房屋改造工程（精选12篇）
房屋改造工程 篇1
0 引言
在现代房屋建筑工程施工过程中, 并非所有地质条件对建筑有利, 有时会存在不良地基土情况。在施工过程中, 对于不良地基土, 应当选择科学有效技术措施努力改造, 使这些地基土对建筑物所造成危害尽可能减少, 降低建筑施工困难程度, 从而使房屋建筑工程施工质量得到保证。本文分析几种常见不良地基土, 并且分析它们对建筑物所造成危害, 同时提出相应技术改造方法。
1 房屋建筑工程施工常见不良地基土
1.1 杂填土
通常情况而言, 在实际施工过程中杂填土有着十分广泛的分布范围, 严格来说该类土质并非不良地基土, 实际上是受到外界环境影响而逐渐产生分解, 最终成为十分复杂垃圾土。根据实际情况来看, 杂填土所包括的主要有三大类, 即建筑垃圾土、生活垃圾土以及工业生产垃圾土。杂填土有着十分复杂的成分, 往往无规则堆积, 厚薄也并不均匀, 无规律性, 性质也有很大差异, 如果不能有效改造, 将会造成建筑地基沉降不均匀。
1.2 软粘土
软粘土也叫做粘土, 通常情况下软粘土在河流中下游地区分布, 或者在湖泊附近区域分布, 常见的就是淤泥及淤泥质土。一般在南方地区有软粘土地基土存在, 该类地基土的承载力比较低, 对于不断增加的上部荷载无法承受, 并且相比于其它类型土质, 强度增加也比较慢, 很容易发生变形, 很难做到受力均匀。另外, 软粘土渗透能力也比较差, 具有流动特性, 缺乏良好总体承载力。
1.3 膨胀土
膨胀土在我国各地区均有着十分广泛分布, 其组成为蒙脱石, 该类地基土性质并不稳定, 一般情况下, 膨胀土失水之后就会产生收缩情况, 而吸水之后则会产生膨胀, 浸水之后则承载力明显降低, 出现干缩裂隙发育情况, 并且会反复出现胀缩变形, 膨胀土的含水量发生变化会造成严重膨胀情况, 也就会产生较大危害, 对建筑物整体安全性会产生十分严重影响。
1.4 饱和松散土
对于饱和松散土而言, 其组成成分主要为粉砂或者细砂, 由于静荷载作用会使得饱和松散土强度比较高, 而较强外力作用会使土质结构发生变化, 导致有液化现象发生, 比如机械振动及地震等, 情况较严重时会有大范围震陷变形情况产生。
1.5 湿陷性黄土
湿陷性黄土大多数在南方地区, 该类地基土的形成是由于覆盖土层所具备的自重应力以及附加应力等相关外力作用, 而由于土层整体结构发生变化, 很容易造成附加变形情况, 从而对建筑施工产生影响。
2 不良地基土对建筑工程对造成的危害
在房屋建筑工程施工过程中, 不良地基土对造成危害主要包括以下几个方面。
(1) 不良地基土会导致地基承载能力降低, 地基承载的为整栋建筑物重量, 在建筑工程实际施工过程中, 若房屋建筑的重量未超出地基负荷范围, 则相对而言地基能够保持稳定, 然而一旦建筑物超过地基负荷范围, 则就会对建筑物以及地基整体结构造成破坏。
(2) 不良地基土会造成地基发生沉降现象, 若外界作用力对地基产生影响, 则将会导致不良地基土存在失衡情况, 导致地基结构在不同程度上被破坏, 比如地基出现裂缝、变形以及沉降等, 若不能及时进行处理, 甚至会导致建筑物发生倾斜或坍塌现象。
(3) 不良地基土还会导致地基发生变形现象, 由于不良地基土具有较高膨胀性, 较强吸水性, 并且渗透性比较低, 并且不良地基土中有很多水分, 地基土的这些特点会造成地基出现变形, 对房屋建筑工程正常施工产生影响。
3 房屋建筑工程施工中不良地基土技术改造
3.1 地基加筋法
地基加筋法就是以未大量置换地基土为前提, 将具有较强承重能力的合成材料加入地基土之内, 从而使地基承重能力得到提高。在不良地基土改造过程中利用地基加筋法的操作流程具体为首先将地基土施工点确定好, 然后在施工点开挖施工坑, 之后在地基土内安装加固柱, 该加固柱由混凝土、钢筋以及化纤和塑料等材料构成, 同时实行位置固定, 这样一来, 加固柱固定之后可分担地基承载的建筑物重量, 从而使建筑物稳定性能够得到保证。利用地基加筋法能够使不良地基改造施工效率得到提高, 同时能够使建筑物安全性能得到有效提高, 但是该方法需使用成本较高的材料, 所以在实际施工过程中并无十分广泛应用。
3.2 地基土置换法
地基置换法就是更换质量较差地基土, 从而使其转变成具有较高质量以及较强承重能力的优质地基土, 是施工中比较有效的一种改造方法, 从而使房屋建筑工程整体质量得到保证。该方法的操作流程具体为先开挖质量较差地基土, 清理劣质地基土, 在完成清理之后在地基内填入具有较好质量的地基土, 同时应当利用有关设备压实、夯实, 从而提高地基结构的抗压承重能力, 进而完成不良地基土改造。地基置换法操作比较方便, 并且具有较好效果, 在当前房屋建筑施工中有着十分广泛应用。
3.3 地基预压法
地基预压法主要分为两种, 即堆载预压法与真空预压法, 堆载预压法即为利用现有砂石材料、涂料以及其它材料加固不良地基土, 从而使地基土质量能够达到要求标准, 该种预压法在加固地基方面具有较高效率, 并且所使用材料比较容易得到, 消耗成本相对而言比较低, 在当前房屋建筑工程施工中有着十分广泛应用。而真空预压法主要在改造软粘土中应用, 事先将厚度足够的沙垫铺垫在地基土中, 之后利用大功率真空抽气泵排空软粘土内部的水分及空气, 这样一来能够使地基土紧实度得到提高。在使用真空预压法时, 应当具备完善的排水系统, 从而才能够使真空预压法达到预期效果, 通常情况下, 真空预压法在地基土加固方面具有较好效果, 能够使软粘土荷载问题得到有效解决, 在不良地基土改造中属于比较实用的一种手段。
3.4 地基灌注法
地基灌注法即为通过先进冲压技术设备, 在地基土内部冲入拉筋, 从而使地基土质量得到改善, 使地基土内部的土颗粒摩擦力得到提高, 使地基土整体质量得到改善, 使地基承重能力得到提高。在该过程中所使用的拉筋材料主要由金属材料组成, 这些金属材料具有较大摩擦系数, 并且具有较强抗拉能力, 利用这些材料可使得内部结构摩擦力度得到很好提高, 使地基承重能力得到保证, 使地基土发生严重变形情况减少。
3.5 地基降水法
从实质情况而言, 地基降水法即为使建筑物周围的地下水位降低, 从而使外部环境对地基土所产生影响减少, 使地基土的抗压能力得到有效提高。利用地基降水法改造不良地基土, 所针对的并非为地基土, 而是处理建筑周围的地下水, 在施工之前应当充分了解建筑物周围地理环境, 对地下水流动方向及对建筑物影响程度进行了解, 之后便采取相关措施整改地下水, 从而使地基土内部的空隙以及外部压力有效减少, 使地基土正常荷载能够得到保证, 保证建筑物的使用正常。该方法处理不良地基的施工, 如图1所示。
4 结语
综上所述, 在现代房屋建筑工程施工过程中, 由于不良地基土的存在, 导致建筑物施工困难增加, 同时也会对建筑物造成危害, 为能够使建筑物施工质量能够得到保证, 应当积极分析常见的不良地基土, 针对这些地基土选择有效技术措施进行改造, 从而使建筑物施工质量得到保证, 使建筑物能够正常使用。
摘要：随着当前经济与科技不断发展, 建筑行业也得到十分迅速发展, 并且当前社会对房屋建筑工程有着越来越大的需求。在房屋建筑工程实际施工过程中, 可能会遇到一些不良地基土, 这些不良地基土的存在, 增加了房屋建筑工程施工困难, 同时也给建筑物带来一定危害。在房屋建筑工程施工过程中, 应当合理分析所存在的不良地基土情况, 并且采取有效技术措施改造, 从而保证建筑工程施工质量。
关键词：房屋建筑,施工,不良地基土,技术改造
参考文献
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[4]姜孝忠.对工民建施工中不良地基土的改造技术的分析[J].门窗, 2012 (9) .
房屋改造工程 篇2
甲方（业主姓名）： 乙方（施工方）：
依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国建筑法》及其他有关法律行政法规，遵循平等、自愿公平和诚实信用的原则。双方就建筑工程的项目承包达成如下协议：
一、工程概括
1、工程名称：长沙县星沙街道办事牛角冲社区二区33栋住宅楼；
2、工程地点：长沙县星沙街道办事处金茂路社区二区；
3、结构形式：砖混结构（或轻质砖），楼面采用现浇、坡屋顶采用木檀条树脂瓦。
4、承包形式：包工包料，（包质量、安全、机械设备）按业主提供的设计图纸合同要求，包括原有3层以上的工程量拆除。包括砖砌体、厨房、供水、排水、进户门窗、网线有线预埋、天沟做油、墙面抹灰符合国家规定的木檀条树脂瓦坡屋面。
5、承包单价：原有3层以上的工程量拆除，四层的改建和屋面工程，一并包括在内按单层满面积计算，单价按______元/㎡计算。
二、工程承包范围、内容及具体用料说明
该房屋的原有屋面拆除和垃圾由乙方及时清理出场，4层加层外墙砖砌体（内部可采用轻质砖），水泥砂浆抹灰。电线采用正宗的衡阳金杯和西湖铜芯线，照明线2.5mm²，插座线4 mm²，空调线6 mm²。施工完后，保证试压不漏电、不漏水。四层入户门为_____元，防盗 门。四层加层的前后窗户正升铝材868标准安装好。4层楼面采用现浇，楼顶面必须采用商品混凝土。四层顶檐口加高0.8—1米，按单楼面积一半计算。
三、工期
自开工之虽日起60天有效工作日内完成合同工程量，如遇不可抗拒的自然灾害，工期按实际情况顺延。
四、工程质量验收和质量保修
1.乙方必须按照工程设计图纸，施工技术标准施工，建筑材料经甲方认可才能使用。如因使用不合格材料造成返工费用，由乙方承担。所有砖砌体与柱连接处，必须植入拉结筋，窗台口必须砼压顶和做防水处理。
2.本工程的养护和施工用水、用电及一切费用由乙方负责，甲方负责提供好水电搭接接入点。
3.钢筋采用涟钢、湘钢、萍钢，水泥为印山台水泥和兆山水泥。进场通知业主和指挥部验收；
本工程施工方及业主双方都应严格按照旧城棚户区改造指挥部的统一规范要求进行施工，在外形、高度和尺寸上服从指挥部的统一管理。不擅自变更，如有违规，行政执法强制拆除的损失由甲方和乙方共同承担。
五、工程安全责任
1.为确保安全施工和文明施工，乙方必须对施工现场采取有效的防范安全措旋，设置必要的通告和警示标志、警示标牌及保护措施。施工脚手架必须严格按规范搭设，外架满挂安全网，特殊部位系好安 全带，机器设备由专人造作，如乙方施工进程中造成一切重要责任事故，由乙方承担一切后果。
2.工地主要负责人、技术人员必须持证上岗，要求施工方为所有人员购买一份施工保险；并到指挥部备案后开工建设。
．
3.乙方明确现场安全责任人为____________身份证号码：__________________________。
六、双方的权利义务和责任
1.乙方施工期间，甲方负责协调好程住户和门面租户及周边住户的关系。
2.乙方必须认真和甲方沟通，对施工图纸提出意见和建议，编制详细的施工组织方案，施工方必须严格按业主的设计意图和指挥部的统一规范要求施工，施工不得有擅自变更和偷工减料的情况。
3.甲方在施工过程中有权提出对工程的合理建议，并对质量进行监督。
4.乙方必须确保在任何情况下按时支付民工工资，如果造成民工不稳定的滋事现象，由乙方承担一切责任。因甲方资金不到位而导致乙方停工以致影响工程施工进度，其损失归甲方负责。
5.甲乙双方必须依据合同条款，保证工程款支付到位。6.工程竣工后，乙方负责清理建筑屋内外的垃圾和场地平整，打扫卫生，方能办理竣工验收。
7.业主向旧城棚户区改造指挥部作出以下承诺，同意将符合验收合格后，政府奖励补偿的所有款项由施工方直接与指挥部办理奖励补偿款的领取。8.合同签订后，乙方必须到旧城棚户区改造指挥部办理好开建前的手续，服从指挥部的统一调度管理。
七、付款方式
1.乙方设备进场甲方预付工程总价30%，作为备料款。2.乙方完成4层屋顶楼面和天沟工程量后，甲方需按工程款总价的70%支付给乙方。
3.乙方完成全部工程量（包括木檀条屋面，室内工程）达到竣工验收标准，甲方一次结清全部工程款给乙方。
附则：
本工程不得转包，施工方如中途退场，无条件不结算走人，由此造成的一切损失及后果由乙方自行承担，本合同竣工验收壹年后保质期终止。本合同未尽事宜，双方协商解决。
甲方（发包人）：
乙方（承包人）：
（手印）
（手印）年
月
日
改造危旧房屋 提升城市形象 篇3
近年来，靖边县委、县政府认真贯彻落实科学发展观, 坚持实施“生态立县、工业强县、城镇带动、产业富民、文化引领”五大战略，深入推进新型能源化工基地、现代特色农业基地、陕北第三大中心城市、区域商贸物流中心的建设，县域经济综合实力大幅提升。
2011年，靖边县实现地区生产总值292.96亿元，完成全社会固定资产投资165.68亿元，实现财政总收入73.7亿元，其中地方财政收入达到14.1亿元，城镇居民人均可支配收入24915元，农民人均纯收入9689元。
改造危旧房屋 靖边势在必行
随着城市建设步伐的加快，靖边县的市容市貌和城市人居环境有了明显改善。尽管如此，由于历史原因，城区沿街仍有较大数量的危旧房屋一直没有得到根本性改造，不少房屋因年久失修存在不同程度的安全隐患，不仅制约了城市的发展，影响了市容市貌，有的甚至危及到了社会公共安全。
为了进一步消除安全隐患，改善市民居住环境，美化城市形象景观，优化城市布局，提高城区整体环境质量，靖边县委、县政府以科学发展观为指导，以“三城联创”为契机，以“建设陕北第三大中心城市”和“打造三十万人宜居宜业的现代化文明城市”为奋斗目标，以“统一规划、合理布局、突出重点、配套建设、拆改结合、分步实施、全面推进”为总体思路，以“政府主导、部门联动，政策扶持、社会参与，依法行政、和谐稳定”为工作原则，以“提升、改造、建设”为工作方法，以《中华人民共和国城乡规划法》、《城市市容和环境卫生管理条例》、《城市危险房屋管理规定》为法律依据，结合实际情况，制定了《靖边县城区沿街危旧房屋改造实施方案》，城市建设进一步加快，人居环境进一步改善，城市管理进一步加强，有力地推动了靖边县社会经济跨越式发展和建设陕北第三大城市的步法。
加强组织领导确保顺利推进
2012年5月24日，靖边县政府发布了《靖边县城区沿街危旧房屋改造实施方案》的通知，确定了改造的具体时间，即从2012年6月开始，于2014年6月结束，改造工程分两期实施，由南到北逐步推进，一期改造工程（2012年6月—2013年6月）重点对307国道、东西大街、南北大街、新东西街、东关街等主要街道两侧沿街危旧房屋进行改造，二期改造工程（2013年6月—2014年6月）重点对统万路、北大街、北新街、榆靖路等主要街道两侧沿街危旧房屋进行改造。
靖边县人民政府成立了靖边县城区危旧房屋改造工作领导小组，组长由常务副县长周建国担任，副组长由副县长、县长助理担任，成员由政府各职能部门、乡镇领导负责人组成。领导小组下设办公室，办公室主任由县住建局局长田元担任，副主任由县国土局局长崔琳品、张畔镇党委书记张斌同志担任。领导小组内设危房鉴定组、规划设计组、改造建设组、综合执法组、信访处理组等五个工作组，在领导小组的统一指挥下开展工作。
城区沿街危旧房屋改造涉及面广、政策性强，相关部门和领导统一了思想，提高了认识，形成了合力，认真履行职责，为顺利推进靖边县危旧房改造工作任务提供了优质、高效领导组织能力和综合执法能力。
城区沿街危旧房屋改造时间紧，任务重，各有关职能部门和领导切实提高工作效率，对改造户简化了办事程序，畅通了审批渠道，落实了承办责任，明确了专人负责，确定了办理期限，为顺利推进靖边县危旧房改造工作任务提供了政策保障和时间保障。
城区沿街危旧房屋改造难免会触及一些群众利益，引发一些群众意见。宣传部门及时开展了形式多样的宣传报道，让广大群众较快地理解了实施危旧房改造的深远意义；法律部门广泛开展形式多样的法制宣讲解释教育和强化政策舆论引导，赢得了社会各界群众的广泛理解与支持。
坚持以人为本 维护群众利益
靖边县城区沿街危旧房屋改造坚持以人为本，制定了改造标准。危旧房屋属于居住用房或营业用房的，责令居住人尽快搬离或承租人停止营业，尽快拆除，对拆除后的建设用地严格按照拆迁地所在街道的街景规划或《榆林市规划技术指标管理规定》有关要求进行改造建设，并完善相关公用设施，彻底改变原来沿街建筑破旧、城市环境脏乱、市容市貌混乱的状况，使城区主要街道设施配套、功能提升、街景统一、环境改善。
靖边县城区沿街危旧房屋改造维护了大多数人的利益，赢得了社会各界群众的广泛理解与支持，并确定了实施步骤。房屋鉴定由县住建、环保、质监、安监、工商、公用事业、消防等部门和单位组成危旧房屋鉴定工作组，就改造范围内的沿街房屋是否存在结构安全、是否危及公共安全、是否符合营业条件、是否符合市容标准、是否符合消防要求等情况作出书面鉴定意见，并送达当事人；丈量登记由县国土和住建部门分别对改造范围内沿街危旧房屋面积进行丈量登记，对土地权属、房屋产权进行确权鉴定，建立危旧房屋档案，并形成影像资料，以备查询；依据危旧房屋安全鉴定意见，对存在安全隐患等问题的房屋下达通知，责令停止营业、尽快拆除、限期改造；规划设计由县住建部门按照城市功能划分，根据危房户地理位置、占地面积、业主意见，同时考虑对周围住户的影响等因素，提出规划设计和改造建设意见。
房屋产权明确的，由业主自行拆除改造，产权不明确有争议的、或矛盾纠纷短时间内无法解决的由县住建、公安、安监、公用事业等部门和单位组成联合执法小组联合执法，建设文化墙，消除安全隐患、改善市容市貌。
城区沿街违法违章建筑、临时建筑、活动板房、彩钢房等一律限期拆除，未能在规定时间内拆除的由县住建、安监、公安、公用事业等部门和单位联合执法，建设文化墙，防止乱搭乱建情况继续反弹。
所有城区沿街危旧房屋改造必须按城市街景规划和相关法律法规，在规定的改造期限内改造建设。
城市道路红线退让后超过6米的危旧房屋，按照相关改造要求自行改造建设；城市道路红线退让后6米以内的危旧房屋，由县政府通过评估买断或产权置换的方式予以征收，收回的土地用于公用设施建设。
建筑红线外的排水系统、道路、亮化、绿化等公共市政配套设施由县财政投资建设，具体由县住建部门负责组织实施，确保与改造工程同步进行。
靖边县人民政府城区沿街危旧房屋改造过程中实施了大量的优惠政策。在城区沿街危旧房屋改造规划审批中，根据房屋地理位置和业主意见，在不影响周围住户的情况下可适度放宽户型比例、建筑密度、容积率等技术指标，具体事项在审批过程中一事一议。城区沿街危旧房屋户主积极参与建设，在规定期限内进行改造的，涉及所有县本级行政事业性收费和经营服务性收费全部减免，中介服务性收费由相关中介机构按最低标准收取。
目前，靖边县人民政府在老车站广场北侧、老十字街西南角和东北角涉及部分私房改造户危旧房地段建设了文化墙，与城区内部分危旧房业主、住户、商户等签订了改造协议，签约面积约12000平方米。相关部门也将不断增强服务意识，认真履行职责，为推进危旧房屋改造工作全力提供优质高效的服务，确保如期完成危旧房屋改造任务。
Murugappa房屋改造 篇4
项目类型:室内翻新
建筑面积:870平方米
项目时间:2009年-2011年
设计:Castelino Marchese
建筑事务所设计团队:Pino Marchese,Sheril Castelino
摄影:Courtesy&Castelino Marchese Architects
Project name:Murugappa House
Location:Teynampet,Chennai,Tamil Nadu,India
Program:Renovation,interiors and landscaping of colonial house
Area:870 sq.m.
Year:2009-2011
Design:Castelino Marchese Architects
Design Team:Pino Marchese,Sheril Castelino
Photography:Courtesy&Castelino Marchese Architects
这个温馨的家庭空间是由一个大型的殖民家园改造而成。原来室内房间和花园的水磨石瓷砖地板被暖色的赭石天然石材取代。客房是传统的IPS地板。一楼的部分被改建成一个屋顶露台和阳台,被设计成为一个后传统式的现代化休息室,令人沉静。
房子现在有5间宽敞的卧室和6间浴室,客厅有正式的和非正式的,宽敞的餐厅,通过两个大窗户可以看到富有禅意的花园。花园区一端设有健身房和游泳池。
让我们看看印度的现代建筑吧。这是一个保持了传统风格的大型殖民家园的改造。从大型开放空间,到待客厅,到位于中央庭院的华丽的禅宗花园,加之处处可见的印度传统装饰展示着其国度的文化。如印度国花莲花造型的装饰,营造出富有禅意的静谧空间。
This large colonial home has been recently renovated and remodelled in keeping with its heritage style.Large o p e n s p a c e s-p e r f e c t f o r entertaining guests-flow onto a gorgeous central courtyard with zen garden,with a cozy informal family space at one end enhancing the privacy of this large home.The original terrazzo tile floors wasn't in a good condition and has been replaced by a warm ochre natural stone in the living room leading onto a charming garden,spacious open plan kitchen and family room.The guest bedrooms are done in traditional IPS flooring.
房屋改造工程 篇5
补偿方案编号：2012-13
因福飞路改造工程安置房项目建设需要，福州市人民政府决定征收福飞路改造工程安置房项目建设用地红线范围内所有集体土地及其地上物(具体范围以规划红线图为准)，现按照《中华人民共和国土地管理法》、《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》等规定和福州市人民政府《关于福飞路改造工程安置房等建设项目征收土地公告》[榕土征告补（2011）46号]的要求，现将该征地范围内的房屋补偿方案予以公布，具体的房屋补偿工作由福州闽桥拆迁工程处负责实施（办公地址: 新店镇新店村龙头自然村； 联系电话：87166188）。
附：福飞路改造工程安置房项目集体土地征收房屋补偿方案
福州市住房保障和房产管理局
二○一二年五月四日
附件：
福飞路改造工程安置房项目集体土地征收房屋补偿方案
福州市人民政府已决定征收福飞路改造工程安置房项目规划红线范围内集体土地，根据《中华人民共和国土地法》和《福州市城区集体土地征收房屋补偿若干意见（试行）》的相关规定，结合本地块的实际情况，对该征地范围内的房屋特制定如下补偿方案。
一、征收补偿对象及方式
1、凡本征收范围（具体范围见规划用地红线图）的被征收人列入征收补偿对象，以被征收人的房屋所有权证或国有公房租赁凭证作为征收补偿计户依据。
2、本地块征收补偿的方式:实行货币补偿和就地就近产权调换相结合的方式，但被征收房屋属于第二条第（三）款规定的不能实行货币补偿。
二、征收补偿原则
（一）住宅房屋的征收补偿：
1、货币补偿：具有合法产权的被征收人按确认的房屋合法建筑面积实行货币补偿，由被征收人自行解决安置用房。
2、产权调换：
（1）根据被征收房屋确权面积的征收补偿总金额（仅限按实际情况选择确认的合法建筑面积的区位补偿、旧房补偿、公摊补偿、搬迁奖励）除以产权调换房对接价所得面积就近上靠标准房型安置，就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可增房15平方米进行安置。
（2）根据被征收房屋确权面积增加10%的公摊面积（最多不超过10平方米）后就近上靠标准房型安置，就近上靠标准房型安置增加的建筑面积不足7平方米的，可增房15平方米进行安置。
以上两种方式由被征收人自行选择，安置房型为45㎡、60㎡、75㎡、90㎡、105㎡、120㎡、135㎡，超过105㎡可以分房型安置。
（二）非住宅房屋的征收补偿：
集体土地上非住宅房屋实行货币补偿。
1、被征收人持有房屋所有权证,产权登记用途为营业性用房的按营业性用房征收补偿；
2、被征收房屋未经规划部门批准、房管部门确认，将非营业性用房改作营业性用房，拥有产权（含确权房屋）和持有有效工商营业执照（或者工商行政管理部门出具的初始营业证明）或税务登记证明并依法纳税的房屋（沿街底层第一自然间的进深按房屋的结构确认，但不得超过6米），视不同情况分别按下列办理：
①在1984年1月5日《城市规划条例》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房，可按营业性用房给予征收补偿。其它部分的房屋面积按原房使用性质及用途予以认定；
②在1984年1月5日至1990年4月1日《城市规划法》生效前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，可按营业性用房建筑面积的80%确认营业性用房建筑面积，余下20%按原房使用性质及用途予以认定；
③在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台以前，将沿街底层第一自然间非营业性用房改为营业性用房的，在签约期限内搬迁的，其沿街底层第一自然间面积的60%可按营业性店面给予补偿，余下40%按原房使用性质给予补偿安置。
3、非公益性用房的附属物只能适用于货币补偿，不作产权调换。
（三）被征收房屋属于以下情形只作产权调换，不作货币补偿：
1、被征收私有房屋的共有人或被征收公有房屋的各使用人，对安置方式的选择达不成一致意见的；
2、被征收房屋产权有纠纷、权属不清或产权人下落不明的；
3、被征收私有房屋的产权人和使用人对安置达不成一致意见的；
4、被征收房屋设有抵押权的，抵押权人和抵押人未重新设立抵押权或抵押人未清偿债务的。
（四）建筑面积的计算方法
私房、单位房：以房屋产权证为准。
三、签约期限
本项目实施征收范围内房屋签约期限自本方案发布之日起至2012年6月30日。
1、宣传发动、核对面积及装修丈量等阶段：2012年5月7日至2012年5月16日
2、房屋征收阶段：
①第一签约期限：2012年5月17日至2012年6月20日
②第二签约期限：2012年6月21日至2012年6月30日
四、计价补偿方式
1、住宅用房货币补偿计价方式：
私房住宅补偿计价方式：货币补偿金额=被征收房屋的合法建筑面积×（4847元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；
2、营业性用房货币补偿计价方式：
沿小街巷私房营业性用房货币补偿计价方式：货币补偿金额=被征收营业性用房的合法建筑面积×（7859元/㎡+被征收房屋建筑安装工程单价×成新率）；
3、单位产办公类非住宅货币补偿计价方式：办公类非住宅参照住宅用房补偿计价方式进行补偿。
4、装修按《福州市城市房屋征收货币补偿及产权调换价格指导意见》表二规定的单价及上报审定后参照福厦铁路、东部新城部分二次装修项目价格补偿。
5、闭路电视补助费50元/户，电话补助费58元/户，宽带网络迁移补助费108元/户；管道煤气补助费3140元/户。
备注：以上房屋建筑安装工程单价和成新率标准按榕房〔2009〕23号文的有关规定执行。
五、产权调换房房型、地点、价格及过渡期限
1、产权调换房地点及对接价格：
就地安置福飞路改造工程安置房（期房），对接均价6304元/㎡。
就近安置西垅佳园（准现房），对接均价6304元/㎡。
2、产权调换房与原住宅确认的合法建筑面积及公摊补偿面积等同部分不计层次调节系数，其余面积按榕房[2009]23号文件规定计算。
3、以上房源的面积最终以市产权交易中心核定的产权登记面积为准。
4、以上房源均为毛坯房，内部均不设隔墙、不配置洁具，给予安置房内部隔墙一次性补偿及卫生洁具补偿，补偿标准为80元/㎡（按安置房标准户型为基数计算）。
5、回迁安置时，按安置房实际产权登记建筑面积及层次进行结算。若安置房产权面积小于协议面积，不足部分征收部门应按6934元/㎡补偿被征收人；若安置房产权面积大于协议面积，超出部分被征收人应按5674元/㎡向征收部门补交购房款。
6、过渡期限：在签约期限内签订协议搬迁的，过渡期限自签约搬迁之日至2015年6月30日；超过签约期限签订协议搬迁或由法院强制搬迁的，过渡期限自搬迁或强制搬迁之日起36个月。因征收部门原因造成被征收人超过上述过渡期限逾期回迁的，征收部门应双倍付给临时安置补助费。
过渡费的发放期限以被征收人的实际过渡时间为准，即从被征收人签订协议并将被征收房屋腾空交给征收实施单位之日起至安置房交房之日止，实际过渡时间不足1个月的按1个月计算。安置房符合回迁条件，但被征收人以其它理由拒绝回迁的，征收部门和征收实施单位不承担逾期责任并不再发放过渡费。
六、签约期限内搬迁奖励办法
1、凡是在签约期限内签订协议搬迁，且选择实行货币补偿的被征收人，根据确认的合法建筑面积分别给予货币补偿奖励：住宅485元/㎡，沿小街巷营业性用房786元/㎡、办公类非住宅485元/㎡。
2、在签约期限内签订协议搬迁的住宅房屋，按住宅确认的合法建筑面积的10%（最多不超过10平方米）给予公摊补偿（仅限按实际情况选择计算区位补偿、搬迁奖励、货币补偿奖励等相应项目），公摊补偿面积直接计入实物安置或货币补偿的面积计算基数。
3、凡是在签约期限内搬迁完毕的被征收人，根据确认的合法建筑面积，根据被征收房屋搬迁时间按以下标准分别给予搬迁奖励：
①于第一签约期限（2012年6月20日）前搬迁的：住宅969元/㎡，沿小街巷营业性用房393元/㎡、办公类非住宅243元/㎡。
②于第二签约期限（2012年6月30日）前搬迁的：住宅485元/㎡，沿小街巷营业性用房196元/㎡、办公类非住宅108元/㎡。
4、对沿街底层确权的店面面积，且持有2004年10月26日前有效的工商营业执照或税务登记证明的被征收房屋，对被征收人给予三个月的经营补助（按100元/3月·㎡）。
5、凡在签约期限内签订协议并搬迁，选择产权调换的，因上靠面积不足7平方米、需增房15平方米进行安置的，增房价格按6811元/㎡计价。
6、凡在签约期限内签订协议并搬迁，非营业性用房改作营业性用房可按第二条第2款第（2）点规定进行认定给予货币补偿作为奖励后，其认定的营业性用房面积可并入住宅面积上靠标准房型安置，该面积不再计算住宅房屋的各项补偿及奖励。
七、搬迁补助办法
1、困难户搬迁补助
对原产权房屋面积小于45平方米、在本市范围内无其他处房屋且人均建筑面积少于13平方米的困难户，在签约期限内搬迁的，经街道、社区居委会确认并公示无异议后，按照45平方米计算区位补偿单价（4847元/㎡）、搬迁奖励（969元/㎡）和货币补偿奖励（485元/㎡），货币补偿奖励仅限选择货币补偿的可享受（榕政综[2006]161号市政府文件出台后，对现有房屋进行产权分析，且单户产权面积少于45平方米的，不享受本款困难补贴的优惠政策）。
2、对五保户、低保户、孤寡老人给予30000元/户的装修补助。
3、住宅房屋的被征收人在签约期限内搬迁的，按其确认的合法住宅建筑面积一次性给予50元/㎡的安家补贴。
4、住宅搬迁补助费按合法建筑面积6元/㎡；非住宅搬迁补助费按合法建筑面积10元/㎡。搬迁补助费不足200元按200元计算。
5、选择期房产权调换进行安置需自行过渡的，其临时安置补助费（过渡费）按合法建筑面积每月8元/㎡（原面积不足30㎡的按30㎡计算）。
八、无产权房屋认定补偿办法
无产权房屋的补偿与安置，以福州市勘测院历年的航拍图为依据，并经村（社区）、镇盖章公示无异议后，在签约期限内搬迁的，根据建设年限分以下五种情形：
1、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效前建设的无产权房屋，房屋使用人能提供地契、建设用地证明、建房纳税记录或卫星航拍影像图等有效原始证明资料的，按原房屋建筑面积给予确认和补偿安置。
2、属1984年1月5日国务院《城市规划条例》生效后至2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台前建设的实际用于家庭居住且在本市范围内无他处房屋（商品房、二手房除外）的房屋：（1）部分有产权的房屋，三层以内总建筑面积180平方米（含产权面积）以内的无产权部分按70%补偿安置，三层以内超建60平方米以内按照50%补偿安置，余下部分建筑面积按20%给予补偿安置（此部分确权后的面积在20平方米以内可以安置，超出20平方米部分一律实行货币补偿）；（2）无产权的房屋，原房屋三层以内、总建筑面积在180平方米以内的房屋建筑面积按70％给予补偿安置，属同结构同步建设、三层以内超建60平方米以内部分的建筑面积按50％给予补偿安置；超过以上部分的建筑面积按20%给予补偿安置（此部分确权后的面积在20平方米以内可以安置，超出20平方米部分一律实行货币补偿）；（3）无产权房屋的建造人其户籍（原籍）必须在征收范围所在村。
3、属2004年10月26日福州市《关于加强违法占地建设查处工作及责任追究的实施意见（试行）》出台后至2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台前建设的无产权房屋，一律不予补偿，但在签约期限内搬迁的，可根据不同结构房屋的重置价结合成新给予补贴，另给予300元/㎡的搬迁奖励。
4、属2006年8月26日《福州市人民政府关于清理整治违法建设的通告》出台后建设的无产权房屋，在征收实施单位规定的期限内搬迁并同意先行拆除的，可根据不同房屋结构给予不超过150元／㎡的补贴。
5、街道办事处或乡镇政府、村集体1984年1月5日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按100%给予货币补偿，1984年1月5日至2004年10月26日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按70%给予货币补偿，补偿费归街道办事处或乡镇政府、村集体所有；私营企业或个人2006年8月26日前向街道办事处或乡镇政府、村集体租地建设的无产权房屋，按不同结构的房屋重置价结合成新率给予补偿，在签约期限内搬迁的，另给予300元/㎡的搬迁奖励。
6、国有企事业单位1984年1月5日前出资统建的工业厂房、仓储类用房和老人活动中心等无产权公建用房，可办但未办理产权登记的，经上一级政府确认后按100%给予货币补偿，1984年1月5日至2004年10月26日前建设的无产权非住宅房屋，可办但未办理产权登记的，经被征收房屋所在地县(区)人民政府确认后可按70%给予补偿。
7、猪舍、牛栏及简易搭盖的房屋等附属房,在协商期限内搬迁的按30～70/㎡元给予补偿，在动迁期间仍饲养禽畜的，另给予30元/㎡的搬迁补贴。
备注：无产权房屋的建造人其户籍必须在征收范围所在村，外地人于1984年1月5日至2006年8月26日间，在本村占地建房的，其无产权房屋均按重置价结合成新计算补偿，另给予300元/㎡的搬迁奖励。无产权房屋的认定以户为单位，被征收人有多幢房屋的应合并计算，配偶及未成年子女禁止分户进行补偿安置。
九、超出签约期限内搬迁的处理办法
1、征收人与征收实施单位对被征收人严格执行本实施细则中的奖惩办法，凡超过签约期限搬迁的，不享受以上规定的一切奖励及优惠政策，坚决杜绝超期限搬迁反而多得利的现象发生。
2、集体土地征收房屋补偿方案确定的签约期限内，被征收人与征收单位达不成补偿协议，在房屋货币补偿金额到位或提供产权调换房屋（周转房）的地点和面积后，由土地行政主管部门责令限期交地。逾期仍未交地的，由土地行政主管部门向人民法院依法申请强制执行。
3、故意扰乱征收工作程序、煽动闹事、妨碍征收工作人员正常工作的，由公安机关按照《治安管理处罚条例》规定处罚，构成犯罪的由司法机关追究刑事责任。
十、房屋搬迁程序
1、由征收人将实地丈量的房屋面积、房屋结构、房屋成新率等交由被征收人核对，在核对无误情况下按规定时间及时回执。
2、被征收人在搬迁时应向水电部门交清费用，属相关部门安装总表，不得私自拆除、更换，应由相关部门统一拆除，否则将追究当事人责任。
3、被征收人应当按规定的期限签订协议且搬迁完毕，并办好封房移交手续。被征收人回迁选房顺序号抽签办法及时间、地点将另行通知。
4、为确保产权调换用房设计及建设如期完成，被征收人应按时签订征收补偿协议。
浅议房屋工程质量控制 篇6
摘要：房屋建筑工程的质量直接关系到人们的日常生活以及人民的生命安全，随着我国现代化建设的高速发展，房屋建筑工程在我国的国民经济和社会中占有着重要地位。建筑工程质量的好坏就直接关系到我国广大人民的生存环境甚至是人身安全。因此，加强建筑施工的质量控制是当前必须面对的严重问题。
关键字：建筑 工程 质量 控制
房屋是人们生活的必需品，房屋建筑工程的质量直接关系到人民群众的人身安全和切身利益，也关系到国家、社会、经济以及房地产市场的持续健康发展。房屋建筑工程的施工是整个工程项目的重要组成部分，决定着整个工程的质量。所以，要提高整个项目的质量，就要从加强对房屋工程的施工质量的控制入手。在施工过程中，要通过科学的管理手段，先进的技术设备以及优秀的施工队伍来确保工程质量达到标准，真正实现我国房屋建筑工程质量安全。如若不然，很可能造成严重安全事故的发生，危及国家及人们的生命财产安全，更阻碍了我国经济的迅速发展。
一、建筑工程质量存在的质量问题
随着我国建筑行业的不断发展，城市的投资环境逐步得以优化，城市人口的居住水平不断提高，我国建筑工程质量呈稳步上升趋势，但不可否认，一些在建工程和已投入使用的工程尚存在不少的质量问题，有些甚至严重危害到建筑结构和使用安全功能，如：水泥地面空鼓、开裂、起皮、起砂，厨卫、屋面、外墙渗漏严重，门窗缝隙大，下水道堵塞，厕浴间地面倒坡、积水，滴水线向内斜导等等现象，有的建筑出现严重的不均匀沉降，个别建筑甚至发生整体坍塌事故。
二、建筑工程质量引起质量问题的因素
由于目前建筑工程的施工仍然是以手工操作为主，工程施工过程中同时进行操作的专业工程多、使用的建筑材料、建筑构配件规格品种繁杂；工种间的相互配合情况、操作人员的素质和责任心；工程质量管理制度是否健全、是否认真执行各种技术规范和规程、是否按建筑工程施工质量验收规范规定的責任、程序、方法进行严格的验收；以及开发商、建筑商片面的追求工期和经济效益、以低于工程成本的价格承发包工程或肢解发包工程的行为，都是引起建筑工程引起质量问题的因素。
三、提高建筑工程质量具体措施
1、加强宣传力度，提高人们对建筑工程质量的高度认识。
质量的企业要建立完备的质量保证体系，以保证工程施工质量。企业的各级管理人员，必须树立强烈的质量责任意识，这样才能严格执行质量体系标准，做好施工质量管理工作。要提高有关管理人员在思想上对加强建筑工程质量重要意义的认识，要广泛宣传工程质量通病对建筑工程产生的影响和危害，并通过典型案例宣传、实例剖析等方式，提高有关人员对质量不合格的建筑危害性的认识，要切实把加强建筑工程质量作为工程建设管理中的一件大事来抓。
2、施工单位的质量管理
建筑企业要完成承接的工程任务，取得预期的社会效益和经济效益，必须走质量效益型道路，贯彻以质量为中心、效益为目的的“质量兴业”计划。承接工程时，施工单位应当建立质量责任制，根据工程项目的特点和规模，选好与之相适应的项目经理、技术负责人和主要的施工管理人员，是保证工程质量的前提，项目经理的质量意识和管理意识强，项目班子工作齐心协力，预定的质量目标就完成得好，就会创出优质工程。要提高工程质量，必须严格按照技术规范施工，有一套工程质量的控制办法，建立健全施工质量检验制度，严格工序管理，做好隐蔽工程的质量检查和记录；做好建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土的检验，按照设计图纸和施工技术标准施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。企业除制定方针目标以外，还必须紧紧围绕工程项目制定一系列的措施，重点监督施工现场的保证体系是否建立健全，保证体系是否有效运行，是否具备持续改进功能。施工质量对进度和经济效益及承包人的信誉有直接影响，项目是企业创建名牌工程，实现优质工程计划的归宿。
3、提高质量管理人员、施工人员的综合素质
企业要加强对项目质量管理人员进行强制性标准和规范的学习，各项目部现场施工人员要加强对标准、规范的熟悉和运用，提高对标准、规范的认识和理解程度。督促劳务分包队伍的负责人和他们的施工员认真学习相关的标准、规范，并加大对分包的监督理力度，确立工程质量负责制，以提高工程实物质量为突破口，把分包队伍自身的质量管理同企业的发展结合起来。
4、要加强对搅拌站和计量器具的管理，严格按照规定的搅拌管理制度进行操作和控制，对所有材料都要采用重量比，并计量准确；对有试配要求的砂浆、混凝土等，必须先进行试配，调整合格后方可按确定的配比进行施工。
5、要加强对原材料，建筑构配件和建筑设备的现场验收。重点检查合格证、试化验单；按规定应进行复试的材料须在投入使用前及时复试，经检验合格后方可投入使用。建筑原材料、建筑构配件和建筑设备的现场验收一定要履行签字手续，做到责任到人。
6、要加强对混凝土和预拌混凝土试块制作和养护工作的管理。混凝土和预拌混凝土试块的取样应具有代表性，要严格按规范要求的组数留置试块，现场要配备标养设备，并按规定要求进行养护，避免由于试块的制作、养护及留置数量不正确影响对混凝土强度评价的准确性。
7、要建立健全各项施工质量管理的规章制度，完善质保体系。以制度做保障，加强施工过程中的质量控制。建筑工程质量，涉及到多个环节，包括立项与报建、招标与发包、设计与施工、材料选购、竣工验收等，这些工作必须按照建筑工程程序进行，才能达到预期的效果。做到每个分项的每个施工部位都能责任到人，且留有记录，使其具有可追溯性。
8、科学提高建筑质量
科学技术是第一生产力。只有不断提高科技水平，才能使建筑工程质量得到质的飞跃。目前，建材市场规范程度不高，建材质量良莠不齐。很多材料性能不过关。耐久性差，尤其是防水材料质量不过关，直接影响屋面防水工程质量。另外，机械化施工关没有全面普及。施工中，大量工程依靠手段操作，人为因素影响较大，质量控制较难。因而提高工程质量，必须从提高建筑材料质量入手，研究开发性能好的新型建筑材料和积极引进推广使用先进施工设备、施工技术都非常重要的措施。
四、结语
建筑工程是我国的基本国业之一，其质量的优劣直接影响到国家经济建设的发展。只有严抓工程质量管理，才能有利于国家经济建设的发展、人民生命财产的安全和社会的安定。建筑工程的质量关系国家经济发展和人民生命财产安全。施工质量无大小，我们在日常的施工工作中，时时注意各个施工环节，一切为提高施工质量服务，为祖国的建设作贡献，为祖国伟大复兴事业作微薄之力“。百年大计，质量第一”才不是纸上谈兵。
参考文献：
某多层房屋加固改造设计 篇7
拟改建的商务办公楼建于1994年, 原结构按照89规范设计。整个建筑物平面被两道变形缝分成3个部分, 2层平面如图1所示 (①轴～④轴为左侧部分, ④轴～⑦轴为中间部分, ⑦轴～ (12) 轴为右侧部分) , 呈∏形, 左右两侧为4层内框架结构, 中间部分为5层钢筋混凝土框架结构。因业主要求左右两侧建筑使用功能的改变, 1层改造为商铺和餐饮, 需拆除部分结构承重墙, 2层～4层功能基本不变。原有建筑结构基础形式为条形基础。经加固改造后, 建筑总面积为4 288 m2 (原有建筑面积为4 088 m2) 。
2 结构检测鉴定
检测的内容主要包括:房屋主要承重结构构件 (承重墙、柱、梁、板) 的强度检测、混凝土构件钢筋配置及保护层厚度情况检测、房屋损坏程度检测以及房屋主体结构质量评定。检测结果表明, 左右两侧1层、2层烧结砖的强度等级为MU10, 砂浆的强度等级为M2.5, 柱、梁混凝土强度等级均为C25, 板混凝土强度等级为C35;3层、4层烧结砖的强度等级为MU10, 砂浆的强度等级为M7.5, 柱、梁、板混凝土强度等级均为C20。中间部分1层、2层柱、梁混凝土的强度等级均为C25, 板为C35;3层～5层柱、梁、板混凝土的强度等级均为C20。经计算复核, 原有条形基础能满足现有使用要求, 故此次改造不考虑基础的加固和检测。
3 结构计算和分析
左右两侧原结构为内框架结构形式, 计算时, 将墙体、柱、梁、板的强度及大小按照检测结果进行输入, 其他参数均按照现行规范要求输入。经计算结果分析, 承重墙体的高厚比和梁、板的强度计算基本满足要求 (局部有梁的配筋不足) , 改造后的1层、2层承重墙体的抗震强度不能满足现行规范的要求, 3层、4层墙体能满足抗震要求, 右侧部分承重墙体的拆除, 需增加框架柱, 原有结构的圈梁需改造加固成框架梁, 与柱相连的梁均需按照现行规范进行加固。对于加固后的砌体强度计算, 采用砌体容重和强度的折算方法, 将折算后的容量和强度输入到PKPM的相关参数中, 经计算, 加固后的结构均能满足要求。加固改造后的墙体容重和强度折算的计算如下:
折算后的容重
改造后的墙体强度计算采用如下公式[1]:
N=φcon[f×A+α (fcAc+ηsfy′As′) ]。
其中, φcon为组合砖砌体构件的稳定系数;α为材料强度折减系数;ηs为受压钢筋的强度系数。
折算后的砌体抗压强度设计值:
其中, φ为高厚比和偏心距对受压构件承载力的影响系数;A为截面面积。计算时, 考虑按照1 m的墙体进行折算。
中间部分为钢筋混凝土框架结构, 原结构整体计算表明, 原结构的弹性层间位移角在地震下均不满足要求 (X方向最大值为1/310, Y方向最大值为1/359, 均大于1/550) 。在计算加固后的结构时, 整体位移计算考虑了改造后柱增大截面对整体结构的影响, 将混凝土柱的强度等级根据截面刚度EI进行折算考虑为C27 (扩大截面采用C30混凝土) , 其折算计算如下:
4 加固改造设计
从左右两侧的结构计算分析, 主要是1层、2层承重墙体的抗震强度不够, 设计中采用双面增加钢丝网砂浆面层 (各增大50 mm) , 砂浆采用M10水泥砂浆, 内配4@120钢筋网, 与原有墙体通过钢筋进行拉结, 遇门窗洞口处采取了相应的加强措施。原结构是按照6度设防烈度考虑, 根据现有规范要求, 原部分内框架柱及梁的加密箍筋不能满足要求, 设计时, 内框架柱和梁采用了增设碳纤维布进行加强。原框架梁在外纵墙、外横墙上的搁置长度均小于300 mm的要求[3], 设计时, 在与框架梁连接的内外墙体处增设了壁柱, 并与原框架梁进行加强连接。
从中间部分结构分析:1) 结构整体位移不满足要求;2) 框架梁的强度不满足使用要求。设计中采用了增加柱截面和梁截面的方法进行加固, 考虑到建筑中的使用要求, 框架梁顶部采用了粘贴复合材的加固方法, 以减少整体楼板的厚度, 从而达到减少荷载的目的。此部分的主要节点有框架柱加大截面部分与原有基础处的锚固连接、框架柱与框架梁的连接。其节点处理见图2。对于不满足现有建筑使用要求的框架梁构件, 设计时, 为满足整体位移计算要求, 先用PKPM对改造后的结构进行配筋计算, 利用其计算结果查看所需要的钢筋面积, 然后根据原有钢筋面积计算加固所需要的碳纤维数量, 同时, 需满足规范[2]对正截面受弯承载力提高幅度不得超过40%的要求。
5 结语
1) 建筑物的加固改造设计应与建筑物的检测鉴定、现场实际结构状况、现行各相关规范相结合, 施工时应先加固后改造。对于需要拆除的承重墙部分, 施工时, 应布置合理的施工拆除方案。
2) 建筑物的结构加固应结合建筑物的使用功能要求, 对原结构和改造后的结构进行详细的计算和分析, 对比各种加固方法的经济性, 采取经济合理的加固方法。
3) 在对原有建筑物进行加固时, 应充分考虑不同材料的连接节点处理, 并采用安全可靠的结构加固方法。
4) 需进行改造加固的结构工程大多经过较长时间的使用, 有些甚至经过几次的加固改造, 在设计中应充分考虑结构的耐久性要求, 对于出现裂缝或混凝土碳化较严重的结构部位, 尤其是主要承重结构部位, 设计人员需要加强对结构现场的考察, 并针对现场实际情况进行分析, 采取合理的设计和施工措施。
摘要：通过某多层房屋加固改造设计实例, 阐述了砌体结构和混凝土框架结构加固工程所遇到的主要技术问题及处理方法, 着重论述了其加固计算模型的调整及不同加固方法在实际工程中的选择等问题。
关键词：加固改造,砌体结构,混凝土框架结构
参考文献
[1]CECS 78∶96, 砖混结构房屋加层技术规范[S].
[2]GB 50367-2006, 混凝土结构加固设计规范[S].
[3]GB 50011-2001, 建筑抗震设计规范[S].
[4]GB 50010-2002, 混凝土结构设计规范[S].
[5]黄彬辉, 谢振昌.单层及多层厂房的结构改造设计[J].中外建筑, 2008 (4) :133-136.
房屋装修改造与安全再探 篇8
上月, 刚就住宅精装修一次到位发了一通议论, 阐述了笔者对二次装修的五大隐忧, 其中第二大隐忧就是装修改造带来的房屋安全问题。上述两则新闻涉及的倒塌房屋, 又是在装修和改造中行为不当而造成。这使我不得不对住房精装修、改造与安全的关系再次进行研探。
房屋在其全寿命使用过程中, 业主对其进行装修改造本无可厚非, 随着人们生活条件的改善, 这也是一个发展趋势。但关键是装修和改造的建筑部位、方法等均要符合建筑本身的条件, 要符合有关法规和技术规范, 否则, 将形成安全隐患甚至立即显现塌房伤人的恶果, 造成生命和财产的巨大损失。由于房屋的实际情况有很大的区别, 尤其是多层、高层建筑, 往往要靠整体的构件形成一个完整的结构体系, 损坏其中一个构件, 将影响整体的稳定。而大部分业主并不是专业人员, 其装修及对房屋的拆改, 是根据个人的喜好采取的行为, 带有很大的随意性和破坏性。
房屋改造工程 篇9
1 砌体房屋结构改造与加固发展概况
1.1 砌体房屋结构改造与加固国外发展概况
近十几年来, 由于城市建设相对饱和且旧建筑的工程事故不断发生, 各经济发达国家逐渐把建设的重点转移到旧建筑的维修、改造和加固方面。综观第二次世界大战后发达国家的建筑业, 经历了三个阶段:大规模新建阶段、新建与改造并重阶段和旧建筑维修与加固阶段。目前西欧、美国和日本等国对已有建筑的维修、改造的研究比较重视, 并已制定有相应的法规。日本在70年代就制定了“住宅区改造法”、“土木建筑物更换标准”等;国际预应力混凝土协会 (FIP) 于1978年成立了混凝土结构维修与加固工作组, 并于1982年提出了“混凝土结构的检查与维修”及“混凝土结构的维修与加固”报告;美国于1980年出版了《房屋检查手册》和相应的标准。国际学术活动也十分活跃。1988年在丹麦哥本哈根召开了“混凝土结构的重新评价一可靠度和承载力”国际会议。近几年由FIP组织召开的国际会议和其它国际会议上也都有相当数量的旧房鉴定、加固方面的学术论文发表。
1.2 砌体房屋结构改造与加固国内发展概况
我国国内建筑物的鉴定、评估与加固改造技术 (或称建筑工程的诊断与处理技术) 的研究和应用已逐步展开。我国冶金研究建筑总院从70年代后期起就积极投入力量从事这一研究。近几年, 我国一些高校和科研单位也按踵而来, 取得了大量研究成果。1990年在四川成都成立了全国建筑物鉴定和加固标准技术委员会。他们在总结已有 (特别是58年大跃进时期和60年代结构改革时期建造的) 建筑结构工程所作的加固经验基础上, 分析、参考国内外有关文献资料后, 分别于1989年和1991年编制了《钢铁工业建 (构) 筑物可靠性鉴定规程》和《混凝土结构加固技术规范》, 另外2002年《碳纤维片材加固修复混凝土结构技术规程》也正式编制出台, 这些成果正推动我国建筑物鉴定与加固工作的进一步发展。
2 砌体房屋结构改造与加固方法应用研究
2.1 预应力加固法
预应力加固补强是通过增设补强杆件对原构件的受力截面施加一定的初始应力, 即施加预应力的补强方法。其优点是, 补强杆件能够可靠地参NI作, 效果好:而且, 在提高原构件的强度同时, 也提高了其刚度和稳定性, 可有效在减少裂缝宽度和构件的挠度:其构造简单, 施工方便, 传力可靠, 对房屋净空影响小, 施工干扰小, 可在不停产的状况下进行补强加固。是实际工程中应用较多的~项工程技术。一般可分为预应力补强拉杆和预应力补强撑杆两种体系。
2.2 外包钢加固法
外包钢加固法可分为干式和湿式两种。干式外包钢加固法是型钢直接外包于被加固构件四周, 型钢与构件间无任何连接, 无水泥砂浆。这种加固法不能确保结合面传递剪力。湿式外包钢加固法又分成两种:一种是用乳胶水泥浆粘结或以环氧树脂化学灌浆等方法, 将角钢粘结在构件上:另一种是角钢与被加固构件之间留有一定的间距, 中间浇注混凝土, 实际上是一种外包钢和外包混凝土相结合的复合加固方法。干式外包钢施工更为简便, 但承载力提高不如湿式外包钢有效。外包钢加固法优点是:构件截面尺寸增加不多, 但构件承载力可大幅度提高, 并且经过加固后原构件混凝土受到外包钢缀板的约束, 原柱子的承载力和延性得到提高。同时, 此法还具有施工简便、工期短的特点, 目前广泛用于加固钢筋混凝土柱、梁、桁架弦、腹杆。外包钢外包混凝土复合加固法提高构件承载力较多, 多用于单层工业厂房的加固。
2.3 托梁拔柱技术
托梁拔柱是托屋架拔柱、托梁拆墙及托梁拔柱的总称, 是在不拆或少拆上部结构的情况下实施拆除、更换、接长柱子的一门综合性技术, 包括相关结构加固技术、上部结构顶升技术等。托梁拔柱按施工方法的不同分为有支撑托梁拔拄与无支撑托梁拔柱。有支撑托梁拔柱是在待拔柱墙旁另设临时支柱, 利用此柱顶升上部结构, 制作安装托架或托梁, 然后将上部解雇支撑关系转换于托架或托梁, 拆掉柱子或墙, 施工较为安全。无支撑托梁拔柱是不另设支托上部结构的临时支撑结构, 直接浇制安装永久性托梁, 然后拆除下部柱或墙。无支撑托梁拔柱较为经济, 但技术难度较大。
2.4 喷射混凝土补强技术
借助喷射机械, 将一定配合比的砂、石、水泥、水等混凝土拌合料, 以压缩空气作为动力, 通过管道, 输送并以高速喷射到承喷面上形成具有一定强度的一种结构材料, 称为喷射混凝土。喷射混凝土由于是在高速喷射的反复连续冲击作用下被挤压密实, 因而具有较高的力学强度与自支撑能力。
喷射混凝土与一般振捣密实的混凝土相比, 在原材料相同情况下, 具有耐久性、抗冻性和抗渗性好, 粘结力好等优点, 其抗压强度一般可达到50Mpa, 且喷射混凝土施工设备简易, 它将混凝土的运输、浇灌和捣实等几道工序合而为一, 简化了工艺流程, 节约了人力, 施工速度快, 特别是由于它能与混凝土、岩石、钢材等材料粘合牢固, 可以在结合面上传递一定的拉应力和剪应力。由于高速高压作用, 喷射混凝土能射入宽度2mm以上的裂缝。可常见缺陷如孔洞、裂缝等加固:也可用作抗震加固:可整体加固, 也可局部加固:可加固钢筋混凝土结构, 也可加固砖石结构, 加固的结构类型有柱、梁、墙、烟囱、水池等, 特别是对大体积、大面积的建筑物及构筑物, 如大基础、塔、筒、仓、墙、板等的补强效果更为显著。
3 小结
在我国, 砖混结构的应用极为广泛, 随着社会的发展和人们生活水平的提高, 相当一部分砖混结构房屋满足不了新的功能标准, 而砌体房屋结构改造与加固技术是提高此类房屋使用价值的有效手段之一。与新建建筑相比, 对既有砖混建筑物改造具有投资少、工期短、效益高三个突出的优势。其最终目的是在满足安全、可靠、经济合理及兼顾美观的条件下, 使既有砖混建筑物满足新的使用功能和要求, 提高使用价值, 延长使用寿命。因此, 对砌体房屋结构改造与加固技术研究, 不仅具有较好的科学意义, 而且具有很大的工程应用和推广价值。
摘要：我国目前旧有民用建筑, 尤其是居民住宅中大部分是砖混结构, 而需要进行改造的大部分也是这部分房屋。因此砖混结构房屋的改造在旧房改造中占有相当大的比例, 有极其广阔的市场前景, 研究砖混结构房屋改造具有重要现实意义。本文就对于结构加固与改造技术的目的和意义、国内外发展状况及加固方法进行了深入的阐述。
关键词：砌体房屋,加固,改造
参考文献
[1]王恩军.承重墙拆除改造的设计[J].建筑与结构设计, 2005.
房屋改造工程 篇10
1 常见房屋结构类型
1. 1 砖混结构
二十世纪八九十年代的房屋主要是以实心粘土砖混合砂浆实砌墙作为承重墙, 搁置于墙体上方预应力混凝土多孔板形成楼屋盖, 这种结构形式俗称为老式砖混结构, 其中搁置混凝土多孔板的一砖厚砖墙为承重墙, 起到承受上部墙体以及楼面荷载的作用, 而那些布置方向与多孔板搁置方向一致的一砖厚砖墙则是自承重墙以及抗震墙体, 它们负责将上方墙体的荷载依次传递至基础, 并且抵抗侧向水平荷载。
90 年代以后的砖混结构主要以承重多孔砖或者承重砌块代替以前的实心粘土砖, 而楼面板也用现浇混凝土板取代了预制混凝土多孔板, 并且还在墙体中增设圈梁、构造柱来增加房屋的整体性、稳定性, 这种结构被称为新砖混结构。在这种新型的砖混结构中, 所有一砖厚的墙均为承重墙体, 用于承受上部墙体荷载以及楼面荷载; 而增设的圈梁、构造柱则用于提高房屋的抗震性能。但是要注意的是, 无论是圈梁还是构造柱都不承受竖向荷载。
1. 2 钢筋混凝土结构
随着混凝土的大量运用, 多种新型结构形式出现, 根据运用的材料我们统称它们为钢筋混凝土结构。然后, 根据结构形式以及承载构件, 还可以分为框架结构、剪力墙结构和框架剪力墙结构。
框架结构 ( frame structure) 是指由梁和柱以刚接或者铰接相连接而成, 构成承重体系的结构, 它由梁和柱组成框架共同抵抗使用过程中出现的水平荷载和竖向荷载。框架结构具有空间布局灵活、利于安排需要较大空间的建筑结构、便于施工等等优点, 但是框架结构存在着框架节点的应力集中显著、侧向刚度小、施工受季节及环境影响较大等等缺点, 框架结构一般是用于建造不超过15 层的房屋。
剪力墙结构 ( shear wall structure) 是指用钢筋混凝土墙板来承受竖向和水平力的结构, 通俗一点说就是用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱, 以墙来承担各类荷载引起的内力, 并能有效控制结构的水平力。由于剪力墙是建筑物的分隔墙和围护墙, 所以墙体的布置必须同时满足建筑平面布置和结构布置的要求, 因此剪力墙的间距有一定限制, 故不可能开间太大, 相对于框架结构, 不适用于需要大空间的建筑, 灵活性比较差, 一般适用于普通住宅、公寓和旅馆等。
框架剪力墙结构 ( frame shear wall structure) , 简称框剪结构, 是由框架结构和剪力墙结构两种结构体系相结合形成, 吸取两种体系的长处, 做到既能满足建筑平面布置时较大的使用空间, 又具有结构上良好的抗侧力性能。但是, 由于剪力墙和框架之间刚度比值的变化会引起地震作用的重新分配, 从而增加框架的负担, 使得框架的延性降低。
1. 3 钢结构
而在现在常见的房屋结构类型除了以上所述的几种之外, 还有一种主要由钢制材料组成的结构, 也就是我们平时常说的钢结构 (steel structure) 。钢结构主要由型钢和钢板等钢材所制成的钢梁、钢柱、钢桁架等构件组成, 各构件或部件之间通常采用焊缝、螺栓或铆钉连接。钢结构相对于钢筋混凝土结构而言, 具有自重较轻且施工简便等特点, 因此钢结构被广泛应用于大型厂房、场馆、超高层等领域, 举世闻名的悉尼歌剧院、国际体育场 (鸟巢) 就是其中的代表作。
2 常见违规改造种类及危害
1) 墙体拆改。对于横墙承重体系的砖混结构 ( 也就是我们常说的老式砖混结构) 中, 擅自拆改纵墙 ( 自承重墙) 会造成的影响有3 个: 会削弱对横墙的侧向支撑作用和纵向水平作用, 直接影响房屋整体结构和抗震能力; 有些自承重墙体自身也是受力构件, 拆除后会改变受力及传力形式, 削弱墙体承载作用; 原自承重墙处圈梁变为大跨度的过梁或承重梁, 增加了圈梁的荷载作用, 形成超负荷构件。当阳台采用的是挑板式结构时, 拆除房间与阳台之间的纵墙对结构安全影响非常大, 因该墙体不仅承担阳台及上层结构传来的荷载, 同时也是抗倾覆的配重墙, 当该墙体拆除后, 易引起板式阳台倾覆。
除了上述对墙体的拆改行为, 还有在承重墙上凿洞、开槽。在承重墙上凿洞、开槽, 会削弱砌体截面, 减少砌体的承载能力, 降低住宅的安全性能。而且在开槽、凿洞时, 将使墙体产生较大的振动, 造成灰缝松动, 破坏砂浆与砖或空心块材间的粘结, 从而损伤砌体的整体性能。
12·16 宁波房屋倒塌事故就属于墙体拆改导致的悲剧。在对于该起事故的事后调查中, 发现倒塌房屋普遍存在拆改承重墙体、违法搭建、改变房屋使用性质等现象, 而且几乎每层都存在拆改现象, 尤其是底层承重墙体拆改最为严重, 已查明的就达8 处, 其中103 室有5 处。由于承重墙体拆改严重, 导致底层大部分墙体承载力严重不足, 尤其是1 楼的103 室东侧外承重墙的严重拆改, 致使部分墙体进入承载力极限状态。可以说, 在这起房屋坍塌事故中擅自拆改墙体就是罪魁祸首之一。
2) 改变房屋使用功能。改变房屋使用功能的行为中最为显著的就是擅自将外阳台改为厨房、浴室或杂物堆放室。将外阳台改为厨房、浴室属禁止行为, 这样易造成楼板渗漏, 引起钢筋锈蚀, 导致板面开裂, 削弱楼板承载能力; 将外阳台改为杂物堆放室会使阳台楼板荷载明显增大, 使楼板处于超负荷使用状态, 严重危及到房屋安全。
除此之外还有就是擅自将卫生间移位、扩大或者增设。卫生间移位、扩大或者增设后会造成楼板渗漏, 引起钢筋锈蚀, 导致板面开裂, 削弱楼板承载能力; 特别是采用预制板的楼面板, 由于预制板之间存在拼接板缝, 卫生间移位、扩大或增设后必然会造成严重渗漏。
3) 拆改钢筋混凝土框架梁、柱或者在剪力墙上开洞。钢筋混凝土框架梁、柱及剪力墙均属于承重构件, 擅自拆改、开洞会导致其受力截面的减小, 从而削弱其承载能力, 所以禁止拆改及开洞行为; 特别强调剪力墙是由钢筋混凝土构成的墙体, 与一般由空心砖等砌成的填充墙是不同的, 它是承受地震荷载的主要构件, 擅自拆改还会导致其抵抗侧向水平力的能力下降。
4) 在楼板或者屋面上开洞、开槽。对于钢筋混凝土楼板, 开洞、开槽都会削弱楼板截面, 切断或者损伤楼板钢筋, 处理不当将降低承载力; 对预制楼板, 开洞、开槽将直接破坏楼板的受力体系, 所以应该严禁这种行为。
5) 违规加层。在楼顶私自加层, 会增加楼体自重, 严重的会导致楼体下沉甚至垮塌。楼层越少, 加盖后风险越大, 以3 层楼为例, 如果加盖1 层, 那么承受荷载就超过了原建筑的30% , 这对建筑本身无疑加大了安全风险。如2015 年6 月9 日贵州遵义汇川区一栋房屋发生垮塌事故, 事后调查时发现, 该栋垮塌的房屋起初是一栋3 层房屋, 而房屋业主于2005 年未经审批就私自对房屋进行加层, 使之变为7 层, 这一行为导致房屋基础部位出现不均匀沉降, 再加上房屋初建时墙体强度不够, 从而导致房屋垮塌。
6) 私自开挖地下室。私自开挖地下室究竟会带来哪些隐患, 如果在规划时没有地下室或是地下室没有规划成那么大面积, 盲目开挖会导致结构框架受力改变。如果楼体本身没有地下室, 这样的楼体基础浅, 再挖地下室, 就会导致基础的埋置深度不足, 影响承载能力, 造成不均匀沉降, 其最终结果将是无法预料的。
如何使用房屋是业主的权利, 但是正确使用房屋是业主的义务。只有在了解自己房屋的结构类型之后, 才能根据自己所需而进行拆改。但是无论进行一种还是几种违规改造行为, 都会对房屋安全造成不可忽视的影响, 从而危害到财产安全甚至人身安全。而且这些行为造成的危害不仅仅会危害自己, 还会祸及他人, 所以要严格予以制止。
摘要：介绍了三种常见的房屋结构类型的特点及应用范围, 从墙体拆改、改变房屋使用功能、违规加层、私自开挖地下室等方面, 分析了违规改造房屋结构的危害, 指出房屋改造必须在了解房屋结构类型的基础上进行, 以保证房屋的结构安全。
关键词：房屋结构,违规改造,墙体,楼板
参考文献
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浅谈房屋修缮工程的工作 篇11
关键词:房屋修缮;勘察设计;实施;管理
中图分类号:TU723.3文献标识码:A文章编号:1000-8136(2010)02-0158-02
房屋一经建成,损坏也就开始。随着时间的推移,都要求对其结构强度、刚度、耐久性、安全性进行鉴定,并对建筑功能和各种设备的可靠性及功效等进行评估和检测,根据不同的需要采取维修、加固、改造更新。由于房屋的建造时期不同,修缮对象结构复杂且多样,决定了房屋修缮具有专业性强、内容繁杂、难度大等特点。修缮的查勘设计及合理的编制施工组织设计,使其经济效益最大是关键。为保证修缮工程的质量,各项工作的顺利实施,笔者认为应从以下几个方面入手。
1 修缮工程的查勘设计是关键
房屋修缮工程查勘与设计是具体贯彻房屋修缮政策和确定修缮范围的一个重要环节,它不同于新建设计,它是对确认需修的房屋作详尽的勘察,以提高房屋完好等级和改善使用功能的要求,它所提供的设计文件,既是修缮贯彻制定方案和编制预算的依据,又是指导施工的具体任务书,修缮设计方案、修缮范围和标准都以查勘设计为标准和手段。查勘一旦发生较大的差错,进入施工阶段后必然会被不断改变实做内容和调整数量,材料大量增减,施工作业计划将随之变动,造成管理上的混乱。所以必须十分重视查勘设计,以确保在房屋修缮中做到技术先进、经济合理、安全适用和确保工作质量。
在勘察设计的基础上,根据房屋的实际情况,可作不同程度和不同范围的修缮。根据太原市现有房屋的状况来看,20世纪五六十年代的砖木结构和砖混结构的房屋损坏比较严重,这些房屋分布也比较分散,且很多已成为死角而无法开发改造。除对有些项目需进行必要的抗震加固或局部改建外,一般宜采用翻修、大修、中修、小修和综合维修5种方式来进行修缮。在此基础上,还应遵循经济、实用、使用合理、安全的原则,可有效地取得更大的经济与社会效益。例如:在大翻修工程中,如能合理地利用原有的基础、墙体等,既可以保持原有的建筑风貌也可节省开支、减少环境污染。由此看出,修缮方案的制定必须因地制宜,视各种条件的差异和客观的实际需要来编制。
2 在修缮施工阶段中应注意的问题
房屋修缮工程的类型较多,项目繁多、面广、数量大,使用材料的品种、规格也多。外部需要供应、运输、市政设施、供水、供电等部门的配合协作,还必须在修缮施工中因地制宜地进行各施工阶段、施工环节、工序和工程的很好协调,搞好总体综合平衡。为此,对修缮工程先要有计划、有步骤,施工中要加强施工阶段、施工环节、工序和工序的交验检工作,并认真、及时检查计划的实施情况。
2.1 隐蔽工程质量的检查验收要及时、准确、真实
修缮工程中的计划管理,与新建工程相比,其预见性、可控性较差,特别是一些隐蔽工程不易发现,因此,对修缮工程的修缮项目的计量显得更为重要。施工过程的连续性和修缮项目施工工序的覆盖,要求工作应及时进行,准确地进行测量、验收、签证,做好原始资料的记录,以反映施工过程的真实情况。在施工过程中勘察设计与施工应密切联系配合,施工工地负责人应全面掌握情况,发现问题及时与建设单位联系,共同研究制定出相应的措施,并选择最佳的施工方案来加以解决。而现状常为:施工单位对资料的管理不给予重视,不及时填写隐蔽工程验收单,工程结算时才补验收资料,造成资料记录混乱、丢项现象严重。
2.2做好工程隐蔽验收的基础资料工作
由房屋修缮工程的特点决定了做好资料工作的重要,作为施工方,对修缮工程隐蔽验收资料的收集整理工作,一定要在施工中完善。工程在施工过程中,因建设单位或现场的种种原因,常会出现一些设计变更或修改现象。要及时搜集整理好变更的有关资料。比如:周围的影响工程;临时的变更修改通知书;现场变更的签证手续;材料、设备型号规格的改变;材料的实际供应情况等。努力做到隐蔽资料工作与工程同步完成。
2.3 编制修缮工程预算应留有余地
房屋修缮工程可变因素多,不可预见的因素也多。施工条件和环境的多变,尤其是结构上的隐蔽工程,如地基是否能达到承载力;基础是否能利用;木屋架、檩条、椽子的腐烂情况以及工程实施时是否影响到相邻建筑结构等等,都是难以预测的。因此,在编制预算时要充分考虑到可能出现的各种情况,留有一定的余地。
2.4处理好与用户及周边住户的关系
房屋修缮工程是在原由房屋的基础上,恢复或增加其使用价值,以满足用户或住户的需要。要取得修缮施工的顺利进行,除与外部有关单位和内部间的协调外,还需以方便用户和住户为指导思想,了解住户对住房的想法、希望和迫切需要解决的问题等,根据情况,提出相应的对策。施工时既要做好安全防护措施,也要保证用户和住房的安全,进行文明施工,不断提高服务质量。
3 施工管理人员要因事设人、因职设人
房屋修缮工程情况复杂,特别是在房屋翻修,或原有结构件加固拆换,或地基基础加固补强,较多取之于实践经验。因此,修缮工程的技术人员在必须具备足够的建筑工程专业知识的基础上,熟悉各类新旧建筑、了解这些建筑的损坏规律、掌握查险、鉴定、检测、翻新、加固、补强、纠偏、改建等等修缮专业技术,才有可能胜任修缮工作。实际工作中,许多建设单位并不重视技术人员的聘用和培养,在基建处人员的安置上,并不考虑是否懂建筑专业,小的维修工程依靠施工队,大的维修工程依靠监理单位或竣工后聘审计部门来审计。造成甲方对工程的施工工艺不懂,工程质量不清楚,材料价格无法控制,维修成本大大提高。
4 旧料的合理回收和利用
旧料的合理回收和利用,能提高资源利用效率,减轻使用建筑材料的消耗率,降低工程造价。例如,以下几个方面可有效把旧料加以合理的利用:①在现有修缮工程中,有许多筒瓦屋面和澄泥瓦屋面需揭顶换栈或瓦屋面重新改造,拆除的旧瓦,除一部分风化或破碎以外其余均可利用。②对揭顶改现浇的屋面,拆除的旧瓦也可用于其他维修屋面当中。对拆除下来的旧机砖,可在混水墙、基础及零星砌筑中加以利用。③对砖木结构中大梁、檩子、椽子等木料,在拆卸时尽量考虑不损坏为原则,加以重复使用。④对于许多的低洼院落,可利用拆除部分的污土进行回填,还可利用拆下的钢筋混凝土、素混凝土、碎块等回收加工,作为三合土垫层。这样,既能减少购买黄土回填的费用,又能减少污土外运,以及减少对环境的污染。从多年来实际的修缮工程结算来看:综合的利用旧料可使修缮工程造价每平方米造价降低20%左右。
由于修缮工程具有不同于新建工程的许多特点和独特的专门技术,它在建筑施工领域内的重要地位,越来越为人们所重视。随着科学技术的发展和工程质量要求的提高,提高资源和能源利用效率、减少材料消耗;提高工程的耐久性,延长使用寿命;加强工程管理,降低不必要的消耗。重视房屋建筑的保护和维修,改善生活环境,保护和维护好各个不同历史时期建造的房屋建筑,保护和发扬有地方特色的建筑和建筑群风貌,就会为社会的可持续发展做出贡献。
作者简介:邱蓓,女,1963年出生,辽宁沈阳人,工程师。
Discusses the House Restoration Project Shallowly the Work
Qiu Bei
既有房屋加层改造的技术经济评价 篇12
对于旧房屋改造利用的技术经济评价, 国内外学者从不同角度提出了很多评判方法。由于侧重点不同, 很难对这些方法作横向比较。
(1) 尼德曼法 (Needleman) 、普夫法 (Pugh) 等不考虑社会成本和社会效益, 重点放在私人成本和效益上;
(2) 总费用法的总费用是指建筑物从勘察、设计、施工到使用中的维修管理, 直到房屋寿命期末的整个过程中所涉及的全部支付费用的总和, 由于各项费用涉及的支付时间点不同, 所以须将各项费用按实际支出的年度和贴现率折算为现值或折算为年平均费用, 各项费用的现值之和或年平均费用之和即为总费用, 利用最小支出原理, 以总费用最小或折算费用最小为评判标准。在功能相同的前提下, 总费用越小, 则技术经济效果越好。总费用法在英、美、日、荷兰和印度等国家较为常用, 但其不足之处是对功能的要求不具体, 而改造、维修或新建几种情况的使用功能的完善程度显然是不同的;
(3) 投入产出法是改造所支出的成本与收入相平衡, 即根据改造前后所得利润是否相当来评价方案的可行性。若旧房改造后, 在一定年限内由于使用功能的改善而提高租金, 可通过回收租金来回收改造投资的本利和, 那么这个方案是可行的, 反之则不可行。这种方法在我国目前低房租的条件下起不到“以租养房”的作用;
(4) 而价值工程侧重点在于找出设计一个系统、服务、产品、零件等的方法, 以提供使用者一定水平的“价值”, 价值定义为与产品的功能、式样、或声誉有关的值。在我国旧房改造的试点中一些地区趋向于价值工程法, 但其实际操作起来难度颇大, 主要原因是功能和费用之间的定量关系比较难确定, 在将功能转化为定量指标的过程中, 需要人的参与, 因此难免会带来主观性和片面性, 其推广应用还需在实践中不断完善提高。
2 本文提出的数学模型
项目的技术经济评价应将经过筛选的各方案进行经济性测算, 再结合其它因素进行详细的论证之后做出决策。如前所述, 多方案对比是适合本文中问题的方法, 但需要注意的是计算各方案的全部经济效益和费用时, 要保证各方案时间上的可比性, 遵循效益与费用的计算口径相一致原则。对计算期不同的方案进行比较时, 宜选用年等值法或年费用比较法。
目前评估项目最有效的方法是现金流贴现法。如果贴现后的收益流的现值大于支出流的现值, 说明项目是值得投资的, 项目能够挣到预期的利润。虽然很多项目是非赢利性质的, 但可以用企业经营的方式来处理非赢利性质的问题。 (1) 现金流贴现法是企业赢利分析中最有效的一种方法; (2) 这样处理能够比较客观而且方便地将一个方案的价值体现出来。
考虑两种方案: (1) 拆除新建, 拆除后新建所得房屋建筑面积为S1; (2) 改造增层, 增层后获得建筑面积为S2 (S2为新增面积和原房屋面积之和) ;为保证方案具有可比性, 方案2需补足一定量的与方案1的房屋建筑面积差额 (S1-S2) , 增加征地新建房屋建筑面积 (S1-S2) 。两种方案, 这里不计资金的来源, 二者都需要耗费一定量的劳动和服务作为投入, 是社会总成本的一部分。产出是获得一定数量建筑面积。为了简化问题, 突出主要因素, 这里不计房屋本身功能和质量的差异。因为两种方案房屋的使用寿命不同, 为了在时间上具有可比性, 保证计算口径一致, 采用等效年金法 (年等值法) 。计算方法见表1。
注:C1—拆除新建每m2分摊的投资 (元/m2) ;C2—改造增层每m2时分摊的投资 (元/m2) ;C0—征地新建每m2分摊的投资 (元/m2) ;Ml—拆除新建每m2年平均维修及管理费 (元/m2·年) ;M2—改造增层每m2年平均维修及管理费 (元/m2·年) ;M0—征地新建每m2年平均维修及管理费 (元/m2·年) ;nl—拆除新建所得房屋的使用寿命 (年) ;n2—改造增层所得房屋的剩余使用寿命 (年) ;n0—征地新建所得房屋的使用寿命 (年) ;i—年利率
其中:拆除新建总投资:旧楼鉴定评估费用、拆除费用、土渣搬运处理费用、原住户临时安置补助费用、新建工程总造价 (包括勘察设计、施工、监理、城市基础设施配套费用、新增各种管网费用及各种税费、管理费的总和) ;加层方案总投资:旧楼的鉴定评估费用、新增建的费用、原住户临时安置补助费 (有可能没有) 等;征地新建总投资:征地补偿费、新建工程总造价等。
设拆除新建对增层改造每m2建筑面积的相对经济效益为E (元/m2·年) , 则得式
E的含义是:在寿命周期内单位面积等效年金中, 拆除新建相对于增层改造的节约额。
E>0, 拆除新建的经济效益比增层改造好;
E<0, 拆除新建的经济效益比增层改造差;
E=0, 两个方案经济效益相等。
3 工程算例
长春工业大学 (原吉林工学院) 准备扩大招生规模, 但院内基建用地紧张, 因此决定将原四层砖混结构教学实验楼接建两层。原建筑面积19000m2, 根据原结构的实际检测鉴定情况, 不宜采用直接加层结构方案, 最后决定采用整体式外套框架加层结构方案。该校位于长春市南湖大路, 附近的普通住宅的平均价格在1650元/m2左右。作为方案对比, 可将拆除新建作为对比方案来揭示加层这一方案的潜在效益。加层改造方案的预算造价见表2。
加层后可增加建筑面积约11000m2, 假设加层改造后房屋可继续使用20年, 其它假设与算例一相同, 则根据本文的公式, 得拆除新建对增层改造每平方米的相对经济效益为
据此可以得出结论, 加层改造方案的经济效益要好于拆除新建这一方案。若从其它方面权衡考虑, 拆除新建的工期明显长于加层改造, 这在院内几千教职员工和学生等待使用的情况下, 加层改造的价值尤为显著。
参考文献
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【房屋改造工程】推荐阅读：
房屋改造工程合同书07-03
房屋改造情况说明05-20
房屋改造施工安全协议07-17
石结构房屋改造项目可行性研究报告07-05
房屋工程结构06-20
工程改造05-20
房屋工程造价07-02
房屋建筑工程08-10
工程节水改造07-14
加固改造工程05-25