老年公寓建设

老年公寓建设（精选8篇）

老年公寓建设 篇1

老年公寓建设

一． 背景

我国改革开放以来，国民经济飞速发展，人们的生活水平也有了很大提高，人口老龄化的进程不断加快。中国已步入老年型社会，银发浪潮将成为21世纪我国主要的人口问题之一。在社会化养老的趋势下，老年公寓作为老年人养护和生活的社区，在全国范围内逐渐发展，也得到了各级政府部门及各级领导的大力支持。

二． 公寓概括

面向新世纪的老年公寓，应该以老有所养、老有所为、老有所乐为目标，提供多功能、全方位的服务，形成一个完善的老人社区。

选址应在郊区，距市内一小时车程，占地500亩左右，周围有河流、湖泊、山地、树林，最好还有温泉，空气清新，环境怡人。内部有果园、鱼池、花圃、菜地、养殖场、运动场，可供老人休闲、健身、劳动。

在设施建设上，住房应以单元式公寓套房为主，有卧室、起居室、小厨房、卫生间，配备家具、彩电、冰箱、空调、电话等设备，使之具有家庭气氛；卫生间及过道、走廊均安装扶手，床头安装紧急呼救装置。公寓楼设活动室、娱乐室、健身房、洗衣房、阅览室、会客室等，并设医务室、监护室及相应的医疗仪器，另设招待客房。

公寓的辅助设施应有小商场、邮电所、银行、停车场等。

三． 规章制度

(一)入住须知：

入住程序

入住守则

一、严禁大声喧哗，使用电视、收音机等应控制音量，保持公寓内安静有序。

二、严禁随地吐痰、乱扔果皮、塑料袋、纸壳等杂物，保持室内卫生清洁，衣被鞋帽摆放整齐。

三、公寓的碗碟、筷子、报纸等公共物品不准私自带入房间。

四、爱护健身器材及其他公共设施，因不合理使用造成公寓物品损坏应折价赔偿。

五、室友之间要讲团结、讲互助，提倡礼貌待人，宽容大度，善良友好的光荣传统。

六、不准在公寓内饲养各类动物，严禁将宠物带进公寓。

七、要服从管理人员根据实际情况变化的需要对您的住室、床位进行调换。

八、入住老人不准留家属、客人和小孩，来探望老人的家属不要长时间逗留。不得在老人房间研究和处理琐事，晚九点前必须离开公寓，避免影响老人正常休息。

九、保管好自己的物品，贵重物品可申请由财务部代为保管，由于记忆不清一时找不到的物品，应找公寓领导或服务员协助查找，未找到之前不要随意猜疑他人，以免因误解而影响友好相处。

十、睡觉必须关灯，九点半必须关电视，卫生间的灯必须保证人走灯灭，违者罚款。

十一、强化防火意识，严禁将易燃、易爆、腐蚀性物品带入公寓；不准使用电炉子、电锅、酒精锅和其他非公寓配备的电器，确实需要使用有治疗作用的用电医疗器械，须向公寓提出申请，经审查同意登记交费使用。因违规使用电源或使用电器而引起的不良后果由使用人负责。

十二、冬季供暖期间不得使用电褥子，供暖前后遇寒流时，公寓根据实际情况确定用电褥子的时间，因身体原因确需要使用的老人，应申请批准后方可使用并严加谨慎，电费由个人承担，对违规使用者（含在供暖期间内床下仍铺着电褥子）查处一次罚款50元。

十三、不提倡老人外出，有活动能力的老人外出散步、购物、探亲等事宜，必须向服务人员登记外出原因和时间，并及时返回；活动及思维能力差的老人不得个人私自外出，必须由家属陪同，凡外出老人发生的摔倒，车祸及其他意外伤害等一切责任均自负。

十四、尊重服务人员的劳动和人格，不伤害服务人员的自尊心，若您对服务员有意见可向公寓领导反映。

(二)访客须知

一、来公寓探视、访问老人者，请到服务台登记。

二、公寓内禁止大声喧哗，监护好儿童不得乱跑、乱窜。

三、探访者不得进入康复中心、多功能厅、阅览室等场所游乐。

四、探访者请勿在老人房间内研究，处理家庭琐事。

五、送给老人的食物要保证新鲜洁净，剩余变质的食品坚决倒掉。

六、探访者未经允许不得在公寓住宿，违者罚款。

七、探访者或协助老人洗澡的子女，不的在公寓内洗浴或洗衣，违者罚款。

八、探访者必须在晚上九点前离开公寓。

九、探访者请自觉遵守公寓规章制度，爱护公物，保持公寓卫生。

十、探访者邀请老人外出时，必须向服务台登记，老人回公寓时必须护送。

(三)公寓各部门工作人员职责

公寓负责人职责

1、认真贯彻执行党和国家政策、法律、法规，各负其责管理全公寓工作。

2、热爱老年事业，无私奉献，搞好老年公寓各项工作。制定好公寓长远规划，工作目标，调动各种积极因素，组织实施。

3、教育员工树立一切为了老人的服务宗旨，加强政治思想和业务技能学习，提高服务质量。定期检查督促各项指标的落实。

4、加强自身学习，不断提高管理水平和应急处理问题能力。严防各种事故的发生。

5、勤政廉洁，以身作则，团结员工，勇于创建一只服务于老年公寓的思想好，业务精优质高效的团队。

6、经常对员工进行各项安全防范教育，防火、防盗、防止一切事故发生。

7、创办学习型老年公寓，办出自己的特色。不断完善入住环境，使入住老人享受高品质的生活。

公寓护工职责

1、树立高度的爱岗敬业精神，全心全意为代养人员服务。

2、积极参加学习，努力掌握专业知识，全面提高自身素质。

3、遵守各项规章制度，做到尽职尽责。

4、认真做好工作总结，不断提高服务质量。

5、尊敬、爱护老人，视老人为亲人，急老人所急、想老人所想。

公寓餐饮人员职责

1、负责全公寓餐饮膳食工作，一日三餐，就餐准时，每天保障开水供应。

2、根据老人饮食特点，注意营养，科学合理配餐。

3、做好卫生和消毒工作。保持厨房清洁，无异味。

4、加强卫生安全防范意识，防止食物中毒及意外事故发生，一旦发生食物中毒要立即报告，保留、保护好现场，封存可疑食品，以待查清原因。

5、保护食堂财产，注意节约，杜绝浪费。

6、加强学习，不断提高烹饪技能。

附：护理服务标准

根据人入住的身体状核实确定护理级别，分别为自理、半护、全护、特护四个护理级别。

自理：老人属完全行为能力人，思维正常，活动自如。服务内容:1.房间卫生2.洗床单、被褥3.打开水、送饭4.能参加文体活动自我参与型，院方组织、活动，并提供场所及设施5.负责清洗、消毒餐具

半自理：老人头脑清醒，身体活动稍有不便。服务的内容:含自理等服务内容外，另增加送到洗脸水、洗脚水、负责刮胡须、剪指甲，帮助老人洗澡。局部帮助型，老人个别项目由服务员来帮助。

全护理：老人思维基本正常行动不便，有时大小便失禁。服务的内容：在办护理的基础上，送饭到屋，消毒穿衣、脱衣、洗脸、洗脚、洗头、擦身、到便盆。

特级护理：老人不能行动，完全依赖他人照顾。服务的内容：在全护理的基础上，增加喂饭、喂水、喂药、帮助翻身，负责处理床上大小便，擦洗全身。

(四)公寓员工纪律

职业道德规范公约

一、热爱党，热爱祖国，热爱家老年事业；

二、以公寓为家，视老人为父母，视家属为亲人；

三、爱岗敬业，精益求精，无私奉献；

四、尊重老人，关心老人，爱护老人；

五、举止文明，仪表端庄，礼貌待人；

六、文明用语，道德规范，遵纪守法；

七、互相帮助，相互团结，共同进步；

八、钻研业务，提高素质，奋发进取。

二不、四轻、五心

二不：

1、出现事故和严重差错发生原因未查清不放过。

2、出现事故和严重差发生的当事人未受教育不放过。

四轻：

1、说话轻；

2、走路轻；

3、开关门轻；

4、操作轻。

五心：

1、接待客人要和蔼热心；

2、服务老人要认真细心；

3、解释情况要慎重耐心；

4、对待老人要体贴关心；

5、接受意见要诚恳虚心。

十五个允许、不允许

1、允许老人挑选服务员，不允许服务员挑老人。

2、允许老人能干的事情不干，不允许服务员将服务推给老人。

3、允许老人给服务员添麻烦，不允许服务员嫌麻烦。

4、允许老人对服务工作不满意，不允许服务员对老人不满意。

5、允许老人不听劝告，不允许服务员不耐心去工作。

6、允许老人委屈服务员，不允许服务员虐待老人。

7、允许老人有缺陷，不允许服务员嫌弃老人。

8、允许老人拒绝接受服务，不允许服务员拒绝服务。

9、允许老人闹情绪，不允许服务员发态度。

10、允许老人给小费或礼物，不允许服务员收小费、礼物。

11、允许老人不明白，不允许服务员借机装糊涂。

12、允许老人犯错误，不允许服务员纵容犯错误。

13、允许老人说家人不好，不允许服务员讲家属坏话。

14、允许家属说老人不好，不允许服务员讲老人坏话。

15、允许老人自由转出转入，不允许服务员鼓励（劝说）老人转出转入。

(五)工作制度

护理员工作制度

1、说话和气、态度和蔼、不准打人、骂人、不准与代养人员吵嘴，不准拿代养人员的东西，所借物品及时归还。

2、护理人员上岗时必须身穿工作服，平跟鞋配戴上岗证。

3、值班期间不准睡觉、带孩子、干私活、看电视、串岗、聊天、会客、不准他人留宿。

4、夜间值班定时到老人房间巡视，提醒帮助老人大小便，对突然发病的老人要及时拨打 120 急救电话，找值班人员处理。

5、认真做好值班记录，包括老人情况，家属来人情况，以及出现的问题和处理情况。

6、每周一白班、夜班护理人员调班，当班人员除完成正常工作外，严格按照每周公寓集体活动进行工作。

7、每天清扫时间至少一次，保持房间卫生清洁，开窗透气，保持室内空气新鲜无异味，无蝇、无蚊、无鼠、无蟑螂、无臭虫。

8、提供干净，得体的服装并定期换洗，做到随脏随换，每周洗头、每半月剪指甲、理发一次。

9、帮助老人起床穿衣、洗漱、晚上睡前洗脚、脱衣。对一级护理以上老人，需要的应喂水喂饭，遵医嘱喂药。

10、为老人做体检，并做好记录，观察有病老人输液，并做好医疗记录。

卫生检查制度

1、室外卫生一天一打扫，做到地面无积尘、垃圾、污水、污物、痰迹：草地和绿地无杂物，物品车辆不乱堆乱放。

2、室内外门窗、墙壁、顶棚、地面无积尘、蛛网、痰迹、赃物。

3、桌、椅、柜、办公用具、仪器、痰盂、纸篓无灰尘、污垢、摆放或悬挂整齐。

4、老人衣物、被褥、枕巾（套）等，要勤洗勤换，保持干净整洁。

5、床铺随起随叠，及时清理，保持整洁美观。

6、老人用品（茶具、痰盂、脸盆、碗、筷）等做到定人使用。

7、卫生间设备（洗手池、坐便器、浴盆）等要保持整洁、无锈垢、脏迹、积便；地面无污水、脏物、墙壁无积尘、蜘蛛网。

(六)日常须知

一、外出

入住老人外出，委托人须在入住合同上写明，同意外出，公寓给老人办理出入证，未办证的老人不允许外出。特殊情况，确需外出的，必须有人随行，需请假经公寓批准同意，方可外出，外出必须按时返回。老人外出期间发生的一切事情，一律由委托方负责，服务公寓不负任何责任。

二、会客

来访者须在门卫处登记。不准在老人房间留宿，若需留宿，必须办理有关手续。会客时间为每日上午9:00点至21:00点，会客时不得影响其他老人正常的休息。

三、财物保管

入住老人自身不允许携带大量现金及贵重物品，如携带大量现金及贵重物品入住，丢失公寓不予负责。

老人应妥善保管房间配备物品和钥匙，如有损坏或丢失，照价赔偿。

四、护理级别调整

入住老人因患病或其他原因需要调整护理级别的，由中心根据老人的实际情况及有关护理级别的标准进行调整。

护理级别调整后，公寓向老人入住委任人发出调整护理级别的通知，委托人接到通后，应及时办理有关手续并按新的收费标准交纳费用。

全部手续办妥后，老人即享受新级别所有的一切生活护埋服务。

五、就医

老人在公寓内就诊，治疗费、药费随时结算或每月结算一次，当月结清或在押金中扣除。如享受医疗保险或新农合疗，须提前告知老年，公寓按医保或新合疗规定办理有关手续。

老人患病，需要转院治疗的，公寓及时通知委托人，重危老人，公寓及时送医院就诊。老人、委托人要积极配合，否则，后果自负。若需住院治疗，相关手续由老人委托人负责办理并陪护，如需公寓护理人员在医院陪护，每天支相应陪床护理费。

六、安全防护

公寓内有求助救护系统，老人因事、因病需要帮助或遇到意外情况均可在居室按铃求助。楼道及公用部位有通向紧急出口的的标识，如发生意外情况需要疏散，听从工作人员安排，有序疏散。

老人不得在室内抽烟、玩火，不准随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、乱到垃圾；不准酗酒闹事、打骂他人和工作人员；不准将电炉子、灶具带入公寓，违者按规定处罚。

七、公寓就餐

根据不同季节及老人身体需要提供膳食，一日三餐。

1、早餐：提供牛奶或豆浆、稀饭、面糊、鸡蛋、馍、面包、小菜；

午餐：提供三菜一汤、米饭、面条、馄饨、饺子、包子等； 晚餐：提供稀饭、馒头、炒菜等。

2、周定食谱，可供老人任意选择。还可根据老人需要或医嘱提供不同的软食、流食及其它低盐等特殊饮食，并照顾不同老年人的饮食习惯。老人生活需要点菜加菜的，应提前一天提出要求，食堂进行采购加工，费用自理。

3、统一送饭菜到房间。外来人员不允许在老人房间就餐。

八、退出公寓

1、老人需要退出公寓，委托人应向公寓提出申请。

2、经批准同意后按规定办理有关手续，结清所有应缴费用，交清所有配备物品。

四． 公寓设计要点

（一）需注意

①私密性：老年人需要一个属于自己，不被干扰的空间。②社会交往：应为老年人提供一个进行社会交往的公共空间。③可选择性：应为老年人提供多种可选择性，并有控制的能力。④清楚的方向性和明确的标志系统，它为记忆力减退的老年人提供活动上的方便。

⑤安全感和安全性：为活动能力减退的老年人提供活动的安全性，使他们有安全感。

⑥可达性和易操作：供老年人活动的空间应有很好的可达性（即无障碍）。常用设施（如门、窗、家电）应易于操作。

⑦适度刺激性和挑战性：一个有适度挑战性的环境将促进老年人的经常活动。

⑧适度的声光环境：它将大大方便视力和听力已经减退的老年人的活动。

⑨环境的熟悉性和连续性：环境的设计应有一定的地方传统，并成为往日生活的延续，使老年人不感到陌生。

⑩尺度适宜的细部：它可以使老年人处处感到方便和愉快。

（二）一般规定

1．老年人居住建筑应按各个老龄阶段的不同需要进行设计。

2．老年人公共建筑应按介助老人，即生活行为依赖扶手、拐杖、轮椅和升降设施等帮助的老年人的体能心态特征进行设计。

3．老年人公共建筑的出入口、老年人经由的水平通道和垂直交通设施，以及卫生间、休息室等部位，应为老年人提供方便设施和服务条件。

4．老年人建筑宜为3层及3层以下；4层及4层以上应设电梯。

（三）各细节设计：

出入口

1．老年人居住建筑的出入口宜采取阳面开门。出入口内外应留有不小于1．5mxl．5m的轮椅回旋面积。

2．老年人居住建筑出入口造型设计，应标志鲜明，易于辨认。3．门前平台与室外地面高差不宜大于0．4m，并应采用缓坡台阶和坡道过渡。缓坡台踏步踢面高不宜大于0．12m，踏面宽不宜小于0．38m，坡道坡度不宜大于1／12。台阶坡道两侧应设栏杆扶手。当室内外高差较大，设坡道有困难时，出入口前可设升降平台。

4．出入口顶部应设雨篷；平台、踏步、坡道应选用坚固、耐磨、防滑的材料。

过厅和走道

1．老年人居住建筑过厅应具备轮椅、担架回旋条件，并应符合下列要求：

(1)户室内门厅部位应具备设置更衣、换鞋用橱柜和椅凳的空间。(2)户室内面对走道的门与门

(3)户室内通过式走道净宽不应小于1．2m。门与临墙之间的距离不应小于0.5m,应保证轮椅回旋和门扇开启的空间.2．老年人公共建筑，通过式走道净宽不应小于1．8m。3．老年人出入经由的过厅、走道、房间不得设门槛，地面不宜有高差。

4．通过式走道两侧墙面0．9m和0．65m高处宜设4(40-50mm)的圆杆横向扶手，扶手离墙表面间距40mm；走道两侧墙面下部应设0．35m高的护墙板。

楼梯、坡道和电梯

1．老年人建筑应设符合老年人体能心态特征的缓坡楼梯。缓坡楼梯踏步的踏面宽度：居住建筑不应小于0．30m，公共建筑不应小于0．32m；踢面高度：居住建筑不应大于0．15m，公共建筑不应大于0．13m。踏面前缘宜设高度不大于3mm的异色防滑警示条，踢面顶端前凸不宜大于10mm。

2．老年人使用的楼梯间，其梯段净宽不得小于1．2m，不得采用扇形踏步，不得在平台区内设踏步。

3．不设电梯的2-3 3层老年人建筑宜兼设坡道，其净宽不宜小于1．5m，长度不宜大于12m，坡度不宜大于1／12。坡道设计应符合《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JCJ50--2001的有关规定，并应符合下列要求：

(1)坡道转弯时应设休息平台，休息平台净深度不得小于1．5m；

(2)坡道的起点及终点应留有深度不小于1．5m的轮椅缓冲地带；

(3)坡道侧面凌空时，在栏杆下端宜设高度不小于50mm的安全挡台。

4．楼梯与坡道两侧离地高0．9m和0．65m处应设连续的栏杆与扶手，沿墙一侧扶手应水平延伸。扶手设计要求与走道扶手相同。

5．设电梯的老年人建筑，电梯厅及轿厢尺寸必须保证轮椅和急救担架进出方便，轿厢沿周边离地0．9m和0．65m高处设介助安全扶手。电梯速度宜选用慢速度，电梯门宜采用慢关闭者，并内装电视监控系统。

居室

1．老年人居住建筑的起居室、卧室，老年人公共建筑的疗养室、病房，应有良好朝向、天然采光和自然通风，室外宜有开阔视野和优美环境。

2．老年人的起居室、卧室面积宜较常人的稍大，矩形居室短边净尺寸不宜小于3m；老年人合居型居室，每室不宜超过3人，每人使用面积不应小于6m2，矩形居室短边净尺寸不宜小于3．3m。

厨房

1．老年住宅应设独用厨房；老年公寓除设公共餐厅外，还应设各户独用厨房；老人院除设公共餐厅外，宜设少量公用厨房。

2．老年人自行操作和轮椅进出的独用厨房，空间尺寸和设备布置可按无障碍住房设计要求执行。

卫生间

1．老年入居住建筑应设紧邻卧室的独用卫生间，配置三件卫生洁具，面积不宜小于5m2。老年人公共建筑的疗养室、病房宜设独用卫生间。

2．老年人公共建筑的卫生间宜邻近休息厅，空间尺寸和洁具布置可按无障碍公共厕所的设计要求执行。

3．卫生间、厕位间宜设平开门，门扇向外开启，留有观察窗口，安装双向开启的插销。

阳台

1．老年人居住建筑的阳台可按无障碍住房的阳台要求设计，阳台栏杆扶手高度不应小于1．1m。

2．供老人活动的屋顶平台或屋顶花园，其屋顶女儿墙护栏高度不应小于1.lm；出平台的屋顶突出物，其高度不应小于0.6m。

门窗

1．老年人建筑公用外门净宽不得小于1．1m。

2．老年人住宅户门和内门通行净宽不得小于0．8m。

3．起居室、卧室、卫生间、疗养室、病房等门应采用可观察的门扇。

4．窗扇宜镶用无色透明玻璃。开启窗口应设防蚊蝇纱窗。

老年公寓建设 篇2

我国人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的, 加强养老服务体系建设的任务十分繁重。长期以来, 我国实行以家庭养老为主的养老模式, 但随着计划生育基本国策的实施以及经济社会的转型, 家庭规模日趋小型化, 家庭规模缩小和结构变化使其养老功能不断弱化, 对专业化的养老机构和服务需求与日俱增。近年来, 我国房地产业蓬勃发展, 老年地产作为银发产业也进入朝阳期。老年公寓具有配套设施齐全、服务专业、安全可靠的特点。随着人们消费观念的转变, 许多老年人愿意改善晚年生活状况, 接受这种方式颐养天年。市场化、可持续发展的老年公寓开发模式为老年人提供条件优越、环境优美的生活场所, 让社会和子女充分释负, 对维护社会稳定和经济持续发展具有重要作用。

当前我国老年人居住环境主要存在以下问题:1.传统的家庭养老功能在削弱, 造成老年家庭空巢老人独居, 传统多代同居家庭解体, 家庭出现小型化趋势。2.住宅平面布局、环境、设施不利于充分体现“老有所养”的理念。3.缺乏有组织的精神慰藉活动和提供这些活动的室内外公共空间和场地。4.社区养老服务体系不健全, 使高龄、体弱、病残老人得不到更多的关怀和照顾, 有的健康老人生活也单调孤独, 难以实现经济供养、生活照料、精神慰藉等功能, 以弥补家庭养老的不足。

在生理特征方面:老年人的各种生理机能随着年龄的增长而退化, 感觉能力、观察能力、行动能力等逐步下降或丧失, 因此, 老年人的居住空间和环境设施需补偿他们各种能力的降低程度, 同时, 还应维护和锻炼老年人尚存的生活能力。在心理特征方面:有安全、交往、尊重三要素, 他们需要与亲人、朋友、同事、邻居广泛联系, 寻求友谊、慰藉与互助, 惧怕孤独、寂寞、无聊和被社会遗弃。在社会特征方面:希望在满足合理的居住、饮食、医疗基本需求外, 在精神和社会等方面得到体贴关怀, 这些需求对居住条件、环境设施提出了新课题。老年人生理、心理、社会等方面变化, 使他们对居住环境设施有许多特殊要求。老年人由于身体机能的退化, 活动空间不断缩小, 越来越局限于居住地范围内生活, 由此对拥有理想的居所作为人生安乐窝的理解最深刻。人退休以后, 社会角色开始转变, 拥有比其他年龄的人群更多的闲暇时光, 从而有足够时间与他们所在的住所及环境发生关系。因此, 老年公寓的建设必须适应老年人需求, 包括身体和精神方面的各种需要, 为其提供健康、安全、舒适的生活环境, 充实他们的生活内容, 提高生命质量。

二、老年公寓建设的特点

1. 在无障碍和人性化设计上

老年公寓应特别注重无障碍、人性化设计, 以区别一般住宅方便老人使用, 设计构思要细致周全, 如出入口、走道、过厅、楼梯、坡道、电梯、居室、卫生间、阳台、门窗等处是老人经常走动或使用的地方, 均应实现无障碍设计。要注重把握好材料选型、材料颜色、灯光设计、圆角防滑等要求。同时, 在室外老年公寓与各种服务设施之间要建立无障碍走廊, 以方便出行。

2. 在居室空间建设上

老年人大部分时间是在居室中度过, 居室或套型面积过大容易使老人产生孤独感。因此, 原则上以布局适宜、人性健康、温馨舒适为准。室内空间布置应宽敞明亮, 将活动区域、就餐区域、休息区域尽量合理组合、就近布置, 户外设有阳台, 便于老人享受阳光、美景的需求。

3. 在公共部位的建设上

老年公寓社区应配备有自助中式和西式餐厅、医护中心、商业街、运动会所、老年大学等服务配套设施。

餐厅的布置:分为自助和包间两种形式 (病号餐可安排送入房间) 。自助式可设4～6人桌, 满足老人交流聚会的需要。包间式就餐具有私密性, 可满足老人与家庭或朋友团聚的需求。

医护中心的设置:针对老年人多患有慢性病的情况, 可考虑安排心理咨询、普通门诊、护理、治疗、住院、外科手术、药房以及技术交流、健康讲座等医养型服务内容, 医护中心面积在1000平方米以内。

其他设施布置:心情愉快是保障身体健康的重要因素, 根据老年人的不同兴趣爱好可设置交流活动区, 如亲情室、会议社团活动室;文体娱乐区, 如健身房、球类馆、棋牌室、图书馆、网吧馆、老年大学;生活服务区, 如银行、邮局、超市等。

4. 在户外环境的布局上

户外活动是提供老人亲近自然、放松心情的有效手段, 应满足老年人各种户外活动需求, 如练拳、踢毽、聊天等社交活动。户外环境设计上应首先满足安全性, 根据老年人生理行为特点要考虑尽可能减少或消除老年人在活动时可能遇到的各种不安全因素。

5. 在智能化整体安排上

老年公寓智能化管理方面, 应建立管控平台———监控中心, 配备电视监控系统、紧急呼叫系统、智能“一卡通”系统等智能化管理系统之外, 同时将楼宇自动化系统信号接入监控。

论老年公寓的开发建设 篇3

我国人口老龄化是在“未富先老”、社会保障制度不完善、历史欠账较多、城乡和区域发展不平衡、家庭养老功能弱化的形势下发生的，加强养老服务体系建设的任务十分繁重。长期以来，我国实行以家庭养老为主的养老模式，但随着计划生育基本国策的实施以及经济社会的转型，家庭规模日趋小型化，家庭规模缩小和结构变化使其养老功能不断弱化，对专业化的养老机构和服务需求与日俱增。近年来，我国房地产业蓬勃发展，老年地产作为银发产业也进入朝阳期。老年公寓具有配套设施齐全、服务专业、安全可靠的特点。随着人们消费观念的转变，许多老年人愿意改善晚年生活状况，接受这种方式颐养天年。市场化、可持续发展的老年公寓开发模式为老年人提供条件优越、环境优美的生活场所，让社会和子女充分释负，对维护社会稳定和经济持续发展具有重要作用。

当前我国老年人居住环境主要存在以下问题：1.传统的家庭养老功能在削弱，造成老年家庭空巢老人独居，传统多代同居家庭解体，家庭出现小型化趋势。2.住宅平面布局、环境、设施不利于充分体现“老有所养”的理念。3.缺乏有组织的精神慰藉活动和提供这些活动的室内外公共空间和场地。4.社区养老服务体系不健全，使高龄、体弱、病残老人得不到更多的关怀和照顾，有的健康老人生活也单调孤独，难以实现经济供养、生活照料、精神慰藉等功能，以弥补家庭养老的不足。

在生理特征方面：老年人的各种生理机能随着年龄的增长而退化，感觉能力、观察能力、行动能力等逐步下降或丧失，因此，老年人的居住空间和环境设施需补偿他们各种能力的降低程度，同时，还应维护和锻炼老年人尚存的生活能力。在心理特征方面：有安全、交往、尊重三要素，他们需要与亲人、朋友、同事、邻居广泛联系，寻求友谊、慰藉与互助，惧怕孤独、寂寞、无聊和被社会遗弃。在社会特征方面：希望在满足合理的居住、饮食、医疗基本需求外，在精神和社会等方面得到体贴关怀，这些需求对居住条件、环境设施提出了新课题。老年人生理、心理、社会等方面变化，使他们对居住环境设施有许多特殊要求。老年人由于身体机能的退化，活动空间不断缩小，越来越局限于居住地范围内生活，由此对拥有理想的居所作为人生安乐窝的理解最深刻。人退休以后，社会角色开始转变，拥有比其他年龄的人群更多的闲暇时光，从而有足够时间与他们所在的住所及环境发生关系。因此，老年公寓的建设必须适应老年人需求，包括身体和精神方面的各种需要，为其提供健康、安全、舒适的生活环境，充实他们的生活内容，提高生命质量。

二、老年公寓建设的特点

1.在无障碍和人性化设计上

老年公寓应特别注重无障碍、人性化设计，以区别一般住宅方便老人使用，设计构思要细致周全，如出入口、走道、过厅、楼梯、坡道、电梯、居室、卫生间、阳台、门窗等处是老人经常走动或使用的地方，均应实现无障碍设计。要注重把握好材料选型、材料颜色、灯光设计、圆角防滑等要求。同时，在室外老年公寓与各种服务设施之间要建立无障碍走廊，以方便出行。

2.在居室空间建设上

老年人大部分时间是在居室中度过，居室或套型面积过大容易使老人产生孤独感。因此，原则上以布局适宜、人性健康、温馨舒适为准。室内空间布置应宽敞明亮，将活动区域、就餐区域、休息区域尽量合理组合、就近布置，户外设有阳台，便于老人享受阳光、美景的需求。

3.在公共部位的建设上

老年公寓社区应配备有自助中式和西式餐厅、医护中心、商业街、运动会所、老年大学等服务配套设施。

餐厅的布置：分为自助和包间两种形式（病号餐可安排送入房间）。自助式可设4～6人桌，满足老人交流聚会的需要。包间式就餐具有私密性，可满足老人与家庭或朋友团聚的需求。

医护中心的设置：针对老年人多患有慢性病的情况，可考虑安排心理咨询、普通门诊、护理、治疗、住院、外科手术、药房以及技术交流、健康讲座等医养型服务内容，医护中心面积在1000平方米以内。

其他设施布置：心情愉快是保障身体健康的重要因素，根据老年人的不同兴趣爱好可设置交流活动区，如亲情室、会议社团活动室；文体娱乐区，如健身房、球类馆、棋牌室、图书馆、网吧馆、老年大学；生活服务区，如银行、邮局、超市等。

4.在户外环境的布局上

户外活动是提供老人亲近自然、放松心情的有效手段，应满足老年人各种户外活动需求，如练拳、踢毽、聊天等社交活动。户外环境设计上应首先满足安全性，根据老年人生理行为特点要考虑尽可能减少或消除老年人在活动时可能遇到的各种不安全因素。

5.在智能化整体安排上

老年公寓智能化管理方面，应建立管控平台——监控中心，配备电视监控系统、紧急呼叫系统、智能“一卡通”系统等智能化管理系统之外，同时将楼宇自动化系统信号接入监控。

电视监控系统设置安防摄像机、电视监视器、录像机（或硬盘录像机）和画面处理器等。采集存储终端为整体建筑内除客房、卫生间等私密空间外数据，包括走廊、大厅、各个活动区域均设置摄像机或成像装置，并可根据需要对摄像机进行左右旋转扫描、镜头焦距等远程遥控操作，使控制中心工作人员能随时调看任意一个画面、遥控操作任意一台摄像机。为整合老年公寓房间、卫生间等处所配备的紧急呼叫系统，一旦呼叫按钮被触发，信号传递到该层服务室和医疗室，同时将特定房间传出的呼叫信号反映在监控中心的监控平台并保留呼叫记录。如呼叫信号持续出现，则监控室工作人员可通过系统呼叫其他楼层工作人员前往查看处理。另外，此系统应具备接受无线呼叫信号的能力，用于接受老年人随身携带的智能一卡通呼叫器所发出的紧急呼叫系统，并能够对发出呼叫信号的老人进行追踪定位。智能一卡通系统是为入居老人配发的集身份管理、门禁卡、消费卡、紧急呼叫卡于一身的卡片式信息读取载体和移动呼叫器。其功能主要有：充值消费功能，包括餐费、水费、电费；门卡功能，入住者使用该卡进入房间，并将是否在室内的信息传递到监控中心，从而了解入居老人活动情况，有利于控制管理；卡上嵌套无线紧急呼叫按钮，此卡由老人随身携带，信号接收范围覆盖老年公寓、会馆、室外活动场地及周边地区。一旦监控中心接收到呼叫信号，可对特定发出呼叫信号的卡片进行追踪定位，从而有助于找到老人并提供所需帮助。楼宇自动化系统由计算机对各子系统进行监测、控制、记录,实现分散节能控制和集中科学管理,为减少能耗降低管理成本实现物业管理现代化提供物质基础。

老年公寓建设 篇4

项目名称：**市**区晚韵春晖老年公寓建设项目 项目法人：**市**区晚韵春晖老年公寓 法人代表：

报告编写：

编写时间：

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目 录

第一章 总论..............................................................1 第一节 项目背景............................................................1 第二节 项目概况............................................................3 第二章 市场分析........................................................5 第一节 老年公寓发展的社会基础....................................5 第二节 全国老年公寓现状..............................................5 第三节 全国老年公寓发展的预测....................................6 第四节 **区老年公寓建设市场分析................................8 第三章 建设条件评价................................................12 第一节 项目建设社会条件评价.....................................12 第二节 场址建设条件评价............................................13 第四章 建设方案......................................................15 第一节 建设地点及建设规模.........................................15 第二节 **区老年公寓的建设模式..................................16 第三节 建筑设备方案...................................................17 第四节 护理方案..........................................................19 第五章 环境保护及安全.............................................21 第一节 环境保护..........................................................21 第二节 安全..................................................................23 第六章 组织管理及实施进度.......................................25 第一节 组织管理..........................................................25 第二节 组织机构设置...................................................26 可行性研究报告

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第三节 实施进度..........................................................27 第七章 投资估算及资金筹措.......................................29 第一节 估算依据..........................................................29 第二节 工程费用..........................................................29 第三节 流动资金估算...................................................36 第四节 总投资..............................................................36 第五节 资金筹措..........................................................36 第八章 财务评价......................................................38 第一节 运行费用..........................................................38 第二节 年运行收入.......................................................41 第三节 财务评价..........................................................41 第四节 不确定性分析...................................................43 第九章 结论及建议...................................................45 第一节 结 论................................................................45 第二节 建 议................................................................45

附 图

**市**区老年公寓平面布置图

附 表

附表一：**市**区老年公寓建设投资估算表 附表二：**市**区老年公寓投资计划与资金筹措表 附表三：**市**区老年公寓建设项目总成本计算表

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**市**区老年公寓

附表四：**市**区老年公寓建设项目预计损益表

附表五：**市**区老年公寓建设项目现金流量表（自有资金）附表六：**市**区老年公寓建设项目敏感性分析汇总表

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**市**区老年公寓

第一章 总论

第一节 项目背景

一、项目名称：**市**区晚韵春晖老年公寓建设项目

二、承办单位概况：

1、承办主管部门：**市**区民政局

2、承办人简况：

法人代表。***：女、现年50岁，原**锅炉厂工会主席。本人是一位有责任心、工作积极的退休企业管理干部，对老年公寓工作的重要性有深刻的认识，并且具有一定筹集老年人公寓资金的能力，本人主动向政府提出申请开办老年人公寓。

合资人。***：男，为**建筑公司项目经理。本人长期以来进行建筑工程，在建筑界具有较高的威望及经济实力。曾以优良工程完成了**市民政侨务局综合楼、**市农业银行营业部职工宿舍、**地区公安局警官培训中心综合楼等十余项工程。目前还进行着**师专、保八中等处工程的施工。自己筹资400多万元建了二星级**酒店，由自家经营，在**宾馆行业中具有较好的声誉。本人愿意积极入股参于建设老年公寓。

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**市**区老年公寓

三、可行性研究报告编制依据

《中华人民共和国老年人权益保障法》。

中办发„2003‟16号《关于积极推进企业退休人员社会化管理服务工作的意见》的通知。

中共中央、国务院中发„2000‟8号《加强老龄工作的决定》。

**市**区各届人大及政协代表大会《关于加强**区老年工作》的提案。

**市**区区委及政府关于加强**区老年公寓建设的指示。

**市**区发展和改革局社会经济发展前期工作计划表对《**区老年公寓建设项目》进行前期工作的要求。

四、项目提出的理由与过程

中共中央、国务院加强老龄工作的决定指出：“老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题。全党全社会必须从改革、发展稳定的大局出发，高度重视和切实加强老龄工作。”**市**区截至2003年底城区内老年人就达10128人，占城区人口的10.8%,人口结构已进入老年化。同时城市独生子女政策已执行十多年，独生子女夫妇要赡养四位老人的社会问题已逐渐突现。另一方面子女在工作上则面对日以急剧的竞争，在家照顾老人更是给他们带来更大的压力，社会养老的问题已逐渐成为本区老年人关心及面临的问题。在**区

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**市**区老年公寓

人大及政协大会上，关于要求建设老年公寓的提案逐渐增多，区委及区政府领导也多次指示开展前期工作筹建**区老年公寓。**区民政局于2005年年初委托**市工程咨询中心完成**区老年公寓建设的研究工作。社会上多次有投资者向政府表示愿意参于老年公寓的建设，经过区政府领导认真审核后，决定让原**锅炉厂工会主席胡润华等同志开展老年公寓前期工作后列项建设。

第二节 项目概况

一、拟建地点：**市**区城区北五环路中段北侧

二、建设规模与目标

1、建设规模：占地20亩。能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐的老年公寓。

2、建设目标：为适应**市隆阳城区人口老龄化，确保本区社会和谐、进步，依靠国家、社会力量建设一所符合本区老年人需求的老年公寓，向本区老年人提供环境优美“老有所养、老有所学、老有所乐”的场所。

三、主要建设条件

区委、区政府对**区老年公寓的建设十分重视，已将老年公寓的建设纳入实施计划，同时老年公寓的建设得到上级有关部门政策的支持。本区经过多年的试办，已积累了建设适合**老年人特点的老年公寓的建设经验。社会上有一定经

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**市**区老年公寓

济实力而又热心老年人事业的企业家愿意参于投资建设。因此**市**区老年人公寓建设的条件已成熟。

四、项目投入总资金及效益情况

项目建设需投入总资金1029.7 万元，其中建设投资1014.7 万元，流动资金15万元。建设投资中工程费用为746.8万元,是该项目建设投资的73.60%。土地费用160万元，占建设投资的15.77%。其它费用67.2万元,占建设投资的6.62%。预备费用40.7万元, 占建设投资的4.01%。

在总投资1029.7万元中,业主筹329.7万元,业主自有资金比例占32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。

自有资金投入年收益29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长但投入公益事业可对社会做出贡献。

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第二章 市场分析

第一节 老年公寓发展的社会基础

根据国际惯例，世界上将60岁以上人口占总人口比例大于10%，或65岁以上人口比例超过总人口7%的国家称为老年型国家。我国在1999年就成为老年型国家，2000年60岁以上老年人口就达到了1.3亿,是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。我国人均预期寿命越来越长，并且我国已执行城市独生子女政策十多年，各城市中一对夫妇要赡养四位老人的社会问题逐渐增多。另一方面子女工作则面对日以急剧的竞争，将父母留在身边照顾的能力已力不从心，社会养老的问题已逐渐得到重视。据预测，到21世纪中叶，我国60岁以上的老人将超过4亿，占全国总人口的28%，即每四个人中就有一位老年人，而65岁以上老人数将从0.94亿增加到3.34亿。随着社会的发展，城市养老基础设施的完善是城市基础设施改善的重要内容之一，也是我国建设和谐社会的需要。

第二节 全国老年公寓现状

老年公寓是依据老年人的特点和需求设计、建造的专供

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老年人生活的住宅，它既体现老年人养老居住，又能享受各方面社会化服务。老年公寓在欧美经济发达的国家建设较多，在我国随着经济的迅速发展和生活水平的提高，对老年公寓的需求不断增长，老年公寓已是一个城市的重要基础设施。

上海市是最早进入老年型的城市，老龄事业发展较早，1990年开办的浦东老年公寓，是全国首批老年公寓之一，目前全市养老院和老年公寓的床位已达2万多张，相当老年人口的1%。

北京太阳城国际老年公寓，是北京市规模最大的独立老年公寓，它建于北京北部的小汤山，环境优美、设施先进、服务较好，占地面积42万平方米，总建筑面积18万平方米，可以容纳近万老人入住。

天津夕阳红国际老年公寓总建设面积13万平方米。昆明建设有黄土坡红十字协会老年公寓、白鱼口老年公寓、长青老年公寓，并且入住率高。

全国各大中小城市均发展有不同所有制及不同档次的老年公寓，而地区级以下小城市的老年公寓多是规模小、环境差、设施不齐全的私立老年公寓。

第三节 全国老年公寓发展的预测

一、“养儿防老”的观念正在发生变化。随着我国经济社会的发展，目前“四二一”的供养关系不断增加，中间一代

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承受的工作及赡养压力较大，家庭矛盾随之增加。同时，随着老年人消费观念的变化，需要提高生活质量。据我国中部某城市的系统调查：老人有47%的人希望与子女共同生活，有53%的人希望与子女分开居住；现在与子女同住的老人中，有35.2%的人想改变现状分开居住;现已与子女分开居住的老人中,有84.6%仍愿与子女分开居住,仅有15.4%的则希望与子女同住。可见，中国老人“养儿防老”的观念正在发生变化，这种变化在东部及中部发达地区尤其明显，在西部欠发达区也已逐步显露。这种变化以文化程度较高、收入中等以上、身体健康、生活自理者的老人居多。因此随着观念的变化，老年公寓的需求逐步增加。

二、社会上“空巢家庭”逐渐增多。由于子女在外工作，老年人又留恋家乡等原因，家中只有一对老年夫妇或只有一位老年人占的比重在逐渐增加。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭已近30%。随着“空巢家庭”的增多，对老年公寓的需求在逐步增加。

三、现在中年对未来老年人居住方式的选择发生变化。据我国中部地区某城市的调查：现在的中年人（40—50岁）有57.2%的人不希望与子女住在一起。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构基础设施的改善，其中很多人会选择社会养老的方式，所以老年公寓的社会需求逐渐增长。

根据各地区经济社会的发展水平，老年公寓和养老机构中的老年人占老年人总数的比例有所不同。在国外发达国家，可行性研究报告

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进住老年人的比例占5%左右；在我国东部经济发达的城市比例预测在1%—3%，在西部地区大中城市进住老年人的比例预测在1%；而西部地级市以下小城市老年人进住比例则在0.5%以下。

第四节 **区老年公寓建设市场分析

一、**市**区老年人养老机构情况：随着**区社会经济的发展及老年型社会的来临。在**市**区已先后由投资者创办了小规模的老年养老机构，经过调查情况如下。

1、**市老年康复中心：于2001年12月**市红十字医院（**市精神病医院）开办了**市老年康复中心。医院利用本院西南角单身宿舍改建，占地约3亩，绿化面积约450平方米，床位30个，配备有老年人健身器材及按摩器材，医护人员及护理人员7人。对老年人的服务以护理为主，在没得到老年人及家属的同意下，一般不对重病进行治疗，仅对身体进行常规检查及一般病的简单治疗。基本服务属老年公寓范畴。在运行的一年半时间内最多时老年人11人（约一个月的时间），最少仅两人。于2003年6月因亏损而停办。经过调查，老年康复中心以医务人员为主服务于老人，工作人员服务档次及水平到位。承办失败的原因分析：

①取费平均在800元/月（不含医药费）以上，超出了**

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**市**区老年公寓

市**区现有老年人的经济承受能力。

②本康复中心处于精神病医院内，部分老年人认为进入康复中心可能会被误认为有精神病。

③老年人房间属单身宿舍改建，没有卫生间，房间较阴暗、采阳及透风差。

④康复中心运行机制不活成本高。康复中心属国有事业单位，运行成本高，工作人员除一人为临时护理人员外其它为医务工作人员，月工资在1400元以上。

因上述原因，到康复中心观看的老年人多，但决心住下的少。

2、**区**镇**疗养院：本疗养院创办于2000年3月，至今仍在运行中。属个体私营，占地约3亩，设有约20多个床位，原有绿地约300平方米（后部分改建为食品加工晒场），进住老人最多为6人（全部为**城区老年人），最少为1人。半自立老人收费600元，全护理老人收费在900元以上。经过调查：老年人房间内设有卫生间，但设备简单，老年人伙食调配的较好，还定时给老年人洗澡。兴办的不很景气，原因分析如下。

①离城区较远：离城区约10公里，家属看望十分不方便。②环境不十分理想：环境一般，难以让老年人感到舒服。③居住设施较差：床、卫生间等均属较低档次。④服务护理挡次低：护理人员没培训过，老年人对护理的满意度较低。

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因**没有更好的收费合理的老年公寓，必须送老人到老年公寓的家属（不送没有别的办法），只好较远的将老人送于此处。能自力的老年人就难以接受此处的环境。

3、其它老年养老机构：此外****区在上巷街、象山路、东门等地由个体办过托老院、养老院等，但均属不规范、纯营利性、低档次的老年公寓，基本无老年人进住，已全部停办。

二、**区老年公寓市场分析预测

1、入住老年公寓人数预测

**市**区属地级市所在地。**市在经济上处于云南省16个地州第九位，因此属云南省经济中偏下的地州，老年人进住老年公寓的数量与当地社会经济发展相关。在西部地级市以下的小城市入住比例在0.5%以下,而**市**区老年人入住率只能预测在0.2%左右。按**市城区老人数10128人，则入住人数预测在200人左右。

2、入住老年公寓老人类型预测

进入老年公寓的老人需靠自己或家属支付消费费用，对失去支付能力的“五保户”老人需国家代支付费用后才可能进入。

根据**社会经济分析及**试办经验分析：在**近期以家庭收入处于中上水平而子女工作繁忙的老年人、子女在外地工作难以照料的老年人，退休费在1000元左右的退休公务员及效益较好单位的退休人员。退休费在500元以上的健康老

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**市**区老年公寓

人也可进住基本自理区。

在近期以半自理及丧失自力能力的老人为主。若本公寓具有良好的居住环境，则全自理的老年人会大量进入。

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第三章 建设条件评价

第一节 项目建设社会条件评价

一、**市**区人口年龄结构已进入老年型。

**市**区2003年底，60岁以上的老年人已达到93968人，占全区总人口84.58万人的11.11%，并且按0.5%的速度递增,预计到2010年**区60岁以上的老年人将达到9万7千多人。在城区内2003年底，60岁以上的老年人10128人，占城区人口的10.8%,说明我区人口结构已进入老年化。**区老年公寓建设的社会基础条件已具备。

二、**市**区社会经济条件已基本具备。

**市属地级市，近年来在城市基础设施建设方面已有较大改观。私有经济在教育、医疗、旅游等社会事业方面投资运作，并且取得较好的社会效益及经济效益。目前私有经济看重了老年公寓开发的前景，愿意在政府扶持下投资建设。另一方面群众生活水平有了明显的改善，虽然城市居民经济收入与发达的大中城市相比还相当差，但已有相当数量的家庭老人已有经济能力支付收费不是很高的老年公寓的收费。说明**城区社会经济发展水平已基本具备对老年公寓的消费要求。

三、**市**区政府高度重视老年公寓建设。

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**市**区老年公寓

从中国国情分析，领导重视是事业成功的重要基础条件。**区老年公寓得到区委及区政府领导的重视，多次指示加快**区老年公寓建设项目的前期工作，并且在前期费上给予支持，表态在开发政策上给予优惠。

第二节 场址建设条件评价

按**市**区城市规划布局，老年公寓场址选择在**区城区北五环路中段北侧。

交通：北五环路从预选场址旁经过，北五环路是**市区道路开发规格最好的一条城市干道，有五个绿化带、八车道（6个机动车道及2个非机动车道）、2个人行车道。交通通过能力较大，不仅环境优而且交通也十分便利。

环境：预选场址周围为行政开发区、文体开发区及居民住宅区，场址四周无工业加工企业，没有严重的粉尘、有害气体及其它扩散性污染源。符合老年公寓不远离家庭和亲友、空气新鲜、交通方便、环境优美的条件。

城市基础设施条件：场址属**城区自来水网及城市供电网的覆盖区内，供水供电条件统一由城市规划解决。场址排水可归入**市区排水管网系统。公寓离**市第一人民医院距离约4公里，离最近的医院仅1.5公里,方便老年人急病后的送治及抢救。

工程地质：场址所在地地势平坦开阔干燥，坡度小于1%，可行性研究报告

**市**区老年公寓

地基土层为湖积、冲积洪积层，无不良工程地质条件。

气候：场址处年平均气温: 15.6℃，年均降雨量为974.2mm，平均相对湿度:75%，冬无严寒、夏无酷暑，四季如春，是老年人居住的最佳适宜气候区。

通信及生活：程控电话和移动电话、宽带信息网已覆盖，通信条件优越。场址处于**市区，公寓职工居住可不由老年公寓解决，同时有利于职工个人照料家庭。

综上所述，预选场址位置合适、交通方便、建设基础条件好、无环境污染，是理想的老年公寓建设场址。

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第四章 建设方案

第一节 建设地点及建设规模

一、建设地点：依照老年人的特点和需求，**区老年公寓须不远离城区，有利于家庭及亲友探望，因此**区老年公寓建设地点选择在**城北五环路中段北侧。此处空气新鲜、交通方便、五环路绿化带设置较好。

二、建设规模：能长年入住158位老年人，可平均日接待60位老年人休闲娱乐。

房屋建设5691平方米。其中老年住宅用房3528平方米，占62%；附属用房262平方米，占5%；老年活动休闲娱乐用房1901平方米，占33%。

场院及道路4900平方米。门球、羽毛球场1000平方米。绿化4428平方米（绿化率33.2%）。

老年公寓基本生活及娱乐器材设备购置及安装。占地20亩，用地规划如下。

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**市**区老年公寓

保山市老年公寓用地规划表 单位：平方米老年住宅附属建筑娱乐综合建筑道路及院场球场绿化围墙及其它合计******3333

第二节 **区老年公寓的建设模式

**市**区老年公寓是专供**区老年人集中居住，符合老年人体能心态特征的公寓式老年住宅，不仅具备居住，而且具备餐饮、文化娱乐、生活护理服务体系，是综合管理的老年服务性机构。

一、按服务对象划分

根据国际慈善机构（HTA）的老年人居住建筑标准分为7类，**市**区老年公寓建设的模式对应于1—6类，其中1—3类归属基本自理住宅区；4—5类归属半自理区；6类归属全护理区。而7类需具有注册医疗机构的医院才能完成，因此暂不考虑。

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**市**区老年公寓

二、按住宅形式划分：按住宅形式一般划分为：独立式老年住宅、集合式老年住宅、护理型老年住宅。**市**区老年公寓按护理型集合式老年公寓建设。

三、服务经营模式划分：按服务经营模式划分为三类：纯社会福利养老院、经营营利性老年公寓、社会服务性老年公寓。**市**区老年公寓属国家、社会资助下个人投资建设的社会服务性公寓。其不同于社会福利院，也不是营利性公寓，属保本经营、业主投入可以回收的服务性公寓。

第三节 建筑设备方案

按中华人民共和国行业标准JGJ122—99《老年人建筑设计规范》进行居住及公用建筑的设计建设。

一、总图规划布局

见**市**区老年公寓平面布置图。场址占地20亩，南北长140.35米,东西宽95米。北部为公寓居住区占地75.35米×95米=7158.25平方米,约占总用地的54%。由北向南布置公寓一区、二区、三区。南部为卫生室、综合楼（含餐饮大厅、小卖部、健身室、文化娱乐室、康体按摩室、办公室等）、共用卫生室、洗衣室、活动亭等。占地65×95米=6175平方米，约占总用地的46%。

建筑系数66.8%,绿化率33.2%,建筑容积率42.7%。

二、房屋建筑方案

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**市**区老年公寓

老年居住房屋设计两层（按规范需三层及三层以下），坐北向南，每一幢楼房与前面的房屋需留有18米的间隔，以保证有充足的采光、自然通风和绿化面积，房屋内外要无障碍设计，在一区（全护理）一层至二层需设坡道保证轮椅上下。

80%的居室为单人间，20%的居室为双人间。单人间每间不小于14平方米，双人间每间不小于20平方米。居室内设卫生间及封闭阳台（不设伙房）。卫生间不小于5平方米，阳台净深不小于1.5米。开启窗口设防蚊蝇纱窗。墙面为中级粉刷，卧室地面设实木地板条，卫生间设防滑地砖。

三、设施配置方案

老人的床铺需精心设置，在二区及三区设木板床、攀枝花厚床垫；在一区设置特殊的床，需易换洗及注意老人卧床休息的舒适性。

在居室内需设内部电话，在居室及卫生间厕位旁应设紧急呼叫按钮。

居室中设贮藏柜、写字桌椅、茶几、软椅、矿泉热水器、电控床头柜等家具，并且要求家具圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。

配一定数量的轮椅，卫生室需配置基本医疗器具、洗衣房需配置洗涤消毒设备、伙房需配置餐具冷藏设备、热水供应设备等。娱乐健身室需配置老年人健身器材、棋牌、振腰器、足疗器、乒乓桌、羽毛球场、门球场等。

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**市**区老年公寓

第四节 护理方案

按服务对象老人的情况，**市**区老年公寓的护理方案确定为三个级别，基本健康老人的基本自理级、半自理级、全护理级。

一、基本自理级：能全自理、基本自理的健康老人的服务，内容如下。

老人自己进餐厅用餐、在护理人员关护下自己洗澡。值班室24小时有人，可随时呼叫。每天负责打扫老人房间卫生，每星期清洗一次老人衣物及被套、床单、枕巾。每天为老人做基本身体的检查（血压、体温等），协助老人对小病、小痛的治疗（费用老年人自负）。协助老年人完成老年人自己难完成的杂事。组织老年人文体活动，还可组织全健康的老人到区内外旅游（费用自负）。

二、半自理级：属体力虚弱而智力健全或体力尚健全而智力衰退的老年人的服务，除自理级的服务内容外增加内容如下。

值班室24小时有人外每隔1小时就有护理员视查老人住房。在护理人员关护下，自己起床穿衣。护理人员送餐进宿舍，为老年人提供冷热水到身边。定期理发帮助洗头、修剪指甲，半月或一月为老人洗一次澡，每天护助老人洗脚。搀扶或关护老人上厕所。搀扶或养护老人到室外散步。每天记

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录老年人身体状况数据，每天均需记录老年人血压、及大小便情况，从医疗及饮食上调理老人的进食及大小便。随时主动向老人询问及提供帮助。

三、全护理级：休力和智力均衰退，基本卧床护理的人员。除半自理级的服务内容外增加内容如下。

喂水、喂饭、喂药。随时更换尿垫及倒大便、清洗，定期为老人翻身。冬、春、秋季每周换洗两次内衣，夏季随时换洗。隔天为老人擦浴一次。帮助老人洗脸、漱口、洗脚、穿衣、脱衣。随时观察老人健康，必要时实施抢救。天气暖和的情况下，在轮椅的帮助下每天到室外散步一次。

除上述的基本护理外，尤其对老人的进食及大小便要因人而易做精细的调整。

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第五章 环境保护及安全

第一节 环境保护

本项目建设属污染较小的投资项目，主要污染物为生活废水和生活垃圾，环保主要采取以下措施。

一、项目场址环境现状

场址处于城区北片新开发区内，在场址南为北五环路，道路绿化较好，本片为行政开发区和住宅开发区，没有产生污染的工业企业，符合老年公寓需安静而又没远离城市、交通方便的环境条件。场址处于城区污水管网覆盖区，污水排放后可纳入城市污水处理系统，污水排放较方便。

二、建设期环境保护

项目在施工中会产生噪声及粉尘污染。施工单位应作好施工方案设计，做到文明施工、科学组织施工，将噪声、粉尘控制在最小程度，力争做到不破坏城市环境。

三、运行期环境保护

公寓的三废主要有生活废水、生活垃圾，粪便，而废气仅只有食堂伙房排出。不会产生较大噪声。公寓本身即需要环境优美，因此保护环境尤其重要。

1、废水:公寓的排水系统采用雨、污分流制，正常的生

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**市**区老年公寓

活废水按用水量的95%排放，则年废水排放量1.11万立方米,可经过公寓内污水管网收集后汇入城市污水管。公寓粪便需经过化粪池后再排入城市污水管。

2、废碴:公寓达设计规模后长住老人158人,工作人员95人,每天进入活动人员60人,总人数在313人,每人每天产生生活垃圾0.5公斤计,则每天产生垃圾量156.5公斤,年则产生57.12吨。生活锅炉年耗煤152吨，按30%的产煤灰量计，则年产生45.5吨废碴。合计公寓年产生废碴约103吨。生活垃圾应当天运至城市垃圾收集点，不在公寓过夜。

3、废气：公寓厨房需配置抽油烟机，0.2吨的生活锅炉应选用含硫小的燃煤,将废气排放的影响降到最低。

4、噪声:公寓活动中心因娱乐会产生一定的噪声,而在住宅区内则需要环境幽静,噪声级不应大于45dB。因此部分娱乐室应采取隔声设计，在中午及夜晚9点以后不再开放声响娱乐室。同时住宅区和产生噪声的活动室应尽可能的保持距离在50米以上。

5、绿化:绿化是公寓建设的重要项目，本项目规划绿化面积在33.2%,在设计中应进一步做好环境设计,确保公寓建成一所生态环境幽静的花园式公寓。

项目建设严格执行“三同时”制度，在设计、施工中认真落实批准的《环境影响登记表》的要求及各项环保措施。

加强环境卫生管理。公寓制定完整的制度，专人负责，可行性研究报告

**市**区老年公寓

值班人员监督检查环境卫生。每星期公布，月末，年终作为工作人员、管理人员考核，奖惩的重要依据。

四、环保投资

环保设施投资 单位:万元绿化40排水8.92公用厕所消毒设备器具合计40.253.12

项目环保投资53.12万元,占工程费用746.81的7.1%。

第二节 安全

一、安全

老年人抗御各类事故能力低，因此安全问题十分重要。首先从安全防范设施上加强，并且制定各类安全防范的规章制度，以减低安全风险。在老人住房的卫生间、浴室、走廊、进出门道均有扶手及无障碍设施，家具设计需圆棱、圆角、尺度适宜、便于扶靠和使用。院内的道路和活动场地需平整、防滑安全。为防止老人摔倒、坠床，使用床栏或约束设施。

二、消防

老年公寓一旦发生火灾，应对能力十分低。公寓需严格按照《建筑设计防火规范》(GBJ16-87)，《建筑灭火器配置设计规范》(GBJ140-90)等消防技术规范要求配置消防设备。护理人员需强化消防意识，建立消防安全制度。在半自理护理

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**市**区老年公寓

区及全护理区严格控制“火源”，老人用火需有护理人员在场监视。制定本公寓的消防预警方案，一旦发生火灾，要能及时疏散老人至安全的地方。

三、避雷

按照《建筑防雷规范》(GB50075-94)要求，建筑物设避雷网、防雷接地、保护接地等。综合楼还配相应设备，防感应雷。

四、抗震

房屋按8度进行抗震设计。平时就做好地震知识宣传，当遇到地震情况时，教育老人不要忙乱而错误应对，应按情况在护理人员安排下应对。

积极与消防、防震、防雷、公安部门联系，得到有关部门的指导及支持公寓的安全工作，将意外事故的发生降到零。

可行性研究报告 24

**市**区老年公寓

第六章 组织管理及实施进度

第一节 组织管理

老年公寓的管理是项目实施成功的重要保障。国家至今还没出台关于老年公寓的管理规程。据区内外老年养老机构运作经验总结，**市**区老年公寓在管理上需做到如下几方面。

一、老人入住前需老人本人或老人家属与公寓业主签订合同，明确双方的责任及注意事项。

二、明确制定岗位职责。对主要岗位明确职则，制定具体操作流程及监督检查机制。严格按规程有序的运行。

三、加强档案工作。对每位老人的健康及护理需建立档案管理，天天有记录、事事有交待、有监督。

四、突出和谐及人性化管理。管理层领导爱护职工，职工具有为福利事业做贡献的思想，老人在公寓内受到充分的关爱，家属积极支持配合，建立和谐的人性化管理的养老机构，让老人在方便、愉快、健康地文明环境中生活。

五、做好职工队伍的建设。执行培训上岗的制度，所招收的员工需对养老事业有爱心的人，上岗前需对公寓规章制度、岗位职则、工作流程进行培训，获得合格证后方能上岗实习一至三个月，才能分配至正式岗位上。对具有医务知识

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**市**区老年公寓 的卫校毕业生可优先录用。培养出一只“具有养老服务事业心、态度和蔼、服务技能精的职工队伍。”

第二节 组织机构设置

本老年公寓员工95人，其中护理人员70人，服务人员18人、管理及医生7人。

公寓经理经理办公室 文体部 洗衣部 餐饮部卫生医疗室一住宅区二住宅区三住宅区

机构网络见上图。

人员编制管理医务人员7人：公寓经理1人，经理办公室4（含会计）人，医生2人。

服务人员18人：餐饮部12人，洗衣部2人，娱乐部3人，保卫1人。

护理人员70人：一区46人,老人人数与护理人员比例1 ：1;二区16人，老人人数与护理人员比例3.5:1;三区8人,老

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**市**区老年公寓

人与护理人员比例7:1。

工作人员按8小时工作,服务人员及护理人员每月工资500元,管理人员及医务人员工资每月600元。管理人员工资偏低，应以社会福利贡献及聘请义务人员来弥补。

第三节 实施进度

项目需建设老年住宅六幢及配套的活动中心。项目采取一次规划，分三步实施，第一期完成两幢，第二期完成两幢，第三期完成两幢。第一期完成总固定资产投资的45%，第二期完成总固定资产投资的34%，第三期完成总固定资产投资的21%。第一期完成后可入住50余人，第二期完成后可入住100余人，第三期完成后可入住158人。

工程实施进度见下页项目实施进度横线图。

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项目实施进度横线图2006年项目列项前期工作场地平整老年公寓住宅综合楼伙房洗衣房公用卫生间卫生室活动亭门卫场院及道路门球场及羽毛球场外围墙内外区隔离大门、门墩绿化供排水及消防、防雷供电电讯设备购置及安装12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2007年6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月2008年6月7月8月9月10月11月12月

可行性研究报告 28

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第七章 投资估算及资金筹措

第一节 估算依据

本项目土建工程量根据老年公寓建设技术方案需要的工程量计算,单位价值据**建筑工程目前同类建筑的造价综合平衡后确定。设备购置据老年公寓建设技术方案确定的项目及**消费市场的价格确定，需安装的主体设备的安装费用按设备费用的20%确定。

第二节 工程费用

工程费用为746.81万元,是该项目建设投资的73.60%。其中土建工程费用550.51万元,设备购置费用191.36万元，安装费用4.94万元。见附一：**市**区老年公寓建设投资估算表。

一、土建工程费用

土建工程费用550.51万元,占建设投资的54.25%。由如下16项组成。

1、场地平整费： 20亩场地,平均需回填土方1.2米,全场址需回填土方16000立方米,每立方米单价为15元,需场地

可行性研究报告 29

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平整费用24万元。

2、老年公寓住宅：二层砖混结构住宅6幢，每幢588平方米，共计3528平方米，每平方米造价800元，需投资282.24万元。

3、综合楼：框架结构四层，建筑面积为1760平方米，每平方米造价平均为850元，则需投资149.60万元。

4、厨房：一层框架结构，建筑面积60平方米，每平方米造价750元，需投资4.5万元。

5、洗衣房：为一层轻型钢屋架结构，每平方米造价350元，需投资1.75万元。

6、公用卫生间：砖混结构。建筑面积40平方米,单位造价1000元,需投资4万元。

7、卫生室: 砖混结构一层,建筑面积100平方米,单位造价650元,需投资6.5万元。

8、活动亭：木结构。建筑面积141平方米,单位造价300元,需投资4.23万元。

9、门卫房：砖混结构，建筑面积12平方米，单位造价600元,需投资0.72万元。

10、场院及道路：砼场院及道路面积4900平方米，为C20砼面层及弹石垫层，每平方米造价为60元，则需投资29.4万元。

11、门球场及羽毛球场：门球场为细砂面层，羽毛球场为C20砼面层，建设1000平方米，每平方米造价为60元，可行性研究报告

**市**区老年公寓

需投资6万元。

12、外围墙：单面粉刷砖墙：毛石基础，埋深1米，36墙，高2.3米，每米造价220元，围墙总长465米，需投资10.23万元。

13、内外区隔离墙：下部24砖墙,上部铁件,并且用藤本植物攀避的半开放式围墙，隔墙长95米，每米造价300元，需投资2.85万元。

14、大门及门墩：造价3万元。

15、排水沟：为毛石排水沟，在入口需设“隔拦栅”，隔挡排水杂物，排水沟总长755米，每米造价50元，需投资3.78万元。

16、绿化：绿化面积4428平方米，每平方米40元，需投资17.71万元。

二、设备购置及安装费用

本项目设备购置费191.36万元,安装费用4.94万元，合计196.3万元。组成如下

1、供排水及消防、防雷：投资14.36万元。供水主管150米，支管475米，材料购置及安装费用3.36万元；消防消火栓4套投资0.86万元；污水管535米，投资5.14万元；灭火器材4万元，防雷设施1万元。

2、供电及电讯：投资7.30万元。包括开关柜2台、电缆380米，路灯25盏，闭路电视电话的接入。

3、公寓设施：投资127.50万元。组成如下。

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**市**区老年公寓

①公寓单人间内设施：118间投资98.29万元，组成见下表。

单人间设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器4换气扇5彩电6浴盆7座式马桶8花岗石洗脸台9防雾镜子10住房镜子11软床12电控柜13木制衣柜单位把个台台个个套面面张个个单价（元）数量***80070010080******0301***1***1***1***118118472金额（万元）备注0.591.181.189.44环保型14.16含龙头及喷头9.448.26含脸盆及龙头、吹风1.180.9417.70木板攀枝花厚床垫1.772.36实木制品2.36实木制品0.592.360.949.4412.98真丝棉被、纯毛毯1.4298.29每间0.833万元14电视机台及写字台张15茶几16软椅17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具张把把全套全套盏

②公寓双人间内设施: 20间双人间投资23.02万元,见双人间设备设置投资明细表。

③公寓值班室内设施：6间值班室及进入一区全护理老人房间内的设施投资6.19万元,见值班室及一级护理设备设施投资明细表。

可行性研究报告

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双人间设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器4换气扇5彩电6浴盆7座式马桶8花岗石洗脸台9防雾镜子10住房镜子11软床12电控柜13木制衣柜单位把个台台个个套面面张个个单价（元）数量***080070010080************040202040100金额（万元）备注0.100.200.202.00环保型2.40含龙头及喷头1.601.40含脸盆、龙头及吹风0.200.166.00木板攀枝花床垫0.600.80实木制品0.40实木制品0.100.400.161.604.40真丝棉被、纯毛毯0.3023.02每间1.151万元14电视机台及写字台张15茶几16软椅17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具张把把全套全套盏

值班室及一级护理设备设置投资明细表序号项目1锁2矿泉水热水器5彩电11床12电控柜14电视机台及写字台17写字椅18窗帘19床上用品20各类灯具单位把个台张个张把全套全套盏单价（元）数量50801000500******63535金额（万元）备注0.030.050.601.75含进一区护理人员0.53含进一区护理人员0.120.100.122.80含进一区护理人员0.11含进一区护理人员6.19

可行性研究报告 33

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4、公寓及活动中心附属设施。投资47.14万元。

附属设备设施投资估算表序号1设备名称厨房设施1.1餐桌1.2冰柜1.3消毒餐具柜锅盆、碗筷、贷架、灶1.4具、吸油烟机1.5天燃气开户1.6锅炉（0.2T)1.7太阳能台套2800012000套台台***单位单价(元)数量金额(万元)16.401.500.200.202.502.00162.807.202休闲娱乐设施2.1休闲四人桌椅2.2音响设施2.3休闲器具2.4老年自动按摩器具2.5老年健身器材套套套套套3008000120***306125.360.900.800.360.902.403洗衣房设施3.1高温蒸气消毒锅3.2洗涤脱水机3.3熨板、熨头设施台台2500030000116.502.503.001.004老年护理设施4.1紧急呼叫系统4.2轮椅套辆20008006464.881.203.685卫生设施卫生室医疗器具及药品公寓内卫生器具7.006.001.0067车辆办公设施合计辆5000015.002.0047.14

可行性研究报告 34

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土地费用及其它费用

一、土地费用

本项目用地按**区公益性用地成本地价计，用地20亩，每亩地价8万元。需土地费用160万元。占建设投资的15.77%。

二、其它费用

1、勘察设计费：包括工程项目前期费用（可行性研究、环境影响评价等）、勘察设计费及和施工图概、预算编制费用、施工图审查费、招标代理费、竣工图编制费、按工程费用的6%计取，为44.81万元；

2、建设单位管理费用：包括建设期建设单位参于建设管理人员工资福利费、合同公正契约公证费、竣工验收费等。按工程费用的1%计，需7.47万元。

3、质量监测、监理费：建设单位委托工程质量监督及监理的费用。按工程费用的2%计，需14.94万元。

上述3项费用合计67.21万元,占建设投资的6.62%。

三、预备费用

基本预备费用提取工程费用、其它费用之和的5%，为40.7万元,用于目前计划外需建设工程的费用。涨价预备费用按国家规定暂不提取。预备费用占建设投资的4.01%。

四、建设期利息

该项目不向商业银行贷款,不发生贷款利息。

上述工程费用、土地费用、其它费用、预备费用四项之和为建设投资1014.73万元。

可行性研究报告

**市**区老年公寓

第三节 流动资金估算

老年公寓在运行中流动资金需要的较少。约按年经营收入的10%估算为15万元，在投入试运行的第一年5万元，第二年再增加5万元，正常运行现增加5万元。

第四节 总投资

固定资产投资=工程费用+土地费用+其它费用+预备费用 =746.811 + 160.00 + 67.213 + 40.701 =1014.73(万元)建设投资=固定资产投资+固定资产投资方向调节税+建设期利息

= 878.37+ 0 + 0 = 1014.73(万元)总投资=建设投资+流动资金 =1014.73 + 15 =1029.73(万元)

第五节 资金筹措

老年公寓为社会公益性质项目，不以营利为目的，因此不可能向商业银行申请贷款，年需总投资需业主投资外，更

可行性研究报告 36

**市**区老年公寓

多的需由各级政府及社会的无偿投资。计划总投资1029.73万元中,业主筹329.73万元,自有资金比例在32%。申请国家各级政府补助600万元，社会捐赠筹措100万元。

项目建设第一年需投资460万元，其中业主投140万元，国家补助300万元，社会捐赠20万元。

项目建设第有求于年需投资345万元，其中业主投115万元，国家补助200万元，社会捐赠30万元。

项目建设第三年需投资219.73万元，其中业主投69.73万元，国家补助100万元，社会捐赠50万元。

可行性研究报告 37

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第八章 财务评价

第一节 运行费用

一、年总成本费用

年总成本费用计算是依据**当前物价水平及企业人员工资水平的基础上调整后确定。

1、老年人伙食费用

①公寓内老年人伙食费用：公寓满员有老人158人，每人每天伙食费用按6元计，则年需34.60万元。

②老年中心伙食费用：按每天平均60人到中心娱乐活动，每人每天伙食费用8元计，则年需17.52万元。

上述两项年需伙食物资采购费用52.12万元。

2、水电燃料费用 ①水费：

公寓年耗水估算项目住公寓老人中心活动老人公寓服务人员其它用水合计人数（人）1586095单位耗水（升）1502550日耗水（升）23700***032150年耗水（吨）8650.5547.51733.7580311734.75

公寓日耗水约32.2吨，每吨水费为1.5元,则年需水费

可行性研究报告

**市**区老年公寓

1.76万元。

②电费

公寓年耗电估算项目住公寓老人中心活动老人公寓服务人员其它用电合计人数（人）1586095单位耗电（度）0.50.20.2日耗电（度）791219126236年耗电（万度）2.88350.4380.69354.5998.614

公寓日耗电236度，每度电费0.3元,则年电费2.58万元。

③天然气费及燃煤费

日耗天然气10立方米，年耗天然气3650立方米，每方天然气1.2元,年需天然气费用0.44万元;锅炉日耗煤416公斤,年耗煤152吨,每吨煤价为120元,则年燃煤费用为1.82万元。

合计年水电煤料费用为6.6万元。

3、工资福利

护理人员工资福利费：70名护理人员，每人每月工资按500元计，年需费用42万元。

服务人员工资福利费：餐饮部、洗衣部、医务室、娱乐部服务人员18人，每人每月工资按500元计，年需10.8万元。

管理技术人员工资福利费：餐饮部主厨、医务室医生、会计出纳、公寓主任7人，每人每月平均600元，年需5.0

4可行性研究报告

**市**区老年公寓

万元。

上述三项需工资福利费用57.84万元。

4、其它材料费用：洗涤等卫生材料费用年4.38万元。

4、管理费用：按管理人员工资福利费用的50%计，年需2.52万元。

5、折旧摊销及修理费用：本项目属公益性项目，建设需靠国家及社会捐助资金无偿投入，因此在总成本中不提折旧及摊销费，仅提修理费用维持运转。年约提固定资产投资中工程费用的10%，年提8万元。

上述各项合计组成总成本费用，试运行第一年总成本费用为38.15万元,第二年总成本费用为81.11万元。达设计规模后总成本费用为131.46万元。其中固定成本15.56万元,可变成本115.90万元。经营成本即等于总成本为131.46万元。

二、总成本构成分析

项目达设计能力总成本构成分析表 单位:万元伙食费用动力燃料费护理费用服务费用管理费用修理费合计52.126.6042.0015.187.568.00131.4639.65%5.02%31.95%11.55%5.75%6.09%

老年公寓达预期运行能力后，年总成本需131.46万元。在总成本费用中：老年人伙食年开支52.12万元,比例最高达39.65%;老年人护理费用(护理人员工资)42万元,占31.95%;服务费用(服务人员工资及其它材料费)15.18万元,占11.55%;管理费用(管理人员工资及管理费)7.56万元,占

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5.75%;动力燃料年消耗6.6万元,占5.02%;房屋修理费用8万元,占6.09%。

第二节 年运行收入

全护理的老人收费900元/月，半护理的老人收费600元/月，老人能全自立的收费400元/月。达预计规模后全护理老人46人，年收费49.68万元;半护理老人56人,年收费40.32万元;自立老人56人,年收费26.88万元。另外老年活动中心，每天平均接待60人，每人每天娱乐活动及伙食收费20元，年收费43.80万元。

四项合计收费160.68万元。

第三节 财务评价

一、财务评价参数

1、基准收益率指标值：项目属公益性项目，投入资金有国家社会的无偿资金及业主投入的自有资金，国家及社会投入部分只需获得社会效益不需得到回报。而业主投入部分则应获得必要的收益，因此本项目仅评价自有资金内部收益率。目前银行存款最高利息（5年定期存款）为年息3.7%,自有资金基准收益率却定为4%,略高于银行存款利息,保证业主投入资金获得高于银行存款的收益。

可行性研究报告 41

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2、税收指标：老年公寓属社会公益性项目，应免除营业税、附加费、所得税等各种税费，以保证老年公寓能正常运转。

3、计算期

项目建设期1年,建设试运行期2年,运行期15年,共计项目期18年。

二、自有资金投入的回收

1、自有资金投入年收益：在附表四：**市老年公寓建设项目预计损益表计算中，其一总成本不含折旧及摊销费，其二不缴各种税及费，在上述两条件的支持下老年公寓年盈余有29.22万元。说明项目可正常运转，并且保证自有资金的投入可逐年回收。

2、自有资金财务内部收益率

根据附表五: **市**区老年公寓现金流量表(自有资金)计算。所得自有资金财务内部收益率5.2%,大于确定的基准自有资金收益率4%,说明项目自有资金投入收益比银行存款利息好。

3、自有资金财务净现值

当折现率为4%时,财务净现值NPV=31.43万元,说明项目在整个运行期18年内获得4%基准收益外,尚可获得31.43万元的经济收益，说明自有资金投入可得到回收。

4、静态投资回收期

项目自有资金静态投资回收期为13.6年,虽然时间较长

可行性研究报告

**市**区老年公寓

但投入公益事业可对社会做出贡献。

第四节 不确定性分析

一、盈亏平衡分析

以达预定规模年计算达生产能力盈亏平衡点。BEP=年固定成本/年销售收入-年可变成本 =15.56/160.68-115.90 =35% 由图及计算可知项目达到预定运行能力的35%时项目不亏不盈。项目盈亏平衡点低，说明项目在运行能力方面抗风险能力较高。

三、敏感性分析

从附表六：**市老年公寓建设项目敏感性分析数据汇总表及敏感性分析图可知：收入及经营成本两因素单项变化时对内部收益率等指标的影响敏感。而运行能力减少及投资增加对项目的效益影响较不敏感。并且收入及经营成本的影响能力相近,结合盈亏平衡点考虑,项目只要保证投入资金不折旧回收,项目的投入风险较少。

可行性研究报告 43

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可行性研究报告

**市**区老年公寓

第九章 结论及建议

第一节 结 论

我区社会人口结构已老龄化，老龄问题已是我区建设和谐社会的重大社会问题之一，建设老年公寓又是重视和切实加强老龄工作的具体事项。**市老年公寓在**区民政局领导下，在国家各级资金引导下利用社会资金及私营经济资金筹建的以社会福利为主的投资项目，其具有公益性及成本经营相结合的性质。其建设档次符合**市**区社会经济水平及老年人的生活特点。其收费标准能使本区中低收入老人家庭接受。建设及技术方案充分为老年人提供了和蔼、温情、舒服、适用的服务，可操作性强。在政府及社会资金的支持下，业主投入资金的收益比银行存款利息好。项目的实施充分的体现了社会的进步，可带来社会和谐稳定。

第二节 建 议

一、应将老年公寓建设作为老龄工作的重要内容。

老龄问题涉及政治、经济、文化和社会生活等诸多领域，是关系国计民生和国家长治久安的一个重大社会问题，老龄工作已得到党中央国务院领导的高度重视。在我区建设老年

老年公寓章程 篇5

第一章

总则

第一条 本单位的名称是xx老年公寓。

第二条 本单位的性质：主要利用私有资产，自愿举办从事非营利性社会活动。

第三条 本单位的宗旨是，遵守宪法、法律、法规和国家政策，遵守社会道德，为社会解忧，为家庭解愁，使老人老有所养，老有所医。

第四条 本单位登记管理机关：xx民政局。

本单位业务主管机关：xx民政局。

第五条 本单位的住所地是xx。

第二章

举办者开办资金和业务范围

第六条 本单位开办资金：自筹出资者个人金额xx万元。第七条 本单位业务范围：

1、老年住宿照料；

服务员做到尊敬老人，爱护老人，说话要轻，走路要轻，开门要轻，帮助老人洗澡、刮胡、剪指甲等。

2、老年娱乐；

帮助老人到娱乐活动室看电视，下象棋、看报纸，书刊等。

3、老年精神安慰；

做到安慰老年人的思想情绪。每天早晚到每一位老年人床前查看健康情况，发现异常及时报告，医生处理。让老人心情愉快，思想安稳，无忧无挂，欢度晚年。

第三章

组织管理制度 第八条 本单位设公寓负责人一名，负责公寓全面工作。第九条 设立男服务员3人，女服务员2人。第十条 设有食堂、餐厅、娱乐活动室。第十一条 对服务人员的管理。

1.每一周召开一次工作会议，汇报服务情况和需要解决的问题。2.每天公寓负责人要深入各个房间看望老年人吃住情况、发现问题立即解决。

3.对服务态度不好的服务人员，加强思想政治教育。

4.对违反本公寓规章制度的服务人员，经教育不改的给予解聘。5.对每位老人做的虚心、诚心、爱心、热心、耐心、扶持老人，让老人吃的香甜，住的舒适。

6.教育服务人员竭诚树立服务员的本分，服务人员的义务，服务人员的天赋，服务员宗旨的服务作风。

第四章

法定代表人

第十二条 公寓法定代表人为：xx 第十三条 单位配备所有人员的离职，必须经法定代表人批准，办理好交接手续后方可离职。

第十四条 本单位按照《民办非企业单位登记管理暂行条例》的规定，自觉接受登记管理机关组织的检查。

第十五条 本单位劳动用工，社会保险制度按国家法规及国务院劳动保障行政部门的有关规定执行。

第九章 附则

第十六条 本章程自登记机关核准之日起生效。

阜阳市xx老年公寓

老年公寓活动总结 篇6

走进敬老院活动

活

动

总

结

会计系生活部

第一部分：会计系学生会生活部西三教老年公寓活动简介

一.活动时间：2011年4月9日

二.活动地点：西三教老年公寓

三.活动参与者：石家庄经济学院华信学院会计系学生会成员

四.活动参与人数:二十七人

第二部分：活动成效

1、预期目标：这次活动的目的是丰富老人们的生活，使他们感受到来自社会的关爱。此次活动不仅锻炼了会计系学生会学生的社会实践能力，培养了大家的社会责任感，还提高了他们的尊老敬老意识。爱，需要用心去传递，希望大家对老人们的这份关爱，能继续传递下去。

2、实际成效：以前我们只知道尊老敬老是中华民族的传统美德，可是很少有人用实际行动去弘扬这种美德，这次活动让我们在实际行动中奉献自己的爱心，给老年人带去了欢笑和祝福，同时我们也收获了快乐。本次活动给了我们一次锻炼的机会，在劳动的同时充分体现了我们大家的团结互助的精神。

第三部分：活动感想

本次活动是开学以来生活部的第一次正式活动，真正完成了从活动准备到活动的整个过程。本次活动大家都获得了相当多的收获，同时也暴露出了不少问题。

一、活动不足：

1、活动准备期间：前期的宣传做的不是很好，本次活动在院里的影响力没有体现出来，以后我们会尽力在这方面做的更好。本次活动准备时间较长，部员积极性很高，但是在组织活动时站队的时间较长，出发时间也因此耽误了不少时间。

2、参加活动期间：有些同学在交流时找不到话题,因而导致冷场。而有些人不知道自己该做什么。大家气氛比较好，但有时声音比较大，应该注意。

3、即将离去期间：在大家即将离去的时候，尤其是队伍集结过

程中，秩序稍微有点混乱。

二、活动建议：以后再举办类似的活动会进行周密的计划，把更多问题考虑进去。对部员进行敬老爱老的相关教育，讲解敬老的意义。多组织类似的活动，从活动中发现问题、解决问题。活动后要及时总结，多交流，这样才能善于发现问题和解决问题。

三、活动感想：尊老是中华民族的传统美德，作为一名大学生，作为一名青年志愿者理应践行这一美德。帮助老人料理家务，和老人沟通，在生活和感情方面为老人创造更加幸福的晚年生活，同时提高个人的思想道德品质，切实履行“老吾老以及人之老”的价值观。事后，全体同学与老人们合影留念，并对这次活动做了详尽的总结与深刻的反思，大家也对活动中的不足之处提出了自己意见。总的来说，这次活动是意义深刻的。我们的青春活力给老人们带来了阳光，让他们感

受到了生活美好；同学们也收获颇丰，体会到了尊老这一中华民族传统美德的重要意义。同时通过此次献爱心，走访老年公寓的活动，让同学们的身心更加明朗，明白阳光是不吝啬每个角落的。呼吁我们每一个人从小事做起，从身边做起，尽力所能及的奉献爱心，这便是爱的诠释,和谐的基础.。

由于这是学生会第一次对外活动，以至于活动中出现了一些问题，但大家积极参与其中的精神值得肯定，相信大家在以后的活动中会注意这些问题并及时改正。本次活动结束后，我们有理由相信在以后的活动中大家会做到尽善尽美！这一次活动的圆满成功，让我们看到了自己的力量，看到了更加美好的明天，更加充满了热情和期待，期待着进一步的前进、进一步的辉煌。在以后的活动中每个人更要团结一致、精诚合作、积极认真、尽职负责，力争让活动更上一层楼。

会计系生活部

老年公寓建设 篇7

该地块原是一个形状并不规则的校址,其大部分坐落在一个三角的街区之内。该街区的边界上是一条蜿蜒的17世纪胡同(Jodengang胡同)和一个战后建成的小型绿色住宅区。2004年~2005年,Joke Vos architecten针对该项目进行了一项广泛并具体的城市规划研究,并在全面咨询当前社区居民、未来居民和地方政府后,提出了初步构思——设计一个二层的V字形楼群。独特的形状将建筑整体推入街区内部,并面向绿色的Olmenlaan街敞开。

设计充分考虑到周边现有住宅的隐私性,将建筑三楼设置为两个独立建筑体,并在开敞的V字形间,设置独立的老年公寓疗养中心。这种布局方式也与周边别墅形成呼应。V字形双臂外侧设置停车场,内侧则为一个绿化中心,并与相邻街区的花园连接起来。

建筑师充分考虑了住宅视野、空气流通和采光问题,设计了一系列的楼层平面图。多数公寓的建筑面积设置为90m2,以满足主要客户群的需求。基地东边设置一些较大面积公寓(约110m2)。两个通向二楼走廊的主楼梯从V字形楼群的外侧延伸到内侧,并同时与部分私人户外空间相结合。三楼的独立建筑体也设置各自独立的悬挑公共走廊,充分满足住户的私密性要求。

设计之初,该项目计划设置所有医疗设施。但是在实施中一部分无法实现,被替换成两套公寓,只保留托儿所、社区空间和底层餐厅等功能。并在社区空间设计为一个附带室外露台的咖啡室,也可供附近的居民来访。

建筑立面采用砖砌、大侧柏和水泥纤维平板,表面粗糙的黄白色砖体与附上半透明的蓝灰色保护涂层的大侧柏交替布置,塑造丰富的立面效果。储藏区立面采用夹带半透明保温材料的玻璃,即使在晚上也可以清楚显示入口所在。金属网被用于需要开敞的围墙部分和法式阳台,有的网板延伸下来触到地面,给爬藤植物提供了向上生长的空间。

项目概况

开发商:Woongoed Middelburg

建筑设计:Joke Vos architecten

设计团队:Joke Vos,Niels Woesthuis,JoséMolmans,Peter Janssen

项目规模:5 900m2

竣工时间:2008年11月

摄影:Grace Tan

J u s t o u t s i d e t h e r a m p a r t s o f t h e o l d t o w n of Middel burg one finds the neighbourhood'De G r i f f i o e n'.Th i s i s wh e re J o k e Vos a rch i t e c t e n i s currently building 48 dwellings for senior citizens with care facilities.The project was completed at the end of October 2008.

T h e t e r r a i n i s a f o r m e r s c h o o l l o c a t i o n.I t has a very irregular shape.For the most part it is located within a triangular building block bordering on a winding 17th century alley(the Jodengang)and a post-war small-scale and green residential area(opposite the Olmenlaan)In 2004/05 Joke V o s a r c h i t e c t e n c o n d u c t e d a v e r y e x t e n s i v e urban planning modelling study.After thoroughly consulting the neighbours,future tenants and local pol iti cians th e choi ce was ma d e for a t wo stor y V-sha p e d z i g z a g.Th i s sha p e ha s b e e n pu sh e d into the inner part of the building block.It opens up towards the green Olmenlaan.The second floor consists of two blocks placed as loose volumes on top of the zigzag.In the placing of the blocks a lot of attention was put into insuring personal privacy.In style with the existing villa’s on the Olmenlaan,a freestanding object has been situated in between the two forks of the zigzag.This is where the care facilities are housed.

The zigzag has paved sides where the parking facilities are located and a green centre,extending t h e p a r k o f t h e n e i g h b o u r i n g q u a r t e r i n to t h e building block.From the newly built parking lot for the inhabitants of the Jodengang,a winding path with play areas alongside it leads through the green area to the Olmenlaan.

Taking into account view,circulation and entry of daylight a variety of floor plans were developed.Most apartments have a ground floor surface area o f a roun d 9 0 m2,common for th i s ta rg e t grou p.Th e r e a r e h o w e v e r a f e w l a r g e r a p a r t m e n t s o f1 1 0 m2 l o c a t e d o n t h e e a s t s i d e.Th e t wo m a i n stairways lead to an access gallery on the first floor that folds itself from the outside to the inside of the zigzag,sometimes combined with private outdoor space.The two overhanging blocks on the second floor have their own short access balconies.

In th e pre l iminar y stu d y th e progra m of th e freestanding villa consisted entirely of facilities.Part of this program could not be realized and was re pla ce d by two a par tments.Th e e l e ments that where ke pt includ e the day-care,the communa l s pa ce a n d th e k itch e n on th e groun d f l oor.Th e facilities for the personnel(office and changing rooms)are situated on the first floor.The interior o f t h e c o m m u n a l r o o m(w i t h a l a r g e t e r r a c e overlooking the Olmenlaan)will be decorated as a Grand Caféand can also be visited by people living in the neighbourhood.

住老年公寓的父亲 篇8

“无聊就看看电视、打打牌，您去老年公寓，让别人怎么看我?”我有些生气。

父亲说：“我知道你孝顺我，可是你再孝顺，能一天到晚陪着我说话?你再孝顺，不也得有你自己的生活吗?我每天早晨五六点钟就醒了，为了不吵醒你们，只好躺在床上，睁着眼睛等天亮。你也陪我聊天，可哪次聊天你不是心不在焉，你说的我听不懂，我说的你不感兴趣。你们上班一走，家里空荡荡的，我心里也空得很。我想去老年公寓，是羡慕那儿的老人过得开心自在，有人陪着聊天，有人陪着下棋，生病吃饭都有人照顾，我一是想减轻你们的负担，二是想提高自己的生活质量。不愿意一天到晚眼巴巴地等着你们回来。我也想有自己的社交圈，想生活得更舒心，你为了自己的面子，就可以不尊重我的意愿吗?”

争吵的结果是，我同意父亲去试住一段时间。

两个星期后，我去看望父亲。他带我去看他的房间，房间不大，但透亮通风，简单整洁。父亲说他每天6点起床，听一会儿京剧就去吃早饭，早饭后和老人们走一走，说说话，下下棋。“这样多好啊，每天都有这么多老伙伴陪着我，衣食住行也有人管，你们也能腾出时间做自己的事情。我喜欢这样的生活，希望你能尊重一下老爸的想法，不要总想着你的面子。”父亲说。

看到父亲比在家时要快乐了许多，我再也说不出反对的话。孝顺的目的不就是为了父亲快乐吗?

也许，父亲的选择是正确的。老年公寓不失为一个好的养老场所，不仅让老人们活得开心，也解放了年青一代。只是囿于传统习俗和面子心理作怪，很多人都不愿意自己的父母去住老年公寓，宁愿看着父母在小小的家里孤独地生活着。