东莞市房屋安全管理的规定

2024-08-31

东莞市房屋安全管理的规定（共7篇）

东莞市房屋安全管理的规定篇1

东莞市房屋安全管理规定

（修订征求意见稿）

第一章总则

第一条为了规范房屋安全管理，保障房屋使用安全，保护公民、法人和其他组织的生命财产安全，根据有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条本市行政区域内已建成交付使用的房屋安全管理适用本规定。

第三条本规定所称房屋安全管理，是指对房屋进行安全检查、安全鉴定及对危险房屋进行综合治理等活动。

房屋的消防、设施设备使用、拆除施工以及装饰装修等活动按照有关法律法规和规章执行。

第四条房屋安全管理应当遵循预防为主、防治结合、确保安全的原则。

第五条市住建局是本市房屋安全管理的行政主管部门，负责组织实施本规定，统筹协调、指导支持本市行政区域内的房屋安全管理工作。

各镇街（园区）人民政府（管委会）按照属地管理原则，负责本辖区内房屋安全管理，并明确规划建设办（局）（以下简称“住建机构”）为辖区房屋安全管理具体工作的承办机构。

各镇街（园区）人民政府（管委会）可与村（居）委员会签订房屋安全管理责任书，明确村（居）委员会的房屋安全管理职责。

第六条市国土、规划、房管、城市管理（综合执法）、工商、安监、新莞人服务管理等部门应当按照各自职责，配合做好房屋安全管理工作，协同实施本规定。

市镇两级上述部门在履行各自职能时，发现房屋可能存在危险状态的，应当及时告知同级住建机构。

第七条各镇街（园区）住建机构履行房屋安全管理职责时，应严格遵守行政执法相关规定，确保执法主体适格、程序规范、实体合法。

第八条房屋所有人是房屋安全责任人。

共有的房屋，其产权共有人是房屋安全责任人；房屋产权不清或房屋所有人下落不明的，房屋使用人是房屋安全责任人；异产毗连的房屋，异产毗连部位的产权共有人是房屋安全责任人。

单位法定代表人或者主要负责人承担本单位的房屋安全责任。

异产毗连房屋的安全责任，《城市异产毗连房屋管理规定》另有规定的，从其规定。

第九条任何单位和个人都有权向属地镇街（园区）人民政府（管委会）或本办法所列的有关部门举报或反映违反本规定的行为。属地政府（管委会）或有关部门应当及时查处，并将处理结果答复举报人或者反映人。

第二章房屋使用管理

第十条物业服务企业应当开展房屋安全使用宣传，并根

据业主大会的决定或者物业服务合同的约定定期检查其管理房屋的共用部位、共用设施设备的安全状况。

发现有安全隐患的，物业服务企业应当及时向业主委员会书面报告，在小区内明显位置张贴公告，向全体业主通报，并根据物业服务合同的约定组织鉴定、维修。

未委托物业服务企业管理的房屋，由镇街（园区）人民政府（管委会）开展房屋安全使用宣传，定期组织房屋安全普查、房屋安全检查等活动。发现有安全隐患的，组织有关部门或者单位，采取相应安全防治措施。

第十一条房屋使用过程中，禁止下列行为：

（一）未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（二）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；

（三）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（四）拆除低窗台护栏；

（五）房屋擅自加夹层或封闭井道以增加使用面积；

（六）未报经规划行政主管部门批准，擅自改变使用性质和擅自开（堵）外墙门窗、封闭阳台、搭建棚盖或者在天台上建设建（构）筑物；

（七）装饰装修活动中擅自拆改房屋，影响房屋结构安全和正常使用的行为。

（八）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

本规定所称建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等；承重结构是指直接将本身自重与各种外加作用力系统地传递给基础地基的主要结构构件和其连接接点，包括承重墙体、立杆、柱、框架柱、支墩、楼板、梁、屋架、悬索等。

第十二条房屋使用过程中，未经批准，不得有下列行为：

（一）搭建建筑物、构筑物；

（二）改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗；

（三）拆改燃气等管道和设施；

（四）房屋建筑超过设计标准或者规范增加楼面荷载；

（五）擅自改变房屋使用用途，如商改住、厂房改商业等；

（六）其他影响房屋结构安全和使用安全的行为。确需实施前款行为的，房屋所有人、使用人应当取得房屋原设计单位或具有相应资质等级的设计单位出具的设计文件，并按照规定办理相关批准手续。

第十三条进行地下设施施工、管线施工、桩基施工和深基坑施工、爆破及降低地下水位等活动，可能危及周边房屋安全的，建设、施工等单位应当采取有效的安全保护措施。

第十四条房屋改建、扩建、加层或改变建筑物外立面、房屋使用性质等行为的，应当依法经市规划行政主管部门批准，改建、扩建如超出批准用地红线范围的，还应当经市国土行政主管部门批准。

房屋改建、扩建、加层，应当依法向市建设行政主管部门办理建筑工程施工许可手续。

第十五条房屋发生自然损坏（因不可抗力造成的损坏，视同自然损坏），房屋所有人应及时修缮，不得拖延或者拒绝。

房屋在使用过程中出现安全隐患或险情，房屋使用人应当及时通知房屋所有人进行处理，房屋所有人应当及时消除安全隐患或险情。

第十六条房屋所有人、使用人有造成房屋危险行为的，应当立即停止危险行为，并及时排除危险。造成损失的，责任方应当负责赔偿。

因使用不当造成房屋损坏的，由使用人负责修缮。

第三章房屋安全管理

第十七条镇街（园区）住建机构应当定期（每年至少一次）组织对辖区内的房屋使用和维护状况进行普查，并将每次普查情况记入档案。

对普查发现的有安全隐患的房屋，应向房屋安全责任人发出隐患告知书，并落实专人跟踪管理。

第十八条房屋安全责任人、物业服务企业等有关个人和单位应当积极配合镇街（园区）住建机构组织的房屋安全普查、房屋安全检查等活动，并建立房屋安全管理档案，做好房屋安全检查、维修记录。

第十九条对有下列情形的房屋，房屋安全责任人要做好日常监测工作，发现险情后应当立即报告镇街（园区）住建机构，并及时采取避险处置等措施；镇街（园区）住建机构要加强巡查，督促指导做好避险处置工作：

（一）建在河涌、水渠、山坡、软基等危险地段、特殊地基上的房屋；

（二）未经批准擅自加层、扩建、改变建筑主体结构或使用性质、功能的房屋；

（三）未办理工程质量监督手续且无质量检测机构出具的《地基基础检测报告》的房屋。

属于上述

（二）、（三）情形的，房屋安全责任人应当完善相关手续。

第二十条镇街（园区）住建机构应当对有下列情形的房屋增加检查频次，并建立房屋安全管理档案：

（一）超过设计使用年限仍需继续使用的房屋。设计使用年限按照设计图纸说明的执行，无设计资料或设计图纸无标明的，按照以下规定年限执行：

（1）简易结构房屋、临时性建筑为5年；（2）木结构、砖木结构一般性房屋为25年；

（3）砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构一般性房屋为50年；

（4）纪念性建筑和特别重要的建筑为100年。

（二）学校、影剧院、体育场馆等公共文化娱乐场所和大型商场、饭店等公共服务场所超过合理使用年限的房屋。

（三）建在河涌、水渠、山坡、软基等危险地段且使用超过10年的房屋。

（四）因自然灾害或者爆炸、火灾等事故危及房屋安全的房屋。

（五）在普查中发现存在安全隐患，已收到安全隐患告知书但仍未消除安全隐患的房屋。

（六）应办理而未办理工程质量监督手续但已竣工交付使用的房屋。

（七）其它具有可能危及公共安全隐患的房屋。第二十一条有下列危害房屋安全情形之一的，镇街（园区）人民政府（管委会）应当立即组织有关部门或者单位，采取安全防治措施：

（一）台风、暴雨、洪水、地震、滑坡、地面沉降、地裂缝等；

（二）爆炸、火灾等；

（三）其他重大安全隐患。

第四章房屋安全鉴定管理

第二十二条本规定所称房屋安全鉴定，是指依法设立并取得相应资质资格的房屋安全鉴定机构，对房屋结构的完损程度和使用状况是否危及安全使用进行鉴别、评定。鉴定机构作出的鉴定结论是认定房屋安全状况的依据。

第二十三条房屋安全鉴定机构进行现场勘查、检测鉴定时，须有两名以上鉴定人员参加，并出示房屋安全鉴定执业注册证件。对结构特殊、情况复杂的鉴定项目，房屋安全鉴定机构应当聘请专家或邀请有关部门派员参加鉴定。

房屋安全责任人、利害关系人应当积极协助、配合鉴定机构现场工作并按鉴定技术要求提供必要的现场条件，委托人或

其代表应到鉴定现场。

任何单位或个人不得拒绝、阻挠、干扰房屋安全鉴定人员的正常鉴定活动。

第二十四条房屋安全鉴定机构应当严格执行国家、省及市有关技术标准、规范、规程和相关规定进行房屋查勘、检测、鉴定，填写鉴定文书，出具鉴定报告。

鉴定报告应使用国家规定的术语，由审定人、审核人、计算分析、编写人和参与鉴定人员签名，加盖鉴定机构公章，并在约定时间内送达委托人。

房屋安全鉴定机构可向市住建局申请办理鉴定报告备案手续。

房屋安全鉴定机构应当对出具的鉴定报告承担相应的法律责任。

第二十五条房屋安全鉴定应按下列程序进行：

（一）初始调查：查清房屋的历史和现状，查阅房屋设计图纸及有关施工技术资料；

（二）现场勘查：对房屋的基础、墙、柱、梁、板、屋架等承重构件进行勘查，并观察相邻建筑物和构筑物对被鉴定房屋结构的影响以及地形、地貌、排水系统等对被鉴定房屋的影响，测试、记录各种损坏数据和状况；

（三）检测验算，整理技术资料：需进行建筑结构检测的，应由工程质量检测机构（具有建设行政主管部门颁发的相应检测项目的资质证书）进行结构检测结果；

（四）全面分析，论证定性：对调查、勘测、检验、计算的全部资料进行分析论证，作出综合判断，提出处理意见，出具鉴定报告。

第二十六条房屋安全状态经鉴定分为A、B、C、D四类，并根据不同类别的房屋安全状态规定相应的限期检查时间：

A类指结构承载力能满足正常使用要求，未发现危险点，房屋结构安全，其限期安全检查时间为10年；

B类指结构承载力基本满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求，其限期安全检查时间为5年；

C类指部分承重结构承载力不能满足正常使用要求，局部出现险情，构成局部危房，其限期安全检查时间为2年；

D类指承重结构承载力已不能满足正常使用要求，房屋整体出现险情，构成整幢危房，限期停用或拆除。

第二十七条有下列危害房屋安全情形之一的，房屋安全责任人应当委托房屋安全鉴定机构进行房屋安全鉴定，并采取相应安全防治措施：

（一）房屋地基基础、主体结构有明显下沉、裂缝、变形、腐蚀等现象的；

（二）房屋超过设计使用年限需继续使用的；

（三）自然灾害以及爆炸、火灾等事故造成房屋主体结构损坏的；

（四）需要拆改房屋主体或者承重结构、改变房屋使用功能或者明显加大房屋荷载的；

(五)进行地下管线施工、桩基施工、附设三米以上地下

室深基坑、爆破及较强烈震动和降低地下水位的建设项目，其施工区周边可能被损坏的房屋；

（六）其他可能危害房屋安全需要鉴定的情形。第二十八条房屋可能存在危及相邻人、房屋使用人等利害关系人的安全隐患的，利害关系人可以要求房屋安全责任人委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。房屋安全责任人拒不委托房屋安全鉴定机构进行鉴定的，利害关系人可以自行委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。利害关系人自行委托房屋安全鉴定机构进行鉴定的，应当将鉴定结论告知房屋安全责任人。

房屋安全责任人下落不明或拒不委托房屋安全鉴定机构进行鉴定，且房屋可能危及公共利益安全的，镇街(园区)人民政府（管委会）、村（居）委员会等可作为公共利益利害关系人委托房屋安全鉴定机构进行鉴定。

第二十九条经过房屋安全鉴定，房屋是危险房屋或者存在危及利害关系人的危险点的，鉴定费由房屋安全责任人承担；不是危险房屋或者不存在危及利害关系人的危险点的，鉴定费由委托人承担。

房屋所有人下落不明且没有其他责任人的，房屋安全鉴定费用由利害关系人先行垫付，利害关系人可向房屋所有人追偿。

第三十条房屋安全责任人对房屋安全鉴定结论有异议的，可以重新委托鉴定。利害关系人对房屋安全鉴定结论有异议的，可与房屋安全责任人协商一致后，共同重新委托鉴定。

第三十一条对存在明显险情的房屋，鉴定和重新鉴定期

间不得停止加固、修缮、停止使用等治理措施和安全防范措施的进行。

第三十二条鉴定机构在勘查中发现房屋有明显险情，应立即报告镇街（园区）住建机构；镇街（园区）住建机构应立即组织处理。

第三十三条房屋安全责任人根据需要可向市住建局申请《东莞市房屋安全检查证书》。

申请《东莞市房屋安全检查证书》的，需向市住建局提交房屋安全鉴定报告备案凭证等资料。市住建局向符合条件的申请人（单位）发给《东莞市房屋安全检查证书》。

《东莞市房屋安全检查证书》应载明房屋的竣工时间、房屋安全状态、本次检查时间、限期检查时间等内容。

第五章危险房屋治理

第三十四条经鉴定属危险房屋的（房屋安全状态为D类的，下同），房屋安全鉴定机构应在鉴定报告中提出处理意见，并立即将鉴定报告及其电子文档送镇街（园区）住建机构。

经鉴定属于非危险房屋的（房屋安全状态为A类、B类或C类的，下同），鉴定机构应当在鉴定报告上注明在正常使用条件下的下次安全检查时限，同时将鉴定报告抄送镇街（园区）住建机构。镇街（园区）住建机构应当做好记录和跟踪检查。

第三十五条镇街（园区）住建机构应当在收到危险房屋鉴定报告后及时发出《危险房屋通知书》，通知房屋安全责任人按鉴定机构处理意见进行加固或修缮，对可能危及人身或财

产安全的房屋，通知使用人停止使用。房屋安全责任人对危险房屋应及时解危；解危暂时有困难的，应采取安全措施，并报告属地镇街（园区）人民政府（管委会）、市住建局。

房屋安全责任人采取排险解危措施后，应及时报告镇街（园区）住建机构。

第三十六条房屋安全责任人拒不按照处理意见治理，或有阻碍行为的，镇街（园区）人民政府（管委会）有权指定有关单位代修或采取其它强制措施。发生的费用由房屋安全责任人承担。

第三十七条对无修缮价值又危及相邻建筑或者给他人生命安全造成影响需整体拆除的危险房屋，房屋所有人应立即拆除。

对拒不拆除的，镇街（园区）住建机构应将情况报告镇街（园区）人民政府（管委会）。镇街（园区）人民政府（管委会）根据实际情况，采取必要措施。对房屋已出现重大险情的，镇街（园区）人民政府（管委会）应及时组织有关部门排除险情。排除险情有困难的应及时报告市住建局，市住建局应当提供支持指导。

第三十八条对未能及时履行解除危险，又未采取安全措施，或所有人、使用人有阻碍行为的，镇街（园区）人民政府（管委会）应及时组织有关部门采取避险疏散、临时搬迁、警示隔离等适当的排险解危措施，并报告市住建局。

第三十九条房屋所有人对其被鉴定为危险房屋进行排险解危或拆除重建需要办理各项手续时，国土、规划、住建、房管、公安消防等有关行政主管部门应当积极支持。

第四十条产权不清或产权人下落不明的危险房屋，对于有使用人的，由房屋使用人负责出资解除危险；对于无使用人的，由镇街（园区）人民政府（管委会）等公共利益利害关系人负责出资解除危险。

第六章法律责任

第四十一条因下列原因造成事故的，房屋所有人应承担民事或行政责任：

（一）有险不查或损破不修；

（二）经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。

第四十二条因下列原因造成事故的，房屋安全责任人、行为人应承担民事责任：

（一）使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质；

（二）使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施；

（三）行为人由于施工、堆物、碰撞等行为危及房屋。

第四十三条有下列情况的，鉴定机构应承担民事或行政责任：

（一）因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失；

（二）因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋，并在有效期内发生事故；

（三）因拖延鉴定时间而发生事故。

第四十四条房屋安全责任人在使用、改建、扩建或加层

等活动中，不履行规定的房屋安全管理义务的，或发生违反工程强制性标准、建设法律法规规章规定的行为的，由相关行政主管部门依法进行处罚；造成事故或损失的，依法承担民事责任；构成犯罪的，依法承担刑事责任。

第四十五条妨碍房屋安全管理工作人员依法执行公务，构成违反治安管理行为的，依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十六条本办法已明确镇街（园区）人民政府（管委会）房屋安全管理职责的，市住建局不再与各镇街（园区）人民政府（管委会）签订关于房屋安全管理的委托协议。

镇街（园区）人民政府（管委会）责任人、住建机构负责人、房屋安全管理工作人员不执行本办法，或滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊，或未尽到巡查、及时报告、排除险情等监管职责，情节严重或造成严重后果的，移交有关部门追究行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第七章附则

第四十七条本规定由东莞市住房和城乡建设局负责解释。

第四十八条本规定自2014年9月日起施行，有效期至 2019年月日。

东莞市房屋安全管理的规定篇2

关键词：集体建设用地,租赁房屋,监管,东莞市

集体建设用地上的房屋租赁是房屋租赁市场的重要组成部分, 在解决我国外出务工人员、年轻工薪阶层和周转性住房需求群体的居住问题中扮演着关键性的作用。集体建设用地上的租赁房屋在保障农民获得土地增值收益的同时, 维护了农村集体土地的所有权。但目前我国对出租屋的管理服务仍然滞后于房屋租赁经济的发展, 租赁房屋市场积累了不少问题, 具体表现在:一是政府部门既不能为该部分市场提供应有的公共服务, 也不能有效地对集体建设用地上的出租屋征税、将其纳入行政管辖的范围, 出租屋的治安问题突出;二是房屋质量不尽人意, 出租人和承租人之间权利责任不明确;三是出租人和承租人信息不对称, 中介市场运营不规范;四是政府对于集体建设用地上的租赁房屋经济缺乏关注和支持, 外来务工人员的公共服务严重滞后于本地居民。以上问题的出现不利于我国居民住房问题的解决, 阻碍了我国城镇化的推进和房地产市场的健康发展。

与此同时, 很多大中城市的出租屋供给数量滞后于需求的增长, 房租价格高不可攀, “群租”现象涌现。从图1的数据来看, 北京住房月平均租金已达到63.42元/平方米, 我国住房租金前20的位城市每平方米每月的租金大多数超过30元人民币, 按照人均居住面积30平方米来算, 月平均房租支出也达到了900元人民币。据人民日报2013年6月7日报道, 一线城市的房租收入比已高达40%。根据相关调查, 2010年北京市租房者中, 支付负担过重者高达34.9%。这意味着衣食住行中“住”的问题已成为人生的一大难题。

数据来源:全国房产市场数据中心

巨大的租房需求和未被充分利用的集体土地出租屋市场形成了一对矛盾, 亟待解决。2012年年初, 国土资源部批准了上海、北京集体建设用地建设租赁住房试点, 这是国家进行农村土地政策改革和农村集体建设用地上建筑物利用的重要探索。近年来, 北京市、重庆市、江苏和广东的一些城市对集体建设用地上的租赁房屋管理不乏有益的探索, 为解决住房租赁中存在的问题提供了珍贵的参考。

一、东莞市租赁房屋管理服务政策出台的背景

东莞市是珠江三角洲的一个重要工业城市, 集聚了众多的内资和外资企业, 也因此而被称作“世界工厂”, 其先进的制造加工业吸引了来自全国各地的农民工。劳动密集型产业的特点是对于劳动力的巨大需求, 2012年东莞市的常住人口为829万人, 其中户籍人口187万人, 其余642万人口皆为外来务工人员, 外来务工人员数量接近本地居民数量的4倍。数量庞大的外来人口增加了当地住房租赁服务的压力, 如何提供和管理出租屋成为困扰当地政府部门的一大难题。

根据我国的法律法规, 城市和镇区的出租屋由各地的房产管理局管理。但是, 我国数量庞大的农民工所居住的出租房屋紧挨着工厂企业, 位于集体土地上出租房屋的管理和服务成了法律规定的空白区。据公安部门反映, 2004年前后, 东莞市出租屋发生的恶性案件占全年案件总量的40%以上, 出租屋是社会治安综合治理的难点和热点。建立一套完善的出租屋和租赁人员管理规范、加强出租屋及租住人员的管理, 是政府的职责所在, 对预防犯罪、维护社会治安具有重要现实意义。

二、东莞市租赁房屋管理服务模式的框架

(一) 东莞市租赁房屋管理服务的法律政策依据

为了有效解决外来务工人员的居住问题, 东莞市于2004年废止了《东莞市出租屋暂住人员治安管理规定》, 出台了《东莞市出租屋及租住人员管理暂行规定》, 成立专门针对集体建设用地上的出租屋及租住人员的管理机构, 分别是市级的出租屋及租住人员管理办公室 (以下简称“管理办公室”) ;镇级的出租屋及租住人员管理服务中心 (以下简称“管理服务中心”) ;村级的出租屋及租住人员管理服务站 (以下简称“管理服务站”) , 该机构接受市房产管理局的委托, 负责出租屋租赁登记备案的收件、初审验证、核发《房屋租赁证》或《出租屋租赁备案回执》的工作, 并接受房管局的业务指导和监督, 见图2。

(二) 东莞市租赁房屋管理服务的机构设置和职责划分

东莞市管理服务体系的创新表现在纵向和横向两个维度。一是纵向上层层相属。在东莞市新的服务和管理机构体系中, 每个级别的机构严格对应着本级别的权利和责任, 上级和下级之间互相监督, 其中管理办公室负责全市出租屋及租住人员管理的协调、监督及本通告的组织实施工作, 其下属的管理服务中心和管理服务站在各自不同的层级上负责本层级的出租屋管理和流动人口租房服务, 层次分明、职责清晰。二是横向上协调合作。新体系围绕着出租屋与租赁人员这个标的物, 所有涉及出租屋和租赁人员的公安、房管、计生、消防、税务、工商、建设等工作全部由管理服务中心统筹安排, 详见图3, 前者接受后者的委托, 代理前者职能中的一部分, 如原本农民工办理《暂住证》需要前往公安局办理, 改革以后只需前往就近的管理服务中心提交有关资料, 并由管理服务中心核发《暂住证》。

三、东莞市租赁房屋管理服务模式的实践和经验分析

(一) 政府支持政策文件的出台

根据产权经济学理论, 产权明确有利于激励经济主体积极性的发挥, 促进物尽其用。东莞市在明确了当地居民所具有的权利的基础上承认并鼓励他们的出租行为, 积极扶持农村出租屋市场的发展。东莞市政府所采取的支持政策和鼓励态度成为东莞市能够容纳大量外来投资的一个基本条件, 不仅带动了当地GDP的稳定快速增长, 也使得农民在发展其他产业的同时获得了数量巨大的租金收入。

行政体制转变的成功是建立在完善的政策规章制度的基础之上的, 东莞市在颁布实施《东莞市出租屋及租住人员管理暂行规定》以后, 又先后通过了专门用于指导房产管理局、公安局、财政局、出租屋及租住人员管理办公室、地税局、计划生育局、公安消防局的7份细则, 为出租屋管理部门行使权力和履行义务提供了有力的政策支持和依据。

(二) 奖惩结合提高纳管率

一直以来困扰各个地方出租屋管理服务机关的问题是出租人为了规避税收而逃避监管, 东莞市采取了奖励与惩罚相结合的办法提高纳管率。一方面, 东莞市为每个外来务工人员办理“新莞人服务卡”, 该卡中储存了每个新莞人的户籍、工作、收入和联系方式等信息, 通过该卡新莞人可以免费享受子女入学、超市打折、就业咨询、天气预报等各项优质服务;另一方面, 东莞市通过政策法规强制规定办理相关手续, 并采取一定的催办和惩罚措施督促外来务工人员进行登记备案。规定了业主需要到出租屋管理服务中心办理合同登记或备案手续, 否则由主管部门依法对出租人进行罚款;要求承租人办理《房屋租赁证》和《暂住证》, 逾期不办理的采取催办的方式, 对于不肯签收的出租人和承租人将依法或依照相关管理规定进行相应的处罚。

(三) 税费征收标准化和透明化

税费征收是政府工作的关键环节。由于管理服务中心受其他各行政机关委托代理执行具体的出租屋管理工作, 其中相当一部分涉及财务资金的收缴和发放, 如何规范好财务收缴, 防止在此过程中由于信息的不对称出现乱收费和税费的挪用等贪污现象的发生就成了管理服务中心有效运行的关键问题。为了在制度层面保障各项资金安全、规范地收缴和划拨, 在出租屋及租住人员税费征收问题上, 《东莞市出租屋及租住人员规费财务收支管理实施细则》规定了管理服务机构必须按省、市物价部门核定的收费项目和标准收取各项服务费用。同时, 各镇区管理服务中心和管理服务站收费纳入镇区财政“一个窗口”收费集中核算, 实行“收支两条线”管理, 不设立任何收入过渡账户, 税费收入必须缴入镇区财政指定的财政账户。镇区财政部门协同税务、物价、审计、监察等部门对管理服务中心和管理服务站实行日常监督检查和公开公布, 推动公共服务的透明化。

(四) 推进公共服务均等化

东莞市近年来从医疗、教育、治安等多个方面提高行政管理和服务水平, 大力推进公共服务均等化改革, 缩小外来务工人员和本地居民之间的差距。如今, 东莞市外来务工人员的医疗保险覆盖率超过了80%, 并且打破了公共服务的户籍限制, 推出以积分制形式让外来务工者子女入读公办学校。目前, 东莞公办学校共招收14.2万名义务教育阶段非本市户籍人口子女, 占公办义务教育阶段学位总数30.4万人口的46.7%。

东莞市租赁房政策改革取得了良好的效果, 改变了过去粗放被动的农村化单一管理模式, 转变为以“以人为本、服务在先”为理念的现代化的综合管理模式。公共服务的改善提高了当地对于外来务工人员的吸引力, 十年间外来人口增加了222万人, 相当于一个特大城市人口总量;东莞市的GDP总量达到5010亿元, 十年间GDP年平均增速超过13%;城镇常住人口超过730万人, 城市化率达到88.67%, 并成为广东省唯一获得首批国家公共文化服务体系授牌的示范区。

四、分析总结

2013年, 我国农民工总量达到2.7亿, 由于制度和经济等各方面原因, 出租房屋成为农民工的主要居住选择, 管理和服务好这些农民工的租住出租房屋是关系到农民工切身利益的重要问题。东莞市政府在尊重和保护当地居民意愿的基础之上, 采取了有效的改革措施, 提升了公共服务的质量, 同时也使得当地的房屋租赁经济发展为一个独立的成熟的产业部门。但是看到成绩的同时, 也应该看到东莞的实践所依存的经济和社会环境, 这包括经济发展和人口集聚创造的坚实的经济基础, 数量庞大的流动人口及其密集分布便于统一管理等。2008年金融危机以来, 东部地区“招工难”“用工荒”接连出现, 在外来务工人员“净流出”的形势下, 东莞市的房租价格也难以为继, 部分地区出现了出租房屋闲置的现象。在这种情形下, 如何为外来务工人员提供更好的生产生活服务以及实施公共服务均等化也具有更加现实的意义。

总体而言, 东莞市的实践对一些东部发达省份和地区在产业转移的大背景和“用工荒”频现的情形下如何提高供对出租屋的管理、提高本地吸引力提供了一个很好的参照。在我国中部地区承接东部产业转移的新形势下, 中原城市群、皖江城市带和武汉都市圈等地区改善政府服务、增强本地吸引力也可以参考东莞地区的经验;对于一些在住房提供面临较多问题的大都市贫民窟、棚户区也可以吸收采纳东莞地区的经验。

参考文献

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[6]广东省东莞市房产管理局.东莞市出租屋及租住人员管理暂行规定[S].东府令第76号, 2003-12-22.

东莞市房屋安全管理的规定篇3

关键词：房屋不动产交付登记

物权法作为调整静态物的归属关系与动态物的交易关系的法律，在社会主义市场经济中发挥着重要作用。物权变动模式则又是物权法研究的重点、难点。物权的交付和登记是物权公示原则的具体体现，也是合同法上的一项内容，对于保护第三人的利益、维护交易的安全和秩序有着十分突出的作用。

房屋是最重要不动产物权，有一个普及物权法知识的案例：有一个房地产商，与某甲签订了一套商品房买卖合同，某甲足额支付了房屋价款，房地产商把房子交给某甲使用，由于种种原因未办理房屋产权登记；后来由于价格、熟人等等多种原因，房地产商又把这套商品房卖给了某乙，并给某乙办理了房屋产权登记手续。试问，这套商品房属于谁，某乙能否要求某甲腾出该房屋？由于我国不动产的物权变动实行债权形式主义原则，依据法律的强制性要求--登记而发生，所以，交付的法律意义在不动产中越发显得不重要了。而且，由于不动产在物理空间上不能发生移动，所以，不动产的交付多表现为将不动产的钥匙或者其他象征管领的标识转让给他人。从房屋的交付占有，物的所有权登记完成有很长一段时间，存在着许多房屋产权不安全因素。

一、《物权法》对物权设立的规定

物权交付是指移转占有，即将自己占有的物直接移转与他人或以其他替代方式如移转所有权凭证而发生所有权变动的事实行为。

《物权法》第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《物权法》第14条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《物权法》第180条规定了建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等财产依法可以用于抵押财产。 [1]《物权法》第187条规定，以本第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。 [2]上述《物权法》关于不动产物权变动的规定，采用物权变动的债权形式主义。即为除了需要当事人之间有债权合意外，还需要登记（不动产）或交付（动产）的形式，才发生物权变动的效力。

不动产物权变动，一般都需要以下几道程序：合同（债权或物权）、交付、登记。因不动产物权的类型不同，这几道程序也会有不同。比如，房屋不动产所有权变动需要完整的三个程序；而对于不动产抵押权设置，则无需现实交付。交付，这种动产物权变动的公示方法，在不动产物权变动中，究竟起着什么样的作用。

二、我国现行法律关于不动产物权变动的规定

我国现行法关于物权变动最主要的法律根据是《民法通则》第72条第2款的规定，即按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。《合同法》第133条对这一规定进行了重申：标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。这里所谓的法律另有规定，一般理解为不动产以及按照不动产规范的动产的物权变动的情况。也就是说，《民法通则》第72条第2款和《合同法》第133条规范的是动产物权变动的情况，不动产的物权变动，由法律另行规定。 [3]

规范不动产物权变动的法律包括以下内容：《城市房地产管理法》《土地管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《担保法》《农村土地承包法》都规定了不动产抵押权的设定，当事人应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《物权法》物权设立规定是我国现行法的延续。

三、房屋是典型的最重要的不动产物权，房屋买卖合同对考察不动产物权交易习惯具有普遍意义。

在房屋买卖过程中，交付是重要的一个环节。由建设部和国家工商局负责解释的《新商品房买卖合同示范文本》中，出卖人交付房屋是最重要的义务，是价金交付的对等条款。整个合同共24条，关于房屋交付的条款就有3条，关于登记的约定只有1条。

《新商品房买卖合同示范文本》适用范围很广，[4]经济适用房的买卖合同文本与此也基本相同，与此相呼應的是最高法院在《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》中，认为交付不转移房屋的所有权， [5]房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外（第11条）。买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持（第10条）。

交付如此重要，仅仅将其作为合同的履行内容是不够的，法律应当赋予其某种更重要的法律意义。

四、不动产物权变动规则及理由。不动产交易习惯在不动产物权变动中具有重要意义。交付作为不动产物权变动的公示手段，占有作为不动产物权享有的公示手段，而登记则作为对抗善意第三人的手段。[6]

不动产交易规则的形成具有强烈的地域性。作为法律规则，如果赋予交付使物权发生变动的效力，同时规定，只有登记才可以对抗善意第三人。这样才能弥补登记效率不高、权利人只能被动申请登记而产生不良后果。避免因不动产登记规则可能导致对恶意的鼓励，引发冲突，影响社会稳定。

五、我国以登记对抗第三人的法律规定。我国《海商法》《船舶登记条例》《担保法》规定，未办理抵押物登记的，不得对抗第三人。这里的第三人都为善意第三人。

如果不将第三人限定为善意的话，后买人很容易通过登记否定交付的效力，从而否定真正权利人的权利，因此也间接否定了先买人与出卖人之间合同的履行效力，导致合同目的无法达到。

六、结论：房屋不动产物权变动模式：交付和占有都是公示手段。

在需要交付的不动产物权变动中，因双方之间的合同产生债权债务，因交付而发生物权变动，因占有而继续公示其物权，因登记而获得对抗善意第三人的效力。在不存在交付的物权变动中，登记就负担两方面意义的公示任务：成立生效和对抗。因抵押权不能以占有的移转为要件，是登记出现的一个重要理由。

合同成立生效，履行合同，交付占有导致物权变动（可对抗恶意第三人），登记（可对抗善意第三人，其实这时候，很难出现善意第三人了）。交易安全需要一定形式的公示来维护。在不动产物权变动过程中，登记可以作为对抗要件，但登记成本较高，而同时，我国社会一般观念中，交付具有所有权变动的效力，占有具有所有权享有的效力。在交易安全方面，由于交付、占有和登记同时作为公示手段，所以不会让恶意第三人得逞。

参考文献：

[1]全国人大常委会公报版《物权法》，中国民主法制出版社2007年3月版第34页。

[2] 全国人大常委会公报版《物权法》，中国民主法制出版社2007年3月版第36页。

[3] 参见王成：《不动产物权变动交付》，载中国民商法律网。

[4] 《新商品房买卖合同示范文本》

[5] 参见“最高人民法院副院长黄松有就商品房买卖合同纠纷适用法律司法解释答记者问”，载2003年4月29日《人民法院报》。

东莞市房屋安全管理的规定篇4

第一条为预防和控制民用建筑工程建筑和装修材料产生的室内环境污染，保障公众健康，维护公共利益，根据有关法律、法规及技术标准，结合本市实际，制定本规定。

第二条本市行政区域内新建、扩建和改建的Ⅰ类和Ⅱ类民用建筑工程，适用本规定。

本规定所称Ⅰ类民用建筑工程是指住宅、医院、老年建筑、幼儿园、学校教室等；Ⅱ类民用建筑工程是指办公楼、商场、旅店、文化娱乐场所、书店、图书馆、博物馆、美术馆、展览馆、体育馆、公共交通等候室等。

第三条室内环境质量检测工作由市建设工程质量监督站实施监督管理。

第四条本规定所称室内环境质量检测包括下列内容：

（一）建筑和装修材料有害物质含量或释放量检测

1、无机非金属建筑材料、无机非金属装修材料：放射性核素；

2、人造木板、饰面人造木板：游离甲醛；

3、室内用水性涂料、室内用水性胶粘剂、室内用水性处理剂：总挥发性有机化合物（TVOC）、游离甲醛；

4、室内用溶剂型涂料、室内用溶剂型胶粘剂：总挥发性有机化合物（TVOC）、苯；

5、聚氨酯漆固化剂、聚氨酯胶粘剂：游离甲苯二异氰酸脂（TDI）。

（二）室内环境污染物浓度检测

氡、氨、苯、甲醛、总挥发性有机化合物（TVOC）。

第五条工程使用的建筑和装修材料必须有产品出厂检测报告和合格证。出厂检测项目不全或对检测结果有疑问时必须进行进场复验。

没有产品出厂检测报告和合格证或复验不合格的建筑和装修材料不得在工程上使用。

第六条施工单位应严格按照设计文件进行施工，不得擅自修改设计。当室内装修中多次重复使用同一设计时，应先做样板间，并对样板间进行室内环境质量检测，检测合格后方可进行其他部分的装修施工。对检测不合格的工程，施工单位应会同设计、监理等单位查找原因，采取相应的处理措施。

第七条监理单位应将室内环境质量作为民用建筑工程监理的重要内容。对不符合要求的建筑和装修材料不得批准在工程上使用, 对室内环境污染物浓度检测不合格的工程不得签署《工程竣工验收申请表》。

第八条民用建筑工程的室内环境污染物浓度检测不符合《民用建筑工程室内环境污染控制规范》规定的，不得投入使用。工程竣工验收前，必须按照《民用建筑工程室内环境污染控制规范》的要求，对室内氡、氨、苯、甲醛、总挥发性有机化合物（TVOC）浓度指标进行检测（毛坯房工程可只检测氡、氨、甲醛三项指标）。室内环境污染物浓度指标经检测合格

后，建设单位方可组织竣工验收。

室内环境污染物浓度检测结果不合格的工程应进行复检。复检不合格的，由工程各方研究采取相应措施进行处理。

第九条对不按照设计图纸和强制性标准施工，使用国家明令淘汰或无出厂检测报告和合格证的建筑和装修材料的，不按规定对有关建筑和装修材料的有害物质含量或释放量进行复验的，依据《建设工程质量管理条例》第六十四条、第六十五条规定对责任单位进行处罚。

第十条对民用建筑工程未进行室内环境质量检测或检测不合格，擅自交付使用的，依据《建设工程质量管理条例》第五十八条规定对建设单位进行处罚。

第十一条室内环境质量检测费用按工程承发包合同执行。合同未作规定的，由建设单位承担。建筑材料和装修材料的复验费用由材料购买方负责。

出租房屋管理规定篇5

1、客户带看出门时，注意关好门窗、水电总开关。

2、客户下订金时，须及时跟进房友记录并及时发飞信告知各门店人员，若出现客户反悔不租了，也应及时发飞信告知。

3、签订租赁合同时，房东联、客户联不互留电话，业务员姓名电话须写上。店内入档留第一联(白联)，入档联必须清晰的录入房东及租户电话，并复印好租户身份证，连同出租信息表、合同一起归档。

4、合同到期须提前一个星期告知房东与租户(由文员告知业务员，业务员自行跟单)。

5、合同期满，若租户续租须重新签订租赁合同，对家具家电、水电底度现场再一次检查录入合同内。

6、合同期满，退房时应注意检查屋内各设施配套情况，(下水道、马桶、摇控器、机顶盒、线路)，水、电底度，及时录入房友做好交接工作。

7、合同期未满，租户自行转租，由跟单业务员上门进行屋内设施配套检查，并签订租赁合同，收取相应的管理费。

城市房屋修缮管理规定篇6

房屋修缮近期计划应当纳入当地的城市建设计划，进行资金和材料平衡。

第十六条县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当指导和监督直管公房管理单位、自管房单位编制年度房屋修缮计划，并检查其执行情况。年度房屋修缮计划应当包括下列主要内容：

(一)房屋结构类型;

(二)修缮面积;

(三)修缮分类;

(四)修缮费用;

(五)计划期内房屋完好率、危房率。

业主房屋维修管理规定范文篇7

一、目的：解决业主入伙后房屋维修问题。

二、适用范围：租用于业主房屋维修。

三、内容：

1、业主入伙时应会同管理处人员共同验收，对房屋发现的质量问题，必须在验收单上分项注明整改项目并双方签字，由管理处负责联系发展商相关工程监理部门组织专人维修，维修后由业主和管理处衽逐项验收，维修时发生的一切费用由发展商负责。

2、业主房屋自入伙起一年内发生的房屋质量问题，均属于建筑施工质量保修期保修内容，管理处在接到业主反映情况后，应立即派人到现场查看，如属实，则通知施工单位维修，如发现重大质量问题，应立即报告公司主管领导，并通知发展商，如施工单位未及时维修，则管理处应在通知发展商工程监理部门后组织人员进行维修，所发生的一切费用在施工质量保证金中扣除。

3、业主房屋入伙满一年后发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上由管理处负责维修，属于业主在使用、改建或装修中发生的总是由业主自行负责。

4、如业主需要进行一般性维修，可直接向管理处提出维修申请，由管理处技工班进行维修，维修后由业主验收并签名认可，其费用由技工班按成本价合理收取。

5、如业主提出的大的维修要求，技工班应上报管理处，管理处派人核实情况，安排维修计划，组织人员维修，维修后由业主验收并签字认可。

6、凡在楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理处负责完成，维修所发生的一切费用均在管理费中开支，不再向业主收费。

维修安全工作制度

一、为保证安全工作，各员工必须熟知本安全制度，并认真执行。

二、各特殊工种技工必须持证上岗，必须切实遵守本工种《安全操作规程》。

三、各安全用品必须按规定进行摆放，每次使用前后必须认真进行检查，发现总是或不可靠因素，应立即停止使用，将其单独放置并向部门主管报告。

四、高空作业时，必须配载好安全带和安全帽，并有专人负责监护。

五、使用汽油、天那水等易燃易爆物时，首先必须确定，现场无任何火源、火种（包括潜在的、可能产生的火种）后方可使用，使用过程中严禁吸烟，严禁一切可能产生火种的操作。

六、使用电焊、切割机等设备时，必须清除完现场的易燃物后方可使用。

七、原则上不带电作业，如必须，则应做好绝缘措施，且必须有专人监护。

八、对不具备安全施工条件，而必须马上施工的，必须有专人在场监护，且施工前必须备好应急方案，做好应急措施，如在现场备齐灭火器找好水源等。

房屋修缮标准

一、主体工程：

屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换，不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做，对钢盘混凝土凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。

二、装修工程：

1、门窗修缮后应牢固、平整、美观、开关灵活，接缝严密，不松动。门窗开关不灵活、松动、脱标、变形、腐烂的、应修理更换、小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐、打好玻璃胶、门窗损坏严重的，无法修复的，应更换。更换的门窗应与原门窗一致；

2、挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新；

3、踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复；

三、楼地面工程：

1、木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的，可修复；损坏超过25%以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪；

2、普通水泥地面起砂、空鼓、开裂、应拆补、修补或重做；水密石或块料地面损坏时，应尽量修复，实无法修复的，应改做相应标准楼地面；

3、面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室外内潮湿严惩的，可增设防潮层或做块料地面；

四、层面工程：

1、屋面结构有损坏的，应修复或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建；

2、屋面上的压项、泛水、无沟、水落、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严惩时，应翻做。

3、女儿墙、烟通等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。

4、钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；结构损坏的，应加固重做。

5、下班天栅损坏漏水的，应修复；损坏严重的可翻修，但一般不新做；

6、屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。

五、饰面工程：

1、外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准，不影响色泽协调的条件下进行；

2、外墙勒脚损坏的，应修复；

3、内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层；

4、天栅损坏、抹灰层松动，不下附危险的，须铲除重抹；原脚线损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。

六、油漆粉饰工程：

1、木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失支保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构整体或零件拆换应油漆；

2、钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为3-5年；

3、木地板原油漆裉落的，应重做；

4、室内墙面、开棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等，高级抹灰损坏应原样修复；

5、高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。

房屋完好等级的评定标准

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程序划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。

评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。

根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》（简称《完标》）结合我安全小区及房地产实际情况制定对高层楼宇质量进行评定的一个标准。

一、房屋等级分类

房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、非承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。

1、房屋完损等级的分类

根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程序，房屋的完损善即房屋完损等级分成以下五类：

A 完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的；

B 基本完好房。是指房屋结构基本完好，少量构部件有轻微损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现装良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的；

C 一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件；

D 严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋面严重漏雨，装修严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建；

E 危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌的可能，不能确保住户安全的房屋。

二、房屋完好率，危险率的计算

计算房屋完损等级，一律以建筑面积（平方米）为计量单位，评定时以阁为评定单位。阁的划分原则与建筑面积的计算规则均与僵城镇房屋普查时的规定相同。

房屋完好率是房产管理和经营单位的一个重要技术经济指标之一，《完标》规定：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比即为房屋完好。即：

完好房建筑面积 + 基本完好房建筑面积

房屋完好率 =--× 100%

总的房屋建筑面积

房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应按本标准评定完好率。

危房率：是指整阁危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即：

整阁危险房屋的建筑面积

危房率 =--× 100%

总的房屋建筑面积

三、房屋的各类完损标准

房屋的各类完损标准是指房屋的结构、装修、设备等各组成部分的各种项目完好或损坏程序的标准。房屋各组成部分的各项目的完损程度是评定房屋完损等级的基础。评定各分项完损程度的确切与否，就会影响到房屋完损等级的正确评定。房屋完损等级是樗着房屋的质量，所以要认真细致的进行各分项完损程度的评定。

1、完好标准

完好标准是指房屋的结构构件完好，装修完好、完整，设备完好、齐全，管理畅通，现状良好，使用正常或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基有足够的承载能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，一般经过小修就能修复的。B承重结构：

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等无倾斜、变形和非收缩性的裂缝，无砼剥落、碳化和钢筋露盘等损坏； b.承重砖墙（柱）、砌块等砌等无裂缝、倾斜、弓凸风化等损坏；

c.钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面无锈蚀。C 非承重墙：

a.钢筋砼墙板无损坏、裂缝，不渗漏；

b.砖墙（砌块）平直完好，无风化破损、倾斜、弓凸等。

D 屋面：不渗漏。各种屋面基层牢固、平整、完好、积尘甚少，屋面排水畅通。

屋面的隔热保温层、防水层完好无损。钢性防水层和块体防水层完好平整，有足够的搞渗能力，无裂缝、起砂，分格缝填嵌严密，粘结牢固无损；卷材防水层粘牢固，无空鼓脱壳、破损。E 楼地面：

a.整体水泥面层平整坚固，无空鼓起壳、裂缝、起砂等损坏；

b.木地板平整坚固、稳定，表面稍有磨损或轻微稀缝，无腐朽等损坏；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层平整无裂缝，残缺、掉角等损坏。

1-2 装修部分：

A 门窗：完整无损，开关灵活，玻璃，五金齐全，油漆完好有光泽，个别铝合金、钢制门窗有轻度锈蚀和开关稍有碰轧。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：完整，粘结牢固，无空鼓、剥落、裂缝和破损（收缩性的风裂缝除外）；玻璃带墙：完整、粘结牢固，无裂缝和破损。C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：完整、牢固、无破损、空鼓和裂缝（收缩性的风裂缝除外）。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等项棚吊筋牢固，面层完整无破损、变形、下垂、腐朽、脱落，油漆好。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等完整牢固，油漆完好。

1-3 设备部分完好、齐全，现状良好，使用正常： A 水卫：上下水管道畅通，无锈蚀，各种卫生器具完好，零件齐全无损，个别稍有轻微渗漏；

B 电照：电器设备、线路及各种照明装置完好、牢固，绝缘良好： C 空调：空调设备、管道畅通完好，无堵、滴现象，使用正常；

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲机、电视监控、防盗设施、发电机、水泵室内消防等设备等使用正常。

2、基本完好标准

基本完好标准是指房屋的结构构件基本完好，少量构部件有轻微损坏，屋面局部渗漏但不严重，装修基本完好，稍有损坏，油漆失色，设备管道现状基本良好，能正常使用。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基有承载能力，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，符合设计强度的要求，稍有超过允许范围的不均匀沉降，个别承重结构呈细裂缝，但已稳定，无继续发展的趋势。B承重结构：

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板、球（弧）形屋面等个别有轻微变形，细小裂缝，砼有轻度剥落、碳化和露筋； b.承重砖墙（柱）、砌块等砌体有少量裂缝；

c.钢屋架平直稳定不变形，各部件节点焊接完好，支撑部件完好不变形，表面稍有锈蚀。

C 非承重墙：有少量损坏，但基本牢固。a.钢筋砼墙板稍有裂缝，局部稍有渗漏；

b.砖墙（砌块）表面稍有风化、细裂缝，勒脚有侵蚀。D 屋面：局部有渗漏。积尘较多，屋面排水基本畅通。

屋面的隔热保温层、防水层稍有破损。钢性防水层面稍有龟裂、起砂，分格缝嵌料老化，稍有开裂；块体防水层稍有脱壳、裂缝；冷膏、油膏等防水层稍有老化和封口脱开；卷材防水层稍有老化、气泡、空鼓、翘边和封口脱开等。E 楼地面：

a.整体水泥面层稍有磨损和稀缝，空鼓、起砂； b.木地板稍有磨损或轻微稀缝，有轻度颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层磨损起砂、稍有裂缝、空鼓、缺损。

1-2 装修部分：

A 门窗：有少量变形，开关不灵，玻璃少量松动、破碎、残缺、五金、纱窗少量残缺；油漆稍有起皮剥落，少量铝合金、钢制门窗有锈蚀。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：稍有空鼓、剥落、勾缝砂浆少量酥松脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：稍有空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等项棚吊筋无明显变形下垂，抹灰稍有裂缝，其它面层稍有脱钉、翘角、松动，压条有松动脱落，油漆失光。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部件损坏残缺。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道基本畅通，各种卫生器具基本完好，个别零件损坏残缺。B 电照：电器设备、线路及各种照明装置基本完好、无漏电现象，个别零件损坏。C 空调：空调设备、管道基本畅通，稍有锈蚀、滴水现象、个别零件损坏，基本能正常使用。

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲机、电视监控、防盗设施、发电机、水泵室内消防等设备设施，现状基本良好，能正常使用。

3、一般损害标准

一般损害标准是指房屋的结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部渗漏；装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照器具、零件有部分老化、损坏或残缺。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基承载能力不足，挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础，局部强度不足，有超过允许范围的不均匀沉降，对上部结构有变形、裂缝等影响。

B承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板等局部变形、裂缝，裂缝值稍超过计划规范的规定，砼剥落面积占全面积10%以内，有露筋锈蚀。筋砼球（弧）形屋面有剥落露筋，钢筋有锈蚀。b.承重砖墙（柱）、砌块等有部分裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥落等损坏。

C 非承重墙：有较多损坏，强度减弱。

a.钢筋砼墙板的边、角有裂缝，不渗漏，间隔墙面层局部损坏。

b.砖墙（砌块）有裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和灰缝勾缝酥松剥，勒脚有部分侵蚀剥落。

D 屋面：局部有漏雨，积尘较多，水泥砂浆基层局部裂缝、空鼓；屋面高低不平，排水不畅通。设施锈蚀、断裂。

屋面的隔热保温层、防水层有较多破损。钢性防水层面部分有裂缝、起壳、块休防水层部分有松动、裂缝、风化；卷材防水层部分有气泡、老化、空鼓、翘边和封口脱开；冷膏、油膏等防水层部分有龟裂、起绉、封口脱开。E 楼地面：

a.整体水泥面层部分裂缝、空鼓、剥落，严重起砂；

b.木地板部分有磨损、蛀虫、翘裂、松动和稀缝，局部变形，有颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层磨损、部分破损、裂缝、脱落，高低不平；

1-2 装修部分：

A 门窗：有部分翘裂、榫头松动，木质腐朽，开关不灵，铝合金、钢制门窗变形、锈蚀；玻璃、五金、纱窗部分残缺；油漆老化起皮剥落。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：部分有空鼓、裂缝、风化、剥落、勾缝砂浆部分酥松脱落，嵌缝条部分脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：部分有空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋有明显变形下垂，抹灰局部有裂缝，面层部分有脱钉、翘角、松动，部分压条脱落，油漆老化。

E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等部分腐朽，蛀蚀、破裂、松动，油漆老化。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道不够畅通，管道内有较多积垢、锈蚀、个别滴漏；卫生器零部件损坏、残缺。

B 电照：电器设备陈旧、电线部分老化，绝缘性能较差，少量照明装置有损坏、残缺。

C 空调：空调设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，有滴、跑现象，供风不正常。

4、严重损坏标准

严重损坏标准是指房屋的结构有明显变形、损坏，屋面严重漏雨；装修严重破损残缺，油漆老化见底，设备陈旧，管道严重堵塞，卫生器具、零件严重损坏、残缺，不能正常使用。1-1 结构部分：

A 地基基础：地基承载能力不足，有较明显滑动；挖孔桩、预制钢筋砼管桩、砼灌注桩、预制砼桩、钢筋砼等各类基础强度不足，有明显的不均匀沉降或有压碎、折断、腐蚀等损坏，仍有发展趋势，对上部结构有明显影响。B承重结构：有较多损坏，强度已有所减弱。

a.钢筋砼的梁、柱、墙、板等有明显下垂变形、裂缝，砼有剥落的露筋锈蚀严重，下垂变形，裂缝值稍超过设计规范的规定，砼剥落面积占全面积10%以上。筋砼球（弧）形屋面有倾斜或变形，砼严重腐蚀剥落、露筋锈蚀。b.钢屋架明显倾斜或变形，部分支撑弯曲松脱，锈蚀严重； c.承重砖墙（柱）、砌块的强度和稳定性严重不足，有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀和抹灰层大片脱落。C 非承重墙：有严重损坏，强度不足。

a.钢筋砼墙板的边、角有严重裂缝、变形、严重漏水，面层严重破损。

b.砖墙（砌块）有严重裂缝、倾斜、弓凸、风化、腐蚀，抹灰层大片脱落，勒脚严重侵蚀剥落。

D 屋面：严重漏雨，积尘甚多，水泥砂浆严重裂缝、空鼓、风化；屋面高低不平，排水设施严重锈蚀、断裂、残缺不全。

屋面的隔热保温层、防水层严重破损；钢性防水层严重开裂、起壳、起砂；嵌缝料断裂脱落。块料防水层严重松动、裂缝、腐蚀、破损。冷膏、油膏等防水层普遍老化、纤维玻璃布露出，封口严重脱开。卷材防水层普遍老化、裂缝、翘边、封口脱开；沥青流淌。E 楼地面：

a.整体水泥面层严重起砂、裂缝、空鼓、沉陷、剥落；

b.木地板严重磨损、蛀虫、翘裂、松动和稀缝，变形和颤动；

c.砼、水磨石、缸砖、马赛克、大理石、花岗岩等块料面层严重松动，脱落、下沉，高低不平、破碎、残缺不全；

1-2 装修部分：

A 门窗：木质腐朽，开关普遍不灵，榫头松动翘裂；铝合金、钢制门窗严重变形锈蚀；玻璃、五金、纱窗残缺；油漆老化剥落见底。

B 外墙马赛克、瓷片、大理石、外抹灰层：严重空鼓、裂缝、风化、剥落，墙面渗水，勾缝砂浆严重酥松脱落，嵌缝条普遍脱落；

C 内墙瓷片、大理石、内抹灰：严重空鼓、裂缝、剥落。

D 顶棚：灰板条、各种装饰板、隔间板、钙塑板、木板、铝合金板等顶棚吊筋严重变形下垂，龙骨弯曲翘裂、腐朽、蛀蚀，面层严重破损，压条脱落，油漆见底。E 细木装修：护墙板、窗帘盒、贴脸板、挂镜线、木扶手及木栏杆等木质腐朽，蛀蚀、破裂、松动，油漆老化见底。1-3 设备部分：

A 水卫：上下水管道严重堵塞、锈蚀、漏水；卫生器具零部件严重损坏、残缺。B 电气照明：设备陈旧残缺、电线普遍老化、凌乱，照明装置残缺不齐，绝缘不符合安全用电要求。

C 空调：部分设备、管道锈蚀严重，零部件损坏，残缺不齐，滴、跑现象严重，已无法使用。

D 特种设备：如电梯、避雷装置、对讲、电视监控、防盗设施、发电机、水泵、室内消防等设备设施严重损坏、残缺、失效，已无法使用。

5、评定无损等级标准注意事项

在评定分项完损程度时要注意以下几点：

1-1 在评定时遇到断面明显不足的构件，必要时应经过复核或测试才能确定完损或危险程度。

1-2 在评定分项完损程度时，遇到一个分项内有几种损坏内容，以严重的某一内容为准来评定该项的完损程度。

1-3 在评定分项完损程度时，除结构组成部分的各项外，其作组织部分的各项可以数量最多的部件的完损和谐为准来评定该项的完损程度。

1-4 对于房屋组成部分中未列出的分项如阳台、楼梯、烟囱、壁橱等，在评定完损程度时，要分别列入房屋的组成部分中去评定。至于并入哪一个分项，可自己确定。如烟囱可归入屋面。

四、房屋完损等级评定方法

房屋完损的等级，标志了房屋质量的好与差，它是根据房屋各个组成部分的完损程度来综合评定的。房屋完损等级的评定分为好房屋、基本完好房屋、一般损坏房屋、严重损坏房屋和危险房屋等五类。

1、钢筋砼结构房屋完损等级评定

钢筋砼结构房屋评定完损等级方法分为以下四种情况：

1-1 房屋的结构、装修、设备等组成部分各项完损程度符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级就是分项所评定的完损程度。

1-2 房屋的结构部分各项完损程度符合同一个完损标准，在装修设备部分中有一、二个完损程度可降一个等级完损标准，其余各项仍和结构部分符合同一个完损标准，则该房屋的完损等级应可按上一个等级的完损程度来确定。

1-3 房屋结构部分中非承重墙或楼地面分项完损程度可降一个等级完损标准，在装修或设备部分中有一项完损程度可下降一个等级完损标准，其余三个组成部分的各项都符合一个等级以上的完损标准，则该房屋的完损等级可按上一个等级的完损程度确定。

1-4 房屋结构部分中地基基础、承重构件、屋子面等项的完损程度符合严重损坏标准，其余各分项完损程度均符合一般损坏标准，则房屋完损等级应评为严重损坏房屋。其余以此类推。

2、评定房屋等级注意事项

在评定房屋完损等级时应注意以下几点： 1-1 评定房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设备等组成部分的各项完损程度，对整阁房屋的完损程度进行综合评定。

1-2 在评定房屋完损等级时，要以房屋的实际完损程度为依据，严格按建设部颁布的《房屋完损等级评定标准》中规定的方法进行，不能以建筑年代来代替来划分评定，也不能以房屋的原设计标准的高低来代替评定房屋完损等级。

1-3 评定房屋完损等级时，特别要认真对待结构完损程度的评定，这是因为其中地基基础、承重结构、屋面等项的完损程度，是决定该房屋的完损等级的主要条件，若地基基础、承重结构、屋面等三项的完损程度不在同一个完损标准时，则以最低的完损标准来评定。

1-4 完好房屋结构部分等级时，若超过规定允许的下降分项的范围时，则整幢忘记完损等级可下降一个等级，但不能下降到危险房屋的等级。

1-5 评定严重损坏房屋时，结构、装修、设备等各分项的完损程度，不能下降到危险房屋的标准。

1-6 在遇到对重要房屋评定完损等级时，必要时应对地基基础、承重结构进行得核或试测后才能确定其完损程度。

1-7 正大修中的房屋暂按大修前房屋评定。

五、评定房屋完损等级的基本做法

房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一般每隔1-3年（或按各地规定）对所管的房屋进行一次全面逐阁完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋完损等级的评定一般有以下几种情况：

A 根据气特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，着重对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。

B 房屋经过中修、大修、翻修竣工验收以后，重新进行评定完损等级。C 接管新建房屋后，要进行评定完损等级。

进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。

1、组织准备阶段

这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。

1-1 组织准备：

公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。

各基层物业管理处应成立评定小组。小组成员一般有5-6人组成，即有经验管理处负责人1人，水工1人，电工1人，木工1人，电梯工1人。1-2 培训、试点：

组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课深圳的讲与现场实习相结合起来，还可能把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。

通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明确任务、范围，掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及时性如保鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是要培训学习的必要内容。

试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。1-3 物质准备：

要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格（房屋分阁完损等级评定表、汇总表、统计表等）。查勘工具可备线锤、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。统计表格分三种：房屋分阁完损等级评定表、房屋完损等级汇总表、房屋完损等级统计汇总表。

各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临时阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以保证评定工作的质量。

2、实施查勘阶段

在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。1-1 分工明确，职责分清：

各管理处的评定小组人员要分工明确，各司其职。泥工负责评定地基基础、钢筋砼、砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。1-2 评定顺序：

为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行：

A 在室内先填写好房屋分阁完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。

B 在室内先填写好房屋分阁无损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。

C 房屋分阁完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。1-3 评定方法：

评定小组先将填好的房屋分阁完损等级评定表带到实地，经核对房屋的名称、阁号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下：

查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。泥工先沿房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面渗漏水迹情况和上屋面查看完损程度，或遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线锤吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、风饰面有破损，还可以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。

木工先查外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可用螺丝刀探凿腐朽的深度。对遇到有顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。

水、电工及电梯工对设备部分的完损程度评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程度。

管理处负责人从外到里，从下到上对各项都要目测完损程度，做到心中有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。

在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一外把所有的项目全部查看到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。

问：对有些项目的损坏情况查看不到或民政部不清的，可以询问住户，如白蚁危害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。

报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看项目后，就分别向管理处负责人报出各个项目的完损程度。

议：管理处负责人首先根据房屋分阁完损等级评定表上记载的各项完损程度，按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一的，要发扬民主，充分进行商议，必要时对争论的项目可进行复查后才确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。

记：管理负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在分阁完损等级评定表一的“评定等级”一栏内，填写时可简定写为“完好”（即完好房）；“基本完好”（即基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损坏房），和“危险”（即危险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要在表中“附记”栏内简明记载损坏的内容、程度、数量、部位等，必要时可画出示意图，以便复核或修理查勘时的依据。

1-4 填写房屋分阁完损等级评定表：

房屋分阁完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写内容要正确，方法要一致。每阁房屋填写一张评定表。“房屋名称”、“房屋情况”两栏可摘录房屋普查时的“房屋分阁普查表”中的资料，或可利用历史资料。假如无资料利用时，就要到实地调查填写，一般填写方法如下：

名称：指大厦名称。

座落：指大厦所在的地点。

编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张表编一个号码，应顺序编号。

阁号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢楼编写阁号。

产别：是根据房屋所有权和管理不同而划分的类别，如公产、代管产、拔用户、私产。。等。

结构类别：如钢筋砼及其它结构等。

现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋原建时的用途。

附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。评定等级：是指整阁房屋的完损等级。1-5 评定的质量要求：

评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理处掌握房屋的完损情况，并为房屋技术管理和修缮计划的安排提供基础资料和依据。如果在评定过程中工作不认真负责，评定出来的房屋完损等级就不符合客观实际情况，那就达不到评定的目的，做这项工作也就失去了意义，因此要把评定工作的质量放在首位。

为了保证质量，必须做到以下几点：

A 加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务工作素质，使每个评定人员对房屋完损标准和评定法弄懂，并在实际工作中能正确掌握使用。

B 在评定过程中出现特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定组织。上级评定组织要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。

C 建立工作责任制，评定人员要承担评定质量的责任，对质量好的要给予表扬奖励，对质量差的要批，并限期改正。

D 上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。检查质量的做法：

A 评定小组自查。评定小组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自查一下，是否符合评定方法和评定标准，对不符合者，要及时纠正。

B上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查工作，了解进度，抽查质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分阁完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确，分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来和等级是否符合房屋完损的客观实际情况。抽查数量一般在10%左右，允许误差率控制在0.3%以内。1-6 评定中应注意的事项：

A 参加评定工作的人员一定要有高度的责任心，要严格组织纪律，既做房屋质量评定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。

B 查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，日查日评日清。对该幢房屋被评为“危险房‘和”严重损坏房“二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定无关的问题，以免产生不必要的麻烦。

C 在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。

D 对查看时，隐蔽部位被破损的地方，应通知管理处及时安排修补，以免影响住户生活。

1-7 评定员应遵守的纪律：

A 评定工作必须到实地，依顺序逐阁进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到不遗漏、不重复。

B 工作时必须佩载标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。

C 对待群众态度和气，尊重群众的习惯，注意文明礼貌。不随意向无关人员传播资料和数据。

D妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。E 坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。

3、汇总统计表

这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。

房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级和成果的阶段。汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行，并采用过录汇总技术。1-1 房屋完损等级汇总表是建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。A 此表由管理处汇总。