棚户区改造项目

棚户区改造项目（精选12篇）

棚户区改造项目 篇1

一、出台背景

城市和国有工矿棚户区改造是保障性安居工程的重要组成部分, 住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、国土资源部、中国人民银行2009年联合印发的《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》 (建保[2009]295号) , 对推进城市和国有工矿棚户区改造曾提出明确要求。国务院办公厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》 (国办发[2010]4号) 也要求各地要通过城市棚户区改造和新建、改建、政府购置等方式增加廉租住房及经济适用住房房源, 着力解决城市低收入家庭的住房困难。财政部2010年2月5日《关于切实落实相关财政政策积极推进城市和国有工矿棚户区改造工作的通知》 (财综[2010]8号) 进一步从多渠道筹集和落实棚户区改造资金, 落实棚户区改造税费优惠政策等方面证明财政惠民政策的重要取向。在一系列政策中, 财政税收优惠可以至少归纳为三个层次:第一个层次是对城市和工矿棚户区改造的安置住房免税。一是免征土地使用税, 二是免征土地增值税。三是免征印花税。四是减征契税, 对个人购买经济适用住房的按1%征收契税。这是第一个层次, 税收的免征优惠。第二个层次就是对城市和国有工矿棚户区改造中的安置住房项目免收行政事业性收费和政府性基金, 包括免收防空地下室易地建设费、白蚁防治费等行政事业性收费;包括免收城市基础设施配套费、散装水泥专项资金、新型墙体材料专项基金、城市教育附加费、地方教育附加、城镇公用事业附加等政府性基金。第三个层次是作为政府对于棚户区改造中的经济适用住房和廉租住房用地实行划拨供应, 免收土地出让金。这三个层次的财税政策对促进城市和工矿棚户区的改造作用力度是非常大的。

2010年5月4日, 财政部、国家税务总局下发财税[2010]42号文《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》对于前述文件所述税收政策优惠作出更为明确的规定。

二、政策内容

《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》 (财税[2010]42号) , 对城市和国有工矿棚户区改造安置住房有关税收政策进行了明确。该通知共分八点, 涉及印花税、城镇土地使用税、土地增值税、契税等多个税种。

(一) 改造安置房用地税收优惠

1.对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。同时, 对改造安置住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。

2.在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的, 依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议, 按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。

3.按照城镇土地使用税政策规定, 在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人, 为城镇土地使用税的纳税人, 应当缴纳土地使用税。按照城镇土地使用税暂行条例规定, 由财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地和其他用地可以免缴土地使用税。财税[2010]42号规定的改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税即属于财政部的另行规定。类同于财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 (财税[2008]24号) 的第一条规定, 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房, 在商品住房项目中配套建造经济适用住房, 如能提供政府部门出具的相关材料, 可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。

4.开发商取得土地使用权, 按照《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》 (财税[2006]186号) 规定, 以出让或转让方式有偿取得土地使用权的, 应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的, 由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

5.棚户区改造项目是利用原土地拆旧返新, 一般不需要另购土地, 若全部改造均用做安置住房, 按照财税[2010]42号规定是免征城镇土地使用税的。但是通常情况下, 城市和国有工矿棚户区多是二层简易楼房、筒子楼、平房, 按照多层住宅、高层住宅开发, 建筑面积会成倍增加。开发商为追求高额回报, 不会将取得土地全部用于安置住房建设。因此, 非安置住房是一定要缴纳城镇土地使用税的。具体计算方式财税[2010]42号规定, 按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例计算, 但要提交政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议。例如, 土地面积50000平方米, 建筑面积80000平方米, 其中安置住房50000平方米, 年税额标准5元/平方米, 则开发商应缴纳土地使用税50000× (80000-50000) /80000×5=93750元。

6.开发商取得土地使用权要按照产权转移数据0.5‰缴纳印花税, 签订工程施工合同要按照建筑安装合同0.3‰缴纳印花税。同样依据财税[2010]42号规定, 可以按照改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例计算免税。该文规定同样类同于财政部、国家税务总局《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》 (财税[2008]24号) 第一条规定, 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房, 在商品住房项目中配套建造经济适用住房, 如能提供政府部门出具的相关材料, 可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印花税。至于开发商销售住房以及业主购买住房, 无论是否安置住房, 此部分印花税按照房价总额还是要缴纳印花税的。

7.企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为改造安置住房房源且增值额未超过扣除项目金额20%的, 免征土地增值税。《土地增值税暂行条例》第八条规定, 纳税人建造普通标准住宅出售, 增值额未超过扣除项目金额20%的, 免征土地增值税。对于旧房转让并没有此项规定, 财税[2010]42号突破了《土地增值税暂行条例》的限制, 且没有再强调是否为普通住宅。同时, 对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的, 免征契税。经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源具有公益的性质, 不是直接转让给个人使用。此安置房源可能用作廉租住房、周转安置住房, 但如果继续转让, 则购买人按照财税[2010]42号文第四条规定还要缴纳契税。

(二) 个人购改造安置房享优惠

个人首次购买90平方米以下改造安置住房, 可按1%的税率计征契税;购买超过90平方米, 但符合普通住房标准的改造安置住房, 按法定税率减半计征契税。

个人取得的拆迁补偿款及因拆迁重新购置安置住房, 可按有关规定享受个人所得税和契税减免。这里的规定从《财政部、国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知》 (财税[2005]45号) 可以找到依据。该文规定:1.对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款, 免征个人所得税。2.对拆迁居民因拆迁重新购置住房的, 对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税, 成交价格超过拆迁补偿款的, 对超过部分征收契税。

(三) “棚户区”和“棚户区改造”的界定

财税[2010]42号所称棚户区是指国有土地上集中连片建设的, 简易结构房屋较多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、基础设施简陋的区域;棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿棚户区改造规划的建设项目;改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。

棚户区改造项目 篇2

天水市麦积区建设局：

拟改造项目位于天水市麦积区桥南副食品综合市场，宗地四址“东至凤凰路、南至盛鑫贸易公司、西至麦积区工商分局、北至102号道路”，该宗地占地面积约10亩（项目暂命名为广丰〃凤凰公馆），该片区房屋建于1994年，主要以砖混结构为主，基础设施不完善，很多房屋年久失修，线路老化等，随时存在巨大的安全隐患。

鉴于以上情况，依据《关于印发天发改投函字（2011）11号批文、天政办发（2012）184号文件》中关于项目熟化报批程序的要求，特此申请该项目列入天水市棚户区改造行列，恳请批准为盼。

请单位：甘肃广丰房地产开发有限公司天水分公司

棚户区改造存在的问题研究 篇3

关键词：棚户区；棚户区改造

中图分类号：F29文献标识码：A文章编号：1671-864X（2016）09-0058-01

一、棚户区概述

（一）棚户区概念。

棚户区是指城市建成区范围内，人口密度高，建筑年代久远，建筑密度大，容积率大，通风、采光条件差，住宅区内道路狭窄，安全性差，基础设施陈旧，配套设施不完善、治安和消防隐患大、环境卫生脏、乱、差的区域。

棚户区包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有垦区四种类型。

1.城市棚户区。城市棚户区，是指城市规划区范围内，简易结构的房屋、这些房屋建筑密度较大，使用年限久，质量差，抗灾性差，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。

2.国有工矿棚户区。国有工矿棚户区是指在国有土地上建设，由国有及国有控股工矿企业经营管理的，居住质量差、建筑密度大、建筑年代久远、基础设施和配套设施不完善的集中连片区域。

3.国有林区棚户区。国有林区棚户区是指各国有林区范围内破旧平房集中连片、泥草房和危房面积超过 50%，基础设施不齐全、治安和消防隐患大、环境卫生差，低收入家庭户数较多的居民点。

4.国有垦区。国有垦区是指各国有垦区范围内，破损严重、房龄超过四十年的房屋以及土坯、泥草结构的居民住房；建设部门认定的危房；基础设施配套不全，公共排水、供气、消防等设施达不到规定标准，存在严重安全隐患的房屋；破旧平房集中连片、危房面积超过50%的居民点。

（二）棚户区改造的意义。

1.能够有效改善居民的住房条件。住房制度改革以来，房地产开发发展迅速，人民群众通过购买商品房来改善居住环境和条件，由于棚户区居民绝大多数都属于低收入困难群体，他们改善居住条件的能力有限，通过棚户区改造，能够有效解决困难群众想要改善居住环境的住房问题，从而增强社会凝聚力，促进社会和谐稳定。

2.是推进城市化进程的必然要求。棚户区都是破旧平房，土地利用率很低，通过改造可提高建筑容积率2至3倍，同时提高了土地使用价值，盘活了存量土地，为城市发展提供了空间。因此，棚户区改造不仅完善了城市功能，改善了居民的居住环境，而且完善了城市基础设施条件，提升了城市的形象和品位。

3.是落实房地产宏观调控的有效途径。棚户区改造一方面解决了棚户区居民的住房条件，另一方面还直接增加了住宅土地供应，增加了住宅有效供给，缓解了住房供需矛盾，稳定了住房价格。另外，棚户区改造还能带动建筑业、建材业等相关产业的发展，为调整产业结构、扩大内需也做出了积极的贡献。

二、棚户区改造存在的问题

（一）资金匮乏问题。棚户区改造面临的最大问题就是资金短缺问题。棚户区改造涉及拆迁、征地、安置补偿等多个方面，这些方面都需要大量的资金支撑。而目前棚户区改造的资金来源主要是棚户区改造专项资金，通过土地储备和实施主体自筹这三个方面，但各自都有一定的局限性。例如，棚户区改造专项资金，给付的审批流程长，资金实际到位的周期长，导致了该政策的使用力度大大减弱。

（二）人口安置问题。对棚户区人口的安置工作是改造工作的重中之重。在实际工作过程中，由于安置人口的标准难以界定，有的不在棚户区范围内的人口也纳入到了整体范围，棚户区改造的信息公开和区域统筹管理工作不到位，给了部分人投机行为，从而导致安置房供不应求。另一方面，棚改安置房很多都出现了质量问题，由于开发商为赚钱牟利，尽可能的降低建造安置房的成本来获取利润，忽视民众利益，而政府监管部门的职能缺失和不作为也是导致安置房质量出现问题的原因。

（三）环境保护问题。生态环境保护是棚户区改造中容易忽视的方面，一些棚户区改造项目在进行中出现建材垃圾随意堆放，尘土弥漫，给改造区附近的居民生活带来了影响，使“惠民”变成了“扰民”。一些棚改安置房新建社区的绿地面积也不符合最低要求标准。

三、棚户区改造的对策建议

（一）拓宽融资渠道，缓解资金压力。拓宽融资渠道，一方面可以吸引保险资金积极参与支持棚户区改造建设，提高社会资本参与棚户区改造的积极性。另一方面，政府可以通过完善棚户区改造融资的配套支持政策，建立起更好的激励机制，如完善各种财税优惠政策，简化审批手续，为企业推出更多补偿和担保措施以吸引更多社会资本为棚户区改造提供资金支持。

（二）采取货币化补偿安置模式。货币化安置，是指在拆迁住宅房屋中，拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款，由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式。这一方式运用在棚户区改造中，将会避免出现安置房由于各种原因出现质量问题，同时居民还可以根据自身需要购买房屋，方便了群众，也提高了政府的工作效率。

（三）完善社会保障制度。完善社会保障制度，建立一个广覆盖、保基本、多层次、可持续发展、覆盖全体市民的社会保障体系对棚户区改造有着极大的影响。完善社会保障主要是解决棚户区改造以后居民的住房和就业问题。

（四）加强棚户区改造的监管。加强对于棚户区改造过程中关于保障性住房建设准入机制的监管、棚改资金的监管以及棚改安置房质量的监管。政府在棚户区改造中处于主导地位，必须加强工程质量监督管理，确保回迁安置房屋的建设质量，定期对棚户区改造项目工程质量进行督促检查，同时成立棚户区改造领导小组或各部门的联席会议制度，在明确实施主体的基础上，政府各有关部门要统一思想、协调配合、形成合力，共同推进棚户区改造，地方政府还可以将棚户区改造工作纳入政府目标考核的内容，明确实施过程中的责任单位和责任人，并建立棚户区改造监察制度。

参考文献：

[1]张道航.地方政府棚户区改造的模式及方略.[J].福建行政学院学报.2010第1期

[2]赵阳洋.新常态下棚户区改造融资模式与风险防范措施探究.[J].河北金融.2015.09

[3]刘晶.北京市棚户区改造模式与管理研究.[D].2015

棚户区改造项目 篇4

关键词：棚户区改造项目,ISM模型,风险因素,可达矩阵

棚户区改造项目在全寿命周期中会受到许多风险因素的消极影响, 如果对风险因素不加以有效控制, 风险因素在一定时点下相互作用, 会使改造项目延缓、费用超支, 甚至导致棚改项目失败, 理清这些消极因素彼此之间的错综复杂关系对于进行风险管理有着很好的推进效果。为此, 本文引入ISM模型, 对棚户区改造项目风险因素之间的相互依赖、相互制约关系进行深入分析, 希望能从本质上将影响棚改项目的风险因素进行层次结构归类, 以区分哪些因素是直接的、哪些是间接的、哪些是根本的, 从而有针对性地对棚户区改造项目风险因素的控制制定相应措施, 对棚户区改造项目在后续实施过程中规避风险有着重要指导意义。

1 解释结构模型法 ( ISM)

1. 1 ISM工作原理

解释结构模型 ( Interpretative Structural Model-ing, 简称ISM) , 是由美国J Warfield教授于1973 年创立的一种分析方法, 它采用图论中的关联矩阵原理对社会经济等复杂系统的整体结构进行分析, 应用有向图来描述系统各要素间的关系[1 - 2]。ISM模型作为一种系统模型, 表示的是要素的集合体, 其特点是将复杂系统按一定方法分解为若干子系统, 并结合人的实践经验和知识, 在计算机帮助下, 最终构成一个多级递阶、层层递进的结构模型, 使系统内部各要素之间的相互关系一目了然、所处地位清清楚楚, 如图1 所示, 应用领域十分广泛[3]。

1. 2 ISM实施步骤

ISM作为一种系统结构建模方法, 不仅可对系统要素选择的合理性进行分析, 还可对系统要素及相互关系影响系统总体等问题进行分析[4 - 5]。其分析思路如下:

( 1) 提出问题, 确定系统要素。搜集和整理系统的构成要素, 采用专家讨论等方法设定某种必需考虑的二元关系, 形成一时模型, 得到系统要素集S:

( 2) 判断要素集中每个要素之间是否存在直接二元关系, 所有直接的二元关系都用邻接矩阵A = ( aij) M × N来表示, 其中aij定义为:

( 3) 根据推移律特性, 采用以下公式计算可达矩阵M:

式 ( 3) 、 ( 4) 中矩阵的乘法满足布尔代数运算法则, I是单位矩阵。此算法的本质是对A加上I后, 按布尔代数运算法则进行自乘, 直到某一幂次后所有乘积都相等为止, 可达矩阵就是此相等的乘积。

应用可达矩阵M, 采用以下方法求得可达集R ( Si) 、前因集A ( Si) 和共同集R ( Si) A∩ ( Si) , 有:

R ( Si) = { Si| Mij= 1; } , 表示从因素Ni出发可以达到的全部因素的集合, 可以通过可达矩阵M的第i行上数值为1 的列对应的因素来求的。

A ( Si) = { Sj| Mij= 1 } , 表示可以到达因素Ni的全部因素的集合, 即可以通过可达矩阵M的第i列上数值为1 的行对应的因素来求的。

R ( Si) ∩A ( Si) 表示R ( Si) 和A ( Si) 的交集, 当R ( Si) ∩A ( Si) = R ( Si) 时, 如其它因素能达到该因素, 而该因素不能到达其它因素, 则该因素是最高级因素。

( 4) 建立可达矩阵划分和结构模型, 包括区域划分、级间划分和建立递阶解释模型。

( 5) 根据系统涉及的理论和经验等相关知识, 对多级递阶有向图进行解释, 得到ISM模型, 根据模型对系统要素进行多级层次分析。

( 6) 将模型、多级层次分析结果与已有的意识模型进行比较, 如果不相符合, 返回步骤 ( 1) 对有关要素及其二元关系和ISM模型进行修正。

2 棚户区改造项目风险影响因素分析

棚户区改造项目是一个大型复杂系统, 具有显著的不确定性, 受许多风险因素的影响, 其中有直接的、也有间接的, 有显性的、也有隐性的, 有预知的、也有难以预料的, 且各种风险因素之间存在纵横交错、盘根错节的关系, 风险因素所造成损失后果的严重程度也不尽相同, 这就要求必须选用合理的方法对棚户区改造项目风险因素进行正确而合理的识别。而建设工程中常用风险识别方法不能有效识别棚户区改造项目风险因素, 为此, 采用特征映射理论[6 - 8], 从棚户区改造项目的特点出发, 通过专家调查法, 最终得到棚户区改造项目实施中存在的3 大类、10 小类风险因素, 如表1 所示[9]。

3 工程实例分析

现以南昌市利子街棚户区改造项目为例, 采用解释结构模型法对该棚改项目风险系统进行分析。该棚户区改造项目位于朝阳中路以北、新洲路以西、朝新路以东、 西河滩路以南, 总占地面积14. 25hm2, 拆迁户数为1 215 户, 总拆迁面积为13. 4 万m2, 涉及5 家企事业单位。该地区多为20世纪50 ~ 70 年代速成的不成套住房, 住户多为困难户, 房屋大部分早已破坏, 且此处地势低洼, 基础设施缺损, 道路狭窄, 人口稠密, 自然板房多, 垃圾随街乱弃, 存在严重的脏、乱、差现象和各种安全隐患。利子街棚改项目于2010 年7 月正式启动, 原计划2012 年6 月全部完成, 但至2012 年7 月项目还在土建施工中, 预计2013 年全部完工, 届时拆迁居民可全部回迁。通过棚改, 寄望改善棚改居民的住房条件, 完善此区域基础设施, 提升城市活力和改善城市品质。

3. 1 棚户区改造项目风险因素ISM模型的构建

由表1 可知, 影响棚户区改造项目的风险因素分为3 大类、10 小类共41 项具体因素, 共同构成了一个风险因素集合。这些风险因素之间并不是孤立的, 各因素与它所直接影响的因素之间存在着直接或间接的影响。选取棚户区改造项目风险因素10 小类作为本实证研究对象, 通过构建改造项目风险因素ISM模型来清晰说明利子街棚户区改造项目风险因素之间的相互层次结构关系, 如图2 所示。

构建棚户区改造项目风险因素ISM模型之前, 首先设S为棚户区改造项目总风险, 则影响S的各个风险因素分别是: 政策法规风险S1; 行政管理风险S2; 市场风险S3; 社会风险S4; 自然风险S5; 拆迁风险S6; 技术风险S7; 施工风险S8; 资金风险S9; 管理风险S10。ISM模型的构建步骤如下:

( 1) 提出问题, 确定系统要素。分别向南昌市棚改领域相关专家发放调查问卷和进行当面访谈, 对问卷和访谈结果进行汇总, 经反复研究, 最终确定出一个较为合理的棚户区改造项目风险因素相互关系表, 结果如表2 所示。表中: ∨表示行风险因素影响列风险因素, ∧表示列风险因素影响行风险因素, × 表示行、列位风险因素互相影响, 空格表示行、列风险因素互相没有关系。

( 2) 建立邻接矩阵A。根据表1 中的风险要素关系, 可以把利子街棚户区改造项目风险要素的逻辑关系用邻接矩阵A来表示, A的行列因素数相同。矩阵A中, 1 表示行因素对列因素有影响, 0 表示行因素对列因素无影响或影响可以忽略不计。为防止在后续进行区域划分时可达集和先行集出现空集, 特在此将邻接矩阵对角线上的0 全部变为1, 并在后续区域划分时给以修正, 不影响结果的准确性。邻接矩阵A如下:

( 3) 建立可达矩阵M。对邻接矩阵A采用公式 ( 3) 、 ( 4) 进行计算, 求得到可达矩阵M。由于数据量大, 为方便计算, 利用Matlab软件编程进行运算, 求得可达矩阵M:

(4) 区域划分。将可达矩阵M中各风险因素分解为不同的区域, 并判断其相互之间的连通关系。对可达集R (Si) 、先行集A (Si) 进行计算, 最后再根据以下公式计算因素的集合L1:R (Si) ∩A (Si) =R (Si) 。

L1中的元素有如下特征: 从其它因素可到达该因素, 而从该因素则不能到达其它因素, 同属于一个集合L的因素表明其同属于一个层次。然后从可达矩阵M中删去对应L1中因素的行、列, 得到矩阵M', 对M'重复上述操作, 可依次确定L2, L3, …, 直至完成所有因素的级位划分。按照以上步骤, 根据可达矩阵M对棚户区改造项目风险因素进行区域划分, 通过第一次计算获得可达集R ( Si) 、先行集A ( Si) 和R ( Si) ∩ A ( Si) = R ( Si) , 如表3所示。

根据表3 可确定出第一级因素集合L1, 其中包括S2、S7、S8共3 个风险因素; 重复计算, 并对结果进行局部修正, 最终将10 个因素分配在3 个级别上。因篇幅限制, 本文只列出一次计算过程, 其余计算过程从略。最终确定的因素级位划分如下:

这四层因素集中反映了影响利子街棚户区改造项目风险的因素, 它们之间的层次关系形成了有一定逻辑关系的影响因素链。根据矩阵表征的关系, 用有向图连接相邻级别间的因素, 便得到了如图3所示的层次结构图, 该图清晰地反映出各级别因素间的相互关系。

3. 2 棚户区改造项目风险因素ISM模型的分析

根据上节求解得到的层次结构图, 将对应棚改项目的风险因素名称填入, 可以得到南昌市利子街棚户区改造项目风险递阶解释结构模型, 如图4 所示。通过ISM分析, 可将影响利子街棚户区改造项目的10 个风险因素划分为三个层次, 第一层包括行政管理风险、技术风险和施工风险; 第二层包括市场风险、社会风险和自然风险; 第三层包括政策法规风险、拆迁风险、资金风险和管理风险。

由图4 可知, 这10 个因素之间具有相互影响关系, 解释结构模型中的箭头表征了因素之间的关系, 有向图将因素连接形成链状结构、层层递进。从图4 还可知, 并非所有因素之间都具有 “影响” 关系, 有 “影响”关系的因素之间会形成因果反馈链。对利子街棚户区改造项目风险因素ISM模型进一步分析如下:

第一层因素是与棚户区改造项目失败密切相关的显性原因, 属于直接原因。棚户区改造项目的顺利实施在很大程度上取决于政府的改造力度和支持程度, 有了政府的支持作保障, 施工的成败就直接决定了改造项目的程度, 但在具体的实施过程中还需考虑采用施工技术的合理性等因素。因此, 行政管理风险、技术风险和施工风险这三者就共同构成了影响利子街棚户区改造项目成败的直接原因。

第二层的所有因素是影响改造项目的间接原因, 但是对棚户区改造项目影响的后果不容忽视。市场风险、社会风险和自然风险在一定程度上可统一归纳为影响改造项目的外部环境因素, 这些因素并不能直接阻止改造项目的实施, 但其产生危害的后果达到一定程度的时候便会影响棚改项目。

第三层因素是影响棚户区改造项目成败的根本原因。政策法规是从国家层面对棚户区改造长期进行提供的最有利保障, 因为大多数的棚户区改造项目达不到收益平衡, 必须靠国家的资金扶助才能进行, 如果棚户区改造得不到国家政策的支持和倾斜, 那就注定了棚改项目必然走向失败。拆迁也是影响棚户区改造失败的一个根本原因, 不能如期按照既定的目标完成拆迁任务将严重影响到后续的一系列改造阶段。同时, 棚户区改造项目的正常进行必须要有充足的资金做保证。此外, 项目管理是从行为上、实体上通过一系列人的活动将改造项目付诸实施的过程, 高效的项目管理可以避免或减少各种风险因素对棚改项目的影响, 合理约束有关参与人的行为, 确保改造项目正常完成。

4 结论

对于棚户区改造项目而言, 在进行风险管理同时了解不同风险因素之间的相互关系是十分必要的。通过ISM模型分析出影响棚户区改造项目风险发生的直接、间接和根本的因素, 为该类项目风险管理提供了参考, 也开辟了分析棚户区改造项目风险因素之间相互关系的一个新思路、新方法, 具有很强的实际应用性。但也要认识到, 该法是建立在主观定性分析的基础上, 并没有具体体现各个风险因素对整个棚户区改造项目的影响程度大小, 具有一定的主观性, 在后续研究中可考虑结合其它算法, 如可拓方法、模糊数学、蚁群算法等, 构建便于客观量化的棚户区改造项目风险系统分析模型。

参考文献

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棚户区改造开发项目建议书 篇5

第一节 项目的背景及由来

*区作为历史名城－*市的主要门户和市辖城区，凭借其秀美的山水风光，舒适的自然环境，将*市装扮成一个花团锦簇的秀美之城。

*区*街道原属*老城区，城市建设的设施完备，人口密集，但居民住房多数因历史原因造成了居住环境差，房屋是危房，道路是市场，迫切要求予以改善；*区委、区政府和*街道办事处对本改造项目高度重视和大力支持，审时度势，及时抓住发展机遇，将改造该区域列入重要议事议程，投资兴建一个融商贸、居住于一体的富有现代化气息的住宅区。

*棚改项目位于*区*，拥有优越的地理位置，良好的人文环境，置身国道旁，远眺湘江北去。项目建成后将成为改变河西城市面貌，提升城市品位，提高市民居住质量和改善生活环境的一个亮点工程，成为市委、市政府的“东大门”。

第二节 项目简介* 棚改项目隶属于*区*街道办事处，北临*路，东接高新技术开发区，西邻*社区，南临*路。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约654亩。

项目建设主要以高层公寓为主，配备道路、绿地、生活设施等基础建设，强调“以人为本”的原则，实现商业贸易、房产开发、居民安置的三大功能，导入专业化的园林规划，“窗口”风格建筑设计，人性化的户型设计。项目建成后，必将*塑造成为一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”。

第三节 主要经济指标

序号 指标名称 单位 指标 备注

总用地面积 亩 654

总建筑面积 万平方米 109

居住建筑面积 万平方米 107.9

公共建筑面积 万平方米 1.1

容积率 2.5

绿地率 ％ 42

总投资 万元 162383

销售收入 万元 198620

利润总额 万元 25114

投资利润率 ％ 15.4 静态投资回收期 年 6.47 不含建设期

第四节 结论与建议

1、结论

随着市委、市政府西迁，基础设施的建设及其它配套服务的加强，本区开发的增值潜力巨大，市场前景广阔。*棚户改造项目在改变原有城区旧貌的同时，也使区域内的经济发展得到提高，人们生活水平上升，城市建设加快前进步伐。项目的经济效益、社会效益和环境效益十分显著，具有良好的开发前景。

2、建议

1）本区周边交通条件优越，生活配套设施齐全，南邻*，具备舒适宜人的居住环境。项目建设过程注重与环境的协调，达到合理统一。

2）项目的拆迁量较大，牵涉的住户很多，工程开始时要慎重考虑居民的安置问题，以免拖延建设进度，影响全部施工。

第二章 项目建设的必要性与意义

1、房地产业的发展促使国民经济稳定发展，提高国民收入

房地产业是从事房地产开发建设、经营管理和综合服务等社会经济活动的第三产业部门。它是国民经济的基础产业和先行产业，具有高附加值性和对相关产业的导向性，在许多国家，房地产业是国民经济的支柱产业。

在任何国家和地区，房地产业都为其国民生产和生活提供大量必须的生产资料和生活资料，房地产兴旺发达，其经济也就欣欣向荣；房地产业衰退落后，其经济形势也就不容乐观。因此，要保持某地区社会经济的长期稳定发展，房地产业是必须大力发展的产业。

房地产业的发展与国民经济的发展密切相关，一方面房地产业是社会经济和现代化城乡建设事业发展的产物，没有发达的社会经济基础、没有较高的社会生产水平和国民经济的基础支撑，就没有发达的房地产业；另一方面，房地产业是国民经济的基础产业、先导产业和导向性产业，能为社会经济发展和人民提供必须的生产资料和生活资料等物质基础，两者的关系是相辅相成、紧密相连的。

2、项目建设与全省的发展目标和*市的规划思想相一致

2001年至2005年，*将以加快发展为主题，以结构调整为主线，以改革开放和科技进步为动力，以提高人民生活水平为根本出发点，加速工化业、城镇化和信息化进程，加快产业结构调理,积极发展房地产业，加快与国际经济对接和融合，提高国民经济整体素质和竞争力，全面建设小康社会，推动农业大省向经济强省跨越。根据国家产业政策和未来走向，结合*实际情况，未来15年*招商引资的战略重点之一是以旧城改造、小区建设、安居工程为主体的房地产业。

到2005年GDP达到5700亿元，人均8450元。财政总收入500亿元，三次产业结构调整到15:44:41。城镇居民和农民人均可支配收入分别达到8320元和2740元。未来5年，我省将以沿湘江1200平方公里区域为核心，构筑一个集高新技术产业、商贸金融、高档住宅、旅游休闲为一体的沿江经济风光带，经过努力，力争使*市发展成为华中地区的又一个重镇。

3、项目建设符合市政府的棚改改造政策

该项目的开发符合市政府（2001）12号文件规定的棚改改造政策，以“居者有其屋”为主要目标，配合国家房改政策精神，本着“多层为主、密度适中、高层点缀、环境优美、有利生产、方便生活”的原则，实现住宅建设小区化、小区规模化。

本区作为*市的旧城区，以其深厚的历史沉淀，一直承载着*的城市中心区功能。随着国家改革开放政策的逐渐深入、社会的进步、经济体制与增长方式的转型，旧城区承载的职能逐渐多元化、复杂化。旧城区城市更新过程不仅可改善其基础设施，更显著的是随着房地产市场的开放，城市土地有偿使用制度的实施，土地级差效应的发挥，优化了土地利用结构，提高了其综合服务功能。加快旧城改造，将村镇改造与村镇居民点建设纳入城市建设的长远计划，可使城市功能布局更趋合理。

4、项目建设可改观旧城住房面貌，优化人居环境

随着旧城区棚屋的改造、拆除，*市建成了一批经济适用房和廉租房用于安置拆迁户，目前已有10万户、20多万的原棚户居民从低矮、潮湿、破旧的棚屋，搬进了配套设施完善、环境优美的居住小区。3年来，共投入资金近20亿元，已有310多万平方米的棚屋被拆除改建。棚户改造大大改善了*市中低收入和困难群体的居住环境，提高了他们的生活质量。两年前还是一片低矮破旧棚户的*地段，如今已是大厦高耸、新房成片，成了城市的一大景观。

棚户改造还为城市道路和基础设施建设腾出了空间，更全面拉动了*市的经济增长、激活了*房地产市场。如今，*的一个个社区、一条条街道变得视野开阔、呼吸通畅，市民生活环境得到了进一步的改善。对*城建来说，*完成了过去十年、甚至几十年都不敢想象的变革；但对*而言，另一个时代正在开始，建成一个“繁荣的经济强市、开放的窗口城市、文明的现代都市、秀美的山水名市”。

第三章 市场分析

1、我国加入WTO对全省房地产业进一步发展创造巨大空间

我国于2001年12月11日加入WTO，将对全国的国民经济产生重大而深远的影响，同时也对作为国民经济支柱产业的房地产业产生巨大的影响。根据WTO的要求和我国的承诺，入世后，房地产业、房地产中介业、服务业、金融业、保险业等行业都将开放，这将为我省房地产业创造发展空间。

入世后，国外投资和国外产品的进入将会增加，从而导致更多的外国公司进驻我省各城市，必然增加房地产的需求，特别是对外销房、高中档写字楼、宾馆、商场、厂房等非住宅房屋的需求。随着关税的降低和就业及居民收入的提高，居民的日常开支将降低，转而增加到住房消费开支上，使住宅类房地产需求上升；在短期内，由于进口建材、建筑物设备等关税的下降，从目前的30％下降到10％左右，将导致房地产建筑成本明显下降，进而导致房价下跌。国外房产中介服务、金融业和外资保险业的进入，将极大促进我省房地产中介服务水平，丰富和发展房产金融业务，开展多项保险业务，拓宽险种，使房地产市场更加活跃。

2、我省经济环境良好为房产发展提供了机遇

改革开放以来，*省的社会经济就一直持续稳定的发展，使我省综合实力大大增强，社会生产力、国民收入、人民生活水平也有极大的提高和改善。2001年，第三产业特别是文化、旅游、信息和房地产等新兴产业继续快速发展；全省财政收入完成361.56亿元，增长10.03％；全省农民人均纯收入2299元，增长4.7％，城镇居民人均可支配收入达到6780元，增长9%。良好的经济运行环境、持续增长的国民经济、快速提高的国民收入，为我省房地产业的发展提供了极好的发展基础、可靠的财政资金支持和巨大的发展空间。经济越发展，所需的房地产也就越多；人民收入水平越高，改善住房条件的愿望就越强烈，有效需求也就越大，房地产中的主要领域住宅市场发展的机遇和空间也就越大。

3、我省的商品住宅进入一个新的换代期

随着新世纪的到来，由于国力增强，人们生活水平的普遍提高，对住宅开始了从量的需求向质的需求转变，追求质量好，品质高的住宅已成为新世纪不可阻挡的趋势。

全省住宅商品化市场日趋成熟，不同需求的档次已经拉开，而其中的中高档住宅已率先进入换代期，由于房贷政策的不断完善，买得起好房子的人越来越多，这是换代住宅开始形成的市场基础。

从旧有住宅的布点看，有相当一部分已过早地进入了淘汰期，有的房屋甚至出现墙体开裂、渗水，屋顶漏水，阳台倾斜，钢筋外露等安全隐患，这也是与经济不发达，早期建造的住宅一次投资过低使得住宅寿命下降有关，换代是不可避免的。而且，建材和建筑部品的短缺状况已结束，品种和类型的多样化有力支持了住宅的升级换代。

4、河西新城房产市场空缺大，具有极佳的开发优势

商品房的贫乏，既是河西的遗憾，也是巨大的商机。不见得高层塔楼就是高档房，河西作为山水城区，为了不破坏生态景观，建设高度将受到严格限制，以后可能还是以多层或小高层为主，这是受人青睐的产品。一位资深业内人士指出，即使经济房也能开发Townhouse(联排别墅)。这种住宅产品既属于城市范畴又不居于闹市中心，既交通方便又亲近自然，密度较低，花园不大，但每家均有，居住品质高。在国外，Townhouse这种多层联排式住宅其实是一种很普通的住宅，但到了国内，安上个联排别墅的名份，竟成了富人的窝儿。其实专家认为Townhouse也可做到质优价廉，在河西新城应占有一席之地。

河西居民的消费水平略低于河东，作为城市建设重要内容的商品房，面临本区内有效需求不足的问题。但是，如果眼光稍微放远一点，河西有河东无法媲美的阳光、青山、绿水、新鲜空气。据有关数据表明，河西*的绿地覆盖率已达到45%，空气负离子含量远高于河东3个公园，还有湘水及山景构成的环保空间，这些现代人梦寐以求的家居条件，无疑也在时刻诱惑着*人。

第四章 项目的市场定位

项目建成后，将形成三大功能：

一是商业贸易功能

商贸市场，是贸易商品和生产产品流通的主要载体。在市场经济条件下，本区开展商贸业开发，既占有广阔的商贸市场，可形成一定规模的商贸营销渠道与网络，又能有效地促进商贸流通，进而促进全区经济的发展。

二是房产开发功能

项目拟建部分中、高档住宅，以经济、美观、人性化的设计，倡导全新的居住理念，吸引更多的人口前来入住，打造*区的舒适住宅环境和河西新城的住宅家园。

三是居民安置功能

通过良好的周边环境、优质的生活配套服务，解决拆迁居民的安置问题，满足居民的住房需求，提高当地居民的生活质量和居住条件，形成高起点、高品位、高质量的住宅区，改变现有面貌，成为河西的一个亮点工程。

第五章 项目的选址条件

1、地理位置

*棚改项目隶属于*区*街道办事处，北临*路，东接高新技术开发区，西邻*社区，南临*路。项目选址地周围没有污染性强的厂矿企业及洪涝灾害等安全问题，总占地面积约654亩。

2、气候条件

项目所在地属于亚热带季风性湿润气候，四季分明，夏季约124天，冬季约100天。

年平均气温 17.2℃

最热月份 <七月> 29.3℃

最冷月份 <一月> 4.7℃

极端最低气温 －11.3℃

极端最高气温 40.6℃

年平均降雨量 1394.5㎜

年降雨日 148天

无霜期年平均 275天

全年主导风向 西北风

平均风速 2.7m

全年日照时数 1677.1小时

3、土壤、地质条件

本地土壤土层深厚，酸碱度为中性，质地为沙质土壤，略呈粘性；*地区表层为第三纪红土，红砂岩以及第四纪冲积层，从工程地质条件考虑，红砂岩风化残积物和亚粘土层均为良好的地基基础持力层。

4、交通条件

*区内东西向公路有*高速公路，*路；南北向有*，*，绕城高速公路。项目原属老城区，*棚改区周边的城市道路干线纵横布局，交通条件四通八达，北接*路，南靠咸嘉湖路，市内多个公交站点设置于此，与区内外及整个*市的联系十分方便。

5、供电、供水、供气条件

项目的东部紧靠市电力局、城西供电局，完全能保证全部居民及经营部门的电力需求。

*市政自来水管网已铺设至此，附近布局有四水厂，本区有三水厂，水量充足。

煤气管网铺设至市委、市政府新址，距本区不远，供应有保障。

6、邮电、通讯条件

本区域的光缆线路，电信电缆的长途和程控线路，移动、联通的信息网的覆盖面都达到了城市建成区的标准，尤其是电信宽带网络已延伸到此。

7、其它条件

区域内配套设施齐备，服务项目完善。现桐二社区南部有*，居住环境极佳；整个区域周围学校、银行、医院等管理服务机构一应俱全。

第六章 项目的建设方案

第一节 项目建设的原则

1、项目要贯彻“以人为本”的原则。项目要把生态环境与人文环境放在重要的地位，使居民更多地接近自然环境，营造安定、健康、和谐的社区环境。

2、项目要贯彻“高效、便捷”的功能原则。从规划到建设，从交通到绿化，都要突出以人为本的思想；各区域和功能空间之间形成高效、便捷的网络，要结合人们对生产生活的需要。

3、项目要贯彻“可持续发展”的原则。项目要把生态、环保放在重要的地位，从宏观规划到微观设计、具体技术的采用都要坚持可持续化发展要求。

4、项目要贯彻“适用、经济、在可能条件下注意美观”的原则。突出*文化，创造建设品牌，成为棚户改造样板工程。区内建筑力图实现精致、典雅，具有美感。

第二节 项目的建设内容

本项目所处地域属于*街道办事处，占地面积43.6万平方米，临*路全长400米，北部紧贴*路，位置优越，开发前景十分乐观。

项目主要建设高层公寓，采用专业化的园林规划，“窗口”风格建筑设计，人性化的户型设计。初步拟定将原来的三个社区建成高层公寓，*社区一层为连体大市场；而且住宅区内修建通达各个区间的硬化道路，配备适度的绿地花园等建设。

第三节 项目建设规模

1、项目占地面积为占地面积：654亩（43.6万平方米），其中A区220亩，B区434亩。

2、容积率暂定为2.5，规划开发面积109万平方米，其中住宅面积107.9万平方米（约占开发面积的90％），商业铺面1.1万平方米（含连体大市场，约占开发面积的10％）。

3、小区道路面积6.9万平方米，绿化面积18万平方米，绿化率42％。

4、土地654亩，拆迁房屋约18万平方米；

第四节 项目实施计划或进度

按照基本建设程序，项目建设进度拟定如下：

1、2003年9～10月内完成项目的项目建议书、可行性研究报告的编制及报批； 2、2003年11～12月内完成初步设计、论证及立项审批等手续，组建管理机构； 3、2004年1～4月内完成施工图纸、设备定货施工准备； 4、2004年5～12月内完成项目第一期工程的土建施工；

5、2005年1～4月内完成项目第一期工程的设备安装；

6、2005年5月项目第一期工程的竣工验收； 7、2005年6～12月内完成项目第二期工程的土建施工；

8、2006年1～4月内完成项目第二期工程的设备安装；

9、2006年5月项目全部工程的竣工验收。

第七章 投资估算与资金筹集

第一节 投资估算

1、项目投资估算依据

1）参照*市近期同类工程实际造价资料估算；

2）参照国家的有关政策估算；

3）预备费（不可预见费）按5%估算；

2、投资估算

1）前期费用

①土地获取成本

40万元/亩×654亩＝26160万元

②拆迁成本

1000元/平方米×18万平方米＝18000万元

③工程勘查设计

18元/平方米×109万平方米＝1962万元

④报建费

拆迁面积18万平方米×15元/平方米＝270万元

⑤合计：46392万元

2）工程建安费用

①建安费

800元/平方米×109万平方米＝87200万元

②水电配套工程（包括水电工程和增容）

50元/平方米×109万平方米＝5450万元

③小区道路绿化配套工程

50元/平方米×24.9万平方米＝1245万元

④工程监理费

109万平方米×800元/平方米×1％＝872万元

⑤合计：94767万元

3）项目建设投资

项目建设投资为141159万元

第二节 资金筹措

项目建设所需141159万元，建设资金按“谁投资、谁经营、谁受益”的原则，招商引资解决。

第八章 经济效益估算

第一节 成本估算

1、成本估算：

名称 金额（万元）备注

开发建设成本 141159 管理费用 4235 按建设成本的3％估算

预备费用 7058 按建设成本的5％估算

销售费用 9931 按总收入的5％估算

总成本费用 162383 1、2、3、4项之和

经营成本 14166 2、4项之和

2、项目总投资：

项目建设总投资费用：162383万元。

第二节 营业收入与营业税金

1、销售收入估算：

1）住宅：107.9万平方米×1800元/平方米＝194220万元

2）商铺：1.1万平方米×4000元/平方米＝4400万元

合计：198620万元

2、销售税金及附加估算

根据现行财政制度，项目须缴纳5％的营业税，城市维护和教育费附加分别按营业税的7％和5％征收。总销售税及附加为11123万元。

第三节 利润估算

项目年利润总额为25114万元,上交所得税8372万元。

销售利润率 12.7％

投资利润率 15.4％

投资利税率 22.3％

第四节 静态投资回收期 总投资 162383

投资回收期＝ ＝

利润总额 25114

＝6.47年<不含建设期>

第九章 社会环境效益分析

1、产业效益

项目建成后，进行住宅、商铺的销售，预计年销售收入可达198620万元。棚改区每年将创利润25114万元，可搞活当地市场，促进当地人们增收。建设的住房、店铺等不仅可以满足原来居民的居住、生活之需，还可以面向整个*区及*市的市场，甚至辐射到周边其他地区。

2、地租效益

棚改区建成后，将通过市场的集散作用，辐射带动周边地区的开发，促进*区和*的城市化进程，从而促进土地资源升值，实现资源的有效配置和效益的最大化。

3、环境效益

城市的内在价值很大程度取决于环境。本项目的建设，将结合经济效益、社会效益和环境效益，开发过程注重建筑设计与环境协调，绿化措施相配套，通过绿化、美化、亮化*市城乡环境，从而提升*市自身城市价值，形成环境优美、人际和谐的文明城区、精品城区。

第十章 结 论

*棚户区改造项目的建设是利国利民之举，它既符合国家提高人们生活质量、改善居住条件的思路，同时也符合省、市关于进一步改造棚户区的规定，加快城市化进程的精神，更符合我区城市发展的实际情况，而且该项目投资条件具备，经济效益和社会效益十分显著，是一项前景广阔的经济投资方式。

项目建成后，经济效益显著。据初步估算，项目总投资为162383万元，年营业总收入198620万元，年利润总额为25114万元，投资回收期6.47年。

项目的社会效益明显。住宅区建成后，将成为本区经济的新增长点，既带动产业发展，调整经济结构，又增加农民收入，也改善了环境，推动了*市美化、优化建设进程。

棚户区改造项目 篇6

她一家三口几十年一直蜗居在一个十几平方米、建造于上世纪五六十年代的房子里。“最怕下雨天，屋子到处都漏水。”

她最大的愿望是能住上宽敞明亮的房子，不再“冬冷夏雨”。如今，她这个愿望实现了。

今年，林业棚户区改造工作正式启动，规划在2009年至2011年全面完成林业棚户区改造任务，改造总户数96.09万户，新增住宅面积约4805万平方米，使林区职工住房条件得到基本改善，相关配套设施相对完备。

据了解，重点国有林区森工企业棚户区改造工程每户建筑面积为50平方米，建设资金以中央扶持、地方政府配套、企业补贴、职工个人自筹相结合的方式解决。中央补助每户15000元，省级人民政府配套不低于每户10000元，企业和职工自筹资金可以通过出资、投工、投料等多方式、多渠道筹措，合理确定企业和职工出资比例，有条件的地区也可以争取金融部门政策性信贷支持。

民心工程

此次林业棚户区改造大致分为两大区域：一是重点国有林区，二是国有林场。重点国有林区主要分布在东北地区的吉林、黑龙江、内蒙古等省区，这个区域里分布着100多家林业重点森工企业、采运企业和重点营林局，总面积5716万公顷，林区总人口551万，其中林业人口308万。我国现有各种类型的国营林场4827个，分布在31个省、自治区、直辖市的1600多个县，面积6200万公顷，林业人口为284万人。全国重点国有林区和国有林场现有各类住宅总面积8789万平方米，户均建筑面积45平方米，人均15平方米。

“林业棚户区改造是一项德政工程、民心工程。启动实施林业棚户区改造，是党中央、国务院关心林业、关注民生、改善民生的充分体现。”国家林业局副局长祝列克表示，“加快推进林业棚户区改造，是拉动内需、促进经济增长的重要措施。实施保障性安居工程建设，是中央扩大内需、促进经济增长的战略决策，是保持经济增长与改善民生、拉动内需与刺激消费的有效结合点。”

从林业棚户区改造试点情况看，新增中央投资的拉动效应明显。全部完成96万户林业棚户区改造任务，中央投资可直接带动地方、企业和职工投资近400亿元；预计消费钢材125万吨、木材114万立方米、水泥918万吨，必将对拉动内需、促进经济增长发挥重要作用。

国有林区建设一直是“先生产、后生活”，基础设施建设投资缺口很大，职工生活设施建设严重滞后，山上林场（所）普遍都是“小、散、破”，交通不便，缺乏基本的医疗、教育条件，林区社会发展十分缓慢。有关数据显示，林业职工里低保家庭占到32%，林区职工已经成为现阶段最为突出的弱势群体。“因此，加快推进林业棚户区改造，让林区职工群众共享改革发展成果，是林区广大群众的多年期盼，体现了以人为本，是科学发展观在林区的具体实践。”祝列克说。

“一个企业就是一个社会”，这在我国的森工企业中十分常见。企业在为国家经济建设作出巨大贡献的同时，也承担了大量的社会职责，企业负担沉重，积淀了大量的历史欠账，“两危”问题突出，各种矛盾交织。

因此，林业棚户区改造工程的实施，为全面优化林区生产生活布局提供了良好契机。“对加快林区生产生活布局调整，加速林区小城镇建设步伐，提升林区经济社会发展层次，推进森工企业改革的深化，促进林区经济社会协调可持续发展，都具有重要意义。”祝列克说。

试点经验

截至目前，试点地区棚户区改造前期工作已经就绪，中央1.5亿元投资已全部完成，累计签订合同资金3.6亿元。2009年，国家在扩大内需新增投资中又专项安排林业棚户区改造投资22亿元，建设任务14.67万户，林业棚户区改造在全国9个省区的135个重点国有森工局全面启动。

根据调查和测算，国家投入的23.5亿元投资，可以带动约70亿元的各项配套。“这样水泥、红砖、石材、钢材、运输等相关行业都因此受益，能够拉动我国建材和相关产业的发展。”国家林业局计划与资金管理司巡视员、局林业棚户区改造领导小组办公室主任王前进告诉《经济》记者。

据他介绍，目前各地实施方案已得到国家有关部门批复，国家投资计划已下达，各地省级配套资金已得到省政府的承诺并列入年度财政预算或地方国债予以安排，实施单位的各项前期工作正在抓紧进行。

林业棚户区改造能够顺利推进并初见成效，除了国家有关部委的大力支持和指导、地方各级党委、政府的高度重视和有关部门的密切配合高效运作之外，也离不开职工群众的广泛参与。

“很多林区职工尤其是老职工每天早晨早早地拿小马扎坐在工地边盯着看。也许他们不知道住在哪一个楼、哪一层，但是他们知道这个房子是为了他们盖的。他们真的像义务监督员一样看着施工。”说到这里，王前进一脸欣慰。

尽管试点取得了一定成绩，积累了一些经验，但是林区棚户改造在实施过程中还有一些需要克服的困难。

的确，我们大部分棚户区使用年限已经超过了35年，很多房屋已经超过了正常使用寿命，并且整体建筑标准低，人均面积小，质量不高。“很多房屋是就地取材建成的，有的是泥草房、板加泥、土坯房。据我们调查，这类房屋占到1/3以上。”王前进说。

除此之外，整体布局不太合理，道路比较狭窄，也存在安全隐患：墙体开裂、地基下沉，房屋漏雨和框架的损坏，而且电线都是明线，一旦发生火灾很难扑救。

配套设施也不完善。首先是给水，尽管国家林业局党组对国有林区改造非常关心和重视，这几年也将林区给水作为改善民生的一项重点工作来抓，但因为面积比较大，国家投资又相对比较少，到目前为止给水没有全覆盖，已有的给水管道线路老化，跑冒滴漏严重。其次是排水，所有棚户区都没有排水设施。“每年到夏天下雨的时候，水就进房了，个别的危房面临倒塌的危险。因为林区地下水位比较高，到了冬天有些地方水一层层结冰，形成冰湖，冰湖达到一人多高。”王前进说，“没有集中供暖的设施设备，一家一户靠烧加工剩余物，使森林资源的隐性消耗大，也存在火患危险。”

七个关键环节

祝列克表示，林业棚户区改造任务繁重，政策性强，涉及面广，需要严格把握政策，细化各项工作。特别要把握好以下七个关键环节：

严格界定范围对象，这是做好棚户区改造工作的政策前提。棚户区改造以解决困难职工基本住房需求为原则，是“雪中送炭”。实施范围包括国有森工林业局、营林局和林场中破旧平房集中连片、泥草房和危房面积超过50％、基础设施不齐全、治安和消防隐患大、环境卫生脏乱差、低于当地平均收入家庭户数较多的居民点。“在此范围内的林业职工，要一个不漏地享受国家棚户区改造优惠政策。要制定好实施计划，优先安排山上林场职工、危房户、低收入的群体。”祝列克特别强调。

充分尊重职工意愿，这是做好棚户区改造工作的群众基础。必须充分尊重民意，坚持以人为本。入户调查登记、组织评估、发布公告、改造方式、户型设计、资金筹措、签订协议、分配方案、住房竣工验收报告等，都要按照公开、公平、公正的原则，充分听取职工意愿，向群众公示，接受社会监督。坚决防止暗箱操作，弄虚作假。

筹集落实建设资金，这是做好棚户区改造工作的关键。国家林业局林业工作总站副站长、局棚户区改造工作领导小组办公室副主任闫振告诉记者：“中央的投资已经足额到位，每户1.5万元。据了解，各个相关省都采取了有力的措施，结合自己的情况予以保证省级配套资金。有的省列入本省的年度财政预算，有的省把它放到国务院代发的地方国债进行安排，还有的省通过省财政的金融平台，来为棚户区建设提供无偿的配套资金，可以说多种方式并举。”据他介绍，关于个人出资这块，各地因地制宜地采取了一些办法。比如吉林省对于职工棚户区改造住房产权进行改革，在省建设和国土部门的大力支持下，赋予缴纳了一定比例的个人付款职工以全部产权，进一步调动了广大职工投资于棚户区改造的积极性。

科学选择户型设计和改造方式，这是做好棚户区改造工作的基本原则。“在广泛征求了林区职工意见的基础上，确定了国有林区棚户区改造基本户型为50平方米。对于一些民族地区，对于三代同堂、家庭‘大儿大女’的问题，我们也在从严掌握的基础上，给予适度放宽。但是放宽的幅度很小，这样体现国家保障性安居工程的本意。”闫振说。

加强部门协调配合，这是搞好棚户区改造工作的机制保障。林业棚户区改造需要多部门通力合作，共同推进。各级林业部门在推进棚户区改造工作中，切忌闭门工作，大包大揽。

搞好配套基础设施建设，这是做好棚户区改造工作的重要环节。棚户区改造既要改善职工群众的住房条件，又要让他们住得方便、住得舒适。必须做到配套基础设施建设与棚户区改造同步规划、同步设计、同步实施，确保棚户区改造功能配套、设施齐全。

确保群众满意，这是做好棚户区改造工作的最终目标。

保质保量

为了确保林业棚户区改造工程高质量、高效率地完成，国家林业局会同国家发展改革委、住房和城乡建设部、国土资源部即将联合发布《国有林区棚户区改造项目管理暂行办法》，对于林区棚户区改造的原则、组织管理、计划管理、资金管理、建设管理、竣工验收以及相关优惠政策支持等方面都作出了明确的规定。

“据我了解，这个文件正在国家相关部门的会签之中，很快就可以颁发。同时我们要求各地在国家颁发的管理办法基础上，结合本省具体情况和相关优惠政策等支持因素，制定实施细则。”王前进表示。

棚户区改造不仅是一项民心工程，也是一项重要的政治任务。“目前林业部门主要负责同志亲自抓，负总责，并把棚户区改造的任务、目标、责任细化分解、落实到相关部门，落实到人，层层签订责任状，层层抓好落实。”王前进说，“棚户区改造中央的补助和地方的补助数额很大，所以，我们要求对棚户区改造建设资金实行专款专用，单独核算。”

据他介绍，他们会对棚户区改造资金运行情况进行全方位、全过程的跟踪监管，发现问题要严肃处理，并且对于配套资金不落实、资金出现问题的地方，国家林业局也将会同有关部门采取严格的措施，直至暂停所在区域的资金拨付。

针对外界关心的特困人群是否会享受优惠政策、这些优惠政策是否会有效落实的问题，王前进表示：“我们要求各级林业部门要积极、主动地向各个有关部门汇报、沟通，争取政策支持，切实把林区棚户区改造所涉及到的土地划拨、征占用管理、城市基础设施配套建设、林地征占用补偿以及地方各项行政性收费等一些税费减免优惠政策落到实处。”

为保证质量安全，从设计、采购、选择施工队等各个环节进行严格把握。“一些试点局有的住房已经交付使用，我本人去现场看了，质量还是信得过的。”王前进说。

张阿姨说，现在她就想早点住进去。这不仅仅是她一个人的心声。

据了解，这次棚户区改造的重点任务主要是在东北、内蒙古等地区，这些地区由于气候影响，每年的土建施工期只有6～7个月的时间，时间很紧。

“今年要确保在10月底以前完成土建，让职工能够早日搬进新房。”王前进告诉记者。

国家生态文明教育基地创建工作启动

国家林业局、教育部、共青团中央近日联合发出通知，并颁布《国家生态文明教育基地管理办法》，决定从今年开始启动国家生态文明教育基地创建工作，每年授牌一批国家生态文明教育基地。原则上每年只授10个单位为“国家生态文明教育基地”。

据了解，国家林业局、教育部、共青团中央成立了国家生态文明教育基地创建活动领导小组。设在国家林业局宣传办公室的国家生态文明教育基地管理工作办公室，每年4月1日至5月20日负责受理各地申报工作，6月至7月组织专家进行实地考察评审，并选择时机进行授牌。

国家林业局、教育部、共青团中央《关于开展国家生态文明教育基地创建工作的通知》要求，建立国家级、省级生态文明教育基地创建机制，先在省级生态文明教育基地创建的基础上再逐级推荐申报国家生态文明教育基地；建立生态文明教育进课堂机制，将生态文明教育列为大中专院校和中小学的必修课和社会实践项目；建立社会公众参与机制，在国家级、省级生态文明教育基地开展有计划、有组织的社会公众参与生态文明教育的活动；建立交流合作机制，加强与有关部门的、基地间的、国际间的交流与合作，共同推进生态文明教育上水平；建立投入机制，加大对生态文明教育基地的投入，提高生态文明教育基地能力建设。

我国沿海防护林基干林带初步实现合拢

记者近日从海口召开的全国沿海防护林体系建设现场经验交流会上获悉，我国沿海基干林带初步实现合拢，森林资源显著增加，沿海防护林体系框架基本形成。截至2008年底，沿海地区累计完成造林420万公顷，新建、加宽加厚和更新基干林带9384公里，新增农田林网控制面积近68万公顷，控制率达81%，村屯绿化率达35%。

会议提出，今后要以保护现有森林资源为基础，以海岸基干林带和防风消浪林带建设为重点，努力构建层次多样、结构稳定、功能完善的沿海防护林体系。力争到2015年，沿海地区森林覆盖率达到37.3%，基干林带达标率92.3%，红树林恢复率95.1%，农田林网控制率85%，村屯绿化率90%。

全国绿化委员会副主任、国家林业局局长贾治邦强调，我国沿海防护林建设要实现由一般性生态防护功能向以应对海啸和风暴潮等突发性生态灾难为重点的综合防护功能扩展转变，由单一结构的防护林带建设向由消浪林带、海岸基干林带和纵深防护林网三个层次构成的复合结构转变，由以海岸基干林带建设为主向与滩涂红树林、城镇乡村防护林网、荒山绿化和城市绿化美化结合转变，在沿海地区建成布局合理、结构优化、功能完备的绿色生态屏障。

（文/蔡亚林）

第六届中国城市森林论坛5月7日杭州开幕

记者近日从国家林业局获悉，由关注森林活动组织委员会举办、国家林业局、全国政协人口资源环境委员会、浙江省人民政府、经济日报社共同主办、杭州市人民政府承办的第六届中国城市森林论坛，将于5月7日、8日在杭州市举行。

本届论坛的主题为“城市森林与品质生活”。将组织市长和专家论坛，授牌一批国家森林城市，研究和探索城市森林建设的前沿理论，总结和推广城市森林建设的成功经验与模式，大力宣传中国城市森林建设的成就，积极倡导人与自然和谐的理念，广泛动员社会各界力量参与城市森林建设，努力为促进经济社会可持续发展，推动生态文明建设营造良好舆论氛围。

2004年以来，中国城市森林论坛已成功举办五届。五年来，在中国城市森林论坛的大力推动下，建设绿色城市、森林城市、生态城市的理念不断被传播，无论是百姓的生活态度还是政府的决策行为都在发生着悄然改变。五年来，确保生态永续、发展永续、宜居永续的理念不断被实践，对青山绿水的期盼正逐渐变为现实中的美景。五年来，共有10座城市荣膺“国家森林城市”称号。

杭州市作为第六届中国城市森林论坛的举办城市，在“让森林走进城市，让城市拥抱森林”的理念指导下，城市森林建设实现了城乡绿地面积的大拓展、绿化质量的大飞跃和管养水平的大提升。

棚户区改造项目 篇7

4月29日, 中信银行昆明分行认购“昆明棚改城市发展基金”35亿元优先级份额融资类理财项目顺利发行, 标志着中信银行昆明分行首笔总规模50亿元棚户区改造城市发展基金类项目成功落地, 同时, 该笔业务创造了该行自2001年成立以来单笔最大融资金额的记录。据悉, 下一步, 中信银行昆明分行将积极推动辖内“一带一路”交通基金、产业并购基金等项目, 进一步提升综合金融服务银行形象, 继续保持中信银行投资银行业务在云南市场领先优势及第一品牌竞争力。

棚户区改造项目 篇8

北梁棚户区位于包头市东河区中心区域, 占地13万平方公里, 居住12.4万人口, 是内蒙古最大的城市棚户区。根据2013年初国家总理李克强视察北梁棚户区时作出的要尽快让当地居民从“忧居”变“宜居”的指示, 自治区党委、政府确定了“四年规划, 三年全面完成”的工作目标。为全面记录北梁棚户区改造工作全过程, 包头市、东河区两级档案部门提前介入、跟踪服务, 制定了北梁棚户区搬迁改造项目档案工作方案, 对棚改项目档案资料的收集范围、归档时限、工作流程等提出明确要求。内蒙古自治区档案局及时派人对相关人员进行了业务培训。通过努力, 目前北梁棚户区搬迁改造指挥部成立了专门档案机构, 配备了8名专职档案员, 拨款近40万元购置了设备, 收集建立了文书、会计、科技、声像档案等4万余卷 (件、张) 。10月28日, 自治区档案局副局长朝克一行就棚改项目档案管理情况进行了调研。调研组深入北梁棚改指挥部档案室, 实地察看了档案工作开展情况, 听取了棚改项目档案为领导决策、解决土地纠纷、百姓维权等方面的情况汇报。朝克副局长强调, 北梁棚户区搬迁改造工程, 是一项惠民工程, 意义非同小可, 档案部门一定要把好事办好;各级档案行政管理部门要关心、支持、帮助东河区档案部门做好棚户区改造项目档案管理工作, 要用档案记录北梁的旧貌新颜、搬迁改造全程;要尽快出台科学规范的棚户区搬迁改造档案管理办法, 用制度保障搬迁档案收集齐全完整、整理科学规范、利用方便快捷, 同时对棚改项目档案的信息化建设提出了具体要求。

棚户区改造项目 篇9

2007年4月, 济南市委市政府提出用3年时间基本完成旧城棚户区改造任务, 重点是低洼易涝、基础设施严重不配套的平房、简易房、危险房集中的片区, 拆迁面积达到460万平方米, 约需动迁6.8万户、18.6万人。截至目前, 济南市已经启动27个集中片区和14个零星片区的改造, 拆迁建筑面积约210万平方米, 动迁居民约3.5万户、12万人, 开工建设安置房约130万平方米, 取得了阶段性成果。

二、棚户区改造的主要经验

1. 制定和完善棚户区改造政策措施

棚户区改造之初, 济南市人民政府就发布了《关于加快实施旧城棚户区改造的通知》, 把实现和维护好群众利益作为棚户区改造的出发点和落脚点, 不下达经济指标, 不谋求政府收益, 最大限度让利于民。一是以就地安置为主, 以异地安置、货币补偿为辅。群众对安置房拥有完全产权, 选择货币补偿的按该片区新建普通商品房市场价格评估确定。二是对只有一套住房且面积低于国家强制标准规定的住宅设计最低套型面积的, 由政府无偿按最低套型面积标准安置或换算后进行货币补偿。三是超出应安置面积的部分, 按该片区的普通商品房评估价收取差价。四是对棚户区改造拆迁安置房用地外的经营性用地, 通过招拍挂方式出让, 所产生的土地收益作为专项资金, 用于棚户区改造的统筹调剂和相关基础设施配套建设。五是按照房屋总建筑面积4‰的比例建设部分经营用房, 交由社区居委会经营, 所得收益用于困难居民物业补助, 保证困难群众既能住得上房又住得起。

针对棚户区改造密度大、拆迁成本高的实际情况, 2008年9月济南市财政局、物价局联合印发了《关于公布廉租住房、经济适用住房和棚户区改造拆迁安置房建设首批免收的行政事业性收费和政府性基金目录的通知》, 免收城市建设综合配套费、拆迁管理费、防空地下室易地建设费、城市绿化收费、环境卫生费等19项收费。

为了应对金融危机对棚户区改造的影响, 不折不扣地完成棚户区改造任务, 济南市办公厅印发了《关于进一步加快推进棚户区改造的意见》, 进一步加大了对棚户区改造的支持力度。一是棚户区改造项目安置房部分免征相关行政事业性收费和政府性基金, 商品房部分视安置房建设规模和工程进度予以减征;二是改造项目商品房城市建设综合配套费和人防工程易地建设费仍需缴纳部分, 可按工程进度分期缴纳;三是前期涉及的经营性收费一律按相关标准下线执行;四是劳务工资保证金推迟至申请办理施工许可时缴纳, 房屋维修基金推迟至办理产权分户时缴纳;五是棚户区改造项目完工前的预售收入, 按照国家税收政策规定标准的下线预征企业所得税。六是改善政府行政服务, 在土地供给、规划审批、建设和预售许可、贷款办理等方面简化程序, 实行全过程的承诺服务、优质服务和高效服务。

2. 建立健全棚户区改造组织机构

济南市成立以市长为组长, 分管副市长为副组长, 各有关单位组成的济南市旧城改造工作领导小组, 统一领导全市棚户区改造。成立济南市旧城改造投融资管理中心作为市政府推进棚户区改造的协调机构和运作平台, 具体负责棚户区改造的总体规划和实施计划, 负责棚户区改造项目的规划策划、投资融资、拆迁安置、项目招商等工作。各区都成立旧城改造指挥部或办公室, 充分发挥和调动基层各部门特别是办事处的作用, 具体进行棚户区改造拆迁和国有土地收储工作。

3. 借鉴外地经验, 因地制宜开辟棚户区改造创新模式

在济南棚户区改造之初, 市里派出调研组赴辽宁等地进行学习调研其棚户区改造的经验做法。在学习外地经验的基础上, 采取了政府主导和市场相结合的运作模式, 对一些重点项目采取政府兜底的方式运作, 开创了以改善民生为主、以扩大内需为重、以积蓄后劲为基的济南模式, 把棚户区改造与产业发展结合, 改善民生与扩内需保增长统一, 形成了具有济南特色的棚户区改造新模式。

一是坚持政府主导。济南市棚户区改造一开始就从思想上明确棚户区改造是政府的责任, 突出强调发挥各级政府的主导作用。第一是政府主导规划策划。采取就近整合、整体捆绑或项目搭配等方式, 确定棚户区改造的总体规划和年度计划。第二是政府主导拆迁安置。各区政府负责组织拆迁工作的摸底、审核、公示, 落实拆迁安置房源, 组织居民回迁。第三是政府主导土地熟化。由政府筹措资金统一整理熟化土地, 有效破解市场运作周期长、资金不到位的弊端。第四是政府主导安置房建设标准。棚户区改造主要针对困难户和低收入家庭, 户型以90平方米以下为主, 所占比例90%以上。第五是政府主导市政基础设施建设。强化工程监督, 确保公共基础设施配套完善, 项目范围外的市政基础设施由政府组织建设。

二是实施“阳光拆迁”。棚户区改造事关拆迁居民切身利益, 为把这项惠民工程打造成“勤廉双优”工程, 市区两级加大信息公开监督检查力度, 实现了该项工作的公开、公平、公正、透明。对拆迁安置方案、享受最低保障居民名单、规划设计方案、选房方案等居民关注的政策措施, 通过各种形式和途径, 公示告知社会各界。主动畅通民意反馈渠道, 开门接受群众监督。通过向居民发放公开信、设立公开电话等, 给居民一个反映问题的平台, 也是对棚改工作中廉政建设、行政效能建设的公众监督平台。

三是加强监督力度。首先, 棚户区改造市区两级实施公众监督、内部监督相结合的办法, 建立和完善责任考核制度, 强化责任考核的规范性、有效性, 将责任考核结果作为业绩评定、奖励惩处的重要依据。其次, 市审计局制定市区两级审计机关联动审计制度。审计部门与旧城改造投融资管理中心建立联系人制度, 定期进行情况交流和沟通, 及时研究解决棚户区改造工作中遇到的问题, 确保棚户区改造资金的高效使用。另外, 由旧城改造投融资管理中心委托中介机构对棚户区改造资金进行现场跟踪审核, 旧城改造投融资管理中心和审计局分别对中介机构人员及审核质量进行管理和监督, 并建立中介机构审核人员的考核管理办法。

三、棚户区改造存在的问题

1.拆迁收尾难的问题依然存在。棚户区改造是一项民心工程和民生工程, 绝大多数群众理解、支持这项工作, 但存在个别居民漫天要价、抵制拆迁的现象, 影响项目顺利开展。

2.根据项目规划和行业管理规定, 棚户区改造项目中的学校、社区中心、卫生站、邮政等配套设施, 都是无偿交付使用, 单靠项目开发全部代建难以实施, 需要政府投资建设。

3.受宏观经济形势影响, 目前部分棚户区改造项目由于拆迁成本高, 项目规划无法实施, 造成部分项目用地暂时闲置。

4.通过济南市实际运作, 济南市旧城改造投融资管理中心作为政府和市场之间的平台在棚户区改造中起到至关重要的作用, 但是其主体资格地位未能在法律法规层面予以明确。

四、棚户区改造相关建议

1.为了维护绝大多数被拆迁居民的合法权益, 加快改造建设进度, 解决棚户区改造中拆迁收尾难的问题, 建议司法部门加大对棚户区改造工作的支持力度。

2.对于棚改片区需要建设的农贸市场、商业网点、医疗、文体、教育等公共配套设施, 建议相关部门制定行业专项规划, 由政府组织建委、财政、规划、教育、民政、工商等部门研究平衡确定公共配套设施建设的具体位置、规模、标准等。

3.对于规划确定的学校、社区中心、卫生站、邮政等公共配套设施建设, 建议政府组织有关部门研究明确建设模式、资金来源、产权归属及使用管理等相关办法。

棚户区改造项目 篇10

一、相关概念

“棚户区”一词来源于辽宁抚顺、阜新的工业贫民聚集区, 现统指城市中结构简陋、抗灾性差、居住拥挤、功能不完善、居住环境差的房屋集中的地方。现存在于各城市中的大量棚户区严重地损坏城市形象, 甚至引发了一些社会问题, 成了严重制约城市健康发展的瓶颈。

二、项目背景

本项目所在地位于黑龙江省东南部的虎林市迎春镇, 共有三块用地 (A、C、D区) , 均属迎春林业局棚户区改造工程用地。其中A区规划总用地面积2.93公顷, 现居住林业职工家庭共132户;C区规划总用地面积4.86公顷, 现居住林业职工家庭共157户;D区规划总用地面积4.95公顷, 现居住林业职工家庭共133户。三块用地均没有经过统一规划, 现状房屋布局混乱, 建筑整体质量较差, 内部道路为土路, 通达性较差。总体看, 用地布局混乱, 容积率低, 建筑质量及生活环境差, 基础设不完善, 活力不足, 与周边新建小区格格不入, 急需改造。

三、影响因素

(一) 上层次规划

规划不能流于“纸上画画, 墙上挂挂”的一种形式主义, 应确保规划的严肃性与可持续性。本次规划严格遵照已批准的镇分区规划所确定的用地性质、用地红线等要求去实施。

(二) 居民生活要求

因地处东北地区, 属高纬度寒冷地区, 居民对建筑朝向问题比较关注。根据规范应满足大寒日3小时的要求, 并争取卧室及起居室等主要活动场所有良好的朝向及通风条件。同时考虑提高机动车位的设置比例。

(三) 经济条件的影响

政府在建设资金上有很大的缺口, 需要通过多渠道的资金引入来保证此项惠民工程的实施。本工程三地块均采取引入开发商共同合作的方式, 前提条件是必须保障回迁户的利益, 必须满足回迁户关于户型、面积、层数等核心问题的要求。

四、规划原则

通过以上分析, 规划应立足于“尊重现状”, 致力于处理好人与自然环境的关系, 把回迁户对居住环境、居住类型等方面的需求作为规划设计的重点。为此我们确定了以下规划原则:

(一) 保护和延续城镇原有风貌

发掘城市文化积淀和独特内涵价值, 从良好历史传统、建筑精华中提取元素融入到本次设计中来, 实现城镇原有风貌的延续。

(二) 研究和解决改造中的矛盾

在客观条件多重制约的情况下, 努力研究本地区百姓的生活需求, 力求通过合理的规划, 灵活解决改造中的主要矛盾, 实现住宅的舒适性、安全性、经济性。

(三) 引入市场参与的模式

因为政府财政的局限性, 在能保障回迁户利益的前提下可考虑引入市场参与的模式。所以, 要重视土地的利用率, 在实现满足回迁户住房要求的前提下, 力争留出一部分土地用于商业开发, 贴补财政支出, 最终达到安置、开发、保护共赢的局面。

(四) 合理布局、因地制宜、配套建设

通过现场踏勘了解用地周边情况, 充分利用有力条件进行合理布局, 使每一块土地都能实现应有价值。同时加强和完善公共设施的配套, 为安置区居民提供良好的生活环境。

五、规划布局

(一) 用地布局

1) A地块地处镇区东部, 北侧为规划公共绿地, 西侧为建成小区, 东侧为铁路仓储用地, 南侧为铁路居住用地。考虑到东、北、南三方向均受限制, 所以小区主要入口设置于西侧道路。沿道路设置商业用房, 与安置区一期工程形成对应, 形成镇区一条主要的商业街, 同时可为住区设置部分公共配套设施。2) C地块地处镇区南部, 为镇区道路与铁路相交形成的一块月牙形用地, 西侧为迎林一中和其它办公用地, 南、北、东三侧均与铁路相邻。考虑到铁路的影响, 本规划根据有关要求退铁路线15米, 并在铁路与住宅之间规划防护林带, 形成一道绿色生态屏障。小区主要出入口设置于西侧镇区道路。同时在用地南侧规划集中商业, 沿西侧道路规划沿街商业。3) D地块地处镇区北部, 西、南、东三侧与镇区道路相邻, 北侧为镇属单位棚户区。用地内已建设一部分住宅, 本次规划结合已有建筑进行布局, 通过新规划道路的衔接, 形成一个完整的住区。考虑到三个方向均临街, 小区的规模较大, 所以在小区的东、南、西三个方向均设有出入口, 并沿东侧道路规划沿街商业。

(二) 住宅建筑单体

1. 住宅户型

1) 回迁住宅户型。根据国家规定, 棚户区改造住房基准户型应以50平方米为主, 但考虑到部分群众对稍大面积需求的意见, 本次还设计了60平方米左右的户型。所有户型设计立足于舒适性、易改性、灵活性、高利用率等角度来思考。舒适性:每个房间都有良好的通风和采光, 避免暗房间;每户均有厅、卧、卫、厨、阳台等必要空间;同时保证厅、卧、卫、厨各空间的适宜开间宽度, 合理组织各空间关系, 达到舒适方便的要求。易改性、灵活性:根据目前低收入群体人口多、两代居、三代居较普遍的现状, 需要着重考虑户型的灵活性, 以便在日后情况允许的情况下, 可考虑两个小户型合并成一个大户型的可能性。

高利用率:强调住宅平面的紧凑性和实用性, 避免不必要的空间浪费。

2) 商品房户型。结合开发商的意见, 选择较成熟户型。

2. 住宅立面

在建筑立面色彩和材质的选择上考虑镇区整体风格和色彩, 力图将此三片区域统一到镇区的整体背景中去。建筑立面采用三段式:底层采用灰色条砖, 中间墙体采用明度略高的米黄色, 屋顶采用红色, 与周边绿松形成相互掩映的效果。立面材质:考虑到就地取材和节省财力的因素, 底层采用青灰色条砖, 主墙体采用涂料, 屋顶采用分段瓦面。

(三) 完善公共及基础设施配套

由于建设年代较早, 此三片棚户区的公共及基础设施配套极不完善。结合此次棚户区改造对原有公共及基础设施进行完善和补充也是本次工程重要目的之一。对用地内或周边质量较好的建筑予以保留, 并加以改造, 使之成为安置区服务配套设施, 一来可以节约建设成本, 二来可以保护城市原有肌理。另根据《城市居住区规划设计规范》及其它有关规定适当增建新的公共设施, 以此提高住区居民生活品质。同时, 加大镇区基础设施的延伸。如道路、给水、排水、供热等应全部统筹考虑, 一步到位, 避免反复工程, 减少不必要的浪费。

六、结语

棚户区改造项目 篇11

西山旅游文化综合体开发项目是以生态、人文、休闲为发展定位的风景名胜地。2012年3月，顺庆区委区政府经过一年的调查研究和科学谋划，拉开了“打造人文西山、建设生态西河”的序幕。

棚户区毗邻西山风景区万卷楼核心景区，曾是老南充的热闹地段。这一带过去是南充进出成渝的必经之地，国道212、318线穿行而过，直到上世纪八十年代末，依然是车水马龙，商贩云集。随着交通动脉的改道，这里逐渐变得落后衰败。西山风景区峰峦起伏、林木苍翠，清幽秀美，景致极佳，如果把西山风景区比作一件漂亮绿衣，那么西河桥的“棚户区”就是漂亮衣服上面的一块补丁。2012年3月21日，西山旅游文化建设项目征地拆迁补偿安置动员大会召开，标志着西桥河片区的“城中区”改造迈出实质性步伐。

总结过往经验服务改造工作

制定和完善棚户区改造政策措施

棚户区改造之初，顺庆区委区政府召开专题会，审定了《西山旅游文化建设项目房屋征收补偿安置实施方案》。方案既严格遵循了现行政策法规，又把实现和维护好群众利益作为棚户区改造的出发点和落脚点，不下达经济指标，不谋求政府收益，最大限度让利于民，充分保障了被拆迁户的合法利益。

建立健全棚户区改造组织机构

成立以顺庆区委副书记为指挥长，有关单位组成的西山建设指挥部，统一领导棚户区改造，西山建设指挥部作为区政府推进棚户区改造的协调机构和运作平台，具体负责棚户区改造项目的规划策划、投资融资、拆迁安置、项目招商等工作。

坚持政府主导的棚户区改造运作模式

西山文化旅游综合体建设一开始就从思想上明确西山建设是政府的责任，突出强调发挥政府的主导作用，对重点项目采取政府兜底的方式运作，棚户区改造以改善民生为主、积蓄顺庆发展后劲为基础，促进文化旅游产业发展为目标。棚户区改造是在顺庆区委区政府的统一领导下开展的，不管是棚户区改造区域的确定、安置房的建设，还是补偿标准的确定、拆迁争议的处理等都离不开政府的动员、决策、支持和引导。另一方面政府面对资金难题，区财政率先拿出1000万元作为启动资金，组建了顺庆城市建设投资有限公司，作为棚户区改造的投融资平台，负责棚户区改造的市场化运作。

实施公开、公平、公正的“阳光拆迁”

棚户区改造事关拆迁居民切身利益，最关注的是能否公平公正，为把这项惠民促发展的民生工程打造成“勤廉双优”工程，顺庆区委区政府加大了信息公开监督检查力度，对拆迁安置方案、享受最低保障居民名单、规划设计方案、选房方案等居民关注的政策措施，通过各种形式和途径，公示告知社会各界，接受群众监督。通过向居民发放政策指南、公开信、设立公开电话等，给居民一个反映问题的平台，主动畅通民意反馈渠道。

改造面临重重困难

拆迁收尾难度大，协调时间长

片区内聚集有学校3所、工厂28家、旅馆16家，还有牲畜屠宰场、蜂窝煤厂等165家个体私营企业，农户900余户，2700余人，拆迁情况复杂，学校、企业、农民三类群体的诉求各不相同，相互攀比。困难主要来自三个方面，一是改制企业拆迁困难重重。原针织二厂、西桥河酒厂改制企业在产权认定、国有土地上房屋征收补偿安置、改制企业土地收储等具体工作矛盾复杂，企业所要的补偿费远远超过评估的价值，其目的是希望通过拆迁来解决企业转制时遗留的问题，如退休职工医保费、职工身份置换费、债权债务等费用。二是改造区内房地产开发遗留问题。“桂园小区”和“雅堤居小区”在棚户区改造前已开发了部分房地产，两个小区已开发土地房屋收储工作困难，特别是开发商索要停工损失，已购房业主因停工造成延期交房入住要求赔偿的诉求高，难以协调。三是少数“钉子户”无理取闹，漫天要价，抵制拆迁，影响项目顺利开展。

资金压力严峻

棚户区改造所需的资金投入量很大，但在短时间内却难以收到相应的经济回报，这是西山棚户区改造面临的最大困难。根据顺庆棚户区改造的经验，城市棚户区改造一户所需的投资量在10～15万之间。西山棚户区地理位置较偏僻、房屋密度大、改造成本高，商业价值较低，是顺庆最大的棚户区，之所以迟迟没有得到改造，正是由于缺乏商业开发价值，企业没有改造、开发的动力。西山棚户区改造需要依靠政府的投入，而顺庆区政府财政状况本来就薄弱，不富余。

以科学方法进行棚户区改造

坚持系统设计的棚户区改造理念

棚户区改造不仅要改善群众的居住环境，也要改变城市形象，提升城市品位，以及改善一个地区的人文环境和生态环境，同时也是整理城市空间、改善城市功能、调整经济结构的契机。在西山棚户区改造过程中，顺庆区委区政府高度重视把棚户区改造与西山文化旅游综合体建设紧密结合起来，以西山文化旅游综合体建设加快基础设施建设、景观塑造、风貌整治和文化旅游产业培育，调整城市空间布局和经济结构，促进顺庆城市人文及生态环境的改善和产业升级。

创新政府主导和市场运作相结合的运作模式

西山棚户区的商业开发价值较低，棚户区的改造具有明显的公益性，主要依靠政府财政直接出资和政府向银行贷款。然而政府的财力有限，为了弥补财政直接出资的不足，通过直接向银行贷款和搭建融资平台等方式，取得了大量的资金，也造成了较重的负债，形成了潜在的金融风险和政府信用危机。棚户区改造必须创新“政府主导、市场化运作”的基本模式，以政府之“手”主导，以市场之“手”牵引，建立“政府主导、市场运作、统筹规划、分块实施”的新机制，政府不再大包大揽。其核心是引入引导各方面的力量共同推进，加大招商引资力度，引进大房地产开发企业，商务服务、旅游度假等文化旅游企业，一方面解决了西山棚户区改造所需要的资金，另一方面还将通过发展产业的方式提升区域价值。顺庆是南充市中心城区，发展旅游文化休闲产业有一定的优势，通过发展产业的方式，拓展棚户区改造的资金来源，是一种有效的融资方式。对参与棚户区改造的企业，政府在土地、税收等方面给予优惠政策，回迁房建设用地实行划拨、减免行政事业性收费、经营性收费。还可以根据其商业价值和拆迁难易程度不同，采取“一地一策”的办法，充分调动开发商的积极性。

实施多元化的融资手段解决资金短缺

政府如何解决资金短缺问题是棚户区改造的关键，巨额的投资额显然不能单纯依靠地方财政，解决棚户区改造的资金问题必须采用多元化的融资手段，即政府财政、银行贷款、政策优惠、企业参与、居民自筹和社会募集等多种方式。

一是通过各种媒介宣传顺庆区良好投资环境，完善政府服务职能，有效增强顺庆区对外招商吸引力。大量社会资金的注入加快了西山文化旅游综合体建设，带来了先进理念和经验，在一定程度上也提升了南充城市品位。

二是大额度开展项目融资工作。城市建设投资有限公司是政府搭建的城市建设投融资的功能性平台，顺庆城市建设投资有限公司要按照“向上争资、银行融资、项目筹资”的思路，通过整合土地贷款、财政信誉融资、实体平台融资、包装项目向上争资、项目融资等途径，采取政府信用贷款、土地出让收益、项目开发收益等形式多元化融资。

三是对重点难点地段进一步扩大政府直接投资比例，重点打造成熟样板路段，力争改造一处成功一处，树立样板效应，力求以有限的政府投资引领棚改工作顺利开展。

四是进一步加大了对上争取资金力度。做好各种调研及报表等基础工作，积极向上级政府特别是向国家争取棚改专项资金，向金融机构申请专项改造贷款直接用于棚户区改造。

坚持“以民为本”的棚户区改造理念

注重维护、实现和发展好人民的根本利益，是旧城改造顺利推进的基本原则。始终坚持提升城市品位、改善人居环境、消除安全隐患、提高人民群众生活质量这条民生主线。一是在政策制定上，充分体现以人为本的拆迁理念，不但充分保障拆迁群众的知情权、参与权，而且最大限度地保护和发展好群众的切身利益。二是针对困难户和低收入家庭，建议政府组织有关部门研究棚户区改造拆迁安置与经济适用住房和廉租房结合的配套政策。三是在处理历史遗留问题的过程中，把拆迁户的利益放在首位，体现让利于民，最大限度地保障了住房人的权益。最后，为了维护绝大多数被拆迁居民的合法权益，解决棚户区改造中拆迁收尾难的问题，建议司法部门加大对棚户区改造工作的支持力度。

（作者单位：西南石油大学 南充市统计局）

广西棚户区改造大提速 篇12

而在更长时间内, 广西城市内很多低矮杂乱的民房将被一栋栋现代楼房所替代。

这些改变, 来自我区正在实施的棚户区 (危旧房) 改造工程。

统计数据表明, “十二五”前3年, 广西已实施各类棚户区改造16.7万户, 累计解决了56.7万棚户区居民的住房困难问题。而广西决定, 从今年开始, 将加大棚户区改造的工作力度, 将2013—2017年的改造任务由29.14万套上调至55.71万套, 广西棚户区改造由此开始大提速。

棚户区居民盼安居

由于长期漏雨, 天花板已经修补得千疮百孔, 床顶上还盖着挡雨塑料, 屋子的每个角落都放着脸盆——下雨的时候方便接雨。这是梁文英家的情景。

今年67岁的梁文英独自住在南宁市解放路醒汉街的危旧房改住房里。她盼望着这片街区能够快点进行改造。“我已经60多岁了, 在这里住了半辈子, 还不快点改造, 都赶不上住新房了。”梁文英说。

醒汉街片区里, 这样老旧的房子不在少数。梁文英的期盼, 也是众多居住在这些棚户区里的居民的期盼。

与我国北方部分地区所形成的大规模的工矿棚户区不同, 广西的棚户区除了工矿企业在发展过程中形成的连片低矮住房之外, 由于城镇化所形成的城中村等问题也日益突显。此外, 许多建设于20世纪五六十年代的房子, 大多采用预制板搭设, 目前也正逐渐成为危房, 形成新的棚户区。

外面阳光灿烂, 屋里却昏暗漆黑, 大白天也必须开灯采光。40多平方米, 一家四口一住就是近20年。这是梧州市下岗工人布佩玲位于万秀区云盖社区的宿舍。“小还不是最让人忧心的。最怕的是下雨, 房子很多年前就已经开裂了, 地基现在已经开始下沉。”阳台布满了裂缝, 有些裂缝开口几乎有一个手指大小, 横穿整个阳台。

整个云盖社区的居民, 几乎都是和布佩玲一样居住在破旧危险的房屋里。梧州市十四中背后, 依山坡而建的房屋密密麻麻。搬离棚户区成为他们最热切盼望的事情。据不完全统计, 梧州市约有5万多人居住在山坡地带, 建在山坡地带的私房约有9000多间, 大多于20世纪50—80年代建造。

2013年, 布佩玲和邻居们终于得偿所愿, 分批逐步搬离云盖社区, 搬进了政府修建好的宽敞明亮的公租房。在距离梧州几百公里之外的南宁, 也有不少曾经居住在棚户区的居民圆了“安居梦”。

水街片区是南宁的旧城区, 区域内不少房屋破旧不堪。2013年之前, 退休工人李群一直住在大同街的危旧房改住房, 一到雨季房子就漏水, 住得很糟心。2012年, 南宁市对水街片区进行改造, 李群率先响应政府的搬迁号召, 从低矮破旧的危旧房搬到了敞亮的电梯房, 居住环境大为改观。

“比原来的房子大了10多平方米, 除了政府的补助和奖金, 只交了4000多块, 已经很满足了。”李群笑眯眯地说。如今的住房有50多平方米, 厨房、卫生间、阳台、客厅、卧房, 一应俱全, 母子俩住着虽稍显狭窄, 但屋子收拾得整洁温馨。

自我加压上调改造任务

我国国家层面的棚户区改造工作始于2009年, 而广西则于2007年开始迈开棚户区改造工作的步伐。2007年, 广西开始着手准备棚户区改造的前期工作, 经过一年多的调研摸索, 于2009年2月出台《关于加快危旧房改住房改造的通知》, 由此掀开广西棚户区改造的序幕。此后几年, 广西相继出台政策文件推动棚户区改造工作的深化。

2013年7月, 我国做出大规模实施棚户区改造、解决1亿人棚户区居住问题的重要决定。广西住房城乡建设部门根据初步调查, 于2013年底编制完成了《广西棚户区 (危旧房) 改造规划 (2013—2017年) 》, 拟定改造棚户区住房29.14万套。

“老百姓的住房问题是头等大事。要让民生工程真正惠及百姓, 体现政府的执政为民。”今年3月18日, 自治区政府召开政府常务会议, 专题审议了2013—2017年广西棚户区 (危旧房) 改造规划, 自治区领导在会上强调。

自治区政府提出, 要借助国家大力实施棚户区改造的“东风”, 加大棚户区改造力度, 并要求新增棚户区改造计划和项目, 进一步明确实施范围, 拓展棚户区改造投融资渠道。

4月8日至13日期间, 住房城乡建设厅召集各市县 (区) 紧锣密鼓陆续召开片区会, 要求全面彻底摸清棚户区的数字, 分析落实、积极编报棚户区改造新增项目, 制定出台政策, 将之作为保障民生、推动投资的头等大事做好。

“实施棚户区改造是保障性安居工程的重要内容, 是改善民生的现实需要, 是有效拉动投资、消费需求, 破解城市二元结构, 是党中央、国务院推动经济实现持续健康发展的重大举措。”自治区住房保障办有关负责人表示。

5月初, 根据初步摸底调查情况, 广西调整2013—2017年棚户区改造规划, 自我加压, 将原规划改造29.14万套上调至55.71万套, 将危旧房改住房、非集中成片棚户区、城中村等纳入改造范围, 让更多百姓享受到改革红利。

棚户区改造效果初显

“棚户区改造不仅改善百姓居住条件, 改善城市面貌, 还能改良投资环境, 拉动投资, 推动城镇的进一步发展。”自治区住房保障办有关负责人表示。

广西棚户区改造的效果也在逐步显现。

龙腾路棚户区是目前南宁市最大的棚户区改造项目。改造之前, 该片区房屋大多已经成为危房:房屋简陋, 面积小, 户内无厨房、卫生间, 生产性企业和居民生活污水均从片区内的二坑溪排放, 臭气不断, 居住环境恶劣。

2009年2月该片区正式动工改造, 目前已开工建设约5万平方米的建筑, 已经交付使用的达30万平方米, 有3600多户入住, 其中300多户拆迁户首批入住。

如今, 漫步在极具传统韵味的台湾文史馆、风情骑楼街、民俗广场, 望着时尚现代的写字楼、购物中心, 难以想象七八年前这里还是聚集矮旧房屋、晴天尘土飞扬、雨天道路泥泞的棚户区。

东沟岭棚户区改造的案例亦具有借鉴意义。

原东沟岭旧区, 是南宁市流动人口比例最高、违章建设最集中、居住环境最恶劣、治安状况最复杂的“棚户区”, 市民俗称“非洲村”。作为当时的城乡结合部, 东沟岭区域的发展并没有规划, 公共设施相当匮乏, 旧区各类建筑约30万平方米, 80%以上的房屋都是用羊毛毡、石棉瓦搭盖。

社区内三分之一的居民没有用上自来水, 其他的配套设施也奇缺。社区内仅有1所中学和4所小学, 均为社会力量所办, 其教学环境、师资力量较差。

经过数年改造, 东沟岭如凤凰涅槃, 获得重生, 建成多个住宅区, 基础设施也逐步完善, 先后获“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”等称号。目前, 中海国际、翰林地产等知名房企及广西日报社等机构相继进驻东沟岭, 一个集现代综合商贸物流及中高档居住区于一体的宜居新区正露规模。

在区内更多的城市, 梧州、柳州……一片片棚户区正在逐渐消失, 取而代之的, 是一个个崭新的城区。

大规模改造面临不少难题

按新制订的方案, 2014年至2017年间, 广西每年实施各类棚户区改造数量从10万多户至18万多户不等, 改造范围包括城镇规划区内集中成片棚户区 (危旧房, 含危旧房改住房) 和非集中成片棚户区 (危旧房) 、城中村、旧住宅区, 以及城镇规划区内的国有工矿棚户区危旧住房、城镇规划区外的国有工矿棚户区、国有林区棚户区、国有垦区棚户区。预计可惠及居民190万人, 拉动内需4500亿元。

大规模改造首先要解决的问题就是资金紧缺。对于财政本不丰厚的广西各设区市而言, 资金压力不小。根据估算, 2013—2017年, 广西棚户区改造预计实施项目1818个, 总投资约2317亿元, 资金压力巨大。

瓶颈如何解决?除设法从公共预算资金、土地出让金收益等多种渠道筹集外, 去年开始, 广西已筹谋与国家开发银行合作, 缓解资金难题。在自治区政府的主导下, 2013年, 国家开发银行承诺向广西授信1000亿元, 用于各地市棚户区改造。2013年以来, 全区11个设区市已获国家开发银行总行授信480亿元, 已发放贷款129亿元, 其中2014年新增发放贷款98亿元。

今年, 自治区政府建立自治区级棚户区改造融资平台, 以广西城建投资集团有限公司作为借款人, 采用“统贷统还”模式向国家开发银行广西分行申请棚户区改造专项贷款200亿元, 用于自治区级棚户区改造统贷项目。

通过自治区政府与广西城投集团签订《委托代建协议》提供政府增信, 出台《资金管理办法》和签订《资金使用五方协议》, 建立自治区财政统筹还款机制, 明确贷款资金“借、用、管、还”的流程和各方的责任。

7月3日, 国家开发银行总行负责人赴广西, 与自治区政府签署了《共同推进广西棚户区改造开发性金融合作备忘录》。根据备忘录, 国家开发银行将在符合国家法律法规和内部审批条件的前提下, 深化与自治区政府的银政合作, 以开发性金融支持广西棚户区改造工作, 其中今年将力争发放贷款200亿元用于棚户区改造。

资金压力在短期内得到缓解。但棚户区改造过程也会面临一些其他困难。一些长期制约广西住房保障工作发展的因素依然存在。据了解, 当前全区城镇还有不少棚户区居民、住房困难家庭居住条件较差, 棚户区改造存在土地落实难、征收拆迁难、回迁安置慢, 基层机构分散、人员力量不够、业务经费不足、工作推进有畏难情绪等问题。