商品住宅施工

商品住宅施工（精选5篇）

商品住宅施工 篇1

由于近年来住宅开发投资的规模不断扩大, 房地产企业开发行为存在盲目性, 全国商品住宅空置面积不断攀升。正确认识和有效解决商品住宅空置已成为一项十分紧迫的工作。

一、商品住宅空置的相关概念

建筑物的整体或部分未得到使用, 处于等待出租或出售状态时称为空置。关于商品住宅空置面积的界定, 国家统计局的《房地产统计报表制度》中规定:已竣工的商品住宅建筑面积中尚未销售、出租的部分。包括以前年度竣工未出售或出租的面积和本年度竣工未出售或出租的住宅面积。这一定义确定以后, 商品住宅空置面积指标的统计口径、统计范围也随之确定。可见, 我国计算空置, 仅从商品住宅增量角度来考虑, 而未考虑存量中的空置, 其假设前提是存量房屋均在使用中。

二、对空置的理解

一定量空置面积的存在是房地产市场供需平衡的主要表现, 也是市场条件下房地产资源利益最大化的必然结果。无论从宏观还是微观的角度对住宅市场进行分析, 住宅市场上空置房的存在是有其客观必然性的。

1. 空置起到调节市场供求的作用。

从供给的角度看, 若空置率过高, 会给卖方带来租金损失风险, 迫使其降低房价或调低租金以刺激需求、减少空置;若空置率过低, 卖方预期较高收益, 造成房价和租金居高不下将抑制需求。从需求者的角度看, 保持一定水平的空置率, 不但使买方选择余地加大, 而且寻租费用降低, 使需求增大;若空置率过低, 买方不但选择余地小, 而且寻租费用加大将使需求萎缩。对于使用者 (买方或承租方) 而言, 高空置率意味着有更多的选择机会, 提高了其找到满意房的可能性。

2. 空置是卖方实现利益最大化的保证。

卖方保持一定的空置房屋待租、待售, 是期望预期收益高于即时出租或出售的当期收益, 以达到利益最大化的目的。虽然空置会带来当期收益的损失, 并加大空置成本, 但卖方获得较高租金或售价的机会也增大, 如房屋当期全部出租或出售, 卖方就失去获得最大利益的机会。

3. 房屋空置提供了产业结构调整的物质基础。

一是保障基础。市场上存在一部分余房, 置业者就不会因某种类型房屋投资的压缩而无房可买;开发商可以把自己的空置房放缓出售来维持企业运转。这样, 房地产社会再生产的各个环节都不会中断, 照常运行。二是杠杆基础。从力学角度讲, 商品住宅的空置量达到一定界限后, 财务费用 (利息) 和需求方会迫使开发商压缩甚至取消该类开发项目的再开发, 好比“杠杆”一样。三是反应基础。如果房屋市场上供不应求, 紧缺到要托人找关系才能买到房子, 那么真正意义上的物业需求主体和供给主体都不会形成。随着商品住宅空置量的逐渐增加, 给供给方所带来的压力越来越大, 房地产业中的市场机制发挥的作用也越来越大。

三、住宅大量空置对我国经济的影响

1. 与居民迫切的住宅需要形成明显矛盾。

国外许多发达国家在住房方面由于量的需求已基本得到满足, 住宅建筑业以旧住宅维护和现代化改造为重点, 而我国城镇居民的住房消费与国外相比, 总体水平还比较低。全国城镇每年有数百万对新婚夫妇需要住房。一边是面积居高不下的空置商品住宅, 一边是城镇居民较低的人均居住面积, 这是我国人民物质文化生活水平较低的表现。

2. 大量资源不能有效利用。

我国现在仍然处于社会主义初级阶段, 基础设施建设在许多方面与发达国家之间有较大的差距, 制约我国经济发展的最重要因素之一是资金短缺, 这也是我国改革开放以来大量引进外资的根本原因。我国居高不下的空置商品住宅中积压了大量的社会资源, 形成了较高的机会成本。而且, 由于房地产开发属于固定资产投资, 投资不易变现, 一旦形成积压, 则会使大量的社会资源得不到最有效的配置, 与市场经济发展形成矛盾。因此商品住宅空置率较高、空置量过大的状况发展下去, 将可能导致部分企业破产。

3. 引起相关产业的萧条, 对整个国民经济的运行造成不良影响。

房地产业已经成为国民经济支柱性产业, 以年均超过15%的发展速度增长, 即将成为经济增长的新引擎。据有关部门测算:住房建设对国民生产总年值的影响约为10%, 即住房建设增长10%, 就能带动国民生产总值增长1%;每投入100元的住房资金, 可以创造相关产业170~220元的需求, 每销售100元的住房, 可带动130~150元的其他商品需求。可见, 房地产业的产业关联度较高。因此, 商品住宅空置率较高, 大量商品住宅空置, 不仅影响房地产业的健康发展, 而且也会引起相关产业的萧条, 对整个国民经济的正常运行也必将造成不良影响。

四、我国商品住宅空置的原因分析

1. 缺乏科学的投资策划、投资运作理论。

2. 商品住宅投资结构不尽如人意。

3. 营销策划不力。

4. 商品住宅价格居高不下。

5. 其他原因:缺乏一个完善的住房金融服务体系, 信息的完备度差、流通性弱, 住房二级市场发展缓慢。

1992年、1993年由于经济过热, 房地产业开发规模没有得到合理控制, 暴露了很多中国房地产市场建设过程中的问题, 如土地失控、开发公司过滥、项目过多、结构失调、银行介入过深等。这段时间的房地产业并不是有组织、有步骤地进行的。由于缺少按照市场经济 (或者市场) 的运行机制为房地产市场的发展制定构架性的政策来规范和引导其健康发展, 致使房地产业发展极其失衡。

目前我国市场上可供出租的房屋并不充足, 如果促进空置商品住宅进入租赁市场, 将大大增加出租房的供应量。商品住宅的租金价格将会大幅下调, 租金的普遍下降, 导致对出租房的需求大大增加, 反过来将促进空置房得到更好地消化, 同时对降低房价也起到积极作用。

五、结论

在商品住宅空置量不断增长的情况下, 政府、开发商等多方应共同采取措施, 预防和消化空置商品住宅。这既有利于缓解市场供给不足、满足市场多样化需求、维护房地产业平稳发展、盘活沉淀资源, 又有利于开发商资金快速回笼、缓解资金压力, 更有利于社会和谐稳定。但商品住宅空置问题的解决, 是一项系统工程, 需要政府相关管理部门、房地产产业链的各市场主体以及购房者的共同参与。

商品住宅施工 篇2

关键词：商品住宅；非商品住宅；建筑设计；差异性

1 引 言

就目前的建筑业发展趋势来看，住宅建筑是建筑业的主要发展方向与趋势，而为了更好的迎合消费者的购买需求，建筑厂商就会主打设计迥异的这张营销牌，所以就住宅区的建筑来说，最主要的就是建筑设计的不同。商品住宅与非商品住宅的差异随着时代的变迁差异也是越来越明显，就其设计方面来说最主要的是这两种住宅建筑的设计标准就存在许多差异，商品住宅有其自由无限制性，而非商品住宅就有各方面的约束限制。

2 商品与非商品住宅建筑设计上的差异

2.1 建筑形式上的不同

在目前住宅设计发展形式上来看，非商品住宅的设计基本是按照统一的设计图纸来进行建造的，因此非商品住宅都是设计规模相似、标准相同的建筑。而商品住宅则是为了满足广大消费者的要求，在设计上进行了多种多样的变化，产生了多种多样的建筑形式。

2.1.1 政府推出的经济适用房

随着经济社会的不断发展，政府的住房政策也开始越来越为民众考虑，于是政府就出台了解决低收入者的住房问题的经济适用房。经济适用房从原则上来说，是给低收入者以及无收入者提供住房的一项政策，经济适用房最重要的一点就是政府不从中赢利，所以经济适用房的各方面设计标准都是以最低标准为标准。而就广东汕头的经济适用房的最低要求就是房屋的面积控制在50～90m2之间、物业管理费控制在一定额度之内、居住区园林设计则是达到30%就够了。

2.1.2 新颖的商品住宅形式

由于中国经济的日渐繁荣，旅游业也是其中贡献较大的一部分。就广东汕头来说，由于是临海城市且有各类岛屿以及众多风景名胜区，所以广东汕头的旅游业也甚为繁荣，这样也就带动了汕头区的度假酒店和别墅的发展以及个人商品房的出租。度假酒店以及别墅主要是以投资的手段来进行商品房营销，而个人商品房的出租也与这些酒店向类似。这种将投资带入到住宅中也是一种新颖的营销手段。而这种新颖的商品住宅的设计通常都符合小户型，多户型的要求。由于度假的人数一般是以个人或家庭外出，所需要的居住区域不大，因此，这些商品住宅会尽量安排多的房间，尽量发挥房间每平米的可利用价值。

2.1.3 一般的商品住宅

就目前的经济发展趋势以及人均GDP来看，一般的商品住宅是大部分人的选择，因此就所有的住宅建筑来说，一般的商品住宅是销售量最大的一部分。而一般的商品住宅建设设计则是要满足一般消费者的要求，基本以一室一厅、两室一厅、三室一厅、三室两厅为主。

2.1.4 高级的商品住宅

高级的商品住宅就其名称而言就知道是相对于一般以及经济适用房来说的，所以高级的商品住宅就是占地面积较大且居住区的物业管理和园林设计要求高的一种住宅。这种住宅的建筑设计一般都以别墅型或公寓型为主，内部的设计则是保证了消费者的享受层面需求。

2.2 设计标准上的不同

2.2.1 商品住宅的建筑设计标准

就国家层面对商品住宅的建筑面积没有十分严格的要求，而对于商品住宅的地域选择以及建筑原材料的选择有一定的要求。而就商品住宅建筑的营销商来说，对于不同的建筑地段以及不同的原材料会有不同的价格定位。而在设计方面营销商会在国家已有的相关规定范围内进行一定的设计，目前的商品住宅建筑设计方面由于国家没有特别强硬的要求，因此有着很大的发挥领域。所以营销商为了更好的迎合消费者的要求，不仅仅只是对建筑面积、室内外的装修以及原材料的选择进行精挑细选，还对住宅区的总体环境进行设计，这也就包括了居住区的园林景观设计等方面。

2.2.2 非商品住宅的建筑设计标准

不管是过去的非商品住宅还是现在的非商品住宅，它们都是受到了国家的大量限制。国家对于住宅的建筑设计标准由严格的级别非配要求，就汕头的部分地区来说，首先非商品住宅的单个面积控制在50～90之间，不同职务级别的非商品住宅的分配有着些许差异，在住房的内部设计中也有一定的要求，对各个厅室的面积都做了严格的上限要求。虽然非商品住宅给部分人提供了方便以及解决了困难，但相对来说非商品住宅的建筑设计还是有待于进一步提高的。

2.3 获得产权以及使用权的方式不同

2.3.1 商品房的獲得方式

商品房是相当于商品进行货物交换的商品之一，所以获得商品房的最主要的方式就是通过货币获得商品房的特定年限的产权。购房者主要是根据自己的需求来对不同地段以及不同大小面积的商品房进行选择购买，这样就推动了房地产业的发展以及竞争，使得房地产商只有通过改变商品房的建筑设计来吸引消费者的购买，这样也就使得商品住宅的建筑设计风格各不相同，户型面积也有了各式各样的发展。

2.3.2 非商品房的获得方式

非商品房主要由两种构成，一类是政府突出的经济适用房，这种房屋的使用权是由房屋租赁者所有，而产权则是由国家的相关单位所有。而另一类就是相关单位的职工住宅，这是国家根据特定的计划对不同单位的不同职位的员工划分不同大小的住宅区域，而且部分单位为员工提供一定过的经济补贴，这类住房的使用权在员工手中，而产权仍在国家的相关部门。

2.4 商品住宅与非商品住宅在生活方式上的不同

随着社会的发展以及时代的变迁，商品住宅与非商品住宅在生活方式上的体现也有很大的不同。最主要的随着社会的发展，人类经济生活的活跃，房屋也变成了可以用钱币购买的商品。而且最重要的由于社会生活的进步，人们工作的变化，越来越多的人不再依赖于国有企业以及国营单位，他们开始有了新的工作领域，开始在不同体制的企业以及单位中工作。这样越来越多的人没有了国有的保护伞，不再享有国有企业以及国营单位的非商品住房的福利。虽然人们没有了这一项福利，同时也提供了商人们一项新的营销面，就是对住房进行商品购买，这样对于商品房人们有了自己的认识，有了自己的要求，这样就使的人们更加努力的工作赚取自己的房子。人们为了更好的生活环境开始不断有了新的要求，也就使得住房不再仅仅只是可以居住的房子，开发商开始有了新的想法，将各种领域融合到一个领域，让人们在商品住宅区域内可以享受到更好的生活待遇，这样就和非商品住宅区有了质的差异。

3 结束语

人们的生活离不开住宅区，每个人都不能离开自己的房子，所以商品与非商品住宅的建筑设计差异是值得我们研究讨论的。就目前广东汕头的商品与非商品住宅区域来说，有着很多的差异，这些差异是显著的，因此在很多方面也还存在许多不显著的差异等待着我们的探寻，这样的差异找寻可以帮助政府以及有关单位对非商品住宅的建筑设计有一定的改善。

参考文献

[1]郭志勇.商品住宅建筑设计与非商品住宅建筑设计的差异探讨[J].城市建设理论研究（电子版）.2012（5）.

[2]王光新.我国商品住宅建筑的设计与探讨[J].建筑设计及其理论.2008.

商品住宅采暖方式分析 篇3

1 城市集中热力网供热

市政热力网采暖一般适用大型高层住宅社区, 优点是安全、清洁、方便。而其缺点是不能按住户需要安排采暖季, 采暖费用固定, 长期以来我国北方地区大都采用集中供暖方式, 也多以居室采暖面积而定。这种计量收费方式给供暖收费带来很大麻烦, 不论用户是否居住, 都得交采暖费;由于末端无计量方式和调节手段, 导致30~40%的热量浪费。按照前苏联的大规模实验结果, 供热末端增加调节手段, 并采用按热量计量收费后, 可节省热量30%以上。其次, 长距离输送, 管网初投资高, 维护、管理费用也高, 采用集中供热除建小区热网管线和换热站费用外, 目前石家庄市要求每平米交纳50元热贴, 作为城市热网和供热企业建设投资。

集中供暖分户计量是目前国家非常提倡的一种供暖方式。采取集中供热、分户计量可避免以上采暖方式的诸多弊端。对于普通的社区, 集中供热, 分户计量应是以后采暖方式的一种发展方向。因为只要有众多企业能生产出美观质高的暖气片, 这种采暖方式既安全, 又经济而且还相当美观。

城市集中供热中的热电联产方式, 热电联产是利用燃料的高品位热能发电后, 将其低品位热能供热的综合利用能源的技术。目前我国大型火力电厂的平均发电效率为33%, 而热电厂供热时发电效率可达20%, 剩下的80%热量中的70%以上可用于供热。一万千焦热量的燃料, 采用热电联产方式, 可产生2000千焦电力和7000千焦热量。而采用普通火力发电厂发电, 此2000千焦电力需消耗6000千焦燃料。因此, 将热电联产方式产出的电力按照普通电厂的发电效率扣除其燃料消耗, 剩余的4000千焦燃料可产生7000千焦热量。从这个意义上讲, 则热电厂供热的效率为170%, 约为中小型锅炉房供热效率的2倍。同时热电厂可采用先进的脱硫装置和消烟除尘设备, 同样产热量造成的空气污染远小于中小型锅炉房。因此在条件允许时, 应优先发展热电联产的采暖方式。

大力发展热电联产集中供热方式, 这是写入我国二十一世纪白皮书中的基本国策, 应从各方面支持和保证。只要有可能接入热电联产集中供热网的, 就应要求接入。

2 小区锅炉供暖方式

适用于中型住宅社区, 其优点是安全、清洁和方便, 并且采暖时间可由小区业主协调决定。而其缺点是费用比城市集中供热方式略微有些高, 由于管理不当还存在污染问题。目前石家庄市区不许建燃煤锅炉, 只能用燃气、燃油或电锅炉, 运行费用较高。和城市热力管网集中供热一样, 用户不住也得交钱, 否则会影响其他层的供暖;还有就是容易出现系统失调、冷热不均等状况

3 分户采暖主要有分户燃气炉采暖和分户电热直接采暖两种

燃气壁挂炉天然气取暖是一种重要形式, 自从上世纪90年代进入我国, 在短时间内有了飞速的发展。虽然集中供暖仍然是我国政府推荐的方式, 但是由于我国采暖地域广阔、形式多样, 而且目前我国在积极推进分户计量采暖, 再加上壁挂炉采暖、生活热水一体的结构形式, 使得壁挂炉在目前的建筑采暖方式中也有着很广泛的应用。燃气壁挂炉采暖和集中采暖相比有如下特点:

分户采暖, 每家一台壁挂炉, 可根据住户自己的需要灵活调节供热温度, 避免了集中供热中调节困难, 能量浪费的问题。

完全按照每户的燃气使用量收费, 避免了目前大多数集中供暖系统按照建筑面积收费的不合理性, 可以真正实现舒适性和运行费用的统一。

由于使用天然气或者石油气等作为热源, 对环境的污染大大减少。

采暖和生活热水的一体化, 使燃气壁挂炉成为家庭的小型能源中心, 壁挂炉一机多用, 使用灵活, 而且减少了占地, 方便了用户, 提高了居民的生活质量。

燃气壁挂炉采暖运行的费用主要有燃气费、电费、水费, 在这几项费用中, 燃气费所占的比例在90%以上, 所以燃气价格对壁挂炉采暖的运行费影响最大。对于特定区域的特定建筑, 单位建筑面积的采暖运行费主要只和燃气价格有关。

目前, 在我国利用燃气壁挂炉进行采暖和生活热水供应是可行的, 是众多采暖方式中很有竞争力的一种形式, 而且系统的运行费用按照北京目前的情况看还是可以承受的, 户式燃气炉供暖一般在低密度住宅使用比较适合。这种方式建设快, 用户入住后采暖费、室温标准和户内设备管理都由用户自行控制, 计量收费简单, 能很快实施。但使用费用高于集中供暖, 需要住宅做好墙体的保温。而且其也有缺点:燃气排放有空气污染等问题, 在密集的高层公寓式楼群中应用户式燃气炉采暖, 燃烧的废气会滞留在小区内, 污染环境。天然气本身虽然是清洁燃料, 但把热源分散到各家, 特别是高层住宅, 同时使用时二氧化碳、二氧化氮、一氧化碳等对环境的影响不可低估;一般壁挂炉都放在空间不大的厨房或阳台上, 紧邻居住房间, 由于使用条件及产品质量方面的原因, 存在安全隐患, 在东北地区就曾发生过爆炸事故, 同时其还有噪声问题;它是一个需连续长期运行的设备, 其检修维护住户难以胜任。虽然减轻了物业的负担, 但把设备维修的工作推给了用户, 用户直接和厂家的对峙中, 显得力不从心;严冬季节长期无人居住时, 也需保留低温燃烧;对楼房要求较高, 需设置烟道并预留安装位置, 影响楼房的外立面效果;不能满足公建等建筑的要求。

分户直接电热采暖方式包括低温电缆采暖方式、低温电热膜采暖方式等。特点是可根据需要调节室温, 达到节能目的, 室内温暖舒适, 取消了暖气片及管道, 增加了使用面积, 节省了锅炉房、热力站及室外管网, 计量方便。

家用电采暖方式, 它的优点是占地面积小, 安装简单, 操作便利, 采暖时间、各房间温度可调, 可独立计量。电热膜取消了传统的水循环供暖方式, 不会发生跑冒滴漏事故。电热膜产生的温度自然、舒适, 无干燥感采暖的同时也能提供生活热水。舒适性高, 最先进之处在于具有多种时段、不同温控预设功能。这种采暖设备根据需要一周内可预设多种不同温度, 一天里也可预设多种不同时段温度, 可大大提高住宅的舒适度。但其也有缺点, 比如:用电高峰期, 不能保存蓄热, 像电暖器也存在同样的问题。另外就是它作为家庭采暖设备前期投入较大, 目前我国大型火力发电厂的平均热电转换效率为33%, 在加上输送损失, 电热采暖的效率仅为30%, 远低于热电联产的170%, 也低于燃煤或燃气采暖的85~90%。电力作为高品位的能源转换为低品位的热能, 存在浪费, 在能源利用上不合理。除非发电以水电和核电为主。合理利用能源, 提高能源利用率, 节约能源是我国的基本国策, 我国还是以火电为主, 采用电热方式, 在能源的合理利用上存在问题, 一般情况下是不合适的。

结论

由上所知, 集中供暖、分户计量设计, 预留分户计量设备的安装位置, 待条件成熟后再加装计量设备是项目最适合的采暖方式。

商品住宅施工 篇4

【关键词】空置；成因；影响因素

一、空置的定义

Denise D.和Willian C.W（1996）认为空置是指建筑物的整体或部分处于等待出租或出售的状态。国家统计局《房地产统计报表制度》中对空置的定义为：在报告期末已经竣工的商品房建筑面积中尚未销售或出租的房屋面积，包括以前年度竣工和本期竣工可供出售或出租而未出售或出租的房屋面积。所以国内外对住房空置的定义基本一致，即建筑物的整体或部分未得到使用，处于等待出租或出售的状态。

二、空置的成因

自2000年以来，我国房地产业发展迅猛，但同时也伴随着商品住宅空置的大量增加。究其原因这是我国房地产开发过程中一系列不合理的做法而逐渐积累起来的。空置的成因大致可以从以下几个层面进行分析：

（一）市场的有效需求不足。产生商品住宅的市场有效需求不足的主要原因一是价格过高，二是居民收入偏低。房价收入比过高，远远超过了消费者的承受能力，居民有购房需求却没有购房能力。

（二）房地产投机活动。随着我国经济的快速发展和人口的增加，受土地资源限制，房价上涨也是必然的趋势，因此一些投机者购置大量商品住宅，等待涨价后出售，以获取暴利。正是由于这种日益上涨的投机行为，在很大程度上导致了商品住宅空置的增加。

（三）营销模式过于落后。我国的开发商对于新建的商品住宅大多都是采用只售不租的销售模式，而不是租售结合，这势必会造成住宅空置面积的增加。

（四）住宅本身存在问题。大多数房地产企业受利益驱使过于热衷开发高档的住宅，适合普通人居住的低档次的住宅却开发甚少，同时随着人们生活水平的提高，过去那些设计、施工质量、户型、通风采光等条件落后，不符合现代人审美标准的住宅就不在人们买房时考虑的范围了。由于这些房屋本身的问题，导致的无效供给过多，大量的房屋积压销售不出去，形成大量的空置。

（五）土地政策存在很大问题。在我国土地一方面作为政府财政收入的一项重要来源，另一方面政府还要利用土地来招商引资，为了吸引一些重要的企业，政府甚至会无偿为企业提供土地，那么开发商通过竞价拿到的土地价格必然上涨，建房成本上涨，房价随之上涨，由房价上涨带来的空置等一系列问题随之出现。

（六）开发商缺乏合理规划。前几年火爆的市场加上高额的利润，使得越来越多的投资者缺乏科学的规划，盲目的投资房地产市场，导致市场上住宅的供应量远远大于消费者的需求量，导致大量的商品住宅处于空置状态。

三、商品住宅空置的影响因素

商品住宅空置是一个全国性的问题，但是由于房地产业的区域性，各地的经济发展水平，法规政策，生活习惯等方面存在着较大的差异，这些差异势必会对商品住宅的空置产生一定的影响。空置的影响因素涉及各个方面，从理论上看，主要可以从以下几个方面进行分析：

（一）商品住宅的区位因素。住宅作为人们生活最基础的一部分，其所处的位置如距离市中心，以及自己工作学习的地方，大型商场购物中心，公交地铁站的距离，周边环境等是否满足消费者的需求，是消费者在购房时需要慎重考虑的因素。

（二）房屋的质量。房屋的质量包括住宅本身的施工质量，设计是否完美，户型面积是否满足需要、通风采光条件好坏等，同时还包括小区物业管理水平，管理人员的素质，基本的配套设施等等。这些都是消费者在购房时要考虑的重要因素，从而影响销售情况。

（三）商品住宅开发的总量。在市场被看好的情况下，开发商会投入巨资，开发大量的新的商品住宅，短期内大量新建商品住宅的推出，不但开发商间彼此竞争激烈，同时还会使得消费者在短期内无法消化吸收如此多的新建住宅，大量的新建住宅销售不出去，造成大量的积压，空置增加自然不可避免。

（四）开发商的营销模式。在当今这个信息时代，信息传达的越多，传达的越广，消费者对楼盘的了解度就可能更多，优秀的营销模式能使更多的消费者了解这一楼盘，同时还能给消费者留下良好的印象，这样新建的房屋销售出去的可能性就会增大，而那些营销模式落后的可能就会有更多的积压，空置必然增高。

（五）银行存款的利率。当银行的存款利率增加时，消费者就更愿意把钱存放到银行而不愿去消费，当消费者把钱都存入银行获取利息的时候，他们用于其他方面的支出就会减少，买房的人自然也会减少，商品住宅销售量减少，就会导致空置面积增加。

（六）房价的高低。房价的高低将对商品住宅的销售情况起到决定性的作用，一般消费者会综合考虑住宅质量和房价再做出是否购买的决定。那些价格合适，质量有保证的住宅会是消费者的第一选择，房价的升高通常会对商品住宅销售产生影响，会导致空置面积的增加。

四、总结

通过对空置原因及其影响因素的研究，我们在了解空置产生的原因的影响因素的基础上还可以清晰地发现现阶段我国商品住宅开发过程中所存在的问题，通过对这些问题的研究可以为发商下一阶段的开发提供了一些科学的依据和参考，更有助于房地产市场和我国经济社会的健康发展。

参考文献

[1]DeniseD.And Wi11ian C.W. Urban Economics and Real Estate Markets [J]，Prentice Hall，Inc.，New Tersey ，1996. 79-86

[2]国家统计局.中国国家统计年鉴.北京：中国统计出版社.2000.

[3]徐伟航，王国军，王积田.空置指标存在的问题及对策[J].中国证券期货，2010（8）：48.

[4]朱佳敏.杭州市住宅空置特征与空置率实证研究[D].浙江：浙江大学硕士学位论文，2009.

商品住宅施工 篇5

【关键词】商品住宅；渗漏；原因分析；对策 商品住宅作为一种特殊的商品，日益成为广大人民群众改善居住环境、投资、消费的热点。在提倡和谐社会和品质生活的今天，也成为各级政府所关注的重要民生问题之一。目前，居高不下的房价和日趋增长的物质文化需求，对商品住宅的品质提出了更高的要求。但商品住宅在交付使用中反映出的各种质量问题，让人们对品质住宅产生怀疑。住宅渗漏因影响住宅部分使用功能和观感，成为工程维修和投诉较多的质量问题之一。

本文对一个24万m2住宅小区交付使用后五年内的反映的住宅渗漏进行汇总，分析其产生的原因，提出预防和处理这些渗漏的方法。

0.工程概况

某小区总建筑面积约24万m2，1300多户约4000人居住的大型住宅小区，工程分二期开发建设，2009年第一批交付使用。

1.小区住宅各种渗漏问题

（1）外墙面渗漏，主要表现在墙体大面、外墙与各种突出外墙面装饰构件如花岩装饰线条的交接处。

（2）屋面、屋面与墙面交接处，突出屋面的烟道、排气道、管道周边。

（3）铝合金门窗框周边，从和铝合金窗框接触墙侧和窗框底边渗入。

（4）厨房、卫生间内的排汽道、烟道、管道周边，阳台翻梁侧边及阳台的雨落水管周边。

（5）覆土地下室各单元之间的连通口，地下室和主楼间连通的沉降缝，地下室排风机房和主楼间的连通口，以及各种管线穿越地下室外墙处，地下室专业配电房电缆沟槽处。

（6）室外地面高于室内地面的房间，如临街商铺室内地面往往和市政马路平齐，而小区内为了整体的景观效果，往往土方堆坡较高，超过室内地坪。

2.小区住宅渗漏原因分析

很复杂，是多方面的。有设计、施工工艺和现场管理方面的原因，也跟现有材料有一定的关系。下面针对上述存在的渗漏问题进行客观的分析。

（1）现阶段商品住宅外墙装饰材料一般为涂料、面砖和石材，档次规格高的采用铝板幕墙做法。现仅对用常见装饰材料的外墙渗漏进行分析。从工程实践来看，外墙渗漏肯定有雨水渗入的途径，如外墙面砖存在勾缝不密实，面砖铺贴底糙存有裂缝等不密实的情况，雨水顺着缝隙渗入，涂料墙面渗漏的原因也和面砖差不多。外墙与突出墙面装饰线条交接处的渗漏主要是该部位结节没有处理好。如锦昌文华项目一期工程底层裙房外墙采用湿贴花岗岩加干挂花岗岩装饰线条，裙房以上外墙大面为面砖，局部窗套及外立面腰线为涂料。从住宅交付后报修投诉来看，反映干挂花岗岩大线条和面砖交接处渗漏较多，经多次维修花岗岩和石材胶缝后效果都不是很理想。分析原因为面砖先施工，花岗岩压住面砖或和面砖平齐，经打胶暂时可以保证不漏，但热胀冷缩会使起密封作用的胶封开裂，或者大线条以上面砖勾缝不好，就会在花岗岩干挂腔体内存水，而线条以下共花岗岩墙面为湿贴，该部分水为无法直排出，只好沿湿贴灌浆的花岗岩基层渗入墙体。如遇砌体是多孔砖或加气块，水就会从室内渗出，业主室内已装修完成的乳胶漆或木制品装饰面层就会起皮或发霉。

另外就是剪力墙穿墙螺杆孔未安排人专门封堵或封堵不到位，脚手架搭设连接孔未封堵好，物料提升机或人货梯的施工洞未作专项处理等，这些部位如外墙存在着裂缝，雨水就会顺缝隙或自身的毛细孔渗入。

（2）屋面与墙面交接处设计结节做法为该处墙体是350mm高素混凝土翻边或上翻梁，沿顶面挑出泛水作为卷材收口。在屋面找平层、防水层、隔离层、保温层及钢性防水层做完后，作为卷材收口的泛水离层面完成面的高度有很多少于100mm，甚至更少，如作为露台的屋面在房屋交付后业主对其进行装修，装饰完成面基本上和露台泛水下口齐平。泛水坡度做的过小加上老鹰嘴或滴水线施工不到位，水会顺着卷材收口的薄弱点渗入，如遇屋面、屋面与墙面的混凝土翻边存有缝隙，则室内就会出现渗水痕迹。烟道、排汽道等，主要是该部分的屋面上翻砼高度不够，在做完屋面各层后翻边可能低于完成面所致。另一个原因是由于造价方面的原因，常用的SBS、BAC防水卷材的厚度及化学性能不是很好，施工中的卷材性能低于国家标准，达不到防水的使用年限，施工时基层不时很干，有水汽存在。施工完成后遇日照而发生空鼓的情况。

（3）铝合金门窗边渗水主要是铝合金窗框和结构间距有时过大，构件之间发泡剂打的不到位。现阶段比较流行凸窗以扩展空间而可以不计算面积，对房产商和业主都比较有利。而铝合金门窗作为一个分项常发包给另外的专业单位施工。窗间打发泡和抹灰塞缝是两家单位分开施工，容易造成抹灰塞缝时未打发泡或间隙过大直接用发泡填缝，而未用细石混凝土或砂浆，造成间隙。如铝合金门窗外胶没有打好或打好了因温度变化而开裂，水就从薄弱部位侵入。

（4）厨、卫间和管井的渗漏主要是设计施工图中基本上要求楼板施工时做与同墙体同宽（管井一般是宽度为60mm）， 高度为150mm的C15素混凝土翻边，但施工单位往往是二次翻边，如二次翻时翻边基层处理不到位，形成缝隙而造成渗水。还有一种情况是装修时将烟道、排气道的翻边打掉，未做恢复或防水加强处理，也易造成渗漏。管子在楼板上的渗水主要是未做防水套管或没有对预留管进行二次灌浆。

（5）伸缩缝处渗水在工程中较为普遍，而一旦发生渗漏很难修好。原因为止水带未按施工图节点要求两侧均分，施工时偏位，或施工时止水带有破损的情况，在伸缩处用柔性材料如沥青麻丝等未填到位，当发生伸缩缝处不均匀变形时，就极易拉裂或者错位造成渗水。管线等穿越地下室侧墙部位、配电间电缆沟的渗漏主要是由于穿线后预留管子封堵未到位所致。

（6）室内地坪低于绿化覆土时，该部分围护结构采用砖砌体至绿化覆土以上，覆土侧未采用防水砂浆或卷材进行加强，或者围护结构的上翻高度低于室外绿化覆土。

3.渗漏的预防措施及对策

（1）外墙渗漏主要在施工时要注意剪力墙穿墙螺杆洞、施工洞、脚手架洞要采取专人用砂浆堵孔，采取构造措施加强的方法。外墙与突出外墙的线装饰线条，如上面提到的干挂花岗线条与面砖间的问题，则采用在施工花岗岩干挂线条时，面砖距线条处预留3～5皮不贴，待干挂花岗线条嵌入1～2cm抹灰层后，面砖再开始施工，压住花岗岩线条。同时花岗岩线条往外做不小于2%坡度，在面砖和花岗岩处打中性耐候胶，加强防水。

（2）屋面泛水、混凝土翻边要考虑找平、找坡等各层的厚度，尽可能一起施工，泛水要做不少于2%的坡度，屋面完成面至泛水的高度不小于150mm，建议设计时该节点的素混凝土或上翻梁高度在450mm左右为好。

（3）铝合金门窗和结构间要打发泡剂，以控制不同材料间的收缩问题。如间距过大，则要填塞部分砂浆，间距以不超过30mm为好。塞缝要安排有经验师傅专人负责，外面打胶要求胶缝连续、平顺。铝合金门窗完成后要抽取一部分门窗进行喷水试验。

（4）厨、卫等要和结构一起做不小于150mm的素混凝土翻边，同墙宽，污水立管等要埋套管，采用二次灌浆，施工完成要做高于地面30mm的馒头。

（5）伸缩缝止水带要采用质量较好的钢板或橡胶止水带，确保伸缩缝两侧的止带宽度基本相等，施工时要做好成品保护，伸缩缝两侧的混凝土要浇捣密实，填缝的柔性材料按施工节点选用。穿地下室墙板的管子要预埋带止水环的套管，穿线完成后要派专人进行封堵并做好记录。特别是配电间，室内地面为回填土后浇筑的混凝土地面，电缆沟一般低于地面1m左右，电缆穿完后如出现渗漏渗，刚水会汇聚至沟体，很难检查和维修。伸缩缝如出现渗水，维修后由于变形原因可能会再次渗漏，在安排维修的同时如没有更好的办法时，应埋设管子将水引至就近集水沟（井），用水泵打出，从而保证地下室功能的正常使用。

（6）室内地坪低于绿化覆土时，要将靠覆土侧墙体做成混凝土墙体，如采用砖切体，一定要采用防水砂浆进行粉刷，如有要能，在粉刷后要做卷材和做保护墙体。

4.结束语

我们知道，住宅渗漏是可以预防和处理的，工程实施过程中坚持做到“事先预防，事中进行控制”，相关的渗漏问题可以大为减少或避免。工程以外，我们还必须做到以下几点：

（1）住宅建设各方主体要本着以对人民、对社会高度负责的精神，进一步增强质量意识，真正牢固树立“百年大计，质量第一”思想，严格按照标准规范及设计要求进行建设施工。

（2）努力改进施工工艺，依靠技术攻关与过程质量管理克服与治理质量通病。

（3）加强设计管理，提高设计水平，对相重要节点进行优化增强。

（4）物业管理单位应进一步加强二次装修的控制与管理力度，避免在装修施工时破坏防水节点。

总之，努力提高住宅工程质量，提高人们对商品住宅工程质量认可度，促进社会的和谐进步，实现我国住宅建设向着又好又快的方向发展，将是作为广大建设者共同努力的目标。

【参考文献】

[1]沈春林等.建筑的渗漏与防治.中国建材工业出版社，2008.

[2]王宗昌.建筑工程施工质量控制与防制对策.中国建材工业出版社，2010.