商品化住宅

商品化住宅（通用11篇）

商品化住宅 篇1

0 引言

住宅工程质量的好坏, 不仅关系到国家社会经济的持续健康发展, 而且直接关系到民生问题。随住宅产业化的发展, 全装修住宅已越来越被社会各界接受, 所以, 住宅工程的全装修住宅的质量问题也已成为一个重要的研究课题。

1 全装修总承包管理

“全装修总承包管理”在学术界还没有严格的定义, 如何将全装修的总承包管理的要义落实到住宅工程质量过程控制中去, 是值得认真探讨的问题。根据住宅工程全装修总包管理特点, 结合大多房产公司的部门设置, 作为总承包管理方宜成立三个专门的全装修管理部门———前期设计部、施工管理配套部、后期物业维修部。通过全装修总承包管理过程中的设计深化, 计划的分层面编制, 装修各方及施工工艺的协调, 交付后的物业跟踪服务, 实现总承包方和开发商、小业主的全程互动, 利于住宅工程质量的控制和改进。

1.1 设计工作的深化

能否深刻地解读设计理念, 直接决定施工质量的成败与否。为此, 总承包管理方须配置专门的工程设计部, 从施工角度理解设计意图, 将设计图转化为现场可以直接作为施工参照的翻样图, 实现设计工作的前置, 确保作出的产品满足住宅质量的适用性要求。

对于新开发的楼盘, 选择便捷的地理位置, 进行样板房1∶1的实物放样, 给设计和施工方一个真实的发挥平台。借用这个平台, 无论是设计师反复揣摩的设计细节, 或是施工过程中的土建、安装、装修三方的工序搭接, 还是各种新材料、新工艺的尝试, 都可以在1∶1的样板房中得到尽情发挥和真实体现。特别是经常困扰各方的管线综合布局的问题, 也可以在样板房中探索最佳的预埋方式, 从而在根本上杜绝装修阶段对主体结构的频繁开凿带来的质量隐患。通过这些设计的前置、优化, 可以为投资方和施工方带来诸多收益。

对于成熟的楼盘, 样板房的施工、优化通常是在结构做到8层 (以30层为例) 开始, 到结构封顶, 装修大面积展开前完成。通过此阶段的设计深化, 可以根据实际情况进一步发现问题, 深化节点, 避免日后大面积装修时的频繁更改, 从而起到减少资源浪费和环境污染, 达到提高全装修住宅工程质量的目的。

1.2 计划的分层面编制

合理的计划是全装修总承包管理的重要前提, 是工程有序进行的必要保障。根据全装修过程的特点, 通常将总进度计划分三个层面编制———设计计划、材料 (甲供材) 计划, 施工计划。

因为住宅装修设计相对灵活, 主观性因素大, 开发商经常要求装修设计频繁修改, 这也就容易导致设计工作的滞后。因此, 在全装修大面积施工前期, 必须将设计计划列为全装修总承包管理的计划范围。

根据全装修住宅涉及的材料多, 品种全, 大部分材料甲方供应的特点, 作为总承包方必须做好材料的进场计划, 以此计划安排相应材料及时进场, 特别是督促甲供材料的按时到位。

全装修计划最重的自然是施工计划的安排。根据工程特点和施工经验, 列出关键节点的实现时间, 再根据每道工序需要的合理时间, 编制网络图或横道图, 将各阶段计划在施工操作层面进行细化, 保证各阶段计划节点的实现。

全装修的计划周期相对较长, 通过计划的分层面编制, 成功地实现项目进度管理的条理化、清晰化, 有利于全装修住宅工程的过程质量控制。

(1) 施工过程的协调与工艺控制:如何解决土建、安装、装修三方面的协调和各环节的质量控制是总承包现场管理中最实际的问题, 尤其是在全装修施工总承包管理中, 三方的协调牵扯到更多层面, 更多装修专业分包队伍, 更多的施工环节。所以, 在主体结构设计与施工中, 总承包方须认真作好装修工程前的各项准备工作, 及时完成装修图纸的深化设计和翻样设计;严格施工, 确保主体结构的层高、开间、进深、预留洞口等尺寸标准化、模数化, 便于装修施工顺利开展。在结构施工中, 做好水、电、暖气等管线、盒子预埋工作;始终坚持设计、采购、施工一体化, 精心组织施工, 确保工程质量一次成优, 尽力避免因工序之间的穿插造成的返工现象。

到后期交付阶段, 切实做好“一户一验”工作。以每套住宅工程的使用功能以及观感质量为重点, 由甲方、监理和总包三方的专业人员组成的验收小组, 以《建筑装饰装修工程质量验收规范》和《全装修住宅逐套验收导则》为依据, 共同对每个房间的门窗、吊顶、墙面、地板, 橱柜、卫浴、家具设备等各个环节进行验收, 特别是对涉及人身健康和安全的A类项目和影响使用和装饰效果的B类项目的每个细节都需进行全数检查, 发现任何一点问题都要及时处理, 直到每个细节整改完毕, 填写《验收移交手册》后, 方可实现与物业部门的交接, 进入后期的跟踪服务阶段。

(2) 交付后的物业跟踪服务:众所周知, 住宅工程施工的交叉性, 环节的复杂性, 人为手工操作的偏差性, 难免留下一些疏漏之处。所以, 质量再好的住宅工程也需要后期的物业跟踪服务。总承包方的物业部应在工程正式移交前一个月与施工项目部接触, 从物业角度出发, 查改问题, 验收备案后再正式移交。

为了弥补住宅工程建设过程中遗留的少量质量通病问题, 总承包方应实现物业的全程化管理服务, 成立由管理人员和技术工人组成的专业维修部门, 积极配合物业公司, 做好竣工小区的全程跟踪维护工作。在日常维护、维修的工作中, 借助规范化的服务方式, 良好的服务态度, 专业的服务水平, 既可以为企业带来良好的口碑, 树立品牌形象, 又可以通过解决住宅使用时出现的问题, 寻找好的预防办法, 做好“PDCA”循环中的“改进”工作, 为日后全装修住宅的质量提高提供事实依据。

2 与甲方和分包单位之间的协作方法

2.1 与业主之间的协调

(1) 总包项目部核心人员应理解总目标和业主开发意图, 反复研究合同和项目任务文件, 了解项目构思的基础、起因、出发点、目标设计和决策背景, 对整个工程有个完整的理解。配合业主做好设计图深化翻样工作。

(2) 作出的决策要充分考虑业主的观点, 尊重业主, 随时向业主报告情况, 在业主决策时, 向其提供充分的信息, 加强计划性和预见性, 做到双方充分的了解。

(3) 及时向业主提供有关的生产计划、统计资料等。负责转发甲方与指定分包间与施工有关的来往函件, 做好备案工作。

(4) 认真配合业主做好指定分包商的确定工作。

2.2 与分包单位的协调

(1) 总包项目部与分包人关系的协调应按分包合同执行, 正确处理技术关系、经济关系、正确处理项目进度控制、项目质量控制、安全控制、成本控制、生产管理要素管理和现场管理中的协作关系。对分包单位的工作进行监督和支持, 加强与分包人的沟通, 及时了解分包人的情况。发现问题及时处理, 加大预控监管力度, 避免问题复杂化和扩大化。

(2) 任何分包单位均须执行本公司项目经理部编制的项目质量计划及安全保证计划, 落实到责任人, 对任何违背项目质量计划及安全保证计划的行为或疏漏, 违背工地管理制度的, 将采取严厉的经济处罚措施, 并在分包合同中明确。

(3) 要求各分包商在施工前编制详细的施工方案, 用于指导施工。施工方案对所承包分项工程的施工进度安排、对相关专业的要求等内容作为重点, 详细论述。

(4) 总包方根据各分包方提供的方案施工进度等内容进行审核, 对不符合总体进度要求的提出由分包方重新编制;对于分包方提出的合理要求予以满足, 为分包商完成任务创造条件。

(5) 在总包合同中明确规定总分包方的职责范围, 以及违反时的惩罚, 使双方均能按合同办事, 受合同法律效力的约束。

(6) 要求各分包商在遵守有关专业规范的同时, 能按照本工程施工组织设计的各项技术质量要求来组织施工。如对原材料的质量要求, 对工程技术资料的要求等。

(7) 对各分包商施工中的隐蔽工程应组织验收, 以保证各道工序的施工质量。对发现的质量问题, 及时通知各分包商, 督促其整改。

(8) 在工程进度款支付时, 必须要得到总包有关工程质量, 工程进度或甲供材料设备的数量、质量、供货期的书面确认, 对不服从总包管理的供应商分包单位, 总包有权拒绝签字, 并及时书面汇报甲方。

3 进场后相关手续

3.1 签订总包与分包协议

为了分包单位配合总包圆满完成工程任务, 分包单位在其工程施工前, 应和总承包方签订总分包工程管理协议, 业主项目部代表作为监督方共同签署。待分包工程管理协议签订双方盖章并且分包工程质量管理保证金到达总承包帐户后, 才能进入工地施工, 工程质量管理保证金在双方承受范围之内约定形成。

3.2 材料申报、验收

分包单位所有的进场材料和设备 (指定品牌指定型号) 先由总包专职负责人验收后, 再和总包负责人共同参与报监理代表验收。

3.3 分包方施工方案审核

分包单位进场前向总包、业主项目部、监理提供可行性施工方案, 附完整的公司审批表, 进场施工后必须要严格按照施工方案来施工。

3.4 进场安全教育及有关手续

分包单位进场后到总包安全科进行职工三级教育、安全考试与总包签订安全合同, 办理施工出入证, 施工人员全部挂牌施工。

4 执行“三检制度”

分部、分项工程完成后, 各施工班组进行自检, 自检合格后报总包复验, 复验合格后签字确认;然后由监理、甲方进行检查验收。检查不合格的, 督促各班组迅速落实整改。实行专职质检人员进行全过程的跟踪检查, 确保各分项工程验收合格, 无质量隐患。

装修工程实行“一房一卡”跟踪检查制度, 对同一住户出现的质量问题实行检查、处理、记录、回访工作, 确保发现的质量疏漏彻底解决。

5 成品保护

高标准住宅成品保护尤为重要, 主要落实以下两个制度:

(1) 现场成品保护巡检制度:对现场成品保护的工程进行巡视检查, 发现有损坏现象的必须追查到底, 责任到人, 并及时与厂家协商对产品修复。

(2) 室内看护制度:已经竣工验收 (具备交房) 的楼层, 设专职人员对楼层进行看护, 对楼层钥匙专门保管, 以防室内成品人为损坏或丢失。同时做好必要的保洁工作, 定期开启窗户使室内空气流通, 减少室内有害物质凝聚。

通过以上这些较为成功的管理方法, 工作流程, 操作表格的实施, 实实在在的将“总承包管理”这几个字落到实处, 切实有效的“全装修总承包管理”的过程控制, 牢牢把握住了全装修住宅的工程质量, 促进了住宅产业的发展。

6 结语

企业在多年实践发展中总结形成了一些成功的“全装修施工总承包管理”的管理理念和方法, 后经上百万平方米的全装修住宅施工管理的丰富、完善, 有助于保证住宅质量, 解决民生问题, 推进住宅产业的健康和可持续发展。

参考文献

[1]陈水广, 秦永乐.装修隐患的解决方案及教学思考.武汉电力职业技术学院学报, 2010, (02) :23-25

[2]蔡学东.浅谈成品化住宅全装修的基本要素.科教文汇 (下旬刊) , 2009, (02) :87

[3]张峰.全装修居室中的化学污染及其防治.太原城市职业技术学院学报, 2007, (02) :140-141

[4]陶詠新.城市住宅全装修化的多元瓶颈与破解策略.上海城市管理, 2011 (04) :58-61

11月福州商品住宅市场盘点 篇2

始期盼2011年那样。

等了很久依然没有出手买房的人，只能继续给自己希望。毕竟这一次国家调控，比以前更坚定一些，而且政府也表示，如果房价再抬头，就还有第三轮的调控。

关于楼市预测，无非两种，一种是唱衰的，一种是鼓吹的。不论是怎样，当很多人对房价似乎已经无计可施的时候，他们还是期待有奇迹发生，但其实他们自己也知道房价大跌的可能性并不高。

11月，温家宝总理表示，“控制房价确实很难。”但明知道难，也要迎难而上。如果紧缩信贷、提高税负等经济手段不凑效，还有行政干预“大棒”可用，或许“限价令”会成为下一个调控手段。

11月末，有媒体曾提到，“福州楼市怪现状：市场火热，数据冰冷”，这与11月福州商品住宅市场数据所反映的情况大致相同，市场已经再度出现抬头迹象，只是还未传导到签约数据而已。

表一：2010年1～11月福州五行政区住宅签约明细表。在过去的11个月当中，总签约量仅有17677套和1934804平方米，月均签约量分别为1607套和175891.27平方米，这样的数据基本定调了2010年福州楼市总体低迷的态势，与2009年相差甚远。

在“限购令”效应完全退却后，11月的福州楼市也瞬间回归平静，仅仅签约1307套，不及10月的一半，显然，11月楼市已经被“限购令”透支不少。

表二：2008年、2009年、2010年11月份住宅签约明细表。今年的情况与2008年基本类似，就11月来说。今年甚至比2008年更为低迷，两者签约量均不及2009年的一半。

图一：2010年10—11月福州五行政区住宅签约套数对比图。“仓山区”仍然占据主导地位，签约928套，环比减少1578套；其余四个行政区所占的量均不多，“马尾区”和“晋安区”分别签约124套和108套。环比减少99套和27套；“台江区”和“鼓楼区”都在百套以下。除了“鼓楼区”外，其余四个行政区环比全部出现下降。

图二：2010年10—11月福州五行政区住宅签约面积对比图。11月五行政区总签约面积环比减少46.35％，下降幅度逼近一半。“仓山区”勉强停留在10万平米以上，环比减少50.98％，缩水超过一半；“台江区”、“马尾区”和“晋安区”的签约面积差距不大：“鼓楼区”依然最少，但环比增幅达到57.28％。

图三：2010年11月福州五行政区住宅签约面积所占比例图。“仓山区”占据接近七成的比例，达到68.74％，主导地位无可撼动；其余四个行政区所占比例均未超过一成，“鼓楼区”最少，仅为4.54％。

商品住宅空置问题研究 篇3

一、商品住宅空置的相关概念

建筑物的整体或部分未得到使用, 处于等待出租或出售状态时称为空置。关于商品住宅空置面积的界定, 国家统计局的《房地产统计报表制度》中规定:已竣工的商品住宅建筑面积中尚未销售、出租的部分。包括以前年度竣工未出售或出租的面积和本年度竣工未出售或出租的住宅面积。这一定义确定以后, 商品住宅空置面积指标的统计口径、统计范围也随之确定。可见, 我国计算空置, 仅从商品住宅增量角度来考虑, 而未考虑存量中的空置, 其假设前提是存量房屋均在使用中。

二、对空置的理解

一定量空置面积的存在是房地产市场供需平衡的主要表现, 也是市场条件下房地产资源利益最大化的必然结果。无论从宏观还是微观的角度对住宅市场进行分析, 住宅市场上空置房的存在是有其客观必然性的。

1. 空置起到调节市场供求的作用。

从供给的角度看, 若空置率过高, 会给卖方带来租金损失风险, 迫使其降低房价或调低租金以刺激需求、减少空置;若空置率过低, 卖方预期较高收益, 造成房价和租金居高不下将抑制需求。从需求者的角度看, 保持一定水平的空置率, 不但使买方选择余地加大, 而且寻租费用降低, 使需求增大;若空置率过低, 买方不但选择余地小, 而且寻租费用加大将使需求萎缩。对于使用者 (买方或承租方) 而言, 高空置率意味着有更多的选择机会, 提高了其找到满意房的可能性。

2. 空置是卖方实现利益最大化的保证。

卖方保持一定的空置房屋待租、待售, 是期望预期收益高于即时出租或出售的当期收益, 以达到利益最大化的目的。虽然空置会带来当期收益的损失, 并加大空置成本, 但卖方获得较高租金或售价的机会也增大, 如房屋当期全部出租或出售, 卖方就失去获得最大利益的机会。

3. 房屋空置提供了产业结构调整的物质基础。

一是保障基础。市场上存在一部分余房, 置业者就不会因某种类型房屋投资的压缩而无房可买;开发商可以把自己的空置房放缓出售来维持企业运转。这样, 房地产社会再生产的各个环节都不会中断, 照常运行。二是杠杆基础。从力学角度讲, 商品住宅的空置量达到一定界限后, 财务费用 (利息) 和需求方会迫使开发商压缩甚至取消该类开发项目的再开发, 好比“杠杆”一样。三是反应基础。如果房屋市场上供不应求, 紧缺到要托人找关系才能买到房子, 那么真正意义上的物业需求主体和供给主体都不会形成。随着商品住宅空置量的逐渐增加, 给供给方所带来的压力越来越大, 房地产业中的市场机制发挥的作用也越来越大。

三、住宅大量空置对我国经济的影响

1. 与居民迫切的住宅需要形成明显矛盾。

国外许多发达国家在住房方面由于量的需求已基本得到满足, 住宅建筑业以旧住宅维护和现代化改造为重点, 而我国城镇居民的住房消费与国外相比, 总体水平还比较低。全国城镇每年有数百万对新婚夫妇需要住房。一边是面积居高不下的空置商品住宅, 一边是城镇居民较低的人均居住面积, 这是我国人民物质文化生活水平较低的表现。

2. 大量资源不能有效利用。

我国现在仍然处于社会主义初级阶段, 基础设施建设在许多方面与发达国家之间有较大的差距, 制约我国经济发展的最重要因素之一是资金短缺, 这也是我国改革开放以来大量引进外资的根本原因。我国居高不下的空置商品住宅中积压了大量的社会资源, 形成了较高的机会成本。而且, 由于房地产开发属于固定资产投资, 投资不易变现, 一旦形成积压, 则会使大量的社会资源得不到最有效的配置, 与市场经济发展形成矛盾。因此商品住宅空置率较高、空置量过大的状况发展下去, 将可能导致部分企业破产。

3. 引起相关产业的萧条, 对整个国民经济的运行造成不良影响。

房地产业已经成为国民经济支柱性产业, 以年均超过15%的发展速度增长, 即将成为经济增长的新引擎。据有关部门测算:住房建设对国民生产总年值的影响约为10%, 即住房建设增长10%, 就能带动国民生产总值增长1%;每投入100元的住房资金, 可以创造相关产业170~220元的需求, 每销售100元的住房, 可带动130~150元的其他商品需求。可见, 房地产业的产业关联度较高。因此, 商品住宅空置率较高, 大量商品住宅空置, 不仅影响房地产业的健康发展, 而且也会引起相关产业的萧条, 对整个国民经济的正常运行也必将造成不良影响。

四、我国商品住宅空置的原因分析

1. 缺乏科学的投资策划、投资运作理论。

2. 商品住宅投资结构不尽如人意。

3. 营销策划不力。

4. 商品住宅价格居高不下。

5. 其他原因:缺乏一个完善的住房金融服务体系, 信息的完备度差、流通性弱, 住房二级市场发展缓慢。

1992年、1993年由于经济过热, 房地产业开发规模没有得到合理控制, 暴露了很多中国房地产市场建设过程中的问题, 如土地失控、开发公司过滥、项目过多、结构失调、银行介入过深等。这段时间的房地产业并不是有组织、有步骤地进行的。由于缺少按照市场经济 (或者市场) 的运行机制为房地产市场的发展制定构架性的政策来规范和引导其健康发展, 致使房地产业发展极其失衡。

目前我国市场上可供出租的房屋并不充足, 如果促进空置商品住宅进入租赁市场, 将大大增加出租房的供应量。商品住宅的租金价格将会大幅下调, 租金的普遍下降, 导致对出租房的需求大大增加, 反过来将促进空置房得到更好地消化, 同时对降低房价也起到积极作用。

五、结论

商品住宅公共维修基金交纳须知 篇4

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一、交纳人

凡1999年1月1日以后签订商品住宅(包括经济适用住房、与住宅结构相连的非住宅等)房屋买卖(预售)契约的购房者，均应交纳商品住宅公共维修基金。

售房单位将商品住宅转为租赁、经营或自用的，应按规定交纳公共维修基金。

二、交纳维修基金的标准

商品住宅的维修基金按房屋买卖(预售)契约中标明购房款的2%交纳。

补交维修基金的，按房地产卖契上标明购房款的2％交纳。

三、交纳维修基金的时间及地点

购房者应在办理立契过户手续前到市或区县居住小区管理办公室(以下简称小区办)交纳维修基金。在市房地产交易所办理立契过户手续的，到市小区办交纳维修基金；在区县房屋交易管理部门办理立契过户手续的，到相应区县小区办交纳维修基金。如购房者已办理完立契过户手续，须在办理权属登记手续前到市小区办补交维修基金。

四、交纳维修基金应提供的材料

l、商品住宅房屋买卖(预售)契约。已办理完立契过户手续的，还应提供房地产卖契。

2、购房者有效身份证件。个人购房的，居民提供身份证或户口薄，现役军人提供军人证，外籍人士提供护照；单位购房的，提供组织机构代码证或营业执照(副本)等复印件。

五、交纳维修基金的具体程序

1、购房者按要求填写“北京市商品住宅公共维修基金分户卡”。

2、购房者将填写的分户卡及上述材料交小区办工作人员核验。

3、购房者向小区办足额交纳维修基金，并取得小区办开具的“北京市住宅维修基金专用收据第二联(交购房人)和第四联(交交易或权属部门)。

注：用支票交纳的，请不要填写金额。

交纳维修基金后，购房者持收据第四联到交易部门办理立契过户手续或到权属部门办理权属登记手续。

六、维修基金的代管

5月北京新建商品住宅市场分析 篇5

简评：1-3月，受“国八条”、“京十五条”调控政策影响，开发商开始对市场观望，并放慢推盘速度。4月，政府再次调整贷款利率，开发商为争夺限购政策后的住宅市场和尽早使资金回笼，开始加快推盘速度，使单月推盘量达到了1-3月供给量的总和。1月-5月22日，新增供给总量同比下降一半。

簡评：由于去年年底开始实行销售资金监管制度，致使很多楼盘都提前入市，透支了今年1、2月的供给。3-4月新增供给量明显趋增，同时3月拓展区供给量比重明显提升，致使4月成交均价略有上扬。4-5月供给量从目前数据看，拓展区和发展新区占比较大，势必会对5、6月成交价格形成支撑态势。

简评：成交量4月环比略有下降，同比降六成，1-4月累计成交量同比降四成。成交均价4月环比略有提升，同比降两成半，均价略升主要系高端住宅成交量相对提高所致。

简评：4月成交热点地区为房山区和密云县。由于发展新区和涵养区新建商品住宅成交数量的增加，势必会使该区域的二手住宅价格有所下降。

商品住宅采暖方式分析 篇6

集中供暖分户计量是目前国家非常提倡的一种供暖方式。采取集中供热、分户计量可避免以上采暖方式的诸多弊端。对于普通的社区,集中供热,分户计量应是以后采暖方式的一种发展方向。因为只要有众多企业能生产出美观质高的暖气片,这种采暖方式既安全又经济而且还相当美观。

城市集中供热中的热电联产方式,热电联产是利用燃料的高品位热能发电后,将其低品位热能供热的综合利用能源的技术。目前我国大型火力电厂的平均发电效率为33%,而热电厂供热时发电效率可达20%,剩下的80%热量中的70%以上可用于供热。一万千焦热量的燃料,采用热电联产方式,可产生2000千焦电力和7000千焦热量。而采用普通火力发电厂发电,此2000千焦电力需消耗6000千焦燃料。因此,将热电联产方式产出的电力按照普通电厂的发电效率扣除其燃料消耗,剩余的4000千焦燃料可产生7000千焦热量。从这个意义上讲,则热电厂供热的效率为170%,约为中小型锅炉房供热效率的2倍。同时热电厂可采用先进的脱硫装置和消烟除尘设备,同样产热量造成的空气污染远小于中小型锅炉房。因此在条件允许时,应优先发展热电联产的采暖方式。

大力发展热电联产集中供热方式,这是写入我国二十一世纪白皮书中的基本国策,应从各方面支持和保证。只要有可能接入热电联产集中供热网的,就应要求接入。

2 小区锅炉供暖方式

适用于中型住宅社区,其优点是安全、清洁和方便,并且采暖时间可由小区业主协调决定。而其缺点是费用比城市集中供热方式略微有些高,由于管理不当还存在污染问题。目前石家庄市区不许建燃煤锅炉,只能用燃气、燃油或电锅炉,运行费用较高。和城市热力管网集中供热一样,用户不住也得交钱,否则会影响其它层的供暖;还有就是容易出现系统失调、冷热不均等状况。

3 分户采暖主要有分户燃气炉采暖和分户电热直接采暖两种

燃气壁挂炉天然气取暖是一种重要形式,自20世纪90年代进入我国,在短时间内有了飞速的发展。虽然集中供暖仍然是我国政府推荐的方式,但是由于我国采暖地域广阔、形式多样,而且目前我国在积极推进分户计量采暖,再加上壁挂炉采暖、生活热水一体的结构形式,使得壁挂炉在目前的建筑采暖方式中也有着很广泛的应用。

燃气壁挂炉采暖运行的费用主要有燃气费、电费、水费,在这几项费用中,燃气费所占的比例在90%以上,所以燃气价格对壁挂炉采暖的运行费影响最大。对于特定区域的特定建筑,单位建筑面积的采暖运行费主要只和燃气价格有关。

目前,在我国利用燃气壁挂炉进行采暖和生活热水供应是可行的,是众多采暖方式中很有竞争力的一种形式,而且系统的运行费用按照北京目前的情况看还是可以承受的,户式燃气炉供暖一般在低密度住宅使用比较适合。这种方式建设快,用户入住后采暖费、室温标准和户内设备管理都由用户自行控制,计量收费简单,能很快实施。但使用费用高于集中供暖,需要住宅做好墙体的保温。而且也有其缺点:

(1)燃气排放有空气污染等问题,在密集的高层公寓式楼群中应用户式燃气炉采暖,燃烧的废气会滞留在小区内,污染环境。天然气本身虽然是清洁燃料,但把热源分散到各家,特别是高层住宅,同时使用时二氧化碳、二氧化氮、一氧化碳等对环境的影响不可低估。(2)一般壁挂炉都放在空间不大的厨房或阳台上,紧邻居住房间,由于使用条件及产品质量方面的原因,存在安全隐患,在东北地区就曾发生过爆炸事故,同时其还有噪声问题。(3)它是一个需连续长期运行的设备,其检修维护住户难以胜任。虽然减轻了物业的负担,但把设备维修的工作推给了用户,用户直接和厂家的对峙中,显得力不从心。(4)严冬季节长期无人居住时,也需保留低温燃烧。(5)对楼房要求较高,需设置烟道并预留安装位置,影响楼房的外立面效果。(6)不能满足公建等建筑的要求。

分户直接电热采暖方式包括低温电缆采暖方式、低温电热膜采暖方式等。特点是可根据需要调节室温,达到节能目的,室内温暖舒适,取消了暖气片及管道,增加了使用面积,节省了锅炉房、热力站及室外管网,计量方便。

家用电采暖方式,它的优点是占地面积小,安装简单,操作便利,采暖时间、各房间温度可调,可独立计量。电热膜取消了传统的水循环供暖方式,不会发生跑冒滴漏事故。电热膜产生的温度自然、舒适,无干燥感采暖的同时也能提供生活热水。舒适性高,最先进之处在于具有多种时段、不同温控预设功能。这种采暖设备根据需要一周内可预设多种不同温度,一天里也可预设多种不同时段温度,可大大提高住宅的舒适度。但也有其缺点,比如:用电高峰期,不能保存蓄热,像电暖器也存在同样的问题。另外就是它作为家庭采暖设备前期投入较大。

目前我国大型火力发电厂的平均热电转换效率为33%,再加上输送损失,电热采暖的效率仅为30%,远低于热电联产的170%,也低于燃煤或燃气采暖的85%~90%。电力作为高品位的能源转换为低品位的热能,存在浪费,在能源利用上不合理。除非发电以水电和核电为主。合理利用能源,提高能源利用率,节约能源是我国的基本国策,我国还是以火电为主,采用电热方式,在能源的合理利用上存在问题,一般情况下是不合适的。

4 结论

由上所知,集中供暖、分户计量设计,预留分户计量设备的安装位置,待条件成熟后再加装计量设备是项目最适合的采暖方式。

当然,由于所建楼盘为商品住宅,市场决定产品,市场需要的就是我们建造的。经过市场调查,若市场客户喜欢何种采暖方式,我们就采用何种采暖方式。

摘要：本文介绍了目前常见的采暖方式,有三大类:①城市集中热力网供热;②居住区规模集中供热;③分户供热。由于所建楼盘为商品住宅,市场决定产品,市场需要的就是我们建造的。经过市场调查,若市场客户喜欢何种采暖方式,我们就采用何种采暖方式。

新建商品住宅交付使用管理探析 篇7

一、新建商品住宅交付过程存在的问题

(一) 工程竣工验收备案表是否作为新建商品住宅交付的必要条件存在争议

首先, 法律、行政法规对新建商品住宅交付有强制性规定。《城市房地产管理法》第27条第2款规定“房地产开发项目竣工, 经验收合格后, 方可交付使用”。《城市房地产开发经营管理条例》第17条第1款规定“房地产开发项目竣工, 经验收合格后, 方可交付使用;未经验收或者验收不合格的, 不得交付使用”。从上述条文可看出, 房地产开发企业向购房者交付的商品住宅必须是“经验收合格”的。

那么组织验收的单位是谁呢?《城市房地产开发经营管理条例》第17条第2款规定“房地产开发项目竣工后, 房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内, 对涉及公共安全的内容, 组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”。从2000年起我国改革了竣工验收制度, 根据建设部[2000]142号《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第4条“工程竣工验收工作, 由建设单位负责组织实施。县级以上地方人民政府建设行政主管部门应当负责本行政区域内工程竣工验收的监督管理工作”。由此可见, 组织验收的单位由原来的房地产开发主管部门变更为建设单位, 房地产开发主管部门转换为监督主体。

在多数情况下, 购房者在收房时, 会要求开发商提供“三书一证一表”, “三书”是指住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书, 一证”是指房地产开发建设项目竣工综合验收合格证, 一表是指“工程竣工验收备案表。然而, 目前开发商与购房者在“商品住宅经验收合格”这一交付条件下是否提供“工程竣工验收备案表”, “工程竣工验收备案表”是否是交房的必须要件, 存在较大争议。

根据《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条规定“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内, 依照本办法规定, 向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案”。第5条规定, 建设单位办理工程竣工验收备案应当提交下列文件: (一) 工程竣工验收备案表; (二) 工程竣工验收报告; (三) 法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件; (四) 法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件; (五) 施工单位签署的工程质量保修书; (六) 法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交住宅质量保证书和住宅使用说明书。

从程序来看, 工程竣工验收合格的时间应当是建设单位提出工程竣工验收报告之日, 但实践中绝大多数购房者认为应以工程竣工验收备案表的取得作为竣工验收合格的标志, 主要是由于政府建设部门出具的工程竣工验收备案表公信力强, 具有更广泛的接受度。但房地产开发企业大部分认为此条件作为交付条件过于苛刻, 若在取得工程竣工验收备案表后再交房会使开发周期普遍延长, 对于开发建设规模较大的住宅项目而言, 从技术层面上更加难以实现。

(二) 交房流程不规范的问题

根据商品房买卖合同示范文本对新建商品住宅办理交接手续的明确规定, 一般先验房后交费、签文件的收房程序是正常程序, 当业主对验房的结果满意之后, 就可以签字收房了, 但是实际交房过程与规定存在一定差异。在实际交房过程中, 多数房地产开发企业发出交房通知书就要求购房人收房。在交房现场开发企业要求业主先缴纳相关的税费及维修基金、物业管理费等相关费用并签署收房单后, 才能拿钥匙验房。只要业主签了字收了房, 一旦发生问题, 对于房地产开发企业而言至少可以不承担违约责任, 因此常常出现对于工程质量问题也不及时认真整改的现象, 甚者把所有工程质量问题归为保修问题, 推延维修时间。

在交房时是否应该缴纳相关的税费及维修基金, 存在一定争议。新建商品住宅的产权证一般是交付后半年至一年内办理完成, 交纳相关的税费及维修基金都是在办理房屋产权证环节才会发生, 提前缴纳的资金可能被开发商挪作他用, 资金的安全性无法得到有效保障。

(三) 住宅质量等相关问题

《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第4条规定“住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任, 不得将工程质量不合格或配套不完善的房屋交付使用”。在新建商品房交付过程中并不是说购房者签收房子拿了钥匙, 就等同于认可了房屋的质量状况。如果拿到钥匙后发现房子有质量问题, 购房者有保护自己利益的手段, 可以要求房地产开发企业继续承担维修责任, 并且在约定期限内必须要无偿进行维修, 或者赔偿相关费用。

一般质量问题包括裂缝、脱皮、空鼓、漏水、漏电等。因质量不符合合同约定或房屋通常品质, 买受人可以拒绝接受, 由出卖人承担修理、更换、重做与赔偿损失责任, 逾期交付的, 应当支付延期履行违约金。交付后质量问题产生或隐蔽瑕疵暴露的, 出卖人应当承担保修责任, 拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的, 根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条, 买受人可以自行修复或者委托他人修复, 修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

在交房时, 还有一些方面常引起纠纷:面积问题, 商品住宅实测面积与合同面积不符, 补缴或退还购房款的纠纷;迟延交付房屋, 开发商以不可抗力、政府行为、社会事件、恶劣天气、技术难题等为由, 推迟交房, 购房者要求赔偿的纠纷;配套设施迟延或者交付不能, 配套基础设施包括水、电、气、暖、通讯、有线、宽带等;配套公共设施包括停车场、运动场、游泳池、道路、花园、绿化、医院、学校、超市、会所等。交房时, 基础设施不完备, 与合同以及宣传的广告不符, 购房者拒绝收房的纠纷;装饰和设备不合约定, 交付的商品住宅是精装房的, 有的精装房的装饰材料与工艺标准同合同附件和补充协议中约定不符, 品牌不符、材料低档、做工粗糙、房间有害物质 (如氨气、甲醛、氡气等) 造成空气污染等引起的纠纷。

二、新建商品住宅交付的管理方式借鉴

针对新建商品住宅交房标准不统一、交房流程不规范、房屋质量不合格等问题, 国内如上海、天津、北京、哈尔滨等一些城市对新建商品住宅交付使用管理做出了大胆的探索和尝试, 采用许可制、准许使用管理、公众监督管理等方式, 具有较好的借鉴意义。

(一) 上海的新建商品住宅交付使用许可管理

在新建商品住宅交付使用管理中, 上海采取新建商品住宅交付使用许可制度。《上海市新建住宅交付使用许可规定》第4条规定“新建住宅建设工程竣工并经有关部门验收合格后, 住宅建设单位应当向市房地资源局或者区、县房地产行政管理部门申请新建住宅交付使用许可。申请人申请许可时, 应当提供新建住宅建设工程竣工验收备案证书, 并提供配套设施符合交付使用条件的相关文件、资料”。其实施细则中第2条规定“本市国有土地上开发建设的新建住宅应当与规划要求配建的教育、医疗、邮政、菜场、社区服务、公交终点站等公共服务设施和市政公用基础设施同步交付使用”。新建商品住宅的配套公共设施应当达到规定的建设要求是这项许可制度的重要内容, 也是这项许可制度的亮点, 其目的在于保障新建住宅具备满足居民基本生活条件的使用功能。“上海模式”实行行政许可制度, 具有较强的行政约束力, 监管力度强, 实施效果较好, 对于规范房地产市场行为具有积极作用。

(二) 天津的新建商品住宅准许使用管理

天津市对商品住宅商品房实行准许使用制度, 并通过地方法规进行推行, 具有较强的约束性。2010年出台的《天津市新建住宅商品房准许使用管理办法》规定, 天津市房地产开发企业开发建设的住宅商品房, 必须在领取天津市新建住宅商品房准许交付使用证后, 方可交付使用。房地产开发企业应当在住宅商品房具备交付使用条件之日的15日前, 向建设行政主管部门申请办理准许使用证, 并提交工程竣工验收合格证明文件以及建设工程规划验收合格证等。同时, 还要求在有关部门制定的商品房销售合同示范文本中, 载明住宅商品房的交付标准是取得准许使用证。对于没有取得准许使用证的住宅商品房项目, 房地产开发企业不得要求物业服务企业为购房业主办理入住手续, 如违规办理入住给购房人造成损失的, 购房人可依法向开发企业要求赔偿。

天津的准许使用管理方式, 将准许使用证作为新建商品住宅交付使用的一个重要要件, 并要求写入商品房销售合同示范文本中, 在没有准许使用证的情况下可以拒绝收房。这样, 多途径保障业主的权利, 在纠纷发生时, 有利于业主通过法律途径进行有效维权。

(三) 北京的住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理

北京在2007年出台了《北京市新建商品住宅小区住宅与市政公用基础设施、公共服务设施同步交付使用管理暂行办法》 (下称《暂行办法》) 和《关于规范预售商品住宅交接前房屋查验的通知》 (下称《通知》) , 对新建商品住宅交付管理提出了相对细化、具体的要求, 重在规范交房程序、完善住宅配套、减少交房纠纷。

《暂行办法》要求房地产开发企业应当按照规划意见书的要求安排住宅小区市政公用基础设施和公共服务设施, 并与住宅同步建设、同步交付使用。市政公用基础设施、公共服务设施同步交用的具体内容, 要写入商品房预 (销) 售合同。同时, 规定了交房时市政公用基础设施和公共服务设施建设完成的具体时间, “教育、医疗卫生、社区管理服务等公共服务设施, 应当在住宅总规模完成50%之前同步建设、同步交付使用;其他公共服务设施应当在住宅总规模完成80%之前同步建设、同步交付使用”。

《通知》要求开发商不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件等作为预购人查验预售商品住宅的前提条件。购房者可先验房再交物业费、公共维修基金、契税等费用。房屋发现问题要按合同约定及时处理。违规企业将记入行业信用信息系统, 限制该企业相关项目的网上签约。

(四) 哈尔滨公众监督管理

《哈尔滨市新建住宅交付使用管理试行办法》主要引入了公众参与共同监督的管理办法。新建住宅交付使用前, 应当对新建住宅是否达到交付使用条件进行社会评审。未经社会评审或者社会评审不合格的, 不得交付使用。社会评审工作, 由业主代表、相关专家、物业管理企业代表、区人民政府及社区代表组成的新建住宅交付使用评审委员会 (以下简称评审委员会) 进行。评审委员会总人数为9人, 其中业主代表和相关专家各3人, 物业管理企业、区人民政府及社区代表各1人。同时从相关专家中推选主任委员1人, 从业主代表中推选副主任委员1人。评审委员会每个成员拥有一个投票权。业主代表和相关专家的产生, 由社会评审组织单位从新建住宅的已购房人和市房产行政主管部门建立的专家库中随机抽取。抽签过程及结果应当公开, 并由公证机构现场进行公证。从评委会的产生及工作程序看评审工作公正、公开、合理, 引入社会多方力量参与到此项工作之中, 让社会公众关注此类涉及民生的事情, 能够更好维护购房者的切身利益。

评审委员会应当将评审意见书报市房产行政主管部门备案。市房产行政主管部门收到备案文件后, 应当将评审意见书在新建住宅项目所在地公示3日。

三、对新建商品住宅交付使用管理的对策建议

(一) 明确商品住房交付使用条件

建议依据法律法规及有关建设标准, 各地方制定本地商品住房交付使用条件。商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住宅交付使用时, 应当向购房人出示上述相关证明资料。加强商品住房竣工验收管理, 积极推行商品住房工程质量分户验收制度。

建议在地方法规中, 明确将取得工程竣工验收备案表作为开发商交付商品住宅的必备条件, 并将此要求写入商品房买卖合同示范文本。一些城市已经有类似的做法, 例如《北京市城市房地产转让管理办法》第50条明确规定“房地产开发企业交付预售商品房, 应当符合下列条件: (一) 取得建筑工程竣工验收备案表; (二) 取得商品房面积实测技术报告书; (三) 预售合同约定的其他交付条件”。由此可见, 以取得工程竣工验收备案表作为交付房屋的条件之一是广大业主的要求, 接受度大, 公信力强, 也是趋势所在。

(二) 规范新建商品住宅交付程序

建议在新建商品住宅交付过程中, 地方应重视交付程序的管理, 通过具体的办法规范交付程序, 避免相应的交付纠纷。交付程序包括从通知业主交房到办理入住手续、缴纳代收税费以及办理产权证等整个过程。首先, 房地产开发企业应按照合同约定的通知时间通过媒体通告、函告、电话等方式通知业主交房, 然后是项目现场业主身份确认, 开发企业专人陪同业主查验房屋, 记录整改要求, 进行房屋整改。在无异议的情况下办理签收手续、移交房屋钥匙, 再次是办理物业管理手续、缴纳代收税费, 最后是办理产权证。开发企业不得以缴纳相关税费和物业管理费用等作为查验商品住宅的前提条件, 对违规的企业采取一定的惩罚措施。

(三) 落实新建商品住房质量责任

房地产开发企业应当对其开发建设的商品住房质量承担首要责任, 勘察、设计、施工、监理等单位应当依据有关法律、法规的规定或者合同的约定承担相应责任。房地产开发企业、勘察、设计、施工、监理等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员按各自职责承担相应责任。预售商品住房存在质量问题的, 购房人有权依照法律、法规及合同约定要求房地产开发企业承担责任并赔偿相应损失。房地产开发企业承担责任后, 有权向造成质量问题的相关单位和个人追责。

(四) 完善商品房买卖合同示范文本

商品房买卖合同是新建商品住宅交付责任得以履行的基础, 因此只有较为完备的商品房买卖合同示范文本才能正确指导商品房交房过程, 避免一些交房风险。首先, 要细化新建商品住宅交付条件和标准, 交付条件包括住宅质量保证书、住宅使用说明书、建筑工程质量认定书、房地产开发建设项目竣工综合验收合格证、工程竣工验收备案表、商品房面积实测技术报告书等。交付标准包括商品住宅的装饰、装修、设备标准;上下水、电、燃气、暖气等;道路、绿化、停车场、学校、幼儿园、会所等配套设施。其次, 将开发企业不得将买受人交纳税费作为交房的条件写入合同文本中。再次, 要明确商品房实测面积与预测面积不符时的处理办法。最后, 应考虑商品房室内空气质量安全性的问题。

参考文献

[1].方蕾姚卫萱.新建住宅交付使用及质量管理.上海经济年鉴.2010

[2].李僖讴.住宅交付使用管理.哈尔滨年鉴.2007

[3].迟慧王静艳.新建住宅交付使用前需过社会评审关.哈尔滨日报.2006.10.13

论述商品房住宅户型设计 篇8

关键词：商品房住宅,户型,内部空间,设计研究

一、客厅设计

传统的公寓设计中起居室高度为一层普通楼高, 室内活动内容主要是家庭团聚、视听活动 (看电视、听音乐等) 、会客与接待等。到了现代, 社会生活成为与家庭生活并重的需求, 聚会环境成为衡量家居标准的重要标尺, 住宅户型设计开始将家庭成员间团聚安排在专门的家庭起居室进行, 起居室成为了聚会待客的区域。现代住宅的客厅在设计上要从客人的心理需求出发, 营造出令客人赏心悦目的空间。客厅空间的营造通常有以下处理方法:第一, 设计师通常将客厅设计成大开间的“横厅”形式, 以引入更多的南向阳光, 并且可以作为双厅设计, 即设计成一边是围着壁炉式的谈话空间, 这里是客厅的主要空间, 另一边是以沙发, 电视为中心。两个空间既有分别, 又有联系, 让室内空间丰富起来;第二, 将客厅区域用台阶或入口玄关与其他功能空间隔开, 让客厅不受到打扰, 杜绝被频繁地穿越, 使客厅成为纯粹的独立的空间, 实现了家庭动、静的自然分区, 并与一个庭院相连, 观景之余可以作为吸烟区, 提升了居室的舒适度。

二、卧室设计

卧室是家庭使用率最高的房间, 人的一生有1/3的时间用于夜晚的睡眠, 也就是有1/3的时间在卧室内度过的。卧室属于私密性较强的空间, 设计起来与其他空间有所不同, 它不仅需要注重私密性, 还要考虑使用者休息时的舒适性。动静分区中, 卧室应设置在比较靠内的静区。卧室主要是休息的地方, 活动面较小, 但需要绝对的安静, 卧室相对于其他房间对隔音要求最高, 所以在设计卧室的门、窗、墙时, 要考虑隔音问题, 并尽量避免对起居室开门, 以减少起居室对卧室的影响。

1. 主卧空间

主卧室室内使用频率仅次于起居室的空间, 主要用于主人的睡眠、休息和梳妆, 有的还兼工作、学习、娱乐空间。主卧室应有好的朝向和景观, 并且有适当的面积, 一般大于12 m2为宜, 以考虑化妆台、双人床、书桌、电视等的摆放, (当其主人为年轻夫妇时, 考虑可能放置婴儿床) 其开间净尺寸不宜小于3 m。第一, 主卧一般带专用的卫生间、步入式衣橱、独立阳台。第二, 房间进深加大, 考虑放置跑步机、摇椅等休闲健身设备。第三, 为了更好的动静分区, 考虑将工作学习室从主卧室中分离出来, 单独设置。第四, 考虑设计一个主人专用会客空间, 这样主卧完全成为一个高标准的套房, 使得主卧的功能更加实用。

2. 次卧、儿童房设计

次卧的标准比主卧稍低, 可以参照标准双人卧室来设置, 10 m2是住宅设计规范中双人卧室的最低标准, 12 m2是健康住宅建设技术要点中双人次卧的低限净面积指标, 对应其开间进深尺寸为3×3.3 m。若次卧中居住有老人, 因其特殊的生理特性与心理需求, 需注意以下问题:第一, 老人上下楼腿脚不便, 而且在卧室呆的时间较长, 为老人安全考虑, 其卧室不宜安排在复式住宅入口层的上层;第二, 老人上卫生间比较频繁, 考虑在卧室内为其设置专用卫生间。

儿童房需有相应面积, 应可作为成人卧室。同时, 儿童房如设置在复式下层, 宜与餐厅、厨房临近, 因为儿童房可以作为非常活跃的日常起居空间, 随着儿童年龄增大搬上复式上层成人卧室, 儿童房可改造为起居娱乐室。如儿童房设置在复式上层, 也可作为家庭起居空间与成人卧室。

现代的高标准住宅设计中有必要将家庭人员之间的个人空间分离出来, 可以在住宅内部采用“套中套”的格局, 即主卧、儿童房、客人房都带有自己的卫生间、书房、小客厅, 形成个人专属的小套间, 使家庭每一个成员都有了充足的私人空间, 互相之间少了干扰, 生活更为舒适。主人房宜与儿童房临近, 亲子之间交流便利, 但孩子的套间又是相对独立的, 父母要进去必须征得孩子的同意, 又给了孩子一份尊重。

三、厨卫、餐饮设计

1. 餐厅

餐厅设计时可考虑景观需求, 如临窗设计、餐厅与室外庭院相连等, 可以令人心旷神怡、增加用餐时的情调。圆形空间很适合人类居住, 从心理学角度看, 圆能让人感到安全和温暖, 因为它很像母亲的子宫。依现代建筑学的理论中人体工程学研究, 如果舒展人的躯体, 四肢端点和头顶划分的面, 就是一个圆, 圆形空间是最切合人体的尺度。因此, 圆是最符合人类审美的一个形状。餐厅等空间做成类圆形不仅可以增加室内空间的变化, 还可以增添室内空间的美感。

2. 厨房

厨房是一个集储藏、备餐、烹调、洗涤等功能为一体的空间, 其空间内需放置灶炉、洗池、排油烟机、橱柜、电冰箱、微波炉、电烤箱、洗碗机等设备。一般厨房面积不宜小于6 m2, 餐厨一体空间不宜小于8 m2, 厨房作为家庭重要的日常生活与家务劳动密集区和使用频繁地, 是家庭的重要场地, 成为住宅设计的核心空间。其设计应依据炊事活动的操作流程、分区、主要设备位置及体积、人体工程尺度、不同人的生活方式进行有针对性的设计。其设计不仅要满足住户物质上的需求, 更要考虑到使用者的心理特性, 以减轻其劳动疲劳度、增加炊事活动的乐趣为佳。

3. 卫生间

住宅卫生间一般有便溺、洗漱、清洁以及洗衣等几种基本功能, 随着生活水平的提高, 其延伸功能有化妆理容、储藏等。这样, 卫生间将容纳座便器 (或蹲便器) 、洗脸盆、浴缸 (或独立式淋浴空间) 、化妆台、置物柜等设备。现代社会新的生活方式中, 一个理想的卫生间应具有如下品质:第一, 双合盆的设计, 使得男女主人可以在清晨上班前紧迫的时间内同时进行漱洗;第二, 同时配置淋浴与盆浴, 满足不同的清洗方式;第三, 有充分的收纳空间, 因为在卫生间内, 化妆品、家庭卫生用品、毛巾、纸制品、卫生清洁用品越来越多, 为了使空间看起来整洁清爽, 这些种类繁多的物品必须放置在足够的橱柜内, 方便取用。

4. 过道设计

过道是住宅中不可缺少的交通空间, 它不仅负担着交通功能, 而且还起着联结空间、分隔各功能区的作用, 在动静区之间设置过道, 可有效降低各空间之间, 方便搀扶老人或轮椅行动。同时, 玄关空间大一些, 给人舒适感更好。的噪音干扰, 在洁污区之间设置过道, 可使居室更整洁。可以说过道是另一种意义上的过渡空间。过道的设置应遵循“该长就长, 该短就短”, 小的住宅内应避免过长的走道。

四、结语

当前大都市化进程的社会背景下, 人们对优化生活的需求基础比较高, 所以对设计工作者的工作提出了新的要求, 本文作者提出以人为本的设计理念与设计手法, 以图打破以往程式化的设计流程。

参考文献

[1]陈秉钊.城市, 紧凑而生态[J].城市规划学刊, 2008 (3) .

[2]聂兰生, 邹颖, 舒平.21世界中国大城市居住形态解析[M].天津:天津大学出版社, 2004.

如何提高商品住宅门厅空间品质 篇9

近几年, 举国上下商品住宅的建设如火如荼, 设计院也设计了数不清的住宅项目, 在现在大多数的一些住宅实例中, 门厅在设计上基本遵循“最经济原则”, 压缩一切公共空间, 仅仅作为公共交通空间被设计成一个通向楼、电梯的狭小通道, 身处其中完全没有舒适的感觉, 居民在门厅空间都是来去匆匆, 无丝毫停留。仅在少数高档住宅里才会对门厅空间有比较人性化的设计。其实对商品住宅的门厅空间进行适度的空间设计, 会对整栋住宅楼的品质有大大的提升, 而对生活其中的居民也将有不同凡响的意义。

1 门厅的特点及过渡性

1.1

门厅是住宅楼内生活的居住者每天的必经之地, 是活跃有魅力的部位。

1.2 作为住宅楼的入口是使用频繁的场所, 是生活其中的居民出入必经的地方, 人们见面的机会比较大。

门厅是室内空间与室外空间之间的过渡空间, 是居民进出楼门, 进行室内外空间转换的场所。

门厅空间适度扩大, 就有条件创造出一个温馨欢迎的场所, 让居住者回家的感觉变得强烈;同时也是从室内走向室外的过渡空间, 当天气条件恶劣, 可以成为每家常住人口—通常是老人或者没上学小孩离开家门散心, 与人交流的空间。

并且行为学家指出, 两个不同性质的空间之间如果没有过渡, 由于人的惯性思维, 将大大降低对第二个空间质量的感受。试想一个下班回家的人, 经过了路上的匆忙, 打开楼门, 看到的是一个欢迎回家的尺度宜人空间, 心情势必大为舒缓, 再走入自己的家门, 将会觉得自己住在一个多么亲切的地方。

2 门厅的形式探讨与地域性

2.1 形式

门厅采取何种形式和平面的功能设置及立面用什么造型有直接关系。

从平面上看, 门厅以下三种形式。

(1) 嵌入式:门厅嵌入在住宅建筑体的里面, 外面用挑檐或者雨篷来提示入口。或者直接用住宅的墙体围合而成, 容易造成视线不好, 不通风, 等缺点。

(2) 半内含式:门厅的一半突出在住宅建筑体外面, 入口标识很明显。特点:柔性边界的特征很明显, 视线开阔, 通风良好, 但是往往由于建筑结构的因素影响, 不易形成完整的空间。

(3) 外接式:厅外接于住宅墙体, 空间独立。特点:拥有较大的外墙面积, 采光充足, 通风流畅, 视野开阔。但是太突出会影响挡光间距, 在北方地区也不太节能。 (图1)

从剖面上看, 以一层高的, 一层半高及二层高的居多。主要取决于平面尺寸的大小不同高度就或高或低来调整门厅的空间尺度。 (图2)

2.2 地域性南方由于气候温暖, 门厅的朝向往往不受限制。

但在北方, 冬天寒冷, 若采用北向门厅, 一般要做门斗, 或者门窗密闭性较好, 否则在冬季会因为没有阳光, 北风凛冽, 人们无心停留而陷入尴尬之地。北向入口的北方住宅门厅空间就要格外花心思引入阳光, 才能使门厅空间产生活力。图3 中, 门厅在北侧, 但是引入东西向阳光, 这样无论在旭日东升还是在夕阳西下时, 这里都有理由成为人们逗留的空间。

在北方城市, 如果选择南向门厅, 南向入口, 有下面两种设计方法。

其一、南向楼梯入口, 南向楼梯作为竖向交通, 但是会牺牲掉一部分南向好朝向的面宽;其二、还有种方法是门厅南向入口再转为楼梯在北面, 这样只要在下面两层牺牲南朝向作为门厅空间, 三层及以上又可以南朝向全部让给居住空间。如下图4剖面。

3 设计原则与手法

3.1 协调居民的各种生活功能 (1) 清楚明了, 具有引导功能。

现在批量生产的商品住宅没有归属感, 简单易行的方法就是设置易于识别的门牌指示;做到无障碍设计, 方便居民出入; (2) 居民使用信报箱、布告栏的静态活动与出入及交谈等的动态活动, 需要在空间上予以区别, 合理分配。一定要具备简单交谈的空间, 这样才会让门厅空间产生人气, 实现其设计价值。

3.2 尺度宜人, 营造具有亲切感的场所, 可以从以下几点入手首先要保证足够的空间, 和透气性, 保证视觉开阔。

其次要有各种休闲设施, 创造适合大家休息放松的基本环境, 还有保证绿化率。

3.3 重视个性化设计

通过颜色、外观的设计与其他建筑物形成差异化, 通过渗透、引导、暗示等具体的运用, 调节居住者的状态, 调和室内空间和室外空间的差异感, 打破居住者认知思维的连贯性, 提高对门厅之后的下一个场所的感知度。

4 门厅空间经济性的简单探讨

门厅空间如果进行如上设计, 会增加一定的公摊面积, 居民可能会多花些钱, 但是对改善居民生活质量会产生很大影响, 也会大大提高商品住宅本身的空间档次, 会成为人们选房时额外的一个亮点。

5 结语

院落的消失, 让很多城市人失去交流场所, 越来越多居住在同一屋檐下的人们形同陌路。希望门厅空间会还给城市人一部分交往空间, 温暖逐渐冷漠的邻里感情。

参考文献

[1]常怀生.建筑环境心理学.北京:中国建筑工业出版社

[2]林川.试论城市住宅的“过渡空间”设计.厦门:福建建筑

[3][丹麦]扬.盖尔.交往与空间.北京:中国建筑工业出版社

商品化住宅 篇10

2004年以来，中国房地差价格急剧上涨，特别是上海、北京、杭州、深圳等城市房地产价格上涨速度惊人。房地产价格问题已引起政府有关部门和社会各界广泛的关注。

一、数据展示：数据基本散点图及趋势线

来自国家统计局数据库的2002—2012年每季度商品住宅房的全国平均单位售价数据的带有去趋势线的基本散点图，根据下图可以知道此数据是一个时间序列数据。基本判断整体呈上升趋势，同时价格数据也受季节变动的影响。在2002—2005年上升的速度较慢，而2007年以后，房价较迅速的上涨，并且季节的变动情况也更加的明显（如下图）。

二、方法选择

在时间序列中，我们通常需要基于该时间序列当前已有的数据来预测其在之后的走势。

在常用的拟合和预测方法中，二次移动平均及其改进方法：自适应过滤法，适合于带有线性趋势、不含季节变动因素的时间序列。可以用来对商品住宅房单位售价的年度数据进行处理分析，但不适合季度数据。同样，当原数据带有季节变动时，指数平滑法，如：Brown二次指数平滑、Holt二次指数平滑法、自适应指数平滑法等也无法使用。因为它们处理季节变动数据的误差同样很大。

筛选之后，发现“趋势比率法”更适合于商品住宅房屋季节数据的分析。因此选取这种方法对数据进行处理。

三、模型建立与分析

1.方法简介

如果一个时间序列具有线性趋势且受季节变动的影响，可以用趋势比率法进行预测。

2.基本原理

根据最小二乘法建立趋势方程Tt，再根据趋势方程计算各期的趋势值。将原数据剔除趋势之后，就能得到季节和随机因素的混合值St=Y/Tt。计算出每季度的St均值，将初步估计的季节指数加以调整得到最终的季节指数，表示为Si。多次用到比率的方法，最终建立趋势季节预测模型并进行预测。

3.数据处理结果

通过趋势比率法的数据处理，利用原数据的拟合趋势方程计算出Tt值，进而得到St和每季度平均St作为初始季节指数。调整后的Si列显示的是最终季节指数。Y^t为预测值，最后一列为误差绝对值与实际值的比。

根据趋势比率法，计算MAPE=0.04，拟合效果较好。

5.拟合折线图

将此方法求出的商品住宅房的预测值与实际值在一张折线图中展示出来，如下图所示：

四、总结

我们可以明确看出，我国商品住宅房的单位面积价格是随着时间呈现上升趋势的。近日，国家统计局发布的数据显示，北上广深等一线城市房价连续第3个月同比涨幅超过20%。而土地价格的上涨，也就意味着房价难改继续上涨预期。国家统计局数据显示，在土地购置方面，1-11月，全国房地产开发企业土地购置面积34773万平方米，同比增长9.9%。

房屋购买越多，土地资源就越稀缺，房价就越贵。房价越贵，居民就越是喜欢通过购买住房来降低生活的风险，使生活有所保障。这是一个死循环。

经过分析我们知道，预计未来的房价并不会减缓其飞速增长的势头。进来的各种政策也显示，政府正在积极的遏制房价，尤其是一线城市房价的上涨。不管是房屋限制购买，还是经济适用房的大量流行，都是在利民便民的调节住房问题。我们也希望，房价的畸形增长能够被纠正，呈现出其健康的形式。

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浅谈商品住宅的精装修 篇11

随着人们生活水平的提高, 家庭装修已成为一种潮流。 但在一个时期内, 我国的商品房主要是“毛坯房”, 住房装修也多为二次装修。商品房的精装修是一个必然的发展趋势, 将成为商品房发展的主要方向。

1 “毛坯房”暴露出的问题

我国实行商品房以来, “毛坯房”的交易形式一时间成为房地产市场的主流。“毛坯房”的存在必然会引发二次装修, 住宅的二次装修尽管改善了居民的家庭居住环境, 但同时也暴露出许多问题, 存在着诸多弊端。

1.1 装修质量无法保证

大多数消费者没有房屋装修的专业知识, 不了解装修的施工工艺, 无法挑选出合格的装修单位并进行有效的监督, 因而出现了许多低质量的装修, 而且售后服务得不到保障。施工单位与居民的纠纷增多, 消费者的合法权益得不到保障, 在一定程度上影响了社会的稳定, 增加了社会的运行和管理成本。

1.2 装修材料浪费和装修污染严重

个人装修与开发商统一装修相比, 就如同零售与批发之间的关系, 个人装修过程中各种装修材料和各工种得不到充分利用和有效配置, 没有规模效益, 其成本要远远高于开发商大批量装修的成本, 而且同一建筑的装修大多不在同一时间进行, 噪声污染和粉尘污染等弥漫在建筑内的公共空间, 会造成“装修公害”。

1.3 二次装修容易造成建筑物楼体结构的损坏和建筑物协调风格的破坏

二次装修时, 主体设计和室内装修设计分别由不同的单位和人员进行, 很难做到有效衔接。由于他们以各自的意图为出发点, 在装修过程中往往会出现随意破坏承重墙、盲目增加住房的荷载等现象, 这些不规范的操作会破坏建筑结构的整体稳定性, 降低建筑物抗御自然灾害的能力。

1.4 二次装修与我国的住宅产业化方向相背离, 严重制约着家装行业整体水平的提高

二次装修是“装修游击队”生存的土壤, 是装修工艺和装修材料监管的盲区, 增加了对装修行业管理的难度, 不利于建筑装修业向工业化、规模化和现代化的方向发展。

2 精装修房具有替代“毛坯房”的优势

精装修房比“毛坯房”有替代性的优势, 房主、开发商以及国家都可以从中获利, 而且精装修房有助于装修行业的健康、有序发展, 有助于房地产业规模化、工业化的良性发展。

(1) 购房者可以从精装修房中获得诸多实惠。首先是省心、省事, 消费者购房后即可入住;其次是质量放心;最后是可以有效地解决由于装修引发的室内环境污染问题。随着生活节奏的加快, 购房者没有时间和精力去逐步掌握装修行业日益丰富的装修材料、形式和施工工艺等方面的知识, 而精装房由于有专业监理和物业管理双重验收, 可以保证装修材料和装修工艺符合相关规范和规定的要求, 后期服务和保修也有保障。精装房由于是开发商行为, 统一进行设计、统一采购材料、统一施工, 加之相关部门、机构的监管, 可以从根本上解决由于装修引发的室内环境污染问题, 消费者可放心入住。

(2) 房地产商通过统一组织精装修可以提升自己的品牌, 树立良好的企业形象, 增强企业竞争力。精装修房可达到规模经营的目的, 降低材料成本和施工损耗, 有助于新材料、新工艺的推广和应用, 有利于提高机械化程度, 开发商可借此更好地销售自己的商品房, 从中获取超额利润。

(3) 我国目前还允许销售“毛坯房”, 但从完全市场化的角度来看, 商品必须是既具有价值、又具有使用价值并符合市场交易要求的产品。而“毛坯房”只是半成品, 尚不具备入住的条件, 还不具有使用价值, 也就不能称之为真正的商品。“毛坯房”的存在是房地产市场发展不健全的产物, 精装修房取代“毛坯房”将是市场经济发展的必然结果。

3 精装修房的发展所存在的问题

建设部于2002年颁布的《商品住宅装修一次到位实施导则》中明确提出, 将逐步取消“毛坯房”, 向消费者提供精装修房。但由于各方面的原因, 精装修房的发展尚处于一种尴尬的境地。

(1) 消费者对商品房的认识存在很大误区。大多数消费者认为购买商品房就是购买“毛坯房”, 所以出现了消费者“买房”时的精打细算, 装修却不计较成本的现象, 往往是购房款加上装修款高于一套精装修房的价格。而过度装修再加上缺乏装修的有关知识, 又会出现破坏主体结构、污染室内环境等诸多问题。

(2) 缺乏行业规范、开发商自身本领不过硬以及购房者预期过高等原因, 导致精装修房造成了很多纠纷。由于我国现行的许多规范只涉及到“毛坯房”, 精装修房就成了很多开发商逃避检查验收的“撒手锏”, 这样的精装修房质量无法保证, 更谈不上装修品位, 结果使精装修房成为“烫手山芋”。

4 精装修房的发展方向

虽然目前精装修房的发展遇到了诸多困难和阻力, 但其发展方向是明确的。这就需要政府、社会等各方面共同努力, 解决现存的问题, 给精装修房的发展提供一个良好的环境。

4.1 精装修房无碍购房者的“个性化”装修

一提起精装修房, 许多人就会联想到“样板房”, 认为精装修房就是千篇一律, 这对于今天的消费者来讲当然是无法接受的。怎样才能满足住房者的“个性化”要求呢?某装修配套公司的3个样板间的例子, 就给出了明确的说明。该公司制作了户型与装修内容完全相同的3个样板间, 但配上了不同的家具、床品和窗帘等, 结果3个样板房整体装饰的视觉效果完全不一样, 许多购房者以为这是3个不同风格的样板间, 但却没有注意到它们的基本装修是完全一样的。

这个道理其实很好理解。当前, 房屋的装修越来越趋向于轻装修、重装饰, 装修在整个过程中所占的比例越来越小, 就像在同一个花瓶中插入不同种类的花, 不同的搭配就会产生不同的效果。装修其实也是这样, 基本的装修配上不同的装饰, 就形成了千变万化的各种风格。

4.2 精装修房亟待政府规范和有力的监管

政府要制定和完善精装修房的验收程序和相关的规范、规定, 明确各方的责任, 尤其是物业公司方面应加大验收的力度, 并承担后期所应负的责任, 这样就可以从根本上改变精装修房质量问题多、纠纷多和投诉多的现状。同时由于责权明确, 房屋一旦出现质量问题, 消费者的正当权益也可以得到有效的维护。

5 结语

精装修房在我国的发展还需要一个过程, 还需要经历一个周期。2008年8月1日, 国家住房和城乡建设部下发《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》, 通知要求各地要制定出台相关的扶持政策, 引导和鼓励新建商品房要一次装修到位或采用菜单式的装修模式, 逐步培养市场, 要把“毛坯房”和“个性化”的装修要求结合起来, 逐步实现商品住房的精装修。

摘要：商品房的精装修是一个必然的发展趋势, 将成为商品房发展的主要方向。对精装修房发展缓慢的原因进行了分析, 提出了相应的对策。