工程保修合同

工程保修合同（共7篇）

工程保修合同 篇1

发包人(以下称甲方)：

承包人(以下称乙方)：

根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规的规定，甲、乙双方本着平等、自愿的原则，经过友好协商，就甲方委托乙方承接 (填楼盘项目名称)维保修工程施工事宜达成一致协议，以资信守。

第一条 楼盘名称及地点

楼盘名称：

楼盘地点：

第二条 工程内容

甲方委托乙方作为甲方所开发的 项目维保修工程的指定承包单位之一，负责承接该项目现场物业客户服务中心(以下简称楼盘客服中心)指定的维保修工程，同时包括乙方维保修工程项目的二次保修工作。

第三条 合同期限

合同期限：自 年 月 日起至 年 月 日止。

第四条 承包方式

本合同采用包工、包料(甲方另行说明的除外)、包水电费、包成品保护(含装饰面、家具、家电等原有成品的防护)、包质量、包工期、包文明施工、包安全、包验收合格、包完工后清场及包二次保修的承包方式。楼盘客服中心一般以户或分项工程的形式向乙方签发《委托维修任务书》(注明问题原因、维修内容、进场施工时间、工期等要求)，乙方则按照《委托维修任务书》所列项目及要求完成维修任务。

第五条 合同价

每份委托单独核算，采用含税单价包干。具体根据本合同附件二所列综合单价，依据甲方工程部、乙方、楼盘客服中心及业主四方书面签证确认的工程量按实结算。本合同附表中没有的维修项目，由乙方报价，甲方批准后方可实施。

合同综合干单价包含的内容：包括材料及设备费、人工费、机械费、工程所须的各种检测费及试验费、各种材料损耗、运输费、材料场内二次运输费、材料卸车、保管及转运费、技术处理费、合同工期内的赶工费、施工水电费、技术措施费(包括雨季及异常气候施工措施费)、管理费、文明施工措施费(包括施工区域围蔽等)、平安卡、临时设施费、保修费、垃圾清运到发包人指定点堆放的费用及其它措施费、税金、利润及本合同虽未提及但为实现本工程目的所需的其它全部费用。包干单价不因市场物价、人工费、材料费的变动而调整。

第六条：付款方式

1、付款方式：工程竣工验收合格后，由楼盘客服中心每月25日汇总上报《维修工程签证单》作为结算依据，结算经乙方确认后60个工作日内，甲方向乙方支付本次结算总金额的95%的工程款，剩下5%留作工程保修金待保修期满，若无任何质量问题，无代付代扣费用则无息返还给乙方。

2、甲方付款前，乙方应开具相应金额的税务发票，发票的抬头应为甲方或甲方指定的施工单位，否则甲方有权拒付。

3、以上付款，甲方可以现金或转帐支票的方式支付。

4、乙方提交的发票必须真实、合法、有效。若乙方提交虚假的发票，乙方必须在甲方规定时限内更换发票。甲方尚未支付款项的，甲方停止支付并按虚假的发票金额的20%扣除乙方违约金直至乙方发票符合约定;甲方已支付款项的，甲方有权从次笔进度款或结算款中扣回已支付的款项并按虚假的发票金额的20%扣除乙方违约金，乙方提供合法有效发票后甲方按约定付款;对已完成结算并支付款项完毕，乙方拒不提供合法有效发票并按虚假的发票金额的20%承担违约责任的，甲方将通过法律途径追究乙方相关责任。乙方提交虚假的发票，甲方有权解除合同。

第七条 工程进度及人员配置要求

1、乙方必须按楼盘客服中心及甲方工程部签发的《委托维修任务书》所要求的工期完成维修任务。

2、甲方可根据现场工作量及工程维修进度情况，要求乙方配备足够维修人员;乙方在每个楼盘客服中心配置人员要求如下：

(1)水电工：不少于3人;

(2)泥水工：不少于5人;

(3)木工及油漆工：不少于5人;

3、乙方聘用维修人员应接受甲方楼盘客服中心审核，乙方维修人员素质要求应达到甲方楼盘客服中心维修技工聘用标准。

4、甲方对乙方维修人员实行考勤签到制，乙方维修人员必须每天在楼盘客服中心进行现场考勤签到，每天不少于两次(具体时间以楼盘客服中心要求为准);乙方每缺一人，甲方有权按500元/人/天进行扣罚，该罚款可从乙方维保修结算款中扣除。乙方人员每人每月休息时间不超过四天，乙方人员休假需事先征得甲方同意，乙方应合理安排员工休假，每天每个工种不超过一人。

5、楼盘客服中心有权根据现场维修进度情况要求乙方对配置人员进行调整。

第八条 乙方待工费用补贴

1、乙方维修人员待工期间，甲方按照60元/人/天补贴标准向乙方支付待工费用，用于弥补乙方待工人员人工开支，但乙方每天必须保证现场维修人员的数量;每月1日前由楼盘客服中心提供上月乙方待工人员名单及原始签到记录作为待工补贴支付依据。

2、乙方待工维修人员每天必须集中在楼盘客服中心指定地点待命接受调配，并须

遵守楼盘客服中心考勤签到制度。

3、待工定义：当天有正常考勤而无进行任何维修作业即为待工(即使维修金额少于60元也不能认定为待工)。

第九条 工程维修操作流程及要求

1、乙方应严格遵守以下工程维修操作流程：

甲方工程部签发《委托维修任务书》→楼盘客服中心组织乙方维修人员进场维修→乙方维修人员按照委托书所制定的维修方案施工→维修完毕后乙方维修人员清理现场→楼盘客服中心组织各方验收→验收合格楼盘客服中心填写《维修工程签证单》→各方审核签名确认《维修工程签证单》→维修工程结束。

甲方委托的楼盘客服中心有权根据实际情况调整流程。

2、维修方案应以恢复维修面基本的使用功能和观感效果为前提，同时兼顾维修成本、施工难度和可靠性等因素。

3、隐蔽工程必须通过甲方指定的工程人员现场验收合格后方可进入下一道工序。

第十条 工程质量标准

本发包工程的工程质量要求为一次性验收合格工程标准，若工程的设计说明、施工说明及做法说明和要求等与国家规范及地方政府有关的现行规定之间有差异，承包人须按较高之标准执行。工程质量不符合设计要求，质量不合格者，发包人可要求承包人停工和返工，返工费用由承包人承担，工期不予顺延。工程质量标准按国家现行施工验收规范执行，工程质量各项指标按照国家规范必须达到合格。

第十一条 工程验收

1、验收标准采用国家现行的施工、维修及保修标准;如甲方有特别要求的应以甲方要求为准。

2、竣工验收文件必须经过甲方工程部、楼盘客服中心、乙方现场代表及业主四方共同签字才能生效，并作为工程结算凭据及维保修档案保存。

第十二条 质量保修期

1、每项委托维保修工程自维保修竣工验收合格之日起，乙方为甲方提供保修，保修期按防水及防渗漏5年、装修及安装工程2年执行。

2、楼盘客服中心管辖物业由乙方负责承接修缮施工的，乙方保证严格按照国家现行保修管理规定提供保修服务。

第十三条 双方义务

(一)甲方义务

1、甲方委托物业所在楼盘客服中心按合同约定负责对乙方进行管理，对乙方的维修工程进行检查、监督。

2、在小区内免费提供适当场地供乙方存放用于本合同所约定的维修工程使用之机具。(甲方不负保管责任，合同终止后乙方应即时清场退还。)

3、按合同约定向乙方支付维修工程费用。

4、委派现场负责人,负责工程质量检查及验收工作。甲方须有专人陪同乙方维修人员进入作业现场;维修工程完工后，乙方应及时通知甲方，甲方须安排予以验收确认，并签署《维修工程签证单》。

(二)乙方义务

1、乙方须接受甲方物业所在楼盘客服中心的监督管理及维修工作安排等。

2、乙方须按合同规定工期及内容完成承接的维保修工程，并对其材料质量和施工质量负责;若因以上原因造成返工、业主索赔等后果均由乙方自行承担。若由此给甲方或楼盘客服中心造成严重影响的，甲方有权单方解除合同并追究一切责任。

3、乙方须遵守所在楼盘客服中心关于施工管理的规定(包括现场监理和验收)，严格遵守安全施工管理规范，保证施工安全和文明施工。施工过程中发生的人员伤亡及其事故由乙方全部负责。

4、乙方不得拒绝接受楼盘客服中心的维修委托或拖延维修，乙方在未征得楼盘客服中心同意前，不得更改维修方案、维修内容和维修工程量。

5、乙方须提前向楼盘客服中心提供实际的施工进度安排(包括材料到位时间、进场开工时间、完工时间及施工过程中的施工人数等要素)，在施工过程中不得影响楼盘客服中心的正常工作及楼盘客服中心物业范围内业主的正常生活。

6、施工期间，乙方在未征得楼盘客服中心同意前，不得动用、损坏楼盘客服中心所管辖物业范围内的任何设施、设备或业主财物。如果因乙方原因造成楼盘客服中心或业主财物污染损坏、丢失等情况，由乙方负责全部赔偿并消除影响。

7、乙方维修人员上门维修及收工必须由楼盘客服中心维修监理带领，维修人员在未征得甲方监管人员同意前，不得承诺业主提出的任何要求;否则，乙方承担由此造成的一切后果。

8、楼盘客服中心有权对乙方所提供的材料质量进行质疑和监督，乙方有义务提供证据证明其材料质量符合国家标准及施工现场的使用要求。

9、甲方验收不合格的，乙方自接到甲方整改通知之时起于规定的时间内必须整改完毕。

10、依本合同的约定聘用足够员工工作，负责其薪资及保险等，并对员工及维修工作进行完善的管理。

11、乙方所有员工行为准则必须符合本合同及附件和甲方有关规章制度的规定。乙方员工素质(包括形象、态度等)达不到甲方的要求，甲方有权要求更换，乙方应认真执行。

12、除非得到甲方的书面同意，乙方绝对不能擅自将本合同的有关权利和义务转让第三方(含乙方属下子/分公司或部门)。

13、乙方应严格按照法律法规要求为其员工办理社会保险，乙方维修人员进行维修工作发生的人身、财产损害由乙方自行承担，与甲方无关。

第十四条 违约责任

1、非经甲方同意，乙方不得将合同中的任何义务全部或部分转包或分包，否则甲方有权解除合同，并有权终止向乙方支付所有未结算之工程款项。

2、乙方保修期内必须按照甲乙双方签署的《维保修服务规范》(合同附件)开展维修工作，如若违反，甲方有权按照《维保修服务规范》所规定的扣罚金额从乙方维保修结算费用中扣除。

3、乙方超过甲方签署的《委托维修任务书》中要求时间完工并交付验收的，每超过一天，乙方按100元/天/项的标准支付违约金给甲方。

4、乙方拒绝接受甲方签发的《委托维修任务书》的，乙方按1000元/单的标准支付违约金给甲方，且甲方有权终止合同。

5、乙方若不按甲方约定时间进场维修或拖延维修进度的，乙方按1000元/次的标准支付违约金给甲方。

6、乙方提供的材料与合同不符或质量不合格时，乙方须按楼盘客服中心要求进行更换和返修，并赔偿由此造成的一切损失。

7、因不可抗力等因素不能履行合同时，乙方必须及时向楼盘客服中心通报不能履行或不能完全履行合同的理由，在征得楼盘客服中心同意后延期履行合同。乙方有责任采取一切必要措施减少由此给甲方带来的损失。

8、甲方应严格按照合同约定期限支付乙方工程款，逾期支付，应向乙方承担相应违约责任。

9、乙方擅自解除合同或中途退场的，或因乙方之原因导致甲方解除合同的，甲方有权终止向乙方支付所有未结算之工程款项;同时，乙方须向甲方支付1万元作为违约金，如上述违约金不足以弥补甲方损失的，则甲方有权对不足部分予以追偿，并保留进一步追究乙方法律责任的权利。

10、若因乙方维修不当造成返修，乙方需负责返修至符合甲方要求的一切费用，单项维修返修两次以上的每增加一次返修罚款300元。因维修不当造成业主重大损失的，乙方还需承担含返修费、赔偿金等一切费用。

第十五条 合同的终止

(一)因解除而终止：

1、由于乙方违约造成本合同不能履行或不能完全履行，而甲方认为本合同已无必要继续履行或乙方在收到甲方要求其纠正违约行为的通知后，在甲方要求的时间内仍不纠正其违约行为，则甲方有权向乙方发出解除本合同的书面通知，该通知自送达乙方时生效，乙方须承担本合同约定的全部违约责任。

2、因不可抗力导致本合同无法履行或无必要继续履行的，甲乙双方对已完成的维修工程量进行确认，并依据本合同结算完毕后本合同自然终止，双方互不承担违约责任。

3、因乙方违约而终止合同的，不妨碍甲方向违约方追究违约责任。

(二)有下列情形之一的， 合同权利义务终止：

1、本合同已按约定履行完毕;

2、本合同经各方协商一致而终止;

3、本合同因一方出现本条第(一)款的违约情况(包括一方擅自转让本合同项下权利义务行为)，另一方发出解除合同的通知;

4、法律法规规定终止的其他情形。

第十六条 免责条款

由于不能预见、不能避免和不能克服的自然原因或社会原因，致使本合同不能履行或者不能完全履行时，遇到上述不可抗力事件的一方，应立即书面通知合同其他方，由合同各方按事件对履行合同影响的程度协商决定是否解除合同、或者部分或全部免除履行合同的责任、或者延期履行合同。

遭受不可抗力的一方未履行上述义务的，不能免除其违约责任。

第十七条 廉洁条款

1、乙方人员不得以任何方式明、暗示甲方请吃、请喝、收受甲方礼金、礼品或接受甲方提供的其他私人便利或利益。在合同签订或履行过程中，若乙方人员有明示或暗示要求宴请、招待，或索取礼金、礼品、礼券、其他利益等不当行为的，甲方应向乙方监察部门举报。具体举报渠道如下：

举报电话及联系人： 020-22028621、潘先生

020-22028650、康小姐

举 报传真： 020-38302521

举报电子邮箱：

举报部门地址：广州市广州大道中928号5楼恒大地产集团监察室(邮政编码：510000)

2、严禁甲方以任何方式向乙方人员提供私人便利、贿赂或进行非正常商务宴请。

3、如果出现甲方在履约过程进行私下请吃、向乙方人员提供私人便利、贿赂等一切非正常的经济活动，一经查实，乙方有权单方终止合同，因解除相关合同给乙方造成损失的，由甲方承担赔偿责任;同时，甲方如有违约，仍须承担违约责任。甲方的上述行为严重的，乙方保留追究法律责任的权利;如果甲方事后主动积极向乙方陈述事实，或甲方有证据显示以上行为为乙方人员施压的不得已行为，则甲方仍保留与上述行为相关的合同权利和义务。

第十八条 其它约定事项

1、本合同执行过程中若发生争执，甲乙双方通过友好协商解决，如协商不成，甲乙双方可向甲方所在地的人民法院起诉。

2、合同包括《维保修服务规范》、《维保修工程项目单价表》两个附件，为本合同不可分割的部分，与本合同具有同等法律效力。

3、本合同任何内容的修改，须由甲乙双方进行协商，并签订补充协议或书面文件，补充协议与原合同具有同等法律效力。

4、合同规定应该偿付的违约金、赔偿金和各种经济损失，应当在明确责任后10天内付清，否则按逾期付款处理，义务人还需支付应付额每日万分之三的滞纳金。承包人依合同应支付违约金的，发包人有权在应支付乙方的费用中抵扣。

5、乙方委派 为项目经理，委派的项目经理须持有与工程项目相适应的真实有效的资格证书，负责施工期间的施工质量、安全等问题。

6、乙方的通讯地址为： ;电话号码： ，传真号码： ，甲方依本地址向乙方发送有关信函文件，因乙方拒收或所留地址有误或变更地址未通知甲方的，责任由乙方承担，甲方向乙方所发送的信函文件等视为已送达乙方。

7、双方当事人在自愿、平等的基础上对本合同第二部分“通用条款”中的条款进行了协商。承包人对于“通用条款”的修改意见，已经完整地包含在本协议书中。双方自愿遵守“通用条款”中未修改的部分和本协议书。

8、本合同一式五份，甲方执四份，乙方执一份，自双方签字盖章之日起生效，每份具有同等法律效力。

甲方(盖章)： 乙方(盖章)：

签约代表： 签约代表：

联系电话： 联系电话：

签约日期： 年 月 日

工程保修合同 篇2

1 质量保修现象

建筑工程竣工验收后即进入了施工合同约定的质量保修期, 建设单位 (或物业) 应经常检查 (或听取房屋产权人反馈的) 实物质量情况, 一旦实物出现了质量缺陷或质量隐患, 应立即通知施工单位前来保修。有的施工单位, 其承包商保修态度还算不错, 接到电话后就赶来保修;有的施工单位, 其承包商保修态度很差, 物业电话不接, 转送的《质量呈报单》不愿接收, 承包商即使去保修也未能修好甚至保修多次;还有施工单位承包商接收《质量呈报单》后也不去保修, 承包商就想熬过质量保修期好要回质量保修金。质量保修积极的、质量保修不积极的和质量保修抵赖不作为的, 其质量保修心态应将自己作为业主 (建设单位或房屋产权人) 来换位思考, 因为不管是谁都要使用房屋建筑, 谁都有可能是质量缺陷受害当事人。

2 保修期限

2.1 保修期限若干问题

建筑工程竣工验收后质量缺陷或质量隐患的最低保修期限, 《房屋建筑工程质量保修办法》第七条[1]、《建设工程质量管理条例》第六章第四十条[2]、《安徽省住宅工程质量回访保修和投诉受理办法》第三条[3]有明确规定, 此处就不再逐一赘述了。然而有的建设单位签署的质量最低保修期限很不合理:

(1) 如某工程外墙保温最低保修期限只签1年, 显然, 这个期限太短。外墙保温施工单位的这种做法相当于未限制保修约定, 一旦外墙保温一年后出现开裂或脱落, 这个建设单位只得自己出资维修了。因此, 建议外墙保温最低保修期限应与外墙防水一样为5年。

(2) 某住宅楼地下室防水工程, 建设单位将卷材防水改为水泥基渗透结晶型防水, 与总包施工单位、防水专业分包单位共同签署的防水施工合同, 仅在“付款方式”中注有“待防水工程验收合格后付全部工程款的95%, 另外5%质保金待半年后无渗漏现象付清全部工程款。若因防水施工引起渗漏将免费维修”。对此, 笔者认为以下几个疑点:“半年后”从何时开始计算?是从“防水工程验收合格后”还是从“该单项工程竣工验收合格后”?若按前者, 24层住宅楼封顶后不久就过了合同约定的半年保修期限, 扣留的质量保修金返还完了, 能给你免费保修?建设单位将地下室防水工程直接发包, 是对防水工程不负责任并且连累了设计单位和总包施工单位。若出现渗漏是结构设计有瑕疵?还是总包施工单位的结构施工有问题?还是防水专业分包单位施工防水不起作用?总包施工单位参与签署防水施工发包合同显然在自我保护意识方面存在不足。

(3) 再如某玻璃幕墙施工发包合同, 前页注的是“质量保修期1年, 1年期满后无质量问题退还质量保修金”, 后页注的是“质量保修期3年, 3年期满后无质量问题退还质量保修金”。竣工两年后, 施工单位来要尾款, 物业提供证明说在1年后2年内有一块幕墙内玻璃爆花了。对此, 笔者认为, 合同拟草过程参与方是否都应该负有责任?同时合同该如何执行也值得思考。

(4) 土方回填多数达不到回填密实度的要求, 不仅给施工期间在回填土地面上的支模带来安全隐患, 也给使用期间的几年沉降固结积累造成室内外地面开裂甚至塌陷, 影响地上设施和人员的安全, 也极易破坏地下的燃气管、空调供热供冷管、强弱电管、消防管、给水管、雨水管、排污管、各种窨井、检查井池和化粪池, 其中燃气管和重力流排污系统出现损坏还易发生次生危害, 尤其是重力流排污系统出现损坏渗漏将污染地下水而不被人们所重视并且难发现难维修。所以回填土不清除积水和有机物、不用2:8灰土200厚分层打夯是达不到回填密实要求的。回填土最低保修期限不得低于5年, 在最低保修期限内因回填沉陷固结影响了其它功能, 应由土方回填施工单位负责出资修复。土方施工合同或施工有回填土项目的合同, 无回填最低保修期限是不应该的。

(5) 某小区电力建设安装工程合同, 其质量保修期只签署一年。2010年7月单项工程竣工验收后, 建设单位在开闭所竣工结算审计后与供电公司签署《电力资产移交协议书》, 建设单位于2011年12月21日向供电公司交纳了三年期限的质量保修金。三年期满检查, 建设单位只得自费维修更换电力设备配件。建设单位与施工单位、供电公司签署的合同, 其质量保修期不仅起点不同, 期限长短也不同。

2.2 保修期分类

与总包施工单位 (或专业分包单位) 签署施工合同时, 应注意单项工程中的单位工程种类, 来填《房屋建筑工程质量保修书》的最低保修期限。最低保修期限有短保修期限和长保修期限。

短保修期限最低为2年, 长保修期限最低为5年, 地基基础和主体结构工程为终身。最低保修期限除按《办法》第七条[1]、《条例》第六章第四十条[2]规定执行外, 其他分部工程的最低保修期限是否在《办法》第七条[1]、《条例》第六章第四十条[2]加上:外墙保温为5年、回填土为5年。

在招投标过程中, 投标单位为了达到中标目的, 向建设单位做出书面承诺将2年短保修期限延长到3年, 有的到4年, 很少有延长5年长保修期限的承诺。建设单位应在招标书中注明最低保修期限, 招标书中注明最低保修期限或非招标签署合同的最低保修期限应符合《办法》第七条[1]、《条例》第六章第四十条[2]规定。

2.3 保修期限事项探讨

(1) 建筑工程中如有遗留项工程 (即甩项工程) 或有质量隐患的, 其最低保修期限应分别按遗留项工程或有质量隐患工程通过竣工验收, 且经双方 (或三方或多方) 在最终竣工验收交付使用的移交书上签字之日起, 开始计算该分部分项的最低保修期限。

(2) 《保修书》、《办法》第八条[1]、《条例》第六章第四十条[2]、《安徽省住宅工程质量回访保修和投诉受理办法》第三条[3], 均有“从工程竣工验收合格之日起”计算最低质量保修期限 (如图1) 。质量保修期内出现的保修事项, 其修复日后可否也计算最低质量保修期限?目前因为无明确要求, 才有上述种种保修现象。

(3) 施工单位承包商的保修事项完成后, 该保修事项若能从保修事项完成日起“重新按2年 (或5年) 最低保修期限”计算质量保修期, 确保通过一个最低质量保修期限。这么要求的目的是严格要求施工单位承包商认真施工尽量不出现质量缺陷或质量隐患并且在保修时认真做好维修。从“最低保

修期时间数轴”上看, 短保修期限施工单位的承包商还可接受, 长保修期限特别是在5年保修期即将到期时出现了问题, 保修后再延长一个保修期限是难以接受。对于较难保修事项如屋面和地下室防水, 一旦出现渗漏, 保修后很难再通过一个最低保修期限, 尤其是地下室防水问题属承压型渗漏。目前此类渗漏保修较为棘手, 有的施工单位承包商“打针”保修多次仍未修好。渗漏保修三次后仍保修不好的, 建设单位可请设计、监理参与会诊商讨, 查找原因、总结经验, 由施工单位 (或责任单位) 出资 (另请专业人员) 维修;若施工单位保修不好又经建设单位或物业多次书面告知, 施工单位不来保修, 建设单位或物业可以委托第三方维修。第三方维修费按保修事项的双倍价款从施工单位质量保修金中扣除, 并且维修时的安全质量问题以及维修时给业主造成损失仍由原施工单位承担相应责任及费用[4]。有可能第三方维修费用超过扣留施工单位的质量保修金, 建设单位只得通过法律手段追索施工单位支付费用。若施工单位承包商经过多次保修或第三方维修后, 由于种种原因确实未修好, 建设单位或物业不得不请施工单位来现场向受损业主协商赔偿事宜。这一赔偿情况是所有参建单位最不愿看到的, 它将影响勘察设计单位的勘察设计能力、或影响监理单位的监理能力、或影响施工单位的施工能力、或影响供货单位的材料设备生产能力以及建设单位的现场管理能力。

施工单位向受损业主协商赔偿事宜, 对施工单位来说花钱破费一了百了, 施工单位的承包商是得以解脱。但对业主而言, 除非房屋建筑确实到了拆除阶段, 保修事项才真是“一了百了”, 否则受损业主还存在继续使用的问题。因此, 受损业主还要找人继续维修。那么问题就来了, 如果施工单位修不好、第三方修不好, 受损业主找人来修就不一定能维修好。反之, 如果受损业主找人能修好, 那么对施工单位的施工技术与管理水平, 乃至企业信誉就存在质疑了。所以“协商赔偿事宜”不是解决继续使用房屋建筑保修事项的好办法。保修单位自接到通知之日起3个月内不能完成维修或者同一质量缺陷经维修3次仍影响使用的, 工程所有者或管理者报告建设工程质量监督机构同意后, 可以自行维修, 维修费用由责任单位承担[5]。这种方法同上述一样, 让受损业主为难犯愁。修好了都好说, 修不好岂不让施工单位找理由又说“更加修不好”!建设工程质量监督机构能否充当“房屋质量纠纷仲裁机构”并负责跟踪监督施工单位对质量保修期内发生的保修事项?好让受损所有者或者管理者有个说理的地方。施工单位的承包商若想抵赖或人间蒸发, 质量监督机构是有办法管理的。

对待质量缺陷及保修, 所有参建单位都应认真工作, 研究那些通病、难病发生的机理, 针对性地采取一些防范措施, 从设计源头抓起、优选材料、改良施工工艺按程序施工、施工过程严格旁站跟踪和认真维修, 尽量避免向受损业主协商赔偿事宜的发生。为何用“双倍价款”, 第一, 原施工单位承包商不来保修, 想熬过最低保修期限好要回扣留的质量保修金;第二, 维修有难度;第三, 维修工程量小, 第三方维修保不住维修实际费用;第四, 工程竣工一段时间后可能出现工料上涨;第五, 参照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条[6]“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后, 定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的, 无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的, 应当双倍返还定金。”给予责任方惩罚。如果遇到施工老赖, 出现“不修或保修金不要了或人间蒸发”的现象, 用“双倍价款”来制约显然难以取得预期效果。有的建设单位管理人员不同意用“双倍价款”, 说有霸王条款之嫌, 那是否就认为《中华人民共和国合同法》第一百一十五条[6]也有霸王条款之嫌?

(4) 超出保修期限的工程质量缺陷, 应由房屋产权人、自管单位处理[3]。

(5) 施工单位向建设单位承诺的质量保修期, 不能与建设单位向业主承诺的质量保修期混为一谈。这里应注意建设单位中的“开发企业向用户的保修期自开发企业将竣工验收合格的住宅交付用户使用之日起计算[3]”, 保修期限任然应执行《办法》第七条[1]、《条例》第四十条[2]的规定。开发企业可以延长保修期。国家对住宅工程质量保修期另有规定的, 保修期限按照国家规定执行[7]。

(6) 对同一工程实物 (如开闭所电力资产、二次供水设备资产和燃气设备资产等) 质量保修期, 应做到共同验收、尽早结算审计、同期质量保修, 避免建设单位出资维修。

3 质量保修金

3.1 保修金作用

扣留质量保修金是建设单位控制施工单位工程质量缺陷 (或质量隐患) 保修和保修责任最有效的手段。没有质量保修金的约束, 就没人惦记工程质量;没有质量保修金的约束, 保修期间的施工质量缺陷 (或质量隐患) 就没人主动按建设单位或物业通知来上门保修服务;没有质量保修金的约束, 就不能确保工程竣工后的质量通过一个最低保修期限;没有质量保修金的约束, 就不能确保保修期内出现的保修事项, 修复后“希望”通过一个最低保修期限;没有质量保修金的约束, 就不能维护业主的利益。

3.2 保修金分类

施工单位的质量保修金应随其最低保修期限分2年短质量保修金 (或投标单位承诺延长2年最低保修期限的质量保修金) 和5年长质量保修金。

不管是总包施工单位承包的工程还是建设单位直接发包的工程, 均应按2年最低保修期限 (或投标单位承诺延长2年最低保修期限) 和5年最低保修期限分别进行扣留质量保修金。2年最低保修期限 (或投标单位承诺延长2年最低保修期限) 满期后, 无质量缺陷或无质量隐患, 经建设单位或物业签署的《某某工程质量情况报告》后, 应归还2年最低保修期限 (或投标单位承诺延长2年最低保修期限) 的质量保修金;同样, 5年最低保修期限满期后, 无质量缺陷或无质量隐患, 经建设单位或物业签署的《某某工程质量情况报告》报告后, 应归还5年最低保修期限的质量保修金。切不可将5年最低保修期限的质量保修金与2年最低保修期限 (或投标单位承诺延长2年最低保修期限) 的质量保修金一同按2年最低保修期限 (或投标单位承诺延长2年最低保修期限) 的质量保修金来无息归还支付。

3.3 扣留保修金额

扣留质量保修金额一般按合同价款或审计结算后总造价的5%进行扣留。若合同价款基数较大, 扣留比例可以略低于5%;若合同价款基数较小, 扣留比例可以略高于5%。投标单位在投标过程中应响应招标单位的扣留比例。

对总包施工单位来说, 扣留 (合同价或审计结算造价) 5%的质量保修金应分两个期限拆分, 即短保修期为2年的 (或投标单位承诺延长2年最低保修期限) , 扣留3%~4%质量保修金;长保修期限为5年的, 扣留1%~2%质量保修金;质量保修期2年 (或投标单位承诺延长2年最低保修期限) 或5年, 期满后 (一个月内) 且无质量问题时一次性 (除扣款外) 无息支付。审计结算后扣留总包施工单位质量保修金的基数包括总包施工单位分包给专业分包单位的工程结算款。

3.4 保修金事项探讨

(1) 质量保修金不是合同质量责任的上限, 即如果在质量保修期内, 因工程某部位的质量缺陷或质量隐患甚至质量问题, 扣留的质量保修金不足以抵充第三方修复实际支出的费用, 建设单位仍有权继续向该施工单位追究质量违约责任。如果维修是由该施工单位承包商自己承担, 那么在质量保修期 (是否要求有保修事项的保修期) 届满后, 建设单位应将质量保修金返还施工单位。

(2) 《保修书》、《办法》第七条[1]、《条例》第六章第四十条[2], 都有“地基基础工程和主体结构工程, 为设计文件规定的该工程的合理使用年限”内容, 不能理解按商业40年、住宅70年来计算其质量保修期, 否则经历如此漫长的期限后才将其保修金返还给施工单位, 不仅有违法律公平合理的原则, 而且扣留的质量保修金对施工单位承包商来说, 存在丧失其使用周转机会, 并且在若干年后将有很大的贬值。这里应理解为施工单位应终身负责产生的质量问题。终身既是施工单位的终身, 又是工程项目的终身。

4 质量保修责任

建设单位、施工单位依法向建设工程所有者或管理者承担保修责任[5]。建设工程在保修期限内因勘察、设计、施工等原因造成质量缺陷的, 由施工单位负责保修, 费用由责任方承担;监理单位、施工图审查机构、检测机构有过错的, 依法承担连带责任[5]。

总承包单位依法将建设工程分包给其他专业分包单位的, 专业分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责, 总承包单位与专业分包单位对分包工程的质量承担连带责任[2]。专业分包单位应向总承包单位负责质量保修责任和交纳质量保修金。

对建设单位直接发包的工程, 专业分包单位应向建设单位负责质量保修责任和交纳质量保修金。建设单位选择分包项目时应注意避免分包项目是否易出现质量责任难以鉴定问题, 如避免选择防水工程作为发包项目。

这里不能忽略材料设备的质量对工程实体的影响, 所以供货商应当按照《供货合同》对其货物的质量向施工单位负责, 施工单位与供货商对货物的质量承担连带责任。若是甲供材料, 建设单位、施工单位和供货商对货物的质量承担连带责任。

5 保修费用

保修费用由质量缺陷的责任方承担[1], 即质量缺陷的责任方可能是所有参建单位的其中之一或之二或多方或连带责任甚至包括建设单位, 也有可能是业主用户使用不当或是第三方意外事故造成的。例如前文提到的某地下室防水工程, 竣工使用三年后物业察觉地下室消防水池有渗漏, 建设单位找来原防水施工单位, 还再签订“消防水池渗漏维修合同”支付渗漏维修费用, 防水施工单位才同意清干消防水池内的余水进行渗漏维修, 并且物业还承担放空2米深水池水费。防水施工单位不但不承担原合同“若因防水施工引起渗漏将免费维修”责任, 还要求再签渗漏维修合同, 建设单位也不追究质量违约责任, 因原合同尾款早已付完。又如某深基坑支护, 建设单位为了节约投资, 通知支护单位将人工挖孔支护桩取消改为放坡土钉挂网简易支护, 支护完成后经雨水洗礼造成支护塌方、场地围墙倒塌, 紧急抢险回填塌方区再做人工挖孔锚杆支护桩。支护单位为放坡土钉挂网支护的质量事故而承担抢险回填、围墙恢复、邻居经济纠纷赔偿、多家施工单位停工的直接损失及工期损失, 连建设单位先前主张取消的、后经抢险再做的20条人工挖孔锚杆支护桩也未获得结算认可, 支护单位叫苦不迭自认倒霉。建设工程在保修范围和保修期限内因维修给工程所有者或者管理者造成损失的, 责任单位应当承担相应的赔偿责任[5]。质量保修期间的维修用电用水, 由质量缺陷责任方向建设单位或物业交纳水电费。

6 保修金返还

扣留工程施工合同价或审计结算造价的5%质量保修金, 待2年 (或投标单位承诺延长2年最低保修期) 或5年质量保修期满除扣款外, 其余款在1个月内一次性无息付清。若在保修期内的棘手保修事项另请了第三方维修, 扣留质量保修金额大于第三方维修费用, 应将剩余的质量保修金返还施工单位;若扣留质量保修金小于第三方维修费用, 建设单位应向施工单位追索。为此, 建设单位或物业应注意在质量保修期满返还质量保修金前, 将过去出现的保修事项或反复出现的保修事项与施工单位商谈, 是就此期满节点最后保修一次并返还保修金?还是一次性赔偿了事?或是继续留置保修金等待保修事项直至通过一个最低质量保修期限?

目前这个质量保修期满返还节点让建设单位或物业感到纠结为难:若在质量保修期限内无任何质量缺陷或质量隐患, 物业非常爽快地签署《某某工程质量情况报告》, 建设单位也会及时支付扣留的质量保修金;若在质量保修期限内出现了保修事项或反复出现了保修事项, 很难保证在质量保修期满后不久, 该保修事项是否会再次重复出现, 是否能确保通过一个最低质量保修期限;若保修事项不能如竣工后工程实体一样“无质量缺陷而顺利通过一个最低质量保修期限”, 对此, 物业方就可能存在不满了。若不顾实况签署了, 建设单位依据《质量情况报告》付完了保修金, 可就没有施工单位的质量保修之事了。

按目前质量保修状况, 质量保修期满后, 是返还质量保修金还是继续延长扣留的质量保修金期限?此况多数是返还施工单位的质量保修金, 原因是《办法》[1]和《条例》[2]中只说明“房屋建筑工程竣工验收后在保修期限内出现的质量缺陷, 予以修复”及在《安徽省住宅工程质量回访保修和投诉受理办法》第二条第十四条[3]有“修复”, 未说明“在保修期限内出现的质量缺陷, 修复后的质量情况, 即修复事项是否必须通过一个最低质量保修期限, 若不能并且是反复重复出现, 就存在一个如何解如何解决的问题”。质量保修期内出现的保修事项, 在质量保修期满后不久再次出现, 让业主来承担保修后那种不能满足一个最低质量保修期限的保修事项, 这点显然不公平。对此, 是否将2年短质量保修金 (或5年长质量保修金) 中的部分继续留置, 以此作为该质量保修事项的后续保修之需。

在保修范围条款中明确“以及在保修期内出现的保修事项”或保修期条款中明确“在质量保修期内出现的保修事项从修复日起计算, 确保该保修事项必须通过一个最低质量保修期限”, 才能继续延长留置的部分质量保修金的期限、才能显示对施工单位和业主的双方利益公平合理、才能避免发生“施工单位 (多次) 修不好或不愿下本钱而敷衍了事保修或经第三方也未修好”的赔偿及追索事件、才能显示竣工后的工程实体质量缺陷责任期限及保修期内出现的保修事项的保修质量责任期限 (地基基础和主体结构工程除外) 仅仅是一个最低质量保修期限, 而不是永远保修下去。若能做到以上内容, 对业主来说将是一大公平权利的体现, 对社会来说将是一大进步。但是对防水5年长质量保修期限的棘手保修事项来说是有难度的。要使业主和施工单位都满意, 期待探究一个解决问题的好办法。

7 结论与建议

质量保修不积极的、质量保修敷衍了事不认真的、质量保修抵赖不作为的, 其结果不仅影响了建设单位 (或物业) 的管理, 最终还损害了业主的利益。不管是何种保修态度, 均应积极地认真细致地做好保修。对此, 提出以下几点建议:

(1) 建施双方签署合同的质量最低保修期限不得小于“办法”和“条例”中的规定。建设单位应合理、合规地进行管理, 更不应附带个人感情。

(2) 外墙保温最低保修期限只签1年显然是不合理的, 对于建设单位而言, 需要对这一问题重新审视并加以合理解决。

(3) 建设单位防水变更不能太随意, 总包施工单位应反对建设单位这种不负责任且易出现扯皮的做法。

(4) 合同中的同一分部分项的最低保修期限, 前后要一致。单位工程的种类、数字要看仔细, 不可马虎。

(5) 与回填土有关的施工合同, 不得忽视不低于5年的回填土最低保修期限, 并且回填土应严格按设计和规范要求进行回填, 建设单位不能吝啬、监理单位应严格傍站。

(6) 短保修期限最低为2年、长保修期限最低为5年、地基基础和主体结构工程为终身;投标单位响应建设单位的招标主张或投标单位向建设单位作出承诺或建施双方约定保修期限。

(7) 针对质量保修期内出现的保修事项, 其修复日后应当也计算最低保修期限并确保通过一个最低保修期限。否则, 易出现敷衍了事等种种保修现象来跨越最低保修期限, 伤害业主的利益。

(8) 施工单位的保修事项应责无旁贷地修到超过最低质量保修期。推卸责任或赔偿了事, 若让受损业主修好了, 显然无法给业主一个合理的交代, 也有损使企业信誉。

(9) 在最低保修期时间数轴上, 施工单位应有能力有责任有信心通过一个最低保修期限 (包括保修期内发生的保修事项的最低保修期限) , 并且投标单位应向建设单位做出承诺:若出现质量缺陷施工单位不来保修或保修不好, 同意另请第三方维修。第三方维修费用按保修事项的双倍[4]价款从施工单位质量保修金中扣除 (超额部分应予追索) , 并且维修时的安全质量问题以及维修时给业主造成损失仍由原施工单位承担相应责任及费用;若第三方也维修不好, 建设单位是启动协商赔偿事宜还是责成原施工单位继续保修, 若遇施工老赖, 只得采取法律手段。

(10) 扣留质量保修金是建设单位控制施工单位工程质量缺陷 (或质量隐患) 保修和保修责任最有效的手段。扣留质量保修金对施工单位提高施工水平、增强保修责任有非常重要的意义。

(11) 扣留的质量保修金应随最低保修期限分2年 (或投标单位承诺延长2年最低保修期限) 短质量保修金和5年长质量保修金。质量保修金应按不同保修期限分别无息归还支付。扣留质量保修金额应注意按长短保修期限拆分;总包施工单位扣留专业分包单位的质量保修金额同样按规定比例执行。扣留的质量保修金不足以抵充第三方修复实际支出的费用, 建设单位仍有权继续向该施工单位追究质量违约责任。地基基础工程和主体结构工程必须采用“双终身”来保证工程质量。

(12) 专业分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责, 总承包单位与专业分包单位对分包工程的质量承担连带责任;建设单位直接分包的单位工程, 合同中应按《办法》[1]和《条例》[2]规定注明质量保修期、扣留的质量保修金额和质量保修责任。不论是施工单位自购材料、还是甲供材料, 其《供货合同》一定要注明材料的质量, 要明确双方责任与义务, 要特别注意质量保修条款[4]。

(13) 《办法》第十八条第十九条[1]、《条例》第六十六条[2]有对质量保修内容整改与处罚规定。整改和处罚对象应分清责任主体。质量保修费用及保修时额外给业主带来损失的, 均由质量缺陷责任方承担。若《办法》[1]、《条例》[2]及《安徽省住宅工程质量回访保修和投诉受理办法》[3]的保修范围条款中有“以及在保修期内出现的保修事项”或保修期条款中有“在质量保修期内出现的保修事项从修复日起计算, 确保该保修事项通过一个最低质量保修期限”, 对业主来说将是一大公平权利的体现, 对社会来说将是一大进步, 但是对防水5年长质量保修期限的棘手保修事项, 是有难度。要使业主和施工单位都满意, 期待探究一个好办法。

8 结束语

综上所述, 本文对建设工程合同及有关产品质量的质量保修问题进行了探讨, 以供同行参考。限于篇幅与水平, 不妥之处, 有待在日后的研究与实践中加以完善。

摘要：通过建筑施工合同中的保修条款和工程实体的一些保修实例, 对质量保修期限、保修金、保修责任、保修费用、保修金返还进行了分析和探讨, 对棘手保修事项进行了利益公平阐述及期待探究好办法, 同时提出了《房屋建筑工程质量保修书》、《房屋建筑工程质量保修办法》和《建设工程质量管理条例》中存在的缺憾。

关键词：建筑施工合同,质量保修,质量保修责任,保修费用,保修事项

参考文献

[1]2000-6-30, 房屋建筑工程质量保修办法[S].

[2]2000-1-30, 建设工程质量管理条例[S].

[3]安徽省住宅工程质量回访保修和投诉受理办法[S].第二条、第三条、第十四条。

[4]毛国江, 孙淇, 朱明.基建投资中的甲供材料若干问题探讨[J].工程经济, 2013, (9) :51.

[5]安徽省建设工程质量管理办法[S]. (安徽省人民政府令第203号) 第四十四条、第四十五条。

[6]中华人民共和国合同法[S].第一百一十五条。

关于工程质量保修问题的思考 篇3

【关键词】工程质量 保修 保修期限 保修责任

“百年大计,质量为本”,建设工程质量关乎国计民生,直接影响到我们的生活、学习及工作。因此,我们的每一栋建筑物都必须有良好的质量,即便是出了质量问题,我们也要有一个妥善的解决办法,保证工程质量问题得到及时解决,使相关各方的利益得到保障。

房屋建筑的施工一般分为基础工程、上部结构工程、安装工程和装饰工程等几个阶段,各阶段的工作内容和质量要求有明显的区别,相应的对工程质量控制工作的具体要求也有所不同。建筑工程建成后,不像其他产品那样,可以拆卸或解体来检验内在质量,且在施工中工序交接多、中间产品多、隐蔽工程多,若不及时检查,就可能使已出现的质量问题被下道工序掩盖,将不合格产品误认为是合格产品,从而留下质量隐患,在工程竣工后的工程最终验收时,有些工程质量问题就很难发现,在投入使用后,一些质量问题就会暴露出来,质量保修在所难免。为加强建设工程质量管理,我国先后制定了《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律、行政法规,针对建设工程竣工验收后的质量责任,建立建设工程保修制度。

那么,工程应如何保修,费用如何处理?在过去的很长一段时间内,建设单位和施工单位经常为此问题而发生争执。建设单位认为是施工单位质量有问题,而施工单位则认为工程交工验收时工程质量认定是合格,现在出现问题与其无关,为此常常是闹得不亦乐乎,甚至走上法庭。

为了保证工程在正常使用情况下能够有很好的质量保证,保证建设各方的利益能够得到保障,国务院在《建设工程质量管理条例》中规定工程质量必须实行保修,至于保修期限的长短、保修范围及保修责任等一般是由建设单位和施工单位协商,并在所签订的保修合同中予以明确。当事人双方协商约定的保修期限,不得低于国家法律规定的工程质量最低保修期。国务院颁布的《建设工程质量管理条例》明确规定,在正常使用条件下的最低保修期限为:基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体工程的保修期限为该工程的合理使用年限(即终身保修);屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为五年;供热与供冷系统,为两个采暖期、供冷期;电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为两年。

国家在质量保修责任中明确规定:属于保修范围、内容的项目,承包人自接到发包人的保修通知起7天内派人保修,承包人不在约定的期限内派人保修,发包人可以委托他人修理,费用由施工方承担;发生紧急抢修事故时,承包人接到通知后应当立即到达事故现场抢修;涉及结构安全的质量问题,应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定,立即向当地建设行政主管部门报告,采取相应的安全防范措施,由原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出保修方案,承包人实施保修,质量保修完成后,由发包人组织验收。

虽然国家对工程的保修期限和保修责任都进行了明确的规定,但为了能保证施工单位能按照规定履行保修职责不至于在出现工程质量时出现相互推诿扯皮现象,我们国家规定了采取扣押工程质保金的办法。质保金即工程质量保证金,是建设方为了保证施工方在工程的质量保修期内,能够按时、保质保量地完成工程质量问题的返修而在工程结算完后,扣押的一部分工程款。其扣押比例一般为工程结算款的3%～5%。该款项在施工单位按合同约定,完成相应的保修任务后,连本带利息退还施工单位。但承包商做一项工程的利润本来就不高,实施保修制却要长期被扣留一部分工程价款,对施工企业来说是很不公平的。

为了完善工程质量保修制度并与国际接轨,2005年1月12日建设部与财政部联合发布了《建设工程质量保证金管理暂行办法》,在其中提出了缺陷责任期的概念,规定工程的缺陷责任期分为6个月、12个月、24个月,具体可由发、承包双方在合同中约定,缺陷责任期满且施工单位认真履行了合同约定的责任,建设单位应退还其质量保证金。

保修期和缺陷责任期都是针对工程质量的责任保證,他们的时间起点是一致的,即工程通过竣(交)工验收之日起,但是其责任的时间终点不同。从缺陷责任期的角度讲,建设单位最多只能将质保金扣押两年。这样以来,就会出现一些后遗症,比如屋面防水工程按国家规定其工程保修期最低为五年,如该屋面在交工后的第三年或第四年出现了渗漏现象,建设单位找施工单位要求保修,施工单位也答应予以维修,但却迟迟不见行动,建设单位也只能是干着急没办法,因为质保金已退还施工单位,没有可以控制施工单位的任何手段。也许有人会说:你可以再签一个工程保修合同作为主合同的附件,当其不履行保修义务时可以投拆他。但我觉得这样还是不妥,因为:首先诉讼费时费力,再者施工企业现在承包的工程大多是由项目经理承包或是其他单位挂靠,直接由企业本身施工的很少。所以,即使你起诉后胜诉了,执行起来也是很难的。因为企业只是收取管理费,让其去给你保修几乎是不可能的。

我们既要求强化缺陷责任期并希望相应期间的保证金应结清,也要求承包人完整地在保修期履行工程保修义务,这当中存在一定的矛盾。为此,可在工程缺陷责任期满前,建设单位或(物业)管理单位要对工程进行一次全面检查,并应通知施工单位按规定进行保修。另外,要全面引进工程质量保修保险制度。建设部早在2004年已起草了《建设工程质量保修保险试行办法》,规定包括商品住宅在内的三类工程应办理工程质量保险。工程质量保修保险,指工程投保后,建设工程在竣工验收后的第一年保险期内出现质量缺陷,由承包方负责维修,维修费用由承包人承担;承包人不及时维修,经催告仍不履行保修责任的,由承保保险公司负责维修,维修费用由承包人承担;建设工程在竣工验收第一年后的保险期内出现质量缺陷,由承保保险公司负责维修,维修费用由保险公司承担,如果质量缺陷是工程设计单位或其他单位的责任造成的,承保保险公司可以要求赔偿。这样,工程竣工后,承包人不再提供巨额预留保修金,用小额保费换回大额抵押金,这种方式在西方发达国家是普遍采用的。

参考文献:

[1]中华人民共和国国务院.建设工程质量管理条例.

保修协议(三方合同 篇4

甲方（全称）：房地产开发有限公司（以下简称甲方）

乙方（全称）：建筑安装工程有限责任公司（以下简称乙方）

丙方（全称）：物业管理有限责任公司（以下简称丙方）

甲、乙、丙三方根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《房屋建筑工程质量保修办法》、《广西壮族自治区建设工程质量管理条例》，经协商一致，对工程签订工程质量保修协议。

一、工程质量保修范围和内容

（一）根据建筑工程施工合同，工程竣工后，乙方按《建筑工程质量管理条例》规定的建筑保修期限对工程进行保修。在保修期内甲方扣下结算造价的5%作为保修金（其中屋面防水工程、地下防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏等，占保修金总额的50%），甲方将工程保修的管理工作及保修金一并移交给广西泓福物业管理有限责任公司，故甲方、乙方在工程竣工验收之前，与广西泓福物业管理有限责任公司签订质量保修书，作为本合同附件。在保修期间内，三方按照所签订的保修协议书中的各项条款，履行各自的权力和义务。保修期限按《建筑工程质量管理条例》及所签订的质量保修书中的约定确定。待保修期满后的14个工作日内，由广西泓福物业管理有限责任公司进行结算，将剩余的保修金一次性无息退回给乙方，不足部分由乙方缴付。

（二）质量保修范围包括：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及三方约定的其他项目。三方约定的其他项目如下：

具体保修的内容，三方约定如下：地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，防雷，电气管线、给排水管道、和装修工程。

二、质量保修期：

三方根据中华人民共和国国务院第279号《建设工程质量管理条例》、《广西壮族自治区建设工程质量管理条例》及有关规定，约定本工程的质量保修期如下：

1.地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的该工作合理使用年限；

2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年；

3.装修工程为 二年；

4.电气管线、给排水管道、防雷工程为 二年；

5.质量保修期自工程竣工验收合格、按要求进行整改后交付使用之日起开始计算，双方乙方和丙方应做好交接时间。

三、质量保修责任

1.属于保修范围、内容的项目，乙方有两种保修方式：

（1）由乙方承建的工程，原则上由乙方组织人员进行维修（乙方应向甲方（及丙方）报送联系人（维修负责人）姓名、电话）；

（2）乙方不在约定期限内派人保修的，委托丙方可自行组织人员进行维修，丙方在维修后，按实际维修项目，所发生的人工及材料费据实列出，另加收该项维修工程20%的费用作为维修管理费。所有费用在保修金中支出，不足部分由乙方缴付。

（3）工程保修期内，乙方有一

（二）次不履行保修义务或承诺，可视为施工单位放弃保修工作，由丙方组织强制维修，但并不能因此免除或减少乙方应承

担的保修责任。

2.乙方进行维修，必须按以下规定执行：

（1）属于保修范围、内容的项目，丙方以书面形式通知乙方（在紧急情况下，也可用电话通知，但事后必须追加书面通知）（乙方维修负责在接到电话通知后应于12小时内到甲方或丙方处接收书面通知，如多次联系不上或维修负责人不领取书面通知视为送达），乙方应当在接到保修通知之日起2天（1个工作日）内派人保修。乙方不在约定期限内派人保修的，甲方或丙方将不再通知乙方，丙方可自行组织人员进行维修，维修完毕后，维修费用经客户及甲方确认后在保修金中支付，不足部分由乙方缴付。

（2）维修项目在报修2天（1个工作日）内乙方应进场进行保修，维修完毕后须通知丙方到场予以确认。大修在120个小时内完成、中修在72小时内完成、小修在48小时内完成（维修方案应提交甲方及丙方审核，经确定后方可进行维修）。特殊性的维修由乙方、丙方协商确定完成维修的期限并签认。如出现逾期未进场维修、逾期未完成维修、维修未按规范（维修方案）进行的情况，甲方或丙方可按户数计算违约金，每户发生一次，按100元计算违约金的同时，再限时让乙方进行维修，如再次发生上述三种情况中的任何一种，甲方或丙方有权停止乙方维修工作，更换其他相应有资质的施工队伍完成维修工作，由此发生的维修费用从乙方的保修金中支付，不足部分由乙方缴付。如业主依法提出相关的索赔则由乙方负责。

（3）乙方的维修必须做到文明施工，保护好室内装饰、家具、设备以及其它工种的劳动成果，在施工中途或完工离开施工现场都应关好门窗，不得在室内大、小便，做到工程随完随清、工完场清。如发生违反上述规定的情况，每发现一次，乙方按50元/次支付违约金，如造成了经济损失则由乙方负责赔偿。

（4）乙方在接到甲方或丙方的维修通知后，在限定的时间内完成了维修，但在保修期间内，同一个地方又出现同样的质量问题，甲方或丙方以书面形式通知乙方，乙方接到丙方的通知后如有异议，须在接到通知后的4小时内提出并举证，否则视为认同。丙方将自行组织人员进行维修，维修完成后，除了从乙方的保修金中扣除维修费用外，丙方还可按200元/次收取乙方的违约金，如客户提出相应的索赔费用则由乙方负责。

3.发生紧急抢修事故的，乙方在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修（如不能及时抢修，丙方自行组织维修，维修费用自工程质保金中支付）。

4.强制维修发生后，丙方按维修金额的20%计提管理费，上述所提及的维修费中均含此管理费。

5.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，立即向当地建设行政主管部门报告，采取安全防范措施；由原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出保修方案，乙方实施保修。

6.质量保修完成后，由甲、丙方组织验收（乙方在未完成维修情况下或完成维修但未清理现场、欺骗甲、丙方验收的，每次扣罚100元，费用自乙方工程质量保证金中扣除）。

7.四、保修费用

保修费用由造成质量缺陷和事故的责任方承担。

五、其他

三方约定的其他工程质量保修事项：

本工程质量保修书，由施工合同的甲方、乙方及本合同约定的丙方共同签署，作为施工合同附件，其有效期到保修期满。

六、质量保证金的返还

1、工程质量保修金的返还时间为：保修期满后的14个工作日内返还，但不解除承包人的质量缺陷的保修责任。质量保修期的起算日期从工程竣工验收合格、按要求进行整改后交付使用之日起开始计算。

甲方（公章）：

法定代表人（签字）：

法定代理人（签字）：

签订日期：

复印机保修合同 篇5

甲方：乙方：联系人：联系人：联系电话：联系电话：

为了延长乙方复印机使用寿命，经甲、乙双方友好协商，一致达成由甲方对乙方复印机进行维护、保养，乙方复印机型号为：，现计数器读数为张，保修期自年月日至年月日或______张，先到为止。

一、甲方责任义务：

1、为使乙方机器处于良好的工作态度，延长复印机的使用寿命，甲方每季上门一次对机器进行检测、清洁等维护及保养工作。

2、如乙方机器发生故障，甲方将不限次数地应照上门为乙方维修。（甲方接到乙方维修通知后12小时之内到位维修）。

3、甲方可为乙方免费培训操作人员，可为乙方优惠提供耗材、配件，免费送货上门并安装。

4、乙方机器若发生故障，需要更换零配件，甲方只收合理的零部件费。

5、如有必要时，乙方复印机送甲方维修部进行详细的维修和检查。

二、乙方责任及义务：

1、机器若发生异常现象，应及时通知甲方，不经甲方同意，不得私自拆机，避免人为故障。

2、在合同期内，不得让非甲方人员保养和维修设备，由此造成的一切损失甲方一概不负责，有权终止合同。

3、在合同签定之日起，乙方应一次付清维护保养费元。

三、若遇到下列情况本公司另有权收取维修费：

1、由于乙方人为疏忽、过失或非本公司人员尝试修理等所造成的任何损失；

2、由于非本公司人员连接不适当的产品所造成的任何损失。

3、乙方没有使用本机型的配件及耗材造成的故障。

4、由于外部力量如（电压、天灾）等造成的故障。

四、乙方复印机由非甲方工作人员进行维修和没使用符合本机型的配件耗材，本合同即作废，并对本机不再承担责任。

五、本合同期满后，乙方如需继续保修，可与甲方续签保修协议。

六、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份。

甲方（签章）：乙方（签章）：

装修合同的保修期 篇6

什么是家装保修期？

如果家装工程出现质量问题，不少业主都是自认倒霉，而没有想到找装修公司来承担维修责任，这很大程度上是由于业主对于目前家装保修知识知之甚少造成的。了解关于装修保修方面的规定，将大大有利于维护业主自身权益。

建设部关于装修保修的规定

建设部在发布的《住宅室内装饰装修管理办法》中对于装修保修方面做出了几条规定，其中一条就是对装修保修期做了一个强制性的规定。即在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为二年，有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。

此外，管理办法里还规定，住宅装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定和相应的质量标准进行验收。验收合格后，装修公司应当出具住宅室内装饰装修质量保修书。而保修期自验收合格之日起计算。

这是目前具有法律效用的关于装修保修的强制规定。这也是一个最基本的规定，装修公司提供的保修服务必须满足这个规定。而好的装修公司，其保修期限一般会比规定的要长。

合同保修条款不能缺

虽然说有建设部这样一个强制性规定在，但是规定的内容并不是很详细，因此在与装修公司签订装修合同的时候，合同里一定不能忽视保修条款。装修合同里的保修条款应该对，具体的保修项目时间进行细分。有的装修公司的一些保修服务时间就比国家规定的长，而这些都需要在合同里面体现出来。

别忘签订装修保修单

在装修工程验收合格之后，业主应该向装修公司索取装修质量保修单。保修单上一般会表明装修工程的竣工日期，验收日期，保修日期、保修记录，以及一些具体装修问题的责任认定等内容。业主拿到保修单后，需要好好保管，以备所需。

选择正规装修公司确保权益

在装修前，很多业主抱着省钱的态度，选择了价格更便宜的不正规装修公司甚至装修游击队。而待入住后，如果出现问题，就可能要面临找不着人负责的情况。而正规装修公司，一般都能保证在保修期内出现问题，能够修复解决。此外，一些正规的装修公司的保修期更长，业主就能更放心。

保修条款注意事项

前面已经提到，建设部关于装修保修期的规定，虽然有一个强制性的时间期限，但是如果仅靠这两句话，还是可以被不良公司抓到漏洞来坑业主。如何避免这种情况的发生，一个比较有效的办法就是尽量在装修合同或者在装修保修单中将保修的项目、保修期限、保修责任如何认定等内容都加上。

在合同里加上保修基金

业主在和装修公司签订装修合同时，最好在合同里加上保修基金的条款。即明确装修工程在验收合格后，业主有权留取相当于装修工程总款5%左右的保修基金。竣工验收合格后的保修期之内没有发生工程质量问题的，业主才将保修基金退还给装修公司。

明晰保修义务和赔偿责任

一些装修公司虽然有详细的保修条款，但是很多条款都是偏向装修公司一方的，业主在签订的时候需要仔细查阅。如小编看到的一份保修单上就提到装修公司负责修复出现的质量问题，而对于质量问题造成的损失不承担责任。这就明显不合理了。因此，在签订合同时，还要在合同里明确，装修施工方应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

装修质量问题责任鉴定

很多家装纠纷，都是业主觉得是装修公司的责任，装修公司觉得是业主自身使用不当或者是业主选购的主材出现质量问题。面对这种责任难定的情况，提醒各位业主要充分保存好各项证据，有条件的业主可以请第三方相关单位出具鉴定结果以明晰责任，判断责任方。

修复项需重新验收再延长保修期

不少业主就面临这样一种情况，在房屋某一项目出现问题的时候，通知装修公司来修复好了，但是在保修期后不久又出现这种问题，而装修公司可能就以保修期已过为由拒绝为业主免费保修。为避免这样的情况出现，业主在签订合同时需要和装修公司协商好，明确规定保修期内产生质量问题的项目维修之后重新验收，并于重新验收之日起再延长保修期。

保修期满后房屋问题的解决

房屋保修期限满后，如果出现才出现质量问题怎么办？这种情况，一般都可以要求装修公司为业主进行工程维护，维护只收取相应的维护成本费用，不存在其他项目收费。

明晰业主自身责任

有时候，一些装修质量问题的出现可能就是由于业主使用不当或者提供的材料不合格导致的。这种情况下，业主应该和装修公司和平协商，从而将问题解决好。

1

业主擅改会造成保修期失效

在房屋验收合格，装修公司将之交到业主手中之后，如果业主后期又对房屋进行了施工改造。那么，在改造前如果没有和装修公司进行沟通，而擅自对房屋进行改造和变更，有可能破坏到房屋的装修结构，影响到装修效果的使用。这种情况下，一般将不再享受装修保修期。

2

业主使用不当造成的破损的修复

业主在使用过程中，如果由于不慎造成损坏，那么主要责任应该由业主自己承担。如果在保修期内，那么可以和原来的装修公司协商，进行修补，但是业主应该酌情给予经济补偿，一般应补偿材料费和人工费用。

3

房屋建筑质量问题的修复

对于房屋本身结构的质量问题的保修，不应该由装修公司来负责。而是应该找房屋的开放商，对于房屋自身质量问题的保修，又有另外的法规进行规定，业主可以对照查询。

4

不可抗力造成的破损的修复

一般来说，对于人为因素和不可抗力的情况下造成的工程破损，装修公司一般不承担责任。这里提到的不可抗力，有可能是地震、洪涝等。

延伸阅读：

很多市民在签订家装合同时，往往会仔细审核报价，关心材料品牌，强调竣工时间，甚至重视施工工艺，但恰恰忽略了工程“保修期”，入住后房屋出现质量问题，再去找家装公司时，却被告知维修需要收取费用，据了解，由此引发的装修纠纷时有发生。

1.室内装修最低保修两年

其实针对家装保修，早在2002年，由建设部于当年5月1日起施行的《住宅室内装饰装修管理办法》第六章第三十二条中就有相关规定：“在正常使用条件下，住宅室内装饰装修工程的最低保修期限为两年；有防水要求的厨房、卫生间和外墙面的防渗漏为五年。保修期自住宅室内装饰装修工程竣工验收合格之日起计算。”2013年9月，我国首部《家居行业经营服务规范》也明确要求，装修公司必须向顾客明示地板、门窗、吊顶、瓷砖、水电系统、墙壁、橱柜等的具体保修时间和保修范围。

然而在实际装修中，由于消费者疏忽或是缺乏经验，家装后，过一段时间一旦出现质量问题，往往投诉无门，很难进行有效维权。经调查发现，凡是正规家装公司，在与业主签订合同时都会明确规定家装保修期，不过，每家公司保修年限不同。一般情况下，水电的保修期是3年至5年，有防水要求的厨房、卫生间的防渗漏最低3年，有些小问题，有的家装公司为获取客户好感，多介绍回头客，甚至会承诺终身保修。

2.消费者要妥善保留装修单据

业内人士告诉记者，住宅装修工程竣工后，装修人应当按照工程设计合同约定的相应的质量标准进行验收。验收合格后，装修公司应当出具住宅室内装饰装修质量保修书，保修期自验收合格之日起计算。消费者在装修工程验收合格之后，应该向装修公司索要工程保修单，利于出现问题后有效维权。很多时候，装修质量问题责任鉴定很多家装纠纷，都是业主觉得是装修公司的责任，装修公司觉得是业主自身使用不当或者是业主选购的主材出现质量问题。面对这种责任难定的情况，消费者要充分保存好各项证据，有条件的情况下可请第三方相关单位出具鉴定结果以明晰责任，以判断责任方。

此外，地板、瓷砖、卫浴等产品属于建材产品，保修时需要界定责任，属于施工问题的，要由家装公司按保修期约定进行保修；属于产品质量问题的，则由建材生产厂家按保修期约定进行保修。不少消费者在购买家装建材产品时，要么在收据上简单标注一下，要么只是口头约定，很多都没有正规合同，这样一来，就很难保证保修，购买建材时，如果没有正规合同，也需要让对方写下保证。一些装修公司虽然有详细的保修条款，但是很多条款都是偏向装修公司一方的，业主在签订的时候需要仔细查阅，说明保修的责任及范围，同时还要在合同里明确，装修施工方应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。

3.善用合同维护权益

现实中，如果家装工程出现质量问题，不少业主都是自认倒霉，而没有想到找装修公司来承担维修责任。业主在进行房屋装修前，应对装修保修知识有所了解，在签订装修合同以及后期维权时，就能够做到底气十足，不怕被坑。虽然国家对装修保修有强制规定，但规定并不是很详细，所以消费者在与装修公司签订合同时，一定不能忽视保修条款。

为保证装修保修合同的有效执行，消费者在和装修公司签订装修合同时，最好在合同里加上保修基金的条款，即明确装修工程在验收合格后，业主有权留取相当于装修工程总款5%左右的保修基金，竣工验收合格后的保修期之内没有发生工程质量问题的，业主才将保修基金退还给装修公司。另外，针对保修过后的项目，为避免同样的情况再次发生，消费者在签订合同时需要和装修公司协商好，明确规定保修期内产生质量问题的项目维修之后重新验收，并于重新验收之日起再延长保修期。

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工程保修合同 篇7

笔者作为处理住宅工程质量投诉工作者, 在处理投诉的过程中遇到了许多棘手的问题, 现结合处理住宅工程质量投诉所接触的质量保修等问题, 谈一下自己的看法, 以资有关部门和同行参考。

一、存在问题

案例1

某单位1991年自建房三幢, 实行住宅商品化制度以后, 参加“房改”, 使用数年后承重墙体出现裂缝, 投诉到12319, 投诉处理人员根据《建设工程质量管理条例》有关“建设工程质量保修”条款, 向业主解释, 《建设工程质量管理条例》发布之前, 国家有关部门对地基基础工程和主体结构工程的合理使用年限无法规依据, 业主感到愤慨, 投诉处理者茫然。

《建设工程质量管理条例》发布之前的地基基础工程和主体结构工程的合理使用年限无法可依。国家实行“住宅商品化”制度以来, 各地建设了大量的商品住宅, 但对《建设工程质量管理条例》发布之前建设的“福利房”住宅, 当时设计文件未规定地基基础工程和主体结构工程的合理使用年限, 因建筑规范及标准的水平不高, 施工质量存在隐患和问题, 在处理投诉时当事人双方各执一词, 又无法可依, 使处理投诉者茫然, 容易激发业主愤怒, 使矛盾激化。

案例2

某小区业主2003年购买商品住宅一套 (竣工验收日期为2 0 0 2年) , 2 0 0 8年入住后, 发现屋面渗漏严重, 投诉到12319, 投诉处理人员查看工程档案资料, 已超出保修期, 让业主自己维修。业主称“刚入住就出现屋面渗漏属于施工质量问题, 应由施工单位无偿维修”, 而施工单位称“已超过保修期, 不承担维修责任”, 双方各执一词, 令投诉处理者束手无策。

业主购房后闲置时间长, 入住后超过保修期 (地基基础工程和主体结构工程除外) , 业主不理解。随着我国经济社会的快速发展, 人民群众的“腰包”逐渐鼓起来, 不少人把购房作为一种投资方向, 拥有两套以上住宅的现象已屡见不鲜。闲置数年入住后出现质量问题, 往往超过保修期。但《建设工程质量管理条例》规定保修期的起始日是竣工验收合格之日, 对此, 大多数业主难以理解, 从而引发矛盾。原建设部《建设工程质量投诉处理暂行规定》 (建监[1 9 9 7]6 0号) , “对超过保修期, 在使用过程中发生的工程质量问题, 由产权单位或有关部门处理”, 较为笼统, 不具有可操作性, 因施工等原因造成的质量缺陷, 由谁负责维修并承担维修费用和赔偿损失?无章可循。

案例3

我们是嵩山路龙泰华庭的业主, 2002年购买的商品房, 2003年小区的土地使用分割证就已经办下来了, 可是开发商一直压在手中, 没有给我们分发。直到2009年1月份才在小区门口通知领取。可是我们业主领到手中才发现, 原来开发商许诺的土地使用权年限严重缩水, 当初买房时是期房, 开发商许诺土地使用权为70年, 现在证书上面显示的是30年, 缩水了一半多的时间。难怪当初交房后一直不给我们证书, 原来是这个原因。从现在算起, 我们实际的使用年限只有20年多一些。

大家对此议论纷纷, 我们小区住的也有他们公司内部的人员, 听他们说公司当初买地时, 我们小区这块地是分为三块办理的土地使用证, 东部三栋楼是办理的70年的使用权, 而西边五栋楼则是两块地分别办理的土地使用证, 这两块地的土地出让金没有拿那么多去购买使用年限, 当初的资金用于建设郾城的许慎文苑了, 当年补交200万元就能将余下的40年土地使用年限购买下, 现在2000万元也买不下了, 希望新闻媒体和各级领导给予关注。

用地使用权年限严重缩水引发纠纷, 造成对业主的侵权。《物权法》规定商品住宅使用权年限为7 0年, 《民用建筑设计通则 (试行) 》一般认为, 一级耐久年限 (适用于10层以上住宅建筑) 为100年;二级耐久年限适用于多层住宅为50-100年。有的房地产开发企业在售房时承诺用地使用权年限为70年, 而交房时用地分割证仅有3 0～4 0年, 三者不一致。究其原因, 一是房地产开发企业缺少诚信;二是有关部门监管不到位;三是用地改变使用性质后 (如原是商业用地, 用地使用权年限为40年, 在变更为住宅用地时, 房地产开发企业出于利益的考虑, 未出资购买使用年限) , 欺瞒业主, 导致业主权益被侵害而引发投诉。

二、应采取的对策和解决办法

住宅工程质量牵涉到千家万户, 处理好住宅工程质量投诉工作是践行科学发展观、构建和谐社会的具体体现, 是保持社会稳定, 百姓安居乐业的大事, 应引起各级政府和有关部门的高度重视。

1、进一步完善《建设工程质量管理条例》有关“建设工程质量保修”的立法工作。尽快明确2000年以前住宅工程保修的法律依据, 解决住宅工程质量保修在法规上的盲点和盲区, 使处理住宅工程质量投诉工作有章可循、有法可依。

2、加大对建设工程质量保修的宣传力度。各级政府及有关部门要利用多种形式、多种渠道、多种媒体, 进行广泛宣传, 使建设工程质量保修的规定, 深入人心, 家喻户晓, 让业主明白、知法懂法, 依法维护自己的合法权益。

3、加大对房地产开发企业的监管力度。房地产主管部门要高度重视对房地产开发企业的监管力度, 立意为民、执法为民。对房地产开发企业投机取巧、侵害业主权益的行为, 加大处罚力度。要注重全过程监管, 堵塞发生违规行为的漏洞, 杜绝侵害业主合法权益行为的发生几率, 依靠强有力的监管和执法保护业主的合法权益。

4、引导和教育房地产开发企业树立诚信意识和质量意识, 依法经营, 取信于民。房地产开发主管部门要负起这个责任, 把业主投诉与房地产开发企业资质管理挂钩, 建立和完善企业诚信等级管理制度, 让房地产开发企业把诚信经营, 合法经营制度化变成自己的自觉行为, 从而取信于民, 树立起令业主满意的良好企业形象。

建设工程质量保修制度是《建筑法》所确定的重要法律制度, 也是《建设工程质量管理条例》进一步明确的一项重要制度, 我们坚信, 健全、完善的建设工程质量保修制度, 对于促进承包方加强质量管理, 保护业主的合法权益将会起到重要的保障作用。