宿迁房地产市场报告

2024-12-02

宿迁房地产市场报告（精选8篇）

宿迁房地产市场报告篇1

宿迁旅游资源调查报告

前言

一、调查时间：2012年5月18号

二、调查地点：江苏宿迁

三、调查人员：

四、.调查目的：通过一些调查，从而对宿迁地区的旅游资源有所了解，了解开发过程中的优势条件，不足之处，进行分析后更好的将本地区的旅游资源进行保护发。

五、.调查意义：其意义在于合理的开发本地区的资源，扩大宿迁地区的影响力，带动其经济发展，使整个城市的综合实力有所提高。

六、.调查方法：相关资料的收集、整理、阅读，再根据自己的实际经验进行分析得出相关的结论。

第一章调查区旅游环境

宿迁历史悠久，境内有江苏省发现最早的5万年前古人类活动所在地“下草湾文化遗址”。夏、商、周三代，古族徐夷在此生息。周初，徐夷建立徐国，在东夷各部族中最为强大，曾数次联合淮夷等对抗周王室。春秋时为钟吾子国，后宿国迁都在此。秦置下相等县。东晋年间宿豫郡和宿豫县并置。583年（隋文帝开皇三年）废宿豫郡，称宿豫县。762年（唐代宗宝应元年），因避李豫名讳，改称宿迁县。

中华人民共和国成立后，宿迁县属淮阴地区管辖。宿迁是1996年7月经国务院批准设立的地级市，辖沭阳县、泗阳县、泗洪县、宿豫区、宿城区、宿迁经济开发区、湖滨新城开发区和苏州宿迁工业园区，总人口530万、面积8555平方公里，分别列江苏省第7位和第4位。国家全面发展旅游业的战略抉择使宿迁的旅游业发展面临又一个历史性的机遇。宿迁应如何抓住机遇，充分利用自身的资源优势，加快区内产业经济的建设与发展，已成为全国上下各类人士的热点话题。我们认为，优先发展旅游业是宿迁开发的一条重要途径。

中国著名的四大淡水湖之一——洪泽湖和中国为数不多的二级水质湖——骆马湖，象一对孪生姐妹滋润这个著名的鱼米之乡。境内河流纵横，可供水产养殖的优质水面达303万亩，盛产银鱼、鳗鱼、甲鱼、螃蟹、青虾等50多种水产品。螃蟹产量全国第一，银鱼出口量江苏第一。丰富的人文和自然旅游资源是宿迁又一宝藏。洪泽湖、骆马湖烟波浩淼，气象万千，珍禽比翼，渔舟泛影；始建于1681年的满清乾隆行宫；楚霸王项羽的纪念馆——项王故里雄伟壮观；嶂山森林公园景色秀丽，自然典型。宿迁市矿产资源丰富，石英砂、陶土储量超5亿吨，蓝晶石、黄砂储量居省辖市之首，这些丰富的资源为宿迁的经济腾飞提供了极好的基础。建市以来，宿迁市年国内生产总值连续以两位数的增幅发展，全市已形成食品、酿酒、纺织、建材、电子、化工、机械等具有地方特色的工业体系。其中，“洋河”、“双沟”大曲早在明代就享有盛名，居中国名酒之列；绢丝出口量占全国绢丝出口总量一半以上。全市耕地面积455万亩，人均占有耕地1.28亩。农业生产条件得天独厚，农作物、林木、水产、畜禽种类繁多。

第二章旅游资源开发历史和现状

早在去年我省宿迁市就已出台推进服务业和旅游业发展的政策措施。利用丰富的旅游资源加之高速公路干线网络形成，将旅游业全面融入到经济建设的进程之中，在旅游重大项目建设、培育开发旅游精品、加大旅游市场推广和区域旅游合作发展等方面取得了显著成效。虽然苏北的经济正在快速发展，但仍要在人才的引进和意识的创新上做进一步的关注。政府工作报告还指出,要帮助宿迁发展旅游业,苏南要协助苏北共同发展.制约宿迁旅游业发展的因素分析：近年来宿迁旅游业一直保持10%左右的递增速度，这是在起点低、接待规模很小的基础上取得的一种发展速度，与宿迁丰富的旅游资源极不相称。(1)基础薄弱，观念保守。(2)交通不便，“游短旅长”主要表现在：宿迁区域内现有运输网络不完善，铁路和航空并未发展,公路网较小,水路仅限于运输,交通相对闭塞。(3)旅游配套设施不完善，宿迁旅游供给质量整体水平还很低，接待规模和功能都还需提高。(4)远离客源市场，宿迁地处江苏内地，远离国际和国内主要客源市场，交通费用支出大。

(5)对旅游业的投入严重不足，由于长期依赖于国家的政策性投入，宿迁经济在对资金的分配利用上倾向于传统产业，而对第三产业尤其是旅游业的投资严重不足,旅游业景点开发滞后，旅游商品档次低，宣传力度不够。

第三章旅游资源的基本类型

自然旅游资源：

地文景观类:嶂山森林公园，国家2A级风景区，属自然风景旅游区。位于宿迁中心城市北部。从发展大道运河桥转嶂山大道可达，距宿迁市区7公里。水域风光:京杭大运河是举世公认的古代奇迹，在海外游客眼里，古运河完全可与长城和兵马俑相媲美。运河纵贯我市100公里，尤其在市区，古运河与古黄河比肩并辔，蜿蜒如两条巨龙，实为造化赋予宿迁的两大瑰宝。乾隆皇帝每次南巡，在宿迁都留下了著名遗迹。近期市区开展五大整治工程，进一步优化城市功能，使古运河、古黄河又焕发出勃勃生机。

生物景观:洪泽湖湿地自然保护区是国家级湿地自然保护区，属自然风景旅游区。是集科普、科教、游览等功能于一体的综合性国家级湿地自然保护区。2001年被批准为省级自然生态保护区，同时被环保厅正式命名为“江苏省首批环保教育基地”

人文旅游资源：

历史文物古迹:宿迁文物古迹众多，仅宿豫县境内就有以青墩文化遗址为代表的旧石器、新石器时代文化遗存20余处。泗洪县双沟镇的下草湾猿人遗址，距今5万年，为江苏迄今发现最早的人类遗存。宿迁几千年沧桑巨变，极有考古价值，如洪泽湖城堡遗址、马陵山古战场遗址，泗洪和泗阳古徐国、泗水国古城遗址，泗阳三庄、穿城、郑楼、史集古墓群遗址，泗洪松林庄醉猿和汉画像石遗址，项羽、虞姬传说遗址的考察，均具诱人魅力，其中以项王故里、皂河安澜龙王庙最为著名。宿迁历史上人文荟萃，是西楚霸王项羽、南宋名将魏胜、清代民族英雄杨泗洪、中国人民解放军炮兵奠基者朱瑞的出生地。北宋著名科学家沈括、清代大诗人袁枚等曾在这里为官。宿迁是苏北著名的革命老区。有宿北大战纪念碑、阳革命老区纪念地、泗洪雪枫墓地、朱家岗烈士陵园、苏皖边区行政公署旧址及新四军烈士纪念基地、江上青纪念碑林等一大批省市爱国主义教育基地。

宗教文化资源：梵音寺原址坐落于大运河北岸众兴门之内，始建于清初，前称为观音庵，占地约1亩，属人文风景旅游区。

现代人造设施:雪枫墓园位于泗洪县半城镇境内，距县城约25公里，距宿迁市区70公里，属人文风景旅游区，是为纪念彭雪枫将军而修建。虞姬公园是沭阳

县唯一一座县级历史名园，始建于1929年，因历史名人虞姬故里而得名，属自然风景旅游区。

饮食购物：洋河酒厂工业园是全国工业旅游示范点。中国著名酒都，古镇洋河位于泗阳县西30公里，北距地级宿迁市20公里，地处泗阳、泗洪、宿豫三县交界，自古商贾云集，交通便利，区位优势独特，属人文风景旅游区。

第四章旅游资源评价

1.资源本身的评价：

<1>经济结构调整加速，将使旅游业发展步伐加快，当前，我国经济对外开放继续扩大，改革力度进一步深化，中央提出国民经济实施战略调整和缩小苏南苏北差距战略，将旅游业列为国民经济新增长点。

<2>基础设施面临大改善，发展旅游,首先要做好的就是加强基础设施建设。交通部目前已经完成了高速公路的改进和建设,飞机场的建设正在进行,水路客运有待开发.除交通以外，通讯、电信等基础设施也将有大改善，这必将促进旅游业的大发展。

<3>资金不足的窘况将大为改观，为加快宿迁经济的发展，国家将在资金方面给予更多的投入，同时引进国内外投资及苏南城市带动等方式，这将使宿迁更容易从资本市场筹集到资金。

<4>教育政策改进将促进劳动力和人才西流，宿迁大专院校和科研单位在数量上小于国内其它省区，专业人才少，教育落后。返乡就业的热潮使专家学者们纷纷为宿迁的开发和建设出谋划策，并使劳动力和人才流动有望成为可能。

<5>环境和资源保护进一步加强，近年来由于生态环境建设观念已经推广,宿迁在城市建设中造成土地资源掠夺性开采、对环境保护的忽视等现象会随之改变。旅游的绿色意识和环保观点的增强是宿迁旅游业持续发展的主要后劲所在。

2.开发利用可行性分析：本地区的旅游资源具有很大的开发性，由于种种原因，许多资源处于未开发状态，只要达到足够的条件，本地区的资源将会处于最佳的合理利用状态。

<1>历史悠久，人文荟萃。

<2>区位独特，交通便利。境内高等级公路达到220公里，京沪、宁宿徐高速公路纵贯南北，徐宿淮盐高速公路横穿东西。

<3>资源丰富，物产丰饶。宿迁境内平原辽阔、土地肥沃、河湖交错，是著名的“杨树之乡”、“水产之乡”、“名酒之乡”、“花卉之乡”和“蚕茧之乡”。

<4>风光秀美，生态优越。清代乾隆皇帝六下江南五次驻跸宿迁，赞叹宿迁为“第一江山春好处”，被誉为“华东的一块净土，江苏的两湖清水，淮海经济区的一片森林和黄淮海地区最大的氧吧”。5.环境宽松，政策灵活。宿迁是全省唯一的“经济社会发展综合改革试点市”。6.发展迅猛，速度领先。解放思想，抢抓机遇，顽强拼搏，务实苦干，全市经济社会发展登上了新的台阶。这些优势条件都是本地区资源有很强的开发性。

3.客源市场分析：宿迁市旅游市场营销蓄势发力，树立全市一盘棋的营销思想，围绕建设旅游大市这条主线，整合资源，强化主题产品促销，创新市场促销机制，进一步提升宿迁旅游知名度、美誉度，有效拓展客源市场，实现宿迁旅游市场更大突破。加大营销力度，提升宣传品质，努力打造具有竞争力的旅游品牌。突出营销重点，开拓目标市场。加大旅游产品营销力度，重点开拓长三角地区、淮海经济区等重点客源市场和大陆桥沿线（郑州、西安和咸阳）中远程客源市场，主攻江苏旅游新三角旅游内部市场互动、本地游及淮海经济区等周边旅游市场。创新运作平台，提升宣传实效。积极创新运作宣传平台，多角度、深层次拓展微博、网站、短信、视频等新媒体宣传渠道。继续加强与中国旅游报合作，办好《宿迁旅游》杂志。在央视、省台等主流媒体上投放城市形象广告，在沪宁高速、京沪高铁等重点区域投放宿迁旅游形象广告，利用新华网、腾讯网等各类门户网站开展旅游相关推广活动，与携程网、驴妈妈、乐途等重点在线旅游企业合作开展网络营销活动，吸引媒体和公众的主动关注，以提高宿迁旅游的知名度和美誉度，从而吸引更多的游客来宿观光旅游。

第五章旅游资源保护与开发建议

我认为，宿迁旅游业的发展要从转变观念、改善投资环境、加大开放力度入手，全面规划、统筹兼顾、分步实施。

<1>转变观念、提高认识：为加快发展，必须从体制和观念上深化改革，首先要转变人们的观念。在开发项目和投资方式、企业组织和运作、旅游产品的包装和促销等方面充分发挥“市场”的调控作用。

<2>走特色开发之路，树旅游名品、精品：在对传统产品的更新改造、新产品开发的过程中，要注意扬长避短、避免贪多求全，真正树立以市场为导向，突出重点、突出特色的原则。

<3>提高旅游从业人员的素质：各级旅游行政部门和领导应把人才培养作为一项战略任务常抓不懈，以职业教育为主结合多种形式的培养方法提高旅游从业人员的基本素质和业务素质。

<4>协同周边省区，建立联合促销机制：宿迁旅游业应主动走出去，与兄弟苏北城市及苏南等城市积极合作，协同开发，联合促销，形成四至六条有较高知各度和吸引力的国际黄金旅游路线。

<5>开展可持续旅游，开发和保护并重：这将是改善旅游环境、保护旅游资源、振兴宿迁旅游业的重要抉择。<6>加大宿迁引资力度，大力发展旅游产业中的非公有制经济成分

宿迁旅游资源丰富，可选择以资源来换资金的方式，在资源开发，产业发展方面提供优惠条件，以吸引投资者，发展多种形式的经济模式。

主要参考文献：

1.《宿迁特色文化》作者: 程芳银

出版社：苏州大学出版社

版本: 第1版2.《大运河（宿迁段）保护规划》

2.《宿迁》作者：《宿迁》编委会

出版社：当代中国出版社(2011-09出版)

3．《扬子晚报》2009年11月03 日

4.《泗洪历史古迹遗址探寻》作者：陈平

5.《运河（宿迁段）保护规划》

6.《市政府关于加强文化遗产保护工作的意见》

宿迁房地产市场报告篇2

甲级办公楼续租成为租赁市场一大特征

2013年北京办公楼市场整体情况为:国内企业对办公楼需求相对旺盛,而在私人租赁市场,来自国际公司的需求则有升有降。尽管政府货币政策收紧以及近来借贷减少,而内资银行及金融企业依然积极寻找办公空间。IT行业也是积极搜寻租赁商机,主要集中在中关村区域及其他偏远地区。国际专业服务公司及律师事务所的办公楼租赁需求有升有降,许多公司持续奉行成本节约政策,但同时也有一些新公司需要租赁办公场所。来自汽车行业的需求依然强劲,许多汽车制造商都计划在北京扩大生产规模。

2013年四季度,北京办公楼市场净吸纳量为61,600平方米,较三季度增长18,900平方米,使2013年全年净吸纳量达到304,700平方米。

由于大量现有租赁到期,续租成为办公楼租赁市场的一大特征。业主在租金协商中表现出灵活性,以平衡租金上涨与空置压力的关系,使得2013年北京办公楼市场租金同比下降1.6%。北京多个地区办公楼租金均有下降,但金融街的强劲表现将四季度的整体市场租金增幅环比拉升1.0%。

仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂(Eric Hirsch)表示,“在当前低空置率环境下,市场对甲级办公楼的持续需求有望支撑2014年的租金水平。但是鉴于2014年仍会有大量现有租赁到期,预计中央商务区的租金将大概维持平稳。对于空置压力较小的市场,租金将会上涨,但涨幅不会超过个位数。”

空置率依然会保持低位。2013年下半年有一个新项目竣工,为市场增加了150,000平方米的甲级办公楼空间,也使2013年全年新增供应量达到309,800平方米。仲量联行预测,2014年最多将有两座甲级办公楼进入市场,因此空置率依然会保持低位。2014年整体北京办公楼市场租金增幅有望回升,但不会超过5%。

零售地产整体可出租的面积有限

核心区域购物中心空置率创十三年来新低。成熟购物中心项目租户的频繁更换,以及2013年全年和四季度新竣工项目的高租用率反映了市场对优质零售物业的持续需求。第四季度,核心零售物业市场的空置率环比再次降低1.5个百分点,跌至4.0%,是自2000年一季度以来的第二最低点。但是,由于中坤广场可能改变商业用途,HQ尚客百货撤出中坤广场,使第三季度北京整体城区零售物业总体空置率由7.6%升至8.1%。

快时尚品牌及餐饮租赁需求强劲。就不同类型零售物业而言,2013年全年快速时尚品牌和中档品牌在租赁市场表现活跃,餐饮经营者及娱乐业租户继续扩张。购物中心业主也渴望进一步有所突破,不断改善租户构成,抵御来自电子商务日益激烈的竞争。

北京城区市场在连续两个季度没有新增零售物业供应量后,四季度终于迎来了两家新购物中心的竣工。位于中央商务区刚从新开业的嘉里中心(Kerry Centre)和位于太阳宫的爱琴海购物中心,开业即实现了90%以上的租用率。全年北京购物中心竣工面积为208,500平方米,是2006年以来的最低点。

可供租赁的零售物业存量减少,导致租金持续上涨,核心市场尤为如此。仲量联行北京零售地产部高级董事罗绮华(Alice Law)表示:“来自电子商务的竞争不断增多,同时来自高端零售商的需求减弱,使得一些购物中心业主开始计划将部分零售资产改变为其他商业用途。这会导致一些地方的零售物业供应量减少,但也为市场租金上涨提供了支撑。我们预计2014年的零售物业租赁需求会保持健康发展,而北京不会陷入供大于求的风险之中。整体可出租的面积有限,预计租金温和上升。”

工业地产租赁市场可用仓库空间缺乏

2013年四季度,非保税仓库净吸纳量跌至75,800平方米,较三季度减少了7600平方米。由于缺少新增供应量,四季度仓库空置率降至1.5%,环比降低了0.5个百分点。在供应量极其有限的物流仓库市场,大多数净吸纳量都是由于最近几个季度供应推动形成的。因此,净吸纳量减少很大程度上反映了租赁市场可用仓库空间的缺乏,并非是需求减弱。

租赁经理们纷纷表示接到了国内及国际希望升级的第三方物流公司的询问,只是市场高租用率限制了他们的选择。因此,许多租户不得不继续租用低质量仓库,或是在北京以外租赁仓库。受这种趋势的影响,第三方物流及电子商务公司在租赁市场上表现活跃。

四季度的租金增幅环比持平。大多数项目业主都满足于按照当前市场价格水平与租户签订租赁协议,虽然增加了现时租金,但并没有带动市场租金增幅增加。北京物流仓库市场租金受抑制的一个原因是河北廊坊与天津武清等邻近地区供应量的增加。

仲量联行北京工业地产部董事陈美玲(Linda Chan)表示:“中国各地零售销售额的持续增加和电子商务的快速发展有望继续推动北京非保税仓库的需求。不过,尽管仓库租用率高,但租户租金支付能力以及外围地区新供应的竞争会抑制租金增幅。”

2013年四季度北京工业地产没有新增供应。全年四个项目进入市场提供了总计156,300平方米的新增供应。在市场供应不足的情况下,这些项目总租用率达到了95%。预计2014年还会有四个项目竣工,仓库总存量将增加266,100平方米。

投资中国商业市场2014年有望更强劲

2013年四季度北京房地产投资市场有三宗交易引人关注。其中,私募股权基金高和资本以15亿元人民币收购了位于北京东南三环的办公楼丹阳大厦;冠城大通以10.7亿元人民币购得太阳宫在建办公楼冠捷大厦(总建筑面积约18,100平方米)的59个单元。该办公楼预计于2015年竣工。在中央商务区,北京国际中心(37,800平方米)的部分零售物业以7.11亿元人民币出售给北京阳光迅驰投资管理有限公司。

国内机构投资者表现活跃。2013年,国内机构投资者在北京投资市场上愈加活跃,积极寻找买入机会。包括保险公司、私募股权基金和风险投资基金在内的一些国内机构投资者希望购入不动产资产,其中包括不可立即投入使用的开发项目。也有一些经验丰富的国际投资基金选择购入已经散售的非甲级办公楼资产,这种做法在其他地方较为少见。所有这些情况都可归结为北京仍缺乏可供出售的优质商业房地产。

2014年,中国整个商业市场有望较2013年表现更为强劲,这也得益于近几个月来全球经济形势的逐渐改善。虽然人们预计中国外贸对其经济增长拉动作用有限,但中国经济硬着陆的可能性已大大降低。仲量联行预测,北京的办公楼市场已经跌至底部。尽管2014年租赁需求不大可能出现强劲反弹,但较2013年有可能出现适度回升。加之北京大多数办公楼市场空置极低,这些因素将有望支撑2014年上半年租金保持稳定,同时也是为2015年租金更大反弹构建稳固的基础。

仲量联行华北区投资部高级董事庞树东(Eric Pang)指出:“北京办公楼租赁市场形势看好,这是投资者密切关注办公楼投资机会的主要原因。中央政府坚持推进经济改革的政策走向将确保中国各大城市对办公楼的持续需求。同时,北京也一直是世界上许多公司的战略市场。”

宿迁房地产市场报告篇3

办公楼市场

·崂山商务区，热度不减

崂山商务区内现有国家级财富管理与金融改革实验区——金家岭金融新区，吸引了大批世界500强企业、上市公司和金融企业的入驻，催生了对优质办公空间的市场需求。目前，崂山商务区办公楼市场存量占全市总存量的26%，但是在内资企业，特别是金融企业的需求推动下，未来两年崂山区优质办公楼的供应将会逐渐增多。其中，最引人瞩目的当属杰正集团和上实集团在啤酒城改造项目内打造的全新甲级办公楼——杰正财富中心。杰正财富中心在青岛率先扛鼎LEED认证旗帜，竭力打造可持续发展绿色办公风潮。杰正财富中心首开4.2米办公层高，80%整层使用率，5A级智能化。

·金融和专业服务类公司持续推高需求

国内经济增速放缓使青岛办公楼的整体市场需求呈现保守增长的态势。2014年，市南区甲级办公楼市场需求旺盛，多栋楼宇迎来大面积租户入驻。市北商务区部分优质办公楼租赁需求上涨明显，有多个金融服务类企业入驻。从行业配比来看，金融和专业服务类公司需求强劲，成为办公楼市场需求的主要来源，其中又以新成立内资企业居多。

·未来两年将迎来供应高峰

预计2014年第四季度青岛办公楼整体租金将不会出现大幅波动，但未来两年全市办公楼市场将有近100万平方米的新增供应，市场去化压力较大，业主对租赁市场信心将有所下降，但短期内仍以观望为主，租金水平将保持稳定。甲级办公楼市场将实现稳中有升，多数的租赁成交仍将来自金融服务业和专业服务业。

零售地产市场

·餐饮、娱乐及儿童品牌持续扩张

与国内其他主要二线城市进行比较分析可知，青岛的优质零售地产市场仍在起步阶段。随着中产阶层的壮大，居民消费实力的增强，青岛优质零售地产市场必将迎来跨越式发展。今年全年整体需求稳定，餐饮、娱乐及儿童品牌继续保持扩张态势。

·市場结构调整进一步深入

青岛的零售物业市场自去年以来新增供应放缓，在激烈的市场竞争下，开发商需要更充裕的时间以提高运营和招商能力，或进行重新定位和内部调整。2015年华润万象城、银座商城和海信广场二期等优质项目会使青岛迎来零售地产的集体发力年。

住宅市场

·政策松绑推动成交量短期上涨

政府连续出台宽松的房产政策，并全面取消房屋限购，推动青岛住宅市场成交量增长，成交物业以城阳区、李沧区和西海岸新区的刚性需求为主。高端住宅市场方面，在政策放松和需求积累的共同推动下，部分改善型需求得到释放，但高端住宅市场投资型需求的购房者仍保持观望态度，预计会随着信贷细则的出台和进一步落实得到释放。

·高端住宅成交均价保持稳定

本季度高端住宅市场的成交均价基本持平。虽然成交量有所增长，但在经过半年的成交低迷之后，开发商普遍承受较大的销售压力，部分非核心区物业推出优惠房源和购房折扣，希望以价换量。相比之下，沿海一线的超高端物业价格无明显波动，开发商坚持主打高端稀缺的营销策略。受青岛市高端住宅市场去化量持续低迷的影响，预计短期内高端住宅市场价格将不会有明显增长。但持续压抑的刚性需求和改善性需求将会出现一定程度的集中释放。

宿迁房地产市场报告篇4

北京大学中国经济研究中心医疗卫生改革课题组

2006年4月6日至10日，4月28日至30日，北京大学中国经济研究中心医疗卫生改革课题组两次赴江苏省宿迁市，对宿迁市区、沭阳县以及乡村的医疗卫生状况进行调研。

调研的基本方法是不惊动当地政府，近十名卫生经济学者和学生作为患者去各医院就诊，在就诊过程中调查和访谈医生和患者，然后再与卫生主管部门领导和医院院长及相关人员进行交流，汇报所见所闻，听取他们的意见和解释，以校对和证实调研结果。

我们认为，近几年来宿迁市领导率领宿迁人民所进行的以经济建设为中心的改革，敢想敢干、惊心动魄、可歌可泣，但是改革思路在某些方面违背了社会和经济发展的客观规律，尤其是将全面市场化的改革手段用于已被理论和实践证明行不通的医疗卫生领域。所以，目前宿迁市“看病贵”的问题没有得到解决，老百姓的医疗负担反而加重，潜在医疗卫生问题令人担忧。

本报告结合调研的情况、相关背景资料以及卫生经济学的有关理论，对宿迁市医疗改革的成绩和产生的问题进行初步的分析。

一、宿迁市超常规赶超发展是大背景

（一）医改前，政府没能力对医卫事业进行必要的投入

宿迁地处苏北，是1996年新组建的地级市，下辖沭阳、泗洪、泗阳三县和宿豫、宿城两区及一个省级经济开发区，总人口达517万，陆地面积8555平方公里，经济比较落后。比如，沭阳是全国19个革命老区之一，当时的经济实力在江苏倒数第一，全县38个乡镇有8个是省级贫困乡镇。

经济落后导致宿迁地区财政的困顿，基本处于“吃饭财政”的状况。需要财政支持的医疗、教育等社会事业的发展，面临极大的困难。尤其是财政分权改革后，社会公共支出的职责也分权到地方，宿迁政府确实没有很多资金投入医疗卫生事业，直接导致卫生资源不足，基层医疗卫生单位条件差、水平低。据《人民网-时代潮》，1999年底，宿迁地区拥有卫生资产4.95亿元，卫技人员8332人，人均卫生资产和千人拥有卫技人员处在江苏省最后一位。截至2000年，全市乡镇卫生院总资产为17058.6万元，负债总额为8316.7万元，资产负债率为48.8％，床位利用率是20%；全市1万元以上设备总值仅为1868.6万元；乡镇卫生院在职职工中具有本科学历的仅34人，占职工总数的0.6％，大专学历669人，占12.3％，初级和无职称人员占近90％。[1]

（二）医改是宿迁经济超常规赶超发展的一部分

面对经济落后的现实，宿迁采取的是超常规的发展模式，以赶超经济发达地区。通过“上面补一点，企业垫一点，百姓筹一点，政府出一点”加快基础设施建设，优化环境来招商引资。先借钱将环境和基础设施搞好，招商引资来的企业就会增多，税收多了，地价也会升值，而用土地出让金和税收还掉借款再造更好的环境，以此达到滚动发展。

在这个过程中，当地采取了很多特殊的政策手段，比如下令公职人员借出工资修路，要求企业垫资修建办公大楼，将城区内9条市政道路承包给区人事局等9个部门负责建设，并作为主要负责人的考核任务，将招商指标下达到各个单位。在宿迁，可以明显地感受到所有干部都努力致力于经济建设，一切以经济发展为出发点，以提高效率为目标。

这种赶超发展模式在经济上取得了很大的成就。据《新京报》，2005年引进固定资产投资额1000万元以上新开工工业项目323个，计划总投资120.6亿元，全年实现财政总收入25.9亿元，同比上年增长38.5%，GDP由2000年的200亿元增加到2005年的387亿元。“十五”期间，宿迁地区生产总值、地方财政收入等五项主要经济指标增长幅度均居江苏省第一名 [2]。江苏省委认为宿迁积极探索并逐步走出一条符合实际的追赶型、跨越式、超常规发展的路子，得到了中央和省委的充分肯定[3]。

与此相对应，宿迁对社会事业的建设，尤其是教育和医疗卫生，是通过甩包袱（政府完全退出医疗领域）、卖学校和医院（盘活资产存量）、引入社会资本以扩大资源，促进竞争以提高效率。因此，宿迁比较激进的医改方式的现实背景是穷则思变，是没有办法的办法。

（三）宿迁医改逐渐形成一套方案，但违背了一些理论规律和外部条件宿迁医改在推进过程中逐渐形成了一套方案，当地政府总结为 “四个分开”：

一是“管办分开”，在办医主体上把办医者和管医者分开。卫生局不再管理医院的人、财、物，主要执行行业管理；原有政府办医院经过产权改革，改造成为股份制、合伙制、混合所有制、个人独资医疗机构。

二是“医卫分开”，严格界定卫生和医疗两个领域的服务职能。政府全额出资办公共卫生；多元化社会资本办医疗，以民资办医为主。政府鼓励社会资本进入医疗领域，并实施鼓励民间资本办医院的措施。随着改革的推进，对于公共卫生的投入也转变为依靠市场，吸引社会资本。

三是“医防分开”，从体制上把医疗和防保两类不同性质的机构分开。在全市各乡镇分别设立乡镇卫生院[4]和乡镇医院，卫生院履行公共卫生职能，由政府主办，乡镇医院履行医疗服务职能，进行股份制和民营化改造。

四是“医药分开”，从利益上把医和药两个行业分开，不再以药养医。这一条只是考虑，还没有实施，但是实施了扩大开办药店的政策，使医院和药店在药品销售上竞争。

宿迁的医改有两个重点，从政府职能的角度来看，改革的核心是政府退出医疗服务市场，由“办医院”转向“管医院”，同时负责公共卫生；从医疗供给的角度看，改革的核心是建立社会投资机制、鼓励市场竞争机制、引入企业经营机制。但是这个改革能否解决医疗需求方——老百姓的“看病难”和“看病贵”问题？

根据我们的调研和分析，宿迁的医改由于一方面违背了一些医疗卫生领域的理论规律，另一方面受执行中一些条件的约束，并没有能够顺利实现所有设计的措施。因此虽然取得了不少的成绩，但是也出现了很多新的问题，目前并没有能够实现改革的目标。报告以下两部分将分别分析宿迁医改的成绩和出现的新问题。

二、宿迁医改取得的成绩

（一）政府财政负担减轻

宿迁地区134家公立医院进行了产权制度改革，包括124所乡镇卫生院和10所县级以上医院，形成了合伙制、混合所有制、股份制、独资等办医主体。虽然个别医院和外部公立医院联合（如鼓楼医院集团宿迁市人民医院），或者有个别外部公立医院在宿迁建分院（如上海东方医院宿迁分院），目前宿迁地区各个层次的医疗服务机构都已经由民间资本购买或经营，宿迁地区政府已经完全从办医中退出。

在这样的改制过程中，政府是最直接的获益者，既可以通过改制盘活医院的资产，套现过去50年政府在医疗领域的积累，减轻地方财政压力，同时，等到民营医院免税期满后，政府税收也会增加[5]。

（二）医疗资源数量迅速增加

宿迁采取了一系列政策鼓励社会资本进入医疗服务领域，医院数量和医疗卫生总资产迅速扩张。2000年到2005年，全市医疗卫生资产从4.95亿元增加到17.78亿元，是改革前的3.59倍。5年前，宿迁市130多所各类医院，但到2005年，宿迁已有各类医院400多家。其中，民营医疗机构的资产从2000年初的0.06亿元，占全市医疗卫生资产的1.2％，到2006年，民营医疗资产占全市医疗卫生资产达到11.44亿元，占全市医疗卫生资产的64％。我们调研发现，宿迁街头到处建立了各种类型的医院和诊所，其中大部分是近年来开办的。医疗机构的增加，使得医疗队伍和医疗设备也相应的扩大和增加。

（三）医院经营方式改变、管理加强、竞争手段丰富，医务人员积极性增强 改制后的医院不再获得国家的财政补助，目前也没有社会的捐助，完全自负盈亏。在竞争的压力下，医院的所有者（多为股东）引入了企业经营机制，切实加强了对医院的管理；改善了医疗人员服务态度，尤其是在吸引病人方面的工作，广告大力宣传医院的专家和先进设备，地方电视、报纸到处可见医院和药品广告；减免挂号费、降低单项医疗检查收费、降低药品单价；提供免费接送病人的流动巴士等服务等附加服务。很多措施确实给老百姓带来了实惠，得到了老百姓的认可。调研了解到，老百姓对医院服务态度的满意程度明显提高。

我们调研发现，一些医生会询问一下病人带的钱是否够，如果钱带得不多，就少开一些药品，请病人过段时间带钱了再来，而且可以把病人以后开药的方子一起给病人，下次来就可以直接开药而不用挂号和就诊。这一方面体现了医院更为病人着想了，另一方面，这也可能是平均门诊费用下降的一个原因，病人分多次就诊，每次的费用下降了。

值得注意的是，无论营利性医院，还是非营利性医院，都存在着很强的营利动机和能力。同时，目前卫生改革政策的不稳定，加剧了投资者要求短期迅速收回投资的逐利行为。因此，几乎所有的医疗机构投资者首先考虑的都是在当前市场竞争和监管条件下努力迅速收回投资。据沭阳某医院院长称，现在医院的利润率一般都在50%以上，所以说投资医院一般两年就能收回投资。

过度的逐利动机，使得大多数医院都对医务人员仍然采取根据科室业绩来付酬的激励政策。据我们采访所得，医院会采用各种方式获得医疗保险和农村合作医疗的定点资格；会付给村医和基层的医生回扣以望其推荐病人，并且回扣有攀升的趋势。一位当地的村医告诉我们，如果介绍一个病人，骨科医院将给他10％的回扣；医院会付给出租车司机和急救中心报酬以获得病人。

（四）医务人员的流动性增加，收入也增加

改革理顺了医院的用人机制，医院可以对员工进行优胜劣汰。竞争压力下的医院需要有优秀的医务人员来吸引病人，医院之间“挖医生”的竞争非常激烈。医务人员的流动更加自由，尤其是水平较高的医务人员在医院之间的流动非常频繁。很多医生今天培训回来，评上职称，明天就“跳槽”。

为了留住和吸引优秀医务人员，医院必须改变内部分配和激励机制，提高医务人员的收入。根据我们的调研，宿迁的医生的平均工资由原来的2000元上升到3000至4000元，医院内部拉开了收入差距，技术好的医生、主任医生和拥有股份的医生有更高的收入，一般医生收入差些，医院的护士和后勤工作人员在私有化后工资很低，从原来的1000多降到了500至600元。

值得注意的是，在收入增加的过程中，归属感成为很多医务人员更关注的回报。从改制后的效果来看，医生持股的医院发展相对更为稳定，也更能够获得老百姓的认同。我们调研走访了沭阳某医院，这是一家拍卖给私人资本的医院。一位退休后留用的老医生告诉我们，原来在医院工作很有归属感，但是改制后，工作就是打工了。隔天晚上，刚好有十多位医务人员集体辞职去另一家新建的医院，主要原因，是那家医院给他们股份。

（五）医疗服务项目迅速增加

竞争压力促使医院引进医疗专家和先进的设备，扩大医疗服务范围。医改后，宿迁地区的医疗服务项目增加了200多项，很多复杂的手术也可以在宿迁实施。这在一定程度上方便了老百姓的就医。

值得注意的是，宿迁地区的医疗设备有过度发展的倾向，医疗服务往利润高的项目过度扩张过程中，医务人员技术水平等软件的发展还没有跟上。根据我们的调研，不少检查的操作都不符合规范，也有一些医院违规实施手术的现象。如沭阳某一级医院，居然也做胃癌手术，主治医生是原乡镇卫生院医生，卫校毕业。

（六）挂号费、单项检查价格和药品单价稳中有降

竞争的压力促使医院降低了挂号费、单项检查价格、药品单价。几乎所有医院的挂号费都很低，有的医院挂一个号可以看多个科室，有的医院甚至都不用挂号。一些基本医疗和常规治疗形成了竞争，不少常规医疗服务的单项收费也降低了，比如CT价格由300多元降到了100多；B超由100多元降到了60多。

由于放开了药店的开办，医院不仅面临医院间的竞争，还面临和药店的竞争，一般医院的门口就会有药店，大的医院的周边都会开好几家药店，因此，医院的药品单价确实也有所下降，一些常见的低价药品也重新出现。

三、医卫核心问题并未解决，同时一些新问题产生

（一）“看病贵”并没有解决——引入市场机制后医疗费用的另一种扭曲

从以上现象看，医疗机构增加了，竞争加强了，老百姓看病确实有了更多的选择，也确实感受到医院服务态度的改善。同时，医院的挂号费减免了，单项检查的收费和药品的单价也确实稳中有降。那么，能不能说这次医改后老百姓获得了便利、优质、价廉的医疗服务？

1、数字悖论：医疗费用贵了还是便宜了

宿迁卫生局提供的数据表明：1999年与2005年比较，人均门诊费用市县级医院下降了8.3%；乡级医院下降了25%。每病床日收费市县级医院下降了0.1；乡级医院下降了15.5%。出院者平均医药费用市县级医院下降了1.0%；乡级医院下降了13.5%。在与宿迁卫生局官员的交流中，他们也承认这些数字可能不可靠，因为目前没有好的统计方法。

即使这些数据无误，在上述价格下降的同时，不仅没有一家医院破产，反而许多医院的收入大幅度上升。例如，报载[6] 宿迁市人民医院2004年收入9000多万元，而2005年上半年，医院的收入就达到6500万元；“沭阳县人民医院…光是一个骨科的进账，就从180万元增长到720万元”；仁慈医院的一位科主任也告诉我们，盖新大楼的3000万元贷款，3年时间就挣了回来。而且，直到目前为止，新的医院还在宿迁不断地落户，如果没有较高的利润率，不可能出现这样的趋势。

人均门诊费用、住院费用下降，而医院数量却迅速增加、医院收入也迅速增加。如果数据无误，那样医疗需求一定大幅度地持续增长。宿迁地处苏北，相对封闭，人口规模相对稳定，外来就诊人数不是很多，医疗需求不可能如此持续大规模地增加。医疗费用到底是贵了还是便宜了？

2、理论分析：发挥市场机制，不能回避医卫领域自身规律

医疗卫生领域有其自身规律，第一个就是供需双方信息严重不对称，供方处于天然的垄断地位，是一个强卖的市场。如果供方有过多的赢利动机，医院总是有办法通过一些手段来获取足够的收益，如能够诱导需求，病患的利益就会受损。

理论上，“价格降低”和“费用降低”是两个概念。事实上，目前我国的医疗服务价格和一些药品价格是国家控制的，老百姓感受到的“看病贵”主要指的是医疗费用，是价格和数量的乘积。

老百姓最能够观察和比较的是价格信息。医院通过降低单项价格来吸引病人，而对于“量”，基本只能听从医生的安排。制得了“价”，制不了“量”，老百姓的医疗支出总额还是不断高涨。

第二，就是在竞争的医疗市场上，会出现“医疗装备竞赛”。理论和实践都表明，由于医患之间存在严重的信息不对称，患者缺乏搜寻最低价格的能力，患者通常选择品牌医院、选择名医和高新设备。因此，医院之间的竞争主要不是表现在价格的竞争，而是医生技术、设备之间的所谓“医疗装备竞赛”，这将导致整个医疗费用的上涨。因为这些高新技术、先进设施往往是过剩的、不必要的。羊毛出在羊身上，医院的新大楼、新设备、挖人才的不菲费用，最终早晚要由患者来承担。

3、现实情况——符合理论推断，形成了医疗费用的另一种扭曲

（1）医疗设备盲目向高端发展的现象非常严重

宿迁的医改，已经很明显出现了“医疗装备竞赛”的趋势，各家医院都努力扩大规模，纷纷上马高精尖的设备。规模稍微大一点医院就努力配备彩超、CT、核磁共振等，甚至一些一级医院也都购置了CT，而电子胃镜、全自动生化仪等各种医疗设备在一级医院都是常见设备了。

走进宿迁的各类医院，一个直接的印象是一进门就能看到医院拥有的各种医疗设备和检查项目的图文并茂的介绍。沭阳县平安医院是一家一级医院，医院的诊疗室和病房设施，都非常简陋，甚至连厕所都是墙边搭建的简易棚，但是该院门诊大厅就树立着该院CT设备、电子胃镜等设备的介绍牌，张贴了34页该院可以实施的治疗项目价目表。

沭阳县人民医院和仁慈医院，在上项目、上设备、上硬件、挖人才上较量——如仁慈医院建起了10层高的新就诊大楼，总投入高达3000多万元，逼得沭阳县中医院以1000万元加大投入，县中医院在筹建19层的综合大楼，还计划引进若干高频率核磁共振等先进设备。

当前，我国的许多卫生设施和设备是超前于经济发展水平的，高新技术的滥用是推动医疗费用上升的重要原因。宿迁这样的贫困地区最缺乏的并不是高新技术设备，而是大量低成本、有效的服务。（2）医生诱导病人多做检查和手术

和其他地区相比，宿迁的医院开大处方问题得到了一定的缓解，据一些院长的介绍，现在门诊的利润已经比较薄，收入主要靠检查和手术。但却出现了很多其他不正常的现象，形成了医疗费用的另一种扭曲：

（1）医生更多要求病人接受各种医疗检查。我们去一些医院就诊看头疼或腿疼，几乎所有医院都要求做CT；去一些医院看胃病，大多数医生都说要做胃镜；我们看病时遇到的其他患者也非常多人做了胃镜和其他检查。某医院是当地老百姓口碑最好的医院，即使这样的医院，该院院长介绍说每天500多门诊病人，有近100人次的CT检查，15人次的胃镜检查（500个门诊病人中看消化内科的病人并不多），这远比北京等城市医院的比例高。

（2）不需要开刀的疾病让病人开刀。一些医院的剖腹产率达90％。

(3)不严重的疾病故意说得很重。一位五十多岁的农村妇女手腕骨折，医生就极力推荐该患者换人工关节，并称52岁妇女已到更年期，骨头停止生长，骨折已经无法恢复，必须换人工关节，这是我们在宿迁某医院就诊的时候亲眼所见（该医院是当地最好的医院之一）。

更令人担忧的是宿迁地区相对落后，大部分是农村居民，他们的知识很少，医生更容易诱导这些病人。

（3）当地卫生局的解释验证了调研情况和分析

宿迁卫生局官员认为医院收入增加的原因有三个方面：（1）医疗服务项目的增加，医院的收入也就增加。（2）病人结构调整，医改后有些大病也能治了，手术也能做了，而治大病的回报率比治小病高，手术的回报率比门诊高。（3）病人总量的增加，门诊人次、住院病人都增加了，因为一些外流病人被吸引回来了。这些都验证了我们调研和分析的结果，现在医院确实通过扩张检查、手术等方式增加收入。

对于这些数据的真实性，宿迁卫生局官员认为这些数据都是各医院上报的，如果有水分，医院收入数据也只可能是低报了，而不是高报了。因为，如果医院高报收入，那么意味着医院要交更多的税，所以医院没有高报的积极性。同样的逻辑，我们也有理由相信，如此数据收集制度下，医院有低报平均门诊费用和平均住院费用的积极性，因为这些指标是政府评价医院的关键指标。

4、医院的“红包”和“回扣”现象以其他方式表现出来

私立医院的内部管理机制的灵活，股东以利润为主要目标，固然会通过提高医生待遇以激励医生，并约束医生个人收取红包的行为。但是，关键在于，医院作为一个整体，其盈利的动机并未改变，反而得到了加强——建立在股份制基础上的医院，如果不以盈利最大化为目标，就无法生存。

所以，虽然消灭了医生个人收红包、收回扣的问题，但是这部分利益并没有回到患者手里，而是集中到了医院股东的手里。只是红包从地下转到了地上，从医生收红包变成了股东分红。

解决“红包问题”惟一的途径，是使得医院不再有盈利动机。只要这一点不改变，红包和回扣还会以其他的各种方式表现出来。

我们在考察中广泛发现了类似的现象。根据对医生的访谈，无论是原来的公立医院（如人民医院），还是新建的民营医院（如仁慈医院），都还存在着医生开药和开检查提成的行为。这和我们理论上的预测是一致的。

某医院的一位科主任告诉我们，开药、手术、检查，包括开CT、B超等，医生都是有提成的。某卫生院的营业额是有指标的,两个有处方权的医生,每人要完成5000元的指标,如果完不成,则连最基本的工资也拿不到。正如某医院院长所说，他直接掌控药品采购，对进价的控制毋庸多言。这种机制决定了医生完全有动力、也有能力把进药的价格压低，以便医院获得更大的利润，但是却未必有为病人降低价格的动力。

5、老百姓的感受——“在医院钱就像纸一样”

根据我们对一些当地居民的访谈，他们对“看病难”的感觉不强烈，但对看病的总体感觉还是贵。在走访一家医院的时候，我们询问一位农村老年患者，老人朴实的回答让我们深受震撼：“在医院钱就像纸一样！” 而根据《江南时报》报道，2005年5月江苏省卫生厅曾在宿迁专门就宿迁医改做过调研——走访40多家医疗机构，发放调查表267份，抽查门诊处方1065张，住院病历42份。最终得出的结果是市民的医疗费用没有下降，反而上升。

（二）区域卫生规划缺乏，三级医疗网络被打破

我国原有的覆盖城乡的三级医疗服务网络，初衷是为了通过转诊体系有效配置医疗资源，防止病人的趋高倾向。

宿迁在鼓励医院竞争和引入社会资本办医的同时，违背了医疗卫生的特殊性，没有进行任何区域卫生规划，完全打破了原有的三级网络和转诊体系，导致宿迁市医疗机构过度供给，必定诱导过度需求，使老百姓医疗负担加重；而且，大大小小的医院，都在相同的层次上进行竞争，功能没有划分，导致医疗资源的浪费和无效率。

在盈利的动机下，只要具备条件，各级医院都在竞相购买设备、做大手术。同时，病人不管是什么病，来到哪一家医院都能看，而医院之间“老死不相往来”，根本没有转诊的动力。其结果是，最优秀的医疗资源并没有用在为最需要的人服务，造成医疗资源配置的无效率。

当地质量最好、技术力量最强的人民医院，还是大量看普通门诊，而不少乡镇卫生院，也开始购进CT等设备，做大手术了。例如，新河这样的乡镇医院，除了胃切除、阑尾炎这样的手术可以做，也开设了脾脏缝补、肾结石手术、心肌梗死抢救等高难项目。

另一方面，各级医院都不惜成本争取病人，医院广告铺天盖地，一些医院通过回扣等手段争夺病人。不少社区医生手里有一张沭阳县人民医院发的“会员证”，如果社区医生介绍一位门诊病人去沭阳县人民医院，可以获得100元回扣；病人住院，回扣是手术费用的10%。还有医生告诉我们，医院靠乡镇、村卫生室医生推荐病员，然后给他们回扣。这种回扣甚至成了村卫生室医生收入的重要来源，人为地增加了医疗成本，加重病人负担。

区域规划缺乏的另一个表现，就是中西医医疗格局的打破。由于中医没有很多检查和手术，而且中药价格更低，完全靠市场生存的当地中医再进一步萎缩。据《南方周末》，沭阳县中医院二次改制后效益不断增加，2005年收入5500万，利润率50%，老百姓口碑也比较好，但是作为一个中医院，其中医所占比重越来越小，原有的中医病区取消了，一些老中医的中医药剂、药丸开始慢慢消失，一些中医人才慢慢都转向西医。[7]

（三）对乡村医疗的打击史料不及：基层医疗削弱

1、乡医进城，村医进乡，削弱了农村基层医疗队伍力量

急速增加的医疗市场对医务人员的需求短期内激增，导致了基层技术力量被削弱；同时，造成了一些新兴医院医疗质量方面的问题。

医院数量快速增加，市场对医务人员需求随之增加，而宿迁地区短期内很难吸引到很多外来的医务人员，现在医生的流动方向是：“农村的好医生进城市，国有医院的好医生出去合伙开医院”。新医院的医务人员来源多是从乡镇卫生院提上来，有些甚至是无照医生。而乡镇医疗机构，开始吸收一些原来的村医。

这一方面使得农村或者社区的基本医疗服务质量得到削弱；另一方面，如果监管力度不足，一些新兴医院的医疗质量无法保证。据调查，许多私立医院以“外来专家门诊”来招揽顾客，但名不副实。这不是个别现象，而是市区新兴医院（数十家）的普遍现象。

2、乡镇、村卫生院（室）医疗水平下降

改革后，乡镇、村卫生院均被个人买走。由于只要有钱就可以买医院，使得许多这一层次医院的老板都是有钱而根本不懂医疗的人。加上市场化的医疗环境放宽了医务人员流动的限制，使许多技术不错的医生不屑于在原来的医院工作，而到城区新兴的医院找工作，致使乡镇医院的医疗水平下降，直至不能够提供一般的医疗服务。

一个案例是，某个从事屠宰的老板，买断了医院后对医务人员管理生硬，结果导致医务人员全体辞职。被医生自己集资买断的乡镇医院发展相对好，但是这些医院所占的比重不大。目前总体上出现了农村病人在村卫生室看一下病后就直接到市区医院就诊的情况。

（四）医院对医生培养积极性不高，高水平医疗队伍发展持续性不足 医务人员的流动性加强，稳定性下降，使得医院缺乏培养医疗技术人才的动力，高水平医疗队伍发展的持续性面临挑战。

医疗机构不断增加，医生随时可以跳槽，这使得各个医院目前宁可“抢人”而不“育人”，不愿意培养自己的技术人员，以防培养好后他们立马走人。医疗卫生人才后继乏人，医疗质量踏步不前。

（五）政府不再办医，但政府对医疗的监管不力，并面临一些新问题

政府职能转变，第一个关键是要实现政府变“办医院”为“管医院”。政府办医的状况已经得到了根本的改变，但是根据调研的情况，政府对医疗的监管急需加强。

1、医疗准入的监管缺乏。

宿迁在大力鼓励社会资本进入医疗服务市场的同时，降低了医院准入的门槛，不利于医疗服务质量的保证。医院的资质关系人民群众生命安全，医疗行业的管理具有相当的专业性，对医院的审批不仅应当看重资产，更应当看重管理的经验和资质。

由于审批的手续简单，只要有钱，任何人都可以申办医院，政府目前更看重资产，而不是资质。在实际的操作上，医疗机构准入的审批权实际在市长、县长手中，而不在于卫生行政部门。

根据我们对相关人员的访谈，办医院需要交给政府一笔钱。由于政府审批医院的级别不同，收费标准也不一样，而新办的医院千方百计地想得到高级别的审批，所以政府通过这种权利敛财，也导致了一些名不副实的二级医院出现。

2、行业监管手段单一，质量监管不足

政府对民营医疗机构监管到底管什么，怎么管，目前还是一个探索中的问题。江苏省卫生厅和宿迁卫生局的相关人员都提到，目前还没有明确的相关法律规定。因此在监管过程中主要采用奖励和惩罚等经济手段。由于监管不足，报告前文提到一些一级医院违反相关医疗规定执行大手术；过度医疗、检查和手术、药品以次充好；使用不正规的药品，甚至三无药品；能很快治愈的疾病用药剂量不足、延长治疗期等现象十分普遍。

3、财务监管不足，非营利性医院的营利行为

宿迁所有医院都进行了改制，而且主要都是转为民营，很多医院还是申报了非营利医疗机构。但是调研发现，这些非营利性医疗机构还是实行了分红。

转制后，卫生部门基本上无法掌握医院经营的数据，医院上报什么，就是什么，医院会倾向于上报有利于自身的数据，以非营利性的名义盈利。

4、与上级主管部门的协调机制不畅

医疗卫生领域有一个自上而下的管理体系，改革后，如何使得新的机制能够与各级卫生主管部门相衔接，也是宿迁医改还没有解决好的问题。

（六）政府已从医疗服务市场退出，但公共卫生投入的长效机制没有建立

政府转变职能的第二个关键是，实现政府承担公共卫生建设。按照医改的设计，通过医疗资产产权置换取得的资金投入公共卫生。

宿迁是新建地区，原来没有市级的公共卫生机构，所以改革确立了“521”工程，即建成市级五大中心（疾病预防控制中心、传染病防治中心、公共医疗卫生救护中心、妇幼保健中心、血液采供中心）和市、县、乡、村配套网络，完善两大监督体系（医疗卫生和药品监督体系）和一个医疗保障体系（城市职工医疗保险和农村新型合作医疗制度）；对于基层公共卫生，确立“一乡两院”制的构想，在全市111个乡镇建立乡镇卫生院和乡镇医院。乡镇卫生院由政府举办，主要承担预防医疗保健服务、卫生监管等公共卫生的职能，不从事一般医疗活动，其人员、业务隶属县级卫生行政部门管理，人员经费列入县级财政预算；而乡镇医院则完全实现民营化。

政府承担公共卫生，是完全正确的改革方向，但目前需要有机制来保障政府做到这一点。

1、医疗资产置换获得的资金有限，公共卫生机构也开始了市场化运作

市级医院产权置换的资金主要投入了“五大中心”的大楼建设。下属县级公共卫生机构也是采用了同样的方式。这些建筑的规模在当地都是一流的。

将医疗资产置换筹集到的资金作为公共卫生的投入，长期没有持续性。卖医院只能卖一次，是“存量”，而公共卫生投入常年都需要，是“流量”。用“存量”补充“流量”是不可持续的。一旦资产置换的资金花完，公共卫生的投入又难以保障。实际上，新设置的五大中心基本没有发挥太大的作用。

我们在调研中了解到，五大中心也开始利用市场化的运作。120系统采取会员制，挑选一些医院进入120系统，每年交纳会员费50万元，医院自己准备急救车辆。政府确实减少了负担，但是这就破坏了急救系统的急救原则，医院更愿把有支付能力的病人拉到自己医院。疾控中心将大楼出租，建立一个体检中心；妇幼保健中心也将建立妇产医院，托管给上海妇保医院；血液中心（中心血站）变为了让群众义务献血后，血站卖血给医院，少部分钱上交政府，余下留用。

2、基层的公共卫生仍然投入不足

政府对社区医疗服务和公共卫生的投入仍不足、管理不规范。我们在沭阳县一社区卫生服务中心了解到，理应由社区卫生服务中心承担的公共卫生职能，政府并不给补贴，计划免疫全靠群众自愿。由于现在医患关系比较紧张，给小孩打针风险较大，社区卫生服务中心也没有动力提供这些服务。

颜集镇卫生院周围的居民告诉我们，乡镇卫生院实际也是私人承包了，现在卫生院的惟一职责是打疫苗。但是对于国家规定免费的儿童计划免疫疫苗,仍然要收费，价格是每人100元，儿童服糖丸也仍然要收两元钱。宿迁医疗系统的一位不愿透露姓名的官员认为，政府是将钱投到了公共卫生服务中，然而在乡镇一级的卫生院并不是按照改革预想的那样进行的。

因此，公共卫生缺乏长效的投入机制。一方面，地方财政毕竟还不很丰裕；更主要的是，当地政府和卫生主管部门已经把医疗市场化认为是最有效的办法，甚至认为公共卫生事业也是可以依靠市场来建设。当地卫生局官员现在甚至认为公共卫生并不一定要政府来办，只要有人愿意办，就让社会来办。但是目前毕竟慈善事业还没有得到很好的发展，社会资本办公共卫生也带着逐利的目标，这既不符合理论，实践中也一定出问题。

四、几个理论问题的探讨

（一）贫困地区医疗卫生定位和责任

从80年代以来，我国财政体制从传统高度集中的“统收统支”向分级分税财政体制演变，各级政府间的支出责任重新划分，中央政府将更多的医疗卫生支出职责交给了地方政府。这与世界上大多数市场经济国家通常由中央政府和省级政府为主承担医疗卫生支出的制度安排相反。上级政府把卫生筹资的责任转给下级政府，下级政府在财力拮据的情况下，又把筹资的主要任务推给了卫生机构，实质上是把难题交给了原本就失灵的市场。

在以GDP增长为政绩指标激励机制下，地方政府只热衷于GDP、招商引资等指标。地方政府搞医疗卫生和教育，尤其是贫困地区政府，既没有积极性，也没有能力。这导致地方政府对一些公立卫生机构经费补助日益减少，或者直接将其变卖。地方财政卸包袱的冲动，可以说是医改市场化的重要原因。

因此，解决问题的关键，是坚持科学发展观，明确政府职责。中央政府必须通过有效手段保障全体公民都享有公共卫生和最基本的医疗服务，明确对贫困地区和贫困人口的财政补助标准。地区间财政能力差异的问题，应通过强化转移支付来逐级解决。

（二）“宿迁模式”解决不了“看病贵”的问题

“宿迁模式”把医疗卫生事业定位为“经营性行业”，并认为“只要是经营性的行业，就可以放到市场上去竞争，通过竞争降低价格，提高质量，改善服务”。我们认为这一定位是不准确的。

由于医疗行业存在的不确定性、外部性、垄断性和信息高度不对称性等特性，以利润为导向的市场化必然导致医疗行业的价格一路飙升，难以控制。美国就是典型的例子。

通过竞争来控制医疗价格的思路，短期内可能有效。但长期来看，医疗市场的竞争并不能导致医疗价格的下降。因为医院竞争的手段主要不是价格。我们注意到，只要有条件的医院都在努力扩大规模、引进设备，连乡镇卫生院也不满足于门诊的收入，要提升档次、做大手术。也就是说，医院的竞争主要表现为“非价格竞争”，即医院竞相提供最先进的高科技医疗服务，提升品牌。理论上，竞争的市场上只要供大于求，价格就可能下降。竞争确实使得挂号费、单项服务等患者能够看到和比较的价格下降了。但是在医疗市场，如上面的分析，过剩的供给可以通过诱导需求来消化，医生可以让病人多消费，使出各种招数来“以量定费”，大幅度扩充门诊量，让病人多作检查，增加了不必要的检查和手术，其结果是医院服务量的扩张与整体医疗费用的上升，竞争愈烈，费用愈高。这样下去，看病贵的问题只会愈演愈烈。这点是医疗卫生市场与其他消费品市场的巨大不同之处，也是当前理论和实践工作中的薄弱认识点之一。

（三）“引入市场机制”和“政府举办医院”并不矛盾

“政府主办医疗机构”和“引入市场机制”两者完全可以结合起来，同时结合市场和政府干预两者的优点，建立既有政府干预的公平性和成本可控性，又具有市场的高效性和灵敏性的制度。

我们调研中发现，老百姓对宿迁人民医院（过去是当地最好的公立医院）比较信任，只要是有经济能力的或者是大病都会去人民医院，尽管原人民医院的医生有一定的流失，但老百姓对政府医院的信任还是比对其他医院强。

我们与医院院长和医务人员交流中也发现，医院所有制并不是医院经营绩效的关键，医院院长和内部管理是医院成功的重要因素。

就我国的现状，应当保留相当数量的公立医院，并且由政府严格控制总费用。同时，要改进政府对医院的管理机制，使公立医院之间形成竞争，但是要彻底消除公立医院的盈利动机，使其之间的竞争不能是面向利润的竞争，而是控制成本、改进质量的竞争。

五、总结

宿迁的医改，通过公立医疗机构的转制，改变了政府直接办医的局面；通过引入社会资本，快速扩大了医疗资源，并形成了医疗市场的竞争格局，促使医疗机构引入企业经营机制，从而提高了医务人员的积极性，改善了医疗服务的质量，扩大了医疗服务项目，降低了挂号费、药品单价和检查项目单价。但是医改的最重要的目标：公共卫生发展和“看病贵”问题的还没有解决。

其原因在于，市场机制发挥作用也无法回避医疗卫生事业的自身规律。改革后，医院盈利动机并未消除，反而得到了加强；过快的开放医疗服务市场，一味追求资源总量的扩张，确实导致了大量不规范竞争行为的存在；由于信息不对称，医院总是可以通过各种手段来增加收益，都会竞相引进专家技术，购置更先进的医疗设备。

供给的增加导致医疗服务、检查、手术和药品过度使用，结果是医疗费用快速上涨，不仅仅浪费医药资源，而且还可能危害患者的健康甚至生命，最终还是使得老百姓看病更贵。

虽然政府职能转变了，不再“办医院”了，但是政府“管医院”还有待加强，公共卫生还没有得到很大的加强，尤其是长效的投入机制还没有形成。一个客观原因是宿迁经济还并不丰裕，政府还没有非常大的能力投入，更重要的原因是发展理念的问题。

宿迁卫生局长曾对媒体表示，宿迁医改敢以身涉险，其实是被逼出来的。根据我们的调研，这种改革方式是没有办法的办法，并不适合所有的地方。

从长期来看，相信如果政府调整对公共卫生建设的思路，加大对公共卫生和基本医疗服务体系的投入，加强政府主管部门对医疗和医药的监管；随着医疗市场竞争的发展，医院和医生行为的进一步规范，宿迁的医疗卫生体系未来将给当地老百姓提供便利、优质的服务。但是，这种发展模式完全符合理论和国际实践所体现的医疗卫生市场化，因此也将出现理论和大量国际实践所证实的结果——老百姓所承担的医疗负担将越来越重。

对宿迁发展模式的思考——一个题外话

宿迁发展模式考量着我们经济增长模式和政府职能。作为一个经济相对落后的地区，宿迁采取了超常规的发展方式，以“市场化、工业化、城市化”为目标。但我们发展的真正目的是为了什么？我们就此问题多次询问当地官员，没有得到回答。

当地各级政府的首要工作是招商引资。每个政府部门、当地的一些大型企业都承担一定额度的招商引资任务，并作为单位负责人的考核指标。这些制度有悖于政府基本职能，特别不利于公共服务部门工作的开展。比如教育局、卫生局等负责社会事业发展的部门，虽然宿迁经过独特的教育改革和医疗改革，改变了直接“办事”的职能，但是政府职能转变的目的是加强政府对这些领域的管理。如果这些非经济部门也必须全力从事招商引资工作，那么必然会影响他们对行业管理的精力，从而削弱改革的效果。

积极招商引资，发展经济的同时，必须要因地制宜地探索适合当地情况的发展模式，保证我们的发展是为老百姓造福。我们过去的改革和发展过程中，一些地方已经付出了很沉重的代价。经济发展了，环境被污染了，生态也破坏了，健康被损害了，导致很高的社会成本。例如苏南、浙江等地方，因此这些地方现在开始了产业结构的调整。从宿迁的一些宣传来看，当地政府也认为这是宿迁发展的一个机遇，苏南、浙江的一些企业会进行搬迁，宿迁也在千方百计的吸引这些企业落户。但是被调整和淘汰的主要是对环境污染比较大的产业，在引入这些资本的时候必须防止对当地生态环境的破坏。否则，顺着这种发展路径，中国在经济发展的过程中，从沿海到内地所有的生态环境都会一步步受到影响，这不符科学发展观，将付出很大的代价。

1[1] 参考“宿迁医改真实表情”，周文水，《人民网-时代潮》，2005年第十八期。1[2] 参考“仇和宿迁十年之治”，刘炳路，《新京报》，2006年1月26日。

1[3] 参考“‘铁腕书记’仇和离任宿迁调任江苏省副省长”，刘炳路，《新京报》，2006年4月14日。

1[4] 最早的设计称为“防保所”，但是卫生部相关文件要求每个乡镇至少保留一个卫生院，所以宿迁将防保所也挂牌称为“卫生院”。

1[5] 参考“宿迁医改、五年激变”，曹海东，《南方周末》，2005年7月21日。

房地产市场调查报告篇5

来源：网络 | 作者：未知 | 2009-12-08| 编辑： jjzhang 在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势

一、东莞市房地产发展状况

在东莞新一轮城市建设高潮的带动下，全市房地产业继续稳步、健康、持续发展，房地产立项数量、商品房施工面积、商品房竣工面积，实际投入资金、实际销售面积等较上年都有较大幅度增长，整个房地产呈现出欣欣向荣的态势。

然而当前房地产还处于买方市场，消费者的购房变得更加理性，因此研究购房者的需求具有更加重要的意义。为此，我司进行了“东莞市住房消费状况研究”的市场调研活动，我们从东莞市常平镇的总体住房消费者的角度出发，对民众对住房需求特点以及置业特点等进行了较为分析和研究。以此作为我司常平项目下阶段销售的市场依据。

二、宏观规划对常平房地产的影响

1、高水平的城市化目标，常平房地产业成为仅次于制造、物流为主的第三大支柱产业。东莞市政府关于常平（2001~2020）经济发展战略预测：2005年、2010年和2020年常平镇国内生产总值分别为82.16亿元、165.25亿元、428.61亿元；2005年、2010年和2020年城镇化水平分别为70%、75%和80%左右。

2、常平的城市定位及重心南移的决策，使镇区南部迎来了前所未有的发展机遇，必将成为常平房地产市场的热点。

根据常平镇新的城市规划城市性质为“珠江三角洲东部地区的铁路枢纽、客流、物流中心、东莞市东部经济、文化中心、华南商贸重镇”。规划常平镇2005年、2010年和2020年的城镇总人口分别为47.5万人、52万人、60万人左右；2005年、2010年和2020年基础设施配套人口分别按31万人、36万人和45万人计算。规划2005年、2010年和2020年城镇建设用地规模分别为31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建设用地发展方向为主要向南，并适当向东发展，采取生活内聚、产业外延的拓展方式。

3、生态住宅将成为开发商及消费者共同关注的投资亮点。

常平镇城市绿地景观规划将其中2020年常平镇建成区绿化覆盖率不小于50%，人均公共绿地面积达到12平方米以上，城市绿地系统结构为“一轴、两带、三心、五点”。规划

常平城市景观体系为“一点十廊，五轴十六节点，三区七门户”，以“新城、碧水、绿脉”作为城市总体形象特征，将常平建设成为“水在城中，城在绿中，绿在阳光中，绿、水、城共生共融”的生态城市。

三、房地产市场分析

1、常平各个区域分析： 1)常平中元街及中心地段

沿中元街分布联邦大厦、星汇大厦、建汇大厦、好运广场、广裕中心，中心地段分布常阳花园、金地利、天鹅湖花园、丽景新园、明珠广场等，其座落于常平商圈区，整个区域以小户型，小面积为主，绿化率低，配套设施少，其成功销售的主要原因来自地段，地段决定它的价值，此区域楼盘极具投资性，投资价值高，回报快，出租率高，购买以香港本地投资客较多，部分买来住家，其交通购物方便，周边配套设施齐全，是常平最繁华的商业圈。2)西北面区域

3)常平南面，常黄公路沿线区域

住宅空置严重，原有“外销”住宅的设计与需求日趋“内销”的矛盾越来越明显。南南零星分布金碧花园、紫荆花园、阳光山庄，产品有别墅，洋房售价不等，以中小户型为主，早期针对长香港业主，如紫荆花园购买者98%为香港人，其产品户型设计针对港人设计，目前港人购房所占比例仅仅20%左右，而阳光山庄2004年购房80%为内地人，常黄公路沿线区域销售很不乐观，目前处于滞销局面，目前购买客户向本地内地市场延伸，其产品已不适应消费者需求。

4)常平东门区域，常平房地产的发展趋势向东门聚集，镇政府全力打造文化新城，一大批基础设施相继施工，如：铁路公园、广电中心、文化广场、中心广场、高尔夫球场、常平大剧院，因市场配套的大力支持，成为常平市场新地热点区域。加之政府全力扶植该区域的房地产，如东田

丽园，旺角新城，04年一经推出就受消费者的相当大的关注，这与常平的规划是分不开的，成为常平打造文化新城的有力依托。

5)丽城开发商住居区，依托于隐贤山庄风景区的人文底蕴与自然景观为价值支撑，早期居家型物业的主要开发地。

位于常平东面铁路旁边分布有丽城隐贤

山庄、丽景、丽都、聚福，规划新建落成的世纪康城，相邻新天美地，以东莞四大旅游景点之一隐贤山庄，为文化背景，集居所、餐饮、商贸、娱乐、渡假、旅游为一体，其区域开发的商品房，配套设施较为齐全，绿化率高，环境优美，交通便利空气清新，远离工业区，污染小，户型设计超前，购买者都以早期港人居住渡假为主，投资客较小，一般自住。其购买的主要原因，来自周边环境，空气新鲜，其户型设计符合早期港人需求，现区域内以香港人居多。现今推出的新楼盘如新天美地5期、世纪康城都以精美装修突出个性化特点，以优质的管理服务，新颖的产品设计为基础，销售均价在3600元/平方米左右，目前片区内香港人购房呈下降趋势，本地与内地呈现上升趋势，且该区域出租率不高。

2、本区域竞争楼盘分析

针对本案丽都花园附近几个楼盘市调分析。

丽城鹿儿岛早期以风景区，大环境为卖点，在售户型有二户至三户。早期以香港人为主，后期购房以外地人和本地人为主，占比例的80%，其户型方正实用，楼价适中，各方面配套齐全，03、04年销售不是很乐观，现仍然有部分空置房，导致现暂停原因来自发展商，根据调查其空置房是作为抵扣工程款所用；

山水雅居现主打休闲地段，主要宣传推广其配套齐全，户型设计新颖超前，户型选择的多样性。根据我司前期的调研，该项目原定于05年3月开盘正式发售，由于工程资金的原因推迟至5月开始认筹。现楼体已近封顶，由于近年常平的房地产市场供给相对大于需求的情况，本地的消化能力弱的客观原因，山水雅居的客户访问量也较少，我司预测导致该盘迟迟未能发售的原因也就是由于认筹客户量的不足造成；

新天美地，其地理位置不理想，但走品牌个性化，特设7.5米的高入口大堂，装修材料采用顶级材料，名厂洁具及厨具，新盘推出特价单位毛胚房，造成过一时抢购热潮，但经过购房者的一段时间理性思考，其销售也逐步回落，作为新推楼盘其推广力度是相当大的，几乎涵盖了常平的所有媒体渠道。其产品中两房购买中80%为香港人，三户及四房购买为本地人，外地商人，销售情况在本区域内相对较好。

相邻楼盘分析表仅供参考

世纪康城山水雅居新天美地户型二房三房二房三房二房三房面积 77.2 103 77 128 75.37 137 均价 3500元 3800元 3400元

27万 36万 29.3万 48.6万 25.6万 46.6万 20年供楼 1600元 1850元 1700元 2600元 1400元 2500元 30年供楼 1300元 1500元 1400元 2100元 1150元 2000元租金篇二：房地产市场调研报告范本

房地产市场调研报告范本南京房地产开发投资额仍在增长，销竣比显示供需仍不平衡。2007年南京房地产开发累计投资额445.97亿元，同比增长27%，2008年1-2月房地产开发完成投资额77.2亿元，同比增长41%。07年以来平均销竣比为2.64，07年全年呈现供不应求的局面，但是08年前两个月销售面积跟不上竣工面积，主要原因可能是受市场拐点论的影响。08年1-2月份商品房销售均价为5331元，同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%，但是比较07年末的销售均价略有下降。07年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年前两个月成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。

08年前4个月南京住宅市场成交量表现比较平稳，较07年同比有所减少。08年3月份累计成交面积约40万平方米，同比减少17%左右，4月份截至到4月22日累计成交40.2万平方米，有望超过3月份的成交量，但同比07年4月仍有缩减。

南京未来两年的住房建设计划将提高响应政策号召，土地供应不会对房地产市场过度限制。未来两年南京的住房建设计划将逐步落实90/70政策，增加中低价位、中小户型商品房的供应量，加大保障性住房的投入，由于存量土地比较多，08年土地供应相比07年减少135 万平方米左右，但是09年将在08年的基础上增加200万平方米的土地供应，因此未来两年南京房地产市场不会受到土地供应的限制。

一，07年以来南京商品房销售情况,2007年，南京市商品房全年销售额为603.51亿元，销售面积 1137.88万平方米，销售均价为5303.8元/平方米，其中住宅全年销售额533.42亿元，销售面积为1064.52万平方米，销售均价为 5011元/平方米，现房全年销售额为77.58亿元，销售面积为190.27万平方米，销售均价为4077元/平方米，期房全年销售额为455.84亿元，销售面积为874.24万平方米，销售均价为5214元/平方米。

08年1-2月份南京市商品房销售额为24.74亿元，销售面积46.41万平方米，销售均价为5331元，售价同比07年2月份增长10.1%，相比07年全年销售均价增长0.5%。其中住宅销售额为20.61亿元，销售面积42.63万平方米，销售均价为4835元/平方米，同比增长 16.23%，现房销售额为2.05亿元，销售面积为4.37万平方米，销售均价为4691元/平方米，同比下降22.2%，期房销售额为18.56亿元，销售面积38.26万平方米，销售均价为4851元/平方米，同比增长27.83%。

从各月商品房销售均价的走势来看，07年南京商品房销售均价呈现稳步上涨态势，但是07年末到08年初房价有略微的下降。

从图表6的每月销售量来看，2007年12月份南京市商品房成交量显著放大，08年初可能受淡季因素和房地产拐点论影响，成交量较少，相比07年1-2月份同比减少60%多。08年以来，南京市各区域板块住宅成交数量不一，成交量位居前两位的是江宁和浦口两大板块。截至到08年4月22日，江宁板块累计成交近5000套，约38.9万平方米，浦口板块累计成交近3400套，约32.9万平方米。江宁板块3月份成交约11.5万平方米，浦口板块成交约12.44万平方米，分别占全市总成交额的29%和31%。河西板块属于南京市的高尚住宅区，该板块的项目大多属于知名开放商，楼盘房型结构和质量也相对比较好，但是价位偏好，离市中心较远，适合有车族的消费群体，08年该板块成交量位居全市，城南板块4月份成交量有显著放大，截至到4月22日，城南板块4月份成交近8.7万平方米，占全市总成交量的14.8%。

二，南京各区域主要在售楼盘根据搜房网提供的信息，南京各行政区域主要在售楼盘情况

玄武、白下、鼓楼三大区域的楼盘销售均价位居全市前三位。玄武区的楼盘售价在9000元/平方米~25000元/平方米之间，白下区普遍在9000元 /平方米~15000元/平方米左右，鼓楼的房价普遍在10000元/ 平方米以上，位置较偏的苏宁千秋情缘在7000元/平方米左右。建邺区的楼盘大多集中在河西板块，该板块环境比较好，楼盘质量也比较高，知名地产开发商如中海地产、万科、栖霞建设等都在该板块开发项目，老南京和新南京都喜欢在此安家落户，目前该板块的销售均价都在10000元/平方米以上。

新楼盘比较多的是江宁区，江宁区是南京高新技术开发区，环境也比较好，售价相对较低，比较适合来南京落户的外地大学生，目前普通住宅售价大概在 6000元/平方米左右，各个不同的楼盘价格差异也比较大。由于江宁区房价相对较低，环境较好，并有大量别墅项目，是富人聚集地，同时将受惠于即将开通的地铁2号线，预计江宁区的房价会有较大升值空间。三，南京未来两年住房建设计划,根据南京市住房建设计划，08年南京各类住房上市量将达1120万平方米，其中普通住房上市总量约850万平方米，经适房（含廉租房）约240万平方米，比07年120万平方米的经济适用房供应量增加了近一倍，中低价商品房约30万平方米。08年南京廉租房建设计划投入资金3.6亿，筹建廉租住房1000套，约5万平米。08年各类住房建设用地计划供应量为850万平方米，其中住房建设用地700万平方米，保障性住房建设用地约150万平方米，相比07年土地实际供应量985万平方米减少约135万平方米。

09年南京普通住房上市量约800万平方米，相比08年的850万平方米有所下调，其中，中低价位、中小户型商品房约560万平方米，将逐步落实90/70政策；经济适用住房约225万平方米，与08的计划基本持平；中低价商品房（含限价房、拆迁复建房）可上市供应总量为60万平方米，比 08年30万平方米的供应计划将近翻了一倍；廉租房建设计划投入资金3.4亿元，筹建廉租住房1000套，约5万平方米。09年各类住房建设用地计划供应 1050万平方米，其中各类普通商品住宅建设用地850万平方米，保障性住房建设用地200万平方米，相比08年的土地供应量有所增加，预示土地市场将持续活跃。09年南京市住房建设计划总量与08年大致持平。

房地产市场调查报告篇6

调查撰稿:XXX调查时间:X月X日---X月X日调查对象:XX新城区房地产市场区域分布状况与政治、经济、文化、规划、环境、交通之间的相互作用和关系。调查范围：XX新城区区域调查目的:通过对XX新城区房地产市场的调查,为房地产资源整合及营销提供战略性依据，指导分析未来的走势。调查内容:

一、摘要目前XX新城区规划面积3３平方公里，人口35—50万。行政中心搬过去后，加上高教园区、高档住宅区，一个大型新城区已初具雏形。通过引进比较成熟的商业版块来聚集人气、提升城市形象，房地产界也正是看中了其多种业态百花齐放、房多隆市的规模效应。以新城区为中心，中心镇、近郊镇共同发展的房地产建设新格局已形成。随着东湖花园、华泰剑桥、金湾华庭、格兰云天等大型高品质楼盘陆续交付，还将有不少楼盘先后开盘，伴之XX中心区生活配套设施和交通条件的不断完善，XX中心区即将成为XX的又一个居住中心。

二、城区规划背景（XX新城：未来XX的城市副中心）

XX新城区在基础设施建设上已累计投资近百亿元，完成了宁南北路、天童南北路、嵩江路、钱湖北路、鄞州大道等“三纵三横”的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的两岸布置的东西轴，为休闲文化商业景观轴，今后将建设高档酒店、单身公寓、艺术展览馆、酒吧区、中西式餐饮区、演艺中心、健身中心及适合不同年龄段人群的活动场地等。南北轴则沿平行于天童南路的河道设置，办公楼、入口广场和一批住宅小区将落户其间。在两轴的交会处，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一个区块，是大型的城市公园。根据规划，XX新城区空间环境特色可概括为：“一心”，即鄞州新城区的中心，为区行政办公大楼所在区域，它不仅在功能上是城市行政商业区，在空间景观上也是视觉中心，它的特殊性将通过控制建筑高度、建筑风貌及城市肌理、景观介质变化和视觉走廊设计体现；“两轴”，即新城区核心区域内的南北和东西向两条绿化轴；“三环”，即通过整合现状河流绿化，形成3道以核心区为核心的绿环；“四廊”，即利用现有4条主要河流，形成宽约100米的空间通廊；“三十六点”，即在绿环、绿廊相交点、城市出入口以及其他主要景观节点，布置城市公园。

三、已建成楼盘：

1、华泰剑桥：由XX华泰股份公司开发，北靠四明路，东临钱湖北路，建筑面积30余万平米。分多层、复式多层、高层、联体别墅和单体别墅，以120～130㎡的三房两厅为主。内设高级会所、学校、超市、美容美发室等。在小区门口步行两分钟即可到达公交车站，交通比较便捷。

3、半岛名邸：由XX光大置业开发，位于天童北路与华裕路口，总建筑面积6万平米。东面和北面是自然河，由8幢多层和4幢小高层组成。小区内有喷泉，活动室，健身房等，需步行10～15分钟方可到达公交车站。

4、东湖花园：由雅戈尔置业开发，位于中兴路与麦德龙交叉口，建筑面积70万平米。由多层、高层、小高层和别墅组成。以120㎡的三室二厅二卫为主。内有五星级会所、大型运动场、室内游泳池和东湖小学。离麦德龙超市三分钟步行路程，离市区十分钟车程，小区附近设有公交站点，是居住和休闲的首选地。

二、在建楼盘：

2、新都美地：由新都置业开发，位于天童北路与四明路之间，建筑面积9.7万平米，由11幢小高层、9幢高层组成，共650多户住户。以100～120㎡的三室二厅二卫为主。24小时热水供应，安保自动化，还设有可视楼宇对讲机和闭路监控系统。开盘价4400元/㎡左右。

3、小城花园：由百隆房产开发，位于天童北路，杉杉工业城南面，总建筑面积7万平米。由8幢多层、4幢小高层、3幢高层组成，共828户。预计开盘价6200元/㎡左右。

4、四明春晓：由XX旗滨集团有限公司开发，建筑面积8万平米，共700多户。由多层、小高层、高层和单身公寓组成。

.....................................中间部分省略.................................六、调查定论从市场调查的过程和信息，我们可以清晰的看到，XX房地产主要开发商在参与打造XX新城区，结合城市规划和房地产市场规律，稳步有序的推进，实现了房地产业２００５年一个新的热点，在这个热点的背后是政府的宏观调控，和房地产业更趋于成熟，已建成的楼盘和未建成的楼盘，主体风格上是基本相一致的，以欧陆风情为主，有代表性的春江花城、东湖场馨园最具代表性，从营销的角度上讲，风格不是主要形成竞争的因素，大量的百余平方普通住宅区，将吸引更多的购房者，从这里将引出一个环境与人文因素，以及周边的配套设施，成为营销新的引爆点；从各个小区的布局来看，总体上价格与价值是相吻合的，营销工作的主要重点，还是在于如何妙作聚集人气。总之，未来XX新城区的房地产市场还将持续走高。

宿迁房地产市场报告篇7

为了更好的探讨房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用与实践和让读者对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告有一个深刻的认识，以下将分别对房地产市场分析软件和房地产市场分析报告作概要说明。

1.1 房地产市场分析软件

当前市场上流行的房地产分析软件主要包含如下一些功能模块：专题地图分析模块、地块分析模块、宏观经济分析模块、区域市场分析模块以及市场分析报告生成模块，以下分别对房地产分析软件中的各功能模块进行介绍说明。

(1)专题地图分析模块

用户使用该模块可以实现楼盘各项指标(建筑面积、房屋数量、房屋价格等)的专题地图表示，其功能效果图如图1所示。

(2)地块分析模块

用户使用该模块可以利用房地产分析软件提供的各种选择工具和查询功能，查询地块附近的施工项目, 并可以查看楼盘的详细情况，包括楼盘的基本信息、房屋户型和装修信息、周边配套设施信息以及对开发商的具体描述信息等。

(3)宏观经济分析模块

用户使用该模块可以对宏观经济的各项指标(楼盘投资额、楼盘竣工面积、空置面积)进行系统的统计和分析，而且该模块可以将用户选择的各项宏观经济指标以图表的形式展现给用户，其功能效果图如图2所示。

(4)区域市场分析模块

用户使用该模块可以对规定区域内楼盘的各项指标(楼盘户型套型、房屋的装修级别、楼盘建筑类型、楼盘的供给规模以及楼盘的销售状况)进行分析，并将分析结果以图表的形式呈现给用户，其功能效果图如图3所示。

(5)市场分析报告生成模块

用户使用市场分析报告生成模块可以根据房地产市场分析软件提供的各功能模块对房地产项目进行市场分析的各项结果自动生成市场分析报告电子文档，并以图文并茂的形式为用户呈现出市场分析的各项成果。

1.2 房地产市场分析报告

为了使读者对房地产市场分析报告有一个全面的认识，以下将分别从房地产市场分析报告的概念、房地产市场分析报告的组成以及房地产市场分析报告的功能对房地产市场分析报告作概要说明。

(1)房地产市场分析报告的概念

顾名思义，所谓的房地产市场分析报告就是通过对房地产的市场信息进行全面的、系统的收集、分析、加工、整理之后生成的一种书面报告。

(2)房地产市场分析报告的组成

按照相关的规格要求说明，一份规范的房地产市场分析报告通常由以下五个部分组成：一是关于房地产市场现状的系统分析;二是为有效应对近期的市场风险所采取的主要的风险预防策略;三是当前房地产市场存在的主要问题以及问题成因分析;四是对房地产市场发展形势的科学判断和预测;五是结合房地产市场未来发展形式的预测结果提出下一步的政策和建议及相关问题的主要应对措施。

(3)房地产市场分析报告的功能

第一、一份科学全面的房地产市场分析报告通过对当前市场的状况作系统全面的总结和分析，可以科学的揭示房地产市场的内在规律以及市场的波动规律，有效预见房地产市场的未来发展趋势以及市场风险，进而达到降低房地产市场风险的目的。

第二、一份科学全面的房地产市场分析报告还可以为房地产市场的相关参与者提供市场动态信息、调整市场行为、把握市场发展机遇提供重要的参考依据。

2. 房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的作用

房地产市场分析软件作为一个能够对房地产市场的楼盘信息、建筑面积信息、楼盘交易信息等一系列市场因素数据的选择和统计分析，最终以图文并茂的形式为用户呈现房地产市场分析结果的集成化信息系统，房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中发挥着非常重要的作用。

2.1 有效提高了房地产市场分析报告的科学性

房地产市场分析软件采用的是服务器/浏览器模式，用户可以通过客户端实现关于房地产市场信息有关数据的录入、导出和采集，通过这三种方式来有效实现房地产市场分析报告中所需要的各种信息数据的动态更新，同时该软件提供的错误信息纠错机制，充分保证了房地产市场分析报告中所需要的各种数据的真实性，进而可以有效提高房地产市场分析报告的科学性。

2.2 有效提高了房地产市场分析报告的全面性

房地产市场分析软件作为一个集成化的信息系统，可以为全面的为房地产市场分析报告的编制提供其所需的包括楼盘土地信息、楼盘区域信息、楼盘交易信息、地块信息、专题地图、宏观经济信息等在内的各种信息，并能将这些信息通过科学的统计分析，最后以图表的形式为用户提供房地产市场分析报告的编制所需要的全部信息，从而有效提高了房地产市场分析报告的全面性。

2.3 实现了生成房地产市场分析报告的智能化

为了更好的将房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中，多数的房地产市场分析软件中都设计和提供了自动生成房地产市场分析报告的功能模块。这就实现了生成房地产市场分析报告的智能化，从而大大提高了房地产市场分析报告编制的效率，同时也有效避免了人为编制房地产市场分析报告中容易出现的各种错误，有效提高了房地产市场分析报告的精确度。

3. 房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案

笔者认为为了更好的发挥房地产市场分析软件在房地产市场分析报告中的各项职能，需要有一套科学的实践方案作支撑，以下就对房地产市场分析软件应用于房地产市场分析报告中的实践方案的具体操作流程作详细的说明。

第一、确定市场分析报告的研究目的。明确最终生成的房地产市场分析报告是为决策方案的选择服务，还是仅仅为一般的市场研究服务，是为解决某一具体的市场问题服务，还是为更好的发掘市场机会服务等。

第二、充分结合房地产市场分析软件所提供的各种功能模块来确定最后生成的市场分析报告所研究的范围以及所要解决的问题。

第三、根据房地产市场分析软件的数据处理方法，确定分析报告所需数据的类型与收集方法以及数据处理过程中数据分析方法的选择。

第四、通过房地产市场分析软件完成市场分析报告所需数据的收集、处理与分析。

第五、应用房地产市场分析软生成房地产市场分报告的功能模块来自动生成附有市场分析结论和建议的房地产市场分析报告。

结论：将房地产市场分析软件有效的应用于房地产市场分析报告中，可以有效提高房地产市场分析报告的科学性、全面性和精确度，进而可以更好的发挥房地产市场分析报告的各项职能，对进一步促进房地产事业的繁荣和发展具有非常重要的意义。

参考文献

[1]马智亮.房地产开发项目市场分析信息管理系统[J].清华大学学报, 2007 (9) .

[2]曹尉军.撰写房地产市场分析报告的五个原则[J].应用写作, 2010 (1) .