(26)北京市物业项目交接管理办法

2024-09-04

(26)北京市物业项目交接管理办法（共5篇）

(26)北京市物业项目交接管理办法篇1

北京市物业项目交接管理办法

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日期：10-10-19

京建发[2010]603号

各区县住房城乡建设委、房管局，各有关单位：

为贯彻实施《北京市物业管理办法》(北京市人民政府令第219号)，进一步规范物业项目交接活动，市住房城乡建设委研究制订了《北京市物业项目交接管理办法》，现印发给你们，请遵照执行。

附件：北京市物业项目交接管理办法

北京市住房和城乡建设委员会

二〇一〇年十月十九日

附件：

北京市物业项目交接管理办法

第一章总则

第一条为规范本市物业项目交接活动，维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益，促进本市物业管理行业健康有序发展，促进和谐社区建设，根据《北京市物业管理办法》，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内，建设单位或物业服务企业与全体业主之间进行物业项目交接的，适用本办法。

第三条本办法所称物业项目交接，是指建设单位或物业服务企业与全体业主之间对物业共用部分进行查验交接以及对物业管理相关资料进行移交和承接的行为。

第四条市房屋行政主管部门负责全市物业服务企业物业项目交接活动的监督管理工作。

区县房屋行政主管部门负责本辖区内物业服务企业物业项目交接活动的监督管理工作。

街道办事处、乡镇人民政府负责协调处理本辖区内物业项目交接纠纷，指导协助业主共同决定有关事项。

第五条物业项目交接活动应当遵循依法有序、平等协商、维护社区和谐与社会稳定的原则。

第二章交接内容和程序

第六条已经成立业主大会的物业项目，可由经业主大会授权的业主委员会代表全体业主进行交接;未成立业主大会的，可由全体业主授权的业主代表进行交接。

全体业主可以委托选聘的物业服务企业进行交接;也可以按照《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》(京建发[2010]383号)委托物业服务评估监理机构进行物业项目交接查验评估，并出具物业项目交接查验报告。

第七条物业项目交接前应当签订交接协议。

交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。

第八条业主共同决定解除前期物业服务合同并确定物业管理方式的，全体业主与建设单位应当按照下列程序进行交接：

(一)全体业主将业主共同决定书面告知建设单位;

(二)双方协商签订交接协议;

(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

(四)双方按照《北京市物业管理办法》第十条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

《北京市物业管理办法》施行前订立的前期物业服务合同解除的，由全体业主与物业服务企业按照本办法第九条的规定进行交接。

第九条业主共同决定不再接受事实服务的，或者决定在物业服务合同期限届满后不再续聘原物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：

(一)全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业;签订物业服务合同的，应当在合同期限届满前3个月书面告知物业服务企业;

(二)双方协商签订交接协议;

(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

物业服务企业决定不再提供事实服务的，或者在物业服务合同期限届满后不再续签物业服务合同的，应当与全体业主按照下列程序进行交接：

(一)物业服务企业提前3个月书面告知全体业主;

(二)双方协商签订交接协议;

(三)物业服务企业及时将决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

物业服务企业告知之日至合同期限届满之日不足3个月的，应当自告知之日起3个月后方可撤出物业管理区域，不得擅自停止物业服务。

全体业主怠于履行交接义务的，街道办事处、乡镇人民政府可以推荐业主代表按规定组织交接。

第十一条业主共同决定选聘新的物业服务企业的，全体业主与物业服务企业应当按照下列程序进行交接：

(一)全体业主将业主共同决定书面告知物业服务企业;

(二)双方协商签订交接协议;

(三)全体业主及时将业主共同决定、交接协议等相关情况书面告知物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及区县房屋行政主管部门;

(四)双方按照《北京市物业管理办法》第二十七条规定和交接协议约定，对物业共用部分进行查验交接并对物业管理相关资料进行移交和承接。

第十二条本办法第八条、第九条规定的物业项目交接，建设单位、物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接，并撤出物业管理区域。交接的起算时间为：

(一)约定期限的物业服务合同终止的，自物业服务合同期限届满之日起算;

(二)其他情形，自建设单位、物业服务企业接到全体业主共同决定的书面告知之日起算。

建设单位、物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前的期间内，应当维持正常的物业管理秩序，并不得向业主收取物业服务费用。

第十三条物业服务合同期限届满前，业主共同决定续聘原物业服务企业的，应当在合同期限届满之日前30日内与原物业服务企业协商签订物业服务合同。

第三章交接行为规范

第十四条物业项目交接可以参照《新建物业项目交接查验标准》进行交接查验。

第十五条物业项目交接时，建设单位、物业服务企业、业主委员会及相关业主应当履行配合义务，不得出现下列行为：

(一)拒不移交物业服务用房和相关资料;

(二)拒不配合交接查验;

(三)拒不撤出物业管理区域;

(四)强行接管;

(五)法律、法规、规章禁止的其他行为。

第十六条本办法所称拒不撤出物业管理区域，是指建设单位、物业服务企业违反本办法第十二条规定，逾期不撤出物业管理区域的行为。

第十七条本办法所称强行接管，是指物业服务企业的下列行为：

(一)未经业主共同决定选聘为物业服务单位而进驻物业管理区域，但政府相关部门组织接管的除外;

(二)原物业服务企业尚未撤出时，未协商达成一致或者未经诉讼、仲裁而进驻物业管理区域。

第四章应急物业服务

第十八条有下列情形之一，住宅物业项目不能维持正常物业管理秩序的，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务：

(一)物业服务合同期限届满，建设单位或原物业服务企业依法撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的;

(二)物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业违反约定单方解除物业服务合同，撤出物业管理区域，全体业主未能依法确定物业管理方式的;(三)物业服务合同期限内，建设单位或物业服务企业因破产、资质被注销等原因致使其法律上或者事实上不能履行物业服务义务的。

第十九条应急物业服务的方式根据辖区实际情况确定，可以专门成立应急物业服务队或者指定、聘请物业服务企业等。

第二十条组织应急物业服务前，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当将服务内容、服务收费、服务期限等相关内容在物业管理区域内公告。

第二十一条应急物业服务内容仅限于垃圾清运、秩序维护、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活的服务事项。

第二十二条应急物业服务费用由全体业主承担，业主委员会应当协助收取。

第二十三条应急物业服务期限一般不超过3个月。

应急物业服务期间，物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当及时指导和协助全体业主依法共同决定物业管理方式和内容。

第二十四条应急物业服务期间，物业共用部分的毁损责任由全体业主承担，应急服务单位故意造成的除外。

第五章监督管理

第二十五条违反本办法规定，建设单位、物业服务企业拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由区县房屋行政主管部门按照《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》相关规定依法处罚。

第二十六条违反本办法规定，物业服务企业不履行交接义务、不按规定交接、擅自停止物业服务、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，由市、区县房屋行政主管部门按照本市物业服务企业及项目负责人信用信息管理和物业服务项目管理的相关规定对物业服务企业及相关责任人予以处理。

第二十七条违反《中华人民共和国治安管理处罚法》、《保安服务管理条例》相关规定，物业服务企业及其保安员采用暴力或者以暴力相威胁的手段处置交接纠纷，扣押、没收他人证件、财物等行为，由公安机关依法处罚。

第二十八条建设单位、物业服务企业违反相关规定，拒不移交物业服务用房和相关资料、拒不配合交接查验、拒不撤出物业管理区域、强行接管的，全体业主可以依法通过仲裁或诉讼途径解决。

第六章附则

第二十九条本办法自2010年12月1日起施行。北京市建设委员会《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》(京建物[2006]23号)同时废止。

(26)北京市物业项目交接管理办法篇2

B、向评标委员会成员行贿 C、相互之间串通投标

D、以低于成本的保健竞标

4、物业管理招标程序包括成立招标领导小组、编制招标文件、公布招标公告或发出投标邀请书、发放招标文件、投标申请人资格预审、接受投标文件、成立评标委员会和()等阶段的内容。A、开标

B、评标

C、商议

D、中标

5、物业管理投标的程序包括：（）、送交投标文件、接受招标方的资格审查、参加开标、现场

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答辩和评标、签约并执行合同等内容。

A、获取招标信息

B、项目评估与风险防范

C、了解专家评委的组成 D、准备投标文件

6、物业管理投标风险主要来自于（）

A、投标人和招标物业

B、招标公司

C、投标人

D、竞争对手

7、对投标文件编写的基本要求描述正确的是（）。

A、使用国家统一的行业标准计量单位，避免在定标和履约中出现混乱

B、使用两种以上的货币

C、使用国家统一颁布的行业标准与规范

D、使用准确的表达方式

E、确保资料的真实性

三、简答题

1、在物业管理投标时，制订投标物业管理方案有哪些要求？

答：制定物业管理方案的要求主要有：

（1）物业管理方案的内容、格式、投标报价必须符合招标文件的规定，不能有缺项或漏项。

（2）方案的各项具体实施内容必须是根据招标物业的基本情况和特点制定；整体方案必须是在调研、评估的基础上制定；方案的内容必须符合国家及地方法律、法规的规定。

（3）方案中对招标文件要求最初的实质性响应内容必须是投标企业能够履行的。（4）制定物业管理服务费用价格必须合理。如实行酬金制的物业管理项目，投标方不能为了取得稳定的利润而制定加大成本投入的方案；试行包干制的物业服务企业不能为了控制经营风险而制定影响服务质量的方案。第二章

单选题

1、C

2、D

3、A

4、B

5、A

6、D

7、B

8、A

9、C

10、B

多选题

1、BCD

2、ABC

3、ABCD

4、ABD

5、ABD

6、ACD

7、ACDE

物业管理服务交接方案篇3

要点：

★ 站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益 ★ 确保物业具备正常的使用功能

★ 掌握物业的性能与特点为以后的物业管理创造条件

在承接验收前的准备工作应先做如下准备。

一、资料交接：

竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

物业质量保修文件和物业使用说明文件；

物业管理所必需的其他资料。

管理资料：各类值班记录、设备维修记录等各类服务质量的原始记录。

财务资料：固定资产清单、收支账目表、债权债务移交清单、水电抄表记录及费用代收代缴明细表、物业服务费收缴明细表、维修资金使用审批资料及记录、其他需移交的各类凭证表格清单。

合同协议书，指对内对外签订的合同、协议原件。

人事档案资料，指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录等。其他需要移交的资料。

资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否相符完好，资料移交完毕后，移交和接收双方须在目录清单上盖章、签名认可。若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。

二、资料交接完毕后是现场交接：

物业公司应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间，查验物业共用部位、共用设施设备及管理现状的主要项目内容有：建筑结构及装饰装修工程的状况；

供配电、给水排水、消防、电梯、空调等机电设施设备；

保安监控、对讲门禁设施；

清洁卫生设施；

绿化及设施；

停车场、门岗、道闸设施；

室外道路、雨污水井等排水设施；

公共活动场所及娱乐设施；

其他需了解查验的设施、设备。

三、各项费用与收支情况，项目机构经济运行情况

各项费用与收支情况、项目机构经济运行情况包括水电费、其他有偿服务费的收取和支出，维修资金的收取、使用和结存，各类押金、欠收款项、待付费用等账务情况。

四、其他内容

产权属全体业主所有的设备、工具、材料；

与水、电、通信等市政管理单位的供水、供电的合同、协议等。

交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。

第一节项目接管验收

依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已建成物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。

一、接管前期管理工作主要内容

1、管理中心的组建和运作；

2、接管运行方案的制订和仪式安排；

3、移交事宜的处理；

4、接管过程管理工作。

（1）接管仪式的组织和接管手续的办理；

（2）相应安全、防范措施和管理方案。

二、接管期管理工作重点

１、协调各方矛盾和利益，完善管理机制和制度

由于用户对现行物业管理法规制度的认知程度和理解水平的不确切，在接管期以管理中心为主体，引导建立物业管理的新秩序和新格局。对此，“凤凰创意

产业园区”物业项目管理中心、驻园单位、相关部门均存在一个相互适应、磨合、协调的过程。

在此我们应重点做好以下几个方面的工作：

－－建立完善的信息反馈和处理机制，使驻园单位对物业充满信心；－－明确有关各方的权利义务，使本项目成为俱荣俱损的整体；

－－创造理解和宽容的园区，营造高效、整洁、和谐的氛围；

２、营造氛围，创造舒适居住环境

我们将针对本物业项目的特点制订公共关系计划，尤其在接管期内创造各种机会和条件加强与入园单位的交流与沟通，了解用户的需求，创造舒适、安全的办公环境。

３、管理服务措施

我们在接管期将根据不同的阶段和工作内容，主要针对物业功能完善和改造、接管仪式、接管手续的办理几个方面作出以下安排：

－－接管仪式的组织、筹办、举行；

－－接管手续的办理（一条龙服务，现场办公）；

－－交接资料；

二、物业项目接管计划

１、“凤凰创意产业园区”物业管理中心挂牌，正式开展工作；

２、各类管理人员和工程技术人员基本到位，开展岗位培训，完成工作责任和岗位划分。明确各管理岗位的职责和范围，明确工程技术人员的专业分工和专业范围；

３、管理人员熟悉现场情况和相关岗位，修订完善各项管理规章制度，初步磨合管理工作体系的运作；

４、各类员工就位，开展岗前培训，熟悉工作岗位；

三、接管期间的治安管理

１、确立在接管期“人防为主，技防、物防为辅”的治安管理思路；

２、根据接管期的不同阶段，制订相应的保安编制、岗位布置和巡逻方案；３、加大接管期人流、物流、车流的有效监控，确保接管期的治安管理工作任务的完成；

４、加强治安消防的宣传教育力度，使广大用户培养起自查的良好的治安消防意识。

四、项目接管验收重点

将重点从一下几个方面出发，切实做好项目的接管验收和移交工作：

1、公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；

2、既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在客户的立场上，对物业进行严格的验收，以维护客户的合法权益；

3、接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促移交主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；

4、落实物业的保修事宜。

六、接管验收工作目标

1、明确交接双方的责、权、利关系；

2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护客户的利益；

3、为以后的物业管理创造条件：通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于计划安排好各项管理，为以后的物业管理创造了条件。

第二节项目移交接管

一、项目资料及图纸的移交

（一）产权资料

1、项目批准文件；

2、规划用地批准文件；

3、建筑执照。

4、业主资料

（二）工程技术资料

1、地质勘察报告；

2、工程合同及开竣工报告；

3、工程预算；

4、图纸绘审记录；

5、工程设计变更通知及技术核定资料（质量事故处理记录）；

6、工程竣工图（总评面图、建筑、结构、设备、附属工程所有隐蔽管线的全套图纸）；

7、隐蔽工程验收记录；

8、沉降观测记录；

9、地基处理记录；

10、钢材水泥等主要材料的质量保证资料；

11、新材料、构配件的签订合格证书；

12、水、电、暖、通、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书；

13、砂桨、混凝土试块试压报告；

14、施工验收证明书。

二、房屋移交接管内容

1、建筑外檐；

2、梁、柱、板主体；

3、公共部位顶棚、墙面、地面、楼梯、扶手、钢窗；

4、室内及楼道配电箱；

5、配电柜；

6、公共部位照明。

三、公共设施接管验收项目内容

1、中央空调系统；

2、高低压配电室设备；

3、锅炉房系统；

4、真空泵房、气泵房、水泵房设备系统；

5、消防中控、监控系统；

6、给排水系统；

7、弱电系统（电话、电视、网络、广播、音响、对讲等）；

8、电梯系统；

9、污水处理系统；

(26)北京市物业项目交接管理办法篇4

9月16日，我县城市居民小区物业管理交接动员大会后，**镇和建设局积极配合，做到思想上全面对接，工作上无缝对接，行动上快速对接，于9月18日，在县建设局房管处召开了监交人（县纪委、财政局）、移交人（县房管处）、接收人（**镇物管办）联席会议，会后按移交方案，迅速成立两个移交小组，展开交接工作，截止9月27日，接收工作结束，某县城居民小区物业管理交接情况报告。现将有关情况报告如下：

一、关于物业交接工作的基本评价：

1.理顺了物业管理体制。物业管理工作逐步形成建设局作为行业主管部门，进行上下衔接、业务监管；**镇作为实施责任主体，构建了“镇政府是组织者，社区是服务者，居民是参与者”的物管模式，理顺了关系，明晰了责任、充实了力量。

2.组建了物业管理网络。**镇成立了物业管理领导小组，设立了物管办公室，配备了符合信息化要求的办公设备，新购置一辆服务专用车。各社区成立了相应的物业领导小组，并组建了社区物业管理服务中心。

3.建立了基本台账资料。包括各小区基本情况、网络结构等，对存在的突出问题进行了梳理。

4.延伸了社区工作触角。居民普遍接受属地管理模式，提高了小区居民归属感和认同感。社区也认为接管小区物业，便于掌握小区人口信息档案。

5.促进了社会和谐稳定。在交接期间，**小区、**小区和**等居民反映物业问题，经我镇物管办和社区及时介入，通过引导和化解，居民的情绪得到缓解。

二、关于我县物业现状的基本认识

1.齐抓共管、综合治理是核心，工作报告《某县城居民小区物业管理交接情况报告》。物管工作面广量大，点多线长，需要整合力量。如屋面渗水、无小区平面图、给排水网络图、供电网络图、天然气未通等诸多突出问题不是单靠**镇（社区）或物业就能解决的，对建设部门、**镇政府、社区、物业、开发商等相关本_文_来_源_于_我_的_学_习_网单位职责作出明确要求，做到信息互通、工作互补、力量互动，全力攻坚。

2.解决突出问题是关键。开发企业在小区建设过程中乱改规划、偷工减料、配套不齐，无社区、物业办公用房等留下诸多的“前期后遗症”，给小区的管理留下隐患，带来麻烦。对房屋漏雨、配套设施改造等最突出的问题，建议县政府开展专项整改活动。

3.加大财政投入是保证。无论接管老旧、零散小区，还是维修、完善配套设施等，都要投入财力，县、镇都要把物管经费列入财政预算，保证需要。

4.提高服务质量是前提。选聘资质较高的物业进驻我县，建立物业公司和从业人员信用档案，开展物业公司“星级”服务评选活动，开展物业公司考核工作，提升物业服务水平上台阶、上档次。

三、关于下一步物业工作的基本思路：

1、实行规划设计与住房验收联动机制。建议县城新建住宅小区规划设计强行入轨，规划设计首先要明确社区事务管理用房和物业管理配套用房的面积、位置、层数，以及公共设施的配套，可让**镇参与核实，签字后方可施工；住宅小区竣工时，**镇可与建设局、消防大队等相关部门一同参与项目竣工质量验收，从而保证新建住宅小区按规划建设，治标又治本。

2.实行遗留问题集中会办机制。把房屋漏水、配套设施改造等作为会办重点，在维修期外或在维修期内与开发商联系不上的，建议县政府设立物业基金，年设立物业基金1000万元，用于住房维修和配套设施改造，实行专款专用。**镇政府牵头维修、改造，建设局监管。