旧厂房改造项目建议书

旧厂房改造项目建议书（精选8篇）

旧厂房改造项目建议书 篇1

三旧改造建设项目合作协议书

甲方：白云区XXXXXX民委员会

乙方：置业有限公司

为快速推进XXXX的旧村改造建设，切实改善村民居住环境，进一步加快社会主义新农村建设，根据广东省广州市相关三旧改造政策、法律法规的相关规定，经村委研究并经村民代表大会决议通过，甲、乙双方就新楼村旧村改造项目(下称本项目)合作开发建设的有关事情，经协商一致，达成如下协议，供双方共同信守。

第一条项目概况

本项目位于白云区江高镇东侧，该项目建设总用地约6万平方米，总建筑面积约10万平方米(以规则报建为准)，其中用于村民安置房面积约4万平方米(实际以双方协商为准)。

第二条合作方式

1、项目地块按XXXX控制性详细规划报请广州市及白云区“三旧办”同意后，由甲方负责协调由土地管理部门办理挂牌出让手续。乙方参与挂牌竞买并在取得本项目开发权后，成立房地产开发公司(下称项目公司)，项目公司设筹建办公室全权负责旧村改造各项事宜。设筹建办公室负责从项目前期立项、办理有关审批手续到建设工程施工管理，包括勘探、设计、管理、土建、水电安装、消防、弱电智能化、人防、区内配套设施等本项目的全部建设工程及销售等具体工作。

2、甲、乙双方约定本项目建成后，乙方负责落实分配甲方村民安置房建筑面积******平方米(按宅基证面积分配)，本项目其余建筑面积的收益由乙方享有。

3、鉴于乙方承担本项目全部建设工程的投资建设。村民原有宅基地及住宅的拆迁费用按白云区房管部门规定的标准作价补偿后，可实行永迁。先由村委会按被拆迁户的人口、面积、房屋质量做好调查，然后与每户签订拆迁和回迁合同。

第三条甲、乙双方的.权利和义务

1、甲方的权利和义务

(1)乙方为甲方唯一合作方，甲方不得在未经乙方书面许可情况下，与其它单位签订本项目旧村改造的相关协议。

(2)甲方必须在挂牌后三个月内拆除该地块上的相关建筑和构筑物，清除建设用地上的一切建筑物和附着物，并安排村民在项目建筑期间的过度安置工作。(实际清拆工程的费用按施工预算由乙方负责)

(3)甲方向乙方提供本建设项目所需的村民代表大会、村两委员会的决议及其他一切相关文件，协助乙方办理本建设项目的审批手续，在所需的报告、图纸、文件、表格上加盖公章。

(4)若乙方在该项目实施过程中与当地村民发生纠纷，由甲方出面负责解决，保证工程如期进行;

(5)甲方在工程建成竣工后按约定接受由乙方代建的安置房。办理产权登记牵涉的一切税费由甲方自行负责;

(6)甲方全力协助乙方以招拍挂的方式取得本项目的开发权，并由乙方指定的公司摘牌，市国土局返回给甲方的土地出让金应全额无条件返回给乙方，返回手续由甲方负责办理。

2、乙方的权利和义务

(1)乙方全面负责本项目开发。

(2)乙方在负责落实建设用地指标;

(3)乙方应办理本项目建设的有关审批手续;

(4)乙方负责缴纳土地契税，向土地局交纳各期地价款;

(5)乙方享受除为甲方代建安置房意外面积的收益;

(6)负责加强对工程建设的安全、监督和管理。

第四条担保

为了保证本协议履行到位，乙方自愿在本项目一期正式挂牌出让公告5日内向甲方支付100万元人民币作为履约保证金，甲方在本项目土地摘牌后5日内返回保证金。

第五条违约责任

1、甲方若违反本协议有关条款造成本协议不能履行，或单方终止协议，甲方应返还保证金和乙方前期投入全部费用和损失，并以保证金相同金额作为违约金补偿给乙方。乙方若违反本协议有关条款造成本协议不能履行，或单方终止协议，甲方可没收保证金，不予返还，并由乙方承担由此造成的全部经济损失。

2、如果由于国家的政策或不可抗力造成该项目不能实施，甲、乙双方均不作违约论，双方互不承担责任。

3、因甲方原因造成停工、误工，由甲方承担此造成的损失。

第六条合同争议解决方式

本协议在履行过程中如发生争议，由双方当事人协商解决;如协商不成，可向甲方所在地人民法院起诉解决。

第七条本协议未尽事宜，由甲、乙双方补充协议。

第八条本协议经甲、乙双方签字盖章后生效。

第九条本协议一式柒份，甲方执叁份，乙方执叁份，鉴印单位一位，具有同等效力。

甲方：

签约代表：

x年x月x日

村民代表：

乙方：

签约代表：x年x月x日

旧厂房改造项目建议书 篇2

关键词：分项计量远传装置,水平线缆,管路敷设

1 引言

苏州设计研究院股份有限公司 (原苏州市建筑设计研究院有限责任公司, 以下简称“苏州设计院”) 是一个具有50多年历史的设计机构, 设计人员超过500人。原办公楼位于市中心。随着公司规模的不断扩大, 原办公楼已不适应公司的发展要求。2009年初, 公司决定搬迁至苏州工业园区星海街9号, 希望将这幢旧建筑更新改造为公司的新办公楼。探索并创新出一条切实可行的将既有建筑改造成绿色建筑的新路子, 为全省和全国树立典范。

2 工程概况

项目位于中新合作苏州工业园区首期开发的南部工业区。按照50年使用年限计算, 区内大量结构完整的各类厂房, 还有40年的使用期。如果直接拆除重建, 势必造成极大的浪费和污染。希望通过更新改造, 延长建筑的使用寿命, 最大限度地节约资源和节能减排, 创造改造项目绿色生态设计的新范例。

为将旧厂房改造为创意研发的新空间, 苏州设计院遵循了自然性、经济性、可推广性的设计原则, 将改造总结为:“六个生态主题, 多样化创新技术”, 通过采用最切合环境实际的绿色建筑节能设计方案以及自然采光、自然通风、生态遮阳、雨水回用、资源再生利用、能量分项计量6项成套技术, 将生态、节能、经济性与“四节一环保”融入整个绿色建筑的设计、改造和运行中, 并注重各种有效数据的收集、保存、整理, 使之成为可推广、可借鉴、可应用的绿色建筑。

3 项目的电气专业节能改造

原厂房土地利用率非常低, 为节约土地资源, 改造结合既有建筑的现状和苏州的自然条件, 保留了旧厂房95%主体结构, 充分利用原有建筑单层8.4m的特点, 在原结构中间加了一层楼板, 并在原厂房局部14.5m高的空间里增加了两层楼板, 总建筑面积由原来6700m2变为13 100m2, 土地利用率增加了近一倍。

1) 原有厂房变电所内的变压器、高低压柜等设备, 在改造过程中得以充分利用。通过合理的规划用电负荷, 将原有的变电、配电设备全部保留;通过合理规划线路走向, 最大限度地利用原有的配电电缆。这样既节省了新设备采购资金, 又使将要废弃的设备得到了重复利用, 避免了废弃物对环境的破坏。

2) 电能计量的科学管理办公楼装有分项计量远传装置, 对建筑内各种耗能环节 (如空调、照明、办公设备和热水能耗等) 实现独立按部门计量, 其信号传送至物业管理用房, 物业定期记录, 通过数据软件化管理做到能耗可测量, 通过分析避免能耗的浪费。

4 项目的建筑智能化设计范围

星海街9号厂房改造工程智能化系统施工主要包括:综合布线系统、计算机网络系统、安全防范系统 (含视频监控、入侵报警、电子巡更、门禁、一卡通系统) 、公共广播系统、电子会议系统、综合管路系统。

4.1 综合布线系统

综合布线系统包含以下几个分系统:语音通信系统、数据通信系统。

4.1.1 水平线缆的标准和端接

水平数据布线都采用6类4对非屏蔽双绞线。

4.1.2 垂直主干

数据采用4芯万兆多模光纤, 总机房用光纤和大对数电缆 (语音主干) 连接至各分配线架, 再由各分配线架通过水平电缆连接至每一信息点, 以提供数据和语音服务。

4.1.3 楼层配线间

要求面积的4㎡以上, 以最远点到机柜配线架的水平距离不能超过90m为原则, 配线间要注意通风和防尘。配线间配线架语音线缆端口端接使用4类跳线到主干配线架 (在主干侧每对线缆对应配线架一个端口) 。然后连接主干到网络通讯中心。所有线缆两端必须标明标识。

4.1.4 设备间

共6个设备间, 本项目设备间均安置于各个部门内。

4.1.5 楼层管理间施工要求

管理间内应配备UPS独立供电回路及电源插座, 每管理间功率不小于400W (目前施工使用电源为墙面强电的5孔插座) 。

4.2 计算机网络系统

计算机网络系统采用核心--接入两层架构。核心层设备设置在二层的网络机房, 接入层设备设置在各个配线间 (各部门内) 。核心采用1台H3C7506交换机, 由机房内UPS不间断供电。

4.3 安全防范系统

安全防范系统由视频安防监控系统、入侵报警系统、一卡通消费系统及出入口控制系统等组成。

1) 视频安防监控系统:摄像机点位主要安装在走廊、主要通道口, 外侧围墙、重要机房, 对这些区域进行重点监控, 所有监控信号均送至门卫处的硬盘录像机内, 供电电源位于二层垂直井道内。

2) 入侵报警系统:主要考虑在机房、领导办公室、财务等重要地方布置红外探测器, 防止夜间闯入带来不必要的损失。

3) 出入口控制系统主要考虑在一层通道门、二门至外连廊的通道门、领导办公室、公共机房等处设入门禁点, 授权分级管理, 同时兼顾考勤功能, 门禁系统所有线缆均敷设至二楼网络机房内, 在机房内设置统一的管理主机, 对主机的管理由相关服务器完成。

4) 一卡通消费系统:在一层餐厅设置2只消费POS机, 其通信及供电总线敷设至二层网络机房, 由服务器统一管理。

4.4 公共广播系统

结合装潢图纸、功能区域使用需求进行了设点:系统点位综合考虑公共广播的需要, 合理设置点位, 办公室内作为一个总的共用区域。为方便播放眼保健操等广播, 走廊内单独成一分区, 平时可以单独播放背景音乐。背景音乐机柜设置在前台右侧的管理室, 方便前台工作人员播放操作。

4.5 电子会议系统

1) 扩声系统的音箱采用吊装及壁装的安装方式, 采用音箱线进行功放及音箱的连接, 调音台、处理器、功放之间用音频线连接, 二层会议室话筒采用数字话筒。

2) 投影显示系统中投影机采用固定吊装的方式, 敷设VGA线、视频线及电源线, 电动投影幕安装在暗槽内。

4.6 综合管路系统

综合管路的内容包括与整个智能化系统相关的智能化预埋管, 预留孔洞, 智能化垂直、水平桥架, 管路敷设及系统的电源供应、接地、避雷、屏蔽和机房管路。综合管路的设计施工还牵涉其他管路 (如给排水和强电) 和建筑功能的综合配管或调整。智能化系统各系统线缆采用同桥架敷设 (布线系统、广播系统除外) , 配线系统分开。布线管道与电磁干扰源之间的最小分隔距离符合规范要求。桥架及附件的质量必须符合设计要求和现行的有关技术标准, 并按设计进行选择, 桥架的填充率不应大于40%, 并应有一定的备用空位, 以便日后扩容。

5 结束语

目前, 苏州工业园区星海街9号厂房改造工程已经投入使用, 经过运行, 网络通信系统运行稳定, 为实现服务器上协同设计打下良好基础;安防系统运行稳定, 监控视频、红外报警覆盖全面, 物业人员巡更有据可依;智能化网络仪表的应用, 实现了耗电数据实时掌控, 通过智能分析更合理有效地利用能源, 实现绿色节能。

改造完的办公楼为员工提供了舒适和健康的工作环境, 使每个员工的身心都得到放松, 大大提高了工作效率。

根据统计, 2011年1月份到2011年12月, 新办公楼的年耗电量为99.26万k W·h, 单位面积耗电量为75.59k W·h/ (m2·a) , 低于能耗模拟计算的126.83 k W·h/ (m2·a) 。全年自来水总用水量为16 381m3/a, 非传统水源利用率22.3%。生活热水量100%采用太阳能热水。建筑节水率达37.6%。可再循环建筑材料用量比为10.6%。建筑整体节能率达到65%, 每年可节约运行费用32万元。

浅谈老旧工业厂房改造 篇3

关键词：老旧工业厂房；改造；工业生产

工业厂房，指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。

一、老旧工业厂房改造的原因

工业厂房是工业生产的主要集中地与基础设施，所以工业厂房对于工业生产以及经济的发展有着至关重要的作用。老旧的工业厂房多建于建国初期，由于科学技术的飞快发展以及市场需求的不断变化，这些为我国初始工业基础发光发热的工业厂房已经无法满足现在的需求。但是老旧的工业厂房不仅仅是单纯的工业生产场所，而且还是见证城市飞快发展的标志性建筑，它们承载着城市发展的历史，它们是城市变换新貌的见证者。对于老旧的工业厂房完全拆除或者置之不理都不是一个很好地处理方式。我们应该对老旧的工业厂房进行合理的改造，让其适应现代化城市的需求。

珠海市为了“进一步优化城市空间结构和产业布局，破解土地供需矛盾，加快推进“三旧”改造工作，改造旧工业厂房用地无疑成为促进集约用地、解决用地瓶颈的重要抓”。制定了《关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法》。2012年1月5日，永康市委书记张伟亚在中国共产党永康市第十三次代表大会上作了《坚持科学发展，致力改善民生，为建设现代化国际五金名城而努力奋斗》的报告，报告中提及永康市工业用地紧张的问题，大力倡导土地资源利用率的提高，要求对于老旧的工业厂房进行改造。这些政策都显示出老旧工业厂房改造的必要性和迫切性。

二、老旧工业厂房改造的意义

一个城市不仅需要高度发达的经济、美丽的城市建设、时尚的城市文化，更需要是体现城市每一步发展进程的城市历史。老旧工业厂房是工业发展轨迹的展现者，是城市历史发展遗留的最直观的产物。就像前面所提到的，一个城市需要它的历史文化底蕴，现代化建筑与历史遗迹相结合营造出来的新旧对比的城市风貌。作为城市历史文化的一个关键性要素，老旧工业厂房是一种特殊的工业遗产建筑，因其破旧或者不符合现今城市规划就将其从城市中剔除摧毁并不是最妥当的解决办法。成功的改造老旧厂房，使其进行再利用，对城市的发展而言意义重大。

首先，改造后的工业厂房会会完善城市形象，并且会带动周边地区的经济发展，形成一个城市经济繁荣圈，促进城市建筑多元化发展。

其次，相对于重新搭建新建筑而言，改造工业厂房更加经济，节省能源，有利于开源节流。而且将老旧的工业厂房进行改造再利用符合国家对于提高土地利用效率，确保城市经济可持续的发展的相关政策。

再次，改造后的厂房可作民用，缓解城市居住问题，也有助于减少一些社会问题。

三、老旧工业厂房的改造方向

工业厂房的建筑平面简单规整、面积较大；建筑立面比较简洁；建筑剖面空间较大；结构对于一般民用建筑而言是可以满足的不需要做过多的改动，这些特点都为工业厂房的改造的提供了相当的可行性。工业厂房的改造基本可以分为以下几个方向：

1.改造为民用居住空间

工业厂房的高度一般都在4米以上，这就为改造为民用空间提供了良好的举架高度，可以根据不同的需求进行个性化的改造。需要注意的是：处理好工业厂房内的不平整的地方；检测厂房内的空气质量，防止有工业有害气体的遗留，对居民的健康产生危害。

2.改造为办公空间

工业厂房改造为办公空间，专业化程度相对较高，可以在室内适当设置一些中大型绿化植物，根据不同的工作方式、工作用途来综合处理整个空间的功能划分和分隔形式，应该具有很好的适应性，在充分利用现有结构的基础上凸显高科技手段，运用现代装饰元素，突出高技派风格的同时，空间划分简单有序，让来访者对整个改造后的空间形成一个简洁整齐的印象，迅速感受企业文化和精神。

3.改造为商业及展示空间

在城市内出去工业生产，商业交易是城市经济发展的一大支柱。商业空间是必不可少的，也是需要加强加大的。商业空间不仅要求经济、最大化的体现展示商品的优越性和直观性，还要求美观符合环境美学标准，给人一种美的享受。工业厂房改造商业空间可以利用工业厂房原有的工业特性，营造出富有工业气息的商业空间，打造出复古的商业街景，并以此吸引消费者前来参观消费。

工业厂房的宽大空间给予了创意改造的可能性，

四、改造成功的例子

老旧工业厂房改造成功的例子比比皆是，每一个例子都体现着改造者和设计者的匠心独运，每一个例子都为老旧工业厂房的深化改造提供了成功范例。

福州市的福建机械厂一号厂房经改造先成为一家风格复古独特的咖啡厅，咖啡厅有上下两层楼，面积奖金300平方米。开业一年来，一老式车床映入眼帘，报箱、电报机、油灯、手摇印刷机、放映机等等无不显示出这家厂房过去的历史，令消费者心驰神往。

老旧厂房改造1500平方办公室装修，外企广告公司办公室装修工程广告公司专注于创新的理念，公司找到了一栋老旧的厂房里，如果改造这个破旧的厂房就成为这个办公室装修工程的目标，如何将现代和原始工业得到平衡，办公室设计公司的设计师大费苦心，保留了建筑原来的外观和内部的混凝土支柱，同时又融入现代元素，不论在色彩还是材质的选择上都混搭的很到位。

成都的东区音乐公园是文化创意产业的一个重点项目，是目前中国唯一一个音乐互动体验和数字音乐产业聚集园区。该园区是由原成都红光电子管厂18万平方米的旧工业厂房改造而来的，是成都“东郊工业区”东调后唯一完整保留的老工业厂区。可是，在东区音乐公园建立之前，这18万平方米的老旧厂房却并不像今天这样饱含着音乐与艺术的养分。那时候的成都红光电子管厂依旧是个地地道道的大型国企，是中国西部的一块老工业基地。

由此可见，老旧工业厂房的改造有着重要的意义，并且经过创意改造会为城市的发展注入新鲜的血液。（作者单位：辽宁工程技术大学）

参考文献：

[1]程婧，周均清.浅谈老旧工业厂房的改造[J].四川建筑，2007，01：17-18.

[2]鲍鲲鹏，鲍英华，赵龙.旧工业厂房改造中空间的“留白”[J].工业建筑，2009，03：29-31.

[3]董立英，薛昊.工业厂房改造基本方向探析[J].行政事业资产与财务，2011，14：198.

旧厂房改造项目建议书 篇4

主任、各位副主任、秘书长，各位委员：

大力推进旧城镇旧厂房旧村庄改造（以下简称“三旧”改造），积极探索存量建设用地二次开发利用的可行之路，是省委贯彻落实科学发展观、有效破解土地供需矛盾的重大决策，也是加快转变经济发展方式、推动产业和城市转型升级的重大战略。2008年以来，在国土资源部的大力支持和省委的正确领导下，我省以部省合作建设节约集约用地试点示范省为契机，积极推进“三旧”改造，取得了初步成效。受省人民政府委托，现将我省开展“三旧”改造有关情况报告如下：

一、开展“三旧”改造工作的基本情况

按照“全面探索、局部试点、封闭运行、结果可控”的原则，我省切实加强对“三旧”改造的组织领导，认真落实“三旧”改造各项政策，积极探索改造模式与运行机制，有效地推进“三旧”改造的开展。据统计，2008年至今年第三季度，全省已完成“三旧”改造项目1683个，涉及改造面积7.89万亩；今年计划启动改造项目约4400个，改造面积超过30万亩。

（一）认真落实国家赋予的政策，全面铺开改造工作。

在国土资源部的指导和支持下，省政府制定出台了《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）（以下简称《若干意见》），从五个方面进行了政策创新与突破：一是针对无合法手续的存量建设用地完善手续成本较高，现土地使用者缺乏改造积极性的问题，允许按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续。二是针对“三旧”改造投入大、开发周期较长、现行改造方式单

一、难以调动原土地使用权人积极性等问题，允许对完善手续后的“三旧”用地采取协议出让方式补办出让手续（政府收购储备后再次供地除外）。三是为了保障原土地使用者的开发收益，调动他们支持和参与改造的积极性，在旧厂房改造和旧村庄改造中，政府依法收回企业用地或征收农村集体建设用地出让的，对原土地使用企业或村集体给予不高于土地出让纯收益60%的资金补贴，依照有关规定专项用于支持企业或村集体发展。四是针对改造地块范围周边可能存在边角地、插花地、夹心地，影响地块的整体改造开发等问题，允许将边角地、插花地、夹心地一并纳入“三旧”改造范围，不再按照现行法律政策办理有关报批手续。五是针对在城中村改造过程中，农村集体愿意将农村集体土地变为国有土地，但现行征收的做法程序复杂、审批时间长的问题，允许村集体经济组织自愿将其所有的集体建设用地申请报省人民政府批准征为国有建设用地。实践证明，《若干意见》有效破解了“三旧”改造的制约因素，推动了“三旧”改造工作的开展。

为切实落实国家赋予我省的优惠政策，我省主要采取以下措施：一是切实加强“三旧”改造的组织领导。目前，全省绝大部分的市、县、镇均成立以政府主要负责同志任组长的“三旧”改造工作领导小组和专门的工作机构；国土资源、发展改革、住房城乡建设、规划、财政、文化、环保等相关部门互相配合、形成合力，全省已初步构建起市、县、镇三级的纵向联系机制和相关职能部门之间的横向协调机制，为实现对“三旧”改造的统一协调、指导、服务和监督，保障改造工作顺利开展奠定了坚实基础。二是督促各地出台“三旧”改造配套政策。要求各地按照《若干意见》的规定，制定出台土地使用权收购的具体程序和价格、补缴地价的标准、土地出让收益的分配使用管理、改造项目审批等方面的具体操作办法。截至目前，全省各地级以上市政府共出台涉及“三旧”改造地方配套政策101个，初步形成了“三旧”改造的政策体系。三是定期检查“三旧”改造政策的落实效果。明确提出“一年初见成效、两年突破性进展、三年大改观”的阶段性目标，要求今年底前珠三角地区每一个县（市、区），粤东西北地区每一个地级市必须有一个“三旧”改造示范项目。同时，建立“三旧”改造成效统计制度，要求各地按季度上报“三旧”改造工作情况，实时掌握全省“三旧”改造成效。今年4月底至5月初，在全省分8个片区召开国土资源管理重点工作督导会，检查和督促各地落实“三旧”改造工作推进情况。四是切实加强对“三旧”改造的监管。在全省范围内完成“三旧”改造用地调查摸底与标图建库工作，为加强“三旧”改造项目审批，严格限定“三旧”改造政策适用范围，严防搭车报批、蒙混过关等监管工作提供有力保障。对需要以协议出让方式完善用地手续的“三旧”用地，明确要求由地方政府事前制订统一操作办法，按程序集体研究决定，公示审批结果。印发了《关于在“三旧”改造过程中加强预防职务犯罪工作的通知》，积极预防违法违纪行为。

（二）坚持规划先行，科学统筹推进。

在“三旧”改造中，我省充分发挥规划的龙头作用，注重将社会参与“三旧”改造的积极性与实施经济社会发展战略有机结合起来。明确“三旧”改造规划与实施计划编制要点；住房和城乡建设、国土资源等部门认真做好对各地规划编制工作的具体指导。在督促各地加快规划编制与上报备案工作的同时，明确要求各地在规划编制过程中要注重通过加强规划引导和政策调控，力求做到四个“相结合”：即将“三旧”改造与促进产业结构调整相结合，鼓励企业通过自身改造实现“退二进三”、“壮二优三”，为发展战略性新兴产业、现代服务业腾挪空间；将“三旧”改造与提升城市品位相结合，通过对“旧城镇”、“城中村”进行集中整治，有效改善城市面貌，提升城市形象；将“三旧”改造与改善民生相结合，充分尊重被改造土地权利人和村集体经济组织的意愿，让权利人和村集体在改造中得到实惠，确保社会的和谐稳定；将“三旧”改造与历史文化保护相结合，注重保护自然景观与历史建筑，突出文化底蕴，努力实现经济价值、社会价值、文化价值相统一。全省计划编制“三旧”改造规划128个，截至今年11月15日，已报备121个，占计划编制总数的94.5%，其中广州、深圳、珠海、汕头、佛山、韶关、梅州、汕尾、东莞、中山、江门、阳江、湛江、茂名、肇庆、清远、潮州、揭阳、云浮等19个地级以上市和佛山市顺德区已全部完成规划编制与审批，其中已完成审查117个，占已经报备总数的96.7%。

（三）加大财政支持力度，多渠道筹措改造资金。

按照“政府引导、市场运作”的原则，我省充分发挥财政资金“四两拨千斤”作用，调动全社会参与“三旧”改造的积极性。一是切实将“三旧”改造的财政政策落到实处。省财政在耕地保护责任目标履行情况考核奖励中，新设立“三旧”改造单项奖，由省财政安排专项资金，对“三旧”改造工作排名前三名的地级以上市政府予以奖励。同时，督促各市县财政部门按照《若干意见》的有关要求，进一步细化支持“三旧”改造的具体政策措施。如清远市财政结合城乡建设用地增减挂钩方式，将实施“三旧”改造与高寒山区移民、地质灾害隐患点村庄搬迁以及发展特色旅游产业相结合，扎实推进“三旧”改造工作。潮州市财政明确规定对“三旧”改造涉及的城市（城镇）公共建筑、基础设施建设，从土地出让金中安排相应的项目资金予以支持。二是大力探索拓宽“三旧”改造筹资渠道。“三旧”改造政策性强，涉及历史遗留问题多，改造资金缺口较大，我省大力探索从项目土地出让收益中对企业或村集体经济组织进行补贴等优惠政策，采取村集体经济投入、土地入股、引入开发商联合改造、项目公开招商等多种方式，大力引入社会资本参与改造工作，拓宽“三旧”改造的筹资渠道，解决资金瓶颈制约问题。如佛山市各级财政共投入80.6亿元用于“三旧”改造，成功引导514亿元社会资金启动730个“三旧”改造项目。三是落实“三旧”改造政府投入及必要的工作经费。据初步统计，截至目前，全省各级财政“三旧”改造投入达169亿元。如潮州市财政安排725万元经费保证“三旧”改造前期工作及改造规划编制工作开展。珠海市财政投入11.4亿元，用于改善城市环境和推进产业发展。东莞市财政安排3亿元用于扶持“三旧”改造（主要是税费补助）。湛江市财政拨付市级“三旧”改造专项工作经费250万元，同时，各县（市、区）财政在非常困难的情况下，及时安排“三旧”改造资金和相关工作经费，有效地保障了 “三旧”改造工作的顺利开展和政府投资“三旧”改造工程项目的改造建设。

（四）积极开展工作试点，探索与推广改造模式。

积极在广州、深圳、佛山、东莞等市开展“三旧”改造试点工作，大力探索和推广改造模式。试点城市根据自身的实际情况，分类推进，形成了“政府引导、规划引领、属地实施、市场运作、分步推进、各方受益”的工作思路，以及不同的“三旧”改造模式和运行机制。根据“三旧”改造对象的被改造程度不同，改造模式可分为拆旧建新、部分更新、修旧如旧、配套完善等四种；根据“三旧”改造投资主体的不同，改造模式可分为政府投资改造、社会资金投资改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等四种。如佛山市创造出旧城镇、旧村居、工矿厂企、生态环境等六种改造类型，以及都市农业和现代农业综合开发、主题文化公园建设等五种改造模式；深圳市全面推进城市更新工作，先后开展了城中村和工业区升级改造，这些都为全省铺开“三旧”改造提供了有益的经验借鉴。2009年11月在佛山市召开的全省“三旧”改造现场会和今年9月在广州市召开的全省“三旧”改造座谈会上，总结推广了试点城市成功改造模式与运行机制，有力促进了全省改造工作的开展。

二、“三旧”改造取得的阶段性成效

从前一阶段的实践情况看，我省“三旧”改造工作不仅促进了节约集约用地，而且在扩大内需、促进产业结构调整、推动城镇化建设、保障和改善民生等方面都具有明显成效，为促进经济发展方式转变做出了积极贡献。主要体现为“五个促进”：

一是促进结构调整，提升了产业竞争力。淘汰了一批“两高一资”的项目，培育了一批以低碳为特征的先进制造业、现代服务业和战略性新兴产业。在已改造项目中，属于产业结构调整项目共971个，占改造项目总数的58%。改造后年产值同比增长了1.88倍。其中，淘汰、转移“两高一资”项目350个，引进先进制造业和现代服务业项目302个，引进世界500强项目26个，有力推进了经济发展方式的转变。

二是促进宜居城乡建设，推动了城镇化进程。通过“三旧”改造，有效地降低了建筑密度，完善了配套设施，增加了公共绿地，改善了城乡环境，传承了岭南文化。在已完成的改造项目中，建设城市基础设施项目360个、城市公益事业项目187个、公共绿地项目195个，涉及用地2.47万亩；保护与修缮传统人文历史建筑740万平方米；建设文化设施、文化创意产业等文化建设项目52个，投入资金23亿元，约占同期全省文化娱乐类固定资产投资额的6.36%。

三是促进固定资产投资，推动了经济即期增长。通过“三旧”改造，扩大了政府投资，也极大地带动了社会投资。2008年至今年第三季度，我省“三旧”改造已投入资金1766亿元，占同期全省固定资产投资的5.03%，今年前三季度更是提高到6.01%。同时，改造项目的年产值（营业收入）和税收比改造前分别增长了1.67倍和1.36倍。

四是促进节约集约用地，增强了可持续发展能力。通过“三旧”改造，促进了低效建设用地的二次开发，使土地利用效率不断提高。据统计，2008年至今我省通过“三旧”改造共节约土地3.51万亩，平均节地率达到44%。按此比例推算，全省360多万亩可供改造的“三旧”用地面积可节约土地超过150万亩，相当于全省未来10年新增建设用地规模的38.5%。

五是促进群众生活改善，实现了改造成果的共享。“三旧”改造带动了就业岗位的增加，壮大了集体经济，增加了群众收入，改善了居住条件。在已完成的改造项目中，就业人口从改造前的112万人增加到改造后的163万人，增加了46%；

二、三产业就业人口比从改造前的2.07:1变为0.87:1，就业结构进一步优化；村集体收入由改造前的17亿元增加到改造后的37亿元，增长了1.18倍。通过政策引导把改造后的“三旧”用地优先用于保障性安居工程（含廉租房、经济适用房、公租房以及限价房）建设，在已完成的改造项目中，共建设保障性安居工程项目128个，建成保障性住房1.99万套，约占同期全省建成保障性住房的三分之一。

三、“三旧”改造工作存在的主要问题及原因

虽然“三旧”改造工作取得了一定的成效，但也存在一些问题，主要有以下四个方面：

一是推动“三旧”改造的政策体系有待进一步健全。涉及规划、财政、发展改革、金融、拆迁管理等方面的配套扶持政策创新还不够，未能形成与“三旧”改造相适应的完整配套政策体系，影响“三旧”改造工作推进的整体效率。

二是拆迁难度大成为影响“三旧”改造的一个重要因素。近年来，由拆迁引发的不稳定因素有所增加。据各地反映，拆迁工作是“三旧”改造，特别是“城中村”改造中的重点和难点。改造实施过程中，拆迁户要求高拆迁补偿现象比较普遍，严重影响项目顺利推进。同时，目前各地纳入“三旧”改造的用地不少属于违法用地，而拆迁主管部门发放房屋拆迁许可证要有土地证或用地批文，这也影响了动迁工作的开展。

三是“三旧”改造工作进度不平衡。从2008年至今年第三季度的统计数据分析，已完成“三旧”改造面积最大的市完成改造面积为1.86万亩，最小面积的市为190亩，呈现出珠三角地区发展较快，粤东西北及山区等欠发达地区发展较慢的态势。造成这种状况主要原因是部分地方对“三旧”改造的重要性和“三旧”改造政策的时限性缺乏充分认识，对政策掌握还不够深入，同时也由于欠发达地区土地开发强度小，改造需求不是非常迫切，政府也缺乏相应的财力支持改造工作。

四是“三旧”改造的综合效益还不能完全发挥出来。尽管全省已改造项目用地用于住宅建设仅占23%，但部分城市“三旧”改造用地住宅用途比例偏高。2008年至今年第三季度，全省共有9个地级以上市“三旧”改造后用于房地产开发面积占改造总面积的比例超过50%，个别市比例超过90%。改造类型单

一、过分偏重于房地产，影响了“三旧”改造综合效益的充分发挥。

四、下一阶段工作思路

为切实解决上述存在的问题，更好地推进“三旧”改造，下一阶段我省将重点抓好以下五个方面的工作：

一是加强政策创新，完善长效机制。要求各级各部门进一步强化一盘棋的思想，加强协调配合，各司其职，确保改造工作无缝衔接、有序运作。针对目前各地反映的“三旧”改造各环节中出现的问题，督促相关职能部门加快研究出台配套政策，以指导和推动各地开展的“三旧”改造。省国土资源、住房城乡建设、发展改革、监察、财政等部门要开通绿色通道，加快审核流程，共同做好涉及完善征收手续的“三旧”改造用地审查工作；省住房城乡建设部门要研究解决改造过程中遇到的拆迁问题、控制性详细规划修改等问题；省财政、地税等部门要研究解决“三旧”改造中欠发达地区的资金扶持、税费优惠等问题；文化部门要进一步加强指导，落实对“三旧”改造中文化遗产的保护。

二是加强规划引导，提高综合效益。在规划编制过程中，督促指导各地从加快经济发展方式转变、建设宜居城乡、保障与改善民生、节约集约用地等多个角度综合考虑，与城乡规划、土地利用总体规划、主体功能区规划等结合起来，坚决防止改造项目重房地产开发，轻产业发展、基础设施、公共事业和民生工程建设的情况，特别是要结合“三旧”改造工作，加大保障性住房建设用地供给。按照“示范带动，逐步推进”和优先安排重大民生项目及完善用地手续的要求，坚持以项目为载体，既整体推进“三旧”改造工作，又集中力量抓一批精品工程，充分发挥精品工程的示范带动效应，点面结合推进“三旧”改造工作，确保在今年底前珠三角地区每个县（市、区）和东西北地区每个地级市都有一个“三旧”改造示范点。

三是加强规范运作，确保有序推进。严格限定“三旧”改造范围，督促各市对“三旧”用地进行实地逐宗核查，确保真实性，杜绝弄虚作假、搭车报批。各级政府和相关部门要严把审核（批）关，对“三旧”改造实施全程监管，确保“三旧”改造各项审核（批）事项程序规范、手续完备、资料齐全。同时，监察、审计部门要提前介入、全程监管，保证改造工作的合法性。加大阳光操作力度，督促各地公开透明规范操作，坚持通过公平协商、公开听证、村（居）民投票表决等方式确定补偿标准和改造模式，切实保障群众的合法权益，实现改造成果的共享，使“三旧”改造成为人民群众满意的民心工程。

四是加强绩效考核，落实工作责任。将出台全省“三旧”改造工作考核办法，并在今年底适时派出检查组，对各地级以上市和省直有关部门推进“三旧”改造工作的情况进行检查和考核，对工作表现优秀的单位进行表扬，对工作进展不理想、落实力度不够的单位进行约谈并通报批评。同时，督促各地级以上市相应制订工作绩效考核办法，对各县（市、区）“三旧”改造成效进行量化考核，奖优罚劣，强化各级共同推进“三旧”改造工作的合力。

工程项目及厂房设备改造管理制度 篇5

本制度所称工程项目及设备更新改造是指企业根据生产的需要，自行或者委托进行建造工程项目的活动。主要包括新建、改建、扩建、改造房屋建筑物及机器设备的业务和活动。

1.工程项目申请报告，至少应当包括以下资料： 1）工程项目开展的必要性陈述； 2）工程项目开展的可行性分析；）项目概况，主要包括项目名称、项目建设周期、投资概算、资金需求及来源分析、竞争者分析、市场需求调查及前景预测、经济效益分析、结论及建议等内容；）厂领导班子会议认为必要的其他资料。2.起草招标文件，招标文件主要内容应包括： 1）工程名称及概况；）投标人完成招标内容的要求； 3）投标须知及有关日程安排； 4）投标书的内容要求。

3.工程项目的实施需成立项目管理领导小组及项目负责人，负责项目的立项、实施、直至验收工作。

4.招标文件编制好后，经分管副副厂长确认、并经厂长审阅后，由项目组向投标人发出。

5.工程招标前工程部应对工程承包商进行资格预审，预审的内容包括： 1）应具备的符合发包工程要求的施工资质、营业执照，异地施工的企业必须提供发包工程所在地的注册证明文件； 2）近两年实施工程业绩表；）现有施工任务（含在建及未开工工程）4）其它需要预审的内容。

原则上，资格预审后参与投标的工程承包商不得少于三家，为了做好工程项目的招标工作，公司成立招标委员会。

6.项目中的设备采购应按照设备采购程序及规定执行。

7.项目施工中项目负责人、各专业技术人员，对施工单位提出的问题进行答复。现场监理对本周施工监理过程中的施工质量、进度、材料供应情况进行说明，并对监理过程中所发现的问题，提出相应控制措施。项目经理对各施工单位之间、各专业之间在施工中所遇到配合问题进行协调。

8.工程项目的验收

8.1设备安装、调试、运行后，由设备动力部购置负责人组织设备动力部部长、主管厂长、设备使用部门部长（主任）、质量部部长、技术厂长、设备管理员等人员参加的设备验收。验证设备是否达到合同规定的技术要求，填写《设备验收记录》，有的设备还需形成《设备验证报告》由设备动力部设备管理员存档。

8.2验收后，由设备动力部和设备使用部门办理设备移交使用手续，并填写《固定资产验收移交表》，并在设备上标识设备编号，便于设备管理。

8.3对整体工程进行项目验收，图纸、资料是否齐全，现场并按验收标准进行验收，填写《工程项目验收表》。

旧厂房改造项目建议书 篇6

建议政府加大对老旧小区改造的重视力度，因为老旧小区改造是一项涉及面广的系统性工程，它不仅是提高群众获得感、幸福感、安全感的民生工程，还是实现城市可持续发展，打造共建、共治、共享的社会治理格局的重要抓手性工作。它的“涉及面广”体现在，老旧小区改造可融入文明城市、美丽城市和宜居城市的创建中，还可以与我市的可持续性发展、旅游城市发展的规划配套联系，打造特色城市、特色工程，可由发展任务转为发展动力；“系统性”则是表现在，老旧小区改造不仅需要对小区环境亮化、美化及基础设施改善【注解1】，还需要在小区改造完成后，完善小区治理体系，实施规范化、可持续化物业管理，并配套开展社区文明建设和党建活动，协调社区内各方面的关系，营造和谐的人文环境,从小区的设备设施、信息化改造、社区服务等方面，缓解老人居家养老和刚性住房需求等社会问题。

下面我就此次调研活动参观情况，结合所思所想，从老旧小区改造目前状况、改造过程基本工作环节、普遍遇到的困难和几点建议四个方面进行汇报。

一、老旧小区改造目前状况

目前外部老旧小区改造情况可以用两个词语概括——起步阶段和标杆打造。

XX年2月《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中指出，要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造；XX年12月，住房和城乡建设部在厦门召开老旧小区改造试点工作座谈会，将15个城市作为开展老旧小区改造试点，探索城市老旧小区改造新模式，秦皇岛和XX作为河北省的试点城市，先试先行；2018年，省政府办公厅出台《**省推进老旧小区改造工作方案》,公布了全省老旧小区改造的“时间表”，即2018年，启动老旧小区改造工作，年底前各市完成总改造项目的20%；2019年年底前，累计完成总改造项目的70%；2020年底前，完成全部改造任务。同年衡水市住建局起草制定了《**市推进老旧小区改造和管理工作实施方案》，拟通过2018年-2020年三年的努力，完成全市老旧小区改造工作。

从几个时间点可以看出，老旧小区改造从XX年开始提上政府工作日程。调研参观的唐山、秦皇岛等市区也是于近年开始规划、部署老旧小区改造方案，开始标杆小区建设。唐山计划利用三年时间，按照2018年改造30%、2019年改 造40%、2020年完成剩余30%的计划，对全市XX年以前建成的老旧小区全部实施综合改造；秦皇岛在XX年将市内老旧小区改造列入政府规划，研究谋划了88个老旧小区改造提升工程，计划在加强硬件改造的同时，注重软件建设，开展思想文明教育，提高社区服务品质。改造工作已于2018年5月份全面推开。

目前总体来说，各地老旧小区改造工作正处于起步阶段，现在着力于打造标杆工程。如唐山的草场街社区，是唐山震后恢复建设的老小区，占地面积136311平方米，现有楼房56栋，居民2074户4024人。自XX年开始社区建设，XX-XX年路北区政府投入1500万元进行重点改造，完善的社区服务体系。目前社区组建了社区党总支、楼栋党支部、楼门党小组、党员责任区、党员责任岗的五级组织网络，实现了楼宇片区网格化，构筑了“公共医疗服务、健康生活服务、公共事务服务、环境卫生服务、公共安全服务、爱心帮扶服务、社区便民服务、志愿者服务”八大服务体系。社区居委会开展便民设施投入，配置了触摸式终端查询系统，供居民随时查询就业帮扶政策、社区工作流程和为民服务项目，安装了电子显示屏，定期滚动播放用工信息，政策知识。同时建立了网络微平台——掌上小区，实时发布社区信息，小区居民可以足不出户享受各项社区服务。

**区老旧小区改造工作是自XX年开始的，计划改造的 老旧小区【注解2】范围定为XX年之前建成且5年之内不列入拆迁规划的小区。XX年区财政投入70万，完成改造小区5个，XX年完成改造小区7个，2018年预算投入300万元，计划改造小区12个。目前**区老旧小区改造涉及的都是基础类改造【注解3】，与外部相比存在资金投入相对较少，改造标准不突出，社区配套服务不健全等问题。

二、老旧小区改造过程基本工作环节

老旧小区改造的前提——拥有一个强大的领导组织。

通过走访调研，我们了解到老旧小区改造基本涉及拆，清，改，管，提升五个环节。一拆是指首先对小区内的违建进行拆除；

二清是指对对楼道或场地内堆积的杂物进行清理；三改是指对小区内公共用地重新进行规划设计，改造、完善相关的配套设施；

四管是指改造完成后，引入物业服务，建立可持续性的管理体制；

五提升是指开展社区服务，党建教育，协调社区内各方面的关系，营造和谐的人文环境，提升小区文明形象及素质水平。这五个环节是环环相扣，逐步提升，但它们能顺利进展的前提是需要有一个强大的领导组织。

老旧小区改造涉及居民的切身利益，通常需要对小区的供电、供水、燃气等配套设施进行修缮升级，在对小区道路 和立面出新时又会牵涉到配电、配水管网的迁改，对于消防、城管、居委会、电信部门、有线电视单位都会涉及。串联各单位工作，促进各单位相互配合，这就需要领导的重视和建立一个强大统一的领导组织做协调支撑。在走访秦皇岛海港区时了解到，海港区老旧小区改造时，秦皇岛市委书记田向利曾亲自到实地进行调研，强调老旧小区改造是与群众生活息息相关的民生实事，务必要精心组织、细致谋划，把好事办到群众心坎上。海港区专门成立了以区主要领导带队的改造小组，经常深入改造中的小区，现场督办工作。XX年海港区改善提升小区43个，违建拆后复建小区22个，改造工程总建筑面积 220万平方米，投入资金2亿元，惠及居民3万多户、10万多人。

三、老旧小区改造普遍遇到的难点

老旧小区改造的难点——改造标准、资金来源和构建管理体系。

1、老旧小区的改造标准如何确定？

俗话讲：万事开头难，而一个老旧小区改造伊始就是对其改造标准的确定。改造标准涉及到工程的定价和完成后的改造效果评估，是一项必须前期规划确定好的事项。由于各地发展及各小区情况不同，目前政府对于老旧小区改造并没有设立明确、统一的完成标准，只是指导性的规定可以根据小区状况因地制宜。这样规定虽然增加了小区改造的灵活 性，但缺乏统一的规范标准不利于老旧小区改造的广泛性建设，也不利于向居民明确老旧小区改造的范围和特点，所以如何制定一个老旧小区改造的统一共性标准，是需要考虑的首要问题。

2、老旧小区改造的资金来源如何筹集？

省里出台了鼓励老旧小区改造的文件，对一些资金来源、渠道做了指导性解释但没有专项资金支持，各地现阶段基本按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造，但这样做的结果是由于改造小区居民的积极性不强，缺乏花钱买服务的意识，导致自筹经费收集困难，工程无法开展。如何提高居民积极性，激活社区存量资金是考验政府智慧的一件工作；据了解，当前物业维修基金使用效率不是很高，大笔费用长期挂账闲置，如何利用好这种资金来支援老旧小区改造，需要政府出台一个明确的使用办法；扩充资金来源，能否整合资源，集中力量共同推进，如创建文明城市方案里的九大攻坚战都跟老旧小区改造有关系、老旧小区改造可以与魅力湖城打造配套联系、老旧小区改造还是城市可持续性发展的一个组成部分，如何利用老旧小区改造打造特色城市、特色工程，申请其他项目专项资金多措并举，由发展任务转为发展动力，是需要政府谋划的一项规划。

3、老旧小区改造管理体系如何构建？

老旧小区环境亮化、美化及基础设施改造完成后，需要完善小区治理体系，如何通过政府补贴以及居民自筹引入物业公司，实施规范化、可持续化物业管理，需要确定相关标准；老旧小区综合整治的意义除了改善、维持社区秩序，保障居民基本的居住条件，还在于协调社区内各方面的关系，化解不平衡、不和谐因素引发的矛盾，营造和谐的人文环境，所以如何搭建社区服务体系，开展社区服务，如通过增加为老年人服务的配套设施，小区无障碍道路、健身设施、广场舞场地等，解决老年人居家养老【注解4】的需求，通过提高小区生活品质，增设绿地、停车位和电动汽车充电设施，解决提升需求品质的家庭刚性住房需求【注解5】等社会问题，是构建可持续性发展社区和和谐社区的关键，需要系统谋划；此外，社区服务和物业服务如何搭配，社区管理、服务人员身份如何定位，都需要制定详细计划。

四、老旧小区改造的建议

建议一：统筹规划

将老旧小区改造纳入文明城市、魅力城市和宜居城市的创建规划中，整合部门和资源，协同推进，让资源更有效的利用。打造我市的可持续性发展特色工程，申请省级以上专项项目资金补贴，在扩展资金来源的同事，将老旧小区改造由发展任务转为城市发展动力。

建议二：打造标杆工程

目前，各地都在注重老旧小区改造标杆工程的打造，主要基于两方面优点：

1、从高标准老旧小区改造获取经验，探索老旧小区改造四方面机制【注解6】，总结可复制、可推广的措施和方法。即有利于可以作为样板，向小区改造居民展示老旧小区改造的标准和特点，又有利于可复制推广老旧小区改造的共性建设方法。

2、标杆工程的打造可扩大影响，通过舆论宣传，让小区居民体会看得见的改造效果，从前后对比上促进老旧小区居民的改造积极性。同时，标杆的打造可获得上级专项资金，更容易打造成为亮点工程、明星工程。

建议三：提高公众意识

加强老旧小区改造的政策宣传，运用手机微信号、电视、广播等现代媒体形式对老旧小区改造进行宣传引导，用老百姓一读就通一看就明白的形式，公开透明地讲明白老旧小区改造是怎么回事，政府会提供什么服务，居民该承担什么样的义务。可以与创城工作中“思想道德教育攻坚战、公益广告宣传攻坚战、市民文明素质提升攻坚战”合并完成或借力完成。

老旧小区改造是一项综合性的系统工程，需要时间、资金和精力的长期投入，其中涉及百姓利益的协调、群众观念的转变、管理体制和管理方法的改革及创新。这就要求在推 进老旧小区改造的进程中，政府拿出魄力和力度，发挥主导作用，多措并举，着力寻找出适合老旧小区治理的途径，进而才能提高老旧小区居民的幸福指数，才能圆满完成全面建设小康社会的目标。

注解

1、“小区环境亮化、美化及基础设施改善”指楼体粉刷、道路铺设的改造，供电、供水、燃气等配套设施的修缮升级，小区绿地、停车场和休闲健身活动场所建设等；

注解

2、老旧小区是指XX年前建成的环境条件差、配套设施不全或破损严重、无障碍建设缺失、管理服务机制不健全，且不宜整体拆除重建的居住小区以及住宅楼；

注解

3、老旧小区具体整治内容分为基础类和自选类。基础类是必须改造整治的内容，自选类是在已实施基础类改造整治的前提下，根据居民意愿确定的改造内容。

在老旧小区的楼本体改造中，基础类项目包括：拆除违建、清洗粉刷楼体、光纤入户、增加无障碍设施等，自选类项目包括：增设电梯、屋顶美化、多层住宅楼平改坡等。

在小区的公共区域中，基础类改造项目包括：修补破损道路、完善公共照明、绿化补建等，自选类项目包括：增设停车位和电动汽车充电设施、增设养老服务设施和社区综合服务设施等。

在小区治理方面还包括基础类的完善小区治理体系、实施规范化物业管理等。

注解

4、中国社会老龄化倾向越来越明显，养老院的数量明显不足，大多数老人不得不居家养老，居家养老模式依然是目前中国养老的主要模式。

注解

5、“提升需求品质的家庭刚性住房需求”是指随着普通家庭成员的增多，家庭结构变化导致每个家庭都有新购住房的刚性需求，然而房价不断上涨，普通家庭对商品房的购买力却有限。若能在花费较少的情况下，对旧房加以改造利用，提高生活品质，将会缓解购房压力。

注解

6、“探索老旧小区改造四方面机制”是指：

政府社区居民分工：探索政府统筹组织、社会具体实施、居民全程参与的工作机制；

谁受益、谁出资：探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制。按照“谁受益、谁出资”原则，采取居民、原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造；

建立社区工程师、社区规划师等制度：探索因地制宜的项目建设管理机制。强化统筹，完善老旧小区改造相关标准规范，建立社区工程师、社区规划师等制度，发挥专业人员作用；

旧厂房改造项目建议书 篇7

随着城市进程化的加快,一些曾经位于城市边缘化地区的旧工业厂房逐步被围合在了城市的中心地带,这不仅给企业的发展带来不便,而且也影响了整个城市的规划发展[1]。目前,许多旧厂房已经逐渐被房地产开发企业所购买,成为这些企业开辟新的盈利模式的关键增长点。因而,这些旧厂房的改造升级成为城市再生及房地产开发企业增长的一个契机。然而,面对旧厂房改造的一个关键性问题是如何通过旧厂房改造提升盈利,利用现有旧厂房的资源进行改造升级,形成清晰明确的盈利模式,这些问题已经成为企业亟待解决的关键性问题,也是企业目前重要的研究课题。

“大华纱厂”改造项目为典型的旧厂房改造项目案例,因而,通过重点分析该项目改造升级后的盈利模式可以为旧厂房改造项目提供理论支撑和实践指导。

1 旧厂房改造的内涵

城市中的废旧厂房和仓库是产业结构调整与城市建设互动发展而遗留下来的[2],丧失了原有的生产功能,在内城更新中往往是作为拆除新建的对象,但却被文化阶层中的艺术家们看中,他们纷纷集聚于此将其改造成适合自己的生活与工作空间,来进行艺术创作。旧厂房和仓库区发展文化产业,对于保护利用工业建筑遗产和延续对历史文脉具有重要的作用。当前一些优秀工业建筑遗产主要是以旅游和文化展示的方式来保护,开发利用甚少,很少参与经济和生产功能,修葺和维护的成本也较高。然而,文化产业集聚区这一全新的经济空间发展模式给这些老建筑注入了新的活力,为其保护、改造和利用提供了新的发展契机和模式,促进了城市功能空间的多样性,进而推动城市经济的可持续发展。随着大量艺术元素的集聚,不同文化的交流、借鉴与融合,使其创意氛围更加浓厚,相关产业和服务设施也发展起来,旧厂房和仓库区被赋予了新的生产功能,逐渐形成具有浓郁文化氛围的旧厂房改造型文化产业集聚区[2]。

此外,旧工业区的改造有其自身的一些独特之处:a)工业用地的价值是旧城中同等区位土地中最低的一类,利润空间最大。通过旧工业区的改造可以改善工业区的投资环境、提高城市的综合竞争力;b)旧工业区的改造往往就会伴随着土地功能的置换。置换的目标就是土地利润的最大化。这种动态的置换则经常与城市产业结构的调整相联系;c)旧厂房或旧工业区的产权相对集中,既简化投资者的产权转让程序,又减少投资者的初次投资费用,有利于投资者的投资,实现土地商品化运作,获得利润的最大化;d)旧厂房或工业区的改造可以很好的利用当前些城市基础设施,减少了初次投资成本,实现资源的可持续发展[3]。

2 大华纱厂的案例分析

2.1 现状分析

大华纱厂在1966年12月16日,更名为国营陕西第十一棉纺织厂,这一名称为广大西安市民所熟知。1998年底被中国华诚集团兼并,划归至中国华诚集团在陕西的全资子公司———唐华集团(注:其下属公司有唐华三棉、唐华四棉、唐华六棉、陕西大华、唐华一印)。2001年3月6日,经中国华诚集团批准,原陕西第十一棉纺织厂改制成为现在的陕西大华纺织有限责任公司,注册资金3 000×104元。在职员工3 000多人,年生产能力为纱7 000 t、布3 500×104m。后经不起经济效益日益颓势,企业于2008年10月实施政策性破产,由市国资委注册成立西安大华纺织有限责任公司。公司注册以来,因破产清算、产业结构调整以及西安城市建设规划的需要,企业一直处于停产等待重组时期。目前,大华纱厂位于西安市太华南路251号,地处西安火车站北侧、唐大明宫国家遗址公园东侧,距西安火车站不足2 km。企业占地面积270 667 m2,其中生产用地116 667 m2,生活区占地154 000 m2,生产区建筑面积8.17×104m2。

2.2 大华纱厂资源要素

工业遗产包括具有历史、技术、社会、建筑或科学价值的工业文化遗迹,包括建筑和机械,厂房,生产作坊和工厂矿场以及加工提炼遗址,仓库货栈,生产、转换和使用的场所,交通运输及其基础设施以及用于住所、宗教崇拜或教育等和工业相关的社会活动场所。目前现存原大华纱厂遗存及工业遗产资源主要有以下方面:a)民国时期的厂房、南门门楼、办公用房、库房等工业建筑遗存;b)民国时期以及建国后50年代、60年代不同时期的机器设备、工具器具;c)民国时期有历史价值的办公用品;d)反映大华纱厂各方面情况的档案、图片、文章等史料。

2.3 大华纱厂规划及改造内容

大华纱厂改造项目所倡导的是以盛唐文化为背景,以唐风元素为主线,以体验消费为特征,着力打造集购物、文化、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体的一站式文化休闲消费天堂。该项目以大华纱厂自身的文化历史底蕴与相邻唐大明宫国家遗址公园为依托,在改造中,将部分的旧工业建筑保留下来,并且新建设一组的商业建筑,改建中老工业建筑更多的是保留建筑的外观特征,同时也保留厂里最具历史意义的一些生产机具。具体的项目概念性规划图和规划内容如图1和表1所示。

通过项目的可持续性发展的改造升级,项目将有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能,在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中,通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中,以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联,引导商业中心顾客合理流动,满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求,成为商业中心的灵魂与纽带。

3 基于案例分析的盈利模式分析

根据上述的大华纱厂项目改造升级案例可以看出,改项目改造主要从文化创意项目和商业休闲项目2个方面打造全新的文化创意产业聚集区,带动区域经济发展。从其改造项目内容来看,此类旧厂房改造的盈利模式主要包括以下3个方面。

3.1 区域升级模式

区域升级模式强调的是对区内工业进行适当升级,同时给与一些政策的扶持,即可吸引新的投资,改变工业区面貌[4]。例如,大华项目中将原有的工业区域改造为特色工坊、创意办公区等形式[3]。这些形式保留了原有的厂房区域工坊及办公功能,但又融入了现代休闲办公理念和特色工坊体验内涵,是对旧建筑老功能的区域升级的直观表现。此种模式主要通过局部拆除、改建扩建等手段,形成整旧如新、新旧对立的视觉感觉,完成区域升级,带动价值增长。盈利增长点:为旧工业文化体验,新旧环境对比感知。

3.2 空间重组模式

另一种重要的盈利模式是通过空间重组,指打破原有的旧厂房的空间形态,经过设计加以处理,形成新的效果和新的形式[3]。例如,大华项目中通过空间分割和空间合并,形成休闲购物、餐饮娱乐、配套服务等项目。这些项目的空间是通过设计和规划后,对现有空间进行改造重组,打造具有一定空间序列的功能区域,实现原有旧厂房空间的限制,完成空间重组,实现新的商业环境和利润增长点。此种模式主要通过空间分割和空间合并的手段,形成整旧如新、整旧如旧的视觉效果。盈利增长点为旧区域的新商业,新商业的文化消费。

3.3 功能转换模式

功能转换模式是1种非常重要的盈利模式途径[3]。原有的旧厂房建筑仅仅被限制于工业使用,而真正打造全新的具有影响力的老工业遗址文化集聚区,就必须对原有一些建筑功能进行改造升级,使其功能发生转换,形成新的文化项目内容,融入到旧工业区域,增加文化内容,吸引消费者进行文化体验,完成价值增长[4]。例如,大华项目中引入了博物馆、小剧场、艺术沙龙等形式的文化项目内容,这些项目内容是通过对现有旧建筑功能的转换,引入现代理念的文化体验,完成旧工业建筑功能的多样性,打造区域文化特色。通过具有特色的文化项目展示和体验,可以更好地形成文化效应,吸引消费者消费感受,丰富现代人生活内容。因此,通过功能转换的盈利模式必须与区域升级、空间重组等模式协调发挥作用,通过文化体验吸引商业消费、通过商业区域打造增加人气,宣传文化项目。盈利增长点为新旧文化展示及体验,带动商业投资与消费。

通过案例分析以及上述盈利模式分析,我们可以概括出基于旧厂房改造的盈利模式体系如图2所示:

4 结语

基于大华纱厂的旧厂房改造项目案例,从改造规划内容着手总结分析,建立了基于旧厂房改造的盈利模式体系。具体地讲,旧厂房改造的盈利模式可以从区域升级、空间重组、功能转换3个途径完成旧工业区域厂房建筑物的价值增长,带动旧厂房改造项目的盈利增长。通过研究建立了基于旧厂房改造项目的盈利模式,对此类项目开发运营具有重要管理意义,同时,也对房地产开发企业投资开发此类项目,开辟新的商业模式具有理论指导和实践依据。

参考文献

[1]阳建强,吴明伟.现代城市更新[M].南京:东南大学出版社,1999.

[2]张卫宁.改造性再利用——一种再生产的开发方式[J].城市发展研究,2002(2):51-55.

[3]李万利.唤醒工业城市的记忆——旧产业建筑的再利用[D].合肥:合肥工业大学,2007.

旧厂房改造项目建议书 篇8

在建筑设计中随处可见“线”元素，这不仅能够体现出“线”的流畅之美，而且还具有钢之韧性以及简约之风。本文论述在旧厂房改造中，旧厂房原有的框架结构就是“线”元素的体现，如何在坚持原有的“线”结构再运用“线”元素，什么是旧厂房改造中“三个世界”的设计理念以及“两种模式”的设计手法，本作者试图在利用旧工厂的转型探索设计中发现新方向或新观点。

近些年的经济危机很多公司和企业转型或倒闭，一些工厂停工，厂房荒废等现象碌碌发生。“LOFT”空间设计艺术传到中国以后，废弃的旧厂房重新有了“生命”重新利用和开发，使旧厂房有了新的地位，如北京的798。在旧厂房改造中，“线”设计元素作为主要的设计元素，除了其本身垂直、水平、倾斜所具有的象征意义以外，它还是一条贯穿于整个建筑的脉络，是连接过去与现在的一座桥梁，更为未来的发展指明了方向。

“线”设计元素在建筑设计中的广泛应用

线具有张力和方向，在画面中，线还可以界定各种形状，勾勒出体积。线条的长、短、粗、细、曲直、方向等因素的变化让线条产生了不同个性的形式感和不同状态的视觉语言。在现代建筑中“线”概念性设计元素已经与建筑融为一体，不仅让建筑散发出线条的刚、柔、韧、美，而且还让线条来诠释建筑的独特魅力。密斯·凡德罗在他的众多建筑设计作品中许多建筑设计中都明显体现出“线”设计元素。垂直和水平是密斯建筑的基本语言。四条相等的线，其水平和垂直交叉构成正方形，正方形的连续便成为长方形，化为三次元就是矩形。正方形作为一种基础形态，渗透到密斯建筑的任意一个细节。例如：柏林新国家美术馆、克朗楼。正是现代建筑中所包含使人感到挺拔、坚强有力和方向感的垂直的线；使人感到平衡、宁静与安定的水平的线；带给人优美、流畅与节奏感的曲线；使人感到发展、方向与动感的斜线。于是才会有那些丰富变化、多种多样的尺度感和空间感，使人能够感受到部分特定空间的纯粹性和整个空间的统一性。

以“线”演化“三个世界”的设计理念

被人废弃的旧厂房都是有“历史”的，在设计旧厂房之前的准备阶段考虑到它的历史原因或地方特色可能是一种地区代表，其具有的文化历史积淀，它存留于建筑间，融汇在生活里，对城市的营造和市民的行为起着潜移默化的影响，是城市和建筑的灵魂。所以拟定以“线”演化“三个世界”的设计理念：

“历史世界”——在历史的这条垂直线上，旧厂房是一个城市文化历史中不可缺少的一部分。城市一直在不断地发展，工厂不断地转型，从建国初期的老工业到新世纪的多种新型工业，在转型的过程中有成功也有失败。旧厂房在工业的转型中存在着大量的遗失，旧工业、旧工厂特有的历史文化传承的基础上结合遗留下来的旧厂房走文化产业之路赋予新文化创意内涵，使其具有更高的历史文化价值。

“艺术世界”——感性的表现。水平线给人的感觉是平衡、扎实、冷静与安定。这样的感觉完全适合于传统工业所传递出给人的感受。用不安与动感的斜线来打破这种安定，让这两种相互补的线通过艺术手法的结合转换为建筑语言表现出来。

“建筑世界”——建筑是所有艺术形式中对自然、时代和人文最为敏感的。弗兰克·劳埃德·赖特将建筑看成是有机的生命，不单单是人文生命的体现、自然生命的衍生，更是这个时代生命的烙印。旧厂房其暴露的骨架，高大宽敞的空间，简单的外观都是其建筑本身的鲜明特点。回归建筑本身，结合其自身简单的线条，考虑建筑功能与造型，考虑旧厂房的地理位置、周边各类生活设施、是否有商业圈、交通出行是否便利等问题。在重新改造旧厂房既要保留原有的建筑文化，又要融入现代主义建筑风格。只有这样才可以传承旧厂房所具有的历史价值、文化价值，才能够适应时代的发展。

“两种模式”的“线”在旧厂房改造中的设计手法

1.路径模式

“路径模式”出自相机的取景路径。从相机的取景器中观看物体，物体通过镜头到达反射镜，经过不同位置的镜片反射，最终到达相机取景器观察到物体。相机作为过去的记录者，受此启发，利用相机取景路径这条“线”作为旧厂房改造的设计元素。设计上采取的策略是：将路径作为建筑的基本平面，利用原厂房的高大宽敞空间，先减后加的方法将 建筑改造成统一的整体。将旧厂房所带有的工业符号镌刻在“路径模式”上，可使人们在建筑中体会到历史与现代的时空穿插，建筑保留原厂房的混凝土框架以及部分墙体。走入建筑中感受一些历史片段。为了使“线”概念性设计元素与旧厂房自身的历史片段有一个很自然的衔接，可利用钢结构和玻璃在建筑中进行探索，这恰如相机的取景路径，依托钢架的支撑透过镜片可以记录正在发生的故事。

2. 构成模式

“在设计领域，构成-----指将一定的形态元素，按照视觉规律，力学原理、心理特征、审美法则进行的创造性组合”。将相机取景路径这条线进行复制、旋转、翻转从新组合。将组合完成的线进行放大衍生成面、或块。线作为构成中主要的设计元素，其具有的张力和方向更能够影响着整个建筑的风格。在设计上运用曲线、斜线的翻转、平移、复制重组构造很自然的界定出各种形状，在建筑的内部空间中，平面或立面体现线的平面构成变幻成线的立体构成。虽然仍是简单的垂直线、水平线、曲线和斜线，但是其中包含着强烈的视觉冲击感。

“线”设计元素在旧厂房改造中达到的艺术效果

展现在眼前的就是用“线”作为设计元素，将抽象的线利用造型上的特点进行设计。通过“构成模式”的设计手法将“线”化作钢材料和玻璃材料表现在建筑上。为了使得建筑内部与外部之间有良好的通透性，可以把室内没有承重的立面墙体最大限度的拆除。由于原厂房具有高大空间，其高大垂直的混凝土支架和水平框架给人挺拔、坚强有力、扎实平稳的感觉，在设计中可加入一些斜线让整个立面能够传达出更多的象征意义。这些交叉相连的线将旧厂房所蕴含的工业文化，历史价值和现代建筑设计中艺术与技术穿越性的连接到一起。立面可用玻璃幕墙具有很强的通透感，视野很开阔能够清楚的看到建筑外的景色，同时也可以达到分割区域的作用。

旧厂房建筑运用现代简约的设计风格，钢结构与玻璃现代科技的结晶和老工业厂房的混凝土骨架。三者有机的结合在一起，让整个建筑在审美与造型上别具一格，具有较强的艺术性和时代性。运用“线”概念性设计元素作为整个建筑改造的主要设计元素。首先在设计的切入点上并不去破坏原厂房混凝土骨架，适量拆除部分墙体来突破传统“红砖型”建筑的框架束缚，也使得在空间上不再受形体的束缚。将设计元素结合构成法则的设计手法与钢材、玻璃等新型建筑材料通过技术手段把原厂房“方盒形”建筑改造成现代感造型建筑。设计构思不落俗套造型新颖、大方，节奏清晰、明快，统一中有变化，让旧厂房建筑充满生命力。

依托旧工业、旧工厂——走文化创意之路

在建筑设计中设计元素千百种。在旧厂房改造设计中也有很多设计元素可以应用。但是利用一个能够把旧厂房所带有的工业历史文化与现代主义建筑设计风格融合在一起的设计元素却很难。通过探讨“线”概念性设计元素在旧厂房改造中的运用，发现“线”设计元素是适合作为旧厂房改造的主要设计元素。旧厂房混凝土框架的垂直线、水平线遍布于厂房之内，运用“线”设计元素与原厂房的混凝土框架产生呼应效果。运用构成法则将曲线、斜线应用到建筑设计中，为扎实的建筑增加动感，使得改造之后的建筑更具有活力。

旧厂房在过去的历史中有着辉煌的生命时刻，但随着时代的发展，旧厂房的生命也在慢慢的衰老，只有向旧厂房注入新的血液才能够让其生命重新焕发光彩。随着人们对精神文化的追求，运用现代主义建筑设计思维，结合具有时代性的设计元素，将现代主义设计文化融入到旧厂房改造中。通过新与旧的碰撞，创造出既能够传承老工业历史文化又能够符合现代人们审美需求的现代建筑。

（作者单位：长春科技学院；

江苏省淮安市盱眙县马坝镇大众村）