合同。

企划主管(1人)

▲主要职责：

☆贯彻执行本企业经营发展战略方针，配合招商，经营需求，结合实际制定本公司广告策划并组织实施。

商业项目招商策划代理委托合同书 篇4

地址：

电 话： 传 真：

乙方：

地 址：

电 话： 传 真：

甲、乙双方经友好协商，就甲方委托乙方对深圳市 的 商业项目进行 独家代理策划招商事宜，协议如下：

一、合同标的合同标的物业：，建筑面积 ㎡，系甲方 开发建设之商业

物业。本合同为甲方全权委托乙方对本项目进行商业策划招商代理的工作。乙方同意接受甲方委托。

二、委托内容

独家招商代理内容： 甲方全权委托乙方对本项目进行商业项目独家策划及 招商代理的工作, 其中包括招商策划工作、商业项目规划工作及独家代理 本项目的整体招商工作，乙方在获甲方委托独家代理招商期内将全权负责 具体招商工作的执行及监管和所有租约合同的初审工作。

三、合同期限

甲方委托乙方为本项目的独家代理招商单位，合作期限由本合同签订之日 起 叁 个月止。

四、合同双方的权利和义务

1、甲方的权利和义务

1.1 甲方负责提供乙方经营管理场所（包括招商处），负责招商处的按时装修、布置及正常使用等事宜，并承担相应水电支出。

1.2 甲方应按时办理租赁许可证、产权证件方面等相关批文，并提供复印件 给乙方。

1.3 甲方应对乙方各阶段提交的报告、工作计划等在五个工作日内完成审定 签复。

1.4 甲方应全力支持、配合乙方按经双方审定的策划报告及执行方案所进行 的工作，保证招商现场包装、广告投放量等，以利招商计划的顺利实施。

1.5 甲方应详细介绍标的物业相关情况，并按双方约定的时间准时向乙方提 供工作所需图文资料及准确的营销工作需要的数据。

1.6 按照本合同要求对乙方工作进行监督；及时审议并确定乙方提出的各阶 段策划方案及实施细节。（包括租金价格标准和广告策划方案。）

1.7 甲方有义务根据合同支付乙方的独家策划及招商代理费用；

1.8 甲方有权在乙方故意违约的状况下提出解除合同，并追究乙方违约责任；

1.9 甲方负责将合同标的物业交乙方独家代理招商，并负责与客户签订正式 租赁合同，每月收取租金(包含租赁押金)。

1.11 甲方保证工程按期竣工、验收、入伙，并按时取得竣工验收合格证书。

1.12 甲方负责承担项目的所有广告宣传、招商书制作、项目推广费用,其中： 乙方建议甲方投入的项目前期推广费用(包括媒体广告费用)不少于商

业项目总招商面积全年租金的3-5%(预算方案另列)。

1.13 甲方负责提供租赁物业的租赁合同书范本及收据。

2、乙方的权利和义务

2.1 乙方负责于本合同签订后，组成项目专责小组，定期召开例会，向甲方 汇报项目策划工作进度、招商情况以及经营状况，并按照会议议决事项 提供相关建议和应对策略。

2.2 乙方应协助甲方进行现场布置工作，并及时提供有关现场包装建议方 案，包括装修、布置风格__________、家具摆放等事宜。

2.3 乙方负责制定本项目方案改进策略，并从市场有效需求之角度向开发商 提出建设性意见，供甲方决策参考。

2.4 乙方定期组织本项目有关的研讨及每周工作例会，并及时提交会议纪 要，作为双方的工作方向和执行依据。

2.5 乙方在项目招商期准备阶段，负责制定招商操作实施方案、招商人员培 训计划、选拔招商现场接待人员培训工作。

2.6 乙方在营销推广阶段，负责监控营销方案的实施，并适时调整、指导招 商具体工作，解决招商中遇到的困难，保证招商工作顺利进行。

2.7 乙方根据合同约定，按时收取项目代理招商费用。

2.8 乙方不得对外发布和承诺未经甲方许可的有关本委托项目的内容。

2.9 乙方负责独家代理合同标的物业的招商，节假日照常运作（春节除外）。

2.10 乙方负责主理一切招商工作查询及有关招商及租赁的具体工作。乙方负 责在独家代理招商期内完成本项 80 %的招商率。

2.11 乙方定期（每个月）向甲方提供本商场的招商情况分析报告，内容包括： 前一时期招商状况，客户心态、客户业态分布、市场动态等，并根据

市场变化状况适时做出调整建议。

2.12 乙方负责招商的管理工作及招商操作的合法性和安全性。

2.13 乙方全权负责管理本项目租赁进度控制及商业经营控制，避免重复出租 单位。

2.14 乙方负责于现场招商中心投入 3 名专业招商人员，处理日常招商接 洽工作。

2.15 乙方的招商职责在租客与甲方签署正式租赁合同并收取入驻前期款项 后，即告完成。在甲方与客户签订合同后的履约期内，因合同纠纷，违约而发生的赔偿与乙方无关。（除非该纠纷是由乙方的过错所致的。）

2.16 乙方负责拟订并备妥招商的租赁合同及各项租赁文件。

2.17 乙方按甲方意向并获得书面认可，在甲方授权范围内，完成商业项目有 关的推广及宣传活动。

2.18 乙方对租赁客户收取定金额度不能超过壹个月租金。

2.19 乙方针对本合同标的物业的任何越权签订合约所带来的责任由乙方承 担。

2.20 本合同到期后，乙方负责将有关本租赁物业的租赁资料移交给甲方。

五、独家策划、招商代理的收费标准及支付方式

1、独家策划费用：本合同书策划费用为人民币 伍万元整,合同签订之日起3 天内支付乙方第一笔策划费 3 万元，余下 贰万元分2 个月付清，即每月 10 支付当月策划费 壹万元。

2、招商代理佣金费：以合同租赁价一个月租金为结算依据，即招商代理佣金= 签订租赁合同面积*租赁合同租金*1 个月。

3、当租户签订《 商业项目租赁合同书》并按照租赁合约规定交付完 商业项目租赁定金(押金)后，甲方须按本合同结算招商代理费。

4、招商代理费每月5 号结算一次，计量标准以已招商并签订《租赁合同书》 合同为准。

5、独家代理招商收费标准 ：甲方或乙方同意乙方介绍上述客户到现场看楼，如客户（或客户之亲属、授权人、代理人）自看楼之日起与该物业发生租 赁业务，甲乙双方愿意向乙方支付租赁物业按平均壹个月租金作为乙方的 代理佣金。

6、若租户不履行商业项目认租书，定金将作为赔偿甲方或乙方损失之罚金，则 乙方按定金的50%收取代理费；如因甲方或乙方单方面过失，需退回全额或 部分订金/定金给租户时，则乙方亦按定金的50%收取代理费。

7、付款方式：甲乙双方以支票或现金的方式支付乙方的独家策划及代理招商费 用。收款帐号以乙方书面通知为准。

六、生效、违约及其它

1、本合同自甲乙双方同意接受并签署之日起本合同自动生效。

2、所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方负责赔偿对方因此所产生的 一切经济损失。

3、双方对合作过程中的所有相关商业资料均负有保密责任，未经许可，任何 一方不得擅自对外发布或提供给第三者。

4、甲方未按合同规定按时向乙方支付本项目的独家策划及招商代理费用，逾 期甲方应按有关独家代理招商费用的千分之二/日，作为滞纳金补偿给乙 方，且乙方有权提前终止合同。

5、因其它不可抗力造成的实际损失，则根据实际情况由双方分别承担各自相 应的责任。

6、本合同如一方违约，经协商解决不成，另一方有权提前单方面终止合同并 保留追究法律责任的权利，否则，视同合同继续有效。

8、本合同一式肆份，甲乙双方各执两份，均具同等法律效力。

9、本合同未尽事宜由甲乙双方协商解决，若有需明确之处，经甲乙双方协商在 不违反本合同精神的范围内可签补充协议书。补充协议书与本合同具有同等 效力。

11、本合同出现纠纷，甲乙双方友好协商，协商不成，由法律解决。

附件：策划工作内容及完成时间：

第一部分：市场调研，经营定位

区域及项目周边零售消费市场调查

区域及周边零售商业市场调查

区域专业市场调查

区域产业结构调查

商铺销售市场调查

本项目经营定位

第二部分：项目招商推广

项目明细经营定位

项目经营分区及招商平面分割

商业经营品种分类及比例确定

项目建筑立面、内部装修、铺位装修等建议方案

商业租金、物业管理、广告费用等建议

商业经营管理及经营推广策略

目标商户经营场地、生意源、租金、营利、进驻本项目意向调查 招商整合推广策略

第三部分：经营管理

经营管理框架

经营管理推广

甲 方：（公章）

法定代表人或授权代表：

日期：2005年 月 日

乙 方：（公章）

法定代表人或授权代表：

日期：2005年 月 日

商业步行街招商策划 篇5

宝安区是深圳市六大辖区之一，其去年已开始推出的中心区拥有几十万平方米的商业项目，由于这些商业面积分散在不同的开发商，将使商业地产的招商和运营管理的竞争变得异常激烈。同时，多数开发商因首次介入大规模的商业项目，甚至采用全部出租的盈利模式，使商业地产前期阶段的市场定位、主力店招商和未来的运营管理显得十分重要。

一、宝安中心区的概况

宝安区成立于1993年初，辖区总面积751.6平方公里，现有人口273.5 万人，其中的新安办事处和西乡镇的人口数在宝安区也分别位居第一位和第二位，户籍人口比例分别占全区总户籍人口数的30%和14.3 %。2004年宝安区GDP达786.16亿元，同比增长24.3%。宝安新城又称作宝城，是宝安区的政治、经济、文化中心，前身是宝安县城，有着悠久的历史背景。新城划分为新安和西乡两个行政区域，大体以新安五路为界，新安街道是宝安区开发最早的城区，交通发达，公共交通网络密布，城市建设亦有一定基础，市政配套工程亦较完备，人口密度较大，商业、零售、餐饮业兴旺。西乡镇部分片区虽离旧城中心稍远，沿荔园路、龙珠路、沙东路、沙西路、商业步行街已经形成了一条繁华的商业带，商铺密集。

2003年初，深圳市决定启动“一市多城，众星拱月”的城市发展计划。深圳“一市多城”发展规划在宝安启动，一市多城战略确立了宝安新中心区的次区域中心地位，以及整个宝安区的政治、经济、文化、体育和信息中心地位。宝安新中心城的规划起点相当高，整个中心区规划面积 639.21公倾，呈钻石状，东北临宝安大道，西北临新安六路，创业路纵贯其中，东南只一关之隔与南山区相临，西南隔海与大小南山相望。面临珠江入海口，拥有4公里的海岸线。宝安新中心区全部为填海造地，规划居住人口１８万人。

宝安新中心区布局分明合理，功能结构明确划分为三个圈层： 第一圈层为核心区，是宝安新中心区的主体，功能以行政、文化、商业、金融及商务办公等为主，用地面积 2.26平方公里，建筑以高层为主，以突出新中心区的形象和地位；第二圈层为混合区，为核心区的外延部分，功能包括商业和商住混合，面积 1.87平方公里，实行梯级开发，建筑以小高层为主；第三圈层为居住区，功能包括不同类型的居住楼宇和居住配套设施，面积 2.25平方公里，建筑以多层为主，同时包括部分高层、小高层和低层别墅。

据有关报道显示，未来三年，宝安中心区将涌现面积超过50万平方米的商业营业用房，富通、泰华、鸿荣源、深业等多家实力雄厚的本地开发商将投巨资高度介入。

二、主要存在的问题

由于深圳市商业竞争较早，竞争也相对充分，加上深圳土地资源十分紧缺，因而，近几年来深圳的商业地产开发量不是特别多，相应地，相关部门和开发商的商业地产开发经验也就少些。笔者认为，宝安中心区商业地产开发尚存如下三大问题：

1、缺乏商业网点的总体规划细化和业态调控。随着经济社会的发展和城市化进程的加快，城市大中型商业网点建设仍将处于一个较快的发展时期。目前，很多西方发达国家或通过制定商业网点规划对新设立的大型商业设施进行限制，或通过听证等形式对大型或专业商业设施的设立进行审查。因此，在新的市场经济条件下，借鉴国内外成功的经验和做法，切实注重加强商业网点的规划工作，充分发挥规划的引导调控作用，是十分必要的。商业是城市的基础，是城市综合竞争力的重要组成部分。同时，商业是城市的窗口，是城市的形象和标志，城市商业网点的规划布局是否合理，对能否提升城市形象和提高城市品位至关重要。从城市商业网点对城市供电、供水、交通、防灾等诸多方面的影响看，只有做好城市商业网点规划，并与城市其他基础设施规划统筹安排，才能保证城市正常运转，保证整个城市功能的正常发挥。不少城市存在着盲目引进、重复建设的现象，客观上要求政府必须对城市商业网点建设进行引导、规范和调控。在新的市场经济条件下，在逐步减少行政审批的情况下，规划就成为政府加强商业网点管理与调控的有效方式。若让各个商业项目开发商在没有政府部门引导下（特别是大型商家的引进协调）进行无序的市场行为，容易造成多种资源的浪费。

2、多数开发商缺乏商业物业开发经验。由于现在的商业物业开发商大多数是从住宅开发上转过来的，开发商不太熟悉商业经营的现象普遍存在，而商业房地产开发的复合性则要求当地政府、开发商、投资者、经营商、物业管理商和消费者六者结合起来。但在现实中，六位一体的衔接很不到位，这些因素将为项目开发带来巨大的投资风险。另外，经营者在经营思路上有偏差。大多数地产商都抱着“卖房子就走”的经营思想，这就不可能对商业地产进行完善的规划和长期运营。有的商业项目在开盘后出现销售火爆的场面，但是，开发商撤离以后，项目日渐萧条,商业物业就很难实行统一的管理，经营难以获得成功。其实，深圳的商业人才很多，只要开发商重视地产商业专才的引进，开发商业地产可以少走很多弯路。

目前，多数开发商也在走香港开发商惯用的商业地产盈利模式，选择长线投资的出租型的经营模式，这是很好的现象。但是，市场定位的重要性似乎未得到重视，有些开发商甚至很喜欢档次很高的，却不知道商业地产最重要的是整体价值最大化，而不是商品档次最高化，位于深圳人民南某项目就是市场定位出现了偏差，导致经营不甚理想。

3、对中心区所能辐射的有效商圈过于乐观。在研究零售业时，为了方便研究，一般将以零售店为中心向四周展开划出同心圆型作为商圈。有些人认为中心区的辐射商圈应为整个宝安区，甚至包括南山区的部分地区。但事实上，有效商圈都有一定的地理界限，中心区的商圈同时受到交通条件、关口、行政管理权力程度、业态组合、业种组合、规模、消费习惯等因素的影响。不同业态及其规模有不同的辐射商圈，经营中高档商品的精品百货店的辐射范围比大型超级市场的大得多。目前，宝安各镇都有大型综合超市，但缺乏中高档商品，因而精品百货店的辐射商圈可考虑到各镇，但龙华和观澜二镇因距深圳市区更近些，可不予考虑。南山商圈日趋成熟，竞争也比较充分，加上关口的限制，亦可不予考虑。另外，考虑到香港和深圳高档商品的冲击，建议大型商业项目不要片面强调商品高档化，避免开发商招商和品牌商经营的困难。大型超市的目标消费群更多的是中心区内的居住人员和工作人员，其次是从新安、西乡来中心区办事或购物的人员。建议各个项目重视项目的商圈研究，以能事半功倍。

三、商业策划与招商对策

针对以上三大问题，富智商业顾问建议在商业策划和招商上，采取如下四点对策：

1、规划部门可邀请商业部门共同成立中心区商业网点规划与协调小组，负责协调各个商业项目的业态规划、大型商家引进等工作，从总体上予以充分考虑，力使中心区商业成为宝安商业真正的升级版，不论在规模、品类、经营模式上，还是在商业聚集效应上，都要与“深圳西岸”相符。

2、开发商在规划设计之前，应邀请专业的商业顾问协助进行项目终端消费群的市场分析和功能定位等工作，并对商业运营管理的模式进行规划和准备。随着我国零售业的对外开放，外资零售企业将进行大规模的扩张，将使零售业的竞争更加激烈，这也对商业地产开发商应有更专业的、更充分的商业策划。前期的策划和研究并非虚设，这也是很多商业地产开发商在商业设施的开发中没有获得预期效果的主要原因。

开发商在取得土地开发权之后，需对项目进行商圈分析，从而确定市场定位和业态组合。商圈分析主要是对项目所在区域内消费者的流动性、城市规划、人口分布、公路建设、公共交通等因素进行观察、归类，从而确定商圈，再对商圈内的人口规模及特征、劳动力保障、供货来源、经济情况、竞争对手、交通便利程度、消费特点、社会习俗、市场空档、地方法规等多个因素进行调查和分析。根据准确的商圈分析，确定项目的市场定位，由于市场是细分的，市场定位就是确定项目的最终服务对象到底是何类消费群，再根据商圈分析结果，设计针对此类消费群的业态组合。

3、对于中大型商业项目来说，主力店招商工作应走在设计之前，最少要在商业定位完成之后与设计同步进行，在签订进驻意向书后，再进行深化设计。由于不同的商业业态具有不同的设计要求，开发商应预先按需设计。如餐饮业需要排污、排油烟、燃气供应系统，大型超市要求足够以供其冷冻、保鲜设备使用的供电量和足够多的停车位，娱乐机构则需要更严格的消防系统、疏散通道和出口等。如无法做到主力店招商先行，则容易因设计达不到商家得要求造成招商的困难，甚至出现因改造导致资金和时间成本的浪费。

浅析中国当代城市商业步行街 篇6

关键词：商业,步行街

商业街在中国有着久远的历史，唐代中国就有著名的商业街，东市和西市。宋代的清明上河图就是典型的商业街景象。但是当时的商业街还不是严格意义的商业步行街，当时步行主要是被动的步行——为了单纯的物物交换而进行活动。近代商业步行街的起源，一般有两种说法，一种说法是商业步行街起源于上世纪30年代的美国，汽车的出现及带来的各种诸如污染、堵车等问题促使了商业步行街的产生。另一种说法源于1922年德国、丹麦、荷兰最早推行的“无交通区（Traffic Free Zone）”并于1930年建成的林荫大道。总之商业步行街公认是源于欧美，源于汽车的出现。近代商业步行街之所以产生并迅速发展主要是人们的休闲时间越来越多，人们追求步行带来的各种休闲体验，购物是其中的功能之一。

随着中国城市建设水平的日益提高，商业的日益繁荣，商业步行街的开发速度是速度惊人的，基本上每个城市都有至少一条叫得出名字并代表城市形象的商业街。据中国商业步行街工作委员会不完全统计，截止2009年全国县级以上城市商业街存量已超过3000条，全国商业街总长度已超过1800公里，总规模已超过1.5亿平方米。大量的老的商业街被重新规划开发——早期的商业街一般都是人车混行，现在一般都打造成纯步行商业街或者是半步行商业街；同时商业街步行街的价值被置于各种商业元素中被地产商和各级政府进行包装，打造，如结合当地的文化，自然资源等进行独特的商业地产开发，形成了一股商业步行街开发的热潮。

一、商业步行街的发展阶段

商业步行街的迅猛发展，也带来对商业步行街的各种研究与讨论。从全球来看，商业步行街的发展经历了以下几个阶段：

第一个阶段：集贸市场，这个阶段是自发的行为；

第二个阶段：摊贩进店，道路两侧形成不同数量和规模的店铺；

第三个阶段：随着商业步行街的发展，有些地方形成了小型的商业中心；

第四个阶段：大型商业步行街出现；

第五个阶段：规范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，给商业步行街的结构增添了骨干力量；

第六个阶段：六十年代，由于中产阶级搬到郊区居住，商业步行街的发展进入低谷时期；

第七个阶段：商业步行街增加了shopping mall购物中心，出现集购物、文化娱乐、休闲、展示等综合发展的趋势。

二、商业步行街的开发模式

目前国内商业步行街的开发模式有两种类型：一是旧城市原有的中心商业街通过交通管理或改造而成的步行街；二是旧城市的新区或新城市的中心区，按人车分流原则设计的步行街。

早期的商业步行街开发改造大都摒弃了原有商业街的历史和文化，片面的追求现代，出现了千城一面的景象，以至于到了每个城市的商业街好像都到了一个地方。传统商业步行街是历史上形成的，在城市中心区和城市区域中心的商业步行街。它是城市的名片，体现城市的繁荣，具有独特性和不可再生性，旅游资源、文化资源、商业资源是其核心力竞争力所在。这其中改造成功的有上海的南京路商业街。南京路在其100多年的发展过程中，造就了各种风格的建筑，而且建筑物高低错落，建筑界面凹凸不齐，广告招牌也大小不一、形式各异，由于道路拓宽，还留下一段骑楼。但正是这种无序中的有序，为南京路带来了其特有的生动场景。因此，在步行街设计中应尽量保持和发挥这种特性。

关于新建商业街的风格主要要尊重当地历史并结合商业业态来综合考虑。比较成功的例子有北京的三里屯village。“三里屯”在北京已经成为了时尚的代名词，village商业街的定位就是给年轻时尚的人群提供休闲消费的场所，所以village的风格就是前卫时尚，大量的现代材料如玻璃，金属的被大量运用，打造出一个流光溢彩的梦幻场所。其中道路设计也是打破了传统商业步行街的模式，道路曲折-尽量创造出更多的沿街面，大量庭院空间的运用—加大游客停留的时间，整个交通组织由一条南北贯穿的街道把五条东西街道串联起来，其间街道的宽窄变化丰富，并创造出大量的围合空间，空间收放自如，人在其中的感觉丰富多变，是老北京胡同的现代演绎。

改造的步行街建设中，很多原有的商业步行街没有景观的考虑，给游人提供的休息场所也很有限。现代的商业步行街往往是集吃、住、行、游、购、娱多功能于一身，而为步行者提供一个宜人的休闲、娱乐环境，是步行街的主旨。在这样的步行街中，人们往往可以充分感受到交往、娱乐的乐趣，购物不再是主题。上海南京路商业步行街也是这方面的成功案例。根据人群购物行为特征分析，南京路道路采用不对称的布置形式，以4.2米宽的“金带”为主轴，贯穿到整条步行街中。“金带”上则集中布置公共设施，诸如座椅、购物亭、问讯亭、广告牌、雕塑小品、路灯、废物箱、花坛、电话亭等。“金带”位于道路中心线偏北1.3米处，位于阳光的照射面，强烈的标示出步行街的休憩空间，体现出步行街的静态一面。两侧的步行区则平坦开阔，没有任何障碍物，直接通向商店，体现出步行街的动态一面。此外，“金带”采用印度红花岗岩并且抛光，每当夜幕降临之际，“金带”就折射出两侧的霓虹灯光，流光溢彩，令人流连忘返。

三、国内商业步行街的分类方式

就国内商业步行街而言有以下几种分类方式：

1、按照项目规模分类

(1）大型商业步行街。这类步行街的长度一般在1000米以上。比较有代表性的有北京的王府井商业街和上海的南京路商业街。目前全国最长的商业步行街是武汉的1210米长的江汉路商业步行街。

(2）中小型商业步行街。如北京的275米的大栅栏商业步行街。

2、按照功能分类

(1）综合型商业步行街。北京的王府井商业街和上海的南京路商业街均是如此。

(2）专业型商业步行街。此类型的有北京的马连道茶叶街和北京的后海酒吧街。

3、按照形式分类

(1）室外商业步行街。这类商业步行街目前在国内占据主流。由于可以改造原有的老商业街并延续原有的商业氛围，国内县级以上的城市均有能力打造属于自己的室外商业步行街。

(2）室内商业步行街。此类商业步行街一般依托大型的shopping mall，在室内的空间里依靠中庭一方面把阳光引入室内，另外围绕中庭布局商铺。此类商业街投资比较大，大都在经济发达的城市，比较典型的有北京世纪金源MALL和北京的东方新天地。

四、商业步行街的空间尺度

打造一条成功的商业步行街的要素有选址，交通，规划及景观，建筑形式，业态等。其中业态，选址还有交通等问题是由开发商和策划部门在设计开始之前就应该完成的工作。

单纯从规划设计的角度来说，商业步行街的尺度往往是其成败的关键，以下就商业步行街的空间尺度问题做简要分析。

一般来说, 商业步行街长度应该控制在400-1000米左右, 控制在200-400米最好, 因为对于拎物行走的人来说200米是一个比较适宜的距离, 在对于某些大城市的一些大型的商业步行街最好也不超过600米, 这其中每隔200米左右设计一些放大的休息停留空间 (如广场) , 有助于游客恢复体力并增加停留的时间, 停留时间对于商业来说是最关键的。街道宽度控制在8-12米的宽度, 研究表明这样的尺度购物的人会选择走“之”字型路线, 有助于单方向逛完两侧的商铺。大型步行商业街应该控制在20-25米, 最明显的例子是北京王府井大街改造后红线宽度为40米, 人的视线很难被对面的看不到细节的商品所吸引, 另外40米的来回“之”字形线路对一般的人的心理也是一种考验。

街道两旁的建筑物一定不能太高, 一般不要超过三层。过高的建筑物摆在步行街并不宽的街道两旁, 会给行人带来压抑的感觉。假定道路宽为“W”, 两侧建筑高度为“H”, 当W/H<1时, 空间给人的感觉是压迫人急速前行, 直到到达一个较为开阔的场所, 如果把商铺布置在这样的街道两侧, 其商业价值会大打折扣;当W/H=1时, 空间给人的感觉是较为舒适, 人站在道路一侧能将对面建筑看全, 此时街道宽度如果在舒适的12米左右, 楼的层数基本就是三层, 人看对面的建筑和商品均能看到细节, 并有可能被吸引过去消费;当W/H>1时, 空间给人的感觉是开敞。从心理学角度来说, 人们倾向于平行的移动, 对于垂直方向的移动, 在不必要的情况下, 人们会选择避免发生。所以, 高层建筑的商家在商业步行街上, 往往成了摆设, 并没有多少商机可言。

商业步行街租赁合同 篇7

甲方：

（以下简称甲方）

乙方：

（以下简称乙方）第一条：位置

（1）、甲方同意乙方在 位置设置卖场，场地面积

平方米，经营本合同所定的业种。

（2）、甲乙双方共同到现场办理办理完交接手续后，乙方可获得

天装修期，在此期间不计租金。

（3）、场地陈列商品的设施由

方提供。

（4）、场地装修、装潢方案由

方提供，甲方审定认可后，施工由

方负责。

第二条：经营期限

（1）、本合同有效期限自

****年**月**日起至

****年**月**日止。

（2）、如开业日期

****年**月**日不能准时开业，影响乙方经营，甲方将按实际延误天数赔偿租金。

（3）、乙方在合同期间，未经甲方同意，不得擅自转让柜（架）经营权或与第三者共同经营及有其他损害甲方权益之行为（现合作经营面积

平方米，户，合作者姓名，经营品类，其余自主经营。），否则以违约论处，甲方可终止本合同，并视情节予以处罚（合同签定之后如不报请甲方批准另行租赁经营，每户或每一单品罚金1万元，超过3户者，终止本租赁合同，租金保证金不予退还）。

（4）、合同期满，乙方经甲方同意可续约，但应于期满前二个月由乙方先行提出书面申请。合同期间乙方如需中途撤柜（架），应于45日前提出撤柜（架）申请，经甲方同意后方可撤柜（架）。

（5）、乙方应接受甲方的监督管理，并遵守甲方所定的管理规章，除另有规定外，乙方不得于营业时间内停止，否则以违约论处。

（6）、甲方有权根据商业步行街状况及需要暂停商业步行街营业，但每自然不超过七日，乙方不得因此要求减免租金及其他费用，也不得要求甲方赔偿其他损失。（但遇有特殊事件、政府行为、社会重大活动等事项发生，导致无法营业，可不限七日）。

第三条：营业项目与方针

（1）、乙方经营品类以

为限，乙方所售商品及定价应送交甲方审核后方可陈列出售，其业种不得随意变更超越。新增营业项目须提前提出正式申请，经甲方同意后方可陈列出售，否则以违约论处。

（2）、乙方销售的商品品质应合乎要求，售价应合理公道，并遵守国家有关法律，若品质不佳或售价高于其他商场及其连锁店，经检举或查证属实，乙方应无条件办理退货、换货或退还货款，同时甲方有权对乙方处以商品价格十倍的罚款，及单方面调整价格直至终止合同。

（3）、乙方商品的品质、内容、数量或新产品的开发无法达到甲方要求，或乙方因陈列销售伪劣、仿冒商品而造成甲方损失，乙方应负完全赔偿责任与其他一切法律责任，并且甲方可随时取消其卖场经营资格，并终止租赁合同，租金保证金不予退还，如商品供应断档，造成柜台、货架闲置，甲方有权终止合同，并追究乙方的赔偿责任。

（4）、乙方同类商品在其他卖场若有打折特价活动时，在甲方陈列的相同商品也应自动降价，否则以本条款第（2）款办法处罚。（5）、乙方应接受甲方核定许可提货券，甲方提成 %的手续费用。

（6）、乙方在甲方卖场陈列销售的商品，应合乎一切政府法令的规定，如有违反法令的情形，其责任概由乙方自行负责，甲方如因此而遭受损失，可追究乙方赔偿。（7）、顾客要求退还货时，乙方应按甲方对消费者服务承诺规定办理。第四条：租金及支付时间

（1）、租金标准：

元/月·平方米

（2）、月租金：

元/

年租金总计：

元，（大写：

万

仟

佰

拾

元整）。

（3）、缴付方式：

A、租金分二次支付，甲方场地交付之日缴纳租金

元，（大写：

万

仟

佰

拾

元整），次年6月30日前缴纳租金

元，（大写：

万

仟

佰

拾

元整）。

B、甲方通过综合考核同意乙方继续经营，第二年租金在第一年租金末月前一个月交付，第三年以此类推。

C、如乙方不能通过甲方考核，终止合同90天后，甲方退还乙方保证金，并扣除因乙方退出经营后造成甲方经营延误而发生的实际损失（租金×实际天数）。

第五条：物业管理服务

（1）、乙方场地保洁、保安等物业管理由乙方自行负责，甲方不再收取物业管理费用，如须甲方协助，费用另行商定。

（2）、水、电费按实际发生的金额据实结算，于次月1日至5日结清。

（3）、甲方免除乙方全年空调费用。

（4）、甲方对客户和物业使用人的房屋自用部位、自用设施、毗连部位的维修、养护及其他特约服务，由甲方按实际发生的成本费用加适当的劳务费用计收。

（5）、乙方逾期交纳水电费等一切费用，从逾期之日起按日加收逾期应缴费额5‰的滞纳金。

（6）、费用支付方式及时间：

A、水费、电费：乙方按实际发生的金额据实结算，于次月1日至5日结清。

B、如以后的空调费、采暖费、水费、电费等价格有所变动，按政府有关部门浮动的单价作相应的调整。

第六条：保证金

（1）、保证金：为了确保合同的履行，为了维护全体物业使用人的共同利益，为维护商业步行街公平交易，杜绝欺诈，保持商业步行街长期稳定经营，乙方同意在本合同签定同时向甲方支付商品质量保证金、服务保证金、安全保证金、物业保证金、管理保证金共计人民币

元，（大写：

万

仟

佰

拾

元整）。

（2）、保证金退还方式：合同履行期满乙方迁出本商业步行街后，双方办理完毕卖场交接手续90天后，如无客户索赔、投诉等问题，且经甲方确认乙方没有任何违约行为及欠缴有关费用，甲方退还乙方保证金，保证金退还时不计利息。

（3）、对乙方有违反本合同，以及本商业步行街管理制度的违法行为，甲方有权从保证金中直接扣除相应违约和损失，乙方应在接到通知后3日内补足保证金不足部分，否则乙方应承担违约责任。

第七条：考核标准

（1）、乙方应提交营业执照及税务登记证、个人身份证复印件各一份。（2）、甲乙双方议定每期

个月，营业目标如下：

第一期（第****年**月**日起至

****年**月**日止）营业总额为

元整； 第二期（自

****年**月**日起至

****年**月**日止）营业总额为

元整。（3）、乙方的营业情况每 个月应接受甲方评鉴一次，业绩未达甲方规定者，甲方可调整其经营面积或单方面终止合同。

第八条：促销

（1）、甲方为促进销售举办的各项活动，乙方应尽量配合，并分担费用以求共同发展，不得以任何理由推委拒绝，涉及费用的分担甲方应事先和乙方协商。

（2）、乙方若自行促销，所发生的一切促销费用等悉由乙方自行负担，乙方自行促销的海报、广告须经甲方审核同意后方可使用。

（3）、乙方不得有不正当竞争行为，甲方如认为乙方的促销行为有妨害他人营业的可能，可予以制止，乙方如未即停止，以违约论处。

第九条：商品管理

（1）、乙方陈列于承租卖场的商品由乙方自行负责管理。

（2）、乙方销售或陈列的商品不得有仿冒商标或侵害他人代理权、专利权的侵权行为，并不得陈列销售政府规定的违禁品，如经查获，乙方应自负民事和刑事法律责任。若乙方有上述违法之事而导致甲方承受连带责任，乙方负责赔偿甲方损失，并可视情节轻重予以罚款或终止合同。（3）、乙方在承租卖场销售的商品，如经顾客使用后产生不良反应而损害顾客利益，对顾客身体造成伤害或因而使甲方信誉受损时，乙方应负一切法律及赔偿责任。

第十条：人员管理

（1）、乙方所聘人员必须具备与本商品有关的知识和技能的营业人员，经甲方认可后方能上岗，未经甲方同意，乙方不得随意更换营业人员。

（2）、乙方派驻人员应穿着甲方统一规定的制服、佩带识别证，所需费用由乙方自理。

（3）、乙方对卖场内的贵重物品应自行妥善保管，同时不得储存危险物品。

（4）、乙方对卖场内的装潢、电器等设备，如需变更、整修维护、增设或移动时，应事先以书面通知甲方，并附装潢平面及施工配电图等，取得甲方同意后方可施工，其费用概由乙方承担。正式施工期间，乙方应派人员监工，以维护商场安全，并由甲方随时检查，完工时由甲方检查认可后方得营业，日后无论何种原因终止合同时，乙方对其自费装置部分不得拆除或提出任何补偿请求，其所有权属甲方所有。

（5）、乙方的电器设备如有故障或不良反应时，应立即通知甲方处理，并酌收工本费，乙方不得擅自增加设备，因此造成损害时，由乙方负责赔偿。

（6）、如因乙方受雇人员及其卖场顾客等的有意、过失或疏忽行为，造成甲方或商场其他商户的设备蒙受损失者，乙方应负完全的赔偿责任。

（7）、除根据本商场的统一安排或另有约定外，乙方应按甲方规定的开业时间准时开业且开业后应保证每日正常营业，租赁期内的每日营业时间应严格遵守本商场的统一规定。

（8）、在租赁期内，乙方连续五日或在一个月内累计七日不营业的，甲方有权单方解除合同，乙方应在合同解除之日起七日内迁出本商场，如乙方拒不迁出，视同乙方同意甲方将其经营的商品在它处保管，同时甲方有权将乙方承租卖场另行安排。因此造成的损失全部由乙方承担。

（9）、乙方与其他客户共同确定物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用。如乙方人员对物业管理区域内设施造成任何损坏，按实际损失进行赔偿。

（10）、乙方的铭牌及标志的设置应符合甲方的整体布局。未经甲方许可，乙方不得私设标牌及广告。

第十二条：广告

商业步行街及商场内非乙方承租铺位广告权归甲方所有。非经甲方同意，乙方不得张贴广告或宣传画、利用广播等任何形式在步行街内进行广告宣传。如确属需要，经甲方审核并收取一定费用后可办理。

第十三条：乙方如有下列事情发生，应立即以书面告知甲方

（1）、公司组织及主要业务变更

（2）、资本结构发生重大变化

（3）、公司的地址、电话变更

（4）、派驻专柜（架）的代表人或负责人变更，须经甲方同意。

第十四条：免责条款

乙方因下列情况遭受损害，不得要求甲方赔偿：

（1）、因不可归于甲方的原因发生的灾害

（2）、火灾、地震、风灾、水灾所导致的损害

（3）、乙方不遵守本合同条款或其他相关规定所发生的损害

（4）、紧急停电、停水或其他非甲方人员故意或过失造成的非甲方责任事件，致使商场或商业步行街不能正常经营，属乙方经营中的合理风险，乙方不得要求减免租金、其他费用及要求赔偿其他损失。

第十五条：违约处理

（1）、如甲方违约解除本合同，甲方退还乙方租金余额及保证金余额，并承担年租金10%的违约金。

（2）、如乙方违约解除本合同，甲方不再退还乙方剩余租金，并且乙方应承担年租金10%的违约金。

（3）、如乙方违反本合同十一（8）条之规定，应承担年租金10%的违约金。

（4）、延付：乙方延期支付租金的，乙方应承担延付部分日万分之二的违约金，逾期支付租金超过十五日甲方有权解除合同。

（5）、如发生下列情形之一，甲方有权单方解除合同，同时乙方应承担年租金5%的违约金。甲方决定解除合同的有权按十一（8）条的约定处理。

A、乙方违反本合同三.（1）条的约定超范围经营

B、乙方违反本合同六（3）条的约定未按时补交保证金的 C、乙方违反本合同十一（7）条的规定不遵守统一经营时间的

D、乙方违反本合同三（3）条规定，因销售商品或提供服务被顾客投诉，在一周内累计达3次以上

E、乙方违反本合同约定不接受甲方管理人员的管理，拒绝改正违反国家法律法规本商场及商业步行街管理规定、合同约定的行为。

F、如乙方因其行为给甲方造成恶劣影响，包括（但不限于）被新闻媒体负面报道被政府部门或社会组织批评或处罚等

G、如乙方因违反本合同或非法经营或侵害他人利益被甲方给予3次以上书面警告

H、如乙方因违反本合同第十二条的约定

I、如乙方殴打、漫骂、侮辱顾客，或在商场及步行街内打架斗殴、聚众滋事以及其他损害商业步行街声誉的和形象的行为

J、如乙方违反本合同十一（2）条约定的

K、如乙方在经营过程中，由于个人原因造成他人财产损失的，由乙方自行承担相应的责任与赔偿

（6）、乙方如有违反本合同上述各条款规定者，甲方可终止合同，解除乙方卖场经营权利，乙方还应负责赔偿甲方一切损失

（7）、合同期满未再续约或乙方违反本合同经甲方通知而终止合同，乙方于接到终止合同通知后3天内负责将商品撤离现场，如故意拖延不履行，视为抛弃其所存留于专柜（架）的货物，任由甲方处理

（8）、乙方于合同终止日应立即清偿各项费用，如仍不足者，甲方可行使留置权，并依法追诉。

第十六条：续约

本合同期满时,乙方有优先续约权,乙方如欲续约,应于期满前3个月,以书面形式提出申请,经甲方同意后另订合同。

第十七条：合同终止

（1）、本合同履行期满

（2）、因任何一方违约，按照本合同约定可终止

（3）租赁期内，经双方协商，提前终止合同履行（4）、其他合同终止情形

第十八条：租赁卖场的交还

（1）、在本合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止日后三日内将承租卖场及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁、清洁、适租的状态交还甲方

（2）、租赁卖场交还前，乙方应将物品自行负担费用搬出承租铺位。否则，乙方应按照约定交付租金及有关费用

（3）、租赁卖场交还时，乙方装修等不可拆除的设施归甲方所有，但甲方要求乙方恢复承租铺位原状的，乙方应予恢复，否则甲方有权不退还乙方保证金

第十九条：其他事项

（1）、联络与通知：

A、本合同有效期内，双方（在本合同中）提供的通讯联络方式为双方在合同履行过程中的通讯联络方式，如有一方变更，应在变更后的两日内书面通知对方，否则由变更方承担责任

B、双方之间任何关于本合同向对方的通知行为，均以书面形式进行方为有效。但对于全体承租人均有约束力的内容，甲方有权以公告、布告等形式进行通知

（2）、争议解决：

A、因本合同的履行及合同有关的任何争议，双方应友好协商解决，协商不成，任何一方有权提起公诉

B、本合同的管辖法院为甲方所在地的人民法院

C、凡本合同未列事项，双方按本合同精神友好协商处理，必要时签定补充协议，与本合同效力等同

D、本合同自甲乙双方签字盖章并由乙方支付保证金、首期租金之日起生效。如因乙方原因致本合同无效，甲方不予退还保证金

E、本合同一式四份，甲方持三份，乙方持一份，效力等同。

甲 方：

乙 方：

负责人：

负责人： 地

址：

地

址： 电

话：

电

话： 身份证号码：

****年**月**日