益阳生活区商住楼项目可行性研究报告

益阳生活区商住楼项目可行性研究报告

益阳生活区商住楼项目可行性研究报告 篇1

益阳电厂生活区商住楼项目可行性研究报告

报告概述

一、项目背景

1、为了实现昌源电力实业有限公司战略扩展，发展多种经济，先后考察益阳电厂生活区周边的卧龙港、银城一号、鸿泰公寓、旺佳〃华府梓怡〃华府、、香江城二期等房地产项目，几经反复接触、咨询等调查研究，认定昌源公司涉足房地产项目可突破公司发展的瓶颈，并对以后昌源公司的发展积累一定的经济基础。

2、项目地址位于益阳电厂生活区一绿化场地，总占地面积10.8亩，已于1999年设计规划为2栋16层高层建筑物。

3、由于土地在1999年为益阳电厂所征收，并为划拨土地，原土地地价在10万元/亩，由于土地性为划拨土地，后发展房地产项目，须变更为商业用地，并且须交纳一定的变更费用。

4、根据《益阳市地块规划设计条件》规定，1、严禁集体集资开发房地产项目，房地产项目必须由房地产公司开发；

2、严禁零星用地（不大于30亩）开发商住楼，但可开发综合办公楼，即昌源公司开发益阳电厂生活区空地必须同房地产公司合作，并且须征得益阳市规划局同意，把划拨用地设为商业用地，进行商住楼的开发。

二、周边房地产简况

1、银城一号，位于金山路口，容积率4.2，1楼3000元/m2，29楼4000元/m2，均价3500元/m2，门面不对外发售。

2、卧龙港，位于益阳大道，容积率4，均价3500元/m2，门面2层，未开盘。

3、鸿泰公寓，位于海棠路与康富路交汇处，容积率4.8，车库不低于9万元/个，成交量85%，均价2400元/m2；门面一楼均价23000元/m2。

4、旺佳〃华府，位于海棠路，容积率3.8，均价3300元/m2，门面不对外发售，车库不低于8万元/个，成交量85%。

5、梓怡华府位于金山大道，容积率2.1（含多层），均价3000元/m2，门面一楼均价1.2万元/m2，成交量90%。

6、香江城二期位于火车站，容积率4.2，均价2980元/m2，门面已售完，成交量95%，仅剩下小户型（小于50m2）。

三、项目定位

1、住宅：面向益阳电厂职工以及周边具有高收入，具有追求高尚生活品质意识和具有购买固定资产用于保值的中老年群体，以居住功能为主，4~21层为住宅，总建筑面积24795m2。

2、商铺：面向益阳市自有资产相对雄厚的中小私有企业主或具有房产投资意识具有一定投资实力的群体同1~3层为商铺，总

建筑面积8400m2。

3、车库：面对电厂职工以及本住宅楼居住者，地下二层总建筑面积5600m2。

四、运作思路

1、规划设计

①昌源公司与***房地产开发公司对此区域合作开发。

②主要经济技术指标，总建筑面积38795m2，其中住宅24795m2，商铺8400m2，地下车库5600m2，总户数162户，容积率4.5，地下停车位200个，建筑结构为框剪结构，主力户型120~160m2。

2、开发工期

开发时间：2011.8~2013.8，共二年，一次开发。

3、成本控制

①住宅单位成本：1800元/m2，商铺成本为：2200元/m2 地下车库成本：2000元/m2（以上不含地价及变更费用）②总投资成本为7431万元，其中住宅4463万元，商铺1848万元，地下车库1120万元。

4、营销策划

①品牌策略——充分利用***房地产的企业品牌效应以及电厂生活区小区为益阳市品牌小区的影响力。

②价格策略——住宅售价稍低于周边价格以及对益阳电厂员工优惠5%的价格模式进行发售，住宅均价定在3000元/m2，商铺一楼均价10000元/m2，二、三楼均价5000元/m2，车位均价8万元/个。

5、项目合作形式

采用以昌源公司为主，房地产开发公司为铺的合作形式，按7:3的比例合作开发。

6、资金运营

①启动资金策划：2011年6月~2011年8月

主要由昌源公司与***房地产开发公司按7:3的比例注入资金。

②施工前资金筹划

昌源公司资金筹划以土地10.8亩做为抵押，向银行申请贷款，***房地产开发公司以现款注入。

③开盘前的资金筹划

楼盘销售的首付款以及回款。

④资金回笼计划

2003年8月预售收入5000万元，2003年12月预售入4000万元，2004年2月预售入3000万元，总计预售入14638万元。

7、开发机构

①成立***房地产开发公司益电生活商住区项目部，隶属昌源公司与***房地产开发公司一起成立的筹建处领导。

②项目部设总负责人一名，由昌源公司派驻，下设七个职能部门：技术部、工程预算部、工程管理部、销售部、策划部、财务部、企业管理部，各职能部门的日常管理工作由项目总负责人负责，同时接受昌源公司、***房地产开发公司的指导、监督与检查。

③项目初期，主要职能部门主管，财务会计由昌源公司派驻。

五、项目开发效应

①带动金山大道区域的经济发展，为益电生活区这个小区增加强大的活力。

②增加益阳生活区物业管理的收入，促进昌源公司物业管理品牌的提升。

③本项目的成功开发将会加快昌源公司独立成长的步伐。

2、经济效益

①可销售房产收益：1.463亿元

②可销售房产成本：0.743亿元

③现地价预估100万元/亩，地产成本1080万元

④销售、资金利息、报建成本等预估：1500万元

⑤可销售房产利润：0.466亿元

⑥可售售房产利润率：0.516÷1.463=35%

⑦昌源公司可得利润：3500万元

六、项目开发主要困难

1、此区域为划拨用地，要变更商业用地有一定的难度。

2、此区域为零星用地，要进行商住楼的开发有一定的难度。

七、结论

1、在满足益阳市规划局提出的基本条件基础上，本项目运作是可行的。

2、住宅、车库开发总体上比较乐观，商铺可小部分对外发售，大部分可租赁，并形成休闲、娱乐、餐饮商业形态。

二〇一一年五月九日