瑕不掩玉-瑕不掩玉的故事-瑕不掩玉的寓意-瑕不掩玉的意思

瑕不掩玉-瑕不掩玉的故事-瑕不掩玉的寓意-瑕不掩玉的意思（共1篇）

瑕不掩玉-瑕不掩玉的故事-瑕不掩玉的寓意-瑕不掩玉的意思 篇1

销售萎缩,效益下降

由于世界经济一体化,美国次级贷款引发的金融危机波及全球,导致经济增速放慢,投资信心丧失,交易价格下挫,贸易、消费萎缩。虽然各国经济的基础与结构不同,所受影响的大小也不同,产业的关联度不同,受影响的程度也有差异,但是商业地产作为房地产业经济的组成部分不可避免地会受到牵连。商铺、办公楼、酒店式公寓、宾馆酒店、创意园等商业地产项目都是投资性消费型的商品,它使用后可能产生的效益除了依靠本身的品质与服务外,很大程度受到市场需求的影响;同时效益的好坏又会影响资金的投向与投资的信心。

据统计显示,上海酒店业和旅游业已受美国次贷危机和国际经济增速下滑的影响,本市境外来沪旅游人数自今年5月份起已连续5个月同比下降,其中8月份降幅达12.2%。今年国庆期间,市经济和信息委抽样调查的本市30家宾馆酒店营业额同比下降11%。据锦江集团反映,国庆7天宾馆客房率仅为55.7%,比去年同期的75%回落19.3个百分点。而据长宁区经委调查,该区23家星级宾馆10月以来的客房率只有38.3%,如此低的客房率出现在黄金10月,实为罕见。

一家五星级酒店的公关经理表示,沪上很多酒店都是近几年新建的,此次金融危机对这些新兴酒店造成更为严重的影响,“而从成本回收来考虑,各酒店的客房价格不会出现大幅度的下降,下滑的只是客房的入住率,酒店会谨慎应对明年的预算。”

境外游客减少使申城高档商业也受到牵连,市经济和信息委的统计表明,10月以来本市经营高档百货、工艺品的虹桥友谊商城、永安百货、友谊商店销售同比分别下降了7.1%、10.6%、13.1%。

2008年中国商务旅行情况调查报告预计,今年中国航空旅客人数增幅将放缓至14%左右,比2007年下挫2个百分点;报告同时称,目前已有76%的中国企业和在华跨国公司开始削减差旅费,以节约开支过“紧日子”。

政策出台,商业地产受惠不大

日前,市委书记俞正声在会见参加第20次上海市市长国际企业家咨询会议的代表时说,上海将推出一系列新的政策措施,包括大力推进基础设施建设、促进社会事业均衡发展、稳定房地产市场、防范金融风险、加快推进产业项目落地、对重点企业提供帮助与扶持、加快科技产业化等。

据相关人士透露,为明年经济政策定基调的中央经济工作会议将在月底召开。扩大内需、保持经济增长已成共识,“稳健的货币政策”和“积极的财政政策”有望再次提出,税收政策可能在增加收入方面发挥作用。有传闻说:增值税可能转型为消费税、个人所得税起征点有望再次提高。

从扩大基础设施投资的保持经济增长政策,到稳定房地产市场的关注民生政策,对商业地产来说应该是一个利好,经济稳定、收入增加、利息下调必然会惠及商业地产。但是从目前获悉的信息看,政策的重点是增投入、拉内需、保就业、稳市场。既是日前出台的稳定房地产市场的政策,也是重在激励普通商品房的消费,并没有特别顾及商业地产的政策。

营运商稳健经营

正在调整时期的商业地产,又被金融风暴所殃及。贸易缩量、会务压缩、旅游下滑、消费萎缩等状况的显现,使商业地产项目的经营效益受到不小的影响,商业地产产业链的各环节的营运商或多或少都会受到牵连,营运收入下降,资金流转减慢等已成定局,对比前几年商业地产行业将有较大的萎缩,大大挫伤了对商业地产投资的信心和积极性。

当前,收缩战场、消化存量,提升服务、强化回收,加强合作、稳健开发已成商业地产的行业表象,商业地产项目市场表现喜忧参半。

据香港媒体报道,近期在参加由花旗集团于澳门举办的投资者会议时,和记黄埔董事陆法兰透露了和黄管理层的“持赢保泰”战略,根据这一战略,和黄在明年6月底前将冻结所有未落实的投资开支,并对全部现有投资项目进行检讨。

据一些机构的报告显示,当前处于商铺供应的低迷时期,市场呈现出供不应求的局面,尤其是中心商圈的旺铺十分抢手,新进名牌难觅空间。而市场供需失衡使得商铺租金一路上涨,沪上五大核心商圈的租金普遍上调,整体高档商圈的每天租金为每平方米51.4元,较今年第二季度上升2%,与去年同期相比,也有4.1%的上升。

最近一段时间,沪上各商场继续进行品牌升级,逐渐淘汰中低端品牌,引进高端品牌。

香港广场和力宝广场已经进入品牌全面调整阶段;同样位于淮海中路商圈的新华联商厦也已关闭装修,明年春节前后将翻牌为东方商厦淮海店。位于南京路上的日向百货已更名为353广场,转型为时尚购物中心;而第一百货也即将完成整修和品牌调整,将于今年底全面开放。一线品牌仍然看好上海市场,MaxMara近期将入驻了浦东华润时代广场及梅龙镇广场底层旺铺。历峰集团旗下的登喜路世界,以及美国以外第一家“芭比娃娃体验馆”,据悉也将落户淮海路。

尽管金融危机对全球消费市场带来了—定的影响,但是,百思买还是十分看好中国零售市场。在中国的首家门店开业19个月后,第二家门店中山公园店日前正式开业,到今年年底,百思买在中国的门店将达到6家。在年底前即将开出的4家新店中,3家将分别位于浦东的正大广场、八佰伴商业区和联洋社区,另外一家门店将在莘庄的仲盛世界商城。

面对现实,商业地产的开发营运将步入稳健经营时代。主要表现在:一是分工进一步细化。开发商、投资者、中间服务商,经营者各尽其能,各取所需,发挥各自的优势,分散营运风险,逐步改变了一家投资、开店、经营的自给自足小农经营模式与极尽所能、各谋其利、忽视整体的现象,实现了社会分工,社会合作的现代化工业运作模式。二是稳健开发。开发商在取得商业用地后,不再急于立即设计开发,而是集合商业专家、策略者、商业物业经营管理者,经营者的集体智慧,分析市场,明确功能,形成计划。三是注重营运管理。商业地产项目改变了过去一卖了之的状况,在明确功能定位后就引入管理团队,或寻找合作伙伴,研究招商、经营、管理,加快了商业氛围的形成,促使项目的成熟,提升投资者、经营者的收益。

投资收购将有机会

金融危机的发生给商业地产带来不良影响的同时,为寻找价格低谷,伺机投资收购者带来了机会。

黑石逆市收购长寿商业广场的交易日前终于尘埃落定。收购总代价约为9.5亿元,其中5、367亿元人民币获得这一项目95%的股权,4.1325亿元将偿还项目本金的95%的贷款。与前期协商的收购价格相比,黑石最终收购长寿商业广场在总代价获得了约为5863万元折让。这次黑石得以折让成交的原因,主要是面临全球金融危机,香港的上市房地产企业在急于套现的心理预期下,黑石获得了一定议价权。黑石为方便有效管理长寿商业广场及整合拥有权,还计划购回北座底部已经出售的2个零售商铺,“有关翻新、改善及其他提升工程、购回店铺及其他有关附带事宜所需的资本开支,预计将达到1.25亿元。”

另据香港一家媒体传出消息,黑石以逾45亿元的价格,向曾经的“上海地产大王”叶立培旗下的仲盛集团,收购了其位于闵行莘庄地铁站南广场,总建筑面积达28.5万平方米的仲盛世界商城。据称,黑石是通过离岸交易的方式收购仲盛世界。当时黑石基金认为,次贷危机虽仍令美国经济前景不明朗,但中国宏观调控估计会逐步放宽,因此,“黑石对上海房地产市场投资前景较为乐观。”

商业地产仍有“钱途”

随着国家调控住房政策的正式实施,热闹的房市一下平静了下来。买房者等待降价机会的来临;卖房者留恋昔日的辉煌,憋住气,不做降价的领头羊,市场出现了买卖双方对峙的局面。新出台的稳定房市政策,关心的是民生,鼓励的是普通商品房的消费,并不关心投资。但是,资本特有的流动性与获利性总在寻找新的流向,希望找到新的投入点。就房地产市场而言,没有因为对投机行为的调控,失去了正常投资和获利的机会,只是与初期相比,需要更多的研究与思考。虽然金融风暴的降临,影响了商业地产的收益,挫伤了投资的信心与积极性,但是与其他行业相比,商业地产投资的机遇依旧,商业地产仍有“钱图”。由于以下原因,商业地产仍是投向之一。一是目前商业地产售价与前几年相比,虽然已提高,但仍有一定的获利的空间;二是目前商业地产的价格还有回落可能,也是逢低吸纳的好时机;三是虽然目前商业地产的投资回报率有所下降,在6%左右,回收期需要18年左右,但与国家规定的商业物业使用40年限相比,还有较多的收益回报时间;四是商业地产本身的价值随着时间的推移,增值前景光明;五是部分家庭购买商业地产作为再就业或者子女工作的场所;六是目前股市、期货、黄金、外汇投资风险太大,且要具备一定的专业知识,还得时时关注;七是投资商业地产实实在在,天灾人祸的概率极低。委托理财,一不小心,变成他人嫁妆。