城市旧厂房的改造利用

城市旧厂房的改造利用（精选6篇）

城市旧厂房的改造利用 篇1

进入21世纪,我国城市工业建筑的保护和再利用已成为旧城改造建设实践领域的热点,城市的可持续发展必然要求城市旧工业建筑的更新与置换。

纵观国内外旧工业改造发展历史,从20世纪60年代西方国家开始,从保存机械和纪念物到注重旧工业建筑和地段保护,对工业景观园林的设计实践,提出了建筑的“再循环”理论,到80年代提出了“改造性再利用”概念,为建筑遗产找到恰当用途的“产业景观”。发展到21世纪,不单单创新、改建和修复旧的工业建筑,还注重把改造同城市更新、环境改造等有机结合。

我国自20世纪80年代中期开始尝试旧工业建筑的改造与再利用,较为成功的案例是北京大山子艺术区“798”,已发展成为艺术中心、画廊、设计公司、餐饮酒吧为一体的艺术社区。

旧工业区改造逐步形成了以下特点:1.城市区域的更新利用;2.工业建筑园区生态的可持续的绿色发展;3.创意产业和旧工业建筑再利用相结合;4.注重美学表达和怀旧情感。

一、火电厂项目现状

始建于60年代的南宁市旧火力发电厂,曾为整个南宁市提供电力保障。随着南宁城市的发展,五一路及其周边经过城市规划已更新为居住用地、商业用地和行政办公用地,整个火力电厂被围困其中,废弃后的电厂犹如被城市遗弃的孤岛。

作为上世纪工业产物,现存的南宁旧火力发电厂是与当代低能耗理念相违背,和南宁市绿色建筑、生态环保、绿色交通等绿色循环低碳发展目标不相符合。而在大面积的厂房内,却拥有坚固钢结构构件、高大开敞的建筑空间,寿命较长的建筑材料等特征,使今后的改造和再利用成为可能。

从项目现状来看,具有以下特点:1.项目位于江南区商业圈,交通便利,人口密集,作为老牌商圈,周边基础设施较完整;2.文化积累厚重,厂房建筑外观富有特色,但多数厂房已废弃,外立面有不同程度残损,且建筑之间相对独立;3.工业遗留物品有较高的再创新价值。基地内保留车间厂房、旧的输电设备、办公楼等工业历史印记。但工业遗留物被随意堆砌,已年久形成较杂乱无章的环境;4.厂区公共空间面积较大,但相对单一、分割独立且缺乏联系,多数土地变为菜地,水系受到污染。内部环境中路面破损严重,植被荒芜,大量空地被小加工厂用以加工仓储;5.同时存在富有生活气息的居民楼,基本以低层、多层住宅为主,具有悠久的历史存在和居民归属感。

二、改造的思路

在倡导低碳经济和推行绿色建筑的背景下,旧火力发电厂房的改造,应该以实现新的“碳平衡”为理念,落实生态、环保、低碳(节能、减排、降耗)、绿色建筑等原则。结合厂区现状特点,改造应以历史厂房建筑、南宁民俗传统文化、现代发展需要为构成主体,并结合南宁地域特色,集科普、休闲、娱乐、饮食于一体,满足市民的多种需求,改造从以下几点考虑:

(一)项目立足文化历史的再现。

作为南宁一个阶段内历史发展的见证,针对工业文化对人们生活、生产所产生的影响,对这一阶段的文化做了历史的延续。

(二)环保示范区,市民环保教育基地的建立,与原火力发电厂的耗能高碳形成鲜明对比。

(三)厂房大空间,低能耗再利用。空间转化为创意产业园、住宅、商业等新功能区。

三、改造与再利用的具体途径与方法

(一)空间转化——对旧电厂整体建筑空间进行重新划分

“空间转化”是将旧建筑的结构和空间关系,通过优化空间的方法运用于新建筑及新的景观规划之上。一般优化空间组合的设计方法多用于大空间的工业建筑群,由于现存的旧工业厂房在城市发展中失去了原有的作用。因此,对于旧工业建筑群进行功能置换是非常必要的。

广州中山岐江公园作为现代化工业景观公园就是最好的例子,其改造的最大特点就是保留、更新和再利用。保留自然系统和元素(水体、驳岸、榕树)、钢结构、水泥框架船坞、机器,对琥珀水塔、烟囱、龙门吊、船坞等做增与减设计,把一个工业设施重新与自然结合传达给参观者。

改造设想把“老南宁工业遗迹”“城市记忆的传承”“新南宁艺术文化产业”这三点结合,用空间转化的手法,凸显火电厂历史文化,从而达到保护旧厂房文化遗产,使用不拆旧房结合新区的低成本运作,并使厂房成为创意区和火电厂居住区域(图1)。

首先是保留与修复。保留旧厂房典型完整的建筑符号,通过对外观的修复保持其历史意义,让多样性的旧厂房更符合后期的改造和发展需求。

其次是功能转化。旧厂房建筑群功能单一,根据创意园区的功能需要,延用旧厂房的红砖、混凝土、玻璃幕墙及钢架结构等结合,搭建创意工作室区域、水景办公区(图2)、艺术展厅等不同造型的建筑群。对开敞结构的建筑内部的重新规划与开发,把宽敞的空间功能置换成发电厂遗迹展示区域等,实现空间利用的多样化和最大化。

建筑外环境的规划与利用。整个厂区占地16.49公顷,除保留主干道及旧厂房主体外,扩建办公区域楼群并架桥廊连接(图3),重建高层居民楼,增建中心广场,形成实用规范的新交通体系和浓郁的历史文化气氛创意园区,同时改善居民生活环境。“水景办公区”作为设计的亮点,搭建在扩建的方形水域之上,两层高的独栋办公楼坐落在横竖交错的木栈桥两旁,周围配以芭蕉树等绿植。站在原生态的绿色办公建筑群落中,望着流淌的水,听一场“芭蕉雨”更是一种享受。

(二)流线设计

项目改造中流线设计指的是对厂区交通的重新组织,在具备新功能的场所内重新组织流畅的交通布局形式。旧厂房体量较大,建筑之间相对较为独立,利用新的交通组织形式可以使建筑之间不再孤立。

改造设想以“鱼”的角度去观察景象,如鱼般“游走”可为观者提供另一种行走方式。假设“人”与“鱼”一样,跳出了原有建筑群的束缚,可以在建筑外立面上“游走”,不再局限于地面,游走观赏间达到思想的遨游。

首先,利用户外楼梯达到自由穿梭的目的。采用了穿梭于建筑之间的楼梯作为鱼遨游状态的表现(图4)。楼梯在这里不仅具有交通功能,而且它像鱼一样上下游动,楼梯在不同的建筑间穿行,既增加了建筑与建筑之间的联系,又增加了建筑的开放性、趣味性,提高了互动性,同时达到了步移景异的效果。

其次,设置高架桥为建筑周边原有的芭蕉林提供另一种观赏方式,用树枝造型撑起的楼梯,是联系建筑与环境的纽带(图5)。通过建筑周围的户外楼梯与建筑旁搭建玻璃平台一脉相连,平台上观赏者可以在眺览“雨打芭蕉”,增加了建筑、自然与人的联系。通过建筑与植物的结合,让空旷荒废的厂房充满生机,形成一个绿色室内广场。

(三)环保绿化设计

应用垂直绿化把厂房原有高大钢架结构利用起来,并通过垂直绿化遮蔽旧厂房残损的建筑表皮,弱化旧厂房的残损程度,提升人们的亲近感。

旧厂房红砖砌成的建筑外表皮,可在建筑外墙、栏杆上层层种下多种灌木和草本植物,吸收热辐射,不仅春天葱郁,秋天斑斓,也净化空气增加湿度、吸收二氧化碳和微尘颗粒,并且制造氧气阻隔噪音和辐射,成为人类和鸟类共同的家园。采用旧厂房结构改造出中庭空间,使内外部空气对流,可调节遮光布的玻璃屋顶,改善室内自然采光的效果。屋顶改建增加保温层,采用绿色植物覆盖,逐渐延伸成悬挂式的双面垂直花园。

垂直绿化以及其背后的技术是可以复制在旧厂房改造中,通过立面改造、加固钢结构的应用、增加厂区的绿化地面、树木覆盖率等方式,种植本地化植物,达到人、建筑、绿色环境的和谐共存。

(四)景观家具再现厂区记忆

废弃的电厂设备等设施可作为景观家具再利用,与周围环境结合,容易勾起人们对电厂的回忆。

标志性雕塑:将输电构筑物作为标志性小品,放置在视野开拓的主题广场或滨水休闲区周围,让怀旧风格主题更加丰富公共空间和水景。

景观小品:变压器、发电机等大型机械设备,放在以回味记忆主题的各个景观广场道路、步道两旁,并融入植物景观。

铺装材料:可拆除的设备材料再利用,包括机械零件、红砖、灰砖等。在滨水广场除灰砖与生锈的铸铁相结合铺装,凸显电厂历史感,或用设备构件搭建起座椅等景观设施的基座。

结语

对于南宁火力发电厂的改造,只是城市化旧工业建筑的缩影。作为城市设计者,需要不断努力,为了尽可能利用原有的工业建筑资源,继承和发扬旧厂区的场所精神,发展可持续性生态的工业建筑,实现工业景观活化和再生,改造出优质的高层次的工业建筑环境。

摘要：作为城市发展进入后工业时代的产物,火力发电厂以其特有的建筑形式和风貌,体现了浓郁的产业特征。如何在新旧交替的历史时期,让产业历史建筑与创意产业之间存在碰撞,寻求平衡,在拆与留,留与改之间面临抉择,正是引发广西南宁旧火力发电厂改造项目的契机。改造项目通过对南宁旧火力发电厂建筑的概念设计及景观规划设计,归纳总结厂房改造与再利用的设计模式特点:1.空间转化;2.流线设计;3.环保绿化;4.景观家具再现厂区记忆。

关键词：旧厂房,南宁,火力发电厂,旧城改造

参考文献

[1]徐汉明,王敏.以上海杨浦区为例的创意产业园区空间发展利用探索[J].科技经济市场,2009(11).

[2]柴晓枫.LOFT文化在天津旧工业建筑改造中的应用研究[D].天津:河北工业大学,2010.

[3]陈宇.京杭运河杭州市中心拱墅区段沿岸产业区块改造更新研究[D].杭州:浙江大学,2006.

旧工业厂房的保护与利用 篇2

随着经济的发展和产业结构调整，以及城市空间与社会的巨变，城市的核心地区不再作为制造业的基地，同时，伴随着技术的升级、产业的转型以及对工业污染的重视，这些行业自身已经或正在向城市外围转移，城市的功能布局也随之发生了一系列的变化，这使得原有的工业构筑物和厂房建筑等纷纷失去作用和意义，有的工业区会进行功能转化并进行相应的重新开发，而其中一部分工业用地则成为了影响甚至干扰新城市建设的障碍，于是产生了一批需要改建或者处理的旧厂房等工业遗存。这些工业遗产是城市近现代化进程中的特殊遗存，也是城市的一种特殊的历史记忆与景观。对旧工业厂房进行改造的目的就是为了对其进行再利用，而再利用的基本方法就是在科学发展观的指导下对其进行适当的改造。这种改造和再利用不是对原有厂房建筑历史的简单回复或者补充，而是在新的阶段和更高层面上的发展。旧工业厂房属于工业遗产的一部分，如何对这些工业遗产进行妥善保护、永续利用，已经成为当前又一个极为紧迫的问题，本文将通过对国内外的理论研究和实践经验总结，对旧工业厂房及设施保护与再利用进行探讨。

工业遗产的价值和保护意义

工业遗产是具有历史学、社会学、建筑学和科技、审美价值的工业文化遗存，包括工厂车间、仓库、店铺等工业建筑物，矿山、相关加工冶炼场地、能源生产和传输及使用场所，交通设施、工业生产相关的社会活动场所，相关工业设备，以及工艺流程、数据记录、企业档案等物质和非物质文化遗产。工业遗产关注的主要历史时期是自18世纪后半叶工业革命以来至今。在中国，清末开埠通商之后国外资本工业兴建的近代工厂、洋务派官员以及民间资本家兴办的民族工业、新中国的社会主义工业，在中国大地上留下了各具特色的工业遗产，它们一同构成了中国工业遗产的主体。

工厂曾是城市的重要组成部分，保存一部分有价值、有特点的工业旧厂建筑作为历史的见证，并赋予其新功能、新生命，关系着我们整个城市的发展，对寻求适度合理的工业遗产旅游开发模式，促进城市经济繁荣和历史文化传承，具有十分重要的现实意义和深远的历史意义。

今天，社会正在鼓励多样化地理解文化遗产的概念和评价文化遗产价值的重要性。人们开始认识到，应将工业遗产视作普遍意义上的文化遗产中不可分割的一部分。保护工业遗产就是保持人类文化的传承、培植社会文化的根基、维护文化的多样性和创造性、促进社会不断向前发展。

但是，目前我国对工业遗产的保护还存在一些问题：一是重视不够，工业遗产列入各级文物保护单位的比例较低；二是家底不清，对工业遗产的数量、分布和保存状况心中无数；界定不明，缺乏深入系统的研究，保护理念和经验严重匮乏；三是认识不足，认为近代工业污染严重、技术落后，应退出历史舞台；四是措施不力，“详远而略近”的观念使不少工业遗产首当其冲成为城市建设的牺牲品。

工业遗产之所以重要，在于它们具有独特的价值，尽管部分已经完全丧失了最初的生产功能和经济效益。工业遗产具有以下几个方面的价值：

历史价值 工业遗产见证了工业活动对历史和今天所产生的深刻影响，走完了初期工业化历史阶段，许多当时的设施转变为纪念性景观，可帮助人们回忆一个时代。留存它们，就是留存文化和城市的记忆，实现新和旧、过去和现代、原生和艺术的生动结合。

社会价值 工业活动在创造了巨大的物质财富的同时，也创造了取之不竭的精神财富。工业遗产记录了普通劳动群众难以忘怀的人生，成为社会认同感和归属感的基础，构成不可忽视的社会影响。

科技价值 工业遗产见证了科学技术对于工业发展所作出的突出贡献。它们在机械工程、工艺、建筑和规划等方面具有技术和科研价值。

经济价值 工业遗产见证了工业发展对经济社会的带动作用，能带动服务业与旅游业发展。保护开发好，完全可以成为城市的名片，吸引大量游客。此外，对工业遗产进行简单的拆除处理，势必要浪费大量的人力物力。工业遗产普遍具有空间高大、内部宽敞、易于改造的优点，合理加以利用，完全可以变废为宝。

美学价值 在工厂（场）、建筑和构筑物的规划设计、工具和机器的设计和建造工艺方面具有美学价值。工业遗产中不乏优秀的建筑式样，具有极高的审美和研究价值。如果合理地加以保护和利用，可使特定时期的工业符号相对稳定地留存，见证城市发展历程，并进一步成为城市代表符号。

独特价值 在选址、工场布局、机械和安装、以及城镇等工业景观、档案及留给人们的记忆和习惯等非物质遗产方面，具有内在的独特性。

稀缺价值 在工艺方面、场地类型和景观方面濒临消失，使该工业遗产独具价值而需倍加关注，那些早期建设的具有开创性的工业景观更是如此。

中外旧厂改造存在的差距

同国外比较，我国对旧厂建筑的改造和再利用还处于一个较低的水平，一方面是由于我国工业发展要落后于西方发达国家；另一方面是由于对旧厂建筑的改造再利用，人们的认识程度不够。主要表现在以下几个方面：

改造范围小类型窄 国内虽然自20世纪80年代中期就已经开始对旧厂建筑改造和再利用尝试，在上海、北京、重庆等地已经出现了一批成功的作品。例如，像北京798厂和上海苏州河地带的改造活动，但是总体而言，改造和再利用的范围还比较小，仅仅局限于个别城市的个别区域内，相关的实践活动基本处于一种自发状态；改造和再利用大多数是一些库房和轻工业厂房，所涉及到其他类型工业建筑非常少。

国外先于我们进行相关的研究和实践，加上完善的建筑设计理论和成熟的设计方法，涉及到的旧厂建筑的范围就比较大、类型比较多，不仅仅局限于个别地区，也不仅仅局限于轻工业厂房和仓库等少数类型的工业建筑。例如，法国格勒诺布尔的当代艺术中心就是由一个旧铸铁厂改造而来；福斯特将德国埃森一个旧煤矿厂改造成德国设计中心；柏林占地11. 7英亩的舒特海斯啤酒厂被改造再利用成有大量办公和商业设施配套的居住区——“维克托里亚居住区”。

缺乏系统总结研究 对于旧厂建筑改造和再利用，我国落后于欧美等发达国家，加上理论研究不足、实践又极其有限，这就造成了国内目前对相关的课题缺乏系统总结和理论研究。例如，美国纽约在城市更新的过程中，对旧厂建筑采用改造和利用的策略，形成以苏荷区(SOHO)为代表的艺术家群落，被称之为“LOFTS”现象。西班牙建筑师奥罗拉·奎特在《极少主义LOFTS 》中介绍了多个改造和利用旧仓库的成功实例，同时，把建筑理论中的极少主义同这种“LOFTS”现象结合起来，剖析其设计动因和设计手法。美国景园大师劳伦斯·哈普林在旧金山的古拉德里广场的设计实践当中，将一个意大利家庭的巧克力工厂改造成为多功能的购物广场，并且提出了著名的建筑“再循环”理论，他把建设的物质对象看作是一个循环的体系，把建筑生命周期作为设计的重要元素。

缺乏人文历史呼应 国外在旧厂建筑改造和再利用的过程中，注重对历史的呼应，保留工业建筑所蕴含的历史气息。其对建筑历史保护和再利用研究的深入也反映在旧厂建筑改造和再利用上面。工业建筑出现的历史比较短，但是，同样是人类发展的见证，而且在某种程度上是其他建筑无法替代的。如，格罗皮乌斯1911年设计的法古斯鞋楦厂，是在欧洲第一个完全采用钢筋混凝土结构和玻璃幕墙的建筑物，它所具有的建筑史学价值是我们公认的。

国内目前对历史建筑的保护有了起色，已成为政府、民众的共识，工业建筑的历史价值也逐渐被认识。例如，原上海橡胶厂的大烟囱就被改造成徐家汇公园一个标志性景观。但是总体来讲，工业建筑的历史价值和人文价值却没有得到足够的重视。“中国最早”的电厂——上海杨树浦发电厂里“远东第一大烟囱”就伴随着城市的发展轰然倒地。与维也纳煤气罐改造形成鲜明对比的是，远东最早的上海煤气厂中两个硕大无比的全由手工铆接的储气罐却被当作废品拆卖。鉴于此，我们有必要重视这方面的工作，并且结合欧美发达国家的成功经验进行研究。

旧厂保护再利用的原则

从大量的实例可以看出，旧工业厂区和厂房建筑功能转化的类型是多样的，手段也是各异的，但是不论把它们改造为创意园还是其他，有几个原则是众多的改建设计共同遵循的。

忠实旧建筑结构主体 重视旧厂建筑的主体结构，不对旧建筑进行随意或过分的拆改和装饰，而是审慎地做些必要的、最小限度的改动，合理的转化为新的使用功能，使改建后的建筑与旧建筑有一种内在的不能割断的联系。 厂房的建筑外表将遵循“整旧如旧”的原则，仍然保持工厂厂房的特色，保留旧工业厂区的一些残骸，使历史建筑具有观赏价值。例如，厂房的空间结构、特殊的大跨度形式、残缺的室外楼梯、墙壁上的一些凹痕和缺口，保留这些东西比去掉它们更简单一些，同时也是一种工业记忆的延续。建筑物细部中的很多地方仍然能够挑动今人的激情，使得后人感受到工业化初期的辉煌和成就，以及当时那种纯粹的创造性和细致的设计观。

并置新旧建筑元素 在处理新旧厂区元素的关系时，采取的是新旧元素并置的手法，而不是二者的融合。把不同时期的建筑元素放在一起，非常接近但不接触，即使接触也保持清晰的界限，从而产生强烈的对比，体现时空的变换。给旧厂房里注入时尚、个性的建筑元素，其内部将彻底现代化，被打造成为集国际性、文化性、互动性于一体的创意、休闲、文化、娱乐社区。

延续工业元素符号  把旧工业厂区中具有工业特征的元素当作清晰而独立的要素来处理，即使不再具有原先的使用功能也将其保留，成为旧工业的记忆。如一些用于生产的楼梯、爬梯和其他的构架等，与其拆除它们不如作为一种工业雕塑保留下来。

恰当尊重工业尺度 典型的工业厂区都具有非常的工业尺度，无论在平面还是空间上。这种非常尺度往往给人一种壮美的感受，尤其当一个工业厂区已经转化了它的使用功能时，人们置身其中，更有一种特殊的感受。

充分利用已有原则 在空间结构上，基本保留厂房原有大空间、钢结构的建筑特点。高大空阔的房屋结构，按照经营的需要分割再造空间，节省装修改造经费，打造充满个性、富有感染力的新型文化和创意型产业的最佳空间。避免大拆大建，能利用的尽量利用，能改造的尽量改造，能保留的尽量保留，但对空间影响大的部分建筑可适当拆除。

所以，这些原则归结为一个宗旨就是最大限度地挖掘工业建筑闲置的潜能(包括经济上的、使用上的和审美上的)，体现一空间向另一空间的转换，一个时代向另一个时代的变迁，实现旧建筑的改造和再生。

国内旧厂改造的成功实践

对工业遗产的改造再利用，国内不乏成功的范例。北京、上海、重庆等城市许多具有远见卓识的地方政府走在了前列。纷纷将老旧厂房（区）改造为创意产业园区，经过改建再利用，犹如凤凰涅槃焕发了新生，这种车间化的艺术空间已经成为一种景观和城市亮丽的文化名片。目前，首钢、重钢正在将搬迁的大片厂区规划为重要的文化区域。现在，国内旧厂保护与开发已形成四种主要模式：一是主题博物馆模式；二是公共休憩空间模式；三是与购物旅游相结合的综合开发模式；四是工业博览与商务旅游开发模式，而且在一定程度上有交叉和融合。

公共休憩空间模式 在工业旧址上建造一些公众可以参与的游乐设施，作为人们休闲和娱乐的场所。

中山岐江公园 是国内将工厂用地改造成城市开放空间的经典案例之一。岐江公园的场地原是广东中山著名的粤中造船厂，它始于上世纪50年代初，终于90年代后期。在特定历史背景下，几代人艰苦的创业历程在这里沉淀为真实而弥足珍贵的城市记忆。2001年改造为综合性城市开放空间，供市民开展休闲游憩活动。改造过程中利用厂区遗存，例如，烟囱、龙门吊等，同时掺插以现代景观环境小品。运用景观设计学的处理手法，展现了产业美学特征。设计保留了场地原有的榕树，驳岸处理、植物栽植等方面也体现自然、生态的原则。当地历史文化与自然环境的完美结合，使岐江公园成为城市建设的典范和标志性景观。公园独具匠心的工业化主题设计满足了不同人的休闲需要。

杭州创新创业新天地 位于原杭州重型工程机械厂地块，对原有1.8万平方米老厂房进行维护和安全鉴定，作为今后工业遗存公园的特色景观。厂区内大树及压缩空气储存罐、龙门吊等工业遗迹景观得到了保护性的处理，三栋旧厂房重新改造后将作为贵宾、运动员及赛事管理、安保、技术和媒体用房。另外，为了更好地营造出怀旧的乡土气息，在最大限度保留原有植物的前提下，于场地内建筑周边种植具有乡土特色的白茅草，形成可持续的乡土群落，营造出统一而富有怀旧感的乡土氛围。

博览馆与会展中心模式通过博物馆的形式展示一些工艺生产过程，从中活化工业区的历史感和真实感，同时激发社区参与感和认同感。另外，还可以作为艺术创作基地，开展一些艺术作品展览活动。

福州马尾船厂 部分保留旧有的厂房和设备形态，展示我国造船工业的历史与文化价值。船政绘事院（即船舶设计所，1867 年建成）目前已作为厂史陈列馆。厂史陈列分为近代部分（船政）与现代部分（造船厂），陈列沙盘、舰模、图片、实物等，展现中国造船发展史、海军建设史、近代史上重大事件以及改革开放后百年老厂发生的巨大变化。另外，马江海战纪念馆、中国近代海军博物馆、船政精英馆在建。

成都东郊工业博物馆 为能原汁原味地展现成都工业文明，在保持原貌、对车间不作较大改动的前提下，由成都市政府对外观结构保存较完好的原宏明厂机修车间旧厂房改造而成，占地74亩，是国内首座集工业文明历史展示和文化产业为一体的利用旧厂房改造的主题公园式新型博物馆。馆室外展区设置航吊吊装等雕塑和工业机器阵容，反映当年东郊工业的生产场面；室内展区收藏了反映东郊企业及工人生活、生产的图片及实物。博物馆以文字、图片、雕塑、实物、小品等形式再现了上世纪成都东郊工业企业走过的旅程，为产业的再利用增添了一笔艺术的财富，既铭刻了那段历史的记忆，又激励了后人，更展现了对历史的尊重和重视。

购物旅游相结合的综合开发模式 在原来的工业厂区建立一个购物中心，并配有咖啡馆、酒吧、健身及儿童娱乐场所等，集购物、娱乐、休闲于一体综合开发。这些老厂房、旧仓库背后所积淀的工业文明和场地记忆，能够激发创作的灵感。

北京798艺术区 798的前身华北无线电器材联合厂三分厂，是上世纪50 年代由前苏联援建、东德工程师设计的大型国有军工企业。该厂区的建筑风格朴实简练，巨大的现浇机构和明亮的天窗为其他建筑所少见，其明显的包豪斯简单粗线条的建筑风格——高大宽阔的空间、窗户均朝南的设计，充分利用天光和反射光，保持了光线的均匀和稳定，恒定的光线又可以产生一种不可言喻的美感。特有的工业元素以及它的历史痕迹，成为实用和简洁完美结合的典范。当工厂的生产停滞以后，一批全新的创意产业入驻，包括设计、出版、展示、演出、艺术家工作室等文化行业，也包括精品家居、时装、酒吧、餐饮等服务性行业。在对原有的历史文化遗留进行保护的前提下，艺术家将原有的工业厂房进行了重新定义、设计和改造，这些空置厂房经改造后成为新的建筑作品，在历史文脉与发展范式之间、实用与审美之间，与厂区的旧有建筑展开了生动的对话。将空置的厂房、废弃的机床、砖墙上随处可见的革命红色标语与涂鸦、绘画、雕塑等现代艺术融合在一起，形成时空和审美的强烈反差，如今这里已成为闻名遐迩的国际文化艺术时尚社区。

上海8号桥创意风尚中心 这里保留了上海汽车制动器厂原有的建筑架构，并融入了新的建筑概念。厂房原来的柱子和钢结构，厚重的砖墙，林立的管道，斑驳的地面被保留了下来，使整个空间充满了工业文明时代的沧桑韵味，都已穿上了时尚的“外衣”。原本厂房的内部空间非常大，层高达十几米，因此改造时应用了多层次的空间设计理念。同时，从大门口处法国艺术家创作的大型雕塑《绿门》，到灰砖外墙上鲜亮的玫瑰红色块，以及内部歌厅般的层叠式休闲吧，无不体现出创意风尚。对入驻的企业来说，这里最为独特的是园区设计中留出了很多，比如，商务中心，员工彼厅，休闲后街，阳光屋顶，花园等互动的空间，使不同领域的艺术工作者和各类时尚元素可以相互碰撞，更能够激发灵感和创意。

重庆坦克库·当代艺术中心 原来是上世纪60年代被企业用于停放军用坦克的一个废弃仓库，现已被四川美术学院斥资并设计，将部分改造成教学室，更多的空间被改造成一个个独立的艺术家工作室。由于知名度不断扩大，艺术家们创作出的作品则有机会足不出户就能卖到世界各地。同处黄桷坪艺术区的501艺术基地，原是一个企业废弃的建筑面积近9 700平方米的仓库。这个上世纪60年代修建的仓库，现已改造成为拥有800平方米的艺术展厅和保持了仓库原生态风貌的“0号空间酒吧”，为艺术家提供了多个自由创作的工作室，代号501仓库变成了501艺术基地，目前，这里已聚集了近百名艺术家。

工业博览与商务旅游开发模式 举办有主题的工业博览会，并与招商活动、商务交流和交易、旅游等融合。

平遥“国际艺术中心” 山西平遥将投资4000多万元，把在古城西北角原本氛围独特的棉织厂改造为平遥国际艺术中心，目的就是把它打造成山西乃至全中国的文化创意产业园。其展场的视觉冲击力可与北京798区媲美。该中心主要建筑为艺术家工作室和当代艺术馆，用来从事大型展览、演艺活动以及一些主题文化活动。今后，这里将成为世界艺术家汇聚之地，未来会有更多更具有国际影响力的艺术盛事在此举办。目前，在近16 500平方米的“艺术者之家”里，有艺术家工厂、酒吧、展示中心、当代艺术馆、会务中心、国际青年公寓及餐饮中心等。高大的厂房屋顶、高耸的烟囱、机器、管道、语录，原生态的车间，一个个老旧的元素都被刻意地保留下来，变成现代、时尚、艺术创意的一部分。

结  语

旧工业厂房作为近代人类产业文明的历史成果，无论从社会、历史、建筑、旅游、审美、技术等层面都对社会、对人类有着重要的记忆与见证的价值。因此，必须通过务实的、可行的、可持续的方式，将旧工业厂房与旅游发展、历史记忆与现代价值观等结合起来综合考虑。国内外先进经验证明，适度的、科学合理与多样性的保护开发利用，旧工业厂房完全可以成为提升城市功能的重要角色。

城市旧厂房的改造利用 篇3

有数据显示,截至2011年,上海共有建设用地2961平方公里,根据现有城市规划指标,上海截至2020年的建设用地指标为2981平方公里,即未来近10年时间内,上海可新增建设用地不足121平方公里;广东番禺2010年的建设用地指标2004年就已经用完,2020年的指标现在已经用了九成。同时,我国大中城市人均综合用地已超过120平方米,对照国际上的大都市,东京人均综合用地仅78平方米,香港才37平方米。从1980年到2005年,在我国经济快速发展、城市化急剧扩张的时期,经济每增长1%,会占用农地30万亩左右。与日本快速发展时期比较,我国GDP每增长1%,对土地的占用量约日本的8倍,表明我国城市土地利用低效粗放。下一阶段注重城镇化发展的质量,不断提高土地利用效率是关键,因而必须改变现有的城市土地利用形态和方式,积极推动城市土地利用的转型。

城市土地利用转型是指土地利用形态或方式在时序上的变化,它通常与经济和社会发展阶段的转型相对应。我国城市土地市场既包括增量土地市场,又包括存量土地市场,在保护耕地的前提下,增量土地市场必然要受到限制。因此应充分整顿、完善和培育存量土地市场。当前,我国正在大力倡导土地节约集约利用 , 这是由我国基本的土地国情国策和严峻的土地利用现实所决定的。城镇化发展应是其“速度”和“质量”两方面的协调与统一。1997-2005年间全国因建设占用所致耕地减少量达到183.11×104hm2,占期间耕地减少总量的15.65%,而这当中城镇建设又占了较大比重。土地资源的刚性约束,发展和建设必须用地,两难境地之间的无奈选择和必然选择,就是在城市更新中实现城市化,城市化的顺利完成必须借助于城市更新。

综上所述,学者们虽然都一致认为:中国的城镇化必须注重城市土地利用质量的提高,粗放低效的土地资源利用会带来极其严重的后果,中国的城市土地利用应从增量土地利用向存量土地利用转型,并逐步集约。但极少有学者针对从城市土地利用转型内在机理的角度进行深入挖掘和分析,也未能探究具体的转型思路及路径。本文从城市土地利用转型的阻力切入,进一步探讨其动力、条件及方式的理论基础,并以广州市的“三旧改造”为例进行实证分析。

2 城市土地利用转型的阻力

由于我国实行城乡二元土地管理制度,即城市土地属于国有,地方政府享有建设用地的处置权、出让权和收益权,是城市土地利用转型的促进者和实施者,其在城市土地利用转型中占据着非常重要的地位,在加快城市土地利用转型过程中所起的作用至关重要。改革开放以来,我国地方政府的角色经历了两次大的转换,即向发展型政府和创业型政府的转变,这两次大的转换对城市土地利用空间结构演化有着深远的影响。政府对城市土地利用空间结构的影响主要表现为:通过制定相关政策促进城市内部土地利用空间结构的优化调整。城市政府本应当代表整个城市的公共利益,维护城市整体的公众福利,居于超脱的公共管理地位,公共选择理论认为,市场经济条件下的“经济人”假设同样适用于政治领域,政府以及政府官员在经济社会活动和市场交易过程中同样也反映出“经济人”的某些特征,也具有自身的利益目标,或者说政府自身利益本身也是一个复杂的目标函数。在面对城市土地利用转型时,政府的效用函数至少应包括以下三个变量:土地供给量、供地成本以及上级政府考核。理由如下:

第一,城市的经济发展需要建设用地,保障粮食安全需要耕地,当一个城市的土地可供给量可以满足建设用地的需求,不需要占用耕地,即二者之间不存在矛盾时,政府更偏向于现有的土地利用方式。

第二,政府的财政收入是固定的,新制度经济学认为,国家是追求利益最大化的“经济人”,具有福利最大化或效用最大化倾向。所以对于城市政府而言,在同等条件下,更偏好于花费更少的成本来获取同样数量的土地。

第三,政府行为最重要取决于领导者的偏好,而领导者的偏好又取决于我国的政府考核制度,只有当政府行为所造成的影响能够很好的满足上级政府的考核时,才会赢得领导者的偏好。

综上所述,我们构建政府的效用函数:U=f(S,C,P),并且效用函数关于每个变量都是增的凹函数,其中,S,C,P分别表示城市建设用地的供给量,供地成本和上级政府的考核。

2.1 城市建设用地的供给量

土地的供给分为土地自然供给和土地经济供给,土地的经济供给只能在土地的自然供给范围内变动。快速城市化的进程,使建设用地的需求量急剧上升。建设用地的供给量不仅与土地的自然供给量有关,也与土地的经济供给量有关,假设一个城市的自然供给量是固定的,当城市建设用地可供给量越多,政府的效用值就越高。当一个城市的建设用地可供给量越少,政府的效用值越低。

2.2 供地成本

供地有两种方式,一种是农用地转非农用地,一种是城市土地内部挖潜。农用地征收转为非农用地指的是城市郊区的农民集体所有土地通过被政府征收的方式变为国有土地。城市土地内部挖潜指的是盘活城市存量用地,挖掘由于城市土地利用不集约、不合理,而存在土地可供量可能增加的潜力,主要是对城市内部利用不合理的土地进行改造,如城中村改造、旧厂改造等。供地的边际成本是指增加单位面积的土地所需花费的成本,对比而言,农转非的边际成本低于城市挖潜的边际成本。

本文讨论其边际成本时 , 假定各种途径在已有的不同规模时均已达到相应的最大产出量,如果要进一步增加这些途径的供地量 , 必须依靠继续投入来增大规模,即此处的边际成本概念均为长期边际成本。

由于上述城市内部挖潜和农用地转为非农用地的边际成本计算具有相似特征 , 故现仅以城市内部挖潜的边际成本计算为例来说明边际成本的估算方法。设为城市内部挖潜L所需花费的总费用为C,且两者之间存在函数关系C=f(L),如图1所示,则城市内部挖潜边际成本MC挖=△C/△L,如图2所示。

城市内部挖潜边际成本C包括征地拆迁成本C1、土地平整费用C2,城市居民生活保障成本C3,城市原供地量为L0,进行内部挖潜后的供地量为L1,农用地转非农用地边际成本C’包括土地补偿费C1’、安置补助费C2’、青苗附着物补助费C3’,进行农转非后的供地量为L2。我国法律规定土地补偿费按土地原用途进行补偿,所以C1+C2+C3>C1’+C2’+C3’,则供地边际成本如图3所示。

根据曲线C=f(L) 的上述特征可以知道,城市内部挖潜边际成本曲线在挖潜达到规模效益之前应该呈下降型,并随后达到一个最低点;随着内部挖潜潜力的挖掘,挖潜难度逐步提高,其边际成本也增大,此时曲线呈上升型。城市内部挖潜边际成本曲线如图2所示。

在图3中,供地量不断变化,在任何一点,MC挖>MC转。综上所述,农用地转为非农用地的政府效用高于城市内部挖潜的政府效用,所以,同等条件下,政府更偏爱前一种供地方式。

2.3 上级政府的考核

转型时期 , 随着放权让利和分灶吃饭财政体制的实施 , 地方政府在拥有较大资源配置权力的同时 , 也成为了追求经济利益最大化的政治组织。政府角色的转变使得城市土地利用的规模、结构与方向都发生了剧烈的变化。

自20世纪80年代以来,我国政府绩效考核经历了由目标责任制向效能建设和全面绩效管理的转变,但是目前绝大部分地方政府的绩效考核机制仍然相对落后,主要体现在政府考核指标体系侧重于对行政效率和GDP总量的考核,效益性和公平性指标涉及较少。

政府绩效考核作为政府行为的指挥棒,很大程度上决定政府行政的行为方式和结果,考核指标反映在城市建设当中,则表现为政府倾向于扩张城市范围和建设新城,旧城改造等城市土地利用方式不成为政府城市土地利用和规划的首选。

以上三个影响政府效用函数的因素成为了城市土地利用转型的主要阻力。但课题组于2013年7月对广州进行调研,发现广州市政府已开始进行“三旧改造”,把城市升级的重点转向了城市存量用地的改造和挖潜上,迈出了城市土地利用转型的重要一步。

3 广州市的土地利用转型路径

3.1 广州市土地利用转型的动力

3.1.1 土地供给量小,用地矛盾突出

截至2010年,广东的闲置土地有几十万亩,低效利用土地大约有200万亩。到2020年,广州市平均每年新增建设用地的指标仅为12.3平方公里,而近几年每年实际经批准新增建设用地达27.5平方公里,每年用地缺口都在15平方公里左右。按照广州市前10年的新增用地速度( 年均新增38平方公里 ),2015年前就无地可用,2025年前后将突破生态用地的警戒线。人多地少的用地矛盾日益突出,土地资源的稀缺性日益显现。

在当前经济高速发展造成用地压力的条件下,通过“农转非”的方式获得新增城市土地已不适应广州市的市情,要想获得可持续发展,必须利用存量土地,考虑城市土地利用转型。

3.1.2 政府考核机制的转变

2012年,广州市政府印发了《广州市政府绩效管理试点工作实施方案》,在全市3个区、县级市和8个市政府工作部门开展试点工作,以试点的萝岗区为例,在《广州市萝岗区政府绩效管理试点工作实施方案》中,明确把中央、省、市重大决策部署落实情况,区委、区政府(广州开发区管委会)重点工作任务完成情况,社会关注热点问题处理情况以及服务社会、改善民生工作情况、“一票否决”事项、走新型城市化发展“1+15”系列政策各项工作作为考评重点,并且强化对结构优化、民生改善、资源节约、环境保护、基本公共服务、依法行政和社会管理等方面工作情况的综合评价考核。我国地方政府逐渐全面正确地认识到了绩效管理的重要性和必要性,由片面的发展目标的考核转向全面绩效目标的考核成为了当前不可逆转的趋势。

3.1.3 产业结构升级的需求

产业结构是城市土地利用转型的又一大动力。近些年来,我国一直强调产业转型和升级,珠三角地区提出了“腾笼换鸟”相关政策,旨在提高第三产业在城市经济发展中的比重。第三产业在经济中所占比重较低,城市用地较少是目前各个城市的共同特征,产业结构的调整在很大程度上也影响着城市土地利用转型。第三产业的发展与城市人口紧密相联,往往需要在城市的中心地段进行用地和建设,盲目扩大城市范围建设新城,并不能保障第三产业的发展获得良好的城市用地支持。因此,产业转型升级和第三产业的蓬勃发展会倒逼城市进行土地利用转型,城市需要主动对城市用地进行合理规划,综合考虑城市内部挖潜和“农转非”获得的存量增量土地,以适应城市和经济的发展。

以上三方面弱化了城市土地利用转型的阻力,为广州市土地利用转型创造了动力,使得广州市政府逐步把目光转向了存量土地的挖潜。

3.2 广州市土地利用转型的条件

3.2.1 政府行为意识的推动

在广州市的土地利用转型中,政府行为起到了至关重要的作用,课题组于2013年7月对广州进行调研发现,广州市政府已逐步意识到城镇化建设与新增用地短缺之间的矛盾。改革开放以来,广东经济社会发展取得了巨大的成就,国内生产总值年均增长13.7%,2007年达到30673亿元,占全国经济总量的1/8。但经济发展的同时,消耗了大量的土地资源。广东省土地后备资源不足,国土面积仅占全国的1.87%,到2007年底,全省人均耕地面积只有0.45亩,远远低于联合国粮农组织规定的人均耕地0.8亩的警戒线。2008年3月,温总理在参加十一届全国人大第一次会议广东代表团审议政府工作报告时提出,希望广东被作为集约节约用地试点示范省(《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》)。在这样的背景下,广东省政府于2010年成立“三旧改造”办公室,发布多项政策,在资金等多方面支持“三旧改造”工作的推行。

3.2.2 城市综合实力

第一,经济实力。改革开放以来,广东经济社会发展取得巨大的成就,广州地区生产总值由1978年的43.09亿元提高到2010年的10604.48亿元,按可比价格计算,2010年地区生产总值比1978年增长65倍多,年均增长14%。第二,财政收入。伴随着经济总量的突飞猛进,广州市财政收入也呈现大幅增长的态势。2010年,广州市地方一般预算财政收入为872.65亿元,约占全省的五分之一,比1978年的13.65亿元翻6番。第三,城市布局的优化。广州积极实施“南拓、北优、东进、西联、中调”城市发展战略,基本完成了城市空间布局与基础设施的战略性调整,城市布局得到进一步的优化。第四,生态环境的改善。广州致力于为城市发展提供可持续的区域性生态保障,维护和培育森林生态系统、加强自然保护区和人文景观资源保护、培育城市组团生态隔离带、切实控制水体和空气污染。2010年,广州入选全国“十大幸福城市”,市民的幸福感、归属感大大增强。

3.2.3 亚运会建设的契机

2010年11月12日至27日在广州举办的第16届亚运会直接带动广州城市的大规模建设,城市基础设施水平提前20-50年,为广州市的“三旧改造”带来了历史性的契机。在亚运会的强有力推动下,广州市全面提升城市的软硬件设施水平,许多新城区和重点大型建筑的提速建成,为广州市的土地利用转型提供了切入点和突破点,“三旧改造”成为广州市形象改造的重要一步。在亚运会召开前,广州市把琶洲、猎德、冼村、林和村、杨箕村、小新塘、棠下村、萧岗村、三元里村等9个城中村的清拆工作列为2010年的工作重点,这是广州市结合亚运会规划的重点区域所采取的重点突破。从此,广州市“三旧改造”的工作全面铺开。

3.3 广州市土地利用转型的方式

3.3.1实施“三旧改造”

广州市土地利用的主要的转型方式是实施“三旧改造”。

“三旧改造”是城市发展到一定阶段,在土地集约化发展的要求下,针对“旧城镇”、“旧厂房”和“旧村庄”的改造,主要是存量建设用地的再开发利用。其范围主要包括:城市市区“退二进三”产业用地;城乡规划确定不再作为工业用途的厂房(厂区)用地;国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的原厂房用地;不符合安全生产和环保要求的厂房用地;布局散乱、条件落后,规划确定改造的城镇和村庄;列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。

广州市“三旧改造”分为全面改造(再开发型)与综合整治(非开发型)两大类型和全面改建(重建)、整建提升、功能更新、环境整治、生态功能维护五种改造方式。如表1所示。

3.3.2 发布政策推动

广州市政府不断探索完善“三旧改造”激励机制,推动和深化以“三旧改造”专项规划实施、土地公开市场建设和土地交易程序规范、土地产权制度、利益共享机制等为主要内容的政策,有效调动各方实施改造的积极性,吸引社会力量支持和参与改造。在土地利用转型过程中,广州市政府发布了多个政策文件。当发现运行中出现问题,即对相关工作进行调整,及时发布政策指导工作顺利进行。

比如,为了解决通过卖地融资的改造模式如何控制成本问题,广州市“三旧改造”办公室专门制定《城中村改造复建成本标准指引》,其目的就是让城中村改造成本有章可循,防止漫天要价导致卖地融资时推高地价。

3.3.3 保证规划先行

广州市于2010年1月开始组织全市“三旧改造”规划编制工作,考虑到全市三旧资源量大面广、分布零散,且旧厂、旧城和旧村各自改造政策导向不同等实际,主要采取“1+3+N”的规划编制体系:即总体的“三旧改造”规划纲要下面,还有三个旧城、旧厂和旧村的改造规划,分别是《广州市旧城更新改造规划》、《广州市城中村(旧村)改造规划指引》和《广州市旧厂房改造专项规划》,具体项目的改造计划再根据以上规划进行编制。《广州市土地整治规划 (20112015年)》圈定了广州五年“三旧改造”重点区,天河龙洞、黄村,白云金沙街、同德街,番禺南村镇、钟村镇等54个镇街均被列入其中,改造规模高达9810公顷。到2015年,广州除对13834公顷三旧用地进行改造外。还将建立土地整治规划实施评价制度,确保土地整治规划实施的质量和效果。

3.3.4 给予财政支持

为了解决“三旧改造”面临的资金问题,广州市政府通过公开方式引入市场参与主体推进城中村改造,丰富改造主体,并出台加强“三旧改造”专项资金管理意见,规定“三旧改造”的土地出让金专款专用,60%返还村集体,40%政府用来支持城市建设,平衡不同的改造项目。

对于一些市场主体不是很感兴趣的历史文化保护类项目,政府通过财政进行补贴。如东莞市政府常务会议审议通过了“三旧改造”产业类项目操作办法,规定“三旧改造”产业类拆除项目最高补助80元/平方米,新建项目最高补助100元/平方米。

4 结语

城市旧厂房的改造利用 篇4

在建筑设计中随处可见“线”元素，这不仅能够体现出“线”的流畅之美，而且还具有钢之韧性以及简约之风。本文论述在旧厂房改造中，旧厂房原有的框架结构就是“线”元素的体现，如何在坚持原有的“线”结构再运用“线”元素，什么是旧厂房改造中“三个世界”的设计理念以及“两种模式”的设计手法，本作者试图在利用旧工厂的转型探索设计中发现新方向或新观点。

近些年的经济危机很多公司和企业转型或倒闭，一些工厂停工，厂房荒废等现象碌碌发生。“LOFT”空间设计艺术传到中国以后，废弃的旧厂房重新有了“生命”重新利用和开发，使旧厂房有了新的地位，如北京的798。在旧厂房改造中，“线”设计元素作为主要的设计元素，除了其本身垂直、水平、倾斜所具有的象征意义以外，它还是一条贯穿于整个建筑的脉络，是连接过去与现在的一座桥梁，更为未来的发展指明了方向。

“线”设计元素在建筑设计中的广泛应用

线具有张力和方向，在画面中，线还可以界定各种形状，勾勒出体积。线条的长、短、粗、细、曲直、方向等因素的变化让线条产生了不同个性的形式感和不同状态的视觉语言。在现代建筑中“线”概念性设计元素已经与建筑融为一体，不仅让建筑散发出线条的刚、柔、韧、美，而且还让线条来诠释建筑的独特魅力。密斯·凡德罗在他的众多建筑设计作品中许多建筑设计中都明显体现出“线”设计元素。垂直和水平是密斯建筑的基本语言。四条相等的线，其水平和垂直交叉构成正方形，正方形的连续便成为长方形，化为三次元就是矩形。正方形作为一种基础形态，渗透到密斯建筑的任意一个细节。例如：柏林新国家美术馆、克朗楼。正是现代建筑中所包含使人感到挺拔、坚强有力和方向感的垂直的线；使人感到平衡、宁静与安定的水平的线；带给人优美、流畅与节奏感的曲线；使人感到发展、方向与动感的斜线。于是才会有那些丰富变化、多种多样的尺度感和空间感，使人能够感受到部分特定空间的纯粹性和整个空间的统一性。

以“线”演化“三个世界”的设计理念

被人废弃的旧厂房都是有“历史”的，在设计旧厂房之前的准备阶段考虑到它的历史原因或地方特色可能是一种地区代表，其具有的文化历史积淀，它存留于建筑间，融汇在生活里，对城市的营造和市民的行为起着潜移默化的影响，是城市和建筑的灵魂。所以拟定以“线”演化“三个世界”的设计理念：

“历史世界”——在历史的这条垂直线上，旧厂房是一个城市文化历史中不可缺少的一部分。城市一直在不断地发展，工厂不断地转型，从建国初期的老工业到新世纪的多种新型工业，在转型的过程中有成功也有失败。旧厂房在工业的转型中存在着大量的遗失，旧工业、旧工厂特有的历史文化传承的基础上结合遗留下来的旧厂房走文化产业之路赋予新文化创意内涵，使其具有更高的历史文化价值。

“艺术世界”——感性的表现。水平线给人的感觉是平衡、扎实、冷静与安定。这样的感觉完全适合于传统工业所传递出给人的感受。用不安与动感的斜线来打破这种安定，让这两种相互补的线通过艺术手法的结合转换为建筑语言表现出来。

“建筑世界”——建筑是所有艺术形式中对自然、时代和人文最为敏感的。弗兰克·劳埃德·赖特将建筑看成是有机的生命，不单单是人文生命的体现、自然生命的衍生，更是这个时代生命的烙印。旧厂房其暴露的骨架，高大宽敞的空间，简单的外观都是其建筑本身的鲜明特点。回归建筑本身，结合其自身简单的线条，考虑建筑功能与造型，考虑旧厂房的地理位置、周边各类生活设施、是否有商业圈、交通出行是否便利等问题。在重新改造旧厂房既要保留原有的建筑文化，又要融入现代主义建筑风格。只有这样才可以传承旧厂房所具有的历史价值、文化价值，才能够适应时代的发展。

“两种模式”的“线”在旧厂房改造中的设计手法

1.路径模式

“路径模式”出自相机的取景路径。从相机的取景器中观看物体，物体通过镜头到达反射镜，经过不同位置的镜片反射，最终到达相机取景器观察到物体。相机作为过去的记录者，受此启发，利用相机取景路径这条“线”作为旧厂房改造的设计元素。设计上采取的策略是：将路径作为建筑的基本平面，利用原厂房的高大宽敞空间，先减后加的方法将 建筑改造成统一的整体。将旧厂房所带有的工业符号镌刻在“路径模式”上，可使人们在建筑中体会到历史与现代的时空穿插，建筑保留原厂房的混凝土框架以及部分墙体。走入建筑中感受一些历史片段。为了使“线”概念性设计元素与旧厂房自身的历史片段有一个很自然的衔接，可利用钢结构和玻璃在建筑中进行探索，这恰如相机的取景路径，依托钢架的支撑透过镜片可以记录正在发生的故事。

2. 构成模式

“在设计领域，构成-----指将一定的形态元素，按照视觉规律，力学原理、心理特征、审美法则进行的创造性组合”。将相机取景路径这条线进行复制、旋转、翻转从新组合。将组合完成的线进行放大衍生成面、或块。线作为构成中主要的设计元素，其具有的张力和方向更能够影响着整个建筑的风格。在设计上运用曲线、斜线的翻转、平移、复制重组构造很自然的界定出各种形状，在建筑的内部空间中，平面或立面体现线的平面构成变幻成线的立体构成。虽然仍是简单的垂直线、水平线、曲线和斜线，但是其中包含着强烈的视觉冲击感。

“线”设计元素在旧厂房改造中达到的艺术效果

展现在眼前的就是用“线”作为设计元素，将抽象的线利用造型上的特点进行设计。通过“构成模式”的设计手法将“线”化作钢材料和玻璃材料表现在建筑上。为了使得建筑内部与外部之间有良好的通透性，可以把室内没有承重的立面墙体最大限度的拆除。由于原厂房具有高大空间，其高大垂直的混凝土支架和水平框架给人挺拔、坚强有力、扎实平稳的感觉，在设计中可加入一些斜线让整个立面能够传达出更多的象征意义。这些交叉相连的线将旧厂房所蕴含的工业文化，历史价值和现代建筑设计中艺术与技术穿越性的连接到一起。立面可用玻璃幕墙具有很强的通透感，视野很开阔能够清楚的看到建筑外的景色，同时也可以达到分割区域的作用。

旧厂房建筑运用现代简约的设计风格，钢结构与玻璃现代科技的结晶和老工业厂房的混凝土骨架。三者有机的结合在一起，让整个建筑在审美与造型上别具一格，具有较强的艺术性和时代性。运用“线”概念性设计元素作为整个建筑改造的主要设计元素。首先在设计的切入点上并不去破坏原厂房混凝土骨架，适量拆除部分墙体来突破传统“红砖型”建筑的框架束缚，也使得在空间上不再受形体的束缚。将设计元素结合构成法则的设计手法与钢材、玻璃等新型建筑材料通过技术手段把原厂房“方盒形”建筑改造成现代感造型建筑。设计构思不落俗套造型新颖、大方，节奏清晰、明快，统一中有变化，让旧厂房建筑充满生命力。

依托旧工业、旧工厂——走文化创意之路

在建筑设计中设计元素千百种。在旧厂房改造设计中也有很多设计元素可以应用。但是利用一个能够把旧厂房所带有的工业历史文化与现代主义建筑设计风格融合在一起的设计元素却很难。通过探讨“线”概念性设计元素在旧厂房改造中的运用，发现“线”设计元素是适合作为旧厂房改造的主要设计元素。旧厂房混凝土框架的垂直线、水平线遍布于厂房之内，运用“线”设计元素与原厂房的混凝土框架产生呼应效果。运用构成法则将曲线、斜线应用到建筑设计中，为扎实的建筑增加动感，使得改造之后的建筑更具有活力。

旧厂房在过去的历史中有着辉煌的生命时刻，但随着时代的发展，旧厂房的生命也在慢慢的衰老，只有向旧厂房注入新的血液才能够让其生命重新焕发光彩。随着人们对精神文化的追求，运用现代主义建筑设计思维，结合具有时代性的设计元素，将现代主义设计文化融入到旧厂房改造中。通过新与旧的碰撞，创造出既能够传承老工业历史文化又能够符合现代人们审美需求的现代建筑。

（作者单位：长春科技学院；

江苏省淮安市盱眙县马坝镇大众村）

城市旧厂房的改造利用 篇5

随着城市进程化的加快,一些曾经位于城市边缘化地区的旧工业厂房逐步被围合在了城市的中心地带,这不仅给企业的发展带来不便,而且也影响了整个城市的规划发展[1]。目前,许多旧厂房已经逐渐被房地产开发企业所购买,成为这些企业开辟新的盈利模式的关键增长点。因而,这些旧厂房的改造升级成为城市再生及房地产开发企业增长的一个契机。然而,面对旧厂房改造的一个关键性问题是如何通过旧厂房改造提升盈利,利用现有旧厂房的资源进行改造升级,形成清晰明确的盈利模式,这些问题已经成为企业亟待解决的关键性问题,也是企业目前重要的研究课题。

“大华纱厂”改造项目为典型的旧厂房改造项目案例,因而,通过重点分析该项目改造升级后的盈利模式可以为旧厂房改造项目提供理论支撑和实践指导。

1 旧厂房改造的内涵

城市中的废旧厂房和仓库是产业结构调整与城市建设互动发展而遗留下来的[2],丧失了原有的生产功能,在内城更新中往往是作为拆除新建的对象,但却被文化阶层中的艺术家们看中,他们纷纷集聚于此将其改造成适合自己的生活与工作空间,来进行艺术创作。旧厂房和仓库区发展文化产业,对于保护利用工业建筑遗产和延续对历史文脉具有重要的作用。当前一些优秀工业建筑遗产主要是以旅游和文化展示的方式来保护,开发利用甚少,很少参与经济和生产功能,修葺和维护的成本也较高。然而,文化产业集聚区这一全新的经济空间发展模式给这些老建筑注入了新的活力,为其保护、改造和利用提供了新的发展契机和模式,促进了城市功能空间的多样性,进而推动城市经济的可持续发展。随着大量艺术元素的集聚,不同文化的交流、借鉴与融合,使其创意氛围更加浓厚,相关产业和服务设施也发展起来,旧厂房和仓库区被赋予了新的生产功能,逐渐形成具有浓郁文化氛围的旧厂房改造型文化产业集聚区[2]。

此外,旧工业区的改造有其自身的一些独特之处:a)工业用地的价值是旧城中同等区位土地中最低的一类,利润空间最大。通过旧工业区的改造可以改善工业区的投资环境、提高城市的综合竞争力;b)旧工业区的改造往往就会伴随着土地功能的置换。置换的目标就是土地利润的最大化。这种动态的置换则经常与城市产业结构的调整相联系;c)旧厂房或旧工业区的产权相对集中,既简化投资者的产权转让程序,又减少投资者的初次投资费用,有利于投资者的投资,实现土地商品化运作,获得利润的最大化;d)旧厂房或工业区的改造可以很好的利用当前些城市基础设施,减少了初次投资成本,实现资源的可持续发展[3]。

2 大华纱厂的案例分析

2.1 现状分析

大华纱厂在1966年12月16日,更名为国营陕西第十一棉纺织厂,这一名称为广大西安市民所熟知。1998年底被中国华诚集团兼并,划归至中国华诚集团在陕西的全资子公司———唐华集团(注:其下属公司有唐华三棉、唐华四棉、唐华六棉、陕西大华、唐华一印)。2001年3月6日,经中国华诚集团批准,原陕西第十一棉纺织厂改制成为现在的陕西大华纺织有限责任公司,注册资金3 000×104元。在职员工3 000多人,年生产能力为纱7 000 t、布3 500×104m。后经不起经济效益日益颓势,企业于2008年10月实施政策性破产,由市国资委注册成立西安大华纺织有限责任公司。公司注册以来,因破产清算、产业结构调整以及西安城市建设规划的需要,企业一直处于停产等待重组时期。目前,大华纱厂位于西安市太华南路251号,地处西安火车站北侧、唐大明宫国家遗址公园东侧,距西安火车站不足2 km。企业占地面积270 667 m2,其中生产用地116 667 m2,生活区占地154 000 m2,生产区建筑面积8.17×104m2。

2.2 大华纱厂资源要素

工业遗产包括具有历史、技术、社会、建筑或科学价值的工业文化遗迹,包括建筑和机械,厂房,生产作坊和工厂矿场以及加工提炼遗址,仓库货栈,生产、转换和使用的场所,交通运输及其基础设施以及用于住所、宗教崇拜或教育等和工业相关的社会活动场所。目前现存原大华纱厂遗存及工业遗产资源主要有以下方面:a)民国时期的厂房、南门门楼、办公用房、库房等工业建筑遗存;b)民国时期以及建国后50年代、60年代不同时期的机器设备、工具器具;c)民国时期有历史价值的办公用品;d)反映大华纱厂各方面情况的档案、图片、文章等史料。

2.3 大华纱厂规划及改造内容

大华纱厂改造项目所倡导的是以盛唐文化为背景,以唐风元素为主线,以体验消费为特征,着力打造集购物、文化、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务为一体的一站式文化休闲消费天堂。该项目以大华纱厂自身的文化历史底蕴与相邻唐大明宫国家遗址公园为依托,在改造中,将部分的旧工业建筑保留下来,并且新建设一组的商业建筑,改建中老工业建筑更多的是保留建筑的外观特征,同时也保留厂里最具历史意义的一些生产机具。具体的项目概念性规划图和规划内容如图1和表1所示。

通过项目的可持续性发展的改造升级,项目将有机的整合了商业、商务及居住等多种城市商业功能,在业态间形成了良好的互动作用。在规划设计中,通过建筑功能分区实现综合体中不同业态的划分与互动。其中,以全新理念打造的商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联,引导商业中心顾客合理流动,满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求,成为商业中心的灵魂与纽带。

3 基于案例分析的盈利模式分析

根据上述的大华纱厂项目改造升级案例可以看出,改项目改造主要从文化创意项目和商业休闲项目2个方面打造全新的文化创意产业聚集区,带动区域经济发展。从其改造项目内容来看,此类旧厂房改造的盈利模式主要包括以下3个方面。

3.1 区域升级模式

区域升级模式强调的是对区内工业进行适当升级,同时给与一些政策的扶持,即可吸引新的投资,改变工业区面貌[4]。例如,大华项目中将原有的工业区域改造为特色工坊、创意办公区等形式[3]。这些形式保留了原有的厂房区域工坊及办公功能,但又融入了现代休闲办公理念和特色工坊体验内涵,是对旧建筑老功能的区域升级的直观表现。此种模式主要通过局部拆除、改建扩建等手段,形成整旧如新、新旧对立的视觉感觉,完成区域升级,带动价值增长。盈利增长点:为旧工业文化体验,新旧环境对比感知。

3.2 空间重组模式

另一种重要的盈利模式是通过空间重组,指打破原有的旧厂房的空间形态,经过设计加以处理,形成新的效果和新的形式[3]。例如,大华项目中通过空间分割和空间合并,形成休闲购物、餐饮娱乐、配套服务等项目。这些项目的空间是通过设计和规划后,对现有空间进行改造重组,打造具有一定空间序列的功能区域,实现原有旧厂房空间的限制,完成空间重组,实现新的商业环境和利润增长点。此种模式主要通过空间分割和空间合并的手段,形成整旧如新、整旧如旧的视觉效果。盈利增长点为旧区域的新商业,新商业的文化消费。

3.3 功能转换模式

功能转换模式是1种非常重要的盈利模式途径[3]。原有的旧厂房建筑仅仅被限制于工业使用,而真正打造全新的具有影响力的老工业遗址文化集聚区,就必须对原有一些建筑功能进行改造升级,使其功能发生转换,形成新的文化项目内容,融入到旧工业区域,增加文化内容,吸引消费者进行文化体验,完成价值增长[4]。例如,大华项目中引入了博物馆、小剧场、艺术沙龙等形式的文化项目内容,这些项目内容是通过对现有旧建筑功能的转换,引入现代理念的文化体验,完成旧工业建筑功能的多样性,打造区域文化特色。通过具有特色的文化项目展示和体验,可以更好地形成文化效应,吸引消费者消费感受,丰富现代人生活内容。因此,通过功能转换的盈利模式必须与区域升级、空间重组等模式协调发挥作用,通过文化体验吸引商业消费、通过商业区域打造增加人气,宣传文化项目。盈利增长点为新旧文化展示及体验,带动商业投资与消费。

通过案例分析以及上述盈利模式分析,我们可以概括出基于旧厂房改造的盈利模式体系如图2所示:

4 结语

基于大华纱厂的旧厂房改造项目案例,从改造规划内容着手总结分析,建立了基于旧厂房改造的盈利模式体系。具体地讲,旧厂房改造的盈利模式可以从区域升级、空间重组、功能转换3个途径完成旧工业区域厂房建筑物的价值增长,带动旧厂房改造项目的盈利增长。通过研究建立了基于旧厂房改造项目的盈利模式,对此类项目开发运营具有重要管理意义,同时,也对房地产开发企业投资开发此类项目,开辟新的商业模式具有理论指导和实践依据。

参考文献

[1]阳建强,吴明伟.现代城市更新[M].南京:东南大学出版社,1999.

[2]张卫宁.改造性再利用——一种再生产的开发方式[J].城市发展研究,2002(2):51-55.

[3]李万利.唤醒工业城市的记忆——旧产业建筑的再利用[D].合肥:合肥工业大学,2007.

城市旧厂房的改造利用 篇6

关键词：分项计量远传装置,水平线缆,管路敷设

1 引言

苏州设计研究院股份有限公司 (原苏州市建筑设计研究院有限责任公司, 以下简称“苏州设计院”) 是一个具有50多年历史的设计机构, 设计人员超过500人。原办公楼位于市中心。随着公司规模的不断扩大, 原办公楼已不适应公司的发展要求。2009年初, 公司决定搬迁至苏州工业园区星海街9号, 希望将这幢旧建筑更新改造为公司的新办公楼。探索并创新出一条切实可行的将既有建筑改造成绿色建筑的新路子, 为全省和全国树立典范。

2 工程概况

项目位于中新合作苏州工业园区首期开发的南部工业区。按照50年使用年限计算, 区内大量结构完整的各类厂房, 还有40年的使用期。如果直接拆除重建, 势必造成极大的浪费和污染。希望通过更新改造, 延长建筑的使用寿命, 最大限度地节约资源和节能减排, 创造改造项目绿色生态设计的新范例。

为将旧厂房改造为创意研发的新空间, 苏州设计院遵循了自然性、经济性、可推广性的设计原则, 将改造总结为:“六个生态主题, 多样化创新技术”, 通过采用最切合环境实际的绿色建筑节能设计方案以及自然采光、自然通风、生态遮阳、雨水回用、资源再生利用、能量分项计量6项成套技术, 将生态、节能、经济性与“四节一环保”融入整个绿色建筑的设计、改造和运行中, 并注重各种有效数据的收集、保存、整理, 使之成为可推广、可借鉴、可应用的绿色建筑。

3 项目的电气专业节能改造

原厂房土地利用率非常低, 为节约土地资源, 改造结合既有建筑的现状和苏州的自然条件, 保留了旧厂房95%主体结构, 充分利用原有建筑单层8.4m的特点, 在原结构中间加了一层楼板, 并在原厂房局部14.5m高的空间里增加了两层楼板, 总建筑面积由原来6700m2变为13 100m2, 土地利用率增加了近一倍。

1) 原有厂房变电所内的变压器、高低压柜等设备, 在改造过程中得以充分利用。通过合理的规划用电负荷, 将原有的变电、配电设备全部保留;通过合理规划线路走向, 最大限度地利用原有的配电电缆。这样既节省了新设备采购资金, 又使将要废弃的设备得到了重复利用, 避免了废弃物对环境的破坏。

2) 电能计量的科学管理办公楼装有分项计量远传装置, 对建筑内各种耗能环节 (如空调、照明、办公设备和热水能耗等) 实现独立按部门计量, 其信号传送至物业管理用房, 物业定期记录, 通过数据软件化管理做到能耗可测量, 通过分析避免能耗的浪费。

4 项目的建筑智能化设计范围

星海街9号厂房改造工程智能化系统施工主要包括:综合布线系统、计算机网络系统、安全防范系统 (含视频监控、入侵报警、电子巡更、门禁、一卡通系统) 、公共广播系统、电子会议系统、综合管路系统。

4.1 综合布线系统

综合布线系统包含以下几个分系统:语音通信系统、数据通信系统。

4.1.1 水平线缆的标准和端接

水平数据布线都采用6类4对非屏蔽双绞线。

4.1.2 垂直主干

数据采用4芯万兆多模光纤, 总机房用光纤和大对数电缆 (语音主干) 连接至各分配线架, 再由各分配线架通过水平电缆连接至每一信息点, 以提供数据和语音服务。

4.1.3 楼层配线间

要求面积的4㎡以上, 以最远点到机柜配线架的水平距离不能超过90m为原则, 配线间要注意通风和防尘。配线间配线架语音线缆端口端接使用4类跳线到主干配线架 (在主干侧每对线缆对应配线架一个端口) 。然后连接主干到网络通讯中心。所有线缆两端必须标明标识。

4.1.4 设备间

共6个设备间, 本项目设备间均安置于各个部门内。

4.1.5 楼层管理间施工要求

管理间内应配备UPS独立供电回路及电源插座, 每管理间功率不小于400W (目前施工使用电源为墙面强电的5孔插座) 。

4.2 计算机网络系统

计算机网络系统采用核心--接入两层架构。核心层设备设置在二层的网络机房, 接入层设备设置在各个配线间 (各部门内) 。核心采用1台H3C7506交换机, 由机房内UPS不间断供电。

4.3 安全防范系统

安全防范系统由视频安防监控系统、入侵报警系统、一卡通消费系统及出入口控制系统等组成。

1) 视频安防监控系统:摄像机点位主要安装在走廊、主要通道口, 外侧围墙、重要机房, 对这些区域进行重点监控, 所有监控信号均送至门卫处的硬盘录像机内, 供电电源位于二层垂直井道内。

2) 入侵报警系统:主要考虑在机房、领导办公室、财务等重要地方布置红外探测器, 防止夜间闯入带来不必要的损失。

3) 出入口控制系统主要考虑在一层通道门、二门至外连廊的通道门、领导办公室、公共机房等处设入门禁点, 授权分级管理, 同时兼顾考勤功能, 门禁系统所有线缆均敷设至二楼网络机房内, 在机房内设置统一的管理主机, 对主机的管理由相关服务器完成。

4) 一卡通消费系统:在一层餐厅设置2只消费POS机, 其通信及供电总线敷设至二层网络机房, 由服务器统一管理。

4.4 公共广播系统

结合装潢图纸、功能区域使用需求进行了设点:系统点位综合考虑公共广播的需要, 合理设置点位, 办公室内作为一个总的共用区域。为方便播放眼保健操等广播, 走廊内单独成一分区, 平时可以单独播放背景音乐。背景音乐机柜设置在前台右侧的管理室, 方便前台工作人员播放操作。

4.5 电子会议系统

1) 扩声系统的音箱采用吊装及壁装的安装方式, 采用音箱线进行功放及音箱的连接, 调音台、处理器、功放之间用音频线连接, 二层会议室话筒采用数字话筒。

2) 投影显示系统中投影机采用固定吊装的方式, 敷设VGA线、视频线及电源线, 电动投影幕安装在暗槽内。

4.6 综合管路系统

综合管路的内容包括与整个智能化系统相关的智能化预埋管, 预留孔洞, 智能化垂直、水平桥架, 管路敷设及系统的电源供应、接地、避雷、屏蔽和机房管路。综合管路的设计施工还牵涉其他管路 (如给排水和强电) 和建筑功能的综合配管或调整。智能化系统各系统线缆采用同桥架敷设 (布线系统、广播系统除外) , 配线系统分开。布线管道与电磁干扰源之间的最小分隔距离符合规范要求。桥架及附件的质量必须符合设计要求和现行的有关技术标准, 并按设计进行选择, 桥架的填充率不应大于40%, 并应有一定的备用空位, 以便日后扩容。

5 结束语

目前, 苏州工业园区星海街9号厂房改造工程已经投入使用, 经过运行, 网络通信系统运行稳定, 为实现服务器上协同设计打下良好基础;安防系统运行稳定, 监控视频、红外报警覆盖全面, 物业人员巡更有据可依;智能化网络仪表的应用, 实现了耗电数据实时掌控, 通过智能分析更合理有效地利用能源, 实现绿色节能。

改造完的办公楼为员工提供了舒适和健康的工作环境, 使每个员工的身心都得到放松, 大大提高了工作效率。

根据统计, 2011年1月份到2011年12月, 新办公楼的年耗电量为99.26万k W·h, 单位面积耗电量为75.59k W·h/ (m2·a) , 低于能耗模拟计算的126.83 k W·h/ (m2·a) 。全年自来水总用水量为16 381m3/a, 非传统水源利用率22.3%。生活热水量100%采用太阳能热水。建筑节水率达37.6%。可再循环建筑材料用量比为10.6%。建筑整体节能率达到65%, 每年可节约运行费用32万元。