个人房产买卖的协议书

个人房产买卖的协议书（精选7篇）

个人房产买卖的协议书 篇1

房 产 买 卖 协 议

出售方（甲方）：身份证号码：

电话：地址：

购买方（乙方）：身份证号码：

电话：地址：

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他相关法律法规之规定，甲、乙双方在平等自愿的基础上友好协商，就房产买卖相关事宜达成一致，特订立以下条款，以咨共同遵守。

第一条 甲方同意将座落于的房产，用途，出售给乙方，土地房屋权证号为。建筑面积为M2，附属用房建筑面积为M2。乙方对甲方所出售房产已充分了解，愿意购买上述房产。

第二条 甲乙双方同意，上述房产成交价为人民币（大写）元整，本协议签订之日，乙方直接支付购房定金人民币（大写）给甲方；

第三条 甲乙双方应遵守国家房地产法律法规政策，并按规定缴纳办理上述房产过户手续所需缴纳的税费。经双方协商，交易税费由承担。

第四条 甲乙双方同意，乙方将上述购房款分次支付给甲方，已支付的定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：

1、乙方于向甲方支付人民币（大写）

2、乙方于向甲方支会人民币（大写）

3、乙方于向甲方支会人民币（大写）

第五条 甲方应于将房产交付给乙方使用。甲方交付房产应保证室内整洁，无结构性损坏，门窗及配套水、电、煤气等管道应当完好，交付前，该房产所产生的费用包括但不限于水电、物业管理等有关费用由甲方负责缴清，房产交付后该房产产生的水电费、管理费等各项费用由乙方自行承担。在该房产的水、电、煤气、有线电视、物业管理等的过户手续办理过程中，甲乙双方应积极配合。

第六条 上述房产转让时，房屋所占用范围内的土地使用权及维修基金随之转移给乙方。

第七条 甲方保证房屋权属清楚。自本协议生效之日起，若发生与甲方有关的房屋产权纠纷或债务债权等，概由甲方负责清理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成的损失，由甲方负责赔偿。

第八条 甲乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应书面通知乙方，并自悔约之日起三日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金；若乙方中途悔约，甲方已收取的定金不予以退还，甲方应退还乙方所支付的购房款。

第九条 若乙方不能按期向甲方付清购房款或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾一日，由违约方向对方支付上述购房款的0.05％作为违约金。

第十条 甲乙双方保证于签订房地产交易所提供的《泉州市房地产买卖合同》并前往房地产交易所办理交易登记手续，否则视为一方违约，每逾一日，由违约方向另一方支付上述购房款的0.05％作为违约金。若于前因一方原因仍无法办理交易登记手续，则另一方有权要求终止协议，同时要求违约方承担相应违约责任。第十一条 本协议经双方签字盖章后生效。若有未尽事宜，甲乙双方日后可再行协商，经协

商所签订的补充协议与本协议具有同等效力。

第十二条 甲乙双方若在履行本协议过程中发生争议，应协商解决，协商不成的，任何一方可向房屋所在地有管辖权的人民法院起诉。

第十三条 本协议壹式两份，甲、乙各执壹份，均具同等效力。

第十四条 双方约定的其他事项：1、2、3、甲方（签章）：

委托人：

身份证号码：

电话：

地址：

签订日期：

乙方（签章）：委托人：身份证号码：电话：地址：年月日

个人房产买卖的协议书 篇2

一、试点城市房产税征收模式存在的问题

1. 偏离财产税的特性。

财产税是以各种财产为征税对象的税收。财产税的课税对象具有非流动性, 即对存量财产征收。财产税有对个人全部财产课税, 也有对某一种财产课税的;有对财产占有额课税, 也有对转移中的财产额课税的。各国对财产税的具体名称不同, 如美国称财产税, 英国称不动产税, 联邦德国称不动产取得税, 墨西哥称房地产税等。我国多年讨论征收的房产税, 也是向房产占有或使用者征收的一种财产税。而商品税也称流转税, 是对商品流转额和非商品流转额课征的税种。商品流转额是指在商品生产和经营过程中, 由于销售或购进商品而发生的货币金额。非商品流转额是指因非商品生产经营的各种劳务而发生的货币金额。商品税具有流动性, 如对房地产交易征收的营业税。

从两试点城市房产税征收办法看, 上海是对本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房 (包括新购的二手存量住房和新建商品住房) 和非本市居民家庭在本市新购的住房征税;重庆是对个人拥有的独栋商品住宅以及个人新购的高档住房 (指建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价2倍 (含2倍) 以上的住房) 和在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套 (含第二套) 以上的普通住房征税。可见, 两城市房产税的征税对象应属于商品税性质, 重庆的房产税更像高档消费品税, 偏离了财产税的特性。

2. 偏离税收的公平收入分配职能。

税收的收入分配职能是指通过运用税收工具实现社会公平。税收的公平包括征税环节的公平和用税环节的公平。征税环节要做到公平, 首先是制度设计上的公平, 房产税在制度设计上应体现在房产税纳税人的支付能力上, 如果纳税人拥有更多的房产则支付能力更强, 所以应对纳税人过多的存量房产征税才能体现房产税征收的公平职能。

从上海和重庆试点方案中的征税对象看, 在制度设计上对新购房者、年轻的非本市居民、外籍人士等是不公平的, 偏离了税收的公平收入分配职能。

3. 税率偏低达不到征税目的。

上海的房产税是按交易价格的70%计算征收, 税率0.6%, 如果房屋交易价格为300万元, 应交房产税为1.26万元, 能买得起300万元房屋的人也能交得起1.26万元的税, 对高收入者来说, 不会起到任何抑制购房意愿的作用, 但是对收入中下等的购房者来说, 却是不轻的负担。

重庆是以房产交易价作为房产税征税基数, 独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房, 税率为0.5%;3倍 (含3倍) 至4倍的, 税率为1%;4倍 (含4倍) 以上的税率为1.2%;在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套 (含第二套) 以上的普通住房, 税率为0.5%, 重庆征税方案中规定的税率也过低。从税率看, 两试点城市对房产税的征收均流于形式, 无实际意义, 达不到征税目的。

二、房产税征收模式的探讨

中央经济工作会议明确提出, 2012年要继续推进“房产税改革试点”。房产税作为一种财产税, 其制度体系的构建不能急于求成, 不可能在短时间内解决房价过高的问题。笔者认为对个人房产税征收模式的确定, 应注意以下三个方面:

1. 明确征税目的。

对个人开征房地产税必须在利于地方税收体系建设, 解决地方稳定财政收入来源的同时, 抑制房价, 确保房地产业健康发展。通过对个人征收房产税, 让占有房产多的人交税, 占有越多, 交税越多, 从而抑制在住房消费上的奢靡, 为社会节约住房资源和土地资源。通过对个人征收房产税, 对保有环节的住房财富进行再分配, 从而缩小整个社会财富的分配悬殊。

2. 制定房产税法。

现行的《房产税暂行条例》是1986年制定的, 已经不能适应目前的经济发展形势, 两个试点城市制定的房产税暂行办法也不统一。本人认为应该由全国人大制定房产税法, 具体实施细则各地可以根据自己的实际情况进行微调, 以保证各地房产税征收的公平, 解决当前出现的“法律撞车”现象, 提高房产税征收的权威性。

(1) 通过房产税法明确规定个人房产税征收范围。从世界上130多个国家和地区征收房产税的实践看, 房产税是对个人拥有住房普遍征收, 无论是增量和存量都在纳税范围内。我国应该按家庭实际拥有住房即存量房作为征收个人房产税的征税对象, 让拥有更多房产的人缴纳房产税, 从而实现税收的公平职能。

(2) 统一规定个人房产税的计税依据。两个试点城市计税依据统一规定以房产交易价为应税住房的计税价值, 条件成熟时, 以房产评估值作为计税依据。在美国的房产税就是根据个人财产的市值作为税基评估的主要依据, 按一定比例计算征收。笔者认为房产税法中应该明确规定以评估价值作为计税依据。

(3) 规定个人房产税的征收幅度。房产税税率偏低达不到征税目的, 太高也不合理, 如何设置税率, 可参考其他国家的经验。在美国不同的州或同一个州不同的城市, 房产税税率都不一样, 最高的地区可以达到3%, 大多数地区的房产税率都在1%~2%之间, 乡村的税率仅0.9%。我国在房产税法中可以设置税率范围, 统一规定按拥有房产的面积实行累进税率, 如家庭拥有住房面积在普通住宅144平方米以下可免税, 144~200平方米税率1%~3%, 200平方米以上税率3%~5%等。具体执行时, 由各省根据当地的经济发展情况、人均收入、居住环境等确定适合各省的房产税率。

(4) 统一规定个人房产税减免政策。税收优惠政策是保证税收公平的重要手段, 个人房产税的征收也应设定减免范围, 需要对不同使用性质的房产、不同收入居民的房产采取差别税率, 如在房产税法中规定对个人征收房产税的起征点, 或者规定对农民在宅基地上建造的自有住房, 无工作的个人拥有的普通住房, 因不可抗力因素, 纳税人纳税确有困难的, 可适当给予减免等, 以减轻低收入家庭的纳税负担。

3. 健全对个人征收房产税的保障机制。

由于个人房产税属于个性化征收, 从国外来看征收成本很高, 应健全个人房产税收有关法律法规政策, 加强个人房产税征收收管理, 从而使个人房产税的征收不流于形式。个人房产税的征收应首先制定一个公平公正的个人房产税征收制度, 同时还要有其他方面的改革相互配合。通过加强个人房产数据信息化管理, 设置个人房产税税基评估机构, 健全个人房产税争议解决机制等, 在制度安排上为个人房产税的征收创造条件。

(1) 个人房产数据信息化管理。两试点城市在基础配套条件不到位的情况下, 制定的房产税征收办法有很多缺陷。要想全面对个人征收房产税, 必须完善不动产登记制度, 实行财产登记实名制。对每一套住房的权属都要有登记, 除登记所有权人的身份证号外, 还要登记出生日期、家庭关系、工作单位、收入、需抚养的人员、交易价格等。这就要求财政、税务、国土、房管、户籍、工商、民政、人力社保等主管部门要共同搭建房地产信息平台, 房产信息在全国联网, 然后对全国所有房产进行普查, 税务机关应主动与相关部门加强联系, 及时掌握个人房产的销售、发证等信息资料, 为个人房产税全面征收提供基础数据基础。

(2) 设置个人房产税税基评估机构。从世界各国现行的房地产税制来看, 对土地及房屋进行征税都是根据政府定期查定的价格加以计算征收, 政府每隔一阶段就对所管辖区域内的房地产进行一次评估定价, 每一房产应纳税都是根据查定价格加以计算。在我国征收房产税, 税基评估是房产税征收和管理不可缺少的因素, 必须打造一流的具有良好职业道德、诚实守信的公正、公平的税基评估机构, 从而评定出公允的房产税征收税基。从发达国家来看, 房产税评估方式有四种:第一类是由第三方评估机构评估, 如日本、加拿大的部分省;第二类是由税务部门的下设机构评估, 如英国、新加坡、德国、芬兰;第三类是由税务部门以外的政府部门评估, 如美国的俄亥俄州、澳大利亚的新南威尔士州;第四类是由地方任命获选选举评估师。根据我国国情, 应由第三方评估机构进行评估, 在评估师的选定上可以由税务部门和纳税人代表在注册的评估师中抽签, 以选出双方满意的评估师进行评估, 保证评估结果的公平、公正。国家还要制定切实可行的个人房产税税基评估方案和被各方接受的个人房产税税基评估方法。

(3) 健全个人房产税争议解决机制。在我国, 居民纳税意识较为薄弱, 如果纳税人拒不缴纳持有期间的房产税, 税务机关应通过相应部门进行追缴。追缴的方式、方法、滞纳税款的处理以及税务机关侵害纳税人的权益等情况, 都需要通过个人房产税争议解决机制进行细化从而能公正透明地解决税款征收中产生的问题。公正透明的个人房产税争议解决机制是保证个人房产税顺利征收的必要配套制度, 通过个人房产税争议解决机制的设定, 既对地方政府的过渡征收的权利进行限制, 又可以保证纳税人在规定期限内缴纳税款, 克服暴力征收带来的一些弊端。

【注】本文系2009年山东省高等学校人文社会科学研究项目课题“山东省房地产业税收征管发展研究” (项目编号:J09WH60) 的阶段性研究成果。

参考文献

[1].何杨, 刘威.发达国家房产税征管模式的比较与借鉴.涉外税务, 2011;5

房产买卖居间服务的瑕疵认定 篇3

案情简介

金某和安信公司签订了《房屋购买居间委托协议》，约定：金某拟购买位于北京市宣武区（现西城区）某小区5号楼1813室房屋，安信公司作为居间人接受金某委托，提供居间服务。2010年1月19日，金某与崔某签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，金某向安信公司交纳了居间服务报酬76，500元，过户服务费3000元。

金某经向相关部门了解后，得知该房屋无法办理产权证书，故向法院起诉要求解除与崔某签订的《房屋买卖合同》及附件，崔某返还定金25万元并承担诉讼费用。在该案审理过程中，崔某同意解除合同，故法院依法判决解除了金某与崔某签订的《房屋买卖合同》及附件，支持了金某的诉讼请求。

经法院到北京市宣武区相关部门走访，得知某小区5号楼的土地使用权已于1999年5月31日抵押给某银行，开发商在该土地使用权被抵押后出售的房屋难以办理产权证书。

金某在其律师与崔某的通话中得知，该房开发商已经被吊销了营业执照，必须通过诉讼方式办理产权证，且此事崔某已经告知了安信公司。因安信公司未履行如实告知的义务，在明知该房的开发商被吊销营业执照的情况下隐瞒房屋的真实情况，将该房屋推荐给金某，金某认为自己受到了欺骗，故诉至法院。

安信公司认为自己在提供居间服务过程中并无欺骗隐瞒的行为，向金某提供了真实的房屋信息，促成金某和崔某签订了《房屋买卖合同》，完成了居间义务；金某购买的房屋能够办理产权证书，崔某正在办理该房产证；《房屋买卖合同》没有履行完毕是金某没有支付剩余购房款所致，法院的判决书载明了解除《房屋买卖合同》的原因是因双方协商一致同意解除，而非金某所述的因无法办理产权证书解除；开发商是否被吊销营业执照并不影响房屋的产权办理；《房屋买卖合同》中明确约定了该房屋设定有抵押；安信公司并未欺骗隐瞒，居间服务不存在瑕疵，故不同意金某的诉讼请求。

判决结果

法院经审理认定：一、关于服务瑕疵。居间人有向委托人如实报告的义务，在居间合同中，委托人正因为自身精力、资源及专业知识不足，才委托居间人进行居间活动，委托人对居间人提供的信息存在着依赖，如居间人错误报告信息会导致委托人对有关事情形成错误看法，故居间人应当积极履行如实报告信息的义务。现安信公司作为居间人，虽然促成了金某与崔某签订《房屋买卖合同》，但金某委托安信公司寻找房源购买房屋是以取得房屋所有权为目的，现安信公司向金某提供的房产信息难以办理产权证书，从而导致金某与崔某签订的《房屋买卖合同》的目的无法实现，不能认定安信公司完成了居间服务义务，因安信公司未能尽到对房源严格审核、把关的义务，应认定其提供的居间服务存在瑕疵，安信公司无权要求支付报酬，故金某要求安信公司返还所收取的居间服务报酬76，500元的诉讼请求符合法律规定和双方约定，法院予以支持。

二、关于欺诈。法院认为，欺诈是指一方当事人故意欺骗而使对方陷入错误与之订立合同的行为，欺骗的方法包括故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况。该案依现有证据不足以认定安信公司在金某与崔某订立《房屋买卖合同》时明知该房产无法办理产权证书的事实，不足以证明安信公司存在故意隐瞒真实情况或故意告知虚假信息的行为。安信公司未能认真了解、调查、审核涉案房产的具体情况，应认定为过失行为而非故意行为，故法院对于金某要求双倍赔偿居间服务报酬及过户服务费的诉讼请求不予支持。

法院据此判决：一、被告安信公司于判决生效后十日内返还原告金某居间服务费76，500元；

二、被告安信公司于本判决生效后十日内返还原告金某过户服务费3000元；

宣判后，当事人均未提起上诉，本案一审生效。

典型性分析

本案中，安信公司作为居间人接受金某委托提供居间服务，为金某寻找并确定意向房屋，撮合金某与房屋出售人签订了房屋买卖合同。但合同签订后，金某得知该房屋无法及时办理产权证书，故通过起诉解除了房屋买卖合同。安信公司作为居间人有义务对房屋产权情况进行核实，并向委托人如实报告。但本案中，安信公司未能尽到对房源严格审核、把关的义务，应认定其提供的居间服务存在瑕疵，安信公司无权要求支付报酬。下面就该案涉及的相关问题作如下分析：

房屋买卖居间服务瑕疵的认定。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。一般意义上，只要居间人为委托人提供了交易机会，并促成了合同的订立，即视为完成了居间服务。但是房屋买卖居间服务具有一定的特殊性，这是由房屋买卖合同的特殊性造成的：一是房屋买卖合同订立并不意味着所有权一定转移。《物权法》对合同效力与物权变动做了明确的区分，房屋买卖合同签订后，还要进行过户才能完成所有权的转移。房屋购买人签订买卖合同的目的也是为了取得房屋所有权，因此，房屋居间人有义务保证购房人取得房屋所有权；二是房产的价值较高，购房人往往动用了很多资金。而在房产买卖中是以房屋标的售价为基数计算中介费，因此居间服务费相当高，根据合同平等有偿的原则，居间人有义务提供更加具体、全面的服务。本案中金某和安信公司签订的《房屋购买居间委托协议》也写明“安信公司提供居间服务存在瑕疵，致使金某未能取得房屋产权，安信公司收取的居间服务报酬应当予以退还，安信公司应当秉承诚实信用原则为金某提供居间服务，不得有欺骗、隐瞒等行为。”因此，在房屋买卖居间合同中，居间人的义务应当比一般意义上的居间行为更加全面、具体、细致。

但在现实的交易中，中介提供的格式化居间合同往往对居间义务并没有进行全面、具体的约定。以北京市知名度较高的几个地产中介公司提供的居间合同为例，其提供的格式合同仅约定了一般意义上的居间服务义务，且内容较为抽象，购房人往往处于法律上的弱势，从而导致出现纠纷的时候无法维护自己的权益。司法实践中，法院也难以认定居间人提供的服务是否有瑕疵。在居间合同中，委托人正因为自身精力、资源及专业知识不足，才委托居间人进行居间活动，委托人对居间人提供的信息存在着依赖，如居间人错误报告信息会导致委托人对有关事情形成错误看法，故居间人应当积极履行如实报告信息的义务。现安信公司作为居间人，虽然促成了金某与崔某签订《房屋买卖合同》，但金某委托安信公司寻找房源购买房屋是以取得房屋所有权为目的，现安信公司向金某提供的房产信息难以办理产权证书，从而导致金某与崔某签订的《房屋买卖合同》的目的无法实现，不能认定安信公司完成了居间服务义务，因安信公司未能尽到对房源严格审核、把关的义务，应认定其提供的居间服务存在瑕疵。

而欺诈是指一方当事人故意欺骗而使对方陷入错误与之订立合同的行为，欺骗的方法包括故意告知对方虚假情况或故意隐瞒真实情况。如上文所述，房屋买卖的居间人应该核实、审查卖方的房屋产权是否清晰、是否有抵押等与交易有关的重大问题，若未尽到此义务即可视为服务瑕疵，但未必构成欺诈。因为现实中，房屋居间人并不一定能够识别房子的缺陷。若卖方主动告知自己房屋的缺陷，包括产权问题和房屋自身问题，而居间人却故意隐瞒或者欺骗购买人与卖方交易，则居间人构成欺诈；但若卖方故意告知虚假情况或故意隐瞒真实情况，而居间人又未能审查出来，则只能构成服务瑕疵而不能构成欺诈。本案依现有证据不足以认定安信公司在金某与崔某订立《房屋买卖合同》时明知该房产无法办理产权证书的事实，不足以证明安信公司存在故意隐瞒真实情况或故意告知虚假信息的行为。安信公司未能认真了解、调查、审核涉案房产的具体情况，应认定为过失行为而非故意行为，因此无法认定为欺诈。

认定房屋能否办理过户是法院调查取证的重要程序。该案的焦点之一是安信公司作为居间人提供的居间服务是否有瑕疵。而房屋能否办理过户则是解决这个焦点的关键。当前二手房市场鱼龙混杂、良莠不齐，不少房产存在产权问题而不能过户，总结大致有以下几种：一是土地使用权被抵押。开发商由于资金不足向银行贷款，并将土地使用权抵押给银行，在贷款未还清时该土地上的房屋不能按正常手续办理房产证，本案中的房屋即此种类型；二是房屋本身有抵押。购房人在购房时按揭贷款，房产向银行做了抵押，未还清贷款也不能办理房产证；三是房屋产权不清晰，比如存在共有关系，在共有人未一致同意签订买卖合同时也不能顺利过户；四是房屋产权有瑕疵，比如当前大量的小产权房无法办理过户手续等。以上几类房屋无法办理过户，在案件审理过程中，法院应该准确认定并认真做好取证。

（编辑：刘娟娟）

房产买卖协议 篇4

卖方：_______(以下简称甲方）

买方：_______（以下简称乙方）

一、经双方协商，订合同如下：甲方自愿将下列房屋卖给乙方所有：

1.房屋状况：（请按《房屋所有权证》填写）

房 屋 座 落

套（间）数建筑结构总层数建筑面积（平方米）。

二、1.甲乙双方商定成交价格为人民币________元

（大写）_____佰_____拾_____万_____仟_____佰_____拾元整。

2.乙方在__________年_____月_____日前分_____次付清。

三、1.甲方在__________年_____月_____日将上述房屋交付给乙方。该房屋占用范围内土地使用权同时转让。

2.甲方协助乙方办理土地分割和房屋房权证，不得推诿。

四、出卖的房屋如存在产权纠纷，由甲方承担全部责任。

五、本合同经双方签章，对双方都具有约束力，应严格履行。如有违约，违约方愿承担违约责任，并赔偿损失，支付2倍违约费用。

六、本合同一式两份，甲、乙双方各一份。

甲方（签名或盖章)_______________

乙方（签名或盖章）_______________

二手房房屋买卖协议书无房产证 篇5

甲方（卖方）： 身份证号码： 乙方（买方）： 身份证号码：

根据国家和甘肃省、兰州市法律、法规和有关规定，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就下列房产买卖达成如下协议：

一、甲方将自己双限认购书所规定的位于静宁路北口、由兰州城投房地产开发有限公司所开发的一号楼 单元 室的房屋出售给乙方。认购书约定的建筑面积为 ㎡（以双限房认购书为依据）。

二、甲方所出售房屋应是百分之百私人产权房。乙方在购买该房屋时所付款项是该房屋百分之百全额房款。以后接受钥匙入住和办理房产证时再出现兰州城投公司和有关部门收取房款时，均由甲方负责办理缴款事宜，与乙方无关。

三、甲乙双方议定上述房屋出售价为人民币 万圆整，(大写: 圆整)。在签订合同时乙方先付 元订金。待与城投公司办理完认购合同更名手续后，乙方将剩余房款 元一次性付清。双方以银行转账付款回执为付款依据。甲方据此向乙方出具收款收条。上述房屋的占有、使用、收益、处分权即时起归乙方行使，其建筑范围内的土地使用权一并由乙方使用。

四、甲方在收到乙方诚信买房订金后，帮助乙方将上述房屋更名到乙方名下，并应注明上述房屋应缴城投公司房款已缴清或未缴清（未缴部分在乙方付款时预留，待城投公司通知缴款时代缴）。甲方应提供该房认购合同、购房交款发票原件等相关所有证明文件，出示本人 与共有权人 身份证、结婚证、户口本原件并提供复印件各壹份。

五、甲方的承诺保证：甲方保证自己对该出售房屋拥有处分权，保证在交易时该房屋没有产权纠纷，无其他拖欠费用，该房屋出售不存在法律上的障碍。无其他共同所有权和其他权利。否则一切后果由甲方自行承担。

六、由于现实原因，上述房屋暂时无房地产权证，经双方协商，今后该房屋办理产权证，如有需要，甲方应协助乙方办理相关手续，给与配合。在为乙方办理房地产权证过程中，需由购房方缴纳的一切税费由乙方自行承担，与甲方无关。

七、本合同按照《中华人民共和国合同法》规定的内容履行，一式叁份，甲乙双方及证明人 各执一份，一经签字即产生法律效力。

十三、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方友好协商解决，协议不成，任何一方均可向房地产所在地的人民法院起诉。

甲 方： 乙 方：（摁手印）（摁手印）

个人商品房房屋买卖协议书 篇6

第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解该房屋具体状况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：

甲方所售房屋位于白云区麦架乡下堰村阴阳寨皂角旁(刘家门口)，房屋占地面积约为211.2平方米，院子占地面积约为100平方米，房屋为三屋楼，一楼为4个门面，2、3楼为套房，中间有楼梯间，房屋总面积约为700平方米，一楼门面为框架结构，二、三楼住房为砖混凝结构，二、三楼房屋平面图见本合同附件;

第二条 房屋价格及其他费用：

甲、乙双方协商一致，甲方所售房屋总金额为人民币壹佰壹拾万元整(￥1100000);

第三条 付款方式： 签订合同之日一次性付清;

第四条 特别约定：

1、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。

2、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。

第五条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。

第六条 今后如房屋重建，甲方应承认乙方的住房面积。如国家征地，土地赔偿及住房面积赔偿均归乙方所有，甲方负责积极配合;

第七条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔;

第八条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力;

第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效;

第十条 本合同附二、三楼平面图;

第十一条 本合同一式三份，甲方执一份、乙方执二份;

甲 方(签印)：_________ ___ 住 址(工作单位)： 联 系 电 话：_____ ___________ 乙 方(签印)：__________ ______________________ ____________________ 联 系 电 话：_____ ____ _______ 签 订 日 期：__ __年_____月_____日

关于房屋买卖合同范本

甲方夫妻：(出售方)：

姓名： 身份证号：

姓名： 身份证号：

乙方：(购买方)

姓名： 身份证号：

为了确保房屋买卖双方的合法权益，甲乙双方现就住宅及储藏室买卖自愿达成协议如下：

第一条 经甲乙双方共同协商，甲方夫妻自愿将位于 市 区 号楼 单元 室的住宅壹套(建筑面积平方米)及储藏室壹间(建筑面积平方米)出售给乙方。房屋所有权证号为： 。甲方保证对其所售房屋拥有完全的所有权，没有抵押等各种负担。

第二条 上述住宅及储藏室的出售价为人民币 元整(￥ 元)(以下金额均为人民币)，此价格自甲乙双方签订协议书之日起不得变更。

第三条 付款方式：乙方先交定金 元整;甲方在领到新房钥匙之日起10日内，乙方支付甲方 万元整(￥ 元)，剩余房款 元整(￥元)于甲方交此房给乙方时由乙方一次性付清。

第四条 甲方必须在领到 新房钥匙之日起 日内腾房给乙方。

第五条 乙方支付甲方万元款项时甲方须把此房房屋所有权证等证件原件及相关票据均由乙方保管。将来土地证发放后甲方必须立即配合领取并交由乙方保管，甲方将来必须积极配合乙方共同到房产部门办理上述住宅所有权过户手续，并将新的《房产证》交给乙方。上述住宅一经办理所有权过户手续，房屋的产权及使用权归乙方所有，甲方不再拥有产权及使用权等任何权利。

第六条自甲方腾房给乙方之日起，如遇拆迁等与此房相关的权利义务等均由乙方享有和承担，在此日之前由此房产生的权利义务均由甲方享有和承担。

浅谈个人房产税改革 篇7

1986年9月15日,国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发〔1986〕90号),在城市、县城、建制镇和工矿区的房产征收,个人非营业用房产免征房产税。房产税以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税。近年来我国经济发展迅速,城市化进程加快,房地产市场活跃,各地房价上涨态势难以平抑,“炒房”现象较为严重,贫富差距扩大。现有的房产税税制对个人非营业用房免征房产税,无法满足现实需求,房产税改革亟待推行。2011年,经国务院同意,上海、重庆率先推出了个人住房房产税改革试点。

重庆市试点方案为针对重庆主城九区范围内的个人独栋商品住宅和个人新购高档住房以及非重庆市个人新购的第二套住房征收房产税,税率分为三档(0.5%、1%、1.2%),对存量征税房产按每户减免180平方米,对新购房按每户减免100平方米。上海市试点方案为针对上海全市范围内的新购第二套住房和非本市居民新购住房征收,税率分为两档(0.4%和0.6%),免税面积按人均60平方米计算。

五年来试点效果争议不断,经过试点,重庆上海两地在房产税的征收、管理等方面暴露出很多问题,如征税对象不公平,造成同“房”不同税;计税依据不合理,没有考虑房产价值变动因素,造成房产税缴纳明显有失公允;税率设计不合理,能够达到计税标准的征税对象寥寥无几,造成个人房产税征收名存实亡。暴露的这些问题,为个人房产税改革积累了宝贵经验,也为个人房产税改革提供了研究方向与税制设计方向。

二、个人房产税征收的积极意义

(一)调控房地产市场,抑制房价过快上涨

近年来国家为调控房地产价格过快上涨,先后出台了多项调控房地产政策,如限购、限贷、加息等,但房价上涨的势头一直没有得到有效遏制。若对个人计征房产税,会使过去的“持房无税”变成了“持房纳税”,且每年根据评估价值进行计税,房屋的持有成本将逐年上升。投资者对存量房占有的越多,则承担的房产税也越多。投资者投资房产获利减少甚至不获利,投机积极性将受到打击。在现有房屋供给不变的情况下,炒房团大量退出,市场对房屋的需求减少,形成供过于求,房价就可能会得到有效控制,回归理性。国家从过去的行政手段变成以房产税为主的市场经济手段,有助于有效调控房产市场,抑制房价过快上涨。

(二)调节收入分配,缩小贫富差距

近年来我国宏观经济快速发展,居民收入水平大幅提高,但收入差距日益增大,据中国统计局数据显示,近十年来我国居民收入基尼系数一直高于国际警戒线0.40,其中2015年全国居民收入基尼系数为0.462,中国社会财产不公平的程度毫无缓解。房产增值率高致使中国相当一部分家庭将余量现金转换为存量形式的房产,其房产价值占家庭财产总价值的比重较高。房屋已偏离了居住功能,成为投资工具。房价上涨,房产价值不断攀升,高收入群体和中低收入群体的财产价值差距日益扩大,贫富差距矛盾凸显。为发挥好个人房产税在调节收入分配中的作用,可对存量房产按年征缴房产税,存量房产的数量越多、面积越大,征缴的房产税越高。购置大面积、高档住房或者独栋别墅者每年的税收负担加重。高收入群体和中低收入群体的收入可实现通过房产税调节社会财富的再分配,贫富差距扩大有望得到缓解。

(三)增加地方财政收入,完善税收体系

我国自1994年实行分税制财政管理体制,中央政府的财政收入基本是大税种或者大税种的大份额,地方政府主要是小税种或者共享税中的小份额,地方财政缺乏大量、稳定的收入来源。地方政府财政支出较大,捉襟见肘。为满足居民对公共产品和公共服务的需求,地方政府不得不依赖土地及相关产业税费收入,依靠增量土地创造财政收入。房产税作为地方税,开征个人房产税可为地方政府带来广泛的税源和稳定的财政收入,担负起地方财政收入主体税种的重任,减轻地方政府通过高房价而得到高地价的欲望与动力,降低房地产开发商的建造成本,推动房价理性回归。

(四)促进土地集约节约利用,引导居民合理住房消费

随着城市化进程的加快,大量劳动力从农村走向城市,城市老城区人口密度高,各项资源配置受限,城市不断向周边郊区扩展。追逐利润的房地产开发商圈占新城区土地,建造独栋别墅、高档住房,迎合高收入群体的住房消费。住房供给结构不合理,低容积率住房消费了过多的土地资源。开征个人房产税后,高档住房持有者的持有成本会加重,投资房地产的收益将会降低,居民的住房消费则会理性回归到保障型购房、刚需型购房、改善型购房。房地产开发商会根据市场需求转而建造中小户型普通商品房、经济适用房等高容积率住房,从而促进土地资源的集约节约利用。

三、个人房产税征收面临的问题

(一)房产税未进入立法程序

现行的房产税是1986年9月15日国务院正式发布的《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号),该房产税暂行条例属于行政规章,法律效力不高。要发挥个人房产税的法律作用,按照人大立法惯例和税收法定原则,房产税也应效仿个人所得税正式立法。党的十八届三中全会曾明确提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,因此将个人房产税列入全国人大立法计划已毫无疑问。个人房产税尽快进入立法程序,能够增强个人房产税的法律权威,确保个人房产税征收有法可依。

(二)房地产评估价格体系欠缺

个人房产税的征收要按照房地产的评估价值作为计税依据,可使房产税与地方经济的发展以及房屋的价格水平动态一致,并且确保同一地段的房地产不因购买时间先后而购买价值不同,造成税负差异,体现税制的公平性原则。目前地方税务机关对二手房交易计征税费就采用了专门的评估系统,但是该系统的评估价值与房地产市场价值还不够贴近,不能够实时准确地反映房地产的市场价值,房产估值体系的建立任重道远,需要提前谋划。

(三)房地产信息未共享

目前我国的个人住房信息尚未实现联网,还没有全国统一的不动产登记制度和信息系统,造成税务机关不能够准确掌握个人名下的所有住房信息,这给个人房产税的征收带来巨大障碍。因为各项税收都是采取主动申报纳税的形式进行的,在风险极低而收益极大的情况下,作为经济学上的“理性人”将会选择承担风险获取收益,势必出现申报率极低。不过,我国《不动产登记暂行条例》已于2015年3月1日实施,相关部门已着手建立全国统一的不动产登记制度,促进全国住房信息联网,但由于这项工作涉及面广,尤其房地产信息数据库的形成与共享更为艰难,但这将为个人房产税的征收打下坚实的基础。

(四)房产税征管系统缺失

个人房地产税的征税范围巨大,而且需要精确到每套房的评估价格,而且是面对所有个人征收,征收工作将非常繁重,因此建立一套自动收集和更新每个人名下的房产信息,并充分利用社会资源建立共享,集合各项市场信息进行数据分析,自动产生房地产的评估价格,自动生成每个人的个人房产税的纳税申报表,做到个人申报的便利性,这才有利于提高个人房产税的申报率。

四、个人房产税税制设计建议

(一)税制设计

现行税制中,针对房地产征收的财产类税收主要是房产税和土地使用税,房产税主要是以房产的历史成本作为计税依据,而土地使用税是按占有的土地面积作为计税依据,目前这两个税种对个人都是不征收的,如果征收个人房产税,那么将面临个人占有的土地使用税无法征收,而房产开发商取得的土地已经将土地价值包含到个人房产的交易价格中,如果再征收一道土地使用税,势必造成重复征税,并且目前很多地方都没有进行土地分割,只是在房地产证书中记录开发商取得的小区土地总体情况。因此,建议废除现行的房产税和土地使用税,将其整合成房地产税,简化税制,避免重复征税。

(二)征税对象与计税依据

沪渝试点方案中的征税对象是对部分房产征收房产税,而世界上开征房产税的国家中,所有房地产均列入征税对象,只是对部分特殊情况给予免税。为减少纳税人的“套利”行为,建议我国个人房产税的征税对象也应做到普遍征收,实行“宽税基”,在针对特定情况给予一定的税收减免,如个人自住房屋按家庭人口给予一定的免征面积,对农村自住房给予更多的免征面积,最终实现“宽税基、低税负、严征管”。

为公平税负,加强与房地产价值的联动,并参照国际惯例按照房地产的市场评估值进行征税,建议对纳入征税范围的房地产应通过房地产征管系统获得房地产评估价格,以房地产的评估价格作为计税依据。

(三)税率

税率是衡量房产税税负轻重的标准,所以在个人房产税的要素中税率尤为重要,需要综合考虑社会承受度、税收征管效益以及对房地产价格的影响力等因素。

国外房产税一般都是实行比例税率,对不同类型房屋实行阶梯式税率,如:美国税率为1%-3%;英国为1%左右;俄罗斯实行差别税率,价格越贵税率越高,为0.1%-2%;德国为1%-1.5%;墨西哥根据土地价值和建筑物价值的高低对应不同的税率,为0.05%-1.2%之间。

从各国税率可知,税率主要定在1%-1.5%,根据我国经济社会发展水平以及个人承受能力,我国个人房产税的基本税率建议定在年税率1%,再根据特定情况给予免税额,同时考虑人均持有房屋的面积以及别墅等低容积率高档住房,实行累进税率。考虑到地区差异,房地产税法中统一制定税率的区间,再由地方政府在实施细则中根据本地实际情况区间内选定地方适用的税率。

(四)征管机制

个人房产税的征管机制是房产税能够实施的有力保障,而个人房地产税征收前提就是需要全国房地产统一登记,并实现全国信息联网,收集和更新每个人名下的所有房产,并能够充分利用社会资源,收集共享社会信息,进行数据统计分析,自动形成房地产的市场价格,才能准确计算每个人的房产税纳税额。国家正在推进设立全国不动产统一登记机构,并建立统一登记信息系统,最终实行全国房地产信息联网共享,为房产税征收奠定坚实的基础。

综上所述,个人房产税改革不能是沪渝经验的简单修补,须结合我国社会经济条件、体制建设等,统筹考虑、优化设计,逐步建立起覆盖住房交易、保有等环节的房地产税收制度,释放个人房产税的经济效应和社会效应,促进我国房地产行业健康稳定发展,调控居民收入差距,推动我国经济社会持续健康发展。

参考文献

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[2]谷成.房产税改革再思考[J].财经问题研究,2011(4).

[3]智丽.对我国房产税立法改革的几点看法[J].黑龙江科技信息,2012(10).