楼宇经济管理

楼宇经济管理（精选8篇）

楼宇经济管理 篇1

浅谈楼宇经济管理

摘 要：最近几年，楼宇经济作为一种新型经济形态在我国城市经济发展中扮演着越来越重要的角色，它具有依托性、聚集性和高效性等特点。

发展楼宇经济，可以有效地促进城市经济的发展，经济效应非常显著，具有非常重要作用。

现阶段，由于现代城市的稳步发展，城市产业结构不断优化升级，发展楼宇经济成为突破空间短缺可靠力量，推动城区产业结构优化升级的重要发展动力。

然而，随着经济社会的发展，楼宇经济在不断发展的同时，也带来了新的问题，这些问题不利于楼宇经济的进步与发展。

因此，只有合理解决这些问题，使楼宇经济进一步发展，也才能促进我国国民经济的稳步发展。

关键词：城市发展;楼宇经济;发展;措施

楼宇经济是一种适应目前经济体制的新的经济形态，它的经济效应非常显著。

它是通过税收贡献效应为企业所得税和个人所得税带来的丰厚的税务回报，通过在该地区的产业经济乘数效应来扩张经济总量，并在促进第三产业的发展水平中起到主导作用，通过消费刺激需求;以及对就业的影响，增加就业机会，改善就业结构，增加高智力就业;通过社会资本的作用，提升区域形象，提升区域品牌。

目前，随着现代城市的发展，城市产业结构不断优化升级，发展楼宇经济成为突破空间不足的主要动力，促进和优化城市产业结构升级的发展动力。

一、楼宇经济的基本概念

楼宇经济是我国城市经济发展中涌现的一种新型的经济形态。

它以商务楼、酒店、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇而引进各类企业，从而引进税源，带动区域经济发展的一种经济形态，体现了集约型、高密度的特点。

简单地说，楼宇经济就是以商务楼宇为载体，通过从事商务活动而产生经济效益的一种经济活动方式。

在我国城市经济发展过程中，只要是利用新开发楼盘或闲置用房，采用出租、售卖、合作等形式，引进现代服务企业和都市型工业，从而培植新税源和新经济增长点，促进城市经济发展的经济活动，统称为楼宇经济。

本文所提到的楼宇经济是城区利用高端商务楼宇发展现代服务业企业产业集群，从而培植新税源和新经济增长点，以带动区域经济增长的经济活动。

二、楼宇经济发展的重要性

在本质上看，楼宇经济是经济建设的动力，全面的突出了区域的资源优势，区位优势和发展状况，是整个区域的优势整合的关键，并提高了对资源的吸收能力，并根据内外部资源本身的特点，选择适合自身发展的发展途径。

可以说，较强的楼宇经济这一平台的载体，是探索和构建经济发展模式，寻求城市可持续发展以及促进经济快速发展的有效实现形式，是推动经济工作的发展和实践的科学经验。

发展楼宇经济，是促进产业结构转型的必然选择，是建设现代工业体系的必然要求，是创造新区魅力的必然选择，是促进科学投资的必然选择，是提高人民生活质量的必然选择。

为楼宇经济的产生和发展具有非常重要的地位。

总的来看有以下几个方面：发展楼宇经济是推动城市化进程，发展新的经济增长的有效方法。

发展楼宇经济是经济转型，加快现代服务业发展的有力措施。

发展楼宇经济是提升城市品位、改善投资环境的基础。

发展楼宇经济是开拓城市空间，提高竞争能力的有效途径。

发展楼宇经济是吸纳人才，改善人才组织结构的动力。

三、楼宇经济管理存在的不足之处

(一)楼宇管理没有高档次的载体。

我区现有楼宇总量和其他一线城市周边城区相比还有着一定的差距。

当地政府楼宇经济发展，取决于楼宇管理中大量高档次的商务楼宇做为载体。

但是，楼宇的存量资源明显缺乏，甚至不集中。

这样，就很难实现完善的商务环境和良好的集聚效应。

(二)楼宇管理缺乏有效管理。

第一，楼宇经济对全区税收的贡献度还存在可以提高的空间。

据统计，我市其他一些区域楼宇经济创造的效益已超过了区级财政收入的50%，而我区楼宇经济产生的效益仅占区级财政收入比例很少。

第二，楼宇资源有待挖掘和整合。

(三)楼宇结构未实现产业聚集。

我区楼宇内企业经营业态虽然比较全面，但行业较集中的特色楼宇不多，业态质量还需要进一步改善。

企业入住楼中比较分算，而且缺乏大企业，楼宇之间难以形成积聚效应。

(四)楼宇管理水平需要进一步提高。

楼宇业主是楼宇招商和经营管理的主体，与楼宇业主建立良好的合作机制，有利于政企互助，实现双赢。

而目前我们与楼宇业主更加行之有效的对接机制还有待建立。

作为楼宇经济载体的楼宇的建设规划尚需进一步细化，特别是老楼宇更新提升的相关配套政策不够完善，缺乏承载高端服务机构的商务楼宇。

四、加强和完善楼宇经济管理应采取的措施

在当前，城市土地比较稀缺，紧张的背景下，广泛发展楼宇经济务必要谨慎。

实事求是，是以城市的实际情况为基础的，扎扎实实地推进发展楼宇经济的持续，健康，稳定发展，避免形成一窝蜂似的盲目立项，做不注重实效，不考虑实际的现象，而且还要解放思想，在条件成熟的情况下，，继续抓住发展经济的机遇，从而形成一个先发优势。

作为政府部门，有效地指导楼宇经济的供需平衡，建立和支持楼宇发展，并使得楼宇可以合理利用，实现区域协调发展，促进区域经济发展。

(一)尊重市场规律，根据楼宇经济区发展阶段的实际情况，加强规划引导。

楼宇经济区是城市经济发展到一定阶段的产物，它开发和建设必须遵循市场规律。

在政府规划的指导下，要根据当前的形势和实际情况来发展，不能忽视市场需求，盲目的进行开发与建设。

同时，楼宇经济区发展的开始与发展要经历几十年甚至上百年的时间，是一个长期的发展过程。

因此，政府要重视城区的`发展和楼宇聚集区的发展，进行科学规划，合理发展，明确定位，正确引导地发展楼宇经济及空间布局。

(二)要重视楼宇经济聚集区内各产业之间的联系。

楼宇经济集聚区内不同产业间相互融合、相互关联，在集聚区内选择主导产业要注重它和其他产业间的关联度，要选取具有较强产业带动性、关联性、和产业链较长的一些产业作为楼宇经济集聚区的主导产业。

(三)要注重配套服务的完整性。

楼宇经济集聚区由于产业的多样性需求，决定了其配套服务和配套功能的多元化、完整性和综合性。

楼宇经济管理 篇2

随着经济的快速发展和人们生活水平的不断提高,各地“城市综合体”中心的发展,更加推动了大型化、综合化、服务化的商业地产的发展。这些地方处于城市的中心地区,交通交错、车流量大,人群高度集中、信息流通和传播量大,多种设施集中的综合场所。从而面临着道路拥堵,停车难、找车难,车辆、资金安全,车辆通行效率以及商业业态多样导致管理方式多样性、资源合理分配不均衡,运营成本高,收益模式单一,不同用户对购物、缴费的便利性,体验等相关问题。因此对于人流、车流的规划、设计及实施都有较严格的要求。这也正是捷顺科技面向商业地产,基于“安防+服务+管理”模式的综合化商业楼宇解决方案重点解决的问题。

商业楼宇管理面临着许多问题,如图1所示。

2 整体解决思路

经过多年梳理、提炼行业经验沉淀,捷顺针对当前各类商业业态管理的理解,创新提出商业楼宇智能管理四大核心管理思想,分别是招商引客、降本增收、便捷顺畅、安全保障,其中招商引客是经营目的,便捷顺畅是管理手段,降本增收是创收手段,安全保障是基础。通过便捷顺畅的管理手段和安全基础保障营造舒适的购物环境;通过改变经营模式、延伸服务方式,引导客户群共享、商业资源再利用与合理配额、差异化购物体验等多方面整合,实现经营创收与凝聚人气。以下主要对便捷顺畅管理实现进行详细阐述。

针对商业楼宇智能管理方案核心管理思想,捷顺科技以商业楼宇智能管理专业版软件平台为核心,以车辆进出管理、车位引导系统、反向寻车、信息发布、无人值守、访客系统、金融支付等各子系统为载体,为购物中心、办公写字楼综合业态提供安全、便利、增值的整体系统解决方案。

3 方案实现

便捷顺畅指快捷出入、车辆引导、人员引导、消费引导、自助引导、远程监控、智能管理七大管理手段。

3.1 便捷顺畅——快捷出入(图2)

通过停车场内多通道规划等多种方式,解决不同出入口现场拥堵情况、不同进出车辆快捷进出的解决方案。

3.2 便捷顺畅——停车引导(图3)

针对客户进入商业楼宇中心停车场难、找车难的情况,通过商业场所周边至车场入口的停车引导,场内至出入口的停车引导,解决场外、场内拥堵导致的停车难问题;通过反向寻车系统的多种快捷寻车方式,实现管理成本最优的解决找车难问题;实现快速、舒适、人性化的停车环境,从而提升会员与非会员差异化体验。

3.2.1 系统组成

捷顺车位引导系统主要对进出停车场的车辆进行智能引导,方便车主快速、有效地找到空位。系统通过超声波探测器、摄像机终端对每个车位车辆进行检测,将每一个车位的具体信息进行采集、处理,通过实时发布停车场剩余车位信息,单个车位的占用信息并配合方向指示,以此来引导车辆快捷、高效地到达空位泊车。离场时,用反向查询系统快速找到自己的车辆所在车位。

车位引导系统组成如图4所示,详细介绍如下:

(1)数据采集系统:主要由车位摄像机及视频节点控制器组成,对车辆数据进行采集,并上传采集信息。

(2)中央控制系统:主要由中央控制器及管理软件组成,系统对采集数据进行分析,并在相应输出设备上进行显示。

(3)信息发布系统:由剩余车位显示屏、车位引导屏、车位预定屏等组成,信息发布系统主要显示车场总剩余车位数、各区域剩余车位数、车辆行驶方向、各车位的号码以及有无车辆停放的状态显示。

(4)反向寻车系统:车主取车时,在查询台上可以通过车牌号、刷卡、刷纸票方式进行反向寻车,系统动态生成从查询台到达该车位的最优路径。

3.2.2 系统功能

停车引导系统功能如图5所示,详细阐述如下:

(1)智能化信息采集:32路摄像机通过轮巡方式对每个车位进行数据采集,自动识别车位是否有车、车辆车牌号,实时上传至视频节点控制器。

(2)剩余车位指示:在各停车场入口设立各区(或层)剩余车位显示屏,当车辆进入停车场时,车主首先通过入口处的剩余车位显示屏了解各区(或层)的剩余车位状况,选择有车位的区(或层)进入。通过探测技术和数据修正技术,对各层各区车位数进行修正,保障车位发布系统的准确性。

(3)智能化车位引导:在停车场各区(或层)内每个交叉路口设立引导屏,显示各行驶方向的当前剩余车位数,当车辆进入各停车区(或层)时,车主通过每个交叉路口前设置的引导屏,选择有剩余车位的方向前行,可快速寻找到停车位置。

(4)车位状态提示:在停车场内各停车位前设立车位指示灯,车位指示灯在车位空缺时亮绿灯,在车位被占用时亮红灯,车主可根据车位指示灯的提示,选择亮绿灯的车位停放车辆。

(5)反向寻车:各主要人行通道口通过查询设备,车主按照车牌号或刷卡等形式,系统可以找到车位的最佳路径并显示出来,同时可以查询各出入口拥堵情况。

(6)图形化动态监控:在管理中心,车位引导管理软件可根据车位上传的数据,实时监控各个车位的占用情况,以及具体区域车位剩余情况。实时动态监控整个车场,使用情况一目了然。

(7)个性化车位预定:在停车场内各停车位前设置车位预定屏,当车主需要预定车位时,可预先通过电话与停车场管理方联系,管理方可通过车位引导系统软件手动分配预定的车位(需确定好有效时间),已预定的停车位前的预定屏会显示“预定”字样,当超过预定的有效时间时,系统会自动取消预定。

(8)车场使用率统计:统计停车场车位在单位时间内的利用率,为管理者在进行停车场经营管理决策时提供可靠的决策依据。例如:夜间车位利用率为10%,那么还有90%的车位在夜间属于闲置车位,那么停车场管理方可以把该时间段的空余车位向周边小区住户提供降价优惠停车,以此来提高车位利用率,增加停车场收入。把车位的使用情况存入数据库,具体保留多长时间由客户决定。

3.2.3 系统特点

(1)支持视频精确定位模式,通过在每个车位正前方安装车辆定位摄像机进行车辆定位,实现被动定位。与传统卡票定位方式相比,车主无需在停车完成之后再到定位器上刷卡进行车辆定位,车辆定位更便捷、更准确,用户体验性更佳。

(2)配备强大的信息发布显示系统,实时显示车场各区域车位信息和行驶路线,引导车主快速找到空余车位。

(3)车主可以在反向查询台上通过刷卡、输入车牌号等方式查询车辆停放位置,系统动态生成反向寻车的最优路径,指引用户快捷地找到车辆停放位置。

(4)能根据车主要求在设置时间内对车辆进行锁定保护,当车辆开出车位系统会马上有报警提示,确保车辆安全。

(5)具备车位预约功能,在预约的时间内为客户预留指定的车位,提供贴心服务。

(6)系统具有强大的数据分析统计功能,能提供各类型的数据报表和图形化报表,为车场经营决策提供精准的数据支持。

(7)解决车场拥堵问题;提高停车场车位利用率,为运营创造更高的效益。

(8)实现停车场管理中心数据库与车位引导反向寻车子系统数据库数据的相互调用,实现车辆入场后的场外、场内事件的记录,出场时在停车场管理中心数据库产生完整的事件记录。整个停车场系统可输出各类应用的报表,供决策者应用,实现大型车场的精细化管理。

3.2.4 系统优势

(1)布线:各个车位摄像机采用视频线单独布线,电源采用单独电控箱转换供电。指示灯由节点控制器三芯线控制。如此布线能够保证每一个车位的设备独立运行,并且保证视频传输过程中不受干扰(若采用网线方式连接摄像机会存在一定的干扰,并且线材的使用寿命远远低于视频线)。

(2)设备:每个车位的摄像机和指示灯采用分体式结构,并且各自独立运行。如此设计能够规避设备之间相互干扰,并且更换故障设备成本低、难度小,其余设备不受影响。

(3)自助缴费:我司自助缴费机不仅能够实现停车场的收费功能,而且结合了车位引导反向寻车功能,从而帮助客户省去了很大一笔成本。在一台自助缴费机中,客户能够实现缴费,另外根据车牌信息能够找到自己车辆停靠位置,并且系统自动给出最佳寻车路线。自助缴费机还能够给客户提供出口车流信息,直观地显示各个出口的交通拥堵情况。

(4)安全性:车位引导和停车场两个系统共用一个数据库和客户端。操作人员不需要来回切换,操作简单容易,另外数据库的安全性也能得到保证。通过使用捷顺G3软件,最高程度上保证了整套停车场系统的系统数据安全。

3.3 便捷顺畅——人员引导(图6)

通过对进入商业场所的人员消费行为进行全程劝导式引导,采取由远及近,购物前后的过程行为进行劝导式引导,从而避免员工推销、工作态度等人为因素,以及消费者对购物环境不熟悉的非人为因素,导致购物体验差的隐患,为消费者提供便利、舒适、人性化的购物环境,增强顾客与商户的双向互动体验。

3.4 便捷顺畅——消费引导(图7)

通过商业楼宇智能管理方案的信息发布、自助服务、消费打折等子系统,辅助商业促销活动,实现潜移默化的消费引导,不仅实现差异化消费体验,增强购物体验,也是使非会员向会员积累的经营手段,从而实现了客户、商户、物业管理、第三方等多方共赢。

3.5 便捷顺畅——自助服务(图8)

通过商业楼宇智能管理方案的线下自助终端、客服中心等子系统,实现折扣、优惠券领取、自助缴费、信息发布,补贴领取,客户投诉、发票打印;通过线上Web、短信等子系统,实现个人消费数据查询,消费信息反馈。以线上+线下购物消费体验模式,实现全自助化服务,提升会员与非会员差异性的购物体验。

3.6 便捷顺畅——智能管理

3.6.1 会议签到管理

会议签到管理系统(图9)通过信息发布、会议签到等子系统,采取会议室事前预定、会议室过程签到、会议室事后管理,全过程会议室智能管理,不仅方便与会者,而且也便于管理者了解会议室资源利用情况、部门工作情况,一目了然。

3.6.2 远程监控

本地及各工作站下所有设备(或监控点场景)的实时视频监控画面,可自定义监控对象自动巡回的路径,可按照预先设定的路径播放巡回路线的实时视频监控信号,实现监控画面的实时切换,满足集中主动监控的目的。

3.6.3 可视化管理

通过可视化管理界面可以监控到本地系统及远程工作站的所有出入记录、出入抓拍图片、持卡用户照片、系统设备的工作状态及报警记录等;支持统一的实时监控管理及电子地图管理,可实现对于常规信息、非法信息、报警信息、遥控信息的实时响应,使远程监、查、控、管不再成为梦想。

3.6.4 Web远程服务

无论在家里还是出差在外,只要有权限,可远程查看经营情况、员工工作情况、消费明细等使用状况,也可远程控制设备操作,不仅提升管理效率,还可实现应急管理以及客户在线互动等增值服务。

4 经典案例推荐

楼宇经济悄然兴起 篇3

楼宇经济的魅力

楼宇经济是相对于“土地经济”而言的一种经济发展策略。 楼宇经济其有较强的辐射力，通过发展楼宇经济，带动现代服务业的快速发展。众多的商务写字楼集聚在一定的范围内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，它能够带动周边地区的信息、金融、餐饮、购物、美容美发、综合消费等企业集聚发展，加快形成功能良好的商圈。

楼宇经济由于拥有大量的高层次员工，因他们的需求，从而产生了知识培训、文化娱乐、交通住宿、通信等需求。这些都能促进现代服务业的发展。商务楼宇的数量、品质等都会成为影响一个地区经济发展的重要因素。河東区是我市现代城区之一，因楼宇经济的发展强势，使海河东岸服务业逐渐兴旺。高档的写字楼，代表了城市的档次，并形成一种新的业态，它们与一些高档饭店、网吧、休闲咖啡厅、金融、保险业融为一体，成为城市的名片。

大王庄地区楼宇经济的优势

河东区大王庄街域毗邻天津站，地铁9号线穿行而过，西南与和平区劝业场、小白楼商贸区、解放路金融一条街隔河相望。西北与天津站交通枢纽中心相连，是通往滨海新区的咽喉要道，便捷的交通使飞机场、滨海新区、保税区近在咫尺。由于处于优越的地理优势，街域内楼宇林立，楼宇经济在街域经济的发展中已悄然兴起。十一经路、六纬路沿线上的天星河畔大厦、万隆太平洋大厦、工商银行大厦、金耀大厦、三联大厦、经纬大厦、逸庭苑大厦、万隆中心大厦等25个楼宇内有金融、非金融、产权交易、商贸物流、信息产业、广告策划、管理营销等行业企业入驻近千家，特别是正在筹建中的天津南站商务中心、六纬路商务商业中心、十一经路金融商业中心均在该街域内。这些“商业舰队”为打造楼宇经济吸引现代服务业、高新技术类企业的入驻打下良好的基础，楼宇是这个街街域经济工作的特色，也是他们发展楼宇经济的资源优势。在建的渤海银行大厦、嘉里中心大厦、九龙建业大厦、中信地产大厦、中粮集团大厦高档写字楼10余处，未来的发电一厂地块正在洽谈招商中，最终会形成六纬路商圈，是该街乃至河东区重要的税源楼宇中心。

在目前的25家楼宇中，整体纳税超亿元的今年有两家，一是万隆太平洋大厦楼宇、另一是三联大厦楼宇。万隆太平洋大厦共有54家企业，三联大厦楼宇共有80家企业。据统计，截止去年9月底，该街域内的25个楼宇建筑面积555372.45平方米，可出租面积178791平方米，闲置面积46696平方米。

全力打造楼宇经济新亮点

这个街坚持“三个跟踪、三个对接、三个转变，实现大王庄地区经济健康发展”的工作设想。把楼宇经济作为河东区转变经济发展方式的重要抓手，形成产业结构高端化、高质化、高新化的重要载体。根据河东区“金贸河东”的功能定位，提出了三个区的发展规划，一是天津中心城区的核心区，北京高端服务经济的聚集区，滨海新区生产生活的服务区，这就为该街大力发展楼宇经济有了一个长足和宽阔的工作思路。二是河东区对发展楼宇经济有明确的优惠政策支持，对楼宇的建设，楼宇企业的入驻，楼宇的管理都有明确的优惠政策和奖励办法，一定程度上增加了投资者和主办单位的积极性。三是未来的渤海银行大厦、九龙建业大厦、中信大厦、中粮大厦等高端高新的大厦，为日后知名企业或世界500强、国内500强人驻有一个良好的基础。

为了给新诞生的楼宇经济保驾护航河东区大王庄街采取了多项举措： 一是由街办事处牵头成立了街楼宇服务中心，该中心建立了首间告知、公开办事、挂牌上岗、跟踪服务、无偿代理、定期走访等工作制度。还把楼宇划分为两圈一带，即以天星置地为楼宇中心，建立货代物流服务商圈；以三联大厦楼宇为中心，建立金贸服务商圈；以未来的渤海银行大厦为中心，建立金贸服务发展带。两圈一带各有独立办公室，每个办公室配备经济专职干部和服务人员统一由街办事处经济办负责具体工作的实施。

二是中心的主要内容是由以往的分散管理服务变为集中管理服务，做好三个对接，(1)招商的对接，由过去的招商主办单位独立招商转变为政府参与企业共同招商，这样既能保证税源的到位，同时又考虑主办单位物业费的收取。(2)是税源情况的对接，由过去的按条例考核税收变为由街办事处经济办具体掌握所在楼宇具体情况，有利于动态管理服务，及时与主办单位沟通企业的纳税情况，及时调整一批信用好，占用资源少，税收贡献大，知名度高，投资规模大的企业顺利入驻。对一些占用资源多税收贡献小的企业，进行专题调查分析，拿出具体解决措施做好清退工作，做好楼宇企业“腾笼换鸟”的文章。(3)是企业需求情况对接，由政府牵头请该区各职能部门协助街道经济办摘好一站式服务，推进信息化建设，开展软环境问题整治等手段，简化办事程序，提高办事效率，提升服务水平，为企业投资创业创造了良好的发展环境。在服务中心公开服务指南、行为规范、优质文明用语、落实首问责任制，严格实行限时办结制，认真实行责任追究制，培养高素质的经济管理人才队伍，以适应高档写字楼的发展要求。

三是做好渤海银行大厦、嘉里中心大厦、九龙建业大厦、中信地产大厦、中粮集团大厦，打造亿元楼宇或超亿元楼宇的前期准备工作，使这些大厦的楼宇主办单位运营的同时聚集一批知名度高，信誉好，占用空间资源少，税收贡献大的企业全部在河东区及大王庄街落户成为楼宇经济的骨干客户。

四是要大力宣传河东区加快楼宇经济发展的扶持政策，更好地调动各类主体发展楼宇经济的积极性、主动性和创造性。要加快完善商务楼宇配套服务和设施，提高楼宇内部智能化、信息化和便捷化程度，进一步提升楼宇品质。要引入市场机制，吸引民间资本加快停车设施建设，着力解决楼宇停车难问题。

五是建立对楼宇服务中心人员及楼宇主办单位的奖励机制，以社会公益岗位招聘培训长效的服务中心管理人员，并按照所划分的商圈或楼宇，规定税收考核目标超出管理目标的税收由财政按比例对服务中心及主办单位人员给予一定的经济奖励。 六是充分发挥统战工作在企业的作用，街道党工委统战部门将把楼宇经济中具有一定规模的民营企业家列为新的社会阶层人士，进行重点服务。使企业在社会主义市场经济条件下，感受到党建工作的重要性，充实企业文化，使企业有诉可求，增进企业与政府的感情，以达到以商招商的目的。 七是以街办事处为主体成立独立的经济办公室，加强现有人员的编制培训工作，按绩效和税收目标考核标准给予经济办公室经费支持，如该街今年引进8家企业，其中倍特期货的引进填补了该区行业空白，该企业已在、河东区产生税收。

物业楼宇电梯管理手册 篇4

第一部分 岗位职责

一、公司总经理电梯管理职责

1.对电梯安全使用负责，推动我院认真贯彻实施国家有关电梯安全规范。

2.负责电梯运行和维护费用的审批与落实。3.负责审批电梯大修项目和落实大修资金。4.负责电梯运行、维护人员的配置审批工作。

二、工程部经理电梯管理职责

1.负责实施国家关于电梯的安全规范，根据本单位实际编制电梯管理制度。

2.负责对电梯运行操作、维护人员的安全技术培训管理工作，并负责把本部发生的安全事故及时向总公司汇报。

3.每月对电梯的使用和管理情况进行一次检查。4.确定电梯大修内容，向总公司经理提交电梯大修方案。组织并参加电梯安装工程和大修后的检查验收工作。

5.向总公司提交电梯运行、维修方案和用工计划。每季度向分管总经理汇报电梯安全使用情况。

三、电梯专责人岗位职责

1.掌握国家有关电梯安全规范，熟悉设备技术性能操作及维护方法，掌握运行状况。

2.负责电梯安全使用，建立健全正常运行工作秩序，做好巡回检查工作；对设备隐患整改负责组织落实；对职工违章作业行为，应进行批评教育，并责令其改正。

3.负责编写电梯维护和大修计划，报工程部经理审核。4.每周对全院八部电梯逐部进行一次运行检查工作，发现问题及时处理，并将检查结果认真填写在《电梯每周巡检记录表》和《电梯故障维修登记表》上。

5.每月对全院八部电梯进行一次维护保养工作，认真填写《电梯定期保养检验报告及记录》，收集电梯分包方的《电梯定期保养记录》和《电梯维修记录》。6.电梯发生故障时负责紧急救援及监督修复处理工作。7.每月底书面向工程部经理汇报空调设备运行和维修保养情况。

四、电梯巡检工岗位职责

1.严格遵守有关技术法规和标准以及相关规章制度。2.每周对全院八部电梯逐部进行两次运行巡检工作，认真填写《电梯巡视记录》。

3.参加电梯维修保养工作。

4.电梯发生故障时参加紧急救援及事后修复处理工作。5.积极完成上级交办的各项临时任务。

第二部分 管理制度

一、电梯使用管理规定 电梯是昂贵的设备之一，保护和延长其使用寿命既是责任，又可节省更新支出。每位乘客必须严格执行以下规定：

1.严禁用客运电梯运载货物。

2.使用电梯时应文明操作，严禁用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。

3.不得超载运作，当超载讯号铃声响时，站在门口的乘客应自觉退出，不得采取任何形式的强制关门手段。

4.礼貌乘梯，礼让老人和儿童，学龄前儿童须由大人带领乘梯。

5.为了您和大家的健康，请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和掀动损坏轿箱内装饰物。

6.当电梯在运行中突然发生停运等故障时，乘客不必紧张，可按警铃报告，耐心等待维修人员到来，不得采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为。

7.乘客看到停运标志时不得采取任何令其开启或和移动标志牌的行为，以免发生人身、设备意外事故。

二、电梯安全管理规定 1.电梯工必须持证上岗，无证人员禁止操作。

2.工程维修部之电梯工每周对各电梯全面巡视二次，发现问题及时处理。

3.班长在周检时组织人员对电梯进行一次全面检查，发现安全隐患，及时按规定处理。

4.工程维修部经理组织人员按程序文件规定对电梯分包方进行评审，评审合格后方能承担电梯维修保养工作。

5.电梯工和机电工班长负责对电梯保养和维修工作质量进行检验。

6.各电梯内设报警电话，保证电梯发生故障时能及时报警。

7.在电梯机房和值班室悬挂《电梯困人救援规程》，电梯发生困人故障时按规程执行。

8.经技术监督局检测不合格，未取得《准用证》的电梯严禁投入使用。

三、电梯机房管理规定 1.每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不得住人、堆放杂物。

2.保证机房通风良好，风口有防雨措施，机房内悬挂温度汁，机房温度不超过40℃。

3.保证机房照明良好，并配备应急灯，灭火器和盘车工具挂于显眼处。

4.毗邻水箱的机房应做好防水、防潮工作。

5.机房门窗应完好并上锁，未经允许禁止外人进入，并注意采取措施，防止小动物进入。

6.《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰并挂于显眼处。

7.按规定定期对机房内设施和设备进行维修保养。8.每周巡视机房二次，发现达不到规定要求的及时处理。

四、电梯维修保养工作的检验制度 1.范围

物业总公司所接管电梯的维修保养工作。2.职责

(1)班长和电梯工负责一般维修和保养的检验。

(2)班长负责组织进行周检工作。

(3)工程维修部经理负责组织进行月考评和重要检验工作。

3.内容

(1)定期保养的检验

a.一般保养的检验：

电梯一般定期保养结束后，由电梯工和班长进行检验，并填写《月／季度／半年保养检验报告及记录》，报经理审核。

b.重要保养的检验：重要保养工作由物业维修部经理组织人员进行检验，并填写检验记录。

c.年检：电梯年检由技术监督局之注册检测员负责，并填写《电梯年检报告》。

(2)维修的检验： a.一般维修的检验：一般维修的检验定于故障维修后，由班长进行检验，电梯工填写《设备维修记录》。

b.重大维修的检验：重大维修的检验定于故障维修后，由工程维修部经理组织有关人员共同进行检验，组织填写《设备维修记录》。

4.以上检验可依据《电梯维修保养的主要标准》 及有关电梯国家标准进行检验

5.相关文件

《电梯维修保养主要标准》

《电梯月保养检验报告及记录》

《电梯季度保养检验报告及记录》

《电梯半年保养检验报告及记录》 《电梯维修记录》

五、电梯维修保养安全规定 1.职责

(1)电梯保养单位进行维修保养工作时参照本安全规定。(2)工程维修部电梯工进行维修保养工作时按照本规定执行。

2.内容

(1)电梯在维修保养时，不得乘客或载货，必须在该梯基站放置电梯停止使用的告示牌。

(2)在机房维修保养时，应先断开机房总电源后，才能进行各掣板的清理、保养等工作。严禁用湿毛巾擦机身。

(3)在轿顶应合上检修开关，在轿顶须停车长时间维修或保养时应断开轿顶急停开关，严禁—脚站在厅门口一脚站在轿顶或轿内长时间工作。严禁开启厅门探身到井道内或在轿厢顶探身到另一井道检查电梯。

(4)在底坑应将底坑的急停开关断开或将限速器张紧装置的安全开关断开，底坑和轿顶、机房不得同时作业，如须同时作业，作业人员必须带安全帽，必须注意工件、工具不得下落，以防落物伤人工。

(5)操作时应由主持和助手协同进行，并保持随时互相呼应。

(6)操作时如果需轿内人员配合进行，轿内操作人员要精神集中，严格服从维修人员的指令。(7)严禁维修人员拉吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。(8)使用的手灯必须带护罩，并采用36伏以下的安全电压。

(9)电梯维修保养注意事项：

a.非维修保养人员不得擅自进行维修作业。

b.工作完毕后要装回安全罩及挡板，清理工具不得留在设备内。

c.离去前拆除加上的临时短路线，电梯检查正常后方可使用。

六、乘梯须知

1.用手按钮，严禁撞击。2.不许吸烟，勿靠厢门。3.运行之时，挤门危险。4.危险物品，禁止进梯。5.保持清洁，勿吐勿丢。6.运载货物，须先报批。7.若遇意外，请按警铃。8.超载铃响，后进退出。9.儿童乘梯，成人携带。10.发生火警，切勿乘梯。

第三部分 操作规程

一、电梯安全操作规程

1.电梯行驶前的检查与准备工作

(1)开启层门进入轿厢之前，要注意轿厢是否停在该层。

(2)开启轿内照明。

(3)开始工作前，将电梯上下行驶数次，无异常现象后方可使用。

(4)层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未完全关闭时电梯不能正常启动。

(5)平层准确度应无显著变化(在规定范围内)。

(6)经常清洁轿厢内、轿门地槽及乘客可见部分。

2.电梯行驶中应注意事项:

(1)轿厢的载重量应不超过额定载重量。(2)乘客电梯不许经常作为载货电梯使用。

(3)不允许装运易燃、易爆的危险物品，如遇特殊情况，需工程维修部同意、批准并严加安全保护措施后装运。

(4)严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶，不允许掀按检修、急停按钮来消除正常行驶中的选层信号。

(5)不允许利用轿顶安全窗，轿厢安全门的开启，来装运长物件。(6)电梯在行驶中，乘客勿靠在轿厢门上。

(7)轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物。3.当电梯使用中发生如下故障时，应立即通知维修人员停用检修：

(1)层、轿门完全关闭后，电梯未能正常行驶时。(2)运行速度显著变化时。

(3)层、轿门关闭前，电梯自行行驶时。(4)行驶方向与选定方向相反时。

(5)内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵失控时。(6)发觉有异常噪音，较大振动和冲击时。

(7)当轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时。

(8)安全钳误动作时。

(9)接触到电梯的任何金属部位有麻电现象时。(10)发觉电气部件因过热而发生焦热的臭味时。4.电梯使用完毕停用时，电梯工应将轿厢停在基站，将操纵盘上开关全部断开，并将层门关闭。

5.电梯长期停用，应将电梯机房总电源关掉。

二、电梯困人救援规程

凡遇故障，应首先通知电梯工，救援人员可根据不同情况，依下列步骤释放被困乘客：

1.轿箱停于接近电梯口的位置。

(1)确定轿箱所在位置(根据楼层灯指示或小心开启外门察看)。

(2)关闭机房电源开关。

(3)用专用外门锁匙开启外门。

(4)用人力开启轿厢门(要慢、用力不要过大)。

(5)协助乘客离开轿厢。

(6)重新将外门关好(人在厅门外不能用手打开为止)。2.轿厢停于远离电梯口的位置时：(1)利用电话或其它方式，通知轿厢内的乘客保持镇静，并说明轿厢可能随时移动，不必惊慌，同时如轿厢门处于半关闭状态，则应先行将其完全关闭。

(2)进入机房，关闭该故障电梯的电源开关。

(3)拆除电机之轴端盖(如有)，安上旋柄座及旋柄。

(4)救援人员用力把持住旋柄，另一救援人员，手持掣动释放杆，轻轻撬开掣动，注意观察平层标志，使轿箱逐步移动至最接近之电梯门口。

(5)确认刹车制动无误，放开盘车手轮。

(6)然后按照上述“一”中所列步骤救出乘客。

3.遇到其它复杂情况，应及时报告电梯维修保养单位处理。

4.此规程如与个别电梯实际不相符，则以该梯的困人救援程序为准。

三、电梯维修保养主要标准 1.机房：(1)机房通风良好，温度不得超过5℃—40℃，相对湿度不大于85%（在25℃时）保证没有雨侵入的可能。

(2)机房的1211干粉灭火器应保持正常压力。

(3)机房的紧急救援操作规程、注意事项等制度齐全，并挂在明显处。

(4)轿厢平层标志应用白色漆标在主钢丝上，使其清晰可见(以利于紧急救援时用)。

(5)机房门锁良好，告示牌清晰挂于显眼处。(6)机房照明、电源插座要保持良好。

(7)机房不得住人、存放杂物等，应保持清洁，不得有明显灰尘。

(8)曳引轮对铅垂线的偏差≤2.0 mm 曳引轮绳槽与导向轮绳槽平行度偏差≤1.0mm。

(9)限速器调节部位应有铅封(或漆封)，非安全专业人员禁止调整。

(10)限速器绳槽、轴套、轴及钢丝绳的磨损在允许范围内(参照GB5972-86)，运行时应无异常声音。(11)限速器、安全开关灵活可靠；限速器带安全开关动作时，能使电梯可靠地停止运行。

(12)限速器—安全钳—安全开关联动的可靠性：

a.轿厢空载时，以检修速度下行至足够复位的距离，手动限速器，安全开关应动作，电梯应停止；轿顶安全钳开关应动作，使电梯停止运行。

b.短接安全钳开关，慢车继续下行，这时轿厢能可靠地停止，曳引轮打滑；复位拆除短接线路电梯应正常运行。

(13)曳引轮或盘车手轮处标出的升降方向应明显清楚。曳引轮、导向轮、盘车手轮、限速器轮上的黄色油漆应明显，不得掉色。

(14)各轴承应灵活，运行时应无异常声音，温度应不高于80℃（注油轴承应保持油量饱满），工作2500-3000小时后更换新油。

(15)各导体之间及导体与地之间绝缘电阻大于1000Ω／v，动力回路及安全装置回路电气设备绝缘电阻应≥0.5MΩ，其它电路应≥0.25MΩ，电气设备金属外壳必须保持良好的保护性接地。(16)供电系统电压波动必须在±7％范围内，电源频率波动在±2%范围内。错相、断相保护器应正常，如有错、断相发生，电梯应不能运作。电动机的短路、过载保护应可靠。

(17)掣动器掣动时闸瓦应紧密地贴合在掣动轮的工作表面上；当松闸时，两侧闸瓦应同时离开掣动轮表面，应在整个接触面上均匀分布，其间隙不大于0.7mm；掣动轮表面不得有油污、杂物；掣动闸瓦磨损超过厚度的1／

4、螺钉头露出及掣动闸瓦有油时应更换。各销钉、开口销卡簧，联轴器螺栓等无松动、脱落。

(18)轿厢以额定速度空载上行至行程上部范围内，突然断电，轿厢应能完全停止(掣停距离不大于：

V<1.0m／s，62cm；

V<1.6m／s，160cm；

V<1.80m/s，203cm；V<2.5m／s，250cm)在对此值进行调整时，实际情况以在不影响乘客的安全下可以缩短尺寸，但不得大于此尺寸，否则有滑车的危险。

(19)电梯救援的手动松闸、手动盘车操作装置，应齐全并挂于墙上，不得它用。

(20)曳引轮绳槽磨损在离V型槽底部4-5 mm时应更换或重车。

2.井道与轿厢(1)上、下极限，限位开关灵活可靠，限位与极限开关距离在100-140mm。

(2)弹性滑动导靴A、C尺寸为2mm，固定滑动导靴顶面间隙之和2.5±1.5mm。

(3)绳头组合固定(详见GB7588-87.923标准)。(4)各根钢丝绳张力与其平均张力之差≤5％，钢丝绳磨损报废标准(详见GB5972—86)。

(5)轿厢导轨顶面距离偏差为0±2mm，对重为0±3mm，轿顶轮不平行面≤lmm。

(6)对重块压板固定坚固，对重铁不得有锈。

(7)安全钳联动机构各部件应灵活、活动正常，钳块斜块与路轨之间的距离为5±0.5 mm。

(8)轿顶固定照明应正常，轿顶非自动复位的急停开关应正常，轿顶检修操纵开关应正常。

(9)平层精确度：交流双速梯V≤0.63m／s，应在±15mm内，V≤1.00m／s，应在±30mm内；交直流调速：V≤2.5m／s，应在±15mm内。(10)层门门扇下端与地坎的间隙：客梯l—6mm，货梯l—8mm，开门刀与各层地坎间隙应为5—lOmm，层门滚轮与轿厢地坎间隙应为5—10mm，门锁定后一般人力的施加在门扇中间，其缝隙可以超过6mm，但不得超过30mm。

(11)轿厢安全窗应灵活，且安全窗开关动作可靠。(12)每一层厅门机械电气联锁装置动作可靠，只有当机械锁定后，电气才能接通。(包括附门电报联锁开关、轿门电气联锁开关)断开任何一层厅门的电气联锁开关、轿门电气联锁开关，电梯要可靠地停止运作。

(13)轿门的安全触板及光电保护动作应灵活可靠，当有物体挡住门时，门会自动返回。

(14)轿内告示牌应明显清洁；报警装置功能正常，随时保持能和维修热线正常通话；排风机要保证轿内空气流通；照明不得有不亮的光管；紧急照明功能正常。

(15)指令、召唤、选层、定向等装置应准确无误。声光信号应正确，开关门按钮功能正常。

3.底坑：

(1)补偿链运行时无碰撞，两端应牢固固定、二次保护要可靠。(2)选层器钢带不得有锈蚀、钢带安全开关动作要可靠。(3)底坑急停开关的开关方向要明确，红色标注正确，且动作可靠。

(4)随行电缆固定可靠，不得打结、扭转、破损等。(5)轿厢下梁撞板至缓冲器距离：弹簧缓冲器应在200—350 mm内；液压缓冲器应在150—400 mm内；对重下梁撞板至缓冲器距离，弹簧缓冲器应在200—350 mm内；液压缓冲器应在150—400 mm内。

(6)液压缓冲器油量应充足，无锈死现象，缓冲器安全开关动作可靠。

(7)限速器张紧轮安全开关应动作可靠。(8)井道底坑无积水、杂物等。

(9)各种安全开关固定不得使用焊接，但应安装牢固。(10)超载报警装置，在空载状态，手动试验时，功能应正常，自动门机应不关闭。

注：具体维修保养参照： 1.《GB7024．1—86》 2.《三菱电梯维修保养手册》 3.《LG电梯维修保养手册》 4.《广日电梯维修保养手册》 5.《广东三洋电梯维修保养手册》

四、电梯定期保养规程 1.职责

(1)电梯维修保养单位负责参考本规程具体执行电梯定期保养工作，并填写《电梯定期保养记录》，交物业工程维修部保管。

(2)物业工程维修部之班长和电梯工负责跟踪检查，并填写《电梯定期保养检验报告及记录》。

2.内容(1)机房

a.先关闭电源，控制柜扫尘、各接电点清洁、主要接触器、电阻、电抗器等的清洁及引线螺丝收紧。b.电动机、测速发电机、卷扬机、曳引轮的检查及油质油量的检查。

c.卷扬机牙箱、油量、油质的检查。

d.限速器及限速器的开关的检查、清扫，活动部位注油。e.制动器的行程、动作、灵活性，制动瓦磨耗的检查及活动部位注油。

f.选层器详细检查及清扫注油。g.电动机冷却风扇注油。

h.各回路绝缘电阻测量(半年一次)。(3)机身及井道：

a.保养时从最高层向下保养(用检修速度)。

b.轿顶清扫及轿顶各操作开关有效确认(安全窗开关、急停开关、安全钳开关、检修开关、钢带防断开关等)。

c.内外门开闭动作及门脚胶检查。

d.内外门藕合检查，清扫注油；开关门轮、传动装置、吊门轮、限位轮、门联锁、门头链条、路轨检查清扫。e.内外门闸销及厅轿门联锁开关内部检查及接点清洁，厅轿门联锁开关接线检查。

f.接合开关装置、快慢门的各活动部位清扫、注油。g.各种撞动开关、刀、接点检查。h.钢带清扫、抹油，钢带开关检查。i.超重开关清扫、注油。

j.行车情况检查(起动、行车、加减速及停车之平稳性、振动乎层差等)。

k.各讯号灯检查及灯泡更换。

l.各油盅油量检查补充，张紧轮加油。

m.井底各设备检查、清扫、抹油，各种安全开关、噪音程度、急停开关、地坑照明等开关的有效确认。

五、电梯故障维修规程 1.职责

(1)电梯维修保养单位负责参考本规程执行，并填写《电梯维修记录》。(2)电梯工负责填写《电梯故障维修登记表，并通知电梯分包单位。

2.处理

(1)电梯发生故障应快速到达现场(值班员和电梯工五分钟，分包单位两小时内)。

(2)在进行电梯维修工作前，应由主持人进行安全技术交底。

(3)先了解故障现象、分析发生故障原因，分析故障的位置。

(4)电梯故障一般分机械故障和电器故障两类。3.一般常见机械故障

(1)电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，查轴承，如有发卡、磨损过大，须更换轴承。

(2)选层器故障一般有以下几种：

a.滑链：调整链条长度，调整带动轮位置。

b.选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，用除污快、去污强，而有滑润作用的除污剂清除。c.上、下滑杆不灵活主要是导向轴承锈死，或导轨没有润滑、主导轴有锈、没有润滑油所致。更换导向轴承，导轨加润滑油，除去丰导轴锈污，加润滑油。

(3)制动器故障：制动闸瓦与制动轮之间有相互磨擦现象，调整制动闸瓦，制动闸瓦有油污，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污。

(4）限速器故障：夹绳钳口及绳槽处有杂物、轴承损坏，清除杂物、更换轴承。

(5)道与轿厢：

a.轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门，开门时有碰声、门隙过大等，清除地坎滑槽杂物、调整限位轮、更换损坏的吊轮，调整闸隙、调整安全触板、连杆转动处加油等。

b.开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车、调整开门刀位置，地坎间隙、开门刀与门。

c.导轨故障：运行不平稳、发抖、振动等现象，调整轨道尺寸，用找道尺凋正、用轨道锉修平接门。

d.导靴故障：运行不平稳，有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重，更换；导靴座位置不对，调整。e.安全钳故障：运行时有磨铁声、严重时安全钳还会动作刹车、或单边刹车；调整安全钳间隙，安全联动机构、加油润滑、保证各活动部位灵活。

(6)底坑：

a.补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致，调整补偿。

b.安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行时有磨钢丝绳声或有异常声；调整安全钳钢丝绳，更换轴承。

c.缓冲器故障：缓冲器生锈、不活动，液压油量不足；除去铁锈、补充液压油。

4.电梯一般常见的电气故障

(1)保险丝故障：缓冲器、底坑急停、断绳开关有短路等原因所制，排去底坑积水，排除短路点、换上相同保险丝、厅门轿门安全回路，由于井道有水，回路有短路点所致，断去来水源，排除短路点，换上相同的保险丝，指示灯回路、由于厅外指示有水或有线破裂短路等原因所致。排干水，排除短路点，更换保险丝，控制回路由于控制线圈被烧，控制元件内部短路，更换控制线圈和控制元件，排除线路短路点、换十相同保险丝。(2)接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器或继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。更换接触器或继电器，排除断开点，更换保险丝。

(3)井道与轿箱：

a.上、下限位及极限开关故障：此故障出现电梯不能走车，一般是由于开关接触不好或断路等原因所致。清洁接触点或更换、排除断点等。

b.轿门、打：门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，—一般是由于联锁开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致：清洁接触点，更换开关排除线路断点等。

c.安全钳开关、安全窗开关、轿顶急停：此故障出现电梯不走车，关接触不良或损坏等原因所致。清洁接触点，更换开关。

(4)底坑：

a.缓冲器开关、底坑急停开关：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关。b.张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良、安全钳钢丝过长、开关损坏等原因所致。清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。

(5)以上是一般常见故障，维修时，可根据实际情况处理，维修时参照《电梯定期保养及维修主要标准》。

六、电梯负荷试验规程 1.职责

(1)电梯维修保养单位参照本规程执行。(2)机电部人员参照本规程监督检查。2.内容

(1)电梯自动试验：

a.电梯轿厢空载，以额定速度上行，行程至井道的上部范围(即约上部的1／2处)断掉机房电源、电梯制动后，轿厢应能完全停止，试验次数每台不得低于三次。

b.电梯轿厢以载有额定负荷的125％，以额定的速度上行，行程至井道的上部范围（约上部的1／2处）断掉机房电源，电梯掣动后，轿厢应能完全停止，试验次数每台不得低于三次。

(2)电梯对重缓冲器的试验：

将电梯行驶至最高层停止后，轿门完全关闭，在机房断掉电源，用手动撬开掣动器，使其对重完全放在缓冲器上(并使缓冲器压缩)，这时，用手动完全松开掣动器，电梯不能上升。

(3)电梯平衡系数试验：

电梯以额定负荷的40％～50%，以额定速度上行、和下行电流不得超过0.2％安培。

(4)电梯超载安全装置实验：

将电梯行驶至最低层，在电梯轿厢内陆续平稳的加入100％——110％的额定载荷，超载安全装置应动作，发出报警声，超载信号灯亮，电梯不能起动，自动门不能关闭。

(5)电梯的运行试验：

电梯轿厢分别以50％的载荷和额定载荷，并在通电持续率40％的情况下往复运行1.5小时，电梯应运行平稳，掣动可靠，起动、运行和停止时轿厢应无剧烈振动或冲击。(6)电梯的静载试验：

智能楼宇管理师论文 篇5

职业（工种）： 智能楼宇管理师

题目 浅谈楼宇智能化管理存在的问题与发展前景

姓 名： 身份证号： 所在单位：

申报等级：二级技师（国家职业资格二级）准考证号： 培训单位： 鉴定单位：

完成日期：2014年 5月29日

.【内容摘要】

物业管理作为我国新兴的朝阳产业，已有30多年的历史，而且发展趋势异常迅猛。经过不断的实践与探索，物业已经逐步的向着市场化、规范化、法制化方向发展。同时随着智能楼宇的产生、发展，楼宇智能化管理业已经走进了大众的视线，当然新的问题和矛盾也随之产生。这就要求我们不仅要不断完善我的管理过程，而且很值得我们深思与探讨。本论文剖析了我国智能建筑物业管理的现状及存在的问题，并对智能建筑的的发展趋势进行了分析。

【关键词】 物业管理 楼宇智能化

存在问题

发展前景

目 录

一、前言 …………………………………………………………………………………………3

二、楼宇智能化系统概述 ……………………………………………………………………3

三、我国楼宇智能物业管理中存在的问题………………………………………………4

四、物业管理中楼宇智能出现问题的解决方法…………………………………………5

五、我国物业楼宇智能化管理发展前景…………………………………………………7

六、结束语 ………………………………………………………………………………………7

七、参考文献 ……………………………………………………………………………………8

一、前言

智能化楼宇设备已在我国各项各业得到广泛应用, 智能化系统的应用给各行各业带来很多方便,对使用者来说可提高工作效率、增加信息交流与沟通、提供良好的工作环境、更好地拓展工作业务;对楼宇管理者(物业企业)可提供楼宇设备运行各方面的技术数据、及时了解整栋楼宇建筑的运行状况,给今后的物业管理中工作安排提供各种技术依据。对服务对象(业主、使用者)来说可提供优质人性化服务、舒适、安全环境,方便业主生活。

二、智能化楼宇概述

什么样的建筑才算是智能化楼宇？目前世界上的对楼宇智能化的提法很多，欧洲、美国、日本、新加坡及国际智能工程学会的提法各有不同。其中，日本的国情与中国较为相近，其提法可以参考，日本电机工业协会楼宇智能化分会把智能化楼宇定义为：综合计算机、信息通信等方面的最先进技术，使建筑物内的电力、空调、照明、防灾、防盗、运输设备等协调工作，实现建筑物自动化（BA）、通信自动化（CA）、办公自动化（OA）、安全保卫自动化系统（SAS）和消防自动化系统（FAS），将这5种功能结合起来的建筑，外加结构化综合布线系统（SCS），结构化综合网络系统（SNS），智能楼宇综合信息管理自动化系统（MAS）组成，就是智能化楼宇。

三、我国楼宇智能化物业管理中存在的问题

1、智能楼宇管理首先面对的问题就是大量设备的日常维护。由于智能楼宇管理的高科技化特征，使得其管理设备相对一般楼宇而言数量会更多，物业管理设备在整个物业内处于非常重要的地位。相对于普通楼宇的设备维护，由于智能楼宇的物业设备工程量大，并且操作技术要求高，所以在日常的维护管理中就出现了重投资、轻维护的现象，对于智能楼宇的物业管理成效有很大影响。

2、节能问题。智能楼宇由于拥有大量的电子设备、高新技术设备，因此日常运行中能源的消耗问题就随之产生，所以物业管理中节能问题处理的好坏对物业管理的服务成本有很大影响。但是在日常管理过程中，有些管理部门或管理人员并没有真正重视节能管理，这必将对整个物业管理工作带来不良的影响。

3、人才的配备问题。由于智能楼宇的核心技术智能化系统大量地采用现代的通信技术、计算机技术及控制技术，无论是工作性质还是运行管理都与传统的机电设备有较大的差异。智能化

系统的操作与运行必须配备较高技术素质的人员，除操作人员外，还应有专业维护力量的支持。

4、信息资源的安全性问题。由于智能楼宇的网络化管理使得从传统意义上的信息孤岛进化为公共运营网络中的一分子，从而与外界的联系更为紧密。同时随着计算机技术的不断发展，出现了大量的电脑黑客，这就不得不考虑会出现电脑黑客侵入楼宇的管理系统盗取业主的隐私。因此如何防止智能楼宇业主信息资源遭到各种途径的破坏、保护业主的隐私安全就成了一个重要问题。

四、物业管理中楼宇智能出现问题的解决方法

（一）在已经投入使用的智能楼宇，可以依照以下的方法解决

随着智能楼宇的迅速发展，与其相适应的物业管理必须不断改善自身存在的不足之处，使智能楼宇的物业管理日趋成熟，从而为楼宇中的业主提供更高档次的物业服务。针对上述的几个突出问题，智能楼宇在物业管理方面应做出的具体措施为：

1、对于智能楼宇设备维护的解决方法。智能楼宇在设备的日常维护中要着重强调以下几个方面：(1)加强设备管理软件系统的建设。监督和检查楼宇设备的使用情况，便于楼宇的物业设备进行集中管理，并且高效地完成维护任务。(2)注重设备自身的软件维护更新。如今科技的发展日新月异，要保证智能楼宇物业管理的智能化，必须时刻保证物业管理设备的先进，保证机器软件设备的良好工作性能，做好软件的维护和更新。

2、对于节能问题的处理方法。(1)制定能源耗用量计划和做好计量工作。设备管理部门每年要求预先按月编制各类能源的消耗量及能源费用的计划。(2)采用切实有效的节能技术措施。在选用设备时，注意设备的技术参数要同工艺要求匹配。在节约用电方面，优先选用节能型电机。照明用电方面，尽量多利用自然采光。(3)加强节能管理工作。管理部门应真正认识到节能问题的严重性，从实质上加强管理。

3、对于人才配备问题的解决方法。(1)实践证明，智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，因此，合理、正确选拔合适人才对智能楼宇物业管理很重要。(2)招聘合格人才之后还要进行相应的培训。培训是提高管理人员素质的重要途径。

4、对于信息资源安全性问题的解决。智能楼宇物业管理中特别需要严格的内部人员管理和信息资源合法性管理。在智能楼宇的网络化管理中应该在母系统中建立对子系统的监督体系，一旦出现非法操作或错误操作这样的情况，系统马上发出警报，责令停止或纠正。另外，还可以在网络化管理中在系统中采用口令、密码、多重复核等技术监视手段。在整个母系统内信息共享的同时，也要防止非法入侵、窃听窥视和非法拷贝等信息资源的被破坏或流失。

（二）正在准备建设的楼宇，物业应前期介入管理

1、减少使用中的后遗症

物业管理的基本职能是代表和维护业主的利益，对所委托的物业进行有效管理。然而在物业管理的实践中，一些物业的先天缺陷一直困拢着物业管理企业，诸如物业质量、设备性能、设施配套以及综合服务等，这些均不取决于物业管理企业，而往往在于物业的开发商和建筑商。要改变这一状况，把一些以往长期难以得到解决的问题尽可能在物业管理过程中使之限制在最小范围之内，就必须开设物业的前期管理，使前期管理同规划设计、施工建设同步或交叉进行，由物业管理企业代表业主从管理者的角度，对所管物业进行一番审视，从而把那些后期管理中力不从心的或返工无望的先天缺陷争取在物业竣工之前，逐项加以妥善解决，减少后遗症。

2、物业前期管理是对所管物业的全面了解

物业管理行为的实质是服务。然而要服务得好，使业主满意，就必须对物业进行全面的了解。如果物业管理企业在物业交付使用时才介入管理，就无法对诸如土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等物业的情况了如指指掌。因此，必须在物业的形成过程中就介入管理，才能对今后不便于养护和维修之处提出改进意见，并做好日后养护维修的重点记录。唯有如此，物业管理企业方能更好地为业主服务。

3、物业前期管理是为后期管理做好准备

物业管理也是一项综合管理工程。通过物业管理把分散的社会分工集合为一体，并理顺关系，建立通畅的服务渠道，以充分发挥物业管理的综合作用。此外，在对物业实体实施管理之前，还应设计物业管理模式，制订相应的规章制度，并协同开发商草拟有关文件制度，筹备成立业主管理委员会，印制各种证件，以及进行机构设置、人员聘用、培训等工作。这些均应在物业前期管理阶段安排就绪，以使物业一旦正式交付验收，物业管理企业便能有序地对物业实体进行管理。

4、前期重要工作核心：（1）前期人员尤其是物业客服人员及工程上的人先要去了解清楚物业管理区域内共用部分设备设施，客服了解是为了将来服务业主，工程上的人了解是为了将来的维修工作。（2）协助开发商做一些工作，虽说是协助但也是核心工作，因为尽管物业服务企业前期有时是在做本该开发商工程部门的工作，其实也是为了自己将来搞好工作，举个例子，高层酒店式公寓，水、电计量表都在各户外，各户的计量表集中在楼道各井中，按理说各计量表对应给各户以便将来业主使用，这应该是开发商的工作，但是前期物业往往承担这个工作，恰好这些设备在入住后就是物业所管辖的，你提前能接手也能越有时间尽早接触管理的工作，为入住后打下基础。（3）前期介入是很有必要的，因为物业管理绝不是找两三个人到位就行了，而是各个部门协调好，如：保洁部、保安部、工程部等等，这些如果不在入住前安排好，到时候就很难及时到位；办公地点的安置，这是个较重要的问题，按规定物业用房应为千分之三到千分之四，遇到不

很好配合的开发商提供的办公地点乃至办公设备与物业管理规定不符或者是物业管理将来难以很好的开展工作，这就需要进一步协商甚至讨要。上述几点都是前期必须做的。

五、我国物业楼宇智能化管理发展前景

综观当今世界智能化住宅楼宇物业管理的发展史，我们不难发现一个国家的物业管理的发展也是与本国的政治、经济、文化、科技及生活习惯密切相关的。与世界发达国家相比，我国的物业管理水平还有相当大的差距。但是，社会的需要将会大大促进智能化住宅楼宇物业管理的发展，智能化住宅楼宇正处在蓬勃发展期，智能化住宅楼宇物业管理也应运而生，必将有美好前景。从技术角度看，智能化住宅楼宇包容了机械、电子、建筑及控制等各种行业的新技术，因此，智能化住宅楼宇物业管理必将向高性能化、高智能化及城市组网三方面发展，这从以下几点可以看出：

（一）国民经济的持续增长，将为智能物业行业的发展提供广阔的空间

经济发达国家的经验表明：当人均GDP超过800美元之后，人们对住房面积的需求将持续增加，居住质量将快速提高。住宅楼宇的智能化建设是大势所趋，有着广阔的发展前景，这也为未来智能物业行业的发展提供广阔的空间。

（二）丰富的劳动力资源为行业的发展提供了可靠的人力资源保证

智能建筑的物业管理在运作过程中涉及的知识面很宽，它涉及行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法学等，还涉及到城市规划学、建筑学、土木工程学等多方面，因此，合理、正确选拔合适人才对智能楼宇物业管理很重要。所以说现阶段劳动力资源也是智能物业得以加速发展的可靠保证。

（三）物业行业发展的外部环境越来越成熟

美国、日本、欧盟等国家的科学研究机构已经将智能大厦的概念及模式逐步引入住宅楼宇的建设中，使人们对居家的概念发生了根本性的变化，居住条件和生活环境产生了质的飞跃，智能化住宅、智能住宅楼宇这一全新的概念应运而生，并成为未来房地产住宅市场发展的大趋势。

（四）专项维修资金制度的建立，为业主和物管企业解决了后顾之忧

有了完善的住房专项维修资金制度做保障，业主从此不再担心因为资金问题，住房得不到有效的修缮，物业企业也不用因为接管旧楼宇为筹集修缮资金而发愁。

综上所述，成绩和问题并存，希望和矛盾同在，前途是光明的，道路是曲折的，为了我国智能物业发展的美好明天，让我们齐心协力，共创物业管理美好的未来。

六、结论

近年来，随着我国智能建筑住宅楼宇的大量涌现。作为房地产售后服务行业的物业管理也开

始采用自动化、信息化的现代管理手段。物业管理公司已不能再简单沿用计划经济时代落后的管理模式，而应秉承以人为本的经营原则，认识到高新技术和全新的服务理念在保证智能楼宇正常运转的过程中所起到的不可替代的作用。为业主创造一种从物质到精神的理想居住氛围．进而提高人们的精神文明素质并展现当代城市风貌。

专业论文作者：

关于发展楼宇经济调研报告 篇6

山阳区政协委员：黄春林

一．什么是楼宇经济

楼宇经济是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。所谓楼宇经济是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，体现集约型、高密度特点的一种现代经济形态。楼宇经济野是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。这里所说的“楼宇”，一般指城市内占地面积较小，容积率较高、建筑面积较大并用于经营性的写字楼、商务楼和工业楼房。在我国城市经济发展中，凡是以写字楼、商务楼和都市型工业楼宇为重要物质载体的经济活动，通称为“楼宇经济”。

二．楼宇经济的特点

1、高产出。楼宇经济实现税收高，是转变经济增长方式、实现城市跨越式发展的重要突破口。据发达地区有关方面统计，一幢高级商务楼所创造的效益，与城郊几平方公里范围内的商户所产生的效益相等，因而被称为垂直的商务街、金融街。

2、集约利用土地。楼宇经济集约利用土地和资源，实现了城市经济从外延式扩张向内涵式深化转变的新型经济形态，通过把平面土地和空间概念联系起来，充分利用空间

资源，使土地要素得以拓展，提高了土地使用率和产出率。

3、具有环保特点。支撑楼宇经济的产业非常广泛，但主要是现代服务业。如金融业、各种咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、娱乐服务企业、房地产开发企业、旅游服务企业、交通通讯企业等国内外各类企业、公司。

三．发展楼宇经济的必要性

1、发展楼宇经济，有利于推动城市化进程，培育新的经济增长点。目前山阳区正处在工业化、城市化加速发展的阶段，发展楼宇经济，可以变平面发展为立体发展，变实体经济为虚拟经济，向空间求发展，向楼宇要效益。楼宇经济所依托的商务写字楼汇聚大量的人流、资金流和信息流，一方面可促使城市化加速推进，同时可实现在高价位上的土地再开发，达到可观的利润空间。

2、发展楼宇经济，有利于加速现代服务业发展，实现经济结构调整。楼宇经济发展到一定程度，较多的商务写字楼集聚在一定的区域内，产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场，形成功能良好、配套齐全的商务圈。同时楼宇中聚集的大量企业和员工所产生的知识培训、文化娱乐、交通住宿等需求，都能进一步促进区域现代服务业发展。

3、发展楼宇经济，有利于改善投资环境，提升城市品

位和档次。发展楼宇经济，建设一批交通便利、基础设施完善、建筑风格鲜明的商务写字楼宇，必将大大提升城市的品位和档次。通过发展楼宇经济，大力引进大公司、研发中心和新型业态落户，可以加速信息、资金、人才、技术等关键要素在山阳区的集聚，不断提升城市服务、辐射功能，极大地改善山阳区的投资环境。

四．发展楼宇经济的现实阻碍

楼宇经济的发展离不开集聚性商业楼宇的建设与开发，而房地产企业的结构性缺陷使得从事房地产经营的企业极少，绝大多数房地产企业都只从事项目的开发，追求快速的利益回报。

原因主要是在住宅开发时可以通过预售和销售将资金回笼或获得利润，写字楼市场等收租物业面对的则是租赁市场，出租写字楼资金回收期长，还有大量的后期物业管理工作，没有相当实力的企业做不了。

由于短期高开发利润的吸引，以及房地产企业实力有限的现状，使房地产企业不得不放弃写字楼建设而选择住宅。这种缺陷所带来的局限，在大型项目操作和长期稳定的回报上显现得特别充分。

五．山阳区发展楼宇经济的几点建议

一是要做好产业战略前导和城市规划，引导开发建设智能化程度高、配套设施齐全的高档商务楼宇，通过拆旧建新、拆低建高，加快楼宇扩容和升级，提高房地产开发中写字楼所占比例。

二是完善对楼宇经济的长效服务和管理机制。建立一支由工商、税务、市容、综合执法、环保、交通支队、街道及各楼宇物业部门组成的楼宇招商服务队伍，强化服务功能，提高服务效率，求精求细，多角度、深层次开展服务，积极协调解决楼宇建设和招商过程中的各类困难。

三是进行市场化的专业推介。召开商务楼宇展示推介会和智能化研讨会，对重点楼宇进行专题宣传和推广。策划建立山阳区楼宇经济促进服务中心，从事写字楼和商业店铺承租、买卖及楼市调查、市场咨询、信息发布、招商引资等业务，搭建起楼宇和企业对接的桥梁，促进楼宇交易。

四是功能专业化。走“打造专业楼宇平台，发展特色产业集群”的路子，引导业主进行楼宇功能定位，促进金融、物流、中介等产业的聚集，发展产业集群。鼓励开发商引进相同或关联行业入住，部分楼宇对一些不符合自身定位的企业进行了置换和交流。通过政府有效运作，力争形成一批产业特征比较明显的特色楼宇。

五是完善城区功能，营造良好的楼宇经济外部商务环境。着重解决交通压力，兴建立体停车楼。重点发展品牌性商业零售，特色楼宇餐饮、休闲、文化娱乐等服务性项目，形成区域性聚集，为楼宇经济提供配套服务，提升城市品位，丰富楼宇经济的内涵。

六是以提高入住企业质量为目标，进一步增强楼宇经济招商引资的针对性和实效性。将重点商务楼宇整体包装、策划，整体招商；借助知名中介公司进行招商；采取合资、合作的方式引入品牌物业管理公司；完善行业组织，形成公平竞争的楼宇经济市场局面，增强共同抵御风险的能力。

楼宇经济管理 篇7

在展开主题讨论之前, 对概念需要做一个基本的界定。本文所指的楼宇主要是以商务办公为主, 兼有商场、宾馆、娱乐甚至居住功能的综合性大楼。所谓楼宇经济有两种解释, 狭义的是指投资者通过楼宇交易获得利益的循环;广义的是指楼宇的存在导致一个地区所能获得综合利益的循环。本文讨论的主要是后者。

一、楼宇是“鱼翅”, 也可能是“鱼刺”

一般认为楼宇经济是“鱼翅”, 这里提供一些上海的案例和粗略数据。

上海静安区——2002年, 南京西路嘉里商务中心大楼的税收为1亿元, 堪称中国“亿元楼”的鼻祖。2008年上半年, 静安区9个楼宇税收过亿, 其中国泰君安大楼20多亿元, 恒隆广场10多亿元、中信泰富近5亿元、梅龙镇1亿多元, 号称南京西路“金三角”。目前, 静安区重点楼宇税收占全区50%以上。

上海卢湾区——闻名中外的新天地办公大楼, 预计2008年的税收为10多亿元。从2002年到现在, 上海卢湾区淮海路上的办公楼没有增加, 依靠12幢‘亿元楼’, 税收每年上升20%以上。目前, 卢湾区重点楼宇税收占全区50%以上。

全上海——目前这样的“亿元楼”有几十幢, 其中“十亿元楼”好几幢, 另外还有“千万元楼”几百幢。分析显示, 上海一幢高级商务楼所产生的综合效益, 与城乡结合部好几平方公里内的效益相等。可见, 所谓的楼宇经济对于像上海这样一个严重缺乏土地资源的特大型城市的发展, 是多么的宝贵!

在尝到楼宇经济“鱼翅”美味的时候, 上海也被“鱼刺”甚至“大鱼骨”扎过“咽喉”。这方面也有一些案例和粗略的数据。

一个企业——台湾某某集团, 上世纪90年代初开始在浦东陆续投资办公楼约9亿美元。90年代中后期, 由于种种原因, 办公楼市场极度低迷, 不是落成的大楼无人问津, 就是落下好多“半截子工程”, 如果不是政府施以援手, 很可能陷入“粮净弹绝”的惨烈境地。

一个地区——虹桥开发区是上海最早的涉外商务区, 1995年之前, 该区域集中了上海一半以上的高档写字楼。90年代中期, 写字楼市场低迷时, 该开发区有楼无市, 租金仅为每平方米每天0.2美元, 仍无人问津, 大量空置。同期, 浦东陆家嘴地区的办公楼, 景象大体与之类似。

二、上海楼宇经济感悟

1. 是时势造楼宇, 不是楼宇造时势

现在有这样一种认识, 好象造了楼宇就有一系列的经济效益, 企业积聚、人才积聚、人流涌动、商圈顿现、税收猛增……可称之为楼宇造时势。这是一种片面的理解。

我认为是时势造楼宇。上海的“国际四个中心”目标、国际化大都市建设的任务, 需要上海造那么多的楼宇, 也使上海那么多的楼宇变成“十亿元楼”、“亿元楼”和“千万元楼”。也就是说, 楼宇要适应城市和地区的功能, 应运而生, 而不是脱离城市或地区的功能拼命上楼宇。尤其要防范那种幼稚的想法, 认为楼宇就是现代化的象征, 为所谓的现代化而楼宇。

2. 适应功能的楼宇要逐步推出, 而不是一哄而起

根据上海的经验, 在适应城市和地区功能的前提下, 楼宇的建设安排也要逐步推出, 要适应经济环境的逐步转变和商圈的逐步形成, 这样才有利于楼宇的消化吸收和延伸经济效益的产生。如果一哄而起, 超前于经济环境的转变和商圈的形成, 将使楼宇消化不良、形成一个较长时期的沉重包袱。所谓“孩子在长大, 衣服要做大”之类的说法, 仅仅是无可奈何的自我解嘲。

3. 核心地区一定要有楼宇经济, 非核心地区也可以有

毫无疑问, 大城市的CBD地区或是中心城区是发展楼宇经济的最佳区位或优先区位, 必须牢牢把握。但是, 如果以为非大城市的CBD地区或非中心城区就不能发展楼宇经济那就大错特错了。要知道, 楼宇经济是可以细分的, 可以是国际性的、也可以是本土性的, 可以是全国性的、也可以是地区性的, 可以是综合性的、也可以是专业性的, 可以是高档的、也可以是中档的甚至中档偏下的, 等等。其关键在于, 在某一区域的某一地点, 具有集聚某类企业进行商务办公的客观可能性。只要有这种可能性, 不管大小城市、核心非核心地区均有发展楼宇经济的可能性。

4. 著名投资商领头, 是高档楼宇成功的重要条件

著名投资商领头, 这不仅仅是楼宇高档品质硬件的要求 (这是比较容易的) , 尤其是楼宇建成之后, 后续招商使用成功的要求 (这是比较难的) 。著名的投资商领头对于招商有两方面优势, 一是他们本身就有许多业务往来的著名客户, 二是凭他们的知名度也能引来同他们并无业务往来的著名客户。

所谓著名投资商, 要同楼宇本身的能级相称, 即同高档、中档、国际性、本土性、全国性、地区性、大体量、小体量相称, 并不是知命度愈大愈好。

5. 重视优质楼宇的巨大潜力, 多租少售, 不拆零出售

拆零出售是短期行为, 害处有二:直观地说, 拆零出售导致产权和管理分离, 管理服务困难甚至混乱, 自降楼宇品位和价值, 楼宇租售没有好价钱;进一步说, 楼宇品位降低阻止了好客户的进入, 也阻止了楼宇综合经济效应的形成;最后, 拆零出售使投资者丧失了获得长期稳定现金流的可能性, 丧失了取得楼宇后续升值的巨大利益, 也丧失了进行巧妙的资本运作的可能性和主动权。

6.“税源经济”导向要适当, 防止“唯税源论”

创新监管方式　强化楼宇经济监管 篇8

随着城市化的推进，楼宇经济渐出水面，如何创新工商行政管理模式，以适应经济发展的需求，并更好地为地方经济服务，便成为新形势下工商行政管理面临的一个新课题。

所谓楼宇经济，是以商务楼为载体，通过开发、出租楼宇进行招商引资，从而引进税源，增加收入，带动城区经济发展的一种经济形态。它是城市经济和市场经济的必然产物，具有依托性、聚集性和高效性等特点，是城市发展到一定阶段，人流、物流、信息流、资金流等的相对集中。

传统的工商行政管理模式偏向于关注道路沿街等平面经济体，而对高楼之内的众多各种类型的市场主体缺乏有效的监管。无锡市南长区已建有凯燕环球中心、沃尔玛超市商业群、家乐福超市商业群、茂业百货楼、数码大厦、永丰大厦等现代化楼宇17幢，正在筹建和在建的还有世贸中心、九龙仓高端商务楼、燕莎商务中心等，应该说楼宇众多，楼宇经济初显端倪。而经各基层工商所的初步调查显示，工商行政管理在楼宇中尚显薄弱、相当一部分进楼单位未办理营业执照，且更换频繁，无照经营、异地经营、商标侵权、广告违法等不规范行为较为普遍，工商部门掌握的楼宇企业信息很少且毫无体系可言，这已经引起了我们的警觉，并努力探索使之规范的有效途径。

事实上，楼宇经济是城区经济的亮点，从发展极的理论来讲，一个智能化的高端楼宇，就是城区的发展极，它的兴起和繁荣，势必带动一定范围内的经济同步发展。如果我们能够有效地把握好对楼宇的监管，既使行政管理的效能得以发挥，促进城市经济发展，又能改革并改善区域内的工商行政管理。

二、工商监管楼宇经济的可行性及优势特点

首先，楼宇作为一个大型建筑，在地域上具有垂直性和固定性，同时，各种各样的经济实体汇聚在一起，具有局部规模性，这都给工商行政管理带来便捷，一旦工商部门以楼宇为单位进行相关指导、检查和服务，可以获得很高的工作效率，成效显著。

其次，入驻高端楼宇的往往是一些国际国内享有盛誉的大型规范化企业，如凯宾斯基、沃尔玛、家乐福，这些企业本身有着良好的管理规范，内部制度健全而严格，部门众多且分工细致，能够较快地与工商行政管理部门的监管要求相衔接，并且这一衔接能够建立在较高、较新的平台上，对周边地区的市场主体具有示范和带动作用。

再次，大型楼宇一般都有专门的物业管理或由楼宇的主要承租单位负责对整幢楼宇的管理，工商行政管理部门可以直接与此类单位联系挂钩，建立联系人制度(专管员制度)，提前介入楼宇的招商引资，互通有无，随时掌握楼宇内经营户的变更情况，并可以很自然地将工商行政管理渗透进企业经营管理的过程中。

三、工商部门对楼宇企业的重点监管方向

1、以行政指导为特色，行政审批为形式，全面介入楼宇企业的发展

登记注册是企业最先与工商行政管理部门接触的一个必需的流程，企业只有获得了合法的主体资格，才能有效地进行经营活动。工商部门应当充分运用指示、警示、建议、协助等手段，对楼宇企业的登记注册进行全程的行政指导，提高行政审批效率，帮助并促进其及时市场准入。窗口前移是近年来注册部门的服务理念，在楼宇企业管理中更加需要。工商部门应当密切关注辖区内楼宇兴建的状况，及时与楼宇企业接洽，介入楼宇企业招商引资，拓宽服务层面，提供行政注册指导，简化审批流程，提高登记效率，在为楼宇招商提供行政有利因素的同时，也能获得我们想要的注册管理效果，使我们能够及时掌握楼宇内企业的进出变更情况。并且，在楼宇的发展过程中，为了能使这一开放式窗口有效保留，应当建立完善的联系人制度，使得指导和服务的针对性、有效性全面提升。建立长期而有效地监管，才是最合理的监管，并能真正促进楼宇的良性发展。

2、协助商标注册，帮助审查广告，运用监管优势服务楼宇企业

在知识产权的重要性和价值性越来越得到体现的今天，商标这一无形资产已经成为企业发展过程中的必需。本着服务企业的宗旨，近年来，工商部门逐渐加大了协助企业进行商标注册、帮助企业参与知名、著名、驰名商标的认定以及打击商标侵权等的力度，受到广大企业的欢迎。而广告，更是现代企业经营的必然内容，市场经济的丰富发展，再也不是好酒香飘万里的年代，企业形象的展示离不开广告的作用。但是，企业稍有不慎，就会踩上虚假宣传、误导消费者的地雷，这就需要工商部门给予指导，帮助审查，才能有效避免。

楼宇企业，尤其是大型企业对商标、广告服务的需求是很大的。前二年就曾发生过一家国际知名企业竟忽略了其商标在中国的注册，而与本地另一单位的名称发生侵权纠纷的教训。工商部门在对楼宇企业的监管中，对企业商标广告的指导服务是很有必要的，是我们服务企业、服务地方经济的重要体现。

3、运用消费者投诉处理机制，指导楼宇企业规范经营，获取良好声誉

这主要是针对楼宇企业中的大型超市、卖场。随着经济的发展，超市、卖场越来越规模化，商品品种包罗万象，顾客群相当庞大。不可避免地出现大量的消费者投诉，工商部门必须严格站在中间立场，公正处理投诉。一方面要努力维护消费者的合法权益，另一方面也要为企业解除恶意投诉的麻烦。一般而言，消费者的投诉往往暴露出企业经营管理上的缺漏和不足，一起投诉的成功解决，不仅能使企业意识到自己的问题所在并加以改进，也能让消费者对企业更有信心，提升企业形象，为企业带来长远的商机。同时，企业对工商部门的信任，使得我们正在大力推进的食品安全、商品准入等工作在企业的接受和自我管理下，得以充分开展。

4、规范依法行政，执法办案，为楼宇企业的发展指明方向

依法行政，规范执法行为，提高执法效能，是提高工商行政执法水平的必然要求，也是楼宇企业信赖工商行政管理的基石。楼宇企业在激烈的市场竞争中，必然会动用一切可能的办法来提高经营利润，但若是急功近利或不熟悉法律规定，则很有可能触犯市场法律法规，成为工商行政处罚的对象。对此，工商部门既要依法行政，又要区分楼宇企业涉嫌违法的性质，对那些影响不大、后果轻微的违法行为进行宽大处理。如对很多楼宇企业经营会出现的异地经营现象，就提出先行警告、责令改正，而绝大多数企业都能够在限期改正期间到工商部门办理相应的变更登记，避免处罚。这一做法给了企业调整改错的合理空间，引导市场主体合法经营。