老年公寓的可行性报告

老年公寓的可行性报告（精选7篇）

老年公寓的可行性报告 篇1

雅豪老年公寓的可行性报告

老年公寓 apartment for the aged专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。中国老龄科研中心政策室曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。

一、我国老年人情况分析和养老床位：

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

二、**县老年人口情况和老年公寓情况：

**县常住人口730000人，60岁以上的老年人口已达132000人，占总人口的约18%,其中65—69岁23600人，70—99岁46900人，100岁以上61人。按居住地方：城镇14713人，农村80487人，其中农村空巢留守老人约40000人。从目前全县状况看，由于受财力等诸多方面影响，目前**县老年公寓寥寥数家，以**目前的养老院的床位，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。条件不是很理想，许多经济状况较好的老人由于家庭赡养没有保障，很想有这么一个老年公寓安度晚年，但不能如愿。老年公寓已经不再是独立的慈善或者福利机构，反而变成了一种需求，甚至有人在未有退休之前就开始预订老年公寓。

我们考察过的山东省一些老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；颐寿园老年公寓投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，一老年公寓的董事长就说，**县的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。

三、几种养老形式：

家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等四种养老形式。家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现。居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目。老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇

或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾。而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

四、高标准的老年公寓都包括什么：

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群。

五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：

房租占30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有800--1000元的收入。**县现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。当然，还有每年过节过年时一些企业到老年公寓慰问，也

有做志愿者，到老年公寓做义工等。这些方面主要靠投资者们发挥个人魅力去争取，打通关系才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

六、投资老年公寓的分析：

投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月900元的收入，一年为

900*12*700*50%（入住率）=378万。2000/378约5年多可以收回投资。

七、老年公寓的宣传：

做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在**县三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好。

八、经营思路：

一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。

九、机会：

项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，**县有好多企业也在追加投资此事业，现在**县的老年公寓市场很少，确实是一个良好的时机。

十、综合考虑：

我们要建的老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方，我们的选址就要符合这个条件。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓，我们筹建的雅豪老年公寓就是按照宾馆标准间设置。四是我们要边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。

十一、提高老年公寓效益的对策思路：

理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院、公园等，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入；还有教育培训、音乐、太极养花种草等，只要把老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。

老年公寓的可行性报告 篇2

选择椎管内麻醉可降低老年患者心肌缺血, 术后肺不张, 肺部感染, 低氧血症, 深静脉血栓及肺栓塞等的发生率, 蛛网膜下腔给予局麻药其用量相对较少, 小剂量的左旋布比卡因即可达到手术所需阻滞效果[1,2]左旋布比卡因是一种新型长效酰胺类局麻药, 与布比卡因相比对心脏和神经的毒性较低[3], 我院从2007年起一直延用至今, 在妇产科、外科、骨科广泛使用, 临床效果确切, 无一例因药物毒性引起的麻醉并发症。目前关于老年患者中应用的可行性, 尚需探讨, 报告不多, 本研究拟评价小剂量左旋布比卡因用于骨科下肢手术老年病人的可行性。

1 资料与方法

1.1 一般资料

病例选择及分组:择期行骨科下肢手术老年患者60例, 年龄70-98岁, 男25例, 妇35例, ASAII～III级, 随机分2组:腰麻组 (I组) 和连续硬膜外阻滞组 (II组) , 每组30例, 都不同程度合并内科疾病, 所有病人术前均签麻醉知情同意书。

1.2 麻醉方法

患者入室后, 常规监测BP、ECG、HR、SpO2、面罩吸氧 (4升/min) 、开放上肢静脉补液、麻醉前输注晶、胶液500ml, ASAIII级者, 常规桡动脉穿刺监测动态血压, 术中根据患者循环指标及出血情况补充晶、胶体液或浓缩红细胞。I组侧卧位, 选择L2-3间隙行腰硬联合阻滞 (江苏瑞京:产品标准号:YY0321.1 AS-E/S型) 达蛛网膜下腔, 注入0.5%左旋布比卡因 (批号:11011032, 江苏恒瑞) 等比重液 (0.75%左旋布比卡因和脑脊液1:0.5体积混合) 1.5～2ml (体质较好者左旋布比卡因可用到10mg) , 注射速率0.1ml/s, 注药10min后用针刺法测试病人感觉阻滞平面;II组选择同样腰椎间隙行硬膜外穿刺 (穿刺包同上) 向头侧置管深度3cm, 注入2%利多卡因 (批号:1008122, 徐州莱恩) 试验量3ml, 然后追加0.5%左旋布比卡因液6-10ml, 15min后同样针刺法侧试阻滞平面是否达T10, 若未达T10再追加3-4ml, 直至平面满意。

术中管理及监测指标: (1) 术中面罩给氧、监测、ECG、MAP、HR、SpO2, 当MAP低于基础值30%视为低血压, 则静注麻黄碱10mg或苯肾上腺素100ug, 当HR低于55bpm时, 视为心动过缓, 静注阿托品0.25-0.5mg, 并记录发生低血压和心动过缓的例数, (2) 记录麻醉起效时间, 平面满意后用改良Bromage评分法评定下肢运动神经阻滞的程度, 无阻滞为0分, 不能抬腿而仅能屈膝、踝关节为1分, 屈膝而能屈踝关节为2分, 下肢完全不能动为3分。 (3) 分别于麻醉前 (T0) 和给予首剂量麻醉药后5min (T1) 15min (T2) 30min (T3) 1h (T4) 、术毕 (T5) , 记录MAP、HR、SpO2。 (4) 记录术中、术后24h病人各种并发症 (恶心、呕吐、寒战、术后头痛、及神经系统并发症) 的发生情况。

1.3 统计学分析,

计量数据用均数±标准差 (X±S) 表示, 行t检验, P<0.05为差异有统计学意义。

2 结果

2.1两组病人年龄、ASA分级构成比、性别比、体重、手术时间比较, 差异无统计学意义。

2.2 T0时两组MAP、HR、SpO2比较差异无统计学意义。与T0时相比较, I组MAP在T1-T5降低, II组MAP在T2-T5降低 (P<0.05或P<0.01) 表1。

2.3与II组比较, I组麻醉起效时间及运动恢复时间明显偏短 (P<0.05) 表2。

2.4与II组比较, I组低MAP、寒战、恶心、呕吐发生率均降低 ( (P<0.05) 表2。而术中心动过渡, 术后头痛, 神经系统并发症的发生率比较差异无统计学意义 (P<0.05) 表2。

2.5与II组比较, I组感觉阻滞平面降低, 改良Bromage评分高 (P<0.05) 表2。

表中2例平分为0分

3 讨论

老年患者骨科下肢手术在正确评估和充分的术前准备的前提下多选择椎管内麻醉[4], 因循环系统代偿调节能力下降, 当体位改变或麻醉引起回心血量下降时, 通过交感反射升高心率的代偿能力降低易引起血压骤降至严重的循环呼吸抑制, 老年手术病人术中血压的稳定可确保心脏等重要脏器氧供需平衡[5], 而硬膜外麻醉效果并不确切, 往往需要使用大剂量局麻药, 从而增加局麻药毒性反应的几率, 而且硬膜外给药最终目的是蛛网膜下腔。因此小剂量左旋布比卡因腰麻值得研究应用。

本次研究观察到在持续吸氧条件下, 两组SpO2监测结果无明显降低, 提示两种麻醉方式对呼吸功能影响均不大, I组麻醉期间MAP虽较基础值有降低, 但尚属正常范围, 与II组比较低MAP发生率较低, 提示小剂量左旋布比卡因对老年人循环功能影响小。

综上所述, 小剂量左旋布比卡因腰麻较连续硬膜外麻醉运动神经阻滞完善, 血流动力学更平稳, 并发症少, 用老年骨科下肢手术病人是可行的。

参考文献

[1]刘俊杰、赵俊, 现代麻醉学, 第二版, 北京人民卫生出版社, 1997年, P852-861

[2]胡建英、黄沼强, 中华麻醉学杂志, 2010-7, P796-798

[3]唐晓莉、王承海、孙考祥、尚书军、邵伟, 临床麻醉学, 2010-2, P118-120

[4]吴新民, 麻醉学高级教程, 人民军医出版社, 第一版, 2010.6, P358-368

老年公寓的可行性报告 篇3

三明学院学生公寓BOT投资基本情况

BOT方式是指（build－operate－transfer）的英文的第一个字母缩写，即“建设－经营－移交”。

2006年一月初，三明学院由于资金不足，有意以BOT方式向社会引资建设学生公寓，厦门优恩公司对该项目进行了调研，具体情况如下：

三明学院学生公寓的融资方式是由投资单位投资建设2幢学生宿舍，建成后租金收入归投资单位所有，经营期为23年，经营期后，学生公寓产权归三明学院所有。这就是所谓的BOT融资模式。

三明学院的2幢学生公寓建筑面积约为18000m2，土地所有权以412万的价格被三明学院买下。其中一幢楼为9000m2，计划安排1200人；另一幢为8600m2，计划安排1170人，则合计可以安排2370人。

三明学院学生公寓的收费模式为：4人间宿舍，1150元/人；8人间宿舍，850元/人。

投资计划与资金筹措

1.投资计划。该BOT项目投资是根据三明学院提供的数据制定的。项目总投资为2050万元。

2.资金筹措。本项目建设资金来源由资本金和银行贷款两部分组成，资本金为700万，银行借款为1350万元。

财务评价基础数据

1.安置学生数。每幢楼为9000m2，计划安排1200人；则两幢楼合计安排2400人。安排入住率可以保证在95％以上，这里用95％。

2.基准收益率。本项目全部投资的财务基准收益率采用8％，资本金的财务基准收益率也采用8％。

3.本项目建设期1年，经营期20年。计算期取22年。

总成本费用计算

本项目成本主要包括建安成本、配套设施成本、杂费摊销等。

1.建安成本。按照建安成本1000元/m2，总建筑面积18000m2，包括水电、电信、水龙头、水管、淋浴头、水池、洁具等，合计1800万元。

2.配套设施成本。即购置床铺、座椅、电扇等，按照100元/m2；每10年更新一次，更新一次约180万元。

3.杂费摊销。包括人防异地建设费28元/m2，消防审核费0.2％，新型材料发展基金8元/m2，工程监理费1％～3％，质监费0.15％，合计约100万，由我方和三明学院共同摊销，计50万元。

（1）人防异地建设费：50.4万

（2）消防审核费：3.6万

（3）新型材料发展基金：14.4万

（4）工程监理费：18万

（5）质监费：2.7万

4.工资及其附加

工作人员定员6人，其中管理员4名，电工1名，木工1名。管理员工资按照500元/月，电工、木工工资800元/月，福利费、保险费按照工资总额的53.5％计算，则合计6.7万元。

5.材料费、修理费

按照投资额的1％计提，20.5万/年。

6.财产保险

按照固定资产投资的0.35％来计提，计7.35万/年。

7.管理费用

按照5万/年计提

8.折旧

以综合折旧率5％计提，为102.5万元。

效益以及税金

（1）租金收入。228万/年，这里以入住率95%计算，四人间宿舍和八人间宿舍各占50%。

（2）营业税及其附加。社会性资金建高校宿舍免征营业税，城建税、教育税附加也免征。

（3）企业所得税为33%。

（4）税后利润提取10%的法定公积金后剩余部分为可分配利润，再扣除支付给投资者的应付利润，即为未分配利润，用于归还贷款。

还贷资金

还贷资金主要为还贷折旧和未分配利润。

还贷期间项目折旧额的90%用于偿还贷款。

项目评估分析

这里采用内部收益法、净现值法和回收期法对三明公寓学生宿舍项目进行评估，测算结果如下：

从财务指标上看，该项目的全部投资回报率、资本金回报率分别为6.1％和3.5％，均小于基准收益率8％；全部投资净现值、资本金投资净现值分别为-253万、-225万，均小于零。项目回收期为12.2年，项目还贷期为16.4年。从财务指标上看，该项目属于不可行。

八、敏感性分析

我们对三明学院学生公寓的各种变化因素进行敏感性分析，以估算财务内部收益率等财务指标的影响程度，敏感因素分析如下：

1.项目投资考虑+10%；

2.租金收入考虑-10%；

敏感性分析结果汇总如表所示：

敏感性分析结果表明：当投资增加10%、租金收入减少10%时，全部投资财务内部回报率和资本金财务内部回报率仍远远低于基准回报率，净现值远远低于零，属于不可行项目；仅当项目投资减少10％时，全部投资财务内部回报率和资本金财务内部回报率靠近基准回报率，净现值接近零。

九、结论

1.本项目的基本方案总投资为2050万元时，本项目为不可行项目。

2.宿舍租金收入非直接从学生直接获取，必须从学院方回收，资金回收存在隐患，作为业主方的厦门优恩公司控制力度较小。

老年公寓建设项目可行性研究报告 篇4

项目占地400亩，规划建筑总面积40万平方米，可售面积35万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。规划总户数：6317户，总人口：11281人。项目开发总成本91160.9万元，销售总收入101344万元，投资开发总利润10183.1万元，成本利润率11.17%，投资回报率127.29%。

目录：

一、××市房地产市场

（一）××市房地产市场回顾 开发投资额大幅增长

施工面积、新开工面积稳步增加

竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位

消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长

商品房销售价格涨势不止 商品房空置面积大幅度下降

旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长

（二）××市房地产运行的基本特征

国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展

旧城改造力度的加大给××市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣 土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正

国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为××市房地产市场注入新的活力

三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产一、二级市场的发展

（三）××房地产运行的基本趋势

写字楼市场摆脱低迷、走出低谷，重新崛起

产品结构、品质升级换代，高层物业、豪宅凸现

营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳江城，“眼球”经济再上一层楼

购房消费趋于理性，小户型全面热销，上演完美风暴

××市房地产开发企业之间的竞争十分激烈，优胜劣汰大势所趋

房地产市场需求呈现多样化，市场细分势在必行 老城区大片改造，居民支付能力制约使住宅消费更倾向于大众化

二、老年人住宅市场分析

（一）老年人住宅市场机遇分析

我国已进入老龄化社会阶段

市场的发展趋势

高档产品

“老年人住宅市场”潜力巨大 老年人养老逐步向养老院转移 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠

（二）××地区老年人住宅市场现状 老年人住宅明显不足

户型设计不合理、功能相对单一 住宅区规模小、配套设施不足 环境质量有待提升 服务人员缺乏专业培训

（三）××地区老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐

三、项目选址（地块）应具备的基本条件

四、项目产品规划

（一）园区规划设计要求

（二）园区规划特征

（三）园区构架

（四）总体平面布置

（五）产品功能组合（六）园区会所设计与布置

（七）园区内环境规划设计

（八）单体建筑设计

（九）户型及户型面积控制

（十）车位、商业配套的设置

五、项目投资成本核算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

2、项目面积规划

3、建设开发成本估算

（二）资金筹措、投资计划及贷款利息

1、资金筹措与投资计划

2、项目开发总量分配

3、项目施工、销售周期控制

（三）项目投入产出与回报

1、销售价格确定

2、销售总收入

3、单方售价

4、项目销售总利润

5、项目投资单方利润

6、成本利润率

7、自有资金投资回报率

六、项目投资方案

（一）项目开发建设总体战略指导思想

（二）项目开发建设方案设想与分析

（三）项目开发建设经营（施工）计划

（四）项目经营期投资分析

七、项目投资经济分析

（一）资金规划

（二）基准折现率i0的计算

（三）投资财务效果评价

八、项目不确定性分析

（一）销售价格的敏感性分析

（二）成本变化的敏感性分析

（三）容积率敏感性分析

九、项目风险分析

1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间

2、消费群体的特殊性和项目产品归属（产权）的敏感性导致项目具有较大风险

3、项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多

十、风险规避与控制措施

十一、结论

附表：

投资计划与资金筹措表

项目经营期成本投资分析

项目建设施工计划完成比例分配表

项目施工进度一览表

一、我国老年人情况分析和养老床位：

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；

全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：

石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。

三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括**送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

四、高标准的老年公寓都包括什么：

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。

五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。

八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。

九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。

十、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。

怎么写养老公寓可行性研究报告 篇5

项目名称：怎么写养老公寓可行性研究报告 申报单位：xxx 联系人：xxx 电话：xxx 传真：xxx 编写时间：xxx 主管部门：xxx

撰稿单位：郑州经略智成企业管理咨询有限公司

撰稿时间：2013年9月2日

第一篇 政策背景

根据民政局和税务局1994年72号文件,兴办养老机构可以免交营业税,免交一年所得税(实际上现有敬老院从未交过此项税款),免交固定资产投资方向调节税(零税率)。1985年8月,中华慈善总会开始实施 “安老工程”。具体内容有:在大中城市筹建一批示范性养老公寓,改建和扩建一批社会福利院、敬老院,开展社会托老服务,建立专业性老年医院和临终服务的安老医院,组织为老年人服务的志愿者队伍等。中国老龄协会会长张文范在“98全国养老公寓研讨会”上说,要采取政府决策、社会参与、家庭支持的方式,调动各个方面,包括国内外各种社会组织和个人的力量来共同兴办养老公寓,并要以社会筹资兴办为主、政府资助为辅,形成多层次、多渠道、多种经济成分并存的投资体系。发展养老公寓,要确保设施无障碍,同时还要配有供老年人疗养、健身、娱乐的场所及邮电、通讯等服务;其次,要注意养老公寓的高、中、低档次适量,以适合不同消费层次老年人的需求。综上所述，国家是极力支持社会力量兴办老年福利事业的, 并一直在鼓励各界人士投资建设老年服务设施,开办敬老院、养老公寓等。第二篇 现阶段养老地产发展中存在的问题

一、开发企业取得土地的难度较大

我国为了保证粮食安全和广大农民的利益，实行全世界最严格的耕地保护制度。同时，土地的取得实行招拍挂等方式，加上拆迁的难度越来越大，使得开发商取得土地的成本越来越高。经常要运作两年以上时间才能拿到一块地。可想而知，开发商从市场上千辛万苦拿到的土地，不会去做慈善事业，所以开发养老公寓的积极性就不会很高。建议养老公寓的投资者，可以相应地获得划拨用地或地价优惠。对于将住宅小区的一部分楼栋开发成养老公寓的开发企业，建议在其取得土地时，予以土地招标上的优先和容积率的奖励。

二、从房地产投资的角度来看，养老公寓是租赁型，一次性投入，需要长期的租赁才能逐月逐年收回投资，见效慢，资金的使用效率不高。据初步估算，普通型养老机构的建设费，单床成本平均需要8万左右，再加上其他成本，建造养老机构的费用十分大。在上海郊区，新建高、中、低档次的养老机构投资额，每张床位分别约为15万、10万和5万，建立一个中等规模、较为高档的100张床位的养老公寓，需要1500万的投入。一张床位每月租赁的价格假定为1000元（不含伙食费、医疗费、零用费等），则一年为12000元，不算利息，需要12.5年收回投资的本金。如果每年有2个月左右的时间空置，则需要15年收回本金。而普通房地产开发，投资35%就可以进行预售，占用的自有资金少。中等规模的项目，运作3～5年就可以完成，回收本金并取得丰厚的利润。

养老公寓像其他居住物业那样通过预售筹措一定比例的建设资金的可能性较小，需进行较大规模、较长时间的资金投入。由于市场需求的特殊性，有一定比例的居住面积和公建面积需通过租住和经营来实现投资的回收，这就决定养老公寓开发所需的资金回收期远远高于普通房地产开发。所以投资者对养老公寓的开发建设往往望而止步，徘徊不前。因此，建议对于养老公寓的投资者实行政府贴息，或鼓励银行进行低息或无息贷款。第三篇 对策建议

一、拓宽经济支持渠道，经营模式要灵活、多样化

资金的制约是各地养老公寓发展的一个主要问题，政府的资金投入有限，因此，要解决养老公寓发展过程中的资金问题，一方面，要确保各项资金优惠政策，如贷款、税收、水电费等的切实执行；另一方面，也要拓宽经济支持渠道，养老公寓的经营模式要灵活、多样化。如可以以入住老人原住房的租金代替公寓的入住费、或者在社会保险或商业保险机构中设立职工终生医疗保险和照料保险，保险金可依法使用于被政府认定的养老公寓等养老机构中。

二、出台相关的法律政策，理顺入住老人与养老公寓之间的责、权、利关系

为了确保入住老人和公寓双方的权益，一定要出台相关的法律政策，做到有事有法可依，使老人住的安心，养老公寓等养老机构也能依据法律确认自己需要承担的责任，而不是一有事故发生，就只能产生纠纷，而不能得到妥善的解决。可以按照老人的身体状况在老人入住之前就与院方签订有关的协议；也可以由入住老人和院方各按一定比例为老人购买保险，在事故发生之后将损失降低最低。一定要理顺入住老人与养老公寓之间的责、权、利关系，确保双方的责任和利益。

第四篇 养老公寓发展前景

人口老龄化和高龄化的发展以及与此相关的老龄问题正日益受到关注。1997年5月,在美国丹佛召开的西方七国首脑会议上,首次将人口老龄化作为最主要的问题进行讨论。日本率先提出了要建立“照料社会”的发展目标,突出反映了国际社会对人口老龄化及由此加剧的老龄问题的重视。在老龄化社会中,传统的家庭养老已远远不能满足社会发展的需要,大力发展社会养老,兴建养老公寓,为老年人提供多功能、全方位的服务是社会发展的必然趋势。这也是1999国际老年人年的一项重要内容。将20世纪最后一年确定为国际老年人年,标志着21世纪世界将进入人口老龄化时代,标志着国际社会对老年群体特殊地位的正式承认,是现代社会进步和文明的表现。同时也为各国发展老龄事业提供了历史机遇。第五篇 养老公寓需求分析

一、社会上的“空巢家庭”逐渐增多。特别是在高等学校、科研单位等地方，由于子女出国等原因，一对老年夫妇家庭占的比重较大。目前北京市60岁以上180多万的老龄人口中“空巢家庭”已近30％，未来10年，“空巢家庭”将成为老人家庭的主要形式，所占比重有可能达到90％。目前天津市内六区的空巢老年人家庭，占总老年户的62.4％，其中独居老人为13％，偶居的占49.4％（《老看住房专题会议论文集》2002年）。可见，随着人口老龄化的发展，空巢家庭的不断增长，那么这部分老人对养老公寓的需求将更加迫切。

二、现在的中青年对未来老年人居住方式的选择会有很大的变化。据武汉市调查，现在的青年人（20－25岁）仅有28.5％，中年人（40－50岁）有42.8％希望将来与子女住在一起（《城市规划》2002年3期）。当他们进入老年时，由于我国各种老年机构已经完善等原因，其中很多人会选择社会养老的方式。所以养老公寓的社会需求是逐渐增长的。

三、随着养老公寓数量的需求不断增长，这一新兴产业将有较大的发展空间。据上海市调查，制定上海市2010年养老公寓的发展规划，入住人数取老年人口总数的3％的比例为宜（发达国家一般为4－5％）。按此比例，到2010年上海市养老公寓市场需求总量将达到187万平方米（《中外房地产导报》2001年18期）。如将此比例推至全国，那么对养老公寓的需求，已经是很可观了。所以这一新兴产业的发展空间很大。

同时，随着养老公寓的发展，可以进一步导致为老人服务产业的发展。养老公寓的发展，需要园林、绿化、基础设施、医疗、邮电、通信、文化教育、装饰装修、家用电器、以及家庭服务等一系列产业和服务业的发展。而这些产业的发展又可以增加就业，引发商机。

第六篇 养老公寓项目技术方案、设备方案和工程方案

一、养老公寓项目技术方案

1．养老公寓项目生产方法（包括原料路线）2．养老公寓项目工艺流程 3．养老公寓项目工艺技术来源

4．推荐方案的主要工艺（生产装置）流程图、物料平衡图，物料消耗定额表

二、养老公寓项目主要设备方案 1．养老公寓项目主要设备选型

2．养老公寓项目主要设备来源（进口设备应提出供应方式）3．养老公寓项目推荐方案的主要设备清单

三、养老公寓项目工程方案

1．养老公寓项目主要建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案

2．养老公寓项目矿建工程方案 3．养老公寓项目特殊基础工程方案

4．养老公寓项目建筑安装工程量及“三材”用量估算 5．养老公寓项目主要建、构筑物工程一览表

第七篇 养老公寓项目主要原材料、燃料供应

一、主要原材料供应

1．养老公寓项目主要原材料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目主要辅助材料品种、质量与年需要量 3．养老公寓项目原材料、辅助材料来源与运输方式

二、燃料供应

1．养老公寓项目燃料品种、质量与年需要量 2．养老公寓项目燃料供应来源与运输方式

三、主要原材料、燃料价格

1．养老公寓项目原材料、燃料价格现状 2．养老公寓项目主要原材料、燃料价格预测

四、编制主要原材料、燃料年需要量表

第八篇 总图、运输与公用辅助工程

一、养老公寓项目总图布置 1．平面布置 2．竖向布置

（1）场区地形条件

（2）竖向布置方案

（3）场地标高及土石方工程量 3．总平面布置图 4．总平面布置主要指标表

二、养老公寓项目场内外运输 1．场外运输量及运输方式 2．场内运输量及运输方式 3．场内运输设施及设备

三、养老公寓项目公用辅助工程 1．养老公寓项目给排水工程

（1）给水工程。用水负荷、水质要求、给水方案（2）排水工程。排水总量、排水水质、排放方式和泵站管网设施

2．养老公寓项目供电工程

（1）供电负荷（年用电量、最大用电负荷）

（2）供电回路及电压等级的确定

（3）电源选择

（4）场内供电输变电方式及设备设施 3．养老公寓项目通信设施

（1）通信方式

（2）通信线路及设施 4．养老公寓项目供热设施

5．养老公寓项目空分、空压及制冷设施 6．养老公寓项目维修设施 7．养老公寓项目仓储设施

第九篇 养老公寓项目节能措施

一、节能措施

二、能耗指标分析

第十篇 养老公寓项目节水措施

一、节水措施

二、水耗指标分析

第十一篇 养老公寓项目环境影响评价

一、场址环境条件

二、项目建设和生产对环境的影响 1．养老公寓项目建设对环境的影响

2．养老公寓项目生产过程产生的污染物对环境的影响

三、环境保护措施方案

四、环境保护投资

五、环境影响评价

第十二篇 养老公寓项目劳动安全卫生与消防

一、危害因素和危害程度 1．有毒有害物品的危害 2．危险性作业的危害

二、安全措施方案

1．采用安全生产和无危害的工艺和设备 2．对危害部位和危险作业的保护措施 3．危险场所的防护措施 4．职业病防护和卫生保健措施

三、消防设施 1．火灾隐患分析 2．防火等级 3．消防设施

第十三篇 养老公寓项目组织机构与人力资源配置

一、养老公寓项目组织机构 1．养老公寓项目法人组建方案

2．养老公寓项目管理机构组织方案和体系图 3．养老公寓项目机构适应性分析

二、养老公寓项目人力资源配置 1．生产作业班次

2．劳动定员数量及技能素质要求 3．职工工资福利 4．劳动生产率水平分析 5．员工来源及招聘方案 6．员工培训计划

第十四篇 养老公寓项目实施进度

一、养老公寓项目建设工期

二、养老公寓项目实施进度安排

三、养老公寓项目实施进度表（横线图）

第十五篇 养老公寓项目投资估算

一、养老公寓项目投资估算依据

二、养老公寓项目建设投资估算 1．养老公寓项目建筑工程费 2．养老公寓项目设备及工器具购置费 3．养老公寓项目安装工程费 4．养老公寓项目工程建设其他费用 5．养老公寓项目基本预备费 6．养老公寓项目涨价预备费 7．养老公寓项目建设期利息

三、养老公寓项目流动资金估算

四、养老公寓项目投资估算表

1．养老公寓项目投入总资金估算汇总表 2．养老公寓项目单项工程投资估算表 3．养老公寓项目分年投资计划表 4．养老公寓项目流动资金估算表

第十六篇 养老公寓项目融资方案

一、养老公寓项目资本金筹措

二、养老公寓项目债务资金筹措

三、养老公寓项目融资方案分析

第十七篇 养老公寓项目财务评价

一、养老公寓项目财务评价基础数据与参数选取 1．财务价格 2．计算期与生产负荷 3．财务基准收益率设定 4．其他计算参数

二、养老公寓项目销售收入估算（编制销售收入估算表）

三、养老公寓项目成本费用估算（编制总成本费用估算表和分项成本估算表）

四、养老公寓项目财务评价报表 1．养老公寓项目财务现金流量表 2．养老公寓项目损益和利润分配表 3．养老公寓项目资金来源与运用表 4．养老公寓项目借款偿还计划表

五、养老公寓项目财务评价指标 1．养老公寓项目盈利能力分析

（1）项目财务内部收益率

（2）资本金收益率（3）投资各方收益率

（4）财务净现值

（5）投资回收期

（6）投资利润率

2．养老公寓项目偿债能力分析（借款偿还期或利息备付率和偿债备付率）

六、养老公寓项目不确定性分析

1．养老公寓项目敏感性分析（编制敏感性分析表，绘制敏感性分析图）

2．养老公寓项目盈亏平衡分析（绘制盈亏平衡分析图）

七、养老公寓项目财务评价结论

第十八篇 养老公寓项目风险分析

一、养老公寓项目主要风险因素识别

二、养老公寓项目风险程度分析

三、养老公寓项目风险防范和降低风险对策 第十九篇 养老公寓项目社会评价

一、养老公寓项目对社会的影响分析

二、养老公寓项目与所在地互适性分析

1．养老公寓项目利益群体对项目的态度及参与程度 2．养老公寓项目各级组织对项目的态度及支持程度 3．养老公寓项目地区文化状况对项目的适应程度

三、养老公寓项目社会风险分析

四、养老公寓项目社会评价结论

第二十篇 养老公寓项目可行性研究结论与建议

一、养老公寓项目推荐方案的总体描述

二、养老公寓项目推荐方案的优缺点描述 1．优点 2．存在问题

3．主要争论与分歧意见

三、养老公寓项目主要对比方案 1．方案描述 2．未被采纳的理由

寒假老年公寓实习报告 篇6

在当下这个社会中，报告十分的重要，报告成为了一种新兴产业。一起来参考报告是怎么写的吧，下面是小编收集整理的寒假老年公寓实习报告，希望对大家有所帮助。

20xx年1月15日，我组20余人前往位于长胜街28号的金秋老年公寓，为长期居住在那里的老人志愿服务。

早上8点，我们在学校门口集合，通过民政局，了解到了金秋老年公寓的联系电话。随后，通过与老年公寓负责人的联系，我们决定立即前往。于是，我们乘坐公交车，一起去了老年公寓。

大约经过半小时的车程以及约20分钟的步行，我们来到了目的.地——金秋老年公寓。我们进去了之后，主动帮老人打扫庭院卫生。我们用湿抹布将扶手以及窗台等地方擦干净，再用干抹布擦干，以免结冰。洗抹布的水很冰，但我们没有一个人因此而抱怨，大家的手都冻得通红，但我们都觉得，这很值得。我们打扫卫生的时候尽量安静，不吵到正在休息的老人，在走廊上遇见老人，主动打招呼，他们都赞扬我们很懂事。

后来，有些同学为一些生病的老人打扫里屋，并帮他们打热水。也有一些同学为眼睛不好的老人读最新的报纸，老人们很开心。后来，我们在院子里，围成一个圈，有一位老爷爷给我们唱了革命歌曲，说了几段自己编的快板，同学们不仅为老人有这样的才华以及良好的记忆力而感到钦佩。同学们为老人打着节拍，听得很认真。后来，老爷爷还很开心地拿出了自己的相册，给我们讲他以前的事情……看到老人这么开心，我们觉得一上午的辛苦没有白费。临走的时候，我们与老人合影留念然后告别，并许诺下次还会去。

我们都有爷爷奶奶，终有一天，自己也会慢慢老去，也会变得不能自理生活。所以，我们应该从自身做起、从现在做起、从小事做起，尊重老人、关爱老人、帮助老人，实现“使老有所终”。“老吾老以及人之老，幼吾幼以及人之幼”。尊老爱幼一直是中华民族的传统美德，应该继承和发扬中华民族的传统美德。通过那天的活动，我们践行道德，更深刻的理解了“尊老爱幼”这一美德。以后，我们会更多地参与这种志愿活动，为社会尽自己的绵薄之力。

其实不仅仅是老人，就像《大道之行也》中所说的：“使老有所终，壮有所用，幼有所长，矜、寡、孤、独、废疾者皆有所养，男有分，女有归。货恶其弃于地也，不必藏于己；力恶其不出于身也，不必为己。是故谋闭而不兴，盗窃乱贼而不作，故外户而不闭，是谓大同。”这是人们向往的“大同社会——一个没有纷争，永远和睦的社会。而为了实现这种社会，就要就每一个中国公民都要为祖国尽力，都要做到“人不独亲其亲，不独子其子”。而作为青少年的我们，是祖国的未来、民族的希望，我们首先端正态度，并付出行动，无私的为国家成为“大同社会”而不断努力。我们是新一代祖国的接班人，我们相信，终有一天，我们的社会可以“ 选贤与能，讲信修睦。”我们的国家可以“大道之行也，天下为公”。

浅谈老年公寓的居室设计 篇7

居室是老年公寓中最重要的组成部分, 老年人大部分时间是在自己房间里度过的, 因此居室设计应仔细地考虑老年人的生理和心理特点加以精心安排, 包括居室的朝向、采光、通风与视野以及居室面积大小的要求等方面。使老年人不但能在需要时及时得到必要的帮助, 而且日常生活又能免收不必要的干扰。

1 室内空间功能分析

1.1 起居室、卧室

居室空间朝向直接影响居住者的健康, 应力争保证良好的朝向和充足的日照。朝向以面南为佳, 北向次之, 东西向夏季酷热, 不宜老年人居住。室外景观对老年人的心理健康也至关重要, 充满阳光的居室和优美的室外景观会增加老年人的生活信心和活力, 天然采光和自然通风使老年人有分辨事务的能力, 呼吸新鲜的空气, 有益于健康, 减缓衰老进程。

起居室使用面积不宜小于14.00㎡, 卧室使用面积不宜小于10.00㎡。矩形居室的短边净尺度不宜小于3.00m。

1.2 厨房

设计厨房时要考虑操作轮椅进出厨房的特殊要求, 考虑轮椅回旋空间及操作台所占空间, 厨房开间应在2.10m以上, 使用面积不宜小于6.00㎡, 其最小短边净尺寸不应小于2.10m。

厨房操作台的尺寸要按照老年人的人体尺度进行设计, 同时还要满足轮椅操作者对使用空间提出的特殊要求。因此, 厨房操作台面不宜低于0.75~0.80m, 台面宽度不应小于0.50m, 台下净空高度不应小于0.60m, 台下净空前后进深不应小于0.25m。

厨房吊柜, 柜底离地高度宜为1.40~1.50m, 轮椅操作厨房, 柜底离地高度宜为1.20m。吊柜深度比案台应退进0.25m。

1.3 卫生间

卫生间面积不宜小于5.00㎡。在可能条件下, 卫生间厕位间平面尺寸在考虑轮椅老人进出的同时, 还要考虑护理者的协助操作, 因此其空间大小不宜小于1.20m×2.00m。

座便器高度不应大于0.40m, 浴盆及淋浴座椅高度不应大于0.40m。浴盆一端应设不小于0.30m宽度坐台。

卫生间是老年事故多发地, 设置尺度合适、安装牢靠的安全扶手十分必要。安全扶手是否牢固可靠, 关键在于扶手基座是否坚固, 因此必须先在墙内或地面预先埋设坚固的基座再装扶手。

卫生间内与坐便器相邻墙面应设水平高0.70m的“L”形安全扶手或“Ⅱ”落地式安全扶手。贴墙浴盆的墙面应设水平高度0.60m的“L”形安全扶手, 入盆一侧贴墙设安全扶手。

2 室内家具选择

室内家具应圆角圆棱、坚固稳定、尺度适宜、便于扶靠和使用。高过头的组合柜, 低于膝的大抽屉, 取放东西不方便, 老年人最好不用。躺椅、安乐椅或藤椅对老年人来说, 往往比沙发更实用, 躺坐也更舒服。

老年人用床对其健康至关重要。南方宜用“棕绷”, 上面加上柔软舒适的褥子;北方宜用板床或钢丝床, 上面再铺柔软的棉垫和褥子, 这样才适合老年人的休息和卧睡。沙发床虽是高级家具, 但不宜老人睡用, 因为它会使人“深陷”其中, 老年人翻身不方便。海棉垫不容易透气, 即使用它最好是铺在下层。

3 室内装饰装修

3.1 装修材料的选择

老年人随着生理、心理的变化, 动作变得迟缓, 反应不能随心, 事故易发率较高。为防止不测事故的发生, 墙地面饰面材料的选型和构造处理尤为重要。一般应选用能防止老年人打滑、磕碰、扭伤、擦伤的材料, 不可采用易滑、易燃、易碎、化纤及散发有害有毒气味的装修材料。

老人一般都喜欢宁静, 怕吵, 尤其是儿童的吵闹, 因此室内的环境应高度宁静。应做好老年人住宅的隔声降噪处理, 可在楼面上铺设富有弹性的材料, 以便吸收能量, 如铺地毯、做橡胶或塑料地面

3.2 室内墙角处理

老年人生理上的变化导致了视力下降、行动缓慢、反应迟钝等, 有的还要借助于拐杖或轮椅行动, 所以老年人在室内活动时难免发生一些跌跌撞撞, 容易造成身体或墙体的损伤。因此, 老年人建筑内部墙体的阳角部位, 宜做成圆角或切角, 且在1.80m高度以下做与墙体粉刷齐平的护角。

3.3 室内照明

室内照明布置及灯具造型的选择, 对于室内装饰效果和气氛渲染起到重要作用。老年人视力较差, 室内照明照度应比普通住宅高, 灯具的布置, 可按功能区域的划分, 来满足不同的照明要求。客厅是居室活动的中心, 有多种功能, 所以要选择多种照明方式, 如落地灯、顶棚灯等。陈列柜小型投光灯能烘托展示陈列品, 增加室内温情, 减少老人的孤独和寂寞感。而卧室不要用强烈的照明, 台灯、床头灯要柔和, 电源开关要设在老人开启方便的地方。

3.4 色彩设计

老年人的视觉经常出现如下情况:老花眼、眼睛混浊需要光线、视觉变黄, 因此设计时必须注意老年人看到的色彩与年轻人不一样, 应适当提高色彩的明度和对比度, 提高可识别性, 适应老年人视觉能力下降的特点。在空间、标高、材质变化等易发生事故的地方, 应通过装修材料或色彩等的变化来达到容易识别的目的。

4 结语

通过上述对老年人住宅室内设计的点滴关注, 可以使我们的设计从能激发老年人的生活情趣的角度出发, 更多地关注老年人的生活, 使之更加便利, 细微之处更显关爱、更具人性化。使“ 老吾老以及人之老”这个代表中国传统美德的思想在住宅设计中得以具体体现。

摘要：老年公寓中的居室设计应仔细地考虑老年人的生理和心理特点加以精心安排, 包括居室的朝向、采光、通风与视野以及居室面积大小的要求等方面。使老年人不但能在需要时及时得到必要的帮助, 而且日常生活又能免收不必要的干扰。

关键词：功能合理,老年公寓,无障碍设计

参考文献