建设项目市场调研报告

建设项目市场调研报告（精选8篇）

建设项目市场调研报告 篇1

商业项目市场调研报告

调研报告前言：简要说明本次调研的目的和范围、调研组成员、调研日期、调研数据的依据等内容。

一、PEST分析

 政治要素（Politics）：了解当地政府的结构、指导方向、产业政策等；

 经济要素（Economic）：GDP总量、人均GDP、GDP增长率、财政收入水平及增长率、社会消费品零售总额、各零售业态分类消费水平、居民收入、人均可支配收入、居民存款占比情况、恩格尔系数、物业投资水平、外资投资情况、物业售价、租金价格等；

 社会要素（Society）：是指当地城市居民民族特征、文化传统、价值观念、宗教信仰、教育水平以及风俗习惯等因素。构成社会环境的要素包括人口规模、年龄结构、种族结构、收入分布、消费结构和水平、人口流动性等。其中人口规模直接影响着一个国家或地区市场的容量，年龄结构则决定消费品的种类及推广方式。

 技术要素(Technology): 技术要素包括当地零售业出现和发展趋势以及前景预测。

二、区域城市功能调查

 公共设施状况

 交通体系状况

 道路状况、通行量

 区域性质与功能特点

 各项城区的机能

 城市规划

三、区域商业现状调研

 商业发展现状及布局情况（概况、规模、商圈分类）

 商业发展规划（政策规划、趋势研判）

 租金水平、售价水平研究等；

 发展商开发情况研究；

 零售品牌调研（分档次、分业种、分业态进行交叉分析）

 新店开设趋势研究

 典型案例分析

四、区域商业物业供需分析

 区域供应

 区域消化

 供需交叉分析

 租金走势

 售价走势

 租售交叉分析

 典型开发案例分析

五、区域内主要商圈消费者消费行为调查与研究

 地理细分调查分析

 购买人群细分调查

 年龄细分调查分析

 经济状况细分调查分析

 消费者交通和出行方式

 购买者购买心理及行为分析

六、意向项目SWOT分析

（包括道路类别及交通状况、项目地块自然与社会条件分析、顾客是否容易达到商业区、周边环境和公建设施、项目周围经济条件分析等）

七、结论

 区域投资价值建议

 项目投资建议

 产品投资建议

建设项目市场调研报告 篇2

关键词：酒店国际项目,经济全球化,人才国际化,酒店管理专业

一、前言

高职酒店管理专业的教育目的是培养酒店服务、管理、经营的一线高技能、高素质复合型人才。在加强学生专业知识的同时, 高职院校注重学生实践实训操作能力, 并且努力构建“校企合作, 工学交替“的人才培养模式。实习实训成为学生理论指导现实的最佳途径。酒店实习是指学生在校期间即到酒店等相关企业参与一定的相关专业实际工作, 通过运用在校所学的专业知识来发现问题并解决问题, 获得独立工作和积累经验的能力。

经济全球化导致的国际人力资源市场的变化, 国外酒店行业的发展等一系列原因要求高职酒店管理专业发展酒店国际项目提高学生国际化素质, 提供学生更好的实习就业机会。因此, 高职院校开展酒店国际项目是全球经济、人才市场、高职教育国际化的趋势。

二、酒店国际项目

在经济全球化和需求多样化的影响下, 世界著名酒店集团纷纷加剧了在全球范围内的扩张速度和发展进程, 国外著名酒店集团的发展在一定程度上引领着全球酒店业的发展方向。

国外酒店的迅猛发展势必影响酒店人才需求。面对急剧变化的国际人力资源市场, 面对高技能人才全球流动的趋势, 发展国内高职酒店管理专业学生国外实习就业成为参与国际竞争、促进国际劳务合作、实施高职教育“走出去“战略的重要途径。

同时, 经济全球化时代使得高职院校毕业生的就业问题再次成为社会各界关注的焦点。面对严峻的就业形势, 高职院校在围绕国内经济发展挖掘就业岗位, 促进学生就业的同时, 还需要进一步突破学生就业的定势思维, 创新就业模式, 积极进军国际劳动力市场, 开拓高职学生国外就业新路径。

在新的形势下, 不断提高学生国际化素质, 创新国外实习就业教育培训, 加强对外交流与合作, 促进劳务合作营销等举措, 做好高职学生国外实习就业工作, 已经成为高职院校酒店管理专业人才培养国际化的要求。

基于提高酒店人才国际化和实习就业的目的, 武昌职业学院旅游学院酒店管理专业自2014年开始开展酒店国际项目。学院积极加强与外方酒店合作, 开展国际酒店专业方向, 开展学生境外实习, 取得了一定的成绩。到目前, 学院已经有迪拜、阿布扎比、多哈、澳门等多地高星级酒店实习就业。

三、湖北省高职院校酒店国际项目

湖北省高职院校已积极开展酒店国际实习就业项目, 以下就湖北省内武汉职业技术学院、湖北职业学院、武汉商贸职业学院、武昌职业学院四所主要开展的酒店国际项目的高职院校进行分析, 提出酒店国际项目的优势以及存在的劣势。

1. 武汉职业技术学院

武汉职业技术学院旅游与航空服务学院是中南地区在校生规模最大的旅游学院, 是湖北省旅游协会副会长单位和湖北省旅游协会教育分会会长单位。学院在校生2400余人, 开设国家级重点专业酒店管理、省级示范专业空中乘务等六个专业。于2003年率先开展酒店国际项目, 在与迪拜金棕榈酒店、阿布扎比ROTANA酒店集团、美国假日酒店集团合作外, 与日本、澳门等地酒店也建立了长期合作。目前已向美国、日本、阿联酋等发达地区的旅游企业输送了200多名学生实习就业。

2. 湖北职业技术学院

湖北职业技术学院旅游与酒店学院创建于2003年, 于2009年正式成为全球区域性旅游机构亚太旅游协会 (PATA) 的成员单位。该校在国内酒店合作的基础上, 积极开展酒店国际项目, 已经与美国奥兰多、马尔代夫、澳门、韩国、阿联酋等地的多星级酒店建立了长期的合作, 目前, 正在洽谈西班牙、马来西亚的项目。目前该项目已经有63名酒店管理专业学生成功赴境外实习就业。

3. 武汉商贸职业学院

武汉商贸职业学院旅游学院现有酒店、高尔夫、航空、会展等4个专业, 有校级重点专业“酒店管理特色专业“、“涉外事务管理 (国际管家方向) “等两个专业拓展方向, 在校学生785人。2014年成为湖北省旅游协会教育培训分会常务理事单位。学院于2014年开展了酒店国际项目, 与阿布扎比、迪拜、澳门等地多星级酒店合作。目前已经有多名学生赴境外实习。

4. 武昌职业学院

武昌职业学院旅游学院酒店管理专业已经于2014年初成立国际酒店团队, 随后设立了酒店管理专业国际酒店方向, 在学院积极与外方酒店合作, 教学团队专业针对性的培训后, 截至到现在, 已经有48名学生顺利赴洛杉矶、迪拜、阿布扎比、多哈等地高星级酒店实习就业。学院合作的实习酒店包括迪拜帆船酒店、洲际酒店集团、喜来登酒店集团、迪拜亚特兰蒂斯酒店、多哈丽笙酒店等高星级酒店外, 此外, 学院还积极与迪拜雷吉斯公园克里斯金酒店、阿布扎比沙漠岛安纳塔拉水疗度假村酒店等开展合作, 以期望有更多的学生获得国外实习就业的机会。

四、武昌职业学院酒店管理专业学生国外实习分析

此次调研, 作者主要通过问卷调查的形式来了解了迪拜、阿布扎比、多哈等地酒店实习项目。在问卷调查过程中, 向国外酒店实习学生发放问卷48份, 回收40份。同时, 也和学生采取QQ访谈形式询问学生实习现状, 以期更好的了解此项目。

1. 学生实习的现状

(1) 实习岗位

实习学生的岗位基本以中西餐厅服务员、客房服务员、礼宾服务员等主。各酒店的人才需求以及当地客源的原因, 学生实习岗位与在国内酒店差异不大。

(2) 工作时间

中东酒店的工作时间为每周6天, 每天8小时-9小时 (依酒店而定) , 其中包括一小时的用餐时间。连续完成12个月的实习, 可享受30天带薪休假。

(3) 工作薪资

中东酒店的月薪基本是3600人民币-4000人民币左右, 马尔代夫相较要高, 为5000人民币-6000人民币左右。国内酒店的实习生平均工资为1500人民币-1800人民币左右, 因此, 在实习工资方面比在国内实习更有吸引力。

(4) 酒店员工福利

除了员工连续完成12个月的实习, 可享受30天带薪休假以外, 外国实习生还享受语言补贴、提供食宿、交通、医疗卡等阿联酋劳工法规定的相关福利, 相较于国内酒店, 也是很有吸引力的。

2. 学生国外实习的动机

(1) 学习国外先进的酒店知识

通过此次的问卷, 大部分实习生表示在学校学习到了酒店管理专业的理论知识, 而且在国内星级已经有国内酒店实习经验, 想通过去国外的多星级酒店来学习更先进的酒店服务、酒店管理知识。

(2) 提高自身英语水平

英语是世界通用语, 在国内的官方语言是汉语。这样的语境下提高英语的水平还是有一定阻碍。在国外实习工作, 与国外同事、客人的沟通交流只能是英语, 在这样的环境下, 学生觉得能更快更有效的提高自己的英语水平, 更好的服务客人的同时, 也更提高自身语言水平。

(3) 提高职业竞争力

有部分学生觉得有国外的高星级酒店工作经验, 学习到了先进的酒店管理知识, 回国后更有益于自己职业竞争力以及职业生涯。

(4) 出国见见世面

被调查的学生中, 也有一些是为了单纯的出国见见世面而选择的国际项目出国实习。

3. 学生国外实习遇到的困难

(1) 文化习俗和生活不适应

国外无论是文化风俗习惯、生活习惯、气候等跟国内还是有一定的区别, 初出国外, 面对陌生的生活环境及工作环境, 有些同学表示有恐惧感和孤单感。在外实习学生均为中国90后, 在家都是独生子女, 比较受宠爱。出国后身处异乡遇到不一样的环境难免出现这样或者那样的不适应, 随着实习时间的推移, 很多同学表示基本适应。

(2) 语言障碍

学生进我校均为英语基础普遍偏低且参差不齐, 学习英语的积极性不高的学生, 因为国际项目, 学院成立了国际项目团队, 对酒店国际班进行以职业英语、面试英语等一系列的专门教学与指导。出国的学生表示国外客人较多, 一个纯粹的外语环境下, 他们的英语水平还是有欠缺。另外, 由于在校的也是酒店职业英语强化, 国外工作也是在酒店, 有同学表示觉得自己的英语有行业限制性, 在酒店能够交流, 在酒店外的英语沟通能力需要提高。

(3) 交际能力

实习学生均为在校未毕业学生, 在国内酒店有过短期的培训或者实习。国外实习初期就是由校园生活向社会工作过渡期间, 与人沟通交际能力还有待提高。

4. 学生国外实习收获

(1) 适应能力和心态

受访的学生中, 98%的学生都表示自己的适应能力比在国内和刚出国要强很多。在国内没有吃过苦, 身在异乡父母朋友不在身边, 就需要自己去适应周围的环境。刚开始陌生的工作和生活环境、语言沟通不顺畅多多少少会让人产生一些负面的情绪, 影响自己的工作和生活, 但是经过自己的调整和学习, 大家都表示自己的内心变得强大了。

(2) 处理问题能力

工作和生活是息息相关的两个部分。76%的实习生表示自己独立处理问题的能力提高了。以前在国内, 大小事父母帮忙打理好, 学校又是比较单纯的环境。国外工作, 久而久之, 遇事不会手足无措了。像遇到客人的各种突发紧急情况, 能够先冷静下来, 想办法解决问题。

(3) 语言能力

72%的学生表示在经过一段时间的实习后, 自己英语水平有提高。相较于国外的语境下, 工作和生活都离不开英语, 这使得学生要主动的学习英语来更好的适应外国的工作和生活。学生主动的学习, 加之工作生活中与人沟通的实践强化英语, 这样的环境下, 使得学生的英语水平, 尤其是英语口头表达和沟通上有一定的进步。

在经济全球化的背景下, 酒店国际项目的开展对于高职院校酒店管理专业探索教学方法, 提高学生国际化素质, 开拓学生实习就业渠道等方面起到了很大推动作用。通过此次调查, 作者相信酒店国际项目当前发展势头良好, 未来还将会有更为广阔的发展前景。

参考文献

[1]杨永明.国际人力资源视野下的高职学生境外就业[J].职教论坛, 2014 (32) .

[2]韩鹏.酒店管理专业人才需求预测及人才培养目标定位研究--以湖北省高等职业院校为例[J].中国集体经济, 2011 (10) .

[3]狄保荣, 吕杰.开拓海外实习就业渠道, 培养国际化旅游人才[J].旅游职业教育研究与探索, 2007.

[4]何涛.境外就业:高职学生就业的新路径[J].中国高等教育, 2009 (24) .

建设项目市场调研报告 篇3

一、广东省国有建设用地二级市场建设的总体情况

广东省长期以来积极探索培育和完善国有建设用地二级市场，从1999年起就开始建立土地有形市场，本着“公开、公平、公正”的原则，建立了专门的二级市场交易平台，促进了土地有形市场的正常运作和健康发展。目前，广东省国有建设用地二级市场总体情况良好，为增加土地供给、促进集约节约用地、优化土地资源配置发挥了积极作用。在广东省经济发达地区的国有建设用地二级市场尤为活跃。在广东国有建设用地二级市场的交易形式中，转让和抵押的宗地数量相对较多，出租的情况较少甚至没有。由于在广东许多地区，国企改制都已经完成，在企业改制过程中，对国企划拨土地的处置已基本完成，所以划拨土地作价出资和授权经营的情况也较少。从交易主体看，二级市场相比一级市场政府垄断不同，呈现出主体多元化特征，既有含农村集体和镇街道下属企业在内的各类经济组织，也有个人，还有各类房地产开发公司。从土地用途看，类型多样，既有工业仓储，也有商住用途。

二、广东省培育和完善国有建设用地二级市场的主要做法和经验

1.制定并出台规范国有建设用地二级市场的有关政策法规和规范性文件

2008年，广东省人大常委会修改出台了《广东省实施<土地管理法>办法》，专设“第六章 建设用地使用权交易管理”，对国有建设用地包括出让和划拨两类土地的转让、出租和抵押所涉及到的相关问题进行了严格明确的规定，对规范二级市场交易具有指导意义。广东省政府1998年出台了《广东省城镇国有土地使用权公开招标拍卖管理办法》（粤府令第39号），以规范国有土地使用权招标、拍卖行为。广东省政府2002年出台了《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府第79号令），其中涉及规范土地使用权转让的有关规定。2003年，广东省国土资源厅出台了《广东省土地使用权公开交易规则》、《土地交易机构内部工作制度》、《土地使用权交易成交证明书》（粤国土资（利用）字[2003]231号），其中《广东省土地使用权公开交易规则》专设“第三章土地使用权转让前期工作”。广东省国土资源厅出台了《关于加快金融机构抵债土地处置的若干意见》（粤国土资发[2004]73号），明确了金融机构抵债土地的四种处置方式。

广州市2003年印发了《广州市国有土地使用权出让、转让规则的通知》（穗国房字[2003]309号），同时要求实施《广州市国有土地使用权转让规定（试行）》。佛山市出台《佛山市土地市场管理办法》（佛府[2002]34号），专设“第三章国有土地使用权转让”和“第五章土地使用权抵押”，对土地使用权转让、抵押中的一些具体细节问题予以了明确；还出台了《佛山市实施<广东省土地使用权交易市场管理规定>办法》（佛府[2004]24号）。佛山市所辖各区还根据本区的实际情况出台了相关规定，如：禅城区制定了《佛山市禅城区国有土地使用权出让、转让公开交易规则》（佛国土资禅[2007]93号）；顺德区制定了《关于规范土地使用权转让审批的通知》（佛国土资顺[2007]154号）、《关于进一步规范土地房产管理工作的通知》（顺府办发[2007]103号）、《关于规范以土地作价出资入股方式转让土地使用权审批的通知》（佛国土资顺[2008]38号）、《关于进一步加强土地市场管理的实施办法》（顺府办发[2011]25号）。广东省通过完善国有建设用地二级市场制度建设，进一步加强地方土地市场管理，优化土地公开交易环境，规范土地市场秩序，加大对土地市场的调控力度，保障经济社会可持续发展。

2.明确将国有建设用地使用权转让纳入土地公开交易平台，确保“公开、公平、公正”

广东省国有建设用地转让严格按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》、《广东省土地使用权交易市场管理规定》、《广东省土地使用权公开交易规则》等相关规章和规范性文件规定实施。符合公开交易的转让行为主要参照一级市场出让的交易规则和交易程序。广东省政府2002年出台的《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府第79号令），明确规定属于以下四类情形的土地使用权转让必须在土地交易机构公开进行，“1、国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）；2、以划拨方式取得的土地使用权转让。但必须依法经过批准，签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金；3、为实现抵押权而进行的土地使用权转让；4、判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让”。按规定必须进行公开交易的，严格按规定执行。如不按规定进行公开交易的，则不予以办理土地变更登记。

广州市国土房管局在土地转让过程中，要求国土证、出让合同、地块资料、转让合同（样本）等有关信息必须在广州市国土房管局网站予以公布，从而保证信息的全面公开，广州市国土房管局网站已成为各房地产企业了解土地交易信息的重要渠道。在申请人申请公开转让时，要求他们提供国资部门或授权经营管理部门同意转让的批文作为申请要件，广州国土房管局根据转让的相关规定进行严格审查，确保转让的公平、公正。在受理协议转让案件时，为避免国有资产流失，严格审查转让人的股东及工商登记情况，在明确转让人不属于公有经济成分占主导地位的公司、企业，才同意办理协议出让。

3.对改变土地使用条件、土地用途转让的要补交土地出让金，对土地转让改变为经营性用途的一律实行招拍挂，防止国有土地资产流失

《佛山市土地市场管理办法》规定，“通过出让、转让方式受让土地或利用划拨土地改变用途增加容积率的，土地使用者必须向市政府缴交地价或补交土地使用权出让金”。《佛山市禅城区国有土地使用权出让、转让公开交易规则》规定，“（七）对原以出让或划拨方式取得土地使用权的建设用地拟改为经营性用地的，须经原用地审批机关和城市规划部门(城市规划区内的)批准。（八）拟转让的土地上建有合法建筑物，依据经规划行政主管部门确认的规划设计条件，该宗地仍有可利用土地且能分割发证，该部分可利用土地的转让也应进行公开交易”。

佛山市国土资源局规定，国有土地使用权公开出让、转让可以采用公开招标、拍卖、挂牌方式。在佛山市若国有建设用地转让作为经营性用途的，要求必须按照招拍挂程序进行。

4.严格界定土地转让条件，加强土地出让批后监管

佛山市规定，从2007年11月1日起，停止受理纯土地转让或再次流转申请，此类土地转让应严格按照《城市房地产管理法》第38条和第39条规定并达到土地出让（流转）合同约定的条件后方可转让。申请转让地块的地上建（构）筑物已建成的，必须在用地者取得地上建（构）筑物产权证书后，方予以受理其转让申请。

广州从化市最近成立了市国土局批后监管办公室，该专门机构挂靠局用地科，主要监管内容有，土地开发程度、土地闲置状况、容积率调整、土地用途改变等。

5.明确了国有建设用地使用权转让的具体交易程序和提交的材料

广东省土地市场交易根据交易对象不同采用两种不同的交易形式，分土地使用权交易鉴证和土地使用权公开交易。具体以佛山市土地使用权转让为例：（1）土地交易签证。土地交易签证范围包括私人成分的公司、企业或个人的出让国有土地使用权交易。下列土地使用权转让情形在土地交易中心办理签证手续。①母公司和全资子公司之间及其全资子公司之间的土地权属变动。②以出让方式（不含补办出让）取得的商业、住宅、办公用途的土地使用权人成立单项房地产公司而引起的土地权属变动。③承接经建设行政主管部门认定的烂尾楼盘而引起的土地权属变动。④将已抵押给金融机构的土地进行处置，该金融机构和抵押人双方同意以地抵债，将土地使用权过户给该金融机构名下。⑤拟交易的土地上建有合法建筑物，依据经规划行政主管部门确认的规划条件，该宗地无可利用土地的，且有主管部门同意处置的意见。交易双方填写《土地使用权交易鉴证申请表》后，按照镇（街）国土所审查、送行政服务中心收件、交易中心审查、土地交易中心主任审核后报主管局长审批、发件等程序办理。（2）土地公开交易。公开交易的对象包括：①行政、事业单位以及国有企业、集体企业和公有经济成分占主导地位的公司、企业土地使用权转让（含以土地使用权为条件进行的合营合作建房）。②以划拨方式取得的土地使用权转让，但必须依法经过批准，签订土地使用权出让合同，补交土地使用权出让金。③为实现抵押权而进行的土地使用权转让。④判决、裁定需要拍卖的土地使用权转让。⑤拟转让的土地上建有合法建筑物，依据经规划行政主管部门确认的规划设计条件，该宗地仍有可利用土地且能分割发证，该部分可利用土地的转让。申请人如实填写《土地使用权交易申请表》后，按照镇（街）国土所审查、送行政服务中心收件、交易中心审查、组织公开交易等程序办理。在成交确认后，转让方与受让方签订土地使用权转让合同，竞得人凭成交确认书原件及土地使用权转让合同办理土地使用权变更登记。

三、广东省国有建设用地二级市场建设存在的问题及原因分析

目前，广东省在国有建设用地二级市场特别是在土地使用权转让过程中仍然存在较多问题。

1.对国有建设用地二级市场的监管难度较大，隐性市场大量存在

一些现行规定中不属公开交易范围内的土地使用权在转让中存在的问题较多：一是由拍卖行等中介机构执行拍卖的土地使用权交易中，一些不良拍卖行同有关企业、个人操控土地交易、黑箱交易等干扰土地交易的现象，使国土资源管理部门很难取证。二是根据《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，在符合城市规划的条件下，需先办理国有土地使用权出让和土地登记手续，并完善其上盖建筑物的报建、验收等手续后方可申领房地产权证。但是，仍有部分村（居）委会、股份合作社在未供地以及未完善地上建筑物手续前私下将土地及地上违章建筑在中介拍卖行拍卖，从而要求为其完善用地手续。根据政策，这一情况不能办理，但是村集体所得款项已用完或分完，不予办理而村集体也无法退钱，由此引发了一定的社会不稳定因素。三是未能纳入公开交易范围的土地使用权转让由于没有固定场所、没有固定的信息发布渠道，买家与卖家信息不对称，造成了土地资源不能及时充分利用，同时考虑到缴税的问题，为减少交易成本、规避各类交易管理费用，许多买卖双方存在“双合同”现象。土地使用权转让主要涉及营业税、印花税、契税、土地增值税等税种，转让的有关交易成本较高，成为隐性市场存在的重要原因之一。

2.职能交叉，管理体制不顺

以土地与房产为例：地产和房产分属国土资源部门和建设管理部门管理，土地和房产分开办理。划拨国有土地使用权转让，先由国土资源部门补交出让金、补办土地出让手续，后由房产管理部门办理房产审核手续、出具交易证明，再由国土资源部门办理土地登记变更手续，最后由房产部门办理房产变更手续。国有土地使用权抵押，目前属出让国有土地使用权纯土地的按揭贷款抵押，由国土资源部门办理，而有地上建筑物或附着物的国有土地使用权抵押，则由房产管理部门管理。本应是一个完整的土地和房屋二级市场，由于地产与房产管理体制的原因，而分割为多个市场。

3.司法裁决土地使用权处置问题较多

根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）等司法解释，“官司地”通常由法院自行拍卖处置，但是由于在处置时，与现行的土地管理法和地方法规有抵触，主要表现在：一是法院在处置土地资产时，有的没有考虑企业的土地权属是否合法，未经国土资源管理部门批准强迫转让土地使用权或强行拍卖债务人的划拨土地。二是虽然一些地方的司法和国土部门联合出台了协商解决问题的文件，但是只对本地法院有效，对外地法院没有约束。以佛山市为例，2007年以来，市监察局、市中级人民法院、市国土资源局、市规划局和市发展和改革局联合印发的《关于我市司法裁决中土地使用权转让有关事项的通知》（佛监发[2007]10号）和市国土资源局《关于司法裁决涉及的划拨土地使用权处置有关意见》（佛国土资市综[2007]18号），该文件对协调佛山本地法院和国土部门关系发挥了作用，但对于不在佛山范围内的法院处置一般不按上述文件处理，导致在处置过程中，部分经法院裁决的划拨土地使用权办理土地变更登记时发现土地的规划用途为行政办公、道路、绿化、广场等用地，国土部门难以按地块的规划用途确权过户。同时还存在部分通过司法裁决取得土地使用权的使用者因不清楚地块情况投诉国土部门的情况。三是根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》（省政府第79号令），司法裁决需要拍卖的土地使用权转让，必须进入土地交易机构公开进行。但在实际工作中，司法部门以司法独立为由在处置土地使用权时直接委托社会上的拍卖行进行拍卖，根据对比，其成交价与进入土地交易机构的土地使用权在交易价格上存在一定的差距，有土地被低价贱卖、国有资产流失之嫌。

4.部分政策文件的可操作性较差

按照广东省有关规定，国有经济占主导地位的公司、企业土地使用权转让需要进行公开交易，但是何为国有经济占主导地位，占多大比例并没有明确标准，造成界定起来比较困难。还有，按照规定投资完成25%的土地使用权可以转让，但是25%如何计算、如何衡量是很难操作的问题。再如，土地闲置满两年必须收回，但是闲置土地如何界定也缺少明确规定。

四、培育和完善国有建设用地二级市场的对策建议

第一，进一步加强国有建设用地二级市场制度建设，出台有可操作性的管理办法。笔者认为培育和完善国有建设用地二级市场，强化制度建设是关键，是首先要解决的问题。制度建设的重点是在已有政策基础上，补充完善在实际土地市场管理工作中缺失的内容；同时增强制度的可操作性内容。如，明确对“何为国有经济占主导地位”、“投资完成25%允许转让”、“政府何时行使优先购买权”等问题的界定。

第二，建议国土资源部加强与最高法院的沟通协调，在国家层面出台政策以利于地方开展工作。建议出台以下规定：“1、法院在判决裁定处置土地使用权时，应先咨询国土部门意见，确认拟转让的土地权属、功能、国家公布的土地出让最低限价或土地基准地价以及相关内容，并在转让土地使用权前将有关咨询意见告知土地使用权竞买人，要求其按照土地证载用途进行公开交易转让。2、国土部门收到法院送达的有关法律文书后，应及时进行审核或者报有批准权的人民政府审批。3、划拨土地使用权转让、出租、抵押的，必须经市（区）级国土部门审核同意。4、依法应当报市（区）以上人民政府批准的，由国土部门审核后报有批准权的人民政府批准。未经人民政府或者国土部门批准的，国土部门不予办理转让手续。”由高法出台规定，可以解决地方层级文件只能对本地区法院有效、对外地法院无效的问题。

第三，进一步重视二级市场建设，降低二级市场交易成本，鼓励国有建设用地使用权转让，促进合理高效和集约节约用地。应当改变地方只重视一级市场而忽视二级市场建设的现状，进一步重视培育和完善二级市场。调研组认为二级市场大量隐性交易的存在，也有其交易制度本身存在的缺陷，主要是交易成本较高，各类相关税费负担较重。因此，从培育和完善二级市场的角度来说，降低土地转让的交易成本，将有利于促进二级市场的建设和发育。通过鼓励转让，能够更好地促进土地集约节约利用，实现土地资源的合理有效配置。

第四，建立国有建设用地二级市场交易信息查询机制，加强对土地转让的监管。从调研情况看，国土资源管理部门对很多二级市场的交易情况是不掌握或掌握不充分的，银行、工商管理等其他部门所掌握的情况，国土部门并不掌握。强化二级市场监管的前提是要全面、及时掌握二级市场的情况，这就需要我们加强信息化建设，建立二级市场交易信息查询机制，实现二级市场信息的多部门共享，从而强化监管。

第五，建立竞买人、地价评估机构、合作拍卖机构信誉考评制度。一是建立竞买人信誉评价体系，对在土地公开交易及土地出让合同履行过程中有违规违约以及不正当竞争行为的竞买人，一经核实，记入档案，予以公布，并在此后的两年内取消其参与土地公开交易的竞买资格，同时依法追究其责任。二是对地价评估机构及合作拍卖机构进行业务绩效考评。年度考评不合格的取消其次年参与土地公开交易地价评估或合作拍卖的资格。若合作拍卖机构有违反“公开、公平、公正”和“诚实守信”原则的行为，立即终止合作，同时根据有关法律及政策规定追究其相应责任。

第六，建立批后监管机制，加强已供建设用地的管理。加强批后监管，有利于实现二级市场的规范化。建议可以对国有建设用地从批准供地到项目竣工验收期间，依照建设用地批准文件、划拨决定书、有偿使用合同等，对土地使用权人使用土地情况进行监督管理。土地批后监管的具体内容可以包括：是否按规定按时足额缴纳土地出让价款；是否按照规定的时限开工、竣工，是否存在土地闲置；是否按照规定的用途使用土地；是否完成规定的投资强度；改变用途或提高容积率的，是否办理相关手续、补缴土地有偿使用费等费用；是否超期使用临时用地；其他需要列入监管的事项等。

农贸市场建设调研报告 篇4

根据调研中了解的情况，现将全区农贸市场建设情况报告如下。

一、全区农贸市场建设基本情况

全区登记在册农贸市场xx年全省农贸市场改造提升现场会在黄岩召开，王建满副省长高度肯定了黄岩农贸市场改造提升工作成效。

一是强化领导，明确责任分工。

区里专门成立了农贸市场改造提升领导小组，主动将市场改造提升与“多城同创”等政府中心工作对接。在具体职责分配上，工商部门制定农贸市场改造提升标准，指导市场制定经营户准则及其他管理制度。发改部门参与市场建设规划的编制，负责对市场建设项目进行审批或备案，参与项目的综合验收，对市场价格进行监管。财政部门负责安排市场补贴资金和奖励资金的预算，并及时足额到位。国土部门审核新建、改建、扩建市场用地方案。建设规划部门负责审核新建、改建、扩建市场的选址和建设方案。公安消防部门负责市场建设项目的消防设计审核，参与建设项目的竣工验收。城市管理行政执法部门要加大对马路市场和流动摊贩取缔力度。其他部门按照各自职责，依法对市场活动实施监督管理。

二是制定政策，支持提升发展。

xx年，黄岩区政府出台了《关于促进农贸市场提升发展的若干意见》，制订了区农贸市场提升发展三年行动计划。xx年，区政府印发了《黄岩区农贸市场改造提升工作补助奖励办法的通知》，加大奖补的力度，对规定时间内通过省文明示范市场验收的市场给予每家xx年无违规行为，市场年底对其予以奖励。四是开展各项食品安全专项行动。开展市场食品检测，形成了以商品质量检测为中心、市场巡查为纽带、经营者自检为基础、消费者送检为补充、工商部门抽检为保障的市场食品质量监督体系，指导2个农贸市场建立检测点。

二、存在的主要问题

随着经济发展，人民群众对生活水平要求越来越高，农贸市场的发展水平与人民群众日益增长的物质需求不适应，主要表现在以下三个方面。

(一)农贸市场城乡发展不平衡。城区农贸市场分布

不够合理。由于缺乏长远的规划、合理的布局，存在旧住宅小区农贸市场多而乱，新建小区未建配套设施的现象。人口密度大的旧城区农贸市场周围形成自发的马路市场，严重影响交通和城市文明形象。村镇及城郊结合部农贸市场基础设施比较薄弱，临时疏导点多为大棚式市场，场内除摊位外几乎没有其它设施，排污能力差，经营、购物环境差，吸引不了人气，而所在的村集体不愿意投入大量资金进行改造。

(二)农贸市场管理有待进一步规范。仍然无证的农贸市场，场内管理、硬件设施与创建国家卫生城市存在一定距离。目前，市场管理中心没有市场外部管理的职能，而有外部管理职能的一些部门管理不够到位，造成农贸市场外停车位缺乏、流动摊贩堵塞交通等现象。一些较小的农贸市场内部卫生较差，地面多水易滑，存在环境脏、乱、差现象。部分群众反映一些熟食和农产品存在质量问题，需有关部门加强日常巡查检测和重点抽查。

(三)经营者和管理者素质有待进一步提高。经营者的素质和受教育程度普遍偏低，缺乏市场经济意识，缺乏服务意识，没有完善的服务理念。个别经营者文明卫生意识较差。管理者还停留在收收税费、租金的较低级的管理层面，不能立足于根据市场需求而对集市进行适时改造和完善的层面。

三、下阶段工作建议

农贸市场建设是一项牵扯面广、较为复杂的工程，建议政府将市场标准化建设与改造工作列入重要议事日程，作为为民办实事的重要工作来抓落实。

(一)加强统筹规划，引导市场合理布局。

为建立健全全区市场网络和流通体系，按照“控制总量，盘活存量，调整增量，改造与新建相统筹，业态升级与优化相结合”的总体思路，认真抓好规划布局，从源头上为农贸市场建设预留足够的空间。通过规划的编制，改善农贸市场的空间布局，统筹考虑农贸市场的服务半径、区域辐射及配套设施等因素。在做好存量农贸市场盘活、调整、改造工作的同时，重点做好老城区的网点补充和新发展城区的网点扩展工作，以解决部分地区设点不足的问题。新建市场则要按照规范化市场的标准，适当超前，立足长远。

(二)加大投入，多渠道筹集市场建设资金。

农贸市场建设是项不以盈利为目的公益性事业，是服务于群众生活的菜篮子工程，需要政府的高度重视和大力支持。建议政府加大扶持力度，逐年投资建设一批新的市场，方便群众生活，每年给市场安排适当的.维修经费预算。另外，在用地、税费等方面，政府也应给予最大限度的优惠。农贸市场的建设是城乡基础设施建设的一部分，既要加大财政资金投入，又要鼓励民间融资，争取银信部门支持，形成共同开发格局。鼓励社会各方面采取自筹、集资、借款、贷款、股份、外资等多种形式、多种渠道筹集建设资金，大力兴建市场，促进市场又好、又快发展。

(三)理顺管理机制，加大市场监管力度。

政府要协调相关部门切实加强农贸市场的管理，提升其服务功能。市场经营单位是市场经营管理的第一责任人。政府相关职能部门应根据各自职责，通过与市场业主和市场经营者签订书面合同的方式，明确监管要求和违约责任，加强对市场业主和市场经营单位的监管力度。市场经营单位应该以人为本，建立为顾客着想的服务之道，要充分运用物流配送、电子商务等现代管理技术，实现规范化管理、标准化运作。市场经营服务中心作为农贸市场监督管理的主管部门，应承担规范维护农贸市场经营秩序的职责，负责实施市场食品安全监督检查、质量监测及相关市场准入制度。加强镇(街道)属地管理。进一步理顺区和镇(街道)的农贸市场管理体制，加强属地对农贸市场周边环境和秩序的日常管理。针对市场外的占道经营和秩序混乱的状况，必须由政府协调，工商、城管、同创办、市场管理中心等相关单位联合执法解决。

(四)加强法制建设和行业自律，营造公平、公正、公开的市场竞争氛围。

加强土地市场建设的调研报告 篇5

（一）有利于政府宏观调控

作为政府部门要根据经济社会发展计划和各项专门的规划开展建设活动，必须进行有效的管理和调控。土地市场作为基础环节之一，作为社会的基本资源和财富的配置场所，必须按照法律和法规进行规范。规范和有序的土地市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建设的宏观调控。特别是宜阳县耕地少，耕地后备资源又较为缺乏，但加快城市建设步伐的大气候又不得不占用耕地。因此，只有规范土地供应渠道，才能够有效保证全县的建设用地需求和粮食生产安全，也才能保证可持续发展有较为充足的土地资源。

（二）有利于节约土地资源，实现集约利用

对投资者来说，在规范管理的环境下，越是公平取得的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用，更不会让它长久闲置。特别是宜阳县正处于城市化、工业化的进程中，耕地的减少伴随着城市化、工业化的进程是成正比例的，建设用地的增加是不可避免的。工业化是消耗自然资源、原材料的过程，所以建立资源节约体系是完全必要的。但是，要实现在集约用地的同时，保障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最终使国家受益、企业和个人投资者受益。

（三）有利于增加财政收入

相对于各级财政而言，土地收益是十分可观的。如河南省方城县，在1992年就开始以拍卖的形式出让土地使用权，开创了河南省土地拍卖的先河，也因此获得了巨大收益。在敲响土地拍卖“第一锣”后的两年间，方城县拍卖出让城区国有土地使用权8.4万平方米，收取土地出让金2100万元，先后用这笔资金开通新街道11条，吸纳近2.5亿元的资金建厂办店，发展新的工商业服务项目。而这一切都是在财政不拿一分钱的情况下实现的，政府真正尝到了运作市场机制配置土地资源的甜头，走出了一条以地生财、聚财，以财建城、建市，促进经济繁荣发展的新路子。

（四）有利于为城镇建设筹集资金

我县的经济基础薄弱，政府的财政力量极为有限，难以筹措大笔资金搞基础设施和市场建设。在土地市场方面，大面积供应熟地很困难，如果等待一切条件成熟再发展，那就会使宜阳县的经济发展水平与其他各地的距离越来越大。所以，增强区域自身的造血功能，增强自身的发展能力十分重要。土地资源的潜在价值，是通过市场途径来体现的，土地市场的正确运作能起到至关重要的作用。随着城市建设的发展，环境的优化，区位优势的逐渐显现，能够带动宗地价格的上涨。同时，每宗地的投资者，不仅仅投资购买了土地使用权，更为重要的是，他要继续投资搞基建、搞经营，这样就在获得土地使用权后，再投入数倍于土地出让金的建设资金，无形中又带动了区域经济发展。如滨河公园的绿化及基础设施完善后，周边地区的地价明显高于其他地区，在其周围从事饮食、娱乐等经营的投资者不计其数，逐渐形成了一个新的市场繁荣区。据宜阳县城镇国有土地资产评估显示，我县现有国有土地资产总值为33.22亿元，如果经营管理得当，就会为城镇建设提供充足的资金。

四、关于培育和规范土地市场的建议

规范的土地市场是地方经济发达与成熟的重要标志，只有规范有序的土地市场，才能促进经济的健康发展，才能使政府部门有效地运用市场机制参与对土地资源的宏观调控。如果土地市场不规范，市场秩序混乱，土地资产流失，不仅削减了土地对经济发展的贡献，而且影响经济的运行质量，滋生～现象，影响社会稳定。所以，根据宜阳县土地市场建设的实际情况，建议从以下几方面规范土地市场建设：

(一)建立以政府为主导的土地收购储备机制

建立土地收购储备制度，是规范土地储备运行，增强政府调控力度，解决多头供地的重要手段。在具体的操作中，要抓好以下三点：

一是成立土地收购储备中心。该中心代表政府实施土地收购、储备和出让工作，将分散在各土地使用者手中的土地聚集起来，纳入土地储备库，统一归政府调配。并通过招拍挂等形式有计划的出让供地，从而盘活土地资产，促进土地交易市场规范、有序健康地发展。

二是加大对土地收购储备的资金注入。土地收购储备的主要问题是资金问题，要收购土地，必须有一定的资金作支撑。作为土地收购储备的主导部门，政府可先支付一部分启动资金，也可以以土地抵押的方式向银行贷款，土地部门也可自筹资金，然后通过招标、拍卖出让土地收回投资，政府也可增加收益。

三是加大土地收购储备和开发力度。土地储备的目的是调节市场供应，政府手中只有掌握大量的土地，才能实现以市场配置土地资源，以供给引导需求。对土地的收购储备，可以采取以下三种方式：一是实物储备。对国有企业改制、旧城改造和新增建设用地中商品房开发和经营性项目建设的土地，以及政府应依法收回、收购的土地，实行实物储备，纳入土地储备库；二是规划红线储备。按照土地利用总体规划和城市建设规划以及城市建设需求，对划入城市规划区范围内的土地实行红线储备，严格按规划供地。特别是对城市规划范围内的经营性用地，严格以招拍挂出让方式供地。三是信息储备。对不急于收购储备或受财力限制一时无力进行资金收购的地块，采取信息储备，待时机成熟时，有计划的收回、收购、开发、出让。

在储备用地的同时，土地收购储备中心要在县计划、城建、财政等部门的配合下，加大土地开发力度，将储备生地变为熟地后，有计划的推向市场。通过政府部门一个“口子”向市场供地，强化政府在土地供应上的主导地位，明晰城镇土地的产权关系。

（二）大力推行土地使用权招拍挂出让制度

建设项目市场调研报告 篇6

二〇一二年五月

中国智慧城市 市场调研报告

一、前言

IBM 的“智慧地球”，惠普的“未来城市”，神州数码的“数字城市”，中国移动的“无线城市”，中国联通和中国电信的“智慧城市”等概念，都迎合了当今社会和政府的信息化需求，大部分提出者也纷纷将其作为一项重点工作并取得了一定的成绩。

智慧城市是一个宏观概念，是数字城市和无线城市的未来发展趋势。数字城市是智慧城市和无线城市的基础和重要组成部分，而无线城市更侧重于无线技术的应用。

智慧城市是以互联网、物联网、电信网、广电网、无线宽带网等网络组合为基础，通过深入推进基础性建设和各类信息资源及其应用型信息系统的开发利用，全面灵活地实现物与物、物与人、人与人的相互感知和互联互通，从而实现对社会生产生活各领域的精细化、动态化管理，是以智慧技术、智慧产业、智慧人文、智慧服务、智慧管理、智慧生活等为重要内容的城市发展新模式。

建设智慧城市，是把握新一代信息技术变革机遇，加快向信息社会转型发展的必然要求。从目前情况看，城市化进程不断加快，城市管理和居民生活要求进一步提高，产业升级不断深化，既面临着建设再造一个新城市的发展机遇，也面临着环境资源、产业发展、城市管理、居民就业等方面越来越严峻的挑战。建设智慧城市，对于应对这些挑战，加快经济转型升级、提升公共服务管理水平、打造高品质生活城市、推进生态文明建设、实现城市创新发展等都具有十分重要的作用。

中国智慧城市 市场调研报告

二、何为智慧城市？

1.无线城市（Wireless City）

无线城市（Wireless City）的普遍定义为：利用Wi-Fi、Wi-MAX、3G 等无线接入技术，建设覆盖整个城市或城市主要地区的宽带接入网，为个人、企业、政府乃至整个社会提供宽带无线接入服务。它是城市信息化和现代化的一项基础设施，也是衡量城市运行效率、信息化程度以及竞争水平的重要标志。

2.智慧城市（Smart City）

数字城市（Digital City）开始起步于1993 年美国克林顿政府提出建设“信息高速公路”。它是指基于3S（地理信息系统GIS、全球定位系统GPS、遥感系统RS）技术、可视化和网络技术等信息技术，综合开发和应用空间信息资源，对城市的基础设施、功能机制进行自动采集和动态监测管理，强调实现城市运行和管理的可视化、数字化、网络化，强调的是城市信息化的基础设施建设与信息技术的初步应用。

智能城市（Intelligent City）的概念最早见于新加坡实施的IT 2000计划。智能城市是以人工智能系统、智能控制软件、专家决策系统技术及传感设备等现代信息科技为基础，利用智能信息网络系统实现信息、资源、任务的共享，使城市的各种功能智能化运作。

智慧城市（Smart City）最早于2009 年由IBM 提出，指在充分利用新一代通信技术、物联网、云计算、系统集成等新一代信息技术的基础上，统筹整合各类城市信息系。智慧城市的定义：充分借助物联网、传感网，涉及到智能楼宇、智能家居、路网监控、智能医院、城市生命线管理、食品药品管理、票证管理、家庭护理、个人健康与数字生活等诸多领域，把握新一轮科技创新革命和信息产业浪潮的重大机遇，充分发挥信息通信（ICT）产业发达、RFID 相关技术领先、电信业务及信息化基础设施优良等优势，通过建设ICT 基础设施、认证、安全等平台和示范工程，加快产业关键技术攻关，构建城市发展的智慧环境，形成基于海量信息和智能过滤处理的新的生活、产业发展、社会管理等模式，面向未来构建全新的城市形态。

智慧城市是智慧地球的体现形式，其本质是以物联网、传感网为重要基础，以先进信息技术、智能技术和多网融合为依托，以智慧技术、智慧政务、智慧管理等为主要内容的新的城市发展形势和城市形态。

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3.智慧城市的主要特征

全面物联：智能传感设备将城市公共设施物联成网，对城市运行的核心系统实时感测。

充分整合：物联网与互联网系统完全连接和融合，将数据整合为城市核心系统的运行全图，提供智慧的基础设施。

激励创新：鼓励政府、企业和个人在智慧基础设施之上进行科技和业务的创新应用为城市提供源源不断的发展动力。

协同运作：基于智慧的基础设施城市里的各个关键系统和参与者进行和谐高效地协作，达成城市运行的最佳状。

4.智慧城市愿景

灵活：能够实时了解城市中发生的突发事件，并能适当地进行侦测、分析和整合各种数据，智能化地做出响应，即时部署资源。服务于市民的需求。

便捷：远程访问“一站式”政府服务，可在线／通过手机支付账单、学习、购物、预订和进行交易。

安全：更好地进行监控，更有效地预防犯罪和开展调查。

高效：实现政府不同部门之间常规事务的整合以及与其他私营机构的协作，提高政府工作的透明度和效率。

“智慧城市”的理念就是把城市本身看成一个生态系统，城市中的市民、交通、能源、商业、通信、水资源构成了一个个的子系统。这些子系统形成一个普遍联系、相互促进、彼此影响的整体。在过去的城市发展过程中，由于科技力量的不足，这些子系统之间的关系无法为城市发展提供整合的信息支持。而在未来，借助新一代的物联网、云计算、决策分析优化等信息技术，通过感知化、物联化、智能化的方式，可以将城市中的物理基础设施、信息基础设施、社会基础设施和商业基础设施连接起来，成为新一代的智慧化基础设施，使城市中各领域、各子系统之间的关系显现出来，就好像给城市装上网络神经系统，使之成为可以指挥决策、实时反应、协调运作的“系统之系统”。智慧的城市意味着在城市不同部门和系统之间实现信息共享和协同作业，更合理地利用资源、做出最好的城市发展和管理决策、及时预测和应对突发事件和灾害。

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5.智慧城市的基础

（1）智慧的基础设施包括信息、交通和电网等城市基础设施。现代化的信息基础设施就是要不断夯实信息化或智能化发展的基础设施和公共平台，让市民充分享受到有线宽带网、无线宽带网、3G移动网、无线宽带网以及智能电网等带来的便利。此外，还要整合城市周边交通环境资源，实现出行成本更低廉、更便捷，形成智慧交通框架。

（2）智慧政府：政府要逐步建立以公民和企业为对象、以互联网为基础、多种技术手段相结合的电子政务公共服务体系。重视推动电子政务公共服务延伸到街道、社区和乡村。加强社会管理，整合资源，形成全面覆盖、高效灵敏的社会管理信息网络，增强社会综合治理能力，强化综合监管，满足转变政府职能、提高行政效率和规范监管行为的需求，深化相应业务系统建设。要加快推进综合政务平台和政务数据中心等电子政务重点建设项目，完善城市管理、城市安全和应急指挥等若干与维护城市稳定和确保城市安全运行密切相关的信息化重点工程，使城市政府运行、服务和管理更加高效。

（3）智慧服务：完善、高效的城市公共服务是智慧城市的出发点和落脚点。智慧城市公共服务涉及智慧医疗、智慧社区服务、智慧教育、智慧社保、智慧平安和智慧生态等方面。

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三、发展智慧城市的驱动因素

1.信息化需求是智慧城市的基石

城市的信息化需求包括城市管理的信息化需求和市民生活工作的信息化需求。如今，城市管理者希望消除数字化鸿沟，进行智能管理，极大地推动了无线城市的建设。市民作为城市的主体，随着信息技术的发展和工作频率的快速提高，对数字化生活和高效率工作有了更高的需求。

2.政策引导是智慧城市发展的推动力

党的十七届五中全会后，国务院发布《关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，新一代信息技术产业被定义为七大国家战略性新兴产业之一。加快建设宽带、泛在、融合、安全的信息网络基础设施，推动新一代移动通信、下一代互联网核心设备和智能终端的研发及产业化，加快推进三网融合，促进物联网、云计算的研发和示范应用，成为“十二五”时期国家和运营商的工作重点。

2011 年伊始，地方“十二五”发展规划陆续出台，许多城市把建设智慧城市作为未来发展重点。例如，上海市在政府工作报告中明确提出率先建设智慧城市，北京在“十二五”期间将全面启动智慧城市建设工程，天津市政府在“十二五”规划纲要的报告中提出打造“智慧天津”的宏伟蓝图，武汉市政府面向全球顶尖机构征集“智慧城市”顶层设计方案等。借力“十二五”开局之年，中国越来越多的城市加入到构建智慧城市行列，据统计，自2008 年IBM 推出智慧地球概念后，我国已有无锡、宁波、广州、沈阳、南京、西安、重庆等二十多个地区提出建设智慧城市，智慧城市将持续成为国内城市发展的新热点和方向。

3.智慧城市是新一代信息技术创新应用的结果

进入二十一世纪，信息技术加速创新应用，尤其新一代信息技术更是突飞猛进，为智慧城市建设奠定技术基础。

首先，物联网解决了信息自动采集、获取和传输的障碍，是智慧城市建设最重要的基础。物联网是指通过射频识别（RFID）、红外感应器、全球定位系统、激光扫描器等信息传感设备，按约定的协议，连接物体与物体（或互联网），进行信息交换和通信，以实现对物体的智能化识别、定位、跟踪、监控和管理的一种网络。

其次，云计算技术解决了信息高效处理的问题，提供了信息技术应用快速推广的一种新型商业模式。云计算是一种基于分布式计算模式，并通过网络向用户按需

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提供信息基础设施、平台、软件等IT 服务的新型服务和商业模式。随着云计算商业模式的不断成熟，云计算服务将会逐步像水、电、气等公用设施一样廉价地提供给用户，深刻地改变信息产业结构和人民的生活、企业的生产及政府的管理方式。

再次，以 中国智慧城市 市场调研报告

四、智慧城市建设的主要内容

1.智慧城市现代网络基础建设

1．加快推进网络基础建设。全面推进有线电视网络数字化和双向化升级改造，加快推进光纤到户、下一代互联网、中国智慧城市 市场调研报告

务，促进公共信息资源市场化开发利用；积极探讨和引入竞争机制、价格机制、供求机制以及约束机制，充分调动社会资源参与公共信息资源的开发与供给，运用市场手段来管理和配臵公共信息资源。

3.智慧城市建设部分项目

1、智慧公共服务。建设智慧公共服务和城市管理系统。通过加强就业、医疗、文化、安居等专业性应用系统建设，通过提升城市建设和管理的规范化、精准化和智能化水平，有效促进城市公共资源在全市范围共享，积极推动城市人流、物流、信息流、资金流的协调高效运行，在提升城市运行效率和公共服务水平的同时，推动城市发展转型升级。

2、智慧社会管理。完善面向公众的公共服务平台建设。建设市民呼叫服务中心建设，拓展服务形式和覆盖面，实现自动语音、传真、电子邮件和人工服务等多种咨询服务方式，逐步开展生产、生活、政策和法律法规等多方面咨询服务。开展司法行政法律帮扶平台、职工维权帮扶平台等专业性公共服务平台建设，着力构建覆盖全面、及时有效、群众满意的服务载体。进一步推进社会保障卡（市民卡）工程建设，整合通用就诊卡、医保卡、农保卡、公交卡、健康档案等功能，逐步实现多领域跨行业的“一卡通”智慧便民服务。

3、加快推进面向企业的公共服务平台建设。继续完善政府门户网站群、网上审批、信息公开等公共服务平台建设，推进“网上一站式”行政审批及其他公共行政服务，增强信息公开水平，提高网上服务能力；深化企业服务平台建设，加快实施劳动保障业务网上申报办理，逐步推进税务、工商、海关、环保、银行、法院等公共服务事项网上办理；推进中小企业公共服务平台建设，按照“政府扶持、市场化运作、企业受益”的原则，完善服务职能，创新服务手段，为企业提供个性化的定制服务，提高中小企业在产品研发、生产、销售、物流等多个环节的工作效率。

4、智慧安居服务。开展智慧社区安居的调研试点工作，在部分居民小区先行试点区域，充分考虑公共区、商务区、居住区的不同需求，融合应用物联网、互联网、移动通信等各种信息技术，发展社区政务、智慧家居系统、智慧楼宇管理、智慧社区服务、社区远程监控、安全管理、智慧商务办公等智慧应用系统，使居民生活“智能化发展”。加快智慧社区安居标准方面的探索推进工作，为今后全市新建楼宇和社区实行智能化管理打好基础。

5、智慧教育文化服务。积极推进智慧教育文化体系建设。建设完善我市教育城域网和校园网工程，推动智慧教育事业发展，重点建设教育综合信息网、网络学校、数字化课件、教学资源库、虚拟图书馆、教学综合管理系统、远程教育系统等资源

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共享数据库及共享应用平台系统。继续推进再教育工程，提供多渠道的教育培训就业服务，建设学习型社会。继续深化“文化共享”工程建设，积极推进先进网络文化的发展，加快新闻出版、广播影视、电子娱乐等行业信息化步伐，加强信息资源整合，完善公共文化信息服务体系。构建旅游公共信息服务平台，提供更加便捷的旅游服务，提升旅游文化品牌。

6、智慧服务应用。组织实施部分智慧服务业试点项目，通过示范带动，推进传统服务企业经营、管理和服务模式创新，加快向现代智慧服务产业转型。①智慧物流：配合综合物流园区信息化建设，推广射频识别（RFID）、多维条码、卫星定位、货物跟踪、电子商务等信息技术在物流行业中的应用，加快基于物联网的物流信息平台及 中国智慧城市 市场调研报告

源，形成多方位、多层次的农村信息收集、传递、分析、发布体系，为广大农民提供劳动就业、技术咨询、远程教育、气象发布、社会保障、医疗卫生、村务公开等综合信息服务。

10、积极推进智慧安全防控系统建设。充分利用信息技术，完善和深化“平安城市”工程，深化对社会治安监控动态视频系统的智能化建设和数据的挖掘利用，整合公安监控和社会监控资源，建立基层社会治安综合治理管理信息平台；积极推进市级应急指挥系统、突发公共事件预警信息发布系统、自然灾害和防汛指挥系统、安全生产重点领域防控体系等智慧安防系统建设；完善公共安全应急处臵机制，实现多个部门协同应对的综合指挥调度，提高对各类事故、灾害、疫情、案件和突发事件防范和应急处理能力。

11、建设信息综合管理平台建设。提升政府综合管理信息化水平；完善和深化“金土”、“金关”、“金财”、“金税”等金字政务管理化信息工程，提高政府对土地、海关、财政、税收等专项管理水平；强化工商、税务、质监等重点信息管理系统建设和整合，推进经济管理综合平台建设，提高经济管理和服务水平；加强对食品、药品、医疗器械、保健品、化妆品的电子化监管，建设动态的信用评价体系，实施数字化食品药品放心工程。

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五、国内智慧城市建设情况

建设智慧城市是一个渐进式的过程，所需要时间对有的城市来说可能需要两三年，而有的城市则需要10年甚至更久。但在建设智慧城市的过程中既可以全面推进，也可以重点突破。目前国内已经提出建设智慧城市的城市中，有的是创新推进智慧城市建设，提出了“智慧深圳”、“智慧南京”、“智慧佛山”等；更多的是围绕各自城市发展的战略需要，选择相应的突破重点，提出了“数字南昌”、“健康重庆”、“生态沈阳”等，从而实现智慧城市建设和城市既定发展战略目标的统一。

目前国内智慧城市建设主要分以下几类：

1.创新推进智慧城市建设

这类城市将建设智慧城市作为提高城市创新能力和综合竞争实力的重要途径。深圳将建设“智慧深圳”作为推进建设国家创新型城市的突破口，以建设智慧城市为契机，着力完善智慧基础设施、发展电子商务支撑体系、推进智能交通、培育智慧产业基地，已被有关部委批准为国家三网融合试点城市，并提出2012年实现宽带无线网覆盖率达到100％，组建华南地区的物联网感知认证中心等。

南京将提出要以智慧基础设施建设、智慧产业建设、智慧政府建设、智慧人文建设为突破口建设“智慧南京”。将“智慧南京”建设作为转型发展的载体、创新发展的支柱、跨越发展的动力，以智慧城市建设驱动南京的科技创新，促进产业转型升级，加快发展创新型经济，从根本上提高南京整体城市的综合竞争实力。

沈阳是全国著名的重工业基地，近年来致力于创新从老工业城市向可持续发展的生态城市转型。为此，沈阳市政府与IBM合作，借助“智慧城市”建设，创新运用绿色科技和智慧技术，以互联网和物联网的融合为基础，为沈阳市生态化建设提供一套完整的方法论，努力实现打造“生态沈阳”的战略目标。

2.以发展智慧产业为核心

武汉城市圈完善软件与信息服务发展环境，加快信息服务业、服务外包、物联网、云计算等智慧产业的发展，推进信息化建设,促进城市圈的综合协调和一体化建设，从而实现加快构建武汉两型社会的战略目标。

昆山高新技术产业发达，生产了全球1/2的笔记本电脑和1/8的数码相机，提出要大力发展物联网、电子信息、智能装备等智慧产业，支撑智慧城市建设。

宁波将以建设6大智慧产业基地为重点，加快推进智慧产业发展。6大基地分别为：网络数据基地、软件研发推广产业基地、智慧装备和产品研发与制造基地、智

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慧服务业示范推广基地、智慧农业示范推广基地、智慧企业总部基地等。

3.以发展智慧管理和智慧服务为重点

昆山智慧城市建设重点包括智能交通、智慧医疗、服务型电子政务等方面，从而为城市运营和管理提供更好的指导能力和管控能力。昆山作为全国百强县之首，经济发达，但是城市建设管理水平相对滞后，因此昆山通过实施“城市控管指挥中心”、“政府并联审批”、“城市节能减碳”等三大“智慧城市”软件解决方案，解决城市管理的现实问题。

佛山市为了打造“智慧佛山”，提出了建设智慧服务基础设施十大重点工程：即信息化与工业化融合工程、战略性新兴产业发展工程、农村信息化工程、U-佛山建设工程、政务信息资源共享工程、信息化便民工程、城市数字管理工程、数字文化产业工程、电子商务工程、国际合作拓展工程。

4.以发展智慧技术和智慧基础设施为路径

上海在新推出的《上海推进云计算产业发展行动方案》，即“云海计划”中将“智慧城市”建设所需要的云计算提供非常优秀的基础条件，推出适合本土的云计算解决方案，在智慧技术基础上充分支持上海“智慧城市”建设。

杭州因地制宜提出了建设“绿色智慧城市”，把“绿色”和“智慧”作为城市发展的突破路径，着力发展信息、环保和新材料等为主导的智慧产业，加强城市环境保护，从而实现建设“天堂硅谷”和“生活品质之城”的城市发展战略目标。

南昌提出把打造“数字南昌”作为智慧城市建设的突破重点，通过实施数字南昌综合指挥调度平台、智能交通系统、市政府应急系统、“数字城运”、“数字城管”等重大工程，提升城市运行监测和城市公共信息服务水平，从而率先在中部地区建成具有区域竞争力“数字城市”的战略目标。

5.以发展智慧人文和智慧生活为目标

成都提出要提高城市居民素质，完善创新人才的培养、引进和使用机制，以智慧的人文为构建智慧城市提供坚实的智慧源泉。

重庆提出要以生态环境、卫生服务、医疗保健、社会保障等为重点建设智慧城市，提高市民的健康水平和生活质量，打造“健康重庆”。

上海世博会的主题是“城市，让生活更美好”，借助现代信息通讯技术（ICT），打造出智慧城市的新样板，向全球展示了未来智慧人文和智慧生活的新方向。

中国智慧城市 市场调研报告 六、三大运营商的智慧城市建设进展

智慧城市是城市的未来必然趋势，在运营商战略规划中的地位举足轻重。三大运营商纷纷采取了切实行动，和地方人民政府签署协议，为以后共建智慧城市奠定基础。

1.中国移动的无线城市建设进展情况

中国移动拥有庞大的手机客户规模、丰富的信息化运营经验和国家对TD 网络的大力支持，发展无线城市有很大的优势。作为除政府资助、公共分享之外的无线城市建设的运营商，中国移动正在大力加快建设步伐。

中国移动和各个省市人民政府共建无线城市，一般按照“省市政府主导、中国移动承建”的原则，在加快“无线城市”信息基础设施建设、共建“无线城市群综合门户平台”、推进“无线电子政务”、开展“无线城市”民生服务、推广“无线城市”物联网应用等方面开展合作。中国移动将投入支持资金于相关网络基础设施建设及信息化应用建设。

中国移动集团或省移动公司与非常多省市签署了共建无线城市的战略合作协议。如图1.1 所示：

2.中国联通的智慧城市建设进展情况

中国联通3G 网络所运用的WCDMA 技术，是目前全球普及率最广、产业链最成熟、技术最先进的3G 通信制式，而且其高普及率保障了“智慧城市”建设拥

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有先进的信息应用技术。

中国联通积极响应智慧城市建设，承担着北方的“电子政务”网的建设任务。在与各个省市人民政府共建智慧城市过程中，中国联通一般按照“政府引导、企业配套承建、市场化运作”的模式，充分发挥其综合信息服务商的优势，一般在通信建设服务业、互联网应用和信息服务等相关产业，应用先进的信息技术，促进智慧政府、智慧交通、智能电网、智慧医院、智慧城管、智慧社区、智慧环保等领域的建设，从而推动智慧城市建设。

中国联通集团或省联通公司与一些省市签署了共建智慧城市的战略合作协议。如图1.2 所示：

由此看出，中国联通在这半年时间里，发展了一些共建智慧城市的合作伙伴，如广东、四川、海南等南方省份，和上海、山东、河南等北方省份。相对来讲，中国联通在2011年前半年发展智慧城市过程中，南北差距不大，从2011年3 月起其发展规模保持平稳，发展速度较慢。

3.中国电信的智慧城市建设进展情况

中国电信相应国家“十二五”规划，凭借其全球最大的固定网络、丰富的城市光纤宽带网络和运营商中唯一拥有的卫星通信能力等优势，与政府共同规划智慧城市建设，以示范工程切入，带动智慧城市行业应用。

中国电信已与很多省市人民政府签署共建智慧城市协议。根据协议，中国电信一般与政府合作建设“智慧政务”、“智慧家庭”、“智慧城管”、“智慧医疗”、“智慧教育”、“智慧园区”等项目。中国电信将投入资金于城市的信息化建设，推进有线

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光网、无线宽带网络、无线应用和服务系统建设等。

中国电信集团或省电信公司与很多省市签署了共建智慧城市的战略合作协议。如图1.3 所示：

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七、竞争对手分析

7.1 IBM 7.1.1 公司介绍

在过去的 100年，世界经济不断发展，现代科学日新月异，IBM 始终以超前的技术，出色的管理和独树一臶的产品领导着信息产业的发展，保证了世界范围内几乎所有行业用户对信息处理的全方位需求。众所周知，早在 1969年，阿波罗宇宙飞船载着三名宇航员，肩负着人类的使命，首次登上了月球；1981年哥伦比亚号航天飞机又成功地飞上了天空。这两次历史性的太空飞行都凝聚着 IBM 无与伦比的智慧。

IBM在新中国的发展之旅起始于 1979年。作为全球信息产业的领袖企业，IBM在中国改革开放的每一个阶段都以前瞻的思想、创新的技术、深刻的商业理解和诚信的服务积极地支持了中国各行各业的飞速成长。

网址：

http:///-func_zhcs-catalog_08.html

7.6.2 解决方案

浙大网新“智慧城市”围绕城市可持续发展、民生核心需求等关注点，在已有“数字城市”建设丰富实践基础上，将创新科技与前瞻性管理思维进行有机融合，为城市运作与管理带来更加智慧的解决方案与行动工具，让现代城市运作更安全、高效、便捷、绿色。智慧城市特征：

智能

更深入的数字智能化、更智慧的创新理念

互联

更全面的互联互通、互联网+物联网的应用

协同

更有效的协同管理与服务、信息的交换与共享

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智慧城市的“智能＋互联＋协同” 在建设上强调发挥共用、复用的协同效应。对原有城市信息化系统以“逻辑一体，物理分离”的理念积极实行整合、改造，新建项目则强调“交换共享，资源统筹”的原则，通过改变现有EPC（工程总承包）为主的建设模式，积极推广BOT（建设—运营—移交）、BT（建设－移交）、集中运营服务、运营租赁服务等模式，统筹用好现有资金与未来收益的结合。积极引入社会资源进行联营、项目臵换等多种方式，尝试引入市场化方式推广服务外包、政务业务外包等模式，以减少政府财政支出，提高行政效率，争取市场运营、实现多赢。从而体现政府的投资收益。

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7.6.3 市场业绩及成功案例

（略）

7.7 贝尔信

7.7.1 公司介绍

贝尔信公司定位于“智慧科技运营商”，主营业务是城市基础信息化（规划设计、数据化、网格化、3D建模、标签化）、三维全景可视化后台支撑的政府决策办公信息化、城市运营信息化和企业管理信息化；贝尔信公司是国家级高新技术企业，是风投已经进入的准上市公司，拥有填补国内空白，在全球处于顶尖地位的三项智能核心技术：（1）以智能识别和通信为核心的智能视觉物联网技术，（2）3DGIS虚拟现实与实景视频相结合自动显示技术，（3）云计算-云分析-云存储技术。

网址：http:///about/

7.7.2 解决方案

智慧城市是人类对未来理想生活的一种美好愿景，人们可以借助科技的力量尽享便利的生活，并与环境和谐相处。智慧城市更是解决目前城市发展过程中遭遇到的:安全隐患、矛盾突出、资源不足、交通拥堵、环境污染等制约城市发展问题的惟一途径。

国务院参事牛文元指出，整个20世纪的100年，人类消耗了2650亿吨的石油和天然气、1420亿吨煤炭、380亿吨钢、7.6亿吨铝、4.8亿吨铜。到了新世纪，财富积累和增长大约是上世纪的3至4倍。从全球范围来看，人类的“生态足迹”已经超出了全球承载力的20%，人类在加速耗竭自然资源的存量。当人类的发展遭遇危机的时候，生态文明、绿色发展、可持续发展等绿色智慧，成为非常现实的要求。

9月15日召开的“建设智慧城市，创新社会管理”为主题的国际城市论坛2011年会上发布的最新研究成果《社会稳定风险评估指标体系研究报告》指出：加强和创新社会管理，是“十二五”乃至更长一段时期中国社会建设的头等大事。这件大事，最重要的着力点，就是如何正确识别社会风险和有效化解社会矛盾。我国城市整体上已进入一个典型的危机频发期。

贝尔信智慧城市的概念正是在这样的社会形势下顺势而出，是在目前钢筋水泥的城市基础上，建造一个由智慧信息产业支撑的数字的、网络的、虚拟的、智慧的城市。

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贝尔信提出的智慧城市，是指用新一代信息和通讯技术，主要是智慧信息通讯技术（简称IICT技术），包括以人工智能和模式识别技术，智能感知和自动语义识别及统计技术，大容量智能存储技术，高倍压缩传输高清格式视频图像技术，新型计算机图形技术，多媒体图像表现技术，3DGIS实景建模和虚拟

现实技术，目标识别和自动跟踪技术，结合已有的网络信息化技术，有线与无线网络组网和传输技术等，为政府决策办公和应急指挥提供智能可视管理的基础信息平台，并服务于民生，应用于企业和社会团体。

通过对共有的基础信息平台上城市中的人、车、物、路、基础设施、地下管网、气象、环境和资源、能源供给和消耗、企业、经济及金融地理信息、民生服务业信息等进行智能化感知，打通由于信息化建设中出现的信息孤岛，让同一个城市的政府，企业和社会团体，市民个人都能实现视频信息资源共享和实时信息共用； 促进三网四屏（三网即互联网、通讯网、广电网；四屏即：手机屏、电视屏、车载屏、电脑屏）融合；并在此基础上实现城市级的在线统一运营。

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智慧城市的建设，将会带来城市居民的全新体验。比如智能交通、智能监控、智慧医疗、智能出行、移动电子商务等等。这些都是新的“现代服务业”。所以它既是投资，也将形成巨大的消费市场。据保守估计，智慧城市产业的发展，将至少拉动5万个亿的经济增长值。

智慧城市需要先进技术的创新。从目前城市发展中遇到的问题来看，城市安全问题、城市交通问题、城市环保节能、城市医疗等诸多问题，都需要更高性能的、更方便的技术和设备。而且在引入高精尖技术时，必须充分考虑到高科技的不确定性和其发展规律，及时淘汰不再先进的技术，适时引入最有效、最先进的高科技技术或企业。

智慧城市将会带来新的服务经济。城市中的水、电、气，都将变成服务，出现新的服务供应商；政府的职能也会因为移动互联网、物联网甚至是统一管理运营平台的出现逐渐转变成为公众服务的角色。因此智慧城市真正要考验的是政府的决策智慧，并在社会管理的过程中逐步转化成服务型政府。

贝尔信构建的智慧城市体系可以概括为一句话：“以VIDC为基础，实现智能感知、互联互通、协调共享和城市运营”，简称“智慧城市4+1体系”。

1.智能感知

运用视觉采集和识别、各类传感器、无线定位系统、RFID、条码识别等顶尖技术对城市要素进行智能感知、自动数据采集，涵盖关于城市人口、车辆、设施、资源、能源、环境、经济、民生等方方面面；将采集的数据可视化和规范化，让管理者用从视觉上能清晰明了，并能用统一规整的语言进行统计，交流和存储。

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2.互联互通

城市信息的互联互通。将采集到的城市各层级数据与电信运营商实现互联互通，实现三网+四屏的融合，让城市各层级数据能相互通讯和联结。这是中国电信，中国移动，中国联通，以及广电等网络运营商相互接驳，相互兼容，也就是信息在应用层面打通了信息孤岛，在纵身信息化的基础上实现横向之间贯通。

3.协同共享

政府，企业和非商业组织团体和居民个人三者都能在尽可能透明和对称的信息条件下实现步调协同，信息共享和视频资源共用。它有二个落脚点：一是全面支持政府，市长日常的决策办公，提升办公效率；当有紧急事件出现时，可以启动应急系统实行应急调度指挥；二是方便市民衣食住行，旅游，理财等等活动，增强市民的生活便捷性和幸福感。

4.城市运营

城市级运营，实时更新城市基础数据，发布公众信息，在线值班运营，支持政

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府决策办公和应急指挥，服务市民。这是给城市带来增益的落地方式，也就是通过日常运营，实时更新基础数据，有效维护和升级城市信息化水平。反观所谓数字城市建设，老百姓谁知道其所在，谁享用其好？没有！而贝尔信构建的智慧城市，是可以让政府和市民都能感受到城市级运营的存在！

VIDC：城市级的互联网数据中心IDC，是公云的概念。贝尔信提出基于视觉的VIDC，是混合云，是支撑智慧城市运营的物理方式。它由贝尔信独家实现的一站式“智慧城市基础信息平台”所组成。

网址：http:///IntelligentCity/ 7.7.3 市场业绩及成功案例

在IBM发布了智慧地球的概念两年后，中国的物联网规划开始上升到了国家战略的高度，而基于物联网的智慧城市建设正在国内多个城市风起云涌，据不完全统计，至少有40个城市已经争相明确喊出口号甚至出台规划。一些国内的小企业也看到了在这庞大蛋糕背后的商机。深圳贝尔信科技有限公司就是其中一个典型的样本，这家靠智能安防起家的公司瞄准智慧城市建设的机会，今年已经相继和近十个城市达成意向并引起了风投的集体关注。

从2010年中期开始，贝尔信董事长郑长春就频繁地在全国多个城市之间穿梭，向城市的管理者宣讲以智能视觉为基础建设“智慧城市”的核心理念。公开信息显示，贝尔信公司是智能安防企业出身，以往的主要业务是智能视频监控，郑长春也在业内率先提出了“智能视觉物联网”的概念。贝尔信也从一家普通的智能安防企业向“智慧城市”整体解决方案供应商的定位转变。

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八、运营模式分析

8.1 智慧城市产业链分析

8.2 智慧城市运营模式一

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8.3 智慧城市运营模式二

8.4 智慧城市运营模式三

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建设项目市场调研报告 篇7

1 项目教学的理论基础

1.1 项目教学的定义

在职业教育, 项目教学是指师生通过共同实施一个“项目”工作而进行的教学活动, 项目本身是以生产一件产品或提供一项服务为目的的任务。项目教学的指导思想是将一个相对独立的任务项目交予学生独立完成, 从信息的收集、方案的设计与实施, 到完成后的评价, 都由学生具体负责;通过一个个项目的实施, 要使学生能够了解和把握完成项目的每一环节的基本要求与整个过程的重点难点。教师在教学过程中起到咨询、指导与解答疑难的作用。

1.2 项目教学的基本思路

1.2.1 以工作任务为课程设置与内容选择的参照点

项目教学是围绕教学任务或单元设计出一个个学习情景及其活动, 一个个项目、技术及其方法, 消除了传统的学科教学所造成的诸多弊端。在项目教学中, 以教学项目的方式对教学内容进行整合, 而教学项目往往是从典型的职业工作任务中开发出来的, 教学内容突破了传统的学科界限, 是以项目为核心, 按照工作过程逻辑建构教学内容。

1.2.2 以项目为单位组织教学内容

尽管项目课程是以工作任务为参照点选择教学内容, 但课程内容组织并非围绕着一个个工作任务来进行, 而是围绕着一个个精心选择的典型产品或服务来进行, 严格地说是围绕着基于典型产品或服务的活动项目来进行。因此, 工作任务分析和项目设计是项目课程开发的两个非常核心的环节。没有工作任务分析, 项目课程开发就不能准确把握工作岗位要求, 课程内容选择也就缺乏依据;没有项目设计, 这种课程就只是任务课程, 而不具备项目课程的特征。只有在工作任务分析基础上, 围绕着工作任务学习的需要进一步进行项目设计, 并在项目与工作任务之间形成某种对应关系, 才能得到项目课程。

1.2.3 以项目活动为主要学习方式

项目教学的活动主要指学生采用一定的劳动工具和工作方法解决所面临的工作任务所采取的探究行动。在项目教学中, 学生不是在教室里被动地接受教师传递的知识, 而是着重于实践, 在完成任务的过程中获得知识、技能和态度, 即“做中学”。活动有如下特点:一是活动具有一定的挑战性, 所完成的任务具有一定难度, 通过完成任务提高自身的技术理论知识与技术实践能力。二是活动具有建构性, 在项目教学中, 活动给学生提供发挥自身潜力的空间, 学生在经历中亲身体验知识的产生, 并建构自身的知识。

2 市场调研工作任务分析

工作任务是岗位职业活动的内容, 它是联系各个岗位的纽带, 在项目课程开发中处于特殊地位。从岗位的角度看待工作任务, 它就是岗位的职责要求;从个体的角度看待工作任务, 它就会体现为职业能力。因此, 分析岗位的工作任务, 是实现课程内容与岗位能力要求对接的重要环节, 分析市场调研工作任务是《市场调研》项目课程教学设计的起点, 我们主要采取会议研讨式任务分析法。

2.1 岗位定位

岗位定位是确定人才培养目标的基本方法, 按照目标———内容的思维范式, 确定人才培养目标是职业教育课程开发的重要工作, 因为人才培养目标是对专业所培养人才的总体要求, 只有准确地界定了人才培养目标, 才能够准确地把握课程设计的方向。

我们邀请了12位专家列出了营销专业可能胜任的岗位, 这些专家全部来自于企业, 如北汽福田长沙销售分公司的营销经理、某汽车销售公司的人事经理、某连锁超市的人事经理等, 这些企业因为所处行业、企业规模不同, 列出的岗位有一定的差异, 但具有很强的集中度, 根据多次讨论, 基本上认同了高职营销专业的主要岗位有:策划专员、市场督导、市场调查员、客户经理、区域经理。

2.2 市场调查员的典型工作任务

分析市场调研工作任务是《市场调研》项目课程教学设计的起点, 市场调研员的工作任务主要有5项。

2.2.1 设计调研方案。

理解市场调研的内容、抽样方法、调研方法, 能根据项目要求遴选调研内容、能设计抽样方案、能选择合适的调研方法。养成重视市场调研、考虑周密的素质。

2.2.2 设计调研问卷。

理解问卷题目类型、量表类型, 能根据调研内容和项目设计出各种类型的题目和量表, 能完成规定题目数量的问卷设计, 不抄袭、独立思考、思虑周详。

2.2.3 实施问卷调查。

掌握实施问卷调查的现场控制技巧, 能找到合适的调查对象, 并通过沟通得到调查对象的配合, 能完成规定数量的问卷调查, 能主动和陌生人沟通, 增进沟通能力。

2.2.4 统计调研问卷。

掌握有效问卷的标准、分类汇总的方法、统计图表的制作、excel统计方法, 能甄别有效问卷和无效问卷、能分类汇总回收的问卷、能用excel进行统计汇总、能制作统计图表, 养成细心、认真、不弄虚作假的品质。

2.2.5 撰写调研报告。

掌握调研报告的主要内容, 能按照调研报告的主要内容逐条撰写调研报告, 提出合理化营销建议。做到突出数据、主次分明、调理清楚、切实可行, 养成团队合作、虚心求教、精益求精的品质。

3《市场调研》课程项目设计

3.1 整体项目设计

《市场调研》是一门理实一体化的课程, 所有理论知识的传授贯穿在项目的完成过程中, 由实践中引出并进行反复加强与训练。本课程内容上是将市场调研原有相关知识打碎后按项目重组而成, 项目的选取是根据市场调研的典型项目、学生的实际生活情况以及我校的实训条件综合考虑而成的。整个课程共分为两大项目, 即机电职院学生对学校满意度调研和星沙商圈内大学生手机需求调研, 每个项目又按其具体工作流程划分了设计方案、设计问卷、实施调查、统计资料和撰写报告五个任务, 每个任务再按工作流程细化后划分了多个任务。虽然各项目内容平行, 但由于其工作流程一致, 因此确保了学生在学习不同类型的市场调研项目时, 反复巩固训练了市场调查各流程的处理能力。此外, 本课程还设计了课外项目作为补充, 即某某超市 (或商场) 顾客满意度调研和某某区域市民汽车服务需求调研, 供学生选择学习。

之所以选择这样的项目, 首先, 因为顾客态度调研和市场需求调研是市场调研的主要内容;其次, 考虑到学生所处的学习和生活环境, 就近原则更有利于学生完成项目任务;最后, 有利于学生理解项目、情境和任务要求。

3.2 单元教学设计

为了更清楚的说明项目任务的学习完成过程, 以项目一的子任务“设计学生满意度调查问卷”为例来详细说明项目实践过程。

3.2.1 导入学习情境。

我们从网上下载的满意度调查问卷都不符合委托方的要求, 必须自己根据学校实际进行问卷设计, 导入任务设计调查问卷, 要求设计出一份学生满意度调研问卷。

3.2.2 案例学习。

通过案例《超市顾客调查问卷》学习, 学生总结调查问卷的基本格式, 并进行第一次的知识储备。

3.2.3 简单练习。

将机电职业学生对学校满意度调研方案的内容转化成问题, 包括:封闭式问题、开放式问题。

3.2.4 深入练习。

运用评价量表、李克特量表、语义差异量表充实问卷。教师先讲解各类量表的形式, 再由学生练习, 并进行第二次的知识储备。

3.2.5 拓展练习。

请每小组设计一份超市消费者满意度调查问卷

3.3 考核方案

成绩构成由课程考核由平时考核 (过程考核) 和期末考核 (结果考核) 组成, 平时成绩占60分, 其中课内项目和课外项目各占30分, 期末考核成绩占40分。过程考核中, 日常考核根据上课考勤情况根据完成作业、课堂实践情况等决定考试资格, 课内项目根据完成项目的时间、功能、是否创新情况酌情给分, 课外项目根据学生陈述所完成的项目、老师提问情况给分, 每个项目15分, 调研方案、现场调查和调研报告各占5分。

4 实践效果

《市场调研》课程改革极大地调动了学生学习热情和自主性, 历届学生普遍反映:“市场调研是我们最喜欢的课程, 教师治学严谨, 教学水平高, 经验丰富, 课程有特色, 我们真正学到知识, 知道了理论如何与实践相结合。”

4.1 五位一体

教、学、做、考、辩合一。与企业联合, 打破学科体系和理论与实验的界限, 按照职业岗位群对学生职业能力和素质的任职要求构建教学内容, 根据职业工作真实任务安排教学项目, 将技术的理论基础与应用方式共同构建一个教学单元, 使理论与技术应用在结构上“一体化”, 相互关联, 有利于融会贯通, 构建出技术应用能力为中心、多层次模块化课程体系。

4.2 双源驱动

充分调动学生的学习兴趣、激发学生的主动学习意志以获得“内源性动力”, 同时明确学习过程的任务要求、加强学习全程考核等以获得“外源性压力”, 共同推进教学质量的提高。引导学生自主学习、体验性学习, 让学生在做中学, 在体验中学, 在解决问题中, 达到知情意、理论和实践的有机结合。注重工作过程的整体性, 注重职业情境中实践智慧的养成。重视学生在学习中的主体地位, 有效地激发学生学习热情, 充分发挥学生主体作用。

4.3 设计“技术链”, 进行多层次、个性化的教学

教学模块组成技术链, 学生掌握技能的同时能连贯应用;多层次、个性化教学激发了学生职业激情, 培养了学生创新能力。

参考文献

[1]徐国庆.职业教育项目课程开发指南[M].上海:华东师范大学出版社, 2009年7月.

[2]徐涵.项目教学的理论基础、基本特征及对教师的要求[J].职教论坛, 2007年第6期.

[3]陈旭辉, 张荣胜.项目教学的项目开发、教学设计及其应用[J].中国职业技术教育, 2009 (8) .

中国洗发水市场调研报告 篇8

中国洗发水市场10年轨迹

1988年以前，中国洗发水市场以海鸥、蜂花、美加净等品牌为主，产品包装较为粗糙，价格低廉。洗发、护发产品分开，除了洁净功能外，没有其他显著的差异。市场化程度不高，缺乏竞争，对顾客需求关注不够。

1988年底，以宝洁公司进入中国并推出海飞丝洗发水为标志，中国洗发水市场开始进入市场化演进阶段。由于巨大的市场容量与利润空间，新的进入者不断增加，面对宝洁公司的垄断地位，奥妮、舒蕾分别以植物概念定位和建立终端优势的营销策略发起了两次有力的挑战，很大程度上改变了中国洗发水市场的营销面貌。

1999年由夏士莲引发的植物概念与价格攻势中，联合利华的正面进攻取得巨大胜利。面对市场占有率的一路下滑与空前挑战，宝洁为维护其市场的领导地位，宣布飘柔降价30％，随后推出黑飘、蓝飘等全新品种，构筑强有力的品牌壁垒和价格壁垒。

2003年是本土洗发水企业纷纷推出第二品牌的重要一年，也是本土阵营两极分化开始加剧的一年。但除雨洁的成绩还不错外，其余的品牌大多败走麦城。洗发水市场随即陷入低迷。

2005年，索芙特、霸王等品牌以防脱功能为卖点突围。一些较小的竞争品牌逐步退出市场，中国洗发水市场竞争回归其核心价值。

2008年以来，随着化妆品原料的上涨，宝洁旗下洗发水品牌悄然提价，低端品牌的促销战更加激烈。由刘德华代言的奥妮百年润发卷土重来，让中国洗发水市场在进一步成熟的同时，竞争亦日趋白热化。

2008洗发水市场竞争特点

市场集中度高，呈现垄断竞争态势：洗发水市场前四大品牌市场集中度超过60％，尤其是宝洁旗下的前三大品牌飘柔、潘婷、海飞丝更是占据半壁江山，联合利华、丝宝等品牌紧随其后。随着市场发展，新品牌不断进入，市场优胜劣汰还将进一步加剧。

竞争区域、层面不断扩展延伸：由于企业广泛采用多元化、多品类、多品牌发展策略，使得洗发水市场不断细分，各竞争品牌在不同档次、不同功效、不同型号、不同价位上均有相近产品推出，同质化非常严重。从全局来看，竞争又分为两个层面，外部层面是不同新老企业、品牌之间的竞争，趋同性、针对性是其主要特征；内部层面则是同一企业或品牌内部，不同细分品类、系列的相互争夺，差异化、整合是其主要特征。而且，竞争已经从产品层面上升到品牌、宣传、渠道、优惠促销等各个营销层面，广告大战日渐激烈，促销、公关方式多种多样。单靠广告、品牌拉动的时代已经过去，随着企业对市场的争夺逐步从大、中、小城市扩散到城镇农村，不同地理区域呈现出不同的区域品牌与全国品牌交织的竞争态势。

不同品牌有着各自的生存发展空间：外资、合资及部分国内强势品牌多为中高档产品，目标市场集中在大、中城市：国产品牌多为中档产品，功能与国际品牌相近，价格却具有明显优势，在二三级城市有着广泛市场；中小区域品牌多集中在当地市场销售，产品也以中低档为主。

市场发展方向

洗发水市场的成熟与价格竞争的压力：洗护发用品、美发用品在较长时期内仍将供过于求。在跨国公司与国内企业的合力开垦下，洗发水市场主要功能的细分已经完成，产品同质化日趋显著。过剩经济的来临与产品同质化使得消费者对价格更加敏感，消费心态日趋保守谨慎。

品牌激增，竞争加剧：中国洗发水市场的主要功能细分基本完成，竞争品牌纷纷进行产品延伸以入侵主要领导品牌的功能定位。新进入者在进入方式上多利用原有渠道资源、代理商网络及客情关系“搭便车”，以扩大品牌消费群体，迅速进入终端渠道。品牌不断激增，使得竞争异常激烈。另一方面，中低档洗发水(200ml、装零售价10元以下)市场尚缺领导品牌，而这一市场将成为日后改变中国洗发水市场格局的契机所在。

消费者对品牌的差异感下降：通过调查发现，在洗发水领域的一些主要品牌正在逐步失去它们的市场份额，而消费者购买的品牌总数却在一直增长，这证明消费者对品牌的差异感正在下降。品牌转换已成为洗发水市场消费者的基本购买行为特征。

专业洗护发市场发展迅速：在国外，成功美发师销售的洗发水产品占总销售额的20％，而在国内却只有不到1％的份额。欧莱雅、威娜等企业认为专业市场的扩展是未来市场的发展方向之一。

产品研发方向

纵观欧洲和美国市场，我们可以发现知名洗发水品牌更注重产品的天然植物成分和有药效成分的配方，大众品牌则注重生产的技术配置。从产品配方来看，消费者越来越崇尚天然配方。在可预见的将来，功能性产品会大放异彩，如防脱、防晒、健脑等新产品；为了满足不同消费者的需求，洗发水产品将更加多样化、细分化、系列化；随着消费意识的增强与消费水平的提高，护发素、发油、发膜等护发型产品将有飞速增长。而且更多的是着眼于发质的保护和护理，不再是单纯的受损后修复、防止分叉等。

目前中国市场上的洗发水可分为5大类基础型——适合家庭使用，对头发起到基础护理作用，并得到认可；功效型——能实际消除发质存在的问题，如去屑、防脱、止痒、修复等；天然型——含有一种或几种天然提取物或成分，如黑芝麻、首乌、核桃仁、皂角等；美发型——高品质的护发产品，给秀发加倍的营养和滋润，展现秀发美丽光泽，如煽油系列；综合型——即综合以上类型特点的复合型，如天然去屑洗发水等。

从总体来看，功效型和美容、美发型洗发水是市场主流，天然型洗发水正在蓬勃兴起。值得注意的是，尽管像飘柔、海飞丝、沙宣等品牌同属于宝洁旗下，而且各有侧重，但其每个品牌还是在不断推出相近功能的产品，这预示着各品牌在保留核心特征的同时，也在尽可能丰富和覆盖以上各种类型产品，以寻求更广阔的消费群体和生存空间。

洗发水产品的主要潮流是向中高档次、功能性、成分天然化方向发展。洗发水的产品功效将越来越重要，特殊功能与辅助功能将不断细化。滋润营养、天然功效、天然美发、清新、清爽等将是未来的发展趋势。除了传统的去屑、防脱发等概念外，防晒、维生素、果酸、自然萃取动植物精华、中草药调理、焗油、免洗润发等概念也纷纷渗透至洗护发领域，成为产品新亮点。

此外，洗发水产品的外观造型也将不断变化，价格趋于合理。从现在的包装形式来看，有瓶装、袋装，型号包括5ml、150ml、200ml、250ml、355ml、400ml、750ml等，而200ml、400ml两种规格是市场主流。随着人们对生活个性化的追求，相信木质、玻璃、纸质、金属等材料及更多形状、颜色、结构、规格的洗发水产品形式还将不断涌现。

渠道方向和广告手段

作为快速流通消费品，洗发水几乎在所有的渠道都可以进行销售，如商场、超市、日杂店、浴池、发廊、宾馆等。其中，特大型仓储型超市所占比重逐步增长，百货店所占比重逐渐下跌。对于厂商来说，通常采用的是经销模式，利用传统的商业流通渠道，通过一级批发、二级批发等层层渗透到各级零售终端，再到达消费者的手中。而自20世纪90年代中期以来，随着中国商业流通格局的演变，洗发水的销售渠道呈现出如下特点：零售商不仅对厂商在终端的陈列与宣传收取更高的费用，更使一些新兴的创新品牌更难进场和在市场生存。分销渠道趋向扁平化，批发商逐渐萎缩。此外网购将成为新的潮流渠道。

广告宣传向来在洗发水市场居于首要地位。目前，广告手段在洗发水市场营销中呈现出一些新特点。面对各种资讯的泛滥与信息的过度诉求，传统媒体的吸引力正被分散，以电视为核心的传统广告形式边际效用递减。在建立洗发水品牌知名度方面，户外广告及售点广告已跃居为仅次于电视的第二大媒体，能有效接触年轻自由一族受众。尽管这些新兴媒体在树立品牌形象、传达品牌价值上逊色于传统媒体，但在建立品牌知名度、加强品牌印象、刺激购买，尤其是价格上却拥有无可比拟的优势。

未来品牌发展趋势

品牌经营有三个境界，从经营产品品牌到经营企业品牌，最后到经营社会品牌。比如宝洁在出钱出力聘广告明星为中国健康协会做“我天天洗头，你呢?”的大型广告活动时，甚至连自己公司的名字都没有署。而这样一种从低到高、优胜劣汰、强弱通吃的做法，将是洗发水品牌发展的最终趋势。

价格趋降：一个行业发展到一定程度，价格将随市场规模的扩大而降低，这是很多行业都已证实的一个规律，洗化行业作为一个产品差异性不明显、低进入门槛的行业，更是如此。价格降低将给行业规模进一步扩大带来新的机会，消费者能够使用到更加便宜的产品，另外在一定程度上可以抑制假货的泛滥。虽然今年以来因原料价格上涨部分品牌有所提价，但较前几年而言，洗发水总体价格水平仍然低了不少。

大量品牌消亡：价格竞争最终是企业综合实力的竞争，成本将是决定竞争优势的关键因素，而企业规模、管理水平、融资能力等又直接影响着单位成本。大量小品牌因为生存空间减小，将逐渐被淘汰出局，剩余的部分中小品牌将以低档的产品步入农村市场。

营销网络体系的转变：价格竞争到一定程度，营销网络将至关重要。未来只有像宝洁、联合利华这样拥有众多品牌的企业才有可能独自组建自己的营销队伍，而其他厂家可能会以某种新方式进行合作，如联合建立销售队伍等，而这种合作将是跨行业的，只有这样才能真正造就行业的大型企业。

创新与资源整合：在整个行业各个层面都将有着新的变化——产品利润降低，从而迫使企业寻找新的低成本的制造工艺；产品的功能诉求不像现在过于雷同；品牌的推广需要有更多方式目前单一买赠方式的短期小规模促销形式不再适应市场要求，大规模的以品牌形象建立为主要目标的促销会更多。

市场的规范：一方面，企业因为成本原因需要加强管理，客观上可以对市场渠道起到规范作用；另一方面，由于大型超市的介入，批发商和中小店转型，市场渠道相互渗透整合。

小结