央产房上市政策讲解

央产房上市政策讲解

央产房上市政策讲解 篇1

央产房出售上市纠纷

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，如果和你正在经历的纠纷相似，希望可以帮助到你，本案件是一起央产房上市纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。

（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、基本案情

涉案房屋系张萌、杨钢共同共有，产权登记时间为2010年11月5日，房屋性质为房改房（成本价）。

2012年3月17日，牛芳（王凌之前妻，买受人）与张萌、杨钢之代理人李京（出卖人）在久恒公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《买卖定金协议书》。《房屋买卖合同》约定：出卖人将位于昌平区的1307室房屋出卖给牛芳，房屋性质为已购公有住房（若为中央在京单位已购公有住房，《中央在京单位已购公房上市出售登记表》），共作价156万元，双方签订本合同时买受人支付定金2万元，首付款为100万元。张萌、杨钢对李京上述代理行为予以认可。

次日，王凌（丁方）与张萌、杨钢（甲方）、牛芳（乙方）及久恒公司（丙方）签订变更协议书，乙方将上述合同的权利义务全部转让丁方，丁方同意受让前述合同项下的全部权利义务；各方一致认可上述合同的变更并按照变更后的合同继续履行。

后，王凌与张萌、杨钢于2012年3月25日办理网签。双方均未在网签合同落款处签字或盖章。

另查，涉案房屋没有建立《中央在京单位职工住房档案》。张萌名下1307室房屋已经建立《中央在京单位职工住房档案》，该房屋性质为已购成本价房。

二、法院审理

张萌、杨钢主张涉案房屋买卖合同无效。理由为双方所签合同构成阴阳合同，存在避税行为。双方于2012年3月17日签订合同时，王凌与牛芳系夫妻关系，名下已有一套住房，牛芳签订的合同属于限购政策中的第二套住房，首付约定低于限购要求，违反法律强制性规定。王凌主张合同有效，称牛芳与张萌、杨钢签订合同时，王凌与牛芳虽系夫妻关系，且有一套住房登记在牛芳名下，但随后王凌与牛芳离婚，其无住房；王凌与张萌、杨钢约定合同价款为156万元，100万元符合首付款不低于60%的限购条件。王凌为房屋购买人，符合购买条件，己为建委批准。

张萌、杨钢还表示因原产权单位不同意涉案房屋上市交易，双方买卖合同无法继续履行。张萌、杨钢向法院出示《证明》、《房屋买卖契约》。《证明》载明涉案房屋是杨钢之父杨远生前所在单位为照顾其家人分的福利房，只能售与单位职工并签订了《房屋买卖契约》。契约显示该房屋不能改变住房用途或赠与他人。王凌出具公证书证明杨远所在单位表明涉案房屋可以出售，单位只是按北京市房屋出售指导价优先购回。张萌、杨钢认为该公证书与学校开具的证明相矛盾。王凌还提供了对话录音，欲证明张萌、杨钢存在违约行为，并主张房屋买卖出现问题是因张萌、杨钢涉及房屋面积超标处理的问题。张萌、杨钢表示录音经过剪辑，非法录音不能作为证据。

涉案房屋原产权单位认为双方证据都是真实的，但是表示涉案房屋属于对杨远的特殊照顾，不属于可出售房屋的范围。

经查，王凌曾在2012年上诉至法院要求张萌、杨刚履行合同，但是法院判决解除房屋买卖合同。二审判决维持了这一判决。

后法院赴涉案房屋原产权单位调查取证及张萌、杨钢向法院提交证据情况，该单位表示，职工售房一般都被允许了，所以无论法院如何判决都予以认可或尊重。

三、法院判决 一审判决：

判决生效后十五日内，张萌、杨钢继续履行与王凌签订的《北京市存量房屋买卖合同》，王凌支付张萌、杨钢房屋尾款，张萌、杨钢协助王凌办理1307室房屋过户手续，将该房屋过户至王凌名下。

二审判决 驳回上诉，维持原判。再审

维持一审判决。

四、律师点评 房产律师靳双权点评 房产律师靳双权点评：

依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十九条之规定： 张萌、杨钢与牛芳、王凌订立的房屋买卖合同等文件对买卖涉案房屋，及涉案房屋买受人权利义务由牛芳概括转移给王凌达成一致意见。上述行为未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效。张萌、杨钢虽主张双方买卖合同存在逃避纳税义务、王凌存在违反北京市房屋限购政策的情形，但是是否存在逃避纳税义务并不是合同无效的理由，同时根据《合同法》规定，合同无效是应当违反法律、行政法规强制性规定，而北京市房屋限购政策本身不属于法律、行政法规，即使违反也不能直接认定合同无效，因此本案中涉案房屋的买卖合同应属合法有效。

虽然涉案房屋由原产权单位分配给杨远家属，但杨远通过成本价购买已取得房屋产权，张萌、杨钢又通过继承过户至自己名下，产权单位对此并未提出异议。其次，涉案房屋虽为中央在京单位已购公有住房，上市交易需履行特别手续，但并非禁止交易的类型。再次，杨志远购房时与产权单位的约定不能对抗物权的公示公信效力，王凌有理由相信该房屋不存在不能交易的情形。

关于买卖合同能否继续履行问题。靳律师认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。涉案房屋作为央产房，张萌、杨钢作为出卖人有义务办理上市备案手续。张萌、杨钢将涉案房屋交由中介出卖，并不受杨志远与学校购房时所谓特殊约定的限制。学校对本案涉案房屋并不享有优先回购权。该涉案房屋属于对社会上市的范畴。因此，张萌、杨钢以学校不同意涉案房屋上市自行交易为由拒绝履行双方的买卖合同，于法无据。因此王凌要求张萌、杨钢继续履行买卖合同，协助其办理房屋过户手续的诉讼请求能够得到法院的支持。