房屋交接证明书

2024-09-19

房屋交接证明书（共3篇）

房屋交接证明书篇1

自李克强总理在国务院常务会议上痛批“证明你妈是你妈”的证明乱象之后,媒体对各类“奇葩证明”的报道持续发酵,百姓对办事过程中所要求提供的证明也十分关注,各个部门也在简政放权的改革思路之下,力图终结“证明乱象”,消除各种“奇葩证明”,为百姓减负,这确实是件好事。但是,并不是所有证明都不该开,应具体问题具体分析,有些证明是有必要的,像本案中要求开具的监护关系证明就并非“奇葩证明”,笔者将从未成年人的监护问题、监护人身份证明材料以及几种特殊情形的监护证明问题等角度对监护人代未成年人申请房屋登记的相关问题进行探讨。

一、未成年人的监护问题

由于未成年人不具备完全民事行为能力,超出其行为能力的民事行为需由其监护人代理。根据《民法通则》的相关规定,未成年人的监护有三种情况:(1)法定监护,未成年人的父母是其法定监护人;(2)协商监护,在未成年人父母已经死亡或没有监护能力时,有监护能力的(外)祖父母、兄、姐、关系密切的其他亲属、朋友可以成为未成年人的监护人;(3)指定监护,对协商监护的监护人有争议的,由未成年人的父、母所在单位或未成年人住所地的居委会、村委会在近亲属中指定,对指定监护不服的通过诉讼,由法院裁决。

二、监护人身份证明材料

《房屋登记办法》第十四条规定,监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料。但并无法律法规对该类证明材料进行明确列举,“证明监护人身份的材料”除父母的身份证明外,还需有证明双方存在监护关系的证明,根据《民法通则》《公证法》等相关法律规定,户口簿、法院文书、公证文书等可作为监护关系的证明。

但是,像本案中未成年人与父母的户籍关系不在一起的,出生证明能否作为监护关系证明呢?“出生医学证明”被普遍简称为“出生证明”,其出具依据是《母婴保健法》,由国家卫生与计划生育委员会统一印制、颁发,系一种医学证明,它证明了新生儿的出生状态、血亲关系,同时是新生儿日后申报国籍、取得户籍也即“上户口”的最重要的法定医学证明、“有效证件”之一。有人认为,出生证明能证明血亲关系,即能证明未成年人与父母的亲属关系,而根据《民法通则》第十六条的规定,未成年人的父母是未成年人的监护人,所以,出生证明能证明监护关系。其实不然,虽然父母是未成年人当然的法定监护人,但是,根据《民法通则》第十八条、《民通意见》第二十一条、《婚姻法》第二十六条之规定,监护人资格在法定条件下还存在被撤销或新法律关系导致监护关系消除的可能性,未成年人申请房屋登记时的监护人情况未必会与出生时一致,所以,用出生证明以及类似的“DNA”证明等医学证明来代替法律关系的证明并不合适。

对于这种未成年人与父母户籍关系不在一起的情形,以前房屋登记机构要求其提供派出所出具的亲属关系证明来证明监护关系。但是,日前公安部公布了18种不再开具的证明,其中包括亲属关系证明,那么,今后这种情形只能通过法院文书和公证文书来证明监护关系。

三、几种特殊情形的监护证明问题

1.对于有继父母的未成年人

根据《婚姻法》第二十七条规定,继父母是否可代理继子女申请房屋登记,取决于他们之间是否“有抚养教育”这一客观事实。未形成抚养教育关系的继父母子女,应由其亲生父母双方代为申请登记;形成抚养教育关系的继父母子女,则产生与亲生父母子女关系一样的权利和义务,继父母获得了对继子女的法定监护权,继父母有权代为申请登记。

但是,我国的法律及司法解释对如何认定继父母与继子女之间存在“抚养教育关系”等问题未作出明确规定,对登记机构而言,亦无能力更无权力对此作出判断。而且,涉及到继父母、亲生父母及未成年人,关系复杂,易引发矛盾,所以,对于继父母代未成年人申请登记的,登记机构应慎重对待。(1)可依据能证明双方存在监护关系的法院文书代为申请;(2)户口在一个户口本上的继父母与继子女,还应让其提供能证明双方存在“抚养教育关系”从而产生监护关系的公证书为宜;(3)很多情况下亲生父母与继父母共同拥有监护权,因此,处分未成年人房产时,代为申请的主体应为未成年人的全体监护人更为稳妥。如一方监护人不予配合,另一方可向法院起诉,请求判决其履行监护义务,登记机关依据法院协助执行通知书等办理登记。另外,一方监护人可依据法院撤销另一方监护权的生效判决,单独代理未成年人申请房屋登记。

2.对于有养父母的未成年人

根据《婚姻法》第二十六条规定,养父母和养子女间的权利义务,适用本法对父母子女关系的有关规定。养子女和生父母间的权利义务,因收养关系而消除。据此,养父母获得了对养子女的法定监护资格,成为其第一顺位的法定监护人,养父母可代未成年人办理房屋登记,应要求其出具能证明其收养关系的户口簿或收养关系公证书,或能证明监护关系的法院文书。

3.对于非婚生的未成年人

未成年人的父母是未成年人的法定监护人,如有公证书或生效法院文书对未成年人与其父母双方亲权都进行了确认的,其父母提交该公证书或生效法院文书(单独的DNA检测报告不宜作为监护人证明)作为监护人身份证明代未成年人申请房屋登记,登记机构可予以办理。父母中只有一方亲权确认的,由已确认的生父或生母单独行使监护权,该类单独行使监护权的父或母代为房屋登记申请的,父或母应向房屋登记机构提交相关的单亲监护证明材料。

4.对于亲属协商监护的未成年人

根据《民法通则》第十六条第二款之规定,有监护能力的祖父母、外祖父母、兄、姐、关系密切的其他亲属、朋友可以协商的形式确定监护权,对于这种协商监护的情形,应要求其提供对该协商监护进行公证的公证书。

5.对于相关组织指定监护的未成年人

根据《民法通则》第十六条第三款之规定,未成年人父或母所在单位或未成年人住所地的居委会、村委会可在近亲属中指定监护人,在这种指定监护的情况下,登记机构确认这些组织开具的监护证明难度较大,应要求其提供对该指定监护事项进行公证的公证书为宜。

浅谈房源核验和房屋状况说明书篇2

由于交易房屋信息的真实性、及时性和查询便利性得不到有效保证，交易当事人权益受损的案例时有发生，存量房交易管理工作中仍有许多亟待完善的地方。笔者从工作实践出发，建议房产交易管理部门可在存量房交易中嵌入进行房源核验、编制房屋状况说明书两个环节，借助政府公信力和信息优势，利用“互联网+”思维，确保交易当事人能够得到真实的房屋信息、真实的交易信息，从而保障存量房交易安全。

一、进行房源核验，确保房源信息和交易信息的真实性

目前，多数地方的存量房交易合同网签系统中具备房源核验的功能，但这只是系统中的内部功能，属于系统流程的一个环节，意向购房人是无法查验的，这就无法从源头上遏制房地产中介发布虚假房源以及对购房人隐瞒房源不利情况等现象的发生。针对上述弊端，北京等城市率先推行了房源核验制度。笔者在学习了相关制度后，结合本地实际，对房源核验的流程提出以下设想：

房地产中介接受产权人委托后，应当使用存量房交易合同网签系统进行房源核验，主要是核验有没有查封、异议登记、是否已经有网签合同等限制交易的情形，符合相关条件的，系统生成唯一的核验编码。房地产中介在媒体或门店等场合发布房源信息时，必须在该房源的信息中明显标识其核验编码。意向购房人看到房源时，可在指定的网站输入房源核验编码查询，系统返回最新的房源信息和最新的交易信息。最新的房源信息包括小区名称、建筑面积、楼层、建筑年代、用途、是否查封、是否抵押等；最新的交易信息包括代理的房地产中介、是否已经备案买卖合同等。

房源核验编码较好地解决了房屋交易管理部门在保障产权人隐私的前提下如何向意向购房人提供房产信息和交易信息的难点，将房屋交易管理部门掌握的房源信息和交易信息为公众提供查询渠道，更有效地保障交易安全。

二、编制房屋状况说明书，确保房源描述真实性

《房地产经纪管理办法》第二十二条规定，房地产经纪机构与委托人签订房屋出售、出租经纪服务的，应当编制房屋状况说明书。《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）中进一步明确了房屋状况说明书的主要内容：房源信息核验情况、房地产中介服务合同编号、房屋座落、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等。

在房屋状况说明书的使用规范上，主要是紧扣三个环节：

一是房地产中介在接待意向购房人时，应出具房屋状况说明书，便于意向购房人检验房屋的情况是否发布属实。

二是在签订房屋买卖合同之前，如果房屋状况有相关变化的，房地产中介应当编制最新的房屋状况说明书。

三是房屋状况说明书应作为房地产中介的档案资料或房屋买卖合同的附件，与其他交易资料一起留存备查。房地产中介通过系统查询、实地查看、询问等方式获取相关信息并编制房屋状况说明书，委托人应签字确认后，房地产中介方可发布房源信息，这就减少了房地产中介发布房源时的虚假委托、虚假房源描述、虚假价格、虚假房源图片等情况发生。

房地产中介通过系统查询、实地查看、询问等方式获取相关信息并编制房屋状况说明书，委托人应签字确认后，房地产中介方可发布房源信息，减少了房地产中介发布房源时的虚假委托、虚假房源描述、虚假价格、虚假房源图片等情况发生。

三、房源核验和房屋状况说明书的异同

房源核验和房屋状况说明书都具备向意向购房人提供房屋状况的功能，不同之处主要是三点：

1.内容不同

房源核验主要是房屋的权属信息和交易状况，即房屋交易管理部门能够掌握的信息；房屋状况说明书加入了由权利人了解、房地产中介核查的其他信息，如：物业服务费、房屋图片、是否出租、可交付时间等信息。

2.内容提供者不同

房源核验是交易管理部门以政府公信力和信息优势为基础，及时高效地为意向购房人提供房屋信息和交易信息；房屋状况说明书是权利人真实反映，房地产中介尽职调查后向意向购房人提供的房屋信息。

3.信息载体不同

房源核验是利用了“互联网+”的载体，向非特定人群提供电子信息，重点是保护权利人隐私、信息动态实时更新、获取方式便捷；房屋状况说明书是以书面的形式，经由相关房地产中介和权利人盖章和签字后向特定人群提供的，重点是可形成纸质档案留存备查。

四、交易管理中如何强化房源核验和房屋状况说明书功能

1.完善制度建设

房屋交易管理部门通过制度设计和法规建设等途径，强化房源核验和房屋状况说明书的功能和法律效用。通过明确房源核验和房屋状况说明书在交易过程中的地位和操作规范，明确与不动产登记部门的房屋权属信息和交易信息的互通共享机制，明确房地产中介在房源核验、房源发布和房屋状况说明书等方面的违规情形，明确当事人投诉渠道和对违规房地产中介处罚规定的内容，充分发挥房源核验和房屋状况说明书在房屋交易过程中的作用。

2.完善系统功能，规范格式文本

房屋交易管理部门要完善存量房交易合同网签系统中房源自动核验功能，要做到相关房地产中介可以自主使用系统进行房源核验并返回核验编码。完善的系统支撑，可以减少当事人或房地产中介往返奔波之苦，也能减轻交易管理部门窗口工作压力。

房屋交易管理部门还要统一制定房屋状况说明书的格式，规范房地产中介编制要求和档案管理等时限要求。

3.加强宣传引导和监督处罚