砖厂建设项目可研（精选6篇）
砖厂建设项目可研 篇1
煤矸石砖厂建设项目投资可研报告
一、项目概况
（一）项目名称：泗县草庙镇城东新型建材有限公司
（二）建设性质：新建煤矸石砖厂
（三）项目法人：周二平
（四）建设地点：泗县草庙镇魏圩村（原造纸厂院内）
（五）产品原料：煤矸石
（六）建设规模及主要内容：
1、建设规模：
用地35亩，房屋总建筑面积12106平方米。建设年产4500万块煤矸石烧制砖厂1个，年处理煤矸石13万吨，年产煤矸石烧结砖4500万块。
2、主要建设内容：
1）征地35亩，场评整治面积23255平方米。
2）建连接厂区公路（长1000米，宽6米）1条，水泥路面。3）建煤矸石原料堆场1500平方米、成品堆场1500平方米；建100立方米蓄水池2口。
4）职工活动场所及绿化：4000平方米 5）建房屋总建筑面积12106平方米。其中：
制砖生产厂房：9000平方米；
办公及生活用房：1500平方米； 职工食堂：300平方米；
公厕：150平方米；
门卫室：30平方米；
配电房：30平方米。
购置先进、新型制砖生产设备、辅助设备和设施，建成年产4500万块煤矸石烧结砖制砖生产线1条。
拟在魏圩村建一个年处理煤矸石13万吨，年产以煤矸石烧结空心砖为主的多型号煤矸石节能环保砖4500万块的制砖厂。
（八）项目投资：
本建设项目总投资1650万元。费用包括设备费用、工程建设费用、（不含征地费用）；铺底流动资金等
（九）资金筹措：
本建设项目需筹集资金1650万元。其中：
1、申请银行贷款300万元、申请宿州市中小企业环境保护类补助资金200万元。
2、业主自筹1150万元。
（十）经济效益：
本项目建成后，正常年产煤矸石烧结4500万块，产品销售收入450，可实现利税30万元。
（十一）环境效益及社会效益：
本建设项目完成后，可为草庙镇新区建设直接提供建筑所需的大量墙体建筑材料，亦可节约墙材运输费用近40万元；可直接安置150人就业，还可带动近420人从事建筑、运输等相关行业工作。可每年减少开挖黏土15万立方米，回收利用煤矸石13万吨，与生产页岩砖相比，每年节约标煤3万吨。对保护耕地、改善水土流失，节能减排、保护生态环境有着重大意义；该工程的实施，确系利国利民、功惠子孙的兴县之举。
（十二）建设工期：6个月，从2016年7月至2017年1月。
二、基本结论
本建设项目，符合国家和地方政策和发展方向，因此，本建设项目的建设是十分必要的。
本项目建设完成后，正常年产煤矸石烧结砖4500万块、产品销售收入450万元、实现利润30万元；有利于促进泗县建材、建筑及其他产业的发展、扩大就业门路和维护社会稳定，其经济效益、社会效益和生态效益显著。
因此，本项目的建设是可行的。
三、市场前景广阔
据考察，煤矸石建材产品的市场是广阔的，随着国家城镇化 建设步伐加快和新农村建设的如火如荼，草庙镇作为泗县的东大门，在该镇兴办一个可直接为新城建设提供质优价廉的建筑产品的砖厂，对县、镇两级政府和企业的生存发展都具有积极的意义。该镇的地理环境、统筹发展、区位、交通、资源利用等各方面条件都十分适合建厂，其产品还可辐射到周边的泗洪等市县，其市场前景广阔。加之，国家和宿州市将加大对《循环经济促进法》的执行力度，已取缔粘土砖生产，市场空间更大，泗县新城建设一旦全面启动，按40%的市场份额计算，年产4500万块砖的能力在五年内还不能满足市场的供求需要。因此，规划在草庙建设煤矸石砖厂，只要投资环境能保持常态，本人把该项目建设在草庙镇是充满信心的。
四、几点建议：
（一）请草庙镇人民政府将该建设项目列入该镇招商引资项目。并请在规划选址、土地征用、市场开拓、税收、电力、手续办理、利用国家资金申报等方面给予支持、帮助。
（二）镇政府应落实对该项目建设的牵头协办单位及责任人。
（三）请草庙镇人民政府牵头组织，协调有关的建设手续办理。
（四）为加快建设进度，考虑到建设手续办理时间较繁较长，特请草庙镇人民政府联动，敦促泗县政府各有关部门允许企业边建设边批建设手续，并协调政府部门在企业办理相关手续过程中 给予方便。
本建设项目建议书妥否，请草庙镇人民政府研究会速报泗县人民政府审议，并请草庙镇人民政府将审议结果及时回复我，以便尽快安排项目建设前期工作。
城东新型建材制造有限公司
2016年7月15日
砖厂建设项目可研 篇2
由于电力企业处于自然垄断地位, 电力企业的可行性方案研究评价与普通工程项目的可行性方案研究评价有一定的差异。本文从电力工程项目可行性研究方案的特点出发, 总结电力工程项目的可行性研究中方案比选方法, 再以选址多方案比选为例, 分析可研方案比选的流程。
随着人们生活水平的提高, 我国工业用电和居民用电量大幅度增加, 我国电力供应紧张。为此, 国家持续加大对电力领域的投资, 加强电力基础建设。然而电力工程项目建设存在许多环节, 任意环节都存在大量影响电力工程项目建设的影响因素。如果某个环节未处理好, 对整个电力工程项目建设都会产生极大的影响。增加项目投资、延长建设周期, 降低投资的效益。因此, 要做好工程可检验阶段方案的制定和必选工作, 保障电力工程项目建设的后续环节能够顺利开展, 确保工程项目顺利实施, 提高电力企业的投资效益。
电力工程项目可行性研究方案的特点
电力企业属于国有企业, 处于自然垄断地位, 电力企业不仅需要依据上级部门下达的投资计划开展电力工程项目建设。而且在国家统一制定电网电价的影响下, 电网建设的可行性研究不仅具备其他领域的可行性研究的特点和要素, 还具备特有的特点。
阶段划分的特点
常规可行性研究分为机会研究、初步可行性研究和可行性研究几个阶段, 然而电网的自然垄断地位使电网在进行可行性研究过程中对机会研究的要求不高。因此, 电力工程项目的可行性研究只分为两个阶段, 一是项目建议书阶段;二是可行性研究阶段。而且一般电力工程项目的可行性研究通常不包括项目建议书阶段, 只有可行性研究阶段。
研究报告的组成内容的特点
根据国家发改委制定的《投资项目可行性研究指南》, 项目可行性研究报告包含21个内容, 它适合绝大多数工程项目的可行性研究。而《国家电网公司输变电工程可行性研究内容深度规定》将一般的交流电力工程项目可行性研究规定为工程概述、电力系统一次和二次等9个内容。
侧重点的特点
工程项目类型的不同影响可行性研究的侧重点, 而且项目的性质、规模等特性对可行性研究的深度的影响也不同。电力工程项目的可行性研究更加侧重系统描述、规模方案、技术方案、路径和站址选择等方面。而且各个电力工程项目属电网整体的一个部分, 难以衡量单个工程项目的效益, 因而也难以准确核算投资的效益和风险。此外, 国家对电力产品价格的统一规定导致电网公司也不存在产品方案、设备工程方案等。
评价方法的特点
电力工程项目的评价特点主要为单一性强, 电力工程项目决策的制定主要根据电网负荷需求、供电可靠性等方面, 而并非主要从经济性方面评价。因此, 可行性研究评价的关键指标更加注重技术上可行。在经济可行上, 单位投资行为没有严重偏离常规方案即可。
可行性研究中方案比选方法
常用工程项目评价方法
工程项目常用的评价方法为综合评价法, 它从多属性体系结构描述的对象出发, 对系统的整体进行全面的评价。综合性评价中, 共性问题和评价方法的科学性是客观评价的基础。针对综合性评价, 许多科研人员也进行了大量的研究, 并得出许多不同的综合评级方法。由于评价方法的出发点以及思路上的差异, 不同的评价方法分别适用于不同的工程项目类型。当前使用范围较广, 而且较为成熟的评价方法有德尔菲法、字典序数法、主成分分析法、因子分析法、专家打分法等等十余种评价方法, 这些评价方法的原理不同, 在不同领域工程项目的使用程度也存在较大的差异。应用于电力工程项目的建设的综合评价方法有德尔菲法、层次分析法和模糊数学法三种。
电力工程项目的评价方法
电力工程项目建设受许多因素指标的影响和制约, 影响指标包括独立性指标和关联性指标, 也包括定性指标和定量指标。对定量指标而言, 可通过数学公式计算粗准确的数值, 而定性指标则不能通过数学公式计算出准确的数值。因此, 电力工程项目的评价可采用模糊综合评价法, 通过模糊评价将顶梁和定性指标统一集成到模糊集, 再得出并解释评价结果。
另外, 在影响电力工程项目建设的指标中, 不同的指标影响工程项目建设的大小也不同。为进一步提高评价的准确度, 需要给不同的指标分配不同的权重。而电力工程项目评价指标本身的层次结构较为明显, 因此需要先将指标进行分层, 在分配权重。因此, 在选用模糊综合评价法评价电力工程项目可行性研究方案前, 需要先使用层次分析法将指标分层。
综上所述, 在综合评价电力工程项目可行性研究方案过程中, 首先使用层次分析法构建可行性方案的指标体系, 确定指标权重, 再采用模糊综合评价法进行评价。
多方案比选评价流程
多方案比选的评价过程
多方案比选的评价过程包括指标设置和可研方案评两个部分。在评价指标设置阶段, 首先要分析电力工程项目的特点以及工程项目面临的问题, 再选择评价指标, 提高指标的针对性。选择评价指标的同时确定指标评判依据和评分标准, 最后完成指标权重设置。在可研方案评价阶段, 首先要将工程项目的原始数据导入到可研方案内, 再研究每一种方案的可行性, 分别进行单项指标及综合评价。最后, 依据评价目的, 对评价结果进行纵向和横向的对比, 综合考量各个方案的可行性。
多方案比选评价的具体流程
电力工程项目可行性研究对比方案比选包括规模多方案比选、节能环保防灾多方案比选、施工多方案比选以及选址多方案比选等等。由于选址多方案涉及面广, 社会因素和环境因素对方案的影响大, 且影响不确定, 选址多方案比选对工程项目建设的可行性研究的影响更大。因此, 本章对选址多方案比选进行论述。
评价指标设置
设置评价指标阶段, 首先要分析电力工程项目的特点以及可能对工程项目建设产生影响的因素, 在根据工程的既定目的, 得出可行性方案研究的基本原则。在选址多方案比选中, 工程投资、占地面积、施工条件和工期等因素对影响工程的影响较大, 而且以上因素可以量化, 因而影响因素可作为量化因素。但是技术风险、社会和环境的影响难以量化, 因此可作为难以量化因素。可量化的因素可被称为制约因素, 由于控制因素的不确定性, 而且方案比选只将经济性作为唯一衡量标准, 因此不可量化因素往往称为制约工程项目建设的关键因素。而且随着社会的发展, 不可量化因素对工程项目建设的制约作用也会更大。因此, 方案比选中必须格外重视社会、环境等不可量化因素。在人口稠密、城镇集中、经济发达的地区建设电力工程项目更加需要考虑不可量化因素的制约作用。
由于建立评价指标体系面对的是一般电网的电力工程情况, 选取的指标要能够全面反映电力工程的实际情况, 因而并不需要使用所有的指标评价工程项目建设的可行性, 只需要选择符合工程项目特点的指标进行评价即可。根据大量的工程建设实践经验, 决定地址多方案比选的评价指标要依据经济性、社会和环境影响、衔接性、工程难度等方面。但是, 以上指标并非可全部用于所有工程, 不同的工程项目需要根据实际情况适当增加或减少评价指标。
指标权重设定
从上文可以了解到, 由于指标存在不同的层次, 因此在设定指标的权重前需要使用层次分析法将指标分层, 将指标分为若干层次后, 在最低层次通过两两对比的方式得出各个因素的权重, 再根据由低到高的原则进行计算, 最后得出总目标的权数。权数越大, 方案的可行性越高。具体流程为:建立层次结构模型—对各层元素两两比较, 构造判断矩阵—求解判断矩阵的特征向量, 并对判断矩阵的一致性进行检验。
结语
生态农庄建设项目可研报告 篇3
1.1 项目建设基本情况
项目名称：0000县0000生态农庄建设项目。建设单位：0000县0000现代农业开发有限公司。项目地址：0000县0000桥镇0000村。项目性质：扩建。1.2 项目单位基本情况
企业名称：0000县0000现代农业开发有限公司。企业地点：0000县城0000路61号。注册时间：2012年2月。注册资本：100万元
企业性质：民营有限责任公司。
主营业务：主要经营苗木生产与销售、农业项目综合开发,在0000镇、0000镇、办事处建有标准化的苗木基地3处，面积3300亩。建立优质果树生产基地、珍稀园林花卉苗木生产基地370亩。
人员结构：公司长期固定员工35人，管理人员17人,其中专业技术人员12人，短期雇用人员300余人。
机构设臵：公司下设行政部、生产部、财务部、营销部、质检及技术研发部。
管理制度：随着公司的发展壮大，公司的管理制度不断完善，分别制定了质量管理制度、设备管理制度、销售管理制度、财务管理制度和人事管理制度等。健全的制度管理，使公司步入了良性发 展的轨道。
组织模式：公司采用现代公司管理模式，实行总经理负责制，由总经理主持公司日常生产经营管理,依照《公司法》和公司章程的规定行使职权。
财务状况：公司自成立以来，坚持以市场为导向，以科技为动力，外树形象，注重诚信经营，内强素质，强化内部管理，建设现代企业管理制度，公司生产经营发展态势良好,产品远销云南、贵州、四川、广东等20多个省市。2014年，公司资产总额2337万元，实现销售收入1260万元，净利润380万元。1.3 项目建设内容及规模
本项目已租赁土地380亩，其建设主要内容百果园、珍稀花卉苗木园、垂钓园、休闲娱乐中心。主要建设规模如下：
1、百果园：种植桃、梨、李、柑桔、杨梅、枣、枇杷果树等210亩。
2、珍稀花卉苗木园：种植桂花、广玉兰、红叶石兰等珍稀花卉苗木120亩。
3、垂钓园：利用场内现有的三个池塘，水面37亩，改造修整成大、中、小三个垂钓园。
4、休闲娱乐中心：规划面积13亩，以餐饮、住宿服务为主，设棋、牌、球类等活动室。1.4 项目建设期限：
项目建设期拟定为1年，即2015年7月至2016年6月。1.5 项目投资及资金来源 项目投资：建设项目共新增投资588万元，其中直接投资538万元，间接投资50万元。
资金来源：建设项目总投资需588万元。其中：项目单位自筹资金488万元，,占总投资83%。争取财政扶持资金100万元，占总投资17%。1.6 项目效益
项目经济效益按农业生产效益、垂钓中心效益、农家餐厅和娱乐中心招租收入三大块估算，可实现年纯收入267.9万元。经济效益显著。
项目建设是旅游开发形式转型的新探索，将推进现代旅游业和现代农业的发展，不仅会拓宽旅游资源开发的路径，而且还把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快结构调整，提升和丰富旅游的内涵，项目建设还可促进农业产业结构的优化改变，创造就业机会，增加农民收入，可产生明显的社会效益。1.7 项目编制依据
《中国旅游业发展十二五规划纲要地方篇》；
《湖南省国民经济和社会发展“十二五”规划（2011－2015）》 《0000县城乡总体规划》； 《0000县旅游发展总体规划》；
《0000县国民经济和社会发展“十二五”规划（2011－2015）》； 1.8 报告研究内容
1、研究范围涉及项目建设背景和原生态农庄的建设。
2、论证原生态观光农庄在当地建设的必要性和可行性。
3、根据旅游市场需求，研究项目建设规模以及相关的辅助设施工程等。
4、项目实施规划，估算项目投资，落实资金筹措方案。
5、测算项目经济效益、社会效益和生态效益。1.9 结论
0000县0000生态农庄建设对挖掘农业资源优势，提升和丰富旅游的内涵，增强城市服务辐射功能，拉动消费，增加当地农民收入，推动0000乡村旅游的发展和“0000旅游圈”的构建，促进农业及农村经济社会可持续发展具有重要的现实意义。
项目发展目标明确，内部管理科学，运行机制规范,在工程、经济、技术及社会、生态效益等方面均具有可行性。
第二章 背景及必要性
2.1 项目建设的背景
生态农庄是现代农业与旅游业相结合的一种新型农业。它是利用农业资源环境、农田景观、农业生产活动和农业文化，为人们提供观光、旅游、休闲、度假以及体验农业的一种农业经营活动。
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，生态农庄不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农家环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——旅游观光农业应运而生。
1、国际观光农业现状
生态农庄作为一项新的旅游项目，已成为世界潮流，它源于西班牙。二十世纪六十年代初，有些西班牙农场主把自家房屋改造装修为旅馆，接待城市的旅游者观光度假，被认为是观光农业的起源。近年来，国外观光农业又向深层次发展，旅游者不仅“看”而且“干”，由过去欣赏结果，变为参与过程。
法国的农庄旅游源于二十世纪七十年代，目前，法国有1.6万户农家建立起了家庭旅馆，3000多家农户还成立了联合经营组织。这种新兴的“绿色度假”旅游活动每年可以给法国农民带来700亿法郎的收益，相当于全国旅游业收入的1/4。
美国每年参加观光农业旅游的人数达到二千万人次，“瓜果塑 造”、“庄稼人艺术画”等乡间艺术也颇受游客青睐。最著名是20英亩的“庄稼画”—向日葵。
韩国大城市周边有许多“观光农园”和“周末农场”，这种农园集休闲、体验、收获为一体，吸引了大批游客，韩国农村经济研究院提供的资料表明，2014年，“农村观光”带来的收入约为10.11万亿韩元。
马来西亚重点发展花卉旅游观光，将每年的7月2～9日定为“花卉节”，在花卉节期间举行各种花展。马来西亚将“花卉节”与旅游紧密结合起来，吸引了大量国内外游客，现在每年观光农业直接或间接为马来西亚创造了上百亿元马币。
2、国内观光农业现状
20世纪90年代，我国观光旅游农业在大中城市迅速兴起。据统计，早在1996—1997年期间已动工投资1亿元以上的观光农业项目就有7个以上。1998年国家旅游局以“华夏城乡游”作为主题旅游年，使“吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景”成了农村一景。目前我国观光农业项目主要分布在北京、上海和广州等大城市近郊，以珠江三角洲地区最为发达。在北京、上海、江苏和广东等地近郊，还出现了引进国际先进现代农业设施的农业观光园，展示电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地。如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地。2.2 项目建设的必要性
随着城市建设的快速推进，科技的日新月异，经济的迅速腾飞，人们追求环境的品位发生了质的转变，回归自然，享受纯自然气息已成为人们追求的生活方式。发展旅游观光农业，既能体现现代农业高效、外向、生态的本质内涵，又可很好地展示现代农业，传播农业文化，满足人们的旅游需求。旅游观光农业的发展对加速改变0000旅游业相对落后局面，加快社会主义新农村建设步伐，尤其是打造0000旅游品牌都具有现实的指导意义。
1、满足人民群众日益增长的物质和文化生活的需要
随着经济的不断发展，科技的不断进步，生活水平的不断提高，人民群众对物质与文化的需求也相应的与自俱增，城镇居民已不满足于逛大街游公园的形式。发展旅游观光农业，可以为城镇居民提供游山玩水，抒发情怀，欣赏新奇植物，接受新科技展示，学习新知识，环境优美，又能消除疲劳休闲去处。
2、提供农村剩余劳动力就业机会，帮助农民快速致富奔小康 农村剩余劳动力的大量集结、沉淀，既影响农村经济的发展，又带来不少的社会问题。大力发展旅游观光农业，能推动商业、饮食住宿服务等第三产业的发展，可以帮助农村实现劳动力转移，为农村剩余劳动力提供大量的就业机会，减少社会问题，增加农民的收入，帮助农民尽快地富裕起来。
3、提高科技对农业的贡献率
本项目是以新技术为支撑，以现代先进设备来武装的现代化农业，新技术含量较高。通过展示新品种、新技术、现代农业发展模 式，为0000市农业发展提供示范样板、技术路线、种质资源，辐射带动0000经济区现代农业与生态农业的发展。
4、是推进0000生态旅游产业发展的突破口
项目建设地点座落于佛教圣地余0000山脚下，东连古城长沙、名人故里韶山，南与桂林、南岳衡山呼应，西屏张家界国家森林公园、崀山国家地质公园，北望岳阳楼、八百里洞庭，是四大旅游圈相连接的中心地带。项目建设可以填补该旅游圈生态观光休闲游的空白，让游客在不停的景区移走中，节奏慢下来，心情缓下来。走出一条保护生态环境、调整产业结构、转变增长方式、促进绿色消费的发展路子。把0000县0000生态农庄建设为农业产业化、生态、民俗文化旅游产业相结合的载体，成为推动县域经济可持续发展的突破口，依托农业产业、生态资源，做足田园山水文章，实现农业产业、绿色生态、民俗文化旅游产业的突破发展。第三章 项目选址和建设条件
3.1 建设地点选择 3.1.1 选址原则与要求
项目建设选址原则:充分利用已有条件，以较少投资，发挥较大的效益;以尽可能短的建设期限,尽早发挥项目示范带动作用。
选址要求:有足够的用地面积，有较好的基础设施条件，区位优势明显，土壤肥沃，水资源丰富，场地生态环境好。3.1.2 建设地点
项目建设地点座落于0000县0000桥镇0000村，离佛教圣地余0000云霖寺仅1公里，规划用地面积为380亩。拟建场址地势开阔，山势平缓。3.2 建设条件 3.2.1自然条件
1、地形地貌
拟建场地处于一块天然丘陵山地盆，四周低山丘陵环拥，怀峦抱丘，山盈水绕，苍郁葱翠，生态条件优越。梯田状地形由四周向中部的水塘倾斜，地形变化丰富，三维空间感强。
2、土壤
根据0000县土壤普查资料，拟建场地土壤理化性质良好，PH值大多在4.5--6之间，富含氮、磷、钾、钙、铁、镁、硫等多种元素，能满足果树、苗木植株生长的生理需要，为提高农产品质量奠定了良好的土壤条件。
3、气候
0000县境内属亚热带湿润季风气候，具有气候温暖、四季分明的特点。年均气温16.6℃，气温最低月份为一月，平均气温4.6℃，最高月份为七月，平均气温28℃，极端高温39.3℃，极端低温－12.1℃，年均降水量1274.9毫米，年均相对湿度81%,年均日照时数1616.4小时。全年>10℃的活动积温5225℃,无霜期272天。各种气候因子均适合多种果树、花卉苗木的生长。
4、水资源
拟建0000生态农庄地处佘0000脚下，属上沙江水库灌区范围，地下水源充足，水质好，园区内有三口水塘，水面达37亩，足以保证园区内的水量需求。
5、地震基本烈度
根据国家质量技术监督局发布的《中国地震动参数区划图》（GB18306-2001）查得0000地区地震动加速度值为0.05g，0000地区地动反应谱特性周期为0.35s。该项目按6度地震区设防。3.2.2 社会经济状况
0000县位于湖南省中部，总面积1768平方公里，属衡邵丘陵区。共有耕地面积61.77万亩，其中水田面积44.76万亩,辖3个办事处、16镇9乡1场和1个省级经济开发区。2014年，全县上下科学应对复杂的经济形势，主动适应新常态，积极谋求新变化，经济社会持续健康发展。全县完成地区生产总值283.05亿元、增长10.9%，固定资产投资216.51亿元、增长29.8%，财政总收入16.99亿元、增长10.24%，规模工业增加值120.54亿元、增长12.5%，社会消费品零售总额 110.14亿元、增长12.9%，城乡居民人均可支配收入17304元、增长11.3%，其中城镇居民人均可支配收入22473元、增长10%，农村居民人均可支配收入13501元、增长13%。全面小康建设加快推进，37项指标已有19项达到目标值，全县总体实现程度为84%，比上年提高10个百分点，提升幅度居全省47个二类县第三名，被评为“全省全面小康快进县”。
3.3 建设条件优劣势分析 3.3.1 优势分析
1、政策环境优势
近几年来,党和国家对发展农村经济、提升农业产业化水平、巩固和发展传统产业、特色产业、农产品加工业十分重视。在“十一五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程，制定了一系列相关的扶持政策，把特色产业、生态农业提到了议事日程，并有相关的扶持措施。省人民政府把生态、特色农业、有机农业做为发展县域经济的重点。0000县人民政府在制订的《0000县旅游发展总体规划》中把发展生态观光农场作为全县旅游特色产业，并出台了相应的扶持政策。政策的支持为项目的发展提供了良好的空间。
2、资源优势
0000是农业大县，人口多，劳动力资源丰富，有着适宜的气候条件、丰富的耕地资源、旅游资源以及水资源，土质深厚、土壤肥沃，为项目建设提供了良好的条件。
3、市场优势 0000县旅游资源贫乏。到目前为止，0000县城周边只有一个昭阳公园，作为市民的主要休闲场所，一到夏天，人流如潮。旅游资源相对贫乏，休闲场所十分紧缺，与0000的经济发展极不相称。建设一个以生态观光、休闲、娱乐为主体的生态农庄，具有明显市场优势。
4、区位优势
0000县位于湖南省中部,境内有洛湛铁路通过，320国道、潭邵高速、衡邵高速，8条跨境公路在境内纵横交错，是华中、华东地区通往广东、广西、海南及西南地区的交通要塞，也是湖南对外开放的重要门户。县城到广州可朝发夕至，是“沿海的内地，内地的前沿”。交通十分便利，具有明显的区位优势和交通优势，已大大缓解不断增加的旅游人数与现有道路运输能力之间的矛盾。同时也使中心城市与各景区和其他城市的联系更为便捷。
项目建设地点座落于佛教圣地余0000山脚下，东连古城长沙、名人故里韶山，南与桂林、南岳衡山呼应，西屏张家界国家森林公园、崀山国家地质公园，北望岳阳楼、八百里洞庭，是四大旅游圈相连接的中心地带。项目建设可以填补该旅游圈生态观光休闲游的空白。
3.3.2 主要障碍因素及解决方案
一是项目建设地址离县城区相对较远，基础设施条件欠缺；二是地块相对较为细碎，塑造特色景观有一定难度；三是生态环境保护意识有待加强，如生活污水的净化，旱期场地雨水的回收、土地涵养以及汛期山洪的尽快排除等。根据以上分析，规划采用的基本对策是以“发挥优势，克服劣势，利用机会，化解威胁”为原则，在充分论证的基础上，对整个生态农庄进行科学的规划。
第四章 市场前景分析
4.1 市场前景分析
近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光休闲度假的生活性功能。随着人们收人水平的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——观光农业应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种养殖场为基础，再造人工景观游乐设施；有的集科研技术开发观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。观光农业作为旅游市场中的一种新产品，不仅日趋活跃，而且日渐显示出良好的旅游开发前景。在我国发达地区的一些大中城市周边交通便利的农业地带开展的“当一天农民”、“插队落户”等观光农业旅游已搞得红红火火。游历了名山大川的都市旅游者，在农业旅游中找到了一种真正接近自我回归自然的乡土感觉。观光农业以其山清水秀，花果满山，鱼跃禽鸣，荷塘飘香，凉亭竹棚，蔬果成片的农耕景观，从另一方面圆了许多都市人的绿色梦，亦以农业生态的独特魅力丰富了我国生态旅游的内容。本项目的药用植物园集聚的都是药用玫瑰、芍药、丹皮（牡丹）、金银花等一些名贵花卉品种，果园、特色蔬菜园亦具有良好的观赏价值。可见，观光农业市场潜力巨大。4.2 项目市场定位
根据有关资料表明，人均GDP达到1000美元时，居民旅游出行和休闲的需求将大幅增长。目前我国城乡居民旅游休闲的需求已大大增加，而且呈多元化的趋式，这就为本项目的建设带来无限的发展机遇和广阔的发展空间。
项目建设地点座落于佛教圣地余0000山脚下，东连古城长沙、名人故里韶山，南与桂林、南岳衡山呼应，西屏张家界国家森林公园、崀山国家地质公园，北望岳阳楼、八百里洞庭，是四大旅游圈相连接的中心地带。基于此，生态农庄的战略定位是：依托“四大旅游圈”，吸纳周边省市游客，凸现地方生态园区特色，与衡山、崀山周边其它旅游区形成有机整体，互为补充，走错位发展之路,打造一个集生态观光、休闲、娱乐、餐饮为一体的生态农庄。4.3 市场营销方案
（1）观光。一是风貌观。观赏当地特有的山水风光、农村田园风光。二是物候观。早观日出、晚观霞。
（2）休闲。住特色农家居住用房；吃特色农家饭；玩原生态体育训练、生态垂钓等。
（3）采摘。根据不同收获季节，指导、组织游客直接进入田间地头、大棚、园子里用农民特制的筐、篮、篓进行有偿采摘新鲜水果、时令蔬菜、瓜果，让游客即体验收获的喜悦，又观赏田园风光，即增长见识，又感受劳作。
（4）购物。用自行编织的形状各异、规格不同的筐、篮、篓将生产的蔬菜、水果、鲜花或经特殊加工的熟制品盛于其中，进行包 装，并收集农村针织、编织、剪贴、手工等工艺，让游客根据喜好、能力自行选购。
（5）品尝。在采摘品尝、入住品尝的同时，按照农历12个月每月一节的习俗，推出农村节令大荟萃，让游客真切感受0000饮食文化。
（6）农事活动。根据农事季节，让游客在农艺人员的指导下，参与有偿农事活动。
（7）民俗文化。挖掘当地民俗文化资源，大力开展民俗文化展示，让游客参与其中，体验民族文化。4.4 市场竞争优势分析
4.3.1旅游业的飞速发展为项目建设提供了充足的客源
观光农业既然属于旅游业，所以其发展与旅游业的整体发展也密切相关。近年随着假日经济的兴起，城市居民旅游人次和旅游费用的逐年递增，因此，未来对观光农业的需求也将保持一个旺盛的趋势。
4.3.2旅游观光农业是旅游业发展方向之一
我国在“十一五”期间已经启动国家生态旅游示范区、旅游扶贫开发区、国家旅游度假区建设工程。因此可以看出，观光农业是国家政策支持和扶持的产业。4.3.3发展观光农业投入少、收益高
一方面，观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小。另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和 旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。例如：农产品在采摘旅游活动中直接销售给游客，减少了运输费用。
本项目试图建设一个原生态的观光农庄，结合0000的特点，开展观光旅游、休闲度假的服务，一方面为游客提供幽雅的休闲场地、另一方面也为这些人员提供健康的、无公害的农产品，更能为人们提供从事农事作业、收获的乐趣，提供体验0000风情的场地，在满足消费者的观光旅游、休闲度假需求的同时，也兼顾有利于精神健康和身体健康的疗养。
第五章 建设方案
5.1产品方案和建设规模 5.1.1产品方案
该项目主要产品为水果、花卉、鱼类以及作为旅游新产品的观光休闲农业。5.1.2建设规模
本项目占地面积为380亩，共设百果园、珍稀花卉苗木园、垂钓园、休闲娱乐中心等四个功能区。主要建设规模如下：
1、百果园：种植桃、梨、李、柑桔、杨梅、枣、枇杷果树等210亩。
2、珍稀花卉苗木园：种植桂花、广玉兰、红叶石兰等珍稀花卉苗木120亩。
3、垂钓园：利用场内现有的池塘37亩，改造修整成垂钓园。
4、休闲娱乐中心：规划面积13亩，以餐饮、住宿服务为主，设棋、牌、球类等活动室。5.2 建设规划和布局 5.2.1建设规划
1、规划理念
本项目以具有旅游价值的农业资源和农产品、农耕文化为前提，以规划、设计、修建为手段，以创设现代化经营管理理念为载体，以输出观光、休闲、采摘、购物、品尝、农事活动体验、传统农耕文化回味、民族风情互动活动及原生态拓展训练为目的，把农业生 产与旅游观光结合起来，讲求“原汁原味”，避免“视角污染”，追求设施与农业系统、生态系统、人文景观系统的和谐统一，围绕农庄活动场所，依托农业文化景观、农业生态环境、农事活动、农村聚落及农村传统的生活习俗资源，向游客提供一种自在、自然、幽静、野趣、新奇的新型游乐空间，尽力体现返璞归真、回归自然的消费心态，形成一个集旅游观光、农业高效、优化生态环境和社会文化功能为一体的原生态农业旅游、休闲、娱乐新型农庄。
2、规划原则
（1）生态安全原则。要严格将开发强度和游客人数控制在农业的生态容量之内，农业生态旅游区的基础设施在设计时应考虑对自然生态的侵挠可控，与自然景观协调，对环境无不良影响。
（2）宏观与微观有机结合原则。要根据环境特征划分不同的功能区，因地制宜，总体维护，重点突出建设，尽量保持农业生态旅游资源的原始性和真实性基础上，提供兴趣点和创新点，处理好全局和局部的联系。
（3）科学性原则。实施规划前科学地分析现状资源特点，科学评估现状优劣势和容纳能力及适宜的发展模式，技术保证保护好农业自然环境和旅游资源，以及专业的建设、管理和推广经营。
（4）市场需求原则。规划时要实行准确而细化的客源市场定位，以客源市场的现实和潜在需求为导向，去挖掘和开发农业自然生态资源，充分利用生态品牌和旅游资源优势，实现比一般旅游地更高的开发水平。
（5）综合统一原则。在注重生态效益和市场经济效益的同时要 注重社会效益，通过合理的观光农业旅游开发提高城乡居民的环保意识和提倡文明生活方式。
（6）创新原则。新型交叉型产业模式要求实现全方位的创新，这包括理念创新，通过在原有资源条件下寻求和制造新的差异点来实现发展与改变；制度创新、寻求政府、企业城乡居民之间新的合作共生模式，新的激励体系和分配体系；以及组织管理创新和科技创新等。5.2.2建设布局
项目建设根据功能分为四大功能区。
1、百果园区
本区主要是引进适合当地栽培的国内外果树新品种，如葡萄、桃、梨、李、柑桔、杨梅、枣、枇杷等，引进最新栽培技术，通过精巧构思，艺术布局，利用果树植株形体差异、果实形状差异、色彩差异、风味差异、上市季节差异，配合园路、竹篱、水体、小品建设等，营造出现代农家乐园、别样田园风光的景象。规划面积210亩。桃、梨、李、枣、葡萄、柑桔共160亩,其它果树品种如杨梅、枇杷、石榴、无花果等50亩, 根据果树栽培技术特点，葡萄采用设施栽培，其它果树采用露地栽培。
本区设计分树种、分区域，达到对比与统一、集中与分散的配臵目标。构建春花秋实的景观效果。
2、珍稀花卉苗木园区
采用一些花卉植物，以满足游客对各种奇珍异草的欣赏和对芬芳气息的享受。在设计上，采用小园圃的布局，把各种花卉植物与 各式园林建筑小品巧妙结合，力求做到布局精巧，构图生动、层次丰富、意境鲜明。品种分色系配臵，实现色彩艳丽、花团锦簇、富贵庄严的景观效果，从而产生不同凡响的艺术效果，给游客留下深刻而难忘的印象。
3、渔业养殖（垂钓）区
规划面积37亩，改造场内现有的大、中、小三个池塘，鱼类品种以四大家鱼为主，搭配少量特种水产。在设计上配合建立亭、廊、桥等园林建筑，栽培杨柳、水杉等观赏树种，营造优美垂钓环境，使游客享受垂钓的乐趣，体会“孤舟蓑笠翁，独钓寒江雪”的人生意境。
4、休闲娱乐区
规划面积13亩。以餐饮、住宿服务为主，设棋、牌、球类等活动室。精心策划和推出各种具有湖南地方特色的风味美食吸引游客，弘扬饮食文化，在室内装潢上，力求和谐典雅，有文化内涵，有美妙情趣，与室外景致珠联璧合，营造出良好的饮食环境和氛围。5.3 建设标准和产品标准 5.3.1 建设标准
1、《土木工程建设标准》；
2、《建筑结构设计规范》；
3、《建筑抗震设计规范》(GB5001187)
5、《建筑物防雷设计规范》（GB50057-94）。5.3.2产品标准
本项目产品执行中华人民共和国农业行业标准绿色农产品标准（DB140400/T）。5.4 建设方案 5.4.1基础设施建设
1、给排水工程（1）设计范围与依据
①设计范围：红线范围内工程给水、排水及消防。②设计标准：
《建筑给水排水设计规范》（GBJ15-88）（1997版）； 《建筑设计防火规范》（GBJ16-87）（2001版）； 《室外给水设计规范》（GBJ13-86）； 《室外排水设计规范》（GBJ14-87）； 《生活饮用水卫生标准》（GB5749-85）； 其它有关部门资料。（2）给水系统
①水源：采用地下水供水。
②用水量及要求：项目年工作日为365天。
③用水量：考虑到节水的原则和本项目建设期较短的因素，一次性预测水量预测指标如下：
游客—— 按40升/人〃日计算 客房—— 按80升/人〃日计算 公建—— 按居民用水量15%计算
其他（含绿化、道路、漏损等）及未预见水量——上述水量20% 计算
④用水要求：符合饮用水卫生标准（3）管网设计
①管网布臵：工程给水管网系统采用生产，生活和消防共同给水系统，为保证供水的连续性，主供水管网干管布臵成环状，支管布臵成树枝状。干管为DN300毫米，给水管布臵于道路右侧（标准横断面）。管网上按规范设臵阀门、排气阀和泄水阀。
②管材及接口：室外管道DN>50毫米，均采用镀锌钢管，热熔焊接。室内管道DN<50毫米，采用PPR管，热熔焊接。
③阀门设臵：DN>65毫米，采用闸阀：DN≤65毫米，采用截止闸。
④管道防腐：镀锌钢管埋地时，采用普通级石油沥青防腐层结构防腐，管道露臵时，采用底漆一遍，调合漆两遍防腐。
（2）排水工程
①系统的划分：工程排水管网划分为污水，清下水和雨水排放系统，采用清污分流排放方式。
污水按性质分为生产污水和生活污水两大类，生产污水和生活污水一同排入污水处理池，经处理达标后排放。
②污水量统计：污水排放总量按用水的80%考虑，排放量0.44万立方米/天。
③管道设施：采用混凝土排水管，水泥砂浆抹带接口，一般情况下，采用弧形素土基础，地基较差时，采用混凝土带形基础。在充分利用现有的市政污水排放管汇入市政道路下污水主干管。
2、供电设计 ①设计依据、规范：
《民用照明设计标准》（GB50034-92）； 《建筑物防雷设计规范》（GB50058-94）； 《低压配电设计规范》（GB50054-95）； 其它有关资料。
②设计范围：本次设计范围包括农庄的供配电网，公用工程照明，消防以及生产用电设计。
供电要求及负荷等级：除消防负荷、火灾报警为二类负荷外，其余均为三类负荷。
③供电方式：供电由变配电站通过高压电缆引入各功能区内，电源进线方式采用高压电缆架空敷设，经变配电室变压后向各单体提供380/220V电源，供动力、照明用电，采用三相五线制供电系统，电源可靠。
④防雷设计：所有建筑按第三类民用防雷建构筑物设计，屋面设避雷网，冲击接地电阻要求小于8欧。变压器中性点直接接地，接地电阻小于4欧。低压进户零线要求作重复接地，接地电阻小于10欧。
5.4.2生态园林工程
1、建设标准
《水土保持综合治理技术规范》（GB/T16453.1～16453.6）； 《灌溉与排水工程设计规范》（GB50288-1999）；
《土地开发整理项目规划设计规范》（TD/T1012～2000）； 《土地开发整理项目验收规程》（TD/T1013～2000）； 《灌溉与排水工程设计规范》（GB/50288～99）； 国家及当地的现行设计规范和技术标准。
2、建设内容（1）生态农业
百果园：种植桃、梨、李、柑桔、杨梅、枣、枇杷果树等210亩。珍稀花卉苗木园：种植桂花、广玉兰、红叶石楠、月季、杜鹃、苏铁等珍稀花卉苗木120亩。以展示种植业的栽培技术或园艺、农产品及其生产过程为主。
（2）土地整理
①土地平整：土中参杂的碎石、石块较多，采取因地制宜、综合利用的办法进行整治：一是将大多数平坦土地中的碎石、石块捡出，用作生产区干道和人行便道路基使用。二是斜坡地带，用石块砌筑堡坎，建设梯地，使之成为保水、保肥、保墒的“三保土”。共修建保坎8000米，高1.5—2.5米，下底宽60厘米，上宽30厘米，预留泄水孔3×5厘米，其弧度随山势而变。三是进行土壤改良，耕作层土壤厚度0.5米以上，挖宽1米，深0.8米的壕沟改土，全部回填耕作层土壤；耕作层土壤厚度0.5米以下的，采用挖穴改土。
②排水沟：总长1000米，内空上宽0.4米，下宽0.3米，高0.4米，墙体采用直径8--12厘米的块石，M5水泥砂浆衬砌；底面采用C15砼。
（3）灌溉系统
修建灌溉管道500米，每40米留一个喷水龙头，浇灌半径20 米，每个作业区安装直径为60毫米的RPVC管作引水主管，直径为32毫米的RPVC管作支管。
（4）道路系统
道路交通以满足游客分流、人车分流为原则。迎宾广场两侧相应布臵停车场地和设施，合理组织静态交通；出入口与园区外环道路构成货运和生产服务路线，互不干扰冲突；次级道路沟通各功能区之间的联系；步行观光、休闲道路系统自由组织，处处通畅。
主要道路：满足车辆和游客通行。
次要园路：是主要园路的辅助道路，沟通各景点、建筑。游憩小路：主要供散步休息，引导游人更深入地到达园区各个角落，如山上、水边、农地等，多曲折自由布臵。
异形路：根据游赏功能的要求，设立异形路，如步石、休息岛、礓、礤、踏级、瞪道等。
（5）垂钓园
对园区内现有的3个池塘进行整修、加固，面积37亩，（6）休闲娱乐中心
休闲住宿区包括接待大厅、农庄餐厅、特色产品交易厅、休息区，以提供游客娱乐、休息、用餐、购物为主要目的。
（7）园林小品
园林小品包括大门门楼、观景亭、观景桥、雕塑、其它园林小品等。5.5 结构设计 主体建筑墙体全部采用钢筋混凝土结构，外墙为涂料,屋面彩瓦，采用园林仿古建筑。5.6 节能减排措施
1、积极贯彻《民用建筑节能管理规定》，施工单位严格按照节能设计进行施工。
2、采用合理的配电方式，电气设备选用节能型产品，照明设计推广绿色照明产品，以节约电力能源。
3、给排水系统采用新型材料的节能设备，并合理设计控制系统，以达到节约水源的目的。
4、建筑物土建结构设计采用先进合理的设计方案，推广新技术、新材料和新设备，以节约建筑材料，节省施工时间，减少工作量。
5、农业生产采用喷、滴灌设施，实现灌溉自动化，可大量节约水源。
5.7实施进度安排
本项目建设期为1年，自2015年7月开始，于2016年6月竣工。分月进度如下：
1、立项报送、审批
2015年7月启动；
2、总体规划和工程设计 2015年8月－2015年9月；
3、工程施工
2015年10月－2016年4月；
4、设备订货及安装 2016年5月－2014年6月；
6、工程竣工、验收
2016年6月。
第六章 环境影响评价
6.1 环境保护 6.1.1采取的环保标准
《污水综合排放标准》（GB8978-1996）《工业企业厂界噪声标准》（GB12348-1990）《环境空气质量标准》（GB3095-1996）《生活饮用水卫生标准》（GB5749-2006）。6.1.2 建设地点环境状况
该项目建设地点距工业区较远，周围没有污染源，环境质量状况良好，符合项目建设要求。6.2 主要污染物
本项目无工业性污染物，主要污染物有生活污水、固体垃圾、噪声。6.3 治理措施
1、生活污水：经化粪池处理达标后，排放至污水处理池后用于农业生产。
2、固体垃圾：收集后外运，园区内道路和主要活动场地周边设臵果皮箱，根据情况设臵小型垃圾收集车收集，运到固定垃圾堆放站，定期由汽车外运至城市垃圾处理站进行处理。
3、噪声：主要为停车场、临街汽车等发出的噪声，采用隔声、吸声、消声、减震、绿化等方法进行污染防治。6.4 环境监测
主要任务是监测地下水的卫生标准和环境卫生标准，以确保生活环境和周围不被污染。配备专职环保人员负责环保工作，并建立严格规章制度，使环保工程有效运行。6.5 环境影响评价
本项目实施后，园区及周围不会产生新的污染。项目产生的废水、固体废弃物、噪声均可以得到有效控制和治理，所有排放物按国家规定的排放标准达标排放。项目是以生态农业建设为主题，有利于农业环境、生态、资源的可持续发展。因此，从环保角度分析，项目实施是可行的。第七章 项目组织与管理
7.1 组织机构与职能划分 7.1.1 项目建设阶段
项目建设阶段，成立项目建设领导小组，具体负责项目的报批、规划、建设及组织、协调、管理工作，以控制项目的进度、质量和投资。
土建组：负责土建工程各项工作的安排、组织与管理，负责项目工程招投标工作，负责对各建设项目的验收、交付使用等日常管理工作；
设备安装组：负责生产设备的选型、订货、提货与安装； 物资采购组：根据工程建设需要负责工程物资的采购与供应； 财务审计组：严格项目资金管理，保证项目实施期间的投入资金的供给和借贷及时归还；监督、审核项目资金，保证资金的有效利用；
综合协调组：负责工程建设中各项工作的协调与联络。7.1.2 项目运营阶段
该项目建成后，按照现代企业管理制度，实行董事会领导下的总经理负责制，下设生产部、技术部、营销部、财务部、办公室等五个部门。7.2 劳动定员
根据项目生产规模，项目实行以岗定员，共需员工50人，其中管理人员（含技术、财务、销售人员）10人，生产、服务人员40 人。管理人员从社会上聘用，并采用岗位培训，经考试合格后上岗。生产及其他人员从当地雇用。7.3 项目管理 7.3.1建设阶段
1、项目建设严格按照“项目法人制、施工招标和质量管理责任制”的原则进行管理。
2、实行工程质量终身负责制。对项目建设工程质量的直接责任人，实行工程质量终身追究制度。
3、实行工程监理制。项目建设过程中，聘请有资格的监理单位和人员对项目建设进行监理，抓好工程进度，提高工程质量，降低建设成本。
4、严格按照基本建设程序办事，建设过程中，接受计划、审计等部门和社会舆论的监督，建成后按照有关规定进行严格的竣工验收。
5、严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理，专款专用，严禁挪用和挤占。7.3.2 运行阶段
1、生产经营管理
目标管理：制定一定时期的总目标，并分级落实到各部门和人员，确定各部门及个人目标，以及为实现目标而展开的一系列组织、激励和控制等活动的科学管理方法。
人才管理：对技术人员培训、科技人员的合理使用、职工素质提高等方面进行管理。坚持目标管理，引入激励机制，充分调动全体员工的工作积极性。
质量管理：严格遵循绿色农产品标准，加强过程控制，确保产品品质。
销售管理：加强管理和营销队伍建设，不断开拓新的销售市场,以直接销售、代理销售、广告销售相结合的形式，倡导绿色优质营养食品消费的营销策略，利用展会、各大媒体促销，进行网上销售、商函联系，逐步扩大销售网络。
2、财务管理
项目生产运行过程中，进一步完善成本管理制度，加强计量工作，严格财经纪律，规范费用管理制度。积极主动预防经营风险，关注政策走向，重视合同管理，灵活资金调度，提高资金营运效率。7.4 劳动安全、卫生与消防 7.4.1劳动安全
严格按现代企业制度的规范要求和行业规范，牢固树立遵纪守法、以人为本的经营管理理念，根据国家有关安全法规、规范、标准、规定为依据,建立和完善相应的安全规章制度、管理办法、预案、措施，明确专人负责相关工作，设臵必须的安全设施，确保职工的生产、生活安全。7.4.2 卫生
项目竣工投产后，要求园区内路面硬化无积水，防止尘土飞扬，污水排出符合国家标准，垃圾及时处理，相关岗位员工要定期进行
健康检查，取得个人卫生合格证后上岗。7.4.3 消防
根据消防设计规范规定的最低耐火等级和防火间距进行消防设计；园区内敷设环形消防管网，设臵室外地上式消火栓,配备完善的灭火系统；总平面布臵要留足消防通道，满足消防要求。在电气系统设计中，确保设备及电气接地系统的可靠性。
第八章 投资估算及资金筹措
8.1投资估算范围
投资估算范围为项目从筹建至竣工验收并达到设计生产能力时，按设计规定的全部配套用房工程、园内道路工程、土地整治、配套设施工程、果树种植、园林花卉植物种植、公用设备及器具购臵、安装工程、工程建设其他费等工程所需的全部费用。8.2 投资估算依据
1、国家发改委、建设部2006年7月颁发的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；
2、项目技术方案、产品方案、建设条件、建设工期；
3、工程量根据方案设计估算；
4、设备价格：主要设备通过厂家询价，小型及通用设备采用市场价；
5、材料价格采用市场价格；
6、相关费用按国家及湖南省有关规定计算；
7、根据本区的经济发展状况，以及种苗、其它物资的市场价,参考近期生态建设工程设计经济技术指标，制定出本项规划的经济技术指标，测算出各工程的投资。8.3 投资概算
本建设项目共投资588万元，其中直接投资538万元;间接投资50万元。8.3.1直接投资
项目建设中，百果园、珍稀花卉苗木园、土地整理、排灌系统已于前期投资中完成。新增直接投资共538万元，主要包括：
1、道路系统
主要园路：投资20万元。次要园路：投资8万元。游憩小路：投资5万元。异形路：投资2万元。合计投资35万元。
2、垂钓园
对园区内现有的3个池塘进行整修、加固，面积37亩，投资37万元。
3、服务休闲区建设费
综合服务楼：建筑面积1200平方米，投资120万元； 农庄餐厅：1000平方米，投资100万元 停车场：建设面积3000平方米，投资36万元； 草坪绿化：面积3500平方米，投资15万元。共投资271万元。
3、园林建筑小品
门楼1座、雕塑1个、观景桥2座、观景亭3座,共投资110万元。
4、供水系统
含深井、蓄水池、管线等,共投资50万元。
5、供电系统
含变压器、电线等共投资35万元。8.3.2间接投资
间接投资包括规划设计费、工程管理费、不可预见费等，间接投资共计50万元,其中：
1、规划设计费：20万元；
2、工程管理费：15万元；
3、不可预见费：15万元。8.4 资金来源
本建设项目总投资需588万元。其中：项目单位自筹资金488万元，,占总投资83%。争取财政扶持资金100万元，占总投资17%。8.5 资金使用与管理 8.5.1 自筹资金使用管理
项目资金实行报账和跟踪监督制度，公司自筹资金设专户，专款专用，确保自筹资金全部用于项目建设，加强资金使用管理，提高资金使用效益。
8.5.2 财政资金的使用与管理
本项目申请财政扶持资金100万元，主要用于基础设施建设。项目单位严格按照“专款专用”原则使用财政资金，对资金的使用、报账严格按国家有关规定执行。项目主管部门对项目的资金使用情况进行监督审查，严格把关，确保资金专款专用，真正发挥效益。
第九章 效益分析
9.1 经济效益
经济效益按农业生产效益、垂钓中心效益、农家餐厅和娱乐中心招租收入三大块估算，可实现年纯收入267.9万元，其中：
1、农业生产效益
根据0000近几年果树及园林花卉苗木种植的平均效益计算，各种果树的年平均纯利润为每亩3500元，园林花卉苗木年平均纯利润为每亩5000元,则农业生产效益为；
百果园210亩：3500元/年.亩×210亩=73.5万元 珍稀花卉苗木园：5000元/年.亩×120亩=60万元 合计为133.5万元/年。
2、垂钓中心效益 水面37亩，按亩产550公斤，12元/公斤计算，年收入为24.4万元。
3、招租收入
农家餐厅：建筑面积1000平方米，按500元/年〃平方米出租，年收入50万元；
娱乐中心：建筑面积1200平方米，按500元/年〃平方米出租，年收入60万元；
合计收入110万元。9.2 社会效益
本项目的建设，适应了旅游产业结构优化调整的客观要求，是
旅游开发形式转型的新探索，将推进现代旅游业和现代农业的发展，不仅会拓宽旅游资源开发的路径，而且还把旅游、农业、新农村建设有机结合起来，加快结构调整，提升和丰富旅游的内涵，减少旅游开发的投资风险，迎合大众消费心理。
项目建设可促进农业产业结构的优化改变。旅游业具有极强的关联带动作用，开发农业旅游，向二、三产业交叉渗透深，对第三产业带动作用强。同时充分开发利用了农村丰裕的空间资源和众多的家事活动、传统文化、风俗等无形资产，所需资金少，不但可缓解农村非农化过程中资金不足的矛盾，而且可增强农民的商品意识，农民调整农业产业结构的主动性加快，农产品的变现速度加快。
项目建设可以创造就业机会，增加农民收入，缩小城乡差距，加快脱贫和新农村建设步伐。积极开发农业旅游，不仅可以有效地解决农村富裕劳动人口的就业问题（旅游业每增加1个就业机会，就能带来相关行业5个就业机会），缓解社会压力，而且扩大了农产品销售市场，实现农业的多项、多次增值，为传统农业向“高效生态农业”与旅游完美结合拓出新路子、找到农民增收的新的增长点，有利于城乡差距缩小。
项目建设可以促进农村基础设施建设，加强城乡交流，提高农村生活质量与品位。项目开发不但加快了基础设施建设进程，提升了农村生活质量，而且增强城乡交流，加快观念更新、提升品位、推动进步。
旅游观光农业本身是一种生态农业，贯彻执行可持续发展战略方针，坚持保护第一，永续利用的原则，是在保护生态环境的前提
下进行的，对环境保护具有重要作用。因此，实施本项目能保持水土，调节气候，改善环境，促进生态平衡，生态效益显著。9.3 生态效益
1、项目始终坚持农业技术开发与环境整治、生态保护相结合的基本原则，积极发展绿色农业，有助于促进农业生态环境系统向良性方向转化。
2、项目建设提高了土壤植被覆盖率和空间绿化率,可以大量释放氧气，吸收二氧化碳、二氧化硫等有害气体，降低噪音，杀灭细菌，保持水土、涵养水源，净化空气,实现人与自然、经济发展与资源环境协调、可持续发展，产生巨大的生态效益。
第十章 结论及建议
10.1 结论
1、本项目符合国家政策，符合湖南省和0000市的相关发展规划。
2、市场调查深入、细致，资料翔实可靠，可信度强。分析全面透彻，各项指标合理，环保措施明确，可行性强。
3、项目选址恰当，功能分区配臵合理，建设规模适度，相关设施完善，交通便利。
4、项目自身主题突出，特色鲜明，从满足人们休闲、娱乐、观赏的需求出发，具有较大的市场潜力和竞争力，市场前景广阔。财务分析显示，本项目投资效果明显，经济效益较好，收益率高，并且有较强的抗风险能力，在财务上是可行的。
5、项目建设有利于促进农业和旅游业的融合，建成后能充分利用当地特色自然资源，延伸农业产业链条，提高当地就业率，促进当地财政增收；促进当地社会主义新农村建设；同时利于提高项目区植被覆盖率，防止水土流失。项目经济、社会和生态效益明显。10.2 建议
1、建议业主严格按照项目规划和可行性报告内容进行建设，以确保项目建成后达到预期效益。
2、项目下阶段的设计、建设，应严格执行国家基本建设程序，确保建设质量，符合环境保护要求。
3、在已有的总体规划基础上，对生态农庄的建设还要做更精细
的策划和设计使之成为当地特色旅游景点。
4、建议加强经营管理，提高种植水平和旅游服务能力，规避和减少项目风险。
停车场建设项目可研报告 篇4
编辑: 可行性研究报告 栏目: 可研报告 时间: 2013-01-08 浏览：2,873 次
城市中集中停放车辆的场所。露天停放的场所称停车场经营，地下或室内停放的场所称停车库。20世纪初以来，尤其是第二次世界大战后，世界各国城市人口激增，机动车辆拥有量迅速上升，停车场经营地不足成为严重的城市问题。因此，在城市规划中应安排足够的停车场经营(库)用地，其规模要能适应规划期内所预测的城市各种车辆的增长量。停车场经营的类型：按车辆性质可分为机动车和非机动车停车场经营（库）；按使用对象可分为专用和公用停车场经营（库）；按设置地点可分为路外和路上停车场经营；按设计形式则可分为广场式、地下式和多层式停车场经营（库）。
停车场经营管理系统是指基于现代化电子与信息技术，在停车区域的出入口处安装自动识别装置，通过非接触式卡或车牌识别来对出入此区域的车辆实施判断识别、准入/拒绝、引导、记录、收费、放行等智能管理，其目的是有效的控制车辆与人员的出入，记录所有详细资料并自动计算收费额度，实现对场内车辆与收费的安全管理。停车场经营管理系统集感应式智能卡技术、计算机网络、视频监控、图像识别与处理及自动控制技术于一体，对停车场经营内的车辆进行自动化管理，包括车辆身份判断、出入控制、车牌自动识别、车位检索、车位引导、会车提醒、图像显示、车型校对、时间计算、费用收取及核查、语音对讲、自动取（收）卡等系列科学、有效的操作。这些功能可根据用户需要和现场实际灵活删减或增加，形成不同规模与级别的豪华型、标准型、节约型停车场经营管理系统和车辆管制系统。
随着科技的进步和人类文明的发展停车场经营无论是从外形、功能、操作方面都有跨越式的改进，国内目前最薄的停车场经营管理系统达到令人惊讶的170MM的厚度，而且配备双发卡模式和双倍卡量来降低故障率。智能停车场经营管理系统在住宅小区、大厦、机关单位的应用越来越普遍。而人们对停车场经营管理的要求也越来越高，智能化程度也越来越高，使用更加方便快捷，也给人类的生活带来了方便和快乐。不仅提高了现代人类的工作效率，也大大的节约了人力物力，降低了公司的运营成本，并使得整个管理系统安全可靠。包括车辆人员身份识别、车辆资料管理、车辆的出入情况、位置跟踪和收费的管理等等。【停车场经营可行性研究报告目录】
第一部分 停车场经营项目总论
总论作为可行性研究报告的首要部分，要综合叙述研究报告中各部分的主要问题和研究结论，并对项目的可行与否提出最终建议，为可行性研究的审批提供方便。
一、停车场经营项目概况
（一）项目名称
（二）项目承办单位介绍
（三）项目可行性研究工作承担单位介绍
（四）项目主管部门介绍
（五）项目建设内容、规模、目标
（六）项目建设地点
二、项目可行性研究主要结论
在可行性研究中，对项目的产品销售、原料供应、政策保障、技术方案、资金总额及筹措、项目的财务效益和国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，主要包括：
（一）项目产品市场前景
（二）项目原料供应问题
（三）项目政策保障问题
（四）项目资金保障问题
（五）项目组织保障问题
（六）项目技术保障问题
（七）项目人力保障问题
（八）项目风险控制问题
（九）项目财务效益结论
（十）项目社会效益结论
（十一）项目可行性综合评价
三、主要技术经济指标表
在总论部分中，可将研究报告中各部分的主要技术经济指标汇总，列出主要技术经济指标表，使审批和决策者对项目作全貌了解。
四、存在问题及建议
对可行性研究中提出的项目的主要问题进行说明并提出解决的建议。第二部分 停车场经营项目建设背景、必要性、可行性
这一部分主要应说明项目发起的背景、投资的必要性、投资理由及项目开展的支撑性条件等等。
一、停车场经营项目建设背景
（一）国家产业政策鼓励停车场经营行业发展
（二）停车场经营市场前景广阔
二、停车场经营项目建设必要性
（一）进一步推进我国停车场经营行业发展
（二）进一步提升我国停车场经营工业技术水平
（三）……
三、停车场经营项目建设可行性
（一）经济可行性
（二）政策可行性
（三）技术可行性
（四）模式可行性
（五）组织和人力资源可行性 第三部分 停车场经营项目产品市场分析
市场分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一个项目，其生产规模的确定、技术的选择、投资估算甚至厂址的选择，都必须在对市场需求情况有了充分了解以后才能决定。而且市场分析的结果，还可以决定产品的价格、销售收入，最终影响到项目的盈利性和可行性。在可行性研究报告中，要详细研究当前市场现状，以此作为后期决策的依据。
一、停车场经营项目产品市场调查
（一）停车场经营国际市场调查
（二）停车场经营国内市场调查
（三）停车场经营价格调查
（四）停车场经营上游原料市场调查
（五）停车场经营下游消费市场调查
（六）停车场经营市场竞争调查
二、停车场经营市场预测
市场预测是市场调查在时间上和空间上的延续，是利用市场调查所得到的信息资料，根据市场信息资料分析报告的结论，对本未来市场需求量及相关因素所进行的定量与定性的判断与分析。在可行性研究工作中，市场预测的结论是制订产品方案，确定项目建设规模所必须的依据。
（一）停车场经营国际市场预测
（二）停车场经营国内市场预测
（三）停车场经营价格预测
（四）停车场经营上游原料市场预测
（五）停车场经营下游消费市场预测
（六）停车场经营项目发展前景综述 第四部分 停车场经营项目产品规划方案
一、停车场经营项目产品产能规划方案
二、停车场经营项目产品工艺规划方案
（一）工艺设备选型
（二）工艺说明
（三）工艺流程
三、停车场经营项目产品营销规划方案
（一）营销战略规划
（二）营销模式
在商品经济环境中，企业要根据市场情况，制定合格的销售模式，争取扩大市场份额，稳定销售价格，提高产品竞争能力。因此，在可行性研究中，要对市场营销模式进行研究。
1．投资者分成 2．企业自销
3．国家部分收购
4．经销人代销及代销人情况分析
（三）促销策略
……
第五部分 停车场经营项目建设地与土建总规
一、停车场经营项目建设地
（一）停车场经营项目建设地地理位置
（二）停车场经营项目建设地自然情况
（三）停车场经营项目建设地资源情况
（四）停车场经营项目建设地经济情况
（五）停车场经营项目建设地人口情况
二、停车场经营项目土建总规
（一）项目厂址及厂房建设
1．厂址
2．厂房建设内容
3．厂房建设造价
（二）土建规划总平面布置图
（三）场内外运输
1．场外运输量及运输方式
2．场内运输量及运输方式
3．场内运输设施及设备
（四）项目土建及配套工程
1．项目占地
2．项目土建及配套工程内容
（五）项目土建及配套工程造价
（六）项目其他辅助工程
1．供水工程
2．供电工程
3．供暖工程
4．通信工程
5．其他
第六部分 停车场经营项目环保、节能与劳动安全方案
在项目建设中，必须贯彻执行国家有关环境保护、能源节约和职业安全卫生方面的法规、法律，对项目可能对环境造成的近期和远期影响，对影响劳动者健康和安全的因素，都要在可行性研究阶段进行分析，提出防治措施，并对其进行评价，推荐技术可行、经济，且布局合理，对环境的有害影响较小的最佳方案。按照国家现行规定，凡从事对环境有影响的建设项目都必须执行环境影响报告书的审批制度，同时，在可行性研究报告中，对环境保护和劳动安全要有专门论述。
一、停车场经营项目环境保护方案
（一）项目环境保护设计依据
（二）项目环境保护措施
（三）项目环境保护评价
二、停车场经营项目资源利用及能耗分析
（一）项目资源利用及能耗标准
（二）项目资源利用及能耗分析
三、停车场经营项目节能方案
（一）项目节能设计依据
（二）项目节能分析
四、停车场经营项目消防方案
（一）项目消防设计依据
（二）项目消防措施
（三）火灾报警系统
（四）灭火系统
（五）消防知识教育
五、停车场经营项目劳动安全卫生方案
（一）项目劳动安全设计依据
（二）项目劳动安全保护措施
第七部分 停车场经营项目组织计划和人员安排
在可行性研究报告中，根据项目规模、项目组成和工艺流程，研究提出相应的企业组织机构，劳动定员总数及劳动力来源及相应的人员培训计划。
一、停车场经营项目组织计划
（一）组织形式
（二）工作制度
二、停车场经营项目劳动定员和人员培训
（一）劳动定员
（二）年总工资和职工年平均工资估算
（三）人员培训及费用估算 第八部分 停车场经营项目实施进度安排
项目实施时期的进度安排也是可行性研究报告中的一个重要组成部分。所谓项目实施时期亦可称为投资时间，是指从正式确定建设项目到项目达到正常生产这段时间。这一时期包括项目实施准备，资金筹集安排，勘察设计和设备订货，施工准备，施工和生产准备，试运转直到竣工验收和交付使用等各工作阶段。这些阶段的各项投资活动和各个工作环节，有些是相互影响的，前后紧密衔接的，也有些是同时开展，相互交叉进行的。因此，在可行性研究阶段，需将项目实施时期各个阶段的各个工作环节进行统一规划，综合平衡，作出合理又切实可行的安排。
一、停车场经营项目实施的各阶段
（一）建立项目实施管理机构
（二）资金筹集安排
（三）技术获得与转让
（四）勘察设计和设备订货
（五）施工准备
（六）施工和生产准备
（七）竣工验收
二、停车场经营项目实施进度表
三、停车场经营项目实施费用
（一）建设单位管理费
（二）生产筹备费
（三）生产职工培训费
（四）办公和生活家具购置费
（五）其他应支出的费用
第九部分 停车场经营项目财务评价分析
一、停车场经营项目总投资估算
二、停车场经营项目资金筹措
一个建设项目所需要的投资资金，可以从多个来源渠道获得。项目可行性研究阶段，资金筹措工作是根据对建设项目固定资产投资估算和流动资金估算的结果，研究落实资金的来源渠道和筹措方式，从中选择条件优惠的资金。可行性研究报告中，应对每一种来源渠道的资金及其筹措方式逐一论述。并附有必要的计算表格和附件。可行性研究中，应对下列内容加以说明：
（一）资金来源
（二）项目筹资方案
三、停车场经营项目投资使用计划
（一）投资使用计划
（二）借款偿还计划
四、项目财务评价说明&财务测算假定
（一）计算依据及相关说明
（二）项目测算基本设定
五、停车场经营项目总成本费用估算
（一）直接成本
（二）工资及福利费用
（三）折旧及摊销
（四）工资及福利费用
（五）修理费
（六）财务费用
（七）其他费用
（八）财务费用
（九）总成本费用
六、销售收入、销售税金及附加和增值税估算
（一）销售收入
（二）销售税金及附加
（三）增值税
（四）销售收入、销售税金及附加和增值税估算
七、损益及利润分配估算
八、现金流估算
（一）项目投资现金流估算
（二）项目资本金现金流估算
第十部分 停车场经营项目不确定性分析
在对建设项目进行评价时，所采用的数据多数来自预测和估算。由于资料和信息的有限性，将来的实际情况可能与此有出入，这对项目投资决策会带来风险。为避免或尽可能减少风险，就要分析不确定性因素对项目经济评价指标的影响，以确定项目的可靠性，这就是不确定性分析。
根据分析内容和侧重面不同，不确定性分析可分为盈亏平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要进行的盈亏平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可视项目情况而定。
（一）盈亏平衡分析
（二）敏感性分析
第十一部分 停车场经营项目财务效益、经济和社会效益评价
在建设项目的技术路线确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选出优秀方案。本部分的评价结论是建议方案取舍的主要依据之一，也是对建设项目进行投资决策的重要依据。本部分就可行性研究报告中财务、经济与社会效益评价的主要内容做一概要说明
一、财务评价
财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。
（一）财务净现值
财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率（基准收益率）折算到建设期初（项目计算期第一年年初）的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。
如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。
（二）财务内部收益率（FIRR）
财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。
财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。
一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。
（三）投资回收期Pt
投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例：
（1）计算公式
动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算：
Pt＝（累计净现金流量现值出现正值的年数-1）+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值
（2）评价准则
1）Pt≤Pc（基准投资回收期）时，说明项目（或方案）能在要求的时间内收回投资，是可行的；
2）Pt＞Pc时，则项目（或方案）不可行，应予拒绝。
（四）项目投资收益率ROI
项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税前利润或营运期内年平均息税前利润（EBIT)与项目总投资（TI）的比率。总投资收益率高于同行业的收益率参考值，表明用总投资收益率表示的盈利能力满足要求。
ROI≥部门（行业）平均投资利润率（或基准投资利润率）时，项目在财务上可考虑接受。
（五）项目投资利税率
项目投资利税率是指项目达到设计生产能力后的一个正常生产年份的年利润总额或平均年利润总额与销售税金及附加与项目总投资的比率，计算公式为：
投资利税率=年利税总额或年平均利税总额/总投资×100%
投资利税率≥部门（行业）平均投资利税率（或基准投资利税率）时，项目在财务上可考虑接受。
（六）项目资本金净利润率（ROE）
项目资本金净利润率是指项目达到设计能力后正常年份的年净利润或运营期内平均净利润(NP)与项目资本金(EC)的比率。
项目资本金净利润率高于同行业的净利润率参考值，表明用项目资本金净利润率表示的盈利能力满足要求。
（七）项目测算核心指标汇总表
二、国民经济评价
国民经济评价是项目经济评价的核心部分，是决策部门考虑项目取舍的重要依据。建设项目国民经济评价采用费用与效益分析的方法，运用影子价格、影子汇率、影子工资和社会折现率等参数，计算项目对国民经济的净贡献，评价项目在经济上的合理性。国民经济评价采用国民经济盈利能力分析和外汇效果分析，以经济内部收益率（EIRR）作为主要的评价指标。根据项目的具体特点和实际需要，也可计算经济净现值（ENPV）指标，涉及产品出口创汇或替代进口节汇的项目，要计算经济外汇净现值（ENPV），经济换汇成本或经济节汇成本。
三、社会效益和社会影响分析
在可行性研究中，除对以上各项指标进行计算和分析以外，还应对项目的社会效益和社会影响进行分析，也就是对不能定量的效益影响进行定性描述。第十二部分 停车场经营项目风险分析及风险防控
一、建设风险分析及防控措施
二、法律政策风险及防控措施
三、市场风险及防控措施
四、筹资风险及防控措施
五、其他相关风险及防控措施
第十三部分 停车场经营项目可行性研究结论与建议
一、结论与建议
根据前面各节的研究分析结果，对项目在技术上、经济上进行全面的评价，对建设方案进行总结，提出结论性意见和建议。主要内容有：
1．对推荐的拟建方案建设条件、产品方案、工艺技术、经济效益、社会效益、环境影响的结论性意见
2．对主要的对比方案进行说明
3．对可行性研究中尚未解决的主要问题提出解决办法和建议
4．对应修改的主要问题进行说明，提出修改意见
5．对不可行的项目，提出不可行的主要问题及处理意见
6．可行性研究中主要争议问题的结论
二、附件
凡属于项目可行性研究范围，但在研究报告以外单独成册的文件，均需列为可行性研究报告的附件，所列附件应注明名称、日期、编号。
1．项目建议书（初步可行性报告）
2．项目立项批文
3．厂址选择报告书
4．资源勘探报告
5．贷款意向书
6．环境影响报告
7．需单独进行可行性研究的单项或配套工程的可行性研究报告
8．需要的市场预测报告
9．引进技术项目的考察报告
10．引进外资的名类协议文件
11．其他主要对比方案说明
12．其他
三、附图
1．厂址地形或位置图（设有等高线）
2．总平面布置方案图（设有标高）
3．工艺流程图
4．主要车间布置方案简图
国际休闲会所项目建设可研报告 篇5
一、xx市 国际保健休闲会所项目背景与概况
（一）项目名称: 保健休闲会所，以下简称本项目。
（二）项目的承办单位:xx市 保健休闲股份有限公司。
（三）项目的主管部门:
（四）项目建设地点：
（五）项目建设内容、规模、目标:本着弘扬汉水文化，做好药水游文章和对健康休闲娱乐独到的见解，经过两年多的项目实地考察、调研、决定筹巨资在xx城区建设国际保健休闲会所，本项目由陕西省建筑设计院规划设计，由xx市 保健休闲股份有限公司负责项目可行性研究以及项目的组织实施。本项目由诊疗保健部，水疗洗浴部，药膳食疗部，商务营销部四大板块组成。经营面积12500平方米，总投资8500万元。以高端特色医疗保健服务为主导，以洗浴、宾馆、餐饮、娱乐、商贸为补充。会所按四级标准建造，配套建设高端诊疗保健舒适安静休闲区，水疗洗浴舒适休闲区，药膳美食餐厅，豪华商务包间和温馨舒适客房部，高雅气派的名贵药物和名优特产展销大厅。集诊疗保健、吃喝玩乐一体化首屈一指的高档保健休闲会所。本公司的发展目标是：以提高人居环境和中老年人幸福指数，走在行业前沿，引导高端客户消费，以诚信、务实、高效为行事准则，促进公司健康发展。
（六）项目提出的背景和建设的必要性：改革开放以来，我国综合国力大幅度提升，人民生活水平不断提高，社会长期保持稳定，百业兴旺，政通人和。党的十八大提出了两个百年奋斗目标，是中华民族实现伟大复兴的梦想，提振人心，催人奋进，全国人民正阔步迈向小康。当人均GDp达到800美元至1000美元时，保健休闲娱乐消费将进入快速增长期，根据世界专业组织预测，到2020年我国将成为世界休保健闲娱乐第一大国。目前，保健休闲娱乐产业已是世界第一大支柱产业，中国保健休闲娱乐业经过二十多年的发展取得了长足进步，政府将保健休闲娱乐业列为第三产业支柱和国民经济新的增长点，休闲娱乐业进入兴盛期。xx地缘和区位优势独特，在省际之间，处于川、陕、鄂、渝四省市的结合部，位处西安、武汉、重庆三大经济区的几何中心，故有方志称xx为“东接襄沔、西达梁洋、南通巴蜀、北控商虢”之地。近年来，市委市政府贯彻落实科学发展观，实施城市东沿西进、南扩北移战略，城市建设步伐加快，基础设施大为改观，交通状况有了根本改变，公路四通八达，密切了省内外的联系，使xx的旅游产业得到快速发展，宾馆、娱乐、餐饮等服务产业迅猛发展。但是，xx目前的保健休闲娱乐业档次较低，没有形成产业，且管理不规范，严重制约我市旅游产业的发展。随着高档次消费群体日益扩大，高档医疗保健、洗浴水疗、药膳食疗、休闲娱乐一体化的星级国际休闲会所还未曾有之。本项目的实施对改变我市休闲娱乐业的落后面貌，提高会所消费档次，促进旅游产业的发展将起到重要作用。
（七）可行性研究报告编制依据
1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
2、《陕西省旅游娱乐业发展规划刚要》；
3、国家第三产业发展若干政策规定。
（八）项目资金保障问题：公司拥有入股资金4500万元，项目扶持资金200万元，引资1000万元，银行贷款3300万元。
（九）项目组织保障问题：本项目承办单位的持股人，既有十余年从医管理经验的医师，也有从事房地产开发的成功人士，更有从事宾馆、酒店管理的知名人士，本公司是一个汇集各类创业成功人士的精英团队，具有很强的组织协调能力和广泛的人际关系，而且经济实力雄厚，是本项目建设最可靠，最有实力的组织保证。
（十）项目技术和人力保障问题：营业用房的规划、设计、装饰，委托陕西省建筑设计院完成，房屋及配套设施建设由 承建，本项目的行政管理人员由股东大会选举产生，医疗保健，药膳食疗，洗浴水疗，商务营销等中层专业技术管理人员，在全国人才市场高薪聘请，其他员工按照岗位设置的能力素质要求在全省范围内招聘，并进行半个月的岗前培训。
（十一）项目的主要技术经济指标
二 市场预测
（一）xx市保健休闲行业的现状及分析：当前xx的保健按摩主要有盲人按摩，欧式和泰式按摩，附带拔罐、刮痧、针灸等。洗浴休闲主要是传统的药浴，如桔皮浴，姜奶浴，参石浴，足疗等，而且营销模式单一，基本上都是普遍的桑拿、按摩、足疗等经营项目，保健休闲和洗浴文化的构成雷同，缺少特色，档次较低，不成规模，在对外宣传上大家都打着美容健体、修身养性这张牌差异化程度非常小，没有差异就没有特色，没有特色就不能吸引人。其次在规模上，大家基本上旗鼓相当。再次服务水平持齐难相上下。从以上来看，xx市医疗保健、洗浴水疗、药膳食疗、度假休闲行业发展空间不可估量，如果能够开发汉水文化资源，丰富服务项目，延长产业链条，提高人性化服务水平，满足消费者的需求，则更容易在市场中鼎足而立，xx市场现有保健洗浴休闲会所不多，而且多数是大众化，低档次的，处于市场发展的最初阶段，不能满足国内外高端客户的需求。
（二）休闲行业竞争的关键和焦点：保健休闲会所与歌舞厅、迪厅、酒吧相比，在缓解精神压力和生活压力的方式上有所不同，休闲会所是一种真正能够缓解生活压力，使人轻松下来的休闲方式，尤其适合生活节奏越来越紧张的现代人士，以及高消费的中老年人群。因此，争夺这部分消费者，是行业竞争的关键，服务人才是行业竞争的焦点。
（三）需求现状：xx城市为全国优秀旅游城市、园林城市和十大宜居城市。休闲娱乐业已成为城市经济发展的支柱产业。随着交通的快速发展，xx城具有旅游集散地的天然区位优势，每天至少有数万外来人口进出这里，特别是旅游黄金周和龙舟节期间，xx城日接待游客6万多人次，可以说消费群体还是很可观的，就目前来看城区除了阳光、金地，华江浴场、真草堂等大大小小上十家休闲会所，这些保健休闲场所主要串落在繁华的闹市区，经营场所受限，服务项目单一，规模小，因此，不能满足保健休闲娱乐市场的需求。如果在城市郊区，选择一处生态环境优美，交通便利，风景秀丽的地方，建设本项目，是人与自然和谐最佳的休闲山庄。
（四）市场预测：xx市 国际保健休闲会所，按现代风格建造，内部装璜高档，其特色为绿色、环保、生态型、享受型休闲会所，市场前景广阔，投资经营风险小，是一个投资少，见效快，效益高的好项目。项目建成后，聘请国内著名娱乐管理高级人才，领衔组织一定规模的营销服务团队，在经营方面采取正确的营销策略，建立立体式营销渠道和高效畅通的分销和会员网络，使会所客源得到充分保证。
三、建设规模和建设内容
（一）建设规模：本项目投资8500万元人民币，总建筑面积总建筑面积12500平方米，工程完工后，将成为集医疗保健、娱乐休闲、餐饮养生、商务营销为一体的高级私人会所，内设保健包房120间，KTV包房40余间，客房100间，将为xx市民及国内外游客提供一个舒适的休闲娱乐场所，日平均接待宾客300人次，年收入1950万元。
（二）建设内容：本项目主要由三层裙楼和五层塔楼组成，即负一层，负二层，负三层，一楼，二楼三楼，四楼，五楼组成，xx市 国际保健休闲会所按四星级标准建设和装修，负一层建筑面积2800平方米分，布为商务包房，KTV歌城，太空睡眠区，保健药物和土特产展销大厅。负二层建筑面积2927平方米，分布为医疗保健公共休总区，演艺大厅，棋牌区，药膳美食厅，VIp活动专区和保健按摩包房。负三层建筑面积为1689平方米，分布为水疗会所，SpA宾馆主要通道大堂，男宾浴区公共戏水区和女宾浴区。塔楼五层建筑建筑面积2200平方米，分布为客房间 51-5层共设有标准客房100间，设有5层5站5机房，电梯1部，楼梯通道一座。环保设施：污水处理设施，废气及油烟治理设施，固体废弃物收集处理设施，防燥音设施。室外工程：给排水管网。供电线网，热力管网，消防设施，消防水池，消防供水管网，道路绿化，喷水池，入口广场。
（三）、工程项目表：
四、建址选择
（一）、建址现状
1、地点与地理位置：
2、建址土地权属：
3、工程地质水文地质条件；
4、气象条件：本项目区域地处中纬度属亚热带湿润季风气候区气候温和四季分明，春暖夏热，秋爽冬寒，春秋季短，冬夏季长，雨量充沛，无霜期长。
年平均气温 15-17℃
一月份最低平均气温 3-4℃
极端最低气温-12℃
七月份最高平均气温 27-28℃
极端最高气温 40-41℃
平均无霜期 235天
年平均气压 1014毫巴
最低气压（夏季）994毫巴
最高气压（冬季）1056毫巴
年平均相对湿度 70%
年最大降雨量 2460mm
年最小降雨量 1400mm
年平均降雨量 019mm
日最大降雨量 320mm
最大积雪厚度 325cm
常年主导风向西南风。交通条件：公共设施条件 ：
（1）供电 ：10KV高压线路在场址附近，通过本项目自建变配电站安装800KVA变压器1台以满足本项目用电需要。
（2）供水：本项目用水由XX市自来水厂供给水质优水量能满足本项目需要XX市自来水厂供水主管在本项目建址附近通过。
（3）排水：场区内辅设排水管网实行雨污分流，各类生活污水经地埋式微动力生活污水处理装置处理达标排放。
（4）空调及供热：本项目设置冰蓄冷中央空调系统，夏天制冷同时回收废热加热洗浴用水，冬天利用蓄热电锅炉供暖。
二、主要设备
主要设备明细表：
三、配套设施
1、给排水
（1）、给水
a、用水量本项目设计日最大用水量为 700 吨
b、水源本项目所需生活用水由XX市自来水公司供应
c、水质水压要求 ：职工生活用水及生产用水应符合《生活饮用水卫生标准》GB5479-85要求。水压要求：依据上述水质水压水量要求按照公司生产区的供水能力设计采用生活生产消防联合供水的管网形式。
(2)、排水
项目排水采用雨污分流制,大部分地面雨水经过地形自然排放水系,不易自然排水处可设置雨水口,将雨水汇总后通过雨水管排入附近水域,生活污水经有动力污水处理装置处理达到GB8978-2002一级标准后一部分排入附近排污井。
a、排放量：本项目用水量每天500 吨，年废水发生量为 1316 万吨，排水分为污水排放及防洪排水二个系统。
b、生活污水：生活污水包括餐饮污水，客房卫生间污水等，景区内排水问题十分重要，不能因景区开发而污染环境，因此，所有污水必须经污水处理设施处理达到污水综合排放标准GB8978-2002一级标准后，部分水可回用，作为绿化和冲洗用水，生活污水处理按以下流程进行，污水→化粪池→小型一体化污水处理设备→中水回用，本项目新建污水处理池2175立方米.2、供电
（1）、供电设计
a、用电负荷等级，按本项目性质和供电规程操作，无特殊要求其用电按二级负荷考虑。
b、供电系统，本项目用电均由变配电房供给，电缆可架空或埋地引至用电点。
c、电力线路敷设应考虑场区内照明电力防爆防腐方面的要求。
b、设置功率因素自动补偿屏平均功率因素COSф≥09。
e、采用变压计量在变电房高压侧设总计量柜，低压侧设照明计量装置，各用电回路装设低压计量表，以便加强管理和考核用电指标。
（1）、过电压及接地保护：为了使变电房及各用电设备安全运行，在变电房设工作接地及过电压接地保护，并连成一体，做成环状接地网，从而降低跨步电压和接触电压，各建筑物进户线距变电房距离大于50米的均设置，重复接地装置进户后采用TN-C-S系统，变电房接地电阻R≤10Ω。
（2）、电力设计
负荷计算及变压器容量选择，根据各专业所需的用电条件、用电设备分类按需用系数分别计算，然后综合确定本项目用电负荷。动力安装容量 KW，生活照明安装容量 KW，合计 KW。取负荷系数080，装机容量为104410KW，本项目设置2台5000VA变压器，变配电房70平方米。
3、通讯设施
a、通讯设施包括电话通讯，有线电视（CATV），数据网络和消防监控。
b、在场区内装设光缆通讯设施和宽带传输设施。
c、有线电视CATV系统尽量利用地方电视讯号，同时建立卫星电视接收系统，以丰富宾客文化生活。
d、场区内设置消防灭火设施和消防监控中心，所有客房和娱乐活动场所都装设感烟、感温等火情探测装置和消防设施，设置完善的声光报警讯号和通风排烟喷淋等自动控制设施。
e、场区内设置有线电视监视系统在各个建筑的门口、走廊过道等重要地点均装设电视摄像头，并配备录像等监控设备。
f、通讯设施费用分别计入工艺设备、消防费用中。
五组织机构与人力资源配置
（一）、组织机构：本项目承办单位为 房地产开发有限责任公司，该公司实行董事会领导下的总经理负责制，组织机构完善，规章制度健全，本项目基本建设由 房地产开发有限责任公司现有机构管理，工程竣工后委托国内知名娱乐管理公司负责运营，组织机构详见管理机构图。
（二）、人力资源配置
1、生产作业班次：三班制
2、年工作日：年工作日365天，每班工作8小时
3、劳动定员：本项目劳动定员170人，休闲娱乐旺季视需要聘请临时工20人,4、员工来源及招聘方案：本项目员工实行全员聘用制，管理人员应具有相应专业大专以上文化水平，中高管理层人员从本公司管理人员中选拔，专业技术人员通过人才交流中心招聘，服务人员有部门主管在社会招聘。全体员工上岗前需经过不少于15天业务技能和安全培训。
六、经营管理
（一）、品牌建设：
一是服务品牌的命名在服务品牌的发展过程中，服务品牌命名经历了一个由同质到差异，由普通到个性，由直白到概念，由行为到理念的过程，优秀的服务品牌同样始于命名，既要容易识别和突出行业特色，又要个性化，还要易于传播，如可以采用主品牌辅品牌的形式，或者是主品牌服务品牌的形式。
二是专业服务形象体系，品牌识别系统BIS是形成品牌差异并塑造鲜明个性的基础，基本可以分为三个组成部分：理念识别（MI，包括服务宗旨、服务方针、服务哲学、传播定位）等。视觉识别（VI、包括标准色、标准字、LOGO、卡通形象、服务车辆、人员着装等基础要素、应用要素系统）。行为识别（BI，包括服务语言、服务动作规范）等。企业可以把服务品牌化理解为服务营销上的一次变革，首先要变的就是理念MI部分以及其他基础部分（如VI、BI），然后才是组织、流程的变革，很多企业在打造服务品牌时都意识到了这一基础工程对服务品牌进行了较为完美的诠释。
三是专业服务渠道体系。专业化服务渠道是一个体系可以包括多个子渠道，如人员服务渠道（销售服务人员主动服务），电话服务渠道（电话中心或呼叫中心），网络服务渠道（专业服务网站渠道媒体服务专业平面服务刊物），声光电媒介服务资料）等，店面服务渠道（如特许授权服务店），会议服务渠道（组织客户俱乐部），24小时在线服务等多方面。
四是建立快速反应机制。速度创造激情，时间也能产生竞争优势，企业快速反应，不仅代表品牌诚信形象，更可把有损服务品牌的危机事件化解萌芽之中，企业在持续经营过程中难免遭遇危机，特别是新环境下的网络危机，很多企业之所以平安地度过了危机，是因为巧妙地、快速成功地实施了危机公关，特别是基于网络的危机，公关不仅化危为安，而且提升了品牌综合形象。
五是科学运作服务品牌传播。服务品牌塑造需要传播，但在服务品牌形成过程中仅凭传播过程说得好听还不行，在实际中做得好才行，在传播的过程中既要嗓门大，又要声音动听，整合资源进行传播。在服务品牌在传播方面，公关传播需要与广告传播同行，因为服务品牌需要认知、需要口碑，对于口碑的形成，双向沟通（公关传播）比单向沟通（广告传播）更有效。因此，企业一方面要把活动传播、事件传播、新闻传播、人际传播等工作做好，另一方面要增强广告在服务品牌营造过程中的作用，广告在服务品牌营造中所发挥的作用主要集中在信息告知上，如服务品牌信息发布、服务活动发布，是一种单向沟通。
六是对服务品牌的动态管理。虽然许多企业对服务品牌塑造的意识都在增强，但许多是：品牌名称模糊、或者没有明确的品牌名称、或者品牌名称趋同于其他企业，个性和识别性不强：服务品牌有名无实，尽管品牌名称美眼动人，甚至还玩起了概念，但在光环的背后都没有实际的内容来支持，服务品牌缺乏根基而成为空中楼阁，做服务品牌没长劲儿，喊了几声便没有了下文，服务品牌成了做秀的工具，在服务品牌的塑造过程中，需要持续的资金投入和持久的品牌营造的耐力，事实在在地做出服务品牌。通过服务设施的完善、服务人才的规范与标准、服务自助与自动化、统一的规范管理与灵活运作等等来对服务品牌的动态管理。一个成功的品牌是一个好的产品、服务、人或地方，使购买者或使用者相关的或独特的最能满足他们需要的价值，而且它的成功在于面对竞争能够继续保持这些附加价值。品牌的附加价值由增值服务，独特体验、精神享受等方面构成。这为品牌战指明了方。向企业在经历口水战、概念战、价格战、广告战等低层次商战手段后，最终要进入高层次商战阶段——品牌战，而品牌战的核心和附加价值很大程度都体现在服务上。客户服务品牌化，使之更具有个性、识别性、成为承诺和商业信誉的代名词。让服务品牌可以和企业品牌、员工品牌、技术品牌、产品品牌共同服务于产品营销。在下一轮的商业竞争中，营销将因服务品牌而更精彩。
（二）、内部管理 ：
a、顾客忠实体系。顾客忠实目标A顾客回头率保持在60；B为客人服务满意率保持在95；C对竞争对手进行服务质量检测；D减少顾客的投诉率；E提高项目开发创新效率；F努力扩大市场份额客，流量力求达到1000-1500人/天，在同行业占据领先地位。顾客忠实感的建立：A首先要理解企业的经营理念并加以引申由使客人满意到让客人达到愉悦，直至赢得宾客信赖，创造酒店的卓越品质。我们将着力于认知宾客的重要性，预知宾客的需求，灵活处理宾客问题，及时补救出现的问题来取得宾客的满意。〈1〉关注和认知宾客：这是使得宾客感觉自己特别重要和特殊的途径；对客人提供个性化的服务和感谢；特别关心客人的个别需要；显示对客人的敬佩。〈2〉预知宾客需求，在顾客开口前就提供其需要的服务，把自己放在顾客的位置；细心观察记录顾客档案。〈3〉员工灵活的态度：鼓励员工在与客人接触中，灵活处理突发事件，从不对顾客说“不”：（不得不说时，提供其他选择）使客人放松，使客人喜出望外。〈4〉给员工更多的权力，〈5〉实现更多的内部交流，掌握准确的信息。〈6〉建立灵活的内部机制〈7〉在员工决策失误后表示感谢，并理解其感受，然后结合实际情况提出建议，给员工信心〈8〉迅速处理解决宾客问题对建立宾客忠实感至关重要包含以下内容：道歉、理解宾客、感受紧迫感、一步到位、跟进调查。
b、管理人员工作原则
（1）、我们将在与所有人相处时要表现出真诚关怀备至。
（2）、我们将在每次与顾客接触中尽可能的为其服务。
（3）、我们将保持服务的一致性。
（4）、我们要确保我们服务过程方便于客人及员工
（5）、要求每一位管理人员尽可能与顾客接触
（6）、我们要在现场管理当中及时作出果断决定
（7）、我们将为我们的员工创造一个能使他们个人事业目标达到的环境
（8）、客人满意是我们工作的动力。
c、管理措施
(1)、实行A管理模式即垂直管理
A、一个上级的原则不能越级管理不能越级汇报工作
B、责权利一致的原则各区域的责任与完成责任所需的权利一致
C、无空白无重叠的原则同一区域不能同时有两个同级的员工负责
(2)、人性化的管理方法
A、主要指在教育员工方面采用感情沟通,让员工自己面对错误并认识错误,然后依据有关条例进行处理,避免管理人员在对员工进行处罚后员工的不满情绪
B、坚持原则照章办事不徇私情，加强问题处理的透明度
（三）管理方向
A、人：
（1）、服务一致优异
（2）、卫生符合酒店标准
（3）、劳动纪律符合员工手册规定
（4）、环境力求完美，卫生符合酒店标准，通风良好，温度适宜，灯光符合区域要求，气温清新，装饰幽雅美观
（5）、营销意识及业绩良好
B、财物 ：
（1）、认真交接保管
（2）、使用严格按照规范程序进行并会日常保养维护
（3）、努力降低损耗节约成本
（4）、物品摆放美观整洁
C、信息：
（1）、掌握顾客反映的情况并记录
（2）、了解企业内部信息并向上反馈
（3）、了解同行业的情况后及时汇报
（4）熟知酒店下达的指令销售计划
D、时间
（1）、要有严格时间观念遵守劳动纪律
（2）、充分利用时间为自己作好工作的时间计划学会时间支配
（3）、讲究时间效率提高工作进度
（四）日常管理
A、工作系统
（1）、确立每日工作目标并向下传达量化确定个人责任制
（2）、按任务抓好工作的组织安排落实完成各环节
（3）、确保每日工作任务按时按量按质完成
（4）、对当日工作进行记录并自我评定作为以后工作参考
B监督系统
（1）、实行现场管理工作制度，管理人员随时改进提高工作质量，并接受顾客投诉
（2）、实行员工自检互检，上下级互相监督，质量检查定期不定期检查等多级检查制度
（3）、设立员工意见箱，解决工作中隐藏的问题
（4）、制定岗位损耗指标，科学的使用水电消耗品等设备，控制员工恶意浪费行为
C激励系统
（1）、每季度评选优秀员工5名，凡被评定的优秀员工奖励300元，并附加其他奖励
（2）、流动红旗班组实行月评定，凡是服务、卫生、顾客表扬综合方面特别突出者，该班组被授予流动红旗，并每人奖励50元
（3）、员工罚款基金员工所有罚款将作为员工业余文化生活的补贴
（4）、建立员工图书室、运动馆，用来陶冶员工情操，提高员工身体文化素质
（5）、每年员工旅游2次分别在51 和101前后
（6）、建立员工日酒店，领导和员工举办茶话会倾听最真实的声音，展望企业前景，增加员工和企业的凝聚力
D、培训系统
（1）、日培训，每天进行服务技术训练
（2）、月培训管理人员，总结经验，对员工工作分析并提出改进意见教育员工
（3）、管理人员自身素质培训借助以往经验揣摩工作方法改正工作缺点，学习上级教授管理艺术，提高管理水平
E、卫生系统
（1）、落实岗位卫生划分卫生严格按照酒店标准进行打扫
（2）、客人用品坚持一客一消毒
（3）、加强层级检查巡视制度
（4）、配好清新剂及香水并适当喷洒保证环境气问良好
（5）、服务战略
A、酒店实行定制化服务：定制化是个性化灵活化极致化的表现，服务总体体现出热情温馨周到细致
B、员工应具备的业务素质
（1）、语言表达能力：服务员要求言语清楚，表达意思完整准确流利
（2）、应变能力：思维敏捷，揣摩客人意图，马上给客人回答或提供服务项目
（3）、表演能力：根据推销环境和解决顾客纠纷需要，会同其他服务员或管理人员扮演角色处理问题
（4）、幽默会话能力：服务人员要掌握幽默会话以备服务的需要
（5）、交际能力：你的服务过程其实就是服务员同客人交流的过程，只有具备良好的交际能力在服务中不卑不亢保持良好的心理素质才能赢得主动
（6）、观察记忆能力：服务员要善于观察宾客的动态和喜好，并做好记忆以便为宾客做好更加准确到位的服务
（7）、业务能力要求：服务员对基本的酒店的业务知识和专业技能熟练掌握，并运用自如
（8）、容忍能力：在服务当中难免会遇到客人误会和刁难，服务人员一定要具有宽阔的胸怀和忍让的能力，时时事事处处为宾客着想，达到宾客满意
（9）体力服务工作：是一项持续性很强和繁琐的工作，特别是体力消耗很大，所以要求服务员要具备良好的身体素质才能胜任本职工作
（10）、魅力服务行为：同时也是你赢得宾客信赖和信任的过程，服务人员良好的素质会转化为个人魅力，成为宾客的向导和朋友
C、做到优质服务的法则
（1）、顾客第一：因为我们的产品服务对象是高消费者，因此，只要你服务好，他们才会付钱，这样把顾客看作能为我们不断带来更多利润和工资的就十分重要了
（2）、微笑微笑：是一种各国宾客都理解和喜欢的世界性欢迎语言
（3）、真诚、诚实友好：这要求服务员一定尽力为顾客服务，一定要用友好积极的态度和语言与客人沟通
（4）、提供快速敏捷的服务，服务员要根据顾客的服务要求和投诉的问题，及时采取服务行动，以表示你在时刻关心客人
（5）、至少要经常使用两句有魔力的话语，当客人向你走来时，你要说我能帮你吗？当客人向你道谢时，你要说不用谢
（6）、佩戴好你的工牌：主要为了便于宾客和你联系
（7）、要有和其他人相互工作的团队精神
（8）、每一位服务员都要为自己修饰的容貌而骄傲，这样就要求每一位员工都要注意清洁卫生，制服必须平整干净
（9）、在顾客问候你之前，先用尊称向顾客问候，这是因为世界上最亲切悦耳的声音就是听到自己的名字，我们以顾客的姓再加上尊称问候客人，就会给客人一种宾至如归的感觉
（10）、服务人员要熟悉自己的工作。熟悉自己公司和相关信息
C、对员工的服务要求
(1)、舒适:宾客来消费,首先是要求有一个舒适的环境,所以服务人员一定要创造一个温馨洁净的待客环境达到顾客满意
(2)、清洁舒适的环境来自于卫生的洁净程度和物品的摆设,要求服务员按照酒店要求对所辖区域进行清理和维护,创造一流的环境卫生
(3)、礼貌:顾客到店消费,要求有尊重感，服务人员良好的礼貌行为和礼节会让宾客感到特别的礼遇，而对酒店留下美好印象
(4)、细心：顾客的每一方面都力求完美，要求大家对待每一项工作务必认真观察，谨慎对待，让客人满意
(5)、沟通：人是情感动物需要别人的理解和帮助，作为服务人员更应该掌握与顾客沟通的技巧，时刻关注宾客提高快速服务，令客人满意
(6)、安全：客人选择酒店消费，首先是考虑安全，所以安全环节特别重要，要求服务人员要保守客人隐私，保护好客人财产和生命安全，是赢得宾客的保障
（五）、安全战略
（1）、落实安全岗位责任制，制定本岗位的财产防火防盗预案
（2）、实行领导检查，保安部督查两级岗位检查制度
（3）、加强岗位巡视保证宾客财产安全杜绝火患
（4）、学会使用消防设施
（5）、对本岗位的设备常备检查确保无使用隐患
七、投资估算及资金筹措
（一）、投资估算依据
建筑工程费用：参考类似工程的造价。
工艺设备费：用定型设备价格。根据生产厂家提供的产品样本和设备出厂价及市场询价
其他费用：按有关计费标准估算。
流动资金：按分项详细估算法估算
铺底流动资金：按全额流动资金的30%计算详见《流动资金估算表》
（二）、项目建设投资估算
土建投资及构成，设备投资及构成，其他投资及构成详见《投资估算表》
总投资估算表
（三）、资金来源与筹措
本项目总投资8500万元按如下方法筹集，建设单位自筹资金 万元，其中自有资金 万元，融资 万元，申请银行中长期借款 万元。
（四）、资金使用计划
本项目建设期二年半，固定资产投资分年分批投入，第一年约占 %，第二年约占 %，流动资金按生产负荷逐年追加《投入详见《投资计划及资金筹措表》
八、财务评价
（一）、财务评价依据
（1）、国家计委建设部颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版1993年
（2）、国家计委颁发的《投资项目可行性研究指南》试用版2002年
（3）、《中华人民共和国增值税暂行条例》 1993年
（4）、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》 1993年
（5）、建设单位提供的有关数据和资料
（6）、参加本项目研究的其他专业提供的数据和资料
（二）、项目建设期、经营期、计算期、项目拟 年建成，经营期 年计算期 年
（三）、项目总投资及资金筹措
（1）、项目总投资取整万元计算。本项目总投资8500万元，其中建设投资6910万元，建设期贷款利息 万元，铺底流动资金 万元
（2）、资金筹措建设单位自筹建设投资 万元，包括融资和铺底流动资金 万元共计 万元，申请银行长期借款 万元，自筹资金占总投资的 %
（4）、用款计划：
a、建设期为2年半，按建设工程的进度要求，固定资产投资分年分批投入，第一年约占 %，第二年约占 %。
b、流动资金按经营所需分三年逐年追加投入直至计算期满。
（四）、财务效益分析
财务评价基准对照指标为:基准收益率18%,基准投资回收期 年,投资利润率12%,投资利税率18%.1、成本估算:
（1）、水疗会所日常支出按该项营业收入的10%估算。
（2）、餐饮服务的直接成本按该项营业收入的40%估算。
（3）、宾馆客房直接成本按该类营业收入的10%估算。
（4）、医疗保健服务的直接成本按该项营业收入的20%估算。
（5）、商品营销直接成本按该项营业收入65%估算。
（6）、广告推销费用以及差旅交际等费用按总营业收入的3%估算。
（7）、燃料动力购买费用估算详见附表2-3。
（8）、其他费用估算按营业总收入的1%估算，其他费用包括办公费，职工制装费，管理费用和不可预见费用等，此外土地使用费包括在其他费用中。
（9）、人员工资及附加定员154人，其中中高层管理人员平均年工资45000元人，一般职工平均年工资35000元人，按工资总额的39.3%计算社保、医保、失保和福利费用。
（10）、折旧费和摊销费建筑物投资综合折旧年限按30年，直线法折旧，残值率5%，设备投资及其它投资综合折旧年限按16年，直线法折旧，残值率5%，无形资产及开办费摊销年限取5年或7年，土地使用权费用按 年摊销。
（11）、修理费按固定资产折旧费的30%计算修理费。
（12）、财务费用借款利息支出计入成本详见《总成本费用估算表》。
2、营业分析：
（1）、客房营业收入：考虑到市场竞争因素和市场价格的波动因素，客房的入住率按70%计算，100间×70%入住率×150元×360天。
（2）、餐饮服务收入：中晚餐300位天×就餐率20%×30元位×360天。
（3）、水疗会所营业收入：300位天×120元位×360天
（4）、KTV包房营业收入 ：40间使用率70%×200元间×360天
（5）、医疗保健收入：300位20%就诊率×200元×360天
（6）、商品营销收入：300位客人×10%购买率×200元×360天
按以上方法估算达纲年营业收入合计为1950万元以上，详见附表,《营业收入和营业税金及附加估算表》
3、营业税金及附加
营业税 ：营业税税率按5%
（1）、城乡建设维护税以营业税额为基数取5 %
（2）、教育费附加以营业税额为基数取4 %
（3）、利基金以营业总收入为基数取0.6‰ 详见附表《营业收入和营业税金及附加估算表》
所得税 ：所得税税率按33 %，按税后利润的10%计提盈余公积金，按5%计算公益金，详见附表《损益表》
3、财务分析
（1）、损益表以计算期第五年计算，年营业收入1950万元，营业税金及附加 万元，总成本费用676万元，利润总额,1257万元，投资利润率为58.5 %,投资利税率为48.32%，资本金利润率为19.78%,投资税后利润率为43>5 %
(2)、资金来源与运用平衡:根据计算期每年收支情况编制的《资金来源与运用表》,显示累计盈余资金为 1250万元,盈余足以抵偿投入
(3)、资产负债表:该项目计算期各年资产负债率详见《资产负债表》
(4)、现金流量表:计算根据逐年现金流入量和流出量编制了《现金流量表》(全部投资),计算结果为:所得税前,内部收益率为20.57%,按折现率i= 12%计算的财务净现值为 690万元,静态投资回收期包括建设期为6.19年,不包括建设期为4.19年,均好于基准对照指标
(5)、盈亏平衡分析:根据正常年营业收入,固定成本,可变成本,营业税金及附加,求得用生产能力表示的盈亏平衡点为30.94 %。
(6)、敏感性分析:根据该项目的特点,选取营业收入、经营成本和固定资产投资三项为变动因素进行敏感性分析，分别就全部投资的所得税前的情况作出13种方案，详见《敏感性分析表》从表中可看到，变化比较平稳，在±10增减幅度内，其内部收益率和投资回收期都是可以接受的，说明该项目具有一定的抗风险能力
4、综合技术经济指标及财务评价结论：
各项技术经济指标详列于《综合指标汇总表》 从上述分析可以看出该项目的内部收益率高于基准收益率，投资回收期低于基准投资回收期，投资利润率和投资利税率均较高，并且只要达到生产能力的30.94%,即可保本,风险较小 ,因此,该项目在财务上是可行的.九、可行性研究结论
（一）结论 ：
1、国际医疗保健休闲会所建设，按四星级标准和现代时尚风格建设和装修，贯彻科学发展观和可持续发展的理念，注重人与环境和谐，营造绿色环保生态会所。
2、本项目建筑方案，工程方案、设备方案和环境保护方案可行，布局合理，投资规模适中。
3、房地产开发有限责任公司法人代表 是成功的企业家，对本项目有较强的驾驭能力，这是本项目成功实施的保证。
4、财务评价表明本项目经济效益较好，财务风险较小，本项目实施将为承办单位带来可观的经济效益，为当地休闲娱乐业增添新的亮点。
砖厂建设项目可研 篇6
河北中节能新型材料有限公司在余热发电项目现场举行了隆重的建成投产仪式。联合国工业发展组织首席代表柯文斯、联合国工业发展组织项目经理牛金明、中国建筑材料联合会副会长/中国砖瓦协会会长孙向远、农业部科技教育司资源环境处长长方放、全国墙材革新工作委员会副会长腾军力、农业部项目管理办公室处长王桂玲、工业和信息化部原材料工业司建材处处长陈立新、国家发改委气候司国际合作处副处长冯春玲、中国砖瓦工业协会秘书长许彦明、国家发改委能源研究所能源效率中心副主任熊华文、中国建材西安墙体材料研究设计院院长肖慧, 以及地方政府河北省墙改办主任王树林、河北鹿泉市常务副市长周永会和示范企业领导中国节能环保集团公司副总经理李杰、中节能新材料投资有限公司总经理许修敏为该项目的正式投产剪彩。
河北中节能新型材料有限公司有2条生产线, 4条6.9 m宽隧道窑, 年产2.8亿块煤矸石页岩烧结制品。余热发电装置建在其一期工程上, 为两条煤矸石页岩烧结多孔砖生产线, 于2007年底投产, 2008年初全面达产达标, 年产煤矸石页岩多孔砖可达1亿块以上。与会专家代表们参观了项目现场, 并与企业及技术支持专家进行了交流。
本项目由中国建材西安墙体材料研究设计院为总体院, 统筹负责项目可研工作, 掌握总体进度, 并且负责对煤矸石生产线进行全面的评估, 为余热利用发电提供技术前提;四川国立能源科技有限公司作为“隧道窑余热发电装置”专利技术 (实用新型专利ZL200920078878.1) 持有方, 主要负责对本余热电站项目进行全面的技术分析, 提供隧道窑余热发电的技术保障, 在不影响制砖的前提下, 尽可能地降低隧道窑改造成本。两家技术支持机构为与会代表做了有关该项目的技术报告。
西安墙体材料研究设计院质检中心常务副主任周炫作了“煤矸石砖石隧道窑余热发电可行性报告”。分析了我国近期砖瓦工业技术现状及发展趋势, 介绍了煤矸石制砖厂余热发电可行性研究整体技术思路, 以及中国政府对余热发电方面给予的在政策法规和税收的优惠措施, 展望了煤矸石制砖隧道余热发电的推广前景。
四川国立能源科技有限公司副总经理王文君作了“煤矸石砖石隧道窑余热发电技术报告”。分析了煤矸石砖厂隧道窑节能潜力及隧道窑余热利用技术现状, 详述了隧道窑辐射式余热发电技术主要特点, 并介绍了典型案例。
报告会由中国建材西安墙体材料研究设计院院长肖慧主持, 联合国工业发展组织首席代表柯文斯、中国建筑材料联合会副会长/中国砖瓦协会会长孙向远、农业部项目管理办公室处长王桂玲、中国砖瓦工业协会秘书长许彦明就座主席台。柯文斯首席代表和孙向远会长为会议致辞。王桂玲处长全程参与报告会, 并就代表们关心的有关问题做出细致的说明和解答。
与会代表在听取了了两位专家的报告后, 就各自关心的重点提出问题。专家和代表互动, 会场气氛热烈。
余热发电技术是利用企业的高品位热量进行回收, 并集中转化为电力供企业自用的技术。我国从上世纪“八五”期开始, 对余热发电技术和装置进行系统的研制开发, 经过十多年的开发、研究和若干实际工程投产运行, 余热发电技术和国产化设备都已成熟可靠, 总体上的技术水平已经赶上国际先进工业国家。国家也把利用余热发电作为节能降耗, 实现循环发展的重要措施之一, 给予大力支持和发展, 使我国的余热发电技术应用领域不断扩大。
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