老年公寓项目可行性研究报告

老年公寓项目可行性研究报告（精选9篇）

老年公寓项目可行性研究报告 篇1

老年公寓建设项目可行性研究报告 简介：

项目占地400亩，规划建筑总面积40万平方米，可售面积35万平方米；低密度、低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之以少量小高层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以传统的江南田园风光为主，以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。规划总户数：6317户，总人口：11281人。项目开发总成本91160.9万元，销售总收入101344万元，投资开发总利润10183.1万元，成本利润率11.17%，投资回报率127.29%。

目录：

一、××市房地产市场

（一）××市房地产市场回顾 开发投资额大幅增长

施工面积、新开工面积稳步增加

竣工面积持续增长，住宅开发占主导地位

消费市场需求旺盛，全市商品房销（预）售面积连续三年保持两位数增长

商品房销售价格涨势不止 商品房空置面积大幅度下降

旧城改造成为重点，土地供应、交易金额成倍增长

（二）××市房地产运行的基本特征

国家和政府有关部门相关政策的出台，引导房地产市场健康、有序、稳步发展

旧城改造力度的加大给××市市场格局带来新变化，住宅郊区化与老城区改造并驾齐驱、协调发展，共存共荣 土地有形市场的建立使土地交易市场更加公开、公平、公正

国内外房地产大鳄纷纷登陆武汉，为××市房地产市场注入新的活力

三级市场（二手存量房）交易快速增长，交易价格大幅上涨，有力地拉动了房地产一、二级市场的发展

（三）××房地产运行的基本趋势

写字楼市场摆脱低迷、走出低谷，重新崛起

产品结构、品质升级换代，高层物业、豪宅凸现

营销手法推陈出新，文化楼宇惊艳江城，“眼球”经济再上一层楼

购房消费趋于理性，小户型全面热销，上演完美风暴

××市房地产开发企业之间的竞争十分激烈，优胜劣汰大势所趋

房地产市场需求呈现多样化，市场细分势在必行 老城区大片改造，居民支付能力制约使住宅消费更倾向于大众化

二、老年人住宅市场分析

（一）老年人住宅市场机遇分析

我国已进入老龄化社会阶段

市场的发展趋势

高档产品

“老年人住宅市场”潜力巨大 老年人养老逐步向养老院转移 家庭因素催生老年人住宅的产生和发展 国家鼓励开发商进行老年人住宅地产的开发 老年人住宅在京、沪两地倍受热宠

（二）××地区老年人住宅市场现状 老年人住宅明显不足

户型设计不合理、功能相对单一 住宅区规模小、配套设施不足 环境质量有待提升 服务人员缺乏专业培训

（三）××地区老年人住宅市场发展趋势 产权式老年人度假公寓将成为未来老年人住宅老年人住宅将逐步从主城区向城郊转移 老年人住宅的开发以中档为主、辅之中低档和中 “山水型老年公寓”将更受消费者青睐

三、项目选址（地块）应具备的基本条件

四、项目产品规划

（一）园区规划设计要求

（二）园区规划特征

（三）园区构架

（四）总体平面布置

（五）产品功能组合（六）园区会所设计与布置

（七）园区内环境规划设计

（八）单体建筑设计

（九）户型及户型面积控制

（十）车位、商业配套的设置

五、项目投资成本核算

（一）项目投资与成本费用估算

1、地块项目开发假设条件

2、项目面积规划

3、建设开发成本估算

（二）资金筹措、投资计划及贷款利息

1、资金筹措与投资计划

2、项目开发总量分配

3、项目施工、销售周期控制

（三）项目投入产出与回报

1、销售价格确定

2、销售总收入

3、单方售价

4、项目销售总利润

5、项目投资单方利润

6、成本利润率

7、自有资金投资回报率

六、项目投资方案

（一）项目开发建设总体战略指导思想

（二）项目开发建设方案设想与分析

（三）项目开发建设经营（施工）计划

（四）项目经营期投资分析

七、项目投资经济分析

（一）资金规划

（二）基准折现率i0的计算

（三）投资财务效果评价

八、项目不确定性分析

（一）销售价格的敏感性分析

（二）成本变化的敏感性分析

（三）容积率敏感性分析

九、项目风险分析

1、老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式和生活方式的认知、认可需要一段时间

2、消费群体的特殊性和项目产品归属（产权）的敏感性导致项目具有较大风险

3、项目规模大，开发建设周期长，涉及问题多且复杂，不确定性多

十、风险规避与控制措施

十一、结论

附表：

投资计划与资金筹措表

项目经营期成本投资分析

项目建设施工计划完成比例分配表

项目施工进度一览表

一、我国老年人情况分析和养老床位：

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；

全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况：

石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。

我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。

三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。

家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现；居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括**送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目；老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾；而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

四、高标准的老年公寓都包括什么：

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群，石家庄要在一万里挑一个老人入住，我们想也有可能。

五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：房租算上30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有700元的收入。石家庄现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。还有每年到过节过年时一些企业到老年公寓慰问，做志愿者，展示形象。这个方面主要靠院长们发挥个人魅力去争取，打通关系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

六、投资10000平米老年公寓的分析：投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月700元的收入，一年为700*12*700*50%（入住率）=294万。2000/294约7年可以收回投资。相对时间长，风险大，这就是好多运作住宅房产的公司不做老年公寓的原因。

七、老年公寓的宣传：做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在石家庄三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好，为集团公司的整体形象加分。

八、经营思路：一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。刘宏到老年公寓做志愿者，也体现出了这方面的意思。

九、项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，石家庄有好多企业也在追加投资此事业，现在石家庄的老年公寓市场远远没有饱和，确实是一个良好的时机。

十、综合考虑：我们要建老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓。四是我们肯定是边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。

十一、提高老年公寓效益的对策思路：理论上有经济主体的经济效益主要来自于两个方面即收入与成本的比较。只有遵循既开源又节流的思路，才能从根本上降低养老服务成本，提高效益。在降低成本方面有依托共用资源比如医院公园，共享政府配套设施；抓好前期投入，考虑事情要有前瞻性，不要重复投资，减少返修；降低管理成本，根据自身的优势发展特色性服务项目，提供差异化管理，最大程度做到最小成本提供最优服务，达到利润最大化；要充分考虑到老年人特有的风险因素，在入住合同上注明，以免引起不必要的麻烦，造成经济损失的同时提高了成本。在增加收入方面考虑到：增加有形的收入，增加基础设施的建设，提供比较齐全的服务，满足入住老人的需求的同时，吸引社会上老人消费，提高利用频率；增加特色服务，马斯洛的需求层次理论告诉我们，老年人需要的不仅是满足物质享受，还要满足精神享受，在不断满足他们的提高需求，达到心理上的依赖，对于服务的支出他们会更主动，我们更有收入（赵本山小品聊10元钱的）；还有教育培训（我个人上电大也有补缺憾成分在里面）、音乐、太极养花种草等，只要吧老人们的需求与老年公寓的供给有效地结合在一起，增加收入是大有余地。十二、八面来风：杭州市社会福利中心，占地58亩，总投资6600万元，共有床位500张，自1999年投入使用，从2001年起每年实现利润40多万元。它的经营主要还是为了体现国家的福利设施。杭州市萧山区老年颐乐园，占地50亩，投入5000万元，经过政府批准，转让房屋使用权，仅此一项，收回资金1000万元。老年公寓的利润率在2003年，湖南的一家统计结果为平均利润率为5.6%，2004年为10%。其中有做的成功的利润率为18.87%。

老年公寓项目可行性研究报告 篇2

1总体规划设计

根据规划要求,本地块东北角处原殡葬服务用品厂的办公楼含一间可容纳200人的报告厅,本次设计拆除,更改为公共绿地。

按照老年公寓自身特点,结合本地块地形以及与周边建筑的日照要求,本项目采用h形的建筑布局形式,建筑主体包括A,B两座公寓楼,公寓楼之间采用2层裙房连接,建筑层数为6层。既保证了对周边住宅楼无遮挡,又能最大限度满足本地块老年公寓用房的日照要求(见图2与表1)。

2平面布局

A座与B座1～6层为公寓用房及护士站、活动室、治疗室、库房等附属用房。其中A座为全失能老人护理区;B座为半失能及自理老人护理区。C座首层功能为接待大堂、晨检室、餐厅,2层为多功能厅。车库、厨房及设备用房设在地下1层(见图3)。

3交通流线分析

3.1外部交通

基地内设两个出入口,一处位于基地东南角,此为主出入口(车辆进出);另一处位于基地东北角,此为人行主出入口。基地出入口均设于基地东侧,出入口开向鑫君路,鑫君路向南直通主干道卫国道,交通便利。

3.2内部交通

A座公寓楼设一部客梯(无障碍电梯),一部担架梯,两部疏散楼梯,B座公寓楼设两部客梯(无障碍电梯),两部担架梯,两部疏散楼梯,另外两部地下至1层电梯:一部服务大堂,一部餐梯。地下室设四部疏散楼梯。A座一部担架梯,B座两部担架梯通往地下室。

基地内设置环形消防通道,满足消防要求。结合景观设人行通道,地下1层为停车场,设一个双车道出入口,地面不设停车位,以保证老年人活动安全。

4朝向与日照、风向

本项目从前期体块设计开始,即本着最大限度保障老年人得到充足的日照为前提进行体块分析。由于周边多为建成居民楼,外部环境复杂,且遮挡条件不利,因此设计中考虑通过前期日照分析来推导出体块形态的设计思路进行设计,从而保证公寓用房满足冬至日不小于2h日照要求。天津市主导风向为东南风,因此本项目东南向住宅均设置封闭阳台,既满足夏季通风,又能保证冬季日照及防寒要求。

5环境与景观

本着在室内及室外均为老年人提供高品质居住环境的设计宗旨,结合项目地形特点在场地东西两侧各设一块集中绿化,围绕环形消防车道设置小型景观绿化,为老年人营造舒适、健康又富于趣味的居住环境(见图4)。

除了场地内设有足够的绿化活动场所外,在建筑内部也进行了环境景观设计。两栋公寓楼每层都设置了公共活动空间。使入住的老年人既能享受室外阳光绿化,也能享用室内的休闲娱乐活动,为老年人提供了多姿多彩的生活空间。

6建筑风格与造型

1)本项目采用h形的建筑布局,体块布置新颖且实用,既满足老年人的实际使用功能及与周边建筑日照要求,又营造出一个现代美观的建筑形体。

2)外立面设计采用欧式风格,以暖色调为主,整体视觉舒适祥和。外檐设计时,尽量保证体块的完整性,减少不必要的进退,尽量减少建筑外表面积,控制建筑的体型系数。在外窗设计中减少玻璃幕的设计,外窗在满足1:6窗地比的前提下,减少开窗面积,控制窗墙比。本项目不进行权衡判断,因为所有老年人的居室都同等重要,不能用舒适的房间去权衡不舒适的房间。计算中的权衡不代表可以用舒适度去权衡。所以在立面设计中,严格按照节能标准进行设计,以舒适度为主要设计切入点(见图5,6)。

7无障碍、节能和智能化设计

本项目场地及建筑入口均为无障碍入口,楼梯电梯均为无障碍楼梯及无障碍电梯,地下室设有无障碍停车位。建筑采用外保温系统,热工部分满足四步节能及现行规范要求。引进智能化设计理念,设有视频监控系统、公寓呼叫系统和网络系统等。

8室外环境模拟

8.1场地日照分析(见图7～13)

8.2室外风环境分析(见图14～19)

8.3室外噪声分析

噪声指标:按照《声环境质量标准标准》GB3096-2008,宜老社区室外噪声应满足0类区要求。噪声模拟结果如下:昼间噪声最大49.19dB,最小30dB,研究区域噪声基本上在31dB左右,符合要求;夜间噪声最大39.38dB,最小20.04dB,研究区域噪声基本上在21dB左右,符合要求(见图20,21)。

9绿地率

老年人建筑基地内的绿化率:新建不应低于40%;扩建和改建不应低于35%。集中绿地面积应按每位老年人不低于2m2设置。

10结语

区域1和区域2的各项环境模拟指标对比如表2所示。

老年公寓暖通空调设计研究 篇3

关键词：老年公寓；暖通空调；安全；舒适；温度

中图分类号：TU831 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2015）24-0007-02

自20世纪90年代以来，我国已经逐渐步入人口老龄化的状态，养老问题已经迫在眉睫。为了解决这一问题，政府和社会对老年住宅的建设也给予了足够多的重视，近年来增加了许多老年公寓。在建设老年公寓的时候，除了考虑老年人的生理、心理状态，越来越多的家属对老年人的居住环境和氛围愈加重视，因此，传统的居家养老以及敬老院、福利院等养老居所已经无法满足老人以及老人家属的要求，一种新型的老年公寓逐渐发展起来，老年公寓主要是房地产企业根据市场的需求开发起来的，老年公寓对传统的养老设施进行了补充和完善，老年人及其家属可以根据自身的经济条件选择公寓的标准和服务项目，所以相对传统的敬老院和养老院等，这是一种更为自主和灵活的养老模式。因此，老年公寓要想为老年人提供一种更好的服务，就要在规划、设计的时候充分考虑到老年人的生理和心理特点、经济能力以及消费习惯等，在细节方面多下功夫，使老年人在公寓中能体会到家的感觉。因此，本文主要对老年公寓中的暖通空调设计进行研究。

1 暖通空调的设计要考虑老年人的经济能力

经济能力是老人及其家属选择老年公寓的首要限制因素，因此，房地产开发商在进行设计的时候要充分考虑老年人的经济能力，这就表现在暖通空调等设备的细节设计和选择上。

①老年公寓不同于传统的养老模式，它作为一种新的商业地产模式，要保证在市场经济体制下能够健康稳定的发展，就必须要保证其一直盈利，因此，项目的市场定位非常重要，不同的养老公寓要培养不同层次的固定客户。老年人的思维方式不同于年轻人，老年人大都有落叶归根的想法，所以对家庭的依恋度比较强，因此，在对居住环境的选择上，都不太愿意住高档的酒店式公寓，所以设计人员在设计的时候要避免设计风格过于个性、另类，设计要贴合老年人的实际需要，同时，老年人普遍对新环境的适应能力较弱，所以设计人员在设计的时候，要了解每一位客户之前的居住环境，尽量使公寓所提供的环境跟老年人之前的居所相近。所以，暖通空调设备的选择也应该按照同样的原则。总之，在让老年人用起来觉得舒服的前提下，要兼顾项目的造价控制以及空调的经济适用性。

②对于老年人来说，居住场所的通风条件是非常重要的，直接关系到老年人的身体健康。因为老年人群本就是流感易感人群，一旦通风不畅，很容易感冒，一感冒就会引起身体其它方面的不适。因此，老年公寓的通风设施要做到非常到位。通风方式一般有两种，一种是自然通风，一般来说，只要是在空气的湿度和温度皆适宜的环境中，自然通风就能满足人的需要，但是在特殊情况下，比如说，很冷或是很热的情况下，自然通风就不能满足老年人的身体需求了。而如果这个时候不能及时解决通风问题，就会导致在热天中暑或是在冷天冻感冒的情况发生，因此这个时候就需要设备的辅助通风了。另一种通风方式是机械通风，这是一种可以自动调节的通风方式，可以根据老年人在不同时节的身体需要进行适时的调整，因为自然通风在夏秋季节是比较适用的，这个时候可以开窗通风来驱逐室内的细菌、余热和污染物等，因此可以使室内的空气保持清洁，但是在冬春季节，空气不流通，而且室外温度较低，不适宜采取自然通风的方式，这个时候就必须要借助于机械通风系统，也就是暖通空调，以此来达到调节室内温度的目的。

③针对我国南北气候差异较大，在供暖及制冷的系统要求上必须以实际需求分析设计。例如在夏热冬暖的地区，我们仅需提供有效的夏季空调设计即可满足老年人日常生活的正常需要，而空调系统是否设置则需要根据项目所在地的具体气候条件及经济性来确定。在夏热冬冷地区，我们需要在冬季设置持续的供暖系统，提高室内舒适度，因为在冬季不持续供暖，冬季的室内阴冷潮湿，影响老年公寓的舒适性和老年人的身体健康。

2 暖通空调的设计要尊重老年人的心理需求

①因为老人逐渐脱离社会，或是由于家人工作忙等原因，所以逐渐减少了与家人、朋友、同事等的联系和交流，因此难免会产生一种失落或孤独的感觉，所以针对老人的这种心理，老年公寓在设计的时候就要建设一些活动区和阳光房，大家在一起活动、娱乐、聊天，自然会减少一个人独处时的失落感。因为老年人的身体一般都耗氧量比较低，新陈代谢能力减弱，需要在室内进行疗养护理，考虑到室外的温度变化和阳光强弱会影响到老人的身体状况，所以一般这些活动区和阳光房都在室内，室内有温馨的环境和良好的通风设施，更利于老年人的身心健康和长时间的停留，同时，室内还要根据可容纳的人数等情况适当的加大机械新风系统的设计新风量。

②老年人对新事物的接受能力较弱，而且行动能力也较弱，记忆力下降，视力也相对下降，但是他们又不愿意成为孩子们的负担，坚持自己能够照顾自己。所以在这种情况下，考虑到老年人的自尊自强的心理，设计人员要把暖通空调的通风设备设置成智能化的模式，使得操作尽量简单易行，容易操作，不至于让老年人为此太过劳神。

3 暖通空调的设计要关注老年人的生理特点

①因为老年人的视力普遍都下降了，因此，空调上面的有些标示可能会因为距离太远而看不清楚，导致调节温度不适宜，在这种情况下，我们就要对空调进行特殊处理，比如加大标示的字号，或是采取一些比较容易识别和易于理解的图标，争取为老年人提供最贴心和最人性化的服务。同时，空调的安装还要尽量不占地方，悬挂在高空中，不阻碍老人的行动。悬挂的设计既不会影响老人的行动，还智能化易于操作。如图1所示，这款空调就很好地满足了以上要求。

②由于老年人的身体机能各方面都下降了，现在老年人大多都患有关节炎或是类风湿关节炎，所以对季节的变化和温度的变化相当敏感，只要是温度稍微不适就会直接在身体上反映出来，所以暖空空调要对室内温度进行智能化的控制，使得系统能够根据室内的温度和湿度进行适时的调节，这样会大大的减少温度和湿度的不适宜对老人身体的不利影响。

③在老年人群中患肌肉关节疾病及肺部疾病的人数多，身体对于室内的湿度非常敏感，湿度过低或过高均会导致身体不适，影响心情和食欲，甚至加重病情。所以在暖通空调系统设计时必须考虑公寓室内湿度的控制措施及相应设备，例如利用在新风系统机组内的加湿段和冷水盘管段采用专用除湿机，如果效果不明显也可以在各房间内设置小型加湿器和除湿器。

4 暖通空调的设计要重视老年人的安全防护

①老年人的身体状况较弱，这不仅仅体现在身体方面，对事物的把握能力下降，身体的协调能力降低，安全辅助措施不到位或地面湿滑等情况便极易导致老年人摔倒，如果室内选用的散热器等低处安装的设备外形不够圆滑或摆放位置不合适或吊装设备的安装高度不合理，都会成为老年人在室内的安全隐患，发生磕碰事故，危及健康甚至生命。

②老年人由于神经系统功能的退化对外界事物触觉减弱。在冬季，有老年人可能会紧贴在散热器边读书、看报。由于老年人触觉感知迟钝，所以当身体直接接触散热器时，较高的散热器温度会导致烫伤事故的发生，即便是低温长时间也是有着低温烫伤的危险，所以有必要在散热器外设置防护罩，以防止烫伤事故的发生。

③老年人的骨骼随着年龄增长，钙质流失骨质会变的脆弱，一旦摔倒会导致骨折、骨裂等危害。所以在安装供暖或供冷管道、冷凝水管道时要特别注意，管道的连接处的安装质量，气阀的位置及排水点，风机盘管冷凝水的正确安装等，尽可能的杜绝地面湿滑。

5 结 语

综上所述，本文主要对老年公寓的暖通空调的设计进行了研究。老年人是一个特殊的群体，需要社会和政府给予他们更多的关爱和关注。因此，针对老年公寓的暖通空调的设计和研究要更加突出人性化的特点，争取能够让老人在社会的关爱之下安享晚年。

参考文献：

[1] 魏巍.谈谈老年公寓暖通空调设计[J].科技与企业，2014，（11）.

[2] 戴旭.老年公寓暖通空调设计浅析[J].中国住宅设施，2014，（3）.

老年公寓的可行性报告 篇4

老年公寓 apartment for the aged专供老年人集中居住，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，是综合管理的住宅类型。

老年公寓是指既体现老年人居家养老，又能享受到社会提供的各种服务的老年住宅，属于机构养老的范畴。在北京、上海这样的大城市，老年公寓已经很普遍，并且出现低、中、高档分级。中国老龄科研中心政策室曾对北京1600余名50岁以上的中老年人大调查，希望入住老年公寓的人数达1000余人，一些老年公寓还出现人满为患的局面，老年公寓正日益获得老年人的欢迎。

一、我国老年人情况分析和养老床位：

据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从2001年到2020年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰；2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和；到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭（即421家庭）在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人；全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。

二、**县老年人口情况和老年公寓情况：

**县常住人口730000人，60岁以上的老年人口已达132000人，占总人口的约18%,其中65—69岁23600人，70—99岁46900人，100岁以上61人。按居住地方：城镇14713人，农村80487人，其中农村空巢留守老人约40000人。从目前全县状况看，由于受财力等诸多方面影响，目前**县老年公寓寥寥数家，以**目前的养老院的床位，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。条件不是很理想，许多经济状况较好的老人由于家庭赡养没有保障，很想有这么一个老年公寓安度晚年，但不能如愿。老年公寓已经不再是独立的慈善或者福利机构，反而变成了一种需求，甚至有人在未有退休之前就开始预订老年公寓。

我们考察过的山东省一些老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院；颐养园老年公寓；夕阳红老年公寓；长安老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；棉五托老所；联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓；东云老年公寓；夕阳红老年公寓；松鹤圆老年公寓；祥和老年公寓；锦华老年公寓；颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万；颐寿园老年公寓投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万；祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，一老年公寓的董事长就说，**县的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。

三、几种养老形式：

家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等四种养老形式。家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是这种形式，也是人们追求的养儿防老的理念体现。居家养老，是对居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完全自理的老年人提供的一种服务。具体包括上门送饭、做饭、打扫居室衣物、洗澡、理发、购物、陪同上医院等项目。老年人公寓，是对社会上有生活自理能力但身边无人照顾的老年夫妇

或单身老年人提供的一种照顾方式，包括称名为暂托所和老年人院。因家人临时外出或度假，无人照料的老年人便可送到暂托所，由工作人员代为照顾。而对那些生活不能自理，又无人照顾的老年人则送入福利院或敬老院，这是国家对一些孤寡老人和生活困难老人提供的一种福利。根据我国特有的情况，计划生育造成的421家庭的出现，当今社会竞争加大，子女们工作紧张和生活压力增大，致使养老形式不得不发生转变，居家养老和家庭服务养老在一些条件上不允许，有些有房子有退休金的老人也不愿住到政府办得敬老院，一些高标准的老年公寓市场应运而生，是不可阻挡的。

四、高标准的老年公寓都包括什么：

高标准的老年公寓在设施、管理和环境上要有特色，体现在软件和硬件两个方面，无障碍设施、紧急呼叫系统、室内卫生间、图书室、医务室、健身娱乐场所、室外活动场地等都要高标准配齐，护理人员的素质以及针对老年人的服务也要全面具体。体现在：规划设计中力求以生态园林人文景观为主题，充分体现人与大自然相和谐的环境，在整个规划中园林绿化面积达75%以上，并根据老年人活动和爱好特点，规划建设项目要有：垂钓湖、门球场、饲养场、种植园及户外健身设施。室内设计按照国家颁布的《老年人建筑设计规范》高标准、高要求实施。在园区内所有设施都要采用环保和优质产品，只要是涉及老年人日常生活、健身活动的地方都要无障碍设施和人性化提示、对老年人身体健康、生命安全有着绝对保障。宾馆有五星级，老年公寓也建成五星级，也相当于宾馆，也有高消费的人群。

五、现在一般情况下老年公寓的利润来源主要有：

房租占30%，床位费占20%，护理费30%，饮食20%，现在老年公寓收一个老人一个月基本上有800--1000元的收入。**县现在针对老年事业的优惠政策有：电费为居民用电，暖气为居民价，车辆养路费减半，床位费补贴每人每月10元，民政局还有福利彩票基金帮扶老年公寓。当然，还有每年过节过年时一些企业到老年公寓慰问，也

有做志愿者，到老年公寓做义工等。这些方面主要靠投资者们发挥个人魅力去争取，打通关系才能得到一些，但是僧多粥少，不能做为主要的利润依据。

六、投资老年公寓的分析：

投资10000平米，根据现在的市场行情，综合造价在2000万。根据《老年住宅设计规范》，使用面积为7000平米，每个老人为10平米，可以入住700老人，每人每月900元的收入，一年为

900*12*700*50%（入住率）=378万。2000/378约5年多可以收回投资。

七、老年公寓的宣传：

做什么也离不开宣传，我们假如要建一个高标准的老年公寓，在现在**县三年大变样，这个阶段，大投资，肯定政府支持，群众欢迎。报纸电视媒体会给我们做免费广告。下一步就是我们自己如何经营了。要虚心，不张扬，要和各级领导搞好关系，新闻媒体联系密切，广开门路，切实把养老事业做好。

八、经营思路：

一切围绕服务老年人，一切围绕住户所想，住户的满意就是我们最好的收入。说白了，老年公寓就是伺候人的工作，没有什么高科技，也不需要高精尖的技术，主要体现的是要有耐心、细心、爱心、真心、孝心。必须用心学习、总结别人的经验，做到手脚要勤快，嘴巴要甜。

九、机会：

项目立项社会背景是不以人的意志为转移的，**县有好多企业也在追加投资此事业，现在**县的老年公寓市场很少，确实是一个良好的时机。

十、综合考虑：

我们要建的老年公寓要考虑这样几个方面：一是地理位置选择交通便利、人气旺盛、公用设施完善、环境优美的地方，我们的选址就要符合这个条件。二是定位高收入的保障对象，要“嫌贫爱富”。三是床位要多、面积要大、投资较多的大规模老年公寓，我们筹建的雅豪老年公寓就是按照宾馆标准间设置。四是我们要边干边学、人性化、规范化公司式管理，让参观者和入住者感到我们眼光远大，要有建设百年企业的雄心和韬略。

十一、提高老年公寓效益的对策思路：

公寓建设项目可行性调研报告 篇5

老年公寓是一所收养、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。建设内容主要包括XX老年公寓楼、康复训练和医疗保健室、污水处理系统及园林绿化。

一、项目背景

XXX市位于黑龙江省东部、倭肯河中上游。总面积 6223平方公里。全市共辖3区1县1场。，全市总人口90万人，其中老年人口约 10万人并且逐年递增,约占 8.6 %。XXX市委、政府高度重视社会福利事业建设，采取切实有效措施全力加快开发助老扶贫工作，着力加快社会保障体系建设，为了更好的开展助老敬老工作，提高其生活质量，保证其健康快乐生活，XXX市XX矿业有限责任公司根据XXX市福利事业现状和长远慈善发展规划，计划新建1所集收养、康复、防治为一体的多功能、社会化、开放式的XXX市XX老年公寓，其主要工作职能是收养XXX市辖区内“无劳动能力、无生活来源”的孤寡老人。计划将其建设成为一所服务最佳设施齐全、功能显著、环境优美的示范型社会福利事业窗口单位。使XX老年公寓成为XXX市社会保障体系的一个重要组成部分。

二、项目建设的必要性

(1)解决老龄化社会问题的需要。 据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数达到10%以上(60岁以上人口)或7%(65岁以上人口)时，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.3亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即每4个人中就有一位老年人;又预测我国65岁以上老年人数将从的0.94亿(占总人口的7.3%)增加到2050年的3.34亿(占总人口的22.6%)，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人“独守空巢”。随着人口老龄化的`来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。XXX市也和全国一样老龄化程度为10%以上。新建XXX市XX老年公寓，也是解决老龄化社会问题的需要。

(2)构建和谐社会的需要

党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，XXX市委、政府也提出建设“和谐”的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，新建XXX市XX老年公寓，将为XXX市弱势老人提供了一个“老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐”的好场所，这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。

(3)加快XXX福利事业发展的需要

XXX市XX老年公寓项目实施后，将扩大收养、收治老年人规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决XXX市孤寡老人生活困难，充分发挥社会保障作用，更好地履行“上为党和政府分忧，下为人民群众解愁”的服务宗旨。作为XXX市一所综合性社会福利机构，将在XXX市保障体系中发挥较为重要的作用。

三、项目建设规模及内容

XXX市XX老年公寓是一所收养、防治为一体的多功能、社会化、开放式的综合性福利事业窗口单位。建设内容主要包括XX老年公寓楼、康复训练和医疗保健室、污水处理系统及园林绿化等等。设计床位 张 。具体内容如下所示：

序号 工程名称 工程规模(平方米) 备注

1 公寓楼

2 污水处理池

3 康复训练、医疗保健室

4 绿化工程

四、项目建设条件

XXX市XX老年公寓处于交通便利、环境静谧、距公用供(排)水、电等基础设施较近的位置，且周边征地方便，利于扩大规模。选址所在地土质良好，便于建设园林化的生活环境。目前该项目最为理想的拟建地址已选定。

五、项目投资估算

项目概算总投资 万元,其中:

工程费 万元

其它费 万元

预备费 万元

六、项目资金来源

XX老年公寓资金由XX矿业责任有限公司董事长董XX先生自筹

七、项目管理及保障措施

为确保该项目顺利实施并如期发挥投资效益，将采取切实有效的保障措施。

1、加强领导，确保工程顺利实施

成立XXX市XX老年公寓建设领导小组，负责组织协调项目的实施。项目领导小组下设办公室，具体负责项目实施、管理等工作。

2、加强项目管理，确保工程质量

XXX市XX老年公寓建设严格按照基本建设程序要求。工程建设期间，定期或不定期深入施工现场督查项目实施情况，协调解决工程建设中存在的问题;同时，督促项目建设单位进一步加强内部管理，全力作好资料收集整理、工程施工质量内部自查等日常性具体工作，力促项目实施步入规范化管理轨道。

3、严格验收，确保工程效益

工程完成后，结合XXX市XX老年公寓建设领导小组各成员检查情况，首先由施工单位自验，并完成竣工报告、竣工图纸和财务决算报告等竣工资料，写出书面验收申请报告并上报项目实施领导小组，领导小组组织进行初验，初验合格后将初验报告呈报市有关部门申请终验，终验合格后方可交付使用。

八、建设工期和实施计划

本项目实行一次性规划 年施工完成。

1、项目设计实施计划

年 月完成立项报告并申请审批

年 月王城建设方案设计并报批，并完成施工图纸设计

2、项目建设施工计划

年 月—— 年 月完成全部建设工程， 年 月前交付使用

九、组织、工作体系和定员

XXX市XX老年公寓设置床位 张，配备管理人员及医护人员 人。健全敬老院管理制度和提高供养对象的生活水平，做到硬件、软件两手抓。

公寓管理信息系统可行性分析报告 篇6

1、引言

1.1编写目的这个项目将实现一个基于Internet的学生公寓管理系统。该系统的目的是为了应用网络信息化手段进行管理，利用计算机网络技术将管理人员从繁重、重复的手工劳动中解放出来，将工作重心转移到总体分析上来，而且可以高效、准确地处理宿舍管理的各种信息，及时反映宿舍信息的动态状况。

1.2项目背景

计算机以及计算机控制的自动处理技术已融入社会的各个领域并发挥着越来越重要的作用。同时随着高校招生规模的扩大，住校学生人数急剧增加，公寓管理也变得项目众多，既需要完成基本学生信息管理，完成日常的公寓进出查询登记工作，还需要信息查询及信息修改等众多内容。但是以前高校的学生公寓多为手工管理，效率低下、容易出错、手续繁琐，而且耗费大量的人力、物力和财力。因此，应用网络信息化手段进行管理已经变得非常必要。利用计算机网络技术不但可以将管理人员从繁重、重复的手工劳动中解放出来，将工作重心转移到总体分析上来，而且可以高效、准确地处理宿舍管理的各种信息，及时反映宿舍信息的动态状况，这对于加强管理、提高管理水平具有非常重要的意义。学校管理人员提出开发一个学生公寓管理信息系统供学校公寓管理使用。

1.3定义

数据流程图：是描述系统数据流程的工具，它将数据独立抽象出来，通过图形方式描述信息的来龙去脉和实际流程。

1.4参考资料【列出有关资料的作者、标题、编号、发表日期、出版单位或资料来源，可包括：a.项目经核准的计划任务书、合同或上级机关的批文；b.与项目有关的已发表的资料；c.文档中所引用的资料，所采用的软件标准或规范。】

（1）黄梯云, 李一军.管理信息系统（第三版）[M].北京：高等教育出版社，200

5（2）蒋涛,白致铭.Access 2003 中文版[M].北京：清华大学出版社，200

4（3）苏峰,黄双金,汤蕾.Visual C#.NET Web 编程实例[M].北京：清华大学出版社，2004

（4）孙永强,王乔.Visual C#.NET Web 应用程序设计[M].北京：清华大学出版社，20052、可行性研究的前提

2.1要求

这个系统应具有以下功能：

● 公寓管理人员信息的输入，包括姓名、性别、职务、家庭地址、证件、电话、备注等。

● 公寓管理人员信息的修改、添加、删除等。

● 学生信息的输入，包括学生姓名、学号、性别、籍贯、政治面貌、所在学院、联系方式。

● 学生基本信息的修改、添加、删除等。● 学生离校管理,包括财务管理、财务核实、信息注销等。

● 财务管理，包括学号、欠收金额、公寓公物费用、租用物品退款，其他款项等。● 寝室物品配置，包括寝室名称、物品、数量等。

● 来访登记，包括姓名、证件类型、访问人员、到达时间、离去时间等。

● 借物信息，包括学生姓名、学号、借物名称、借去时间、归还时间等。

●携物外出登记，包括姓名、学号、所带物品、离去时间等。

●查询信息，包括查询公寓管理人员信息、查询学生信息、查询借物信息，查询来访人员等等。

●管理人员信息查询，包括姓名和证件号码等查询方式，可查询管理人员姓名、性别、职务、家庭地址、证件、电话等。

●学生信息查询，包括姓名和学号等查询方式，可查询学生姓名、学号、性别、籍贯、政治面貌、所在学院、联系方式等。

●借物信息查询，包括姓名、学号、借去时间等查询方式，可查学生姓名、学号、借物名称、借去时间、归还时间等信息。

●来访人员信息查询，包括姓名、证件号码、到达时间等查询方式，可查来访人员姓名、证件类型、访问原由

● 公寓辅助管理 包括公寓栋长管理、公寓楼长管理、公寓层长管理、宿舍舍长管理、办理事项设置、● 学生假期管理 包括学生假期设置、假期去向设置、假期去向登记、假期去向统计、集中住宿管理、集中住宿统计、假期返校登记、返校情况统计、返校情况查询

● 公寓维修管理 包括故障报修登记、故障保修处理、内部维修管理、外部维修管理、内部维修记录、外部维修记录、内部维修验收、外部维修验收、故障报修统计、报修处理统计、维修施工统计、维修验收统计。

2.2目标

首先，系统的运用减轻管理人员的工作量；其次，利用信息技术完善公寓管理，减少管理漏洞；再次，方便教师、学生、管理人员进行公寓信息查询；最后，减少公寓出入人员，保护公寓内学生生命财产安全。

2.3条件、假定和限制

2.3.1系统环境：

硬件设备

（1）服务器：酷睿双核处理器CPU 2.80GHz，2GB的内存。

（2）客户端：Pentium（R）4 CPU 2.80GHz，512 MB的内存。

（3）网络设备：100/1000MBPS以太网卡，双绞线。

软件环境

（1）操作系统：Windows xp；

（2）数据库支撑软件： Microsoft SQL Server 2000，Access 2003；

（3）环境支撑软件：Visual Studio.NET 2005；

（4）网站服务器：MicrosoftIIS 5.0

（5）网页浏览工具：IE浏览器。

软件工具

（1）设计开发工具：Visual Studio.NET 2005；

（2）网页图形制作软件：Photoshop；

（3）网页设计工具：Dreamweaver；

（5）软件设计建模工具：Microsoft Project2003、Microsoft Visio 2003。

2.3.2项目约束：

(1).系统将在小组内部开发

(2).界面将是一个Web浏览器

(3).系统可以访问学生信息且可以和学校校内网连接

(4).系统可以和数据库连接

2.3.3估计项目持续时间：3个月

2.4可行性研究方法

成本效益分析法。

2.5决定可行性的主要因素

主要因素有：经济、技术、运行、法律和契约、政治。

3、对现有系统的分析

3.1处理流程和数据流程

数据流程图如图

1图1 原系统数据流程图

3.2工作负荷

所有工作都有人工完成，工作负荷大。

3.3费用支出

需要较多公寓管理人员，支付费用大。

3.4人员【列出所需人员的专业技术类别和数量。】

每栋公寓需一名管理人员，要求具备相关管理能力。

需要多名专业维修人员，具备相关维修能力。

需要多名保安人员，具备保安相关能力。

3.5设备

需要多间办公室及配备相关办公用品。

3.6局限性

现有系统为手工工作，工作量大且繁琐。需要开发新系统进行信息化管理，达到准确高效的管理水平。

4、所建议技术可行性分析

4.1对系统的简要描述

经权衡选择基于WEB的在线系统，该系统应用网络信息化手段进行管理，利用计算机网络技术将管理人员从繁重、重复的手工劳动中解放出来，将工作重心转移到总体分析上来，而且可以高效、准确地处理宿舍管理的各种信息，及时反映宿舍信息的动态状况。

4.2处理流程和数据流程

数据流程图如图2：

图2 开发系统数据流程图

4.3与现有系统比较的优越性

比现有人工管理更准确更高效。

4.4采用建议系统可能带来的影响

4.4.1对设备的影响

需要提供硬件设备:

（1）服务器：酷睿双核处理器CPU 2.80GHz，2GB的内存。

（2）客户端：Pentium（R）4 CPU 2.80GHz，512 MB的内存。

（3）网络设备：100/1000MBPS以太网卡，双绞线。

4.4.2对现有软件的影响

需要提供软件环境：

（1）操作系统：Windows xp；

（2）数据库支撑软件： Microsoft SQL Server 2000，Access 2003；

（3）环境支撑软件：Visual Studio.NET 2005；

（4）网站服务器：MicrosoftIIS 5.0

（5）网页浏览工具：IE浏览器。

4.4.3对用户的影响

需要用户使用相应的硬件及软件设备进行权限内的操作。

4.4.4对系统运行的影响

系统需运行正常。

4.4.5对开发环境的影响

使用相应的硬件与软件环境并配合以下软件工具：

（1）设计开发工具：Visual Studio.NET 2005；

（2）网页图形制作软件：Photoshop；

（3）网页设计工具：Dreamweaver；

（5）软件设计建模工具：Microsoft Project2003、Microsoft Visio 2003。

4.4.6对运行环境的影响

需要相应的硬件与软件环境。

4.4.7对经费支出的影响

需要花费相应的系统开发维护费用以及公寓管理人员培训费用。

4.5技术可行性评价

利用现有技术，该系统的功能完全能够达到，并且要求开发人员数量适当，对公寓管理相对熟悉。

5、所建议系统经济可行性分析

5.1支出

5.1.1基建投资

提供开发人员系统开发的费用500元。

5.1.2其他一次性支出

支付系统维护费用200元，公寓管理人员培训费用200。

5.1.3经常性支出

基本无经常性支出。

5.2效益

5.2.1一次性收益

获得一个准确高效的公寓管理信息系统。

5.2.2经常性收益

为公寓管理带来准确高效的管理水平。

5.2.3不可定量收益

为公寓管理人员减少管理费用。

5.3收益/投资比

公寓管理质量/900>>

15.4投资回收周期

系统投入使用即可获得收益。

5.5敏感性分析

系统可能在工作负荷量以及处理速度上会出现问题，这些问题期待在系统投入使用后进行完善。

6、社会因素可行性分析

6.1法律因素

此项目被认为在法律上和契约关系上运作是没有阻碍的。

6.2用户使用可行性

作为一个小型的学生公寓管理系统，本系统在设计时尽可能做到系统数据规范，同时考虑数据完整性，从而，用户无须进行专业的培训，只需懂得计算机基础知识、简单的制作、sql sever数据库操作，即便可对学生寝室卫生检查管理系统进行管理与维护。另外，充分地考虑了系统操作的人性化与数据的规范化问题，所以在设计操作界面时，尽可能通用化、规范化，使一般用户使用时也一目了然，让一般的用户能很轻松地学会操作。因此，本系统在运行上是可行的。

7、其他可供选择的方式

7.1可选方案

根据项目组人员的研究结果，初步提出以下三种可选方案：

（1）基于WEB的在线系统。

由于该系统是基于WEB的在线系统，所以有不同权限的用户可以在线对自己权限内的信息进行操作。

（2）有集中数据库的局域网。

有集中数据库的局域网具有一定的安全性，但是同时也带来了局限性。

（3）购买一个预先编写的包。

购买一个预先编写的包可以在系统的开发上节省很多精力，但是不能很好的与实际情况结合。

8、结论意见

老年公寓项目可行性研究报告 篇7

（2007年11月29日）

为学习外地老年公寓建设经验，根据市政府研究市老年公寓建设专题会议要求，市民政局组织有关同志于11月16－23日赴昆明、重庆、上海三地考察学习。在当地民政部门的支持安排下，分别参观考察了昆明市老年公寓和昆明市寿星乐园老人院、祥和老年公寓，重庆市第三社会福利院（歌乐山老人休养院），上海宝康老年公寓和上海市第三福利院暨民政老年医院。同时学习考察三地流浪儿童救助保护中心建设和城乡医疗救助工作。通过学习考察，获得了许多启发。现将老年公寓建设考察情况报告如下：

一、三地老年公寓暨养老服务机构建设情况

昆明市现有老年人口69.5万，占总人口的13.5%；拥有各种养老服务机构47个，床位5714张，每千名老人拥有8.2张。重庆市老年人口达455万，占总人口的14.6%，人口老龄化排名全国第六，拥有养老服务机构1275所，床位55926张，每千名老人拥有12.5张。上海市老年人口达275.6万，占总人口20.5%，其中中心区达20.9%，近郊区达19.8%，崇明县达22.5%,浦东社区为19.4%；上海全市养老机构505家，床位数597353张，每千名老年拥有21.6张，上海另有老年医疗机构（老年护理院、老年医院）70所，实际开放床位99822张，每千名老人拥有3.63张；还有家庭病床6.1万张, 1

每千名老人年拥有2.2张。

二、三地老年公寓建设特点及比较

通过学习考察，我们感到三地在老年公寓建设发展中，有许多共同点，值得学习总结和借鉴：

1、起步早发展快。上海早在1982年第三次人口普查中，65岁以上人口为7.37%，成为全国第一个老龄化城市。重庆、昆明两地近年来老龄化速度也都在3‰以上。人口老龄化迫切需要养老服务机构，上海早在1990年就在浦东建设了第一家老年公寓；重庆第三福利院、昆明老年公寓都始建于上世纪80代，通过20来年的发展，三地老年公寓暨养老服务机构建设具有相当规模，设施档次和服务规范都走在前列。

2、养老设施投入大。重庆直辖以来共投入近10亿资金用于养老服务机构建设，其中财政和福利金投入达6.3亿元，社会力量投资2.3亿。上海仅“星光计划”一项，三年新建老年人服务机构83家，改造敬老院185家，增床位9000张，投入各类资金约17亿元，其中市级福利金投入2.12亿元。另外，三地投资主体实现多元化，昆明市47家养老福利机构，属民政部门兴办6个，街道单位兴办13个，其他28个为民办；上海505家养老机构中，市、区县级养老机构29家,街道（乡镇）级养老机构214家,社会办养老机构231家，社会办养老床位数占51.6%。

3、养老必备医疗服务。即养老机构必须有医疗服务机构以之相配套，才能为老人提供医、护、养全方位服务。上

海第三福利院暨民政医院是养老机构与医院合二为一，医院床位90张，养老闲位10张，老人在看病不仅在护理、用药享受医保政策，而且在床位费上也可享受医保优惠。昆明市老年公寓是福利院、养老院和疗养院三院合一，拥有专业医护人员29 名，其中医师5名、护师8名、护士16名，占全院职工的23.5 %。重庆第三福利院有医师4人，护士5人，护理保健师40名。上海宝康老年公寓则为疗养院式公寓，按医院要求配备医护人员主，按医院模式进行管理。

4、规划设计科学合理。公寓建筑设计一般使用单边走廊，有利通风，且走廊应适度加宽，方便老人行走活动；高层公寓使用电梯，电梯采用医用宽大电梯，能容医用推车进出；低楼层公寓不设电梯，但楼梯设计平缓，台阶极低，并设有轮椅通行功能。公寓规划采用分区管理模式，即对生活自理老人、介护(生活不能自理)老人、痴呆老人、民政“三无”对象等采取分区生活、分级护理；重庆第三福利院还设有单幢别墅型养老公寓，吸收家庭式养老对象。

5、公寓建设环境宜人。重庆第三福利院座落在歌乐山国家森林公园旁，风景秀丽，院内绿树成荫，为市级园林式单位；昆明市寿星乐园、祥和老年公寓位于昆明大观公园西门旁，一门之隔即通公园，成为老年人休闲活动理想场所。上海第三福利院占地面积2.7万平方米，绿地面积达1.19万平方米，院内辟有中心花园，小桥流水，环境十分幽雅。

同时，我们也发现三地老年公寓建设在规划、定位及其

经营管理上，有着各自明显特点：

一是经营模式各具特色。上海宝康老年公寓由宝钢集团投资建设，总投资约3500万元，现由社会力量管理经营，老年公寓员工由宝钢集团指派，经营者负责其工资福利待遇，不需上交其他经费。昆明市老年公寓、重庆第三社会福利院、上海第三福利院为政府出资兴建，大部分工作人员为财政供养的事业编制对象，少数为临时雇工，经费管理实行收支两条线，不足部分由财政补助。昆明市寿星乐园老年公寓、祥和老年公寓为社会力量兴办，政府按床位给予一定补助，接受社会爱心资助，自负盈亏。

二是服务对象各有侧重。上海宝康老年公寓收接对象主要是生活可自理和康复疗养型老人，不收临终型老人。上海第三福利院收治对象则80%为生活不能自理、需特级护理的卧床老人，80%为80岁以上高龄老人，80%为宝山区所属居民；目前正在筹建800个床新公寓，专门为收治老年痴呆患者而设计。昆明祥和老年公寓利用当地四季如春的气候优势，专门为外地老年来滇过冬而设计，为“候鸟式”公寓。重庆市第三福利院还成立了老人护理专业培训中心，向北京、上海等外地输送老人专职护工人员。

三是内部管理各显优势。上海第三福利院在管理上建立三个系统，即老人呼叫系统、公共场所视频监控系统、护理人员巡访电子登记系统，加强公寓的规范化管理，并创新为住公寓老年人买意外保险，规避内部管理风险。重庆第三福

利院利用周边居民缺少医院现状，发挥院内医疗机构服务优势，向居民开放就医，获得少许赢利，弥补养老经费不足。

三、对我市老年公寓建设的启示

从三地老年公寓暨养老服务机构建设和发展的经验看，我市应着重抓好以下几方面工作。

1、明确老年公寓建设定位。老年公寓建设是社会化养老的一部分，从整个社会养老需求和老年人的愿望看，选择居家养老的为绝大多数。从上海的调查资料显示，希望在家中养老占92.1%，希望社会养老的为2.0%；昆明分别为89.2%和6.1%。养老机构主要是针对生活不能自理老人，以此为社会和家庭分忧。如果都把养老问题都推向养老服务机构，政府和社会是承担不了的，也是不现实的。因此，首先必须坚持“居家养老为主、社区服务为依托、机构养老为补充”这一思想定位。

2、加快老年公寓建设步伐。我市目前人口老龄化达13.6%，其中三明市区人口老龄化达14%。而社会养老机构建设起步晚，发展相对滞后。目前全市有社会化养老机构15家668个床位，其中社会福利院11家441个床位，有一定规模社会养老机构仅有永安市老年公寓一家，床位116张；全市每千名老人床位为1.85张，供不应求。因此，要加快老年公寓等养老服务机构建设，研究制定专门工作意见，通过政策引导、资金扶持等，推进我市养老社会化服务，力争到“十一五”未，全市每千名老人床位达10张以上。

3、加强科学规划与设计。在建筑设计上，应适合老人生活活动特点，更各项设施、布局安排更加科学合理；在功能分布上，即考虑按老人健康情况进行分区管理，也可因地制宜，从个性化角度进行设计，如家庭公寓、家庭病房等，适应不同层次需求。在规划选址上，既要考虑交通方便和大多数老年不喜欢远离城市、远离居住习惯地方等因素，也要考虑周边环境因素，选址在空气清新、相对安静幽雅的地方建设老年公寓。

4、注重推进规范化建设。制定养老服务机构规范化建设意见，从规划设计、建筑标准、硬件设施，特别是管理服务上护理、医疗、餐饮、生活、康复娱乐、安全等方面进行规范，并可借鉴外地经验和做法，对养老服务机构实行评星认定，星级档次与核定收费标准、政策补助等经济利益相对应，同时加强行业日常监管，促进我市养老服务机构建设开好头、起好步，健康有序快速发展。

课题组长：魏炽芬

老年公寓简介 篇8

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新疆大漠老年公寓介绍

内容

一、老年公寓简介

二、老年公寓：生活区

三、老年公寓：护理区

四、老年公寓特色：老年文化

五、老年公寓特色：医养结合

老年公寓简介

新疆大漠老年公寓是一家集养老托老、老年护理、医疗康复、老年养生、老人用品为一体，以医养结合为特色的“医护型”综合养老护理机构，是“养老、敬老示范单位”,是西北最大的复合型生态养老机构。

新疆大漠老年公寓一期建筑使用面积7000平米，二期使用面积10000平米。公寓包括生活区和护理区两个部分。

老年公寓：生活区

新疆大漠老年公寓的建设以三星级公寓建设为标准。一期特护区 分为四层，设标准间、三人间及四人间。房间配有数字电视、空调、负离子空气净化器、加湿器、独立卫生间、应急呼叫装置等。房间采光充足，色彩搭配淡雅温 馨。公寓设有老年事业部、老年康复中心及室内外活动场所，配有医疗、康复、健身、多功能活动室等。

老年公寓：护理区

新疆大漠老年公寓护理区采用国际家庭医生健康服务标准，以会员为主要服务对象，服务内容包括：预防保健、诊疗护理和康体养生三部分。定期为每位老人提供全面的健康护理服务。全天候为每位老人的健康需求提供专业护理。

老年公寓特色：老年文化

新疆大漠老年公寓的老年文化生活分为两部分，一是组织老人参加活动或者为老人表演娱乐节目，如红酒养生讲座、大漠首届火锅节、大漠家庭冬日暖阳徒步节、大漠孝养文化公益月活动等，活动全程由公寓车队接送，并有专业医护人员陪同。二是成立大漠老年事业部，以老人为主体，组织各类爱老、敬老活动，开办花卉班、舞蹈班、声乐班、书法绘画班等，调动老年人参加活动的积极性。大漠老年事业部让老人乐在其中，真正实现“老有所养、老有所为、老有所乐、老有所学”的晚年生活。

老年公寓特色：医养结合新疆大漠老年公寓毗邻新疆大漠老年病医院，解决了老人养老看病难、养老不能看病的难题，让入住大漠老年公寓的老人享有：养老带专业医护，生活看病两不误。医院拥有一支专业、高素质的医疗、护理、康复团队，采用“多对一”的模式为患者提供“全程无陪护”的住院服务，全天候为每位老人提供专业的护理服务。

老年公寓公寓未来规划

新疆大漠未来十年内将联合社会各界力量启动一项更加宏伟的社会福利项目，那就是--大漠复合型生态老年社区的规划。项目依据科学的规划和完美养老服务功 能的需要，采用园林式、无障碍化国际老年社区住宅标准规划设计，打造新疆中高端一站式退休养老社区。社区拟建成老年病治疗区、健康护理区、休闲娱乐区和购 物商业区五大服务功能。

新疆大漠老年公寓以精细化的管理、人性化的服务，构建以人为本的管理和服务理念，不断优化服务流程，加强医疗服务和对服务人员的道德及老年养生知识的培训，为老人创造最优质的老年生活。

老年公寓协议 篇9

老人入寓协议书

为进一步发扬尊老、敬老、养老的优良传统，减轻子女负担，帮助部分老人安度晚年，延年益寿。我公寓以服务社会为宗旨，创办了社会福利性质的，不以盈利为目的的老人公寓服务中心。根据老人公寓目前的条件，开办自费入寓颐养业务。为明确双方的权利义务关系，签订此协议：

甲方： 乙方： 丙方：担保人

一、甲方同意接收乙方送来自费养老人员

同志，性别：

，出生年月：

，身份证号码：

，家庭住址：

，原单位：

，联系方式：

，电话：。

二、乙方和丙方作为担保人应各自提供户口和本人身份证，居委会（单位）证明手续，如果入住三天内不能出具相关证明手续，协议书无效。

三、每月入住费可按月交，也可按年一次性交清。按月交每月400元，必须在月初入住时一次性交清，老人如中途退房，不足半月，按半月计算，超过半月按一个月计算。按年交一年交4500元，必须在入住时一次性交清，中途退房按每月400元计算，剩余退还。

四、入住公寓的老人有下列情况之一者，甲方有权将其退回家，同时终止协议履行。

1、发现有传染病、老年痴呆症或精神病患者；

2、不按期交纳各种费用者；

3、若老人生病通知乙、丙方而无任一方来者；

4、不能遵守甲方各项规章制度，防碍他人入住且甲方认为无法为其管理者。

五、老人入住公寓时，一切生活用品自备。

六、老人在公寓养老期间外出需办理请假手续，若擅自外出不归、失踪或途中发生意外，后果自负，甲方均不负责。

七、老人病重、病危时甲方应及时通知乙方或丙方，乙、丙方应在接到通知一小时内到寓，如在乙、丙方未到达前发生死亡，与甲方无关。老人后事均由乙、丙方负责在六小时内处理完毕。否则甲方将通知殡仪馆处理，甲方不承担责任。

八、凡入寓老人在入寓时根据其身体状况和年龄来确定院内规定的护理标准，如老人在住寓期间由于身体状况或年龄超过入寓时暂定的护理标准，甲方可提高护理标准，乙方按相应的标准缴费。

九、甲方实行老人入寓进出自由的原则，如老人中途不愿意继续在公寓养老，一经老人申请签字即生效。甲方及时通知乙方、丙方，乙、丙方不能有异议，并在三天内接回。丙方如换手机号，应及时告知甲方，否则因联系不上出现一切后果，丙方负责。

十、入住公寓的老人在日常生活行动中发生跌伤或自身行为造成伤害和死亡者，由其自行承担责任，与甲方无关。

十一、关于医疗方面：

1、凡入住公寓的老人在入寓前需自行进行健康体检。入寓后如需进一步检查，检查费用由乙方负责；

2、入住公寓老人需提供准确可靠病史，入住后如发现因隐瞒病史而耽误治疗，其后果自负。住寓老人如有常见病、多发病，须治疗者可在医疗室就诊，医疗费自理；

3、住寓老人如遇突发疾病、危、重病或猝死，公寓医务人员本着救死扶伤的精神，在及时通知乙方的同时将给予紧急处理及进行必要的抢救，所发生的医疗费由乙方负责（甲方垫付的医疗费乙方应在三天内付清）；

4、住寓老人如遇突发急、危、重病时导致增加的陪护，护理费用均由乙方负责。

十二、根据国家物价上涨或下跌的幅度，甲方可调整入寓老人的收费标准。

十三、住寓老人的贵重物品及钱物由本人自行妥善保管，如发生丢失、被窃，甲方概不负责。

十四、本协议需入寓老人、甲、乙、丙三方签署并遵照协议条款办妥有关手续后生效。本协议一式三份，三方各执一份。

甲方：老年公寓

（签字）

乙方：入住公寓老人

（签字）

丙方：担保人

（签字）