旧厂房改造调研提纲

旧厂房改造调研提纲（通用7篇）

旧厂房改造调研提纲 篇1

“上海旧工业建筑改造”实例调研提纲

对上海旧工业建筑改造项目进行实地考察，通过草图、照片、文字等形式从以下四个方面分析实例的设计手法、成功之处和存在的不足，完成一份调研报告（A3文本，不少于3页）。

一、周边环境

项目地段，周边道路交通，基地周边建筑及其他类型、风格、体量，周边景观

二、基地内部规划与景观

基地的出入口位置、基地内部交通流线组织、建筑布局、外部空间景观布局、景观元素的运用、标识系统设计

三、建筑单体改造设计

旧建筑的改造模式、改造与保护的关系、建筑造型手法、建筑外立面设计、建筑入口处理、外立面材料与色彩关系、建筑标识的设计与外立面的关系

四、室内空间利用与环境设计

旧建筑空间的功能置换、空间的划分与组合方式、内部交通流线的组织、门厅的空间处理、楼梯的位置与造型设计、空间界面处理与材料运用、室内自然采光与照明、环境气氛的塑造

附：项目名称与地点

1、田子坊，泰康路210弄2、8号桥，建国中路8号

3、M50，莫干山路50号4、1933老厂房，虹口区沙泾路10号，29号

5、尚街loft，建国西路283号

6、红坊创意园区，长宁区淮海西路570-578号

7、“创意仓库”，苏州河北岸光复路181号

8、滨江创意产业园区，杨树浦路2218号

9、其它上海旧工业建筑改造实例

旧厂房改造调研提纲 篇2

纵观国内外旧工业改造发展历史,从20世纪60年代西方国家开始,从保存机械和纪念物到注重旧工业建筑和地段保护,对工业景观园林的设计实践,提出了建筑的“再循环”理论,到80年代提出了“改造性再利用”概念,为建筑遗产找到恰当用途的“产业景观”。发展到21世纪,不单单创新、改建和修复旧的工业建筑,还注重把改造同城市更新、环境改造等有机结合。

我国自20世纪80年代中期开始尝试旧工业建筑的改造与再利用,较为成功的案例是北京大山子艺术区“798”,已发展成为艺术中心、画廊、设计公司、餐饮酒吧为一体的艺术社区。

旧工业区改造逐步形成了以下特点:1.城市区域的更新利用;2.工业建筑园区生态的可持续的绿色发展;3.创意产业和旧工业建筑再利用相结合;4.注重美学表达和怀旧情感。

一、火电厂项目现状

始建于60年代的南宁市旧火力发电厂,曾为整个南宁市提供电力保障。随着南宁城市的发展,五一路及其周边经过城市规划已更新为居住用地、商业用地和行政办公用地,整个火力电厂被围困其中,废弃后的电厂犹如被城市遗弃的孤岛。

作为上世纪工业产物,现存的南宁旧火力发电厂是与当代低能耗理念相违背,和南宁市绿色建筑、生态环保、绿色交通等绿色循环低碳发展目标不相符合。而在大面积的厂房内,却拥有坚固钢结构构件、高大开敞的建筑空间,寿命较长的建筑材料等特征,使今后的改造和再利用成为可能。

从项目现状来看,具有以下特点:1.项目位于江南区商业圈,交通便利,人口密集,作为老牌商圈,周边基础设施较完整;2.文化积累厚重,厂房建筑外观富有特色,但多数厂房已废弃,外立面有不同程度残损,且建筑之间相对独立;3.工业遗留物品有较高的再创新价值。基地内保留车间厂房、旧的输电设备、办公楼等工业历史印记。但工业遗留物被随意堆砌,已年久形成较杂乱无章的环境;4.厂区公共空间面积较大,但相对单一、分割独立且缺乏联系,多数土地变为菜地,水系受到污染。内部环境中路面破损严重,植被荒芜,大量空地被小加工厂用以加工仓储;5.同时存在富有生活气息的居民楼,基本以低层、多层住宅为主,具有悠久的历史存在和居民归属感。

二、改造的思路

在倡导低碳经济和推行绿色建筑的背景下,旧火力发电厂房的改造,应该以实现新的“碳平衡”为理念,落实生态、环保、低碳(节能、减排、降耗)、绿色建筑等原则。结合厂区现状特点,改造应以历史厂房建筑、南宁民俗传统文化、现代发展需要为构成主体,并结合南宁地域特色,集科普、休闲、娱乐、饮食于一体,满足市民的多种需求,改造从以下几点考虑:

(一)项目立足文化历史的再现。

作为南宁一个阶段内历史发展的见证,针对工业文化对人们生活、生产所产生的影响,对这一阶段的文化做了历史的延续。

(二)环保示范区,市民环保教育基地的建立,与原火力发电厂的耗能高碳形成鲜明对比。

(三)厂房大空间,低能耗再利用。空间转化为创意产业园、住宅、商业等新功能区。

三、改造与再利用的具体途径与方法

(一)空间转化——对旧电厂整体建筑空间进行重新划分

“空间转化”是将旧建筑的结构和空间关系,通过优化空间的方法运用于新建筑及新的景观规划之上。一般优化空间组合的设计方法多用于大空间的工业建筑群,由于现存的旧工业厂房在城市发展中失去了原有的作用。因此,对于旧工业建筑群进行功能置换是非常必要的。

广州中山岐江公园作为现代化工业景观公园就是最好的例子,其改造的最大特点就是保留、更新和再利用。保留自然系统和元素(水体、驳岸、榕树)、钢结构、水泥框架船坞、机器,对琥珀水塔、烟囱、龙门吊、船坞等做增与减设计,把一个工业设施重新与自然结合传达给参观者。

改造设想把“老南宁工业遗迹”“城市记忆的传承”“新南宁艺术文化产业”这三点结合,用空间转化的手法,凸显火电厂历史文化,从而达到保护旧厂房文化遗产,使用不拆旧房结合新区的低成本运作,并使厂房成为创意区和火电厂居住区域(图1)。

首先是保留与修复。保留旧厂房典型完整的建筑符号,通过对外观的修复保持其历史意义,让多样性的旧厂房更符合后期的改造和发展需求。

其次是功能转化。旧厂房建筑群功能单一,根据创意园区的功能需要,延用旧厂房的红砖、混凝土、玻璃幕墙及钢架结构等结合,搭建创意工作室区域、水景办公区(图2)、艺术展厅等不同造型的建筑群。对开敞结构的建筑内部的重新规划与开发,把宽敞的空间功能置换成发电厂遗迹展示区域等,实现空间利用的多样化和最大化。

建筑外环境的规划与利用。整个厂区占地16.49公顷,除保留主干道及旧厂房主体外,扩建办公区域楼群并架桥廊连接(图3),重建高层居民楼,增建中心广场,形成实用规范的新交通体系和浓郁的历史文化气氛创意园区,同时改善居民生活环境。“水景办公区”作为设计的亮点,搭建在扩建的方形水域之上,两层高的独栋办公楼坐落在横竖交错的木栈桥两旁,周围配以芭蕉树等绿植。站在原生态的绿色办公建筑群落中,望着流淌的水,听一场“芭蕉雨”更是一种享受。

(二)流线设计

项目改造中流线设计指的是对厂区交通的重新组织,在具备新功能的场所内重新组织流畅的交通布局形式。旧厂房体量较大,建筑之间相对较为独立,利用新的交通组织形式可以使建筑之间不再孤立。

改造设想以“鱼”的角度去观察景象,如鱼般“游走”可为观者提供另一种行走方式。假设“人”与“鱼”一样,跳出了原有建筑群的束缚,可以在建筑外立面上“游走”,不再局限于地面,游走观赏间达到思想的遨游。

首先,利用户外楼梯达到自由穿梭的目的。采用了穿梭于建筑之间的楼梯作为鱼遨游状态的表现(图4)。楼梯在这里不仅具有交通功能,而且它像鱼一样上下游动,楼梯在不同的建筑间穿行,既增加了建筑与建筑之间的联系,又增加了建筑的开放性、趣味性,提高了互动性,同时达到了步移景异的效果。

其次,设置高架桥为建筑周边原有的芭蕉林提供另一种观赏方式,用树枝造型撑起的楼梯,是联系建筑与环境的纽带(图5)。通过建筑周围的户外楼梯与建筑旁搭建玻璃平台一脉相连,平台上观赏者可以在眺览“雨打芭蕉”,增加了建筑、自然与人的联系。通过建筑与植物的结合,让空旷荒废的厂房充满生机,形成一个绿色室内广场。

(三)环保绿化设计

应用垂直绿化把厂房原有高大钢架结构利用起来,并通过垂直绿化遮蔽旧厂房残损的建筑表皮,弱化旧厂房的残损程度,提升人们的亲近感。

旧厂房红砖砌成的建筑外表皮,可在建筑外墙、栏杆上层层种下多种灌木和草本植物,吸收热辐射,不仅春天葱郁,秋天斑斓,也净化空气增加湿度、吸收二氧化碳和微尘颗粒,并且制造氧气阻隔噪音和辐射,成为人类和鸟类共同的家园。采用旧厂房结构改造出中庭空间,使内外部空气对流,可调节遮光布的玻璃屋顶,改善室内自然采光的效果。屋顶改建增加保温层,采用绿色植物覆盖,逐渐延伸成悬挂式的双面垂直花园。

垂直绿化以及其背后的技术是可以复制在旧厂房改造中,通过立面改造、加固钢结构的应用、增加厂区的绿化地面、树木覆盖率等方式,种植本地化植物,达到人、建筑、绿色环境的和谐共存。

(四)景观家具再现厂区记忆

废弃的电厂设备等设施可作为景观家具再利用,与周围环境结合,容易勾起人们对电厂的回忆。

标志性雕塑:将输电构筑物作为标志性小品,放置在视野开拓的主题广场或滨水休闲区周围,让怀旧风格主题更加丰富公共空间和水景。

景观小品:变压器、发电机等大型机械设备,放在以回味记忆主题的各个景观广场道路、步道两旁,并融入植物景观。

铺装材料:可拆除的设备材料再利用,包括机械零件、红砖、灰砖等。在滨水广场除灰砖与生锈的铸铁相结合铺装,凸显电厂历史感,或用设备构件搭建起座椅等景观设施的基座。

结语

对于南宁火力发电厂的改造,只是城市化旧工业建筑的缩影。作为城市设计者,需要不断努力,为了尽可能利用原有的工业建筑资源,继承和发扬旧厂区的场所精神,发展可持续性生态的工业建筑,实现工业景观活化和再生,改造出优质的高层次的工业建筑环境。

摘要：作为城市发展进入后工业时代的产物,火力发电厂以其特有的建筑形式和风貌,体现了浓郁的产业特征。如何在新旧交替的历史时期,让产业历史建筑与创意产业之间存在碰撞,寻求平衡,在拆与留,留与改之间面临抉择,正是引发广西南宁旧火力发电厂改造项目的契机。改造项目通过对南宁旧火力发电厂建筑的概念设计及景观规划设计,归纳总结厂房改造与再利用的设计模式特点:1.空间转化;2.流线设计;3.环保绿化;4.景观家具再现厂区记忆。

关键词：旧厂房,南宁,火力发电厂,旧城改造

参考文献

[1]徐汉明,王敏.以上海杨浦区为例的创意产业园区空间发展利用探索[J].科技经济市场,2009(11).

[2]柴晓枫.LOFT文化在天津旧工业建筑改造中的应用研究[D].天津:河北工业大学,2010.

浅谈老旧工业厂房改造 篇3

关键词：老旧工业厂房；改造；工业生产

工业厂房，指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。

一、老旧工业厂房改造的原因

工业厂房是工业生产的主要集中地与基础设施，所以工业厂房对于工业生产以及经济的发展有着至关重要的作用。老旧的工业厂房多建于建国初期，由于科学技术的飞快发展以及市场需求的不断变化，这些为我国初始工业基础发光发热的工业厂房已经无法满足现在的需求。但是老旧的工业厂房不仅仅是单纯的工业生产场所，而且还是见证城市飞快发展的标志性建筑，它们承载着城市发展的历史，它们是城市变换新貌的见证者。对于老旧的工业厂房完全拆除或者置之不理都不是一个很好地处理方式。我们应该对老旧的工业厂房进行合理的改造，让其适应现代化城市的需求。

珠海市为了“进一步优化城市空间结构和产业布局，破解土地供需矛盾，加快推进“三旧”改造工作，改造旧工业厂房用地无疑成为促进集约用地、解决用地瓶颈的重要抓”。制定了《关于推进旧工业厂房用地改造的实施办法》。2012年1月5日，永康市委书记张伟亚在中国共产党永康市第十三次代表大会上作了《坚持科学发展，致力改善民生，为建设现代化国际五金名城而努力奋斗》的报告，报告中提及永康市工业用地紧张的问题，大力倡导土地资源利用率的提高，要求对于老旧的工业厂房进行改造。这些政策都显示出老旧工业厂房改造的必要性和迫切性。

二、老旧工业厂房改造的意义

一个城市不仅需要高度发达的经济、美丽的城市建设、时尚的城市文化，更需要是体现城市每一步发展进程的城市历史。老旧工业厂房是工业发展轨迹的展现者，是城市历史发展遗留的最直观的产物。就像前面所提到的，一个城市需要它的历史文化底蕴，现代化建筑与历史遗迹相结合营造出来的新旧对比的城市风貌。作为城市历史文化的一个关键性要素，老旧工业厂房是一种特殊的工业遗产建筑，因其破旧或者不符合现今城市规划就将其从城市中剔除摧毁并不是最妥当的解决办法。成功的改造老旧厂房，使其进行再利用，对城市的发展而言意义重大。

首先，改造后的工业厂房会会完善城市形象，并且会带动周边地区的经济发展，形成一个城市经济繁荣圈，促进城市建筑多元化发展。

其次，相对于重新搭建新建筑而言，改造工业厂房更加经济，节省能源，有利于开源节流。而且将老旧的工业厂房进行改造再利用符合国家对于提高土地利用效率，确保城市经济可持续的发展的相关政策。

再次，改造后的厂房可作民用，缓解城市居住问题，也有助于减少一些社会问题。

三、老旧工业厂房的改造方向

工业厂房的建筑平面简单规整、面积较大；建筑立面比较简洁；建筑剖面空间较大；结构对于一般民用建筑而言是可以满足的不需要做过多的改动，这些特点都为工业厂房的改造的提供了相当的可行性。工业厂房的改造基本可以分为以下几个方向：

1.改造为民用居住空间

工业厂房的高度一般都在4米以上，这就为改造为民用空间提供了良好的举架高度，可以根据不同的需求进行个性化的改造。需要注意的是：处理好工业厂房内的不平整的地方；检测厂房内的空气质量，防止有工业有害气体的遗留，对居民的健康产生危害。

2.改造为办公空间

工业厂房改造为办公空间，专业化程度相对较高，可以在室内适当设置一些中大型绿化植物，根据不同的工作方式、工作用途来综合处理整个空间的功能划分和分隔形式，应该具有很好的适应性，在充分利用现有结构的基础上凸显高科技手段，运用现代装饰元素，突出高技派风格的同时，空间划分简单有序，让来访者对整个改造后的空间形成一个简洁整齐的印象，迅速感受企业文化和精神。

3.改造为商业及展示空间

在城市内出去工业生产，商业交易是城市经济发展的一大支柱。商业空间是必不可少的，也是需要加强加大的。商业空间不仅要求经济、最大化的体现展示商品的优越性和直观性，还要求美观符合环境美学标准，给人一种美的享受。工业厂房改造商业空间可以利用工业厂房原有的工业特性，营造出富有工业气息的商业空间，打造出复古的商业街景，并以此吸引消费者前来参观消费。

工业厂房的宽大空间给予了创意改造的可能性，

四、改造成功的例子

老旧工业厂房改造成功的例子比比皆是，每一个例子都体现着改造者和设计者的匠心独运，每一个例子都为老旧工业厂房的深化改造提供了成功范例。

福州市的福建机械厂一号厂房经改造先成为一家风格复古独特的咖啡厅，咖啡厅有上下两层楼，面积奖金300平方米。开业一年来，一老式车床映入眼帘，报箱、电报机、油灯、手摇印刷机、放映机等等无不显示出这家厂房过去的历史，令消费者心驰神往。

老旧厂房改造1500平方办公室装修，外企广告公司办公室装修工程广告公司专注于创新的理念，公司找到了一栋老旧的厂房里，如果改造这个破旧的厂房就成为这个办公室装修工程的目标，如何将现代和原始工业得到平衡，办公室设计公司的设计师大费苦心，保留了建筑原来的外观和内部的混凝土支柱，同时又融入现代元素，不论在色彩还是材质的选择上都混搭的很到位。

成都的东区音乐公园是文化创意产业的一个重点项目，是目前中国唯一一个音乐互动体验和数字音乐产业聚集园区。该园区是由原成都红光电子管厂18万平方米的旧工业厂房改造而来的，是成都“东郊工业区”东调后唯一完整保留的老工业厂区。可是，在东区音乐公园建立之前，这18万平方米的老旧厂房却并不像今天这样饱含着音乐与艺术的养分。那时候的成都红光电子管厂依旧是个地地道道的大型国企，是中国西部的一块老工业基地。

由此可见，老旧工业厂房的改造有着重要的意义，并且经过创意改造会为城市的发展注入新鲜的血液。（作者单位：辽宁工程技术大学）

参考文献：

[1]程婧，周均清.浅谈老旧工业厂房的改造[J].四川建筑，2007，01：17-18.

[2]鲍鲲鹏，鲍英华，赵龙.旧工业厂房改造中空间的“留白”[J].工业建筑，2009，03：29-31.

[3]董立英，薛昊.工业厂房改造基本方向探析[J].行政事业资产与财务，2011，14：198.

旧厂房改造调研提纲 篇4

一、《规划》是全市旧改“1+3+N”规划编制体系的重要组成部分，是深化《广州市“三旧”改造规划》的重要成果和具体旧厂房改造项目改造方案审查及审批的基本依据；同时也是制定《广州市近期建设规划》的重要指导文件，是科学落实和实施城市总体规划与战略规划的重要内容。

二、《规划》以“三旧”标图建库成果为基础，结合现状道路、规划路网、行政边界及自然边界等要素，确定研究范围和规划范围。规划确定研究范围1000平方公里；通过综合梳理、分类甄别，划定规划范围137.15平方公里。其中，建议按旧厂房改造政策进行改造的面积为134.82平方公里，与旧城镇统筹改造的旧厂房0.38平方公里，与旧村庄统筹改造的旧厂房1.95平方公里。

三、《规划》围绕建设国家中心城市和现代化宜居城市的全市战略目标，重点完善城市服务功能和城市结构、促进产业调整和转型升级、提升土地使用效率。到2015年，预计实施旧厂房改造规模达30平方公里；2020年预计实施旧厂房改造规模达85-90平方公里；剩余旧厂房在规划期后逐步实施改造。

四、《规划》确定全面改造型(再开发型)和综合整治型(非开发型)两大改造类型，及全面改建(重建)、整建提升、功能更新、环境整治和生态功能维护五种改造方式，指引具有不同保护价值的旧厂房的改造。

五、《规划》综合相关规划的要求，考虑产业空间布局、城市空间结构及用地效率和效益等因素，划定旧城区、旧城区与环城高速之间、环城高速以外地区三个圈层对旧厂房用地改造功能进行引导。其中，旧城区工业功能全部退出，严格限制改造为商品房开发用途，重点完善旧城公共服务等配套设施，改善人居环境，以及发展商务办公及商业零售功能；旧城区与环城高速之间重点优先发展商业办公等现代服务业，促进城市空间组织从单中心模式走向多中心模式，适度开发商品住宅项目以及相应的配套设施；环城高速以外地区，产业重点发展区、工业集聚区内的旧厂房进行产业升级改造，保留工业及物流功能。其余零散的旧厂房，属于城市总体规划和土地利用总体规划确定为规划建设区域内的，以开发商品住宅以及商业服务功能为主，引导旧城人口疏解，推动新区人气集聚；属于生态控制范围的，以生态复绿或生态旅游及配套服务等功能建设为主。

六、《规划》把旧厂房用地划分为经营性用地、非经营性用地和非建设用地(生态用地)三大类。其中，改造为商务办公、商贸、住宅以及工业仓储等经营性用地的面积为57.06平方公里，占旧厂房改造总用地的41.60%；改造为政府办公、教育科研、医疗卫生、2文化体育、道路广场、市政公用设施、园林绿地等非经营性设施用地的面积为57.61平方公里，占旧厂房改造总用地的42.00%；改造为生态用地的面积为22.49平方公里，占旧厂房改造总用地的16.39%

七、《规划》从城市建设趋势、基础设施支撑能力、政府公共财政收支、市场开发等角度综合分析，基于“分区控制、疏密有致”的控制思路，确定全市旧厂房改造平均开发强度商业金融用地控制为3.3-3.5，居住用地为2.9-3.0，工业用地为2.0，并综合轨道站点规划等情况，确定各改造分区开发总量和基准容积率。

八、《规划》落实、优化、新增配臵公共服务设施、市政基础设施、道路交通设施、绿地和公共开敞空间，增强生态系统的建设，强化旧城区、文保单位、工业遗产、相关规划提出保护的旧厂房及其他文物线索等的保护力度，完善城市服务功能，提升城市品质。

九、《规划》考虑到全市旧厂房的区位差异，基于战略规划和城市总体规划划分发展单元以及现行控规管理单元，全市旧厂房划分372个改造分区，对改造分区进行功能、开发强度(基准容积率)、建筑量以及配套设施的总体控制，构建“通则”+“指引”控制模式。

十、《规划》通过土地操作、财政、规划、政策保障等措施和手段实现旧厂房的有序、合理改造，促进城市的有机更新。

3456国有土地旧厂房申请改造程序和要求（试行)(2010年11月24日修订)

一、办理事项名称：国有土地旧厂房申请改造程序和要求

二、办理依据：

（一）关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见（粤府�6�72009�6�878号)

（二）关于加快推进“三旧”改造工作的意见（穗府�6�72009�6�856号)

（三）广州市“三旧”改造规划指引（暂定)

（四）广州市“三旧”改造工作流程（暂定)

（五）广州市“三旧”改造规划（编制中)

（六）广州市旧厂房改造专项规划（编制中)

三、收件资料清单：

序号资料名称份数备注原件复印件1申请函（原件)11①须加盖单位盖公章；②须按照穗府�6�72009�6�856号文明确改造模式和拟改造范围。

③须明确是否已纳入“三旧”改造规划和实施计划。

申请用地的基本情况和建筑物情况。包括：项目名称、地址、四至位臵、改造面积（总改造面积、建设用地面积、农用地面积、需完善用地手续面积）、地块现状、权属情况等④功能控制要求（用地性质）和强度控制要求（容积率等)⑤改造规划意向（计划改造的经营用途和使用功能、建设规模、总投资、不符合控规要求的应说明原因)⑥改造效果和时序2标图建库图斑统计表及“三旧”改造宗地档案情况表11①“三旧”改造宗地档案情况表须区国土房管局盖章确认。

②产权清晰的国有厂房用地，且改造范围与产权界线一致的地块，可不提供“三旧”改造宗地档案情况表”。

7序号资料名称份数备注原件复印件3身份证明11①须提供原件核对；②法人及其他组织的身份证明包括：工商登记营业执照或组织机构构代码证；③自然人的有效身份证明包括：身份证或军官证或护照或其他身份证明；④委托办理的须提供法定代表人身份证明书、委托书原件及法定代表人和代理人的身份证明。

4改造初步方案5①现行控规核查情况；②总平面图。方案应打印在合适比例的现状实测地形图上的总平面图（1:500或1:1000的比例，以能清晰反映建筑布局、间距等内容为准）,提供改造后经济技术指标（须提供电子文件并附电子文件一览表）；③方案应在相应的图纸上清晰标注建筑功能、建筑间距、建筑层高、竖向标高、地下车库边线及出入口、绿地界线等重要元素，独立用地的公建配套项目应清晰标注用地边线。

④包括总平面与绿地系统规划图、交通与竖向规划图、区划明细图、总平面彩图、三维透视图，并提供修详通电子文件。

⑤涉及控规调整的，须编制控规调整专章；涉及未编制控规地区的，须编制控规论证专章。5历次历史审批资料（复印件)/2①包括国土历次核发的文件和附图，文件主要包括：《国有土地使用证》、《房地产证》、《土地权属证明书》、《同意使用土地通知书》、《建设用地批准书》等权属证明文件；②包括规划历次核发的文件和附图，文件主要包括建设用地规划许可证或国家建设征用土地通知书。

6附图/2将改造地块边界（含坐标）在下列图纸上标注：

①1:500或1：2000现状地形图现状地形图（具体要求见附件1)②1：500土地利用现状图（含第二次土地调查土地利用现状图）；③新一轮土地利用规划修编的土地利用总体规划图7照片申请用地现场照片电子版10张，发送到电子邮箱HZQGXB@126.COM8序号资料名称份数备注原件复印件已办理权属登记的需要补充下列材料：

8查册表11广州市房地产档案馆出具。

9权属证附图/210历史用地界址与申请界址套图结果（原件)20历史用地界址与申请改造界址不一致时须办理。涉及完善用地手续须补充下列资料：

11土地勘测定界技术报告书11①测绘部门出具，含放桩情况、土地所有权性质（国家和集体两种）及地类（农用地、建设用地、未利用地、基本农田）面积汇总表；②须采用西安坐标系。

12“三旧”改造宗地档案情况表11须区国土房管局盖章确认。

13征地补偿协议及补偿兑现凭证14违法用地处理决定和执行结果（含已按规定缴纳罚款发票)02①涉及完善用地手续的须提供；②区国土房管局出具（明确违法用地的发生时间）；③提供原件核对。

涉及完善征收手续的须补充上述完善用地手续的资料和下列资料：

15被征收土地的集体土地所有权证、农村地籍图11①涉及完善征收手续的须提供；②由区国土房管局核对并加盖公章。

16已支付征地补偿款发票（复印件）和征地协议（原件)及被征地单位出具的已收齐全部征地补偿款的证明（原11①涉及完善征收手续的须提供；②村出具的已收齐全部征地补偿款的证明；③区国土房管局确认。

9序号资料名称份数备注原件复印件件)17听证材料（包括听证告知书、送达回证、被征地村意见和区国土房管局意见)02①涉及完善征收手续且按政策需要听证的须提供；②区国土房管局出具并加盖公章；举行听证会的，提供听证笔录；未举行听证会的，说明告知听证权利和期满放弃听证情况；③放弃听证的，严格按照粤国土资发[2006]68号文操作，并提供村民代表大会同意放弃听证的相关材料。

18其他//其他根据改造项目特殊性需提供的相关材料。附件：

1、地形图资料的技术要求

2、旧厂改造方案土地专章参考格式备注：

1、以上所有复印件一律采用A4单面复印，注明“与原件一致”并加盖申请单位公章，并提供原件核对；

2、改造规划方案必须具有城市规划甲级、乙级资质的设计单位编制，并加盖公章、出图章。

四、受理地址和电话：广州市海珠区人民政府城市更新改造工作办公室（广州大道南999号海珠区政府第五会议室，020-89088935)

五、办理时限：10个工作日，申请单位材料补送、核定权属、地类、套界址等工作时间不计入办案时间。

10附件1：

地形图资料的技术要求为确保我办审批案件的科学性和准确性，提高办案效率，参考目前市规划局的相关操作办法，我办在项目收案过程中，明确对地形图资料的技术要求如下：

1、地形图的地形（即地物、地貌）应与改造区域的实际现状相符，采用广州市平面坐标系和高程系统，其标准分幅为400mm*500mm(用地面积≤20公顷的用地提供1:500现状地形图；用地面积＞20公顷的用地提供1:2000现状地形图)；

2、须叠加拟改造范围的用地界线及相关规划信息（包括地形图范围内的周边规划用地界线、规划路网、规划河涌以及规划绿地等）；

3、须标示拟改造范围的用地面积，并提供其用地界线拐点的广州坐标和西安80坐标；

4、自主改造类项目须叠加总平面布臵图，并标注建筑间距及退让间距，标注改造后的经济技术指标；

5、地形图应盖原勘测单位（勘测单位须具有相应测绘资质）的出图章、现状图审核章，并加盖申请单位公章。

11附件2：

旧厂改造方案土地专章参考格式(国有土地)

一、标图建库情况××(地块名称)地块位于××（地址或方位），已纳入“三旧”改造范围，标图建库图斑号为××，面积××公顷,拟改造面积××公顷,与标图建库图斑范围一致（与标图建库范围不吻合的,具体说明不符情况及原因）。

二、土地利用现状情况1．××地块改造范围总用地面积为××公顷，属国有土地。

2．根据2007年土地利用现状图，改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷（如图所示）。

3．根据第二次土地调查土地利用现状图,改造范围内建设用地××公顷，农用地××公顷，未利用地××公顷（如图所示）。

三、土地利用总体规划情况根据××区土地利用总体规划的最新成果，改造范围内土规确定为建设用地的面积为××公顷，农用地面积为××公顷，未利用地面积为××公顷（如图所示）。

（上述两条如地块内全部为建设用地，相应内容可表述为“无农用地和未利用地”)

四、土地权属及使用情况

（一）有办理权属登记的改造范围内用地××(产权单位)于××年已以××（登记字号）办理国有土地使用权登记（或国有土地房地产登记，附权证号），登记土地面积××平方米（已办理房地产登记的，增加“总建筑面积××平方米”)，土地使用权类型为××(划拨、出让、国家作价出资入股)。土地现由××（使用单位）作××使用(非产权人使用时才需写)。

（如土地使用权类型属出让的,说明出让金缴交情况;如通过房地产交易取得用地的,提供上手产权人及交易时间等相关情况)

（二）未办理权属登记的改造范围内用地××年经××（批准机关）批准使用（详细表述用地批文的名称、文号、用地面积、使用性质）。土地现由××（使用单位）作××使用。

（如批准用地面积与现用面积不一致，需作相关说明)12广州市旧厂房改造工作流程(征求意见稿)

一、国有旧厂房改造程序

（一）提出改造意向由旧厂房用地权属人持权属文件和地块改造意向向市“三旧”改造办提出改造意向。

（二）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划，土地利用总体规划、城乡规划，结合权属人意向，向权属人批复改造方案编制指引，明确改造规划范围及规划要求。

（三）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案规划指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章；属于临时使用的，所编制的临时使用改造规划方案也应达到修建性详细规划的深度。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（四）批复改造方案。

由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（五）实施改造方案经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下三种： 13方式一：补交地价、自行改造；方式二：纳入储备、给予补偿；方式三：改变用途、临时使用。

1、以第一种方式即补交地价、自行改造方式处臵的，按下列程序组织实施：（1）完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批同意后，按以下程序实施。

（2）申办建设用地规划许可。由权属人持市“三旧”改造办改造规划及相关批复意见向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和建设用地规划许可证向市国土房管局申办补办出让和申领建设用地批准书手续。

（4）申领建设工程规划许可证。权属人向规划部门申领建设工程规划许可证。

（5）报建施工。由建设主体持建设工程规划许可证向建设部门办理报建施工手续。

（6）确权登记发证。由权属人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即纳入储备、给予补偿方式处臵的，实施程序如下：（1）属于公开出让情形的实施程序如下： ①完善历史用地手续：需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入储备计划和出让计划。由市“三旧”改造办审定后同时转送市土地开发中心和市国土房管局纳入储备计划和出让计划。

③申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复意见出具规划条件。

④签订交地协议、预支补偿款。纳入储备计划的，由权属人与市土地开发中心签订协议，约定补偿方式、土地整理、土地交付、权属证注销或者委托评估等相关事宜；按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》预支补偿款。选择评估方式补偿的，双方应先委托评估。

⑤组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

14⑥收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局、市土地开发中心根据公开出让的成交价格，与已预支的补偿款抵扣后，拨付余款。

（2）属于公益征收情形的，实施程序如下： ①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②纳入收地计划。转送市国土房管局纳入收地计划。

③规划意见。市国土房管局向规划部门申请规划意见。规划部门依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，出具意见。

④收地告知。由市国土房管局根据规划意见告知权属人收地事宜。⑤选定补偿方式。由权属人按照《关于广州市旧厂房改造土地处臵实施意见》的规定选定补偿方式。

⑥实施收地。由市国土房管局会市土地开发中心实施收地，支付补偿款。

3、经批准同意以第三种方式即改变用途、临时使用进行处臵的，按以下程序实施：

①完善历史用地手续。需要完善历史用地手续的，由权属人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明后，报市“三旧”改造办逐级呈报省政府审批。

②申办临时使用规划许可手续。由权属人持市“三旧”改造办批复的临时使用改造规划方案向规划部门申办临时使用规划许可手续。

③计收出让金。由权属人持市“三旧”改造办批复意见和规划部门临时使用规划许可批复意见向市国土房管局申请计收土地出让金。

二、集体旧厂房改造程序

（一）提出改造意向由旧厂房用地所有权人持相关权属文件或用地批文和地块改造意向区（县）“三旧”改造机构提出改造意向。

（二）区出具统筹使用意见由区（县）“三旧”改造机构负责初审。集体旧厂房原则上应纳入“城中村”改造范围，统筹改造。个别需要单独进行改造的集体旧厂房，应由区政府出具具体改造意见，包括改造缘由及改造意向。旧厂房土地和建筑性质、权属等情况应取得区（县）国土房15管部门和当地政府书面证明，涉及需完善历史用地手续的，应取得区（县）政府出具的完善手续后纳入政府统筹使用的意见。

（三）批复改造方案编制指引市“三旧”改造办根据“城中村”改造要求，“三旧”改造规划指引、“三旧”改造规划和计划、土地利用总体规划，根据结合权属人意向、留用地落实情况和区（县)政府统筹使用意见，向所有权人批复旧厂房用地改造方案编制指引。如批复的改造方案编制指引明确需纳入“城中村”全面改造范围的，则依照“城中村”全面改造工作流程办理。

（四）编制和上报改造方案由权属人会同区政府或市土地开发中心，根据市“三旧”改造办批复的改造方案指引编制改造方案，报市“三旧”改造办审批。改造方案应包括以下内容：

1、现状核查情况：区（县）国土房管部门和当地政府出具书面证明的土地和建筑性质、权属情况以及土地利用现状等情况；现行城乡规划情况。

2、改造规划方案：应达到修建性详细规划深度；同时明确改造规划范围中全面改造范围、具体改造地块的界址坐标、用地规模、主要用途、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史工业遗产保护、开发模式等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求；涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章。

3、涉及需要提供资金筹措和资金运作方案的，需要编制上报资金筹措和资金运作方案；

4、改造计划和实施步骤；

5、现状历史资料：图片、影像，涉及需要完善历史用地手续的，附上未完善用地手续的核查表（包含具体范围和面积）、征地补偿协议及兑现凭证、落实违法用地查处情况。

（五）批复改造方案由市“三旧”改造办根据市旧厂房改造规划指引或市“三旧”改造领导小组审议意见向申请人批复改造方案。

（六）实施处臵方式经市“三旧”改造办批复同意的处臵方式包括如下五种： 方式一：自行改造；方式二：公开出让；16方式三：依法流转；方式四：依法征收；方式五：结合城中村改造和留用地管理。

1、以第一种方式即以自行改造方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施：（1）土地转性审批。申请转为国有的，属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（2）申办建设用地规划许可。由所有权人持市“三旧”改造办批复的改造规划方案向规划部门申办用地规划许可手续。需要报审修建性详细规划的，应由权属人依据市“三旧”改造办批复的改造方案和批复文件，编制修建性详细规划送审。

（3）补办出让和申领建设用地批准书。由所有权人持建设用地规划许可证向市国土房管局申领建设用地批准书手续，涉及出让的，同时申办出让手续。

（4）申领建设工程规划许可证。由所有人向规划部门申领建设工程规划许可证。

（5）报建施工。由建设主体向建设部门办理报建施工手续。

（6）确权登记发证。由所有权人持权属文件、市“三旧”改造办批复意见、竣工验收文件等向市国土房管局申请办理确权登记手续。

2、以第二种方式即公开出让方式处臵合法手续用地的，按以下程序实施：（1）提出公开出让申请。由所有权人向市“三旧”改造办提出公开出让申请，位于土地利用总体规划确定的城市建设用规模范围内的，可同时提出转为国有土地申请，并附上村民表决情况，上报市“三旧”改造办审核。

（2）用地报批。属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办转市国土房管局审批将集体土地转为国有土地；不属于138条城中村范围的，由市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府批复同意。

（3）纳入出让计划。由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入出让计划。

（4）申领规划条件。由市土地开发中心向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”改造办批复的改造规划方案出具规划条件。

（5）签订交地协议。由所有权人与市“三旧”改造办签订协议，约定土地整理、土地交付、权属证注销等相关事宜。

（6）组织公开出让。由市“三旧”改造办会同市国土房管局评估出让底价、发布出让公告、组织公开出让、签订出让合同。

（7）收益支持。由市“三旧”改造办会同市国土房管局向所有权人拨付公开出让成17交价格的60%作为补偿。

3、以第三种方式即流转方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转市国土房管局纳入全市出让计划后，按市集体土地流转的程序办理。

4、以第四种征收方式处臵合法手续用地的，由市“三旧”改造办转送市国土房管局纳入收地计划后，按现行征地报批程序办理。

5、以第五种方式即结合城中村改造和留用地管理处臵无合法手续用地的，所有权人将需完善用地手续情况核查表（包含具体范围和面积）、落实违法用地查处情况取得区（县）国土房管部门和当地政府书面证明，报市“三旧”改造办审核后逐级呈报省政府审批后，按以下程序实施：

（1）属于纳入城中村改造方式处臵无合法手续用地的，按照城中村改造程序办理。

有留用地指标未兑现的，同时抵扣留用地指标。

（2）属于兑现和预支留用地指标情形且不需要纳入城中村改造范围的，参照集体旧厂房自行改造处臵方式程序办理。

旧厂房改造调研提纲 篇5

大力改善民生是我国“十三五”规划的首要目标。XX市老旧城区由于年代久远，无论是房屋居住质量、公共设施配套等硬件条件，还是管理模式等软件环节都无法满足现代社区居民的需求。特别是随着住房制度的改革，老旧社区的房屋产权多样化，小区维护资金枯竭，管理水平低下，管理功能退化现象越来越突出。如何通过城市社区有机更新，实现社区环境品质和居民生活品质的同步提升，已成为加快基层治理创新、提高居民群众幸福感的重要课题。20XX年上半年，XX市委书记XXX、时任XX市人大常委会副主任XXX先后到XX街XX社区进行调研，提出了“以XX街XX社区为试点开展社区微改造”的指示和要求。X书记在专题讲话中指出：“老旧街区承载着城市的记忆，居住着世代相传的老XX人，要把老旧小区更新改造作为民生大事，实施老旧小区更新改造行动计划，切实把社区微改造这件事办好、办实。”为了创建干净整洁平安有序的社区环境，满足居民群众安居乐业的迫切心愿，XX区委、区政府认真贯彻落实市委、市政府有关部署，坚持“以人为本、公益优先、尊重民意、改善民生”原则，以“三改造一落实”（改造公共设施、改造老旧房屋、改造人居环境、落实物业管理）为主线，扎实开展“三线三管”整治、老旧房屋外立面整饰、楼道内部综合改造等整治任务，大力推进居民自治工作，健全基层社会治理体系。

一、XX社区基本概况和改造前存在的突出问题

XX区XX街XX社区南起XX路，北至XX街，东起XX南路，西至XX南路，面积X.XXXk㎡，户籍居民XXXX户、XXXX人，辖区实际常住居民XXXX户，常住人口XXXX人，人口构成呈现出老年人多、残疾人多、失业人员多、拆迁户多、空挂户多的特点。在启动社区微改造前期，由XX区社工委牵头，通过向XX社区居民派发“征询意见一封信”、发送手机短信、召开居民代表会议、设立公共电子邮箱和QQ群等方式，全面搜集社区人居环境方面存在的一系列主要问题，共收集各类意见建议XXX条，并草拟形成了以XX街XX社区为例的《XX区推进社区建设的调研报告》。调研发现，XX社区作为XX市典型的中心城区老旧社区，在干净整洁平安有序环境建设中主要存在如下突出问题：

（一）公共设施破旧，影响居民生活

据统计，社区供水管、排水管、消防管等“三管”损坏率达XX%。其中，有XX栋供水管损坏，X栋水压过低，XX个公共加压水泵需要维修；XX栋消防水管损坏，XX栋消防器材缺损，需要维修改造公共消防设施XXX套；XX栋排污管破旧，XX个沙盖破损，XXX条排水立管需要更换；X条街巷排污时常堵塞，XX个化粪池需要维修。此外，居民反映自来水管渗水漏水、排污堵塞、化粪池满溢、水压低及水阀失灵等问题超过反映问题总数的XX%。

（二）房屋年久失修，安全隐患突出

部分楼宇建筑年久失修破损，大楼建筑破损率达XX%。有XX栋外墙体脱落，XX栋楼道墙面脱落，XX个公共门窗破损，XXX层楼梯踏步和XXX层楼梯扶手需要修复。

（三）人居环境杂乱，公共服务滞后

一是部分楼宇“三线”凌乱。部分楼宇存在电力线、电话线、宽带线等乱拉乱扯现象，有XX栋大楼局部乱拉挂严重，XX栋共XXX层楼梯过道电线残旧，XX栋大楼共XXXX个电箱较旧，有XX个电表表壳破损、总开关箱有个别损坏。XXX层楼道公共电力管线和XXX层楼道公共弱电管线需要维护。

二是部分内街巷路面破损。XX社区是有着悠久历史的老街区，居民反映石板路越来越少，补丁越来越多，影响辖内老年人出行。其中，XX南路面、XX街、XX西路、XX路、XX街X条路面局部有破损，XX路XXX号、XXX号、XX巷、XX、XX坊、XX巷、XX街XX号巷等XX条街巷等有破损。

三是部分楼宇存在安全问题。XX社区安装IC卡门禁的有XX栋，安装率XX%。大楼值班员多为社区老人，盗窃案件时有发生，存在居家安全隐患。此外，部分街巷有XXX处挤占燃气、消防等设施及其他公共空间，存在消防安全隐患。

四是公共活动场地不足。社区内小公园、小绿地、小广场欠缺，现仅有X个小广场、面积约XXX平方米。图书室、文化室、健身器材等休闲娱乐设施较少。社区内绿化带稀少，居民反映有X个地点亟需增加和改造绿化带。社区辖内停车位严重不足，仅有机动停车位XX个，需求缺口达XX个，造成机动车违停乱停情况严重，部分内街巷缺少统一的自行车停放点。此外，有XXX个楼体地名牌、单元门栋地名牌需要更换，XX栋大楼XXX个信报箱需要更新补建。

（四）物业管理缺位，社区管理参差

XX社区仅有X栋由专业化物业管理公司提供综合服务的高层住宅楼，一部分房屋由于存在单位转制或倒闭，房改房或宿舍楼养护权责脱管等问题，导致产权不明晰，整治管理成本高，一般物管公司不愿意介入。此外，大部分房屋虽然通过楼组长以传统方式组织本大楼居民开展保洁、保养、保安等义务工作，但由于公共设施养护权责不明确，容易产生分歧和纠纷，社区居委会经常被动成为楼宇物业临时管理者，居民群众自我管理、自我服务的能力不高。

二、XX社区微改造的总体情况

社区微改造是指在维持现有建设格局基本不变的前提下，通过建筑局部拆建、建筑物功能置换、保留修缮，以及整治改善基础设施等办法实施的更新方式。XX社区微改造计划通过重点改善更新社区内的路、水、电、气、消防、排污、环卫、通信等公共服务设施，消除居住安全隐患，完善生活设施，全面提升区域人居环境和群众生活品质。

（一）社区微改造的工作主线

基于XX社区前期调研结果和社区实际，XX区委、区政府印发了《2016年XX区社区微改造工作方案》，紧扣标准化、精细化、品质化，提出了“三改造一落实”的社区微改造工作任务。

公共设施改造重点推进“三线三管”整治

（“三线”是指电力线、通信网络线、有线电视线，“三管”是指排水管、供水管、燃气管），改造完善街巷路面、路灯照明，更新楼宇二次供水设施，改造地下排水管道，建设文体活动场地等。

老旧房屋改造重点实施老旧房屋外立面整饰，楼宇内部综合改造，生活配套设施改造等。人居环境改造重点加强环境卫生保洁，加大绿化绿地建设，推进消防设施改造，完善治安防控设备装设，落实网格化管理，挖掘历史文化等。落实物业管理则通过加强居民自治，引入物管服务，建立健全老旧住宅小区的物业管理长效管理机制。

（二）社区微改造的主要目标

着眼于XX作为省市“窗口”和城市“中心”的特殊区位，以及建设品质城市示范区、实现社区环境“干净整洁平安有序”的目标，XX社区微改造致力于打造成公共基础设施配套完善、社区环境干净整洁、人居环境平安和谐、社区管理规范有序、人民生活安居乐业的新型社区。其中，干净社区要求做到环境卫生保洁到位，社区无脏乱黑点；内街小巷清扫及时，路面无滞留垃圾；垃圾桶点摆放整齐，桶点无溢满垃圾。整洁社区要求老旧房屋维修更新，房屋立面美观；“三线三管”规整无乱拉挂；路面平整无坑洼无破损；公共活动场所完善无缺损。平安社区要求消防通道畅通无阻，消防设施齐备完好；治安防控设备安装完善，治安监控系统建立完好。有序社区要求物业管理服务到位，社区居民安居乐业；网格化管理落实到位，群众投诉快速处理，“六乱”“两违”明显减少。

三、XX社区微改造的主要举措

（一）加强摸底调研，把准群众需求

由XX街牵头，区委办公室、区社工委、更新局、建设局、民政局等部门参与，围绕基层社区和居民群众最关心、最急需解决的问题，广泛收集群众意见。在居委会的指导下，成立由社区热心人士、楼组长等XX人组成的“XX社区微改造居民咨询委员会”，多次组织召开居民代表会议，积极听取群众在社区基础设施、公共服务、公共环境、社区治安等方面的改造需求。

为了更加全面摸清改造项目的基础数据，相关职能部门制定了《XX街XX社区微改造项目基础数据调查表》，组织XX社区居委对辖区内XXX栋房屋涉及的基础数据和内容进行全面摸查，详细列出了各个楼房需改造项目的具体数据和公共空间的改造内容，全面掌握社区建设现状、存在问题，为精准确立社区微改造项目工作重点提供有力的依据和保障。

（二）坚持实事求是，优化改造方案

在充分调研的基础上，XX区组织区房管局、建设水务局、城管局、街道等部门赴天津市和平区实地考察旧楼区居住功能综合提升工程，学习借鉴相关工作经验。结合《XX街XX社区微改造项目基础数据调查表》内容，形成《XX街XX社区微改造项目一览表》，确定改造建设项目XX个。结合XX社区实际，以XX区前期制定的XX项改造内容以及市更新局制定的《历史城区社区微改造建设标准（征求意见稿）》为基础，联同区建设局、房管局共同起草了《XX市XX区XX街XX社区微改造工作标准》，为科学推进社区微改造建设打好基础。

（三）深化宣传发动，争取群众支持

XX街把群众参与贯穿于社区微改造工作全过程，最大限度地争取群众的理解、支持和参与，如抽调党校、工青妇、老干局、社工委等党群力量，成立“XX社区微改造建设办公室”，按照“X名机关干部+X名街道人员+X名社工”的组合方式组建X个宣传小组，专门负责与社区居民群众的宣传沟通协调工作。在厂后街XX号改建长XX米的XX社区微改造专题宣传长廊，更新改造各类专题宣传栏X个，通过张贴XX社区微改造工作方案、XX社区微改造公告、《致居民群众的一封信》等内容，最大限度争取居民群众的理解和支持。此外，XX街还紧密结合各阶段改造任务，及时制作各类居民告知书，在XX社区微改造建设办公室、社区宣传栏及施工楼道门前广泛张贴，提前公告有关施工计划及各施工单位联系方式，方便居民群众及时进行监督和求助。

（四）强化多方联动，提高工作效率

一是强化领导小组统筹作用。XXX副主任作为试点工作领导小组组长，多次在高温中实地察看了XX社区微改造项目建设情况，积极召集和主持召开试点工作领导小组工作会议，专题研究推进XX社区微改造工作，并发动各成员单位深入XX社区认真开展摸查，及时组织调研，积极听取意见，在协调市自来水公司开展二次供水设施建设、北京路地铁站前供电架空线下地及废旧电杆拆除工作、市更新局制定《历史城区社区微改造建设标准（征求意见稿）》等方面，为XX社区微改造争取了有力的支持。

二是强化XX区主体作用。XX区主要领导坚持亲自抓、抓落实，多次深入社区现场办公，及时研究解决困难和问题，并主动联系XX社区微改造试点工作领导小组市级成员单位，争取改造项目在总体规划及资金等方面取得有力支持。

三是加大市区沟通力度。建立XX区委、区政府与市级相关部门的对接沟通机制，区有关职能部门及XX街积极加强与市城市更新局、市住房和城乡建设委员会、市财政局、市供电局、中国XX分公司、市来X人员服务管理局、市城市管理委员会、市水务局、市水投集团、市自来水公司中区供水分公司、市地铁总公司、市邮政局、市路灯管理所等单位的沟通联系，逐步形成紧密配合、联动共建的工作格局。

四是强化内部工作联动。建立XX社区微改造微信工作群，组织各参建单位人员、区有关职能部门现场管理人员、社区居委工作人员、XX街主要领导及有关工作人员近XXX多人，通过微信平台实时反映和跟进整体建设情况，及时沟通相关信息，有效应对了微改造过程中出现的各种紧急情况。

（五）培育居民自治，落实物业管理

一是建立健全居民自治机制。成立XX社区居民自治工作领导小组，由街党工委书记担任组长，并在街民政科设立办公室，负责居民自治工作的统筹领导、组织协调、督导检查等工作。制定《XX街关于发挥居民自治，推进XX社区微改造的工作方案》，梳理出政策法规及自治理念宣传、居民自治队伍建设、议事决策平台建设、居民自治长效机制建设等四大类XX小项整治工作任务，逐一明确党政办、民政科、微改办、社区居委会、居民咨询委员会等各单位的任务分工和工作要求，确保居民自治工作任务到人、落实到位。

二是丰富多层次议事平台建设。以方便管理和联系为原则，积极搭建多层次的居民协商议事决策平台，不断提升居民群众的主人翁意识和社区参与积极性。如定期召集和主持居民会议（居民代表会议），制定居民公约、社区居民自治章程，对社区微改造工程中涉及居民切身利益的重大事项和社区重要公共事务进行民主决策。完善楼（片、院）自治小组工作会议平台，组织楼（片、院）长发动居民定期对楼（片、院）改造方案进行议事协商、决策执行。组织成立居民议事协商委员会，由居民选出委员定期对微改造工程进展情况及社区重大事项和重要公共事务进行议事协商。建立居民议事厅、智慧XX、微信群、QQ群等平台渠道，收集社情民意，及时向区政府或街道办事处反映居民群众的诉求和建议等。

三是探索社区自治物业管理。积极推进以社区为单位的物业管理“一落实”任务，严格按照“双过半”原则，以调查问卷形式征询改造范围内全体居民群众是否同意物业服务议事会推荐名单，是否同意开展物业服务管理。在同意率达到“双过半”的前提下，最终推选李萱、曾广源等楼组长和热心居民担任议事会成员，推动形成以居民自治为核心的社区物业管理模式。整合“两代表一委员”、楼组长和热心居民等党群资源，成立XX社区物业服务中心，制定《XX社区物业服务方案（初稿）》和《XX社区物业服务工作制度》，梳理明确人员配置、工作时间、工作内容等物业服务标准，并以调查问卷形式听取全体居民意见。由物业服务议事会组织议事会成员、全体楼组长以及街道和居委会工作人员，围绕社区治安管理、环境卫生管理、基础设施维护等社区服务管理重点，研究梳理XX社区物业服务范围，及时制定物业服务项目清单、物业服务经费方案等配套文件，确保社区物业管理科学、有序。

四、XX社区微改造的经验和启示

（一）强化组织领导，落实工作职责

坚强有力的组织领导，是社区微改造工作落到实处、取得实效的关键和保证。在XX社区的微改造中，市、区两级高度重视，进一步健全工作架构，成立了社区微改造试点工作领导小组，由市人大副主任XXX担任组长，XX区XXX书记、XX区长任常务副组长，市住建委等XX个市、区部门为成员单位，领导小组下设办公室，由XX区分管区领导任办公室主任，XX街主要领导任常务副主任，负责整治工作的组织协调、具体推进等工作。此外，还专门筹建XX街XX社区微改造建设工作组，在XX社区设立微改造建设办公室，下设公共设施改造、旧楼宇改造、人居环境改造、综合协调、资金监督审查等五个专项工作小组，定期召开工作例会，通报工作进展情况，落实各部门的工作职责。

在此基础上，各成员单位的任务分工也得到了科学的梳理和分配，如XX街作为第一责任主体，积极发挥好属地管理作用，重点负责入户开展调查摸底、了解群众需求、深入宣传发动等工作；房管部门负责指导、协调、监督社区微改造工作，研究制定改造建设指引和整治标准，明确改造要求，组织实施社区老旧房屋和公共楼道整治；建设水务部门负责制定“三线三管”整治工作标准，协调管线单位按照改造要求推进社区“三管三线”整治工作，组织实施市政公共设施、社区环境和绿地绿化建设工作。由于各领导小组成员单位牢固树立了一盘棋的思想，各负其责，加强沟通，主动作为，有效协调解决社区微改造工作中遇到的困难和问题，最终形成了社区微改造的工作合力。

（二）秉承以人为本，赢得群众支持

社区微改造是一项民生工程，也是一项民心工程。在XX社区微改造中，XX街始终坚持贯彻“以人为本、公益优先；尊重民意、改善民生；政府主导、属地负责；群众参与、共建共管；干净整洁、平安有序”的工作原则，紧密围绕社区微改造各阶段任务，扎实做好民意征询、宣传发动等群众工作，确保微改造工程体现民意、满足民需、获得民心。

一方面，XX街坚持把“三必访”（“社区居民必访、不同意见必访、方案形成必访”）作为微改造的群众工作指引，除了在正常上班时间开展入户调研工作之外，XX社区微改造宣传工作组各小组还根据自身的工作任务完成量及包干楼宇住户的工作和生活规律，在工作日晚上及周六日弹性开展入户宣传工作，全面提高入户宣传的覆盖率和成功率。另一方面，为更好协调不同利益群体在XX社区微改造中的矛盾和冲突，XX街坚持普遍宣传和重点宣教相结合，对个别重点对象和特殊群体灵活采取电话访谈、个别约谈、座谈会等形式进行反复沟通和跟踪回访，力争把情况摸清、道理说明、意见摸准。

例如，在“三必访”工作中，XX街XX号XXX房屋主钟先生反映，楼栋天井受上个世纪八十年代设计局限，加上年代长久失修，经常出现堵塞溢满情况，希望以社区微改造工程为契机，彻底解决化粪池堵塞溢满问题。然而，XX的化粪池和隔壁XXX房的X姨共用，施工时要经过X姨家里，对其生活造成影响。对此，何姨表现出强烈的抵触情绪，坚决不同意动工。为此，XX街党工委书记龚靖亲自带队，组织XX社区居委会、微改造办公室和新成立的社区物业服务中心多次上门进行宣教和协调工作，多次重申微改造是一件为民实事，对整个社区可持续发展以及居民群众的安居乐业产生深远影响，做到晓之以理、动之以情。经过多次劝导协调后，何姨最终答应全力配合改造工程，并在工程完工后联合该楼栋的居民向XX街党工委、办事处送上锦旗和感谢信，使矛盾纠纷得到了圆满的解决。

（三）注重居民自治，筑牢群众基础

在社区微改造工作中，为充分调动多元主体有序参与基层社区治理，XX社区微改造始终坚持“一手抓项目改造、一手抓居民自治”，积极探索推进以社区为单位的物业管理模式，建立完善居民自治和社区管理，不断提升和巩固社区微改造的工作质效。如加快XX社区居民自治服务管理活动中心建设，通过设立文化室、小区物业管理办公室、党员活动室、居民议事厅等功能性板块，努力在居民服务、物业管理、居民自治等方面探索更多可复制、可推广经验。建立改造项目交接机制，在每一个改造项目完成之后，由街道制定接收表，交由项目所在社区、楼（片、院）居民签字接收并提出对改造项目的建议意见。此外，在落实居民自治物业管理过程中，XX街坚持“各有所为、相互配合”，通过制定公共服务管理清单，进一步梳理社区物业管理中的公共服务管理边界，如明确红线外的公共场所及垃圾费对应的公共区域，由街道负责日常保洁工作，红线内的保洁则由物业中心协助居民开展等，通过理清政府和居民各自承担的公共管理项目，有效防止出现政府“大包大揽”或居民“全包全揽”的问题。

（四）强化文化传承，彰显区域特色

社区作为一个地域性的生活共同体，具有社会交往、社会参与等方面的功能，它不仅满足人们最基本的生活需求，同时也满足人们在精神文化方面的需求。XX街在XX社区微改造中非常注重社区文化资源的挖掘、传承和发展。如以XX社区微改造为契机，对XX街X号这栋民国时期历史建筑进行更新改造，不但换上了粉色的“新装”，还原了老屋西式栏杆、西式山花等特色的建筑工艺和构件，还对建筑物的排水系统进行更新改造，为屋顶加上了防漏隔层，红墙白檐的围墙，青石板砖的小院，使之成为XX社区靓丽的历史文化风景之一。又如，积极挖掘XX社区历史文化资源，融合XX街X号历史建筑风格，在厂后街XX-XX号打造了长XX.X米、高X.X米的历史文化宣传墙，全面展示清正廉洁代表人物周新的先进人物事迹，以及XX地名由来等街区历史，全力打造XX地区历史文化新地标。

（五）坚持以点带面，全面优化提升

XX街自觉增强XX社区微改造的大局意识和全局意识，将其纳入街道基层工作的整体工作布局，做到与中心工作同部署、同检查、同落实，实现相互促进、同步提升。如结合全市出租屋及来X人员管理突出问题地区整改工作，以XX社区XX号为试点，积极推进出租屋智能门禁系统建设，在兼容原系统（对讲开锁、钥匙IC卡开锁）基础上新增身份证（或居住证）开锁功能，并且安装视频监控，同步抓好人屋信息纳管、安全隐患和治安问题整治工作，为微改造工作提供和谐稳定的社区环境。结合“平安社区”建设，在XX社区建立XXmX视频监控中心，完成XX个旧视频点升级改造，新增X个视频监控点，实现内街巷治安防控全覆盖。结合干净整洁平安有序城市环境建设，积极改善社区路灯照明和公共环境，安装附墙灯XX支，庭园灯XX座，埋地管道XXX米，埋地导线XXXX米，安装维修井XX个，完成厂后街XX株大叶紫薇行道树种植和XX景观石时花配置，并对社区居委会对出围墙进行美化改造，社区面貌焕然一新。

五、社区微改造需要把握的关键问题

社区微改造是一项繁杂的综合工程，工程“微”而工作“巨”，要成功推进面临着诸多难点问题需要妥善把握和正确解决。

（一）充实经费保障

充实的经费保障是社区微改造取得成功的一个重要因素。XX社区微改造的经费征集，按照将城市更新资金优先安排用于微改造项目的原则，采取“市里出一点、区里出一点、街道出一点、居民出一点”思路，通过市、区财政补贴，申请住房维修基金，产权单位（产权人）和专业经营服务单位（包括供水、供电、供气、通信、有线电视等单位）投入的方式共同筹集，并积极引导居民自主参与、自愿改造、共筹资金，充分调动了各方主体参与社区微改造的积极性。实际运作中，XX社区微改造项目总投资约XXXX万元，其中市财政安排专项资金XXXX万元，区财政筹措项目资金约XXXX万元，街道投入部分自有资金。此外，由“三线三管”的权属单位出资改造各自管网，实现“政府主导、市场运作、多方参与、互利共赢”资金供给体系。

（二）守好安全底线

安全是衡量社区微改造综合效益的重要指标。不仅要生产安全，更要确保廉洁安全，才能使改造的社会效益最大化。如何在微改造过程中严格遵循“实用、实惠、耐用”的原则，守好安全生产和廉洁的底线，是微改造过程中始终不能松弛的任务。XX街在XX社区微改造中注重抓好安全生产和质量监控工作，加大日常监督巡查和专项整治力度，及时消除施工安全隐患。此外，严格落实“党政同责、一岗双责、失职追责”制度，建立完善社区微改造工作台账，定期整理会议纪要、信息简报、项目建议书、工作照片等资料，及时交区纪委派驻组存档备案。同时，加强对立项、招投标、资金使用等工作的监督管理，确保社区微改造工程依法、公开、透明。

（三）坚持依法依规

社区微改造工程项目内容复杂，涉及到众多部门的职责分工以及利益调整，也涉及到社区居民群众的切身利益与责任问题。随着经济社会的快速发展，部分法律法规政策滞后于现实需要，例如，一些“三管三线”等基础公共设施的法律法规滞后，公共设施养护权责不明确，大楼设施养护、环境卫生、社区安全等条文缺乏实施细则或条文不尽合理等，都影响着社区微改造推进的科学有序。因此，在社区微改造中，必须对政策研究到位，有理有据议定符合现实需求的工作原则、工作规范、工作指导思想，确保改造工作的科学化和规范化。

（四）加强社会宣传

社区微改造与群众生活有着最紧密、最直接的联系，需要居民群众齐心协力、大力配合才能顺利进行。在社区微改造过程中，要善于利用各种媒体，通过多种形式，大力宣传社区微改造的重要意义、重要内容、主要成效和好经验、好做法，以及居民群众参与、支持和配合等情况，做到家喻户晓、深入民心，为社区微改造工作的顺利进行营造良好氛围。同时，在目前部分社区居民群众缺少自我解决问题的意识和能力的情况下，还要组织干部深入社区指导开展宣传发动工作，协调解决居民集资、方案落实、施工影响、长效管理等难点问题，确保微改造工作稳步有序推进。

（五）优化施工流程

社区微改造的工作任务重、标准高、环节多，施工环境复杂，难度大，是一项艰苦细致的复杂工程。由于社区微改造各项工程的立项、设计、预算、招投标、施工等工作的推进有一定的时间周期，改造的内容经常出现调整，为最大限度减少对群众生活的不便，需要对改造的全过程进行精心组织，做到机制完善、工期合理、密切协作。特别是对工程衔接期间出现的断水、断电、道路堵塞等问题，要提前广泛告知相关居民群众，及时回应居民群众需求，并优先研究解决，最大限度减少对居民正常工作生活的影响。

（六）落实物业管理

外在环境改造只是第一步，社区综合环境的优化还需依靠长效的管理。特别是对于部分尚未推行物业管理、且条件不成熟的社区，可通过社区协商，引导采取“居民自筹一部分、政府补贴一部分”的筹资模式，逐步建立老旧住宅小区“低收费、广覆盖、有补贴”的物业管理长效机制，打破传统物业管理“以门槛为界”的观念。此外，还可参照XX社区创新推出的“一楼一策一标准”的物业管理收费标准，根据社区在建管历史、楼宇特点、居民结构等实际情况，分类拟定不同类型楼栋的物管收费标准，并有机结合居民缴费、增值服务、政府补贴等多种形式最大限度减轻居民群众负担，为推动实现以居民自治为核心的社区化准物业管理打好基础。

（七）突出居民自治

旧厂房改造调研提纲 篇6

关键词：分项计量远传装置,水平线缆,管路敷设

1 引言

苏州设计研究院股份有限公司 (原苏州市建筑设计研究院有限责任公司, 以下简称“苏州设计院”) 是一个具有50多年历史的设计机构, 设计人员超过500人。原办公楼位于市中心。随着公司规模的不断扩大, 原办公楼已不适应公司的发展要求。2009年初, 公司决定搬迁至苏州工业园区星海街9号, 希望将这幢旧建筑更新改造为公司的新办公楼。探索并创新出一条切实可行的将既有建筑改造成绿色建筑的新路子, 为全省和全国树立典范。

2 工程概况

项目位于中新合作苏州工业园区首期开发的南部工业区。按照50年使用年限计算, 区内大量结构完整的各类厂房, 还有40年的使用期。如果直接拆除重建, 势必造成极大的浪费和污染。希望通过更新改造, 延长建筑的使用寿命, 最大限度地节约资源和节能减排, 创造改造项目绿色生态设计的新范例。

为将旧厂房改造为创意研发的新空间, 苏州设计院遵循了自然性、经济性、可推广性的设计原则, 将改造总结为:“六个生态主题, 多样化创新技术”, 通过采用最切合环境实际的绿色建筑节能设计方案以及自然采光、自然通风、生态遮阳、雨水回用、资源再生利用、能量分项计量6项成套技术, 将生态、节能、经济性与“四节一环保”融入整个绿色建筑的设计、改造和运行中, 并注重各种有效数据的收集、保存、整理, 使之成为可推广、可借鉴、可应用的绿色建筑。

3 项目的电气专业节能改造

原厂房土地利用率非常低, 为节约土地资源, 改造结合既有建筑的现状和苏州的自然条件, 保留了旧厂房95%主体结构, 充分利用原有建筑单层8.4m的特点, 在原结构中间加了一层楼板, 并在原厂房局部14.5m高的空间里增加了两层楼板, 总建筑面积由原来6700m2变为13 100m2, 土地利用率增加了近一倍。

1) 原有厂房变电所内的变压器、高低压柜等设备, 在改造过程中得以充分利用。通过合理的规划用电负荷, 将原有的变电、配电设备全部保留;通过合理规划线路走向, 最大限度地利用原有的配电电缆。这样既节省了新设备采购资金, 又使将要废弃的设备得到了重复利用, 避免了废弃物对环境的破坏。

2) 电能计量的科学管理办公楼装有分项计量远传装置, 对建筑内各种耗能环节 (如空调、照明、办公设备和热水能耗等) 实现独立按部门计量, 其信号传送至物业管理用房, 物业定期记录, 通过数据软件化管理做到能耗可测量, 通过分析避免能耗的浪费。

4 项目的建筑智能化设计范围

星海街9号厂房改造工程智能化系统施工主要包括:综合布线系统、计算机网络系统、安全防范系统 (含视频监控、入侵报警、电子巡更、门禁、一卡通系统) 、公共广播系统、电子会议系统、综合管路系统。

4.1 综合布线系统

综合布线系统包含以下几个分系统:语音通信系统、数据通信系统。

4.1.1 水平线缆的标准和端接

水平数据布线都采用6类4对非屏蔽双绞线。

4.1.2 垂直主干

数据采用4芯万兆多模光纤, 总机房用光纤和大对数电缆 (语音主干) 连接至各分配线架, 再由各分配线架通过水平电缆连接至每一信息点, 以提供数据和语音服务。

4.1.3 楼层配线间

要求面积的4㎡以上, 以最远点到机柜配线架的水平距离不能超过90m为原则, 配线间要注意通风和防尘。配线间配线架语音线缆端口端接使用4类跳线到主干配线架 (在主干侧每对线缆对应配线架一个端口) 。然后连接主干到网络通讯中心。所有线缆两端必须标明标识。

4.1.4 设备间

共6个设备间, 本项目设备间均安置于各个部门内。

4.1.5 楼层管理间施工要求

管理间内应配备UPS独立供电回路及电源插座, 每管理间功率不小于400W (目前施工使用电源为墙面强电的5孔插座) 。

4.2 计算机网络系统

计算机网络系统采用核心--接入两层架构。核心层设备设置在二层的网络机房, 接入层设备设置在各个配线间 (各部门内) 。核心采用1台H3C7506交换机, 由机房内UPS不间断供电。

4.3 安全防范系统

安全防范系统由视频安防监控系统、入侵报警系统、一卡通消费系统及出入口控制系统等组成。

1) 视频安防监控系统:摄像机点位主要安装在走廊、主要通道口, 外侧围墙、重要机房, 对这些区域进行重点监控, 所有监控信号均送至门卫处的硬盘录像机内, 供电电源位于二层垂直井道内。

2) 入侵报警系统:主要考虑在机房、领导办公室、财务等重要地方布置红外探测器, 防止夜间闯入带来不必要的损失。

3) 出入口控制系统主要考虑在一层通道门、二门至外连廊的通道门、领导办公室、公共机房等处设入门禁点, 授权分级管理, 同时兼顾考勤功能, 门禁系统所有线缆均敷设至二楼网络机房内, 在机房内设置统一的管理主机, 对主机的管理由相关服务器完成。

4) 一卡通消费系统:在一层餐厅设置2只消费POS机, 其通信及供电总线敷设至二层网络机房, 由服务器统一管理。

4.4 公共广播系统

结合装潢图纸、功能区域使用需求进行了设点:系统点位综合考虑公共广播的需要, 合理设置点位, 办公室内作为一个总的共用区域。为方便播放眼保健操等广播, 走廊内单独成一分区, 平时可以单独播放背景音乐。背景音乐机柜设置在前台右侧的管理室, 方便前台工作人员播放操作。

4.5 电子会议系统

1) 扩声系统的音箱采用吊装及壁装的安装方式, 采用音箱线进行功放及音箱的连接, 调音台、处理器、功放之间用音频线连接, 二层会议室话筒采用数字话筒。

2) 投影显示系统中投影机采用固定吊装的方式, 敷设VGA线、视频线及电源线, 电动投影幕安装在暗槽内。

4.6 综合管路系统

综合管路的内容包括与整个智能化系统相关的智能化预埋管, 预留孔洞, 智能化垂直、水平桥架, 管路敷设及系统的电源供应、接地、避雷、屏蔽和机房管路。综合管路的设计施工还牵涉其他管路 (如给排水和强电) 和建筑功能的综合配管或调整。智能化系统各系统线缆采用同桥架敷设 (布线系统、广播系统除外) , 配线系统分开。布线管道与电磁干扰源之间的最小分隔距离符合规范要求。桥架及附件的质量必须符合设计要求和现行的有关技术标准, 并按设计进行选择, 桥架的填充率不应大于40%, 并应有一定的备用空位, 以便日后扩容。

5 结束语

目前, 苏州工业园区星海街9号厂房改造工程已经投入使用, 经过运行, 网络通信系统运行稳定, 为实现服务器上协同设计打下良好基础;安防系统运行稳定, 监控视频、红外报警覆盖全面, 物业人员巡更有据可依;智能化网络仪表的应用, 实现了耗电数据实时掌控, 通过智能分析更合理有效地利用能源, 实现绿色节能。

改造完的办公楼为员工提供了舒适和健康的工作环境, 使每个员工的身心都得到放松, 大大提高了工作效率。

根据统计, 2011年1月份到2011年12月, 新办公楼的年耗电量为99.26万k W·h, 单位面积耗电量为75.59k W·h/ (m2·a) , 低于能耗模拟计算的126.83 k W·h/ (m2·a) 。全年自来水总用水量为16 381m3/a, 非传统水源利用率22.3%。生活热水量100%采用太阳能热水。建筑节水率达37.6%。可再循环建筑材料用量比为10.6%。建筑整体节能率达到65%, 每年可节约运行费用32万元。

旧厂房改造调研提纲 篇7

在建筑设计中随处可见“线”元素，这不仅能够体现出“线”的流畅之美，而且还具有钢之韧性以及简约之风。本文论述在旧厂房改造中，旧厂房原有的框架结构就是“线”元素的体现，如何在坚持原有的“线”结构再运用“线”元素，什么是旧厂房改造中“三个世界”的设计理念以及“两种模式”的设计手法，本作者试图在利用旧工厂的转型探索设计中发现新方向或新观点。

近些年的经济危机很多公司和企业转型或倒闭，一些工厂停工，厂房荒废等现象碌碌发生。“LOFT”空间设计艺术传到中国以后，废弃的旧厂房重新有了“生命”重新利用和开发，使旧厂房有了新的地位，如北京的798。在旧厂房改造中，“线”设计元素作为主要的设计元素，除了其本身垂直、水平、倾斜所具有的象征意义以外，它还是一条贯穿于整个建筑的脉络，是连接过去与现在的一座桥梁，更为未来的发展指明了方向。

“线”设计元素在建筑设计中的广泛应用

线具有张力和方向，在画面中，线还可以界定各种形状，勾勒出体积。线条的长、短、粗、细、曲直、方向等因素的变化让线条产生了不同个性的形式感和不同状态的视觉语言。在现代建筑中“线”概念性设计元素已经与建筑融为一体，不仅让建筑散发出线条的刚、柔、韧、美，而且还让线条来诠释建筑的独特魅力。密斯·凡德罗在他的众多建筑设计作品中许多建筑设计中都明显体现出“线”设计元素。垂直和水平是密斯建筑的基本语言。四条相等的线，其水平和垂直交叉构成正方形，正方形的连续便成为长方形，化为三次元就是矩形。正方形作为一种基础形态，渗透到密斯建筑的任意一个细节。例如：柏林新国家美术馆、克朗楼。正是现代建筑中所包含使人感到挺拔、坚强有力和方向感的垂直的线；使人感到平衡、宁静与安定的水平的线；带给人优美、流畅与节奏感的曲线；使人感到发展、方向与动感的斜线。于是才会有那些丰富变化、多种多样的尺度感和空间感，使人能够感受到部分特定空间的纯粹性和整个空间的统一性。

以“线”演化“三个世界”的设计理念

被人废弃的旧厂房都是有“历史”的，在设计旧厂房之前的准备阶段考虑到它的历史原因或地方特色可能是一种地区代表，其具有的文化历史积淀，它存留于建筑间，融汇在生活里，对城市的营造和市民的行为起着潜移默化的影响，是城市和建筑的灵魂。所以拟定以“线”演化“三个世界”的设计理念：

“历史世界”——在历史的这条垂直线上，旧厂房是一个城市文化历史中不可缺少的一部分。城市一直在不断地发展，工厂不断地转型，从建国初期的老工业到新世纪的多种新型工业，在转型的过程中有成功也有失败。旧厂房在工业的转型中存在着大量的遗失，旧工业、旧工厂特有的历史文化传承的基础上结合遗留下来的旧厂房走文化产业之路赋予新文化创意内涵，使其具有更高的历史文化价值。

“艺术世界”——感性的表现。水平线给人的感觉是平衡、扎实、冷静与安定。这样的感觉完全适合于传统工业所传递出给人的感受。用不安与动感的斜线来打破这种安定，让这两种相互补的线通过艺术手法的结合转换为建筑语言表现出来。

“建筑世界”——建筑是所有艺术形式中对自然、时代和人文最为敏感的。弗兰克·劳埃德·赖特将建筑看成是有机的生命，不单单是人文生命的体现、自然生命的衍生，更是这个时代生命的烙印。旧厂房其暴露的骨架，高大宽敞的空间，简单的外观都是其建筑本身的鲜明特点。回归建筑本身，结合其自身简单的线条，考虑建筑功能与造型，考虑旧厂房的地理位置、周边各类生活设施、是否有商业圈、交通出行是否便利等问题。在重新改造旧厂房既要保留原有的建筑文化，又要融入现代主义建筑风格。只有这样才可以传承旧厂房所具有的历史价值、文化价值，才能够适应时代的发展。

“两种模式”的“线”在旧厂房改造中的设计手法

1.路径模式

“路径模式”出自相机的取景路径。从相机的取景器中观看物体，物体通过镜头到达反射镜，经过不同位置的镜片反射，最终到达相机取景器观察到物体。相机作为过去的记录者，受此启发，利用相机取景路径这条“线”作为旧厂房改造的设计元素。设计上采取的策略是：将路径作为建筑的基本平面，利用原厂房的高大宽敞空间，先减后加的方法将 建筑改造成统一的整体。将旧厂房所带有的工业符号镌刻在“路径模式”上，可使人们在建筑中体会到历史与现代的时空穿插，建筑保留原厂房的混凝土框架以及部分墙体。走入建筑中感受一些历史片段。为了使“线”概念性设计元素与旧厂房自身的历史片段有一个很自然的衔接，可利用钢结构和玻璃在建筑中进行探索，这恰如相机的取景路径，依托钢架的支撑透过镜片可以记录正在发生的故事。

2. 构成模式

“在设计领域，构成-----指将一定的形态元素，按照视觉规律，力学原理、心理特征、审美法则进行的创造性组合”。将相机取景路径这条线进行复制、旋转、翻转从新组合。将组合完成的线进行放大衍生成面、或块。线作为构成中主要的设计元素，其具有的张力和方向更能够影响着整个建筑的风格。在设计上运用曲线、斜线的翻转、平移、复制重组构造很自然的界定出各种形状，在建筑的内部空间中，平面或立面体现线的平面构成变幻成线的立体构成。虽然仍是简单的垂直线、水平线、曲线和斜线，但是其中包含着强烈的视觉冲击感。

“线”设计元素在旧厂房改造中达到的艺术效果

展现在眼前的就是用“线”作为设计元素，将抽象的线利用造型上的特点进行设计。通过“构成模式”的设计手法将“线”化作钢材料和玻璃材料表现在建筑上。为了使得建筑内部与外部之间有良好的通透性，可以把室内没有承重的立面墙体最大限度的拆除。由于原厂房具有高大空间，其高大垂直的混凝土支架和水平框架给人挺拔、坚强有力、扎实平稳的感觉，在设计中可加入一些斜线让整个立面能够传达出更多的象征意义。这些交叉相连的线将旧厂房所蕴含的工业文化，历史价值和现代建筑设计中艺术与技术穿越性的连接到一起。立面可用玻璃幕墙具有很强的通透感，视野很开阔能够清楚的看到建筑外的景色，同时也可以达到分割区域的作用。

旧厂房建筑运用现代简约的设计风格，钢结构与玻璃现代科技的结晶和老工业厂房的混凝土骨架。三者有机的结合在一起，让整个建筑在审美与造型上别具一格，具有较强的艺术性和时代性。运用“线”概念性设计元素作为整个建筑改造的主要设计元素。首先在设计的切入点上并不去破坏原厂房混凝土骨架，适量拆除部分墙体来突破传统“红砖型”建筑的框架束缚，也使得在空间上不再受形体的束缚。将设计元素结合构成法则的设计手法与钢材、玻璃等新型建筑材料通过技术手段把原厂房“方盒形”建筑改造成现代感造型建筑。设计构思不落俗套造型新颖、大方，节奏清晰、明快，统一中有变化，让旧厂房建筑充满生命力。

依托旧工业、旧工厂——走文化创意之路

在建筑设计中设计元素千百种。在旧厂房改造设计中也有很多设计元素可以应用。但是利用一个能够把旧厂房所带有的工业历史文化与现代主义建筑设计风格融合在一起的设计元素却很难。通过探讨“线”概念性设计元素在旧厂房改造中的运用，发现“线”设计元素是适合作为旧厂房改造的主要设计元素。旧厂房混凝土框架的垂直线、水平线遍布于厂房之内，运用“线”设计元素与原厂房的混凝土框架产生呼应效果。运用构成法则将曲线、斜线应用到建筑设计中，为扎实的建筑增加动感，使得改造之后的建筑更具有活力。

旧厂房在过去的历史中有着辉煌的生命时刻，但随着时代的发展，旧厂房的生命也在慢慢的衰老，只有向旧厂房注入新的血液才能够让其生命重新焕发光彩。随着人们对精神文化的追求，运用现代主义建筑设计思维，结合具有时代性的设计元素，将现代主义设计文化融入到旧厂房改造中。通过新与旧的碰撞，创造出既能够传承老工业历史文化又能够符合现代人们审美需求的现代建筑。

（作者单位：长春科技学院；

江苏省淮安市盱眙县马坝镇大众村）