业主活动中心管理制度

业主活动中心管理制度（精选8篇）

业主活动中心管理制度 篇1

业主活动中心管理制度

为了保证活动中心的管理水平和服务质量特制定本制度：

一、业主活动中心宗旨是为全体业主提供一个健康、娱乐、休闲和交流的公共场所，为小区营造一种和谐、文明、积极向上的文化氛围，促进邻里关系，使业主的生活多姿多彩。

二、活动中心开放时间为：夏季8:30——17:00

冬季9:00——16:30

三、卫生管理：日常管理人员应对活动中心所属区域内公共卫生按照公司保洁标准进行清洁，保证地面、墙面、设施表面等的干净整洁。

四、人员管理：

（一）、进入活动中心的人员应当服从管理人员的管理，不得在会所从事违法违规活动、不得有大声喧哗、嬉戏打闹、随地吐痰等不文明的行为。

（二）、业主不得携带宠物进入活动中心。

（三）、娱乐时应当爱护公共设施，造成损坏的应照价赔偿。

（四）、进入活动中心的人员应爱护公共设施设备并接受管理人员的正常管理，如因自己不当行为造成的公私财物及经济损失应照价赔偿。

（五）、管理人员本着“热情服务、规范管理”的服务宗旨对出入活动中心的小区业主及其他人员进行指导、服务和管理，如有特殊情况可向裕诚物业第一分公司客服中心反映和投诉。

业主活动中心管理制度 篇2

我国的业主自治制度在我国的发展已近20年, 为维护业主利益发挥了不可替代的作用, 但不容忽视的是, 该制度依然存在着不少问题, 自身制度设计的不足、外界的消极影响及业主维权意识淡薄, 都是制约我国业主自治制度发展的绊脚石。目前, 我国业主自治制度的不足之处主要集中在业主自治组织的问题上。《物业管理条例》第八、十条的规定, 业主大会和业主委员会有权代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。因此, 业主大会和业主委员会是我国业主自治制度中的法定自治组织。在实践中, 我国业主大会遇到的症结可以归结为两类:一、业主大会成立难的问题;二、业主大会成立后业主委员会运行难的问题。

1、业主大会成立难

业主大会成立难是一个不争的事实。北京市政协2006年发布的《关于北京市居住小区物业管理问题的调研报告》, 在北京居住小区物业管理3077个项目中, 按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个, 仅占住宅物业项目的11.7%。在2010年5月底, 经北京市住建委数据显示, 北京市成立业委会的住宅项目仅有730个, 只占住宅项目总数的20%。业主大会成立难, 难在何处?究其原因有三点:

第一、业主维权、当家作主的意识单薄

在大多数的情况下, 业主大会的筹办人均为热心公益的老人或者是自身权益已经遭到侵犯的业主。这两类人之所以愿意参与筹办业主大会的活动, 主要是因为, 老人可自由支配的时间较多, 且平时的活动范围基本上就限于生活小区内, 对小区管理的细节比较了解;权益已经受侵害的业主则是要增加索赔的砝码, 或是避免损失再次发生。

除此之外, 其他业主一般不会主动提出召开业主委员会的要求。为什么其他业主会怠于行使自己的权利?这一点与国人的维权意识有关。长期以来的计划经济住房制度, 已经使业主习惯接受别人的管理, 或是习惯享受他人的无私奉献。对整个小区的公共事务缺乏应有的主人翁意识。

然而, 由老人和“受害”业主来筹办业主大会, 具有一定的局限性。首先, 老人年纪大精力有限, 且相关的物业管理知识也相对较少, 这会导致出现筹办活动效力低, 周期长的现象;其次, “受害业主”在组建活动往往带有“私欲”, 借公共利益的名向前期物业公司施压已达到自己的目的。一旦目的达到, 这类业主一般就会丧失组建的热情, 而要求得不到满足时, 与物业公司的矛盾则会激化, 甚至会引发群体事件。这都不利于我国和谐社会的建设。

第二、前期物业公司的不配合及阻碍

由于《前期物业管理服务协议》一般是在购房时, 与购房合同一并签订, 业主对前期物业服务企业进场并没有太多的选择权。但是, 根据《物业管理条例》第十一条的规定, 业主大会可以解聘前期物管企业。业主大会决议解聘前期物管企业在实践中也常发生, 如桂林七星花园业主解聘七星花园物业服务公司1, 兰州蓝天翠园小区业主解聘兰州蓝天翠园物业管理公司2。有鉴于此, 开发商对业主大会的成立多少持抵触态度, 尤其是一些规模较小的开发商, 由于缺乏资金或服务理念致使他们提供的物业服务不被业主认可, 业主大会成立的目的就是为了与他们的物管企业解聘。因此, 开发商在业主筹建业主大会的过程中, 往往拒不提供相关便利。

2、业主委员会运行难的问题

业主大会存在成立难是需要业主克服的首要问题, 但即使业主大会顺利召开并选举出小区业主委员会, 其在管理小区公共事务的过程中依然要面对目前无法化解的难题, 尤其是在如何催讨业主拖欠的物业管理费、管理小区财务收支以及监督权力的环节。总的来说, 业主委员会运行之所以步履蹒跚, 主要的因素有如下几点:

第一、法律地位不明确

小区业主通过业主大会行使业主自治权利, 而业主大会只能通过定期或临时会议的形式表现, 大会作出的决议只能由其常设机构业主委员会去执行。对于业主委员会的法律性质及相关权利的定性, 无论《物权法》还是《物业管理条例》都没能加以明确。《物业管理条例》第十五条模糊地将业主委员会定性为一个执行代表机构, 没有独立的决策能力, 该条文规定业主委员会应当执行业主大会的决定事项。然而, 《物业管理条例》第三十五条却明确, 业主委员会应当作为合同一方的当事人与物业服务企业订立物业服务合同。同时, 《物权法》第八十三条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条均也指出, 业主委员会可以作为原告向法院起诉业主、物业服务企业。这三条法规显然赋予了业主委员会一定的主体地位。

第二、权力不足、无法保障物管活动

《物业管理条例》第十五条基本上明确了一个原则, 即业主委员会必须在业主大会授权的情况下, 才能行使管理职责。而《物业管理条例》中, 业主大会要形成决议至少需要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意3。由于业主大会不是需要就可以召开的, 这就意味着业主委员会将因缺乏意思自治的能力, 丧失对某些重大物业管理事务的处理权, 将有可能动摇业主自治的根基。

第三、监督机制不健全

业主委员会普遍存在行使管理职责难的同时, 也有部分业主委员会存在滥用或怠于行使管理权力的现象, 甚至在出现了非法侵占的犯罪行为。虽然《物业管理条例》第六、十一条规定业主由监督和更换业主委员会的权利, 但是并没有更为具体法律和措施帮助业主行使这些权利。此外, 如前所述业主委员会因不具备被告的诉讼资格, 业主在起诉业主委员会时, 往往会得不到法院的支持。目前, 对业主委员会最有效的监督办法, 并不是依据我国的民商事法律, 而是通过《刑法》以职务侵占罪来打击有侵占小区财务的业主委员会成员, 以刑法的威慑力督促业主委员会成员要自律。然而, 仅通过刑事处罚这种事后监督是远远不够的, 例如对于业主委员会怠于行使权利的问题, 刑法显然就不能适用。

二、解决业主自治难题的对策

如何解决目前我国业主自治制度出现的问题?首先要明确的是, 完善我国的业主自治制度必须尊重我国的国情和人文历史。现代业主自治制度在西方发达国家的兴起已经有半个世纪之久, 而其被背后的“私权圣神、保护私有财产不受侵犯”的法治理念更是具有数百年的底蕴。而作为舶来品的业主自治制度, 植入我国的时间也不过20年。同时, 我国国民的“私权理念”也是在改革开放之后才有发展的空间, 人们的维权意思和手段都相对滞后。因此, 完善业主自治制度决不能照搬国外的立法内容, 而是需要走适合我们自身国情的和谐自治道路。

1、我国业主自治制度发展模式选择

业主自治制度比较健全的国家, 其发展是自下而上的, 先由民间形成较为规范的做法再上升到政策法律层面, 在这一过程中, 政府的作用是次要的甚至是被动的。这样的发展历程不可否认是合适业主自治制度的成长, 因为矛盾都不是集中爆发的, 可以由时间和实践逐步消化掉。而我国的业主自治制度, 由于城市房地产行业的迅猛发展, 使得相关矛盾在短时间内集中显现。这就需要政府及时介入, 通过政策或及时立法进行高效的疏导, 否则将不利于对社会的稳定, 造成群体事件频发。因此, 我国的业主自治制度的发展模式必须是自上而下, 由政府通过政策和法律引导制度的发展, 培养业主维权意识。当然, 政府的介入必须是有限的, 否则业主自治制度将失去自身存在的价值。

2、立法是完善的主要手段, 但立法内容必须体现经济杠杆的调整

目前, 我国关于业主自治内容的立法并不能更上城市房地产的高速发展步伐, 业主自治与小区的规模化和现代化不能协调一致。解决该矛盾的根本途径是加快相关立法的进程, 并允许地方政府通过以地方法规的形式进行立法探索。同时, 立法技术也必须要符合经济的规律。

2010年5月28日发布的《北京市物业管理办法》就是一个很好的立法例子。该办法利用经济调控的办法, 成功地化解了业主大会召开难, 无法选举业主委员会的症结。该办法规定, 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时, 前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业, 也可以将专项服务委托给专业性服务企业。根据该规定, 新取得的预售许可证的所有项目, 直到业主大会成立之前, 或者在业主大会筹备组成立三个月之内, 所有的物业服务责任都必须由开发商承担。这也意味着, 业主在这期间不用承担物业费, 开发商不仅要支付期间的所有物业费, 同时也要把设施设备管理、物业资质审核、物业人员管理等都具体承担起来, 而且所有的服务承诺事项都要落实在前期物业服务合同之中。

这项规定直接把成立业主大会的主动权交给了业主, 通过经济杠杆的调整迫使开发商必须要帮助业主召开业主大会, 否则其无法将物业费缴纳的义务转移给业主。至此, 开发商不配合的难题就不可有存在的空间, 这样宽松的氛围也将有利于业主维权意识的提高, 促进社区和谐健康发展。同理, 如果立法赋予业主委员会成员获得报酬的权利, 那么业主委员会的工作效率也会提高, 在一定程度上也可以避免“侵占”的出现, 达到一种事前体制监督的预防效果。

3、鼓励和允许业主自治机构探索合适的发展办法

通过立法完善业主自治体制是主要途径, 允许业主在实践探索新思维、新途径是辅助办法, 也是符合建立适合我国国情的业主自治制度的需要。

“北京三自品格社区服务中心有限公司”就是一个民间探索的成功典范。北京品格社区因由于物业和业主的矛盾长期无法调和, 品阁小区的物业公司于2006年9月撤走, 小区一度陷入混乱, 但是业主们稳住了阵脚, 12月小区开始实行业主自治管理。为了便于与外界交往, 如聘请人员, 开具商业发票等, 业主大会决定成立“北京三自品格社区服务中心有限公司”, 小区148户业主都是这个公司的股东。创建了一种“公司法人”模式的业主自治制度, 在一定程度上明确了业主自治机构的地位, 将业主委员会变为公司法人, 将业主大会变为股东大会, 将业主便为股东, 即保证业主的监督权力, 又以经济效益增进业主的积极性, 同时还扩大了业主委员会的权利范围。

这种法人模式的探索获得了成功, 在该小区的物业服务质量显著提升的同时, 物业费用却下调近1元每月。这种民间的探索也为我国立法工作提供了良好的素材和依据, 正如这种“公司法人”模式的业主自治制度的实践, 必将会使我国业主大会的法律定性的立法往“法人模式”倾斜。

三、结语

业主自治制度是我国创建和谐社会的一个重要环节, 它可以保持社区稳定, 将纠纷化解于民间, 又具有我国政治体制改革的“试验田”作用, 可以提高人民的维权和参政意识。业主制度虽然目前存在较多的不足, 但这是一个必经的过程, 我们必须根据我国国情和人文进行改革和调整, 坚持走以社会和谐为目的的业主自治道路。

参考文献

[1]董杏春.我国业主自治组织存在的问题及立法完善.法制与社会, 2007 (03) :p340

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[4]杨爱兵.美国业主自治制度及对中国业主自治的启示.河北学刊, 2009 (03) :p211

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[2]http://news.sina.com.cn/o/2010-03-24/180717268054s.shtml访问时间2010年6月10日

业主活动中心管理制度 篇3

缘聚果岭，风采斐然

在博鳌乡村高尔夫俱乐部，随着参赛选手在发球台帅气地挥出第一杆 ，金湾2014“感恩业主杯”高尔夫邀请赛正式开战。 风轻日暖，百余名参赛业主和博鳌·金湾高层一起挥杆果岭，展现球技。酣战一天，赛事精彩纷呈，一名女业主精准推杆进洞，博得满场喝彩，不少业主超常发挥，连连高呼过瘾。在次日的邀请赛颁奖晚宴上，由主办方颁发出本次赛事的多个重要奖项，特邀嘉宾和主持人为夺奖业主们颁发总杆冠军、净杆冠军等奖项。

无限尊崇，畅快乐享

金湾感恩主题活动暖场环节创意无限，早早就吸引了众多不同年龄段的业主报名参加。在洋溢着浓浓感恩情的销售大厅，博鳌·金湾业主们聚在一起，尽情玩转有奖大富翁、神奇套圈圈等趣味小游戏。一场业主专享派对，从开场到落幕处处充满了惊喜。博鳌·金湾还为业主特别预定了温泉浴场，在国内惟一的一家岛屿和滨海温泉——博鳌东屿岛温泉，金湾业主们在由名贵中药调理而成的温泉里享受国内稀有的保健体验。

浓情感恩宴，越玩越精彩

博鳌·金湾感恩节，美好的不只是氛围，还有味蕾。6只空运来的火鸡在定制餐台上成为一道风景线，这道美食经过金湾名家大厨秘制烹饪香味袭人，不少业主争先尝鲜。在博鳌·金湾南海风情十足的滨海餐厅，多彩灯笼挂着灯谜随风摇曳，霓虹炫彩将晚宴现场照得通明。一些业主提前到场落座，在金湾感恩节晚宴现场处处取景拍照。数支烟花直指天空，一粒粒“金砂”喷射而出，腾飞到空中怦然绽放，在金湾浪漫的海岸上随着海风划出一道道优美弧线。晚宴主持人风趣幽默，晚宴缤纷小游戏送出海南特色大礼，带动全场业主激情狂欢。

私享三年成熟配套，拥抱健康新生活

博鳌·金湾感恩节系列业主活动为期四天，借着感恩季活动的火爆和金湾新年新特惠的体验计划。新老业主们可以随心观海，玩转缤纷海上乐园，深入体验项目配套的日趋成熟。博鳌·金湾秉承以人为本，创造需求的产品原则，科学合理的规划设计产品类型，为客户提供多种选择。借着本次系列业主活动，博鳌·金湾这一次珍藏产品感恩热推。据悉，博鳌·金湾率先引入国外健康养生理念，打造AARC健康长者新生度假社区新模式。45-75㎡全海南稀有景观小洋房【幸福海】由国际大师联袂打造，是不可多得的海岸养生度假产品 。

【项目信息】

业主联谊活动方案 篇4

联谊活动方案

主办单位：XXXXXX

活动宗旨：用实际行动构建和谐社区，活跃社区文化，通过高效沟通，建立丰富资源，从而达到提高小区入住率的目的。

活动地点：XXXXXXX

活动内容：保龄球友谊比赛

活动时间：2012年6月30日

活动对象：XXXXXXX

工作人员：济源市时代物业服务有限公司所有工作人员（除值班人员），负责布置场地、现场秩序的维护，发小礼品、组织业主顺利比赛等。

活动具体安排事项：

一、业主进入赛区，工作人员安排业主进入赛区就坐，桌上配备茶点，并有音乐放奏。

二、由主持人发简短言，并讲解比赛规则及注意事项。

三、物业公司总经理XXXX致开幕词；并给获胜者颁奖

四、业主代表讲话；并给获胜者颁奖

五、建设单位代表讲话；并给获胜者颁奖

六、保龄球比赛活动

七、业主凭奖券领取奖品，物业工作人员发放到位。

八、业主联谊会结束！由主持人总结陈辞。

时代物业 2012-6-10

保龄球比赛前准备项目：

1、统计参加本次比赛人数，并主动邀请VIP客户及问题客户。负责人：XXXXX2、准备横幅、糖果、瓜子、花生、水果、矿泉水、小礼品等的采购工作。负责人：XXXXX3、比赛现场悬挂横幅、汽球等宣传标语的安装。负责人：XXXX。

4、相机的准备，拍照、摄影工作。负责人：XXXXXX

5、提前预约比赛场地及保龄球馆费用的结算。负责人：XXX6、安排划分活动场地，摆放座位、糖果、瓜子、花生、水果、矿泉水等。负责人：XXXXXXX

二、活动成本预算

业主活动中心管理制度 篇5

一、活动背景

1、自项目开盘至今，共完成签约客户150组，年末答谢展现企业责任心，提高客户购买信心；

2、市场形象树立，合理挖掘“老带新”优势资源，加强项目口碑传播；

3、客户对活动场地及规模要求高，高档、快捷、富于意味性活动成为目标趋势；

4、将积分活动圆满完结，在老客户中建立诚信的形象，为后续政策的执行创造条件。

二、活动思路

【方案一】潮都荟电影专场

1、活动地点：择取安康市口碑和环境较好的电影院，例如：美莎国际影城。

2、活动时间：2015年2月7日

下午：14:00—17:00

3、邀约对象：下定客户、签约客户、合作媒体

4、执行要点

 活动总流程：

邀约客户→到访领票→凭票领到场礼→入场观影→积分兑换→客户离开

 邀约客户：邀约计划制定→邀约说辞培训→积分兑换登记→电影票到位→邀约客户→补充邀约客户（活动前一天）；

 到访领票：客户到访活动现场→现场工作人员引导及接待→凭相关收据及身份证（军官证等可以证明本人身份证件）核实身份→核实无误后、客户登记领取礼品券

 凭票领到场礼：客户凭礼品券在通道入口处领取到场礼（电影票2张、爆米花1桶、饮料2杯）→客户进入电影院过道区；

 入场观影：客户进入电影院过道区→客户进入放映厅→客户凭票对号入座（客户过少，可集中在后排区域）→电影开始前，循环项目宣传片，销售经理预告积分清零集中兑换活动→电影放映（期间场外工作人员继续组织安排晚来客户按流程入场）；

 积分集中兑换：根据积分兑换登记分批兑换→第一批（大米、食用油）兑换→第二批（热水壶、微波炉）兑换→第三批（其他）兑换；

 客户离开：销售经理组织客户去大厅兑奖→兑换处工作人员核对护照积分及积分兑换登记，客户登记后领奖→领奖结束，客户离开；

【方案二】客户答谢晚宴

1、活动地点：选择环境及规模较为高端，且能容纳300—400人的酒店宴会厅，例如：安康宾馆。

2、活动时间：2015年2月14日

17:00—20:00

3、邀约对象：下定客户、签约客户、合作媒体

4、执行要点

 活动总流程：

邀约客户→场地布置→到场签到→活动开场→答谢晚宴→积分兑换→客户离开

 邀约客户：邀约客户→积分兑换登记→预定晚宴场地→补充邀约客户（活动前一天）→到场客户名单最后确认（活动当天上午）；

房地产业主联谊活动 篇6

筹办联谊会之宗旨有二，现逐一阐明：

一、加强业主之间的沟通，发扬中国“远亲不如近邻”的光荣传统理念，在入住之前实现业主之间无碍的交流，形成珠江御景小区特有的文化氛围和友谊观念，对社区日后的文化建设、和谐的邻里关系奠定基础，树立新形势下的人文社区、互助社区、和谐社区之形象。这对提升社区的知名度、业主的自豪感、认同感都大有好处。

二、实现与开发商的持续对话、阶段性交流和不间断的信息共享，为全体业主的顺利收房、舒心入住、快乐生活铺平道路。下面简要谈一下和开发商建立沟通的可能性和必要性。众所周知，在开发商财多势大、房价高居不下、商品房多年来一直是卖方市场等诸多对业主不利的大环境下，业主们多数是在无奈之下签订的合同，对业主们在购房过程的提出的一些合理建议，售楼人员一般以摇头no的形式回绝业主，给业主们的一致感觉是，和开发商的沟通比蜀道还要难。但凭心分析，并不是所有的开发商都会拒绝和业主沟通，这有几方面的原因：一是售楼人员往往也不把业主们的合理意见向上反应，即所谓的不在其位不谋其政；二是怕业主们提出五花八门的意见难于应付，所以主管们、其他非销售部门也会暗示或明示售楼员尽可能地回绝业主们的一些合理意见，作到耳根清静天下太平，尽可能少给自己和主管们找麻烦；三是高层也想和业主们互动交流，但渠道不通，因为难免有人欺上瞒下，即便是自上而下的一个对业主的好政策，层层下达到具体执行者也往往面目全非。庙大难免会有歪嘴的和尚，他们念经自然就是歪经；国家也是如此，国务院下达的一些政令如“嘛弥嘛弥哄”，到男妇女主任这个级别就成了“俺来把你蒙”，是不是挺正常的？

珠江地产是品牌地产，在财富榜上也名列前席，他们也希望和业主们和谐共处，也会力争企业、品牌的美誉度；再说这个项目目前只是一期，日后还会有二期、三期，没必要在一期时就和业主搞对立，把关系闹僵；珠江御景一期业主与开发商乃至物业把关系搞好，对于二期及后期的销售以及西南板块社区质量、房价的提升都是大有好处，换而言之，搞好关系就意味着双赢，这在博弈论上而言也是最好的处理方式。

我们说，在某种意义上可以把开发商和业主之间的关系分为三个层次，依次是敌对关系、非敌关系和合作关系。第一个层次的关系，双方关系僵化，一有争议动辄便围攻、静坐、打手大大出手、伺机报复，纯粹的诉之法院或是仲裁便是其中最好的行为方式了，达到这层关系，两败俱伤，实不可取；第二个层次的关系比第一个关系稍有改善，最坏的便是通过法律解决纷争，偶尔两败俱伤，但对开发商商誉、地产品牌、社区美誉度影响不大；最好的关系莫过于第三种了，这从某种意义上讲有点乌托邦的味道，因为就商品房买卖法律关系，乃至入住后的物业服务合同法律关系而言，业主和开发商、业主和物业是法律关系的相对方，两者之间利益更多的是相互冲突，但也有利益一致的方面，无论从开发商的角度还是业主的角度，这种关系都是最值得追求的，也是终极关系。在合作关系里，双方能相互理解、相互谅解、诚实守信、勇于承担责任，在摩擦中建立类似朋友的关系。

具体说来，我们组织活动宗旨的一部就是通过接触、接触、再接触、沟通、沟通、再沟通与开发商逐步建立合作关系，借助于现有几个网站提供的平台，逐步建立一条“通天”大道，实现与开发商的持续对话、阶段性交流和不间断的信息共享，为全体业主的顺利收房、舒心入住、快乐生活铺平道路。以上是对可能性的分析，下面谈一下必要性。

预防要优于治疗，这是医学常识，某领导人也提出过“隐患险于明火，防范重于泰山”的口号，以上尽管都不便照搬照抄，但无论对于毛坯房还是精装修房，能够提前介入都大有好处：前期介入可以将房屋缺陷消灭于萌芽之中，发现问题可以及时解决，补救成本要比日后收房再补救来的低；匆忙收房，肯定无暇顾及房屋缺陷，对入住后一段时间才能出现的问题更是无法预防，收房时修补缺陷一方面耽误入住，同时还会有急躁心理，对质量要求降低，也容易引发冲突；前期介入能够督促开发商重视施工质量，减少缺陷发生的机率，特别是出现主体结构问题，最后受损的只能是业主；通过沟通双方达到最大程度的理解，将问题消化在入住之前，减少入住后物业的压力，以便物业更能集中精力搞好物业服务。以上是对必要性的几点看法，限于时间只能点到为止。

至于通过沟通所要解决的问题，我们现有的不成熟想法是：

一、针对样板间的设计和施工，发现不符合设计规范和对日后生活产生重大影响的问题，提出切实可行的改进意见；

二、总结其他社区施工、收房、入住多发的共性问题，提请开发商关注；

三、提请开发商对广大业主反映的合同中约定不明的部分作出解释；

浅论代业主管理中的和谐管理 篇7

1.“和谐管理”的理论

“和谐理论”是席酉民博士最先提出, 这一理论经过学者们的认真研究, 认为确实可以进行实际操作, 并可以继续得以发展和延伸。由于, “代业主管理”模式正处在发展和完善阶段, 引入“和谐管理”的理论也就显得极为重要了。

“和谐管理”的定义是:组织为了达到其目标, 在变动的环境中, 围绕和谐主题的分辨, 以优化和不确定性消减为手段, 提供问题解决方案的实践活动。谋求的是以“优化”和“消减”的方式, 解决“问题”。

“和谐”是一个系统的整体概念, 除了技术上的合理性外, 它强调的是一种集体精神。“和谐管理”是管理过程中人和人、人和物、管理与被管理、合作伙伴之间、团队成员之间、企业和顾客之间的有序协调、和谐运作。“和谐管理”的关键是“谋人”, “谋人”可以抓住“以人为本”的管理根本。

“和谐管理”理论将在“计划、组织、实施和控制”的基本管理框架的基础上, 充分考虑“此时、此地、此行业下的和谐主题”, 按“人”与“物”的划分, 把管理活动常常面临的“人的不确定性”“物的匹配性”“环境的复杂多变性”, 以及人、物、环境三者间的“互动和组合优化性”作为影响管理目标实现的重要因素, 努力对复杂多变环境下的充满不确定性的一系列管理问题提出具有广泛适用性的解决方法。

2.代业主管理产生的背景及特点

随着全球化经济和科技的迅猛发展, 现代工程的建设规模越来越大, 科技含量、复杂程度越来越高, 工程建设的计划、组织和协调越来越复杂, 业主方自主进行工程项目管理的难度也相应增加, 尤其是在项目管理的经验和人才方面较为缺乏, 行业中先进的项目管理经验和方法也无法得到深入地推广和应用, 即便是项目执行过程中总结出的极为有价值的经验和教训, 也随着“项目”这个临时组织的完结而沉淀。为了解决此矛盾, 一些具有丰富项目管理经验的专业机构 (项目咨询公司或者项目管理公司) 应运而生, 这些专业机构受业主的委托, 代表业主进行项目管理, 并产生出一种全新的项目管理模式, 即:PMC (Project Management Contract) “项目管理承包”。

我国的代业主管理是在PMC管理的基础上演变而来的, 其带有一定PMC管理的特点, 但是又有显著的不同。国际上公认的PMC为代表业主“对一个建设项目从开始到结束进行全方位的计划、控制和协调, 以满足业主的要求, 并保证工程按时、保质, 并在规定的预算内完成”的管理服务, 其最显著的特点是:项目管理公司与承包商直接签订合同, 属于风险承包的模式。而“代业主管理”中, 业主根据自己管理上的需要, 从项目管理公司聘请不同的管理人才, 充实到项目的不同管理部门中去。在管理过程中, 业主可按自己的意图和方式进行建设, 同时吸收部分先进的管理经验和方法, 这种模式相对PMC而言, 极大地降低了管理费用, 其显著特点是:项目管理公司不与承包商签订任何合同, 只是管理协调的关系, 属于“参与型管理”的模式, 而不是风险承包型的模式。

3.代业主管理的特点决定了引入和谐管理的必要性

和谐管理的目的就是谋求以“优化”和“消减”的方式, 解决问题。那就要求我们先找到问题。代业主管理既然作为一种“服务”被提供, 我们就要站在业主的角度来谈需求和期望。

业主对项目管理公司的需求和期望:利用项目管理公司系统化的项目管理经验、专业化的管理方法和资源来弥补业主自身存在的人力或能力的不足;利用项目管理公司先进的管理技术和管理工具, 帮助业主实现项目预定的管理目标;期望通过项目管理公司提供的管理服务, 给业主带来不仅限于“严密的统筹计划”、“优化的施工方案”、“合理的施工组织”, 以及“超前的风险预控”等方面的增值;希望项目管理公司在业主总体的管理框架内, 仅代表业主进行专业及部门的管理和工作协调, 管理过程中, 业主依然是“主体”。

由于项目管理的主导权的所在, 以及项目管理公司在“代业主管理”模式中没有实质性的管理责任, 业主无法判断项目管理公司所提供的管理服务是否先进和有效, 项目管理公司也无法将全部的管理程序输入给业主, 同时也无法保证所提供的管理程序得到正确使用。另外, 在不同的建设地点、不同的建设单位, 业主传统的管理理念及习惯性做法是否能够被项目管理公司所“融合”更是关键的前提条件。而这些“问题”足以导致业主的期望值有所下降, 甚至导致项目生命周期中的各项预期指标无法得到有效的保证。因此, 在“代业主管理”的模式中引入“和谐管理”的理念更显出急迫性, 同时也是这一管理模式发展的必然趋势。

4.代业主管理中和谐管理理念的应用

4.1“代业主管理”组织目标

了解了“代业主管理”的特征, 也找到了其所存在的“问题”, 就要在“和谐理论”的基础上, 从项目管理公司的角度, 以“和谐”和“互信”作为总目标, 使甲、乙双方的管理文化相互补充、相互借鉴、共同促进, 使所参与的项目达到业主的期望, 从而使“代业主管理”寻找到一条能够平衡各种矛盾的共同发展之路, 达到各利益相关者的共赢。其中, 关键的前提条件是:必须站在业主的立场上进行所有的管理活动。

4.2“和谐管理”在“代业主管理”中的应用方法和措施, 坚持“六化”原则

4.2.1管理专业化

在建设项目实施的过程中, 业主由于种种原因, 需要项目管理公司派出相应的人员参与项目管理, 他们需要的不是人员的数量, 而是人员的质量, 他们需要的是具有丰富管理经验“一专多能型”的管理人才, 而非“技术专一型”的技术人才, 因此, 组建“一专多能型”的专业化管理团队将是管理公司长远发展的必然。

4.2.2管理模块化

建设项目的管理无非是“五大过程组、九大知识领域”的管理。转化到国内的项目管理中, 就细化成“规划、设计管理”、“招投标管理”、“合同管理”、“采购管理”、“施工管理”、“计划管理”、“费用管理”、“HSE管理”、“质量管理”、“竣工验收管理”、“生产准备管理”、“文件、资料管理”等十余个管理模块, 项目管理公司需要根据已有的管理经验, 编写相应的管理模块的管理程序和相应的管理软件, 业主可以根据不同的项目特点选取不同的管理组合。项目管理公司再根据不同的项目特点, 编写不同的“总体协调程序”, 以保证不同模块组合的有序衔接, 最终形成项目的管理手册。

4.2.3管理程序化

项目的管理程序确定后, 所有的参建管理人员必须熟知相关的管理程序, 并认真遵照执行, 尤其是高层管理人员, 在做决策时必须遵循“程序化管理”的规定, 避免“人治”大于“法治”, 这有利于项目各项制度的推行。

4.2.4管理熟练化

项目建设的过程管理中, “应变管理”一直作为风险管理的重点, 如何判断一个问题的风险因素, 如何做出相应的处理决定, 这就要求问题的处理者一方面要有丰富的管理经验, 同时也要有相当的风险预判能力。否则, 一味地遵循程序, 很有可能影响了问题解决的时效性;或者, 一味地考虑迅速作出决定, 反而会欲速则不达。“熟练”地进行问题的处理, 就是要把“有序运作”和“随机应变”进行有机地结合。

4.2.5管理重点化

利用项目管理公司的组织资产的积累, 根据不同的项目, 提前预设“风险标识”。针对重大风险点要提前数月进行预警管理;同时对于所有的风险点及项目的关键部位, 必须重点控制, 确保每个环节都有相应的保证措施。

4.2.6管理同步化

在项目开工前, 要求项目部所有管理人员、各监理公司、各承包商必须认真学习项目部的各项管理制度和管理程序, 并逐级进行“横向到边、纵向到底”的管理交底, 真正使管理制度和程序统一化, 确保业主和监理在项目的每个模块、每个节点的管理同步, 共同督促各承包商把好项目过程日常控制的各个环节。

4.3建立和谐的管理体系

项目既然处于社会之中, 项目活动必然存在众多的利益相关者, 如:业主、设计、监理、承包商、政府部门等, 只有进行真正的双赢合作, 保证项目内外各种关系的协调有序、和谐运作, 才能使项目上的各项管理功能得以有效地发挥, 而遵纪守法仍是第一要务。

“代业主管理”要营建的“和谐管理”的体系, 一方面要通过“和”的原则, 对管理过程中可能出现的高度不确定性风险、隐性任务等给予正确的认识和有力的支持, 充分发挥团队整体的主观能动性;另一方面, 要按照“谐”的原则, 对项目管理进行客观科学的集合与协调, 在给定的约束条件下, 配置最优的资源, 并确保管理工作的顺利完成。同时, “代业主管理”还要利用业主与监理单位及承包商的合同关系, 运用合同管理和体系协调的手段进行项目过程管理, 最终体现出的是人与人、人与项目、人与企业、人与社会的和谐。

4.4保持“和谐的心态”

“和谐管理”体现出的是组织或者管理者的“和谐心态”, 在处理问题时, 既要考虑程序的需要, 又要考虑和重视环境的变化带来的新情况、新问题。以往对于出现的管理问题的处理, 都试图通过完善制度、加强考核、优化思路加以解决, 这就要求组织或者管理者充分掌握有关管理目标或管理问题的各种规律, 并能通过结构、流程、制度等的约束性, 利用强大的行政管理性来解决问题。但是, 随着社会经济和科学技术的发展, 人的能力的有限性、环境的特殊性和管理行为的不稳定性日益突出, 使项目无法像一部设计精良的机器那样, 只要按照预先设计的规则运作, 就可以将“投入”转化为预期的“产出”。这就促使组织或者管理者从单方面强调科学和理性、物化和数量化的“硬”指标, 转向兼顾人的行为因素、环境的特殊因素、项目外延的影响因素等“软”的因素, 但“硬指标”依然是根本, 是规矩。

4.5“以人为本”分类管理

任何管理问题都离不开处理项目中人与物及其之间的互动关系的问题, 而人在其中具有主导作用。虽然说一个项目的生命期受到时间和成本的约束, 但在现实中, 也不可能无限地追求精确和完美, 规范化的项目管理还有赖于所有参与者的文化水平、职业素养及价值取向。随着各企业结构的调整, 企业用工制度也发生了巨大的变化, 例如:过去“大而全”的施工企业结构已调整为保留高技术含量的核心专业、其它通用专业利用社会资源的结构模式。而大量社会资源的利用却带来了“企业文化”的缺失、人员素质下降的新问题。根据“和谐管理”的理论, “代业主管理”在加强项目管理规范化、制度化建设的同时, 必须充分考虑执行对象人的因素, 坚持“以人为本”, 即:首先合理设置准入的“门槛”;之后再把受管理者进行不同的分类, 对每一类人员进行有针对性的培训和管理, 使之在各自的工作范围内发挥出最大的主观能动性。对于参与建设的各类企业, 如何招募和培训好社会资源, 如何让这些社会资源接受其企业的文化和市场价值观, 如何用发展的战略眼光去培养“合作伙伴”, 将是这些企业面临的新的管理课题和行业挑战。

因此, 对于一个成功的项目而言, “和谐”的实现并不是无条件的, 它不但对参与其中的企业提出了更高的要求, 而且参与建设的不同类型的人员也必须具备必要基本的条件。

5.进行有效的协调与沟通, 平衡与各利益相关者的和谐关系

“沟通管理”是项目管理活动中至关重要的组成部分, 不少学者已将其作为了一个项目管理的知识领域进行了专项的研究。有效的沟通是为了进行更好的协调、消减“矛盾”, 这与“和谐管理”理论的目的是相同的。由于项目的利益相关者众多, “代业主管理”面临着各种复杂的社会问题和管理矛盾, 及时、有效地与利益相关者进行问题的沟通, 可以最大限度地平衡与各利益相关者的和谐关系。因此, 进行有效的协调与沟通, 是处理“代业主管理”项目中各种矛盾, 应对项目管理环境的复杂性, 创建和谐项目管理的最重要的手段;更是“计划、组织、实施和控制”等管理职能的有效保证。

加强计划指导, 监控关键线路。以“和谐管理”的理论分析项目生命期内各影响因素对其造成的影响, 其中“工期管理”和“费用管理”将是核心内容, 对于“代业主管理”而言, “工期管理”是管理的重中之重, 而项目的工期管理, 其实就是进度计划的管理。

项目管理部在建设初期就会根据项目的总体建设周期的要求, 编制项目的总体统筹计划, 明确出关键线路;各参建单位据总体统筹计划及各自的合同范围相应编制出科学的、可行的网络计划, 并以关键线路为主轴, 对所需要的人、材料、机械等资源进行科学的配置。项目管理部和监理要用批准的计划来检查各项目的推进情况, 其中关键线路上的关键节点是检查、控制的重点;同时, 根据检查出的偏差, 查找不足、分析原因、奖励先进、处罚落后, 确定并落实整改措施。因此, “代业主管理”不但要坚持以计划来指导项目建设, 更要以专业化的管理、超前的预控、周密的组织, “和谐”地促进项目的有序进行。

随着社会经济、技术的迅猛发展, 项目管理技术在我国必将不断地得以发展和完善, 适应我们文化传统及社会需要的管理模式还会相继涌现出来。将“和谐管理”的理论应用于“代业主管理”的模式中, 不失为解决现阶段“问题”的一个好的方法;同时, “和谐管理”更是一种管理理念的更新, 势必会对国内项目管理理论的提升和管理水平的提高起到重要的推动作用, 甚至对整个社会的发展也将产生巨大的影响。这也是留待我们继续深入研究的新课题。

摘要：“代业主管理”是一种新型的项目管理模式。本文针对“代业主管理”现阶段表现出的不足进行了分析, 并对“和谐管理”理论在“代业主管理”项目中的应用进行了研究, 论述了实施“代业主管理”项目“和谐管理”的方法与措施。

业主活动中心管理制度 篇8

[摘要]业主根据市场经济规律的要求规范自身行为，按照《建设工程监理理规范》、《建设工程监理合同》的规定对工程监理单位进行管理，委托监理单位来实施对施工单位的管理职能，依据工程项目各类合同的约定，督促工程项目参与各方履行自己的权利和义务，对工程项目的质量、进度、投资、安全等目标进行管理，确保工程项目总体目标的顺利实现。

[关键词]业主；项目管理；监理管理；施工管理

工程业主既是工程项目的所有者，又是工程项目的决策者和工程项目实施的主持者，它对工程项目管理集中反映各投资方对工程项目的利益要求，即实现投资者的投资目标和期望，努力控制项目投资在可接受范围内，保证工程项目功能和质量达到设计标准。业主还是对工程项目进行全面管理的中心，业主与工程项目之间利害关系是其它参与者所不能比拟的，它对项目管理的成败负有全面责任。那么，业主如何对工程项目进行管理呢?下面笔者就工程施工阶段业主对工程项目的管理谈几点想法：

1、规范自身行为

由于我国长期实行的是计划经济体制，业主对工程管理习惯于一家说了算，合同意识差，随意大。在工程项目建设中，业主经常以自我为中心，无视行业规范的要求，不按市场经济规律办事，将投资风险全盘转嫁给他人，对工程量计量与单价随意“打拆”。业主的这些行为，使得监理单位无法顺利开展工作，承建单位步人进退两难境地，导致工程建设进度严重滞后，工程效益明显下降，无法实现工程预期目标。工程项目建设涉及各个领域与多个专业，业主又由于自身时间、精力和专业等方面的限制，不可能将全部管理工作由自己来完成。因此，业主应通过委托协议和合同，把工程项目的任务和管理职责以及各项风险分解到项目实施单位，自己进行总体协调和控制，保证项目如期按质建成，并尽可能节省投资；授权监理工程师对工程项目进行“三控制、两管理、一协调”工作，充分发挥监理工程师的专业技术和经验为项目服务，实现建设工程投资效益最大化；间接管理施工单位，为工程项目提供施工条件，按程序及时支付工程款，保障施工单位保质保量完成工程建设任务。

2、对工程监理的管理

业主对工程监理的管理主要是选择好的监理单位，再依据《建设工程监理理规范》、《建设工程监理合同》及其它有关法律法规，审核项目监理机构及人员配置，审查项目监理规划，检查监理合同履行情况。

监理单位的选择。业主可通过公开招标、邀请招标、直接委托的方式选定监理单位，重点从审查监理单位的资质证书和各类技术人员的资格证书及数量，考察监理单位的监理业务技能、实践经验，是否具有较高的管理水平和监理同类工程的经历，了解监理单位的社会信誉和监理业绩等方面选择监理单位。好的监理单位，将对工程管理起到积极作用。

监理机构、人员配置的审核。业主应考核总监理工程师的理论水平和道德修养，审查其资格证书及注册证书，审核监理单位是否按工程特点、项目的总体目标及要求设置监理机构，了解监理人员的专业结构、技术职务和职称结构是否合理，监理机构能否根据工程建设强度、复杂程度、业务水平、职能分工等配置人员数量。完善的监理机构及人员配置才能较好地开展监理工作。

监理规划的审查。业主重点审查项目总体目标是否与合同目标一致，工程投资、工程质量、工程进度控制措施是否得当，合同管理、信息管理措施是否落实，组织协调方式、方法和内容是否齐全，监理工作流程是否合理。监理规划是用来指导项目监理机构全面开展监理工作的指导性文件，是业主确定监理单位履行合同的主要依据。

合同履行情况的检查。业主检查项目监理对工程实际进度的控制是否在进度目标范围内，工程质量控制是否符合国家现行的有关工程质量法律、法规、技术标准、规范等规定，工程质量是否达到质量目标的要求，工程投资控制是否在满足进度和质量前提下，实际投资不超过计划投资。业主督促监理单位履行合同，就是为了实现投资者的投资目标和期望。

3、对施工单位的管理

业主对施工单位的管理职能主要是委托监理单位来实施，业主为施工单位提供施工条件，对施工单位日常工作进行管理。

施工条件的提供。业主为施工单位提供“三通一平”的施工场地，解决施工现场与城乡公共道路的通道，向施工单位交待施工场地的工程地质和地下管线等资料，协调各方之间关系，组织有关单位进行图纸会审和设计交底工作，督促检查合同执行情况，按合同规定支付各项款项，处理好工程项目中出现的新问题和矛盾冲突，为施工单位创造良好施工环境。

日常工作的管理。业主已将质量、进度、投资控制，合同、信息管理，协调工作委托监理单位实施。对安全生产、环境保护、文明施工等日常工作不在委托范围，业主应要求施工单位制定相应的制度，编制相应的技术措施，监督施工单位遵守政府有关对施工场地、施工噪声、环境保护、安全生产等管理规定，并检查施工单位执行情况。把日常管理工作当作施工阶级的管理理论看待，实现工程项目效益。

4、结束语