土地转让流程图

2024-10-02

土地转让流程图（精选8篇）

土地转让流程图篇1

土地转让流程图

开放分类：土地出让权、基础知识

土地转让流程图篇2

编制土地竞价转让文件主要依据包括:国家有关的法律法规和政策文件,如《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城镇房地产管理法》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》等;上级土地主管机关对土地转让申请的批复;土地管理使用单位提供的土地现状分析报告;政府制定并批准的控制性详细规划文本;土地或房地产专职评估机构出具的土地价格评估书;土地置换小组研究确定的转让底价等资料。

2 竞价转让文件编制的主要内容

土地置换小组和土地管理使用单位根据转让土地的特点和需要编制竞价转让文件,它是竞价人编制竞价申请、竞价报价书及现场竞价的依据,因此应当包括转让土地的所有实质性要求和条件。转让文件通常主要包括:竞价公告、竞价须知、竞价规则、地块现状说明、规划设计条件、合同条件、附件等。

2.1 竞价公告。

竞价公告主要是对转让地块的基本情况和控制性规划指标,参加竞价人的法律条件,竞价文件购买的时间、地点和截止日期,竞价申请书的提交截止时间,竞价转让联系方式和地址等进行详细的说明。其中,竞价转让地块基本情况和规划指标具体内容涵盖为:地块编号、土地位置、总用地面积、净用地面积、土地用途、规划指标、转让年限。

2.2 竞价须知。

竞价须知是对竞价转让的法律依据、竞价人资质与合格条件要求、竞价申请和报价应提交的具体文件和要求等进行具体的规定和详细说明,具体如下:

(1)法律法规。对竞价转让开展的合法性和国家相关的法律规范依据进行说明,国务院部门行政规章和地方政府规章以及竞价转让应当遵循的公开、公平、公正和诚信的原则。

(2)竞价人资质条件要求。此项应具体的对竞价申请人的资质等级、银行存款数额、注册资金、财务状况、技术要求及人员要求等进行详细说明,并对竞价人申请竞价应提交的资信材料予以明确。同时,详尽说明对竞价人资格预审的方法、时间和具体要求,还应说明是否接受联合报名等内容。

(3)竞价申请、报价和保证金要求。一是详尽的说明竞价申请书、竞价报价书的编制格式和要求,并附竞价申请书和竞价报价书范本。二是说明应缴纳的竞价保证金数额,对竞价申请书、报价和保证金提交的截止时间、地点和方式进行说明。三是对无效竞价申请、无效报价书和不按规定提交竞价保证金的情况进行说明,并说明其相应的处理方式。

2.3 合同条件。

竞价转让合同是现场竞价转让成功后,转让人约束受让人的关键性条文,合同内容是否全面、准确、详细,是关系到竞价转让合同能否顺利执行,合同价款能否如期支付,能否维护转让单位利益的关键。竞价转让合同格式应参照颁发的《国有土地使用权转让管理暂行规定》合同范本,最终以转让单位和竞价受让人双方签订的合同为准。

2.4 附件。

为了使竞价人对竞价情况详细、深入的了解,以便于竞价人研究、分析报价,同时规范竞价人上报材料的规范性,竞价文件应当把竞价申请书、竞价报价书、竞价报价单、规划设计条件(文本)、土地使用权转让协议(范本)、土地使用权转让成交确认书(范本)、土地使用权转让合同(范本)、规划用地范围图及有关附图、技术规范、技术资料等作为附属性文件编入竞价文件。

3 竞价文件编制注意问题及对策

3.1 竞价文件中常见的问题包括文件格式不规范、文件内容前后矛盾、文件内容不全、文件的个别规定有待改进等。

3.2 编制好竞价文件的对策。

(1)竞价文件应具有针对性。竞价文件的编制应针对竞价转让的土地现状、控制性详细规划指标、价款支付时间和比例等进行详细说明,让竞价人了解竞价的具体情况和要求。

(2)竞价文件应具有可操作性。竞价文件应说明竞价申请编制要求和资格预审要求。让竞价人不但了解竞价要求,而且这些要求是竞价单位通过实施能够实现的。竞价文件应明确地告诉竞价单位要怎样的资质等级、多少资金储备、如何参与竞价、如何报价等。使竞价人清楚竞价规则,按照要求参与竞价。

(3)竞价文件内容应具有全面性。为实现竞价文件内容全面,根据地方和军队土地转让竞价经验充实竞价文件,多了解地方和军内土地竞价转让时竞价文件存在的不足,针对出现的问题制定出相应对策并编入竞价文件,以防止今后重现;尽量把可能发生的情况考虑周全,特别是价款支付的时间和比例

(4)价款支付时间的明确性。竞价转让是否能取得圆满成功,最终取决于竞价转让合同能否顺利执行至终止。竞价转让的合同价款金额较为庞大,竞价人往往是分期支付合同价款,因此必须写明分期的阶段和时间及金额等内容。在竞价文件的合同范本中应对土地转让价款的支付金额和时间进行详细明确,避免双方出现纠纷。同时,应当对合同价款不能如期支付的违约责任进行详细的明确。

摘要：编制土地竞价转让文件,应按照“编报规范、依据充分,经济合理、技术先进,重点突出、兼顾一般”的原则,但是在实际中,还不止于此,所以可以说,也是一个较为大型的工程,在本文中,介绍了土地竞价转让文件的编制方法与原则。

土地转让流程图篇3

被告（上诉人反诉原告）：王某

2006年5月20日，王某（乙方）与回车镇黄湾村十一组（甲方）签订“征荒坡协议”约定：“……乙方征用甲方坡地及土地总费用为3万元。乙方必须将征地款一次性付给甲方，否则甲方有权终止合同。乙方在施工过程中，甲方负责协调好当地邻里关系，若发生纠纷，甲方负责协商解决。本次乙方征用甲方坡地为一次性买断，乙方拥有征用地的使用权。乙方在国家法律、法规、政策允许的范围内可以自行在征用的坡地上进行合理的改造和建设。……”2010年1月20日，王某与杨某签订“地皮转让合同”约定：王某将自己原买来的黄湾村河边组公路边一块地皮转让给杨某，转让价24.3万元；合同签订时交款10万元，剩余款待地皮挖好后交清；王某负责处理村组纠纷和河边道路不让过车事情；杨某负责处理土地和公路交费事情；如有违约支付对方违约金10万元。2010年1月21日，杨某支付王某地皮转让费10万元，王某给杨某出具了收条。杨某将荒坡挖至与西淅公路基本相平后，准备用以建设加油站，后由于某些原因无法实施，于是杨某以“地皮转让合同”无效为由，要求王某返还已付款10万元，为此双方发生纠纷。在庭审过程中，双方对荒坡上原有树木被毁损失及现有场地恢复至原有荒坡能种植附属农林作物的状态所需要的费用协商确定为共计1万元。

另，在二审过程中，原告王某提交五张照片，依此证明双方争议的土地开挖后的现状。

一、杨某的诉讼请求

1、双方所签订的土地使用权转让合同无效。

2、王某返还杨某已付款10万元。

二、王某的答辩理由及反诉请求

答辩理由：

1、双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，应是有效的合同。

2、杨某违约在先，应承担违约责任。

反诉请求：

1、杨某应支付违约金10万元。

2、若合同无效，应赔偿损失或恢复原状。

三、王某的上诉请求

1、原审适用法律错误，双方签订的土地使用权协议实属是一种土地承包权流转，原审认定双方签订的合同无效错误，该土地并不必要征收为国有。

2、杨某建设加油站与我无关，应当认定为合同有效，杨某应承担违约责任。

3、原审判决显失公平，明显偏袒被上诉人，由于杨某的原因不愿履行合同，违约在杨某，而原审法院在没让杨某承担开挖荒山时将荒山上的黄土、岩石丢弃给我造成的损失请求的情况下，判令对我造成的损失双方各承担50%显失公平。

请求二审法院撤销原审判决，一、二审诉讼费用由杨某承担。

四、杨某的答辩理由

1、上诉人称其与答辯人所签约“地皮转让合同”是土地承包权流转合同完全是无理狡辩，不论是从合同的字里行间所表现的内容，还是从字面所反映出的本质性质，均反映出该合同是土地使用权的转让，而不是土地承包经营权的流转。根据法律规定，土地在任何情况都归国家或集体所有，但这并不是影响土地使用权的转让，况且能转让的就是土地使用权，所有权不能转让，因此，上诉人关于合同性质的辩解是谎谬的。上诉人在上诉状中多处称“上诉人拥有的只是土地使用权，转让的也是一种使用权”，充分表明了合同转让的是土地使用权，而不是承包流转。

2、根据《合同法》第58条关于无效合同的处理结果，一审关于返还和赔偿的判决公平合理，完全有事实依据和法律依据。

综上所述，应当驳回上诉人的无理请求，维持原判。

一、一审法院的认定和判决

王某与回车镇黄湾村十一组签订的“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权，王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同” 的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同”违反上述法律强制性规定，属无效合同。杨某主张合同无效符合法律规定，本院予以支持。

无效的合同无须履行，不存在违约的问题，故王某主张杨某承担违约责任，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此规定，杨某要求王某返还已付款1O万元理由正当，本院予以支持。

杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，应当按照各自的过错赔偿对方5O%的损失。

综上，一审法院判决：一、原告（反诉被告）杨某与被告（反诉原告）王某于2010年1月20日签订的“地皮转让合同”无效。二、被告（反诉原告）王某返还原告（反诉被告）杨某已付款10万元。三、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。案件受理费2400元，反诉费2300元，合计4700元，杨某负担200元，王某负担4500元。

二、二审法院的认定和判决

上诉法院经过审理后认为：本院查明的事实除杨某所举五张照片外，其它查明的事实与原审法院查明的事实相同。

依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地，双方争议的土地属农村集体所有，且未被国家征收转为建设用地，在此情况下，杨某在该宗土地上建设油库，违反上述法律规定，且双方在签订“地皮转让合同”时，对该宗土地的用途应当是明知的，据此，一审判决双方所签订的“地皮转让合同”无效，符合法律规定，本院予以维持。因双方所签订的‘地皮转让合同无效，不存在承担违约责任问题，承担责任的基本原则是该合同取得的财产，应予以返还，造成双方签订的“地皮转让合同”无效双方均有过错，原审法院判决王某返还杨某已付款和对王某的损失各承担50%的责任正确，本院予以维持。

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综上原审判决事实清楚，证据充分，适用法律正确，处理适当，维持原审法院的判决。二审诉讼费1050元，由王某负担。

本案中，争议的焦点在：两份合同的性质是属于土地承包经营权的流转还是土地使用权的转让。

土地承包经营权流转是指通过承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。

本案中“征荒坡协议”的合同目的是转让土地使用权而非取得土地承包经营权，因为承包经营只能从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产而不能从事改变集体土地原本农业用途的建设施工。依据《农村土地承包经营权流转管理办法》第三条的规定：“农村土地承包经营权流转不得改变承包土地的农业用途，流转期限不得超过承包期的剩余期限，不得损害利害关系人和农村集体经济组织的合法权益。”王某利用受让的土地使用权进行建设施工。王某与杨某签订“地皮转让合同”的合同目的也是转让土地使用权，杨某利用受让的土地使用权建设加油站。合同的目的和内容决定合同的性质，因此王某与黄湾村十一组之间不是农村土地承包关系，王某与杨某之间也不是农村土地承包经营权流转关系，而是土地使用权转让关系。

我国实行土地用途管制制度，《土地管理法》规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。本案双方当事人的合同标的是农村集体所有的土地使用权，该土地未被国家征收转为建设用地，杨某建设加油站也非经依法批准兴办乡镇企业，或乡（镇）村公共设施、公益事业建设使用农村集体所有的土地使用权，因此杨某与王某签订的“地皮转让合同” 违反上述法律强制性规定，属无效合同。无效的合同无须履行，不存在违约的问题。

《合同法》规定：“合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此规定，杨某要求王某返还已付款10万元理由正当。杨某、王某均应当知道该土地归集体所有，王某无权转让该土地使用权，转让该土地使用权的合同违反法律强制性规定，因此杨某、王某对造成合同无效均有同等过错，應当按照各自的过错赔偿对方50%的损失。

综上所述，在我国由于实行土地用途管制制度，为保证农村集体所有土地农用的土地用途不被随意改变，除兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须申请使用国有土地。否则即使签订了书面合同，也有可能被法院认定为无效，由此给合同双方都造成利益损失。

（本文由上海建纬（长沙）律师事务所提供，点评律师熊煜、聂慧琴）

土地转让协议篇4

卖方：（以下简称甲方）买方：（以下简称乙方）

现经甲乙双方协商，甲方将本户人口建房地面积_____㎡转让给乙方，本着公平、公正的原则，双方达成协议如下：

一、甲方将____人地面积共______㎡转让给乙方自建房屋，并长期拥有使用权。

二、经甲乙双方共同协商____㎡共计人民币___________________（大写：________________整）由乙方一次性付清给甲方。

三、甲方从转让之日起不得以任何理由干扰、阻碍乙方的施工和今后的产权所有。在办理土地使用证和房屋产权时，甲方须无偿提供相应证明材料。

四、甲乙双方从转让之日起一切建房费用由乙方负责，甲方概不负责，产权费用由乙方支付。

五、附甲方占地面积资格人员表及户口内页。

六、本协议一式两份，由甲乙双方各执一份，双方签字生效，永不反悔，任何一方违约，将按总金额的50％补偿对方违约金。

甲方：

乙方：

见证人：

土地买卖转让合同篇5

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土地转让补充协议篇6

甲方：金牛区高科技产业开发区管委会（以下简称甲方）乙方：永恩投资（集团）有限公司（达芙妮）（以下简称乙方）

甲、乙方双方根据年月日签定的《土地转让协议》中第七条规定，签定如下补充协议：

一、转让土地的方位和面积

甲方转让给乙方的土地位于成都市金牛区高科技产业区金牛区土桥村1、2 组内，总面积31.6亩，其中净地30 亩，代征地（含道路）1.6亩（实际面积以勘测测绘数据为准）。

二、此宗地净地及代征地价格定价为每亩10万元，共计316万元（大写：人民币叁佰壹拾陆万元整），结算按勘测院实测面积计价并计算应付总额。

三、付款方式

1、在签订协议之日起七个工作日内，乙方支付甲方土地转让金总额的30%，即94.8万元（大写：人民币玖拾肆万捌仟元整）。

2、在拆迁完毕，甲方书面提供向政府有关部门转让该土地给乙方之申办文件后，甲方将土地交于乙方后5日，乙方向甲方支付土地转让金总额的40%，即126.4万元（大写：人民币壹佰贰拾陆万肆仟元整）。

3、在甲方向乙方提交法定部门出具的具有乙方企业名称的国有土地使用证及其它各项手续办妥的证明文件正本之后10日内，乙方向甲方支付土地转让金总额的30%，即94.8万元（大写：人民币玖拾肆万捌千元整）。

四、甲方责任

1、甲方负责乙方用地范围内农房、企业的拆迁、劳动力的安置、征地税费的交纳，并承担农民的各种补偿及农民拆迁所涉及的一切费用。

2、甲方负责在本协议签订后30日之内将已经过平整并可直接进行建设施

3、在转让土地范围内的建设及配套设施必须按照成都市规划局批准的方案进行施工建设。用地建筑面积率应大于0.9。

4、乙方负责缴纳土地出让金。

5、在完成办理选址意见书，甲方将土地交付乙方进场验收使用后，乙方必须在六个月内完成各项报建手续并开工建设。开始建设后半年内必须完成建设总投资的50%，一年内完成总投资的90%以上，但如遇特殊情况（不可抗力、相关证件未办齐全等各种原因）建设期限不受前述制约，可根据实际情况顺延。

6、合同到期，宗地之地上物全部归乙方所有，乙方可拆除或拍卖，同等条件下甲方具有优先购买权及/或租做。

六、违约责任

1、如果甲方未按期限移交土地或土地不能符合正常施工要求，应承担违约责任，既每超过一天向乙方支付土地转让金总额的3‰的违约金以及乙方的损失费。超过30天未移交土地，乙方有权单方解除合同，甲方承担一切赔偿责任。甲方如遇国家政策性因素和不可抗力的自然因素的影响，不能按时移交土地，甲、乙双方本着互让互利的原则，协商解决。

2、乙方未按期支付土地转让金，应承担违约责任，即每超过一天向甲方支付土地转让金总额的3‰的违约金以及甲方的损失费。

3、若乙方未按期支付土地转让金，甲方有权收回土地另作安排，协议自动失效。

4、乙方不得擅自改变本地块用地性质。如未经甲方同意，乙方擅自改变本地块工业用地性质，甲方有权收回本地块，解除合同。

5、乙方不按“乙方责任”的第五条实施，甲方根据情况有权收回土地，解除合同。甲方不按“甲方责任”的第四条实施，乙方有权解除合同或要求赔偿，赔偿金额以甲方实际损失及违约金为准。

6、在乙方取得〈国有土地使用权证〉起算的七年内，未经甲方同意，乙方不得擅自转让本协议项下块地。若经甲方同意转让本协议项下地块。甲方在上述期间内有权优先以原价回购本协议项下地块，若甲方放弃优先回购权，则乙方可转让给本协议以外的第三方。

7、如果甲方违反本协议之任何规定的义务或者由于甲方的责任，造成乙

共 4 页第 3 页方的土地权受到侵害或不能正常开工建设及实际使用宗地的，则乙方有权立即通知甲方解除合同，或要求甲方赔偿乙方已投入的财产损失、承担乙方搬迁和新建厂房所需的相关费用以及因此给乙方造成的其它一切损失，并退还乙方已支付的土地转让金及其它各项费用。

8、合同期内如发生不可抗力之事、国家政策法规调整变化的，致使合同无法正常履行，双方均不视为违约。如遇国家规划征地双方必须服从，但所有土地补偿费及乙方所投资的地上物补偿费全部归乙方所有。

七、若有任何与本补充协议不一致的，以本补充协议为主。本协议未尽事宜，可由双方约定后作为协议附件。

八、协议签订后，乙方负责将本协议中的全部权利和义务转移给乙方指定的在金牛区注册登记和解缴税收的公司（但本补充协议第五条第1款税收考核主体变更为：该新注册公司及永恩投资（集团）有限公司成都经销部的共同体），并以该公司作为乙方与甲方重新签订合同。

九、协议经甲、乙双方签字盖章后生效。

十、协议一式肆份，双方各执贰份。

甲方：乙方：

法定代表人或代理人：法定代表人或代理人：联系人：联系人：联系电话：联系电话：

年月日年月日

浅谈国有土地使用权转让问题篇7

一、土地权利制度

1. 国有土地使用权转让的条件

我国国有土地使用权的转让主要在《城市房地产管理法》和《国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定下进行, 根据相关法律, 我国国有土地使用权的转让应具备的条件一般包括以下几点:

(1) 以出让方式取得土地使用权的, 转让人要取得土地使用权证书, 并需要按出让合同执行支付约定的全部出让金。

(2) 土地转让当事人需要对转让价格、付款方式、土地具体使用期限、土地建设规划条件以及违约责任进行明确, 签订书面转让合同。

(3) 在土地使用权的赠与方面, 需要转让当事人按照规定的流程进行过户登记手续的办理, 登记手续办理完成后, 才是有效的赠与。

(4) 所有的国有土地使用权的转让都必须要在法律要求的范围内进行。我国对国有土地使用权的转让有着明确的法律规定, 土地使用权人若无视规定, 则不得转让其土地使用权。且非法的转让会造成地产市场的经营秩序严重破坏, 影响土地所有者的管理和经营。

2. 国有土地使用权转让的几种形式

当前, 我国国有土地使用权的转让形式主要包括出售、交换和赠与, 具体依照我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定。其中出售即是以买卖的形式进行的土地使用权的转让, 也是传统意义上的出卖;交换是指当事人双方在各自拥有的土地使用权的基础上进行的土地使用权的互换, 也成互易;而赠与则是指受让人无偿拥有土地使用权所有者无偿给于的土地使用权。

虽然我国国有土地使用权转让有多种形式, 但都必须在法律规定的框架内进行。此外, 由于继承也属于土地使用权的转让, 但其基本条件是土地使用权人死亡, 这不属于土地使用权再转移的民事法律行为, 所以继承不算做土地使用权的转让形式。

3. 国有土地使用权的转让的法律特点分析

我国的国有土地使用权转让制度的基本法律依据包括《房地产管理法》、《土地管理法》等法律, 根据这些法律法规对国有土地转让的规定, 可以将国有土地使用权的转让的法律特点归结为以下几点:

(1) 我国国有土地使用权的转让是平等主体之间土地使用权的转让。

(2) 该转让行为严格受法律约束

(3) 该转让行为是权利和义务的一并转让。

(4) 该转让行为导致土地使用权与地上建筑物的所有权一并移转。

(5) 该转让行为是有期限的行为。

国有土地使用权的转让, 国家是以民事主体身份作为转让乙方的主体, 而转让行为则发生在公民、法人之间, 但无论通过何种形式的转让, 都只是土地使用权的转让, 并不包括土地所有权的转让, 这是土地使用权转让与出让的重要的区别。

二、土地使用权转让制度中存在的问题

1. 土地产权制度存在缺陷

随着我国国民经济的发展, 土地使用权的转让更多的与利益结合在一起, 但我国的土地产权制度中存在一些缺陷, 难免会导致国土资源的浪费和国家利益的损失。

首先, 在长期的土地管理中, 由于中央与地方政府之间土地产权界线模糊, 很多时候由地方政府代理行使土地所有权, 导致土地寻租的情况大量萌生, 国家的利益被窃取。其次, 新《土地管理法》中规定“国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使”, 这一规定虽然明确了国家的态度, 但并未能从实际上解除地方城市建设和土地开发大量的实际事权和义务, 导致国有土地资源的收益在这种情况下大量的流失。

2. 无偿划拨土地及非法转让

设立划拨土地使用权的目的是为了公共利益的需要, 划拨土地的最大特点是公益性、无偿性和无期限性。但若政府部门对划拨土地的监管不力造成划拨土地非法入市, 不仅导致了国土资源的巨大浪费, 还容易滋生腐败和金钱交易行为。另外, 大量的划拨土地被闲置的现象也较为严重法律规定:“对未经批准擅自出租划拨土地使用权的单位, 市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入, 并根据情节处以罚款”, 而在现实中, 对这些有收益的土地资产, 往往因为没有较好的强制措施而不被收回或根本收不到土地收益金。另外, 各城镇的各级行政单位的迁移, 政府没有及时收回旧的办公楼, 导致老街区的土地被自行转让或出售, 造成国有土地资源的流失。

3. 土地转让制度不完善

目前, 我国在土地转让制度方面的法律有《土地管理法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《土地管理法实施条例》等, 在我国土地转让市场急需规范和进一步发展的情况下, 这些立法仍然不能很明确的对当前存在的很多问题或矛盾进行规范, 或者在某些方面的立法不严密, 容易被钻空子, 造成不必要的损失。

三、完善国有土地使用权转让制度的对策

1. 完善土地使用权转让的法律体系

首先, 应对现行的国有土地使用权转让相关的法律法规进行研究分析、补充和完善, 明确立法机构的地位, 制定切实可行的政府管理土地的行为宗旨和规范;其次, 要明确各级部门及相关管理机构对国有土地资源管理的权利和义务, 通过完善政府管理土地的基本法律框架, 为公众的监督举报提供方面, 同时也方便了上下级之间的监督考核。

政府应将主要精力用在服务和监督上, 逐步淡化自己作为土地经营者的角色, 以创造公平的市场环境和交易秩序。

2. 完善城市土地租税费体系

考虑到我国目前的城市土地租税费体系的混乱程度及租税在我国国有土地资源配置中的重要作用, 相关部门或机构应积极采取措施来应对这一问题, 防止租税的作用受限和大量的土地收益的流失。

(1) 国家管理及职能部门应明确自身的责任和权能, 在土地租、税等方面要同财政税务等部门密切配合, 科学设定租、税种类及体系。

(2) 合理调整土地收益分配关系。

(3) 严格租、税的征管。

(4) 租、税的设定和征管要结合整个国家的经济发展水平。充分考虑纳税、缴租人的承受能力。

摘要：我国的土地实行的是国家所有制, 这就意味着土地行政管理权在政府手中。我国的国有土地使用权的转让主要是指土地使用权人对土地使用权进行买卖、互易和赠与等, 并以合同形式进行转移的民事法律行为。虽然我国的土地使用权转让制度取得了成功, 当前的土地市场正逐步与时代接轨, 但在其运行过程中, 仍然存在一些问题, 本文通过对这些问题的研究分析, 并为解决问题提供主要对策。

关键词：国有土地使用权,转让,现状,问题,对策

参考文献

[1]林耀华.对我国土地使用权出让制度的反思[J].资源·产业, 2002, (2) :7-9.

土地转让流程图篇8

关键词：土地转让费；经济收入；调查；宜秀区

中图分类号 F311 文献标识码 A 文章编号 1007-7731（2015）05-04-02

为了掌握安庆市宜秀区晚籼稻土地承包费高低状况，分析研究流转土地价格、补贴收入、粮食价格及种植大户收益之间关系，笔者深入到各大户和有关部门进行了专项调查。现将调查情况汇报如下：

1 土地转让费水平

安庆市宜秀区土地转让费水平呈逐年上升趋势，2009年每667m2每季转让费为125元（每667m2土地年转让费为250元，按每年种植2季作物计算，平均每季转让费125元。下同），最低的转让费是75元，最高的为200元。到2014年平均每667m2每季为240元左右，最低的200元，最高的达380元，一般每季每667m2在250～300元之间，比2009年上涨近1倍。2014年全区土地流转种植粮食作物的转让费费在500～600元/667m2范围，种植蔬菜、药材、鲜果等经济效益稍高的转让费稍高一些，最高的为每667m2每年800元。在土地转让费数额上，地力好的、水利设施完备旱涝保收的、集中连片面积大的、离城镇较近的价格高一些，相反，土地分散、小块较多、不能实行机械化实产的、偏远的山区、圩田、旱涝不保收的田块价格就低一些。

2 政策性种植补贴对农民经济收入影响情况

由于土地转让合同内容不同，种植大户获得的补贴也有不同。但是，一般情况下，如果土地是从农户手中转让来的，大户得到的仅仅是规模种植大户补贴10元，其他补贴是给一家一户的农户的。如果种植大户承包土地是村级集体土地，则各种补贴都归种植大户所有，如农资综合直补、良种补贴等，但是地租偏高。一般地，从2009年以来种植大户多数仅仅享受大户补贴每667m210元补贴，少数种植大户享受良种补贴每667m215元，这样补贴享受多的是每667m225元，一直没有其他补贴项目的增加。近几年来不少大户实行“一麦一稻”1a两熟形式种植，每667m270元的小麦农资综合直补种植大户都能够享受到，这样，规模种植大户每667m2每年可以获得100元左右的国家政策性补贴。如果仅仅种植一季水稻各种补贴一般都不会超过30元。

另外，2013年，安庆市对于规模种植66.7hm2以上大户实行奖励，种植66.67～13.33hm2，奖励10万元，13.33hm2以上的奖励15万元，奖励资金是按照市级和区级分别承担50%。当年，全区共有4户种植大户获得奖励，得到奖励资金45万元。这对我区规模种植大户发展粮食生产起到了极大的鼓励作用。

3 粮食价格变化情况

粮食价格稳中有升，从2009年的每50kg110元上升到2014年的每50kg138元。

4 土地转让费水平、补贴收入和相应粮价及种植效益之间的变动关系

虽然近几年粮价有所上涨，但种植大户种植效益一直停滞，一方面土地转让费逐年上升，且上升幅度比粮价上涨得快；另一方面劳力人员工资一年比一年高，而政策补贴种植大户大部分享受不了。还有，近几年天气状况不是很好，2011年春季長期干旱无雨，2013年全市高温干旱，2014年持续低温阴雨寡照，这种天气对于农业生产十分不利，不少种植大户因灾损失惨重。这样，虽然补贴相对稳定、粮价不断提高，但农民的实际经济收入并没有提高，相反，不少农民甚至由于难以承受年年受灾损失的压力而放弃承包土地。

5 当前土地流转存在问题

5.1 流转行为不规范目前土地流转部分是农户间自发进行的，存在恶性竞争现象，如遇自然灾害部分种植大户就亏本，效益不能得到保障。

5.2 规模流转难度大一是规模流转涉及的农户多，每个农户的想法不一致，意见不统一，又不能强求，协调难度大。二是是部分农民恋土情结较为严重，认为只要有了土地，生活就有了保障，宁可粗放经营，甚至撂荒，也不愿将土地流转出去。

5.3 流转后缺乏管理由于缺乏跟踪管理，少数土地流转后业主缺乏耕地保护意识，对土地实行掠夺式经营，导致土壤肥力下降或随意改变土地农业用途，土地复耕困难。

6 土地流转对策建议

6.1 成立合作社由村委会牵头，组建农村土地流转专业合作社。指导有意流转土地的农户组建农村土地流转经营专业合作社，将土地依法集中流转到合作社，再由合作社对外发布土地流转信息，将土地流转给有资质、讲信誉的业主，最大限度地发挥土地效益和增加农民收入。

6.2 加大政策扶持一是加大财政投入。农业具有高风险特点，为激发产业开发大户从事农业开发的积极性，财政在安排农业专项资金时，对农村土地流转扶持资金实行单列，并制定相应的扶持政策。二是政策补贴倾斜种植大户，采取原量不变，增量直接补给种植大户，提高种粮积极性，增加种粮效益。

6.3 切实解决种植大户生产中实际问题一是容许种植大户建立临时性的库容、晒场等；为大户生产经营贷款提供便利条件。二是优先安排农业综合开发、土地平整、增粮工程等项目。三是协调解决大户与一般农户之间的矛盾。

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