土地收储实施方案

土地收储实施方案（精选7篇）

土地收储实施方案 篇1

土地收储开发 项目策划方案

土地收储及一级开发方案

一 项目基本情况 1.1项目概述

1.1.1项目名称

1.1.2区域位置

1.1.3项目区域的自然特征

1.1.4项目交通情况

1.2项目土地利用现况

二 编制依据

三 项目市场分析 3.1项目土地市场分析

3.2项目所在地房地产市场分析 3.3宏观政策导向

四 项目实施进度

4.1项目土地开发实施方式 4.2项目土地开发范围 4.3项目开发实施主要内容

4.3.1土地收储及出让流程

4.3.2土地征地拆除方案

4.4项目开发涉及政府职能部门

4.5项目土地供应方案

4.5.1土地供应模式

4.5.2土地供应计划

4.5.3土地一级开发深度

五 项目投资方案

5.1项目投资开发成本范围

5.1.1土地储备运营成本

5.1.2土地回收出让成本

5.1.3土地整理开发成本

5.1.4其他相关成本

5.2土地出让金估算 5.3挂牌底价估算

5.3.1底价确定程序

5.3.2底价计算方法

5.4土地销售收入估算

5.4.1项目部分土地二级开发完成后可实现销售收入

5.4.2项目部分土地进行二级开发成本及利润

5.4.3熟地地价估算

5.5项目融资方式分析

5.5.1项目开发资金使用特点

5.5.2融资模式的现状与问题

5.5.3融资方式比较及联动融资模式

六 项目方案总结

一.项目基本情况

1.1 项目概述

1.1.1项目名称

项目名称：土地收储及一级开发整体规划方案（湘阴县）

1.1.2区域位置

湘阴县位于湖南省东北部，南滨洞庭湖，湘资两水尾闾，东经 112 °30 ′-113 °02′，北纬 28 °30 ′-29 °03 ′，现隶属湖南省岳阳市。湘江自南向北贯穿全境，把全县分为东西两部，东部为丘陵岗地，西部为滨湖平原。全县辖19 个乡镇，418个行政村，总面积1581.5平方公里，人口73 万人，目前城区规划控制面积达50平方公里，建成区面积16平方公里。城区人口15万。

1.1.3项目区域自然特征

湘阴位于季风湿润气候区。四季分明，光照长，气温高，夏季长达4个月，同时降水集中在春夏暖热季节，高温期同多雨期一致。年平均气温为17℃，日极端高气温为40.1℃，极端低气温为-14.7℃。全年无霜期为223-304天。年日照1399.9-2058.9小时。年太阳辐射总量97千卡-119.38千卡/平方厘米。年平均降雨量1392.62毫米，雨季（3-7月）降雨平均量可占年平均总量的54.4%。年平均相对湿度为81.37%。全年主导风向为北风、南风、西北风，年平均风速3米/秒。

湘阴县境内河渠纵横交错，湖沼塘堰星罗棋布。湘资两水在县内流经长度达250余公里，内江流经长度70余公里，计有外湖81个，内湖78个，塘堰3372个，水坝2249座。主要河流有湘江、资江和白水江，主要外湖有横岭湖、团林湖、淳湖和荷叶湖等，主要内湖有鹤龙湖、洋沙湖、范家坝、白洋湖和南湖垸哑河等。水域面积98.56万亩，占全县总面积的41.56%，可利用率在55%以上，为养殖、捕捞、灌溉、航运、工业用水提供了十分充裕的水源。

全县土地资源构成可概括为“一山四水三分田二分道路和庄园”。地貌类型以冲积平原和岗地为主。成土母质以河流冲积物、湖积物、第四纪红土为主。全县平原面积702.11平方公里，低山21.4平方公里，岗地200.92平方公里，水域面积657.06平方公里。全县地势较平坦，土地适种性广。土壤以水稻土、红壤、潮土为主。西部堤垸平原和湖洲分布着水稻土和潮土；东部低山岗地分布着红壤和水稻土。平原土壤耕层深厚，质地疏松，肥力较高，适宜水稻、油菜、绿肥等作物生长。岗地红壤，质地较粘重，酸性强，缺乏养分，适种茶树。低山红黄壤，质地较松，有机质丰富，有利于林木生长。湖洲潮土土层深厚，土质肥沃，夏季淹水，冬季干涸，适种芦苇、意大利杨。

1.1.4项目区域交通情况

湘阴紧临省会长沙，居长沙、岳阳、益阳三市五县中心，区域位置长沙市以北、在省会“长沙市半小时经济圈”内，属“武汉三小时都市圈”范围内，沿湘江水路“通江达海”自古为湖湘要地。境内水陆交通十分便捷。水路承湘资沅澧四水，接烟波浩淼洞庭，航通万里长江。正在建设的三千吨级漕溪港深水码头南通长沙港，北接岳阳城陵矶港，是湖南省地理条件最优越的内河港口，长沙霞凝港和金霞保税物流园水上运输的重要支撑点，货轮可直接进湘江，出长江，直通远洋，同时又成为上游（长沙霞凝港）货轮和下游船只停泊转运的驿站。公路网络四通八达，长湘高等级公路（拓建中的芙蓉北路）30分钟可达长沙城区，60分钟可达长沙黄花国际机场；建成的湘阴沿江大道与规划中长沙至湘阴的沿江风光带对接：距京广铁路复线15公里，省道S308线横贯东西，向东接线京珠高速，即将动工新建的京珠高速复线，穿城而过，有2个出口。向西横跨湘资连接益阳；向北环洞庭湖直达岳阳。县内湘汨、湘营、湘杨、湘樟、临赛、新乔六大县级主干道连通各乡镇。通畅顺捷的水陆交通格局基本形成。

1.2项目土地利用现况

（单位：公顷）

湘阴县土地总面积：

153496.5

农用地

耕地：

42128.94

园地：

6246.53

林地：

15468.96

其他农用地：

25712.87

小计：

89557.30

建设用地

城乡建设用地：

10461.54

交通水利用地：

3428.67

其他建设用地：

165.33

小计：

14055.54

未利用地

水域：

30516.13

滩涂沼泽：

13152.94

自然保留地：

6215.04

小计：

49884.11

二 编制依据

1.中华人民共和国土地管理法

2.城市房屋拆迁管理条例

3.湖南岳阳市土地利用总体规划（2006-2020）

4.湖南国有土地使用权招标拍卖挂牌办法

5.湖南城县建设征地补偿安置办法

6.湘阴县政府房屋拆迁安置赔偿办法

7.湘阴县一级开发实施方案编制和审核办法

8.湘阴县土地储备管理办法

9.湘阴县人民政府关于进一步规范土地市场管理秩序的意见

三 项目市场分析

3.1项目土地市场分析（岳阳数据）

土地成交有所增加，地价随量快速上扬

国土部门统计数据显示，1-6月招拍挂出让土地共29宗，土地面积75.1万m2，土地实际成交15宗。其中，住宅和商服用地成交12宗，土地面积16.04万m2，成交金额2.19亿元，综合地价水平值1366元/m2，同比分别增长140%、45.7%、256%、150.6%。

土地成交量250200*********20082009成交量185.5192896445.940.152.935.381.787.5

从岳阳历年土地市场成交情况来看，2009年土地成交87.5万，远远低于2008年成交水平，回归2005年市场水平，一方面体现目前岳阳市场处于相对平稳的市场，开发商购地热情并未随着市场的回暖出现买地的热潮；另一方面也体现了目前岳阳二手土地市场交易的活跃。

3.2 项目区域房地产市场分析（岳阳市数据）

3.2.1开发投资持续增长，建设规模继续扩大

据市统计局数据，上半年，全市完成房地产开发投资25.42亿元，同比增长31%，其中商品住宅投资22.08亿元，同比增长18.2 %。房屋新开工面积139.15万m2，施工面积640.33万m2，竣工面积81.30万m2，同比分别增长61.3 %、87.5 %、120.9 %。住宅竣工面积 74.62万m2，同比增长152.8 %。全市共有在建房地产开发项目193 个，同比增长70.8%。截止6月底，全市共有房地产开发企业312家，其中外来企业82家，今年新增注册25家。

3.2.2资金来源增幅较大，购房能力有所增强

上半年，全市房地产开发企业资金来源47.07亿元，同比增长83.2%。其中企业自筹、银行贷款、预收款分别为22.47亿元、5.91亿元、9.94亿元，同比分别增长75.4%、123%、15.6%。

市区共办理房地产抵押登记 3329 起，抵押面积70.55万平方米，抵押金额22.58 亿元。其中，办理个人预购商品房抵押1953起，抵押面积23.66万m2，抵押金额5.84亿元；共办理在建工程抵押50起，抵押面积22.4万平方米，抵押金额

3.87 亿元。

3.2.3新增上市大幅增加，市场库存略有减少

1-6月，商品房上市面积50.59万m2，同比增长48.7%；其中商品住房上市面积48.06万m2，上市套数4495套，同比分别增长80.1%、86.3%；商业营业用房上市面积为1.85万m2，同比下降68.4%。截止6月底，市中心城区商品房累计可售面积为95.97万m2，其中商品住宅累计可售套数为5300套，面积为 62.29万m2，市场供应比较充足。

3.2.4商品房交易持续火热，住房消费需求旺盛

1-6月，商品房成交面积47.03万m2，成交套数4029套，成交金额13.71亿元，同比分别增长26.4%、29.3%、64.5%；其中商品住房成交44.57万m2，3758套，成交金额12.28亿元，同比分别增长27.4%、33.8%、70.7%；商业营业用房成交2.25万m2，236套，成交金额1.36亿元，同比分别增长0.68%、-21.3%、19.9%。

6月，商品房成交13.55万m2，1186套，成交金额3.92亿元，环比分别上涨69.8%、71.6%、65%。其中商品住房成交面积为13.33万m2，同比增长67.5%，环比增长75.7%；成交套数为1167套，同比增长94.8%，环比增长81.2%；成交金额3.75亿元，同比增长127.3%，环比增长73.1%。本月商品房放量成交，创历史新高。

3.2.5商品住房均价涨幅较大，品质楼盘带动上涨

1-6月商品房成交均价2915元/m2，同比上涨30.2%。其中商品住房成交均价2755元/m2，同比增长34%；多层成交均价2346元/ m2，同比上涨36.4%；高层成交均价2869元/ m2，同比上涨21.4%。商业营业用房成交均价6044元/m2，同比上涨19.1%。

6月，商品房成交均价2892元/m2，环比下降2.8%，同比增长27.1%；其中商品住房均价2834元/ m2，环比下降1.5%，同比增长35.7%，住房均价比上月略有下降。

3.2.6供销总量基本平衡，供销结构基本合理

（1）1-6月，商品房供销比（期间商品房上市面积:期间商品房销售面积）为1.076:1，其中商品住房供销比为1.078:1，商业营业用房供销比为0.823:1。上半年商品房供销基本平衡，住房市场供需两旺。

（2）商品住房供需以90 m2-144 m2为主。数据显示，上市商品住房中，90 m2以下的占1329套，90 m2-144 m2的占2897套，144 m2以上的占179套，分别占比30%、66%和4%，普通住房供应占比达到了96%。成交商品房中，90 m2以下的占686套，90 m2-144 m2的占2574套，144 m2以上的占498套，分别占比18%、69%和13%，普通商品住房成交占比达87%。

3.3宏观政策导向

3.3.1四月十五日国务院常务会议

（一）实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平

解读：

个人觉得，这个政策在一线城市或许影响并不大，但是在二三线城市的影响将是致命的！（1）将会扼杀一批贷过款，但是想换房的改善型客户的购房欲望。首付并不是最主要的难点，难点在于基准利率的1。1倍，这将让客户承担更多的银行利息，这是这些改善型客户所不愿，也不能承受的。

（2）一线城市的收入明显高于二三线城市，而且工资的上涨幅度也要高于二三线城市，加上一线城市的土地越来越稀缺，高利率换来的是高回报的话，还是有很多投资客敢于出手的，但是在二三线城市则不然，最关键的问题是高利率换不来高回报，则投资客持观望态度，则会导致二三线城市房子有价无市，甚至会出现大量的烂尾楼。

已经涨上去的房价很难在回调，特别是二三线城市，会让客户对整个市场失去信心，最后的结果就是开发商不让价，客户不买账，继续和07-08年一样，市场冷淡，导致闲资流向其他的投资领域，例如股市，或存入银行，市场缺乏活力，资金市场缺乏热钱，导致很多的产业受到牵连，经济下滑等情况的出现。

个人认为，这个政策，是会遏制房价的上涨，但是绝对是治标不治本，投资性购房最大的动机就是因为有利可图，当市场上的房子达到一定的饱和程度了，不具备投资价值了，投资客也就减少了，所以国家应该加大的是保障性住房，廉租房，公益房的修建力度和面积，应该是加大国家自身对社会保障的投入，而不是通过调控政策来抑制房价。让想买房的人有更多的购房渠道，而不是只有商品房一条路。

（二）4月17日，新国十条

从本次“国十条”标题“坚决遏制部分城市房价过快上涨”直观来看，针对的主要为一线城市，及部分房价上涨较快的2、3线城市。但是政策并未表明如何界定哪些城市为“房价过快上涨城市”因此，本次“国十条”政策的影响将是全面的。巨大的利空消息，将会对房地产业过快的发展起到切实的抑制作用，甚至引来房价大幅下跌；

从“国十条”具体条款来看主要运用2种手段，从3个层面来制约房价上涨。本次新政运用“政策调控”+“金融调控”并举的手段，从土地供应结构，房地产开发，房地产需求这3个层面来执行，从政策的力度来看是空前的； 政策逐条解读：

第1、2、3条——制约房地产市场需求

（1）商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；

（2）对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

（3）地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。解读：

上述3条主要是针对需求层面的新政，如果政策执行严格，将会极大的抑制以投资及投机为目的购房。目前我国房地产市场中投资需求占房地产总需求的比例相当大，当这一部分需求者撤出房地产市场，必然会显著影响整个房地产市场的供求状况。

从现阶段的市场来看，如果剥离了投资或投机购房人群。基本住房需求者，由于供需双方对房地产价格的预期相距甚远，供给和需求没有实现均衡，导致一方面房屋积压，另一方面又有很多居民持币观望，近期将持续一种博弈的状态，但从长期来看，由于开发商资金链压力，最终将导致房价大幅下跌，以适应刚性需求人群的支付能力。

第4、8、9、10条——加大房地产开发环节管理

（4）税务部门要认真做好土地增值税的征收管理工作，对定价过高、价格涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。

(8)房地产开发企业在参与土地竞拍和开发建设过程中，其股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利。

（9）严禁非房地产主业的国有及国有控股企业参与商业性土地开发和房地产经营业务。（10）对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。解读：

通过政策及金融手段的方式，对房地产开发层面加以控制，抑制房地产开发过热，政策也是针对拿地、开发、销售三个环节制订了明确的规定；

在开发商拿地环节的政策，主要是规定了参与“招、拍、挂”竟地开发商的资质问题，非主业的国有或国有控股房地产开发企业将不得参与商业性土地开发与经营；同时也规范了房地产企业拿地环节的融资问题；

在开发环节中，针对有土地闲置和炒地情况的开发企业在融资方面制定了严格的政策，禁止商业贷款同时暂停上市；

在销售环节中，制定了严格的税务清查工作，“枪打出头鸟”，对“定价过高、涨价过快”的房地产个案项目进行重点的清算和稽查；

第5、6、7条——调整土地供应结构

（5）房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。调整住房供应结构。

（6）房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

（7）加快保障性安居工程建设。地方各级人民政府要加大投入，中央以适当方式给予资金支持。住房城乡建设部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。解读：

2009年全国保障性住房土地供应仅完成计划一半，这也间接成为房价过快上涨的一个诱因，2010年“两会”期间，中央政府着重强调了保障性住房的执行力度，“二元化”的房地产格局已经确定，即政府提供保障性住房，来解决中低收入群体的居住问题。改善性需求及投资需求市场化；

本次政策更加明确了地方（尤其是房价过高、上涨过快的地区），加大保障性住房的供应量及建设规划的执行力度，通过政策性住房来平抑房价，满足低收入人群的居住及购房需求，解决民生问题；

四 项目实施进度

4.1项目土地开发实施方式

政府联合及委托开发企业实施一级开发的，由开发企业负责筹措资金、办理规划、项目核准、征地拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

4.2项目土地开发范围

（1）依法无偿收回、补偿收回或置换的土地；

（2）以市场方式收购或政府依法行使优先购买权收购的土地；（3）未确定土地使用权人的国有土地；（4）实施旧城改造需要使用的国有土地；

（5）产业结构调整、国有企业改制等原因调整的国有划拨土地；（6）原批准用途为非经营性用地改变为经营性用地的土地；（7）为实施城乡规划而需要依法征收的所有建设项目的土地；（8）其他依法可以纳入储备的土地。

4.3项目开发实施主要内容

4.3.1土地收储程序

（一）集体土地征收储备（1）储备程序：

第一步：市土地储备中心联合区储备中心对拟征用储备地块进行调查摸底，并进行前期定界测量工作；

第二步：根据拟征收储备地块的摸底材料情况，向所在区局办公室提交用地预审申请及相关文件资料，经批准后由相关科室承办初审，初审通过后，由区储备中心将相关资料提交市局土地规划处窗口进行预审。

第三步：被征收土地所在区国土资源局根据拟征用储备地块的摸底材料，准备征地报批资料，并会同预审意见一同报市国土资源局耕保处；

第四步：征地经政府批准后，市储备中心负责筹集资金，区国土资源局负责公告并实施征地协议的签订和补偿工作；

第五步：市储备中心向市规划局申请定点和编制控制性规划；

第六步：征地程序完成后，将征为国有的土地存入政府储备库，并按照规划实施前期开发和配套建设。（2）提交资料

1.建设用地预审意见；

2.区、县国土资源部门请示文件； 3.建设用地审查登记表； 4.现场踏勘登记表；

5.建设用地项目呈报材料“一书三方案”； 6.土地权属证明； 7.权属汇总表； 8.听证材料；

9.征收（用）土地告知书； 10.征收（用）土地确认书；

11.征收（用）补偿费标准合法性、安置途径可行性说明； 12.拟占用土地1：1万分幅土地利用现状图； 13.土地利用总体规划图（乡级）； 14.建设用地勘测定界技术报告；

15.可行性研究报告批复文件或立项批准文件； 16.城市建设规划部门的规定定点文件； 17.规划许可证； 18.社保方案意见。

（二）国有土地收购储备（1）办理程序：

第一步：土地储备中心对拟收购储备的地块进行调查摸底，查清地块的权属和土地利用现状；

第二步：土地储备中心向市规划局申请确定地块红线范围和土地用途；

第三步：土地储备中心与被收购单位达成初步收购意向，拟定收购储备方案，报局长办公会批准；

第四步：经局长办公会批准后，储备中心与被收购单位签订收购合同，约定付款期限和土地移交时间；

第五步：土地储备中心向市局申请办理国有土地使用权过户审批手续； 第六步：将收购土地存入政府土地储备库。（2）提交资料：

1.土地使用权收购申请书；

2.被收购土地单位营业执照复印件；

3.被收购土地单位法定代表人证明书（原件）及其身份证复印件； 4.被收购土地单位职工代表大会同意收购的决议； 5.国有土地使用权证书原件及复印件； 6.其他文件资料。

（三）储备地的出让方式及办理程序（1）土地使用权招标程序

第一步：对需要以招标方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；

第二步：服务中心对拟出让地块的资料进行审查，并进行现场踏勘，确定权确认权属和界址；

第三步：向市规划局申请编制拟出让地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟出让地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审；

第五步：服务中心根据批准的招标出让方案，组成评标小组，编制招标文件，完成招标准备工作；

第六步：利用社会媒体发布招标公告；

第七步：召开招标推介会，向社会介绍拟出让地块的情况； 第八步：受理投标申请，确认投标资格，接受投标报名申请； 第九步：组织开标大会，由评标小组评标，招标人根据评标结果，确定中标人。签订招标成交确认书；

第十步：招标出让资料移交局土地利用处办理用地审批手续。（2）土地使用权拍卖程序

第一步：对需要以拍卖方式供应的土地，由局主管处报经局长办公会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；

第二步：服务中心对拟拍卖地块进行现场踏勘，确认权属和界址； 第三步：向市规划局申请编制拟拍卖地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟拍卖地块进行评估的基础上，拟定土地招标拍卖方案，报局长办公会议会审；

第五步：拍卖方案经局长办公会议批准后，编制拍卖文件，做好拍卖出让准备工作； 第六步：利用社会媒体发布拍卖公告；

第七步：召开拍卖推介会，向社会介绍拟拍卖地块的情况；

第八步：接受竞买人报名申请，确认竞买人资格，发放竞买标志牌，布置拍卖会场； 第九步：按照公告的拍卖时间、地点，组织拍卖大会，确定竞买人； 第十步：与竞买人签订国有土地使用权拍卖成交确认书；

第十一步：服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。（3）联合拍卖房地产程序

第一步：市地产市场服务中心根据联合拍卖申请和审批文件，完成拍卖资料的审核和房地产现场踏勘工作，与拍卖公司签订《联合拍卖协议》；

第二步：服务中心在委托评估机构对拍卖房地产进行评估的基础上，拟定拍卖方案，报局长办公会议会审；

第三步：拍卖方案经批准后，市地产市场服务中心与拍卖公司共同发布拍卖公告，组织拍卖会；

第四步：拍卖成交后，共同与竞得人签订《成交确认书》；

第五步：服务中心将拍卖资料移交局土地利用处办理审批手续。（4）土地使用权挂牌程序

第一步：对需要以挂牌方式供应的土地，由局主管处报经局长会议批准后，将有关资料移交局地产市场服务中心；

第二步：服务中心对拟挂牌地块进行现场踏勘，确认权属、界址。委托挂牌的，与申请单位商定土地补偿的取得方式、标准等挂牌条件；

第三步：向市规划局申请编制拟挂牌地块的控制性规划； 第四步：服务中心在委托评估机构对拟挂牌地块进行评估的基础上，拟定土地招标出让方案，报局长办公会议会审；

第五步：实施方案经局长办公会议批准后，根据方案编制挂牌文件，在社会媒体上发布挂牌出让公告，按法定程序组织挂牌交易；挂牌结束后，签订成交确认书；

第六步：服务中心将资料移交局土地利用处办理用地审批手续。

4.3.2项目征地拆除方案

（一）征地补偿内容及标准依据《湘阴县城区集体土地上房屋拆迁安置暂行办法》

①征地补偿费包括土地补偿费、安置补助费。涉及青苗和其他土地附着物的，还应当向所有权人支付青苗补偿费和其他土地附着物补偿费。

②征地补偿费实施市最低保护标准。征地补偿费最低保护标准由市土地行政主管部门以乡镇为单位结合被征地地区居民的生活水平、工农业产值、土地区位以及本办法规定的人员安置费等综合因素确定，报市人民政府批准后公布执行。

③征地补偿费用于人员安置后再扣除地上物补偿部分，其余部分作为土地补偿费支付给被征 地的镇集体经济组织或者镇政府，用于居民生产生活。

（二）征地补偿方案本项目采用货币补偿方式与面积兑换及优购方式相结合（1）对拆迁的农户住宅采取货币安置方式的，按如下规定进行补偿和补助：

1.房屋拆迁补偿费：按照岳政发〔2009〕16号文件标准支付被拆迁房屋补偿费、房屋装饰装修及设施补偿费；

2.购房补助费：根据被拆除房屋的合法建筑面积，按350元/平方米标准补偿；

（三）装饰装修补助费：被拆迁对象每人按350元/平方米标准补助50平方米装饰装修费；

（四）失地安置补助费：被征地拆迁户的农业人口按2.3万元/人的标准进行补助，被征地拆迁户的农业人口中是独生子女的凭计生部门颁发的《独生子女证》增加1个人的安置补助费。居民户、外迁户不享受此项补助。

（2）面积兑换安置标准

拆迁农户住宅，采取面积兑换还建方式安置的，以该户正屋合法建筑面积兑换等量安置房面积，根据所兑换面积，按350元/平方米标准补助装饰装修费，兑换还建户农业户口安置补助费仍按本办法第六条第二款第四项执行。偏杂屋按岳政发〔2009〕16号规定标准实行货币收购，不再增加其它补偿和补助。

（3）优购标准

1.被拆迁对象每人可优购安置房50平方米，按“一户一套”在集中统一建设的居民区（点）进行安置。安置房原则上规划为多层住宅。安置房的基本户型为100平方米、125平方米、150平方米三种，供优购对象依照优购面积标准自主选择。各类户型产权面积与设计面积原则上偏差不超过5平方米，具体户型面积根据大多数被征地农民意见，按照规划要求，科学合理地进行优化设计。安置区内的车库一并纳入优购计划；

2.安置房建设以经济适用、满足居住功能为原则，按经审定的设计图纸施工，水电到户外，以毛坯房对外优购；

3.安置房基准价格为成本价，由建设管理单位申报，县物价部门参照我县经济适用住房或廉租房收购价核定。优购安置房均价暂定为1100元/平方米，三年后按物价变更系数再行调整；

4.安置房屋统一按初始登记办理分户证，办证费用由安置对象按有关政策规定承担。产权人为拆迁户户口本中载明人员，不得擅自变更；

5.安置居民区（点）住房之外的其它构（建）筑设施属投资人所有； 6.房屋交易参照国家经济适用住房相关政策办理；

7.安置房小区（点）物业管理费用和公共维修基金，由安置对象（业主）承担。

4.4项目开发涉及政府职能部门

在土地一级开发阶段主要涉及的政府部门有：国土局、发改委、规委、建委等相关政府部门。

（一）国土局主要负责土地一级开发预审；确定土地一级开发单位，并就土地开发的内容、标准、工程进度、监理、验收、违约责任、争议的解决方式以及开发费用、收益分配等内容以合同形式与土地一级开发单位进行约定；下达土地一级开发批复；负责一级开发土地的征地批复；会同有关部门进行土地一级开发的验收和开发成本的审核等工作。

（二）发改委主要负责一级开发土地的立项核准工作。

（三）规委主要负责一级开发土地规划意见书的批复工作。

（四）建委主要负责针对具体项目从资质、注册资金、项目资本金等方面对一级开发企业提出要求，对部分重点项目提出建设意见，以及拆迁许可证的批复工作。

4.5 项目土地供应方案

4.5.1土地供应模式

根据湘阴县出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法，本项目在完成土地一级开发的征地、拆迁、规划、大市政等各项工作后，通过土地公开市场方式（招标、拍卖或挂牌）供应。

4.5.2 土地供应计划

本项目拟出让用地面积为4000亩。根据土地一级开发及招拍挂出让流程，结合已制定的征地、拆迁、市政工程的开发建设计划，本项目预计在2010年10月开始进入一级开发工作程序，于2011年开始入市准备工作，于当年底前上市公开交易。

4.5.3土地一级开发深度

本项目完成土地一级开发时的市政基础设施条件达到“七通一平”的状态，即宗地红线外上水通、下水通、雨污水通、配电通、燃气通、电讯通、道路通，宗地内场地平整。

五 项目投资方案（虚构数据）

5.1 项目投资开发成本范围及估算

(一)征用土地费用:土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地面附着物补偿费、耕地开垦费、新增建设用地有偿使用费、征地管理费、土地测量费。

(二)收购或收回土地费用:土地补偿费、地面附着物补偿费、拆迁安置费、破产或改制企业职工安置费、土地测量评估费、中介费。

(三)开发整理土地费用:土地测量评估费、房屋拆迁费、土地前期开发费(不含市政大配套费用)、土地整理费、中介费。

(四)处置土地发生的费用:招投标、拍卖、待出让出租等过程中发生的土地评估费、拍卖手续费、广告、中介费等。

(五）银行贷款利息:在储备或处置土地过程中支付的银行贷款利息。(六)经财政部门同意的其他符合规定的成本费用。

本土地一级开发项目直接投资主要包括征地补偿费、拆除补偿费、前期工程费、基础设施建设费等，经计算为7152.4万元，折合到建设用地（237亩），约为30万元／亩；折合到建筑面积（138413平方米）约为517元乒平方米。间接投资主要为建设期利息、一级开发收益、税金等，合人民币1146.7万元。总投资为直接投资与间接投资之和，为8299.1万元，折合到建设用地（237亩）约为35万元／亩，折合到建筑面积约为600元/平方米。具体投资估算详见下表：

序号

项目

金额（万元）

备注

（一）前期费用

121.9

1.1至1.8项之和

1.1 测绘费

6.3

以建设用地面积为基数，按0.4元／平方米计算 1.2 办理规划手续费

5.5

以规划建筑面积为基数，按0.4元／平方米计算 1.3 钉桩钉线费

12.6

以建设用地面积为基数，按0.8元/平方米计算 1.4 地质灾害评估

根据市场行情，结合收费标准，暂定为20万元 1.5 委托可研费

根据市场行情，暂定为20万元

1.6 出让评估费

根据市场行情，结合收费标准，暂定为15万元 1.7环评费

根据《国家计委、国家环境保护总局关于规范环境

影响咨询收费有关问题的通知》，取20万元

1.8 挂牌交易费

22.5

1亿以内22.5万元，1亿以上0.5%o

(二)征地拆除费用

3969.9

2.1至2.3项之和 2.1 征地补偿费

3300

11万元／亩（包含土地补偿费及人员安置补助费）2.2 地上物拆除补偿费 270

以现状地上楼栋为基数，按每栋30万计算

2.3 防洪费

399.9

《征收防洪工程建设维护管理费暂行规定》20元／平方米

（三）市政工程费用 2720.0

（四）不可预见费 340.6

按照前三项和的5%

（五）项目直接投资 7152.4

前四项之和

（六）建设期利息

131.3

5% 银行贷款

（七）收益

582.7

项目直接投资的8%

（八）税金

432.7

5.5%营业税 合计 8299.1 项目直接投资+利息+收益+税金

5.2 土地出让金估算

项目规划总用地面积199994平方米，规划总建筑面积138413平方米，其中住宅建筑面积128369平方米，商业建筑面积5044平方米，配套建筑面积5000平方米，容积率0.9。该项目所在区域处于市住宅用途基准地价八级地价区，根据该区域类似项目的住宅、综合的地价水平情况，结合项目自身实际情况，本项目地价水平按照住宅楼面出让金单价120元／平方米、商业用途出让金单价210元/平方米、综合楼面出让金单价150元／平方米进行估算，出让金计算过程如下：

住宅用途出让金总价=拟建的住宅建筑面积×楼面单价=128369×120=1540.4（万元）

商业用途出让金总价=拟建的商业建筑面积x楼面单价=5044×210=105.9（万元）

综合用途出让金总价=教育配套建筑面积×楼面单价=5000×150=75.0（万元）

项目总出让金为以上三项之和，即1721.3万元。

5.3 挂牌底价估算

5.3.1挂牌底价确定程序

（一）由有资质的评估机构根据评估期日的正常土地市场价格，对出让地块的出让底价进行评估并出具评估报告。

（二）市国土局和市发展和改革委员会根据估价结果，结合政府产业政策提出招标、拍卖、挂牌出让底价初步建议。

（三）市国土局就招标、拍卖、挂牌出让底价会同市发展改革、规划、建设、财政等相关部门审议。

（四）市国土局会同市发展和改革委员会根据审议意见确定最终底价，特殊情况与市发展和改革委员会共同报市政府批准。

5.3.2 底价计算方法

挂牌底价为一级开发综合成本与土地出让金之和。一级开发综合成本为项目总投资成本（包括一级开发的开发商利润），即8299.1万元，土地出让金总价为1721.3万元，本项目挂牌底价估算为10020.4万元。

5.4 土地销售收入估算

主要采用假设开发法来确定项目经过一级开发后预计能实现的土地销售收入，以此来考察本项目在市场上的经济实现能力。

5.4.1项目二级开发完成后可以实现的销售收入 根据项目区域市场调查分析，考虑区域市场价格水平和市场发展趋势，确定在本项目建成后，住宅及商业可以达到的销售均价分别为2700元／平方米、3000元／平方米。因此，项目二级开发完成后可以实现的销售收入计算如下：

销售总收入=住宅建筑面积×销售均价=128369×2700+5044×3000=36172.8（万元）

5.4.2项目二级开发成本及开发商利润

项目二级开发成本及开发商利润总计为19266.9万元，包括建安综合成本、销售费用、开发商利润，具体估算过程如下：(一）建安综合成本

根据现行《建设工程概算定额》，并综合考虑各用途房地产的建筑结构及装修状况及其区位等因素影响，测算项目二级开发建安综合成本为16215.9万元，详见下表。

(二）销售税金及销售费用根据有关税收规定和一般销售费用水平确定销售税金及销售费用，本项目销售税金及销售费用合计为2712.9万元。

(三）二级开发的开发商利润

本项目物业类型为居住、商业，二级开发的开发期为2年，根据项目实际情况和房地产开发一般利润水平，二级开发的开发商利润按照建安综合成本（不含利息）的2既进行测算，如下所示：

二级开发的开发商利润=15254.8×20%=3051.0（万元）

5.4.3熟地地价估算

熟地地价=（项目二级开发的销售收入－项目二级开发成本一开发商利润一销售税费）÷[（1＋利率）2-1+利润率＋l〕

=(36172.8一16215.9一3051.0一2712.9）÷｛[(l+6.3%）2-1]+20%+1}=10671.7（万元）

5.5 项目融资方式分析

5.5.1 项目开发资金使用特点

（一）资金投入与回收的集中性

（二）资金使用对象的广泛性与差异性（城市范围内各种经营性和非经营性用地统筹储备和开发）

（三）资金回收周期与周转速度的不确定性

受土地市场和房地产市场中供求关系的影响

受宏观经济周期波动状况、政府政策与策略的影响

5.5.2 融资模式的现状与问题

（一）土地储备机构的两种基本组织形式：

政府全额拨款的事业单位

政府投资组建并授权经营的土地开发企业

（二）土地储备机构的两种基本融资方式

通过政府土地主管部门申请贷款或委托具体实施土地储备与一级开发的土地一级开发企业申请贷款

具备自行融资的资格，可以直接利用银行贷款和股权合作等各种融资方式

（三）融资渠道

用财政拨款获得启动资金或资本金，用银行贷款筹措土地储备和一级开发过程中所需的主要资金。

尝试了信托融资和股权融资等方式：

信托融资：融资成本不断提高，融资规模限制没有实质性突破；

证券融资：短时期内很难成为土地储备机构的主要融资方式。

（四）土地储备贷款政策

商业银行对土地储备机构发放的贷款应为抵押贷款；

贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%；

贷款期限最长不得超过2年。

（五）目前土地储备和一级开发的融资模式

土地储备机构负责项目实施，资金来源为财政拨款。

土地储备机构负责项目实施，资金来源为土地储备贷款，由土地储备机构与银行签订贷款合同。

通过招标等方式选择土地一级开发企业负责项目实施。

（六）项目融资面临的现况

需要政府解决融资问题的土地类型过多，而且主要依靠地方财政拨款或申请贷款，制约了政府土地储备和一级开发的规模。由于缺乏灵活有效的融资方式组合，对于那些收益前景良好但储备开发周期超过两年的经营性用地，难以实现储备和开发，影响了供给储备规模。

通过土地一级开发企业自行融资并可在两年内实现供应的土地，由于回收资金中的土地增值收益直接上交财政，使土地储备机构投始终处在启动资金或资本金没有稳定来源、投资能力不足的状态，制约了其投融资能力的积累和增长，进而研究影响了其土地储备和一级开发能力的成长。

5.5.3融资方式比较及联动融资模式

融资方式比较

联动融资模式：

联动融资模式是指通过不同融资方式（土地储备基金、财政拨款、银行贷款）的联动互补，设计出的满足当前实际需要的且符合相关政策要求的组合融资模式。

面向各种不同类型和风险特征的土地储备和融资需求，需要同时兼顾当前和长远的土地储备特征和房地产市场的未来发展，需要组合不同时期不同特征主体的利益和风险。

联动融资特点：

一揽子解决众多风险程度不同的土地储备和一级开发项目的融资问题。通过金融合作协议，加强了不同风险特征项目之间的关联。

通过土地储备基金，更广泛的支持各种类型土地的储备与一级开发，增强政府土地储备能力，发挥土地储备规模和储备时间对土地市场供应的影响力，更好的引导和调控房地产市场的协调健康发展。

需要国土资源局、土地储备机构、合作银行之间，就合作协议框架下各类项目的风险评估取得共识，包括评估标准、评价方式和评价结果。

风险评估标准与评价方式应构成金融合作协议的重要组成部分。

六 项目方案总结

6.1土地储备和土地一级开发的区别与联系

两者的区别：

土地储备，是指市、县人民政府国土资源管理部门为实现调控土地市场、促进土地资源合理利用的目标，依法取得土地，进行前期开发、储存以备供应土地的行为。该制度的建立，旨在加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力。

土地一级开发，是由政府或其授权委托的企业进行土地征收、拆迁、土地平整，进行地上、地下市政基础设施和社会公共配套设施建设，使土地达到“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”的建设条件活动。土地一级开发的项目实施模式，有政府土地储备机构负责实施并委托开发企业负责土地开发具体管理和授权开发企业负责实施两种模式。

两者的联系：

纳入政府土地储备范围的土地，在进行土地使用权出让前，需要按照土地一级开发的模式，对地块进行土地开发工作。

6.2本次项目方案重点在于学习整个项目开发的路线及思维模式，随着项目的深入发展，本方案将会得到更为完善的修正和改进。

土地收储实施方案 篇2

一、土地收储资金的现状

目前土地收储的资金来源主要有两种。

第一种是政府财政拨款。财政拨款有两种方式, 一是财政拨付的开办资金,一般是土地收购储备机构成立时政府一次性拨付的启动资金,这部分资金的特点是无偿性和数量有限性。开办资金在土地收储机构成立时作为启动资金有积极意义,但要作为主要资金来源显得不切合实际。二是财政部门从国有土地出让收入中安排用于土地收储的资金,是建立在土地收储工作已经完成、前期费用已经发生, 并且土地已经出让、款项已经收回的前提下的。但由于各地财政的状况不一、各地银行对土地储备机构融资的条件不尽相同。因此,财政回拨的资金实际上不能足额计提和拨付,也不能成为土地收储的主要资金来源。

第二种是土地收储机构按照国家有关规定举借的银行贷款及其他金融机构贷款,它是目前土地收购储备机构的主要资金来源。以土地使用权作抵押向银行申请贷款,土地抵押贷款能确保贷款安全, 大大降低金融机构的贷款风险,又可以增强对借款人的风险约束。但是对于土地收储机构而言,由于收储资金需求量大,利息支付重,如果向银行借贷过多,将增加储备成本,影响土地的收益。

二、收储资金管理存在的风险

1.融资渠道单一

政府财政拨款在整个资金来源结构中份额过小,大部分资金过多地倾向于银行贷款,有的收储单位的银行贷款占到80%以上,这就使土地收储资金不能得到充分保障,影响到土地正常的收购、土地前期开发投入和日常资金支出等,不利于土地收储目标的最终实现。融资渠道过于单一,资产负债率较高,一旦国家货币政策收紧,银行将面临资金严重不足,同时没有其他渠道可以补充资金,土地收储的资金链发生断裂的风险。

2.银行贷款期限与土地收储周期不相适应

土地收储是一个资金密集、周期性长的运作过程。国家相关规定要求土地净地出让,这就意味着不仅要求进行土地收购,还要进行土地整理。通常, 收储的周期是比较长的,需要经历一系列的环节, 周期一般是2-5年,如果某个环节出了问题则会拖得更久。而用于收储项目的银行贷款规定不超过2年,贷款期限比较短,前一时期土地收储机构以借新债还旧债的方式维持运行,容易产生银行贷款无法偿还的风险。

3.资金投放与收回时间不好把握

土地收储过程中资金循环周期长,回流时间难以把握,政策上没有严格的限制。土地收储机制运行过程包括土地收购整理、土地储备和土地供应等阶段,运作中必然以大额资金占用为条件,先期投入的资金只有到土地供应阶段才能收回。如果被收购企业自身债务繁重,又涉及法律纠纷、职工安置与补偿等复杂问题,会使得收储工作难度加大,收储时间也会延长,最终影响宗地及时推出,那么收储机构投入的本金和利息就不能及时的收回。

4.收储价格不能统一

实施土地收储过程中可能涉及的价格包括土地价格、地上附着物补偿费、职工或住户安置费、企业异地建设费、企业债务、土地过户的税费等。对于收储土地价格由于国家没有具体的规定,各城市在制定土地收购储备实施办法时也没有做出明确的界定,收购双方对于价格确定存在巨大分歧。例如,被收购方是企业单位,他们往往考虑自身需要解决问题包含的费用,如职工安置费、企业异地经营及债务所需要的费用作为确定土地收购价格的依据。而对于土地收储机构而言,则更多关注收购储备过程中的资金平衡,如果收购价格过高,在土地市场波动时便会出现资金风险。

5.市场的经济波动和政府房地产政策的变化

土地收储对国家经济政策的敏感度较高,如果遇到国家宏观经济政策和房地产政策调整,如利率上调、央行减少货币投放量、房屋价格受政策调控大幅回落,导致市场购买力下降,土地出让会大幅减少,贷款大量积压在库存土地上,信用风险大增。

三、国家对土地收储融资的政策

我国开展土地收储工作不过10多年时间,近几年,随着土地收储工作不断深化,国家陆续出台了相关政策来防范风险。

2011年,中国银监会《关于切实做好2011年地方政府融资平台贷款风险监管工作的通知》(银监发〔2011〕34号)中严格加强新增平台贷款的管理, 合理确定贷款期限和还款方式,同时全面推进存量平台的贷款整改,对于到期的平台贷款本息,一律不得展期和以各种方式借新还旧。

2012年3月,中国银监会印发了《中国银监会关于加强2012年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见》(银监发〔2012〕12号),要求各银行金融机构遵循“政策不变、深化改革、审慎退出、重在增信”的总体思路,严格平台公司新增贷款条件, 对监管类平台新增贷款进行重点监管。

2012年12月,国土资源部办公厅关于印发《土地储备机构名录(第一批)》的通知:“为加强土地储备机构的规范管理,将审核通过《土地储备机构名录(第一批)》予以印发。国土资源部将定期更新土地储备机构名录,地方各级国土资源主管部门不得为名录以外的机构办理储备土地登记、核发土地使用证。同年,国土资源部、财政部、中国人民银行、中国银管会下发了《关于加强土地储备与融资管理的通知》(国土资发〔2012〕162号),其中规范土地储备融资行为:土地储备机构确需融资的,应纳入地方政府性债务统一管理;土地储备融资资金应按照专款专用、封闭管理的原则严格监管。还指出要严格土地储备资金管理,土地储备机构应于每年第三季度根据年度土地储备计划,编制下一年度土地储备资金收支预算,经国土资源主管部门审核后, 报同级财政部门审定。

2013年,中国银监会出台的《关于加强2013年地方政府融资平台贷款风险监管的指导意见》(银监发〔2013〕10号)中政府融资平台融资监管持续收紧,要求各银行控制地方平台贷款总量,不得新增融资平台贷款规模。同时严控新增,对新发放平台贷款提出必须满足“现金流全覆盖、有符合规定的抵押担保、符合《关于制止地方政府违法违规融资行为的通知》(财预〔2012〕463号)要求等”六个前提条件。严格审批制度,对于新增贷款,由总行统一授信和审批,加强支付监督,防止贷款挪用。

由此可见,政府为了防范收储资金和地方债务风险,逐年加大融资监管力度。

四、规避资金管理风险的建议

针对前文提出的土地收储资金管理存在的风险,在工作实践中为合理规避其中的风险因素,提出以下建议。

1.拓宽融资渠道

由于土地收储具有运作周期长、资金需求量大的特点,为了保证资金来源的多样性,减少单一渠道出现问题带来的风险,采取发行土地债券和土地信托的方式,作为土地储备补充资金。土地债券就是地方政府及其土地收储机构为了完成土地收购、拆迁补偿、开发整理等职能,向社会发行的、以土地出让收益为担保、承诺在一定时期内按约定支付利息并偿还本金的债权债务凭证。土地信托就是指土地收储机构作为委托人,将待开发的土地信托给受托人,由受托人发行出让受益凭证。受托人将募集的资金作为土地对价支付给委托人,委托人用信托资金自主或聘请社会企业进行土地整理开发工作。开发完成后,进行土地公开出让,用所获资金支付土地出让受益凭证持有人收益。

2.建立完善的土地收购储备资金监管机制

提高土地收储计划执行的严肃性,确定与收储规模相适应的融资额度。土地收储机构储备土地举借债务规模,应当与年度土地储备计划相衔接,并报经同级财政部门批准,一经批准,总量不能进行调整,不得超计划、超规模借贷。土地资金的支出, 只能用于储备土地的开发和与之配套相关工作的支出,实行专款专用,不得挪作他用。为消除资金使用安全方面的风险,严格业务操作流程和财务收支程序,严格报批、审查手续,严格核算、审计手续,有效的构成一道道“防火墙”,保障资金的安全。

3.合理确定土地收购价格

确定土地收购价格是土地收储工作中重要的一环,土地价格确定的不合理,不但会增加收储成本, 而且给收储机构正常运转带来风险,所以我们应结合科学的测算方法来确定土地收购价格。目前,最常用的测算方法是市场比较法和成本逼近法。市场比较法是将待估土地与近期发生的类似案例进行比较,以此估算土地价格,是测算土地价格的普遍选择;成本逼近法更加适用于工业用地和净地收购。但无论采取何种测算方法,合理确定土地收购价格还应结合市场状况、区位情况、城市规划、待收宗地具体情况等方面综合考虑,从而有效降低风险。

4.加大收储前期工作,压缩整理周期

试论如何做好土地收储工作 篇3

关键词：土地收储；工作；必要性；问题；建议

土地收储工作是指土地的收购与储备，是为了更进一步管理和完善地方国有土地的使用，提高土地的利用率。近年来，通过土地收储工作的实施，地方政府的财政收入明显增加，城市的规划与建设也更加趋于科学、合理。虽然土地收储在政府工作中取得了一定的成绩，但是在推进的过程中该制度所存在的问题也日益显现，因此，本文针对土地收储工作存在的问题进行深入的分析，提出改善土地收储工作的建议，从而帮助我国的土地收储工作更加完善、有效。

一、土地收储的必要性

土地收储工作即国家和地方政府对尚未开发或开发利用不充分的土地进行依法收购、储存，当有新项目引进或者公共服务项目开发建设时，再把这些已储备的土地投入市场，以保证土地利用率的最大化。在土地收储工作方面，其实施的必要性主要有以下两个方面：（一）土地收储工作是国有资源管理的重要手段之一。土地收储工作可以有效保护国有资产不外流。目前，在我国经济飞速发展的背景下，各种项目的开发与建设也在不断的增加，因此，土地就成了各个开发商争相抢夺的目标，有些开发商为了自身利益，私自圈地、囤地和违法违规建设，造成了国有土地的流失与浪费。所以，加强土地收储工作对国家资源的管理优化具有重要意义。（二）土地收储工作可以有效提高国有土地的利用率。土地作为国家和地方政府规划发展的首要条件，科学、高效的利用可以使地方城市的建设与发展更加完善、合理，从而避免了项目规划不合理造成的资源浪费。同时，优质土地的储备还可以吸引外部资产的投入，促进当地经济的发展。

二、土地收储工作存在的问题

虽然土地收储工作在国家与地方发展中起到了很多积极地推动作用，但是在实际的运行过程中效果并不理想，其中，存在的问题主要有以下几点：（一）土地收储工作相关法律体系不完善。在当前土地收储工作的实施中，由于法律体系的不健全，某些工作在进展过程中缺乏一定的法律支撑，造成土地收储工作进展缓慢、困难重重。例如，土地储备部门准备对市内某块闲置土地进行收购存储时，因缺乏详细明确的法律依据，导致出让方与受让方在土地的出让价格上达不成共识，从而造成土地收储工作进展困难。（二）收购资金的匮乏。土地的收储工作是需要大量资金投入的，这就要求国家或地方政府必须得有充足的闲置资金进行周转和使用。我国的大多数地市都处于发展阶段，当地政府财政收入的大笔资金投入到城市的改造和扩建当中，可用资金有限，甚至有的地市财政出现赤字，使地方政府在土地收储工作方面显得心有余而力不足。（三）各行政部门之间缺乏有效的沟通和配合。土地收储工作是政府一项大的投入，需要多个行政部门的协调和审批。但是在实际的工作当中，由于各行政部门之间不能进行有效的沟通和协调，收储意见难以统一，导致土地收储工作进展缓慢，常常错失先机。

三、改善土地收储工作的建议

不断完善土地收储工作可以有效提高土地的利用率和规范市场秩序。对土地收储工作中存在的问题进行分析研究，着力解决这些问题，能够促进今后土地收储工作的顺利开展。（一）完善、明确土地收储工作法律法规，确保收储工作有法可依。认真落实国家《土地储备管理办法》，针对不同地市指定相应的土地收储制度，完善土地收储工作的法律法规，努力做到不同性质土地的收购与储备都有法可依，有据可查。明确土地收储工作中各行政部门的责任与义务，避免相关部门在土地收储工作中出现推诿扯皮现象。同时，要加强国家土地收储工作的宏观调控能力，从源头上遏制开发商或个人非法占有和使用国家土地。（二）优化地方政府产业结构，为土地存储工作资金运用提供保障。各地区政府部门要积极调整产业结构，对国有企业中资产负债率高和落后淘汰项目要彻底进行整治，积极扶持绿色环保、具有发展潜力的国有企业和单位，保证政府财政投入的有效性。在土地收储资金方面，各地政府在年度工作计划中要优先考虑土地收储工作中的资金储备与预留，为各地政府的发展规划与土地流转提供有力保障。（三）做好各行政部门间的沟通协调工作。为了能够有效提高地方土地收储工作的效率，相关职能部门要积极改善工作作风，努力提高部门职员的主观能动性。同时，要加强各地政府行政部门间的沟通与协調工作，要求各部门相关负责人对即将收储的土地进行上会研究，对土地收储中存在的问题进行协商探讨，保证土地收储工作的顺利开展。在国有土地的使用与规划上，要及时向社会与人民群众公开公示，自觉接受群众与社会监督，为今后土地收储工作打好基础。（四）创新土地收储方式，制定适合当地实情的土地收储办法。创新土地收储方式可以使土地收储工作变得更加灵活有效，对已批未建或到期未续的土地，若仍处于闲置状态即按规定没收其使用权；对以出让方式获得的土地，中途出现开发商无力继续开发的，要立即回收入库：对“城中村”的土地收储工作中“拆迁难”的情况，可采用“村改居”的开发方式进行土地储备，保证土地收储资金投入的最小化。在一些特定地区要制定符合当地实情的土地收储办法，例如，我国西部的二三线城市发展较为缓慢，空置土地较多，这样就没必要储备太多土地，如果储备过多则会会造成资金的积压与浪费。结束语：土地收储工作是国家和地方政府优化土地利用率，提高财政收入的有效手段。加强土地收储工作不仅可以有效保护国有资产，还可以推动城市建设的进程，同时，也为各地区的招商引资做良好的铺垫，对促进当地的经济发展提供有力保障。通过分析我国土地收储工作中存在的问题，提出一些改善土地收储工作的建议，帮助国家和地方政府加强土地的管理，从而有效提高土地收储工作的效率。

土地收储流程 篇4

土地收储流程

1.管委会及有关部门确定收储土地，通知我中心实施收储。

2.我中心报请管委会批准后委托相关测绘单位对拟收储地块实施地籍测绘工作并出具地籍测绘报告（如测绘费用超过限额，则需通过政府采购程序选取测绘单位进行地籍测绘工作）。

3.我中心持地籍测绘报告向新区土地发展中心申请拟收储地块的土地收储计划，新区土地发展中心审批后将土地收储计划上报新区规国局，土地收储计划经新区规国局审核后上报至新区人民政府，最终由新区人民政府下发土地收储计划批复文件。

4.同时，我中心依据土地收储相关规定委托评估公司，由评估公司按照不动产权证书规定的土地用途、地上建筑物状况、土地现状利用条件等对拟收储地块进行土地和房产价格评估并出具评估报告。根据评估结果，我中心与产权人协商确认土地收储方案，包括土地收储补偿金额、付款方式、交地方式等。

5.我中心和产权人就收储事宜达成初步意见后，将拟收储地块的土地收储方案上报管委会并取得管委会批准。我中心依据管委会批文与产权人签订土地收储补偿协议。

6.根据土地收储补偿协议条款，我中心向开发区财政局相应科室请款（需提供管委会批文、土地收储补偿协议、产权人提供的收储补偿款免税代开发票等）并向产权人付款。

7.产权人向土地行政管理部门申请办理土地注销手续，土地注销后我中心向土地行政管理部门申请办理拟收储地块的产权登记手续（所需材料包括管委会批复、土地收储计划批复、地籍调查材料、产权人提供的免税代开发票等）。

关于做好土地收储出让工作的建议 篇5

：

按照县委政府安排部署，做好土地收储出让工作，县国土局通过全面摸底排查，巳制定2018年收储出让宗地(？宗地)，为全面打赢土地收储出让工作，实现土地净收益？？亿元攻坚任务，建议:

一、加强组织领导。

1、按照“政府领导，部门配合，协调推进”的原则，土地储备出让专项工作领导小组每周四上午定期组织国土、规划、财政及相关乡镇主要负责人、考评中心，召开土地收储出让宗地协调推进会，对具体工作任务进行再部署、再推进，直至任务完成。

2、县土地收储出让专项工作领导小组对拟收储出让宗地按照宗地情况分期、分类下达土地储备出让工作任务通知，明确时间节点任务，考评中心跟综督办。

二、运作思路

按照县政府批准的2018年土地收储出让计划，根据宗地情况、财政情况、市场需求情况，有序推进实施。

1.依据省政府批复文件，由国土局基础地理信息中心、征地事务所、储备中心与规划局、有关乡镇政府，在5月底前完成现场勘测，确定待征土地位置、面积、边界放线工作及出具规划设计条件。

2.土地征收，签订征地补偿协议，建议政府将土地征收设定两个时间节点，分别是6月中旬前和10月中旬前，由收储出让宗地所在地乡镇政府负责将地上清表工作处置完毕。

3.征收土地资金保障，根据征地事务洽谈情况，财政局保障资金到位，由国土局财务科、储备中心与财政局负责征地补偿资金拨付到位。

4.土地挂牌出让，储备中心根据征地补偿情况，对已完成征地程序的地块，及时逐宗筹备召开资产会会议议题，按照资产会会议纪要，草拟国有土地使用权出让方案报请政府审批，与公共资源交易中心共同发布并完成拟出让土地的招拍挂工作。

三、具体工作方案

1、存量建设用地（共10块）

时间节点建议：

2、批而未供的地块（共16块）

时间节点建议：

3、待报批的地块（共5块）

时间节点建议：

土地收储实施方案 篇6

当前，全国党的基层组织和党员中广泛开展了创建先进基层党组织、争做优秀共产党员活动形成了浓厚的创先争优氛围。“创先争优”不是一句浮于表面的口号，而应深刻烙印在党的组织、思想、行动上；党先进性的保持、党员优秀性的锻造，都离不开基层的土壤和群众的支持。“创先争优”不是一个高高在上的倡议，而是时刻鞭策数万名党员投身基层，贴心群众的行动指挥棒。在今年，市委市政府更是把开展“万名干部下基层、当好群众贴心人”活动，作为创先争优活动的重要内容，作为做好群众工作的重要平台，作为转变作风、提高效能的重要抓手。活动搞好了，创先争优活动的大头就抓住了。

作为基层党组织，如何将“创优争先”夯实于基层土壤，形成长效机制；关键在于如何立足本单位职能，立足本职岗位，开展有本单位特色的“创先争优”活动，并随着“创先争优”活动的深入，不断探索和总结，一方面为更好完善群众服务工作提供经验支持，另一方面也能成为供给党的组织建设和队伍建设的精神食粮。由此可见，要在“创先争优”活动中作出实绩，一线党组织必须充分发挥本单位的职能优势。正所谓“欲求物有所变，必先立足自身”。

市土地储备中心就是这样一个拥有专业优势的职能机

认真分析研究国家土地市场的方针政策，特别是我市对土地储备机构管理体制的调整，从而探索和总结出“五个服务、三个力保、三个创新”的工作思路。（即为城市建设服务，为工业强市服务，为重点项目服务，为招商引资服务，为增加财政收益服务；力保发展，力保储备，力保重点；在资产管理上创新，在项目带动上创新，在工作机制上创新；力求在地块综合开发上取得突破，在组织征迁和地块净地出让上取得突破，在土地出让收入和净收益上取得突破）

在工作机制上，我们坚持“围绕中心，服务大局”的理念，创新土地收储运作模式。探索出政府主导、市场化运作的一级开发整理模式。表现为：政府主导型（即由区级政府、开发区和园区管委会组织实施一级开发）、市场主导型（采取公开招商、招标形式，吸纳社会资本参与，由开发企业提供资金实施一级开发）、企业主导型（由申请收购的企业按照城市规划要求自行组织拆迁安置工作，实施一级开发）；可以说这样的创新模式走在全省土地工作中的前列。创新不能脱离于环境氛围的变化，随着国家政策的调整，特别是《国有土地上房屋征迁与补偿条例》的出台，我们的主导模式也顺应了这一趋势，将一级开发整理的主体调整为辖区人民政府或开发园区管委会。

不管是工作思路的创新还是工作机制的探索，终极目标和归属点都是通过科学的土地收储工作，既维护被收储的利

层群众的意见和建议，以推出“典型事例”、撰写“民情日记”“调研报告”等形式，将收集到的意见和建议，梳理汇总、认真分析，结合国家有关政策和中心工作实际，尽力帮助解决一些实际困难和问题。例如对于迎江区龙狮桥乡有关土地补偿款问题说明的转办单，中心认真、及时地按照要求进行了回复；根据市政府领导指示，我中心将东部新城商务区三期地块成功出让后，根据东部新城商务区项目审计结果，与迎江区政府结清所有费用；这也是“万名干部下基层，当好群众贴心人”活动的一项重要内容。

二是宣传政策，答疑解惑。中心党员、干部根据自身工作实际，在下基层过程中，采取知识讲座、上门宣讲、发放资料等方式向社区群众宣传土地收储相关的政策法规，并对群众重点关心的土地征迁政策进行解答，帮助群众学法、知法、守法，更好的维护自身利益。大观区高花社区是我中心基层帮扶点，针对该区属于城乡结合部、征地拆迁任务重、群众对国家政策了解少的特点，由中心分管领导与业务科室的同志担任社区的长期土地政策顾问，帮助他们了解国家的土地新政策，并给他们赠送了相关的土地常用法规政策汇编。

三是真诚关怀，热心服务。中心干部带着感情、带着责任，真心实意同基层群众交朋友，深入开展走访慰问活动，为贫困党员、老党员、老干部、低保户和生活困难群众送去

请专家开展了规划、土地、拆迁有关知识讲座，组织编辑了《土地储备常用法律法规政策汇编》，作为党员干部的“手边书”。

把好队伍建设关，一方面将符合党政干部选拔任用标准的党员，经过严格的“五关”过滤，把各方面表现突出的年轻干部及时发现出来，合理使用起来，为党组织的肌体注入鲜活的血液；另一方面不放松中心党员干部的思想作风建设。邀请市纪委常委对中心干部职工进行《廉洁从政准则》专题辅导学习，并用实际案例对全体人员进行教育，做到警钟长鸣；将“中心主要领导亲自备课，给全体党员上党课”的方式固定化、长期化。中心党组召开专题民主生活会，采用党员公开承诺、个人自评和领导点评相结合的方式，每一个党员剖析自己，查找问题，对存在的问题进行整改。

为了更好调动党员的积极性与参与性，号召争当务实创新的模范。中心开展了“双争、双创”（争当文明职工、文明职工标兵；创建文明科室、文明示范岗）评选活动。本职岗位是创先争优的最好平台，组织广大党员立足本职工作，努力实现“五个好”、“五带头”目标。推选创先争优的岗位模范，形成了“一模范影响全科室，一先锋带动全部门”的良好局面。

总体而言，土地收购储备中心在本级党组的领导和带动下，在“创先争优”活动浪潮中，打开了创新工作、服务群

决，对影响和谐稳定的矛盾纠纷不调解、不化解，就体现不出党组织的战斗堡垒作用，体现不出党员的先锋模范作用。其次要树立创先争优的价值取向与党员本职工作相渗透的理念，如果本职工作都干不好，先进性就是一句空话。最后要树立创先争优与以往党建工作相衔接的理念，通过整合、提升、深化和创新，将成功经验和做法贯彻下去。只有首先破除了思想误区，基层党组织和党员才能将“创优争先”意识内化于心，才能真心实意将“为人民服务”意识外化于本职工作中。

（二）深入群众，务实服务、立说立行

创先争优绝不能高高在上，闭门造车，搞假大空。基层一线直接面对的是群众，同时也是矛盾最集中、问题最复杂的地方。深入一线可以听到最真实的声音，了解到最真实的情况，也能够解决老百姓最关心、最直接、最现实的利益问题。所以创先争优活动，必须在基层一线“落叶生根”。基层创先争优不能停留在口号上、文件上、会议上、墙壁上；重在干好事、干实事、干群众欢迎的事。切实做到“工作到一线指导、任务到一线落实、问题到一线解决”，把党的先进性落实在一线。

土地对城乡居民来说，都是生命之本。土地收储工作的推进必然对群众产生直接或间接的影响。由于土地收储工作的专业性，如果忽略了与基层群众的沟通，由此产生的信息

兴党之责，以“创一流部门、创一流队伍、创一流服务、创一流业绩、创一流形象”为目标，勇于当标兵，敢于做示范，确保创先争做活动取得扎扎实实的成效。

同时又通过反腐倡廉建设引深创先争优活动。土地专用基金、土地使用权出让的增值收益、土地出让金都是国有财富，绝不能成为小集体、个人中饱私囊的利益来源。创优争先和反腐倡廉相结合，正是净化党组织，培养洁净党员的良方。它警示党员始终保持清醒的头脑，抵御各种诱惑和侵蚀，确保实现“土地资源安全、储备资金安全、干部安全、群众利益安全”，营造出风清气正的政治环境和廉洁高效的政务环境。总之，通过长期“创先争优”理念和制度引导下，培养出“清正廉洁、心怀坦荡、勤政爱民、敢于担当”的党员队伍，永怀为民谋利的饱满热情，永葆党的肌体活力和先进性。

城市土地收储中存在的问题及对策 篇7

关键词：城市,土地收储,问题,对策

土地是城市的重要资产, 从某种意义上讲经营城市也就是经营城市土地。因此加强对土地资源的规划和管理, 优化资源的配置至关重要。土地收储工作是进行土地管理的重要手段, 但是目前在城市土地收储中还存在很多问题, 随着城市不断发展和市场需求扩大, 政府掌握的国有建设土地数量十分有限, 出现了部分土地利用率低、土地闲置、供求失衡等现象, 影响了土地管理的质量。鉴于此, 加强对城市土地收储有关问题的研究势在必行。

一、城市土地收储中存在的主要问题

(一) 相关的法律法规不够健全。虽然我国针对土地收储出台了一些相关的法律法规, 并明确了土地收储的政策以及政府一级垄断的地位, 但是没有得到很好的贯彻执行, 这主要是因为缺乏相应的工作细则, 如在收购的方式、范围、收购土地的使用等方面缺乏明确的规定, 制约了土地收储工作的顺利进行, 并产生了一些违法乱纪的行为。

(二) 筹资渠道单一, 筹资风险较高。简单来说, 土地收储的过程中就是钱和土地进行交易的过程, 在这个过程中, 政府的财政收入会大大增加, 但同时也需要投入大量的资金。目前, 政府融资的主要渠道是银行贷款, 但是银行贷款的时间较短, 如果不能及时归还有可能会带来很大的财政风险, 造成巨大的损失。

(三) 补偿不合理。补偿不合理是土地收储工作不能顺利进行的主要原因, 同时还会带来社会负面影响, 在现实的土地收储工作中, 出现纠纷的情况屡见不鲜, 给城市建设的进程造成不利的影响。

(四) 没有实现高度的垄断。在对城市土地的收储中, 政府对土地的控制能力不足, 这主要是因为城市土地的价值较高, 升值空间较大造成的, 从而导致政府不能很好的对土地进行整体的规划, 降低了土地收储工作的质量。

(五) 储备机构的职能不够明确。土地储备机构的职能不够明确也是造成土地收储工作无法顺利进行的重要原因, 因此, 土地储备机构一定要扮演好自己管理者和经营者的角色, 从而发挥各个角色的职能, 只有这样才能提高土地收储工作的质量。

二、解决城市土地收储中存在问题的措施

(一) 加快法治建设, 制定完善的法律法规。健全的法律环境是做好土地收储工作的重要基础和前提。首先, 国家有关单位根据土地收储工作的实际情况制定一些相关的细则, 保证各项工作都有法可依, 从而提高土地收储工作的效率和质量。其次, 从法律方面将补偿的标准进行进一步的规定和完善, 提高整地补偿的力度, 尽量降低征地对被征地者的影响。最后, 一定要建立完善的土地分配制度, 实现对土地资源的优化配置, 减少土地资源的浪费。另外, 在健全法律法规的基础上还要提高执法的力度, 促使有关方面严格按照相关的法律进行工作。

(二) 建立多种渠道的融资机制。建立多种渠道的融资机制, 不仅可以增加融资的数量, 减少对银行贷款的依赖, 而且还可以降低融资的风险。建立多种渠道的融资机制可以从以下几个方面入手:一方面, 可以考虑在银行建立土地资金。这里可以将土地回收再转让的资金作为土地基金, 并不断的使其丰富, 从而作为土地收储支出的主要依靠。另一方面, 向社会发放土地债券, 吸收社会上闲散的资金, 这可以有效的为我国经济的发展带来活力, 并且还可以丰富我国的债权形式。再一方面, 还可以采用资金信托的形式进行融资。这种形式比较适合中长期的贷款, 和银行贷款融资相比, 无论在安全性或合理性方面都具有极大的优越性。

(三) 制定标准的补偿机制。在土地收储工作中, 建立完善而标准的补偿机制至关重要, 这直接关系到相关工作是否可以正常运行。首先, 一定要建立一套完善的、统一的补偿政策, 成立资产评估专家小组对被占有的资产进行科学的评估, 从而土地使用者的切身利益出发, 制定一套统一的补偿标准, 尽量提高补偿的金额。其次, 应该向发达国家或地区学习, 改变补偿的方式, 扩大补偿的范围, 如除了土地补偿, 还应该包括搬迁补偿以及搬迁所造成的经济损失补偿等。另外, 还可以考虑采用现金和债券相结合补偿的措施, 这样不仅很好的解决的补偿的问题, 并且还解决了融资的问题[1]。

(四) 不断强化政府对城市土地的一级垄断。明确政府的职能, 不断强化政府的一级垄断地位, 可以实现对土地资源的统一规划和合理配置, 从而提高土地的利用效率和经济效益。首先, 政府要对所有的土地进行统一的规划, 明确所有土地的实属权都归政府所有, 并且严格要求所有的土地交易都要经过政府, 从而不断强化政府对土地的控制和优化, 实现真正意义上的一级垄断。其次, 避免一刀切的做法, 针对不同的土地要进行区别对待, 一部分进行实物储备, 一部分则可以授权土地储备中心进行转让, 而对于其中一些暂时不可以回收的土地要做好记录工作, 从而保证所有的土地都在政府的控制之下, 由政府进行统一的规划, 从而提高土地资源的利用效率和经济效益[2]。

(五) 健全组织机构, 完善供应计划, 加强各个有关部门之间的协调。土地储备工作涉及到的政府部门非常多, 因此这就要求必须要健全组织结构, 并加强各个部门之间的协调性。首先, 必须要建立一个以政府为领导核心, 其他相关部门共同参与的组织机构, 为实施土地储备奠定组织基础。其次, 制定完善的供应计划, 并将这些计划综合起来, 同时将具体的目标和责任分解到具体的各个部门, 各个部门形成统一战线, 协调行动, 从而提高政府对土地经营的效益, 促进社会经济的持续发展。

结语

总而言之, 加强对城市土地收储有关问题的研究具有重要的现实意义, 可以有效的解决目前土地收储中存在的一些问题, 促进土地收储工作顺利进行, 从而提高土地资源的利用效率和经济效益, 同时还可以加快城市化建设的速度, 促进社会的发展和进步。

参考文献

[1]张宏.城市土地储备制度中的存在的问题及对策[J].轻工设计, 2011, (1) :135.