项目总结分析报告-地产建筑

项目总结分析报告-地产建筑（精选10篇）

项目总结分析报告-地产建筑 篇1

个人认为该部分案例模板需要侧重对挖掘性案例的分析和总结，而不是资料的累积。客户背景

需要分析：

 主营业务

 公司性质

 资产组成模式

 管理层背景等因素

公司战略

对企业战略解读建议从以下几方面进行：

 理解关键组织目标

 分析公司级绩效考核体系

 未来业务蓝图

公司现状

 管理现状

 信息化现状

公司管理架构

公司组织架构

项目背景

项目动因

描述信息化动因。

主要模块

实施范围。

主要业务范围

客户主营业务范围。

客户主要问题和需求

客户主要问题

当前管理问题。

客户需求

管理瓶颈及需求。

主要解决方案

项目总体的解决思路、策略

流程图、解决方案及说明

现状流程梳理目的：

 使客户流程体系结构化、有序化；

 建立适合客户各级管理层的流程视图；

 帮助各部门按照统一的规范进行流程图的绘制。

需解决的问题：

 如何有效地定义客户企业流程的层次及各级的详细程度？

 如何实现各部门间流程的关系衔接？

主要任务包括：

 定义流程架构；

 设计流程总图；

 梳理流程目录；

 现状流程绘制；

 流程会审及发布。

项目主要实施过程

项目启动

项目调研

调研计划

一般需覆盖：

 业务管理层；

 项目部层级；

根据企业组织结构、项目规模、项目类型等因素统筹安排。

调研提纲

一般需包含：

 业务管理层与操作层区别对待；

 组织机构、业务流程现状、管理难点， 在整体组织中的地位和作用；

 与其他部门业务的衔接；

调研需求分析

 行业共性需求；

 客户特殊需求分析；

 管理现状描述是否准确完整；

 需求建议是否合理；

 与产品匹配分析同步进行；

 解决方案的依据；

解决方案

实施方案编制原则

以客户真实业务流程或是优化后的业务流程为基础，描述客户需求的实现过程。

实施方案包含的要素

建议在方案中界定以下几个要素：

（过程管理的四个要素：信息、组织、流程、规则）

 准确清晰的业务场景描述；

 未来系统建设的业务流程；

 业务流程说明；（活动描述，其中包含系统中输入的关键信息；责任中心；

系统内建设还是系统外建设；）

 界定各责任中心的职责和地位；

 客观准确描述流程关键控制点；

 目前的管理问题及改进建议。

项目实施价值

客户感言

1.附件

1.2.3.4.《项目调研报告》 《项目需求分析报告》 《项目业务解决方案》 《项目实施主计划》

项目总结分析报告-地产建筑 篇2

大型商业地产项目既要达到人流及物流通畅、交通与疏散结合等要求,还要满足入住业主的需求,为开发商带来最大的出租和出售回报。商业地产项目的建筑设计是以建筑专业设计为核心的,服务于商业的多专业的整合设计。建筑师仅有丰富的经验、强烈的设计表现力是远远不够的,还应当具有高度的商业敏感性,熟悉商业设施开发及运营规律。在商业地产项目建筑设计中,一方面要充分考虑商业建筑的特定需求,更好地满足多样可变的功能流程;另一方面应强调商业地产项目的多样性设计,以合理的业态规划和商业空间布局,适应不断更新的商业业态的特定需求,从而促进地产经济的健康发展。

一、商业地产项目对建筑创作的需求分析

商业地产项目不同功能模块的性质和任务,是建筑创作的根本依据和出发点。所处地域、经济规模、消费习惯、城市文脉,均对建筑创作有相应的限定。商业地产项目的空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确,同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在,而应具有动态的发展变化。建筑创作必须满足商业地产经济适应未来发展变化的建筑空间环境的特定需求。

(一)消费行为的需求

随着时代的进步,商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展,从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。

1. 消费行为类型———主要表现为体验式消费

体验式消费是一种满足消费者情感,满足精神生活需要的消费行为,它需要特定的建筑空间的塑造。

2. 购物路线———体验消费成为购物路线中越来越重要的内容

传统的消费行为把购物作为主要目的,逛街的目的是要完成购物的计划。而现在越来越多的消费行为不带有明确的购物目的,逛街行为可能并未购物,但是仍然进行了消费。比如,在茶座、冷饮店、酒吧、快餐的消费,在网吧、影院、游乐园甚至主题公园的消费,参与抽奖、表演、杂耍、街头画像、蹦极等的消费。这一类的体验消费虽不可能取代购物消费而成为主流,但其需求已推动娱乐、表演、餐饮类服务的迅猛发展并成为购物消费的重要补充形式。体验消费所带来的人气是购物消费的重要补充形式和有力支撑。有趣味、充满活力的购物流线组织是建筑设计中的重点。

3. 消费空间的营造———室内外商业空间的整合与一体化设计已成为当代消费空间营造的主流

传统而简单的营销设施是商业设施的重要部分,如销售部分、仓储部分、管理部等,但这种单一的商场建设无法满足现代生活的需求,现代商业地产更加重视展示、表演、活动、休闲、餐饮、娱乐等空间设施。消费的动因一方面是顾客自身的需要,另一方面是场所商业氛围的吸引。因此成功的商业建筑还应该通过其商业环境的塑造激发消费者的潜在消费意识,引导消费行为,刺激消费者消费。表现在建筑空间的形态上,需要在规划设计中更多考虑室内外空间整合与一体化设计。即不仅仅考虑内部的商业使用,还要将内部商业与外部的商业设施和休闲娱乐设施进行整合。为此应设计多样的体验性空间、休闲共享空间,使之成为商业地产吸引客源的精彩亮点。如布置简单耐用的座椅、露天的小吃摊和茶座、娱乐场等。这类休闲共享空间应紧临经营场所布置,由承租者自己提供并自我经营,将室外商业空间同时承包等。需要建筑师重视建筑的艺术处理,调动一切艺术的、技术的手段,营造空间效果,烘托商业气氛。现阶段规划设计中对建筑结构、构造技术、灯光照明、表演、广告、多媒体等高科技信息技术的综合应用,即是对传统建筑设计的突破。传统的商业与现代科技相结合而产生的全新体验式的商业环境,既是商家提高其市场竞争力的核心,也是商业建筑发展的必然趋势。

(二)平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间矛盾的需求

在大型商业地产项目中,其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合,如大型卖场、百货店、精品店、商业街等;也有不同经营特色的业态组合,如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴,形成一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾,无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。不同功能模块的整合不是同一平面的机械拼接,而是立体空间中的互动融合,需要营造具有包容性与流动性的空间氛围。

(三)商业地产项目的可变性需求

商业地产项目的可变性需求是指建筑功能的可改变性和自主经营与销售的可转变性。一座建筑,其正常的物理存在时间往往超过百年,而市场需求的变化则比建筑寿命短得多。地段价值的上升、经营项目的改变、对内部空间要求的提高等都会对建筑提出新的要求。因此,建筑功能的可改变性是其能否避免被拆除厄运的护身符。而对于自主经营的项目,还要认识到现在不卖不等于将来也不卖。出卖产业就要满足购买者的使用需求和价值认同。这样才能实现销售的价值最大化。因此,在设计中决不能为产品的量身定造而洋洋得意,正确的做法应当是避免使用目的的唯一性,从而在较长时间内适应市场的不确定性。

(四)丰富的空间效果和多元化立面设计的需求

商业地产项目虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型,但在创造体验消费场所这方面,也应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术,不仅仅是指专业角度的艺术追求,还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体,它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性,直接对人们的心理、生理施加影响,对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。对于大型商业地产项目而言,应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域,并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。

在商业地产项目的空间效果营造中,应调动一切艺术的、技术的手段,并着重于空间尺度、空间气氛的表现。在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调,并促进人与建筑及空间环境的互动。

商业地产项目的立面形象在很大程度上决定了其对人群的吸引力,同时立面形象应与丰富多彩的商业活动相呼应。因此其立面设计具有不同于其它建筑类型如公建、住宅等的特殊性,丰富室外空间效果是其设计的基本出发点。

1. 立面组合的多样化

由于商业地产项目的内部功能相当复杂,各个组成部分之间无论空间大小、业态种类、动静要求等方面都有一定的差异性,因此其外观也随之具有不同的表现形式。其整体风格的选择范围相当广泛,欧式风格与中式风格、传统风格与现代风格都可以根据实际情况进行选择,但需要特别强调的是,即便整体风格确定之后,各个局部的处理必须体现一定的变化。立面风格的多元化和立面结合的多样化营造出体验消费赖以产生的外部建筑空间环境。

2. 非建筑固有元素在立面设计中的重要性

对于商业建筑,其立面形象的构成元素除了基本的屋顶、门窗、阳台、露台、墙体之外,还有很多其它辅助元素,如灯具、花池、牌匾、灯箱、雨篷等。而后者在以往的建筑设计中往往不受重视,产生的结果要么是缺乏人情味、缺乏商业气氛;要么是广告灯箱杂乱无章,严重影响建筑立面效果。实际上,这些非建筑本身固有的元素,恰恰是形成建筑亲切感和人性化特点不可或缺的组成部分。统一地对其进行整合设计,使之成为建筑的一部分,既能创造浓郁的商业氛围,也能保证建筑在日后经营过程中的长期效果。

二、商业地产项目的多样性设计策略

体验式消费对人的吸引力来自于不同空间气氛的营造,既有大空间的豪华气派、富丽堂皇,也有小空间的亲切闲适。在形成其自身特色化、个性化的手段中,主题式体验消费是设计的重点,可以是北欧小镇或夏威夷热带海滨等异域特色的强调,也可以是本土民俗文化的发掘,如南京夫子庙的秦淮风情、北京什刹海的老北京风貌、哈尔滨的俄罗斯风情等。商业活动与旅游度假等其它产业的结合也是创造体验消费场所的行之有效的方法。此外,现代科技手段的运用,如各种声、光、电设备都可以创造出各种虚幻空间和高科技的消费体验。将传统的商业与现代科技相结合而产生全新的体验场所,既是商业建筑发展的必然趋势,也是提高其市场竞争力的核心。

(一)注重共享空间的营造

人有观赏别人与被别人观赏的需要,发现这一点的美国建筑设计师提出了共享空间的概念。在引进休闲功能的商业项目中,发挥这一主题,创造各式各样的休闲空间成为时尚。各类文化活动如哑剧、杂耍都可为休闲空间增添情趣。小舟、跌泉水景、甚至鸽子与松鼠都可以成为空间主题的一部分。关注体验消费的新需求,并创造更有个性的体验空间成为新一代商业设计的新趋势。大型商业建筑中久盛不衰的空间组织无论从行为心理学等理论分析还是从大型商业建筑的建设实践来看,中庭空间(包括有玻璃顶的步行街廊)都是组织复杂功能与多重流线以及创造舒适、愉快的商业环境的有效手段。

(二)强调与城市设计相结合

引入和创造城市生活并与城市设计相结合是商业建筑、特别是大型商业地产项目不可回避的课题。重视城市的建筑风貌和文脉特征,必须落实到实际的规划设计中来,涉及到对原有街区建筑风貌的整理和文脉特征的概括,以此确定应保护和适当改造的街区空间环境、典型建筑物、标志性景观以及重点区域的空间尺度等,并结合新建建筑的设计,形成和谐共生、自然过渡且更富生命力的商业空间。如果开发成功,则不仅带来丰厚的经济回报,同时也是对城市历史文化的重要贡献。而对于一些在郊区或新区缺少文脉依托的大型商业地产项目而言,适当在规划设计中突出地域特点,也能增加自身的吸引力,并成为可以纳入城市大环境中的标志性建筑。

(三)重视完善的通行流线和附属设施设备的设置

商业地产项目有赖于便捷完善的通行流线,可以从地面、空中和地下三个方面来综合考虑。大部分的人流来自地面层,需要精心组织人流与车流,同时还要区分顾客车流和服务车流,顾客车流应尽快被引入停车场。现代商业地产项目为最大程度地方便顾客和节约场地,开发了许多停车方式,如锁住车轮式、多层升降式、垂直循环式等。空中的人流主要来自城市公共建筑之间的步行天桥;而地下的人流主要来自地下步行街和地铁车站。现代商业地产项目特别重视附属设施设备的完善,除停车方式多样化外,卫生设备、扶梯电梯、排烟通风以及休息座椅、电话亭等都设计得越来越方便易用,包括设有残疾人专用的停车位、厕所、坡道等。同时,大型商场里普遍设置了儿童游戏角和游乐室。

(四)倡导休闲空间功能的复合化与娱乐化

现在大型商业建筑都把购物与餐饮结合起来,还加入了夜总会、咖啡厅、茶馆、电影院、特色美食、美容健身、游泳池以及展览馆等休闲和娱乐的内容,有的商业建筑特别注重室外休闲娱乐活动的环境建设,商业建筑已从简单的商品售卖空间扩展成为多样化的消费和生活场所。

三、结语

现代商业地产项目的竞争已经细化到了“品味”,商业与建筑结合成为了一个复合体。建筑要能够吸引人来并引导消费,要通过对人们的视觉引导使其能够便利到达商家的经营场所,并且把人留住。商业建筑设计应具有标志性和引导性:项目从空间形式、规划方略、建筑布局、项目主题上都应力求个性化、特色化,塑造自己的独特风格,从而形成优良的商业文化消费氛围。同时,在使用功能上给予客户极大的满足和引导,以实现地块商业价值和社会价值的最大化。优秀的商业地产项目会同时吸引顾客和商家,从而提升物业价值。商业建筑设计不仅仅是建筑师发挥想象力和创造力的载体,也是满足商业地产项目需求的手段。一个具有鲜明文化内涵的大型商业地产项目的营建,既对一个地区的经济发展起到良好的促进作用,也对延续当地历史文脉、彰显时代风貌、传播新的物质文明和精神文明起到推动作用。

参考文献

[1]曹杰勇.商业建筑中庭空间设计研究[Z].西安:西安建筑科技大学,2003.

[2]刘晓晖,杨宇振.商业建筑[M].武汉:武汉工业大学出版社,2005.

[3]刘芳,苗阳.建筑空间设计[M].上海:同济大学出版社,2001.

[4]顾馥保.商业建筑设计[M].北京:中国建筑工业出版社,2003.

[5]王晓,闫春林.现代商业建筑设计[M].北京:中国建筑工业出版社,2005.

[6]方滨,王黎.商业空间的高价值创造[J].室内设计与装修,2005(4).

浅谈建筑房地产工程项目管理策略 篇3

【关键词】建筑房地产；工程项目；管理；策略

建筑房地产项目属于一个非常复杂的系统工程，它的周期较长、投资金额较大、面对的风险比较多。我国建筑房地产商的项目管理策略时间比较短、经验比较缺乏，还没有构成一个科学合理的管理策略形式。

一、注意施工阶段的过程控制及管理

建筑房地产工程监理管理建设工程，都要管理些什么呢？哪些是一定要监理来管理的，哪些又可以透过监理、施工单位本身来进行管理的呢？只有通过细致的划分管理权限，监理的工程管理才可以有的放矢，而不是毫无目的地执行“帝王”式的监理管理。“帝王”式的管理是施工单位最为反感的管理形式。工程管理的合理形式是：工程质量到达甚至超出预期值，施工的工期控制充足的时间之内，让施工单位获取合理的经济效益。这样监理和施工单位就不会成为对立方，而是成为真正的合作关系。因此，监理通过以下几点进行管理。

1、严格控制工程质量

强化质量管理，严控返工率。在施工的过程里，要严格控制工程的质量，充分意识到“细节决定一切”的意义，所有的质量管理人员要将加强施工的工序质量检查以及管理工作真正执行到整个过程里，使用防范措施，避免质量问题的发生，不要让人、财、物的浪费增加工程投资的负担。

（1）要管理好施工质量，首先要按图纸进行施工

监理代表应当及时检查施工方有没有严格遵照设计的图纸进行施工。如果出现问题，应当及时进行处理，需要返工的就返工，因此形成的损失要通过施工方负责。可是需要注意的是，不可以不顾监理单位而直接同施工方进行交涉。然后应当检查是不是具有偷工减料、以次充好的现象。建筑施工单位在施工时出现偷工减料、使用了不符合标准的建筑材料、建筑配件以及设备等，应当严肃处理，情节严重者；构成建设工程质量不达标准的，施工方应当立刻进行返工、修理，而且要赔偿因此形成的损失，达到犯罪的，必须依法追究其刑事责任。

（2）增加对隐蔽工程的检查和验收

建筑房地产工程的覆盖、掩盖条件以及达到协议条款约定的中间验收位置，施工方要采取自检的形式，并且要在48小时前通知监理代表。通知内容包含了施工方的自检记录，隐蔽工程以及中间部位的验收内容、时间及地点，而且要让监理进行验收。如果验收合格，监理代表要在验收记录上签字后才可以继续施工，如果监理代表查验后发现不符合标准，施工方要在规定的时间里进行修整并重新验收。隐蔽工程没有通过验收的，监理代表有权对已经隐蔽的工程进行验收。施工方要通过具体要求进行剥露，并配合检查。检查不达标的，监理代表不可以在隐蔽工程记录单上签字，而且要求其立刻拆除并返工。

2、保证工程可以按期完成

在施工的进度上，监理代表要关注查看施工单位有没有依照合同的工期进行施工。现场施工有没有依照施工组织设计进行，出现问题要及时提出，对于依照施工组织设计进行的，如果在合同约定的工期内无法完成，要合理的进行工期的延长或者监督施工单位通过加班加点的方式按期完成。

3、对施工单位要奖罚分明

在施工合同上，可以标注对施工质量和工期状况相应的奖罚制度。这样监理就可以将施工方的积极性调动起来，不要让施工单位在获取相应的经济效益的基础上存在“干好干坏一个样”的想法。

二、建筑房地产工程项目管理策略

1、强化建筑房地产项目的风险管理策略

风险防范指的是通过相关的技术管理策略来避免相应的风险，用来降低建筑房地产有关的隐蔽损失，维系投资方的利益。风险防范的方法大致有以下几类：

（1）风险回避法，风险回避法是指当风险超出投资方心里的底线时，一定要通过放弃投资决策的相关措施，这样才可以真正地避免相应的风险。但是风险回避是一种消极的方式，只有在别无他法的情况下，才可以运用，因为一旦运用风险回避的方法，也就意味着建筑房地产无法获取任何可能的利润。

（2）风险转移法，风险转移法是指通过相应的防范措施，把一种特殊的风险用其他方式转移到无形。在目前的建筑房地产工程管理策略里，这样的方式运用的最多。通常风险转移是通过两种形式来完成的，一种形式是签订合同，也就是用合同的形式，来转移相应的风险，当签订完合同后，不论产生任何相关的风险，都要通过施工方来进行承担。另一种形式是购买保险，也就是透过购买保险的形式，把无法预知的相应的风险转移给保险公司，虽然这样会加大部分成本，但是通过这样的形式，可以有力的提升项目抵御风险的能力。比如一个建筑房地产的项目在过程里，遭遇了非常大的自然灾害，或者当建筑房地产在进行施工时由于意外而发生的赔偿等。

2、全面充实项目的成本管理策略

当建筑房地产项目处于投资决策的阶段，就一定要掌握成本控制的关键因素，通过定性及定量的方式来掌控造价成本。所谓定性的分析，就是从宏观的角度出发，整体研究影响项目成本的有关因子。所谓定量分析，就是整体掌握效益成本，重视资金的投资和效益的比例，研究工程价值的趋向，通过可行性研究报告里的合理性给出相应的预算，对于每个施工量进行确定的核算。工程项目建设阶段属于整体工程项目的成本实施阶段，因此在这个阶段的控制造价，最为关键。针对施工材料、施工方案和施工进度等，要进行层层把关，对于不达标的工程材料予以剔除，针对施工的方案一定要进行严格的审核，提出对施工有利的相关措施，用来掌控工程的造价。尤其是施工进度的控制，一定要加大监管力度，让建设单位可以按期完成施工有关的内容，如果出现拖延进度的现象，就一定要进行相关的惩处。

3、项目质量管理策略

建筑房地产公司可以透过合理的项目管理策略来确保项目建设实施的质量。建筑产品不等同于其他的工业产品，工业产品通过流水线进行生产，影响产品质量的原因相对较少，同批次的产品质量比较稳定，可是造成建筑产品质量的原因非常多，并且，项目建设管理策略牵涉到不同学科，因此，需要同监理等合作单位，甚至是供电、供水等社会关系进行协调处理，要培养对新型建材、新型施工工艺的学习、接受、使用的能力。因此，对于企业应当关注的项目管理策略团队的建设，素质是一定要保证的，这也是决定项目管理策略成败的基本原因。

结束语：综上所述，当建筑房地产工程在施工阶段，监理的施工管理工作属于一个系统的工程。它一定要同建筑所包含的施工内容的多样性及繁复性进行紧密结合的管理。针对工程里涉及到的各个专业内容通过了解到熟悉、从认识到掌握。系统合理地控制施工的各项工作实施。及时和监理、设计、施工及各专业施工队伍进行沟通，解决在施工里出现的各种矛盾，监督参与工程项目实施的各个协调工作。进而确保质量管理、技术管理、进度管理以及合同管理的落实工作。

参考文献：

[1]王孟钧，晏胜波.我国工程项目管理服务的界定与探讨——兼论工程项目管理市场的培育[J].建筑经济.2003（11）.

[2]成如刚，李兴怀.委托工程管理公司进行全过程项目管理的优势分析[J].黄冈职业技术学院学报.2005（01）.

[3侯文奎，吕斌.项目管理法在建筑工程管理中的应用探索[J].科技创新与应用.2012（02）.

地产项目学习总结 篇4

自受邀参加中国专家学者协会组织的全过程房地产项目精细化管理研修学习，深感我们在工程管理方面存在不足，管理水平与技能急需有待提高；通过本次学习，体会认识及了解与掌握知识和技能，表现在今后工程管理方面学习与应用为：

学习体会认识方面

一、房地产业宏观大势---管理规范化：资源竟争、资本竞争、管理

竞争、向管理要效益；

二、房地产业微观大局---成本要领先：资本、土地、项目、项目开

发能力、资本增值能力；

三、成本管理根本之道---全过程管理精细化：成本领先战略是当前

房地产企业发展的最重要竞争手段；房地产企业的竞争由资源竞争转化为管理的竞争，进而成为成本管理的竞争，全过程精细化管理的核心是目标与责任成本管理体系；

四、房地产企业面临生存环境---新政：限购继续、现贷紧缩、保障

房投放、房产税扩大……发展压力加大；形式：通货膨胀压力增大、土地供应趋紧、消费观望加剧、行业内强强联合、外行企业进入……开发风险激增，生存与发展，冰火两重天。

五、房地产形势分析：综合以上所述，当越来越多的房地产企业大

佬表示在2012将迎来冬天时，“过冬术”也就成为了各家积极探讨的话题。依据中国董事局主席周析提出的“放缓开放、开源节流、苦练内功、加强管理、应对危机”也被众多企业奉为佳话。

但，不管形式如何多变，对房地产企业而言，要度过寒冬，生存下来，发展壮大，必须掌握政策变化的规律，找准市场需求释放的节奏，坚持管理的精细化和成本领先战略，是不二法门所在。

六、房地产开发项目成本全过程精细化管理的措施：前期发展环节

成本控制、规划设计环节成本控制、招投标环节成本控制、工程施工环节控制、材料设备采购环节控制、工程预决算环节控制、开发项目销售环节控制、开发项目期间环节控制、开发项目物业管理环节控制。即全员、全过程、全方位管理控制。

实务学习方面

房地产成本全过程精细化管理中三大管理宝典四大控制工具

操作实务：

三大管理宝典：宝典一工程合同管理实务：房地产项目合同精细化管理框架、房地产合同策划起草审查管理、工程合同对成本的跟踪与控制、房地产项目合同管理案例分享；宝典二价款支付管理实务：施工阶段工程价款构成、工程预付款支付、进度款支付程序、规避支付不及时承包商两类停工、支付管理节点程序规定、加强对工程支付款控制与对策；宝典三工程结算管理实务：国家计价规范对办理竣工结算的相关规定、工程结算争议处理的相关规定、当前房企竣工结算常见的结算计价模式、费率招标定额计价模式结算招术、清单招标图纸包干优缺点及结算招术、范例房结算节点程序集指引、结算重要事项。

四大管理控制价款调整控制工具操作要领：计价规范调整价款的有关规定和操作要领、确认工程价款调整的程序、材料价差调整的策略、建设单位工程价格调整的应对策略；工程变更控制工具操作要领：工程变更的定义和范围、工程变更原因分析、工程变更发生后处理流程、业主对工程变更的控制、工程变更的价款计算与确定；现场签证控制工具操作要领：现场签证的含义及造价控制的意义、现场签证的主要内容、现场签证遇到的问题及处理方式、常见现场签证的项目、现场签证的核心—工程量与单价、处理现场签证注意事项、业主对现场签证的处理签发原则、现场签证案例分析；施工索赔控制工具操作要领：索赔的含义及其性质、索赔的原因、索赔与反索赔的首要关键问题---索赔成立的三个要件缺一不可（理由、证据及时间）、索赔的目的及计算方法、常见承包商索赔类型、常见发包商索赔类型、工期索赔的分析处经理与计算、费用索赔分析与计算、业主应对承包商索赔的策略、业主索赔管理的主要内容（防止承包商提出索赔的对策、反驳承包商索赔的对策）

以上是本次学习的体会与总结，努力在今后工作中做出更好业绩。

韩长贵

房地产项目销售工作总结 篇5

4月份为项目销售的准备期，具体工作内容包括：

1、前期准备工作计划：制定至售楼中心全面启用前的各项准备工作计划并依照其执行。

2、人员培训：对销售人员进行房地产知识、销售知识培训，并加强销售员对项目情况的熟悉和进行深入分析、了解。

3、广告宣传：对项目的广告资源进行收集、调查，制定广告宣传方案、措施并予以落实。

4、售楼部装饰：完成售楼打包方案并配合完成售楼部的装饰。

5、营销活动及售楼中心正式启用：完成售楼中心揭幕活动准备工作及圆满举行活动，售楼中心正式启用。

6、销售工作资料准备：销售日常工作用文件资料准备，制定销售管理制度、销售政策。

以上工作的完成将项目推进到销售阶段，为项目的销售奠定基础。

二、前期工作存在的主要问题：

1、工作计划缺乏整体性的步骤和计划：

因项目的营销工作计划及措施不受开发商的采纳，受其影响和限制原有的营销计划全部需要调整。由于现在销售政策不明确，无法对整体的营销计划做出调整，也不能即时地制定阶段性的销售工作计划，使销售工作缺乏指导性纲领。

2、工作衔接困难：

在广告宣传措施落实和售楼中心揭幕活动准备工作中出现的工作衔接对象不准确及中间过程过长，严重影响了相关工作的效果和效率，对销售工作造成一定的影响。

3、项目的销售工作存在的主要问题：

（1）广告、宣传：

广告宣传的力度不够。目前项目的广告宣传局限于大英县，没有辐射到购买力较强的周边区域，如遂宁等主要销售目标地。

（2）销售环境：

由于项目为商业地产，一定的商业包装和炒作必不可少，目前项目缺少商业氛围，商业环境有待塑造。

三、对下阶段工作的建议：

由于项目在下一阶段正式进入销售期间，对前期反映出的问题进行总结并制定调整措施，实现项目销售的快速向前推进。

1、及时明确项目营销售工作的整体规划和具体政策；

2、制定阶段性的销售计划和营销活动规划；

3、解决工作衔接问题。

项目总结分析报告-地产建筑 篇6

摘要：本文结合房地产开发有限公司商住楼工程实践管理经验，从开发、规划设计、施工以及三者协调管理和促进等方面详细分析阐述了房地产开发经营的建筑工程项目管理的实质和涵义。

关键词：房地产建筑工程项目项目管理；房地产开发管理

开发管理是指房地产开发企业为顺利完成工程项目的开发而对公司内部的人事、财务、工程、销售及后勤部门进行的组织和管理，也是企业为成功实现规划管理、施工管理及物业管理所采取的经营模式。

工程部门代表开发商对工程项目的建设进行管理，其主要内容包括物料的采购及库存、施工企业的确定与协调、施工质量及进度的控制、相关合同的管理、必要的细部结构设计的变更、报建等。

财务部门负责企业的资金管理，并提供能够显示企业财务状况及经营成果的定期报表，其主要内容有三块：建立工程项目的融资（财务）计划、施工单位的工程款的发放以及开发企业自身营业费用的处理。

销售部门就是要把企业开发的产品——楼房卖出去，其工作内容有以下几个：促销方式的选择、销售价格的制定以及销售渠道的建立。企业人事部门的管理工作是：对项目开发相关人员的工作进行分配、对人员的资料进行管理、绩效考核及激励体系的建立等。而后勤部门就是对项目建设提供生活上的保障。2 规划管理的重要涵义

规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平。要做的具体工作包含以下几点：

2.1 开发商对于工程项目的规划设计要点、原则进行确定，作为管理系统中输入要件，在规划完成后要对规划方案进行检验与评估，适当地采取反馈及修正的控制方式进行调整，并最终选择设计方案。

2.2 规划管理应尽量减少对规划设计工作习惯的改变。为了可以在计算机中自动计算、查询、分析各种规划指标，需要将以前面向制图的规划图，改成面向GIS空间分析的数字化规划图。但是，应该尽量减少对规划设计人员原有工作习惯的改变，可以只对需要计算的要素提出标准要求，要求规划设计人员在制作这些图层时，按照一定的图层分层和编码进行设计，其他要素包括一些修饰性的图素可以放宽要求。

2.3 提出合理的规划设计分层编码标准。由于目前许多规划设计单位都使用AutoCAD进行规划设计，因此需要根据上述原则，在已有国家标准、部门标准、地方标准的基础上建立一套完整的《规划图AutoCAD分层标准》，向有关的规划设计单位发放。同时，制定相应措施，保证房地产开发企业及规划管理部门可以使用规划管理信息系统对设计单位提交的规划设计方案进行审查。

2.4 通过计算机进行规划设计成果审查。如果规划设计单位报送上来的设计方案符合系统规定的一定的格式标准，规划管理系统可以将规划图导入系统，与地形图、管线图等图层进行叠加显示，同时可以对规划设计方案进行指标计算、比较，进行查询、统计、分析等。施工管理的重要性分析

所谓施工管理就是对工程项目的施工建设过程进行管理。房地产开发公司一般由工程管理部门具体负责施工管理，而工程整体的管理模式及承发包模式由公司高层根据项目特点和公司实际情况来确定。常见的建设项目承发包模式有：平行承发包模式（分别发包）、施工总承包模式（GC）、施工总承包管理模式（MC）、（设计加施工）承包模式、项目总承包模式、CM（Construction Management）承发包模式等。在我国，房地产的施工建设一般采用前两种形式来进行，即要么对工程的施工完全发包给一个施工单位完成，要么对不同建筑项目（建筑结构、绿化、建筑设备、市政管线等）分别发包给不同的施工单位来完成。对大型的工程项目、或者高档的楼盘，房地产开发企业应该考虑采用MC模式或CM承发包模式来进行施工管理。施工总承包管理模式（MC）是指业主（开发商）和某个具有丰富施工管理经验的单位或联合体签订施工总承包管理协议，负责整个项目的施工组织和管理。一般该MC单位不参与具体工程的施工，而再进行分包的招标和分包。MC模式可以加快施工进度，其费用一般按照建筑安装费的某一比例提取。CM承包模式是由开发企业委托CM单位，以一个承包商的身份，采取Fast Track（快速路径）的生产组织方式，来进行施工管理，直接指挥施工活动，在一定程度上影响设计活动，一般它和开发商订立“cost plus”方式的合同。其特点是设计与施工充分搭接，且工程项目的保证最大费用使CM企业承担相应风险。建筑工程开发管理、规划设计管理与施工管理之间的相互协调与促进房地产开发经营中的工程管理包括上述的规划管理、开发管理、施工管理和物业管理，显然，如果要完成一项成功的工程项目就必须在这四个方面都做得出色才能够实现。因此，协调这四个管理内容之间的关系，并使之相互促进和合作是开发企业的重要内容。

施工单位或开发商的工程管理部门未能和设计单位沟通达成理解和协调，不少建筑竣工后和规划设计不一致。因此，可施工性研究的实施以及设计的正确施工都需要具备以下几个要素：

4.1 房地产开发企业的强力支持。作为投资者，开发商应该把可施工性研究及设计的研究放在相当重要的位置上，即在规划设计之初、规划设计完成以及施工完成的时候召集设计人员、施工人员、相关专家以及本企业的组织者、协调人员定期召开研究会议。通过有效的沟通交流和讨论，集成化、系统化、专业化地完成工程项目的目标。

4.2 尽早实施。在项目的早期，项目决策的成本很少，但这些决策却能够对项目的整体成本产生重要影响，可施工性研究的对工程造价的影响从规划阶段、设计阶段到施工阶段、物业管理阶段成明显的递减趋势，产生的效益也是如此。工程的施工图纸及设计说明一旦提交要更改就比较困难了，因此开发企业和施工单位应该尽早参与到规划设计的可施工性研究中去，而其中开发商更加要做好前期的项目决策。

4.3 持续开展研究。一方面，可施工性研究强调在项目实施的全过程中进行系统的研究，充分发挥相关人员的知识和经验。即可施工性研究和设计研究成为项目总体规划的一部分。另一方面，实习“知识管理”，即通过计划和总结，将研究过程中的经验和教训很好地纪录和升华，将业务流程中无序的知识进行系统化管理，使之成为“可利用再生资源”，实现知识共享和再利用。结束语

综上所述，企业都以获取持续的竞争优势为目标的，房地产开发企业也不例外。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营的全过程中实施顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和服务。参考文献：

保利地产项目投资风险分析 篇7

关键词：房地产,商品房项目,投资风险

一、研究现状

基于2013年房地产行业运行态势,我们预测房地产行业2014年将继续保持平稳向上的增长趋势。2014年行业发展将呈现城市格局分化与房企格局分化的局面;而一二线重点城市房价仍会进一步上涨,但其增速将大幅放缓,预计在5%左右。在2014年李克强总理说,“房地产问题是个大问题,它直接关系到居民住房问题。”近年来,随着数学和计算机的高速发展以及科学管理方法的引进,房地产项目风险研究者开始采用数学建模的方法对项目风险进行不同方式的风险评估。2012年陈国栋则进一步分析了蒙特卡洛模拟方法对房地产项目风险评估的作用,等等。

房地产的风险管理近二三十年来在国外的到了迅速发展,纵观国外房地产的研究主要有三个方面:(1)房地产周期波动理论,美国学者Stephen认为房地产发展具有周期性,大体经历着四个阶段,在不同的阶段,面临的风险也不同,同时对房地产项目投资风险做了系统的分析,第一次谈到了投资组合的问题;(2)房地产项目投资组合理论,美国学者Wurkzebach认为房地产项目可以分为不同的投资类型和组合,根据不同的投资组合进行风险分析;(3)房地产泡沫理论,美国学者Bertrend认为房地产在发展过程中,随着价格的不断上涨,普遍北里其真正价值,也是房地产项目产生风险的关键原因。在对房地产风险管理研究中,外国学者更加注重量化和模型的方法对房地产分先进行系统的研究,并提出了许多风险分析和评价的方法和模型,这些方法和工具的出现,加速了房地产风险管理研究的发展[6]。

而且在实际经营中,经过多年的发展,房地产在发达国家已经形成一个完善的产业链行业。在美国、日本等发达国家,无论私企还是公司,这些企业或机构运用精确的经济分析(风险分析)手段,帮助投资者进行房地产投资风险决策,使其避免因决策失误等造成风险损失。

二、保利地产风险评估

1. 项目介绍

保利地产坚持以商品住宅开发为主,适度发展持有经营性物业。公司奉行“和者筑善”的企业价值观,将“和谐”提升至企业品牌战略的高度,致力于创造自然、建筑、人文交融的和谐人居生活。项目所处于福州市仓山区,南台岛北部,三环路东部,多所大中专院校在内传统学区的北侧,乌龙江南面。这里环境很好,是个风水宝地。而且周边上学方便、生活便利、交通便利,但该项目处于一个坡地地基要牢固,不仅如此通水电也是非常重要的,下面主要是对项目中商品房进行评价。本项目规划设计商品房约23万平方米本项目销售价格暂定为14000元。下面介绍的是商品房(不包括公租房)。

2. 保利地产投资风险评价

(1)非折现的投资回收期分析

关于投资回收期,回收期越短越有利。经过对其数据进行分析,该项目商品房的投资回收期为4.37(年),该项目计划建设期为4年,从2013年到2016年,即这四年为建设期,而且每期建设采用商品房预售来快速回笼资金。从每年的净现金流量可以得出该项目存在销售风险及市场风险,因为虽然每年的销售都在增长但是增幅较小,而且不仅销售在增长,成本也在增长,从而可能存在控制成本的问题。又由于周围有好多竞争对手,从而早市场方面也存在一定的风险。不仅如此,还有自然风险也在影响着项目的资金回收,因为该项目地处峡谷可能会遇到不可预测的自然风险。

由于2013年放松房产政策导致房地产行业过热,出现了一阵购房潮,因而国家出现“新国五条政策”。这会抑制房产过热,到2014年由于2013年房贷过松所造成的房产过热现象,多数银行2014年首套房贷利率上浮10%以上,还有部分银行停贷。2014年延续了2013年年底房贷收紧趋势。所以在该项目中不可避免的会有政策风险及利率风险,此时就会影响销售及经营。

(2)投资报酬率分析

投资报酬率(ROI)是指通过投资应返回的价值,企业从一项投资性商业活动中得到的经济回报。投资报酬率亦称投资的获利能力,是一种综合的质量指标。且该指标具有时效性,回报通常基于特定年份。

通过进行实地考察及数据分析可以得知,该项目的逐年增加,相对风险会降低,这不是实际发生的效益而是在预测未来将要发生的投资回报,从侧面来反映该项目投资风险低。在该项目每年还要偿还银行利息本金,并且结合保利地产公司整体而言负债率相较于其他房地产企业较高,所以无论是从公司层面还是项目本身都要注意财务风险。

(3)场景分析

场景分析是指假设某一场景下的多个因素或全部因素同时发生变动时,所进行的投资决策分析。下面就保利地产地产项目分析销售收入及税费的变化对项目利润的影响,其实主要是收入的变化引起税费的变化,从而导致两个因素均发生变化,考察在同一场景下收入及税费的变化对利润的影响。

通过对其进行分析可知,项目的销售收入或价格对销售利润较为敏感。在实际工作中,要特别关注市场和销售群,加大营销力度,加大宣传力度,从而防范市场风险,以保证项目获得更大的利润。从而可以得知若处理不当,则公司的该项目则会产生销售风险、市场风险,同时主要购买人群。

(4)盈亏平衡分析

盈亏平衡分析是通过盈亏平衡点分析项目成本与收益的平衡关系的一种方法。盈亏平衡分析的目的就是找出这种临界值,从而来判断投资方案对不确定因素变化的承受能力,以便于为决策提供依据[8]。该项目的固定成本与其土地费用相一致,而营业税金及附加是开发期的税费。

通过分析得知其盈亏平衡点,因此当出售面积达到62%以上才能有所盈利,而这又是建立在均价为14000元的基础上,若保证销售价格为14000元及以上出售面积达到62%及以上,此时能盈利。若是不能达到盈亏平衡点,则该项目会面临损失的风险。

三、保利地产投资风险应对及监控

在环境方面,应该预防为主而且可能会发生财产损失,可以加入保险,转移为主,预防为辅。当然国家宏观环境也很重要,要时刻关注国家政策;在施工阶段,要经常督促人员进度,同时保障人员安全,材料供应充分,不仅如此,还要进行成本估算,同时保证施工过程中的质量;在技术方面,技术人员进行技术交流,以保证人员能熟悉了解项目标准,对于相对隐蔽的工程,制定严密计划,进行定期检查,在项目设备、材料订货前,要对所有的方案进行细致的分析和了解;在参与管理方面,管理者应该多同项目人员进行沟通,制定合理的方案,在实施前确定项目目标是否清晰,对可能存在的各种风险进行讨论,对于各种实施办法认真落实,吸取以往项目经验,不断改进以预防风险。

不仅如此,从该项目的分析来看,公司应注意国家及福州房产政策,同时还应密切关注银行利率的变化。每年的政策都会有不同的侧重点,而且房地产行业的不确定性大,从整体行业来说投资风险高,所以要密切注意政策性风险。除此之外,也要密切关注市场风险,它关联到销售风险及购买力风险。

从整体公司来看,面对公司存在的风险有以下几点意见:

(1)建立合适的风险预防体系。建立必要的财务风险指标判断机制,同时要建立全面准确的现金流量预算体系。为了更好的预测和把控企业投资项目的收益及财务风险,企业应建立全面的财务预算制度及准确的现金流量预算体系。

(2)提高企业的经营管理水平,作为企业的管理者,应该增强风险意识,采用科学有效的方法来预测、控制投资风险。同时,公司的每个人都树立防范意识,共同进行风险控制监管。

(3)使用不同的风险预防措施,制定多种风险处理备选方案。例如,企业应建立和健全企业财务风险防御机制、企业风险分散机制以及提前预测风险来防范风险。

(4)建立风险监管机制。在有条件的倩况下,公司可以建立专门的风险监管机制对公司项目进行监管。

参考文献

[1]陈国栋.基于蒙特卡罗模拟的房地产项目风险分析[J].中国管理信息化,2012,15(6):41-44.

[2]Wurkzebach.Modern Real Estate[M].John Wiley&Sons,1991:1-259.

[3]刘鸿义.房地产开发风险管理[J].经济研究,2009,(12):65-66.

[4]马文超.房地产项目风险管理研究[J].项目管理技术,2008,(12):29-33.

[5]江铃、马建.房地产项目风险管理探析[J].财会通讯,2009,(12):134-135.

项目总结分析报告-地产建筑 篇8

【关键词】铝合金模板；通病；解决措施；模板体系

1.引言

铝合金模板是一种新型的建筑模板体系。最早在美国使用，我国的香港、澳门能过见到。近年来，我国的大陆地区也有所应用。例如在珠海某大型住宅小区新建的高层住宅。铝合金模板具有很多的优点而目前在我国建筑行业慢慢兴起。本文将介绍铝合金模板的优缺点，同时也结合本人近年来的使用铝合金模板所发现的通病，同时提供相关的处理意见，以供同行参考。

2.铝合金模板的优点介绍

1）周转次数高，平均使用成本低

铝合金模板初次投入比较大，每平米的购买价格为1400元左右，安装费用大概为每平米25元。最后回收价值很高，回收价格约为原价的1/4～1/3。一套模板大约可以使用300～500次，如果将铝合金模板使用于标准层多余30层的建筑物并且多次使用，那么铝合金模板与其他模板相比，其平均使用成本则有很大的优势了。与传统的木模板相比，木模板的采购价格低，但是是周转次数和铝合金模板相差甚远，而且报废后无法重新回收利用，尚需花钱处理废材。钢模板采购价格和周转次数和铝合金模板相当，但是其安装需要借助机械，安装成本高，同时钢模板的维护成本大，需要定期保养维护，同时后期回收残值小。所以，铝合金模板使用时具有很高价格优势。

2）铝合金模板质量轻，拼装快，周期短，周转快

铝合金模板是在工厂里根据设计加工成标准构件，在现场只需根据编号进行拼装就行了。铝合金模板由于其自重清，拼装的过程中毋需借助机械进行吊装，这就大大提高了其拼装的轻便性，提高了拼装速度。铝合金模板采用的是“快拆体系”，施工的过程中可以达到4天一层楼。

3）铝合金模板承载能力高，不易胀模爆模

铝合金由于其具有很高的强度和韧性，同时铝合金模板可以加工成各种形式，这就使得铝合金模板的刚度很好，目前铝合金模板的承载力能过达到每平方米3～5t。这完全可以保证混凝土在浇筑的时候产生的冲击力不对模板产生大的变形。同时铝合金模板系统拼装完成后形成的整体框架，稳定性好。混凝土在浇筑的过程中基本不会出现胀模和爆模的现象。

4）浇筑的混凝土外观好、质量高

铝合金模板采用金属材料，其表面光滑细腻、平整，同时其拼件都是采用机械统一加工，打磨平整，接缝严密，这就不会造成接缝处的漏浆，出现蜂窝麻面。所以铝合金模板施工的混凝土外观细腻，质量高。

5）铝合金模板绿色环保，无污染

传统的木模板采用是木材，需要砍伐大量数目，周转次数低。在使用的过程中会产生大量的边角料废物，而且报废后无法回收利用，产生大量的垃圾。而铝合金模板采用的是金属材料，在工厂加工，现场拼装，不需要裁剪切割。而且其周转次数达300次以上，报废后可以重新熔炼、循环利用，低碳环保、节能减排，符合国家绿色施工的规定。

3.铝合金模板的局限性

铝合金模板是一种新工艺，就目前来开其主要存在一下的局限性：

1）铝合金模板在工厂生产的都是一些标注构件，这就要求其形式比较局限，适合适用于标准层超过30层以上的建筑，这样才能体现出其经济性。

2）铝合金模板要事先进行设计，这就要求其建筑图和结构图要准确无误，同时施工中不能出现大的变更，否则将会大大加大对模板的投入。

3）铝合金模板的初期一次性投入大，同时不适合使用于一些非标准的构件支模使用，比如地下和转换层等。

4.铝合金模板的通病和解决措施

铝合金模板的优点显而易见，其必将会出现大量运用的现状。目前由于其技术还不是很成熟，就目前国内仅有几个工程实例来讲，铝合金模板在运用时也有它的一些通病，阻碍达到清水混凝土的目的。

1）铝合金模板是用铝这种主要材料加工制成的。当其在初期使用，在混凝土表面出现麻面和气泡现象，严重影响混凝土的质量进一步提高。铝合金的化学活性大，在新浇筑的混凝土作用，表面产生氧化腐蚀，从而造成麻面，但是当使用过几次之后，其表面会形成了致密的氧化物，形成一层保护膜，这就阻止了混泥土和铝接触，使混凝土表面的麻面现象逐渐减少。针对这种现象，我们可以采用预氧化措施，在新进铝合金模板表面涂刷水泥浆，使其氧化，然后刷除水泥浆并洗净模板。经过预氧化的模板，就可以减少甚至杜绝麻面的现象。同时为了进一步减少麻面现象，合理选用脱模剂。经过对比植物油脱模剂性价比高，植物油脱模剂使用成本低，而且效果好。

2）由于铝合金模板密封性好无吸水性，浇筑混凝土时，振捣产生过气体和多余的水分不易排出，最后形成气泡，使混凝土的表观质量大大降低。施工经验表明，混凝土的塌落度越大，混凝土的中水份越多，就越容易形成气泡。施工中减少这种现象可以从以下2个方面着手：一、采用外加剂，尽可能的控制好混凝土的塌落度，在满足各项指标的前提下尽可能的减小混凝土的塌落度；二、强化混凝土的振捣的施工工艺，特别是重视混凝土振捣过程中的“快插慢拔”，在保证混凝土振捣密实前提下，尽可能把混凝土内气体带出混凝土体外。施工振捣过程中可以结合钢大模板的施工经验，振捣的过程中，管理人员专人监督，同时请有钢大模混凝土施工专业经验师傅把关，进行混凝土振捣的“快插慢拔”。

3）铝模板体系一般都采用早拆体系，所以竖向支杆一般都在易分离的部位，相应在墙板，或柱梁板等交接部位是没有支撑杆的，也就是说梁板与墙（柱）交接部位传力是通过模板直接传到楼面的。而且铝合金模板尺寸是定型精确的，故每层楼面标高平整度都应足够标准否则无法正常安装，比如楼面标高偏高，直接影响上层的楼面底标高过高，而楼面标高偏低，直接影响上层楼底面标高过低，而且当楼面标高过低时，为了保证上层楼面标高标准，势必需在模板根部增设垫块，铝模传递上面荷载于垫块，垫块如无法承受易被挤破，进而导致竖向铝合金板下沉，影响支模质量，严重的会出现质量安全部问题。所以在铝模板施工中，楼面标高与平整度控制是非常关键，具体应在楼面上特别是剪力墙或框架柱等竖向构件的根部等容易被忽视部位标高一定要控制好，并应进一步用木抹对这些部位混凝土表面仔细抹平理，以保证正常支设墙柱等竖向模板。

5.结论

铝合金模板由于其具有很多优势，目前在我国强势发展中。但是由于其材料和施工工艺的具有先进性和特殊性，从而在使用的过程中产生了很多的质量问题，这就需要我们在以后的具体的实践中不断的发现问题，解决问题，完善问题。铝合金模板目前已经开始具备专业的施工队伍，配套的生产加工厂家，下一阶段需要进一步提高铝合金模板混凝土的质量。

参考文献

[1]郭建伟.全铝合金模板在高层建筑施工中的应用[J].山西建筑，2013，（04）：26-29.

[2]仇铭华.铝模板技术在北美超高层建筑绿色施工中的应用[J].施工技术，2009，（08）：26-29.

房地产项目管理工作年终总结 篇9

在公司各级领导的亲切关怀和正确领导下，在公司各部门的积极支持下，在工程部全体员工的共同努力下，我部门取得了主体提前封顶的成绩，下面分五个方面向领导汇报。

一、工程建设方面

今年开工以来在公司领导的正确决策下，为工程部补充了各项专业技术力量，有效的填补了设计漏洞，在工程管理方面，我们也始终按照公司明确的“xx大厦是重中之重”的原则安排各项工作，坚持施工质量不放松，施工进度不拖延，施工问题不过夜，工程部并安排人员值守工程现场，坚持24小时有人在岗，做到时时监督，处处监督。在工作中支持监理行使监理职责，严格监理，并要求监理公司 撤换了不称职的监理人员。积极协助施工方解决施工问题，做到勤沟通，重协调。做到有问题及时解决。由于以上措施的落实，使监理尽责，施工方尽力，在翠华路改造工程铺沥青路面、洗车设备更换及几天阴雨天的影响下，工程咳嗽被嵬嗬恚┕し焦餐Γ侠戆才牛咨拼恚×考跎偻獠恳蛩囟允┕さ挠跋欤繁9こ淌┕に忱小;猜耐瓿闪艘韵鹿ぷ鳎

1、正负零结构工程在去年4月底完成。

2、主体提前封顶在去年12月中旬封顶，比原计划提前了六天。

3、工程质量符合优质主体结构的标准，外观质量较好。

4、已完成南边、西边地下车库，正在施工北边车库，计划16日完成。

二、施工管理、沟通协调方面

工程管理是一个系统工程，现场施工就是一个大兵团作战，仅搞好工程部自身建设是远远不够的。工程部要想充分发挥承上启下的同时，必须积极协调公司内外各部门各单位的工作。尤其面临地方的一些干扰，既要着眼于维护公司稳定大局、又要坚定维护公司利益的原则不能动摇。

对施工单位，在安全、质量、工程量核算等原则问题上严格把关、决不含糊，现场积极沟通、动态管理，利用我们的专业技能、工作经验灵活解决。树立公司的威信，保证工程顺利高效地进行，最终达到公司利益的最大化、公司形象标准化。 这里说一个小事情，车库墙板与坡道混凝土标号不一致，施工单位为了赶进度，想让我们同意换成标号一样，方便他们施工，我们坚持原则，避免不合理签证。

施工现场场地狭小，施工单位较多，协调量大，还有渣土车媒体曝光后，市上大检查，工地拉土回填困难，西边基坑支护施工，基坑深，周边都是施工单位，进材料难，施工难度大，总包单位一打混凝土，支护、土方无法施工、11。14爆炸事故、建委、质检站等安全大检查，很多不利因素，我们工程部全员齐心合力，想办法，合理安排，克服困难，在公司领导的正确指挥取得了一个又一个的胜利。

三、团队敬业方面

这些成绩的取得与工程部每位成员在工作中的努力付出是分不开的 。工程部每个员工在工作中勤勤恳恳、任劳任怨，积极主动地完成领导交给的任务。为了确保完成xx大厦顺利的封顶这项任务，工程部每个人都发挥自己优势，献智献策、齐心协力使任务顺利完成。 在日常工作中早来晚归，工作不限于8小时，也没有上下班之分。有时延伸到深更半夜。工程部是一个老、中、青的团队，项目实施过程中，利用自己的技术和经验教年轻人;在工程部内部，通过大家的一致努力，营造出一个积极进取团结向上的工作氛围。

四、质量进度安全方面

1、抓好事前控制，严把过程控制关。

2、严把原材料、半成品进场关。

3、严格工序检查，强化过程控制。

4、加强现场监督控制。

5、加强事后控制，确保工程质量符合要求。

五、不足改进的方面

1、做好内部图纸审查及图纸会审工作。

2、前期设计考虑不周，工程施工中变更较多(例如热水锅炉、发电机房通风、立体车库无电源、外墙保温、新风系统进排风位置影响幕墙)建议今后选择有实力、信誉好的设计单位。

3、设计院不及时处理图纸存在的问题。

4、消防系统最好由一家来施工(包检测费、包验收)。

六、努力方向

1、建议完善制度，建立一套明确系统的业务管理办法。

管理是企业的老大难问题，再完美的计划，也需要人来完成。人性化的管理，让员工在工作中发挥主观能动性，对工作有高度的责任心，提高员工的主人翁意识，要让员工觉得与公司融为一体。要用节约的成本来奖励和鼓励员工，要让全体员工都参与进来。充分发挥员工的聪明才智，一起为企业的成本节约做贡献。保障企业持续、稳定向前发展。

2、培养年轻员工发现问题，总结问题，不断提高综合能力。

培养年轻员工发现问题，总结问题目的在于提高员工综合素质，在工作中能发现问题总结问题并能提出自己的看法和建议，业务能力提高到一个新的档次。要对员工进行学习培训，提高员工素质。

譬如员工所遇到的工作中的障碍或处理不了时;我们领导及时帮助员工清除工作的障碍，不让工作在员工手中延误，保证工作顺利完成。

3、建立战略人力资源管理体系。

人才是决定企业成败的关键，是企业发展壮大的基石，人力资源开发必须与企业发展需要相适应，统筹安排、超前考虑、精心谋划，在人力资源的总量、素质和结构上，要与企业发展的规模、速度相协调一致，实现人才增长与企业发展的同步进行。

4、树立正确的工作理念。

项目总结分析报告-地产建筑 篇10

撰写人：___________

日

期：___________

2021年房地产开发项目工作总结

__年整年中，世界都处在金融危机的阴影下，当然我们国家也是受到金融危机的很大影响，经济发展速度明显放缓，人民的生活水平不再像之前那样的好了。同样金融危机给我们国家的（范本）房地产事业产生巨大的影响。楼房滞销，楼盘无法开发，房价时高时低，没有任何的市场规律，这些都给我的工作带来了很大的困难，不过总体来说。__年我的工作还是很好的。

__年本人主管的部门是房地产公司工程技术部，绝大部分精力用在了项目的工作上，工作范围广、任务重、责任大。较好地履行了作为行政职务和作为专业技术职务的职责，发挥了领导管理和___协调能力，调动了广大员工的工作积极性，较好地完成了所主管的全年工作任务。现就本人一年中所主管的工作总结汇报如下：

一、生产任务完成情况：

1、开发项目：所开发的项目有综合楼、住宅楼，共三栋___层高楼约___万㎡，总投资约___亿元，该工程继__年启动以来经过三年多的努力，在全公司员工的共同配合下，已圆满竣工。项目的存在，树立了集团的良好形象，是集团公司领导的置业公司闯进省房地产行业的标志，是面向市场发展的第一步，是全体公司员工值得骄傲的显著地标。

2、在项目的建设中深刻的体会到一个国有企业下的子公司要在现有的市场经济制度下生存并发展，我们还有很多东西要学习、要改变，在公司成立十个月来，工程技术部门也肩负的巨大的挑战，此项目是公司的成长项目也是形象项目，我们部门在施工中必须要更加努力和细心，具体心得如下：

第一步：技术力量改变

通过这个项目，我们深刻的认识到我们部门在技术这点要求上还有很大的缺陷，对新事务的领悟能力不够，对新施工工艺掌握不全面，对现场的管理和具体计划安排上还有很大的差距，因为对某一项技术要求监督的不到位，很容易就会让施工方有机可乘，这样也会公司带来不必要的经济损失，因此我们部门每个人将会为此制定了一个学习计划，边学习边交流边考核，以此来提高个人的技术处理能力，为下一个工程做好充足的准备。

第二步：思想观念改变：

国有企业有其特定的生存环境，有其独特事务处理方式，但是对于我们部门在对外的施工中还仍然保持以往的高姿态、高调子、以自己为中心的思想，那么我们将遭受到市场经济的淘汰，现行的市场经济奉行的是公平竞争和抓住机遇再加勤奋、实干，目前我们正一步步走向这个区域，我们就要意识到在这个区域生存的条件是什么?该怎么样去做才能生存，不能再依赖于以往的旧思想、旧观念、旧的模式去衡量我们现在新的生存环境，我们必须要有这样的思想转变，只有转变了这种观念和思想我们才会有更好的发挥空间，通过项目二年多的现场施工管理我们也认识到了思想转变的盲目和空白，因此下一个工程开始之前，我们就要先给自己的思想定一个位置，这也是我们部门在逐步努力向前转变的第一步。

第三步：管理模式改变

俗话说：国有国法，家有家规。我们工程部门的来说，管理的好与坏直接影响到公司的经济利益。在此项目中仍然存在老管理模式，与此同时新的管理模式的加入也在逐步取代旧的管理模式，毕竟此项目是我们公司从成立以来最大的、直接面向市场的项目，无论从思想转变还是到管理模式的改变和加强对于我们来说都需要一个过程，我们会在这个过程中认真学习和改变并逐步实施新的管理模式，从这个工程中我们已经学习到了外界市场下的管理模式是什么样子，每个职工对自身的要求应该是什么样，全部门应该怎么去做。

工作中存在的主要问题：

1、合同的履行：此项目基本上严格履行了合同，但在工程款的支付上施工单位普遍的意见。建议在今后的项目中在工程开工后至竣工验收之前，公司应严格按照合同约定的方式和期限支付工程款，按照中标价格和中标工期与施工单位严格履行承包合同。项目部才能严格要求施工单位按节点计划完成工程任务。

2、工程分包：由于特殊原因，此项目分包单位过多，如：基础分包、电梯分包、消防工程分包、防火门分包、入户防火防盗门分包、阳台栏杆分包、铝合金门窗分包、幕墙工程分包。这类分包单位往往因专业特殊、关系特殊，直接与业主联系，总包和监理难以对其进行管理。这其中有些分包单位与专业管理机构、开发商、总包单位、监理能很好的协调关系，能严格按要求完成工程任务，为开发商出谋划策，节约投资，也有些单位——如防火门生产___方，由于其公司实力有限，管理不力，不能按合同给定的时间按时完成任务，且产品质量未达到理想要求，直接影响了整个工程的竣工验收。

3、监理公司：监理应当依照法律,法规及有关的技术标准,设计文件和建筑工程承包合同，对承包单位在施工质量、建设工期、建设资金使用等方面，代表建设单位实施监督督,并履行法律法规规定的监理安全管理职责。此项目选择的二家监理公司普遍现象是老同志多，经验型的专门人才太少，缺乏年富力强，理论水平高的中坚力量，不能适应日新月异的新技术、新工艺的工作要求，不具备专业齐全的专业人员，且部分监理人员兼职过多，监理力量投入不足，监理职责不明，尤其在后期装饰装修阶段，监理更应本着对项目负责、敢抓敢管，不能放松管理，必须督促施工单位履行其管理职责。

4、企业形象：一个楼盘的销售价格，不仅关系到楼盘的地理位置、规划设计、建筑设计、户型设计、建材采用、小区环境、配套设施、交通条件、销售价格等因素，已经上升到对休闲舒适、企业品牌、文化内涵等多方面的综合需求，对房地产企业树立良好形象提出了更高的要求。

5、项目前期：一个项目的成功与否，项目的前期论证是最重要的。前期应做好充分的论证，包括可行性和设计阶段。这样虽加大了前期的成本，但是从整个项目的成本控制来考虑，前期的投入是事半功倍的。可行性研究对于一个房地产项目的成败起着关键的作用，此项目虽然做了也是流于形式，都是靠感觉去上项目，这是非常危险的。虽然现在可以说此项目基本成功了，但对下一个项目我们应充分掌握消费者的心理，准确地估计市场的容量，制定好___、可行的销售计划。另外在可行性阶段必须把资金的流量和销售计划做出来，这样就可尽量的减少开发者的现金投入，减少资金成本，让项目得于顺利进行下去。

6、项目设计：我们现在可以说此项目的设计不够___，其主要责任在我们。由于对市场了解不够，住宅部分设计成塔楼，局部户型的采光和通风存在一些问题，户型面积过大，户内厨房面积过小，不能满足现代生活要求，综合楼的负一层过多考虑使用功能，在没有与意向客户签定合同的情况下，按其要求北向设计了部分跃层，对后期的销售工作带来一些难题影响。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的___%～___%，但对工程造价的影响可达___%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价___%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。

7、成本控制：随着国家对房地产行业的一系列宏观调控政策的出台和房地产市场的不断成熟，房地产行业已经难于维持数年前的高利润率，仅靠短平快运作，粗放式管理已经无法适应目前的房地产市场状况，必须要从多方面进行成本控制，方有可能实现理想的投资效益。要控制好房地产开发的成本，首先应选择设计经验丰富的设计单位和主设计人员，一个好的设计是对项目成本的最好控制。在施工阶段要及时对材料进行性能分析的基础上力求先用价格低的材料，通过诸如改变配合比、使用添加剂等技术手段来降低材料消耗费用。通过建立分包商、材料商资料库来选择合适的分包商和材料商，也可对分包商、材料商采用招投标，实行“货比三家”，选择经济实力强和有现场管理经验、技术力量好、有熟练工人的分包商，以及产品质量好、供货时间能保证、信誉好的材料商。同时做好事中控制，即工程成本形成过程中的控制，做到“边做边算、不断调整”，切实控制住成本。同时要想方设法减少和避免无效管理和劳动，把降低工程成本的观念渗透到每个施工管理环节中。

8、与政府各部门的关系处理上：在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，此项目交纳的政府规费为___万元，占项目总成本的___%。对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。用最少的钱去办最多的事。但是这是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商一定要控制好，这就需要处理关系时的灵活和智慧。

9、管理上：管理的严密对于一个项目的成功而起怕作用是不言而喻的。与其他项目相比较，房地产开发项目对于管理的要求是更高的，因为它更复杂，涉及的面广，时间跨度大。如果管理上稍微出现点纰漏或者松懈，可能就会造成很大的损失。我觉得是对项目的成功、成本控制最有意义的，就是对施工队伍的选择和对材料的管理。可以这样说，在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。在保证工程质量的前提下，提出各种施工方案，并从技术和经济上进行对比评价。尤其是像从去年___月末至今的主要建材市场价格的大幅度上扬，预结算员应做好价差分析及时向上反映，对于我们日后的结算及后序工程的成本控制工作具有积极意义。

__年的收获

一是锤炼了自我，提高了自身的生存本领和竞争能力。

在激烈的市场竞争中，使我对事物的判断，对事情的决策___能力有了很大的提高。从草率决定到严谨思维;从一件事情需层层请示到自己独立思考决策判断;从事事依赖别人到自己协调方方面面关系独立完成一个项目。经过各个阶段的学习锻炼，我感觉自身在为人处事方面经历了深刻的转型。

二是开阔了眼界，学会了用全方位的思维去了解社会、思考人生。

在工作中我对市场经济的规律有了更加深刻的认识。在新经济时代，科技、信息、诚信、团队合作精神显得尤为重要。

三是体验了竞争，加速了自身知识的不断更新和个性的不断完善。

商业竞争无情，需要的是高效率，在信息获取、决策、执行任何一个环节反映迟缓，机遇稍纵即逝。而这些必须全面的知识和快捷的信息。在不断的学习中，要拓宽了自己的知识层面。怡景苑工作的每个阶段都经历了种种意想不到的困难，至今记忆忧新。在项目的每一个阶段都要谨慎思维、不能出现一点纰漏。

__年即将过去了，转眼间又将跨过一个之坎，回首这一年，内心不禁感慨万千，__年，虽没有轰轰烈烈的战果，但也算经历了一段不平凡的考验和磨砺。非常感谢相关领导给我这个成长的平台，令我在工作中不断的学习、不断的进步，慢慢的提升自身的素质与才能。回首这一年，我走过人生很重要的一个阶段，使我懂得了很多，领导给予了我很多的支持与关爱，在此我向相关领导及各位同事表示最衷心的感谢，有你们的协助才能使我在工作中更加的得心应手，也因为有你们的帮助，才能令到公司的发展更上一个台阶。

__年的工作，我相信比之__年会好做很多。首先一条就是金融危机对我们的影响开始逐渐的变小，人民也开始逐渐的开始购房，这些都是必然的，金融危机不可能永远的持续下去。所以我想我会在__年的工作中做到更好。能够走到今___管的位置，我付出了很大的努力，也是工作成绩斐然才得来的，我会珍惜现在的工作，将我的工作做到最好的!

范文仅供参考