预告登记制度探析

2024-10-17

预告登记制度探析（共9篇）

预告登记制度探析篇1

浅析我国不动产预告登记制度

若晓春一梦

【摘要】不动产预告登记制度是不动产登记制度中一项重要制度，我国物权法也对此进行了规定。不动产预告登记将债权物权化，赋予债权请求权以物权性质的排他效力。其价值在于保障预告登记权利人的权利，保护交易安全，维护市场信用等，特别是以抑制商品房买卖中“一房多售”为典型。当前立法在很大程度上起到了保护交易安全与公平的作用，但还是存在不足。

【关键词】不动产预告登记交易安全

不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记的公信力的缺陷而设立的一种制度。所谓不动产预告登记，是指当事人签订房屋买卖协议或者不动产物权的协议时，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。笔者在本文中将对不动产预告登记制度相关问题进行简单的探讨和分析。

一、预告登记的法律地位以及适用范围

（一）关于预告登记的立法现状

在《中华人民共和国物权法》第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。在我国，不动产物权的公示方法为登记，而预告登记的目的在于保障债权的实现，通过预告登记使一项旨在引起不动产物权变动的债权请求权获得某些物权的效力，进而使该债权获得保全。也就是说，预告登记的一个主要功能就是保障不动产交易安全，确保债权的实现。

（二）预告登记的适用范围

所谓预告登记的适用范围是指与高高登记制度在何种情形下适用的问题，根据我国现行物权法的规定，预告登记的范围应包括房屋或者其他不动产物权的交易，在这里体现的是物权法定原则，即物权的种类法定，质言之在交易的过程中适用预告登记的物权种类法定。对于适用预告登记的情形我国立法上“采用了列举加一般条框并用的方式。” ①

在预告登记的适用上，实际只是包括两种情形的请求权：一种是以不动产物权的取得变更丧失为内容的请求权，一种是为附有起始期、停止条件或其他可于将来确定有关不动产物权变动的请求权。在我国的实践中，为了防止“一物二卖”甚至“一物多卖”的现象，物权法的预告登记制度确保了交易安全，保障了所有权的实现。当然，根据《物权法》的规定，不动产物权的变更不仅仅只是所有权的取得、变更、消灭，还包括设定他物权以及他物权的变动，所以，我国当前的预告登记的适用范围应该包括以下几个方面：（1）不动产物权的所有权额取得、变更和消灭的请求权；（2）用益物权的设定、移转、变更和消灭的请求权，如国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭，也可以适用预告登记；（3）有关的特殊不动产物权，如建筑工程承包人的优先受偿权、优先购买权等；（4）附条件或者附期限的不动产物权请求权。

二、预告登记的效力②

（一）预告登记的保全效力

预告登记的保全权利的效力，是其在保全对象上所表现的作用，又称为预告登记的担保作用，即“防止不动产权利人违反义务对不动产进行处分”。根③

据物权法规定，预告登记后，登记名义人处分不动产时，其与第三人订立的合同的债权效力不受影响，但是在法定的时间范围内绝对不能发生物权变动的法律效果。这一规定对于避免不必要的纠纷，确立预告登记担保效力是十分必要的。

（二）预告登记的顺位效力

预告登记的顺位效力体现在保全债权请求权的顺位，即“因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力”，这是预告登记对依本登记取得的④

①

② 欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》第98页浙江大学出版社2008年12月关于预告登记的效力问题主要有“三效力说”和“四效力说”。笔者在这里采用“三效力说”进行学习探究。

③ 王星《浅谈我国〈物权法〉中的不动产预告登记制度》刊登于《法制与社会》2007年12月 ④欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》第102页浙江大学出版社2008年12月

物权所具有的保障作用。因为预告登记的顺位效力的存在第三人不得无视预告登记的存在，并且预告登记人认识到预告登记人在法定期限内为本登记的可能性，从而限制其妨害预告登记所保全的权利顺位的行为，并且第三人不得以不知预告登记为由而与预告登记人进行善意抗辩。其中也体现了预告登记具有预警的效力，现行《物权法》明确规定了预告登记的物权效力，但是对于预告登记完成后的其他登记行为也未予禁止。预告登记本身所具有的防御性与当前立法的不明确是存在矛盾的，因此可以在将来的不动产登记立法中将这个问题明确化。

（三）预告登记的完善效力

“预告登记的完善效力，即预告登记的权利已经表现出将来物权权利的某种效力，在一定场合可以被当作将来完整的权利看待。”预告登记的完善效力⑤

是以受保全的权利具有类似于物权的特征为前提。主要体现在以下两个方面，一是破产保护效力；例如，甲将其一栋房屋出卖给乙，约定两年后交付，买受人乙为了担保此项债权请求权而进行了告登记，如果不久甲破产了，此时乙虽然并非该不动产的所有权人而只是债权人，但是由于进行了预告登记，所以他有权要求甲的破产管理人将该房屋交付给他。二是对因公权力的行使而发生的不动产物权变动的排他效力在我国因公权力的行使导致物权变动的事实时有发生，最明显和常见的就是在征地、房屋拆迁的过程中；此外，在相对人死亡时，预估登记的完善效力依然存在，继承人不得以继承由而请求剔除不动产上的预告登记。

三、预告登记的消灭

对于不动产预告登记消灭的原因，由《物权法》第20条可以看出有两种：一是预告登记保全的债券请求权的消灭导致预告登记的消灭。如果居于主导地位的债权因为无效、被撤销或被解除等原因而消灭时，由于预告登记制度本身的附随性，其自然归于消灭；二是自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记便失效。预告登记虽然具有一定的法定效力，使债权具有物权的性质，但是实际上并没有实现预告登记权利人的物权，所以如果债权请求权人在法定的三各月内不积极行使其请求权，导致法定或约定时效已过，那⑤ 【德】曼弗雷德·沃尔夫著吴越、李大雪译《物权法》第18页法律出版社2002年

么，预告登记的效力自然消灭。但是如果预告登记人明确作出放弃已经进行预告登记的权利，笔者认为是可以导致预告登记的消灭的。因为在这个放弃的过程中权利人实际放弃的是债权请求权，所以是可以导致权利义务消灭的。

对于不动产预告登记消灭的程序，《物权法》并没有做出明确的规定。但笔者认为如果预告登记消灭事由出现后当事人双方或者利害关系人应该经过合意进行申请，注销登记。同时也不排除单方进行申请，注销登记的可能性和可行性。如果将预告登记消灭程序法定化以后，可以排除在交易过程中对抗第三人交易，降低交易成本。

四、小结

在当前的市场经济状态下，不动产预告登记制度的目的是保障交易安全，降低交易成本，稳定市场秩序。同时我国立法将不动产预告登记制度纳入其中，也是体现了与国际接轨，促进社会主义市场经济发展的目标。预告登记制度在其确定的范围内，以保全效力为前提，在一定程度上实现和保障了顺位效力和完善效力，保护了在交易过程中的预告登记权利人的债权请求权，起到了“保护弱势”的作用，也在一定程度上遏制了“一房二卖”的情形，但是就当前的立法现状来看，其中还是存在以下不足：（1）预告登记的发生要件中应该将登记义务人的同意明确为独立的要件；（2）应该规定假处分制度；⑥（3）对预告登记顺位效力的保障不足，笔者认为应明确禁止登记义务人在法定期限内对不动产进行可能损害登记权利人利益的登记；（4）对预告登记的消灭程序应该有比较明确的规定。

⑥ 假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，类似于我国司法中的保全措施。

参考文献：

1、欧世龙等著《物权法实施中的若干问题研究》浙江

大学出版社2008年12月

2、孙鹏著《物权公示论——以物权变动为中心》北

京：法律出版社2004年5月

3、陆建超《构建我国不动产预告登记制度的思考》刊登于

《中国房地产金融》2007年第1期

4、王星《浅谈我国《物权法》中的不动产预告登记制度》

刊登于《法制与社会》2007年12月

5、陈文娟《浅议不动产预告登记的效力——析《物权法》

第20 条》刊登于《法制与社会》2009年1月

6、吴访非宇光《透析《物权法》不动产预告登记制度》刊

登于《沈阳干部学刊》2008年2月

7、杨建《我国不动产预告登记制度之若干思考》刊登于

《法制与社会》2006年9月

预告登记制度探析篇2

发端于早期普鲁士法的预告制度作为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记, 能够在最大限度上消除物权变动合意与物权变动生效之间的时间差带来的风险, 使债权人取得不动产物权的请求权得到最大限度的保护, 对保障交易安全, 实现产权变动的顺畅, 维护社会稳定具有重要意义。因此, 随着《中华人民共和国物权法》《土地登记办法》《房屋登记办法》等法律法规的陆续颁布, 我国初步建立了不动产预告登记制度, 这无疑是我国民法立法上的一大进步。但是, 由于我国长期以来对预告登记制度的研究和实践都很贫乏, 人们对这项制度了解甚少, 预告登记制度在我国相当不完善, 尤其是撤销制度。为了尽快完善预告登记的撤销制度, 使其更具现实意义, 更好地促进市场经济的发展, 我们有必要对其进行深入的研究和规范。

1 预告登记的撤销

我国实行社会主义市场经济以来, 人们之间的不动产交易活动日益频繁, 由于不动产价值量巨大, 权利变动手续复杂, 过程较长, 如何有效降低交易风险, 保证权利人的合法权益, 成为亟待解决的问题, 因此, 预告登记制度应运而生。《中华人民共和国物权法》第20条第l款规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议, 为保障将来实现物权, 按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。”该条第2款规定:“预告登记后, 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的, 预告登记失效。”这是《物权法》确立的一种新型的登记制度, 即预告登记制度。

预告登记是不动产登记中的一项重要制度, 是指当事人所期待的不动产物权变动因条件尚未成熟而不能作最终的权利登记前, 为保全对未来取得物权的请求权或其顺位而自愿进行的暂时登记。预告登记的撤销是指当事人进行预告登记后, 因为一定的原因而将预告登记撤销, 使之不复存在的制度。能够导致预告登记消灭的原因很多, 大致应当包括:预告登记推进为本登记;预告登记所指向的物权消灭;预告登记所担保的债权消灭;预告登记权利人自愿涂销;未能在规定期限内推进为本登记时的自动失效;利益相关人向法院提出异议, 法院作出涂销判决等。

2 预告登记撤销制度存在的问题

随着《物权法》的颁布, 我国逐渐确立了不动产权变动领域内的预告登记制度。该项制度在保护权利人合法权益, 降低交易风险方面无疑发挥了重要作用。但是, 预告登记制度在我国尚不健全, 其很大的一个缺陷就是预告登记后的撤销问题尚未得到有效解决。

2.1 预告登记撤销制度存在的现实问题

在我国的法律法规中并没有出台相关的可注销规定, 各地区按自己的地方政府规章行事。造成在实践中模糊的不具体的规定, 使得各个地方的操作规范也是五花八门。部分地区规定只要当事人达成合意就可前往房管局登记管理部门进行注销, 如厦门, 部分地区仅对少数特定理由进行注销。一些地区则不允许进行预告登记的注销, 如成都。不同当权者法律素质的参差不齐也导致了对该制度的不同的处理方式。

2.2 当前我国缺乏预告登记转让与消灭的法律规定

既然预告登记是一种为了保护物权变动请求权的自愿行为, 依利益相关人的申请而设立, 那么就应当可以根据当事人的意愿而在不同的请求权人之间自由转让或者依当事人的请求而予以注销。但是我国尚未对这两项内容予以规定, 预告登记一旦设立, 只有推进为本登记和三月后被动失效这两种法律后果, 使得设立预告登记的不动产在一段时间内处于被冻结和搁置的状态, 这使预告登记权利人本身亦丧失了自主处分权利的主动性。

2.3 当前我国出现了许多值得商讨的撤销登记情形

1) 撤销主体不适格。根据我市房产登记规定, 锡山、惠山、新区、滨湖区房管局受市房管局委托办理所辖区内部分房屋的产权登记事务, 区房管局以市房管局名义登记发证, 在受委托的范围内行使其职权。当前发生的有些区房管局未经委托单位同意擅自撤销房产登记的行为将会因为撤销主体不合格而使撤销归于无效, 直至引起行政败诉。

2) 登记瑕疵。有些登记因为工作失误缺漏了一个非主要程序, 比如在合并登记受理中涉及两个登记行为 (初始登记和转移登记) , 当事人提供了相应的所有手续, 只是因为登记时房屋已由建造单位转移给受让单位, 受让单位已实际占用, 鉴于这一情况, 登记机构未给建造单位发证, 而直接发证给受让人, 因缺少其中之一的发证程序, 导致法院要求撤销转移登记, 这种无视程序的主次而一概予以撤销的判决值得商洽。

3) 申请不实。最常见的申请不实, 即申请人签名虚假, 例如, 买卖双方是亲属关系, 办理房产转移登记时出让方提供了房产证、土地证、身份证等主要证件, 全权委托受让方申请, 但时过境迁因房屋拆迁或家庭纠纷, 出让方否认出让事实, 结果笔迹鉴定确实非其本人签名, 因此具备了申请不实的理由, 引起撤证。仅以申请时某种现象的不实断定登记错误从而予以撤销登记的做法也过于偏激。

4) 单独撤销上一手登记。有些房产己几次转手, 变更了多次所有权人, 有关利害关系人举证认为其中有一道登记明显存在申请不实, 应予撤销, 但该房屋已转让给第三人, 在这种情况下, 如果只撤销上一道登记, 对利害关系人有何益处理?如果因上一道登记被撤销而撤销其后的各道登记, 则法律对善意第三人又如何交待?

5) 实为撤销登记但表述为注销房屋权属证书。当前不管是登记机构还是法院判决, 出具的撤销登记行为法律文书大多描述为“注销某某的位于某地的某某号房屋所有权证”, 这种只注销权属证书的描述很容易产生歧义, 因为权属证书仅是产权的凭证之一, 发证仅是登记的一个环节, 不能代表整个登记行为。

3 完善预告登记撤销制度的办法

既然预告登记是为保全对未来取得物权的请求权或其顺位而自愿进行的暂时登记, 它的消灭也应当能够通过权利人的自愿申请而成立, 然而在法律上对此的规定并不全面, 欠缺预告登记的撤销制度。物权法只规定了预告登记的产生和权利效力, 撤销却未明确规定。我国应尽快通过立法弥补这一空白。

3.1 可以注销预告登记的主体

预告登记注销的主体, 即申请预告登记注销的申请人, 应与提交材料记载的主体一致, 即为房产登记簿上所登记的房屋所有人以及转让人。房屋所有人以及转让人协商一致, 即可申请注销预告登记。在本人不能到场情况下, 可以委托他人持委托书到房管局注销预告登记。关于房屋所有人的债权人基于对该房屋的抵押权是否可以成为注销预告登记的主体, 笔者认为基于债权人对该房屋的优先受偿性, 以及对实际操作成本以及快捷方便的层面来考虑, 在债务人到期不能履行债务且实际房产价值小于债务价值时, 是可以由债权人进行预告登记的注销以及房屋所有权转移一并办理的。

3.2 注销预告登记的主观方面

相较于一般的在权利已经完成的状态下所进行的不动产登记, 预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。因为权利的期待性与不完整性, 决定了预告登记的撤销不像其他登记制度那样可以单方撤销, 除了拥有法院的判决书可注销等特殊情况外, 必须在权利双方协商一致的情况下才能注销。

3.3 预告登记注销的情形

在现实生活中, 需要进行房产预告登记注销的情况其实有很多, 归纳起来主要有以下几种情况:

1) 合同的解除。这种是现实生活中最常见的现象。如一方预付了部分房款后进行了预告登记, 而后又无法付清余下房款, 又如因房地产开发商出现欺诈, 再如房产商内部出现问题, 无法完成房地产建设等, 这些问题的出现, 导致了合同的解除。在双方的房地产权利义务消灭的情况下, 其相应的“附件”—预告登记也应该注销。

2) 房贷转为全额付清。在现实生活中, 很多人基于自身经济条件的限制或者考虑, 会选择房贷的方式来购买房屋。然而, 当选择支付了首付并进行了预告登记以后, 购房人突然因继承等原因拥有了全额付清的能力, 在与开发商协商更改购房方式以后, 就可以进行预告登记的注销。

3) 标的物的毁损、灭失。客体灭失, 房屋上的权利也随之不复存在。

3.4 对撤销预告登记的审查

有关部门在对预告登记的申请进行审查时, 要分形式审查和实质审查:

1) 预告登记撤销的形式审查。形式审查主要包括:申请人与提交的材料记载的主体是否一致;申请注销预告登记的内容与有关材料证明的事实是否一致;申请注销预告登记的房地产与房地产登记簿记载是否冲突;符合法律、法规、规章规定的注销预告登记的情形。

2) 预告登记撤销的实质审查。如上文所说, 预告登记当事人凭合同解除的约定或者撤销预告登记书面协议, 双方身份证明、交出预告登记证明, 可以共同申请注销预告登记。从建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》 (建房﹝2010﹞53号) 中第 (十) 项规定“严格预售商品住房退房管理........已签订商品住房买卖合同并网上备案、经双方协商一致需解除合同的, 双方应递交申请并说明理由, 所退房源应当公开销售”可以得知预告登记的注销需要进行实质性审查, 即对申请人提交预告登记当事人凭合同解除的约定或者撤销预告登记书面协议所提出的退房原因, 需要做一番审查。虽然这样的规定是为了通过登记部门的审查加强对房产市场的监管, 但笔者认为这样的实质性审查并不是高效率且对房产市场有用的。

参考文献

[1]梁慧星.中国物权法草案建议稿:条文、说明、理由与参考立法例[M].北京:社会科学文献出版社, 2000:168.

论预告登记制度篇3

摘要:预告登记制度是物权法登记制度中的一个重要规定，它可以有效地保护不动产请求权，最终达到平衡不动产交易当中各方利益的目的。但是，分析我国相关法律规范仍然存在着许多的不足和缺陷，因此必须完善我国预告登记制度，维护法律权威。

关键词:预告登记制度;商品房;物权法

一、预告登记制度的发展现状

1.立法现状

目前，我国对于预告登记制度的立法例遵循的是法典式与特别法式相结合的方式：即在基本法（《物权法》）中对预告登记制度进行原则性规定，并且在特别法（《房屋登记办法》）中对预告登记的详细内容予以细化，这种立法方式既体现了法律的权威性、简洁性，又不失可操作性。

另外，一些地方性法规早在《物权法》预告登记制度颁布之前，就已经对房屋预告登记制度作出了规定。例如《南京市城镇房屋权属登记条例》第29条， 2002年《上海市房地产登记条例》，2005年《天津市房地产登记条例》和2007年《广州市城镇房屋登记管理办法》等等。

通过基本法、行政法规和地方性法规这三个层面的法律对于预告登记制度的规范，说明我国已经从体制上建立了预告登记制度。

2.实际操作情况

(1)预告登记制度

目前，我国的南京、上海、天津、广州等地区的地方立法对于预告登记制度作出明确的规定。对于其他地区来说，目前购房者办理产权登记时需进行“发放产权证”和“保留产权档案”这两项内容，其中的“保留产权档案”一项即具有“登记”性质，只不过旧登记办法未建立“房屋登记簿”。新办法实施后，行政部门就要建立“房屋登记簿”，将购房者写进登记簿，并详细记录房产自然情况、位置、所有权人及权属转移等信息。

(2)预售登记制度

另外，作为房地产登记的一个部分，我国设立了商品房预售登记备案制度，《城市房地产管理法》第44条和《城市商品房预售管理办法》10条都对预售登记作出规定。其目的是通过商品房预售合同的登记对开发商预售行为的合法性进行审查，从而保障购房人的合法权益。但是，我国预售登记备案制度，并未明确该预售登记的效力和对抗第三人的效力，没有赋予购房人申请登记的权利。因此，不能有效发挥预防“一房二卖”等房屋买卖纠纷的作用。

二、我国预售登记制度实践中存在的主要问题及完善

1.预告登记制度的保护请求权范围不明晰

根据《物权法》第20条以及《房屋登记办法》第67条规定：当事人预购商品房、以预购商品房设定抵押以及房屋所有权转让、抵押可以申请房屋预告登记，由此可以看出，我国预告登记请求权的范围权限定在买卖和抵押房屋的协议，而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记没有规定。根据物权法定原则，没有规定就不能适用预告登记制度。在我国现实生活中，为了保全给予或取消土地上的某项权利，对土地抵押权的请求权或变更此种权利的内容的请求权，或者是为了保全附条件或附期限的请求权时并没有进行预告登记，同样对债权存在一定的风险和不利条件，笔者认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。因而我国物权法预告登记所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议，应根据物权交易安全的需要给予适当的扩大。

2.预告登记制度的效力有待完善

预告登记的法律效力是预告登记制度的核心问题。由于预告登记的权利具有类似物权的排他效力。从各国法律的规定来看，这种排他效力主要包括权利保全、顺位保全和破产保护效力，它们分别体现了预告登记的担保作用、顺位作用和完善作用。我国《物权法》只规定了权利保全效力，而对顺位保全和破产保护效力均未涉及。笔者建议采取相对无效的效力规范模式。预告登记后，登记义务人有权处分不动产，但与预告登记保全的权利相抵触的，不发生物权效力。而且，为发挥预告登记的功能，在经法院确定的判决而对不动产为强制执行也不能排除预告登记的效力。另外，明确规定预告登记保全顺位的效力和破产保护效力。

3.预告登记制度的发生方式缺失

关于预告登记的产生原因及申请程序。我国物权法只规定当事人可以按照约定向登记机构申请预告登记，但如果约定不成，如何处理，在国外有相应的假处分制度。假处分是法院为保全某项请求权而做出的有临时效力的指令，我国诉讼法中没有假处分制度，假处分类似于我国司法中的保全措施，可类推适用。笔者认为可增加规定由请求权人向法院申请，经由法院的保全裁定进行预告登记。另外，将预告登记条款写进《房地产买卖合同示范文本》里，防止购房者因为不了解预告登记，使得预告登记制度的实施受到影响，而如果将预告登记制度写入房地产买卖合同示范文本中，提醒购房者这项权利，将使预告登记制度的发挥应有作用。

4.预告登记薄的公开化

房地产预告登记解析篇4

根据《中华人民共和国物权法》，房地产预告证明是房地产登记当事人已进行房地产预告登记的证明。

预告登记是房子未交付，但购房合同已经签了，房款应该也办妥了，不管是现金还是贷款，按以前的法律解释，没有拿到房子钥匙，购房者就没有产权，办理预告登记就是让购房户在还没有拿到房子的这个时间段里取得合法的产权，保护自己的合法权益。这个预告登记应该是08年开始实施的，是用来保护购房者权益的，都该去登记。

预告登记相关条例

第六十条有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：

（一）预购商品房；

（二）以预购商品房设定抵押；

（三）房屋所有权转让、抵押；

（四）法律、法规规定的其他情形。

第六十一条申请预购商品房预告登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）已登记备案的商品房买卖合同；

（四）当事人关于预告登记的约定；

（五）其他必要材料。

第六十二条预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。

第六十三条申请预购商品房抵押权预告登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）抵押合同；

（四）主债权合同；

（五）预购商品房预告登记证明；

（六）当事人关于预告登记的约定；

（七）其他必要材料。

第六十四条申请房屋所有权转移预告登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）房屋所有权转让合同；

（四）转让方的房屋所有权证；

（五）当事人关于预告登记的约定；

（六）其他必要材料。

第六十五条申请房屋抵押权预告登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）抵押合同；

（四）主债权合同；

（五）房屋所有权证，或者房屋所有权转移登记的预告证明；

（六）当事人关于预告登记的约定；

（七）其他必要材料。

第六十六条预告登记后相关权利发生变更、转让或者消灭，申请预告登记的变更、转移或注销的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）预告登记证明；

（四）证明预告登记事项发生变更、转让或者消灭的材料；

（五）抵押期间转让抵押房产的，还应当参照本办法第三十条的规定提交相应的材料；

（六）其他必要材料。

第六十七条预告登记后，未经预告登记权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构不予受理。

预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，预告登记申请人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

申请相应登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人的身份证明；

（三）预告登记证明；

（四）房屋所有权证；

（五）其他必要材料。

房屋预告登记证是不是房产证？

房屋预告登记证是不是房产证。

房屋预告登记证当然不是房产证了。房产证是在交房后，购房人凭购房合同、交款凭证等办理的房屋产权证书。

根据《中华人民共和国物权法》，房地产预告证，是房地产登记当事人已进行房地产预告登记的证明。对购房人来说，没有产权意义。

房地产预告登记办证流程

1、取得商品房预售许可证，签定《商品房买卖合同》并及时去房地产管理部门进行合同备案。（主要已本公司办理人员为主）

义乌市房屋预告登记申请书篇5

申请人遵章向义乌市房地产管理处申请办理房屋预告登记（1、□预购商品房预告登记；

2、□预购商品房抵押权预告登记；

3、□房屋所有权转移预告登记；

4、□房屋抵押权预告登记）□设立、□注销手续。本人（单位）所提供的资料及填写的内容均真实有效，如有不实或引起纠纷的，本人（单位）愿承担一切法律责任及经济责任，并愿意支付规定的有关费用。

权利人签名（盖章）：

义务人签名（盖章）：

联系人姓名：联系地址:

联系电话:市民(公务)邮箱

填写说明:

确定预告登记种类后请在以下“□”前打“√”并填写相应内容。

一、设立时

1、预购商品房预告登记：

□预购商品房预告登记、□设立、□商品房购房人、□房地产开发企业、□《商品房预售合同》号、□设立

2、预购商品房抵押权预告登记：

□预购商品房抵押权预告登记、□设立、□抵押权人、□抵押人、□《抵押合同》号、□设立。

3、房屋所有权转移预告登记：

□房屋所有权转移预告登记、□设立、□房屋受让人、□房屋出让人 □《房屋转让合同》号、□《房屋所有权证》号、□设立。

4、房屋抵押权预告登记：

□房屋抵押权预告登记、□设立、□抵押权人、□抵押人、□《抵押合同》号、□设立。

二、注销时

1、预购商品房预告登记：

□预购商品房预告登记、□注销、□《房屋预告登记证明》号、□注销。

2、预购商品房抵押权预告登记：

□预购商品房抵押权预告登记、□注销、□《房屋预告登记证明》号、□注销。

3、房屋所有权转移预告登记：

□房屋所有权转移预告登记、□注销、□《房屋预告登记证明》号、□注销。

4、房屋抵押权预告登记：

土地使用权转让预告登记办事指南篇6

一、适用条件：

为保障将来实现物权，当事人签订土地使用权转让合同，合同约定预告登记，符合条件的。

二、办理流程：

申请——受理——审核——记载于登记簿——缴费——领取登记证明。

三、提交材料：

1、预告登记申请书；

2、转让方的土地权属证书；

3、土地使用权转让合同或与买卖有关的协议、法律文件，以及当事人关于预告登记的约定；

4、申请人的身份证明；出卖人是个人的，还应当提供婚姻状况证明、配偶同意交易声明和身份证明；涉及未成年人房地产出售的，还应当提供监护人保证未损害其合法权益的声明公证；涉及单位的，还应当提供营业执照、章程、法定代表人身份证明、委托书和代理人身份证明；出卖人是单位的，还提供股东会或董事会同意出售决议；属国有资产的，还应当提供上级主管部门或国有资产管理部门批准文件；属集体财产的，还应当提供职代会决议；

5、土地使用权出让合同书、土地出让金完税发票；

6、其他必要材料。

四、办理时限：10个工作日。

五、收费标准：登记费：50元。

六、注意事项：

1、法律、法规规定应经公证及认证的，申请人应提供公证或认证文件。

2、预告登记期间，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记期间，未经预告登记权利人同意，不得办理土地权利的变更登记或者土地抵押权、地役权登记。

3、预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内，当事人应当及时办理相应的土地登记。

商品房预售预告登记制度的完善篇7

一、商品房预售制度简介

(一) 商品房预售制度的定义和产生背景

商品房预售方式首创于20世纪50年代初的香港, 香港立信置业公司最先推出了楼宇的“分层售卖”与“分期付款”。商品房预售, 是指房地产开发经营主体将建设中的商品房预先出售给房屋承购人, 由承购人根据预售合同约定支付房款并在房屋竣工验收合格后取得房屋所有权的房屋买卖形式。有关商品房预售的定义, 我国《商品房销售管理办法》第三条规定:“商品房预售是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人, 由承购人支付定金或房价款的行为。”

房地产开发过程中, 房屋完全建好再进行出售的情况甚少。房地产开发周期较长, 房地产开发需要开发商投入巨额的资金。对于经济实力并不雄厚的一些开发商而言, 在整个施工过程中若能够获得部分建设资金, 对于公司加快资金回笼, 提高资金使用效率, 减少借贷压力十分有益, 同时也能够推动楼宇出售以及房地产市场中的行情下跌之时风险的转嫁。此外, 从房地产开发商发售楼花至楼宇的正式竣工交付之间尚存较长时间, 房地产业的行情处于变动状态, 现房与期房的房价之间可能形成一定差价, 该差价使得预购者甘愿进入房地产市场。由此, 实务中商品房预售即成为房地产商开发融资的主要手段, 成为房地产买卖的一种最主要的售楼方式。

(二) 商品房预售预告登记产生的法律后果

商品房预售中的标的物是订约时尚在施工中的商品房, 即期房。相比现房交易, 商品房预售合同签订时, 标的物尚处在建阶段, 买卖双方通过在合同中约定房屋的未来支付日期的方法, 使承购人获得了房屋建成之后取得所有权的期待权。因此, 承购人从预售人手中买到楼花就意味着他将取得房屋所有权, 商品房开发商只能将房屋交至楼花持有人, 不得将卖掉的楼花又向其他人出售。

根据《物权法》第20条第二款的规定, 预告登记后债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内没有申请登记的情况下, 预告登记失效。我国学界对于预告登记的法律性质说法不一, 主要包括物权性与债权性兼具说、准物权说、物权债权化说等。而无论针对预告登记的性质界定如何, 上述三种学说对于预告登记所产生的法律后果都是予以认同的, 即预告登记制度能够使预告登记人获得优先购买登记之特定不动产的权利。预告登记之后, 债权人获得对抗债务人处分该不动产及对抗第三人的权利, 该项对抗以该处分行为对债权人先前成立的债权请求权造成妨碍为必要前提。预告登记使得以变更不动产物权为目的订立的债权契约产生类似物权之效力, 在权利的行使与保障方面债权人将面临的风险显然比普通一般债权人减少, 这一点有助于债权人的利益保护。

二、我国商品房预售预告登记制度存在的问题及完善建议

《物权法》对于不动产登记的规定十分简单, 甚至对一些棘手的问题采取了搁置处理的方式。目前我国不动产登记制度中的明显不足就是理论基础模糊不清, 制度设计简单粗糙, 缺乏可操作性。

首先, 关于商品房预告登记所涉及的具体内容, 法律规定过于单一, 使得实际操作无法得到满足。法律并未明确商品房预告登记时仅将预售买卖合同予以登记即可, 还是如同产权登记一样需要详细登记房屋的面积、位置这样的问题作出具体规定, 给实际操作带来困难, 使得立法现状与实际操作之间出现脱节。笔者认为, 有必要通过制定具体的实施细则或规定对商品房预告登记的内容予以明确, 将“预告登记”, 作为“准物权登记”对待, 在登记过程中详细记载商品房预售房屋的面积、位置等具体内容, 相关审查部门进行实质审查, 从而具备确定性与可操作性。

其次, 我国预告登记的涵盖性较窄, 无法满足实际需要。根据《物权法》第20条第1款规定可以看出, 我国预告登记制度仅适用于“当事人签订买卖房屋”或者“其他不动产物权的协议”的情形, 适用范围无法满足商品房预售发展的日新月异。

德国的预告登记制度作为一项保障不动产物权变动为标的的登记请求权的制度, 目的也是在于保全设立、转移、变更和消灭不动产物权请求权的登记, 即限制现实预告登记之权利人处分其权利, 但该制度涵盖的范围之广泛, 不仅包含不动产物权的取得和丧失、变更与消灭为目的的请求权之外, 还包括附期限之请求权与附条件之请求权。根据《德国民法典》第883条第一款之规定, 对于保全目的为转让或废止土地上的物权请求权或土地上负担的物权请求权, 以及变更上述物权内容及其顺位之请求权, 可以通过在土地登记簿中作出预告登记, 当被保全的请求权附条件或者附期限时, 也准许预告登记。在德国, 保全债权请求权所作的预告登记具有保全顺位之效力, 如此一来, 能够避免第三人的介入, 使得将来的所有权转移能够得到顺利实现, 第三人即使以善意第三人之理由抗辩, 也是不予以认可的, 除非预告登记权利人之请求权不存在或消灭, 或者预告登记人对于现在不动产物权人的处分表示同意, 那么该不动产物权人对于第三人的处分行为即为有效。保全债权请求权也是我国的制度设计的初衷, 这是由于物权变动尚未发生之时, 本不具备物权登记的条件, 如果通过预告登记将债权请求权公示于众, 能够达到告知第三人的效果, 并产生对抗之效力。此外, 德国预告登记制度也发挥着保护破产人的土地权利的作用, 在满足请求权履行之期限要求或者履行条件之前, 对他人均具有排他效力。

日本也有类似的预告登记制度, 该国的预告登记制度以涂销既存登记或恢复原来的登记为目的, 在该国《不动产登记法》中规定, 出现预告登记情形时, 由受诉法院受理, 并依职权嘱托管辖登记所, 将所涉诉讼事实记录在登记簿进行登记, 从而预告第三人不得无视预告登记的存在。可以看出, 与我国的由签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议的当事人, 按照约定向登记机构申请预告登记的规定不同, 其特别之处在于法院在预告登记中扮演一个协助的角色, 依职权帮助权利人向有关管辖登记所嘱托登记。

在我国预告登记制度基本框架的设置上, 笔者认为可以结合我国商品房预售市场的发展所需, 适当扩充预告登记制度的适用范围, 即将不动产物权的转让或废止、变更物权内容及其顺位之请求权, 以及附条件或附期限的请求权等, 纳入预告登记的准许范围内, 同时明确顺位保证以及破产保护方面的内容, 使得立法能够更全面、实际地保护交易双方的权益。

参考文献

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[4]王书江译.日本民法典[M].北京:中国人民公安大学出版社, 1999:208.

[5]刘文婷.商品房预售预告登记制度构建的法律思考—兼论商品房预售制度的完善[J].中国商界, 2009 (第178期) :90.

预告登记制度探析篇8

关键词：预告登记；不动产；请求权；物权法

中图分类号：Ｄ923．2文献标识码：Ａ文章编号：1003－949Ｘ(2007)－12－0023－02

我国《物权法》第20条规定：当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债务登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。这条规定是我国民商法制度的创新，对于补充和完善不动产登记制度，消除不动产交易市场正常秩序，将发挥重要的作用。但该制度在立法上尚显粗糙，并且在实践操作中也存在不少的争议。

一、预告登记的保护请求权范围过于狭窄

我国预告登记请求权的范围权限定在买卖房屋或者其他不动产协议，而对变更、消灭或赠与及附条件或附期限的请求权等是否能够进行预告登记则没有规定。根据物权法定原则，没有规定的就不能适用预告登记制度。在我国现实生活实际操作中，为了保全给予或取消土地上的某项权利或者对土地设定负担的权利上的权利的请求权，或者变更此种权利的内容或者顺位的请求权，或者是为了保全附条件或附期限的请求权时，这些权利没有进行预告登记，同样对债权存在一定的风险和不利条件，我认为这些权利也应该在土地登记簿中进行登记。因而我国物权法预告登记所保全的请求权不能仅限定在房屋或者其他不动产的协议，应根据物权交易安全的需要而给予适当的扩大。

确立预告登记制度的国家或地区的法律均对预告登记的适用范围做出了明确的规定。

如德国《民法典》第883条第1款规定：“为保全目的在于转让或者废止一项土地上的物权的请求权，或者变更这些物权的内容或其顺位的请求权，可以在土地登记簿中将其纳入预告登记。被保全的请求权附条件或者附期限时，也准许为预告登记。”根据这一条我们可以看出，在德国民法上，可以依预告登记保全的请求权包括：以不动产物权的得丧、变更、消灭为目的的请求权以及附条件或附期限的请求权两种。

二、“约定”条款对于债权人利益保护之不足

根据合同法的相关规定，双方当事人处于平等的地位，双方的利益都受到法律平等的保护。根据我国物权法的相

关规定，为保障将来实现物权，双方当事人按照约定可以向登记机构申请预告登记。诚然，这种约定必须是建立在双方合意的基础上，否则便不得为之。在现实生活的实际操作中，不动产所有者往往处于比较强势的地位，如果不动产所有者要求不能或不协助债权人进行预告登记，如果为之，债权人便不能获得其所想得之物，如房屋，此时债务人的权利又该如何获得保护？

不动产预告登记制度的本意是为了保护当事人的合法权益，但债权人在非自愿的基础上和债务进行了不进行预告登记的“约定”，那么法律是不是缺失了其本意呢？根据相关的物权法理论，预告登记的发生方式有两种：一是在当事人同意时纳入登记；二是因为请求权外于不诚实的行为造成的危险中而需要保全时，根据单方面的申请由法院发布命令而予以登记。如日本《不动产登记法》第32条规定：“假登记，得在申请书中附以假登记义务人的承诺书或假处分命令的正本，由假登记权利人进行申请。“德国《民法典》第885条第1款规定：”预告登记根据假处分的原因、根据与土地或者土地上的权利有关的当事人的同意而纳入登记。为发布假处分命令，不必证实应保全的请求权所受的危害。“所以我认为物权法应对债权人的合法权益进行进一步的保护，当债务人拒绝履行协助义务时，债权人应有权向法院或不动产登记机关提出申请，由法院依照非诉讼程序或不动产登记机关根据其相关职权做出裁定，然后权利人可依据裁定向登记机构申请预告登记。

三、登记机关和登记程序在法律中也并未彰显

(一)预告登记机关的规定并未明确

物权法中并未明确规定不动产预告登记机关。在物权法出台之前，在我国现行法中不动产物权的登记机关并不统一，对不同的不动产依据其行政主管机关的不同而存在不同的登记机关。由于多个行政机关负责对不同的不动产加以管理，由此造成了多头登记的现象，形成很多弊端。所以，不动产登记就由不动产所在地的登记机关统一管辖。并在此基础上建立统一的登记程序和制度。我认为为了统一登记机关，避免程序的繁复性以及增加当事人的登记成本，不动产预告登记机关和动产登记机关应一致。但是预告登记机关应当如何设定，学界存在不同的观点，大体有三：

1．法院负责登记。鉴于我国目前在不动产登记上的”多部门登记“、”分级登记“，严重违背法理和妨害正常的不动产交易的发展，因此根据法理和国际经验应当由不动产所在地的县级人民法院统一负责登记。

2．行政机关登记。如在日本的不动产登记法规定，登记事务以管辖不动产所在地的法务局、地方法务局或其分局、办事处为管辖登记所掌管之。

3．中介机构负责登记。不动产登记应当由社会中介组织负责，这样当登记机关性质上属于一个民间组织的时候，能够有效地防止行政权力对民事权利的不正当干涉。

我认为应当成立专门的不动产登记机构，并赋予其实质审查的权利。如果不动产登记机关没有实质审查的权利，那么在登记申请人从事虚假登记的情况下，其实施行政处罚将会遇到法律上的障碍。行政机关不宜作为登记机关原因在于：有可能存在行政权对民事权利的不正当的干预。法院不宜作为登记机关的原因是：我国法院承担着繁重的审判任务；在物权民生争议的情况下，法院要确定真正的权利人，必须要审查登记的真实性问题，然而由法院进行登记，登记的结果必然对法院最后的裁判产生影响，法院很难纠正自己登记的错误。

(二)预告登记的程序在《物权法》也未规定

我国物权法对于预告登记制度只是一种粗线条架构。从我国法律实践来看，预告登记申请人大多数是买受人，他们完成申请需要出卖人的协助，如果出卖人的协助义务不明确，就会引起相应的纠纷，进而影响该制度的实施效果，并且也会难以达到它的立法目的。但我国预告登记制度并未对出卖人的协助义务做出任何规定。所以，义务人的登记义务、协助义务的条件及不履行协助义务的后果等做出相配套的规定。

四、预告登记后的处分行为原则规定太过绝对

我国《物权法》第20条规定：”预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。“预告登记的效力是预告登记制度的核心。从对预告登记的效力的规定来看，我国采用的是绝对无效原则。但是我认为我国《物权法》应采用相对无效原则。相对无效是指在预告登记之后，就不动产权利而言，义务人仍可进行处分，但是在预告登记权利人与第三人之间，在妨碍预告登记权利人请求权的范围内，义务人的处分行为无效，即”就当事人而言，仅对登记请求人无效，对其它之人仍为有效；就内容而言，仅在妨碍之范围内无效“。德国《民法典》第883条第2款规定：”在预告登记之后对相关土地及权利的处分，如对请求的实现造成妨碍或者损害者，则属无效。此规定适用予以强制执行、扣押人情形下的处分或者破产管理人的处分。“我国台湾地区的《土地登记规则》第79条第2款规定：”前项预告登记未涂销前，登记名义人就其土地所为之处分，对于所登记的请求权有妨碍者无效。“参照国外以及我国台湾地区的相关立法经验，我认为为了兼顾双方当事人的利益，保持目的和手段的平衡，我国预告登记制度应采用相对无效原则，即在预告登记涂销之后，取得人权利的限制完全消失，此时对第三人的权利并无影响。这样不仅使登记簿保持了其正确性，又有利于经济生活的活跃。

五、期限规定对于债务人利益保护之缺失

根据《物权法》第20条的规定：”预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。“根据此条规定，我们可知债权人行使其请求权的期限为3个月，期限的规定可以有效地保护债权人的合法权益。但是在这3个月内，债权人如果恶意拖延其请求权的行使，即在3个月期限快到时才行使其合法请求权或者决定放弃其请求权，即放弃其不动产权利，债务人的利益又该如何保护呢？

预告登记制度的目的，在于对被保全的请求权提供有效的保障，而不是改变请求权本来的法律关系。我认为我国《物权法》应借鉴外国的立法经验，对预告登记所保全的请求权承担相对应义务的人，不因预告登记而消除对该请求权的抗辩权。即如果购房人不能支付房款时，则售房人可以行使抗辩权，请求登记机关解除预告登记；如果购房人迟延履行但并未构成根本违约果，则售房人只能请求暂时中止物权变动，而不能请求登记机关解除预告登记。

另外，《物权法》对预告登记需要提出的申请文件也并未提及，但在办理预告登记时，申请人必须提交相关的证明文件，否则预告登记便不能实际有效地发生。但总的来说，我国《物权法》引入不动产预告制度是民商法的一个比较大的进步，但是它还存在很多需要完善的地方。

参考文献：

[1] 高学良，王自贵．我国物权法预告制度解读[Ｊ]．重庆广播电视大学学报，2007(3)．

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[６] 申卫星．内容与形式之间：我国物权登记立法的完善[Ｊ]．中外法学，２００６(２)．

预告登记制度探析篇9

一、必须提交的资料：（1）登记申请书原件；（2）申请人身份证明；（3）抵押合同原件；（4）主债权合同原件；

（5）预购商品房预告登记证明（原件及复印件）；（6）当事人关于抵押权预告登记的约定原件；（7）已设定在建工程抵押权的，提交抵押权人放弃抵押权的证明原件。

二、申请人身份证明：

（1）本市居民：居民身份证（未成年人申请房屋登记可提供户口簿）；

（2）外省市居民：居民身份证，未成年人申请房屋登记可提供户口簿；

（3）军人：居民身份证，或军官证，或文职干部证，或士兵证，或学员证，或军官退休证，或文职干部退休证，或离休干部荣誉证；

（4）港澳居民：中华人民共和国香港（澳门）特别行政区护照，或港澳居民往来内地通行证，或港澳同胞回乡证，或居民身份证；

（5）台湾同胞：台湾同胞来往大陆通行证、旅行证或经确认的居民身份证明；

（6）华侨：中华人民共和国护照和国外长期居留身份证件；

（7）外籍人士：经公证认证的身份证明或护照和外籍人士在中国的居留证件（无外国人居留证件的，提

交中国公证机构公证的护照中文译本原件）；（8）境内法人：《组织机构代码证》；没有《组织机构代码证》的，可提交《企业法人营业执照》、《事业单位法人证书》、《社会团体法人登记证书》等；（9）境内其他组织：《组织机构代码证》；以非法人机构名义申请登记,不能提交组织机构代码证的，应有法人授权；境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，可提交加盖公章的营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证，不再核对原件；（10）境外法人、其他组织：经公证的法人或其他组织的商业登记证，或注册证书，或批准该法人、其他组织成立的文件及有关部门核发的该境外机构在北京设立分支、代表机构的营业执照或登记证书；外国法人或其他组织的公司注册文件在注册地公证后需中国驻该国使、领馆认证；认证后的以上文件，不再核验原件；

三、委托、公证的相关证明：

（1）委托代理人登记的，提交授权委托书原件、委托人身份证明、受托人身份证明；授权委托书记载的委托事项、权限应明确；授权委托书经公证的，可不再核对委托人的身份证明原件；

（2）个人房屋办理抵押权预告登记、抵押权登记的，抵押人委托书应公证，但金融机构书面同意抵押人委托书无须公证的，抵押人委托书可不公证，委托人身份证明复印件可不核对原件；

（3）境外法人、其他组织、个人的委托书、有关登

记材料应公证。香港出具的公证书，应由中国法律服务（香港）有限公司加盖转递专用章；台湾出具的公证书应由中国公证员协会或者北京市公证员协会确认；外国申请人委托代理人申请房屋登记的，其授权委托书、有关登记材料应当公证。在外国公证的证明文件，需要中国驻该国使、领馆认证；与中国没有外交关系的国家，由该国和中国都有外交关系的第三国的中国使、领馆认证。

（4）无（限制）民事行为能力人的房屋登记，由其监护人代为申请，提交监护人身份证明、被监护人居民身份证或户口簿（未成年人）、证明法定监护关系的户口簿，或者其它能够证明监护关系的法律文件；（5）因处分未成年人房屋申请登记的，还应当提供由监护人出具的为被监护人利益的书面保证原件。（6）当事人约定合同经公证生效的，应当提交有关合同的公证文书原件；

（7）登记申请材料是外文的，应同时提交经公证的中文译本原件。

四、注意事项：

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