包租的意思, 包租的解释

包租的意思, 包租的解释（共5篇）

做个快乐的包租婆 篇1

“韩湄!”我脱口而出。一向古灵精怪的她风格不改。

韩湄，我的大学密友，我们这届“酒店管理专业”的高材生。5年前，她不耐商海诱惑，风风火火跳了进去，几经折腾，渐无消息，隐约听说在“炒房”。

今年，国家宏观调控抑制房价飞涨，炒房已经退热。反复掂量这张漫画，韩湄应该过上了她一直向往的生活——悠闲工作，愉快赚钱。作为一家房地产公司的项目经理，我也正在思索这个行业中的新亮点。难道她有什么炒房绝招?

时间：2005年8月4日晚9点

老地方：北湖巢咖啡屋

“既然经商，你不得不挣扎!”依然是风风火火的性格!韩湄一见到我，开门见山，竹桶倒豆子，讲起了她的生意。

自从1999年下海，韩湄就没消停过。后来与别人一起投资房产，原以为买进卖出可以短线赚钱，谁知道，当时的房地产交易市场尚未火爆，韩湄囤积的几套房子一时间都难以脱手。怎么办?亏本抛售，还是另寻出路?既然短线操作行不通，干脆变为长线经营，由“出售”变为“出租”。

韩湄直奔房屋租赁市场。眼前看到的情形更让她心寒：一套40平方米、简单装修、有家电的房子，月租金才500元左右。“这个价还不一定能租出去呢!”中介公司的人懒洋洋地说。“可这还不抵这套房子每个月必须支付的按揭费、物管费!”韩湄失望极了。

租赁市场整体低迷，是否就意味着没有突破口?韩湄从来就不是个循规蹈矩做事的人。资金大量积压，韩湄不得不调动一切智慧来弥补这次失误的投资，

走出中介公司，韩湄立刻进行了市场调查。她发现，虽然租赁市场整体低迷，但求租房子的信息仍然满大街张贴，这说明市场的需求并不低迷。房屋租金在低价位徘徊，关键的问题到底在哪里?

一份资料显示，本市常住外来人口约180万人左右，大约130万人需要通过租房解决居住问题，加上本地约30万租房者，本市的租房大军约160万人。但他们中的很多人是外来务工人员以及本地拆迁户，希望租赁房价越便宜越好。所以目前，市场上的出租房多数以满足基本居住需求为主，房屋品质一般都不高，多数是旧房或是空房，以低价位吸引租赁户。

但韩湄在酒店工作时就发现。有一群与众不同的人：驻本市的高级商务人士、外来高素质打工者等，他们常年以酒店为家。以四星级酒店的一个标准间为例，一天的价格400元左右，一个月的房费就需要1．2万元。他们追求居住舒适度和高品质生活，价格虽不是首要考虑因素，长此以往，毕竟是个负担。

而韩湄的7套房子，4套位于本市中央商务圈，3套处于最大的服装批发市场附近。在中央商务圈，各种写字楼里有不少外资企业、合资企业的分公司，这些公司有大量的高层管理人员，如CEO、CFO们；在服装批发市场，有大量来本市的生意人。他们很多人抱怨：在本地长期住酒店毕竟贵了，租一般的住房条件又太差。举目一看，满市场都是平庸而陈旧的租赁房，难怪提不起价格。这下，韩湄终于找到了市场低迷的症结所在。

“我意识到，这群有钱人就是我要寻找的客户，如果把这两个地段的房子，按照酒店的标准进行装修，专门针对这部分人群出租，肯定会有市场!”韩湄讲到此，兴奋起来。

“对，任何生意首先要找准目标消费群!”我忍不住插嘴。

接下来，韩湄下了狠心进一步投资，很快动工将这几套房子进行了装修。一个30平方米的房子，投入3万元左右的装修，立刻显示出与众不同的豪华与尊贵。

“简单出租，无论你的房子多么与众不同，仍然跳不出租赁的传统做法!”我很好奇韩湄怎么能在这个传统行业中活得滋润。

在商场这几年，韩湄已经拥有她的商人圈子，很快她用口碑相传的方式将信息在圈内传了出去。

马梁栋是第一个寻上门来的租赁户。他是北京某电脑公司驻本市的片区总经理，到本市2个月了，一直住酒店，他想找具备酒店的软硬件条件、又比酒店便宜的房子。一踏进位于中央商务圈的“盟帝大厦”，宽敞气派的大厅立刻让马梁栋来了兴趣，“这完全是酒店大厅的风格啊。”他忍不住比较。电梯直上第27楼，推开大大的防盗铁门，浅蓝与白色为主调的全新装修房出现在眼前，一室一厅带一个阳台，40平方米的房间设计紧凑。西门子电视、冰箱、空调等家电，沙发、衣柜、床铺等新式家具，一应俱全。马梁栋完全满意。站在精巧的阳台上，可以俯瞰商务圈里忙碌的人流，他深吸一口气：“比住酒店舒展多了、自由多了!”

两个人很快达成租房协议，每月2500元房租，水电由住户自理。这个价格是周围其他平庸租赁房的3倍!韩湄暗自在心里算了一笔账，这套房子加装修总共16万元，按这个价格，每年房租收入3万元，5年多就可以收回所有投资。很快：其他几套房子也如此顺利出租。这是一个极好的赚钱计划，韩湄决定在此领域深耕细作。

“唉，房子好，住着有家的感觉，要是有人帮我打扫清洁、整理房间，就更像家了!”马梁栋在租赁合同上签字，无意间有点感叹。喜爱漫画的韩湄立刻联想起一个画面：穿西装、戴领带的男人在房间里爬上爬下做清洁，满头大汗，一只脚上的鞋掉了，满房间都是脏衣服、臭袜子。韩湄心里有些想法蠢蠢欲动。

好景不长，这种出租方式很快被“克隆”，竞争者甚至相互杀价抢客，市场瞬间混乱。不到半年时间，房租从每月2500元跌到1500元。

疲软市场中的任何一个亮点都会刺激同行，并被迅速跟风。做高档租赁房生意，实际上是跟酒店抢生意，“高品质房子”的吸引方式太简单，肯定需要其他手段。

韩湄抛出了她的创意——“类酒店”计划。

马梁栋的需求代表了他那一类型客户的普遍要求，而这些问题曾经是酒店帮他们解决的。稳定这部分客户，又不降低房价，就需要比酒店更细致的附加服务。韩湄毕竟熟知酒店管理，该计划就从琐碎小事开始。

她招聘了清洁工人，按照酒店的要求对他们进行专业培训，对租赁房推行“每日酒店服务”，每天清扫房屋、清洗衣物等；招聘了家政服务员，处理简单家政，还可以按照客户需求做各种口味的饭菜。

当其他租赁房正在风声水起打价格战，互相诋毁时，韩湄的租金不但没降，而且房子供不应求。韩湄坚信这其中还有更大的空间可以挖掘，于是大范围扩张，房屋由几套房子发展到十几套，并于2003年注册了自己的“雅舍房屋租赁公司”，正式当起了“收租婆”。

“这是一个很好的生意模式，针对高端租赁户，增加酒店式服务，营造高于酒店近于家的氛围!关键是租金比酒店便宜很多。你把传统、简单的租房行业做了创新啊。”我对韩湄大大赞赏。

韩湄在租赁市场混久了，也就发现一个有趣现象：很多新楼盘的业主跟她当初一样，持有房子，简单等待出租。单独看一套两套房子并没什么大不了，而他们是一个群体，这是一个庞大的资源。韩湄干脆直接从业主手上租来已经装修好的房子，包装进自己的租赁公司，增加酒店式的配套服务，然后再出租，从中赚取租金差价。

已经有成功的经营模式，整合别人的房子出租既降低了投入成本，又扩大了规模效益，一举两得!的确，闲散房源整合进入“雅舍”之后，“雅舍”的客房量迅速增加到几十套。

她将公司信息做成网页，链接在国内知名的房屋租赁网上，这是一个宣传捷径；同时，她制作一些精美卡片，在中央商务圈的各个写字楼分发，直接针对目标消费群。因为良好的房屋品质，周到的服务，“雅舍”竟然成为租赁市场的一个品牌，代表高档、精致、优质服务。规模、品质与品牌，相关相连，这又是一举两得!

今年3月，国家出台一系列宏观调控政策，以抑制过度上涨的房价，时至今日，整个楼市已经从过度投机状态逐渐正常化，通过买卖二手房直接获得利润的机会越来越少，尤其在国家对住房转让环节的营业税政策进行调整后，短线“炒房”显得举步维艰。于是，很多业主进入租赁市场。

政策出台，韩湄像迎风的翅膀，一下子赶上了好时机。经过多年闯荡，韩湄已经做一个全新的经营模式，后进入的零散房东根本无法与她抗衡，他们干脆就把房子纳入“雅舍”公司，不但可以稳定而长期地收取租金，而且少了跟租赁户打交道的琐碎。

韩湄翻了翻房屋登记簿，公司名下已经有近百间“酒店式”出租房，相当于一个小型酒店规模。

因为长期租赁户只占到50％左右，如何打开渠道，更高效率利用房间?韩湄也绞尽脑汁。这就需要灵活经营。于是，“雅舍”相继推出更像酒店的“零散租期”，一天、两天、十天、半月，任何租赁期限都可以，日租金在100-150元之间。由于租金比酒店房价便宜，而档次又不低于三星酒店，租赁户中逐渐有了旅游、探亲等客人，房间日日爆满。

“你完全开创了一个新的行业啊!既有别于单纯的房屋租赁，又不同于纯粹的酒店。”我不得不佩服，只要有创意，传统生意也可以做出新市场，“在目前房市政策的变动下，太多有房人可以模仿和学习。这种模式将带动一大批人的创业激情啊。”

“是啊，收租婆的日子清闲多了，只需要带上电话，对所有的房价进行控制就可以了。”韩湄对那幅漫画颇为满意，“那就是我的生活：一边娱乐，一边就工作了。你也可以做到啊。”

时间：8月5日上午10点

新地点：盛地豪苑

盛地豪苑，这是一个新楼盘，位于本市南部新商贸中心。周围有本市最大的建材、汽摩等专业市场，这里也是辐射整个南部的商贸中心。在我的带领和介绍下，韩湄对这个楼盘的定位和选址深表赞赏。看样子，她已经对这里多次了解。而我正是这个房地产项目的经理。

我了解韩湄，她的突然出现必然不是叙旧那么简单。跟韩湄两次聊天，彼此的需求心知肚明。从她看盛地豪苑的眼神，我已经知道她的目标是向这个楼盘进攻。当她询问起该楼盘的实际销售情况、楼盘实际规划等宝贵资料，我一一满足。

韩湄也不对我避讳，“自从真正进入租赁市场，凡是我购置的房屋，几乎再没有看走眼的了。因为，我总会得到最内部的信息，就像我从你这里得到内部信息一样!”韩湄狡黠一笑。

当然，这次会面我也有实际收益。相信不久后，盛地豪苑也将有不下10套房子属于“雅舍”的势力范围，并且我已经把自己在这里购置的3套房子预先交给韩湄负责打理。

是谁说过：你对社会资源整合能力的大小，往往决定了你成功的大小。韩湄身体力行，将各种有利于自己的资源充分利用，几年下来，资产迅速累积，竟然突破千万元。

捡钥匙冒充包租公 篇2

生日霸王餐

3月18日凌晨，四川省泸州市警方接到报警，称一男子邀约了多名朋友在店内消费一万余元后不见了踪影。原来，该男子甘某常常通过网络邀约网友，以生日聚会等名义请客，等消费完后又以取钱等借口开溜。目前，甘某因涉嫌诈骗被警方刑事拘留，案件正在进一步办理中。

冒领手机也算诈骗

去年12月22日晚，客人谢某将自己的苹果手机丢在当地一家酒吧的包间，服务员发现后追出来询问手机失主是谁，结果被貪图小便宜的李某领走。当真正的失主返回寻找时才知道李某是冒领。这部手机经物价部门估价为5558元，案值达到了刑事立案标准，警方通过侦查，于今年4月11日以涉嫌诈骗罪将李某抓获。

偷钱做足疗医脚臭

近日，青岛市城阳区警方接连接到被盗报警。民警通过侦查，于3月31日晚 ，在城阳一家足疗店成功将犯罪嫌疑人秦某抓获。当民警问及嫌疑人作案动机时，他的回答让民警哭笑不得：居然是脚臭。据秦某自己供述，相亲时女方嫌他脚太臭，相亲“黄了”，于是决定偷钱每天做足疗。目前，秦某已被刑事拘留，案件正在进一步审理中。

捡个身份证去办卡

4月7日上午，贵州省铜仁市碧江区公安分局市中派出所接到报警称，在铜仁城区环西路7号中国银行营业厅内，有人冒用他人身份证办理银行卡开户业务。民警立即赶到现场，当场查获持雷某身份证的女子。经查，女子本名叫吴某，因自己的身份证过期未补办，便用捡来的身份证到银行办理银行卡开户业务，最后其被警方处以行政拘留8日。

从租客到“包租婆” 篇3

“那个时候的北京，给人感觉很破旧。”张晓的回忆从1994年开始。

从南方一个衣着光鲜亮丽的繁华都市来到北京的她，对这里的第一感觉就是“灰暗”。当时北三环外都还是农田，房屋低矮，如今人潮涌动的现代化商业中心尚不存在。

1998年她从大学毕业，北京的外观仍然没有本质上的变化，但张晓面临的第一个问题就是租房。当时大学还包分配，她拒绝服从分配的代价是交给学校一笔不菲的赔偿金，以换取在北京的自由生活。

“我觉得很值得，看看我那些服从分配的同学们，他们还不知道在哪条仕途上挣扎呢。身处这个变革的时代，自由才是最重要的财富”。如今的“包租婆”张晓手握多套住房，自住出租两不误，对自己的选择从未后悔过。

处处都是唐家岭

第一个栖身之所是同事介绍的。“就在现在水立方那里”，这种时空变化着实让人着迷，现在每次路过水立方，她都会有滋有味回想起那个时候。

当时的水立方还是一片村庄，房东是个勤劳的北京爷们儿，将自家的房子东扩一块，西扩一间，一个不大的小院子住进了好些人。张晓用400块租下一个小单间，也就是五六平米，一张床，一个小小桌子，几乎没有转身的地方。厕所在外面，洗漱在大庭广众之下，蹲在院子外面小阴沟旁边的水龙头边，没有厨房，每天在外面随便买点什么就把晚餐对付了。

后来看到唐家岭的报道，张晓感同身受：“基本上就是那种状态”。

还好这里的日子只持续了三个月，换工作的同时，也需要更换住所。这时，张晓遇到了北京的房屋中介。

十年前的房屋中介

如果你觉得十几年前的北京也能遍地找到连锁的、装潢精美的房屋中介，那就错了。

估计中介当时也算第一拨北漂族，他们缩在小破楼的角落里，靠贴在外面的广告招揽生意。走进去，满墙贴着房屋信息，一部传真机，不时有新的信息传进来。

如果你同意通过他们寻找信息，那么先交300元的信息费，他们包你找到为止（至于真的能否找到，全凭运气）。

其实，中介那里的信息并不多，因为张晓希望离新单位近一些，可选范围不大，仅有的几个信息，张晓比较了一下，挑了一个报价700元的看房。中介把电话给你，他们的任务就算完成了。

比较而言，现在的中介人员不辞辛劳陪你看房，陪你签合同，最后成交才收取中介费，已经规范多了。也是这个行业竞争越来越激烈的一个体现。

跟房东一接触，房东说，我报的是800元啊！——这就算是第一次被骗了。

这是很旧的楼房，很明显在76年地震之后重新用钢筋加固过。一套两居室，分配给两家人，房东一家可以将其中属于自己的一间出租，厨房厕所公用。

因为有“水立方”的比较，张晓并不挑剔，起码不用在一堆人面前洗漱，起码可以自己做饭，起码有带马桶的厕所！虽然厨房里四面都挂满了油垢，但她很快跟房东敲定。800元有点贵，张晓努力寻找一个同伴，与自己分享房租。

后来张晓发现，其实当时北京绝大多数的市民，住的就是这样的房子。

辗转北京

此后张晓又换了几处住所，原因五花八门。与房东共用电话，或因一些维修费用与房东牵扯不清；合租的女孩儿搬走……都逼迫年轻的租客不断换房。“北京东西南北都住遍了。”她苦笑。

这个时候的张晓，租房成为生活中的一件大事，为租房的事情简直是焦头烂额。几乎每年都要换一个地方。

租房市场一直没什么变化，张晓看了不少房，越看心里越凉，用于出租的房屋质量都非常差。“用‘都’字一点不过分。”张晓说。曾经有一间又破又小的半地下出租，没厨房卫生间，居然要1500元一个月（相当于张晓当时一个月的工资）。还有胡同里小平房简易搭建的二楼小房间，四面漏风，冬天都不知道怎么过。有家庭出租一间屋子的，是要补贴家用，家中有生病的老人，要求租客不能晚回家或者洗漱声音太大……

去朋友同事家她也发现，北京市的绝大多数市民居住的情况都差不多。楼房破旧，好点的单位，居住有点“社区”概念的，环境稍好点。就算是楼房，楼道的破旧与脏乱也都差不多。

租客能住在一间干净整洁的房屋里，在北京曾经是一件奢侈的事情！租房的艰难成为了张晓心头永难去除的阴影。她时不时想起来北京之前亲朋好友的劝阻：“北京啊，三代人挤在20平米的房子里，就已经算不错啦！”难道自己也要永远在这种条件下生活吗？

当时一个新的规定出台并开始恐慌性地流传：1998年以后单位不再为员工福利分房。这条消息在张晓看来，却是一个新的信号，人总是需要住房的，自己辗转北京的经历就是现在所说的“刚需”。单位不分房，一定有其他的解决方案。张晓潜意识中感觉到，改变即将来到。

角色转变

第一次听说北京有房可卖，是位于西直门的今典花园开盘。这个消息极大振奋了张晓，改变的机遇之门已经开启！她立刻开始盘算，借钱加贷款，就可以拥有自己的住房，还是新的！欣喜若狂之余，开始关注北京还有哪些在售楼盘。

那个时候网络没那么发达，不是每个楼盘信息都能在网上找到，应该说，楼盘信息在网上都找不到，只能靠自己打听，靠跟朋友吃饭的时候搜集信息。还有就是自己四处瞎溜达，看到有新楼盘就进去看一眼。

由于手头资金非常有限，张晓买房的原则就是总价低，自己能买得起。

一开始实际调查得来的信息很让人沮丧，新开的楼盘全是大户型，130平米以上，张晓手头能筹集的钱根本不够，她也很纳闷，这么大的房子，这么高的总价，得多有钱的人才买得起啊！

自己的租房经历很说明问题，像自己这样的年轻人，需要的不是大房子，只是需要一个安全、干净、私密和环境良好的栖身之所，而这样的需求肯定不在少数。就得照这个需求买。

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功夫不负有心人，张晓坚持寻找小户型，到2006年时她陆续购入了三套房子，面积分别是40、45和50平。这样的房子不多，几乎都是楼面设计时“多余”出来的一块，普通家庭购房者一般都看不上。但是作为单身公寓，就非常实用，因为那个时候小户型的概念还未普及。

她记得曾经看到一个楼盘打出“小户型”的广告，非常高兴等着开盘，时不时去看一眼，几个月后，楼盘广告居然变成了“写字楼”，让她失望之余，也说明那个时候的小户型真不是市场主力。

张晓的两套房子，在拿到钥匙的第二个月，就顺利出租。租金不高，还贷款还需要自己再贴点钱，但是已经让张晓非常满意，因为更重要的是角色的转变，终于自己可以从租客升级为房东。

一次购房交易

从租客升级为房东，最重要的一个环节当然是买房。如果不是第一次成功购房经历，恐怕以后的“包租婆”生活也很难达成。张晓想起那个时候非常欢乐，第一次二手房交易，是在没有中介的情况下完成的。

2005年以前，互联网上的BBS非常活跃。张晓看好一个新楼盘，知道那里有小户型，她就泡在楼盘的业主BBS上，看到有人出售，马上跟人联系。

出售的业主也是一个女孩，两人都感觉对方比较可靠，决定交易。

交易的风险她们都清楚，于是定下如下流程：签合同，将合同公证，交第一笔费用，以便卖方还贷，过户，卖方取房本，交全款，房本归买房，交易完成。

现在张晓说起来觉得自己当时很了不起，两个二十多岁的小姑娘，一本正经地走法律程序，特别是公证。而这次交易的流程放到任何时候都经得起推敲，公证保证了法律效力，流程上也将风险逐步分解，不完成交易成为双方最大的风险。

这次交易顺利完成，“壮了我的胆”，张晓认为这是促使她此后再次出手买房的重要里程碑。与此同时，北京的房屋中介公司跟随楼市日益壮大和规范，张晓就没有再自己交易过，直接通过我爱我家这样有品牌的中介公司进行交易，毕竟商业社会分工细化，有中介担保更符合商业规律。“万一碰上违约的情况，有担保当然就不怕。”

“绝大部分的房屋交易都是平生第一次，”张晓说，“又是人生中可能最大一笔数额的交易。很多业主会因为中介没有说清楚流程和风险而感到不踏实，中介的业务员也未必特别熟练。好几次我都和中介业务员一起，把整个交易的流程、每个环节的时间节点和风险梳理一份清单，给出售房屋的业主看。我其中一套二手房就是这样才打消了业主的顾虑。”

做个善良的“包租婆”

从租客顺利转型为房东，张晓深知租客的不易。她在出租过程中尽可能为租客考虑。

比如尽可能直接发布租房消息，而不是通过中介。只要方法得当，租房这件事与买房不同，没有大笔资金交易，其实是不需要中介的。这样能为租客省下中介费，也降低租客上当受骗的概率。

交流和承诺的方式也很重要，一开始要把话说清楚，哪些需要租客承担的，哪些是房东承担的，清单要写到合同里，保证对方能清楚理解和实施。“这些都是自己吃亏得来的经验。”

房屋的设施尽可能齐全，为租客提供基本的生活保障。张晓在出租前都会去社区BBS淘一些二手的家具家电，放在出租房里。“有一次运气好，350块钱买到一个八成新的大洗衣机，直接从邻居家里拉到我的出租房。”还有一次搬家，她将家里用不上的衣柜和桌椅送给租户，替换了他们当时使用的简易塑料衣柜，租户很高兴。她觉得这些对自己是小钱，但是能为租房的年轻人解决大问题，很值得。

“我跟租户的关系都处得不错，有一对小夫妻还在我的房子里结的婚，他们搬走的时候都恋恋不舍。”张晓觉得当这样的房东才有意义，才算是圆了自己在辗转北京时的梦想。

是天时地利，更是人和

“我的幸运是赶上了这个变革的时代。”张晓这样说。

作为一个曾经的北漂，张晓对北京最深厚的感情来自于目睹北京的变化。亲身参与其中并感受和争取改变，是她成功转型“包租婆”的原动力。

说起成功之道，张晓认为自身的经历和感受最重要，因为有艰难的租房经历，才想到要当房东，因为住过糟糕的房子，才知道好房子的价值，这是内在的动力；对外面的世界保持敏感，实际调研形成最为真实的感受，才有可能敏感地发现社会变革的先兆。

她常常这样想，如果没有曾经的痛苦搬家经历，她也许不会发现北京租房市场的巨大潜力。

与同时代的同学朋友相比，张晓觉得自己更能理解艰难的人生。“有几个朋友，曾经跟我一起看房，比较，但他们对房屋的要求比较高，楼层、朝向、格局什么的，我觉得那都是成功的中年人才考虑的因素，但这些成为他们最后没有出手买房的原因。”说起别人的故事，张晓觉得自己很幸运，“当时真没想到后来房价飞涨那么快，只是觉得这就是刚需，像我一样，初入社会的年轻人，他们需要的只是一间像样的蜗居。”

目前张晓拥有的房屋自住一套，其他都用于出租，租金行情逐年上涨，早就超过了房贷。

现在的北京与十五年前大不一样。繁华的商业中心与林立的新楼盘彻底将北京变成了世界级的都市。张晓对“房地产”一词从不反感，她亲眼目睹身边的新老市民从破旧的老楼搬进新房，目睹年轻的租客们摆脱了无房可租的局面，很多像她一样参与这场变革的人们拥有了可供出租的房子，相信这些经历过艰难租房的房东们，一定会善待他们的新租客。（应被访者要求，文中张晓为化名）

“包租婆”访谈

Q：=《小康·财智》

A：=张晓

Q：有没有一个特别的事件，让你决定当“包租婆”？

A：应该说是周星驰的那部影片吧，《功夫》，包租婆的形象很可爱，武功高强又为一些贫苦的百姓提供住所和帮助，看完片子之后我就决定自己要成为那样的人。

毕竟社会上有很大的群体是需要靠租房生活的，比如初入社会的年轻人，或者在一个城市临时生活的人。

Q：你对北京房价怎么看待？现在的年轻人已经买不起房了。

A：北京房价其实一直不低。从十年前我就开始考察楼盘，我始终只买得起50平米以下的房，还要贷款。地段稍微好点的房，对普通人而言都是天价，我的房也都在四环甚至五环以外。现在很多年轻人动不动就要一百平，四环内，这样的想法不现实。

我刚听说一个朋友买了三环内近一百平米的房子，啃光了小夫妻双方家长的全部积蓄，还负债累累，这种买房的方式我从来都不赞同。

我相信就算目前，五环外50平的房子，大多数的年轻人通过贷款，奋斗几年，还是买得起的。而且现在小户型的概念已经非常普及了。

Q：怎么看待现在北京的“限购”政策？

A：适当的限购是应该的。俗话说：“当菜篮族涌进来的时候，你就该离开了”。整个社会都已经为炒房疯狂，我们必须保持冷静。限购政策强制人们保持冷静，是好的。五年缴税也还算好，工作不满5年，基本没积蓄，也买不起。不提倡“啃老”也是对的。

当然这样会有误伤，比如很能干的年轻人可能三年就挣了很多钱，但是他不能买房，这就损害到他的权益了。

我认为政府限购和严厉的楼市政策是因为资源不够，要平衡资源，让更多的人能够拥有房屋。但在实际操作中有可能让房屋资源更加紧张，有可能造成进一步供不应求的局面，反而导致价格上涨。

可惜的是，我的“包租婆”理想不能进一步扩大了。（笑）

Q：你现在的财务状况怎么样？怎么投资理财？

A：每个月的租金相当于一份白领的工作，就是说我随时可以过退休生活，但是我还是想要自己“武功高强”啊（笑），像电影里的包租婆一样。第一次顺利买房其实也得益于当时我从事的与合同管理有关的工作，所以工作很重要，修炼和开阔眼界，都要靠工作。

投资理财要跟随社会的动态。原来打新股挣过钱，现在的投资主要集中在抢购银行理财产品上，但是这个似乎能做的时间也不太长了，原因就是太热了，一个事情一旦过热，就会过头。做一点基金定投，但是收益都有限。

说实话，中国现在很缺乏适合百姓的投资渠道。

SOHO中国要做“包租公”！ 篇4

SOHO中国的转型沉淀已久。潘石屹作为SOH0中国的“新闻发言人”，在8月16日的微博上说道：“经过反复的分析、测算，我们公司做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海有价值的物业。”

从此SOHO中国进入新时代，有媒体戏称，潘石屹就此做上了“包租公”。

照此安排，SOHO中国的北京前门大街项目、北京光华路项目、上海复兴路项目、上海外滩204地块项目将全部自持，累计面积将达64万平方米。

可见，SOHO中国不仅想做一个好的开发者，更想成为一个好的经营者。

潘石屹一向认为SOHO中国的现金流十分充裕，但从长期发展来看，作为商业地产的开发商，其散售模式虽实现了公司利润最大化，但对于投资者来说，投资回报率被压低。

实际上，不仅仅是SOHO中国，各房企在经历了相对野蛮的利润增长方式之后，都在思考下一步该怎么走。已经披露的上市房企半年报显示，受困于成本费用的不断增长，净利润的增速远低于营收增速，利润率在下滑。

未来如何长久而稳定地走下去，值得深思熟虑。

被看扁的“租赁新手”

在告别散售之后，SOHO中国未来将在北京和上海黄金地段持有150万平方米办公楼物业，预计3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元。另外，对于仍处在官司中的上海外滩8—1项目，潘石屹称，自己持有的50%部分一平方米都不销售，百分之百持有。

SOHO中国的转型纠其原因，应是内外因综合作用的结果。

外因在于整个中国写字楼市场的态势——令人咋舌的租金上涨。据戴德梁行提供的《中国写字楼市场2012年年中回顾与展望》显示，北京、上海两地写字楼租金上涨幅度稳居前两位。北京受强大的租赁需求和有限的供应所推动，其最优租金同比增长居全国之首，至2012年6月底同比增长46.8%。在全国租金排行榜上，北京的最优租金为每平方米每月318元，紧密追赶上海（人民币348元）。

此外，在上海，承租方仍然愿意支付高租金以承租黄金地段的优质写字楼。由于静安区的新增供应量有限，空置面积低，因此租金增长稳健，同比增长16.5%。

另据世邦魏理仕的报告显示，过去18个月，北京、上海办公楼租金分别上涨了73%、18%，同时空置率降到历史最低水平，分别为4%、6.7%。

SOHO中国“女主人”张欣认为，北京、上海的租赁市场非常强劲，但是由于某种特殊的原因，这种强劲的态势并没有反映到销售市场上。实际上，销售非常缓慢，租售市场出现了背离。“SOHO中国的销售取决于市场的流动性，这意味着在市场上有大量的资金之时，销售就会上升，当资金紧张之时，销售便会停滞。”

对于转型的初衷，潘石屹也谈到，SOHO中国是香港上市企业，此前的经营模式和传统的住宅开发公司一样，得不到国际资本市场的青睐。此外，当地政府也希望开发商能整体持有物业。另从公司的效率而言，散售模式所要支付的税金大大高于持有后缴纳的税费。

从其公布的业绩情况来看，今年上半年，由于公司没有新完工项目，因而结算面积减少，SOHO中国实现营业额12.22亿元，同比下降约54%；净利润6.13亿元，同比下降约65%；核心纯利为2，32亿元，核心净利润率19%。今年至今，SOHO中国合同销售金额达到60亿元，主要来自望京SOHO和SOHO中山广场。

除此之外，SOHO中国自身出现的内部问题也在支持着这个决策。

销售团队一直被认为是SOHO中国成功的重要因素之一，然而其销售团队时不时还会添堵。去年上海的“欠薪门”暴露出其销售团队的管理问题。

在商业管理方面，亦是SOHO中国的软肋，“失火门”便是一例。为了弥补这一方面的不足，在2009年，SOHO中国引进盈石帮助其进行自持项目的商业管理。这或许就是“告别散售”的前兆。

值得注意的是，SOHO中国能否达到潘石屹所描绘的转型美好蓝图，业内对其能力提出了疑问。永正资本有限公司总裁王威在其博客中质疑SOHO中国的转型：“SOHO中国的法宝之一就是拥有超强的销售能力和渠道，‘能把土豆卖成黄金’。可面对租赁市场的客户，SOHO中国原有的营销优势统统失效，能把种土豆的菜园当成黄金屋出租吗？SOHO中国在散售领域是九段高手，而在租赁领域，则连段位都没有。”

他甚至断言在转型后，其估值至少跌一半。实际上，在转型消息发布后，走势疲软的SOHO中国股价出现了连续三日的大幅下跌。

交银国际宣布，鉴于SOHO中国售房收入的流失超出租金收入的增幅，下调2012年～2014年盈利预测16%—23%。把资产净值下调5%，并将目标价较资产净值折让幅度由30%增加到50%。招商证券则下调了SOHO中国2013年和2014年的净利润和未来的净资产。

形势逼人

SOHO中国中报的数字并不十分好看。对于SOHO中国此类商业地产开发企业来说，销售已经不是唯一的目标。但对于住宅开发企业来说，销售情况决定了生存能力。

截至8月31日，按照申银万国分类的149家沪深上市房企已经全部公布2012年上半年年报。149家上市房企在6月末持有货币资金2793，37亿元，与年初相比增加17.14%。销售回款增长迅猛，上半年房企收到销售回款2792.11亿元，同比增长11%。成绩似乎还不错。

但值得注意的是，受困于成本费用增长，净利润的增速远低于营收增速，利润率下滑。链家地产市场研究部常清称，上市房企利润增速低于营收增速，一方面是由于调控以来的降价项目进入了结算，另外一方面也是由于房企的成本和费用大增，侵蚀利润。

对此，部分销售较好的房企会增加土地储备，来弥补毛利率和净利率下滑带来的损失。据万科中报显示，6月份万科在土地市场5次出手，共支付土地出让金21亿元；保利地产上半年土地储备已扩充528万平方米，在整体土地市场低迷的背景下仍与去年同期基本持平，总投资额达118亿元。

但是，还有众多房企的销售情况并不乐观，其库存量依旧高企。据统计，披露半年报的上市房企在上半年的存货合计高达1.16万亿元，同比增幅为25.48%，就连“招保万金”四大房企库存货值也由年初的4760亿元进一步上升8.4%至5158亿元。下半年的房企，销售依旧是重头戏。

对于后市销售情况，兰德咨询有限公司总裁宋延庆认为，下半年楼市成交量会有所提升，但由于市场缺乏政策支持，库存量和潜在供应量持续维持较高水平，因此不会出现大幅增长。

只是直立行走的“狼孩”？

因此，从上半年的房企情况来看，未来的发展不容乐观。这时，房企“转型”的问题又摆上了台面。且有业内人士认为，SOHO中国的转型，会让更多房企走上转型之路。

当中国房地产发展到一定程度之时，转型就是各个房企开始备案的问题，但是，如何转、怎样转亦是需要深究的问题。

上海易居研究院房企研究中心总经理周建成认为，类似SOHO中国的转型缺乏一定的金融环境基础。他认为，没有对应的金融产品和金融服务创新等进化了的环境，SOHO中国等传统开发商的化蛹成蝶、变生产销售型为租售并举的模式是没有基础的。“就如同人们花了几年时间终于教会‘狼孩’直立行走，但遇到紧急状况，他还会马上变回四肢行走，疾窜而去。”

从国外房地产发展的经验来看，其众多房地产企业通过持有经营业务的方式实现了快速增长。“但是我们必须注意的是，这些房地产企业在市场上确立起霸主地位的同时，身上还插着一根能够不断为其输入能量的管子，这根管子就是先进的金融产品和金融服务，即通过撬动巨量的社会资金来实现其商业蓝图。”周建成说。

那么面对如此严峻的房地产形势，房企是否真正的需要转型？实际上，虽然谋求转型的企业越来越多，但不转型的企业依然占多数。宋延庆认为，转型不转型，最终还要看企业的实际情况和发展所需。如果认为前景无忧，或者企业在某一细分市场上有着其他企业难以比拟的核心优势，就不如进一步做强这一优势，而无需转型。

从目前来看，房企无非从以下几方面进行转型：首先，退出房地产开发业务，但严格意义上来说，并不能算转型，“珠江投资”可作为目前最为新鲜的例子，其决定撤出房地产开发业务，转为资金运作；其次，调整企业战略布局，星河湾去卖白酒了；再者，改变商业模式，如万科由规模速度发展模式转向质量效益增长模式，SOHO中国由“散售”转向持有经营；调整产品结构（比如涉足商业地产、旅游地产或加大刚需住宅产品比例）等。

但并非所有转型都能够达到很好的效果。就拿星河湾来说，在创造了多个销售奇迹之后，逐渐悄无声息；而在经历了一系列沉默之后，突然决定进军白酒界——白酒界前途未卜，地产界迷雾重重。

宋延庆表示，隔行如隔山。“多年来，我们眼见很多‘非房’企业进入房地产开发领域后，至今摸不到门路。相信这类企业在‘涉房’前也做过可行性研究，也有不低于专业房地产企业的智商，但为什么大都不成功呢？同样道理，房地产企业涉足金融、矿业等，也会遇到同样的问题。”

包租的意思, 包租的解释 篇5

房屋租售比，通常被理解为每个月的租金与房屋总价的比值，用于衡量某地区楼市运行是否良好。国际标准租售比为1：200到1：300，也就说200～300个月可收回房款。据安居客统计，在中国投资房产，需500～600个月才能“回本”，远超国际警戒线。在现有租售比水平下，投资房产并非理想投资手段。

2014上半年调查数据显示，住宅市场静态租赁回报率仅2%左右，上半年CPI增幅为2.3%，定期存款利率为2.8%，余额宝平均收益率为5.5%。撇开房产增值部分，房租回报率难以跑赢CPI，更别说“以租养房”。

房價年涨两成，买房更比租房苦

安居客监测的需求数据显示，网上找房人群中，40%的用户想租房，83%的用户想买房，买房人群数量上占据优势。有23%的用户同时浏览租房和买房两个频道，或为当前楼市中的“观望人群”。

据安居客数据，2009年8月至今，北京房价上涨了164%，年均涨幅23%，上海房价上涨73%，年均涨幅11%；而北京房租5年上涨了56%，上海房租5年上涨了23%。

房租的上涨虽不及房价，但对于很多租房者的收入来说也是不小的负担。数据显示，京沪超过50%的整租房源租金在5000元/月以上，仅有6%的整租房源租金在2000元/月以下。44%的人会选择整租。56%的人选择价格较低的合租，超过一半合租房源月租金在1000～2000元/月间。

娱乐至上，90后不急做“房奴”

到今年，首批90后已经进入法定晚婚年龄，成家立业逐渐成为了这一代人的主旋律。

安居客对90后毕业生进行了一项居住状况调查，结果显示，54%的受访者目前正在租房，37%的人与父母同住，仅有9%的90后买房自住。90后买房者普遍是由父母出房款，自己至多承担少量月供。

更多90后则觉得买房需求没有太强烈，不想因过早背上房贷负担而牺牲生活质量。安居客此次调查中，被问及“如有一笔刚够付首付的巨款，会用于何处”时，41%的90后选择“娱乐”，35%选择“理财”，会用于“买房”的比例为29%，位列第三。“深造”、“创业”、“其他”的比例分别为12%、10%和25%。